房产宏观政策精选(九篇)

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第1篇：房产宏观政策范文

【关键词】房地产企业 宠观调控 发展

针对房地产领域越来越突出的问题，2003年下半年，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，并将固定资产投资项目的基本资金调整提高到35%，同时国资办提出了半年内严禁农地转征的通知，房价的上涨同样也已经超出了居民收入，国民经济的增长速度，连续的宏观政策不但没有使房价回落，更加没有遏制住地产价格的上升。为了能使房地产行业可持续发展，政府重拳出击，已控制信贷和控制土地，直击整个房地产业的软肋，房地产业必须在调控中不断完善自己本身。

一、房价成为调控的根本

（1）无论在发展中国家及其地区还是在发达国家地区，对住房市场的进行合理调控是解决居民住房问题必不可缺的措施，住房价格是围绕住房市场的健康而定的，也是住房市场的核心。（2）在房地产建设的过程中，开发建设偏低价位的经济适用房来满足，一些低水平收入的家庭也是非常必要的，我国高收入的家庭在人群中的比例其实很小大概10%左右，而中低人群才是主题，然尔恰恰相反在我国的房产市场中，高档花园别墅、高档小区、豪华别墅过多，中档以及低档房屋短缺，更别说动迁用房的短缺，因此造成了住房平均价格的飞速上涨。（3）如何对其进行调控，更重要的是调控目标是什么，最关键的问题所在。怎样在调控不能奏效的情况下，是否考虑动用行政调控的制约。（4）稳定房地产的价格是这次地产调控的核心。（5）稳定房地产的价格不是一味的降低房产的价格。（6）住房条件的优越主要体现在人文环境提升的一个标准，房屋本身的及其区位是一个整体，离开了区位去谈房屋的价格是没有什么根本意义的。所以从某些程度上来说，房价是没有可比性的，并且随着近年来的住房成本上调的，也造成了房价上涨的另一诱因。所以，以供求关系而言，房价绝对不会低于住房的成本价。

二、正确面对宏观调控的市场大背景

（1）房地产的升温直接引发房地产价格的上涨过快，投资过热等问题，多数地区基本还是呈现持续健康的发展态势。（2）房地产业中的贷款过多。房地产业融资单一，并且过于的依赖银行贷款。银行一般都采用实物抵押，这样的贷款一般都是非常安全的，因此增加了贷款额度，在此类情况下，银行贷款中的余额大概在30%以上就都会流向房地产领域。房价的上涨直接会导致金融风险的增加，甚至造成金融风暴。近些年来，居民们收入增加，但是投资渠道确很少，为了让投资风险降低，很多人都选择了房地产市场，导致房地产市场虚假繁荣。由于投资力量和竣工工程面积的增加，同期商品房屋增长明显高于销售的增长，造成空置，闲置，面积大幅度增加，已经突破了我国空置房屋的警戒线。房地产盲目的圈地，开发商对房地产业的发展充满了期望和希望，于是乎一个征地运动，在各地掀起了不小的波澜，房地产投资客陡然而曾。（3）如何正确看待房地产业的利润。如果房地产市场处于平衡状态的话，房地产的资金利润率跟一般的社会平均利润率等同。更重要的是房地产也的投资力度大，周期也比较长，环节也较为繁琐，风险相当高，在正常的操作过程中，房地产行业的利润高点也是正常的。但是他终究要受到社会平均利润率的严格制约。房地产暴利期基本已经过去了，平均利润时代已经到来，根据自身的情况来考虑资金的流向，从企业自身来认真的对市场进行研究，给出一个详细的定位，正确的锁定目标，合理的安排投资规模，让自己的投资合理化，规模化，理性化，在当前的房地产市场中不可盲目做大，这些都是应对调控政策的策略，认真针对接受政府的指导，看清市场导向，适应中低档人群，多开发一些中低价位的住房。

三、如何宏观地使房地产企业的和谐发展

（1）如今的房地产市场发展已经充分表明，公共政策逐步与市场供应伙同需求因素之外的另一个重要因素，政府的管制新开项目，要求对城市改造，环境的保护，土地的开发和利用的多方面影响，尽量对低收入阶层提供住房的安全保障，对城市基层建设发展承担非常关键的作用。（2）无论是银行对贷款提升利率，还是提高消费住房贷款利率的提升，都是针对住房需求的，住房的价格是供需关系产生的结果。调高房价要高度关注地产市场在供求中的变化，尤其要注意房价的变化，包括房屋预售的价格，二手房交易价格跟租赁金之间的变化，很多国家的房价过高就是因为偏离租金与房介的过度偏离。我过在一些地方也成立一系列的租售在内的用来监控预警指标。及时准确的对外供求信息，以实现供求的基本平衡，使之供求合理化，避免让房价进入涨价，涨价的恶性循环中，银行也可以按照不同的购房需求来实行不同的贷款利率。（3）创新产品，加强服务。个人需求跟单位需求都是由个人条件和经济状况来定的，对房地产宅具的需求层次有很大的不同，也跟人们生活水平提高，消费观念的改变有一定关系，因此要想适应不同层次人群的需求，就要房地产企业不断的推出新的产品，新的创意，新形态，新观念不同层次的房产来满足市场的需求。（4）目前，中国城市化进程中的居民对住房的需求，也越来越严格，从构造到外观都有着不同要求，宏观调控的政策立足于房地产支柱产业的领导地位，利用房地产循环的运动规律，由此确定了以下几个重点：

第2篇：房产宏观政策范文

（一）保证房地产企业的健康发展房地产企业效益的高低，往往取决于营销策略是否到位，在国家的宏观调控下，房地产行业暂时失去了政策优势，只有依靠自身的力量来维持企业的发展。为了扩大客源，就要转变以往单一的营销措施，从不同的受众、不同的成本等方面进行考虑，在营销策略奏效的情况下，才能增加顾客的购房几率，从而盘活企业资金，促使房地产企业向健康方向发展。

（二）保证国家经济顺利运行房地产作为高利润企业，对国家的经济发展做出过重要的贡献，但是如果任其发展，不采取相应的措施加以限制，则会导致无序发展，尤其是在经济泡沫迹象初现的当前，更应该对房地产行业通过宏观调控的手段加以规范，防止其滑入深渊。因此，房地产行业应该在营销过程中充分了解顾客的需求，不断创新营销模式，吸引更多的顾客，保证了房地产行业的健康发展，就为国家经济的健康发展打下了坚实的基础。

二、宏观调控下的房地产营销策略

（一）大打质量牌顾客对住房是一种刚性需求，因此注重房子的质量问题。在宏观调控的情况下，保证住房的质量，能在相当大的程度上吸引顾客的目光，对质量的营销是要贯彻到各个方面的：第一，房地产商在开发的过程中要注意质量把关，用合格的原材料，不能因贪图利润而建造出豆腐渣工程。第二，施工人员在建设过程中要本着负责任的态度，不偷工减料，按质按量完成工程。第三，售楼人员在营销过程中要突出住房质量好的优点，向客户耐心解释，形成示范效应，提升企业的形象。

（二）形成营销团体目前，各房地产公司各自为政，在价格等方面的决策具有随意性，这不利于整个房地产行业的稳定。因此，为了最大限度满足各房地产公司的利益，而又不影响整个行业的发展，可以组成房地产营销团体，把不同的公司联合起来。在充分研究不同楼盘的地理位置、成本等基础上制定出价格段，稳定房价。在没有竞争关系的房地产公司之间，可以进行楼盘代售，加强不同公司之间的合作，提升房地产行业的整体形象。

（三）多开发出不同类型的住房对于房地产公司来说，单一开发某一种住房不利于形成综合优势。面对不同客户的需求，公司可以开发不同类型的住房，如：商品房、经济适用房、廉租房等，能够使公司业务广泛化，增强整体实力。在务工人员较多的城市，公司可以多开发小户型住房，满足务工人员的租房需求。能满足顾客需要的房子就是最好的营销策略，因此，公司要对市场需求进行细致分析，及时推出不同的住房类别，延伸自己的业务触角。

（四）重视网络营销在互联网时代，人们每天都从网络上获取大量的信息，作为房地产营销，也应该重视网络营销手段，拓宽销售渠道。首先，应该广泛选择网络形式，包括各大搜索引擎、QQ、微信、论坛等等，只要是有网友聚集的地方，都可以进行信息。第二，要及时更新信息，包括公司近期的优惠服务、新楼盘的开售等，都要进行滚动更新，加强人们的记忆。第三，要建立一支高水平的营销队伍，要有足够的耐心、较强的计算机水平等，将营销工作各个方面都做到位。

（五）积极寻找目标客户对于房地产营销而言，没有客户就没有利润，客户的开发是营销的一个重要方面。在建房之前，要对所建住房有精确地定位，确定是高档住房、中档住房，还是低档住房。定位之后，要进行实地调研，锁定相应的目标客户，高档住房适宜于建在商业中心或环境优美的郊区，中档住房适宜建在城市边缘地区等。只有在充分调研的基础上，才能锁定潜在客户，以便在正式售房时能制定出有针对性的营销策略。

（六）打造诚信品牌对于任何企业而言，诚信是最好的招牌，作为房地产企业，更应该以诚信为本，让客户满意。可以从以下几个方面努力：第一，营销广告要名副其实，不要将豆腐渣工程包装成质量上乘的高档住房，要实事求是，这就要求住房质量过关，杜绝以次充好。第二，提倡人性化服务，可以让客户免费试住一定时间，若试住过后满意再签订售楼协议，让客户能有更大的选择空间。第三，在网络上不虚假消息，及时对其它恶意中伤的虚假消息进行澄清，防止客户受骗。企业诚信办事一方面可以让客户享受实惠，在优质服务中买到心仪的住房，另一方面诚信也成为了企业的长期名片，带来良好的社会效应。

三、结语

第3篇：房产宏观政策范文

房地产泡沫指标检测理论大体上可以分为预示指标法、指示指标法和综合指标法。预示指标法可以用房地产投资增长率来表示，房地产投资增长率的持续提高，并且速度远远大于固定资产投资增长率时，就会带来泡沫经济的效应。指示指标法可由房屋空置率和房价收入比表示。房屋空置率是在衡量房地产泡沫时使用较多的指示性指标，在房地产过热的状态下，消费者对房地产进行过度投资，其表现是大量房屋的空置；房价收入比它是商品房价格与居民的平均家庭收入的比值，反应居民家庭对住房的支付力，比值越高支付力就越低。综合指标法就是利用发地产的相关指标进行分析及预测房地产泡沫是否存在以及房地产泡沫大小的方法，主要用数学综合来衡量房地产泡沫。

从2011年5月开始，一线城市的房价开始初显下降趋势，之后房价继续环比下跌，并且蔓延到一些较发达的二线城市。政府的政策已经开始发挥效力。那么究竟怎样的政策才能真正控制房地产泡沫成为值得深思的问题。另一方面，不同地区的房地产市场有不一样的实际情况，中央的宏观调控政策是否对不同的城市都能起作用，不同类型的城市适合于怎样不同类型的政策，这仍然需要探讨。

因此，本文将重点放在论证中国房地产市场的泡沫存在性方面，试图从不同类型的城市角度出发解读国家政策的影响，由此提出防范或控制房地产泡沫的政策建议。大连、南京、杭州、合肥、武汉、广州、成都、西安；第五类，石家庄、太原、长春、哈尔滨、宁波、福州、厦门、南昌、济南、郑州、青岛、长沙、深圳、贵阳、昆明、兰州、西宁。

由于经济发展程度与房地产泡沫情况关联较大，因此本文以GDP最大为原则选取每一类别的代表城市。最终得到五个研究城市北京，上海，沈阳，广州，深圳。

1.变量的选取

本文选择用房价收入比计算泡沫大小。结合理论和文献，确定人均GDP、销售面积、城镇居民人均消费支出这3个变量作为最终影响房价收入比的自变量。

2. 模型设置

根据模型的意义与作用现把模型设置为

由计算结果，我们可以得到房价收入比是由人均GDP、销售面积和人均消费共同影响的。其中，人均GDP对房价收入比是正影响，说明一个地区GDP越大，房地产的泡沫就越大，这是因为人均GDP中有大量投资成分。如果房地产市场中的投机成分增加，相应的人均GDP也会变大，并直接增加房地产泡沫。而销售面积也是和泡沫成正比，销售面积代表的需求量，需求的增加会提高价格，由此增加泡沫。投资房地产和居民消费成反比，这个关系比较清楚，就是因为投资和消费成反比。

1. 一线城市房地产泡沫总体分析

以聚类选取的北京、上海、广州、沈阳、深圳五个城市2001年至2011年的数据分析，受国家政策的影响，我国房地产泡沫主要分为四个阶段。

2001年至2003年，房地产业市场化运作初期，房地产泡沫保持低位。1998年，中国实行住房分配货币化，正式开始了房地产市场化的运作。全国全面推行了住房公积金制度，住房公积金信贷全面转向个人住房贷款，资金流动性增强。国家在税收政策上对二级市场减免，房地产二级市场开始活跃。同时，政府主导的保障房和福利房的开发、供给比重还较高，住房供给较为充足，相对而言商品房的开发面积较小，市场需求

程度不高。所以，此时期商品房销售面积虽有小幅增幅，但保持在低位。虽然房价在2001至2003年呈现较为温和的上涨趋势，但房地产泡沫指数保持着低水平。

2003年至2007年，国家着力抑制投资需求，但收效甚微。这一阶段的房价增长较为迅速，且房地产泡沫指数反而稳步上升。主要有以下几个方面的原因：首先，这一阶段人均国内生产总值有了显著提高，房地产行业的兴起，加上由于国家新增信贷过多从而导致的货币供应的增长速度超过GDP的增长速度而引起的通货膨胀愈发吸引拥有一定购买力的人群投向能够保值增值的不动产上。其次，随着城市化进程的进一步发展，城镇人口增速明显，但商品房的供给率不足，保障房的建设因房地产市场化减缓，故商品房的刚性需求较大，销售量保持高位。第三，信贷和税收政策仅对普通的潜在购房者的消费性需求有抑制作用，而对自有资金充足炒房大户影响较小，且税收政策主要针对的是二手房市场，对商品房的作用有限。第四，国家既需要进一步推进房地产市场化，又要抑制房价过快上涨，所以先后出台的政策存在一定的矛盾性，贷款政策也进一步导致了土地供应量的减少。

2008年至2010年，救市效应推动房地产泡沫的迅速上升。2009年全国全面实行刺激性政策，实行优惠利率，下调自有资本金贷款比例，加大保障住房建设力度，减免税费。面对金融危机影响的削弱以及房地产价格迅速增长，2009年底国家救市政策基调微调，提高开发商拿地的首付款比例。2010连续出台“三轮”调控政策，力度逐步强劲，提升了二、三套房贷款门槛，降低开发商竞买保证金，暂停出让住房用地，并大力增加住房用地供给，尤其是中小套型商品房。此次调控涉及到了最直接影响房价土地市场，更广泛地从供给、需求两方面入手，调控力度较大。

2008房地产泡沫的下降是多重调控政策持续性影响的结果。政策的效力具有滞后性，央行多次的加息，贷款门槛的进一步提高，各种税费的压力，加上2007年新出台的土地增值税政策抑制了泡沫的进一步增长。2008年、2009年的救市政策刺激了房地产需求的集中释放，供求矛盾加剧，房地产泡沫随着经济的复苏快速回升。而2010年大力的房地产调控手段，较为有效地抑制了需求，销售面积呈明显下降趋势，但救市的刺激效应仍持续存在，故房地产泡沫并没有下降的迹象。

2010年后，国家进一步加大调控力度，效果逐步显现。2011国家进一步加强对房地产市场的调控，这一阶段的调控手段主要有以下几个方面：首先，强化差别化住房信贷政策，提高第二套住房的首付款比例和基准金率。第二，实行房地产限购令，从而防止城市化进程的加快和资源不平均而导致的人口频繁流动而导致重要城市人口急剧增多从而推动房价上涨的一个重要的手段。严厉的限购令有利于更为有效地控制商品房的住房需求，有利于保持潜在购房者的观望状态或将需求转向租房市场，从而控制交易量和房价。第三，央行连续七次上调人民币存贷款基准利率持续上调，缩短货币供应量于房地产商品流通对货币的需求差距，进一步减弱潜在商品房消费者进入市场的欲望，进而减少房地产市场需求量。第四，进一步提高保障房的供应量，“国八条”大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。2011年，房地产销售面积和泡沫程度呈下降趋势，说明2010年、2011年的调控政策已有初步的成效。从土地市场入手抑制房地产价格更为直接，而限购令、限价令的实施在短期内能够迅速抑制房地产的需求，削减投机行为。

2.五城市房地产受政策影响状况总结

北京购房者对于政策的敏感度较高，不论是打压还是刺激房地产的政策，北京购房者都表现出强烈的需求浮动。但是从房价收入比的角度看，它并没有完全跟随需求而同步波动。

2011年1月，上海宣布试点开征房产税，此时的房地产需求量因为之前受到2009和2010年的国家政策影响已经有较大下滑，所以房产税开征并没有引起需求波动，反而直接刺激了房价收入比的下跌。这表明房产税在控制房地产泡沫方面有较大作用。

第4篇：房产宏观政策范文

关键词：房价 货币政策 税收政策

根据中国人民银行和国家统计局提供的相关数据显示，2009年，全国房地产企业当年资金来源比上年新增17509亿元，增幅达到44.2%。国内贷款11293亿元，比2008年增长了3688亿元，增幅48.5%，其他资金来源27459亿元，增长了11485亿元，增幅甚至达到了71.9%。2009年整个房地产市场呈现迅速升温的势态。2010年4月，国家统计局的相关数据显示，全国3月份的房屋销售价格指数达到了111.7，这是自1998年房改以来的新高。不断上涨的房价，普通民众望楼兴叹的现状，不仅对社会和谐发展极其不利，还有可能引发房地产泡沫，危害经济健康发展。

一、我国房地产价格的现状分析

1．房地产价格的定义

房地产价格，是由房产价格和土地价格联合决定的。房产价格和土地价格紧密联系，互相影响对方，彼此制约。在我国，土地是国家所有的，通过招拍挂的制度流向市场。土地价格是租用土地的预期收益以及土地使用权的购买价格。我国的地价是以土地使用权出让为前提，一次性支付多年地租的现值总和，其中民用住宅土地的使用权限为七十年。

2．我国房地产价格一直走高的原因分析

（1）银行体系流动性过剩的分析

众所周知，中国连年的贸易顺差，人民币的持续升值，造成外汇储备激增。伴随而来的对人民币升值预期，国外热钱不断涌入中国。人民币升值和升值预期让人们纷纷抛售持有的美元，购买人民币，央行被迫发行相应的基础货币换取外汇。外汇储备的增加导致基础货币增加，通过货币乘数的效应使货币供给量成倍的增加，超出实体经济所能吸收的货币量，导致银行体系流动性过剩。

（2）流动性过剩推高土地价格刺激房价上涨

我国目前的资本市场发展不健全经济结构不够优化，因此银行资金最安全的流向就是房地产领域。房地产企业的土地购置资金和后续建设等所需投资的资金大多来自银行的贷款。特别是上市公司的房地产企业不仅容易得到银行的贷款，还可以通过多种融资渠道得到资金，造成房地产企业投资资金严重过剩。

（3）流动性过剩刺激信贷增长推动高房价

近年来，随着经济增长，居民储蓄越来越多，银行存贷差越来越大，存贷比愈来愈高，流动性过剩的问题加剧。银行系统为了释放过剩的资金，大量的发放贷款。而房地产开发对于资金的要求巨大，并且在开发环节中的土地财政收入涉及到地方GDP和绩效考核，使得房地产企业更加容易获得银行的巨额贷款。

二、我国货币政策对房地产价格的影响

1．存款准备金率对房价的影响分析

（1）存款准备金是指金融机构为保证资金清算和方便客户能提取存款而存放在中国人民银行的存款。如果央行采取宽松的货币政策，降低存款准备金率，就会增加流通中的货币供给量，银行体系可供贷款的数量会提高，流向房地产企业和投资投机者手中的资金相应会增加，导致房地产市场过热和投资投机需求增长，房价上涨。

（2）利率对房价影响分析

央行提高存贷款利率，会减少流通中的货币量，抑制资金流动性过剩的问题，从而使房价降低。贷款利率增加，直接导致房地产企业的融资成本增加，流向市场的投资资金减少。另外在投资成本增加的情况下，企业的预期利润减少，会促使房地产企业对投资项目的选择更加慎重，企业不会盲目的投资，就可减少流通中的投资资金，抑制房地产投资过热和房价上涨。

三、我国税收政策对房地产价格的影响

1.我国房地产的相关税收

作为宏观经济政策中的重要调控手段，税收进入了房地产业的各个环节。税收政策在国际房地产市场的调控上有着重要经验，在国外很多国家，物业税的实施有效抑制了炒房。在以往我国对房地产的调控中，税收政策也发挥了重要作用。

2.各环节税种对于我国房地产价格的影响

（1）开征物业税对我国房地产价格的影响

增加业主持有房产期间成本的最有效手段就是征收物业税。物业税又称“不动产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者为了保有它们，每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着房产市值的升高而提高。因此，住房价格上涨就意味着房屋资产价值增加，个人所要缴纳的房地产税款也会相应的增加。

（2）流转环节现行的税种对房地产价格的影响

房地产流转是房地产价值的实现环节，流转环节的税种主要是在房产交易和租赁过程中发生的。在房地产流转环节设置大量的税种，与现阶段我国房地产市场的现状不太和谐。在房地产交易行为中，购买者涉及了印花税，契税两个税种。对普通商品房的购买者征收契税，将增大购买者的购房成本，抑制合理需求。

（3）持有环节现行的税种对房地产价格的影响

在房屋的持有阶段设置税种，可以起到合理利用房屋资源的作用，有利于房屋资源的流通。但是在房地产持有环节中，我国现行税制的税种非常少，税率也比较低，主要是在房地产持有环节中，我国现行税制的税种非常少，税率也比较低，主要有房产税，城镇土地使用税和城市房地产税，而城市房地产税主要是涉外的。

四、建立合理房价体系的政策建议

1.对流动性过剩进行疏通

在我国现阶段，居民和企业的投资渠道是非常匮乏的。而我国目前比较普遍的投资渠道中，股市的收益有可能巨大，但是伴随的风险同样巨大，一般民众对于股市持风险规避的态度。再就是各种收益率非常低的基金和理财产品，以及国家定时定量发售的长短期国债。基本上来说这些都不是理想的投资品。

2.住宅用地环节

应该控制房地产企业囤地，促进住宅用地供应环节的土地上市量。对于房价上涨过快的城市，要增加其居住用地的土地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用房和限价房用地的供应。对于部分房价过高，房价上涨势头还在不断加剧的城市，应该进一步完善土地招拍挂环节的制度标准，以开发商的资质，实力等综合指标来评判拿地资格。

3.住房贷款利率方面

可以根据不同城市的房价高低建立不同的公积金贷款额度。建议房价比较高的地区可以相应的提高公积金贷款单笔最高额度，使得首付更低，以保证购房者能够切实享受到公积金的低利率带来的好处。

4.房地产税方面

建立完善均衡合理的税收政策，让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用。加快物业税细则的出台，以有效的抑制投资投机性的购房需求。在税收征管环节严格执法，不断加强对房地产行业各个环节税收的控管与税务稽查。做到有法可依，有法必依，执法必严。

5.加快廉租房的供给

地方政府应通过财政支出，自行修建廉租房和公有住房，直接增加保障性住房的供给，解决地方低收入居民和进城务工人员的住房问题。

参考文献：

1.《统计与决策》2011年22期.

第5篇：房产宏观政策范文

关键词：宏观调控 传导机制 供需平衡

引言

“十二五”期间，北京市将建设收购各类政策性住房100万套，其中包括公共租赁住房30万套，限价房和经济适用房20万套，棚户区改造的定向安置房10万套，城乡接合部整治土地储备、重点工程拆迁的安置房40万套。除了这100万套建设收购的保障房之外，还将为10万户住房困难家庭发放租金补贴，对符合住房保障的家庭做到应保尽保。作为“十二五”开局之年，北京将新开工建设、收购保障性住房20万套，在公开配租配售的保障性住房10万套中，公租房占60%以上，北京保障房从“租售并举”向“以租为主”转变。政策性住房的大量供应能否达到对房地产市场宏观调控的目的？政策性住房供应对房地产市场宏观调控影响可以从其对房价产生下降和上升影响的两种传导机制加以分析，以期对这一宏观调控政策的实施提供参考。

政策性住房的内涵及作用

（一）政策性住房的内涵与分类

政策性住房包括保障性住房和政策性商品住房两类。保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；政策性商品住房是指对销售价格、户型面积、户型比例等做出限制性规定的商品住房，“两限房”、“限价房”均属于此类，都是由政府同时限定了售价与户型。限价房与经济适用住房实属一类，以北京市为例，从销售价格、套型面积、购买资格、产权限制等方面看，两者仅有量上的差别，并无质上的差异。

（二）政策性住房的调控作用

2007年8月颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确指出“城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。应建设部要求，政策性住房的建设已被明确列入各地的住房建设计划，表明在今后一段时间内政策性住房供应将成为宏观调控房地产市场的重要手段。

政策性住房供给对房地产市场宏观调控的影响

政策性住房供应首要政策目标就是：抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，引导房地产市场健康发展。而判断政策性住房供应能否达到预期的政策目标，需从分析其对房价影响的传导机制入手。

（一）政策性住房供应对房价产生下降影响的传导机制分析

政策性住房对房价产生下降的影响，主要从两方面起作用：

1.按照“低端有保障，中端有支持，高端有市场”分流购房群体。通过政策性住房政策分流正常商品性住房购买群体，减少正常商品住房的需求量。从1998年住房货币化改革以来，我国逐步建立起房地产市场，由于经济适用住房、廉租房建设的长期缺位，商品住宅的销售对象几乎面向所有的住房需求主体。根据《2007年北京统计年鉴》计算得出2006年经济适用住房的施工面积仅占总施工面积的7%，经济适用住房的竣工面积占总竣工面积的9%；政策性住房新开工面积及占全市住房面积比重逐年大幅度提高。本轮宏观调控中新增限价房的供给，一方面从规定上使政策性住房的涵盖范围有所扩大；另一方面将相对减少正常商品住房的需求主体数量。

2.量化政策性住房供应范围与价格，引导房地产市场心理预期。各种政策性住房政策的不断推出，改变了购房群体的心理预期。一般规律是从政策颁布实施到房价有明显变化（即购买者心理预期发生变化的周期）的时间是2-3年。中央政府从土地供给的源头出发，强调保障政策性住房供应，同时，要求各地方政府提前公布住房建设计划以保障其实施。这些都将对购房群体的心理预期产生影响，一方面使符合限价房、经济适用住房购买资格的人群相信自己可以购买到相应的政策性住房，从而不去购买正常的商品住房；另一方面也使正常商品住房的潜在购买者对商品住房价格持观望态度，期望房价进一步下降，从而持币待购，北京市目前商品住房交易量及交易价格下跌也证明了这一点。

从总体上说，政策性住房供给对房价产生下降影响的传导机制主要是通过分流需求量、引导需求者心理预期等对正常商品住房市场的需求及价格方面产生影响。通过供求模型来看，将反映为正常商品住房市场总需求的缩减，在总供给不变的情况下，房价下降。如图1所示，总供给S不变，在政策性住房供给条件下商品房需求从D1下降到D2，商品房价格从P1下降到P2。

（二）政策性住房供应对房价产生上涨影响的传导机制分析

1.供地总量不变，政策性住房供给增加，商品房供给总量减少。在居住用地规划、供地速度不变的大背景下，政策性住房供给的增加将带来正常商品住房供给量的减少。住房的供给必然建立在土地供给的基础之上。在我国耕地存量的严峻形势下，应坚持严格的耕地保护制度，严格控制农用地转非农用地，严格执行土地利用总体规划，这也使住宅建设用地的供给量受到严格的控制。同时，随着《物权法》的出台、居民意识的转变，拆迁难度不断增加，也使供地速度受到了较大限制。因此，在居住用地规划保持不变、供地速度难以提高的情况下，政策性住房供给的增加首先通过增加政策性住房的土地供应来实现，必然使正常商品住房建设所需的土地供应量相应减少，从而使正常商品住房可实现的土地供应量减少。

2.供给方式单一，开发商转移损失，提升商品房房价。目前北京市大多数政策性住房项目是通过与商品房项目共同建设的：一是建设方式由集中建设为主向配建方式转变；二是建设主体由行政主管部门向开发企业转变。同一个房地产开发企业同时进行商品住房开发和政策性住宅配建的情况时有发生。政策性住房的开发利润较低，根据规定经济适用住房利润则不得超过直接开发成本的3%，而目前商品住宅的平均开发利润约为10%-20%，对于同一开发企业而言，配建政策性住房越多，就需要从商品住宅中获取更多的利润来弥补，开发企业建设政策性住房的损失将通过正常商品住房的销售来弥补，从而存在提高商品住宅销售价格的倾向。

从总体上说，政策性住房供给对房价产生上升影响的传导机制主要是通过商品房供给总量减少、开发商转移损失等对正常商品住房市场的供给及价格方面产生影响。通过供求模型来看，将反映为正常商品住房市场总供给的减少，在总需求不变的情况下，房价上升。如图2所示，总需求S不变，在政策性住房供给条件下商品房供给从S1下降到S2，商品房价格从P1下降到P2。

结论及建议

由以上分析可知，将政策性住房供应作为调控房地产市场的重要手段，能否达到宏观调控的政策目标，关键在于其对正常商品住房市场供需双方影响力的对比。当然，除此之外还有一些因素也会对商品房房价产生影响。基于此提出如下建议：

1.政府与市场分工配合，做好住房总量供需平衡。住房供应体系有两个部分：政府做好低端保障部分，市场做好商品交易部分。政策性商品住房应退出市场，政策性商品住房从定义上看，是商品住房的一种类型，但其实质是一种为中低收入群体提供的保障性住房，与经济适用住房没有本质区别。将其定义为商品住房性质的偏差，对于准确判断相关政策对商品住房市场的影响会造成不必要的困扰。因此，建议政策性商品住房应尽早退出市场，让政策性住房完全等同于保障性住房，以将住房供应体系明确分为两个部分：政府保障部分和市场商品化交易部分，从而形成“基本住房保障靠政府、提高改善住房条件靠市场”的规范运行机制。

2.政策性住房供应比例与中低收入群体比例相匹配。政策性住房供应比例，是指一定时间内政策性住房供应量占全部住房供应量的比例；政策性住房涵盖的群体比例，是指满足政策性住房使用、购买资格的群体占全部需要使用、购买住房人群的比例。这两者的比较关系直接影响到政策性住房对商品住房市场供需双方影响力的对比：如果前者明显低于后者，则会加大商品住房市场需求方的竞争，将对房价产生向上的推动作用；如果前者明显高于后者，则会降低商品住房市场需求方的竟争，将对房价产生向下的压力作用，但可能造成财政收入不必要的浪费。

3.从财政投入、城市规划、土地供应多方面保证政策性住房制度的稳定化、长期化。只有将政策性住房制度的稳定化、长期化才能真正起到稳定商品住宅市场、建立有效住房保障体系的作用，而政策性住房制度的长期化离不开财政投入、城市规划、土地供应等多方面的支持。廉租房的建设、维修、翻新，经济适用房、限价房的土地出让金等政府收入损失，都需要大量的财政投入的长期支撑。而规划方面的支持不仅是在政策性住房的选址方面，而且必须考虑到市政基础设施的规划与建设。目前住房建设执行城市总体规划并未考虑到政策性住房大规模建设新增的对市政基础设施的需要。目前从土地供应方面来保证政策性住房供应的政策已经出台；而财政投入、城市规划等方面的支持有待于进一步明确细化。

参考文献：

1.张红，刘洪玉.中国住宅市场供给结构分析[J].首都经济贸易大学学报，1999（4）

2.张宇新，刘伟.廉租房融资渠道分析—BOT模式的运用[J].经济论坛，2007（7）

3.董群忠.住宅捆绑搭配式开发是解决住房困难的根本出路[J].住宅产业，2007（5）

作者简介：

赵艳霞（1972年-），女，河北迁安人，北京师范大学管理学院在读博士，河北联合大学管理学院副教授。研究方向：土地资源与房地产管理、公共政策分析。

第6篇：房产宏观政策范文

关键词：地方政府；政府行为；房地产市场；政策；城市规划

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）12-0018-02

1 问题的提出

自2003年以来，我国住房需求持续旺盛，房地产价格呈现快速上涨趋势。同时，土地收益的猛增使得土地收益成为了地方政府的主要财政收入渠道。“由于管理职能和目标函数不同，中央政府和地方政府对房地产市场的干预是不同的。地方政府既是房地产市场最直接的管理者，又是房地产发展的受益者，这种双重地位决定房地产市场运行过程中地方政府行为的内生性。”伴随着房地产市场的几经沉浮，我们发现市场的每一次起伏，必定和中央政府的干预密不可分。因此，研究政府行为对房地产市场的影响，对我国未来土地市场与房地产市场的发展具有重要意义。

2 房地产市场中的政府行为分析

“住房具有生活必需品和投资品的双重属性，并具商品性和福利性二元属性，这就使得住房定价机制较一般商品更具复杂性，政府在房地产市场中的定位更显重要。”在我国，政府是城镇土地一级市场的唯一供应者，作为土地原始供应者的角色参与土地市场的运行，政府行为对于房地产市场的运行有着至关重要的作用。

第一，从经济学角度出发，地方政府的行为具体包括土地征购、土地出让定价和实物地租转嫁，从而间接影响房地产市场。

第二，从市场环境角度分析，地方政府应深入进行市场细分，满足购房者的不同需求。

第三，从自身担负的社会责任来看，地方政府应不断调整房地产相关政策，有效抑制房价与投资过热趋势。

3 地方政府行为对房地产市场的影响

文章以杭州市为例，研究了政府行为对房地产市场的影响，并主要分析了国家宏观政策、土地供应政策和城市规划等政府行为带来的房产市场的变化。

3.1 国家宏观政策对杭州房产市场的影响

“房地产宏观调控，是指国家对对房地产业进行指导、监督、调节和控制，以实现房地产市场总供给与总需求的基本平衡、供给结构与需求结构的整体优化的管理活动。”自从1998年在全国范围内取消“实物分配福利房”的房屋制度以后，我国房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段，并得到了快速的发展。然而由于市场经济不够成熟，房地产制度不健全，房地产的过热投资导致房地产价格一路飙升，从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年的“国十一条”，再到“二次调控”等，政策的效果是显著的。

第一，政府宏观政策对商品房成交量产生重要影响。以2010年杭州房产市场商品房成交量为例，由表1可知：2010年杭州商品房每月成交量波动性较大，这些变化与政府的政策变动密切相关，如4月份政府推出的“限购令”在全国一二线城市推行是导致5月份商品房成交量的直线下降的主要原因。第二，政府宏观政策对交易均价产生重要影响。从杭州房产市场的形势看，2010年国家出台的各项政策使房价已经达到了相对平稳的时期，除了在1月份和2月份交易均价有一定的上升幅度外，其他月份价格的波动不是很大，政府宏观政策在一定程度上抑制了房价过快上涨现象。

3.2 土地供应政策对杭州房产市场的影响

土地供应政策的制定与实行对房地产市场的影响最具有深远意义，同金融政策相比，土地政策具有滞后性的特点，因此土地政策对房地产市场的影响应该着眼于市场未来的发展趋势。通过图1发现：在每月供应量差不多时，商品房成交量受到均价的影响，均价越大，成交量越少；相反，均价越小，成交量越多。在每月成交量差不多时，供应量越多，均价越低；反之，供应量越小，均价越高。这两种情况与房产市场的规律相符合，结论如下：

第一，供需对房产市场交易均价有显著影响。房产市场与一般的市场是一样的，都要遵循最基本的经济规律――供需对市场的影响规律。一般而言，政府出让的土地多，未来开发商将要推出的商品房也增多，但由于住房需求在近几年的提升速度远远没有开发商供应的增长速度快，因此房产市场的价格抛去受到通货膨胀的影响后，其均价是维持不变或略微下降的。

第二，政府出让土地的诸多限制对房产市场的影响。政府推出住房保障制度，规定了楼盘内要有多少的土地要建设保障房，这样解决了少量的经济困难的群体的住房需求，在房产的供给方面的数量和质量上都发生了变化，从而对整个楼盘的价格产生了影响，使其均价在一定程度上有所下降。

第三，政府出让土地的性质对房产市场的影响。由于商业用地和住宅用地性质不同，因此不同类型的建筑会对市场产生不一样的影响，商业用地会使区域的服务配套完善，从而使区域竞争力增强，房产的价格会上升；住宅用地会吸引民众来此买房定居，从而带动人流，会产生市场需求，人流带动的商业机会促使周边的商业用地的价值增长。

3.3 政府城市规划对杭州房产市场的影响

城市规划是指人类为了在城市的发展中维持公共生活空间秩序而作的未来空间安排的意志，是人居环境各层面上的、以城市层次为主导的工作对象的空间规划。杭州市是浙江省省会，2007年2月16日，国务院正式批复杭州市城市总体规划（国函[2007]19号），在批复中明确了杭州的城市性质和功能定位，确定了“一主三副六组团”的城市格局，即：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。”

第一，城市规划对房产性质的影响。以杭州之江和下沙为例，近年来，政府在之江出让的土地类型大多为工业用地，而在下沙出让的土地既有工业用地，也有商业和住宅用地，房产类型比较均衡。这是因为，在政府未来的规划中，之江将是一个杭州工业的聚集地；而下沙作为杭州三大副城之一，未来将成为一个集产业、生活于一体的卫星城。

第二，城市规划对房产价格的影响。之江和下沙均作为杭州市郊的区块，位置属性相差不大，但因为下沙作为杭州的经济开发区，政府对其投入了比之江多的人力、物力与财力，土地出让也比之江多，进而导致下沙的房产市场成熟度比之江高，下沙楼盘的均价远远高于之江。

第三，城市规划对房产空间结构的影响。政府城市规划不但影响了城市的空间布局以及城市的功能，而且也将对区域内的土地使用以及出让做出安排。比如有些区域规划建设高档别墅，有些区域规划建设经济适用房或廉住房，进而在一定程度上影响了房产的空间结构与住宅贫富分化。

4 结 论

在我国当前的房地产市场中，中央政府授予地方政府一定的经营管理和社会管理职能，地方政府的行为对房产市场产生了重要的影响。政府政策和城市规划行为都对房地产市场带来了积极的效应。政府政策有效地抑制了高房价和投资过热现象，使房价进入相对平稳的状态，而政府的城市规划行为对房产性质、房产价格和房产空间结构均产生影响。因此，必须增强地方政府政策的执行力和有效性，同时合理制定城市规划，提高城市用地的经济效益，从而实现房地产市场健康、持续、稳定的发展。

参考文献：

[1] 陈丹.我国房地产市场中政府宏观调控工具的思考[J].山西财经大学学报（高等教育版），2009，（3）.

[2] 李勃，张忠平.房地产市场价格形成中的地方政府行为分析及对策研究[J].土地与房地产，2009，（6）.

[3] 伍德业，刘红.地方政府对房地产市场价格的影响研究[J].经济纵横，2008，（10）.

[4] 张晓舟，王淼.浅析高房价下的政府行为选择[J].学理论，2010，（18）.

[5] 张朋能，.我国政府在房地产市场中的作用分析[J].现代商贸工业，2009，（21）.

第7篇：房产宏观政策范文

    一、注意政策。很多城市的房产价格都和国家的宏观政策息息相关。投资者既然有意到外地投资购房,就应该进一步了解国家的相关政策,包括国家的房地产政策和对这些地区的定位,这些地区开发的近期、远期目标等,这样就可以做到心中有数。

    二、注意考察。到异地购买房产,不管这处房产是自用型房产还是投资性房产,投资者都应该到目标地现场考察一下,考察的主要内容应该包括当地房产的价格、房产的地段、房产的具置、房产的质量等情况。

    三、注意估算。购买房产前,先盘算一下手头的资金,看一下手中的资金是自有资金还是银行贷款,如果是自有资金不用说,如果用银行贷款购房那就存在一定的风险。因为房贷需要按月还款,这样就增加了购房的资金成本,建议在购房前先了解清楚当期的银行利率,算清应付的利息是多少,在此基础上判断一下利用贷款购买房产的获利空间有多大,如果得不偿失,就立刻放弃。

    四、注意时机。凡是商品都有价格,有价格就会有波动,房产作为一种商品,自然也存在这个规律。影响房地产价格的因素很多,也就是房产价格出现波动的情况时有发生,作为投资者,应该时刻注意这些波动,尽可能选择房产价格处于低谷的时机再出手,这样今后价格上涨的机会更大。

第8篇：房产宏观政策范文

【关键词】金融形势 稳步发展 问题分析

一、我国经济金融形势发展情况分析

纵观目前我国经济金融市场的总体发展，呈现出按季度逐步回冷的趋势，映射出我国经济金融走势将逐步放缓迹象。虽然经济金融发展按季度回落，然而其总体仍旧显现了高位速度增长，形式松动迹象仍然较为明显。虽仍旧存在一些现实问题，然而存款率的逐步回升、银行体系的流动扩充，预示着我国经济形式的软着陆趋势。如何正确的审视当前我国经济金融发展形势尤为重要，其影响到我国宏观主体经济策略的调控制定以及经济的未来建设发展水平。为此我们应对经济金融当前放缓发展的迹象全面关注，对其成因进行深入分析，并制定有效的宏观管理策略，进而进一步优化经济增长，促进经济金融实现又好又快的全面发展。

二、经济金融形势发展受到宏观政策的综合影响

基于当前我国经济金融放缓发展迹象，我们应针对宏观政策的综合作用影响展开分析，做好调控策略制定，进而确保我国经济市场的稳步发展与持续增长。针对前几年我国市场经济的大幅波动状况，我国逐步推行了货币从紧策略与稳步财政管理体制。 基于公关政策影响，经济快速增长趋势有所回落。而后受到美国经济危机的影响，我国经济呈现了较快的下滑发展趋势 。为此，我国引入了财政积极调控策略，较为宽松的货币管控策略与激励经济计划，令我国经济由逐步回暖，并呈现了快速上升发展。基于刺激经济策略无法发挥持久作用，同时经济的快速发展增加金融风险，形成显著污染与大量能耗矛盾问题。为此，我国由2010年初期实施了适度宽松的货币调控、房产管理策略，并出台了银行监督管理调节措施，明确了节能环保相关要求。宏观政策的出台进一步令市场投资需求趋于缓慢，加之欧洲国家陷入债务危机，令经济复苏发展面临了前所未有的压力。在该背景下，我国经济金融增长逐步放缓， 为此政府明确应有效预防经济宏观策略引发的叠加效应，抑制形成对经济金融发展的负面影响，各类调控策略的出台应秉承审慎态度。

三、完善宏观经济调控策略，促进我国经济金融形势的稳步发展

目前，我国面临的经济金融形势主体问题，并非持续促进经济市场增长，而是应做好经济结构的优化调节，降低金融经济市场不稳定矛盾因素影响，进而促进我国经济金融在稳定环境中有所发展提升。基于这一发展目标，我们应重点针对各类对经济金融健康形势发展造成不良影响的因素进行综合分析，细化管控，完善运行管控经济金融体制，做好价格信号调控，有效挖掘垄断市场格局，实施集成化管理，扭转分割市场局面，降低行政管控力量对金融经济市场行为的干扰影响，并全面激发市场对各类优质资源的调节优化作用。再者，应科学发挥相关政府单位的宏观调控职能，营造公平市场竞争环境，推进经济金融效率的优化提升，宏观策略的协调管控与合理融合。

（一）发挥财税体制积极调解作用。

经济金融形势调控发展管理阶段中，应激发财政支出管控作用，并令其针对支出与收入体系结构进行优化调节。 针对我国债务负担相对较为乐观的状况，结构体系中包含的不合理状况，应做好总体收支结构的细化调节、平衡管理，优化配置资源综合管控效率。同时应促进政府机构管控职能的更新，完善公共财政体系的优质建设，令政府由竞争发展领域逐步脱离出来，投入更多的精力于公共服务、收入分配优化、宏观经济调节、市场经济金融环境建设中。同时应更新重流量、忽视存量的发展理念，优化政府机构资产调节管理，促进存量盘活，进而创设良好的收益水平。 对于国有资产的分配收益相应组成与范畴应进行有效扩充，促进税费资源的良好更新 ，可科学实施结构减税管理，提升面向中小企业的税收调节力度，降低生产范畴财政投资，优化对社会保险、保障、环保降耗、三农以及创新高新技术产业的财政支持。

（二）促进货币政策的中性回归。

针对我国货币信贷政策较为宽松的发展状况，较易引发不良经济金融危机因素。加之近年来，我国较快提升的资产价格，映射了货币宽松管控的负面作用。为此，应针对货币政策实施宏观管理控制，依据我国并无显著财政危机状况，应在经济体制与结构优化进程中，发挥财政管控调节作用，推进货币政策优化改革、中性回归。令相关企业单位、金融部门、个人、政府综合负债资产状况实施优化改善，推进经济效益的稳步增长，提升市场发展信心，强化预期管理。 针对当前我国高速经济增长，面临一定通胀压力状况，无需发挥货币激励经济功能，应针对国际市场变化趋势，确定我国经济金融发展适应性货币策略的优化建设。

第9篇：房产宏观政策范文

【关键词】房产红利 宏观调控 合理分配

一、红利主体的分析

在当前的中国房地产市场上主体主要是政府、房地产开发商、中介商、普通购房者、有多套房产的炒房者，还有房地产相关企业。

（一）政府

高额的土地利益，房地产行业发展越来越高的税收，在一定程度上政府的财政被房地产市场绑架。

（二）房地产开发商

一般来说是一手房出售的利益，开发房产然后出售，可能有一些附带比如车位，车库等，出售了之后获取利益。

（三）房地产中介

中介的方式是很直接从中获取差价。

（四）炒房者

拥有多套房产，在价钱比较高，自己的预期内出售，来获取与之前购房时的差额，一般情况下房价不断上涨获利就会很大。

（五）相关产业

主要包括建筑行业、建材行业、家电行业、装修行业及其他一些行业。房地产行业的发展很明显会促进这些行业发展，房产开发给予建材行业影响建筑行业影响。而装修行业等在房屋建好之后获得更多的工作获取更多利益。

二、房地产市场价格变动对房地产红利的影响

（一）房价

随着房价的上涨，政府作为高房价造成的高房产税收的征收者，自然会从中获取一定的现时利益，从长远来看，由于房奴们背负着沉重的房贷，会严重抑制内需，不利于经济转型，会使贫富差距进一步拉大，造成严重社会问题。

在房价持续高涨的情况下，房地产开发商、炒房者、建材企业在这场房价热战中获取的红利不断增加，随着房价的上涨，开发商开发住房的成本虽会有一定程度的上涨，但总体情况是成本的上涨幅度低于房价上涨的幅度，同时土地让出价格相对而言是比较低的，所以开发商在一定程度是房产红利的受益者。

（二）租金

房地产一部分是用来投资的，投资的一部分是用来出租以获得租金收益的，因此租金的变动对房产红利会有一定的影响。租金高的时候，房产对投资人带来的红利是增加的，同时租金又会对投资意愿有一定的正向影响，从而又推动了房产红利的产生。

（三）土地价格

土地价格影响房地产商的开发意愿，进而影响炒房者、建材家居市场等企业和个人的红利，影响政府的利益。土地价格的变动对房产红利的影响不是单一的，房价上涨导致地价上涨，地价上涨同时又会造成房价上涨，它们之间的影响是互相的。

三、宏观调控政策下房产红利的重新分配

（一）宏观调控对房产红利各主体的红利分配影响

从大的环境分析，国家宏观的政策方向是保持房地产积极健康向上的发展趋势。新一轮的宏观调控将使房地产开发企业面临优胜劣汰的局面，但对资金雄厚及品牌开发商有利。宏观调控以鼓励开发中小户型为主，中高档大户型的购买行为将受到限制；小户型产品市场供应量巨大，市场竞争非常激烈；高档大户型由于其目标客户群具有较强的支付能力，宏观调控对其红利影响不太大。

在国家宏观调控政策下，对于一些资金薄弱、根基不稳、消费者认可度低的房地产开发商所获红利会在一定程度下降。而对于炒房者来说，宏观调控对红利的影响可能会有消极的一面，宏观调控政策一定程度上会使房价上涨幅度降低甚至会使房价有一定的下降，这就导致炒房者的投资收益可能会有一定的减少，当然对于投资需求市场较大的地方总体还是有红利可图的。

（二）恰时的宏观调控政策影响红利分配

国家宏观调控必不可免，随着房价的持续高涨给了国际游资以可乘之机，大量游资进入中国房地产业享受着人民币升值以及房价升值的双重利益，这就等于给中国经济埋下了一个不定时炸弹，一旦人民币停止升值并开始贬值，房价不再上升时，这些游资极有可能同时撤离，其危害程度跟房产泡沫成正比，因此要降低游资对中国经济的冲击而在目前人民币升值压力不减的情况下，一定要宏观政策调控到位，控制住房价，减少国际游资红利。

四、如何构建合理的房地产红利的分配制度

通过给红利各主体提供有用的建议，使其更好地抓住红利商机，从而使红利更加合理的分配到各红利手中，也因此实现我们构建更合理的的房地a红利分配制度的美好愿想。对各红利主体的建议如下：

（一）对政府的建议

坚持房地产业调控，促进房价合理回归、增加供给、打击房地产投机行为、老“四限令”转变为“新四限令”（限制利润、限制囤地、限制炒房、限制闲置）、走出“土地财政”怪圈。土地资源是有限的，应当确保可持续发展，改变传统的单一追求GDP的发展观念，竭泽而渔式的“土地财政”已不再适合现代社会的发展理念。

（二）对消费者的建议

积极关注房产信息，转变住房观念，盘活二手房和租赁市场。市场交易中有句俗话：买的没有卖的精。说的是在购买者和出售者之间，买方相对处于信息的弱势方，出售者总是想方设法装饰出售商品的形象以期最大限度抬高出售价格。另一方面，消费者要转变心态，改变传统的一套房屋住一辈子的置业观念，解决住房问题不仅仅可以通过购买新房的途径，二手房、租赁业也是一种可供选择的方式。

（三）对开发商的建议

认清形势，提升社会责任感，增加房产供给的流畅度。这次对房地产的宏观调控，已经上升到政治高度，在持续不松懈的政治干预调控形势下，开放商与房地产其他从业人员要清醒地认识到这次调控的政治意义，考虑问题的态度要从大局出发，而不能只是从局部市场、局部利益和小企业利益来理解目前的国家地房地产的态度，保持与目前国家舆论一致的方向才是正确的选择。

（四）对投资的总体建议

在一个城市买房，买的就是这个城市提供给你的良好的就业机会与商业机会，便利地获得这个城市及房子周边教育、医疗、生活、娱乐与交通等等公共服务的机会，这才是真正买房的目的，也就是说房子除了住的功能之外的其他功能才是支撑房价的主要因素，而这些城市提供的公共服务的不断增加的机会就是房子的投资价值。因此房子的周边未来会有配套设施的增加，那么这样的房子就有升值空间。

参考文献

[1]王峰峰.我国房地产宏观调控政策效应分析.西南财经大学，2015.

[2]谭必奎.影响房地产经济波动的因素分析及解决对策[J].时代金融，2016.

[3]丁宁.简析影响房地产价格的因素[J].经济研究导刊，2015.