建筑市场研究报告精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的建筑市场研究报告主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：建筑市场研究报告范文

[关键词]投资决策问题建议

一、投资决策的内涵

投资决策主要包括：确定投资方向、控制投资规模、把握投资时机、确保投资收益,以及衡量和降低投资风险。选择什么投资方向，投资怎样的项目,以及在什么时机进行投资，是投资决策面临的重大抉择。

二、我国企业投资决策存在的问题分析

1.企业的多元化投资呈现出盲目性、不确定性和不成熟性。企业的多元化投资未建立在规模经济的基础上，进入的行业具有明显的盲目性。过分注重跨行业数的增多，而不注重单位产业的资金和销售要素强度的增长。在进行多元化投资决策时，企业没有首先通过对自身资源和能力的分析，判断企业是否具备了多元化投资的相关条件。在资金、技术、管理等方面不能形成坚强支持的情况下不切实际地进行多元化投资，其结果只能是陷入困境。很多企业不仅资源不足，而且原有业务经营一般均未实现规模效益，根基不稳，盲目进行多元化投资。在投资领域存在着战线长、资金使用分散、管理混乱、浪费大的现象，决策的连续性、稳定性、衔接性较差。

2.投资资金不到位，负债投资，企业财务负担重。企业在愿望投资方案面前，不充分考虑所能够筹措到的资金情况，搞到一点资金就上一步，致使建设工期毫无控制地延长，投资项目迟迟不能投入生产发挥效益。一些重大产品开发、技术改造项目的投资往往需要巨额投资，而且要垫支大量流动资金。但是，由于一些企业在进行投资决策时仅仅注意了固定资产投资所需要的资金，而忽视了流动资金的需要，在投资预算中没有将流动资金的需要量列入预算总额。结果投资项目建成投产后，因缺乏流动资金，巨额投资建成的项目无法有效地发挥职能。由于现阶段我国大多数企业自身积累能力比较差，很多企业在上马资本项目时都大举借债。当投资项目出现严重失误时，就会导致企业贷款不能如期还本付息，给企业造成巨大的财务负担。这会使企业陷入财务危机和信任危机，甚至会拖跨企业。

3.投资项目市场调查阶段的投入少。我国企业在项目可行性分析中市场调查时间不足，内容不细致，数据分析技术粗糙。在市场分析中，一般性地描述需求，且普遍高估需求，淡化竞争，特别是不分析竞争对手产品价格和成本变化的影响。市场调查的不深入使得项目投资的可行性分析中缺乏权变计划，当环境突变时，企业难以采取事先制定的权变措施以适应不同的环境，降低了投资决策的适应性。

4.投资决策的责、权、利严重脱节。目前企业投资失败与决策者、经营者的个人利益不挂钩。投资成功了，企业就有经济效益，决策者和经营者有工作业绩，个人经济利益上也会得到相应的好处。但一旦投资失败，决策者、经营者却丝毫不会受到利益上的影响。

三、提高企业投资决策水平的建议

1.多元化投资决策要深入分析自身资源和能力。多元化经营是企业发展到一定阶段时的一种战略选择，对自身资源和能力分析是多元化投资决策的起点。企业首先应该通过对自身资源和能力的分析，判断企业是否具备了多元化投资的相关条件。即原有产业在同行业中已有一定的优势，拥有稳固的产业地位；进入新领域的资金、人才、管理经验和技术力量有保障。

2.要全面评价权衡投资风险。任何投资一般都要经过较长的时间才能收回，而在这期间往往又会碰到许多不确定的因素，这就是企业投资所冒的风险。作为企业经营者，在决定投资之初，应充分将各种风险考虑在内，全面评价、权衡，从可能存在不确定性的各有关方面反复进行研究、论证，以达到客观科学的目的。

3.建立严格的投资决策责任制。只有加强投资主体的风险意识，严格投资决策责任制，才能真正提高投资项目的效益，保证资源的合理利用。积极推行项目法人责任制，规范项目法人行为，明确其责、权、利。由项目法人对建设项目的筹划、筹资、建设、经营、还贷、资产保值增值的全过程负责，即先有法人、后上项目的投资管理风险约束机制。投资项目实行谁决策、谁负责的原则，项目决策者要承担投资风险责任。项目建设过程中出现投资不足，投产后出现产品滞销、产品积压等问题时，应由投资决策者负责解决。对盲目上项目，违反决策程序，造成严重经济损失的，要依法追究主要决策者的经济法律责任。对于成功的投资决策，可采取利润分成方式奖励决策者。物资激励与精神激励相结合，防止出现大家因害怕决策失误而持保守的不作决策现象。

4.重视市场分析和销售战略研究。在企业项目投资管理系统中需要回答项目是否进行了细致的市场调查，为什么在这个时间进行，哪个竞争对手属于“同类最佳”等涉及市场分析的问题，以及项目是否支持公司战略，是否与公司主要经营方向和发展有关，项目的战略背景和内容，提议的投资将给公司带来何种竞争优势等关于企业战略的综合问题。在编制可行性研究报告之前可先行委托咨询公司编制市场分析和销售战略研究报告。在取得市场研究报告后还可委托其他国际知名的咨询公司对市场研究报告进行复审，以此来判断是否进行项目的初步可行性研究。

5.在可行性分析中运用经济增加值指标。经济增加值是扣除投资于企业资本的机会成本后所得到的纯利润，用公式表示为：经济增加值=税后利润-总资本×资金成本率。由于管理人员清楚地知道他们在新的项目上所赚取的利润比资本成本低，他们的报酬会受到影响，因此，决不会让这类项目通过。站在投资者的角度，在投资决策的财务评价指标中应引入“经济增加值”这一指标，因为它是投资者获取最低回报的保证。

6.科学合理地利用会计信息。随着资本市场的发展，会计信息披露日益完善、透明，投资者可以从这些繁杂冗长的财务数据中采掘到各种对投资决策有用的信息。借助（但不限于）这些信息，投资者可以完成对公司估价的思考，从而在信息和思考能力约束下做出自身利益最大化的决策。

参考文献:

[1]周渊:我国企业多元化投资决策的反思.《渝州大学学报》,2002年第2期

第2篇：建筑市场研究报告范文

根据奥维咨询(AVC)《2013年上半年中国商用电视市场研究报告》显示：2013年上半年，商用电视市场销售量达1622.9千台，销售额达36.2亿元，同比分别增长18.6％，14.4％，一举打破2012年负增长局面。

不过，商用电视市场对经济环境依赖程度较高。中国国家统计局经济数据显示：上半年中国经济增长率为7.6％，超过了中央政府设定的7.5％的目标，但第二季度增长率只有7.5％，低于一季度的7.7％，经济走势平稳增长但不容乐观。依据全年需求释放与增长规律，奥维咨询(AVC)认为，商用电视市场下半年市场增速将有所回落，全年呈平稳增长态势。

在节能补贴和终端价格下移的拉动作用下，2013年上半年商用电视高增长，主要呈现以下特征：

1　LED背光源液晶电视已成为市场主流产品，其销量渗透率达96.2％，同比增长218.6％。LED渗透率迅速增长的主因为：其一，LED电视环保节能，寿命长，机身厚度纤薄，色域和亮度方面优势明显；其二，在节能补贴政策的推动及CCFL产品薄利的驱动下，多数主流厂商均以LED背光源液晶电视销售为主，停产CCFL产品；其三，LED与CCFL同尺寸产品价格倍数逐渐拉低，尤其32寸及以下产品价格倍数不足1.1倍；其四，上游面板厂商对LED面板的积极研发，推动其性能的提升与成本的下降。

2　厂商积极在商用行业布局3D、智能化产品，目前渗透率达20％左右。今年上半年国内外品牌均推出3D、智能化产品，其中国内品牌在中大尺寸均有布局，而外资品牌受其主销行业的影响，高端机型主要布局于大尺寸。目前商用市场中的3D、智能电视的销售主要集中于高端酒店及地产、政府(军队)、休闲娱乐等行业，外资品牌主销高星级酒店(如总统套房)及地产行业。今年上半年在高星级酒店的销售中，飞利浦高端机型的销售位居首位，其次为三星；国内品牌主销政府、休闲娱乐(高端)行业。

3　华西区域份额同比提升明显。由于中国地域广大，经济发展不平衡，各区域市场问的差别很大，政府这几年对不同区域出台了不同的区域振兴政策，也使区域市场产生了差异。商用电视的市场份额主要集中在中国经济最繁荣的地区，华北、华东、华南共占整体市场份额的75.7％，其中华西区域份额同比提升了3.5个百分点，主要由于西部大开发近年基础设施建设对商显设备需求增加明显。

从上半年的市场特征可以看出，内资品牌持续增长、热点技术、产品(LED／3D／智能)渗透率不断提升、区域市场随经济重点转移以及企业行业端用户需求增长明显，奥维咨询(AVC)认为：2013年上半年呈现高增长的态势，下半年的同比增长率将低于上半年的增速，全年的销量同比增长率将维持在11％左右。

下半年的市场，以下几个方面值得重点关注：

1　特别关注行业景气指数。2013上半年按企业景气指数高低排序，依次是信息传输软件和信息技术服务业、建筑业、工业、批发和零售业、社会服务业、房地产业、交通运输仓储和邮政业、住宿和餐饮业。商用电视市场上半年行业增长与企业景气指数基本相符，零售业与工业制造业的增长高于房地产及政府行业。企业可以参考行业景气指数，有效的准确定位及抓住重点行业，做到有的放矢。

2　关注节能环保政策动向及其它政策信息。节能家电补贴已于5月底到期，商用电视市场受政策拉动的效果同样明显，政府一直提倡节能减排，即使家电节能补贴政策结束，政府也会继续通过其他方式促进节能产品推广。

第3篇：建筑市场研究报告范文

【关键词】西西弗 实体书店 广告

西西弗书店1993年诞生于贵州遵义，在贵州拥有7家门店，但它并未就此止步，15年的悉心经营之后西西弗入驻西南直辖市重庆，2008年重庆第一家店在三峡广场开业，随后西城天街、北城天街、解放碑NOVO店陆续开业，2011年7月，继重庆之后西西弗又成功地将小红旗插到了成都，龙湖三千集店、春熙路群光店、万象城店，占据成都几大商圈。

然而，观照整个实体书店市场，大批知名民营书店纷纷关闭，“实体书店倒闭潮”已不再只是危言耸听，而是实实在在发生的现象。在这种大环境下，西西弗却逆势而起，一路攻城略地，由贵州小城杀入重庆、成都核心商圈，它的成功并非偶然。

一、定位

1、企业价值观：参与构成本地精神生活

第一间西西弗是几个爱书的朋友突然起兴创办的，刚开始店面极为简陋，经常拿不出钱进货，但合伙人们依然热情地举办活动，热衷于向顾客推荐好书、分享心得，这个传统延续到了今天。创始人薛野曾谈到：“地域之间存在着诸多的不公平，我深信西西弗对区域文明有一种天然的使命”。抱着这份使命感，西西弗将“参与构成本地精神生活”奉为企业的价值观，它是为爱书人搭建的文化空间，不单单是卖书，更多的是企图通过书籍影响区域内人的精神文化生活。

2、消费者：锁定目标市场

书店的目标消费者是18-35岁的青年群体，他们有一定的消费能力和判断力；“书店所经营图书的类别是特色书店最重要的标志之一”①，西西弗的图书以人文社科、艺术、建筑、经济、哲学、旅行类为主，图书种类决定了其消费者的职业多为学生、艺术工作者、设计师或是公司白领，并且有较高知识文化水平；从消费心态上看，西西弗针对追求生活品质，注重个人文化修养和精神文化生活的消费者。

综上所述，西西弗将自己定位为“对话书店”，通过书籍、文化活动与读者对话，通过对话参与到当地的精神文化生活中，提供一个阅读和交流的平台，让读者在店中体验、享受文化，参与构建文化。

二、市场

1、市场环境：挑战与机遇并存

随着电商发展，网络购书已经成为很多人的生活习惯，2013年2月的《2012年中国网络购物市场研究报告》显示，2012年书籍音像制品消费火爆，购买该类产品的用户占全部网购用户的18.4%，排名第五②。再加上高昂房租和电子阅读的冲击，实体书店市场环境异常艰难，近10年来，已有近五成实体书店关闭。

图1、2012年网购各类商品的网民比例

大环境虽不景气，却仍有不少独具特色的实体书店取得了成功，越做越好。例如“文化百货模式”的台北诚品书店，集美食、设计、创意、图书为一体的北京时尚廊书店，还有一些从事其他行业的公司也开设了自己的品牌书店，如LV书店。可见，尽管市场空间有所缩减，但并不代表实体书店完全没有市场，书店仍是有利可图的“文化空间”，只是随着获得资源和信息的渠道的拓展，消费者越发理性、聪明，如果指望他们为高价格（相较网购价格）买单，实体书店必须提供网络购书所没有的特色和服务。

从区域位置来看，西西弗选址西南地区，与北上广等发达地区相比，不仅租金、人力成本大大降低，文化产业发展也相对落后，市场潜力大，为它提供了很好的发展机会。

2、商业模式：文化与商业结合，多元化开发

西西弗书店并非纯卖书，除图书以外，店内还配合有杂志区——销售受欢迎的生活时尚类杂志，不二生活——销售工艺品、文具，矢量咖啡——提供饮品，进行多元开发。但与此同时，西西弗书店定位明确，主次分明，书籍依然是主体，占据店内最大空间，没有重蹈很多实体书店“书店变水吧”的悲剧。此外，凭借自己的良好口碑，西西弗长期与龙湖地产等商业地产商合作，以极低租金入驻商圈，既解决了头疼的房租问题，也能借力商圈人流量大、消费力强的特点推动书店发展。

三、广告策略

1、文案的力量

好的文案能让人注意你、记住你甚至喜欢你，它有打动人心的力量，是广告成功的关键。西西弗深谙文案的力量，在这方面极为用心。

书店中镶嵌着座右铭——“背包太沉，存吧；站着太累，坐吧；买了太贵，抄吧；您有意见，提吧”，每当人们谈及西西弗总会提起这句话，它已成为西西弗的最佳广告语。这则文案摒弃传统广告的写法——没有宣传自己的产品多好、价格多低，而是直接与消费者对话，关心照顾他们的感受，让消费者感觉自己被尊重被重视，满足了马斯洛需求中对尊重和自我实现的顶级需求。它既传达了企业价值观，也以人文关怀拉拢了消费者，不功利不掉价，平等的对话有助于与消费者建立伙伴关系，以开展关系营销，创造更多价值。

2、用“环境”做广告

西西弗的店面装潢很讲究，书店LOGO、店内配色浑然一体，外墙大面积绿色，醒目有张力。并且，不同门店保持统一风格，辨识度极高。整个书店环境亲切温暖，专门设有阅读区，提供沙发、椅子供读者坐着看书；店内工作人员统一穿戴绿色带LOGO的围裙，微笑服务，他们不会嫌弃你不买只看，甚至会主动邀请你去阅读区就坐，是西西弗店内的活广告牌。此外，书籍堆头的摆放也有学问，分类清晰、有层次有条理、叠放造型丰富，畅销书籍都能在显眼的堆头中找到。另外，堆头上的书都有已拆封的样本供读者阅读，给读者接触、试读的机会，这种体验式的消费是网络购书不可能做到的。据经验，堆头上的商品是最易受消费者关注、购买率最高的，有着强大的推销作用。

舒适的环境，良好的服务，堆头的强大推销作用和体验式消费都是西西弗书店无形的“环境”广告，提升品牌形象，增强消费者好感，在潜移默化中让品牌深入人心。

3、低成本，“软”广告

相较高价的电视、报纸这类传统媒体广告，西西弗选择了成本较低的网络广告。利用微博、豆瓣一类免费平台，宣传新书、活动预告，目前西西弗书店官方新浪微博粉丝数量73376，豆瓣小站、小组共计成员16805人，虽然覆盖率不及传统大众媒体，但它的投放是有效的、到达了目标人群的，效率和性价比更高。而在传统直白的硬广告和形式丰富的软广告之间，西西弗果断地选择了后者。中国图书发行协会授予的“全国信誉良好书店”称号，《城市画报》、《成都晚报》等媒体对它的采访报道，都是西西弗无形而宝贵的软广告。

这样的选择一来由于书店利润空间不大，必须节约成本，以最小支出收获最佳效果；二来书店不像快消品、地产，它的企业性质决定了它并不适合大张旗鼓的广告；三来好的软广告更容易使消费者接受，换来良好口碑。

4、事件营销“名利双收”

西西弗很善于做事件营销，利用文化名人来扩大自己的影响力。它定期举行签售会、讲座、读书交流会等活动，让读者有机会近距离接触自己喜欢的作家、名人，赚取人气，同时借机带动书籍销售。这些活动在北上广很常见，但在文化产业欠发达的西南地区，西西弗的“事件营销”格外引人注目，它能请到蔡康永、寂地、九把刀等流行作家，也能邀请胡因梦女士、梁文道、许知远等文化名人，给西南地区消费者带来文化盛宴，吸引大量读者参与。

通过此类活动，西西弗践行了企业价值观，影响着当地精神文化生活，兑现了向消费者许下的承诺，为他们提供参与和体验的机会，赢得读者信任和忠诚度；借助活动聚合人气，让合作地产商看到它的宝贵价值；同时吸引媒体报道，提高知名度；此外，一般签售、讲座活动都会极大拉动推广书籍的销售，带来可观利润。事件营销既提高了书店的名声，也帮助增长销量、获取利润，可谓“名利双收”。

四、结论：广告3.0时代的到来

科特勒教授在他的《营销革命3.0》一书中将营销划分为1.0时代——以产品为中心，2.0时代——以消费者为导向，3.0时代——价值观驱动，注重人文精神③。

与之对应，广告也应从以产品、消费者为中心过渡到人文精神层面，西西弗的成功可以看做是在宣告广告3.0时代的到来。它的广告中没有宣传我的书店多好，我卖的书多精彩，大家快来我这里买书，而是在浮躁的社会中，坚守价值观和理想，坚守人文主义精神，捍卫自己的品牌，尊重、关心消费者，提供优质服务——它的逆势扩张与广告策略密不可分。

随着社会经济发展，消费者的能力和消费理念也会发生转变，消费需求也会从低级的温饱、安全需求上升到尊重、自我实现，因此，广告也需要及时调整相应对策，依靠打动顾客的情感和精神，来引发行动。在广告3.0时代应更注重精神文化层面，践行人文精神，西西弗的案例很好地印证了该观点。

参考文献

①姜曼，《北京13家特色书店的经营之道》[J].《出版参考》，2011（24）：2-3

②《2012中国网络购物市场研究报告》[R].中国互联网络信息中心（CNNI），2013：18

③菲利普·科特勒、 何麻温·卡塔加雅、伊万·塞蒂亚万：《营销革命3.0》[M].北京：机械工业出版社，2011：7

第4篇：建筑市场研究报告范文

关键词：成品住宅；一体化；产业链；前期阶段

中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1674-9944（2015）12-0287-04

1传统住宅产业链存在的问题

传统住宅产业链属于资本密集型产业，掌握土地和资本的房地产企业居于整个产业链的主导地位。从项目总体策划、立项审批、规划设计、开工准备、全面施工、验收交付许可到登记入住的各阶段，均为单线推进模式，形成以房地产企业为核心进行配套生产的产业链。传统住宅建设依托劳动与资本密集，势必与资源节约型和环境友好型的可持续发展道路相背离，其发展后劲因而受到严重牵绊。具体而言，传统住宅产业链存在以下问题。

1.1产业链价值分布不合理

中国现行的土地供给制度，在很大程度上决定了土地主导着住宅产业价值链，因此地方政府掌握土地资源，以及房地产企业掌握资本，控制了产业链的主要利益，导致产业链中利益分配不均，未能赋予产业链各价值主体公平竞争的平台，进而影响了新技术、新材料、现代管理理念和方法在产业项目中的实施。

1.2产业链环脱节

科技密集型程度较低，以及地方政府、房地产企业垄断资源、资本，传统住宅产业链各价值主体呈现粗放经营与合作的关系，导致产业链关系孤立割裂，未能形成平等参与、优势互补、高效沟通与互惠合作的一体化关系模式。

1.2.1房地产开发粗放竞争

作为获得资金、土地便能运营的房地产企业，一般不具备项目规划能力，因而只能委托设计院进行规划设计。通常规划设计环节占据整个项目成本的70%，这就导致传统住宅产业链中没有技术支撑的房地产企业，无力培养自身的规划设计能力，只得凭借拿地环节进行粗放竞争，以此确保自己的利益主体地位。

1.2.2劳动密集型的建筑业

由于传统住宅建设多为现场手工作业，加之产业链各环节各自为政、衔接互济不够紧密，导致工人劳动强度加大，生产、经营呈分散状态，因而拉长了建设周期、降低了生产效率。同时，因设计、施工、部品选择与运输的责任部门缺少实时沟通与工作对接，又导致相互推诿、权责不明，因此建设质量难以控制，监管耗费成本巨大。

1.2.3建材业标准化、系列化、部品化水平较低

现场手工作业的劳动密集型生产方式，导致传统住宅产业链中部品、建材的工业化生产水平较低，因此影响了住宅产业化的基础――部品与建材的标准化、规格化与系列化。这无疑导致资源浪费、劳动效率降低、工程质量堪忧，进而影响产业链环的衔接与住宅产业的规模化效应。

1.2.4未形成供、产、销一体的“链"状参与主体

传统住宅产业链的供、产、销关系为：房地产企业拿地委托设计院完成规划设计通过工程招投标选择施工企业由施工企业整合原材料供应商、建材经销商、设备供应商等承担施工任务完成施工并交付给房地产企业房地产企业通过销售或自行销售给最终客户由物业管理公司负责维护住宅产品。

由此可知，这种生产组织形式的参与主体，涉及众多部门和人员，各自拥有独立的经营目标、技术理念和利益关系，众口难调很难建构合作纽带，生产经营的一体化模式因此较难实现。此外，建筑设计与室内设计工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使购房后还需进行二次装修，这不仅增加了环境负担，不符合低碳环保的大势所趋，同时，亦不利于建材、部品的标准化、工业化生产体系的建构。

2成品住宅产业链的重构原则

“成品住宅”（finished housing）是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。成品住宅开发建设应强调以“成品”为目标，采用一体化开发建设管理方式，使各生产要素完美组合，减少中间环节、优化资源配置；通过工厂化生产提高构配件质量与生产能力，从而节约建设成本、降低劳动强度、提高劳动效率，发掘其价值与使用价值的“商品”。成品住宅的产业链建构原则表现为以下几方面。

2.1以终端用户需求为导向

2.1.1立足顾客现实需要和潜在需求

成品住宅从土地获取管理、项目总体策划、设计任务书的制定、建筑设计、室内设计、部品选样、项目施工、材料设备的供应、竣工验收、入住总结到售后服务等各环节，均以终端客户的需求和消费为中心，以产品的服务功能为重点，综合技术推动型和需求拉动型的优点而形成产业链；以客户需求为导向，重构产业链各价值主体的生产组织形式与工作对接的关系，真正实现“以客户为本”的产业链建构主旨。

2.1.2搭建用户参与设计的开放平台

“以客户为本”的建构主旨还表现在：在成品住宅的产业链中介入用户参与设计、监控的过程。为此，以信息系统为支撑搭建用户参与的平台实属必要。例如，在前期规划设计阶段，利用BIM互动性与及时反馈性的可视化特性，可使客户更加直观、快捷地了解项目全过程。同时其强大的模拟功能辅以造价控制环节，亦可方便客户把握节能、日照、热传导与紧急疏散情况，进而有效控制成本，深化客户的自主参与程度。此外，通过类似的信息平台收集用户的需求信息，进而优化方案，亦有助于改善产业链环之间的协作关系，以期高效生产出市场接受度高的产品。

2.2建构信息共享的平台打通全产业链

2.2.1优化设计方案

信息化的集成环境可为成品住宅的产业链建设提供较准确的模型。其信息平台的优化性在于：将“多种项目设计方案和投资回报分析结合起来，从而实时的计算出设计变化带来的投资回报变化，找出最优方案”，从而有利于参与主体客户的决策。与此同时，对于施工难度较大的异形设计，亦可藉此信息平台优化设计施工方案，以期减少工程量、压低工程造价，为客户赢得更多的价值回报。

2.2.2 链接工作接口

传统住宅产业链环脱节的重要导因就在于各专业之间沟通不到位。据统计，仅仅由于项目成员之间的数据互通性较弱而产生的额外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工与室内装修割裂，时常出现建筑主体结构妨碍管道设备的布置的问题。为此，变更原初设计方案，导致资源与劳动力的浪费，人为拉长了建设工期。信息化的集成环境因其模拟、预演与协调功能，可在“专业之间与专业内部进行碰撞检验，并即时生成数据，以供施工参考”，因而成为打通住宅全产业链、提升项目效益、进行全过程精细化管理的重要平台。

2.2.3 高效传递信息

信息化的集成环境可通过交互窗口修改三维模型，其即视性、互动性与反馈性为设计、建造、运营信息的传达提供较大便利。同时，其完备的构件信息亦为自动生产加工提供了技术条件。此外，通过4D模拟可预演施工过程，采用5D模型辅以成本控制，皆体现了信息化集成环境可动态、高效传达信息的优势。

2.3建构工业化生产平台

2.3.1缩短建设周期

由于工业化生产平台藉由标准化、规模化、系统化的工业化生产方式，取代分散的手工业生产方式，其中的住宅部品、建材皆在工厂流水线上产生，故通用化、系列化、集约化程度较高，加之现场装配式施工方式，因而显著提高了生产效率，与此同时，亦较少受制于天气情况，建设工期大大缩短。

2.3.2提高工作成效

一方面，对传统住宅的产业链进行分解、重组和优化，密切成品住宅的产业链接口，提高各工种之间的信息沟通成效，深化客户的自主参与层级，可显著提高工作效率且质量可控；另一方面，工业化生产方式带来的标准化、规格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的规模化生产与社会化营销，从而推动成品住宅的产业化进程。

2.3.3减少资源浪费

勘察、设计、施工、项目管理、监理、部品、材料、设备等的全产业链生产组织形式，可减少在设计、施工、材料部品的选样、供应等环节中，因工作对接问题与无效益变更导致的资本浪费与能源消耗。此外，工业化生产平台采用污水再生利用和雨水收集利用技术，实现施工养护用水的循环利用， 可显著节水节能。另外，标准化、通用化、现场装配式的工业集中生产方式，亦可降低建筑主材与辅材的损耗。

3成品住宅前期阶段的一体化产业链建设

成品住宅是一项涉及获得土地、开发、设计、施工、监理、材料、设备和用户等众多方面的系统工程。一体化则指在信息化集成环境与工业化生产方式基础上，以为用户提供优良的成品住宅和优质服务为目标，将获得土地、投资开发、设计施工、构配件生产、部品设备生产供应、施工、销售及售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，实现成品住宅产供销一体化。在此，以产品设计中的人、机、环境关系为研究成品住宅建设一体化的切入点。具体而言，即成品住宅开发建设各环节均以用户需求为基础，进而，传承中国古代造物模件化技术与多元样式兼容的营构模式，以成品住宅的部件化、标准化生产为出发点，根据消费者品质需求的不同，探索个性化菜单装修模式与大众化标准式装修模式，实现工业化与人性化、通用化与个性化、批量化与多样化的共赢。同时，建构以产业链核心企业为成员的企业集团，整合资金、资源、技术优势，注重成品住宅推广应用过程中的集成化、低碳环保与智能化技术。

根据成品住宅一体化产业链的构成及相关因素，可将产业链系统分为土地获得管理、项目投资开发、项目设计与项目报批等前期阶段，土建安装、样板房施工等中期阶段，以及住宅销售与服务等后期阶段。其中，投资开发定位的正确性以及设计构思、设计成果等前期阶段，直接影响成品住宅一体化产业链建设成果与项目实施结果，因此，拟重点阐述成品住宅前期阶段的一体化产业链建设情况。

3.1土地获得管理

3.1.1土地信息收集

收集土地信息的目的在于，藉由政府、专业网站和主流报纸为公司拍地、融资、调整土地价格、了解区域土地情况、分析市场竞争等提供参考。一般而言，由集团营销企划部通过报纸、土地储备中心处、人员来电、约访等途径收集、整理土地信息。在地块公示后，确定重点意向地块，报送公司主管、领导审批。之后对获批地块进行审核并进行现场勘查，在此基础上，将勘查资料整理成文报送公司管理层。经公司管理层研讨后，由企划部组织完成“意向地块可行性研究报告”。负责这一环节的职能部门为公司营销企划部与公司管理层，必要时需与国土部门交涉。

3.1.2意向地块可行性研究分析报告

制定详细实施计划，通过具体数据和量化的衡量标准、责任分配，动态预测、分析市场、消费者与竞争对手的可行性分析报告，可降低企业投资风险，提高决策成功率。通常来说，意向地块可行性研究分析报告涵盖城市发展与房地产市场整体概述、周边情况分析及重点个案研究，区域楼盘目标客户分析、经济测算等内容。

由营销企划部设定可行性研究计划、组织市场调研、定位分析产品，而后提交设计部。设计部进行项目规划设计和初步分析，提交采购部与审计部。由采购部和审计部对产品进行初步成本测算，并制定初步销售计划和销售价格，提交财务部。财务部对投资经济效益进行分析评估，总结评估结论提交公司管理层审核、决策。此环节涉及职能部门为营销企划部、设计部、采购部、审计部、财务部、公司管理层。

3.1.3土地竞拍管理

土地竞拍旨在：①控制各城市短长期的土地供应总量；②逐年增加经适房用地的供应；③对商品房用地进行招标或挂牌出让，并确定出让价高限，以防地价飙升；④将一次性收取土地出让金改为收取土地租金。具体流程包括准备履约保证金、参加挂牌、准备投标拍卖所需文件，与拍卖人、招标人、土地管理部门、挂牌人等签约，以及备份同摘牌、投标、拍卖相关的资料。该环节由土地管理部门控制。

3.2项目投资开发

3.2.1制定“项目经营计划书”

作为项目经营的纲领性文件，计划书涉及经营业绩、客户维度，包括成本、设计、工程、入住、物业的内部维度，以及学习与发展。制定项目经营计划书首先需就项目位置、现状、配套设施情况、规划设计条件、技术经济指标等进行简要分析与介绍。集团应对总利润要求、总投资要求、峰值资金、人员配置、总开发周期、品牌建设、团队建设等提出总体量化要求。制定项目开发中关键节点的行动计划和各部门、各专业的详细进度计划。根据项目实际情况，陈述可能存在的风险，并制定应对方案。最后，对上述内容分类列表汇总。该环节在获得土地后一个月内进行，由公司管理层和各职能部门负责。

3.2.2编写“项目前期市场研究报告”

“项目前期市场研究报告”是项目策划与编制“产品建议书”的参考。营销企划部需系统收集、整理、记录、分析成品住宅地产市场、营销、产品等方面的信息，以期对项目进行可行性分析，为市场定位和公司决策提供依据。在地产市场调研与分析的基础上，分别从项目市场、项目客户、产品概念、规划设计、建筑室内设计细节与标准、配套设计、社区服务、户型面积配比、项目价格等入手进行定位。最后，依据项目投资开发周期、销售周期、经济收益调整定位，以寻求用户与项目的平衡点。

3.2.3撰写“产品建议书”

以用户为导向，探讨项目的市场受众面，进行项目市场定位与产品建议，是撰写“产品建议书”的目的所在。获得土地后，营销企划部市场主管负责制定编写工作计划，计划报送营销总监并通过后，由营销企划部、市场部人员与相关部门进行协商与沟通，并就目标客户群、项目主题、形态、建设指标等深入调研，而后提交市场调研报告。同时，营销企划部组织编写“初步产品建议书”，论证方案的可行性。建议书提交公司管理层审批通过后，由设计部开始项目初步规划设计，审计部、财务部测算成本、财务指标实施，营销企划部综合各部门意见，组织编写“产品建议书”。再次提交管理层审批、论证。经由董事长、集团总部论证通过后即可实施。此环节涉及职能部门较多，包括营销企划部、项目部、审计部、财务部，以及公司、集团管理层等。

3.3项目设计与建材、部品选样

3.3.1制定工作计划

此环节在产品建议书确定之后与概念设计之前的一周开始，由规划设计部负责制定有关项目内容、工期、起始时间、需其他部门配合事项等内容的工作计划，并交由规划总监与公司管理层的总经理审批。

3.3.2设计招标

招标文件旨在阐明部品、建材的采购或工程性质，通报招标程序将依据的规则和秩序，是投标商编制投标文件的基础，也是采购人与中标商签订合同的基础。

设计招标环节涉及四大流程：①编制招标书。由规划设计部负责制定计划，报送公司管理层审批。招标书通常包括：方案招标书、施工图设计招标书、景观设计招标书。方案照标书在产品建议书完成一周后提交，施工图设计招标书在扩初阶段根据扩初深度提交。景观设计招标书在规划方案确定后一周内提交。②实施招标流程。由规划设计部负责实施，公司管理层总经理委托的招标小组评标，相关表单报送公司管理层审批。③编制设计任务书。设计任务书包括方案设计任务书、景观设计任务书、施工图设计任务书。一般由规划设计部负责编制任务书，在招标确定后一周内开始。方案设计任务书需对项目名称、用地概况、设计依据、总体控制性指标等进行明确说明；要依据用户需求定位户型与面积匹配；指明具体的经济技术指标、总体规划要求、住宅户型设计要求、建筑形式、功能、车位比例要求等；提出技术控制要点与提交成果的形式、要求；出示设计时间节点。景观设计任务书除项目简介、定位与设计时间节点外，需重点就景观设计原则、规划技术经济控制指标、景观设计要求、方案设计提交成果形式与内容、景观施工图纸内容等提出具体要求。施工图设计任务书需对总图设计、平面设计、立面设计、室内装修设计与标准等提出具体要求。④签订合同。由规划设计部负责合同的谈判和起草，并交由相关部门流转审批，一般在招标确定后一周内开始。

3.3.3方案设计与建材、部品选样

一体化产业链的建构理念，使得成品住宅方案设计阶段，即要考虑从住宅构件、部品的设计生产，住宅建造施工，住宅使用、改造直至废弃回收等各个阶段，积极通过新技术来提高效率、降低能耗，从而求得经济和环境关系的平衡与优化。

成品住宅的方案设计阶段包括以下环节：在投资部、销售部的市场调研基础上进行建筑、景观、住宅室内风格定位；规划设计部提出概念方案的同时，装修设计与主案设计师介入，从住宅的长寿化发展、用户的标准化与个性化需求角度入手，优化户型、预留可调整的空间，提供可供用户自主选择与搭配的菜单式装修方案；在户型定稿前，由装修设计师结合系统设备、土建各方做最后优化，完成成品住宅户型设计方案及施工图；方案设计完成的同时，设计单位提交材料、部品和设备清单，财务部进行成本估算；设计师通过信息平台与一站式建材、部品超市选择材料、部品样板，提交技术部确认（销售部、成本部、工程部参与），并由技术部、设计部确定材料设备供应商。

由上述流程可知，在方案设计与建材、部品选样的过程中，立足用户需求，借助信息化集成环境与一站式采购，建筑师、室内设计师、销售部、财务部、工程部、材料供应商等搭建了紧密的工作接口，建构起互助合作、优势互补的一体化产业链。

3.3.4方案论证、评审

方案论证内容主要为：审核项目定位，会审专业规范、技术要点、设计指标、设计风格、物业管理、成本控制等，以此为确定中选方案提供依据。

方案论证对象包括：规划、建筑、施工图与景观方案。其中，规划、建筑与景观方案由规划设计部负责组织论证后，填报论证表并报送相关部门审批。施工图方案由项目部负责组织图纸会审，填报会审意见并报送相关部门审批。

3.4项目报批

此阶段在整套施工图出图前即可进行。

3.4.1办理项目立项手续

首先，将土地成交确认书和土地储备中心地产经营科提供的资料，提交行政审批中心发改委立项。继而，将环境影响报告书提交环保局审批，获得项目审批意见。最后，携带材料至行政服务中心发改委窗口办理立项手续。

3.4.2办理建设用地规划许可证

首先，至规划局窗口获得“选址规划意见书”，至测绘院获地形与管线图，至规划局获得红线图与规划设计要点，并转交设计院，从设计院处获得建筑设计方案。复归规划局审批，获取建筑设计方案审定意见书。在相关部门签署意见后，至规划局窗口办理用地规划许可证。

3.4.3办理土地证

携带土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书及委托人身份证明书等，土地权属证明文件，建设用地规划许可证、选址意见书、规划红线图、总平图等，至国土局办理。

3.4.4办理建设工程规划许可证

首先，将施工图交由行政主管部门授权的审图机构审查，获得“建筑工程施工图设计文件审查批准书”等相关支撑文件；继而，至规划局申请规划放线，同时，环保局进行环保评估，审核通过后至规划局办理建设工程规划许可证。

3.4.5办理建筑工程施工许可证

施工单位与监理单位招投标，选定监理施工单位后，至城建档案馆进行施工合同备案，至房管局进行白蚁预防登记，至质监站进行质监、安检备案。备齐相关材料后，即可办理建筑工程施工许可证。

3.4.6办理预售证

首先，办理预售住房价格批复，至地名委员会办理小区命名审批。携带项目所在地派出所出具的地址、编号证明，办理住房预售面积审查，至产权处报送相关报建资料供审查，最后，联络公司工程部协助产权处进行现场勘查，无异议后即可获得预售证。

4结语

到目前为止，江苏成品住宅仍低于住宅年开发量的40%，与发达国家成品住宅开发量的80%以上相去甚远，究其原因在于：产品质量问题影响购房成本与用户消费观念的转型。因此，立足终端用户需求与信息化集成环境，设计、施工、监理单位等尚需积累成品住宅建设经验，强化获得土地、投资开发、设计施工、构配件生产、部品设备生产供应、施工、销售及售后服务等产业链的衔接力度与合作机制，提升住宅部品、建材的标准化、通用化与工业化生产水平，才能推动成品住宅的产业化进程，实现资源节约型和环境友好型的可持续发展目标。这里，梳理前期阶段一体化产业链的流程，或可为成品住宅投资开发、设计、管理体系的规模化、一体化建构，抛砖引玉。

参考文献：

[1]彭加亮.房地产开发6大关键节点管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.

[2]中国房地产信息集团.房地产开发前期阶段[M].北京：中国经济出版社，2011.

[3]罗红旭.基于产业链理论的我国住宅产业化项目管理模式研究[D].成都：西南交通大学，2013.

[4]曹四海.浅谈菜单式全装修住宅[J].安徽建筑，2002（4），12.

第5篇：建筑市场研究报告范文

关 键 词： 房地产开发 项目投资决策 市场调研

中图分类号： F235.91文献标识码：A 文章编号：

Abstract： Combined with the real estate project development and management experience, summarized in the real estate development project investment decision in project development in the importance of. From the market analysis and research from the aspects of market research, introduced early in the project investment decision and the importance of early market research executive.

Key Words：Real estate development; Project investment decision; Market Research.

1引言

项目投资决策是全案最为关键的环节，反映了企业选样开发项目的过程，这个过程是考验和衡量开发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下工夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资决策可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还可对项目开发节奏提出专业意见。同时，前期的市场调研对于房地产项目的投资决策起着非常重要的作用。

1.1市场分析与预测

房地产市场分析与预测是房地产开发项目决策工作的重要组成部分。通过房地产市场的分析与预测，企业可以达到如下目的：了解影响房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会和方向；了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，对拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价水平等）；了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，以指导项目的规划设计。

1.2市场分析与预测的步骤

房地产市场分析依据所服务的对象不同，其所需收集的信息范围和内容也有所差别。一般来说，房地产市场分析需要遵循以下步骤：（1）确定分析的目的。即确定分析是为选择投资与决策方案服务、为解决某具体问题或发现市场机会服务为产地选择或产品定位服务，还是为编制一般的市场研究报告服务；（2）确定分析的目标。主要决定该项目分析的范围及所需解决的主要问题；（3）确定分析的方法。主要确定该项目分析所需数据类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择；（4）估算分析过程所需的时间和费用，以及分析结果的预期价值；（5）进行数据收集、数据处理和数据分析；6）提出市场分析的结论与建议，对市场情况作出预测。

1.3房地产市场分析的内容

项目资源分析主要包括经济资源分析、城市发展分析、城市文化分析和地块自身资源分析。

（1）经济资源分析。经济资源分析包括宏观经济资源分析和中观经济资源分析。宏观经济资源分析是研究各宏观经济指标所反映的宏观经济环境是否利于项目的立项及其对项目立项的利好程度，包括近期可预见前景、项目机遇和挑战等。

（2）城市发展分析。城市发展分析是指系统掌握项目所在城市和项目区域的规划情况，掌握城市重点发展方向对项目的影响，并预见规划变更情况。城市发展评估指标包括总体规划要点、城市重点发展方向及其规划、项目区域和地段内的规划洋细情况、政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规、短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划。

（3）城市文化分析。城市文化分析是指从地理位置、城市文脉、人文特点、城市经济等方面分析城市性格，以达到项目与城市的动态互补。城市文化评估指标包括城市的经济、交通地理优势、城市入文研究、城市综合竞争力、历史文脉的研究。

（4）地块自身资源分析。地块自身资源分析是指对地块内和周边的资源进行梳理，初步确定项目资源的整合纲领。主要评估指标包括项目地形地貌、地址条件、地块内及周围的自然景观资源、地块周边的城市配套状况。

1.4房地产市场预测

房地产市场预测是指运用科学的力法和手段，根据调查分析所提供的信息资料.对房地产市场的未来及其变化趋势进行预算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产市场预侧方法主要有定性和定量两种。

（1）定性预测。主要是依据人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断对预测对象未来的状况，如总体趋势、各种可能性及其后果等作出分析和预测。

（2）定量预测其基本思想是根据过去和现在的有关客观历史数据，从中鉴别出其发展的基本模式，并假定其不变，由此建立数学模型，用以定量描述预侧对象未来的状态或发展趋势。

1.5目标市场确定

即通过市场细分来确定目标市场，从而最终实现目标市场的定位。所谓市场细分就是营销者通过市场调研，依据购买者在需求上的各种差异(如需要、欲望、购买习惯和购买行为)，把某一产品的市场整体划分为若干购买者群的市场分类过程。在这里每一个购买者群体就是一个细分市场，也称为“子市场”或“分市场”。房地产项目的目标市场就是在房地产市场调研与预测的前提下。针对房地产项目的目标市场，根据消费者的不同需求，划分不同的目标客户群的过程。它是房地产目前决策的一个重要步骤，为以后区位选择、目标客户、客户需求分析、产品规划定位等工作做好准备。

2项目定位决策

定位决策包含项目市场定位、项目开发概念定位、项目产品初步定位、项目开发核心定位、项日产品形态定位等。在进行项目定位决策时，要注意产品和市场的互动，产品要弥补市场方面的空白点，要引领市场发展潮流，树立市场及目标;要考虑发展商与消费者的互动.通过项目树立发展商的品牌形象，提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动，产品的设计要符合消费者的消费习惯、审美情趣。

目标市场定位是通过对项目资源的分析，确定目标市场，对目标市场进行定位的过程。一般采用SWOT分析法对项目进行分析，对项目资源进行评估，通过竞争力分析来定位。

概念设计是项目的灵魂、是技术创新和资源整合的杰作，是房地产全程精深设计成果的结晶和精髓。概念集中体现了项目的价值、功能和买点。概念是一个系统，具体包括;主题概念、产品实体概念、规划概念、景观概念、建筑概念、空间概念、服务概念、概念买点等，而主题概念是项日要集中表达的特殊优势和独特主题。概念设计的日标是有效功能价值最大化。在项目的核心定位中，发展商应根据开发概念及生活蓝本的定位，推导出项目的生活模型。并将项目的生活模型与目标客户群需求现状对接，建立项目核心开发主题定位体系。

3投资决策分析

3.1投资项目的现金流量

现金流量是指在投资决策中是指一个投资项目引起的企业现金支出和现金收入增加的数量。为了正确计算投资方案的增量现金流量，进行判断时，应注意以下四个问题：1）区分相关成本和非相关成本。相关成本是指与特定决策有关的，在分析评价时必须加以考虑的成本，包括：差额成本、未来成本、重置成本、机会成本等。与此相反，与特定决策无关的，在分析评价时不必加以考虑的成本是非相关成本，包括：沉入成本、过去成本、账面成本等。2）不要忽视机会成本。在投资方案的选择中，如果选择了一个投资方案，则必须放弃投资于其他途径的机会，其他投资机会可能得到的收益，是实行本方案的一种代价，被称为这项投资方案的机会成本。理解机会成本时应注意以下要点：① 机会成本不是通常意义上的"成本"，它不是一种支出或费用，而是失去的收益。② 这种收益不是实际发生的而是潜在的。③ 机会成本总是针对具体方案的，离开被放弃的方案就无从计量确定。④ 机会成本在决策中的意义在于它有助于全面考虑可能采取的各种方案，以便为既定资源寻求最为有利的使用途径。3）要考虑投资方案对公司其他部门的影响。4）对净营运资金的影响。

3.2投资项目评价的一般方法

（1）净现值法是指特定方案未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。计算净现值，就是将所有未来现金流入和流出都按预定贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。

计算公式：净现值（NPV）= ∑现金流入现值 - ∑现金流出现值

净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是采用公司的资金成本，另一种办法是根据公司要求的最低资金利润率来确定。

净现值>0，投资项目报酬率> 预定的贴现率，方案可行；净现值=0，投资项目报酬率= 预定的贴现率，方案可行；净现值

该方法具有广泛的适用性；但确定贴现率比较困难；不同规模的独立投资项目，净现值不等，不便于排序。

（2）内含报酬率法是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出量现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。

内含报酬率（IRR）的计算，主要有两种方法：①"逐步测试法"，它适合于各期现金流入量不相等的非年金形式。计算方法是，先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值；如果净现值正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试；如果净现值为负数，说明方案本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试。经过多次测试，寻找出使净现值接近于零的贴现率，即为方案本身的内含报酬率。②"年金法"，它适合于各期现金流入量相等，符合年金形式，内含报酬率可直接利用年金现值系数表来确定，不需要进行逐步测试。

IRR>必要报酬率，方案可行；IRR

4结语

通过以上分析以及工程实践表明，有效的项目投资决策作为项目实施前的关键环节，对开发商以后的开发经营可达到事半功倍。项目投资决策可对项目进行定价模拟和投入产出分析，同时对项目开发节奏提出专业意见。同时，前期的市场调研对于房地产项目的投资决策起着非常重要的作用。

参考文献：

[1] 汪克夷，董连胜. 项目投资决策风险的分析与评价 [J]. 中国软科学，2003，12(01)：35～37.

[2] 池晓辉. 项目投资决策的不确定性分析[J]. 西安建筑科技大学学报，2011，(06)：78～80.

第6篇：建筑市场研究报告范文

[论文摘 要] 在我国软件产业总产值占世界软件产业总额的比重不断提高的同时，我们也应清醒地认识到与世界上软件发达国家 相比，仍然还存在着较大的差距。本文通过分析软件强国的发展模式，强调应结合本国的特点，选择出一种更适合中 国软件产业的发展之路，立足于本国市场，开拓国际市场，不断树立自己的优势品牌，达到提升我国软件产业竞争力 的目的。

一、引言

目前，世界上软件产业的几个典型发展模式有美国模式——全面型，既有技术又有市场；爱尔兰模式——由于欧洲语言体系复杂，包括美国的许多出口软件在爱尔兰进行本地化，被称为“欧洲的桥头堡”，爱尔兰当之无愧；日本模式——主要以国内市场为主；印度模式——典型的订单式外包。作为中国软件业来说，如果单纯的只学习某一个国家的模式来发展中国的软件业显然是不可取的。比如分析印度：单纯的“订单式的软件外包”，作为一个产业模式其实并不可取，一旦美国经济出现问题，它必然会受影响，当然这也是印度移师中国瞄准亚洲市场的一个原因。所以说，印度并不是我们可以效仿的唯一或最好的摹本。那么我们应该选择哪一种模式能有效提升我国软件产业的竞争力?——在这笔者引用一下中国科学院软件研究所所长李明树给出的观点：日本模式加印度模式，目标是美国模式。

十六大报告提出以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，国家在宏观的思路上很明确——工业体系的信息化是建立在我们市场需求基础上，这就给软件业发展很大的增长空间。所以，以国内市场为主的日本模式可以参照；同时，软件很像文化，不可能抛开世界软件发展的大趋势单搞一套，我们也要做些外包，而且通过外包，也可以学习国外的先进管理体系和技术体系。所以，订单式外包的印度模式我们也不应该拒绝。

二、找准定位，迅速切入产业化发展，抢占国内市场

中国工程院院士倪光南认为，印度与中国软件发展模式完全不同，发展环境也有很大差异。印度的经济总量还大大落后于中国，而且国内市场需求较小，只有走软件外包一条路，印度软件业近年来的红火完全依靠的是外包“一枝独秀”。而中国拥有潜力巨大的国内市场，海外同行都在拼命抢食中国市场蛋糕，我们却放手优势资源去和印度拼外包，未免本末倒置。

发展软件外包，这个“外”字是对用户而言，而不是对国外而言。对于中国本土企业来说，一提到外包往往是指到海外市场接业务订单，而恰恰是我们理解上的失误，回过头来却发现诸如日本、欧美国家，做软件外包时，不仅要看国外，更看重国内的市场。现在全世界IT巨头们都非常关注中国的市场。当中国企业到国外去外包时，一些跨国IT公司正在积极地开发中国的外包业务，并取得了很好的进展，中国企业应更正确地理解“软件外包”，更要注意自己身边的市场。

我国软件具有广大的国内市场需求，特别在产业结构调整和传统企业改造过程中，国内软件企业大有可为。信息化推动工业化，工业化促进信息化的国策，为国内软件企业的发展提供充分的发挥空间。特别是在金融、电信、政府、教育、能源等关系到国计民生的行业，以软件为代表的信息产业，将在这些行业发挥积极的作用，而在机械电器、石油化工、纺织服装、食品饮料、建筑材料、医药化工、汽车等行业应用软件，也形成了行业竞争的新优势。

目前建设“全面小康社会”的目标使得政府部门、行业、企业信息化建设对于软件的需求大而迫切。经过几十年的发展，我国已经成为世界电子信息产品制造业大国，同时，我国计算机硬件行业的生产规模日益扩大，这为我国软件产业的发展带来后发优势。另外，我国是世界软件产品需求量较大的国家之一。因此，我国软件市场的内在需求大大超过印度。

东软集团总裁刘积仁以东软的发展实践作例，向希望在软件外包业谋求成功的同行们敲响警钟：“在我们盯着国际市场的时候，不要忘却了比较容易拿到的国内市场。中国本身就是一个最大的发包方!我们在跟随潮流的时候，千万不要忘了自己在中国的机会。”

据悉，东软2004年国际软件外包超过3300万美元，位居国内企业之首；但是国际软件外包只占东软营收的10%，东软主营收入的70%来自国内市场的外包，在电信、电力、社保、财政、税务、教育、交通等政府信息化和企业信息化领域，公司作为国内解决方案提供商的领先者的形象和地位得以进一步巩固和提升，为公司未来持续长远发展和实施国际化战略奠定了更加坚实的基础。也正因为中国业务的推动，使东软成为国内最大的软件与解决方案提供商。目前东软在中国国内拥有8000多家大型企事业客户，在电信、电力、社保、医疗、企业、网络安全等重要领域具有领先的市场占有率。IAOP(国际外包服务专业人员协会)日前公布了“2007年全球外包100强”排行榜，东软集团不仅名列其中，并且首次进入前25强行列，成为全球25家最优秀的外包提供商中唯一的中国公司。这也是IAOP有史以来评选的全球外包25强名单中首次出现中国公司的名字。从东软的发展历程来看，它正是本着立足国内软件市场，巩固和奠定了自己的外包地位，才有了在国际市场上的软件外包长足发展。

中国有着巨大的软件内需市场，中国有着强大的经济发展前景，从产业规模来讲，我们具备了成为软件强国的前提和基础，因此，无论从软件产业自身的发展角度还是提升国家竞争力和信息安全的角度，中国软件产业惟有抓住机会，找准定位，加大投入，迅速切入产业化发展，勇敢地面对竞争，抢占国内市场，才能在国际化的道路上越走越宽广。

三、软件外包，学习和掌握大型软件的开发技术和管理经验，积极寻求突破

中国市场已经成为具有较大潜力的全球外包市场，而且已经成长了一批颇具规模的中国外包企业，在对日软件外包市场方面取得了重大成功，对欧美的软件外包市场实现了局部突破，中国正成为迅速崛起的外包新军。

刘积仁坦言，中国软件企业在对美国的外包方面是需要向印度学习，因为印度在欧美市场的外包做的很好；但是日本市场，中国的企业也做的相当好，印度也会向我们学习。

另一方面，在模式上，也不应认为中国企业一定要学习印度单纯外包的模式。中国的市场给了中国企业做产品、做品牌的机会，外包与自有品牌平衡的机会。因此，中国与印度企业之间，没有绝对的学习，也没有绝对的对抗，只有以市场为准绳，找好自己的优势与定位。

我们的产业在追求速度时，往往会迷失方向。过去一提到印度软件，我们看不起人家的外包工作，现在我们又全面的学习外包。其实，我们应该更努力的找到我们自己的模式。中国数字产品的制造规模，移动通信和互连网的普及，社会信息基础设施及企业信息化的发展都给中国的软件企业带来了很多机会，外包也正在从向中国制造的外包，向商业流程的外包，研究与开发的外包，我们有许多使我们的产业形成规模的机会。

我国信息技术的主管部门和国内的许多软件企业，已经对承接外包发展软件和信息服务产业形成共识，并且已经积极投身到全球软件外包的主战场。中国软件业业从零起步总产值1992年仅为43.7亿元，2000年为593亿元，到2006年已上升到4800亿元，占世界软件产业总额的比重不断得到提高，对电子信息产业经济运行和国民经济的贡献率越来越高。追溯 20多年的发展历程，其中承接软件外包是中国软件业向国际化进军的重要途径。

国家也对软件产业扩大承接欧美外包给予了更大的扶持。科技部火炬中心宣布实施中国软件欧美出口工程(简称 COSEP)，并且表示将重点支持 100家对欧美出口软件的企业。

据了解， 2004年国内最大的软件外包企业，东软集团在日本和欧美两大外包市场上均获成功，外包合同额达到了 3500万美元。日前的2005-2006年中国软件外包服务市场研究报告显示，2006年中国软件外包服务市场规模达到14.3亿美元，较上年同比增长55.4%；其中，东软集团以1.01亿美元的外包收入，61.1%的增长率，7.1%的市场份额，继续稳坐中国外包第一的宝座，同时东软集团成为中国第一个软件外包收入超过1亿美元的软件企业。而凭借软件本地化起家的北京文思创新和博彦科技公司，在美国外包市场率先获得突破， 2006年文思创新的营业收入达到5000万美元，博彦科技的营业额业达到 3500万美元。

第7篇：建筑市场研究报告范文

社区商铺的价格与公寓相当，极少数项目甚至还低于公寓的价格，这种看似不可能的现象在上海房地产市场真实存在。业内人士表示，在正常情况下，社区商铺的价格通常要比公寓的价格高，两者之比在1.2～1.5:1。如今出现的价格“倒挂”现象又意味着什么呢?

那么，导致产生社区商铺价格低于公寓价格的现象深层次原因是什么呢?进一步考虑，是否表明社区商铺的投资机会再次凸显?

社区商铺价格低于公寓

社区商铺的价格低于公寓，记者的第一反应是不可能。但通过实际采访之后记者发现，这种看似不可能的情形在上海房地产市场真实存在。

近日，记者从上海佑威&天天房展网研究中心的一份市场研究报告中获悉这样一条信息：上海部分热销商铺的售价与同楼盘公寓的价格接近，甚至低于同楼盘公寓的价格，为此记者进行了调查核实。

最为突出的例子就是位于三林板块内的三林世博家园沿街商铺，目前商铺销售均价为12500元/平方米，据了解，目前三林板块内，在售的新盘价格已远远超过这个水平。记者在采访中得知，目前尚有房源推出的樱桃苑售价已达到15000～16000元/平方米之间，比三林世博家园沿街商铺的售价要高出20多个百分点。三林世博家园与樱桃苑同属浦东三林板块，两个楼盘相距不远，从樱桃苑出发，沿华夏西路驾车不到5分钟便可达到三林世博家园。三林世博家园总建筑面积超过百万平方米，是三林板块内的超级大盘，预计可以居住3.8万人，不难想象，等到社区真正发展成熟之后，对于社区商业的需求将会很大。

记者在采访中得知，类似于三林世博家园沿街商铺售价低于同区域内的公寓售价的情形，并非个别现象，与之相似的还有不少。如位于闵行七宝板块内的莲浦府邸商铺，成交均价为9873元/平方米，其售价与周边楼盘的公寓价格相比，并无明显的优势。目前莲蒲府邸虽已无新房推出，但二手房价格已超过万元大关，最高达到了12000元/平方米。记者在七宝采访时了解到，目前七宝板块受轨道交通9号线通车利好刺激，半年内房价已整体上涨40％左右，而社区商铺的价格却“不为所动”，仍旧在原地踏步。某中介的工作人员告诉记者，近半年来，分布在七莘路两侧的社区商铺价格一直维持在16000元/平方米的水平，并未上涨。

此外，还有位于闵行江川板块内的合生城邦，其沿街商铺的成交均价为9200元/平方米左右，据了解，该案住宅成交均价达到10000元/平方米左右，较社区商铺的价格要高800元/平方米。目前该案别墅项目的售价已经达到13000元/平方米，比商铺价格要高出3800元/平方米。

据来自上海佑威&天天房展网研究中心的统计数据显示，目前社区商铺价格与公寓价格相当的情形较为普遍，如在松江新城、金山朱泾、奉贤南桥等外环线以外的地区，均能见到社区商铺价格低于公寓的情形。

多种因素引发价格“倒挂”

缘何社区商铺的价格会低于公寓价格呢?据专家介绍，社区商铺的价格一般要高于同社区(或同类项目)的公寓价格，两者之间的价格比在1.5:1，在市场行情走高的2003年，比例一度接近2:1。而此番却出现了“倒挂”的情形，分析其原因，主要表现在以下两个方面。

其一是由于近期公寓价格经历了一轮迅猛上涨阶段，而社区商铺价格并未随之联动上涨，因此两者之间原本存在的价格差逐渐缩小并消弭，甚至出现倒挂现象。据了解，从今年3月份以来，上海新房的成交均价有大幅提高，我们可以找一些新近开盘的楼盘进行数据对比，如万科新里程的新一批房源本次提价达到4000元/平方米，提价幅度超过最疯狂的6、7月份。

其次是供需失衡，这也在一定程度上抑制了商铺价格上涨。根据上海网上房地产公布的数据，截至到9月25日，上海住宅供应量为595.97万平方米，商铺的供应量为450.1万平方米。我们从各自的供求关系来具体分析，便会发现450.1万平方米的供应量其实是非常巨大。数据显示，截至到9月25日，住宅累积成交量达到2019.8万平方米，月均交易量达到224.42万平方米，而商铺的累积成交量则只有156.49万平方米，月平均成交量仅17.39万平方米，不到住宅的8％。以此计算去化速度，住宅仅需两个多月即可全部消化，而商铺则需要将近26个月的时间。

上海商铺专家蒲祖健在接受本刊记者采访时分析认为，由于此前商业地产市场行情不断走高，刺激了发展商的开发兴致，导致大量此类项目上马，2003年、2004年成为社区商铺建设高峰期。自2005年以来，上海每年就有300万～500万平方米的社区商铺上市销售，但由于受到宏观调控的影响，以及商铺经营速度并未同步发展，从而使得社区商铺租金不断走低，不少社区商铺无法及时出租而空关，致使投资回报受损，这在一定程度上影响了投资的积极性，购买力不断下降。

捕捉其中的投资机会

专家表示，随着人民币不断升值，作为人民币资产的房产物业，其价格保持上涨的趋势在短期内是无法逆转的。由此看来，目前价格处于低迷状态的社区商铺也同样蕴含着不小的投资机会。

专家表示，目前出现一些社区商铺价格低于公寓的现状，说明商铺的价值洼地正逐渐显现，也就是说，低位“建仓”的好时机可能被再次挖掘。蒲祖健表示，目前由于供应量过大，价格在低位徘徊，但随着社区发展成熟人口趋于饱和之后，社区商铺的价值便会体现出来。还有一个不可忽略的因素就是随着房价的整体上涨抬升，商铺价格不会被孤立起来，而且在人民币升值的大背景下，商铺价格也会随之走高。

不过对投资者来说，投资社区商铺并不能过于随意，而是要在事先多做一些功课。上海佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄分析认为，由于社区商铺的独特个性，投资者在选择此类商铺进行投资时，一定要考察其发展潜力，尤其是具有成街成市的潜力，这样其投资才会更为稳妥，并获得长期而稳定的投资回报。他举例说，目前有不少大型社区的商铺经营状况一般，如普陀区的金沙雅苑、浦东新区的证大家园等。

上海“在行”.首席投资咨询策划师姜新国表示，社区商业是为周边居民提供便利的生活服务，优势在于“便民、利民、为民”。因此对于投资者来说，要在以下三个方面下功夫。

首先要考察社区商铺的总量与人口总量的匹配度。姜新国表示，社区商铺总量与人口数量之间有一个比例，如果比例过高，会造成部分商铺无法出租，从而会影响到整个租赁市场，影响投资收益。他认为高档社区的比例(商铺面积/人口数量)在1.0～1.5:1较为适宜，中低档社区最好在0.7～0.9:1之间。

其次要考察整个社区的品质，相对来说，社区品质较高，也就会吸引到更多高层次的居民入住，相应其消费能力也较高，因此品质较高的社区商铺投资收益要高于普通社区商铺。还有一些大盘，比如像地杰国际城等的商铺就有不小的潜力。

再就是对于地理位置的选择也不能忽视。姜新国表示，对于封闭式社区商铺，由于人员流动性不强，消费群体主要局限为社区业主。因此，在这样的社区内选择商铺，最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位，而那些位置在小区深处的店铺，则要慎重。当然，这里面还涉及到楼层问题，一般情况下，一楼商铺最为适合投资。

第8篇：建筑市场研究报告范文

关键词：画廊业发展；艺术市场；发展策略

画廊作为艺术品交易的一级市场，对艺术市场的正常发展起着重要的稳定作用。画廊业经营规范，艺术市场就能良性发展繁荣；画廊业经营不规范，艺术市场就混乱。[10]由于中国画廊普遍缺乏符合市场经济的运作模式，总体实力薄弱，而且在一级城市和二级城市画廊业的发展也呈现出不尽相同的发展情况，这些都影响了当代中国整个艺术市场也无法迈入良性发展的轨道。

艺术市场在中国还不成熟，严格意义上的艺术市场还没有真正的形成，市场运作的各个环节还没有做到相应配套、协调动作。[12]画廊作为一级市场在整个艺术品市场中是最重要也是最关键的环节，画廊首先要去发现及培养艺术家，为他们办演出及出画册，把艺术家的作品介绍及销售给收藏家和美术馆，收藏家买了艺术品若干年后假若不想再保存，可以捐给美术馆或者通过拍卖行进行拍卖，所以发现及推广艺术家的责任主要是落在画廊身上，自然是非常重要的。[14]但中国目前画廊业发展不成熟的现实也确实制约了整个艺术市场的健康稳定地发展，我们应该了解我国画廊发展的历史，研究其在市场经济条件下的发展途径，以发掘出促使其进入良性经营轨道的操作方式和为其营造良好的政策、经济、人文环境。

一、发展我国画廊业的重要意义

国外画廊业十分发达,是支撑现代艺术的支柱产业之一。不仅带动了经济的发展也可以起到寓教于乐的教化作用。所以，我国发展画廊业也有着非常重要的意义。

（一）有利于建立起书画市场供应链体系

画廊行为规范了、作用健全了，才能使书画家潜心于创作,才能培养起稳定的购藏群体。画廊是一个签约机构，“艺术经济人”，既要完成艺术家作品的后期工作又要承担投资顾问的角色，同时又与批评家、经纪人、拍卖行、博物馆等书画市场内在元素建立起一定的联系，进一步规范和发展书画市场。

（二）有助于在世界树立真正的中国审美标准

它的发展有助于在世界树立真正的中国审美标准，更为有效地传播书画艺术中的中国元素。1993年的第45届威尼斯双年展，由该展策展人奥利瓦主持的中国当代艺术展，引起了西方收藏家、艺术批评家对中国当代艺术的关注。此后,欧洲的一些画廊开始尝试经营中国当代画家的作品。现在越来越多的国际性画廊来中国开亚洲分部，他们不仅发掘中国艺术家更重要的是他们在霸占中国书画市场、争夺中国书画评判标准的话语权，让中国当代艺术成为西方当代艺术的附庸。所以只有发展了我们自己的画廊，才能真正在世界上特别是西方成熟美学世界中建立起具有中华民族特色的现代美学。

（三）有利于自发地发掘和培养艺术大家

在香港的一次艺术博览会上，美国玛勃洛(Marlborough)的负责人看中了陈逸飞，把他签入旗下。在签约的同年，画廊就为他在伦敦举行了个展，并让他参加了威尼斯双年展。而随后的两年期间，玛勃洛又把陈逸飞的作品带回了中国，分别在上海和北京为他做了回顾展。玛勃洛成功地把陈逸飞推介成了世界级的著名艺术家。国际艺术投资的介入，还捧红了方力钧、王光义、张晓刚等一批当代艺术家。目前活跃在世界画廊的著名中国书画家都是由国外捧红的。中国有一流的美术教育，正是因为我们缺乏有实力、有眼光、有胆魄、规范操作、为世界所认可的一流画廊，而导致丧失了一次又一次的推介我国优秀书画家的机会；要想改变这种被别人虏掠果实的现象就必须发展国内画廊业，将其真正作为文化产业的重点项目来发展和操作。[10]

二、中国画廊业发展的现实状况

（一）中国画廊业发展的历程

早在东晋时期我国就出现了书画市场和书画中介。王献之在其《自论书》中记述了他自己曾写字给一老母卖，得千金的事迹。唐代又有张怀瓘作《书估》，对书法作品作价格评估；宋代出现书画鉴定与销售的中介人“牙侩”；明代出现了书画经营的商店。[2]

中国古代书画市场的发展来源于经济因素的推动，这种推动来源于皇家、私家、民间三方面对于艺术的赞助和消费。[7]

而后中国艺术品市场经历了上世纪50年代的公私合营及“”后,进入了极度萎缩的冷寂时期。在很长一段时间里,只有与文房用品一起混营的荣宝斋、朵云轩等数量稀少的国营画店铺,以及负责征集文物和文物外销的国营文物商店。文物和艺术品定点买卖,自古沿袭的收藏习尚以微弱气息延存。

20世纪80年代,随着国内旅游业的迅速发展，在全国大中型城市,尤其是沿海开放和旅游城市，出现了经营商品画和装饰画的中小型画廊。20世纪90年代，中国艺术品市场进入了全面复苏期。1991年，澳大利亚布朗?华莱士开设了北京第一家现代意义的画廊——红门画廊。目前，画廊业在全球范围内得到迅速发展，成为艺术品市场中的“一级市场”的重要组成部分，并且通过公共收藏体系、私人收藏体系的有效互动，建构起共享机制，促进了社会各利益群体的互动均衡。

中国画廊业的发展经历了两次规模化的发展阶段：一次是20世纪90年代中期。一次是2005-2006年。并且于2007年上半年，中国画廊数量达到一个新的峰值。据不完全统计，大约为13800余家，至2008年6月，大约为12200余家，2008年下半年，画廊数量下滑的速度进一步加快，到2008年年底，大约为9350余家。[9]

（二）中国画廊业发展的现状分析

1．中国画廊的规模及分布

据中国画廊联盟市场研究中心统计分析，截至2008年6月,我国有各类画廊(香港、澳门、台湾等地的画廊未统计在内,后同)约12000余家。从统计数据来看，画廊的区域分布非常不平衡，并且大多集中于北京、河南、山东、浙江、广东、甘肃等6个省市，6省市的画廊保有量约占到画廊总数的近53%，且大部分分布在地市级以上城市中，但也有例外，像山东青州、甘肃通渭等县级城域，也集中了一百余家大大小小的画廊，而在新疆、、青海等省城，画廊的数量还很稀少。[2]但是从历史的角度而言，中国画廊市场已经步入规模化快速增长的市场，尤其是2006年以后，画廊数量增长的幅度更呈现出急剧上升的态势，而这一增长也意味着以画廊为主导的一级艺术市场规模的急剧扩张。[9]

2．中国画廊的基本构成

通过中国艺术品市场的不断发展，中国艺术品市场的主体也发生了很大的变化。以经营主体画廊为例，主要的业态形式可以分为三种：一是主营性画廊，即以艺术品的经营展览、展示等活动为其业务形式的画廊；二是非主营性画廊，即以为艺术品交易及活动提供支撑服务为主，以艺术品交易及相关活动为辅的业态形式；三是网上画廊，即利用互联网而建立的网上经营空间，是艺术品网上营销的一种形式。主营性画廊的运作模式主要分为四种：第一种是运作模式；第二种是画廊+画家模式；第三种是画廓+作品的模式；第四种是画廊+活动的模式。

在中国艺术品市场发展进程中，不同的画廊形态都在复杂的市场生态之中。由于市场尚在发展之中，非主营性画廊还是画廊业的一种量大、复杂而又水准不整齐的存在状态，主营性画廊虽然是画廊业态的主流性的发展形态，但运作与经营的专业性与中长期回报的业态规律使其发展面临更高的门槛及更多的不确定性。随着金融信息化发展步伐加速，网上画廊的出现及不断发展，为画廊业的发展开辟了新的发展通道，也使中国艺术品市场出现了新的看点及增长点。专业化方向与中国画廊业中大量存在的混业经营在很长的时间段内还会长期地存在，特别是深受全球经济大势影响，会进一步加剧这种混业化经营的趋势。

当然中国画廊业的规模结构在不同的区域分布中会有不同的表现，在艺术品市场比较发达的区域，画廊的专业化程度会高一些，而在艺术品市场欠发达的区域，混业经营的状况会更常见一些。在很多时候，区域的经济发展水平与艺术品的发展状况并不同步，这也是我们在研究中国艺术品市场的进程中应特别要注意和关注的。据中国画廊联盟市场研究中心的不完全统计，截止到2008年6月，中国画廊大约共有12297家，其中，主营性画廊约3549家，只占到画廊总数的28.9%。[2]另有一点应引起关注，即国外知名画廊的进入也在不断地推动中国画廊业的理念与管理规范化的进程，为中国艺术品市场的发展起到了一个可供研究与借鉴的窗口。同时国内画廊及艺术家与国际艺术市场的交流及沟通也会进一步拓展中国艺术品市场发展的视野，为国内艺术市场的规范化发展打下基础。

3．中国画廊业的运营情况

据统计分析，截止到2008年12月底，中国画廓数量减少了大约29%，亏损并勉强处在维持及半歇业状态的约占35%，而处于盈利状态的大约只占到7%，考虑到自然增长等因素，2008年一年关闭的画廊已占到年初画廊的30%以上。[2]

4．中国画廊业的成交规模

据统计测算，2008年中国画廊业的成交总规模大约在70.13亿元人民币，其中，主营性画廊22.4亿元人民币。非主营性画廊大约45.27亿元人民币，网上画廊的成交额大约2,46亿元，分别比2007年的103.68、34.45、66.73、2.50亿元人民币分别下降了32.4%、35.0%、32.2%与-1.6%，特别是主营性画廊受到的影响最为巨大。[2]

三、中国画廊业发展中存在的问题

目前，中国的画廊现状是“散、乱、小”，不容乐观。国内画廊虽然处于起步阶段，大多急功近利，经营能力弱，市场掌握差，社会信誉度不够高，主要问题集中在一下几点。

（一）资金的匮乏

国内画廊不像国外画廊那样大多有大型财团在后支撑，营运成本十分有限，起步水平低。画廊对于买断书画家的创作、形成关系需要大量资金周转，画廊若想向银行贷款只能以房产等作为抵押，国内银行目前对于以艺术品抵押贷款尚不予认可。于是。本来国内画廊与书画家的关系就松散，画廊只是书画家作品的临时出售点，画廊不得不依靠其他副业来支撑，如通过给作品进行装裱、装画框的等行为后再转手将画卖出，从中赚取差价；或是在经营高档总部的同时再开设一些分店，总部高唱阳春白雪、销售名家原作，分店则卖复制品、印刷品等，以此来补贴总部。

（二）货源的紧张

目前，国内画廊与书画家关系松散，没有形成规范的制；有的书画家甚至认为画廊在中间赚取劳务费还不如自己直接进行交易，所以书画家越过一级市场的画廊直接进入二级市场的拍卖行，或者与购买者私下交易。书画家的拍卖公司的各种不规范市场行为严重挤压了画廊的销售空间，更影响了画廊的书画来源，造成画廊无精品，进而影响画廊的生存问题。

（三）税收政策的不合理

现阶段,国家对于艺术品经营的高税收正影响着画廊产业的发展，它已成为诸多画廊不能承受之重；而对境外艺术品征收30%的进口税也导致了很多画廊为了生存和追求利益采取境外交易的方式或是逃税，它直接导致了国税的流失、书画市场的混乱,影响我国与国际艺术市场的接轨。另外，国家也没有制定企业赞助文化艺术的优惠税收政策，使得企业对文化艺术也没有任何兴趣。

（四）从业人员的素质低

很多经营画廊的人本身对于书画就一知半解，更不要说什么鉴赏知识、经营知识了。对于销售问题，他们遵信的似乎是经济学家马尔基尔关于艺术品销售的“更大笨蛋理论”(TheoryofGreaterFool)：只要找一个比你愿意出高价的买主把它卖出去就是成功，而买主则成了比你更大的笨蛋。[17]这种对于买家不诚信、对于书画作者不负责的态度对于造成书画市场混乱有推卸不掉的责任。[10]

四、推动我国画廊业发展的措施

（一）法规建设与市场监督

虽然文化部市场司在规范文化市场的会议及座谈会中始终把画廊业作为艺术品市场的基础，围绕如何启动画廊业、发展画廊业也作了许多研究和探讨，但是据了解，地方文化主管部门对于这个观念还是比较模糊的。目前，除了工商局、税务局主管其是否按时按标准缴纳税款外,对于其他出售赝品假画等违背文化市场交易行为竟然没有主管部门,如果是消费者提出异议的则是去找消费者协会讨说法,然而消协对于这样的违规行为也无法可依,所以处罚不严；至于画家私下交易等道德问题更是没有部门管理。政府应该制定专门的画廊管理规定作为对美术品经营管理的补充,其中对于画廊违规或画廊利益受到侵害的情况都有明确的惩罚与保护条款,树立画廊合同的权威性,规定对于违背合同的私自交易的画家或拍卖行要予以严惩，对于不按规定履行画廊职责的个体严重情况下可以吊销其营业资格;同时,指定由监管网吧、音像、娱乐等文化市场的各级文化管理部门的稽查队伍执行该条例,坚决和严厉打击赝品和制假行为,对画廊及书画市场进行监管。只有对于画廊从管到不管，才能有效地引导画廊向健康方向发展。[13]

（二）政府扶植措施

迄今,国内除了对美术品经营进行约束的《美术品管理条例》，政府对于画廊的利益并没有到位的保护。画廊业作为一个有着光明的发展前景的行业，应该是政府促进、鼓励的行业之一。政府应该把画廊纳入视线,指定专门扶植部门，制定扶植措施与设立扶植资金、对本土画廊进行直接或间接的财政支持，规定受资助的画廊定期赴学校和农村举办画展和专题讲座，让更多的人享受艺术；鼓励社会和民营企业成立基金会、投资画廊业；降低画廊的市场准入标准，培养多层次、多方位、多渠道的画廊;制定美术品交易低税政策和相关建设工程要将预算的1%用于建筑设施中配置书画等艺术品的扶持政策；对于诚信画廊进行资格认证和保护，出台艺术经纪人制度，协助培养专业画廊经纪人才；在城市规划中划拨专门的画廊街区或设立集体展示的区域，保护其商业发展下的艺术特性。展现城市的独特气质。

（三）画廊业的自身建设

画廊的作为书画市场发展链中的一个重要中介环节，作用不容忽视。匈牙利著名艺术社会学家阿诺德?豪泽尔：“艺术商人不仅在买卖这一点上对艺术家是有用的,而且还可以为艺术家带来声誉。一个有名的艺术商人可以担保产品的质量，他比艺术家的名字更能使顾客放心。”[4]国内画廊目前良莠不齐、鱼目混珠，要想规范画廊业整体的行为就必须自上而下成立画廊协会，建议其可作为行业性社会团体挂靠在各地文化管理部门下。画廊协会不仅要吸纳以出售原创作品、实行制的画廊，也要吸纳中低档价位、具装饰性、普及性的画廊，促进画廊间的互相监督、相互交流、互相合作，为各画廊提供组织和服务工作；画廊协会还要在平时的工作中加强与策划人、鉴定家、评论界的联系,与他们一同对画廊的展览加强宣传、培养对书画爱好的购藏群体。同时，也要求画廊自律，不做违反画廊协会规定的不当行为，为净化画廊业履行自己应尽的义务和做出自己的贡献。

（四）加强媒体宣传

就电视节目和报纸来看，从央视的《鉴宝》直到各地新闻专栏的《艺术品投资》或《拍卖》，大家的眼光大都集中在民间收藏、拍卖、古董等方向，很少有节目涉及现代画廊所出售的中国现代水墨画和油画等。媒体在介绍画廊展览动态的时候也只把其归类到美术展览节目中进行报道，对于画廊想大力推介画家的目的并未实现。画廊办个展也就在门口挂个横幅，或在圈内人中间发发帖子，自身宣传力度也不够。据统计，巴黎有400多个画廊，是个画廊云集的地方，各个画廊为了推介自己的画家及其画展，编制了许多画展指南，在机场、地铁口、公共汽车、学校、酒吧等地供人们取看，并通过电视、广播对展览进行滚动式宣传，可想其所能取得的良好效果。我们应该效仿此法将书画展览、购藏的信息通过经济、时尚、科技等各类电视频道和杂志传播到不同年龄、不同类别的人们中去，尽量扩大受众面，使画廊能拥有更多的拥护者和客户，不仅能在市场中得以生存，还可以进一步扩大自己的影响、壮大自己的实力。[10]

参考文献：

[1]伦纳德?D?杜博夫．[美]艺术法概要[M]．北京：中国社会科学出版社，1995-32.

[2]章国利.艺术市场学[M].北京：中国美术学院出版社，2003.

[3]刘玉.文化市场学[M].上海:上海文艺出版社，2002-8.

[4]阿诺德?豪泽尔著.[匈]艺术社会学[M].上海：学林出版社，1987.

[5]李万康.艺术市场学概论[M].上海:复旦大学出版社，2005-10.

[6]刘玉.文化市场学[M].上海:上海文艺出版社，2002-8.

[7]李向民.中国艺术经济史[M].南京：江苏教育出版社，1995.

[8]罗兵.国际艺术品贸易[M].北京:中国传媒大学出版社，2009-1.

[9]赵力.2006-2007中国艺术品市场研究报告[R]．长沙：湖南美术出版社，2007-8.

[10]朱琰.论当代中国画廊业的发展[J].艺术百家，2006(07）.

[11]杨亮文.当代艺术市场：天价做局[J].国际广告，2008(11）.

[12]王秀芹.当代艺术市场现状探析[J].中国外资，2008(09）.

[13]王征.中国艺术品市场浅议[J].天府新论，2008(06）.

[14]莫震宇.画廊里的“中国概念股”[J].锐产业，2008（43）.

[15]郑志海．中国艺术品市场经营任重而道远[J].东方艺术，2004(7).

[16]朱倪．中国艺术品市场中的法律思考[J].艺术市场，2007(2).

[17]马健.艺术品投资的“更大笨蛋理论”[J].环球工商，2005（2）.

[18]LeonoraBatson．ContemporaryChineseArtMarket[J].Artworld,2006（21）.

第9篇：建筑市场研究报告范文

根据《2006年中国铁路运输市场研究报告研究报告》，随着改革开放的深化以及经济产业结构的调整，交通运输企业焕发出前所未有的活力，各种运输方式发展迅猛。铁路交通运输虽然运量逐年增长，但市场份额却逐年下降，铁路面临着越来越严峻的挑战。

在国民经济各部门中，尤其是在交通运输部门中，铁路运输的发展呈现滞后状态。这种状况与“铁路是国家的重要基础设施，是国民经济的重要基础产业部门，是综合交通运输体系的骨干”的地位不相适应，有些地区的线路甚至无法支撑运输需求的巨大压力，铁路运输发展滞后对经济发展的制约作用明显存在。

世界各国经济发展的一个共同规律是，当一个国家处于经济起飞阶段时，铁路对于经济增长往往具有先导性的带动作用。德国和美国是发达国家的后来者，它们之所以能在19世纪末20世纪初后来居上，一个很重要的原因是他们在当时对作为社会先行资本的铁路进行高投入，从而带动和支持了其它产业的大幅度发展，促进了经济的快速增长。

综上所述，分析当前铁路建设存在的问题，研究制定铁路行业的发展战略，是一个具有重大理论意义和实践意义的时代课题。本论文所探讨的铁路运输行业的发展战略，即是基于此而做出的一份努力。

（二）论文的主要内容和研究思路

就我国而言，国家铁路已到了非改革不可的地步，否则就会严重制约国民经济的发展进程。由于铁路运输是基础产业，关系到国计民生，可谓牵一发而动全身，所以在改革实施之前必须要有方向明确、思路清晰的发展战略的指引，才会使改革向预定目标顺利推进。因此论文的主要内容即是围绕“铁路运输行业制定发展战略的基本前提和战略方案如何拟定和设计”而展开，也就是说要从理论和方法上论证为铁路运输行业制定的发展战略是在吸取国外铁路变革经验的基础上，适合中国铁路自己的国情和路情的。

论文的研究思路如下，首先是对我国交通运输行业存在的问题进行分析并归结其原因，提出通过制定发展战略加快铁路运输现代化进程的观点；然后指出铁路交通运输行业制定发展战略的基本前提。最后在借鉴国外铁路运输改革实践和成果的基础上，所进行的对国家铁路运输行业发展战略方案的设计。

二、我国铁路交通运输行业存在问题分析

中国铁路运输行业已有127年的历史。与计算机、通讯、生物等高新技术行业相比，它是个传统行业。进入21世纪，世界铁路交通运输行业正由传统行业向现代行业转变。世界发达国家铁路较高的起点上，以全新的方式，用较短的时间，完成了由传统行业向现代行业的升级，使铁路这个传统行业展现了全新的面貌。中国铁路交通运输行业建设起步并不晚，但与世界发达国家相比，差距很大，还存在很多问题。

（一）我国铁路交通运输行业现状

改革开放以前，国家铁路实行“政企合一”的计划管理体制。这种管理体制，与国家宏观计划经济的整体基础相适应，也与铁路当时自身经营的环境与条件相适应。当时我国经济技术落后，资金资源严重短缺，不可能优先发展资金和技术密集度要求较高的航空和公路运输，适合中国国情、运价低廉的铁路运输因而长期处于垄断优势地位，没有面临生存竞争方面的任何挑战。

进入新时期之后，国家经济运行体制由计划经济向市场经济转变，铁路运输行业随之出现了许多问题，这些问题集中表现在运能短缺上。运能短缺一方面是铁路物质基础相当薄弱的基本情况的客观存在，另一方面是不断扩大的对客货运输的巨大需求。在二者的共同作用下，铁路运能短缺的问题不可避免。

进入上世纪90年代，我国国民经济发展增速，铁路运能短缺的严重后果一览无余。全社会爆发出来的巨大货运需求压向铁路，国民经济发展急需的石油、棉花、粮食、煤炭、磷矿石等重要原材料运输严重受阻，影响东部地区电力供应缺口加大，迫使不少工厂半停产运行。因铁路发展不足制约国民经济的发展，使铁路素有“瓶颈”之称，国家因此而损失巨大。

同时，对局部区域铁路客运列车而言，一方面有些落后地区根本就没有开通铁路交通运输，如湖北恩施州；另一方面普遍超员严重，特别是在重大节假日。客运的全面紧张已成为严重的社会问题。

（二）铁路运输行业存在运能短缺问题的原因分析

铁路交通运输的运能短缺问题除运力基础与运输需求矛盾的原因之外，还有其深层次的原因，这主要是：

1、就认识根源而言，关键在于现代交通运输意识的普遍薄弱。人们并未真正理解现代经济发展交通运输先行这种根本道理,为保障宏观经济高效率、高效益运行所必需的交通富裕度的观念薄弱,甚至视超常紧张为正常。现代交通运输意识的缺乏，根植于我国长期的小农经济及计划经济环境之中。环境封闭、交通不便与运输需求被抑制的长期存在，使人们很难超越小生产者的狭隘眼界去观察和处理市场经济条件下大生产、大流通必然面对的诸多问题。

2、就经济根源而言，关键在于不发达经济的长期存在。百事待举而资金严重短缺，是我国经济发展中的基本矛盾之一。人们在拮据的经济条件下，很自然地会选择将资金投向周期短、见效快、效益高的加工工业及其他产业，而对虽然社会收益广泛，影响久远，但周期长、收益慢、直接效益低的铁路等基础产业，则往往被置于忽视地位，从而忽视“社会成本”与“直接生产成本”间的协调均衡。而这一协调均衡，又恰恰是欠发达国家经济快速健康发展的必要条件。我国是发展中国家，整体财力有限，所以需要一个较长时期来改变铁路的现状。

三、铁路交通运输行业发展战略的基本前提

经过近十几年市场经济导向改革，铁路交通运输行业所依存的经济环境和基础，已发生了深刻变革，面对新世纪的新形势，铁路运输行业制定发展战略必须注意两个基本前提。

（一）将铁路交通运输行业放在优先考虑的战略位置

行业在其生命周期的不同阶段，应该采取不同的战略发展模式。行业生命周期分为开始期、成长期、成熟期、衰退期。曾经有一种观点认为，铁路是夕阳产业，已处于行业发展的衰退期，其实无论从我国铁路与经济发展的实际情况考察、还是从西方铁路复苏的国际比较考察、抑或是从交通运输可持续发展的角度考察，铁路都是需要大发展的重要交通运输方式，它正处于行业的成熟发展期。从我国铁路运能短缺这一基本事实判断，铁路运输行业处在行业的成长期，应加大发展力度，以尽快发挥其应有的经济和社会效益；另外，从节约资源兼顾环境保护的角度考察，公路和航空运输耗费石油巨大，土地资源日益锐减。相反，我国可转化为电能的煤炭和水利资源丰富，因此，占地较少、对环境影响甚微的铁路运输，特别是电气化铁路和城市轨道运输，应成为我国交通运输体系发展的战略重点。世界铁路在全球范围内重新崛起，正处于行业的成熟发展期；而我国的铁路运输行业现处于行业的成长上升期，由此决定了制定的行业发展战略应保证其优先得到发展。

（二）依行业市场化趋势制定行业发展战略规划

在我国铁路运输行业市场化的表现在于：①进入上世纪90年代之后，铁路货物运输需求主体单一的格局己不复存在。多元化的市场经济主体决定了多元化的运输需求主体，瞬息万变的市场行情产生了灵活多样的运输需求，使铁路运输的经营环境向市场化转变；②同一时期，铁路运输生产正常运行所必备的各种生产要素，如钢材、水泥、木材和柴油等，在国民经济市场化的总格局中，也日益市场化，使铁路运输生产的供给主要求助于市场，推动其经营成本随市场价格波动而升降；③铁路运输市场化的另一个推动因素是交通运输市场的激烈竞争，铁路运输行业开始留意研究公路、水路、管道和航空运输的动态和规律，从以前的市场垄断走向市场竞争。

以上情况说明，铁路运输生产的投入和产出两大领域，均已受到市场机制的制约和支配：铁路运输在交通运输市场上已不再处于以前的绝对垄断地位。随着时间的延续，铁路运输向深度市场化方向的发展趋势己不可避免。对铁路行业而言,就是要根据市场需求,提供其适合公众需求的特有的产品和服务,制定其行业发展战略。

四、铁路交通运输行业发展战略方案设计

《中长期铁路网规划》提出，到2020年，全国铁路营业里程要达到10万公里，主要繁忙干线实现客货分线，复线率和电化率均达到50%，满足国民经济和社会发展需要，主要技术装备达到或接近国际先进水平。在分析基本前提和借鉴国外铁路改革经验的基础上，从我国的国情和路情出发，铁路运输行业的发展战略方案可作如下描绘和勾勒。

（一）铁路交通运输行业发展的战略步骤选择

1、实现运输主业和辅业的分离

根据2005年底铁道部的统计数据，中国铁路现在职工人数有228.41万，其中运输主业职工152.68万人，非运输主业职工队伍较庞大,这是世界上其他国家的铁路行业所没有的现象。铁路办社会，大而全，势必制约铁路运输主业的发展。铁路系统中的社会公共部门，如公检法、医院和学校等社会性、事业性单位应剥离出铁路系统，这些单位可以说都与铁路运输没有直接关系，长期“捆绑”在一起将导致运输主业专业优势不突出，竞争能力低下。

另外还应剥离铁路系统中的辅助产业，即工业、建筑、工程、通信和物资五大公司和若干勘测设计院，还与国家邮电网并存的铁路通信网等。机务段、车辆段、车务段和工务段等运输主业中的“多种经营”也应被剔除。这些部门或多经产业虽说与铁路运输相关，但由于没有实行分账独立核算，产业属性不同，容易导致职责不清，扯皮推委。

2、对铁路运输行业进行规范股份制改造

股份制是一百多年来被实践证明为行之有效的资产组织形式，既可以迅速聚集社会资本，又可以完善公司法人治理结构。铁路行业在完成主辅业分离的前提下，选择业内的优质资产，即盈利能力强、管理效率高的资产，结合主干线、客运专线和城际客运铁路等项目建设，寻求境内外投资者，进行股份制改造，可实现企业持续快速发展。

3、通过上市融资

实行股份制改造的目的是拓宽融资渠道，解决铁路建设资金主要依赖于铁路建设基金的收取与国家开发银行的长期借贷而成的长期性的极度短缺问题。其它渠道资金的进入为铁路加快建设速度和更大程度扩展规模注入了强劲的动力，更重要的是有助于帮助铁路部门引进新的经营管理理念、建立新机制。而其他渠道资金的筹集主要是通过公司上市来解决的。

相比客运而言，货运业务彼此独立性较强，更容易把市场前景较好的优良资产单独剥离出去进行公司化改制；而且，货运的国际市场开放程度高，可以更好地吸收地方政府、社会和国际投资。因此，应按照先货运后客运的次序推动股份制改造成功的企业上市融资。

（二）铁路交通运输行业发展的战略措施选择

1、积极通过多种方式筹集建设基金

在我国,制约铁路交通运输发展的关键性问题是资金问题。美国铁路建设之所以能在1887年一年中铺轨2万多公里，一个重要的原因就是拥有发达完善的资本市场，可以迅速吸收国内外的投资资金。我国的资本市场虽不发达，但却具备了吸收投资的有利条件。首先，我国大陆性地理特征条件，决定了铁路还远未达到发展的极限且在综合交通运输体系中具有不可替代性；其次，集装箱、冷冻冷藏、行包快运等具有高附加值的货运业务正在成为铁路新的经济增长点，经过商业性开发、建设和经营之后必将达到较高的投资收益率。在筹集资金的过程中，除了在国内外金融市场上进行股本融资这一方式外，可以选择的方式还有直接债务融资、利用国际贷款以及融资租赁等。

2、明确政府的角色定位，积极转变政府职能，推进现代企业规范制改革

在“政企分开”的基础上，还需要对铁路运输行业进行规范的公司制改造，建立有效激励、严格约束、责权利相统一的法人治理机构。对于具备一定市场生存能力的改制企业，可以直接改制为国有股占49%以下，民营资本持股51%以上的非国有法人控股的法人实体；那些暂时生存能力还比较弱的改制企业，可保持国有股占51%至75%的国有法人的控股地位，但仍应强调产权明晰、独立核算、面向市场、自负盈亏；实在无力经营的可以选择破产清算或者出售。铁路的政府主管部门的职能因而转向宏观管理和行业管理，不再干预铁路运输企业具体的日常生产经营活动，当前的主要任务应是：落实铁路运输企业的市场主体地位，完善资产经营责任制；实现政企分开、社企分开、事企分开和减员增效，组建客运公司及专业货运公司，为实现运输专业化打下良好基础。

3、积极推进铁路行业技术引进开发，提高行业服务质量

科学技术是第一生产力，现代产业进步的最终驱动力是科学技术，包括与之相适宜的管理技术，员工和资金都因科学技术的光明前景而重新优化组合，以实现更高水平的产业生产力。这种技术效应是不可阻挡也无法回避的时代潮流，可谓顺之者盛，逆之者衰。我国铁路系统经过近年来的技术引进和自主开发，铁路技术的开发应用呈现出加速追赶的趋势。当前的工作重点是高速铁路系统技术开发及建设；铁路行车安全技术保障系统开发；重型优质钢轨及新型轨枕制造；编组站自动化、装卸作业机械化及货场设备制造；铁路客货运信息系统开发等。

为顺利实现铁路运输行业的战略目标，铁路运输系统干部和职工必须转变工作是完成国家运输任务的思想，树立铁路运输行业具有服务性特别强、同时竞争性也特别强的观念，此外还需要不断的学习和演练来更新自己的服务知识和技能。为此需要在市场机制的引导下，对现有的铁路系统干部和职工进行全新的思想动员和教育培训，使之在新的工作环境下各司其职，保证社会的稳定和发展。

4、注重和其他运输行业的协调配合，创建交通运输大领域的“共赢”格局

在我国五大运输行业之间不仅存在着资源和市场的竞争，而且还存在着因各自优劣势相异而需要协调配合的实际可能。因此就可能会出现两种结局：恶性竞争与良性竞争。恶性竞争是不突出和强化自己的运输专业优势，不讲究服务的质量和方式，而是拼命压低运输价格，大打价格战，最后落得个共败共伤的结局，既浪费了经济资源，又造成了社会效益的损失；良性竞争与此刚好相反，五大运输行业坚守各自的目标市场，运输价格不下降或略微上扬，在运输服务的质量和方式上下足功夫，靠服务和技术创新来赢得市场，这样的竞争方式不仅合理配置了经济资源，而且创造了越来越大的社会效益。

预计随着市场发育得越来越完善，市场机制作用的越来越普遍和深入，交通运输领域的行业结构将趋向发达完善，通过且只能通过良性竞争而必然形成“共赢”格局。届时，处于独立市场竞争主体地位的铁路运输行业将呈现在世人面前，为国民经济建设发挥其应有的功能和作用。

结论