房地产市场经济分析精选(九篇)

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第1篇：房地产市场经济分析范文

1.1影响经济总量和城市化发展经济总量的影响可以说是比较明显的，由于房地产市场本身在整体经济结构中所占的比重并不小，而且本身也是一个具有很强的联系性的系统，因而出现波动的时候，也的确会给经济总量造成一定的问题。而且也要承认房地产行业带动了许多虚拟经济的发展，因而投资方面出现困难也会给经济总量带来一些问题。而城市化发展的影响本身就是对于宏观经济会造成一定的作用的，城市对于经济本身的带动是可以预期的，而房市的波动，可以说会对于城市化建设造成一定的困扰，从而影响到经济效果。

1.2影响经济形势应当说经济形势的影响是其最重要的部分，房地产市场的波动可以说可能会给本身的试题联系经济产生一个负面的信号，更有可能对于从房地产衍生的虚拟经济造成致命的打击，东西本身可能造成极坏的影响，更由于房地产行业同银行密不可分的关系有可能对于金融业产生致命的破坏。因而从这个角度来说，房市的波动并非孤立的状况，而是有可能产生连锁效应的[1]。而从同样的角度来说，由于房地产行业本身是稳定吸收投资的一个重要领域，一旦出现波动和危险的信号，则有可能使得投资热情减退。由于缺少更稳定的投资方式，很有可能使得金融投资行为投机化，从而造成更大的危机。尤其是对于热钱的吸引降低之后，资本不受控制的发展，必然的令人担忧。

1.3影响人民生活质量人民生活水平的影响同样可以说是房地产市场对于宏观经济的间接影响。由于民众的生活水平将直接影响到消费水平，而房地产市场的抑制消费作用本身也是非常明显的，而出现波动一般情况下不仅很难对于消费有很好的刺激，反而可能导致非理性消费以及储蓄增加的状况。因而这方面来说，抑制的作用就可以说比较明显了。

二、对于房地产经济波动的控制

2.1规范房地产行业的秩序，减少波动的产生对于波动的控制最主要的还是需要从源头着手，尽可能的规制房地产市场本身的秩序。应当说本身的经济运行过程中的波动其实是很难完全避免的，但是非经济因素的波动则是可以控制的，非理性的影响不可预知，但是出于理想设计和规范所留下的漏洞，则是可以通过相应的方式进行弥补和修正。因此，从根源上来讲，房地产市场本身的秩序，以及经营规范性，才是避免其波动影响宏观经济的根源所在。

2.2削弱房地产市场的联系系统，减少规模震荡性应当说房地产市场的一些不太适宜的关联性使其成为了影响到整体经济形势的重点，其自身的稳定特点确实得到了很大的青睐，从而达到了一荣俱荣一损俱损的效果。尤其是房地产市场大多数和银行业关联，同时基本上能够牵涉到一片的虚拟经济，这样也是使得房地产经济本身得到稳固，但是对于整体经济来说风险却增加了许多[2]。因此从这个角度来说，有必要对于金融使用以及联系进行一定的削弱，来保证能够对于整体经济形势的风险性有足够的削减。

2.3开发新的投资渠道，分散投资压力而投资环境的狭窄也是导致房地产市场的影响力巨大的原因，由于其自身无与伦比的稳定效益和固定收益，以及任何时候都不缺乏回报的投资结构，更由于本身的必需品行业的地位所致，成为了投资的热门。但是需要承认在不合理规则下的热度，很难真正的维持太长的时间，出现问题将给投资行业带来巨大的风险。即使不存在，由于本身运行并非完全依照经济规律，更难以进行预测。因而必然的需要在投资渠道领域予以拓展，并且保障投资的基本安全程度，才能够真正地进行分流和退热的工作。

三、结语

第2篇：房地产市场经济分析范文

关键词：上海 房地产市场 经济的

Abstract: The economic reasons for price fluctuation in Shanghai housing market are complex and various all the time due to its history of development of housing market and global economic impact.

Key words: Shanghai, housing market, economic.

Shanghai is the most important culture, industrial and commercial city in China. It has the fastest speed of development from 2000 to 2006. However, many economists have claimed that Shanghai city in China should be wary of signs of housing prices bubbles (Yue Shen, Eddie Chi-man Hui and Hongyu Liu 2005). The economic reasons for price fluctuation in Shanghai housing market are complex and various all the time due to its history of development of housing market and global economic impact. There are several factors that result in price fluctuation in Shanghai housing market.

First of all, according to the nature of development, everything has its beginning, growth, mature and decline period. Shanghai housing prices arise almost six years from 2000 to 2006. It has been through the most exciting rapid growth periods. So it is the time for changing growth status to mature now. It is not a good sign that things develop too fast and perfect.

第3篇：房地产市场经济分析范文

关键词　房地产 市场主体信用分析

房地产业作为国民经济的支柱产业，在我国经济建设中发挥着举足轻重的作用。由于房地产开发市场主体———建设、设计、施工、监理单位的信用缺失，影响了工程竣工验收、按期交付使用、顺利办理产权，损害了购房业主的合法权益，给房地产开发监管部门———政府职能部门带来很大的工作量和工作难度，给政府监管提出很高的要求。随着社会主义市场经济体制的日益完善，要求政府致力于营造公平的市场竞争环境，因此，加强政府监管、建立和完善信用制度至关重要。

1　房地产开发中市场主体信用缺失的主要表现

为了加强对城市房地产的管理，政府职能部门在建设项目前期阶段实施行政许可，并负有后续监管的责任。由于行政机关实施行政许可是建立在申请人对其申请材料实质内容真实性负责的基础之上，因此，不再对有关数据进行计算，如规划主管部门核发《工程规划许可证》时，不再对建设单位报送的施工图建筑面积进行核算，使得机会主义者有空可钻，提供虚假数据。而且，行政机关存在重审批、轻管理的现象，使得建设、施工单位有机会随意变更规划指标。目前，我国房地产开发中各市场主体信用缺失，主要体现在：

（1）违法建设。体现在不按项目基本建设程序办理相关的行政许可手续，前期手续不齐全，产生工程质量安全隐患。

（2）前期阶段。体现在有些建设单位虚报建筑面积，施工图实际的建筑面积大于申报《工程规划许可证》的建筑面积；办理《工程规划许可证》的图纸不是经过审查的图纸，造成两套不同图纸而超建的现象；绿地率达不到规划要求。

（3）实施阶段。体现在有些建设、施工单位在实施项目过程中有意无意地违反设计条件，如擅自变更轴线位置、加层建设，使得实际建筑面积超过《工程规划许可证》核准的面积。

（4）竣工阶段。体现在有些建设单位携款逃跑、下落不明，建设项目无法按正常程序办理验收手续，导致购房人无法办理产权证，有些还给物业管理带来“后遗症”。

2　信用缺失原因的经济学分析

从经济学的角度来看，上述现象的产生与市场监管机制不健全、人的机会主义倾向和有限理性有关。

（1）从制度经济学的角度分析信用缺失的原因。从制度经济学角度来看，信用缺失的本质是经济人的机会主义行为倾向。按照威廉姆逊的定义，机会主义倾向指人们借助不正当的手段谋取自身利益的行为倾向。目前，政府管理不到位给机会主义者提供了有利的条件。

房地产开发周期长、环节多，参与的市场主体多，管理部门多，由于管理部门之间缺乏有机联系，而且存在“重审批轻管理”现象，使得管理措施得不到有效落实、管理制度不健全，出现管理真空地带。行政管理的缺位，使市场主体的失信行为有时不会被发现，即使被查实，也只须交纳罚款，而罚金数目远远低于其所获得的经济收益，起不到强有力的威慑作用。市场主体选择不诚信，却得不到惩罚，仍能获得额外的经济效益，说明我们目前的制度安排有利于不诚信的行为。

根据制度经济学理论，尽管房地产开发主体的机会主义行为不可能完全根除，但是可以通过制度建设，依靠内部和外部两种强制力来约束市场主体的行为，增加市场主体信守诺言和履行承诺的可能性。

（2）从信息经济学的角度分析信用缺失的原因。从信息经济学的角度来看，信息不对称是房地产开发中市场主体失信的根源。信息不对称，使市场主体机会主义倾向得以显现，这种倾向分为事前、事后两种，事前称为逆向选择，事后称为道德风险。

在前期报批阶段，非对称信息将导致市场主体的逆向选择。例如在报批《建设工程规划许可证》时，建设单位知道审批部门不核算建筑面积，出于机会主义的动机，虚报建筑面积；而建设单位在过去有虚报建筑面积的行为，但行政管理部门对此并不知情。这主要有三方面的原因。一是房地产开发周期长，同一单位可能会有多个项目交叉运作，存在前一个项目未竣工验收，后一个项目又进行前期报批；二是房地产开发企业数量多，有些是专门为项目开发而成立的项目公司，行政管理部门很难判断A公司的失信行为是否应记到B公司头上；三是有些建设审批权下放，市、区两级审批机构难以知悉某市场主体过去是否存在失信行为。

在建设阶段，非对称信息将导致市场主体的道德风险行为，即管理部门难以监督市场主体的行动而导致的风险。管理部门管理的目标侧重于全局性，重在培育诚信市场，对具体项目的管理大多采取抽查的方式或对违规行为的处罚。市场主体可能利用这个管理漏洞，随意变更规划指标，给建设项目竣工验收、按期交房、产权办理等方面留下后遗症，严重损害了购房业主的合法权益。

尽管市场主体存在机会主义倾向，可能产生失信行为，但市场主体选择守信还是失信，是个博弈的过程。如果其失信的短期利益所得大于长期利益损失，他会选择失信。目前对市场主体失信行为的处罚机制促使市场主体选择失信。例如超面积建设，以厦门为例，超建1m2，规划管理部门依据规划法律规章对违法建设单位进行处罚，处罚标准按违法建设部分土建工程造价的60%即180元/ m2；土地部门要求建设单位补交超建部分的土地费用，房地产售价在5 000元/ m2左右，收入与费用相抵，仍有 3 000元/ m2以上的盈余，超建的效用太大了。

因此，需要建立一种机制，使失信受损、守信受益，让人们真切地认识到诚信可以给自己带来利益，是一个永远受用的无形资产。

3　解决思路

为解决上述失信行为，维护公平的市场竞争环境，可通过政府监管、行业自律和社会监督等形式，规范市场主体的行为，建立以法律为保障、道德为支撑的有效管理体系。

（1）建立系统、完善的行业信用法律体系。我国出台了一系列的房地产开发管理的法律规章，但这些法律规章并非专门针对信用，对企业的信用行为没有建立起与“规范授信、平等授信机会”相应的法律准则和约束体系。而且，目前并没有一个社会信用服务机构的综合管理部门，各系统的信用信息得不到有效整合，没有形成一套有效的监管机制。因此，我们必须加快信用立法步伐，制订行业信用方面的专门法律，并建立有效整合信用信息的综合管理体系，为社会主义市场经济创造有法可依的法律环境。

（2）加强建设项目前期审批管理。对建设单位虚报建筑面积、设计单位超面积设计的情况，可以通过加强政府审批、审查部门间的协作，共享建设审批成果来加以解决。即在施工图审查机构进行施工图技术审查时，审图机构除对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况进行审查外，还应对建筑面积进行核算，确认是否超过规划局批准的建设工程方案所核定的面积指标。建设单位报批《建设工程规划许可证》时，必须同时提供施工图审查机构核算的建设面积，作为规划部门核发《建设工程规划许可证》面积控制的依据。规划部门确认施工图审查意见书的面积与《建设工程规划许可证》批准的面积一致时予以发放批文。对出现两套不同图纸而超建的现象，可以通过完善施工图审查的操作办法来加以解决。

（3）加强规划放样验线的批后监管。为减少擅自变更轴线位置而导致建筑面积增加的行为，很多地方增设±0.00验线环节，要求建设单位将±0.00验线资料报送规划管理部门盖章确认后才可进入下一道工序，这样再加上测量所花的时间，整个时限较长，影响了工程建设进度。而且由于±0.00验线不属行政审批事项，增设±0.00验线环节，有以加强行政管理之名、滥行行政审批的嫌疑。

（4）加强违规查处力度。有效发挥法律和市场机制对失信行为的双重惩罚机制，营造公平的市场竞争环境，切实保护守信企业、购房业主的合法权益，为房地产开发中各市场主体信用制度建设奠定基础。对违法、违规的市场主体的行为，包括设计单位不按相关管理部门批准的立项、规划等批准文件及方案进行施工图设计，建设单位对设计、施工、工程监理等单位提出超建、扩建等违反规划指标要求的或不办理建设项目前期手续，施工单位不履行监管职能或监管不到位，目前法律规章均有明确的罚款、降低资质直到清除市场等处罚规定，关键在于行政执法机关能否掌握到失信行为，并严肃查处。

（5）加强和完善信用信息的披露。在市场经济中，加强和完善信用信息完善披露制度，增强信用信息的透明度，可以有效解决信息不对称的问题。对房地产开发过程中各市场主体信用行为记录进行记载，任何市场主体有失信行为，就会进入信用记录系统，并将失信企业列入黑名单曝光，公众通过高科技手段，可以很便捷地查到这些不良记录。这些信用信息也应迅速传递给招投标管理单位，各专业招投标评标企业信用时就有了更为直接、客观的依据，将影响到投标企业是否中标。

第4篇：房地产市场经济分析范文

(湖南师范大学,湖南长沙410000)

［摘要］本文介绍了利率变动对于房地产市场的传导机制相关理论,运用Var模型选取湖南省不同发展程度的城市为样本,通过ADF平稳性检验以及Granger检验,针对利率对于房地产市场价格指数的冲击程度进行实证研究。最后针对该课题提出湖南省房地产区域性协调发展的建设性策略。

［

关键词 ］利率市场化；区域非均衡发展；利率冲击效应

［DOI］10?13939/j?cnki?zgsc?2015?09?128

1选题背景

2014年以来出现的“冷楼市”不仅使得在湘投资者难以继续以粗放式的盲目投资获得较高回报,而且很大程度影响消费者的投资预期。本文针对样本中利率对于房地产市场的传导机制的敏感性进行实证研究,研究结论可以为双方市场的均衡发展起到指导性作用。

2文献综述

Adam(2008)首先证明了房地产价格变化影响利率变动。但仅有少数研究认为利率与房地产价格的作用关系是单向的,例如Wong(2003)认为,在长期中仅有房地产价格对利率具有影响,利率对房地产价格则没有显著影响。Altavilla(2000)发现欧盟各成员国对利率政策的敏感度具有非均衡性。李国杰(2006)认为利率政策在不同区域产生差异性效应。覃道爱(2004)认为在统一利率政策下,其传导机制在不同区域发展过程中具有差异。

3实证分析

根据经济发展水平、城市综合竞争实力等,选取湖南省三个具有代表性的城市(长沙、常德和永州)为样本,分别代表经济发达城市、经济较发达城市和经济欠发达城市,建立Var模型PI=a1j×PI(-1)+a2j×Ri+a3j,其中PI为2002—2014年湖南省房地产价格指数,PI(-1)为房地产价格指数的一阶滞后变量,R0为五年期以上贷款利率,R1为一至三年期贷款利率,R2为半年期贷款利率。a1,a2为PI和R的系数矩阵,a3为随机误差项,根据a1,a2，a3可以得出利率对不同房地产市场的价格指数的影响以及各区域所受到利率政策冲击的大小。通过对全省房地产价格指数和五年期以上贷款利率进行二阶差分调整,得到以下结论：PI和R的ADF检测绝对值均大于临界水平,即在1%水平下显著,有理由认为选取数据位平稳性序列,R的ADF检验的绝对值同样大于1%显著水平的临界值,可以进行Granger检验(见表1)。

第一,利率对于经济发达城市的房地产市场冲击效用显著。结果显示PI1=0.956237PI1(-1)-0.984234R0+5.68989,利率与长沙市的房地产价格指数呈现明显负相关关系。长沙是湖南省的CBD ,其经济发展水平以及第三产业的发展速度均高于其他各市,因此吸引投资流向的能力在全省占绝对优势。我们从信贷需求的两方面分析：一方面,住房消费者的信贷需求逐年提升,经济发达城市吸引人才流入的能力较强,因此,利率对于这部分人的影响较为明显,利率变动将经济发达城市居民的住房潜在需求化为实际需求。另一方面，房地产开发商的信贷需求旺盛,经济发达城市的市场流动性更高,住房需求旺盛,而且土地价格和人力成本更高,因此房地产开发商以及投资性消费者的双方信贷需求均旺盛,对利率的关切程度也高于其他城市。

第二,经济较发达城市利率对于房地产市场的有效性相对较低。结果显示PI2=0.9034587PI2(-1)-0.45456457R0+3.545679。相对于省会城市而言,一方面经济较发达城市土地资源匮乏程度较低,房地产投资者的融资成本较高,取得银行贷款难度系数较大；另一方面相较于经济发达城市的房地产市场饱和,伴随中国城乡一体化以及人才“回流潮”,经济较发达地区房地产业保持发展高增速,未来经济较发达地区发展潜力巨大。

第三,利率对于经济欠发达城市的传导效应较弱。结果显示PI3=0.8734255PI3(-1)-0.356778R0+5.666779。该类城市房地产业起步较晚,开发商资金链较为短缺,投资关注度以及市场行情的相对较弱,加上大多数潜在购房群体流向大中城市,储蓄型购房占比大于信贷消费型购房。

由上分析可看出,利率提高对于房地产价格有负向作用,而利率对于房地产价格的传导机制在不同区域具有非均衡性,在深度和广度方面都有着较大的区别。总体而言,房地产价格对于利率变动的敏感性依照经济发展的程度逐级递减,收敛期逐级缩短。

4结论分析

4?1建立多部门配合、多层次监管的房地产金融体系

房地产市场的地域差异决定湖南省各地区的房地产市场具有明显的等级地租效应,部分市区政府存在利用土地垄断地位控制土地供应量,开发商借机囤积土地抬高地价,加上投机者的市场炒作,房地产价格与其价值虚高的偏差,造成房地产市场的恶性循环。因此,各地区政府应该加强配合,尽早建立透明、公开、公正的房地产调控体系,提高各个地区房地市场之间的资金流动性。

4?2推进利率市场化改革,建立多元化融资渠道

一方面,加快推进民间借贷和房地产信托走上正轨；另一方面，房地产证券化也是解决房地产市场融资困难的有效途径,其优势在于扩大房地产开发商的资金来源的同时也降低银行的资金风险。再者,近年来我国证券市场发展迅速,体系日趋完善,因此将房地产行业对于银行的风险化解到多种融资渠道中,推行房地产市场证券化具备可行性。

4?3加快区域性利率政策的出台

湖南省各市房地产业发展的不均衡导致以利率为基础的银行信贷政策实施效果的偏差,影响资源配置效率,一定程度上不利于经济的可持续发展。发达地区房地产资金找到落脚点较为便利,因此统一的利率政策使得资金流向投资报酬率较高的城市(例长沙)。因此建议在未完全放开市场利率的前提条件下,适当降低经济欠发达城市(例常德、永州)的贷款利率,提高经济发达城市的存款利率,引导经济发达城市的剩余储蓄资金流向经济欠发达城市,并可以投放在房地产市场,有利于提高经济欠发达城市的居民生活水平,引导湖南省人口的合理分流,以房地产市场作为强力后盾,从而促进湖南省市场经济的区域协调发展。

4?4优化房地产企业内部的资产结构

由于我省房地产企业的绝大部分资金来源于银行贷款,因此以抵押贷款和消费者预付款为基础的房地产企业内部运营的财务杠杆本身就存在一定的财务风险,一旦由于利率调整或者政策改变带来的房地产资金链断裂,就有可能引发严重后果。因此采取相应的资产优化措施防范和分散房地产开发商的财务风险,从而减少房地产金融市场的非系统性风险是必要的。

参考文献：

［1］张馨元?银行利率变动对先房地产市场的先导性影响［J］?陕西师范大学,2011(6)?

［2］高铁梅?计量经济分析方法与建模［M］?北京：清华大学出版社,2009?

［3］况伟大?利率对房价的影响［J］?世界经济,2010(4)?

［4］于劲，任静?利率变动对于房地产市场价格的相互影响比较研究［J］?西北科技大学?2013(6)?

第5篇：房地产市场经济分析范文

关键词：房地产；房地产经济管理；泡沫经济；现存问题

中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0159-01

近年来，房地产产业被公认为是我国国民经济发展的支柱性、先导性产业，是我国发展宏观经济的重要力量。房地产经济是我国社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系中的重要有机组成部分。由此看来，房地产经济的重要性是不言而喻的，对国家社会经济的发展影响深远。

一、房地产经济管理的概念

一般而言，房地产经济管理就是指房地产企业内部对某一项开发项目实施经营和管理的所有制度、措施和方法的统称。房地产企业内部有效地进行经济管理，通过明确各部门的经济关系，以及高效率的运作，一促进企业获得最大的盈利目标。

二、目前我国房地产经济管理中存在的一些问题

（一）经济管理的目标模糊不清，缺乏连续稳定的相关政策。近年来，我国房地产行业一直以控制房屋供需平衡、抑制房价过快上涨为目标，然而缺乏相关的长期规划，甚至在对一些问题的认识上模糊不清，缺乏长远目光。在国家政策方面，存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象，严重扰乱了房地产市场的运行秩序，也给投机倒把者留下了漏洞。

（二）缺乏系统的管理机制，某些管理政策流于形式。最近几年，我国政府有关部门把房地产经济管理作为经济管理的重点项目，纷纷出台了一系列政策和规定，但是某些政策执行不到位、流于形式，某些规定缺乏可操作性，难以实施到位而不能起到真正效果。这在某种程度上，是因为房地产市场中的各个环节之间协调度不够，各自间的政策出现脱节的造成的。

（三）缺乏健全的法律法规体现。纵观其他先进国家的房地产经济管理经验可以看出，建立完善的法律法规体系是房地产市场得以健康运行的重要前提。由于我国的房地产行业正处于发展的初始阶段，还缺乏一套完善的法律法规体系，还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律，而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。

三、房地产经济管理中应该坚持的原则

房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，在其具体管理中应坚持一定的原则，以促进房地产经济的健康、有序发展。

（一）在房地产经济管理中，坚持土地所有权国有的原则。国家有权占有、使用、收益和处分属于全民所有的土地，这是我国宪法赋予国家的权利，这种所有权是以获得收益为目的的。作为土地所有者的国家在房地产经济管理的过程中，应注重在土地用途规划、建筑规模以及环境保护的各个方面做出相关法律规定，并确保这些规定的严格、有效执行。

（二）在房地产经济管理中，坚持房地产所有权与使用权、经营权分离的原则。在土地所有权方面，我国的土地是公有的，国家代表全体人民对土地掌有所有权。但是，全体人民不可能同时直接经营或者使用全国的土地。

（三）在房地产经济管理中，坚持土地使用权与房屋所有权相关原则。土地使用权与房屋所有权相关原则，即地权与物业相关原则。从物质关系方面来看，房屋以土地为承载物；同时，在经济关系方面，房屋所有权是实现土地价值、获得土地利润的主要手段和具体对象。房屋所有权和土地使用权之间是密不可分的关系，在房地产经济管理的具体过程中，必须自始至终的贯彻二者相结合的原则。

（四）在房地产经济管理中，坚持房地产经济行政管理机构统一的原则。房地产经济行政管理机构的统一原则是在土地使用权与房屋所有权相关原则的基础上衍生出来的，这一原则要求作为房地产经济管理的行政机构必须实行全行业管理。

四、对策分析

在充分调查目前我国房地产经济管理现状、分析现有问题的基础上，经过总结、归纳，在文章结尾处对房地产经济管理提出一些建议，希望能对我国的房地产经济管理提供一定的帮助。

（一）制定房地产发展的长期规划。政府有关部门应在体制改革的背景下，在充分认识社会主义初级阶段基本国情的基础上，明确房地产市场发展的长远规划，确定房地产经济管理的长期目标，以满足广大居民的住房需求，促进我国国民经济的和谐、稳定、有序发展。同时，以长期发展规划为指导，科学实现房地产管理的短期发展目标。

（二）健全完善的管理机制，促使各项管理工作得以确切落实。在我国目前的房地产市场管理中，存在着许多难以靠行政命令解决的问题。因此，应正确认识政府部门在房地产经济管理中的职能，充分发挥市场的调节机制，建立健全便于房地产市场发展的相关管理机制，以促进房地产经济的健康、可持续发展。

（三）注重相关法律法规体系的完善。目前，要实现我国房地产市场的良好发展，必须要完善相关的法律法规，建立起一套基于我国国情的具有中国特色的房地产法律体系，以便促进我国房地产市场的合理、合法运行。这套法律体系，既要有效约束政府的经济管理手段，避免政府过度的行政干预；又要能保障我国房地产多层次、全方位宏观调控体系的建立和实施；还要确保我国的房地产市场经济管理得以实现有法可依、执法必严、违法必究。

总之，对于我国的房地产行业来说，二十一世纪这一知识经济时代的到来，既是一个绝好的不可错过的历史机遇，又是一个高难度的时代性挑战。因此，我们必须正确认识和把握新形势下的房地产经济管理，既要看到发展中存在的困难阻碍，又要看到时代所提供的良好条件和机会；做到既不消极等待，也不盲目乐观。应在充分认识我国现有国情的基础上，大胆吸取国外先进经验，通过不断创新来提高我国房地产经济管理的总体水平，使我们的房地产产业逐步壮大起来。

作者单位：杭州市地铁集团有限责任公司

参考文献：

[1]王学秀.中国房地产管理问题[J].城市,1994,(02).

[2]曾祥瑞.房地产开发与再开发经济分析[J].中国房地产,1995,(02).

[3]胡运佳.关于房地产经济管理若干问题的探讨[J].中国高新技术企业，2008，14.

第6篇：房地产市场经济分析范文

关键词：房地产经济 挑战 理性 探索

由于人们的生活水平的普遍提高，工作收入都有较大的增长，除去平常的开销外，绝大多数闲置的钱都投入了房地产行业，这个趋势催生了我国房地产经济的增长。总所周知，房地产经济会在一定程度上推动国民经济的发展。因此，必须重视房地产经济的发展，对于其在发展过程中存在的问题也应充分关注。

一、房地产经济在国民经济中的关键地位

据报道，我国的房地产经济在我国国民经济中的地位日趋高涨，已成为国民经济的重要支柱。关注房地产经济的发展，应对当前的市场形势有正确地认识，对其发展中出现的严重问题应及时进行解决，从而保持房地产经济平稳、健康地发展。如果房地产经济正常发展，也会对国家的宏观调整起到促进作用，同时也有助于国民经济平稳、健康、较快的发展。

首先，房地产的发展离不开国民经济，它需要国民经济中的一些部门和行业提供些比如机械、建筑材料许多基础性的资料。同时，也由于这些基础性物质提供，房地产对推动国民经济的发展又起到了积极的作用。其次，房地产给国民经济中的许多行业提供了更为优质的场所。由于房地产的发展，让房屋买卖中介公司、搬家公司、装饰公司和物业管理等许多的部门与行业如雨后春笋般的发展起来。第三，住房也会带动其周围的一些服务行业的发展。因为有人就有市场，就需要吃、穿、住、健身、娱乐等，从而刺激这些方面的消费。总之，发展房地产经济不但能促进国民经济的发展，同时也能提高人民的生活消费水平。

二、我国房地产经济现状

我国房地产经济目前出现以下状况：首先，房价虚高。由于本地政府以牟利当先，是造成房价虚高的根本原因。此外，贫富两极化也是将房价推至虚高的关键性因素。当然，对于这种现象，政府也采取了一些相应的措施，但是这些个措施对于解决房价虚高的问题都是苍白无力的，最主要还是地产价格因素造成的。其次，我国的土地资源较为紧张，致使人们会出现房价会不断上涨的意识，这也是造成我国房价持续虚高的原因。第三，由于银行信贷非理性化现象的出现，将抵押消费引入房产市场。从中国银行的角度来看，这项举措无疑迎合了他们追逐“大企业”、 “大项目”、“大信贷”的思想，意味着房地产信贷实质上也有一定的风险。最后，由于绝大多数人都有房价一定会增值的想法，导致许多人都将闲置的钱财用来投资买房，妄想等到涨价后出售，赚取中间的差价。就是由于这种思想，让房地产商和政府有机可乘，使劲的抬高房价，却未注意到这样的举措为我国的地产经济的发展带来了隐患，房价比预测的偏高，是造成房地产泡沫经济的一个关键因素。

三、房地产经济泡沫原因

随着我国房地产经济的不断增长，也带来了许多的现实问题：其一，房地产市场的日益火爆，造成了各地的地价高涨。土地的价格决定于劳动力，它在一定程度上就是商品。地产市场对房价市场的影响较大，实质上有关地产市场的问题就是土地出让资本化的问题。现如今，政府确定土地出让的方式非常的不成熟，大都采用业绩或是其他方面的成功条件才能出让土地，但是这些事的决定方式太过草率，往往就是一念之间。政府本身的问题对房价上涨的影响很大，盲目的抬高地价会引起房地产的投资成本增加，然而这种影响往往会不利于经济的发展，使其出现停滞甚至后退的现象。其二，房价预期过高。中国的房产经济现已出现了房地产泡沫的现象，并且日益严重，导致房价连续上涨。但是，也正是房价连续上涨的这种现象，让人们对房子的价格产生进一步上涨的期望，并且吸引着更多的人的投资兴趣，致使在房产上的投资资本不断的增加，从而导致房子的价格高于房地产实体价格，引起出现房地产泡沫。可以说，房地产泡沫的出现很大程度上是由于人们的投机行为引起的，实质上就是资金在房地产行业中短期聚集，才造成了泡沫的现象。房地产的泡沫对国民经济的持续健康发展十分不利，同时，也会为我国金融体系带来不尽的麻烦。其三，房地产经济偏离了市场化的轨道。市场对房子的供需情况决定了是否需要再开发房地产，开发房地产所需的土地则需要通过政府来获取土地的使用权。然而，这种方式与市场经济的原理不相符，将会给房地产经济的发展产生负面的影响。现如今，我国大多数采用政府出让土地，规划好周围的商业区以及交通环卫等各种条件后，再引入房地产开发商来投资，当开发商决定建房后，才引入愿购房者前来买房。这种模式是我们都已习惯的传统模式，但是这种模式并不科学，它违背了市场经济的供求的原则。其实正确的做法是建房应根据市场的供需要求，在有需求时，政府再进行协调和规划，只有这样才能维持房地产经济供需平衡，确保房地产经济稳定发展。其四，房地产经济没有找准在国民经济中的地位。历来我国都将房地产行业作为我国国民经济发展的重要支柱产业，它确实为国民经济的发展注入了新鲜的血液，起到一定的作用，对经济持续长做出了积极贡献。然而，我们也应考虑，将房地产行业长期的作为国民经济发展的支柱产业是否合理，这一问题值得我们深入的探讨。

四、控制房地产经济的健康发展

解决当前房地产经济的发展问题主要从以下三个方面入手。其一，合理的规划房地产建设的用地，严格控制建房的土地，避免出现炒地皮的情况。其二，加强政府行使其在经济建设中的经济职能，对房地产行业进行合理的约束，促使房地产行业不断走向市场化、成熟化。其三，加强政府的宏观调控，使这两种方式同时进行，调整房地产市场，避免出现房地产泡沫。

为了使房地产经济健康地发展，加强政府与市场经济的宏观调控是十分关键的。首先，市场经济是所有经济必须遵循的规律，房地产经济自然不能例外，应根据市场的供需原则来发展房地产经济。其次，在市场经济下，如果发现市场经济出现问题，导致供大于求或是供小于求的情况发生，那么就需要政府的宏观调控去支援市场经济。值得一提的是，应加强政府的宏观调控政策落实到位，制定的文件虽小，但如果落到实处，便能确实起到宏观调控的目的，阻止房地产经济泡沫的进一步发展。宏观调整手段和措施应以土地和房价为突破口，同时，借助于行政、法律和经济等措施来控制房价，引导房地产经济繁荣的、稳定的发展。此外，政府的宏观调控也有助于房地产相关产业的发展，从而使国民经济的发展保持健康状态。最后，建立价格预测警报制度，防止房地产泡沫的出现。房地产价格预测警报制度应充分考虑到影响房价的各种因素，并将预测的价格设定在一个科学合理的范围内，如果房地产价格预测警报制度合理有效，便能防止房地产泡沫的出现。

结语

目前，房地产经济仍然是我国国民经济的支柱产业，对我国经济的发展做出了很大的贡献。虽然房地产经济成绩斐然，但是它的快速发展也带来了许多的问题，这些问题的解决应借助于市场经济与政府的宏观调控政策，只有两者双管齐下，才能确保房地产经济的健康发展，不但可以为人们提供合适的居住环境，也能推动国民经济的持续发展与增长。

参考文献

第7篇：房地产市场经济分析范文

【关键词】房地产业；项目开发；投资决策

近年来，房地产业如雨后春笋，迅速发展起来，在人们消费理念转变的情况下，房地产业进入微利时代，因此，加强成本控制，成为房地产业赢得市场竞争的重要条件。项目投资决策是在分析房地产业利润和风险比值的基础上，对房地产企业投资方向、投资方式、投资数量做出的回应。在现代动态化市场经济环境下，必须对房地产业开发项目进行全面而科学的分析，以促使房地产业获得市场竞争中的一席之位。

一、项目投资决策的原则

随着市场经济的发展以及宏观调控政策的实施，房地产业的生存环境面临冲击，要获得生存之地，房地产业必须合理规划企业发展方向，充分利用技术经济分析方法，对投资项目进行全面性的经济利益分析和风险价值评估。房地产业在项目投资决策中，必须遵守这么几个原则：

其一，目标原则。经济效益是任何企业发展的基础，房地产业投资决策必须以企业经济效益为目的，以一定的目标为指导，规范项目投资决策行为。投资决策目标必须适应于企业发展要求和企业实际，依据企业基础制定确定目标方向；投资决策的目标必须具有精确性，即为，投资项目内部的各项信息必须在目标之内，且每项经济目标都必须量化，以此实现对投资决策项目的指导作用。

其二，动态原则。房地产业的市场变化较为频繁，企业间的竞争格外激烈，这就要求投资决策以市场动态变化为基础，根据市场发展走向和人们的消费需求，来制定自身的投资决策，同时，根据市场变更因素，积极调整投资决策。

其三，可行原则。房地产市场将风险性和利润性紧紧凝结在一起。房地产开发的周期较长，投资较大，且极易受到外界因素的影响，因此，在投资决策中，必须利用经济分析法，对投资项目的经济利益和风险程度进行计算分析，确保能够进行项目施工，并获得投资效益。

二、项目投资决策的过程性

投资决策主要对投资项目的经济性和风险性进行分析，通过利益比较，决定投资方向和投资规模。具体来看，投资决策主要包括以下几个过程：

1、分析投资决策的影响因素

影响投资决算的因素众多，尤其在现代消费市场不断扩大的情况下，消费者的需求越来越制约投资决策的方向，而就经济因素来看，主要表现在资金来源、筹资方式以及一些影响房地产业项目投资的主要因素，因此，在决策过程中，必须确定房地产建设项目的资金来源，通过比较各种筹资效益，选择合理的筹资方式，并以适当的方式，对主要影响因素进行处理。

2、进行投资估算

投资估算对项目决策以及投资成败起到重要作用，是衡量投资决策可行性的重要标准。编制房地产建设项目投资估算时，要依据相关性的标准，依据编制期内的价格，进行编制，并将市场价格、利率、汇率等变化性的因素考虑到其中，为后期投资建设提供有效支持。

3、进行经济分析

经济分析即为对影响投资决策的各个因素以量化形式进行分析，其包括决策变量、目标约束、方案约束、资源约束等内容，通过对各项内容的综合分析，做出房地产投资是否可行的决策。由于影响房地产业经济利益的因素众多，在进行经济分析中，主要面向投资项目的经济效益以及风险性，并通过对投资来源、融资方式、方案选择、资源因素等的分析，来确定投资方案的可行性和实用性。

三、工程实例

某房地产开发公司具有多个开发项目：豪华住宅、普通住宅、商业楼、写字楼、厂房，在建设区具有不同的地段，假设为5个。投资决策，必须以房地产业经济效益为前提，对各个项目的风险性和利益性进行分析，进而确定开发方向。

1、变量选择

案例中，房地产类型以及地段都是影响房地产业投资决策的变量因素，假设房地产类型为m，可选地段为n，则有m×n中选择方式，具体到案例中，则有25种选择方式，这就要求根据变量对其进行分析，当变量值为0时，则不选择此方案，当为1时，则采用此方案。

2、项目投资来源分析

项目投资来源众多，本房地产业通过经济分析后，采用公司筹资、银行贷款和预售收入三种方式。在项目投资中，计划总投资为3000×104元，三项资金进而分别为800万元以1380万元及620万元，根据计划投资目标，对企业投资项目进行目标分析，并以此决定采用何种方案。

3、方案选择

由于在一个地段只能投资建设一个项目，且一个项目职能对应一个地段，因此，因此5个项目和5个地段存在对应关系，由此可建立约束方案。

净产值、收益率、投资回收期是房地产项目开发中经常用的经济评价指标，无论三者如何作用，在经济评价中，主要考虑标准差和期望值两个因素。标准差即为我们常说的风险，期望值是理想状态的估计均值。现行的投资决策目标体系由三个指标的期望值和风险组成，如净现值期望——净现值风险。在选择投资方案时，要求对每种关系进行分析，具体到本案例，则为：保证所选方案的净现值期望值大于0，平均净现值要不大于3千万；平均内部收益率期望不小于42%，其风险要小于5%；平均投资回收期限要控制在5年之内，且平均投资回收期风险要在两年内。

在投资决策中，往往对三个指标优劣性进行分析，并划分出优先等级，这就要求根据项目实际情况，对各种指标期望和风险进行衡量，以此确定出具体方案。具体到本案例，则在每个方案中，要求净现值期望不小于零，其风险不大于4千万；内部收益期望要大于23%，其风险不大于6%；投资回报期期望在7年以上，其风险控制在两年半，由此，该房地产企业将三个等级顺序为净现值、内部收益率和投资回报期。

4、资源分析

在方案选择中，必定涉及到大量的人力、物力以及财力投入，这些因素也影响着投资决策的开展。每一个房地产业的人员和财力都是有限的，在方案开发过程中，必须将现存的资源充分利用，全方位考虑方案所需的资金、人力与公司人力限制和资金限制，通过比较两者差值，确定选择哪种方案。在本案例中，房地产业融资3000×104元，提供100人，将其分散到各个项目与地段中，通过比较获得指标值和资源利用情况比值为1，这说明此方案可行。

在5个地段和五种开发项目中，通过净现值、内部收益率、投资回收期以及资源投入比较，发现本企业进行此项目开发，满足了房地产业发展的各项指标，进而说明了投资决策方法的可行性。

结语：

近年来，在市场经济的冲击下，房地产行业竞争愈演愈烈。市场动态发展中的经济因素，如消费者需求、资源因素、人力投入成本、市场价格等，制约着房地产业项目开发的方向，这就要求房地产业把握住市场发展规律，坚持目标原则、动态原则和可行原则，充分运用投资决策方法，分析建设项目的可行性和风险性，进而在确定经济收益的前提下，选择良好的投资方案。

参考文献：

[1]彭庆生.浅谈房地产企业全过程工程造价控制[J].科技与企业，2011（08）

[2]王振江.建筑工程项目成本投资与管理[J].中国新技术新产品，2010（20）

第8篇：房地产市场经济分析范文

经济学何以被泛化

中国当前的经济学研究有着学科泛化的倾向：在相当程度上缺少方法和范式的通约，缺少基本陈述的约定；在知识背景和理论训练方面，则缺乏一种学科的技术规定性。

1979年以后，中国以经济建设为中心，开始经济体制改革，国民经济持续高速增长。在这一过程中，经济学的社会需求增大，经济学逐渐成为社会科学中的强势学科，即所谓的“显学”。而且，经济学的研究成果、学术观点、政策建议，在相当程度上影响着政府的改革政策选择乃至经济社会发展方向。由于社会需求增加，大学的财经类专业成为热门专业，几乎所有综合性大学乃至理工科大学都设置了财经类院系和专业。

然而，在对经济学“需求”和“供给”的膨胀中，经济学的学科性质、学科界定、学科规范却处于相当程度的迷乱中。中国的经济思想原本就缺乏实证思维的传统，加之学科分界不清晰、理论训练不正规，致使中国经济学研究和经济分析缺乏足够的科学性。

武汉大学哲学学院汪信砚教授曾在《光明日报》上发表过《人文学科与社会科学的分野》一文，指出中国现行的学术体制和学科分类系统将“人文学科”(humanities)和“社会科学”(soccial science)混同为“人文社会科学”是很不恰当的。我也同意他的这种讲法。因为，人文学科不属于“科学”(science)，它是一种以“人学”为旨趣的“价值体系”，其思维方式是非实证的，即非“规范的”，其所研究的命题都是“价值命题”。而社会科学(包括经济学、政治学、社会学、法学等)属于“科学”范畴，是一种以“物学”为旨趣的“知识体系”，其思维方式是实证的，研究的是“事实命题”而非“价值命题”。根据科学思维的要求，社会科学研究应致力于趋向价值中性，摆脱“价值负荷”，以符合实证性和可证伪性。

根据科学方法论，科学是人的一种有条件的认知过程。科学理论是一种公理化系统，理论语言、基本定理、对应规则应该具有统一的认识论意义。科学研究对知识背景、知识结构、理论训练有选择标准和定向标准，理论要明确、可识别、给出信息量，这就是范式要求和可证伪要求。而经济学，正是在方法论上接受了证伪主义和科学研究纲领，实现了所谓“研究框架的进步”，使经济学理论研究更符合公理化、体系化、逻辑化特征。

经济学需要框架约束

经济学是一个科学理论体系，所以是有严格的框架约束的。同样，对经济学、经济学者的批评也不能没有学科框架约束。不然，讨论根本无法展开，经济学界也只能“集体失语”了。

近年来，房地产市场是经济学领域的一个热点论题。对此论题，有从和谐社会角度讨论的，有从居住权利角度讨论的，有从贫富角度讨论的，更有从立党为公、执政为民的高度讨论的；有的论者掏心掏肺地要房地产市场以满足低收入阶层的需求为己任……尤其是对北京、上海等城市的房地产市场，各方论者更是兴趣所致，连篇累牍地发表“空对空”的分析文章。

其实，房地产市场具有很强的区域性，也有很强的专业性。对研究工作而言，亦有一定的信息量要求和理论训练要求。如果是作经济学分析，还需要有具备一定的约束条件的分析框架。虽然，“人的居住问题”不单是经济性的，还是社会性的、政治性的、文化性的，可以从多种学科角度讨论。但若是具体到房地产市场本身，则基本上是一个经济论题，要求在经济学的框架内讨论。

面对所有人群几乎是无限的改善居住需求，市场的甄别机制是支付能力。随后，当价格被市场发现、决定之后，在价格面前，不论哪一个阶层，有无级别，是否名流，统统不管用，只看支付能力，这就是市场经济的平等性。只要价格不控、扭曲，它所包含的信息就是最全的，它所引导的资源配置就是最有效率的。市场在公平与效率的平衡上确实可能有缺陷，但市场机制终究还是比任何其他机制更公平。而且，由于市场的甄别机制是支付能力，就会激励人们努力提高自己的支付能力，社会经济也会因此发展。

当然，市场不可能解决所有问题。房地产市场也不可能满足各个层次收入者改善居住的需求，这就是市场失灵的表现了。所以，为低收入者改善住房条件基本不是一个市场问题，而是一个社会保障问题，是政府职能问题。为此，政府可以利用某些市场手段来帮助解决这一问题，如美国政府成立的“房地美”、“房利美”等房地产金融机构。可见，经济学研究如果没有学科框架约束，那就只能是一种“辩术”或文字游戏，与科学无关，与应用亦无关。

然而，时值21世纪初，中国学术界仍未确定这样一种学术规范或者学术思维，人们的分析、讨论、批评基本上没有学科框架上的约束。但是，在经济学框架中，市场就是市场，它天生没有特殊阶层利益取向，也不可能被“调控”为特殊阶层利益服务，否则就不能称其为市场。同理，在经济学框架中，经济学会先假设收入和财富积累都是合法的，随后再在此前提下讨论收入分配问题。如果说收入和财富积累是由非正当行为获致的，这就超出了经济学框架，已不再是一个经济学问题，而是一个法律问题或政治问题了。

经济学的框架约束是很严格的。如果把框架放松，经济学的解释力就会大大下降。除非出现类似交易成本理论、理性预期理论、信息经济学等理论上的进步。人当然不仅仅是经济动物，人的行为是多方面的，人的精神世界是丰富的，人的思想也是复杂的。但是，经济学只分析人的经济行为。在经济学框架中，人的经济行为基本可以处理成收益与成本的计算，即价格比较。如果横插一杠子，以人的其他社会行为规范来指责经济学的功利性，甚至指责经济学“不讲道德”，那就实在是风马牛不相及了。

此外，经济学之所以比较有活力、有科学性，是因为它非常注重从其他学科尤其是自然科学汲取方法论养料。正因为经济学是一个科学理论体系，所以是有严格的框架约束的。同样，对经济学、经济学者的批评也不能没有学科框架约束，不能没有一种“专业基本素质”的训练和“科学共同体”在话语系统、概念系统方面的约定。不然，讨论根本无法展开，经济学界也只能“集体失语”了。

以收入分配分析为例

经济学与其他社会人文学科在一些问题上的观点及观念分歧，不在于道德准则或道德目标，而在于认识论和方法论上的差异。

进入21世纪以来，特别是2005年以来，中国社会科学界、人文学界的不少学者针对“收入分配差距扩大”发表了不少包含道德诉求的文章。由于参与讨论的学者学科背景各异，因而，分析视角和分析框架各异，得出的结论差异也很大。

的确，收入分配不单是一个经济问题，还是一个社会问题。每个社会成员都可以以自身的利益立场、知识背景、信息获得为基础对此发表言论。但收入分配根本上是一个经济问题，对此的讨论也基本上应在经济学的框架中展开。不然，泛学科的、情绪化的所谓“学术讨论”不仅容易缺乏客观的判断标准，难以达到科学意义上的共识，还可能会影响公众舆论，进而影响政治、经济乃至社会发展进程。所以，我认为，经济学与其他社会人文学科在一些问题上的观点及观念分歧，不在于道德准则或道德目标，而在于认识论和方法论上的差异。

经济学所称的效率是经济效率。经济效率包括生产的效率和交换的效率。生产效率的检验标准又是唯一的，即以最小成本生产；交换效率的检验标准也是唯一的，即没有人能够在不使别人受损的情况下使自己受益。经济学一般均衡理论认为，在“生产者和消费者往往具有最大化理性”以及“市场价格信息完全”这两个约束条件下，竞争性市场体系会达到经济效率，并实现长期经济增长。根据经济学的逻辑，效率是引致财富净增长的源泉，而竞争性市场体系则是达到效率的通道。但如果引入公平这个概念，分析就变得复杂。因为，如何定义公平以及如何操作公平是一个难题。

经济学教科书曾给出了四种关于“公平”的定义：平均主义――社会所有成员得到相同数量的产品；罗尔斯主义――使社会中境况最糟的人的效用最大化；功利主义――使社会所有成员的总效用最大化；市场主导――认为市场结果是最公平的。因为根据经济学方法，任何一项选择都是有成本的，所以比较了以上各种选项的成本，大多数经济学家选择了功利主义对公平的定义。当然，也有一部分经济学家会选择市场主导的公平观点，认为竞争性市场进程的结果是公平的，因为它总会奖励那些最有能力和工作最努力的人。

大多数经济学家之所以选择功利主义对公平的定义，是因为这种定义与经济学的效率标准是相吻合的。经济学认为，如果一个人财富的增加不是以他人财富或效用的受损为条件，那么这种个人财富的增加会引致社会总福利的净增长，因而是有效率的。这一判断标准就是经济学中经常使用的“帕累托最优”。如何达到“帕累托最优”?经济学的回答是：自由公平的交易。

以上分析所要说明的道理是简单明了的：经济制度与社会财富增长有直接的关联，有效率的社会制度安排将引致社会财富的净增长。而一个有效率的制度应当是一个能保证自由公平交易的制度。经济中运用非自由公平交易手段而获益的空间越小，这个制度越有效率，个人财富的增加越能同时引致社会财富的净增长。反之，如果个人财富可以通过非自由公平交易获得，那么这个制度就是无效率的。据此理念，一个社会可以在资源禀赋条件不变的情况下，通过制度变革极大地提高社会财富的增长速度，推进经济社会的进步。这也是经济学所揭示的市场经济制度之价值所在。实际上，效率优先、兼顾公平的分配原则既反对平均主义，同时也关注收入差距悬殊问题。在这种原则看来，平均主义与收入差距悬殊都是分配不公的表现。因此，我认为，必须在经济发展的基础上讨论收入分配问题。第一，以收入分配为表象的利益关系调整是与经济发展相联系的，收入差距扩大是在绝对收入水平总体上升、贫困人口持续减少的条件下发生的。第二，当经济发展到一定水平之后，社会应更加关注收入差距问题，也将更有经济能力、手段来调节收入分配关系，促进共同富裕。第三，调节收入分配关系不能摒弃效率原则，不能损害经济发展这一基础。因为收入分配调节的目的是共同富裕，不是共同贫穷。

如何看经济学的不同流派

大抵从上世纪80年代开始，“新自由主义”及“新自由主义经济学”这两个名词在中国频繁出现，学术界及经济思想界对新自由主义的哲学思想、政治学思想及经济学思想进行了大量的引进、研究和讨论。

尤其是进入了21世纪，随着经济全球化的发展及中国改革开放的深化，有关新自由主义经济学的讨论渐趋热烈。但在这些激烈的讨论中，不少论者对新自由主义经济学的理论渊源、学派形成、治学基础、主要观点把握得并不准确，有些理解甚至是错误的，争议的一些论题及观点也多有“泛学科”色彩。例如，“新自由主义”在中国理论界的表现是：私有化的所有制改革观、多要素创造价值的分配观、完全否定国家计划的市场改革观、主张一切产业都无须保护，等等。

新自由主义经济学基本上可以看作是一个学派。作为一个经济学流派，其信奉自由主义即自由市场经济理念。1947年，哈耶克(F.A.Hayek)曾邀请38位信奉自由主义的经济学家在瑞士朝圣山的杜帕克酒店召开会议，决定成立一个团体，旨在坚持斯密所主张的“自然的自由秩序”，坚守自由文明，反对各种形式的集权主义。这一学术团体被称为“朝圣山学会”。就此，朝圣山学会将欧洲和美国的自由主义经济学家聚合在了一起。一般认为，自由主义经济学家的聚合，标志着新自由主义经济学学派的形成。

第9篇：房地产市场经济分析范文

关键词:房地产企业；工程造价；管理

Abstract: For every real estate enterprises, strengthen the whole process of cost management of real estate project is an urgent problem to be solved, because its most fundamental purpose is to realize the target of expected profit, in order to achieve the maximization of profits, each real estate enterprises must focus on the whole process of how to develop in the real real estate in the effective implementation of the control and management of engineering cost.

Key words: real estate enterprise; engineering cost; management

中图分类号：TU723.3 文献标识码：文章编号:

前言：

投资大、周期长，成本构成比较复杂以及控制的难度比较大是房地产企业的几个显著的特点，在当今的市场经济大潮中，各行各业的竞争越来越为激烈,房地产虽然在我国的起步比较晚，但是随着这些年的不断发展，它也已经形成了一定的规模，竞争的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地产企业的投资收益得到明显的提高,那么对于房地产工程项目能够有效地控制其工程造价，使其在一定的预期范围内上下波动，并且通过控制工程成本来降低房地产工程的成本，这是工程造价管理的一个关键因素所在。防止投资的突破限额不仅仅是控制工程造价的目的，促进并加强建设管理体现了控制工程造价更为积极的意义，这样就能够使我们有限的使用资源在一些造价管理措施的作用下得到最为充分以及合理的利用，使其充分发挥体现它们的价值，最终使得房地产项目的建设达到最佳的效益，促进社会的不断的发展。

1 我国房地产企业的工程造价控制管理现状

我国在当前的房地产市场中进行了国家的宏观政策调控，我国的房地产市场的竞争随着国际金融风暴的扑面而来，变得愈加激烈，房地产激烈的竞争形势导致了房地产企业经营越来越困难，销量下降以及售价下跌这一直接的后果，由此可以见得对于房地产企业成本管理进行进一步的管理显得非常的必要的。我们可以看到在实际工作中房地产企业当前的状况并不是太乐观，在成本管理方面明显的还比较滞后，目前我国的房地产市场较为普遍地存在着一些问题，一下是问题的具体的体现。

我国的房地产企业的成本是一种典型的会计成本，目前我国的成本控制基本还处于事后控制，事后往往只是注意后期项目结算的成本管理，施工前施工图纸的设计及其优化才是成本控制的重点却总是被忽略。导致房地产开发企业缺乏投入成本竞争意识的原因主要是房地产开发者受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响较大，房地产企业的管理人员往往忽视了成本的控制和管理，造成了很大的浪费，财务人员对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心，他们仅仅只是根据合同来控制项目的开发成本。除此之外，我国的很多房地企业并没有将成本控制、人人有责落实到位，似乎认为房地产产企业的成本控制只与老板和造价工程师有关，只需要他们操心和管理。但是这种观念是非常不利于房地产企业的更快更好的发展的，我们必须认识到，如果想要做到科学的成本管理工作，那么就需要公司的全部人员共同参与其中的；如果要想使得使公司的成本管理工作开展顺利并且可以有效运行，那么只有公司中各个部门员工都发挥自己的长处，只有大家齐心协力，共同参与，各尽所职，才能不断地为公司创造更多的利润。

2 有效控制工程造价的分析

只有努力的坚持把重点转到前期阶段上来, 才能够有效地控制工程造价,在房地产企业中的工程造价控制方面，未雨绸缪,及时的对于一些关键的控制要点和主要因素进行更好的捕捉，进而做到更好的控制和管理，这样往往可以使得前期阶段的工程造价的控制更好的被掌控，起到的将是事半功倍的结果。很多时候在工程项目的建设过程中，前期的策划管理阶段的重要性是完全不容的小觑的，只有做好了前期的准备阶段，才可以对房地产项目的全过程有一个全局的了解。在前期的阶段中，从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造价的有效控制和管理。

一直以来，控制工程造价最为有效的手段就是技术与经济的相互结合，但是在我国因为工程造价的发展时间和状态的各种因素，所产生的技术和经济相互分离的现状是一种不太好的现状，这种状态亟待改变，使得工程造价能够不如技术和经济相互结合的正常轨道中一直发展下去。则应该在经济合理的基础上同时做到了技术的先进,只有正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系, 按照原先就已经拟定好的计划和一系列的标准,采用有效方法，并且把对于工程造价进行有效以及合理地控制之一观念积极地渗透到建设项目所运行的各项设计和施工的措施中去，才能真正做好房地产企业的工程造价的控制和合理的管理。

3 工程造价控制的原理

工程造价控制的原则全过程全方位的控制工程造价的控制应对项目建设的决策、设计、发包、实施、结算等全过程实施动态控制是一项复杂的系统工程。在项目建设的各个阶段作为投资主体的建设单位都应积极参与并能动地影响各阶段的工作实施全方位的工程造价控制。目标控制基于工程项目建设周期长、投资大和多次性计价的特点建设工程造价控制目标的设置应随着工程项目建设实施的不断深入而分阶段进行。投资估算是设计方案选择和初步设计阶段的控制目标设计概算是技术设计和施工图设计的控制目标设计预算或建筑工程承包合同价是施工阶段的控制目标。必须指出各阶段的控制目标是有机联系的整体是相互制约、相互补充的。而且是前者控制后者后者补充前者共同形成工程造价目标控制体系。主动控制长期以来人们一直把控制理解为实际值与目标值的比较以及当实际值偏离目标值时，分析偏差原因采取措施纠正偏差。这样的工程造价控制有其重要意义，但是却不能使已产生的偏差消失不能预防可能发生的偏差。因此只能说是事后纠偏的被动控制，我们应把控制立足于事先主动采取措施采用主动积极的以预防为主的控制方法，能动地影响投资决策影响设计和施工以减少或避免实际值与目标值偏离。技术与经济相结合技术与经济结合是控制工程造价最有效的手段。项目评价和设计方案比选时应力求技术先进可行经济效果好在施工时力求工程造价低但施工方法先进可靠施工质量好。总之应在工程建设的全过程把技术与经济有机地结合起来，通过技术比较、经济分析和效果评价力求做劐在技术先进条件下的经济合理在经济合理基础上的技术先进。

4 房地产企业如何有效实施工程造价的管理

4.1 房地产项目决策阶段工程造价的控制与管理

对投资机会选择和进行可行性研究就是工程项目的决策阶段，贯穿于项目建设全过程的使工程造价的计价与控制这两项，决策阶段并没有包括在其中，但是它的各项技术决策对该项目的工程造价的影响是不言而喻的，其影响程度根据有关的研究和调查以及相关的数据，能够达到百分之八十到百分之九十。

4.2 房地产项目设计阶段工程造价的控制与管理

对建设项目进行全面的规划并且具体描述实施意图的这一具体的过程，百分之九十房地产项目对房地产项目投资的影响房地产建设项目的投资决策这一阶段。房地产开发企业为了更好的保证设计的先进性，合理性以及正确性，应通过设计招投标来选择优秀的设计单位，这样才可以很好的避免因为设计质量问题而出现的工程洽商这一环节，在建立完整的限额设计管理办法的基础上实现对投资限额的控制和管理。

4.3房地产项目施工阶段工程造价的控制与管理

房地产的施工阶段的工作是招标阶段的一项往外扩展的过程，在房地产的建设全过程中，各个阶段所投入的金钱是不一样的，这是以项目的建设个阶段为依据的，同时各阶段的重要性和难易程度也活多或少的起到了一切投资的数量大小的决定作用。建设单位应该严格审查施工组织设计和施工技术方案，对施工组织设计及技术方案进行优化，选择出一个合理实用的方案，我国房地产的工程造价的成本控制和管理水平将会不断的提高。