商业地产项目精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的商业地产项目主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：商业地产项目范文

虽然不是在上海，但以外来人的客观角度观察杭州目前商业的发展，发现杭州商业地产目前并未获得其应有的市场关注度，市场塑造力偏低，这一局面产生自许多复杂原因。众所周知，一个成功商场诞生的背后，有许多在规划中需要整体考虑的因素，综合笔者学习并参建的一些成功项目的经验，提供以下几个商业地产设计的重要因素。

明确项目开发主题定位的重要性。一个成功的商场需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间可以并加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值，让消费者可以很明确地明白这个商场的购物形态以及可以感受到的空间质量，也愿意来到商场消磨其闲暇时光。国内成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊桥等均是在这方面发展得很成功的例子，杭州本土的杭州大厦主题定位比其他商场做得更成功。因此，商场在规划之初一定要确认其客群及商行的主题，以便于日后整体规划设计思考方向的确认。

主力门店选择定位的重要性。主力店为商场的招商成功与否的关键因素，高知名度的主力店过去所累积的知名度与信誉将有助于商场形象的提升，并增加商场的辨识度。作为商场吸引目的性购物人潮的引力来源，主力店对于商场发展的带动具有十分重要的影响，是商场成功的快捷方式之一。如华纳威秀影城购物中心、马莎百货以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店对于卖场面积、货架陈列、停车需求等均有一系列的要求，为了吸引主力店的进驻，开发者必须在商场的规划之初，便充分了解预期引入的主力店的各项需求，掌握的越多，未来所面对的难题便越少。

商业项目地段选择的重要性。商场地点的选择正确，就能掌握地利的优势，适当的店址可搭周边人流的顺风车，增加商场成功的机率，因此商场在地点的选上应掌握以下几个重点。

周边应有规律的客流。选址前应调查基地周边客流规模，周边人口密度应能支持商场的营运。比如说在商业街、步行街、电影院或者公园附近，这些地方人流比较集中，而且可以说是集休闲和购物于一体的地区。

交通便利。车站附近，特别是地铁或者几条公交线路交汇的地方，都能够给客人带来交通上的便利，因此商业价值也比较高。邻接道路宽度、大众运输的可及性以及是否有停车位置供给均为商场选址的重点。

商业环境的群聚效应。周边的商业开发规模如能形成群聚效应将对商场开发产生极大正面帮助，虽然说群聚会有一定的竞争压力，但是因为商店多，能够满足客户的多方面需求，所以人群也会比较多，更重要的是能够产生商业集约效应，更容易发挥自己的比较优势来占领市场，吸引更多的顾客来购买。

合宜的地块发展条件。应充分考虑地块的形状、大小、地形及物理环境条件等因素。比如说，选址对气候条件的要求（风向、日光）都会产生影响，一般都会选择坐北朝南的方向，这样一方面可以避免夏季的暴晒另一方面可以避免冬季的寒风，对顾客有益对存在商城里的货物也有好处。

商场的开发应符合城市规划的要求，同时应了解周边的城市规划远景，以免未来城市规划的变迁影响商场的发展。因此，可以选择在居民生活的小区或者是有企事业单位、机关的地方选址，因为距离近会吸引附近的居民而形成固定的消费群体。

商业项目交圈流线规划的重要性。区分人流车流与货流，妥善配置商场动线。而在商场的规划中，除了消费者动线外，必须同时提供专用的货物进出、服务进出动线，避免动线冲突，造成消费者观感及服务机能的负面影响。

动线规划的舒适度与便利性。宽度合宜，明亮舒适且方向感明确的动线可让顾客愿意在商场做更长时间的停留，绝对是商场动线规划的不二法门。商场在进行内部装修时，采用装修涂料、灯光的选择、空气中是否有异味都会对顾客的心理产生作用。

项目平面功能性配置的重要性。商场的平面配置应合乎商场的定位与设计主题，同时应以便于消费者参观选购商品、便于展示与出售商品为前提，且让商店有更多的曝光率。商场是各种商业产品展销的容器，各种商品形态在平面空间配置区位均有其应遵循的逻辑，因此应在平面配置上反映不同类型的商品对卖场空间尺寸、服务机能与位置的需求。

同时，卖场的平面配置应能鼓励、引导消费者在卖场作更长时间的停留，增加其行走的空间距离，并让整个逛街购物的空间环境是舒适的，以鼓励更多附加的购物行为。

商业空间良好视觉设计的重要性。商场的空间的整体视觉设计对商场形象的塑造有关键性的影响，一个具强烈辨识性的商场视觉设计将有助于消费者建立对商场的认同与了解，凌乱的视觉环境绝对是商场环境扣分的重要的因素，视觉设计是商业建筑非常重要的元素，是建筑立面、空间塑造整体的考量，卖场的指针系统、橱窗设计、室内装修的色彩计划、灯光及景观等都为卖场视觉形象塑造的重要元素，应能呼应卖场的主题定位和整体规划设计，以形成整体卖场空间气氛，并提升卖场的整体形象。

商业人气聚集畴划的重要性。商场的人气需要一些活力的引擎空间来带动，可短期聚集人潮的活动与娱乐休闲设施绝对是商场活力与能量的来源，电影院、娱乐场、餐饮空间与定期及不定期举办的活动均是商场活力的来源。因此，一个成功的商场一定具备可以聚集人潮、胃纳活动的空间与主题卖场，让购物商场不只是消费场所，更是社交与休闲娱乐的领域。

商业场所快乐购物氛围营造的重要性 。购物消费绝对该是欢乐愉悦的生活体验，消费者来商场的目的除了购物，还包括了放松与休闲，所以欢乐购物气氛的营造对卖场而言绝对是必要的。因此，卖场在空间营造上应尽量去提供一个活泼放松的环境，让消费者在轻松的心情下享受购物的乐趣，欢乐的购物环境的塑造可由卖场的建筑意象、室内空间、景观环境以及相关娱乐设施等来达成。

商场合适文化背景依托的重要性。商场的规划需要在地的思维及与时代的发展脉络的结合，一个在北京或上海成功的案例不一定适用杭州，每个城市均有其地方特色与文化背景。卖场的规划除了功能、主题、地点、招商与空间意象的考虑外，适时适地的考虑也是十分重要的。在北京，过去曾有一些试图完全移植国外成功经验的商场，因缺乏地域性考虑，未能获得预期中的成功，其原因主要在于气候条件与民情的不同，一个在杭州的购物中心的规划设计应能反映杭州消费者对购物行为的需求。

在进行选址的时候要考虑到潜在的商业价值，既要分析现在的情况还要考虑到未来的商业价值，有一些曾经被人看好的商场选址，可能会随着发展而变冷，而一些不引人注意的地方，可能会在不久的将来成为闹市，比如说新城的开发、老城的改建、开发区的规划等等，其中最为著名的案例就是美国零售企业“沃尔玛”和新加坡华商董俊竞创建的百货集团“诗家董”的选址规划。

成功的商业空间的设计的塑造总结起来就是要同时站在消费者与卖场业者两者的角度出发，塑造一个空间机能完备、消费者愿意常常停留造访的购物环境，也就是以上所提几个要点所试图做到的。

这些观念看起来都很简单、也很基本，但却是很多设计者在设计过程常常容易忽略掉的。一些空间设计者往往过于强调空间创意，忘了消费者对商业空间的期望；而开发商常常执着于过去成功案例的复制，忘了适时适地的环境考虑，具体问题具体分析。商场规划需要真实地面对每个城市消费者的需求，务实地满足商场规划的基本需求，若能再加上设计师的独到创意就更完美了。

参考文献

[1]周昕涛.商业空间设计.上海人民美术出版社.2006年4月。

[2]王玮、徐永梅.中国商业地产完全解决方案.经济出版社.2008年7月。

第2篇：商业地产项目范文

增，越来越多的房地产开发企业开始向商业地产方向进行转型。商业地产与开发

管理具有相同的基本程序和管理流程，其中，科学的使用项目管理的先进办法使

得商业市场与房地产的开发建立紧密的联系，能够将企业利润最大化，发挥出更

突出的作用，已经成为越来越多的商业地产企业优先选择的管理方式。本文就现

有的商业地产工程为例，对商业地产管理在项目开饭中的作用做出探讨。

关键词：商业地产项目管理探究

中图分类号：F293.3文献标识码：A

1、前言

近些年里，国家对于房地产住房市场的调控力度越来越大，很多以开发住宅

为主要发展方向的地产公司为了将政策风险规避过去，多数开始向商业地产进行

转型，大大增加对商业地产的投资力度，国内一些规模较大的房地产开发企业如

万达、世贸、万科等在近些年来的扩张速度继续增强，与此同时，类似中信以及

凯德置地等外资企业也开始不断的加大在我国的商业城市综合体当中的资金投

入。与一般的住宅及办公楼的开发建设类似，商业地产开发的项目管理也尊旭项

目管理的基本程序以及普遍规律。通常来说，在项目的可行性研究、决策、规划、

定位以及立项审批等任务完成后就正式进入开发建设的管理阶段。但商业地产的

开发建设管理同普通房地产项目管理也存在着部分差别，主要表现在：

（1）商业地产项目的设计需要项目招商定位与多个专业相互协调配合。

（2）商业地产项目市场的招商与地产项目市场的推广作用更为明显。

（3）商业地产项目要明确自身的目标，综合运用目标管理来对项目进行有

效的管理与控制。

（4）商业地产项目的经营战略以及决策的方向更加明确，与相关的政府机

关，特别是商委部门的联系更加紧密，同时对于资金运作的要求也比不同房地产

项目的要求更高。本文就商业地产项目管理中的项目设计、定位、招商引资、目

标体系的有效控制、项目管理的意义以及商业地产项目管理中的具体应用展开讨

论。

2、商业地产项目管理中的设计管理环节

商业地产项目成功的关键所在就是各专业的整合设计能否与项目招商的定

位有机的结合在一起。

2.12.12.12.1项目整合设计管理对于项目成功实施具有非常重要的作用项目整合设计管理对于项目成功实施具有非常重要的作用项目整合设计管理对于项目成功实施具有非常重要的作用项目整合设计管理对于项目成功实施具有非常重要的作用

对于国内国内诸如北京、上海这样的大都市来说，很多外资企业在投资商业

项目时都会委托专业的顾问管理公司来帮助其实施，专业的顾问管理公司在商业

地产规划设计、工程设备运行的管理以及招商经营方面具有极为科学的管理办法

和整合设计的管理经验。如果不希望委托专业的顾问管理公司，那么企业就需要

建立安排一支项目设计管理团队来为公司更好的发展提供保障，设计团队的成员

必须要具有一个较高的水平，结合专业顾问的意见和指导办法来实施，否则就有

可能会出现规划设计管理脱节的现象。部分外资公司由于刚刚进入内地，还来不

及去建立一支属于本公司的专业管理设计团队，就会选择聘请一些较为专业的顾

问管理企业来帮助其整合相关专业之间作用，避免了建设工程中以及招商引资中

的一些矛盾，对项目设计具有相当重要的作用。

2.22.22.22.2项目招商与设计能否有机结合直接决定项目能否成功项目招商与设计能否有机结合直接决定项目能否成功项目招商与设计能否有机结合直接决定项目能否成功项目招商与设计能否有机结合直接决定项目能否成功

在项目的定位设计明确之后，项目的招商定位策略就要尽快的融合到项目的

规划以及设计中去，深入贯彻到建筑方案的设计图纸以及施工图纸的具体细节

中。通常来说，大型的商业建筑都需要严格的按照商家的要求来进行设计施工，

比如万达商业地产管理中的“订单式”发展策略。在上海外滩三号楼的商业项目

改造中，大楼装修后从四楼到七楼分别被设计成为港式餐厅、法式餐厅、意式餐

厅以及美式餐厅，这就是订单式设计装修的典型特征，在设计项目之初，开发商

就会与几家餐厅的店主直接签订合同，施工中会依照商家的具体要求来进行科学

的布置和设计，将其要求的建筑布置方式、电气布置管道、运营管理方法都体现

在设计施工的图纸中。在商业地产的设计没有最终确定使用商家或是招商时间延

后的情况下，企业的规划设计就必须具有一定的灵活度，很多公司在开发新的地

产项目时，都会在和政府职能部门相沟通的基础上，用毛坯房的标准设计来进行

施工建设，仅仅按照市场的一般需求来进行基本的配置和设计，在商场部分要基

本保持起施工后状态，电气设施要预留在楼层的设施管道中，在所招的商户确定

后再开始进行尾端的设计和施工。

3、地产项目开发与招商合作

在商业地产开发的过程中，招商工作的好坏对于最终结果的影响非常大，开

发商可以从以下几个方面来着手进行。

（1）对项目的精准定位要依据市场来判断。在商业地产开发商开发项目之

前，首先要对当地的经济收入水平、商业意识形态和周边项目市场的需求量等方

面进行详细的调查，对周边环境深入了解一番，再确定出开发商的开发面积以及

目标市场的发展情况，这样能够有效的避免今后出现出租、招商以及销售等不顺

等情况。与此同时，房地产开发企业还应考虑主力店的设置问题，一般商场中主

力店都会对消费者产生一个引导的作用，推动市场的发展，在与主力店确定合作

意向之后，开发商完全可以与主力店来共同完成商品的定位以及后续的规划设

计。

（2）在商业地产开发之前，开发商首先应为该工程项目进行招商，优先拓

展招商工作，可以为开发商开拓市场，保证资金的收入，同时还可以有效的避免

商业客户对于商业建筑的布局不满意需要重新装修而出现的空置率高的问题。很

多商业地产项目直到毛坯标准房竣工时也为开展招商工作，这种严重滞后的现象

一定会为招商工作的开展带来极大的难度。

（3）是否需要聘请专业的招商团队是一件非常值得思考的问题，如果

聘请团队那么商业企业的招商工作就完全可以借助国际知名的专业顾问的

招商资源，比如当今国外较为出名的仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯以及

世邦魏理仕，这知名顾问手中掌握了大量的商业客户资源，可以为开发商提供最

好的客户源呀建议。但是由于商业合同的存在，招商而来的租户的持续时间需要

重点关注，很多公司在招商之后结果非常理想，基本保持店铺满租的状态，但是

其中很多的组合由于经营利润低或是业绩不好而导致退租等情况的出现，到最后

企业也不得不选择重新招商或是商业重组等办法来进行再招商。

4、项目管理的核心即是项目目标体系的控制能力

工程开发项目管理的最终目标就是保证商业地产项目的成功实施。项目管理

的目标体系是由项目质量、工期进度、成本费用、安全运行等四大目标共同构成。

4.14.14.14.1注重把控商业地产项目管理的质量安全注重把控商业地产项目管理的质量安全注重把控商业地产项目管理的质量安全注重把控商业地产项目管理的质量安全

项目质量安全管理就是要依据利益双方的需求，科学合理利用各种资源来保

证质量的安全以及项目功能的健全。商业项目在竣工前，应仔细检查项目的质量

安全，保证其满租相关的验收规定，同时应具备应对市场多变情况的灵活性，使

招商工作能够顺利快速的完成，新的商户在入住之前一般都会对原有布局进行整

改，而安全管理同样要减少商户修改的次数。

4.24.24.24.2注重控制商业地产项目管理的工程进度注重控制商业地产项目管理的工程进度注重控制商业地产项目管理的工程进度注重控制商业地产项目管理的工程进度

在整个项目的实施过程中，企业应该充分得利用每周例会、专题会议等来科

学控制进度的关键环节，例如打桩的工程进度、基础设施的完成情况、幕墙装修

进度、电气设备完成的节点问题等要进行逐一的落实，保证整体施工进度达到预

期目标。

4.34.34.34.3注重控制商业地产项目的成本注重控制商业地产项目的成本注重控制商业地产项目的成本注重控制商业地产项目的成本

商业地产项目的管理成本要在保证质量，正常施工进度的基础上来尽量降

低，使得施工项目的建设和使用更快、更好、更高效的完成。

4.44.44.44.4注重控制商业地产项目的管理安全注重控制商业地产项目的管理安全注重控制商业地产项目的管理安全注重控制商业地产项目的管理安全

在施工过程的前中期以及项目竣工之后都要确保整个项目中的内部安全以

及外部周边居民或建筑物的安全。想法设法的避免安全事故的发生几率，消除不

利于施工的安全隐患。

5、商业地产项目管理的意义

随着经济全球化的不断发展，商业项目已经成为企业增长利润的主要形式之

一，多数企业在采取项目管理方式的同时也都面临着来自内部环境以及外部压力

的层层挑战。在面临来自外部的压力时，企业将不得不参与到自己知之甚少的企

业或是领域中去参与竞争，所以企业应不断的提升自身的核心竞争力，了解对手

企业的优势特长以及短板，掌握外部环境的竞争标尺。在面临内部压力时，企业

就需要认清自身的问题，科学客观的给自身企业定位，一个企业若想在市场经济

的浪潮中保持发展活力，赢得竞争优势，没有内部压力与外部压力标准和科学的

商业地产项目管理手段是无法行得通的。

商业地产项目管理的目标就是为商业地产企业提供认清自身，提升企业竞争

力的手段，使得企业的项目与未来发展战略紧紧的结合在一起。项目管理为企业

提供了丰富的理论基础来掌握项目的发展法相，用来综合系统的控制项目进度状

况并制定出相应的改进计划，提供企业的综合管理水平。项目管理的主要作用就

表现在，通过科学的管理手段，提高企业的工程进度，同时明确自身的发展优势

吉不足之处，为企业提供发展的动力，提升企业在市场中的核心竞争力。商业地

产项目管理的发展战略保证了项目主导型企业的综合竞争实力，给企业发展带来

了巨大的效益。我国目前的商业地产项目管理水平仍处于初级阶段，多数企业在

项目管理中还欠缺完整的管理理论和指导思想，我国的企业应尽快提高项目管理

水平，科学及时的解决项目管理过程中所遇到的问题，建立出一套完善的应用项

目管理模型，通过大量的实践不断的完善项目管理应用，这对于我国商业地产主

导型企业的能力提升以及综合竞争力的加强都具有重要的积极作用。

6、结语

本文从商业地产项目管理的设计环节、地产的开发与招商工作、项目体系的

控制能力以及项目管理的意义等方面，对商业地产的项目管理做了简单的分析，

在实际的商业施工中，不仅要依靠理论知识，同时还需要现场人员依据不同的情

况来合理确定项目管理各目标的优先性，采用科学的办法来保证项目施工的完美

进行。

7、参考文献：

[1]崔光庆.浅析商业房地产项目开发项目管理[J].教育教学论坛.2013(21)

[2]蔡少文.项目管理在房地产开发工程管理中的应用[J].建材发展导

向,2011,(10)

[3]胡辉玲.论商业地产的发展[J].建材与装饰，2010，（10）.

第3篇：商业地产项目范文

关键词：商业地产；项目；设计；管理

1.引言

商业地产项目要降低产品造价，就必须重视设计工作，从投资形成之初就应该进行严格控制。据有关资料统计，设计阶段对商业地产项目投资有较大的影响，初步设计阶段对投资的影响可能性达 60%-90%。可见，商业地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性，对项目成本起着关键性的作用。

2.商业地产设计的特点

从产品本身来说，商业经营的业态多种多样，从消费需求划分就有购物、休闲、娱乐、餐饮、健身、演艺等，传统商业主要指零售业，国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004）根据经营方式、商品结构、服务功能等划分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类，具体包括食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物17种零售业态。由此不同的业态对商业地产有不同的要求，即使相同的业态也有可能根据商家经营定位思路的不同而有差异，甚至同一个商家根据大环境的差异也会对不同地点的商业地产提出区别要求。也就是说商业地产产品还不能形成具有指导意义的开发标准，不能够实现按照标准生产产品就能适应市场需求的局面。地产开发商或者按照一种模糊标准打造商业产品，或者按照签约商家的要求量身订造，都会对开发行为形成一定的限制和风险。

3.提高商业地产项目设计管理工作的体会

3.1收集基础信息，开展统筹整体设计

与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。作为设计的组织管理工作，积极的作法则应该是搜集各类商户的技术需求，根据策划定位，把潜在的商户分门别类，对其技术条款逐一类比，由此得出这一类业态的通用技术标准。在这个过程中，设计对招商信息反馈的及时性极为重要，做好这一环节，可以使后续工作朝向更合理、更经济的轨道上良性发展。

3.2专业的设计，要与其他专业很好合作

虽然目前商业地产开发形势火热，但众多Shopping Mall项目搁浅的事实也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高度专业化要求认识不够。开发商自说自话的招商材料，与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区的平面灵活组织，化整为零利用于出售，同时又可化零为整，利于整体出租和管理，也是设计需要解决的问题。？

商业建筑是一个非常活跃、时尚的建筑类型，要求设计师除了具有丰富的经验与综合的设计能力以外，更要有敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售公司之间密切合作的能力，及时将市场需求融汇到规划设计中。

3.3设计注意体现功能、空间的人性化

从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境，是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。不同于普通独立的商业建筑，如百货商场、超市等，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合，如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是必须重点研究的技术核心。甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例，而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。商业地产项目中，不同的功能空间有相当严格的技术要求，如电影院需要大空间以及适当倾斜的阶梯式观众席，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、层高等也都有自身独特的要求，所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。如某些商业地产项目进行招商时发现，其地段、规模等均对大型超市具有相当的吸引力，但其柱网、层高方面虽适合普通商业的需要，却与大型超市的要求有较大差距，最后双方的合作不能成功。

3.4设计应特别重视建筑的艺术处理

？？？ 随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验式消费模式。商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验式消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动作用。人类创造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。

第4篇：商业地产项目范文

新鲜价廉每一天（家润多）

华银旺和 以客为尊

海星超市：购物在海星，满意在海星

杭州百货大楼：百分之百为大家

相约经典就在连卡佛！

聚四面八方货物，供千家万户需求。

铁百买金 终身放心

比承诺做得更好！--时尚金鹰

新的都时尚——海雅百货

全新全意为人民服务！（岁宝百货）

把万佳带回家（万科万佳）

天虹商场：一点一滴的关怀！

引领时尚 缔造经典——珠海扬名广场

一分钟买到所需，一小时看到世界——赛特购物中心

中兴百货：精致生活文化

天和百货：满足顾客需求，创造精彩生活

现代的感受在蓝岛——蓝岛大厦

只要客到“四同”，无须货比三家——四同百货

南风南巡樱花绽——昆明樱花购物中心

何日君再来，再到金利来——昆明金利大厦

走进华联，物美价廉！

生活的好芳邻---好又多 就是便宜---好又多

华银旺和 财旺人和

真诚服务每一天！（茂业百货）

大洋百货：领导流行、展现品位 诚信至上、值得信赖 服务品质，顾客至上

东方商厦：礼在东方

New Arraval，New You——台湾The Mall

购物休闲初体验——上海港汇广场

东方新天地，新鲜每一天

最IN最FUN唧购物中心——香港千色广场

利客来商贸——利惠顾客 共创未来！

崂百——老百姓的家！

一切为了老百姓”--老百姓大药房

潍坊百大-万家福超市：“省钱到家福到家，福到万家万家福。” 东方美莎：你会赚，我会花，时尚购物在美莎

沈阳商业城，城中求“诚”。

大统百货： 统领时尚 引爆流行

不忘根的情----重庆百货大楼

元华购物中心：时尚·休闲·生活

茂业百货：百货经典，时尚先锋！

河南南阳金妮亚超市：欢乐购物金妮亚 微笑服务进万家 天富佳：购物天富佳，实惠你我他

青岛国货：购物在国货，开心每一天

百盛：尽如您意

皇朝家具：经常被模仿，从未被超越！

与您携手，改变生活。（华润万家）

银泰：传递新的生活美学

太平洋百货：流行时尚的领导者

汉神百货：创造新新生活

金鹰：比承诺做得更好

不论是一大步，还是一小步，松雷始终带动商业的脚步

你家我家购物还是新一佳

生活的好芳邻--好又多敞开便利之门 万里传送真情 湖南邵阳万里购物广场

东百商场：东方人的本色，百姓家的向往！

新生活，兴万家

今天，从华地百货开始

百盛：百盛给您多一点。

丽日，您永远的朋友！

五联国际百货广告语：领舞时尚生活，创造无限欢乐

一家百货公司和她倡导的生活——成都仁和春天

家家福 福家家 （家家福）()

你家，我家，阿波罗是大众温馨的家！

友谊购精品，精品在友谊！

第5篇：商业地产项目范文

一、商业地产项目财务成本管理内容

商业地产项目财务体系中的成本主要包括两个部分，第一是开发成本；第二是其他相关费用支出。其中，开发成本是指与商业地产项目实体直接相关的指标，包括：土建、建筑安装、园林配套、以及公共建设配套等成本。其他相关费用支出则是指为展开实体建设，与生产、组织、管理相关的费用，包括：管理费用、财务费用、以及销售费用等。需要注意的是：由于商业地产项目的整体规模大，属于典型的资金密集型产业，建设投资中必然会有一定部分来自于融资，故而在成本管理中还需要将融资成本纳入分析范畴当中。

鉴于商业地产项目的特殊性，项目筹备过程中就需要财务人员全盘介入，从市场调研、项目定位、业态分布、规划设计，再到建造全过程，最后到后期的日常运营管理，财务成本管控是贯穿这个全过程始终的。作为项目管理的重要组成部分，财务成本管理不仅密切关系到项目是否能够建成，还直接关系到民生安全。一个商业地产项目的失败不光会造成巨额的资金浪费，还会引发严重的社会问题。因此，加强财务成本管理是促使商业地产项目实现稳健经营、防范经营风险的必要条件。商业地产项，特别是中小型商业地产项目，在缺乏商业地产项目开发经验，缺少强有力的财务体系支撑的情况下，应根据自身的实际情况，运用科学手段来加强对财务成本的监督和管理，以确保财务成本管理工作的顺利进行，进而将经营利益最大化，真正实现可持续发展这一目标。

二、中小型商业地产项目财务成本管理措施分析

第一，在设计阶段中，成本管理的关键内容是对项目工程造价的科学分析和合理控制。现阶段，投资者对商业地产项目工程造价的控制还存在一定问题。具体表现在：投资者罔顾商业地产的项目特点，不通过详细市场考察和定位分析，即为通过政府相关部门的审批而设计简单的建筑布局方案，然后直接进入施工设计阶段，根据施工图进行造价计算。这样的设计流程依然是住宅房地产的思维，必然导致所得的成本远远偏离于实际。为解决这一现象，在设计阶段采取如下成本管理方法：

1.提高设计水平

商业地产项目与住宅地产项目的最大区别即在于项目功能的多样性和综合性，一个商业项目的功能定位和业态的分布设计是整个设计工作中的重中之重。投资方应当选择具有较强专业性的商业地产开发人员，运用先进的分析方法和设计理念开展设计工作，严格按照设计流程完成设计。同时，还需要综合对工艺、技术、材料等因素的考虑，运用合理的设计方案，实现最优的项目造价测算结果。从而避免陷入建造过程中不断调整原有设计方案，不断突破预算造价；建成后为实现某些功能还需要推倒重建的尴尬境地

2.完善资料准备

商业地产项目是否能够成功运营，商业定位很重要，而定位是否准确则主要取决于前期的市场调研是否切实有效。实际工作中，一些投资方为了加快建设速度，节约前期投资资金，往往会采取减少为设计单位提供设计基础数据的做法跳过市场调研阶段而直接开始设计施工，甚至还会出现压缩设计时间、降低设计费用的做法，直接影响设计质量。故而，投资方应注重设计阶段对原始数据的提供，准备充足的基础数据与资料，以达到降低后期施工损耗，避免重复投入，从而达到实现成本控制目标的目的。

第二，建设施工阶段。作为商业地产财务成本形成的最主要环节，施工阶段实质上是对前面设计阶段方案最终实现的过程。为了确保达到最初设置的成本预算目标，投资公司必须严格对待在施工阶段所出现的经济问题，将商业地产项目开发成本控制在合理范围内，以促进最大经济效益目标的实现。

1.优化施工方案

投资方应当组织专家队伍对施工方案展开详细评审，调整其中不合理内容，科学选择施工工艺，并对施工工期进行详细安排。若遇到技术性难题，切不可武断解决，必须与现场工程师进行商议，努力挖掘节约商业地产开发投资的潜力，从而实现对施工阶段成本项目的控制，获取更高的经济利益。

2.严格把握材料成本

据已有统计资料显示，商业地产开发中60%总成本均为工程材料费用。因此，对材料费用的控制是节约成本，提高成本控制水平的重要内容。在成本管理中，最关键性的内容是设置专门的材料询价制度，确保所购入的材料能够保证质量，同时兼顾成本合理。若施工期间出现设计变更的问题，则必须遵循“先算账，后花钱”的原则，动态把握商业地产项目的开发费用额度，杜绝发生超预算的问题。在此基础之上，还需要做好对商业地产开发项目的支付管控工作，避免因施工期间现金流缺口而导致财务风险问题。

第三，运营管理阶段。对于商业地产项目来说，开业节点达成与否，并不能说明什么，开业后项目是否能够持续运营，才是商业地产项目成功与否的关键。在商业地产的日常运营过程中，建议采取以下措施。

1.加强业态调整的成本管理

业态持续调整对商业项目持续运营非常重要，一个健康的商业地产项目，其业态调整必然是持续发生的。这就要求财务管理人员必须时刻关注项目商户的各项经营数据，注意对经营数据的收集以及对租售比、租金坪效、销售坪效、日客流等基础数据的分析，全程参与业态调整的决策和实施过程，加强对业态调整所产生的成本的预算和管理，以维护财务成本管理工作的正常开展。

2.对重点业务加强成本管控

实际运营过程中，主要包括促销活动管理以及租费收取等。商业项目在运营过程中，通常会举办很多场促销活动，以保证商业项目人气旺盛。首先，必须加强对促销活动的预算管理，所有的促销活动必须事先报批；其次，加强对促销活动的过程监管，严格控制成本；最后，对促销活动及其效果进行多维度分析，从而为后续促销活动提供指导。

在租费管理中，应当根据业态情况、所约定的租金收取方式等，通过信息化系统设定好基本参数，由系统自动生成租金账单和费用账单，从源头上规避管控风险，既提升了财务工作效率、减少出错，还提升了租户体验。另外，还需要着重加强对应收变更、提前解约、品牌变更、租金变更等特殊业务的实时监控，从而对上述各种变更事项对财务管理的影响作为预判，并及时作出调整，避免因这些不确定项而出现财务成本管理失控的现象。

第6篇：商业地产项目范文

关键词：灰色关联分析商业地产项目系统风险评估

一、引言

随着第三产业的快速发展和中国产业结构的不断调整，商业地产在城市经济中的地位越来越显著。它的发展不但带动了第三产业的发展，吸纳了大量的就业人口，而且还改善了人们的生活品质和城市景观。在这种情况下，决策者如何有效地评估商业地产项目的系统风险，以提高企业的经济效益和社会效益，对于社会、政府主管部门、开发商和用户都具有重要的现实意义。

本文应用灰色关联分析对商业地产的系统风险进行了评估，以寻求改善系统风险，为建立稳定、繁荣和谐的商业地产市场做出贡献。

二、灰色关联分析的计算步骤

灰色关联分析包括步骤如下：

1、确定参考数列，构造数据阵

参考数列一般记为X0（k）， 即X0={X10，X20，...，Xm0}，通常xk0（k=1，2，...，m）为第k个指标的最优值。根据不同情况，这些最优值可能是指标中的最大值，也可能是指标中的最小值。

2、数列的无量纲化处理

本文运用均值化方法处理数列，首先算出X中第k列元素中的均值xik；然后再将同列各行元素xik除以xik，得到新的无量纲元素cik，从而构成新的数据矩阵C，即：

Cik=Xik/xik/■（1）

3、求差序列、最大差和最小差

差序列：Δi（ki）=■

两级最小差：

m=■Δi（ki）=■■

两级最大差：

M=■Δi（ki）=■■

4、计算关联系数

将经过量纲处理的最优指标值C0作为参考数列，经过量纲处理的各因素指标Ci作为比较数列，求出C0中第个最优指标与Ci中第k个指标的关联系数αi（k）：

αi（k）=■（2）

（i=1，2，...，m，k=1，2，...，n）

式中，αi（k）为关联系数；ρ为分辨系数，取值范围ρ=0.1—1.0，，一般取0.1—00.5。

5、计算关联度

关联度计算公式为：ri=■。

6、结果分析

根据计算出来的关联度， 对每个因素与比较因素进行排序， 若关联度ri最大，则说明Ci与最优指标值集C0最接近，第i个因素优于其它因素， 从而确定对系统影响较大的因素。

二、基于灰色关联度的商业地产项目系统风险评估

（一）系统风险评估指标的确立

本文结合商业地产项目和专家的意见，运用相关性原理，对研究对象逐步分解，构建了商业地产项目系统风险评估指标体系，如图1所示：

（二）数据的标准化

1、对于政治因素的子集，标准化的参考数列及被比较数列有：

■={0.9842 0.9876 0.9844 0.9875 0.9792 0.9776}；

■=■

2、对于自然因素的子集，标准化的参考数列及被比较数列有：

■={0.9949 0.9871 1 11 1}

■=■

3、对于经济因素的子集，标准化的参考数列及被比较数列有：

■={0.9837 0.9689 0.9880 0.9412 1 1}

■=■

4、对于社会因素的子集，标准化的参考数列及被比较数列有：

■={0.9788 0.9774 0.9567 0.9396 0.9838 1}

■=■

（三）确定差序列矩阵和最大最小级差

用公式Δi（ki）=■（i=1，2，3，4）确定标准化处理后的各子集差序列矩阵，结果如下：

1、政治因素的子集集差序列矩阵如下：

Δ1（k） =■

2、自然因素的子集集差序列矩阵如下：

Δ2（k2）=■

3、经济因素的子集集差序列矩阵如下：

Δ3（k3）=■

4、社会因素的子集集差序列矩阵如下：

Δ4（k4）=■

根据以上矩阵确定各个子集的两级最大差M和两最最小差m，即：

M（k1）=0.0538，m（k1）=0；M（k2）=0.0221，m（k2）=0；M（k3）=0.0784，m（k3）=0；M（k4）=0.0906，m（k4）=0。

（四）计算关联系数

1、政治因素子集关联系数计算结果为：

E1=■

2、自然因素子集关联系数计算结果为：

E2=■

3、经济因素子集关联系数计算结果为：

E3=■

4、社会因素子集关联系数计算结果为：

E4=■

（五）计算关联度并排序

商业地产项目系统风险评价指标权重经过整理分析如表1所示。

根据公式■=■（i，j=1，2，3，4），矩阵E1，E2，E3，E4的■值以及指标权重确定各子集的关联度并排序，计算结果如下：

（1）政治因素子集的计算结果为：R1=（0.2235， 0.1774， 0.1710， 0.1118），关联度排序为：土地政策>住房政策>金融政策>税收政策。

（2）自然因素子集的计算结果为：R2=（0.2989， 0.1443， 0.2058， 0.2446），如关联度排序为：火灾风险>洪水风险>风暴风险>地震风险。

（3）经济因素子集的计算结果为：R3=（0.2599， 0.1515， 0.2255， 0.1420），关联度排序为：国名经济状况>融资风险>市场供求>地价风险。

（4）社会因素子集的计算结果为：R4=（0.3271， 0.2646， 0.1527）， 关联度排序为：城市规划>区域发展>社会性事件。

（六）综合评估分析

从关联度的计算结果中可以看到， 不同的因素都有自己的最优指标与最差指标。如果要反映商业地产系统风险的总体状况， 需要根据全部因素， 进行二级综合评价， 因此由公式 ■ ， 计算商业地产系统风险综合关联度为：

R=（0.2444，0.1508，0.1865，0.1612）。商业地产系统风险综合关联度排序为：政治因素>经济因素>社会因素>自然因素。对比可见， 本文认为商业地产系统风险主要是政治风险和经济风险。

三、结论

本文应用灰色关联度分析法对商业地产项目系统风险进行评估，由于商业地产项目系统风险具有灰色的特性素，因此应用灰色关联度分析能够对这些风险素进行合理的优化，使结果更符合客观现实，并且该方法计算简单，所以在实践中具有一定的理论指导意义。

参考文献：

①王良举. 入境旅游产业结构的灰色关联度分析——以安徽省为例[J].皖西学院学报，2007，23（2）：99—101

第7篇：商业地产项目范文

关键词：商业房地产 项目融资 风险分担 融资结构

商业房地产开发融资的特点

从2002年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8％。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。

商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、Shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过2～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。

商业房地产具有高风险、高收益的特性。商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。

商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命的打击。

项目融资的概念和特点

项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用。自从1981年3月FASB对项目融资进行正式界定之后，一直是国际金融界关注的热点之一。

“项目融资”是一个特定的金融术语，是“为一个经济实体安排的融资其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。

中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目上。”

传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。

项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方三方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金（或投资者购买项目债券）；资金提供方（债券投资者）主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。一般而言，项目融资有如下几个特点：项目导向、无追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、风险分担、非公司负债型融资(off-balance finance)、贷款的信用支持结构多样化、融资结构复杂，融资成本较高、充分利用税务优势，降低融资成本。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担，及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。

项目融资的参与者一般包括：项目发起人(project sponsors)、项目公司（project company）、贷款银行(lending bank)、产品购买者或设施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、设备、材料、能源供应商(suppliers)、融资顾问(financial adviser)、法律与税务顾问(law or tax adviser)、有关政府机构(host government)、保险公司（insurers）、租赁公司（leasing company）、信用评级公司(ratings)。

项目融资与商业房地产的结合

目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于三大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。招商银行将项目融资的使用范围界定为：“项目融资主要用于需要巨额资金、投资风险大而传统融资方式又难以满足但现金流量稳定的工程项目，如天然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建设项目。”传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而商业房地产的现金流量却具有波动性，因此，如何利用项目融资的优点为商业房地产项目融资，创造为商业房地产量身定做的项目融资模式是解决问题关键所在。主要内容为以下几个方面：

如何实现有限追索 追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险的评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。

如何分担项目风险 风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方之间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。

如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本 商业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。

如何实现投资者对项目百分之百的资金要求 项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。

如何处理项目融资与市场安排之间的关系 对于一般的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定，因此，在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。

如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略 长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策，仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很可能涉及到“重新融资问题”的出现，其难易程度是根据融资结构的不同决定的。

如何实现投资者非公司负债型融资的要求 这是商业房地产项目融资的核心内容。

项目的基本融资模式主要有三方面的特征：

在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买项目一定的资源储量和产品。

在信用保证上。要求对项目的资产拥有第一抵押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。

时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式； BOT 项目融资模式。

笔者认为在这些融资方式当中，商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构三种模式：

通过项目公司安排融资 由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。

第8篇：商业地产项目范文

[关键词]商业房地产 投资风险 AHP

一、引言

项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。

因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。

二、商业房地产项目投资风险的类型

项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。

1.外部风险

(1)政治风险

商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律风险

商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。

(3)金融风险

金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。

(4)不可抗力风险

商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。

2.内部风险

(1)预测风险

预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。

(2)完工风险

项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。

(3)生产风险

项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。

(4)市场和经营风险

商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。

因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。

三、商业房地产项目投资的风险评价

我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:

1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。

2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。

3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。

4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。

在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。

5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。

6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。

四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析

在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。

某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。

从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。

五、结论

以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。

参考文献:

[1]陈琳 潘蜀健:房地产项目投资[M]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004: 242-246

第9篇：商业地产项目范文

关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式

随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。

商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:

地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。

资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

比较分析