商业综合体概念规划精选(九篇)

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第1篇：商业综合体概念规划范文

家住在郑州大学老校区附近的刘新是一名80后上班族，每天上班需要从西区跑到东区，堵车的痛苦让他一直有这样一个期待：在家门口上班，不必坐公交车、不必早出晚归；隔壁就是大型超市，走路5分钟；步行10分钟就到电影院，可以第一时间欣赏国内外新片。

刘新的期待可以很快实现，位于大学路和中原路交会处西北角，一座新的城市综合体上上财富广场项目正在规划建设。

“中国城市的升级变革，从城市综合体开始。城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。”多位业内人士都在阐述这样的观点。

上上财富广场、中原万达广场、锦艺城、西元国际广场等项目在西区的落地，都意味着，郑州西区商业一步跨入“城市综合体”时代。

同时，随着西区的旧城改造及都市村庄改造，西区人流量将会增加，这是西区商业发展的基础。而众多商业大鳄纷纷进入西区，一个大商圈正在形成。

当城市综合体扎堆式布局西区的时候，城市综合体到底能给西区商业带来怎样的催化作用？

城市综合体核心在运营

有数据显示，郑州在建和立项的城市综合体已超过53座。有人预言：城市综合体面临过剩。

这个在英文中被称为HOPSCA，通俗被解读为“城中之城”、“高效之城”的多业态建筑集群，在中国正呈密集开发之势。

在决定做城市综合体之前，上上集团董事局主席冯世翔就在思考这样一个问题：在狂飙突进的城市发展背景之下，城市综合体现象只是商业地产热潮的一个缩影，该以什么样的心态来面对新一轮的商业地产形势，使其与城市进化的大趋势兼容？

在浙商杂志举办的一次论坛上，冯世翔如此表达他的看法，“随着楼市调控被推向纵深，住宅地产颓势难改，各家房企切入商业地产领域，是主动转型、被动转型，还是盲目跟风，其所产生的结果都是不一样的。为什么要提心态，因为商业地产有一个成长期，当你进入后，能否守得了寂寞，耐得住煎熬，这很重要”。

冯世翔认为，“如果一开始就抱着短期的、功利的心态而去，可能会直接输在起点”。

如果说做住宅类似于在小河中游泳，那么做商业地产就如同在大海里游弋。在商业地产这场马拉松比赛中，城市综合体项目，不管是谁设计的，最终的目的是要盈利。而城市综合体的盈利无疑是考量地产商的运营能力、品牌支撑以及团队的最好方法。

“此处水深，泳者须谨慎”的基本观点，代表了不少城市综合体投资开发商共同的体会。

“因此，大家应该把商业运营放在核心位置，一切围绕这个来展开。”冯世翔说。他认为，“商业地产的本质其实是替投资者、业主管理财富”。

而商业地产项目的定位、定势与定量参照什么来评定？单以杭州为例，在建或已建有近100个城市综合体，现阶段的杭州，能否消化得下这些个商业综合体的庞然大物，答案还是未知。

对此，冯世翔的看法是，从空间的概念来看，商业地产必须与城市兼容，不能不考虑城市这个母体与平台，没有对项目所在的城市深入研判，就不可能有准确的定位。 从时间的概念来看，“一个商业地产项目，真正要培养成熟，至少需要八到十年的时间，如果没这个心理预期，充其量你只能赋予商业地产项目一半的生命”。

归结到一点，能否处理好城市性与商业性的共生关系，是冯世翔对商业地产能否做成功所持有的基本立场。

而上上财富广场这个位于西区的城市综合体项目，就是冯世翔关于商业地产项目思考的一次实践。

“错位”的经营布局

上上财富广场融合了国际先进的建筑设计理念和最新商业地产开发模式，将建成由五星级涉外酒店、高端A类百货、5A甲级写字楼及精品公寓四大业态组成的综合体项目。

上上财富广场坐拥郑州地铁1号线中原路出站口。同时，因为与火车站西广场相距非常近，亦可借势聚集人流量。

然而，上上财富广场规划中的高端百货体量是6.5万平方米，离二七广场只有两个路口。它将如何与二七商圈现有和将有的商业项目实现错位竞争、协同发展？这无疑是一次挑战。

“要在同质化的竞争中胜出，就需要寻求差异化的道路，而前期的定位则是基础，如果前期没有做好，靠后期的补救和重新调整定位，那就将会付出更大的努力和艰辛。”冯世翔认为。

作为该项目聚客的重要一招，未来的商业项目，没有停车位就没有未来。

第2篇：商业综合体概念规划范文

去年某个一线城市的政府提出要建设100个城市综合体，当时确实吃了一惊，就连北京、上海也从没明确提出要建多少个综合体。也许这只是一种提法，一个长期的目标。但我觉得，建城市综合体应该是一个经过反复调研和深思熟虑的城市建设及市场开发行为，把建多少个城市综合体作为政府的目标提出来，若不符合城市发展建设与市场原则，政府和投资者都会承受巨大的风险，也容易被认为是形象工程或蓄意炒作。

如果追本溯源，我们可能首先要厘清城市综合体的概念。和很多理念、名称一样，城市综合体也是舶来品。业界有一个基本形成共识的说法，即城市综合体指的是HOPSCA。H是酒店(Hotels)，0是写字楼(Offices)，P是公园(Park)，S是购物中心(Shopping Mall)，C是会议中心(Conference Center)，A是公寓(Apartments)。也有人说包括其中三个以上的建筑功能，就可以称作城市综合体。我觉得以上的定义是比较准确的。

从城市发展的历程及城市规划原理上讲，城市通常会被分成商务、商业、居住、工业、文化、旅游等不同的功能区域，这其中既有市场的自然发展，也有政府的主动规划。但随着城市的发展，面积在不断扩大，市民的生活半径也在扩大，为了让市民在更便捷的生活半径中满足办公、购物、娱乐、居住等多元化需求，城市综合体便应需求而生。国内首先在几个大城市中出现了城市综合体，如北京的东方广场、华茂中心等。

近年来，出于各种动机及需求，城市综合体成为了中国城市建设的一个时兴概念。在城市发展到一定阶段，规模大幅扩大，城市功能快速多元化的前提下，城市综合体确实能提供特点明确、功能综合的崭新城市功能区，同时缓解城市交通压力，方便市民生活。但许多中小城市，发展刚起步，过早、过多、过密地规划城市综合体，不符合城市发展的规律，也没有足够的市场需求支撑。城市发展需要前瞻性，但就算是发达的大城市，如果不是炒作概念或偷换概念，短期内集中建设上百个真正意义的城市综合体，是一件很可怕的事，对城市未来的规划建设、金融投资、市民生活都会产生负面影响。

如果把视角从城市综合体的宏观态势拉回到具体问题，城市综合体与住宅、商业、办公、酒店等独立功能的项目不同，对政府部门、开发商和建筑师的要求都很高。

首先，政府部门要理性对待城市发展，不可盲从。对开发商来说，要求其对城市消费市场及所在商圈的需求进行正确分析判断，使项目切实符合城市功能及市场需求，同时要求开发商具备正确组合与分配各种专业资源的能力，使项目健康运转。而对建筑师来说，城市综合体绝不是多种建筑功能的简单相加，而是相互因借的有机组合，也绝不能仅就建筑说建筑。同样的综合体，可能开发建设模式完全不同，建筑师必须要读懂各不相同的综合体项目，从城市的发展需求、各建筑功能的关系、开发商的开发营利模式、建设周期、成本控制、运营与物业管理等多维度去进行设计与思考，这也是我常说的多向思维做设计，在城市综合体的设计上，这一点尤为突出。所谓多向思维，并不是简单被动地服从各方面的要求，而是主动地去学习各方面的要求是如何产生的，这样才能产生与完成更适合特定项目的设计与创意。

第3篇：商业综合体概念规划范文

关键词：商业综合体，建筑，设计

Abstract: with the rapid development of housing construction in our country, more and more business district to appear in the completed community, become the contemporary community construction indispensable new accessory construction project. Because of its "new". So the current domestic architecture and planning sector had yet to downtown community has a clear definition, lack of more system.

Keywords: commercial complex, architecture, design

中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：

前言

随着经济的飞速发展，城市化进程的脚步逐渐加快，面对日益严重的土地、交通。环境等时代新问题。大型商业综合体的建设成了城市发展的必然。最近几年来在各大城市先后出现了各式各样的商业综合体，这种新型的商业经营模式集办公、购物、娱乐、餐饮等功能于一体，具有多功能、高效率的特点。但由于其自身的建筑面积大、人员密度大、功能多等特点，使得其建筑设计的复杂度和难度加大。因此，在项目开始之前进行建筑设计分析是十分重要的。

1大型商业综合体概述

大型商业综合体一般都位于城市中心的繁华地区，原本就复杂的人流和物流状况，使得商业综合体需要肩负起更多的责任：改善城市环境、交通状况以及城市形象等。同时由于商业综合体的建设规模较大，其包含的功能类型多，并且不同的功能均具有不同的价值诉求，这也必然会给商业综合体在建筑设计方面增加难度。使得商业综合体的建筑设计十分复杂。总而言之，大型商业综合体建设需要综合地协调各个方面的要求，从而使商业综合体建成后能真正的实现其自身价值。

大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑，一般建筑面积（不含地下）在25万平方米～100万平方米。目前的万达广场系列都属于此列。大型商业综合体包含（但不限于）以下部分：

（1）Shopping Mall：

其中有百货商场、精品店街、各主力店（比如运动100、KTV、酒楼、电影院等）、超市（位于地下层）。该部分建筑将大部分自持.室内（外）步行街区：一般2～3层，与Shopping Mall主入口连接，功能以特色餐饮、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休闲性质商店为主。该部分建筑将大部分销售。

（2）办公建筑群：

甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。该类建筑将为商业物业提供大量消费人群，同时办公销售可以平衡项目前期资金流。

（3）酒店建筑：

为办公建筑及周边配套的酒店建筑，一般设置商务酒店一栋、星级酒店一栋。

（4）住宅或公寓类建筑：

商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格，同时住宅销售可以平衡项目前期资金流。

2大型商业综合体设计要点

2.1商业人行流线组织要点：

大型商业综合体的功能一般都较为复杂，因为其自身包括了现代都市生活的各种设施，常常又被称为“微型城市”。因此在进行具体的建筑设计时，设计师们不仅要解决好其复杂的功能问题，同时还需要设计出更为丰富且人性化的公共空间。商业建筑规划中最重要的是流线设计（组织），这包含：商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织，以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。商业人行流线组织设计要点如下：

第一位：唯一性,各商业区，商业主街（主流线）只能有一条。商业主街分支，表面看是增加了商业街长度，增多了临街店铺，实则是：让人群产生迷惑。90%的人群会走向较大的商业街，并且不会返回到支街。（可回忆自身逛街的经历）支街只能出现在目的性商业中（专业市场）。商业街入口处的分支是可以允许的，因为分支不会造成方向困惑。

第二位：入口标识性,各商业主入口必须分级。从主到次分别为：一级出入口：室内外步行街主出入口，形象最为突出，应把90%以上人群吸引入，这样各商业才能带活。二级出入口：大型主力店出入口，形象上比一级入口要次要许多。三级出入口：办公、商务酒店出入口，此类建筑到访人员目的性很强，无需强化出入口，注意出入口建筑标识即可。

2.2建筑立面具有标志性

商业建筑的外立面设计尤其重要，它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次。商业建筑立面设计要注意的是：

(1)、建筑立面相对简洁，而具有质感，突出材料的高档性。复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是世界和中国的主流设计风格。

(2)、必须进行专项的广告位和店招设计。

(3)、结合内部功能进行立面设计，有目的的开设采光窗。需注意：大型主力店及电影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光约越有利于商业。例如：百货商场，采光面会让消费者分心，并且不利于商品的重点式照明。

2.3不同功能建筑按各自设计参数设计

商业综合体内部功能较多，很多功能具有较为复杂的设计要求，平面设计中需充分考虑。以万达广场部分主力店设计要求为例：

2.3.1万千百货

建筑面积要求：25000～40000平方米。位于地下一层至地上五层，单层建筑面积大于5000平方米，但不超过10000平方米。地下一层层高不宜小于5.1米、净高不宜小于3米，首层层高不宜低于5.4米、净高不宜小于3.6米，二层以上层高不宜低于5.1米、净高不宜小于3.3米。

室内商业步行街的平面:（1）长度：步行街的长度以280～350米为宜。（2）柱网：一般以8.4×8.4米为宜。（3）步行街两侧店面之间的宽度：首层9～10米，二、三层15～17米.（4）“桥”及步行街走道的净宽：桥宜3.5米，走道宜3.5～4米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米店铺：精品店基本单元进深宜8米～12米，个别店铺可加大。步行街各商铺不能有“门对门”式设计.

2.3.2沃尔玛

层高： 不小于5.4米，灯带下净高3.7米。由于有降板区，而主力店技术条件的提供往往滞后，在工期需要时，可先预留300厚覆土层高度和荷载取值而先期出图。卸货区：沃尔玛首层室外需设40英尺货柜车位一个，货柜车净高4.5米，地下设4辆小货车停车位，净高3米，卸货平台高1.2～1.3米，地下设仓储区。

2.3.3家乐福

家乐福一般15000平方米或以上。如设置在地下一层或地上二、三层，需在首层入口处提供1000～1500平方米的外租区；首层对大型货柜车无严格要求，只要地面满足4辆小货车停靠即可；不设抬起式卸货平台，宜考虑地下卸货，卸货通道及卸货区，净高宜达到3.6米。超市的生鲜区需要降板，降板高度300mm用于做水沟排水及冷库底板

2.4办公及住宅立面设计公建化

办公建筑及住宅（SOHO）平面按要求设计，但立面应和商业建筑匹配，必须显得公建化。建筑立面材料选取：北方建筑主要采取石材、各类玻璃材料，南方建筑主要采取金属（塑）板、石材、各类玻璃及一些新颖材料（比如孔板、拉索等）

3大型商业综合体设计思想创新

3.1基于全寿命周期的综合体成本理念

项目建设开发、运营、拆迁成本的最优化，改变传统的核算理念，对建筑设计及其优化提出了更高的要求，有利于我们转变观念，从长远的角度控制总体成本。建筑环保节能和绿色生态是现代城市开发的宗旨，减少臭氧与CO2排放，降低城市景观污染，有利于中国城市综合体的可持续发展，为城市的节能减排做出贡献。

3.2商业规划与建筑设计方案的最佳匹配

商业规划与建筑设计概念设计需要同步，尔后根据招商结果和经营管理方案深化建筑设计方案。让不同业态在建筑空间合理分布，形成合理的客流动线与货流动线。商业规划与建筑设计初步方案的最佳匹配方法如下：

（1）初步的商业规划与概念设计结合

（2）概念设计与不同业态模拟经营分析结合

（3）招商摸底与建筑方案修正优化结合，深化业态方案

（4）商业规划的动线路与建筑设计初步方案结合

4小结

大型商业综合体的功能一般都较为复杂，因为其自身包括了现代都市生活的各种设施，常常又被称为“微型城市”。对于经济高速发展、城市化进程不断加快的中国，城市综合体建筑将越来越多。设计优良的城市综合体对于调整城市空间结构、减少交通负荷、提高工作效率、改善工作生活环境，都具有积极作用。而且，一个好的建筑的出现，需要甲方、设计方、咨询方、施工方、政府规划部门等多方共同的协调和努力，缺一不可。作为设计师，最大的愿望还是希望这个作品能为城市留下一道亮丽的风景，能为市民提供一个他们喜欢的工作、生活的舞台。

参考文献

[1] 王滔,周闽.城市核心区大型商业综合体设计[J].四川建筑,

2010,30(1).

[2] 曾虹. 厦门光明大厦建筑设计分析[J]. 华侨大学学报,

2002,23(3).

[3] 马园沁. 超大型商业综合体的设计之路[J]. 山西建筑，

第4篇：商业综合体概念规划范文

Abstract:This article in discusses the urban complex compound construction the concept, the characteristic, in the background foundation, unifies Hangzhou to innovate starts an undertaking the new world city complex compound construction practice, proposed that the urban complex compound construction should pay great attention principles and so on science plan, function integration, ground underground interactive, transportation organic collection and distribution, characteristic landscape design and cultural heritage protection.

关键词：城市综合体 创新创业新天地 规划特点 启示

Key words:The urban complex compound innovation starts an undertaking the new world plan characteristic enlightenment

【中图分类号】F2 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7069（2009）-05-0089-03

一、时代呼唤杭州发展城市综合体

为了更好地理解城市综合体建设的重要意义，首先要了解城市综合体的概念以及发展背景。

1、城市综合体的概念、特点与背景

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的四项及四项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

一般而言，城市综合体具有建筑体量大、物业类型多、交通网络好、生态景观优、各类设施全等特点。特别是，如此大体量的城市综合体不是各类物业、各类建筑、各种功能的简单堆砌、叠加，而是对各种功能、各种业态科学搭配、优化组合、有机集成的产物。

2、发展城市综合体是杭州城市发展的必然产物

城市综合体的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。城市本身就是一个聚积体，当人口聚积、用地紧张到一定程度，在聚集体的核心部分就会出现这样一种综合形态，由此，杭州城市综合体的产生与发展是杭州社会经济发展、城市有机更新、杭州产业结构升级的客观要求，也是提升城市核心竞争力的必然要求，更是打造和谐社会、共建共享生活品质之城的必然要求。

3、发展城市综合体是杭州城市发展的理性回归

如前所述，城市综合体简言之就是各种功能吃喝玩乐、衣食住行的有机集成。以此分析，南宋时期杭州的御街与明清时期的河坊街均是当时的城市综合体，也是现代城市综合体的雏形，她充分体现了古人天人合一、和谐自然的造城理念。

南宋御街的两旁集中了数万家商铺，临安城一半的百姓都住在附近。“十里”御街可分三段：首段从万松岭到鼓楼，是临安的政治中心，靠近皇宫、朝廷中枢机关，皇亲国戚、文武百官集中，消费与购买力最强，因此，这里的店铺大多经营金银珍宝等高档奢侈品；第二段从鼓楼到众安桥，以羊坝头，官巷口为中心，是当时的商业中心，经营日常生活用品，据《梦梁录》载，这里名店、老店云集，有名可查的多达120多家；最后一段从众安桥至武林路、凤起路口结束，形成了商贸与文化娱乐相结合的街段，这里有都城最大的娱乐中心――北瓦，日夜表演杂剧、傀儡戏、杂技、影戏、说书等多种戏艺，每天有数千市民在这里游乐休闲，可以说是当时著名的城市综合体，其繁华程度在马可波罗游记中有所描述；而形成于唐、经过五代吴越、发展于南宋、兴盛于明朝的杭州河坊街，当年这里分布着孔凤春香粉店、宓大昌旱烟店、万隆南肉火腿店、天香斋茶食糖果店、张允升百货店、方裕和南北货商店、瓮隆盛茶号等著名的老字号，无论是居家生活的杭州人，还是匆匆而过的外地游客，这里是他们首选的购物场所。最值得一提的是富可敌国的红顶商人胡雪岩在这里建起了与北京"同仁堂"遥相呼应的“胡庆余堂”中药房；在鼎盛时期集成了药店、茶楼、游玩、吃饭等业态，也是杭州城市综合体的鼻祖之一。

由此观之，历经千年沧桑与经受几度风雨以后，杭州重新发展城市综合体，是杭州造城史上的凤凰涅磐与理性回归。

二、新天地城市综合体的规划背景、建设目标与规划过程

现代城市的竞争，在某种程度上是城市综合体的竞争。城市品位的提高，必须考虑市民居住、城市交通、商业氛围、都市工业等诸多因素的有机统一，以有效地提高市民的生活质量，改善投资环境，增强杭州的综合竞争力，为今后城市的进一步发展创造有利的条件。面对这些城市发展的新问题、新动向，杭州市委、市政府高瞻远瞩、审时度势地提出建设城市综合体。

根据规划，杭州的远期目标计划建100座城市综合体，近期计划建设的市区城市综合体除了新天地以外，还有杭联热电城市综合体、东站广场综合体、运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、市民中心综合体、“西溪天堂”综合体等，这些综合体象一颗颗珍珠，散落在大学城、交通枢纽中心、下城北部等地，引领着杭州产业结构升级与城市功能提升。

新天地城市综合体的规划建设主体是由杭州市工业资产经营投资集团投资的杭州新天地集团，本着“工业遗存形成特色、多元业态促进繁荣、生态商业和谐发展、商业商务良性互动”的规划原则，新天地城市综合体占地面积为56.76公顷，总建筑面积为115.65万平米，总投资将近100亿，其占地面积、总建筑面积均大于国际著名的位于日本东京的六本木业综合体；其占地面积、建筑面积与投资额也大于国内著名的城市综合体例如深圳华润中心、东莞第一国际与上海新天地项目，因此，建成以后必将对杭州城市建设产生积极的影响。新天地的规划建设目标是：新型城市综合体的标杆、商业商务次中心与杭州城北新地标。

随着认识的深化与研究的深入，新天地项目的功能定位经历了一段发展与创新的历程，一开始定位是杭州科技城，计划统一入驻引进的名所大院；后来根据城市设计方案，功能定位于商业商务次中心，最后根据市委、市政府关于杭州城市发展战略的总体要求和戴德梁行的发展策略研究，定位于商业商务次中心、新型城市综合体，并且又将包括工业遗存在内的将近30万平米的建筑面积划定为创意产业区。

三、 新天地城市综合体的规划特点

鉴于新天地项目的特殊性，其规划过程具有科学统筹规划、功能有机集成、地上地下互动、景观特色明显四个特征：

1、科学统筹规划

首先，由于城市综合体体量巨大、投资巨大、对城市升级作用明显，其一旦建成，或者成为城市发展的败笔，或者成为城市发展的新地标，因此，新天地的规划意义重大、影响深远。

目前，新天地进行了一个调整四个规划。一个调整，根据市委市政府集约利用土地“一调两宽两严”的要求，最大限度地调整建筑限高，增加了8%的建筑面积，使土地收益最大化；四个规划，分别是《城市设计规划》――划定开发区域、明确用地性质与功能定位。《项目发展策略研究》――确定物业类型、各种物业的开发体量与配合比例，并且明确了划分19块地进行开发及开发时序。《地下空间规划与设计》――明确了地下空间的开发体量、空间分布，地下空间与地上部分怎么互动开发等。《生态景观规划与设计》――充分利用独有的工业元素、水系与自然环境，打造成具有独特风格的城市综合体。目前前三个规划已经完成，后一个规划正在实施，预计到09年上半年完成。新天地城市综合体在市委市政府的领导下，科学规划、统筹建设，努力使其成为杭城发展的又一闪光点，成为又一张城市金名片。

2、功能有机集成

城市综合体的出现可以追溯到古希腊的广场建筑与古罗马的公共浴场。古希腊的阿索斯（ASSOS）广场，建有神庙与可进行商业活动的长廊，人们从各地聚集到广场，从事商业活动的同时还可以讨论、议事、朗诵与演说。古罗马的公共浴场将运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、商场等城市功能集成在一起。我国20世纪初的北京东安市场集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等功能于一体，也可算是略具雏形的城市综合体。

1933年国际现代建筑协会讨论并通过了《雅典》，将城市划分为居住、工作、游憩和交通四大功能，并强调了功能间的独立性。这些功能分区理念导致了城市发展中贬低高密度、传统街坊和开放空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。同时，使城市和建筑发展偏向单一化（休闲、娱乐、住宿与办公各自分离，制造了不少卧城），这些理念不但没有创造新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市的整体混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。于是，随着社会经济的发展，有机集成了衣食住行各种功能的城市综合体又应运而生，成为当今主要城市核心部分发展的主流建筑形态。

如前所述，综合体是各种功能包括商业办公、休闲娱乐、商务酒店、购物消费等功能的有机集成，而物业类型、物业体量则是功能的最终体现形式，因此，综合体的功能有机集成最终表现为各种物业类型与物业体量的有机集成与科学搭配。

根据戴德梁行的商业地产策划报告，新天地城市综合体的各种物业类型与物业体量为：总建筑面积为116万平米，共有大型商业（占17%，包括大型购物中心、百货大楼）、商住SOHO/LOFT（占25%）、步行街（包括滨水步行街、品质生活步行街）、商务办公（占35%，甲级与乙级办公楼）、总部园区―独栋生态办公楼（占15%）、休闲娱乐（占2%，包括大型影视中心、大型演艺吧等）、高星级酒店（占3%）、公寓式酒店（占3%）等业态，这八种不同的物业之间精心设计地上与地下交通网络与步行路线，确保各种物业功能整合为一个整体。

3、地上地下互动

新天地城市综合体处于杭城的中心地段，规划起点高、投资强度大，因此，有必要统筹考虑地下空间的开发与利用。为了避免地下空间的重复建设与盲目建设所造成的浪费，同时，也为了科学地规划有效地利用地下空间，新天地邀请了上海市政设计总院进行地下空间的规划，根据地块区位优势、地面开发强度、人防工程的要求以及今后发展规划等因素以确定地下空间的合理开发体量，同时，综合统筹开发时序，做到地上地下互动、统筹考虑，以节省开发时间和节约开发成本。

根据规划，新天地地下空间开发体量为38.95万平米，呈“T”型地下公共服务空间，靠近西边的东新东路由于商业价值较高，每个地块整体开发，不同的地块之间由地下人行与车行通道连成一片，构成“T型”的一横；靠近东文路东西向的城市工业公园地下亦成片开发，构成“T型”的一竖，局部商业价值最高的区域规划建设地下二层，其中地面一层作为商业，地下二层作为停车位，在城市工业公园西侧规划地下公共空间环路，连通地下一层与二层，确保交通顺畅。

4、景观特色明显

要使新天地城市综合体成为杭城北部的新地标、成为杭城的又一张金名片，还必须拥有特殊的、亮丽的景观，这些景观将犹如一颗颗钻石，熠熠生辉，可使杭城增光添彩。

为了避免千区一面，新天地邀请了国际著名的景观公司进行整体景观的策划与设计，在整合、融汇新天地工业元素、水系、自然景观的基础上，打造新天地独特的生态景观。

四、新天地城市综合体规划建设的启示

1、科学规划是前提

根据市委市政府的指示，确定“规划先行”，进行了四个规划，新天地已经完成了三个规划，最后一个由国外著名景观设计公司领衔设计，目前已经紧锣密鼓地在进行之中，预计于2009年上半年前完成。科学规划是做好新天地城市综合体的重要前提，国内外有不少工程由于前期规划不到位、盲目施工而达不到预期规划效果，甚至成为半拉子、烂摊子工程的先例。

2、功能集成是核心

城市综合体的核心是衣食住行等各种功能的有机集成，而不是简单堆砌。因此，新天地专门邀请了世界著名的戴德梁行开展商业地产发展策略研究，用详实的数据、周密的调研、严谨的分析得出新天地的功能与物业类型，并精心设计了其空间分布，确保各类功能的整合、融汇，以达到良好的整体效果。

3、交通有机集散是基础

城市综合体是个具有活力的建筑群，交通吸引力很高，每天均有大量人流、车流、物流需要集散。如果交通集散效率不高、考虑不周，就将成为一座交通堵塞、拥挤混乱的场所，必将严重影响新天地综合体功能的充分发挥。

为了提高新天地的交通疏散力，保持交通顺畅，新天地主要采取了三种技术手段：一是通过专业机构利用先进的交通分析软件对区内道路的路网流量与饱和度进行分析，以确定影响交通有效疏散的瓶颈；二是规划建设地上与地下交通环路，降低瓶颈路网的交通饱和度；三是充分考虑静态交通，在地上部分与地下空间规划建设了大量停车位，共规划地上停车位7500个，地下停车位9200个，使每百米建筑面积停车位达到1.55个，该指标是杭州其他中心地段的5-8倍。以上措施的综合运用，经分析研究，可以极大提减轻交通压力，提高交通疏散力。

4、特色化景观设计是关键

国内外著名的城市综合体――例如前述的东京六本木业、巴黎的拉德芳斯、深圳华润中心等，之所以能成为城市的新地标，吸引无数游人前去旅游观光、购物消费，景观无疑也是其中重要的关键因素。

为了避免千城一面，突出新天地的景观特色，新天地从外部观察的整体天际线到内部的生态景观、分区建筑群甚至到单体建筑形态都计划进行精心设计。为了整合区内的工业元素（火车头、烟囱等）、老厂房、工业公园、步行街与绿地等，已经专门邀请了国际著名的景观设计公司进行规划设计，通过这些景观规划，将新天地打造成为具有浓郁江南水乡特色、时间与空间结合、历史与文化交融的创新都市综合体，成为杭州北部的新地标。

5、人文遗产是灵魂

一个城市犹如一个具有生命力的人，拥有她的过去、现在与未来。现代化绝不是抛弃历史，相反是尊重传统、尊重历史，抛弃历史就是抛弃未来。一个人失去记忆就是痴呆，一个城市失去记忆就是自我毁灭。面对中国城市化进程迅速变迁与快速发展的契机、城市形态多样化与本土化面临的挑战，杭州市委、市政府始终保持了应有的清醒与冷静的头脑，提出要保存三类典型遗产：校园遗产、历史遗产与工业遗存。杭州城市发展，不能忘记城市的根、也“不能忘记回家的路”。

新天地综合体充分理解、尊重了市委、市政府对城市改造、地区升级的要求，经过几轮规划设计、召集专家学者反复论证的基础上，在“保存工业遗存、传承工业之魂”的前提下，最终决定保存、修缮原来重机厂的三幢标志性建筑与典型工业元素，并充分运用与演绎这些元素，在中心地带建设城市工业公园，设置具有工业时代特征的景观雕塑。通过运用这些手法，赋予新天地独有的“传承与创新、协作与创业”的灵魂。

总之，在市委市政府的正确领导与关心重视下，以新天地为标杆的100个城市综合体的规划建设，在某种意义上是杭州城市发展史上的里程碑，她标志着杭州城市建设已经实现了由单纯依赖单体建筑时代到迈向功能有机集成的城市综合体时代的华丽转身，杭州城市建设从此走进了重视各种物业科学搭配、各种功能有机集成的综合体建设新时代。如果说气势恢弘的钱江新城是书写杭州城建的新辉煌，那么，璀璨光华的新天地建设由此揭开了杭州综合体建设的新篇章。

参考文献：

[1]龙固新，大型都市综合体开发研究与实践 [M].南京：东南大学出版社，2005：10-200；

[2]朱连庆.大型商业地产定位与策划[M].上海：学林出版社，2006：10-300

[3]杭州创新创业新天地项目发展策略研究报告 戴德梁行编辑

第5篇：商业综合体概念规划范文

关键词： 城市综合体；二元分类法；地产开发模式；概念比较

中图分类号：TU984文献标识码： A

我国的城市化进程是伴随着政府的公共投资和房地产开发展开的，经历了不同阶段的城市规划和建设管理体制改革，取得显著成效，其间在城市结构布局、项目运营机制、地产规模体量、土地开发节奏等方面，不间断地发生着深刻的变革，脱颖而出大批高素质的房地产开发商，探索出极具理论意义的房地产开发模式，其中“城市综合体”开发建设模式即是房地产开发进入新阶段的显著标志之一。城市学术界和房地产开发界围绕城市综合体概念提出了各自的理解和观念，可谓见仁见智，出现某些疑虑和争议在所难免。对城市综合体进行有针对性的分类和概括，进一步厘清城市综合体概念的内涵和外延，有利于加深对这一概念的全面理解。

一、“城市综合体”概念的分歧与原因

城市是一个复杂的社会生态系统，伴随着城市化进程的加快，我国城市开发领域的新生事物层出不穷，新概念新思维不绝如缕，其中“城市综合体”是近年城市开发界使用频率较高的一个新生词汇。但人们对于这一新生事物的理解，往往站在不同的高度和角度而对其内涵和外延的产生较大分歧，很难达成某种固定的或唯一的意见。在各种概念的意见中，有的侧重多项功能的集中，认为如果一个房地产项目超过三项功能，即可称为综合体；有的侧重规模，包括投资规模、建筑规模，认为规模大即是综合体；有的将商业地产等同于综合体，有的局限于楼盘项目的空间展开程度，等等，不一而足。各种意见都有一定道理，但似乎又不是很准确、很严密，达到无懈可击的程度，有必要对此作出相应的分类整合。

城市综合体概念不统一的原因是多方面的。其一，人们对“综合体”的规模、体量、构成、范围、功能等未作明确的指标界定，对该类型项目或楼盘的占地面积、建筑面积、结构组合、功能影响等方面，均未作硬性的规定，很自然地就会有更多的房地产开发商、不动产营销商采用或沿用这一概念，以至在许多房地产语境中纷纷采用“城市综合体”概念。其二，“综合”、“综合体”概念难以有固定的标准，对于自然界和人类社会来说，许多事物都带有一定性质的综合性、系统性，很难说那类事物是单纯的、孤立的，总是在内部事物、外部事物之间存在千丝万缕的联系，如若采用硬性的规定或一刀切似的数据指标来界定“城市综合体”概念的内涵和外延，可能会将一部分楼盘项目排除在综合体之外，难以做到以理服人，同时也不符合“综合体”本身的关联性、开放性、包容性特征。但并非所有的地产项目都可以称为城市综合体，如果某一事物缺乏内在联系，则最好不采用“综合体”的称谓，否则就会使综合体概念过度泛滥，以至偏离了“综合体”的本质属性。

关于“城市综合体”概念适用范围（外延）的界定，我们持有审慎、宽容的态度和建议。“城市综合体”一词在地产开发和城市管理界是一个较为晚出的概念，一个时期以来，对这一概念的运用各有自己的理由和解释，总体上是符合实际的，不必强求一律，但要定位准确，言之有据，有所担当。或者说，“城市综合体”现象（本体、实体）和概念（名分、称谓）的出现，是有其客观背景的，不是什么时间、什么地点、什么场合都能够使用这一名称的。只有当我国的房地产开发能量积累到一定阶段、有足够的实力和分量时，才能在不同的城市、不同的地产项目上“谨慎”提出，它的提出和较为广泛地采用基本上还是近几年的事情，是城市地产开发上的一种新型业态模式，这是造成运动的一场深刻变革。在此基础上“城市运营商”概念、“新城开发”概念、“片区开发”概念亦展现端倪，很可能成为下一阶段地产开发和城市建设领域的新概念、新举措。

我们在此提出按照“二元分类”的思维来界定“城市综合体”概念，其宗旨正在于言之有据，兼容并包，但绝非茫无边际，似是而非。希望引起各位方家的注意，同时对于定位准确的“城市综合体”实体而言，则可以做到更加言辞恳切地加以表达，对促进相关语境的展开和城市地产开发事业有所裨益。而这里给出的分类、分解意见和特征比较还只是一种尝试性意见和主张。

二、“城市综合体”概念的“二元分类”尝试及其特征比较

根据我们对“城市综合体”概念的理解，结合城市地产开发建设的实践，我们提出以下若干种关于“城市综合体”概念的“二元分类”模式，并对其某些内涵和特征作出简要的比较分析。所谓“二元分类模式”是按照对立统一的辩证思维方式，将“城市综合体”的内涵和外延进行“一分为二”的划分、甄别，使对这一概念理解更加完整、系统和周全。

分类之一：单一主体的综合体与联盟主体的综合体。城市综合体因其规模体量巨大而令多数开发商望而却步，但经过十几、二十年的能量积累，脱颖而出一批大中型房地产开发商，他们有足够的实力和能力来设计建设“城市综合体”这一新产品、新业态。这些集多种功能于一体的大型地产项目，就其本质而言是一种自我构筑的产业集群[参考文献

[1] 张永奇：城市综合体的产业集群性质及其开发管理策略，《中国经贸导刊》，2011.14

[2] 张永奇：城市综合体开发的城市化效应，《山西财经大学学报》，2011.3]，因此有着旺盛的生命活力。鉴于空间功能联系的紧密性，多数综合体项目是由一家地产商独立完成的，甚至成就了一批以综合体开发项目为主的地产商，但某些带有某种公益性的“巨无霸”工程项目、综合配套要求很高的建筑群，则在客观上和主观上要求由多个开发商共同完成，在城市开发实践上，大型体育设施、机场航站楼、城市CBD（含副CBD）、大型港口码头的建设等等的功能性建筑群，往往需要更多的地产商、工程承包商发挥各自的优势来协作完成，而放在地产商的角度看这样一些地产项目无疑是一种“联盟主体”性质的城市综合体。

分类之二：主导功能型综合体与多元化协作综合体。所谓主导型综合体或主题性综合体，是指该综合体在功能上以某一个单项功能为主导，附带部分边缘功能的综合体，如以商业为主导、以酒店为主导、以写字楼为主导等，而与之相对应的是“多元化综合体”，如业界曾将多功能复合地产用英文字母简称为“豪普斯卡（HOPSCA）”，其用意亦在于此。城市综合体可以是一到二项功能为绝对主导，也可以是集多项综合功能于一体，但如果过于集中的单一功能项目，缺乏其他功能相配套，最好还是不要挤进综合体的序列中（可以纳入另类序列）。单一主导功能的综合体较之多功能综合体的辐射功能和影响范围通常更显著一些。

分类之三：微观综合体与宏观综合体。在经济管理界一般将个体的或紧密的经济管理单元视作微观层面，而将整体的、大面上多种相互联系的事物看作宏观层面。那么，微观综合体是空间紧凑、功能密集、自成一体的综合体，而宏观综合体则可能属于相对开放的、与周边项目相呼应、分属不同投资主体的松散性综合体。宏观综合体作为集中连片的大面积开发区，则综合体的概念可以扩展为“城市运营综合体”或“运营片区”概念。我们不排除综合体概念扩展到“片区开发”和“运营城区”的范畴。同时这里亦不排除独栋单体多功能建筑成为“城市综合体”的性质，一些大型高层建筑虽然是独栋的，但其规模、体量、功能和影响力，仍然能够达到其他任何综合体的水平和分量，许多带有“地标”性质的综合体建筑，如绿地集团在各地中心城市开发的一批独栋地标性建筑，它的辐射能力可以覆盖全城甚至辐射更加广大的区域，这样的多功能“独栋”建筑称为城市综合体恰如其分，毋庸置疑。

分类之四：城内综合体与城外综合体。城市综合体在地理空间上可能分布在城市的不同方位，有的在城市内部，有的在城市边缘，在城市内部的城市综合体可以称之为“城中之城”，城市边缘的城市综合体可以称之为“城外之城”。城市综合体不是孤立存在的，而是与其他城市元素或其他综合体之间发生千丝万缕的联系，影响着城市化的质量和素质[（作者简介：张永奇，男，1965年11月生，河南上蔡人，硕士，讲师，现从事高校经济地理、旅游地理等学科教学，教研方向：经济地理、旅游产业。）]，是新一轮“造城运动”的“升级版”。

分类之五：先行综合体与后发综合体。城市综合体是城市化建设发展到一定阶段的产物，它总是在一定的城市、一定的区段率先上市，然后向更多的城市、更多的区段展开，受天时、地利、人和等多方面因素的影响。先行综合体一般具有较强的开拓创新能力，作为城市开发领域的新生事物，开城市开发风气之先河，为城市综合体推广铺路，堪当城市综合体开发的先行者；而后发城市综合体则是在先行综合体的基础上的进一步拓展，弥补了综合体开发的后续空间，共同迎来城市综合体开发时代的到来。显然，并不是所有的城市都具有承载大量城市综合体的能力和必要，同样道理，城市综合体开发模式也不会是中国城市地产开发的最后阶段或最高阶段，城市地产开发的能力和素质是无止境的。

分类之五：政府主导综合体与市场主体综合体。城市综合体就其产权主体和开发主体而言，可以由政府和市场两个主体或主导来承担。通常政府主导的综合体承担较多的公共设施的功能，如大型体育设施、会展设施、交通枢纽等带有显著公共设施性质的综合体，一般由政府投资或采取公私合营（如PPP、BT、BOT等方式）来运营。市场主体的综合体一般商业性质显著，如大中型商业地产综合体、星级酒店写字楼综合体、休闲度假区综合体等。随着市场准入程度的提高，将有更多的公共设施性质的综合体、专业化的开发区（新城区地产）、旅游地产、社区地产等面向国内外商家开放，也预示着将有更多“城市运营商”加入的到城市开发的行列，并对中国城市化的未来发生深刻影响。

第6篇：商业综合体概念规划范文

关键词：商业综合体，建筑设计，现代城市规划

Abstract: with the high-speed development of national economy, the urbanization process of the land, bring traffic problems and the urban population to high quality commercial facilities need, require commercial building must have diversified comprehensive, in this context, the city large commercial complex arises at the historic moment. However, due to the complex business in multiple formats are functional, more level, and regional and future-oriented, its construction design difficulty and complexity significantly greater than the function is more of a single other commercial buildings. This article from the modern urban commercial complexes of background, we analyzed the characteristics and the design of the commercial complex process, this paper expounds the design must be fully paid more attention to some of the key problem.

Keywords: commercial complex, building design, modern urban planning

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

1 现代城市商业综合体设计概述

1.1 现代城市商业综合体的产生背景

作为城市建设的重要组成部分之一，商业建筑是一个公共、开放、充满多样性的城市要素，也是地区发展的原动力之一。随着国民经济的高速发展，城市化进程带来的土地、交通问题和城市人口对高品质商业配套设施的需要，都要求商业建筑具备高效率、多功能的综合性，在这一背景下，集购物、酒店、办公、会所、公寓和休闲娱乐于一身的商业综合体的发展成为了必然趋势。以10万m2建筑规模为起点的大型商业综合体将办公、购物、餐饮、娱乐等功能进行有机组合，并充分发挥其各自的作用，为不同行业、不同阶层的人群创造出色彩丰富的现代都市环境，满足着都市人口日常的各种需求。

1.2 现代城市商业综合体的设计原则与规划顺序

在设计原则上，首先，大型商业综合体通常都位于城市中心的繁华地段，担负着疏导城市交通、改善城市环境和提升城市形象等任务；其次，规模大、功能类型复杂的商业综合体要求充分表现出不同功能的各种价值诉求，设计中对各方需求加以协调，使建筑能够发挥出引导城市经济实力与综合竞争力大幅提高的巨大潜力。

在规划顺序上，一般首先要分散安排百货、超市等主力店，将人流吸引到各个楼层，再将餐饮店集中布置于某一楼层中。现代餐饮场所需要较高的环境质量，因此将设计景观布置于餐饮区域可以提升对顾客建筑整体的好感度。虽然将餐饮店分散于各楼层的规划方法也有利于招商的灵活性并能扩大人流的活动范围，但其在消防等方面的建设与管理成本可能大幅提高，在规划中应谨慎考虑。为避免营业时间等问题的影响，娱乐设施常与其他商业功能分区设置，但目前也有将其布置各层共享空间的趋势，以便于营造体验式氛围，提升建筑的整体商业价值。设计中还须运用技术方法，解决娱乐业态的噪音和消防问题。酒店、公寓和办公楼的形式相对简单，可在布置好上述功能区块后采取与商业体量相对分离的方法设计，为解决酒店用地大、浪费建筑商业价值的问题，可将其大堂及配套功能集中设在塔楼顶部，而仅将小型的接待厅设置于首层，并通过专用电梯穿梭于其间。

2 商业综合体的设计要点分析

2.1 准确定位现代城市商业综合体的功能与风格

由于现代城市商业综合体在业态上包含了居住、办公、娱乐等多种功能，建筑自身面积大，使用人口密集，加之不同地域的商业综合体具有相应的地区气候和文化需求，且其商业空间必须在满足现阶段商业功能的基础上，能够适应未来业态变化的需求，因此商业综合体的建设设计难度和复杂程度明显大于功能较单一的其他商业建筑。因此在城市飞速发展，商业业态不断细化的今天，商业综合体的设计必须首先准确定位建筑在城市中的整体业态功能，并使建筑内部业态之间、建筑与外部社区、环境之间呈现出和谐、共生和互补的状态，通过对内外部流线的整合，体现鲜明的个性风格，在满足顾客多样需求的同时，以其功能化、个性化、人性化的设计，成为城市的地标性建筑。

此外，随着近年来网络购物等形式的普及，人们去购物场所消费更加重视其餐饮、娱乐等附加功能，强调购物过程中的体验性与归属感。因此商业综合体应着力在这些方面投入设计巧思以达到吸引人流，促进消费的目标。以归属感的实现为例，由于人们对建筑的观感常决定于其外观和进入后的第一感受，因此设计师应创造出自然、优雅、沉静的公共空间，迎合现代都市中人们对自然的渴望，使其在商业活动中消除工作压力和生活压力。优秀的设计从结构力学层面而言应是简洁的，设计实践中可通过建筑结构的树形支撑及其产生的光影效果来营造“城市森林”的氛围，并在节能的前提下引入适当的光线，用闪烁不定的光影变幻效果使顾客产生一种探究未知事物的，从而增加其逗留在建筑中的时间，刺激她们去“探险”和消费。

2.2 功能空间设计

为体现“以人为本”的经营思想，现代空间概念强调顾客流动空间与营业员工作空间的融合与渗透。以最常见的中庭结构为例，各层营业厅环绕中庭展开，丰富了空间的层次，通过中庭把光、影、色彩、扶梯、楼梯、绿化等巧妙地组合起来，形成一个动静交织、形态各异、极富艺术魅力的空间环境。平面设计上可利用地面或顶棚的形式差异、材料对比、色彩变化以及照明设计，对顾客起水平引导的作用，营业大厅内应具备清晰合理的人流路线，使顾客能在最短的距离内轻松地逛完全程。

此外，商业综合体有化整为零的趋势，让人们在空间转换时的步行或休憩其中感受到愉悦，从而缓和其生活压力。一些独特的商业空间是专门为满足人们的休憩和商业会晤等需求而当做空间艺术品来设计的，除艺术形式外，回归自然的设计也体现在大量地运用木材等反映自然主题的材料和风格上。

2.3 交通流线组织

为有效组织商业建筑的外部交通，应尽量在建筑周围设置足够的人流、车流集散空间和缓冲空间，使其作为室内外的一种过渡，避免同城市道路发生冲突。出入口的设置处理，也是交通组织的主要内容之一，由于商业建筑往往靠近城市干道，因此就涉及到其出入口与城市干道交通相协调的问题，否则将影响到商业综合体自身的正常运转和城市干道交通的运行。出入口的流线组织，应做到交通与流线设计的合理性，尽量减少和避免人流的不合理交叉。流线主要划分为人员流线和货运流线，两者出入口位置应临近各自的功能区段，且相互间有一定的间隔，顾客人流较大，流动频率高时，可分设多个出入口，引导人群有序地流动，而卸货停车处，通常设置在较隐蔽处，以免影响交通和环境美感。

参考文献

[1] 王滔, 周闽. 城市核心区大型商业综合体设计——以成都百货大楼重建项目为例[J]. 四川建筑, 2010, (01).

[2] 李蕙聪, 喻鹏. 以综合体为新式表现的商业建筑 不断寻求商业与空间最大和谐共振[J]. 安家, 2010, (08).

第7篇：商业综合体概念规划范文

美国纽约洛克菲勒中心，是当今世界上规模最庞大的私人商业与娱乐中心，它位于纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛。70层高的RCA大楼是整个中心的主体建筑，当中还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼，以及剧场和电影院等娱乐设施。加拿大多伦多伊顿中心是通过商业步行街方式，将商业及其他功能空间有效组织在一起的成功实例。伊顿中心堪称加拿大最大的现代化百货公司，是跨越5个街区的庞大多层商业综合体，由百货公司、零售商店、24层塔式办公大楼和车库等组成。法国巴黎德方斯新城事务区，则是巴黎市郊的一个高层贸易办公区，位于巴黎城市轴线爱丽舍田园大路往西的主干道上，其规划不仅充分考虑到商业综合体的实际运营情况，还格外设计了商业区之间通畅的交通路线布局。在日本东京的阳光城，有一幢60层共240米高的办公楼，以及一幢38层的旅店，阳光城底部设有地下3层的商业街，商业街中心布置有贯通到楼顶的中庭。屋顶广场上设计了两幢分别为7层、10层的建筑，当中综合了多种功能，如展览馆、水族馆、剧场、天文馆等。

此外，北京798艺术区是国内比较有代表性的商业综合体，从艺术大师的画展、流行时尚的走秀，直至新产品会……798每天都在不间断的上演各式各样的“走秀”，已成为北京都市文化新地标。艺术区的名字是由北京国营电子工业老厂区的名称沿用而来，人们在798艺术区的发展过程中形成了798共识，因此798也指这一艺术区引申出的文化概念，重点推崇LOFT这种时尚居住与工作方式。北京798的入驻者里，既包括设计、出版、展示、演出、艺术家工作室等文化行业，又包括精品家居、时装、酒吧、餐饮、蛋糕等服务性行业。在对原有历史文化遗留进行保护的前提下，他们将原有工业厂房进行了重新定义、设计和改造，带来的是对于建筑和生活方式的创造性理解。这些空置厂房经他们改造后，本身就是一件崭新的建筑精品，在历史文脉与发展范式、实用与审美之间，与厂区的旧建筑展开了生动对话。2003年，798艺术区曾被美国《时代》周刊评为全球最有文化标志性的22个城市艺术中心之一。同年，北京首度入选《新闻周刊》年度12大世界城市，原因在于798艺术区把一个废旧厂区变成了时尚商业社区。2004年，北京被列入美国《财富》杂志每年度评选的世界最有发展前景20大城市之一，入选理由仍然是超凡脱俗的798时尚商业社区。

综上所述，纵观当前国内重点商圈建设发展趋势，以商业综合体为代表的地产项目，日益成为推动城市商圈发展和新型城区商业配套建设的主力军。这些大规模、立体式、多业态、体验式的“微商圈”购物中心项目，由开发商统一规划建设、统一物业管理，提供足够的停车空间等公共服务。它与一般社区商业项目和商业街相比，布局凸显集群化、服务型特色鲜明，满足了区域内人们购物、餐饮、娱乐、文化消费的多重需求，是新兴城区商业聚集的新型态、新方向，也是城市大面积地产开发商配套建设的主形态。

如今，商业综合体作为最普遍的综合体实践形式，逐渐得到了市场青睐。然而，在中国仍然是方兴未艾的事物，国内许多城市中的商业综合体应被称为城中城。从尺度规模上看，都是超的单体建筑的组合，整个商业综合体与周边割裂，没有同城市脉络和城市其他空间接轨，形成了孤岛状态，并不符合建造初衷。同时，由于其定位过于高档，致使很多人对其敬而远之，成为目前商业综合体普遍存在的弊病。其实，商业综合体就是一台非常精密而高效的机器，若要改善环境必须特别强调交通问题。与其说交通是商业综合体的一员，不如说是整个商业综合体的引擎，因为完善的交通不仅能带来大量人流，还能带来无数的潜在商机。所以，交通是商业综合体最有力的配套设施，无论商业综合体的功能是办公、酒店，抑或其他形式的购物空间，其核心内容仍是透过设计，令商业综合体的功能场所与城市其他功能空间接轨，也是商业综合体成功的基本点。换句话说，就是从城市角度了解商业综合体如何有效推进城市化进程，并与城市其他部分有机结合。

但是，商业综合体的设计应该换位思考，从宏观角度思考定位和功能。有些商业综合体不太成功，主要因为开发商臆断设计而不考虑实际消费能力。当然，综合体设计绝不是某一方独立主导就可完成的事情，首先要考虑人性化设计与城市脉络的联系。例如英国的城市脉络比较紧凑，商业综合体与城市周围的人流紧密结合，就连商业中心的每个出口设计都要与街道对接。商业综合体是城市可持续发展的重要因素，多在人流密度比较高和交通枢纽地区起到核心作用。同时，它也为城市提供了一个多彩空间，因为好环境能使人充分活力与朝气，这必然给商业空间再次带来正能量的商机。可见，商业综合体的文化内涵同样不容忽视，将公共商业建筑与文化巧妙融合，更有利于促进商业综合体的壮大。

广场上设计了两幢分别为7层、10层的建筑，当中综合了多种功能，如展览馆、水族馆、剧场、天文馆等。

此外，北京798艺术区是国内比较有代表性的商业综合体，从艺术大师的画展、流行时尚的走秀，直至新产品会……798每天都在不间断的上演各式各样的“走秀”，已成为北京都市文化新地标。艺术区的名字是由北京国营电子工业老厂区的名称沿用而来，人们在798艺术区的发展过程中形成了798共识，因此798也指这一艺术区引申出的文化概念，重点推崇LOFT这种时尚居住与工作方式。北京798的入驻者里，既包括设计、出版、展示、演出、艺术家工作室等文化行业，又包括精品家居、时装、酒吧、餐饮、蛋糕等服务性行业。在对原有历史文化遗留进行保护的前提下，他们将原有工业厂房进行了重新定义、设计和改造，带来的是对于建筑和生活方式的创造性理解。这些空置厂房经他们改造后，本身就是一件崭新的建筑精品，在历史文脉与发展范式、实用与审美之间，与厂区的旧建筑展开了生动对话。2003年，798艺术区曾被美国《时代》周刊评为全球最有文化标志性的22个城市艺术中心之一。同年，北京首度入选《新闻周刊》年度12大世界城市，原因在于798艺术区把一个废旧厂区变成了时尚商业社区。2004年，北京被列入美国《财富》杂志每年度评选的世界最有发展前景20大城市之一，入选理由仍然是超凡脱俗的798时尚商业社区。

综上所述，纵观当前国内重点商圈建设发展趋势，以商业综合体为代表的地产项目，日益成为推动城市商圈发展和新型城区商业配套建设的主力军。这些大规模、立体式、多业态、体验式的“微商圈”购物中心项目，由开发商统一规划建设、统一物业管理，提供足够的停车空间等公共服务。它与一般社区商业项目和商业街相比，布局凸显集群化、服务型特色鲜明，满足了区域内人们购物、餐饮、娱乐、文化消费的多重需求，是新兴城区商业聚集的新型态、新方向，也是城市大面积地产开发商配套建设的主形态。

如今，商业综合体作为最普遍的综合体实践形式，逐渐得到了市场青睐。然而，在中国仍然是方兴未艾的事物，国内许多城市中的商业综合体应被称为城中城。从尺度规模上看，都是超的单体建筑的组合，整个商业综合体与周边割裂，没有同城市脉络和城市其他空间接轨，形成了孤岛状态，并不符合建造初衷。同时，由于其定位过于高档，致使很多人对其敬而远之，成为目前商业综合体普遍存在的弊病。其实，商业综合体就是一台非常精密而高效的机器，若要改善环境必须特别强调交通问题。与其说交通是商业综合体的一员，不如说是整个商业综合体的引擎，因为完善的交通不仅能带来大量人流，还能带来无数的潜在商机。所以，交通是商业综合体最有力的配套设施，无论商业综合体的功能是办公、酒店，抑或其他形式的购物空间，其核心内容仍是透过设计，令商业综合体的功能场所与城市其他功能空间接轨，也是商业综合体成功的基本点。换句话说，就是从城市角度了解商业综合体如何有效推进城市化进程，并与城市其他部分有机结合。

但是，商业综合体的设计应该换位思考，从宏观角度思考定位和功能。有些商业综合体不太成功，主要因为开发商臆断设计而不考虑实际消费能力。当然，综合体设计绝不是某一方独立主导就可完成的事情，首先要考虑人性化设计与城市脉络的联系。例如英国的城市脉络比较紧凑，商业综合体与城市周围的人流紧密结合，就连商业中心的每个出口设计都要与街道对接。商业综合体是城市可持续发展的重要因素，多在人流密度比较高和交通枢纽地区起到核心作用。同时，它也为城市提供了一个多彩空间，因为好环境能使人充分活力与朝气，这必然给商业空间再次带来正能量的商机。可见，商业综合体的文化内涵同样不容忽视，将公共商业建筑与文化巧妙融合，更有利于促进商业综合体的壮大。

此外，还不得不提万达董事长王健林的“猛进”策略。近日，一条与商业地产相关的新闻引发高度关注：新科大陆首富王健林在青岛300亿大手笔投资东方影都。

第8篇：商业综合体概念规划范文

【关键词】二三线城市；商业综合体；设计

【 abstract 】 two three lines and commercial building design of city characteristic very clearly, from a design point of view, commercial building design must be two or three city with the characteristics of the business combination. Commercial buildings in the final analysis is for business services, the floor is a carrier, and finally achieve is the commercial value.

【 key words 】 two three city; Commercial complex; design

中图分类号： TU2 文献标识码： A 文章编号：

1 综合体概念及其典型特征

1.1 城市综合体的概念

城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住以及餐饮还有会议以及交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个高效率、多功能的综合体。类似东莞，西安，还有青海这些二三线城市在功能的选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般而言，写字楼、酒店以及购物中心功能是最基本的组合。

1.2 城市综合体的典型特征

（1）超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

（2）通道树型交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

（3）现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

2 商业综合体的历史发展沿革

商业综合体的历史发展轨迹可以说是从单一化、小型化向多元化、大型化发展。从20世纪60年代，随着西方发达国家经济的高速发展以及社会空闲时间的增多，市民消费心理逐渐由单一的需求向多元的需求转化，另外为了降低土地的闲置率以及将多种功能集中于一组建筑设计中，商业综合体的概念渐渐孕育而生。商业综合体大多集购物、餐饮、娱乐、健身还有办公以及居住于一体，另外还通常有一个管理机构负责组织和规划。

中国最早的订单复合式商业综合体的开创者是东方伟业，其位于我国的历史名城——镇江，早期其功能还较为单一多数商业区域都被划为餐饮或购物的片区。慢慢随着历史发展，现代商业建筑规模日趋庞大功能也日趋完善，在布局形态上，从传统的商业主干道两侧的发展模式向半封闭的步行街方向发展；而从交通以及功能方向看，也从单一的商业购物环境发展为立体巨型的商业综合体。

3 二三线城市商业综合体设计的特殊要求

（1）残酷的市场环境和数度楼市调控政策，使得地产现状向商业综合体方向扩展；

（2）二三线城市商业地产现状：商业地产发展较慢，且以传统商业地产为主，很多商业地产项目的运作，还未有现代购物服务理念，市场留有空白，具有商业综合体产生的土壤和发展潜力。

特别是二三线城市，一定要结合当地商业状况及当地居民消费习惯进行设计考虑，不可因为时间紧就直接将北京上海等一线城市甚至国际上的案例拿来，不考虑当地商业土壤，盲目抄袭模仿，这样必将导致“水土不服”，闲置等现象的发生，严重扰乱了城市发展过程中商业发展的进程和秩序，使城市文化命脉的延续也受到很大影响。需根据区域条件、市场环境进行调整，二三线城市的综合体不一定要像一线城市一样具备各种齐全的功能，例如没有商务环境的支撑，高档写字楼就难以生存

4.设计对建筑师的特殊要求

4.1细思缜密，完善设计

（1）一个商业建筑项目的成功需要经历策划定位、设计建造、招商、运营四个环节，每个环节都需严谨认真地对待；

（2）设计开始之前对市场定位的研究，决定了建筑设计的定位，决定设计的主题及特有的气质，甚至决定整个项目建成后的成败。策划定位是商业建筑的灵魂，在考虑其商圈特征、消费习惯、购买力等多种因素基础上，要为项目进行清楚的定位，在明确业态、招商渠道以后再做设计；

4.2设计团队要具有跨界能力

设计团队需要能提供规划和建筑设计，还需要考虑景观、室内设计，甚至是对项目前期综合的市场判断、对消费模式的深入研究、项目策划能力，项目实施中分期建设的可行性研究，甚至后期对市场运营、商业招租的了解。所以从设计公司来说，要有一定的知识储备。

4.3设计与商业策划、招商团队在项目全期的合作

（1）项目前期加强互动过程，头脑风暴，综合考虑各个环节的条件。项目中期密切配合，考虑招商的灵活性，中期招商的情况可能会一直在调整，应该密切配合。

（2）项目后期根据招商要求，及时修改设计。后期要配合招商的要求及时修改数据，这也是考验设计公司实力的时候，由于设计前期的许多条件都是假定的，在未确定落实之前都可能会有变动，设计不可能面面俱到、适合各种变化可能，要随时做好调整的准备，设计也是在这个不断完善的过程中逐渐成熟。

4.4提高商业地产价值的设计手段

（1）动线——延长购物人群的停留时间

商业的动线就是延长购物人群的停留时间。延长购物人群停留时间的手段有很多，在商业空间组织上，其“开端、发展、、过渡”的段落性商业叙事手法应合理，符合人们逛街、购物的心理习惯。同时相应的业态搭配穿插也应巧妙，这样才能有效地组织起迭起的空间序列。

（2）围合——良好的围合环境有利于形成商业氛围

不论是室外商业空间，还是室内商业空间，都需要围合的环境，使购物人群行走路线单一封闭，尽量创造简单易达的商业动线。商业购物室内外空间与氛围的形成，主要取决于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它元素的运用，这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想这些界面更“友善”，就需要从景观、园林等多角度地深化设计。

（3）舒适——创造舒适的环境和休息空间

商业建筑设计不是简单地把一条街道两边做成店铺，或者把一栋建筑做成大的购物中心，每个人对空间都会有自己的感觉，而每个不同的广场、街道也都有自己的个性，需要建筑师对其进行精心设计。现在很多商业建筑特别强调气派，远看很雄伟，近看却缺乏人情味，形成不了场所感。如果购物环境没有营造好，自然也就吸引不了人来。商业环境要特别强调营造平易近人、亲切友善的感觉，只有这样才能让人感觉到舒服亲切。

（4）核心——最大限度地愉悦购物者的心情

现在的大型综合商业体中有购物、文化娱乐、休闲、展示、观光相融汇的趋势，让人们在购物的同时还观赏到不同的风景，比如将影城、溜冰场、舞台表演等植入商业空间，带来充沛的人气，同时又最大限度地愉悦购物者的心情。

4.5建筑师还应具备高度的社会责任感

建筑师还应具备高度的社会责任感，设计同时要考虑到让项目能更好地提升区域价值，快速更新区域内商业、商务形态，改变和协调区域生活等，实现节约、环保和可持续发展的生活模式。

5 结语

随着城市经济的发展与繁荣，在商业综合体设计中融汇经济与商业的策略以及相关元素显得尤为重要。

【参考文献】

赵忞.竹技.2009[J];城市环境设计;2010,(11).

聂向东；综合体建筑的功能成长、设计定位及设计经验;建筑创作;2011年11期

第9篇：商业综合体概念规划范文

关键词：地铁上盖物业；商业综合体；接驳方式

中图分类号：F722.2文献标识码：A

一、概述

近几年随着中国经济的迅速崛起，我国的地铁建设得到了突飞猛进的发展，目前，我国修建地铁无论是城市数量，还是规划的地铁总里程，已经跃居到了世界前列。地铁的发展，不仅缓解了城市地面交通压力，而且拉动了城市经济的发展，最大限度的提升了城市竞争力，在经济发展的同时，又营造了生态友好的城市环境。在城市土地稀缺、能源紧张的背景下，如何使地铁盈利，如何提高土地的利用效率，发展地铁上盖物业越来越成为地铁建设与城市规划中关注的重点。

二、地铁上盖物业的目的、意义

地铁上盖物业是地铁建设的产物，更是城市化进程的产物。随着物质生活与工作节奏的提高，高效便捷成为了人们对生活与学习的基本要求。人们不仅要享受现代交通带来的快捷，同时，还需要在生活与工作上得到更多的便捷，以节省有限的时间。

地铁上盖物业就建筑分类来说应该属于典型的城市综合体，而这种建筑类型由于具有与地铁无缝连接的特性，在城市综合体中备受关注。在城市土地稀缺、能源紧张的背景下，如何使地铁盈利，如何提高土地的利用效率，发展地铁上盖物业越来越成为地铁建设与城市规划中关注的重点。

三、地铁上盖物业商业综合体的界定

地铁上盖物业概念源于香港，是指与地铁出入口直接相连的建筑物形式。一般指，在与车站不超过500米范围内，有宽阔通道或者商业设施或其他公共设施相连等多个相联结的物业统称为地铁上盖物业。包括公寓、住宅、商业、写字楼、酒店等及其它公共设施：体育场馆、医院、学校以及大型居住社区相连统称为地铁上盖物业。地铁上盖物业开发是土地资源的二次开发和高效利用，是由于地铁建设创造出的新价值载体，是对土地这种不可再生资源的充分集约利用。典型的轨道交通站点上盖物业构成如图所示。

地铁上盖商业综合体，是指与地铁紧密结合的商业综合体。此类商业综合体包括两种，第一是与地铁无缝结合的商业综合体，即出站口与商业区一体化的商业体，与地铁相连，将出站口作为整体规划设计的一部分；第二是紧邻地铁口的商业综合体，即地铁出站口与商业入口紧邻的商业体。

四、地铁上盖物业商业综合体与地铁的接驳方式

当前地铁交通和商业的组合方式主要分两种：第一种为无缝结合；第二种为商业广场和地铁站通过封闭或开放式通道相连接。

（一）无缝结合模式

无缝结合方式，是地铁出口与城市商业综合体出口相结合。这种连接方式的优点是从地铁口出来可以直接进入商城，没有其他开放式的出口，相对封闭的环境能较好抵御人流的流失，缺点是环境维护成本较高，需经常打扫和维护，并且由于地铁运营时点和商场营业时间不同步，人流疏导和商场容易出现某些时段的不协调。

（二）封闭或开放式通道模式

封闭或开放式通道模式，主要是商场与地铁站有一定的距离，通过封闭通道或开放式广场将地铁出口与商场入口相连接，引导人流从地铁出来进入商场内。地铁与城市综合体通过地下连接，有两种方式：一是通过地下通道或地下商业街将地铁系统与综合体社区相连； 二是地下商业街直接连接至商业区和商业内部。此类模式的优点是更有利于整体布局和形象塑造，但由于整个上盖形态与公共空间连接，若无鲜明上盖特色商业，容易造成人流的流失。

地铁与城市综合体设计接驳方式是轨道交通上盖物业的技术焦点，只有地铁与物业的良好结合，才能最大程度地发挥地铁上盖城市综合体的客流优势，体现和发扬地铁上盖物业的交通综合体特征优势。

五、地铁上盖物业商业综合体特点

（一）综合性

所谓综合性就是将各种功能的建筑物及设施集中在一起，为提高经济利用价值或鼓励投资开发，在地下穿越道的单侧或双侧发展地下商业设施。很多城市利用城市道路交叉口及城市轨道交通枢纽站的地下空间作为商业区，一方面为行人提供丰富多彩的商业活动空间。另一方面也缓解了地面交通的紧张状况。

（二）交通组织复杂

交通组织的独特性表现在与其他物业开发项目不同的人流趋向、空间组织及环境处理上。上盖物业交通组织的设计目标是结合城市轨道交通建设，将人行流线合理组织，引入大型公共建筑物内部；同时通过各层次系统连接，将城市轨道交通人流自然、便捷地引向区域纵深。

（三）衔接性

所谓衔接性就是建设这个地区的地上、地面及地下多个层次交通系统、贯通各建筑物的公共宅间，并与街道、城市轨道交通站、停车空间以及建筑物内部交通有机联系，组成一个完整、连续的通道体系。这样既可扩大行人活动的卒问，又能创造出新的商业黄金层，扩大营业容量，获得尽可能大的营业效益。

六、结语

在城市发展区域扩展的进程中，随着地铁建设规模的快速增长，城市可利用土地资源的有限性使得大力发展地铁上盖物业的趋势在城市建设中越来越明显。在地铁上盖物业商业综合体的设计过程中，需要吸收借鉴成功经验，在实践中不断提高设计能力，完善地铁上盖物业综合体设计。

参考文献：