房地产开发项目策划方案精选(九篇)
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第1篇：房地产开发项目策划方案范文
【关键词】：房地产；投资项目；系统策划；研究
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
引言
近几年，房地产开发项目的策划越来越受到了人们的重视,很多开发企业投入了大量的人力物力。房地产策划是按一定的模式进行的，它是策划师在全面地掌握市场情况之后,通过理念与市场现实、消费者与开发商、环境营造与成本控制等一系列的碰撞而产生一个“灵感”集合。经过策划人不断的实践和总结，策划模式开始逐渐形成，体现了房地产策划的一些基本规律。策划是建立在市场研究基础上的系统工程,但一般人们认为策划只是“出主意”、“卖点子”加之策划界自身的稂莠不齐与概念策划的炒作，致使人们对其产生了误解，因此，需对房地产策划进行科学系统的研究。
一、房地产投资项目策划的概念
房地产投资项目策划是指在项目开发的整个过程中,为实现房地产投资开发的具体目标,提出具有创造性的思维对策,通过结合开发商的建设意图,对市场的调查与分析,从项目的选址、规划及设计、施工到运营管理等各个阶段进行的建筑、投资、营销和组织管理等方面的策划分析,并制定出具体的实施计划,包括房地产战略策划、房地产广告策划、房地产营销策划、房地产物业管理策划等,作为投资决策和运作的依据,以达到预期的综合效益。
房地产策划的特征
1.操作性
房地产的策划方案实施是策划的直接目的，因而房地产策划就应该具有充分的可操作性。一是策划的方案要容易实施、易于操作。经常有一些房地产策划的方案规定了非常理想的策略，但完全超出了发展商所能够负担的能力与实施能力或者脱离了市场条件的客观性，因而也只能是空洞的纸上谈兵。二是在具体的策划方案实施上要有可操作的方法。三是在实际的市场环境中要有可操作的条件，在客观市场条件不允许的条件下，策划方案想操作好是比较困难的。
2.创新性
创新是房地产策划的生命所在。房地产策划创新，表现为手段新、方法新。策划的方法与手段之间虽然有共性，但运用在不同的地方、运用在不同的场合，其所产生的效果也是不一样的。还需要通过对其不断的策划实践，创造出新的方法与手段来。再者表现为主题新、概念新。因为主题概念是是项目发展的指导原则，是项目的灵魂，只有房地产策划概念主题有了新意，才能使的产品具有与众不同的内容、气质与形式，才能使项目具有个性。
市场性
对房地产商品来讲，考虑适销对路的问题，就尤为显得重要，这也是房地产的特性决定的，商品房使用期长，建设周期长、投资或购买后，较难脱手，一旦空置，很难处理。因此，为了更好地解决房地产策划适应市场的问题，使房地产经营活动建立在良性循环的轨道上，房地产策划就要时时刻刻考虑市场的方向问题，可以从三个方面来着手：一是房地产策划就是要造就市场、创造市场。策划要有超前的眼光，根据市场的发展趋向，造就市场或创造出市场来；依据市场调研的结果，策划要善于发现潜在的市场，能够占领空缺的市场。二是房地产的策划要随市场的变化而变化，商品房的市场变了，策划的思路、定位也要变。三是房地产策划自始至终都要以市场来作为主导，永远以市场需求为依据。
4.前瞻性
房地产项目完成的周期一般少则二三年，多则三五年甚至更长的时间，如果没有预见的能力和超前的眼光，光投入而不产出，那么对于企业的损失是巨大的；房地产策划本身就是对“未来”的未完成的“房地产”进行策划，故它一定要超前和有预见。房地产策划的超前眼光和预见能力，在各个阶段都要能够体现出来。在市场的调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况。在规划设计阶段，要在小区的规划、户型的设计、建筑的立面等方面来预测未来的发展趋势。在投资分析阶段，要能够预知未来房地产开发的成本、售价、资金流量的走向。在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在推广时间、销售价格、广告、楼盘包装等方面要有超前的眼光。
5.系统性
房地产策划是一个比较庞大的系统工程，房地产项目投资从开始到完成要经过投资研究、市场调研、建筑施工、规划设计、营销推广以及物业管理等几个阶段，每个阶段构成房地产策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成,各个策划子系统组成一个大系统。系统的结构与功能具有十分密切的联系，各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和。
6.地域性
从事房地产策划首先要考虑项目的地域性特征。作为不动产，房地产位置的固定性是无法改变的，因而房地产的策划就自然地存在地域性的特征。第一要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的地理区位、功能区位、街区区位等。第二要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从房地产市场来讲，房地产策划要能够重点把握市场的供求情况、市场的发育等情况，以及市场的消费倾向等。第三要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的自然环境、地理位置、市场状况、经济条件很不一样，要进行房地产投资项目的策划就不能不考虑这些情况。
房地产策划时应注意的问题
目前房地产策划在我国一些城市已介服务能力。策划人员在从事策划叫应注意以下三方面的问题：
策划不能赶潮流服饰有“时装”,消费理念有“时尚”,但房地产策划最忌“跟风”赶潮流。土地具有位置的固定性和特殊性，在自然属性和经济属性方面,因而即使同一发展商在同一地段也建不出完全相同的商品房,因为其价值在币场上难以同等实现。策划行业若出现跟风赶潮流的现象,那只能说明两个原因：一是策划人员江郎才尽、行业败落；二是房地产市场不理性,发展不正常。一个商品的商标固然重要,但质量好坏才是最终影响产品销量的东西，质量好则有口皆碑,质量差则臭名远扬。著名商标是企业“创”出来的而不是风水大师“取”出来的。房地产项目销售是否火爆,主要取决于所策划的房地产是否适合市场,有没有拴住主要消费群,有没有优良的建筑质量和优美的环境。在某种程度上,名称只要能反映其位置、环境特点、项目功能、交通状况或社区特色,就是好名称。
（2）策划上不能搞一言堂。项目策划贯穿土地获取、融资、规划设计、建筑招标、销售及招租全过程,涉及众多的学科。策划需要有民主的策划气氛,一个策划方案应由多名策划师共同完成。在策划上最忌搞一言堂。很多中介机构,由于在策划上没有立法和行业管理,策划人员没有资格许可证,机构没有资质证书,委托书难以判断其实力和水准。导致这很多家中介机构都认为自己能承接策划,并声言自己的策划是最好的。因此,主管部门以后在建立策划管理体制时,应当考虑从事策划的专业人员数量。
（3）开发商最好不要自己做策划,中国有句古训就是旁观者清,由于开发项目在决策初期属企业的商业秘密,企业决策层一旦接受该项目并准备开发,按常理必然产生“偏爱”的情结,再加上对市场缺乏充分的认识,在策划过程中必然产生一些偏差,这些偏差往往对项目开发是致命的。
结语
我国的房地产业现在正处于快速发展时期,房地产策划理论也随着市场的发展而不断的变化。只有在事前精心策的划,才会有项目的经典。加强房地产策划学的研究,对房地产企业决策理论进行充实、完善,建立有中国特色的房地产策划学,具有开创性意义。
参考文献：
[1] 颜才添, 关瑞明. 建筑策划的国内外研究动态[J] .福建建筑, 2007(3)
第2篇：房地产开发项目策划方案范文
【关键词】开发项目； 技术管理；管理控制；控制要点；房地产开发
中图分类号： TU712 文献标识码： A 文章编号：
一．引言
随着经济发展速度的加快，城市建设也得到快速发展，同时各类建筑建设规模也越来越大。在房地产建设中，新兴技术也得到广泛使用，其中房地产开发项目是对房地产在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的项目，是开发项目的具体应用。在房地产开发项目的管理中，技术管理是其中重要组成部分。房地产开发项目的技术管理中，主要是对策划设计、施工进度设计、施工质量和开发成本进行管控，也是开发项目的核心部分控制。
二. 房地产开发项目的策划设计管理与控制。
1.策划管控。
房地产项目主要分为住宅、工业、商业等不同类型，在项目立项后，要针对性的选择擅长的策划公司，作出针对性的策划，在前期的策划中，开展市场调查，进行分析后进行项目策划。
在进行市场调查时，要深入市场，要发现市场机会，寻找可行的投资空间，并对市场的需求进行预测，分析投资成本。市场调查的目的是为投资的可信性分析提供基础的信息，其提供的信息可为项目建设、项目质量、项目效益和投资风险程度提供分析依据。
根据市场调查的结果，作出可行性分析后，要组织专业人员进行开发策划、开发步骤、开发进度等开发方案设计，同时对项目的投资融资方案和技术经济指标、环境保护评价等进行策划。要根据建筑密度、建筑面积、工程造价、容积率等指标，对技术经济指标作出评价，找出其中存在的问题并进行改进，经检验后，确定最终开发方案。
2.设计管控。
在前期的设计阶段，要进行设计方案的评审、做好施工图的内部审核并掌握施工图的内容。在进行方案评审中，要建立项目专家评审制度，对重要项目还要引入“第三方”进行专项评审，确保设计进度、设计质量、设计成果的有效性，并确定投资的合理性和收益的可行性。同时要对施工图进行审核，必要时要进行转向审查，要加强现场的技术人员、施工单位技术人员和建立公司等相关人员的施工图培训，要对施工图熟练掌握，熟记于心。
在房地产规划设计中，除了通常的指标外，还要控制以下内容：地下车库位置结合建筑单位外墙位置和地质情况确定；尽量保持场区内土石方的平衡；认真研究配电房、水泵房等配套设置的合理位置；要考虑封闭小区的围墙位置；要结合周边的环境情况，考虑售楼处和景观示范区的位置；对建筑做法进行分析确定；对外墙保温体系进行确定；对防水点进行结构分析。
进行结构设计时，要对各种管材和线材进行选型优化；各种埋墙和铺地管线的交叉问题设计可行方案；要注意落水管对立面的影响；地面的配电房、通风井、水泵房等位置要突出；要确定各种管道的位置和数量。在进行景观设计中，还要考虑减少硬质铺装面积，增加绿地面积；要减少各种地面构筑物以及管道井的影响；要综合考虑管线的机构方案是否影响景观效果。
三.开发进度设计管理与控制。
房地产项目开发进度影响施工交付期和施工质量，施工进度的快慢直接影响到开发效益和开发成本，对进度的管控也是项目开发管理的核心内容。项目开发进度设计要选择合适的开发计划模板，根据多方的反复论证，加强项目开发计划的编制，形成符合公司施工要求的开发进度方案。
开发进度设计要主要是桩基础的施工方案和工期、地下室的施工，这两项施工项目对进度影响较大，同时也是管控的难点。在该类项目施工中，由于主楼脚手架的影响，造成防水施工不能够一次性完成。地下室的后浇带和沉降缝隙以及施工方案、外墙脚手架、地下室及整体建筑方案都会对此产生影响。脚手架影响地下室顶板的防水施工，而后无法进行地下室地板覆土施工，不能完成建筑小区的园林绿化工作，导致无法及时完成销售预计时间。
施工进度影响是呈连锁反应的，具有类似多米诺骨牌效应，由于一项项目的影响，对后期施工时间影响加大，因此也是开发项目管理中，应该足以引起重视的部，这对施工工期和施工成本、投资收益等都有积极作用。
四.施工质量管理与控制。
进行策划方案设计时，不能仅仅关注建筑外型、建筑风格、建筑外观，更要注重对施工质量、施工防渗漏等技术指标设计。在小区住宅中，如有大面积地下室发生渗漏而产生质量影响，对其上部的建筑质量影响是巨大的，尤其是后期弥补和修复工程量巨大，这会造成施工成本上升。
设计沉降缝或后浇带时，要将建筑主体和地下室分开，提高对覆土层和缝的施工要求。要考虑后浇带的封闭导致板面积增大产生的膨胀变形、后浇带加荷载过程中底板和顶板的承载能力、地下室渗水预防解决方案。对屋顶进行防渗漏时，要注意结构板的整体浇筑中不要留下施工冷缝，要确保防水层和基层的结合度。在防水层上部要做隔离层和保护层，要确保防水层的质量效果，确保防水层不会因为保护层的变化而受到破坏。
在建筑物渗漏设计和施工中，外墙上的窗是经常被忽视的部分。作为外墙的一部分，其受到气候的影响较大，由于风吹日晒，雨淋等影响会发生渗漏。为避免和减少后期渗漏的影响，因此要提高和加强在设计、施工中的质量控制。在常规的施工中，窗洞没有施工窗带，导致窗洞的误差而造成发泡胶分布不均匀，部分区域发泡胶太厚，发泡胶高出窗平面较多，导致发泡胶的防水效果不理想。要通过增加窗带，保证窗洞口准确的尺寸，提高发泡胶的施工质量和防水质量。
五.开发成本管理与控制。
房地产的开发成本构成非常复杂，其中既有内部因素也有外部因素，还涉及到经营、管理、技术和环境等方面。对项目的开发成本构成进行分析，明确可能产生费用的分类，对提高开发成本控制具有积极意义。
房地产开发中，土地费用是一项高额的成本，包括土地出让金、拆迁补偿、征地补偿以及基础设施建设、配套建设费等。其工程建设成本又包括前期工程费用、建筑开发成本以及公共配套设施费用等。构成房地产成本的因素还包括缴纳的营业税、附加税、契税、印花税等，还包括在销售中发生的管理费用等等。
房地产开发成本控制要以经济效益为中心，对全员和全过程实施全面控制。在进行成本控制中，要充分调动全体职员参与的积极性，企业的领导层也要提高对成本费用的控制重视程度，在开发、施工全过程中，实施对项目成本的控制。
在房地产的立项、规划、施工、销售等阶段，要针对不同阶段的不同要点，进行针对性的控制，达到成本绩效目标。
立项阶段的成本控制包括对土体出让金和土地征用发生的费用以及前期的工程费。控制要点：
规划设计阶段的成本控制是要应用价值工程原理，改变事后的成本控制为事前的成本控制，要进行标准设计和限额设计。控制要点：
施工建设阶段要加强先进施工组织技术和科学的施工方案，对材料、设备等质量和成本进行控制。控制要点：
销售阶段控制是对销售投资费用的控制，实现开发项目资金的回笼，完成预期的盈利，实现开发收益。控制要点：
六．结束语
开发项目的技术管理与控制手段较多，其涉及内容也较为广泛，进行管理与控制时，要结合工程实际情况，因地制宜。对项目进行分段，将项目细化后，对各细分阶段进行管理与控制，以此实现对项目开发的整体控制，达到预计的开发效果，实现开发的盈利。
参考文献：
[1] 刘敏智 浅谈房产开发项目的技术管理与控制要点 [期刊论文] 《山西建筑》 2007年5期
[2] 马茜浅论房地产开发项目中的成本控制要点 [期刊论文] 《门窗》2012年7期
[3] 凌杉浅谈房地产开发项目中的成本控制要点 [期刊论文] 《经济视角(中旬)》 2011年12期
第3篇：房地产开发项目策划方案范文
【关键词】房地产开发项目；市场定位
房地产市场定位的概念，是由市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。定位一词最早是在1972年由美国两个广告经理艾尔•里斯和杰克•屈劳特在《广告时代》杂志上发表文章《定位时代》时提出，并慢慢流行起来的。之后他们在《定位：为了得到你的注意而战斗》一文中指出：“定位起始于一件产品、一种商品、一次服务、一家公司、一个机构、甚至一个人……然而定位并不是你对一件产品本身做什么，而是你在有可能成为顾客的人的心目中确定一个适当的位置”。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。
一、房地产开发项目市场定位的基本程序和内容
1.房地产开发项目市场定位的基本程序
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。
2.市场定位的主要内容
房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
二、房地产开发项目市场定位中存在的主要问题及原因
1.市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。
2.运用差异化战略“模仿有余而创新不足”。差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”的观点已渐渐为业内人士所认可。但在市场定位时，过分强调“差异化”，脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销。
3.偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。
三、加强房地产开发项目市场定位工作的对策与建议
1.加强行业管理，进一步加快市场定位工作专业化、社会化的进程。房地产行业协会要从规范房地产咨询市场的角度出发，对从业人员、工作规范、程序和方法等制订必要的技术标准，做好理论先行和实践指导工作，进一步推进房地产业的“产学研一体化”进程，加强基础理论方面的研究。对市场定位实践中出现的新问题、新情况进行专题研究，广泛听取专家、学者及企业家的意见，提出指导性建议。
2.运用正确的市场定位方法和手段。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上，结合区域特点，正确地对项目所在区域，房地产市场进行分析、预测和判断，对消费群体、消费需求、消费能力和类似物业供给状况等作出必要的定性和定量分析，对项目环境作出必要的评价，而这些就是市场定位时所必须要解决的问题。
第4篇：房地产开发项目策划方案范文
一、房地产项目前期策划的内涵
房地产前期策划是从全局战略角度出发，确定项目目标，广泛收集资料，调查研究，对拟开发的项目进行准确的市场定位，并对项目进行详细的经济论证，最终使开发商的决策建立在科学的而不是经验的或者是感觉的基础上。它是项目的纲领性文件，是项目开发的原则，不仅对整个生命期项目的实施和管理起决定性的作用，而且直接影响项目的经济效果。
二、房地产项目前期策划的必要性
房地产建设项目前期的充分论证，可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。可以说做好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。只有通过前期策划的市场调查、对项目进行可行性研究，并准确的定位，才能保证在后期的销售过程中适销对路，从而有效地规避风险。
首先，房地产开发是一项庞大的系统工程，就整体项目而言，前期的开发策略和策划实施极为重要，在某种程度上直接决定了房地产项目开发的成败。
其次，房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势，发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争，更要懂得怎么引导市场、创造市场，那么项目的前期策划，可能就是生死攸关的事情。
第三，房地产前期策划可以避免项目运作出现偏差，提高企业决策的准确性。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。
第四，能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。
三、房地产项目前期策划的内容
房地产项目前期策划实际上是一系列的工作过程，是开发商通过分析自身能力和项目条件，了解环境特性和趋势，制定把握机会、避免威胁的战略部署。具体内容如下：
（1）项目市场调查（拿到地之后）
1.城市的宏观环境分析：对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况，国家地方的法律法规对房地产市场的影响，城市今后发展趋势分析。
2.中观环境分析：对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础，对此区域内的经济、交通、文化、人员构成，发展趋势，房地产发展水平，发展潜力做进一步的分析。
3.微观环境分析：本项目所在地块环境分析，竞争对手情况调查、同类物业情况调查，市场前景预测。
环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提，为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析，才能准确而及时地把握消费者需求，才能认清本企业所处环境中的优势和劣势，扬长补短，在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。
（2）目标客户群分析
市场调查以及目标客户群分析的作用是多方面的。通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，这些正是一个项目成功与否的关键；
市场调查还有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，从而确定企业今后的经营方向；市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。
（3）项目方案策划
1.地块情况分析：对项目地块的交通、环境、周边配套，区域发展现远景做表述。这是整个策划方案成功的前提，只有深刻分析地块各个方面的特点，才能做出正确的市场定位。
2.项目市场定位： 所谓定位，是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求，而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置，与竞争对手的产品及企业形象相对而言的。因此，房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准，使自身的房产项目有独独具一格、与众不同的特色，进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，这是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。
房地产项目定位是进行房地产项目开发的先导。房地产定位既不是简单的市场细分，也不是片面的创意包装活动和产品形态设计，它是为实现最终市场认可而对产品进行的设计、营运、推广等系列活动，其目的是要塑造产品独特的市场表现和客户价值。
3.项目产品研发与设计： 项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等；以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等，即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品有三个层次的内容：核心产品、形式产品及延伸产品。
4.开发建设方案：对开发建设的周期、进度安排，开发分布做总体规划。
第5篇：房地产开发项目策划方案范文
关键词：商业地产；项目；策划；市场
地产项目策划的定义：对于策划，美国哈佛企业管理丛书的定义是：“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理。”。具体来说就是人们针对某一特定问题，从若干可供选择的有关未来事件的设想方案中做出一种选择或是决定以及为这一决定而进行的构思、规划、论证、比较选择等一系列行动过程。策划实质上是一项根据已经掌握的现实资料，预测事物的未来发展趋势，通过围绕某一事物或活动的特定目标，全面构思、分析与事物或活动目标有关的各方面内容，并形成一份系统完整的书面方案的活动。
项目策划就是从识别项目开始，经过机会研究、项目选定、项目论证、项目规划等一系列行动来指导整个项目的过程，它也是激发创意，有效地运用项目中的有限资源，选定可行的方案、达成预定的目标、解决难题的过程。
地产项目策划是在地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。地产项目策划按照策划阶段的不同可以分为项目前期策划、项目实施阶段的策划以及项目运营阶段的策划。其中，地产项目前期策划是指在项目前期立项过程中对项目所作的全局策划，能为项目的决策提供依据，同时也为项目的实施和运营提供指导；项目实施阶段的策划和运营阶段的策划只是针对项目在不同阶段所做的专业化或单一化策划。
虽然目前我国商业地产发展处于蓬勃期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施，确保我国商业地产稳步健康发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足之处。
（一）市场调研不充分。国内商业地产常常忽视前期规划的重要性，不愿时间和金钱投入到市场调研与分析上，盲目进行项目开发，很多规划设计方案缺少详细合理的可行性研究。也有些开发商对拟开发项目进行市场调查研究如蜻蜓点水般的一带而过，忽视了对项目地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，套用已有的商业经营模式，过高估计开发能力和市场前景，盲目的投资建设，而且易导致后期产生较多的运营问题。
（二）项目定位不准确。由于我国商业市场还不成熟，项目策划位缺乏专业的运营商，商业与地产的严重分离，没有实现商业与地产融合管理的经验，片面强调个性化，使得项目定位脱离实际市场需求，不能准确把握目标客户群的实际消费需求，使得目标客户群的定位发生偏差，不能形成有效的供给，导致我国的商业地产很难实现相对完善的规划、设计和长期稳定的经营。同时，我国商业地产的运营管理模式目前以只售不租模式为主，这种模式由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，十分不利于今后的商业经营管理。
（三）项目选址不合理。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。而然个别开发商忽视商业地产市场环境和人文环境，未能考虑城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，缺乏对地产项目的地理位置考察及经营状况长期策划，盲目的将开发项目投资建设在居民少的地段、死巷等位置，结果导致风风火火开店，静悄悄关门的局面。
（四）项目规划不可行。开发商由于追逐商业地产的高额利润，往往忽视了项目的整体规划布局，用商用建筑设计代替商业设计，脱离商业规划设计的本质，不能充分体现商业地产的特征。有些开发商不惜重金打造标志性商业建筑，过于注重建筑外观设计及投入，而忽视了项目内部的空间结构布局，缺乏相关的配套设施，导致内部空间利用率下降。更有一些开发商崇洋，使得商业项目设计理念、地域环境及人文气息完全与国内的实际情况不符，导致水土不服，利用价值下降。
针对目前我国商业地产项目策划过程存在的不足，我们需要采取相应措施进行改进，确保商业地产项目的投资建设更加科学性和合理性。
（一）重视市场调查分析。市场调查分析关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析。重点加加对项目的地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，全面调查不同层次的消费者需求、购买习惯、以及价位承受能力。加大对规划设计方案的可行性研究，开发商提高对拟建项目前景预测能力，避免盲目投资建设，而提高决策的准确性和可行性。
（二）抓住市场缺口，准确定位。为了提高项目的市场占有率，开发要通过专业运营商的策划，实现商业与地产融合。要善于发现地产项目市场的现实及潜在需求，深入了解项目所在区域的消费环境后，准确把握目标客户群的实际消费需求，运用正确的手段和方法对项目进行正确的定位。在项目策划过程中不能照搬照抄已有的定位方案，更应突出项目的个性化，从而使得策划方案具有创意，同时在商业地产的运营管理模式也要根据市场需求进行合理规划，从而使项目的功能、效益和成本相互协调统一。
（三）合理选择项目地址。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址对于商业地产来说尤为重要。一个好的项目地址不仅能带来丰厚的利润，而且还能促进项目的长久发展。随着国家经济的发展，人们生活水平的提高，他们对销售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升到便利地买到高质的商品，尤其是对购物便利性需求更高，商业项目地址便利与否也就成了商家赢利的核心竞争力。因此，商家在选址的过程中始终要贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），认真规划，为消费者提供更加便利的条件。
（四）切实可行的策划方案。商业地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同进，更要注重项目的整体规划布局，科学编写策划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性。策划人员要结合国内的实际情况，准确把握商业项目设计理念、地域环境及人文气息等情况，合理把项目内部的空间结构布局，提高内部空间的利用率，充分体现商业地产的本质特征，同时也致力于满足目标客户的需要。策划人员也要时刻掌握所策划项目的相关信息，及时了解市场动态变化，随时让策划方案与市场变化相符合，确保策划的准确性、科学性和可行性。
总体来说，关于商业地产项目策划方面的研究国内还处于起步阶段，而国外方面的研究虽然比较完善。国外商业地产的研究虽不能生搬硬套于我国的具体情况，但可以结合国内商业地产的实际情况加以借鉴，找出适合我国基本国情的商业地产发展之路。
参考文献：
第6篇：房地产开发项目策划方案范文
关键词：房地产项目市场定位
Abstract: The market localization's thought already obtained industry in value, but the concrete operation is also quite weak. This article the question which appears in view of the market localization in conducts the research, centers on the question which in the property development must solve to launch. For could the quite holonomic system's understanding real estate market localization, this article carry on the discussion to the property development localization operation principle, the utilization hard currency method, has constructed the property development market localization work content and the operation flow pattern.
Key word: Real estateprojectmarket localization
中图分类号： F293.35 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
房地产业经过二十多年的发展，已经成为了我国经济的支柱产业之一。当前房地产市场中商品房空置现象仍然存在而且还比较严重，这会制约房地产开发企业开发活动的持续性。我国当前房地产营销的水平还比较低，营销操作和理论研究还不成熟。论文从分析我国房地产营销的实际操作和理论研究成果入手,剖析当前房地产营销中存在的问题。
1 房地产基本含义
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物及房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖竞标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。每一类拍卖竞标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与房地产的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（1）位置的固定性和不可移动性；（2）使用的长期性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值性。
房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，故保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。
2 房地产项目的市场定位
对于一个房地产开发公司来说，最重要的生产要素：一是土地，二是资金，三是人才；而最重要的生产经营环节：一是项目决策前的市场定位，二是项目实施后的市场营销。准确的市场定位和积极的营销策略是房地产项目开发和经营成功的前提。房地产项目的市场定位是明确项目面向哪类消费群体，进而在此基础上决定相应的户型、面积、成本和售价。房地产企业只有把握好了市场定位，使楼盘符合消费者的需求，才能顺利实现商品资本到货币资本的转变，最终实现企业的经营目的。若定位不准，目标客户不清造成销售不畅，必将使产品大量积压，影响企业资金周转，甚至可能变成烂尾楼盘。基于房地产项目市场定位的重要性，所以房地产公司在取得土地项目后，都十分重视项目的市场定位工作，但往往因企业自身或其他客观因素限制，致使房地产项目的市场定位工作产生了偏差。此时，就需要及时对项目进行重新的市场定位，并相应改变市场营销策略。
房地产开发经营是一项投资巨大、资金密集的系统工程。在这个系统里面，人员组织、资金筹措、产品定位、工程建设管理、营销策划等，每一个环节都要精心计划，环环相扣，互相保证。任何一个环节出现问题，都可能影响全局。特别是在工程项目开工以后，资金的筹措更是成为项目运作成败的关键问题。可以说 , 资金就是一个项目的“血液”，是企业生命力的源泉。银行或其他筹措资金充其量只是外部输血补充，关键是企业自身要有造血功能。而市场营销就是企业的造血机，这台造血机的性能如何又有赖于项目前期的市场定位是否准确，准确的市场定位是这台造血机是否能够高效运转的保证。企业的造血功能不足，说明造血机制（市场营销）有问题，而市场营销不力，说明项目的市场定位有问题。当企业对一项产品的原有市场定位不能适应市场需求时，就应考虑对产品的目标市场进行重新定位。重新定位对企业适应市场环境、调整市场营销战略，提高市场销售业绩是必不可少的。
3 房地产开发项目的市场定位
房地产市场定位的概念，是由市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。定位一词最早是在1972年由美国两个广告经理艾尔•里斯和杰克•屈劳特在《广告时代》杂志上发表文章《定位时代》时提出，并慢慢流行起来的。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。
3.1 房地产开发项目市场定位的基本程序和内容
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。
房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
3.2房地产开发项目市场定位中存在的主要问题及原因
一、市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。
二、运用差异化战略“模仿有余而创新不足”。差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”的观点已渐渐为业内人士所认可。但在市场定位时，常常会出现这样两种情况；一种是过分强调“差异化”，脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销；另一种情况是“简单拷贝，适当修改”，从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新，随大流。不同的仅仅是项目名称、建筑色彩、地段等，这样的市场定位形成了房地产市场的“一般化”局面。
三、偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。
四、目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。
3.3加强房地产开发项目市场定位工作的对策与建议
一、加强行业管理，进一步加快市场定位工作专业化、社会化的进程。房地产行业协会要从规范房地产咨询市场的角度出发，对从业人员、工作规范、程序和方法等制订必要的技术标准，做好理论先行和实践指导工作，进一步推进房地产业的“产学研一体化”进程，加强基础理论方面的研究。对市场定位实践中出现的新问题、新情况进行专题研究，广泛听取专家、学者及企业家的意见，提出指导性建议。
二、运用正确的市场定位方法和手段。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上，结合区域特点，正确地对项目所在区域，房地产市场进行分析、预测和判断，对消费群体、消费需求、消费能力和类似物业供给状况等作出必要的定性和定量分析，对项目环境作出必要的评价，而这些就是市场定位时所必须要解决的问题。
三、在对所在区域物业研究的基础上，要解决房地产产品的“差异化”这个关键问题。参照已有或正在开发的物业品质、档次、房型、标准等要素，根据对房地产市场发展趋势的判断来确定本项目的要素特征，既不能是建筑风格、房型、环境的“简单拷贝”，也不能是规模、面积的“随意放大”，产品要创新，要体现较强的前瞻性和相对的稳定性。
四、功能、成本和效益三者如何才能协调和统一，是市场定位必须要解决的。必要的功能、适当的成本和理想的效益是房地产项目市场定位的指导思想，是需要重点分析、研究和落实的问题，其主要指标是功能配置、开发成本和租售价格等。
4 房地产项目在市场定位和营销策略上经常出现的偏差
4.1 项目的市场定位上经常出现的偏差
（1）项目往往模仿有余而创新不足。在项目产品的市场定位过程中，过于强调项目的“差异化”和“个性化”，只简单地模仿，脱离了项目地块的条件和区域环境、市场环境，虽可一时吸引市场眼球，但对市场认同和销售并无多大促进。 （2） 市场定位脱离现实基础，热衷于概念式定位。项目并无具体的实质性内容和标准，只是依靠媒体的炒作和渲染，让人感觉过于虚幻，不知产品为何物。（3）对项目的目标客户群定位不明确、不准确。由于市场调查不细和掌握资料不全面，对项目的开发能力和市场影响力估计过高，对目标客户群只简单地定位为某一群体，而忽略了潜在消费者，造成市场销售面的狭窄。（4）目标市场需求判断错误，对社会的消费趋势和消费者的消费能力的分析预测发生偏差，会让消费者望而却步。
4.2在营销策略和广告方面上经常出现的偏差
（1）营销方式单一，属被动式销售。专业售楼人员虽多，大部分时间是坐在售楼处等客上门。（2） 广告虽铺天盖地，但炒作味道太浓，空话连篇，都是在克隆其他项目的概念，并未突出本项目亮点和卖点。（3）空洞的广告内容和虚无的承诺与项目的实际形象不相符，破坏了企业信誉，从而产生了矛盾和纠纷。（4） 营销管理手段落后，考核办法不严格。较高的底薪和提成佣金、安稳舒适的工作养成了业务员的惰性。
5 结束语
近几年来，房地产市场的竞争越来越激烈，消费者也越来越成熟、理性，对房地产消费的需求日益多样化。因此，房地产开发企业都十分注重项目的市场定位和营销策略，许多企业甚至为此投入巨大资金，但还是有许多失败的项目。这主要是房地产开发企业特别是中小企业对房地产的市场定位和营销策划认识不足，流于形式。在市场定位时未进行充分的市场调查论证，也未进行目标市场的细分，未结合项目所处的地域条件、社会文化背景等，只凭简单的资料和一厢情愿的想象来定位市场 ; 在市场营销方面，更是跟风炒作，一味的卖概念、卖题材，太过于相信广告攻势的功能，最后连自己都不知是在卖房子还是卖什么。因此项目的结果也就可想而知了。
在市场营销方面，营销方式要求变、求新，只有创新才能有特色，也才会有吸引力；广告宣传要以诚信为基础，传递消费者真正需要的楼盘信息以吸引消费者，以宣传为辅，让楼盘自身说话，为企业建立良好的信誉和口碑；要重视老客户，做好与客户的沟通，做好客户的售后服务工作。
在我国，房地产业还处于一个不断发展和不断规范的阶段，影响和制约因素还很多，成功或失败，也许有偶然的因素。但市场是在不断地变化和发展，我们相信，在市场大潮的冲击下，最后的成功者一定是属于那些按市场经济规律办事，有先进的管理理念，不断创新的现代新型企业。
参考文献:
[1] 郭国庆主编：《市场营销学通论》，中国人民大学出版社2000年版
[2] 姚立新著：《房地产市场营销学》，厦门大学出版社1996年版
[3] 田金信：《房地产经营》，中国建筑工业出版社1997年版
[4] 陈蕾: 《当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考》，中国城市经济出版2007年版
第7篇：房地产开发项目策划方案范文
关键词：房地产；成功经营；管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：
前言：近年来，随着我国经济的迅速发展，房地产产业也异军突起，发展速度惊人，但是随着房地产企业的数量急剧增加，带来了负面的影响，也就是现在社会上存在的供大于求的现象，也催生了激烈竞争的房地产市场。随着人们的生活水平的提高，对住房提出了更高的要求，以品牌经营为核心，房地产企业如果想保持自己在市场上的竞争力，必须有成功经营模式，现在的普遍的成功经营模式是：以品牌经营为核心，以科学先进的企业内部管理和外包管理为基本素质,应具备房地产营销策划、项目管理和物业管理三大技能,谋求在建项目数量和管理能力的平衡、品牌发展和业务扩展的平衡、企业文化建设的平衡以及企业知名度和企业美誉度的平衡。怎样打造房地产企业成功经营模式呢？它现在成为房地产企业研究的热点问题之一。
1.浅析我国房地产企业管理现状
我国房地产产业发展极为迅速，而企业管理体制改革的速度跟不上，于是导致现在房地产企业管理上出现诸多问题。以前房地产市场竞争不激烈，房地产企业管理模式单一，现在房地产项目市场竞争激烈，更是凸显了房地产企业的管理问题。例如，房地产企业很少注重房地产项目管理体系的设立，企业不注重品牌意识，从事房地产项目管理的人员技术水平跟不上发展步伐，在确立房地产开发项目前未进行科学研究等。众所周知，经营管理是一个企业的主导者，它决定未来企业的发展与衰落。这些管理问题直接遏制着房地产企业的进一步发展，如何打造房地产企业的成功经营模式是现在房地产企业所关注的话题之一。
2.剖析如何打造中国房地产企业成功经营管理模式
2.1房地产企业须将品牌经营作为管理核心
随着房地产市场越来越激烈，商品住房的种类也五花八门。近年来，人们的生活水平得到了极大地提高，对住房也有自己的要求。所以这引起了很多房地产企业的关注，开始重视自己的品牌建设，主要围绕人们的大众需要进行建设，来吸引更多的客户，现在房地产企业已将品牌经营作为管理核心，打造企业品牌已经成为房地产企业的发展的一个战略决策。21世纪，一个信息时代，现在人们都注重品牌的知名度，形成了品牌效应，很多房地产企业都在开展自己的品牌经营管理活动。举一个真实的例子：资金宏厚的万科地产集团，在全国的市场进行系统地调研，经过整个经营管理团队的研究，最终以“建筑无限生活”为主题，作为自己的品牌口号，并为自己的品牌举办相关会及设计广告等，这极大地提高了万科地产的知名度，也使万科地产成为中国第一个国家认定的房地产类的驰名商标。当企业的品牌已经在消费者中有好的口碑时，这就可是使自己的品牌得到扩展，比如说企业推出了新产品，由于品牌效应，可以减少新产品的市场风险。这就是品牌带来的无形且巨大的经济价值。随着品牌效应的作用越来越大，现在中国房地产企业不断加大投资品牌经营的研究，在保持自己的竞争优势外，扩大房地产市场占有的份额。有些中小企业没注重品牌经营，现在已纷纷退出市场。现在的知名度高的房地产企业已深深获得消费者的信任，这就让他们考虑的时间变短，直接能够做出购买决定，无形中带来了更大的经济利益。从表面上看，品牌经营活动上的投资看不到实际的收益，但是在无形中，已给房地产企业带来数以亿计的回报。除此更有利于房地产企业进行指定扩张战略，有品牌的知名度作为保障，企业能进行开发更多的房地产项目。
总而言之，品牌策略是房地产企业的重要发展战略，而品牌经营更是整个房地产企业管理的核心，它直接影响着房地产企业发展的未来。
2.2探究房地产企业重视内部管理和外包管理的必要性
房地产企业除了主要实施品牌经营战略外，还应关注内部管理和外包管理。首先说下内部管理，内部管理是企业的素质之一。管理企业的员工是内部管理的基本工作，再次基础上开发项目时做好标准化管理和保证项目的质量。俗话说：“无规矩不成方圆”，管理工作必须有自己的组织机构和规章制度，同时形成自己的企业文化。因此，房地产企业要获得良好的健康发展，必须有自己特色的内部管理体系，这是房地产企业成功的不可或缺因素之一。房地产项目质量的保证是企业发展的基础，制定的企业制度是为了达到更高的工作效率，还能够将员工凝聚在一起，一起为企业创造价值。而外包管理，它是另一个基本素质。房地产经过投标项目之后，并不是自己去开发、建设、管理、监督等，而是采取外包的形式，房地产企业负责去选择优秀的设计团队、施工单位等，来进行开发自己的项目，这样能够降低风险，使企业内部资金能够正常运转。这样的话，企业可以将自己的资金投入新的项目，使自己的企业竞争力更壮大，所以外包管理是房地产企业的基本元素之一。
2.3分析房地产营销策划、项目管理和物业管理是房地产成功的不可缺少的技能
如果房地产企业没有制定房地产营销策划的能力，那么这个企业将不会得到长远发展。在房地产企业开始开发项目时，前期需要有预期的销售计划，也就是营销计划。如果进行盲目地开发，而不研究后期的营销计划，这将会增大房地产企业的投资风险。所以在做营销策划方案，需要考虑这几个元素。首先要做好市场调研，了解现在消费者的需求；其次要和一些专业的广告设计团队合作，达成理念意向。项目管理房地产企业就成立的项目开发公司赋予的职能，当一个项目竞标成功时，房地产企业将成立项目开发的分公司来完成项目的开发和销售，这就关系到企业的后期获得的经济效益，房地产企业要组建技术水平高的团队来保证项目的质量和销售额，所以项目管理是企业的重要技能之一。物业管理是项目开发过程别是售后的物业经营管理的工作，物业管理公司的出现有两种形式，一种是房地产企业承包给别的公司，另外是从事项目管理的公司转变而成，现在由于承包给别的公司出现管理人员素质低下，经常与业主闹纠纷，损害企业的形象，所以房地产企业应组建自己的物业管理团队，在物业建成后移交给物业公司过渡管理，待物业业主入住达到一定规模可按相关规定由业主自治或选聘其他物业公司进行管理，这样既能迅速解决物业交接初期的业主与开发商因各种原因产生摩擦，又能辅助企业品牌经营。
3.深度解析房地产成功的保障因素
房地产企业开发的项目越多，就要分配资源进行管理项目，这两者之间的调度是考核房地产的管理能力指标。开发项目多时，如果管理能力不足，则会导致质量的下降，也严重威胁了企业的发展。所以要科学地调整项目数量和管理能力的关系。另外，投资在品牌经营的力度不要过大，否则业务拓展有限，导致经济上的浪费。在打造自己的品牌时，除了扩大知名度外，一定通过质量保证，来提高企业的美誉度，这才是房地产能够长远发展的保障。因此知名度、美誉度这两个因素需要与企业并存。
4.结语
房地产已经经历了20多年的发展，但是正是由于房地产产业的迅速发展，带来了供大于求的现象，也使房地产市场的竞争日益激烈。房地产是否健康发展直接影响我国的经济，可见其地位的重要性。现在房地产的经营管理模式仍面临着严峻的问题，必须要运用成功的经营管理模式，才能保证房地产企业在市场上旺盛竞争力，让房地产企业走上健康发展的道路。
参考文献：
第8篇：房地产开发项目策划方案范文
【编者按】 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。
核心内容
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；
第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文景观
.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
.固定资产投资总额：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
.商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位：
区域定位
主力客户群定位
.功能定位
.建筑风格定位
五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
.具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经过形势的变化
.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素
.地块状况因素
.发展商操作水平因素
.资金投放量及资金回收要求
.销售策略、销售政策及价格控制因素
.市场供求因素
.上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步骤
.项目投入产出评估
.结论
第二章 项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
一 总体规划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状
.项目临界四周状况
.项目地貌状况
2、项目地块情况分析
.发展商的初步规划和设想
.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
.项目市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
.项目总体平面规划及其说明
.项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
.地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
.项目道路设置及其说明：
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、绿化系统布局
.地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
.项目环艺规划及说明：
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
.项目所在地周边市政配套设施调查
.项目配套功能配置及安排
.公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
.公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
.分期开发思路
.首期开发思路
8、分组团开发强度
二 建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
.项目总体建筑风格的构思
.建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
.商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.商业物业建筑风格设计提示
三 主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示
四 室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五 环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
.地块已有的自然环境利用
.项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
.组团内绿化及园艺设计
.组团内共享空间设计
.组团内雕塑小品设计提示
.组团内椅凳造型设计提示
.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计
.项目主入口环境概念设计
.项目营销中心外部环境概念设计
.项目会所外部环境概念设计
.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
.针对本项目的其他公共环境概念设计
六 公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
.营销中心大堂
.管理办公室
2、本项目公共家具概念设计提示
七 公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3、项目营销示范单位装修概念设计
.客厅装修概念设计
.厨房装修概念设计
.主人房装修概念设计
.儿童房装修概念设计
.客房装修概念设计
.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修标准提示
.多层、小高层、高层装修标准提示
.跃层、复式、跃复式装修标准提示
.别墅装修标准提示
八 灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
.项目公共建筑外立面灯光设计
.项目公共绿化绿地灯光设计
.项目道路系统灯光设计
.项目室内灯光灯饰设计
2、背景音乐指导
.广场音乐布置
.项目室内背景音乐布置
九 小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
.住户特征描述
.社区文化规划与设计
第三章 项目质量工期策划营销
房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。
一 建筑材料选用提示
1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2、新型建筑装饰材料提示
3、建筑材料选用提示
二 施工工艺流程指导
1、工程施工规范手册
2、施工工艺特殊流程提示
三 质量控制
1、项目工程招标投标内容提示
2、文明施工质量管理内容提示
四 工期控制
1、项目开发进度提示
2、施工组织与管理
五 造价控制
1、建筑成本预算提示
2、建筑流动资金安排提示
六 安全管理
1、项目现场管理方案
2、安全施工条例
第四章 项目形象策划营销
项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。
房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。
其他形象（略）
一 项目视觉识别系统核心部分
1、名称
.项目名
.道路名
.建筑名
.组团名
2、标志
3、标准色
4、标准字体
二 延展及运用部分
1、工地环境包装视觉
.建筑物主体
.工地围墙
.主路网及参观路线
.环境绿化
2、营销中心包装设计
.营销中心室内外展示设计
.营销中心功能分区提示
.营销中心大门横眉设计
.营销中心形象墙设计
.台面设计
.展板设计
.营销中心导视牌
.销售人员服装设计提示
.销售用品系列设计
.示范单位导视牌
.示范单位样板房说明牌
3、公司及物业管理系统包装设计
.办公功能导视系统设计
.物业管理导视系统设计
第五章 项目营销推广策划
房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。
一 区域市场动态分析
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查
.项目概括
.市场定位
.销售价格
.销售政策措施
.广告推广手法
.主要媒体应用及投入频率
.公关促销活动
.其他特殊卖点和销售手段
3、结论
二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1、项目主卖点荟萃
2、项目强势、弱势分析与对策
三 目标客户群定位分析
1、项目所在地人口总量及地块分布情况
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况
3、项目所在地家庭情况分析
.家庭成员结构
.家庭收入情况
.住房要求、生活习惯
4、项目客户群定位
.目标市场：目标市场区域范围界定
市场调查资料汇总、研究
目标市场特征描述
.目标客户：目标客户细分
目标客户特征描述
目标客户资料
四 价格定位及策略
1、项目单方成本
2、项目利润目标
3、可类比项目市场价格
4、价格策略
.定价方法
.均价
.付款方式和进度
.优惠条款
.楼层和方位差价
.综合计价公式
5、价格分期策略
.内部认购价格
.入市价格
.价格升幅周期
.价格升幅比例
.价格技术调整
.价格变化市场反映及控制
.项目价格、销售额配比表
五 入市时机规划
1、宏观经济运行状况分析
2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析
3、入市时机的确定及安排
六 广告策略
1、广告总体策略及广告的阶段性划分
.广告总体策略
.广告的阶段性划分
2、广告主题
3、广告创意表现
4、广告效果监控、评估、修正
5、入市前印刷品的设计、制作
.购房须知
.详细价格表
.销售控制表
.楼书
.宣传海报、折页
.认购书
.正式合同
.交房标准
.物业管理内容
.物业管理公约
七 媒介策略
1、媒体总策略及媒体选择
.媒体总策略
.媒体选择
.媒体创新使用
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率及规模
5、费用估算
八 推广费用计划
1、现场包装
2、印刷品
3、媒介投放
4、公关活动
九 公关活动策划和现场包装
十 营销推广效果的监控、评估、修正
1、效果测评形式
.进行性测评
.结论性测评
2、实施效果测评的主要指标
.销售收入
.企业利润
第9篇：房地产开发项目策划方案范文
【关键词】房地产；项目管理
1. 引言
以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行 121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。
2. 房地产开发项目的风险分析
风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：
（1）项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
（2）项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。
（3）项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。
（4）项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。
（5）项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。
（6）项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。
3. 开发商项目风险管理的内容
风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为：
（1）合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
（2）合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。
（3）编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
（4）根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。
（5）强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。
（6）合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。
（7）加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。
（8）在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。
4. 开发商规避项目风险的对策建议
4.1建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。
4.2合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。
4.3由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。
4.4积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000：2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则（（1）以顾客为关注焦点；（2）领导作用；（3）全员参与；（4）过程方法；（5）管理的系统方法；（6）持续改进；（7）基于事实的决策方法；（8）与供方互利的关系。）规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。
4.5加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。
4.6加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。
4.7利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。
4.8重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制（一般占项目产品投资的90%～95%）的最关键一步控制好； 在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议（合同），作好投资控制的关键的第二步（一般占项目产品投资的5%～！0%）；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，把实施过程的风险作有效的控制。
4.9重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况（包括节点关闭情况）、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。
5. 结束语
