商业地产行业研究精选(九篇)

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第1篇：商业地产行业研究范文

1.国际金融危机和中国经济地位的提升对商业地产需求的影响。中国在世界经济中地位的提高导致了中国一些城市的国际化程度明显提高，如北京、上海、广州等城市。这种国际化程度的提高和向外辐射作用必然会引起商业地产的快速发展，刺激商业地产的投资，提高商业地产的需求潜力。虽然受到了全球金融危机的巨大冲击，但中国的经济增长势头良好，在世界各国中仍属于高速增长的国家。尽管近年来中国GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中国的GDP从1978年的2683亿美元，增长到2010年的5.879万亿美元，增长了20余倍，平均增速近10%。GDP的持续高速增长必将促进中国商业地产的发展。

2.中国城市化进程加快促进商业地产需求增长。改革开放以来，随着中国城市化进程的加快城市人口逐年增加，居民收入不断增加。2009年城镇居民人均可支配收入为17175元，年末城镇人口占总人口的比例达到了45％以上。中国城市化水平不断提高，城镇人口和城镇居民人均可支配收入不。

3.需求主体对宏观形势的不乐观的影响。近几年，国家加强了对房地产市场调控的调控力度，而调控的对象主要是住宅地产，这就使得很多开发商和投资者把目光转向了商业地产，促使商业地产需求增加。2010年4月17日，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出十条举措，被行业内称作“新国十条”。住宅地产的需求受到了国家政策的影响，国家一系列的宏观经济政策，比如财政政策和货币政策对商业地产的发展产生了严重的影响，需求主体对宏观经济形势的不乐观也会导致中国商业地产需求潜力的下降。

中国商业地产市场的未来发展趋势

中国经济的未来方向、城市化进程不断加快的客观发展规律及国家对房地产行业的调控政策，都将促进房地产企业进入行业性的战略转型，商业地产必然会成为房地产企业发展的重点。

1.商业地产的发展会随着中国经济的高速增长进一步发展。首先，从中国房地产的发展前景看，商业地产作为房地产的必要补充，在其带动下相互增长。其次，为了促进经济发展国家实施扩大内需的政策，加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，连锁零售业、餐饮业、零售业的发展必将带动商业地产的发展。第三，在投资方面，以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低，所以当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，将会有很大的利益的回报空间。

2.城市化进程加快将为商业地产发展带来良好发展机遇。商业地产发展和繁荣离不开城市发展，随着中国城市化进程的不断加快，城市消费升级将带动商业地产的繁荣

。新的城市规划和向外扩张需要地产来进行城市功能完善和综合平衡的开发，商业地产繁荣助推了城市发展，扩张了城市的发展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企业向城市集中，进而提高了城市化率，商业地产和城市化互为动力，这两者是共生共融的关系。随着中国中产阶层的兴起，引发消费者结构的变化，并且会打破传统的商业模式，商业地产物业增值服务更加完善。商业地产行业更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。

3.多元化的融资模式为商业地产开发提供资金保障。融资渠道的多元化，以往地产开发商60%~70%的资金都来自银行贷款的现象，近年来得到了很大的改善。房地产企业的融资方式和手段发生了较大变化，呈现出前所未有的创新势头，正走向融资模式多元化发展方向。目前，信托、基金、私募以及证券市场等各种融资途径都成为了商业地产融资的手段，而且越来越多的商业地产开发公司已经走向上市这条道，如万达、SOHO等。委托贷款、房地产信托、房地产投资基金（REITs）、股权融资等成为房地产企业新的融资选择渠道，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性。

4.信息技术将在在商业地产开发中发挥重要作用。随着信息技术的发展，运用电子信息化体系来提升商业地产行业管理水平，商业地产开发比传统的住宅开发更重视市场信息。通过深入学习先进的管理理念，应用计算机网络技术来整合企业现有的生产、经营、设计、管理，及时地为企业的决策系统提供准确而有效的数据信息，以便对市场需求做出迅速反应。

5.服务业的发展推动商业地产繁荣，商业地产逐渐走向成熟。虽然中国商业地产起步较晚，但发展步伐迅速，随着连锁业、服务业、百货业的兴起，越来越多的房地产企业将进入商业地产开发领域。许多开发商在经历了从规划、设计、招商到运营管理的风险防范等一系列探索过程之后，已经摸索出一条正确的发展道路使其在商业地产领域站稳脚步，并开始成为商业地产开发商的典范。

中国经济面临着结构调整，将由原来的主要依靠工业增长，转向第三产业服务业，推动各个产业协调发展。2007年国务院了《加快服务业发展的意见》，给予了服务业以更高的发展地位，使得服务业在整个国民经济整体发展中具有比以往更多的机遇和挑战。在许多城市中，地方政府已经提出以服务业经济为主导，带动其他产业发展的政策，因此，商业地产将是城市未来经济发展的一个重要推动力。

总结

第2篇：商业地产行业研究范文

随着经济的快速发展以及经济体制的不断改革，房地产行业之间的竞争不断加剧。加快房地产行业室内标准化建设以及高周转工作是当前房地产行业需要解决的首要问题。本文以商业地产室内设计标准化的重要性作为出发点，分别分析了售楼处室内设计标准化要点以及样板房室内设计标准化要点，最后分析了商业地产的高周转，以期为商业地产的发展进步起到一些参考作用。

关键词：

商业地产；室内设计；标准化建设；高周转

21世纪是一个市场经济时代，市场经济的开放性和竞争性特征促使房地产企业之间不断竞争。房地产开发商在开发一套商业用房或者住宅用地时，需要完成一系列工序。比如制作标书、拿地、房屋设计、房屋装修（精装房）、建设、销售、验收等，最后将商业建筑交给业主。从制作标书到完成交房的整个过程是漫长的，因此开发商要想在同行业中提升综合竞争力，就需要在室内设计方面多下工夫，建立标准化和产品化的地产，从而实现高周转的目的。

1建立设计标准化的重要性

1.1市场形势的需求随着经济全球化和信息化脚步的不断加快，我国房地产开发商获取的利润率随之增加。但是在面临其他行业以及同行业之间的竞争，我国房地产行业在市场经济中获取的利润额逐渐降低。根据相关行业调查报告显示，我国房地产开发商的平均利润率逐年下降。除此之外，2013年我国房地产开发数量相较于2012年降低了45%，究其原因是随着其他新兴行业的不断崛起，房地产企业在残酷的市场竞争中被淘汰出局。其中，微小企业以及中小型企业占据比例较大。根据国家对房地产行业利润率的标准规定看，10%是房地产行业利润率的警戒线。因此我国房地产行业相较于国外发达国家而言，逐渐呈现两极分化现象。大多数房地产企业需要根据市场实际情况以及国家政策调整利润目标，改变战略方法，提升市场竞争力。小部分企业由于经营管理不善将会自动退出市场竞争的角逐中。由此可见，加快商业地产室内设计标准化建设是实现房地产高周转的最佳途径[1]。

1.2提高市场竞争力提高商业地产市场竞争力需要房地产企业站在不同的角度分析企业产品。就商业地产的专业性而言，可以将商业地产分为建筑专业、室内设计专业、景观设计专业标准化产品；依据商业客户群而言，可以将商业用地分为豪华奢侈型、改进型、刚需型标准化产品；就房地产自身而言，可以将商业用地分为多层用地、高层用地标准化产品；就开发商完成交房程序来看，可以将商业用地分为毛坯房、精装房标准化产品。由此可见，商业用地的产品类型具有多样性。另外，商业用地的多样性特点可以促使开发商根据企业自身实际情况制定合理的建设方案，建筑设计师可以根据方案设计使客户满意的建筑。房地产开发商还要根据自身企业文化、市场规模比例、综合优势建立标准化、系列化、产品化的房屋，从而提升市场占有率。如果商业房屋在室内设计时没有达到产品标准化，就会出现很多问题。比如：1）房屋在定位过程中会偷换概念，导致建筑施工技术人员在修建房屋过程中造成不必要的麻烦。比如反复修改室内专修设计图、总图规划、成本预算、室内专修风格定位以及建筑户型修改，从而造成人力、物力、财力的浪费[2]。2）商业用地在施工过程中，施工技术人员与建筑设计人员之间会产生许多矛盾。比如施工技术人员在装修过程中会因为材料价格、采购成本预算、工程施工等方面与建筑设计人员的意见不能达成一致，从而出现延缓工期、降低建筑工程的质量的问题。3）商业用地室内设计不能达到标准化会造成实际成本费用远远超过预期费用，从而导致房地产企业内部成本管理体系不能发挥其作用。4）商业用地室内设计不能达到标准化不仅会导致企业管理成本、成本预算控制难度增大，还会使产品参差不齐，一旦不能满足客户的需求，就会大大降低房地产企业市场信誉度。总之，商用地产要加快室内设计标准化建设脚步，确保产品质量。与此同时房地产企业还要加快前期项目的准确定位以及成本控制体系的有效性，促使提升商业房屋建筑质量的实现。

2商业地产室内设计标准化要点

2.1商业地产空气调节系统标准化要点商业地产应根据室内外温度作为衡量夏季、冬季室内办公室温度的标准。一般情况下，商业地产夏季室内办公室温度应该控制在25℃左右，相对湿度参数应该确保在55%左右；商业地产冬季室内办公室温度应该控制在20℃左右，相对湿度参数应该确保在40%左右。另外，关乎商业地产空气调节系统稳定与安全重要因素之一的新风量，应该将新风量参数控制在30m2（人-h）。就商业地产室内会议室而言，商业地产夏季室内会议室温度与办公室的温度应该保持一致，最好控制在25℃左右。但是相对湿度参数应该高于办公室湿度参数，最好控制在60%左右。冬季室内会议室温度与办公室温度一样，应该控制在20℃左右，相对湿度参数也是保持在40%左右[3]。就国家对商业地产空气调节系统的相关规定而言，国家对商业地产外立面的要求比较高，并且商业地产外立面容易受外界环境因素的影响导致新风无法直接输送至商业地产空间区域范围之内，因此设计人员要根据商业地产实际情况设置塔楼避难层，在商业地产避难层区域处理建筑外立面通风情况。与此同时，由于商业地产门窗的封闭性相比普通建筑门窗的封闭性要求更加严格，因此设计人员要确保商业地产门窗根据国家规定的相关标准集中处理。就商业地产门窗粉缝隙而言，新风直达商业地产门窗缝隙的可能性比较小，因此设计人员需要在商业地产室内区域安装排风新系统，并根据商业地产内部结构不断调整优化排风系统，避免出现室内新风参数无法达标的现象。小空间区域应该选择综合系统作为空调系统，并依托于风机盘管空调系统，将新空气与水系统做到有机结合。商业地产小空间区域主要包括办公室以及包厢，商业地产小空间区域和大空间区域主要采用VRF多联空调，有些商业地产空气调节系统则需要安装新风空气的处理系统，从而确保商业地产空调系统安全、稳定运行[4]。

2.2装修界面基本单元的定位设计目前，国际通用商业地产板材的标准规格为1220mm×2440mm，零数是考虑了板材在加工制作过程中会损耗或者工作人员在计量板材尺寸时由于误差导致房屋地产在装修中出现差错。因此板材材质和尺寸的不同会严重影响房屋装修效果，就商业地产装修界面而言，工作人员首先需要在房屋图纸上界定一个装修单元，并合理规划板材尺寸。就板材规格来看，1200mm可以划分为900mm与300mm之和。其目的是确定单元的宽度和高度，一般情况下，900mm为单元的宽度。办公室室内高度一般控制在2700mm。其次，工作人员确定部件规格标准。一位2700mm大于2440mm的高度，因此工作人员需要对基本单元进行分割，确保基本单元的高度达到国际标准范围之内，如图1所示。基本单元可以分为900mm×900mm或者900mm×1800mm两部分；与此同时也可将900mm×1800mm分为两块900mm×900mm的板材，进而形成标准化部件。

3结语

总而言之，随着社会经济的不断发展以及市场经济体制的不断改革，房地产企业面临的压力随之增加。因此加快商业地产室内设计标准化建设脚步是提升房地产行业综合竞争力的有效途径，也是提升房地产开发商平均利润率和实现高周转的策略之一。

参考文献：

[1]陈立政.商业地产室内设计标准化与高周转初探[J].现代装饰（理论），2014（06）：28-29.

[2]王超.基于多目标平衡的商业综合体营建体系及实证研究[D].杭州：浙江大学，2011.

[3]邱可嘉.基于商业逻辑的城市商业中心建筑设计方法研究[D].北京：清华大学，2013.

第3篇：商业地产行业研究范文

关键词：新常态；我国商业地产；存在问题；可持续发展；方法

进入到21世纪之后，我国的经济获得了快速发展，人们的生活水平显著提高。其中，我国的商业地产在推动经济发展与社会进步中起到了重要的作用。而商业地产也成为了我国经济中一个重要的支柱产业。但是，自从2009年全球性经济危机爆发以来，我国的经济也受到了严重影响。同时，房价的过高、供需关系明显失衡、人民购买力的薄弱等等因素都使得我国的商业地产处在发展转型的十字关口。因此，我们需要对于新常态下我国商业地产发展中存在的问题、可持续发展的方法问题进行全面性的分析与研究工作，提高我国商业地产的质量与水平，推动其发展与变革，使其在未来我国经济发展与社会进步中依然可以扮演重要的角色。

一、新常态下我国商业地产发展中存在的问题

1.产业规划不科学

产业规划的不科学是我国商业地产中存在的一个严重问题。比如：我们从中国商业房地产总体规划的布局中就可以发现此种问题。北京、上海、广州、深圳等一线城市早已被商业房地产项目严重的影响，许多的企业盲目投入到商业类型房地产项目的开发中，导致房地产行业的虚假繁荣，房价虚高。比如：众多的企业从银行中进行大额款项的借贷投入到房地产项目中，与消费者、政府在进行房地产价格的博弈。而一些我国的二、三线城市也被房地产行业的虚假繁荣迷住了双眼，片面的追求地房产的盲目投资、追求大而全的商业理念、忽视了当地实际经济发展的水平、更忽视了当地人民生活的水平与消费的实力。最终导致，后续发展与经营阶段出现了种种的问题。比如：我们以众多商圈的盲目建设问题为例子进行具体的说明。北京、上海、沈阳等城市中许多商圈地产项目在后续的开发与经营中存在着大量商铺闲置的问题。这主要是由于两个方面的原因导致的。商铺价格过高、一般的经营者无法负担起高额的租金。商圈规划的不合理，周围没有大量的消费者或者是商品价格过高消费者负担不起。这种类型的商业地产项目开发一方面导致了建设资源与土地资源的浪费，另一方面导致了商业地产的虚假繁荣，在短期刺激了资源的开发与关联性行业的发展。但是，从经济发展与社会进步的角度来看，这种模式存在严重的弊病。

2.开发周期时间长

开发周围时间长是我国商业地产发展中一个重要的问题，严重制约了我国经济的可持续发展。投资额度大、开发应用时间长等方面的特点导致商业地产发展存在较大的风险。比如：通过银行信贷或者是其它融资方式进行开发建设资金的筹集是其重要的资本应用方法。但是，商业地产发展后续会面临着许多的问题。比如：施工建设、开发与管理、未来经营的策略等等。其中，任何一个环节出现问题，就会导致商业地产项目陷入到困境中。

3.定位水平的不准确

我国的政府没有对于商业地产进行科学的定位，片面的应用房地产项目刺激经济发展，带动有关行业的进步。事实表明，这种片面发展的模式存在重要的问题。比如：忽视当地实际经济发展的情况、忽视当地人们的购买力与生活水平等等、最终制约了当地商业地产与经济的整体发展。

二、新常态下我国商业地产可持续发展的方法

1.我国的政府需要加大商业地产宏观调控力度

从政府的角度来讲，需要其加大对于商业地产项目的宏观调控力度，使得商业地产发展规划更加的合理、建设水平与投资消费更加的协调、商业地产项目的建设质量与水平得到提高、使得我国的商业地产可以进行持续性的发展，使其对促进经济发展与社会进步做出更大的贡献。具体来讲，第一，政府需要充分的发挥出经济杠杆的优势，从银行信贷的角度入手，使其对于各个城市房地产开发的企业进行严格的资质审核，有利于保障商业地产项目开发工作的安全与质量，使得众多的资质企业无法进行有关的开发，有利于保障我国商业地产发展的良好环境。第二，各个城市房地产项目开发主管部门需要充分发挥出自己的职责，对于商业地产项目开发与建设工作中不合理的地方进行及时的纠正，有利于保障开发与建设工程的安全与效率，使其对于促进当地经济发展发挥出积极的影响。第三，政府需要对于当地的经济发展进行长期的规划，开展多种发展经营理念的并用，比如：汽车产业、科技产业、制造业等等，而不是过多依赖商业地产。第四，进行有关商业项目开发，需要充分的考虑到当地实际经济发展水平以及人们的购买力，避免面积工程。

2.政府与企业都需要做好商业地产的远景规划

政府与企业都需要做好商业地产的远景规划，以便于更好的进行当地经济发展的总规划，有利于当地企业市场竞争力的提高，商业价值的充分实现。从政府的角度来讲，进行商业地产的远景规划主要从以下方面入手。首先，政府需要对于当地实际的经济水平以及人民的消费能力进行科学评估、而从制定出专业性与科学性的商业地产开发计划，在今后的工作中严格执行此计划。其次，政府需要通过经济方式与行政方式并用，对于本地的商业地产企业进行科学的重组与整合，使它们可以在今后的商业地产开发中充分的应用好有关的资源，为提高本地商业地产实力，促进当地经济发展做出新的贡献。从商业地产企业自身来讲，它们需要在今后的发展中从众多的方面入手，使其在今后的经济发展中获得进步。比如：第一，充分进行资源的整合、树立起品牌经营的战略，通过资源共享与品牌联合实现企业竞争力的提升。第二，树立起科学规划与持续经营发展的理念，注重商业地产项目后期的服务与经营，充分发掘商业地产项目市场中存在的价值，使得企业在激烈的市场竞争中不断的发展与进步，创造出属于自己的价值与空间。

3.重视商业地产项目后期的运营与管理

商业地产企业需要注重商业项目后期的运营与管理，最终可以提升企业经营管理的水平与市场发展的潜能。具体的发展方针有以下几种举措。第一，商业地产企业需要与有关的项目运营商等进行联合性的开发与管理，通过充分发掘商业地产项目市场价值的举措来提升自己的商业利益，有利于自己今后的发展。比如：联合性的开发、联合性的经营、对于开发中的商铺进行有效的出售、租赁等，在周边的商业区中可以脱颖而出。第二，商业地产企业需要对于开发环境周边情况进行充分的市场调研，进行项目持续性的开发与管理。万达、华润等商业地产企业就是进行这种持续性开发与管理模式的典型，取得了非常好的经济效益与社会效益。第三，商业地产企业需要进行另辟蹊径，绝不模仿或者是复制它人的商业地产开发与经营模式。否则，必然会在有限的市场中形成强有力的不合理与不公平的竞争，而优势性的企业会占据竞争的主动权。这种模式不利于后来者的发展与成长，也在一定程度上造成了资源的浪费与建设的重复。

三、结论

对于新常态下我国商业地产可持续发展问题进行科学分析与研究，有利于我国的政府与各个商业地产企业应用科学的发展规划方法全面提升发展的水平与质量，保障我国商业地产的可持续性进步，使得我国的经济与社会稳步前进。

参考文献：

[1]高静.商业地产与城市经济发展协调评价研究[D].江西师范大学,2014.

[2]刘鹏.浅析我国商业地产开发可持续发展战略[J].经营管理者,2014,(14):192.

[3]王鹏,姚望.我国商业地产可持续发展探析[J].经济纵横,2012,(05):33-35.

[4]吴凯,郑小纯.我国商业地产的现状及策略分析[J].中国商贸,2010,(28):41-42.

第4篇：商业地产行业研究范文

房地产信托基金的英文名称是RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs,这是以美国为代表的大多数国家的名

词,英国将房地产信托基金称之为PropertyInvestmentFund,简称PIF。中国还没有关于房地产信托基金的统一定义,结合REITs的原理,国内相关领域的专家刘李胜在《REITs运作与管理》一书中给出了如下定义:REITs是通过发行基金券(如收益凭证、基金单位、基金股份等)将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产,交由专门的投资管理机构加以管理,获得收益由基金券持有人按出资比例分享,并共担风险的一种金融投资工具。它是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金,投资范围限于房地产领域,是集众多的分散资金于一身,同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制[1]。简单说来,RREITs是房地产行业的产业投资基金。

从投资对象角度看,REITs一般投资于产生稳定收益的房地产物业,主要业态是商业地产,包括写字楼、商业中心、酒店、工业厂房、度假公寓、医院等。美国有少量的REITs也投资房地产抵押贷款或者房地产贷款支持证券,具有较高的风险,但总体而言,REITs投资对象均为低风险资产。

从投资来源角度看,REITs是一个募集大众投资成立的投资基金,其中拥有广大中小投资者,是资金来源更广泛,这是相对于少数人才能投资大型商业地产项目而言,是一个巨大的金融创新产品。

从基金运作角度看,REITs是在信托法律关系基础上发展起来的,这种信托关系将产权与管理经营权分开,保证了独立性,同时,REITs在符合规范的情况下可以选择上市交易,也可以选择不上市的运作方式。

从收益角度看,REITs要求每年90%的分红比例回馈投资者,REITs这种特殊信托关系使得REITs不具有自我积累和自我发展的能力,不具有缴纳公司税的标准,从而巧妙地规避了公司税,而且在美国,REITs投资的对象均为免税物业,所以REITs享有很大税收优惠。根据美国REITs协会(NationalAssociationofRealEstateInvestmentTrusts,NAREIT)的数据,自1971年以来,REIT指数从100点,上涨到2007年底的3394.71点,年复合收益率达到了10.29%,这一收益率超过了同期标普500指数7.65%的年化收益率(从103.94点上涨到1468.36点,经股息收益调整后)。从REITs的回报率构成来看,其股息率一直保持在较高水平,平均在8%左右[2]。因此,REITs是一种具有吸引力的稳定收益型的股权类投资产品。

REITs在海外已经发展非常成熟,美国是世界REITs的主体市场,欧洲、日本、新加坡、中国香港和台湾等地也有发展不同规模和形式的REITs产品。现在中国内地关于REITs的推出方案正在研究完善阶段,多个REITs正在筹备过程中,正式推出只是时间问题。

二、旅游商业地产的特性

商业地产并没有规范的定义,但是各界对商业地产的具体指向和内涵有着普遍一致性,商业地产一般相对于住宅地产而言,最明显的区别是物业用途,主要用于非日常居住的经营性质的物业形态一般被称为商业地产,具体表现为商业零售中心、大型购物中心、商业街区、专业市场、酒店、度假公寓、写字楼、工业厂房、医院等形态。而住宅地产主要是满足日常居住的普通住宅、别墅等物业。而旅游商业地产是指主要用于旅游产业的商业地产,主要包括度假酒店、度假公寓、度假医院、旅游购物街、旅游企业办公楼、旅游纪念品生产园区等。

商业地产一般要求较大的投资额,要求更专业的开发水平与经营管理水平,所以一般是有实力的成熟开发商和金融财团才会涉足的领域。旅游商业地产有着一般商业地产的共性,但是在部分方面体现得更加突出,主要体现在风险更高,难度更大,对投资强度以及投资回报周期对要求更高等三方面。

旅游商业地产的高风险。由于旅游商业地产一般产生于旅游集散地和旅游目的地,部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市,即使在重要的城市里,也大多在城市郊区,而不在市中心黄金位置,由于商业地产的成败与选址关系密切,所以旅游商业地产在选址上的特性就造成了旅游商业的风险性大大增加。与此同时,旅游商业地产受到直接旅游行业的影响,而旅游行业是一个非常脆弱的行业,景区生命周期随着人们消费偏好的变化具有较大的不确定性,政治、经济、社会等突发事件和自然气候变化等多方面的影响因素都会作用到旅游业,使得旅游行业随时有可能面对不确定性的低潮,形成经营周期内的风险。而这些风险在一般商业地产项目上概率相对较低。

旅游商业地产的高难度。旅游商业地产的高难度直接来源于高风险,旅游商业地产项目规划设计与日常经营都难以战胜自然因素形成的淡旺季,难以战胜突发事件所带来的不利影响。此外,经营者需要深刻理解旅游者的消费需求与一般消费者的差异,需要处理好各种文化冲突所带来的问题,需要更多的措施来打造吸引力,需要更多技巧来培养忠诚顾客,以上因素都构成了旅游商业地产比一般商业地产更高难度。

旅游商业地产需要一定的投资强度,和一个相对较长的投资回报周期。如果低于一个合理的强度,旅游地产的失败概率极大,反而是等于或者高于这个合理强度之后,成功的概率大大增加。这是因为旅游商业地产的成功形成需要营造足够强烈的吸引力,舒适的消费空间,合理的商业业态。而这些事情都是需要时间来培育和调整的,这也决定了旅游商业地产需要一个旅游相对较长的投资回报期。

目前,中国的旅游商业地产项目整体开发水平较低,发展阶段初级,粗制滥造的粗放型模式还很普遍,少量较成功的项目基本都依托于城市人群消费,更像是一般商业地产项目,而远离城市的旅游商业地产项目成功案例较少。与此同时,我国旅游业发展正处于快速增长期,对旅游商业地产项目的需求是巨大的,中国绝大多数旅游目的地,都需要建设大量包括酒店、公寓、旅游购物中心等项目。

三、REITs对中国旅游商业地产行业的影响

首先,REITs为中国旅游商业地产的投资者提供了一个绝佳的退出机制。成熟的旅游商业地产项目能够提供稳定的现金流,由于面对旅游者提供服务,所以具有较高的定价能力,同时,此类项目的土地成本较低,一般能得到政府的大力支持,也是配合开发高端住宅类产品的前期介入模式。虽然旅游商业地产项目属于高质量的资产,但是由于其需要占用大量资金,投资回报周期漫长,资本周转率很低,更重要的是投资者除了销售物业,持有出租和抵押贷款这三种主要的资金回笼方式之外,没有更好的投资退出机制,所以旅游商业地产的投资吸引力缺乏竞争力。REITs为有稳定收益的优质旅游商业地产项目提供了一个绝佳的投资退出机制,将优质的成熟项目资产打包到REITs资产中,投资者的投资回报周期大大缩短,可以迅速回笼投资。这种加快回笼投资的退出机制,有利于回笼资金进入新的项目投资开发,从而加快旅游商业地产行业的发展。更具体来讲,这种退出机制和退出机制带来的溢价收益,还能激励投资者更加从容,更加有信心投入,根据市场的需求,高起点和高水平地开发旅游商业地产项目。

其次,REITs可以为拓宽中国旅游商业地产项目的融资渠道。中国的发展阶段早已经不再是一个资金极度缺乏的时代,相反,中国市场的资本雄厚,特别是民间涌动着大量热钱,缺乏合适的投资渠道。同时,大量海外资金也瞄准了中国的旅游商业地产项目,希望能把资金沉淀到中国优质的旅游商业地产项目上。在这种背景下,旅游商业地产项目除了传统的融资渠道之外,还能从REITs融到金融机构、广大中小投资者、海外基金等多方面的资金。所以REITs推出之后,不仅有利于房地产的发展,例如旅游商业地产将有机会大力发展,还能起到稳定中国的金融市场的作用,不仅是为市场提供了一个稳定收益的低风险产品,还分散了银行的贷款风险。有学者指出,我国适时推出REITs,可以更好地满足居民的房地产投资需求,分流资金,缓解流动性过剩与房地产投资过热[3]。

第三,REITs将为中国旅游商业地产带来更专业和更先进的管理。REITs的国际操作经验是委托独立的专业经营管理机构来负责项目的日常经营管理,这首先是制度需要,同时也因为REITs所持物业的经营管理要求比较高。独立的专业机构贴近市场,积累了丰富的管理经验,是REITs取得稳定收益的重要因素。反观中国旅游商业地产的粗放型发展模式,无论是服务态度和专业技能都有巨大的提升空间,亟待有标杆性的项目来带领整个行业素质的提升。REITs推出之后,旅游商业地产将在业态上更加丰富,酒店、旅游商业街、度假公寓、养老公寓、保健医院、大型综合购物中心等新兴业态将大力发展,这需要更专业的机构来进行策划、规划、招商、销售等经营管理工作。可以预见,REITs将带领中国旅游商业地产从粗放型的管理阶段过渡到专业化的精细管理阶段。

第5篇：商业地产行业研究范文

关键词：保险资金 保险投资 商业地产 路径

随着保险业的迅速发展，保费收入激增，保险公司资产规模迅速增长。截止2011年6月30日，保险公司总资产达到了5.75万亿元，保险公司资金运用余额5.3万亿元，保费收入、保险总资产近年来均以30%以上的速度增长，远远高于我国GDP平均增速。保险资金保值增值的压力也越来越大，如果没有更多元化的投资渠道，将影响我国保险业的持续健康发展。 2009年10月1日新修订的《保险法》颁布，适当拓展了保险资金的运用渠道，保险资金投资不动产有了明确的法律依据。

我国商业地产的趋势分析

（一）商业地产将迎来快速发展的黄金10年

需求带动。第一，城市化带来的需求。城市化促进了经济增长和服务业的发展，进而带动了对写字楼的需求；居民收入和消费水平的提高，增加了对商业营业用房的需求。发达国家的经验证明，城市化水平在50%到70%区间，标志着工业现代化的完成，此时的经济会持续高速增长，是商业地产发展的最好时机。2010年我国的城市化水平接近47%。城市化水平的进一步提高将推动商业地产行业快速发展。可以预测，未来10年是我国城市化进程加快的10年，也是商业地产高速发展的黄金10年。

投资拉动。房地产的价格波动也远低于股市，商业地产行业作为回报率较高的行业，对国内外的流动资金有一定的吸引力。由于国内的流动性过剩、商业地产上涨的预期等因素，导致商业地产投资增多。人民币升值意味着经济增长，本币购买力上升，引发投资者在国际范围内超配以人民币计价的资产，国外资金大量进入我国商业地产领域。

（二）二三线城市将迎来商业地产发展机遇

目前我国正处于产业结构调整期，全球也面临着通货膨胀压力，经济环境不确定因素增多。城市化是我国经济发展的主要推动力，商业地产正在逐渐成为我国二三线城市更新扩张的发展引擎，商业地产将迎来全新的发展契机。由于一线城市调控政策的施行，有的开发商从一线城市转向了调控力度较小、价格上升空间较大的二三线城市商业地产市场。二三线城市商业地产项目是提升区域经济活力的重要推手，加上目前还缺乏完善的商业中心，这些城市在制定规划时，往往以优惠的政策吸引商业地产项目的投资。商业地产和区域内经济的相容发展，成为二三线城市未来经济发展的重要推动因素。

（三）商业地产如果持续过热可能会被调控

多年来，商业地产一直没有被政策调控。2011年以来，由于投资升温，商业地产量价齐升，与住宅市场形成了鲜明对比。如果商业地产出现过热，一旦资金退出，价格下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。2011年下半年银监会曾下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

（四）出租和出售商业物业的盈利模式将并存

出租物业以期盈利的模式不失为大开发商在一线城市的较好选择，但也容易形成开发风险、融资风险、商业运营风险等，任何一个环节的风险都可能导致危机的爆发。无论是国内商业地产的成熟程度，还是商业地产企业的资金和经营实力，都决定出租物业和出售物业的盈利模式仍是目前多数开发商的最佳选择。经过前几年的发展，目前国内商业业态演变已进入高级阶段，商业地产已经定位为综合商业设施，出租物业需要开发商具有较强的经营实力和经验。成熟商业地产项目的培育需要较长时间，需要以雄厚的资金实力作后盾。国外成熟的房地产金融市场为出租物业提供了融资的便利性。出租商业物业，可以在稳定经营的基础上，将项目打包上市，获得稳定的投资回报，回笼资金进行新项目的建设。采用出租和出售的盈利模式可以吸收两种模式的优点，在不同时期有所侧重，在一定程度上回避经营风险。

（五）对商业地产的专业人才的需求将更加迫切

商业经营跟地产开发有各自不同的规律。中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也不亚于房地产。商业的竞争主要在于经营管理。即使处于最成熟的商圈，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀人才团队，也不敢保证能长期繁荣。而商业地产在我国发展时间非常短，人才短缺。商业地产是一个非常复杂的系统，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面，需要专业团队的整合。因此，找到一个优秀经营管理团队来进行经营就显得非常最要。但本土零售商的经营管理理念和模式落后，与国际零售巨头差距还不小，目前市场上大部分从事商业顾问的公司是以营销策划为主，在市场很难找到这样的出色团队。

保险资金投资商业地产的可行性分析

根据政府的“十二五”规划，“促进消费，扩大内需”已成为今后一个时期我国经济增长方式转变的战略性举措。消费市场是未来国家拉动内需的巨大动力，而我国零售业发展空间巨大，能够为消费市场提供载体、带动商业消费和经济转型加速的商业地产既符合国家战略，又符合房地产业未来发展方向。保险资金负债性要求资金运用能更好的满足保险公司偿付要求。据统计，保险资金约80%以上为寿险资金，其中约48%是20年以上的长期资金，25% 为5-20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金运用的中长期回报需求，使得其选择的投资对象必须具备长期稳定复利增长的特点。商业地产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。

目前，我国从事商业地产的公司基本上分以下几种：第一类是传统的住宅开发商转到商业地产开发，由于住宅市场的调控促使他们转到商业地产。第二类是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚等都成立了房地产开发公司。第三类是金融业资金，通过入股项目、整体收购有稳定现金流的物业实现商业地产的持有；第四类是其他行业转型过来的企业。原来的主业有一定基础，因为看重商业地产的潜力而转型。总的看，除了大连万达之外，我国还没有实力强劲、模式成熟和品牌效应突出的商业地产商。这使保险公司进入商业地产领域凭借资金和品牌效应拥有后发优势。

目前，我国商业不动产在资金、土地、商家和人才依然存在问题。总的看，商业地产开发最大挑战还是资金。目前，我们从商业地产经营环境来看，如果仅仅依赖信贷资金难度很大。有的开发商有将住宅的收入投入商业项目，有的借助私募、信托、基金等融资。商业地产的开发商只有具备多渠道的持续的融资能力，才有可能让商业地产项目稳健持续经营。这方面保险资金有得天独厚的优势。根据2010年9月保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%，照此2011年上半年保险总资产5.75万亿的口径计算， 2011年保险公司可动用的资金总额可达几千亿元。虽然政策对保险资金投资单个项目有具体的比例限制，但快速持续增长的保险资金可以成为项目稳定长久的资金来源。这使得保险公司进入商业地产具有其他企业所不具备的资金优势。

保险资金投资商业地产的路径探讨

（一）在一线城市投资写字楼可获得稳定客观的收益

二、三线城市发展潜力大，但目前城市化程度偏低，保险资金持有二、三线城市商业物业有一定的不确定性，不符合保险资金的投资特性。北京、上海等一线城市的优质写字楼在较长时间内价格依然坚挺，可以成为保险资金投资的首选。

第一，坚挺的地价带动。随着人口持续不断的进入一线城市，一线城市土地尤其是商业繁华地段的土地更为稀缺，地价上涨的趋势短期内难以改变。地价越来越昂贵，房价与地价之间的利差空间将越来越小。全球房地产服务公司第一太平戴维斯2011年11月报告称，在过去12个月商业房地产投资方面，北京、上海排在第三和第四。在市场强劲需求的推动下，一线城市写字楼、零售市场发展迅速，国内外企业和零售品牌的迅速扩张推动写字楼和零售市场租金上涨。在投资领域，全球经济的不确定性凸显出亚太地区尤其是中国这样的新兴经济体作为投资目的地的优越性。在北京，由于新增供应量有限，而市场对优质写字楼的需求持续上升，使得写字楼市场租金持续上升，空置率下降。据统计，2011年3季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%，达到454元/平米/月，超过了上海甲级写字楼412元/平米/月的租金。在上海，外资企业在国内扩张的强烈需求，以及有限的市场供应导致写字楼租金持续快速上涨。2011年3季度甲级写字楼平均有效净租金达到412元/平方米/月，环比上涨5.4%。2011年第三季度北京甲级写字楼平均租金创历史新高，并超过上海，再次领跑全国（除香港以外），标志着北京正引领中国一线城市的写字楼市场进入新一轮的强劲增长期。由于未来可预见新增供应量有限，在短期内这一趋势将持续。

第二，城市化推动需求。当城市化率达到70%时，对住宅的需求将下降，而写字楼等商业地产的租金和增值溢价优势开始体现。因此，在城市化率50%-60%时，增持商业地产是明智的选择。目前，我国一线城市的城市化率已超50%，新增土地将越来越少。2008年上海城市化率达到87.5%，北京为84.9%。持有优质写字楼的数量在一定程度上可以规避未来人口下降的风险。2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期全国写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。

第三，产业结构转变的促动。国际经验表明：第三产业占GDP比重超过50%的时候，第三产业的发展会加速。2009年，北京第三产业占经济总量的比重总体已达76%，上海略超60%，已实现了产业结构从工业主导型向服务业主导型的转变。第三产业的发展构成了对商业地产的巨大需求，对一个城市写字楼销售面积有重要影响。从主要城市来看，北京市2009年写字楼销售面积为256万平方米。销售面积排名第二的上海为203万平方米，两大城市写字楼销售面积合计占全国达30.3%。

基于以上判断，保险资金在一线城市长期持有优质写字楼可以为企业带来持续的现金流和物业重估的增值收入。而且，前几年保险资金以各种形式投资一线城市的写字楼也积累了一定的经验。保险资金投资不动产所要求的年化收益率预期通常在 6%-10%。从风险和回报看，一线城市核心地区的商用物业往往租金高、空置率低，能够获得长期稳定的投资收益，符合保险资金追求安全性和长期收益的要求。而且，一城市住宅与商用物业间价格差距有明显拉大的趋势。因此，一线城市应是保险资金关注的关键，一线城市核心区域的高端商业物业是保险公司最理想的投资目标。

（二）在二三线城市投资城市综合体是很好的选择

我国很多省会城市在经济总量、城市发展水平、消费能力等方面都居全国中等水平，有对城市综合体的巨大需求。城市综合体适应了当代城市的发展要求。它因融合了多样化的商业业态而成为城市新区建设和旧城改造的重要手段。遵循综合而集约的理念，城市综合体空间形态整合土地功能，集约化开发，立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，带动周围商业发展，进一步提升商业中心地块的价值，而且能激活城市的空间形态，还能促进整个城市的功能提升，这种城市地标性的建筑群体，可以依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。

1.“十二五”规划给二三线城市商业地产带来重大机遇。“十二五”规划的一个核心内容就是要加快转变经济发展方式。转变经济发展方式的核心是调整经济结构，经济结构的战略性转型是外需和内需拉动经济增长，而扩大内需的核心是城市化，在城市化的过程中二三线城市起着关键作用。因此，城市化对商业房地产发展具有积极的带动作用。大城市数量的增多意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富对商业地产的极大的需求，城市规模越来越大，级差越来越明显，意味着城市土地的公共服务，包括商业的投入越来越大。过去几十年来中国城市的发展是以产业为中心，以工厂为中心，以企业为中心，现在转变为以人为中心，以大力提升服务业、发展城市的第三产业为核心。以人为中心的城市发展的模式促使各级政府推动城市的功能整体上的升级。整体升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求，所以城市综合体代表了一种商业发展的模式，代表着一种土地实用功能的综合利用，得到了政府高度的关注。

2.开发城市综合体有利于保险资金发挥其社会功能。自2010年开始，中国商业地产进入了全面复苏期，地方政府对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”。保险资金投资不动产的重点主要在经济发达的城市，开发二三线城市的综合体能更深入的切入当地的经济、切入当地民生，能密切与当地政府的合作，既可以实现保险资金通过不动产增值的目的，也可以更好的树立保险业的形象。城市综合体的城市性、功能区位立体差异性及形态结构的立体性属性使城市综合体具有了强大的城市空间整合能力，从而具备了承载城市的社会经济和文化功能发展城市的经济能力，如增加税收，增加就业机会，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增强市民城市归属感等。

3.城市综合体功能的多样性和复合性，可较好抵御行业周期性波动风险，切合保险资金的特点。城市综合体通过土地功能的混合利用，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，形成了以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。这个空间蕴含着商务、客居、购物、餐饮、休闲、娱乐和会展等多重城市要素，在每个部分保持各自功能运作系统的同时，通过有机组合协同形成一个城市空间的缩影。一方面，商务办公和居住类物业形态的出售可获得现金回报，另一方面，通过持有的商业地产物业获取商家的稳定租金回报，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动，因此对行业周期性波动风险的抵御能力较强。同时，城市综合体可以坐拥物业长期持有带来的增值。

（三）适时抓住机会发展REITs

商业地产开发是资金、技术和管理密集性的活动，而资金链的完整和资金运作的效率更是商业地产开发过程的重中之重。如何有效地拓宽商业地产的融资渠道，REITs一直是业界研究的热点之一。由于REITS主要用于投资商业地产项目（包括写字楼、购物中心、饭店、娱乐场所、仓储设施等）。将商业地产与REITs结合起来已经势在必行，这也是国内商业地产发展的长远趋势，是我国商业地产正常、良性发展的有效出路。

保险资金投资 REITs 能够促进融通功能的发挥。保险资金投资 REITs 有助于缓解房地产开发资金紧张局面。大多数开发商都依赖于银行贷款，使房地产业的风险容易在银行积聚，而保险资金的进入会在一定程度上化解银行的风险。 此外，商业地产的利润率比较高，REITs 这种创新的投资工具为保险公司分享商业地产的高收益提供了条件。

REITs变现时间快能满足保险资金对流动性的需求。不动产的流动性差，若要变现，付出变现成本较高。REITs 作为房地产的证券化产品，采用股票或受益凭证的形式, 在各大证券交易所上市，可以随时处置持有的 REITs 股份，使房地产这种不动产流动起来。如果将持有的物业打包后整体推出，能将长期占用的资金通过转让所有权的方式很快变现，从而缓解资金压力。对于保险公司而言， REITs 的高流动性,能满足保险资金运用的要求。保险合同自身特点使保险公司的赔偿和给付具有不确定性，这就要求保险公司为了满足赔付和给付，必须保证保险资金的流动性。

REITs这一在国外日益成熟被广泛运用金融创新产品，从提出建议、论证到试点方案设计，历时 5 年多，几经周折。从目前的形势来看，鉴于国家加大保障性住房建设力度，地方政府资金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作为首批试点城市，以发行保障房 REITs 作为突破口。可是，大型商场、写字楼、停车场等商业物业比传统的住宅地产更具升值潜力和市场投资价值，现金流更为稳定。因此，REITs 更适用于商业地产。要使REITs 步入快速发展轨道，未来肯定会发行以长期持有型优质商业物业为载体的股权类 REITs。否则要想从根本上促进房地产行业融资渠道多元化，改变现有开发模式，促进商业地产大发展将成为一句空话。随着推出REITs的呼声越来越高，条件越来越成熟，可以预期，REITs正式推出的时机不远了。

结论

本文对我国商业地产的现状与前景进行了论述，通过分析可以看出，商业地产未来在我国有着广阔的发展空间，保险公司把握这一历史机遇，以商业地产为突破口切入不动产领域是很好的选择。保险资金投资商业地产，这方面既无政策障碍，又符合保险资金的运用特点。一线城市的写字楼是保险公司将来可以坚持的投资方向，保险公司积累了一定的经验，二三线城市的城市综合体可以积极介入，在时机成熟时大力发展REITs。但是，由于我国保险公司投资不动产的时间短，经验不足，专业人才培养需要加速，有关REITs政策法规需要进一步完善。

参考文献：

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第6篇：商业地产行业研究范文

聚焦中国 寻找商机

11月8日上午，全球商业地产亚太博览会在北京国际饭店会议中心拉开帷幕。本次会议针对亚太地区商业地产的行业交易、渠道网络和市场情报汇集等活动组织议程，来自国内外的十余位商业地产专家在会议上做了主题演讲，包括地方政府、全球开发商和零售商在内的上百位行业资深人士出席了本次会议。

在亚太博览会开幕式上，北京市副市长程红女士的致词凸显了政府对于此次博览会的重视。她在演讲中提到：“北京强大的商业辐射力，吸引了周边城市的消费者，外资加快态势进入北京市场，零售外资店铺已超过3000家，北京已经成为世界第六大零售城市。北京的消费市场自2003年以来连续7年两倍增长。同时，随着商业地产的快速增长，投入市场建设规模已达到300万平方米以上。”根据中国国家统计局统计，2010年上半年中国消费品零售总额达到7.27万亿元(约1.09万亿美元)，比2009年同期增长18.2%。

来自美国加州GAP公司国际地产部高级副总裁大卫・左巴是第一位主题发言的零售品牌代表，他详细讲解了GAP中国行的目的及其未来的发展战略。据介绍，GAP11月份将在中国开4家门店，分别选址北京、上海、香港。GAP对商业环境要求非常高，开店选址首选为高端购物中心，在中国的旗舰店基本规格为1500-2000平方米空间的门店。大卫・左巴表示，对于所有零售商来说，店铺位置选择都是一个首要问题，北京、上海等一线城市的市中心，将成为打造品牌知名度的基地。目前在二线城市GAP的认知度不高，所以品牌知名度拓展非常重要。“五年后GAP会考虑中国二线城市的开店拓展。”大卫・左巴透露。

北京市通州区、天津市和平区、大连市中山区等六个地方的政府代表介绍了当地的风土人情及经济发展现状，鼓励与会嘉宾到当地旅游参观和投资。二线城市成为此次博览会的亮点。业内人士指出，从长远利益来看，中国二线城市拥有广阔的发展空间和持续的增长潜力，将成为未来投资的新选择。

ICSC总裁兼首席执行官迈克尔P・克切维尔在接受媒体采访时表示：“中国市场是世界上重要的市场之一，对于开发商和零售商而言，现今中国市场的机会颇多。随着中产阶级的增多，市场趋于成熟，消费者对于商品的鉴赏能力在增长，进入中国市场的时机恰到好处。我们已关注中国市场多年，对亚洲市场特别是中国市场有深入的研究，同时，我们发现，中国有许多优秀的商业地产公司，在为消费者提供优质的服务。二线城市市场的日益成熟，促进我们加快战略转移。”

分析指出，中国日益庞大的零售领域已成为全球发展最快的新兴市场，这被认为是带动全球复苏的原动力。为弥补欧美国家销售下滑的窘境，全球商业领域精英正在将未来发展的中心转移至中国市场。ICSC高级副总裁Marvin Morrison表示，“中国将带动全球复苏，原动力是什么？是零售。显然，RECON亚太博览会2010年在这里举办是众望所归。”Morrison说：“最新的全球零售发展指数（GRDI）证实了我们的观点，中国日益庞大的零售领域是全球发展最快的新兴市场。中国和其他亚洲消费者总体而言对国际购物模式很适应，只是购物模式随地方差异需要有所调整。”

中国市场 日益成熟

国际资本市场对于中国市场的重视，给中国的开发商和零售商带来了前所未有的机会。中国是否已经做好了迎接商业地产大发展的成熟时机？

从宏观上说，清晰的城市定位将引导商业地产的发展形态。目前，很多城市正处于“十二五”规划的制订阶段，城市发展的定位变化将影响商业地产向着与城市定位相适应的形态发展。同时，2010年世界范围内的低碳经济理念将改变商业地产传统的粗放型发展模式，引导商业地产向开发绿色环保型的商业建筑产品去发展，因此，商家将借此加快商业地产的发展速度。在经历了2008年的国际金融危机和2009年的国内住宅价格飞涨后，越来越多的实力开发商看中了商业地产可获取稳定现金流的特征，纷纷大举进入商业地产领域。地产商向零售商，零售商向地产商，双向进军商业地产的趋势日益突出。一些具有品牌实力的商业地产开发商开始走拓展连锁化和产品素质化的发展之路，在全国范围内复制其经营业态。长期持有成为商业地产的发展理念。由于商业地产投资周期长，收益相对稳健，与保险资金的资产匹配比较吻合，千亿保险资金也将会进入商业地产领域。REITs的相关试点的审批，都有利于商业地产的融资，促进开发商对商业地产进行开发和持有。可以说，商业地产发展的大环境已经具备。

从微观上说，很多大公司开始战略性地进入商业房地产。所谓的战略性，是指持有型物业资产在整个公司资产里面有一个明确的比例，以华润和中粮公司为例，明确提出来商业地产占整个公司资产的比例为35%。随着市场的成熟，已经有开发商专注于商业地产项目的持有、开发、招商和运营。本次博览会赞助商之一的阳光新业地产股份有限公司就是这样一个典型。阳光新业集团总裁助理、北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿先生向记者介绍说，公司从2007年确定了以零售业态为主的地产项目为公司的发展方向，截至2010年已在全国持有或管理着25个商业地产项目，商业总建筑面积超过130万平方米，分布在北京、青岛、天津、西安、成都、沈阳等多个城市。与此同时，阳光新业引进国际先进的商业地产基金管理模式，着力打造涵盖投资、策划、规划、开发、招商、运营的全过程、全价值链运营模式，通过对全价值链的系统管理和关键环节的有效掌控以及价值链之间的有机协同，形成整体核心竞争力。此种举动，凸显了商业地产正在朝着更专业化的方向发展。

开发商和零售商在心态上也日益成熟。与以往商业地产扎堆一线城市不同，此次不少的国外零售商和国内开发商都不约而同地将目光瞄向了中国的二线城市。不少参会者认为，二线城市的机会更多。李睿先生认为，一线城市的核心地段市场竞争激烈，而选择一线城市周边及卫星城区域相比较而言投资回报率更高些。如“北京通州阳光新生活广场”，客流及销售状况都非常好，超过了预期的投资回报率。如果能对二线城市的区域特点及消费者做很好的分析并对项目进行精准定位，项目的投资回报率也非常可观，如阳光新业的青岛南京路新业广场和天津友谊路新业广场。据了解，阳光新业根据不同的区域位置及消费需求打造出了社区型购物中心、区域型购物中心和综合体项目三种不同的商业地产产品，明晰的产品线定位使得阳光新业在市场中取得了良好的收益：2010年1-6月，阳光新业持有及管理的商业物业租金收入2.35亿元，是上年同期租金收入的126%。业内人士分析指出：以目前的状况来看，不少二线城市已经有了一线城市的商业经验，假定一线城市的商业项目现在已经达到第三代、第四代、第五代产品水平的话，二城市或一线城市次城区的商业项目可能处于第一跟第二代之间，开发商和零售商可以用这个经验促进二线城市的发展。对于开发商而言，如果选址准确、投资到位、并有专业团队运作，项目成功的可能性极大。

未来前景 喜忧参半

这是否意味着中国商业地产大发展时代的到来？

从2009年我国商业地产的发展情况来看，重数量轻质量，重规模轻效益，重开发轻经营，重策划轻规划，重形象轻使用的现象依然比较突出。部分城市的商业地产，特别是大型商业地产项目重复建设、盲目发展、资源浪费和无序竞争的现象日趋严重，很多开发商面临着资金、招商、运营、人才等一系列难题，成为我国商业地产发展面临的艰巨挑战。

李睿先生在接受记者采访时说：“2008年曾出现的盲目建设商业地产，导致招租困难，甚至出现商住倒挂的教训应该引以为鉴。当时不少开发商看到了商业地产的发展空间，纷纷转型做起了商业地产。转型做商业地产不是一件简单的事情，除了充足的资金，更需要心态的调整。对于住宅房地产，以前期开发、后期产品销售为核心实现利润讲究的是短平快，而商业地产通过长期的商业物业管理、运营产生租赁经营利润，通过对商业项目品牌的长期运营管理提升项目本身的物业价值，带来长期的稳定的资本回报。这就是为什么很多住宅房地产开发商在转型为商业地产时，内部人才结构、管理体系都表现出诸多不适应的原因。”

专家指出，做好商业地产，需要注意以下几个方面的问题：一是形象与需求的关系，无论是购物中心还是商业资产，都是一个城市的形象。改革开放以来，商业地产推动了城市的发展，促进了城市的商业化。但是反面例子也不胜枚举，所以要对市场的需求有准确的估测。二是开发与经营的关系，商业地产的顶级工程应该是两个主体，开发商和经营商。以万达为例，其成功的原因在于重视经营。经营是主体，开发是手段，开发要为了经营，服务于经营。三是规模与效应的问题，有规模也要有效应，效应是基础，避了效应讲规模，这是违背社会规律的，从这个角度上应该研究效应的问题。研究它的亮点、卖点、新闻点，促使整个商业地产的健康发展。

与此同时，商业地产要配合城市的发展，与政府紧密配合，做好政府的功能配套，促进城市的商业化。在店面规划设计和后期的管理要有独特的理念，这就意味着要重视人才的培养。同时，商业地产要注意与商家、业主建立多方长期合作的伙伴关系，要做好一个项目，单靠企业自身的能力是远远不足的，需要政府的税费优惠和商家的品牌价值，把这些品牌几十年打造下来的价值整合在一起，更好地服务商业项目。

第7篇：商业地产行业研究范文

关键词：商业地产;项目运营;财务动态管控

商业地产项目开发是个多专业配合的综合开发，任何一个动作都会影响项目运营的最终业绩表现。例如售价的调整对项目的税负以及净利润都将产生重大影响，可谓“牵一发而动全身”。然而由于商业地产项目开发周期长，前后开发环节多，项目运营的决策经常遇到“盲人摸象”的困惑，甚至出现增收不增利的现象。

财务动态管控可以利用财务数据对项目开发进行全面的分析和跟踪，其目的在于及时评估经营动作对项目目标利润产生的影响，以便第一时间给项目运营的决策者提供参考，抓住项目经营的关键点。

一、商业地产开发的财务特点

受商业地产市场变化的影响，现阶段商业地产开发的财务特点出现了较为明显的变化，主要有以下几点。

1.项目税负重且税负个体差异大。根据李志学等的研究分析，商业地产企业的总体平均税负约为32%，高于钢铁和汽车行业，而且商业地产行业税负的个体差异最大，税负的公平性低。而根据笔者跟踪的项目经验，很多项目的税利比接近1甚至超过1，每个项目几乎都要量身定制税收规划。

2.资金占用大、成本高。受商业地产宏观调控，国内资本市场对商业地产市场基本绝缘，项目融资仍然依赖于以开发贷为主的传统间接融资，甚至无奈接受成本更高的银行表外体系的影子资金。而通常项目开发的周期长达2～3年，开盘预售前的资金占用多达数亿，高地价项目甚至数十亿计，项目运营能否尽快实现资金自我平衡就显得尤为重要。

3.利润率水平逐步下滑。根据兰德咨询的研究，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1%左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。反观开发成本中设计费、工程费、营销费、管理费则较为刚性，几乎没有进一步压缩的空间。现阶段企业已无法通过房价增长带来的土地溢价攫取超额利润，相反高地价带来的高利息却不断吞噬企业的利润。

二、财务动态管控的维度

通过分析上述商业地产项目的财务特点，笔者在项目运营实务中主要从税务、现金流和净利润三个维度进行重点的财务动态管控。

1.税务动态管控维度。商业地产项目在开发的不同环节需要缴纳营业税、土地增值税、企业所得税等多达十余项的税种，其中尤以土地增值税和企业所得税对项目净利润影响程度最大，为此需要针对每个具体项目的全流程做好税收规划和跟踪。

具体来讲，拿地阶段要关注项目所在地的税收政策，特别关注清算单位、地价分摊、成本分摊的政策规定，做好拿地阶段的税负测算和地价分摊;项目定位设计阶段要关注业态增值率的匹配，避免高增值率与低增值率分别计算增值;项目开盘销售前期，要注意普通住宅的无效定价区间;项目竣工阶段要关注未售车位负增值的影响以及工程结算进度和发票到票情况对清算汇算的影响。

2.现金流动态管控维度。单个商业地产项目的现金流管控需要把握项目资金何时实现自我平衡，并至少按季度对项目的现金流重新评估。现金流管控可以从“拿地到开工”、“开工到预售”和“预售到资金平衡”这三个前期阶段来跟踪分析，并与行业标杆对比。项目一旦开盘后则重点关注开盘后前三个月的销售回款情况，并根据不同的销售表现，合理调整工程投入进度，避免项目资金缺口的进一步扩大。

集团层面的现金流管控还应关注整体的资产负债率，并做好至少未来一年的资金收支的滚动预测，最大程度控制财务风险。

3.净利润动态管控维度。结合成本部门的动态目标成本管理和销售部门的动态销售预测，财务部门实时计算项目的税负和财务费用，并计算出项目动态的净利润，并与拿地阶段的目标利润进行比较分析。对于与目标差异较大的项目，重点关注销售收入和财务费用对净利润的敏感性分析，以便对销售策略以及未售产品定位尽快做出合理的调整。

三、实施财务动态管控的建议

财务动态管控是一个系统的数据收集和分析的过程，若要在实务中较好落地并发挥有效的决策支持作用，笔者建议商业地产企业还应该关注以下几点。

1.提升信息化建设水平。财务动态管控不仅需要分析财务数据，还需要合理预估未来的业务数据变化（如施工进度、销售进度），并基于业务数据变化调整未来财务数据的预测值（如项目现金流预估）。因此，要提高财务动态管控的质量和及时性，首要提升企业的信息化建设水平（ERP）。

在ERP建设上要注意避免“信息孤岛”，财务系统、成本工程系统和营销系统要根据企业的经营特点进行对接，并建立统一有效的数据平台，业务人员可以在该平台上对已发生以及未来预计发生的数据进行调整，财务人员则可以调用相应的业务数据，并分析填报财务数据，最终测算出财务动态管控三大维度所需的数据。

2.优化项目运营机制。项目运营需要多个专业的协同配合，多数的商业地产企业都采用矩阵式的组织架构，但对于该类组织架构最大的挑战便是组织内的有效沟通。因此，可以采用PMO（Project Management Office）项目运营机制，由每个专业的骨干力量组成，定期召开项目运营会议进行沟通，而PMO会议的组织者通常有财务人员担任，对项目的各项数据变化进行跟踪汇报，消除项目运营的信息不对称。

3.重视项目的后评估。每个项目开发结束后，企业应该从设计、工程、营销、财务等多角度对项目进行后评估。当经过多年的项目后评估积累，企业将建立自身的数据库，通过比较分析实际数据和目标数据差异的原因，并与标杆企业进行参照对比，进而不断提升自身的运营水平。

参考文献：

[1]李志学，李红敏.商业地产企业税负水平的衡量与评价[J].中国管理信息化，2009，12（4）.

[2]兰德咨询.商业地产开发已是“中利行业”. http：//.cn/plus/view.php？aid=195.

第8篇：商业地产行业研究范文

近年来，一些商业地产项目逐渐暴露出成本管理上的问题，商业地产项目成本管理的成功与否关系到项目的整体利益，使对商业地产项目的成本管理研究成为必要。

成本管理中存在的问题

我国商业地产项目的开发起步较晚，许多管理理论和方法仍不成熟，在项目成本管理方面存在许多问题。结合我国商业地产项目的特点，目前在其成本管理中存在的问题主要有以下几点：

第一，商业项目套用住宅项目的成本管理体系。在既有住宅地产又有商业地产的房地产开发企业内，商业地产通常是一个独立的部门，与住宅地产的成本部门分开而论。正因如此，商业地产的成本管理并不能形成一个体系，无法对商业地产项目做到全面的成本管控。由于成本管理体系的缺乏，商业地产项目在开展成本管理前，缺少组织架构的支撑、没有专职的成本管理者负责成本工作，从而难以实现项目的成本管理需求。商业地产项目目前多采用住宅地产项目的一套成本管理办法来管理，只注重工程建设过程中的建安成本管理，在成本管理意识上没有脱离造价成本的概念，没有真正理解商业地产项目成本管理的含义。

第二，商业地产项目没有专门的成本管理组织。在对五家大型地产开发商的商业地产项目组织设置进行深入研究后发现，企业内的组织构架一般单独设立商业管理公司或者商业地产事业部，负责商业地产项目的策划、招商、运营、市场等。而考虑到在开发与建设阶段能够与住宅项目进行资源共享，往往由负责住宅的设计、施工及成本等专业公司来负责商业项目的开发建设，项目建设好后再移交商业管理公司运作。商业地产开发的成本管理依然套用住宅地产的成本部门来进行，成本管理的组织设计对商业地产项目没有针对性。

第三，缺乏全寿命周期的思想。商业地产项目的全寿命周期一般包括投资决策、规划设计、前期招商、工程实施和商业运营五个阶段，成本管理在项目的不同阶段对项目影响的程度是不同的。

目前商 业地产项目的成本管理普遍存在缺乏全寿命周期思想的问题，主要是对以下三个阶段的重视程度不够。

一是轻前期决策阶段的成本管理。一些住宅地产开发商转投商业地产后管理经验不足，评估体质不健全，成本决策指标往往直接套用一般项目的成本数据，有可能导致成本决策失误。前期决策失误对项目成本的影响是不可逆的，后期只能通过削减利润来弥补。

二是轻设计阶段的成本管理。一些开发商容易在设计阶段忽视建筑设计与商业设计的互相作用，导致商业项目建成后无法满足商家的设店要求，后期不得不接受商家的整改意见，对已完工程进行大量的拆除和新建，造成项目成本的极大浪费。

三是轻运营阶段的成本管理。许多商业地产项目的成本管理依然流于工程施工阶段，对运营阶段的成本管理重视度不够，导致后期运营受阻。商业地产项目的一个特点是，在商业地产项目投资中，存在开发初期高利润，开发中期微利，运营期间无利甚至亏损的现象。商业地产项目的一次性投资越大，项目质量越好，项目运营成本越低。商业地产项目全寿命成本应该选择一个合理的质量水平，如何处理一次性投资与项目运营成本的平衡是目前商业地产企业需要重视的问题。

解决措施及建议

一是建立商业地产项目成本数据库。重视商业地产项目的成本调研与成本数据分析，建立商业地产项目成本数据库。企_业应重视商业地产项目成本数据的积累，成立专门的商业管理团队搜集积累已完成商业项目的历史数据及对同行业项目进行调研，建立针对商业地产的项目投资评估指标体系，提高决策准确率。

二是建筑设计与商业订制相结合。宁波万达置业的刘华指出，“订单地产”模式是围绕满足主力店等商业的商务对接要求和开业前准备工作要求来进行商业项目的建设，是商业地产的核心内容。在设计阶段应该将建筑设计与商业订制相结合，在招商前置的情况下，由商业设计指导建筑设计。同时，在满足建筑设计的条件下，对商业地产项目的业态组合进行优化，能够使得开发商和商家获得最大商业利益。

三是将运营成本纳人项目总成本综合考虑。研究表明，商业地产项目的成本构成中，项目前期成本占全寿命周期成本的7%-12%,建设阶段成本占27%-28%左右，而运营及维修期的成本高达60-66%。商业地产项目的运营阶段通常要持续20年以上，因此，运营成本直接影响项目的收益情况。将运营成本纳人项目总成本，在决策阶段就进行综合考虑，选择一个合理的运营成本，达到一次性投资与运营成本的平衡。

四是树立可持续经营的理念。能真正将商业地产运营起来，并实现持续盈利增长，才称得上是商业地产项目的成功。不能可持续经营的商业，会逐渐整体衰落，形成严重的资产滞后。商业地产项目建成开业后，后期运营过程中需要不断进行调整，以适应新的市场环境。在商业地产项目的成本管理中，应融入可持续经营的理念，建立可持续的回报机制。

五是建立商业地产成本管理体系。房地产项目管理本身就是一项重视成本管理的过程，加之商业地产项目的特殊性和复杂性，使得对于其成本管理体系的要求更加严格。然而，我国目前还没有商业地产开发商建立和实施有效的成本管理体系，这就使得建立一个专门针对商业地产项目的成本管理体系成为必要。对国内外的成'功经验研究证明，既然商业地产项目的开发主体、建设主体、运营主体都是同一法人，就应当将商业地产项目的成本管理视为一个整体，基于全寿命周期理论，建立完整的成本管理体系。商业地产成本管理体系的建立将会是笔者下一步的研究内容。

第9篇：商业地产行业研究范文

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

(1)商业地产的发展环境

1998年下半年起,我国计划经济时代沿用余年的福利分房政策取消,从此,中国房地产市场正式进入市场经济时代,随后我国相继出台一系列的扶持发展政策,刺激了房地产市场的发展,政策导向使得有效需求在短期内爆发,我国房地产市场——主要是居民住房市场开始出现井喷。房地产市场短短年间,就迅速走过了起步、成长、爆发直至过热的几个阶段。2004年起,国家开始对房地产市场降温,几年内“国八条”、“新八条”、“国六条”、“国十条”、“限贷令”、“限购令”等政策不断出台,“物业税”不断试探性出现,但是调控效果不佳,直到2008年,调控的结果都是“越调越高”、“越调越乱”。08年以后,更严厉的紧缩措施相继出台,政策利剑的高悬,再加之国际国内金融环境的变化,房地产价格不断攀升、银根的紧缩等终于让开发商感到了寒意。住宅地产市场出现震荡,房地产商们幵始把眼光转向了一块未开发的宝地——商业地产,不少地产开发商由住宅开发转向住宅和商业地产共同开发。

随后,中国大中城市纷纷出现了商业地产开发与建设的热潮。商业地产具有高投入高产出”,“共性个性”,“高收益高风险”的特点,其发展符合经济社会发展的潮流,行业前景广阔。经过近年来的高速发展,我国商业地产建设规模己经赶超了许多发达国家。但是,一窝蜂式的开发又带来了更多的问题,空置面积开始不断增加,一些不适应市场的项目开始走向死亡,商业地产的营销模式也暴露出越来越多的问题。

成都的房地产的发展与其他大中城市一样,经历了外部宏观环境的变化,从各种混乱的自有产权式商铺到共有产权式物业到商业街、大型再到城市综合体,发展速度呈明显超越居住型房地产项目的趋势,这是本文研究成都市商业地产的背景之一。

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1.2本文的研究内容和研究路线

1.2.1研究内容

本文主要通过对成都市商业地产的发展现状进行分析,找出了目前成都市商业地产营销模式存在的问题,归纳总结出了当前成都市商业地产市场中三种典型的营销模式,并对几种营销模式分别进行了分析和阐述,通过案例分析对成都市商业地产营销模式进行了进一步的解析,最后对成都市商业地产的营销模式提出了对策和建议。

1.2.2路线结构

(1)研究路线(见图1-1)

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2相关理论基础及文献综述

房地产营销是市场经济发展的产物,也是我国房地产市场不断发展,走向成熟的标志,在房地产市场发展的每一个阶段,根据不同的环境、市场、企业能力等不同因素,都存在不同的营销方式的选择,这也能反映出当时房地产市场的成熟度。而随着市场与环境的不断变化,以及学术界、企业界等对房地产营销的认识不断加深,房地产营销手段也在不断深化、不断创新。因此房地产研究的相关理论也在不断创新,因此,对国内外房地产营销的相关理论的梳理对于本文的研究就十分必要。

2.1整合营销传播理论

探索整合营销是一种综合化、系统化的营销工具和手段,并具有动态性、创新性、适应性等特点。企业与目标客户之间平等的交换,实现共赢,获得利益及价值的共同增长,产生协同效应。整合营销以消费者为核心,重组企业行为和市场行为,综合协调地使用各种形式的传播方式,实现与消费者的双向沟通,更有效的达到广告传播和产品行销的目的。企业整合营销通过高度的一体化营销对资源进行综合利用,整合营销过程、营销方式、营销管理以及企业内外的商流、物流及信息流等,全过程讲求系统化管理、强调协调与统一、注重规模化与现代化管理手段(如信息科技、互联网等)。

整合营销传播(,理论由“整合营销传播之父”唐舒尔茨(创立。他认为整合营销传播应包括:①精确区隔消费者——根据消费者的行为及对产品的需求来区分;②提供一个具有竞争力的利益点——根据消费者的购买诱因;③确认目前消费者如何在心中进行品牌定位。④建立一个突出的、整体的品牌个性。

菲利普科特勒认为营销传播组合由种传播工具组成,包括广告、销售促进、公共关系与宣传、人员推销、直接营销。营销者需要贯彻和有偏向的分析、寻找需求缺口、确定传播目标、建立传播渠道、确定促销组合决策、衡量战略的有效性等。

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2.2综述

根据上述市场营销、战略管理的理论回顾,上述理论对本文的研究主题——商业地产营销模式研究具有重要的指导意义:

2.2.1传统战略管理理论认为,中小企业战略模糊、战略缺失的情况十分严重,甚至根本就没有完整的战略思路和战略目标,而大中型企业则不同,要获得发展,必须具有较完整的战略管理体系。在我国,房地产企业经过了多年的市场整合及优胜劣汰以后,房地产行业,特别是有能力对商业地产进行开发和经营的大型企业,一般都具备一定的市场规模和雄厚实力。因此,企业战略管理理论对于商业地产的相关企业就有了重要的意义。市场营销战略是企业职能战略的一个分支,其所包含的市场细分、目标市场选择以及目标客户定位(等内容对于商业地产营销提供了足够的理论支撑。

在商业地产企业战略管理以及市场营销的全过程中,和客户的沟通——包括主动性的启发式、引导式营销到被动地树立形象等待目标客户(包括所有目标群体,如个人投资者、企业投资者、商家、战略合作伙伴、金融合作伙伴、技术支持伙伴等等利益先关着)的选择,这些都需要以整合营销传播的理论知识来支撑。以保证企业对商业地产项目的内容进行整合、对企业自身资源进行整合、对企业与客户之间的沟通进行整合。

综上所述,只有通过理论知识与实

践之间的不断磨合与整理,才能为本文的研究目标建立一个全面的理论体系,才能为本文最终结论提供坚实的支持基础。 ................

3商业地产营销模式的概念及内涵...........13

3.1房地产的基本概念及内涵...........13

3.2商业地产的概念、特点及发展.........14

4成都市商业地产发展现状...

4.1成都是商业地产发展的环境分析..........29

5成都市商业地产营销模式分析...........42

5.1蓝光香槟广场简介及营销模式研究........42

5成都市商业地产营销模式分析

5.1蓝光香槟广场简介及营销模式研究

5.1.1蓝光香槟广场简介

蓝光香棋广场位于春熙路商圈,红星路与东大街的交汇处。距离盐市口商圈、天府广场地标广场仅有10余分钟的路程。蓝光香槟广场周边的知名写字楼、大型百货、购物中心、广场等众多,商业聚集性很强。大型商场百货包括太平洋百货、王府井百货、百盛、摩尔百货等等,写字楼、酒店等包括时代广场、第一城、正熙国际、喜年广场、群光广场以及正在兴建的银石广场和九龙仓、铁卿门等。商业配套和生活配套都很齐全。香槟广场拥有优越的地理位置以及成熟的配套设施,交通便利,位于多条交通线站点,未来会有两条地铁线交汇于此,蓝光香模广场是一个商业综合体,包括购物、餐饮、娱乐、写字楼、居住等等不同业态,涵盖内容广泛。

蓝光香槟广场的定位充分参照了春熙路商圈多元化的特色商业形态,主要形式为:一层的步行街区式独立商铺,二三层休闲小广场为中心的独立式商铺。立足于成为春熙路精品购物的延续、青年路服装批发的补缺、力图成为“后春熙时代”的领跑者。项目以精品商业购物中心,服饰批发与零售,高档化妆品、皮具、饰品类等为主。

蓝光香槟广场的客户群主要为香港、欧美、广东等品牌服饰的西南商、春熙路步行街的精品名店客户、泰华、万紫、金开等流行精品服装商以及盐市口商圈零售客户等为主。

由于采用了全出售型的商业地产营销策略,因此针对不同客户,如大型的商业客户以及投资式散客,制定了一系列的招商政策,使项目能够尽快完成销售、实现货币回笼。

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总结

商业地产的长期运营性质决定了商业地产项目需要一个详尽可行的规划、一套周密的市场营销计划、一个长期的市场培育期,需要长期的收益获得稳定的现金流,商业地产成功与否,关键在于是地产本身的使用价值和带动力。

首先,规划创新。商业地产模式必须在不断探索适应本地发展的营销模式中努力创新。成功商业地产有三个重要环节,一是前期的规划,二是中期招商,三是后期的经营。首先要从前期的规划开始就要与商业业态的发展变化、人们的需求行为等相适应。从项目定位,包括功能、选址、业态、租售比例等因素的确定等方面需要科学规划与合理设计,最大限度地满足商业运营的需求。