商业综合体优秀案例精选(九篇)

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第1篇：商业综合体优秀案例范文

【关键词】城市综合体；设计方法

城市综合体规划设计的不是仅由规划或者建筑专业主导完成的一项设计工作，而是一个过程，是一个能让商业策划、业态规划、建筑设计、景观设计、室内设计、灯光设计、广告设计、VI设计等多专业共同参与并相互协作的过程。通过对城市综合体规划设计的研究，以期在未来的综合体规划设计中创作出积聚区域价值，提升城市活力的优秀的城市综合体，并以其复合效应与整合能力，将彰显并抬升整个城市的投资和商业价值，提升城市的品牌形象。

1、城市综合体的典型特征

城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、购物中心、餐饮还有会议以及交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个高效率、多功能的综合体。类似东莞，西安，还有青海这些二三线城市在功能的选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般而言，写字楼、酒店以及购物中心功能是最基本的组合。

1.1 超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

1.2 通道树型交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

1.3 现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

城市综合体的城市价值

土地集约化利用――城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

提升城市形象――应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

缓解城市交通压力――居住是城市开发的基本成分，城市综合体是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法。

积聚区域价值――城市综合体的各种业态刺激经济发展，能提升税收收益，促进城市发展；同时，城市综合需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上，这就带动城市其他行业的发展，并创造就业机会。

改变夜间空城现象――城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，各功能在时间上的衔接，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的区域的功能得到完善。

2、城市综合体的规划布局

成功的城市综合体有很多有利于城市发展的城市价值，然而失败的案例在国内也屡见不鲜，失败的城市综合体不能聚集人气，不仅上述的城市价值无法实现，反而会带来资源的极大浪费。因此，如何打造成功的城市综合体就成了我们必须研究的问题。造就成功的城市综合体的因素是多方面的，本文结合实际设计工作，仅从建筑规划设计的角度予以分析――综合体设计一定要有合理的规划布局。

2.1 规划布局以商业设计为核心：商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求，然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业来服务的，所以，我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划和建筑设计的基础条件。

2.2 规划布局以研究综合体外交通结构体系为基础：城市综合体外的交通体系包含城市道路、城市地面公共交通、城市轨道交通等，它是将人流和物流从城市有效组织到综合体内的交通体系。

2.3 规划布局以内部动线设计为依托：成功的综合体动线设计能引导和方便消费者购物，能延长消费者在综合体内的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，所以，综合体在布局规划初期就应重点放在内部动线规划上。

3、城市综合体设计方法

3.1 关于城市综合体的业态组合

城市综合体的业态组合，与其所处的商业环境、区域经济及消费结构情况及其目标消费人群的结构、消费能力有很大的关系，这必然会影响综合体的业态选择与配比。因此，必须对项目做出明确的策划定位，有目的的进行招商，有效的安排业态组合，然后再进行设计工作，避免反复修改设计的情况；所以，前期的业态策划定位及招商工作对设计是至关重要的。

3.2 关于城市综合体的流线设计

在做城市综合体设计时，我们应该站在城市设计的高度，进行全局的把控，积极与政府协调车站、地铁、轻轨站点，与综合体进行衔接，将商业广场升级为城市广场，从而实现城市空间与商业界面相互促进、双赢的效果。

3.2.1 外部交通流线设计

对外部交通条件合理整合、进行引导，使项目能充分利用市政已有交通设施，尽量多楼层引入市政交通设施及出入口，形成多个首层，能最有效的汇聚人流，提升人气，使商业广场既作为具有市政职能的城市广场，又能广泛的汇集人气，促进商业氛围的提升。

充分利用外部交通形成“多首层”界面

3.2.2 项目内部的车流流线的设计

我们也见到有的商场因为停车困难而渐渐失去大量客源的现象，因此，停车库的设计在综合体的设计中也至关重要。首先，在设计中我们要设计有充足的车位数量，包括客用车位、残疾人专用车位以及卸货位，同时要注意客流与货流流线要分离，这样才能为顾客提供良好的购物环境；我们建议货流从次要市政道路直接进入地下车库卸货区，以实现人车分流。其次，在此次设计中，我们改变了仅设置地下车库的传统设计手法，设计中，借鉴万象城的车库做法，我们使车库与卖场多层联通，多个楼层引入人流。

与卖场相联的车库设计

3.2.3 内部人流动线设计

在商业的空间设计中，设计师更倾向于设计出丰富多变的空间，但在人流流线的设计上，设计则一定要简洁流畅，使顾客用最短的距离走遍卖场；同时，人流流线一定要连续闭合，保证人流的循环。在动线设计中，应避免一些华而不实的空间设计，力求视觉的通透，让顾客一眼能看到越多的店铺，越能刺激人的购买欲望。通过我们对多个案例的分析比较，最常用最有效的人流组织方式为主中庭带一个闭合环道的形式，中庭提升空间的可识别性，而环道则最有效的解决便捷的可达性。

3.3 中庭带环道的人流组织

在综合体的设计中，步行街也起到了重要的作用，如我们前面介绍过的石家庄地块设计，步行街在其中起到了“纽带”作用，把几个主题中心串联起来同时又与外部交通相衔接，让人流从一个主力店到另一个主力店都要经过设置了小商铺的步行街，这样既能使综合体特色化，又能带来租金收益。

4、结束语

参考文献：

第2篇：商业综合体优秀案例范文

关键词：城市综合体建筑；交通空间；设计

前言

城市综合体建筑的出现，在一定程度上避免了我国人口与土地占用之间的矛盾。交通空间也是城市综合体建筑的重要部分，因此，设计师在进行设计的过程中，要把握好两者之间的关系，从而促进城市的健康有序发展。

1交通空间在城市建筑综合体当中的含义

在城市综合体建筑当中，交通空间能够把城市整体与建筑中的每个空间进行有机的联系，设计人员在交通空间的设计过程中，一定要对设计理念进行创新，还要创新组织形式，对原来的空间、环境等都要进行相应的改变，城市综合体交通空间的有效设计，对于人们生活空间和环境改善很有帮助，城市与建筑之间能够更好的进行联系，方便了人们的日常生活[1]。城市综合体建筑，它涵盖了城市的大部分功能，人们在平时的生活中，可以通过这样建筑物满足各种各样的需求，娱乐、购物、居住等等，城市综合体建筑把很多的功能建筑结合在一起，并且，对于建筑内部的空间进行了科学合理的划分，建筑物可以发挥自身强大的功能，城市建筑综合体不是意义上的叠加模式，而是有机的结合了每一种建筑，为人们的生活提供各种各样的服务，有利于人们生活质量的提高。

2城市综合体建筑中交通空间设计遇到的困难

城市综合体建筑这种模式，相对于其他的国家，在我国出现的还是比较晚的，不管是使用功能方面还是设计师的设计方面，都存在着很多的不足，设计人员通常都是在相对较短的时间内完成了交通空间的设计工作，所以，在设计的过程中，难免会有被忽视的问题，考虑的也不是很全面，在内容上面，也比较单一，不是很全面。各个元素之间不能进行很好的联系和融合。因此，在使用方面，还不能完全满足人们日益增长的需求。

2.1质量问题

随着社会的发展，人们生活水平也相对提高了，对于生活当中需要用到的各种物质都会有更高的要求，城市建筑交通空间也不例外，设计人员在进行设计工作的时候通常会有以下几个常见问题：（1）设计人员并不是十分的了解交通空间的真正含义。生活水平的提高，人们对于精神文化水平的要求越来越高，因此，文化功能也要在建筑中体现，但是，设计人员在设计时，通常都会忽视掉这方面的问题，精神文化的内容没有进行充分的体现，设计内容十分缺乏趣味性。（2）设计人员没有进行全局性的设计考虑，在建筑物实用性的问题上，并没有与周边的环境进行很好的联系，方案想法单一，缺乏灵活性。

2.2空间划分问题

一般情况下，城市综合体的建筑更多的趋向于经济类型，所以对于及交通空间的考虑会比较少。商业建筑的数量庞大，这样的想法其实是不明确的，交通问题不解决，也会影响其他的建筑使用。空间利用率也是目前工作中的重点，为了解决这一问题，需要合理划分空间，保证各种功能建筑协调发展，不能出现比例失衡的现象，提高空间的使用率，使空间能够更好的服务于人们[2]。

3城中综合体建筑交通空间设计建议

因为我国的城市综合体建筑起步较晚，因此，在之后的设计当中，一定要善于汲取其他国家先进科学的设计经验，对于优秀的案例进行分析和总结。

3.1交通空间内部设计

在入口的问题上，主要的功能是连接建筑内部空间和建筑外部空间，因此，在设计的过程中要作为重点考虑。可以在实际的设计中结合建筑的具体需要，添加更多的地域文化特色，建筑在具备实用性的同时还要满足人们的精神文化需求，增加了设计的趣味性。路径问题上，路径在设计中也十分重要，需要对建筑物内部的各种街道进行合理的设计，优化交通设计整体的方案。

3.2交通空间外部设计

线性优化，设计人员在对交通空间进行设计的时候需要优化线性方面，要把“以人为本”的理念深入贯彻到设计理念当中，把车辆、人流进行很好的隔离，同时还要有各种行为规范，对于建筑物外部内部人员进行行为上的规范，保证交通空间的有效利用[3]。内容要进行优化，在我国，设计师在对建筑交通空间进行设计时，明显更加重视车辆方面，对于人的重视程度不高，这违背了“以人为本”的基本设计理念，外部空间与车辆停靠之间的关系比较模糊，这样的设计很容易引发交通事故，为人们的生命安全留下了隐患。因此，在未来的设计中，一定要重视这个问题，要把每一个区域进行合理的划分，设计的内容一定要进行优化，使设计更加合理，更符合人们的实际需求。

4总结

在我国的很多发达城市中，城市综合体建筑的设计已经相当完善，符合时展的同时更满足人们的生活需求，为人们的生活提供了很多便利。在今后的设计过程中，更要创新设计理念，丰富设计内容，提高城市综合体建筑交通空间的利用率。

参考文献

[1]刘喜强，陈冠雄.城市建筑综合体交通设计研究[J].公路交通科技（应用技术版），2015，03：328~330.

[2]刘磊.城市综合体建筑公共空间的设计探讨[J].江西建材，2015，23：19+21.

第3篇：商业综合体优秀案例范文

【关键词】大型商业建筑；设计感悟；发展趋势

前言

城市大型商业建筑的建设不仅代表着一个城市的经济发展水平，而且对提升城市的影响力也有着至关重要的作用。尤其是对于中，小型城市，随着城市化进程的不断加快，城市人口数量的不断增加，迫切需要新建大型商业建筑，而商业发展的主力模式，我认为目前是以市中心为基点，向各个居住区组团扩展，这样对城市的建设和人性化发展都有着极大推动作用。

一、大型商业建筑的概念

大型商业建筑是用于满足购物者消费、餐饮、休闲、娱乐等活动或开展促销等商业行为的场所，它通常将商业、办公、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等三项以上功能进行组合，并在其间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的商业体系。大型商业建筑公共空间的设计需要在遵循整体化原则、人性化原则和风格化原则的基础上完成对商业综合体整体空间、界面和环境的全方位设计，同时它又提供了一定的消费社交空间，发挥一定的城市功能。

由目前我个人参与设计的几个商业综合体的一点经验来总结，设计出成功的商业建筑，需要各方通力合作，尤其需要有以下几个要点：

（1）开发商对自己拿到的这块商业用地进行综合理性的市场评估，了解受众群体，评估周边竞争情况，找到合理市场定位。

（2）设计院和开发商共同制定准确的商业业态组合模式，推敲出合理的商业布局，并借助合理的出入口布置，形成闭合人流，不留死角商铺，同时做好无障碍设计，保证室内路线通畅，做好防火和排烟设计，保证人员安全。

（3）物业功能设计合理：把握好垂直交通设计需要，机动车与非机动车停车场位置和交通，有效连接物业交通与城市交通。

（4）专业公司按照每个区域不同业态，对商业内外的灯光，绿化进行设计。

二、大型商业建筑空间设计

城市化进程在不断地加快，对大型商业建筑要求也越来越高。通常情况下，消费者要求大型商业建筑的公共空间除了要具有开放性、文化性、舒适性以及娱乐性这些基础要求，在现在越发需要注重消费者感性诉求。这样，可通过提高商业空间的舒适度和互动性来提高消费者停留时间和消费次数，从而大致提高人流量和销售量的目的。

现就大型商业建筑空间设计的重要类型进行归类说明：

（1）聚合性空间。聚合性空间是以一个空间为主导，其它空间在其周围聚集、向其靠拢。主导空间在形式上应当突出，如中庭空间、中央大厅等。

（2）线性组合空间。线性组合空间主要采用一条路径将各个空间组合在一起。路径通常是直线式、曲线式或者拆线式的，当然也可以是明显的街道式。通过直线、曲线或拆线对空间内的各区域进行组合贯通。这种组合适用于空间小的结构，能有效利用空间。

（3）辐射性空间。辐射性空间以大型建筑中心为圆心，向四周辐射展开，这种辐射性空间不受建筑形式的影响，辐射路线可长可短，有效节约了人们在建筑内步行的距离；形成以某一区域为中心的、可根据需求进行具体划分的空间。

（4）环绕性空间。环线性空间通常是指大型商业建筑的路径在空间外形成一个环形路，商业空间沿此环形路布置，也可设计同时多个环形路，这样就是多环形商业路线，能有效利用空间。

（5）并列性空间。并列性空间是指将空间并行排列，组合成的一种建筑风格，没有明显的主次区别，将各空间均匀分布在建筑中，形成很多独立的小空间。

三、 城市大型商业建筑设计所要遵循的原则

1、整体尺度原则

城市大型商业建筑设计的整体尺度原则是指建筑各组成主体间的有机联系及产生的视觉效果。整体尺度原则主要强调的是建筑物整体性，在大型商业建筑整体性设计时要充分考虑建筑的主体、裙房以及屋面三个主要因素，将三要素有机结合在一起按照统一的内部尺度及外部设计风格进行设计，而不是将三者单独地按照各自的参数体系进行设计。只有这样才能使三者有机的融合在一起，协调统一，打造形态美感与功能设施合理兼备的优秀建筑工程设计作品。

2、近人尺度的原则

近人尺度原则在城市大型商业建筑设计中的内涵是建筑物的进出口以及底层部分的尺寸大小能给人带来视觉享受的同时又能方便人们使用。其中，建筑物进出 口是用户每天都要使用的部分，进出口设计质量对能否吸引消费者，带给他们愉悦感有很大的能动性。所以在大型商业建筑设计时要将近人尺度设计理念充分地融入到设计思路中，合理地划分建筑物入口处的细节把控，指定设计风格，符合当地的文化和审美诉求，使每一部分都能在满足用户对建筑功能性需求的基础上，又能给人们带来感官享受。

3、细部尺度的原则

细部尺度是指大型商业建筑所采用的施工材料的质感，是更为细腻的建筑尺度划分。在大型商业建筑设计时应透彻地了解人们对建筑材质的标准要求及喜好程度。一般情况下，我们对事物的评价，都是通过眼观以及手摸的方式去对事物进行进一步的了解，然后从主、客观角度对该项事物做出综合性评价，所以消费者不仅对大型商业的设计有一个宏观的概念和体验，对细部设计的成熟度，美观度，舒适度也是有非常高的要求的。设计人员应遵循细部尺度原则，采用人们能够接受的喜爱的建筑材质，色彩塑造建筑工程作品。

四、大型商业建筑的发展趋势DD主题商业

主题式商业中心，是将商业中心细分成集购物，餐饮，娱乐，休闲，教育，社交，商务等多元化消费场所，可以让消费者有广泛的选择，感受到便捷效率，以最大限度地满足物质和文化方面需求的目的。从经营角度解释，就是让消费者在目标主题区完成一个消费目的，所以也称之为“一站式消费”。主题式购物中心有着传统商场无法比拟的优势和强大的生命力，正成为21世纪商业发展的主流。

1、文化主题购物中心

代表案例：东京维纳斯城堡、台北诚品书店、香港青衣城及首尔乐天乐园。

成功要点：独树一帜的空间设计与业态布置，精准诠释主题特色，让顾客在购物中心营造的特定氛围中感受除购物外的惊喜。女性主题如东京维纳斯城堡、阅读主题如诚品书店、海洋主题如香港青衣城，青少年互动性主题如首尔乐天乐园等都极具特色，在整体商业运营中也极好的运用了各自主题的特点，是其中较为成功的代表。

2、特色主题购物中心

代表案例：Dream Mall

成功要点：特色主题与空间业态的全面整合。Dream Mall以水、花卉、自然、宇宙为四大主题概念，以鱼形建筑和主题建筑构成，融合了自然与海洋概念。其汇集了全台湾独特商店，并规划举办各种文艺展览活动会馆，结合奇美博物馆、时尚故宫等文化创意产业，打造成一个集购物娱乐、休闲餐饮、欢乐时尚、建筑美学与文化艺术品位于一身的完美体验空间。

3、艺术类主题购物中心

代表案例：上海K11

成功要点：当地艺术文化与购物体验的无缝对接。上海K11破解同质化、实现差异化的成功范本。K11定位为购物艺术中心和艺术舞台，其独特的主题性购物中心定位、浓重的小资情调吸纳了众多上海年轻时尚的消费群体。它不仅是一座购物中心，更是一间艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点和展示人文历史的绝佳场所。

4、家庭式主题购物中心

代表案例：上海正大广场

成功要点：“家庭娱乐消费中心”的精准定位。上海正大广场作为中国知名的购物中心，刚开业时由于定位的失误，运营困难，后经过几轮人事及运营思路的调整，后提出“家庭娱乐消费中心”的定位概念后，在调整后取得巨大的成功。

5、休闲主题购物中心

代表案例：深圳COCOPARK

成功要点：多功能公园情景式购物中心。作为一个公园版情景式购物中心，COCOPARK以公园为主题，集中文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的购物中心。自然光中庭，增加消费者的娱乐休验。

结束语

目前大型商业建筑的设计中还存在某些问题，这些问题不仅影响了大型商业建筑的使用效率，也影响了城市的经济效益，阻碍了经济的发展。因此，相关的建设单位要从各个方面对其设计进行进一步的诗水蛇山神庙研究，使其在城市化进程中的使用效率提高，促进城市的商业发展，提高经济效益。

参考文献：

[1]李武浅谈绿色建筑设计在商业建筑中的必要性中华民居（下旬刊），2012年第10期

[2]张天衡绿色建筑设计在商业建筑中的必要性分析城市建设理论研究，2012年第25期

[3]马晨霞树立绿色生态建筑设计的理念科技致富向导，2010年第05期

第4篇：商业综合体优秀案例范文

关键词：城市设计；建筑设计；相互关系

对城市设计而言，它是一项处于持续发展过程中的学科，具有复杂性和综合性等特点。一方面，城市设计的原理及方法较为独立，另一方面，设计过程中采用的方法或技术都和城市规划、建筑设计、景观设计等存在联系，而且这种联系十分重要，不容忽视。因此，了解并处理好这种关系，对充分表现城市特点，营造适宜生活环境，做好与环境之间的相互协调等都有重要现实意义。

1从学科内容角度分析城市设计和建筑设计间的关系

（1）城市设计的历史十分悠久，比如中国古代的北京城、古罗马时期的米利都城等，都可作为研究古代城市设计的代表性案例。现代城市设计诞生于二战后期，具体可以追溯到50年代末。从时间上看，现代城市设计基本上与建筑设计在相同的时间产生，是随着工业革命的进行与结束，人文理论及新技术产生后，社会生产力大幅提升的最终产物。（2）现代倡导的建筑设计理念重在反对传统呆滞且腐朽的设计模式，它存在具有指导作用的核心纲领，即形式追随功能。简言之，就是建筑设计要摆脱形式主义，应根据人们对建筑功能提出的要求进行灵活变化。在这种设计背景下，城市设计不断向人、环境和社会协调共处的方向发展，不再单一考虑视觉艺术与空间美学，而是将其作为设计工作的一小部分。由此可见，无论是城市设计还是建筑设计，它们的出发点是相同的，均为“以人为本”，将人们的生活作为核心，不再追求虚无的形式[1]。（3）城市设计作为一门综合学科，它处在不断发展的过程中。这门学科具有对建筑设计、城市规划和景观设计之间的关系进行合理安排的作用，可将其理解成一门和城镇环境建设有直接关系的边缘性学科。一方面，城市设计的原理及方法较为独立；另一方面，城市设计过程中采用的方法或技术又和城市规划、建筑设计、景观设计等存在重要联系。对城市设计而言，建筑设计实际上是它的一种物质形态体现，在建筑设计的支持下，能塑造出特殊的城市形态，是对城市设计进行实践的重要方式。基于此，可认为城市设计是总体设计，而建筑设计则属于分项设计。（4）城市设计师通常由建筑师担任，他更多受到的是建筑师方面的专业教育。伴随建筑师工作方式及专业范围等的日益扩大，需要设立一个行业或部门来对城市规划工作和建筑设计工作间的相互关系进行协调，只有这样才能使城市设计单独脱离[2]。

2从工作内容角度分析城市设计和建筑设计间的关系

（1）在物质层面上，这两者都注重空间和实体与相互联系。从工作内容角度讲，空间和实体必然存在重叠。对建筑设计而言，其工作范围为建筑立面之内所有空间及实体；而城市设计不仅包含建筑设计的内容，还涉及到外部空间与环境。由此可见，建筑立面不仅是建筑外表，还是城市的内壁，可作为城市和建筑设计在工作范围上的界限。因此，城市和建筑在空间上是保持内外交融关系的，二者可以构成一个连续整体。（2）从城市设计图中看，城市设计和建筑设计更像是图和底之间的关系。在城市空间中，环境建筑往往是决定性因素。对建筑而言，无论是其体量、比例还是造型、颜色，都会影响到城市空间。一般情况下，有且只有建筑构成群体时，才可以看出其对城市环境的贡献。从中可以总结出城市设计特征，即通过对不同物体的合理联结，形成全新设计，而设计人员除了要关注这些物体的自身设计，还要注重和其它物体间的相互联系。因此，城市和建筑设计不可分离，在规划设计的串联下能形成一套完整、系统的工作，且具备一定连续性。另外，在形态上二者保持的是图、底关系，即城市包围建筑，而建筑又营造出城市形态[3]。

3从发展趋势角度分析城市设计和建筑设计间的关系

二战后，通过持续不断的整顿与重建，世界很多城市在工业革命的促进下实现了飞速发展。现代化的城市与建筑设计都在此时产生，不同的理论也应运而生，因此形成多元化格局。从50年代到今天，城市和建筑设计总体发展过程为：（1）建筑设计的发展侧重于城市化、社会化和巨型化在社会进步的影响下，人们向往更高质量和便捷性的生活，继而出现一系列功能多样的建筑单元。建筑作为城市人们生活主要物化形式，生活所具有的多元化与多样性在很大程度上决定了建筑单元必然存在一定联系。60年代在欧美出现的建筑综合体给对建筑功能提出综合性要求的人提供了很大便利。对于建筑综合体而言，它从最初的简单功能叠加演变成将职能体系划分为核心的不同主题的建筑综合体，比如商业综合体（其设计方案如图1所示）和文娱综合体等。90年代在我国建成的国贸中心，就是集多种使用功能为一身的大型综合办公综合体，其功能包括办公、住宿、娱乐、餐饮和商城等。紧张的工作状态正使人们面临越来越大的压力，人情冷漠似乎是社会进步的必然，这使得人们迫切的需要交往空间，以此来缓解压力，消除单调乏味，这也是建筑设计必须考虑的软功能。比如，将城市街道融入建筑空间，城市集散中心变为中庭，屋面建成城市的大型广场，促使城市和建筑之间相互渗透，不断模糊二者的界限。（2）城市设计的发展侧重于室内化和立体化近年来，城市结构越来越多样、复杂。传统以平面式为主导的设计模式，仅可以使城市各系统占据相应的二维空间。这种做法除了浪费资源，造成空间利用紧张，还难以满足基本的功能需求。立体化是指通过对三维坐标的合理应用，解决不同职能间存在的矛盾，它的本质实际上就是综合利用有限的城市空间。比如，建筑横跨线路组成建筑群，或通过下沉对高空环境进行改善等。目前，城市地下空间应用潜力逐渐被开发商认识、注重，竖向设计将变为城市设计全新课题。室内化的理念则是立体化的发展产物。实际上，已经有很多建筑，尤其是公共建筑将室内化引入其中。以香港万国宝通银行大厦为例，其坐落于中环仅剩的可进行大规模发展扩张的地段。它的设计思想不仅充分考虑了建筑自身和其它建筑间的关系，还在建筑的内部空间联立了和城市环境之间的关系，形成真正意义上的城市连接体，成为新时代的城市设计室内化典范。通过以上分析可知，城市设计正在不断向建筑设计的层面深化，同时，建筑设计也在不断向城市设计的层面扩张。因此，有必要研发一套建筑和城市一体化的综合设计系统。该系统要能起到在中间过度建筑和城市领域的作用，确保城市能与建筑良好结合。

4从相互作用角度分析城市设计和建筑设计间的关系

城市设计不是完全取代建筑设计所具有的作用，因两者在层次、规模与尺度上都存在差别，所以二者的限定是松弛的。对于当前提出的建筑设计方面的问题，应对所有城市因素进行综合考虑，在某种程度上实际上就是分析城市设计方面的问题。以北京长安街为例进行分析，尽管所有建筑均由国内最优秀设计团体或个人完成设计，并且在造价上下足功夫，但从艺术价值角度看，依然会受到业界人士批判。其原因并非是建筑的造型，而是忽略了建筑和环境之间的协调，使建筑在环境中格格不入。因此，主要城市设计理念正确、恰当，即便采用最简易的建筑设计，也是可以获得良好效果的[5]。然而，要注意的是，由城市设计为建筑设计提供指导，并不是指建筑设计的所有都要遵从城市设计，出众的建筑设计能为城市增添色彩，成为城市特色。比如提到悉尼，最先想到的就是悉尼歌剧院。另外，悉尼歌剧院还极大的激发了当地人追求建筑文化的热情，最终对未来城市设计产生深刻影响。

5结束语

在设计领域当中，城市和建筑的设计本质上是存在交集的不同设计集合，二者无论是在观点上还是理论上，都有相同点。然而，它们在城市建设进程中却处在各自的层面，角色不尽相同，也有属于自身的利益，所以仍不排除会有一定矛盾。因此，只有对二者相互关系进行分析研究，才能在实践中充分合作、通力配合、消除矛盾，实现“城市-环境-建筑”三位一体的当代城市设计目标。

参考文献

[1]刘炜.城市规划设计与建筑设计的关系探讨[J].城市建设理论研究（电子版），2017（24）：77.

[2]陈莲圆.浅论城市设计要素及其与建筑设计的关系[J].城市建设理论研究（电子版），2017（06）：140~141.

[3]陈可佳.探析城市规划设计与建筑设计的关系[J].江西建材，2016（23）：34.

[4]唐娜.试论城市规划与城市设计、建筑设计关系[J].北方经贸，2014（10）：102.

第5篇：商业综合体优秀案例范文

关键词：万达；企业文化；企业发展；关系

21世纪，经济全球化不断发展，知识经济在整个市场经济竞争中占有的比重不断增加，企业之间的竞争逐渐向文化竞争转变。企业文化在企业生存和发展中的作用越来越突出，成为企业发展的灵魂。万达企业作为一家拥有企业文化沉淀并且一直重视企业文化建设的企业，在其所在行业中排名前列，拥有一定的品牌影响力和突出的企业文化建设基础。同时，万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业，已在全国开业85座万达广场，持有物业面积规模居全球第二位。

企业文化是一个企业在长期生产经营实践过程中形成、积累的优良作风、行为方式及价值观念。在万达企业的快速发展中，企业文化发挥了关键性作用。一个优秀企业文化，就是通过为员工搭建舞台，展示和积累他们的才能，使他们互相欣赏，愿意共同作战、共同担当。随着社会的进步和发展，个人及企业需求也发生变化，双向需求都实现满足，是企业持续发展进步的关键。现代企业从卖产品，卖质量到卖文化，再从经验管理，制度管理发展到文化管理，在满足企业需求的同时，实现员工需求，营造企业文化，促进企业发展。万达的成功，正是使它的企业文化贯穿于它的企业发展，从而取得的卓越的成功。

一、万达企业文化在企业发展过程中的作用

为了深入了解万达企业发展的真实现况，我们调研团队于2014年3月对此开展了社会实践调研活动。并通过对调研资料的整理分析，查阅相关文献，总结出了万达集团四个具有特征性的企业文化模式：

1.强力执行――“红绿灯”模式“令必行，行必果”

万达作为一个特色鲜明的企业，执行力高规范性强，各个工作节点要求模块化，每一级的管理要求细致化。执行能力强是万达企业特点。万达企业的“执行力”，体现在她所开发的城市综合体，从开工到开业两年之内实现满场开业，这点在同行中是非常难得的。万达从任务下达开始，每一个阶段，每一个工作日都有其非常完备的工作任务与工作规划，只要每天都按照这个规划完成，在规定时间内便可以顺利开业。同时，这种“红绿灯”模式又分一级节点、二级节点和三级节点。每个节点就像红绿灯，在节点时间之前，是绿灯；而到节点时间前3到5天，他属于滑动期，即黄灯，会提醒让执行者要注意任务完成情况；最后若到期没有完成，则会给出红灯警告。利用这种节点“红绿灯”模式，详细地规划好每一个任务完成的时间与效果，以此来敦促企业上下员工对工作完成的执行力，以及保证任务的完成度。

2.以罚为主，以奖为辅

正如上面所提到的的，万达企业在对自己的企业文化中很强调三个字――执行力。这因为万达企业创始人王健林是军人出身的，注重执行力，倡导“军事化管理”。在此，我们打一个例子――考试答题交卷，一般试卷派发下去给答题者，时间到了就交卷，至于结果如何，是在审卷后再做判断的。但是以万达的要求，如果你没做完，当场就会有相应的惩罚。这就是万达企业在奖惩方法上跟其他公司的不一样。有的公司是以奖为主以罚为辅，有的公司是奖罚结合，而万达则是主张“以罚为主，以奖为辅”。一项任务完成了就是完成了，没完成就应该承担没有完成的后果。中间的过程不重要，重要的是结果，万达企业就是这种以结果为导向的企业。在万达的奖惩制度中，领导以身作则，并对所有考核进行量化，防止主观感觉，严格执行奖惩，一视同仁。但在以罚为主的主张下，万达制度设计也有另外一个特点，就是注意不给员工犯错的机会。以罚为主，不是说出了事拼命惩罚员工，但在操作当中却不去注意堵塞漏洞，万达制度设计的基本要求是不给员工犯错的机会，尽可能把所有可能发生的问题设在制度里面。以罚为主，以奖为辅的奖惩制度主要目的是让员工更加按企业的制度行事，使万达能一直按计划完工，有序发展，走得更远。

3.对待员工，以人为本

于此同时，万达又视员工为企业的核心资本，发展成果首先惠及员工，使员工在万达长本事、涨工资、长幸福。基层员工每年涨薪比例为100%，薪酬平均增长8.1%。而整个企业整体每年晋升、加薪的员工达40%，这是在同行中少有的。万达要求所有基层公司自办（不外包）员工食堂，免费向员工提供一日三餐；每月提供电影充值；实行优秀员工度假制度，每年评出的集团优秀员工，给予报销两人往返机票，免费入住各地万达酒店度假。此外，薪酬待遇方面上，万达也是优于很多其他民营企业的。万达对于所有员工，无论是保安还是总经理，都会给予同样的福利待遇。除了所有的公积金、社保等国家规定的福利外，还会给出更多的福利，解决员工的后顾之忧。因为这样，员工们才愿意尽全力为企业效命，所以万达在实现自身价值的同时，也通过满足员工的需求充分发挥员工的价值，让万达能够更稳步上升。说到这里，或许你会觉得，上面说“以罚为主，以奖为辅”的奖惩制度，这里又说以人为本，优待员工，这不是自相矛盾吗？其实不然。“作为一个职场人，完成工作是最基本的，完成工作后公司才会跟你谈以人为本，如果连自己的本职工作都完成不了还谈什么以人为本？”这是万达一位经理对我们说的话，万达企业一直以来贯彻的理念。

4.文化传承，万达学院

万达企业每年投入上亿元用于员工培训，并在廊坊投资7亿元建立了国内一流的万达学院。每年对各系统部门经理以上高中层管理人员进行培训，使员工在万达不仅长知识还长本事。对于全国总部直招的应届生或者实习生，万达学院会针对他们进行为期一个月的封闭性培训，设置企业文化、制度管理、专业知识以及集团运作的相关培训课程。在培训中，让每个人自身的能量可以在传递与互换的过程中逐步壮大，在提高个人技能的同时，为万达的人才储备打下坚实的基础。万达学院最核心的优势就是站在“巨人”的肩膀上，一流的企业才有可能孕育一流的企业大学。万达学院已经做到了“出理论、出思想”，出版系列的商业图书，从而奠定了万达在行业理论上的标杆地位。与此同时，万达还在不断探索和完善发现和解决问题的结构化方法。“真正对企业的发展有用”，这是万达学院的唯一标准，也将对企业培训产生积极的影响。

二、优秀的企业具有独特的企业文化

在企业文化发展的历程中，到底是企业文化主导了企业的发展，还是企业的经历丰富了企业的文化内涵？对于这个问题的答案我们没有办法进行选择，因为企业文化与企业发展是相辅相成、相互补充的。坚守一种文化的企业会在变奏中受到束缚；而盲目地发展，忽视组织内部文化建设的企业会让整个团队迷失方向。因此，我们可以说万达的企业文化是“万达交响曲”的思想灵魂，而企业的各种经历则是一个个动听的音符。

如果万达是一支震撼交响曲，那么它的创始人王健林则是一位杰出的作曲家。作为一位军旅出身的企业家，王健林把独特的“军事化”思想融入到整个万达团队中，军事化管理的作风极大的提高了万达人的办事效率。在我们采访万达内部人员的时候，员工对于万达企业文化最大的体会是“执行力”三个字。另外，王健林对于整个“万达集团”的定位也融入了“军人特色”，他提出了“人的价值高于物的价值，企业价值高于员工个人价值，社会价值高于企业价值”的核心价值观。除了对万达的企业文化建设之外，他的杰出还体现在他对转型的态度，敢为人先，大胆创新。“2020年万达将不再是房地产企业。”这是王健林2013年最常说的一句话。在万达年会的内部讲话中，他提到的2014年五大重点工作任务，前三个都与文化旅游产业相关的。当万科还在与铁狮门谋求合作，努力从住宅性地产往商业地产、服务型地产转型的时候，万达已经完成了商业地产的布局，并开始为文化旅游产业做准备，甚至通过引入金融人才谋划“万达金融”，与阿里巴巴谋求电商平台合作等多元化的第三产业产业转型。万达有今天的发展，不禁令我们想到万达现今的企业文化主题――追求卓越。

万达企业的“快半拍”除了体现在行业转型之外，还有开发效率。从访问广州白云万达的工作人员中我们发现，万达的项目培育周期（从拿下土地开始到开门运营）一般在22个月左右，广州白云万达当时甚至只需要8个月。从中可以看出，其实万达的项目特色与其他企业项目的不同，比如深圳的万象城，它是注重精打细做，比较重质，这样就导致了资金周转速率缓慢；而万达的快速开发模式一方面缩短了项目的培育期，另一方面通过拆分综合体板块进行出售，极大的加快了资金回流的速度，这样万达很快就可以收入下一笔开发项目的资金。强大的现金流支撑了万达的发展，这也很好地解释了万达为何能如此迅速地在全国、甚至全球扩张。

综观所述，一个优秀的企业都会有其独特的企业文化，这些文化指引着企业发展的方向，作用于企业的进一步发展；同时，企业的发展也会带来企业文化的改革，丰富企业文化的内涵。所以，企业文化与企业发展之间将会持续地保持着”你中有我，我中有你”的关系。

参考文献：

[1]张德，潘文军.《企业文化》（第二版），北京：清华大学出版社，2013

[2]王吉鹏.企业文化建设（第四版）-从文化建设到文化管理，北京：企业管理出版社，2013

[3]易居.万达之道-深度解读商业地产巨头成功之道，解析万达商业地产开发制胜砝码，兰州：甘肃教育出版社，2013

[4]赢盛中国商业地产研究中心.《万达如何做商业地产》，北京：中国建筑工业出版社，2013

[5]张家鹏.商业地产：不一样的思维与答案，北京：机械工业出版社 2013

[6]王高翔.商业地产招商运营--范本・案例・策划・工具化学工业出版社2011

第6篇：商业综合体优秀案例范文

文丘里曾经说过：“建筑，就是在内与外相遇处产生。”[ 文丘里. 建筑的复杂性和矛盾性. 1966，P12]高层建筑的底部空间正是这样的“相遇处”，在垂直方向上它是高层建筑的起点，同时，在水平方向上，它也是城市空间的一部分，垂直交通和水平交通在这里汇聚，转换，使用频率极高，因此它是解决城市和建筑的关系的重要环节。

本文所指的高层建筑底部景观空间指的是包括高层建筑基地在内的和高层建筑底层空间相联系的具有景观设计要素的空间，包括具有景观设计要素的向上发展的通高中庭，庭院空间，以及向下发展的地下庭院等空间。

1 高层建筑底部景观空间的历史发展

高层建筑发展初期，为了追求功能的最大利益化，发挥高层建筑高效，高容积率的优势，大多数高层建筑都是直接面向城市街道，从街道直接进入大厅，再由大厅作为建筑的缓冲空间由电梯输送到各个楼层。这样的组织方式比较内向，将大厅作为主要的转换节点，建筑与城市之间分隔明确。但是给人的感觉比较仓促，缺乏过渡。

在第二次世界大战以后，人们在生产生活中逐渐意识到了空间和环境对于城市，建筑以及人们生活的影响，在高层设计中也逐步加入了更多的公共空间，高层建筑底部空间的设计开始呈现多样性的发展趋势。景观空间，作为公共空间的重要元素，在这时候也开始大范围的被运用在高层建筑底层空间设计中。它更多的成为了高层建筑内部空间和城市空间之间的过渡空间，为增加空间环境的舒适度，更好的组织人流起到了重要作用。

2高层建筑底部景观空间的分类

高层建筑底部空间和城市直接相连，为了在不同的基地环境中解决高层建筑和城市之间的关系，之前的很多优秀高层建筑设计都对高层底部空间形式进行了创新和探讨，高层底部空间设计也产生了丰富多彩的变化。而景观空间也随着高层建筑底部空间形式的变化而出现了各种不同的做法。按照景观空间在高层建筑底部的位置以及它和高层建筑之间的关系，本文将高层建筑底部景观空间分成以下几类：

2.1 外置式景观空间

高层建筑底部的外置式景观空间在这里指的是在高层的设计中，将开放性较强的公共空间放在建筑实体的外部进行布置，并且结合了景观设计元素的空间。它是处理高层建筑和城市的关系中最为常见也是最早出现的手法之一。

这种类型一般适用于基地面积相对宽裕，除了塔楼和裙房的占地以外还有多余用地的高层建筑。设计的时候，往往利用广场，绿地，下沉庭院等方式来作为高层和城市之间的过渡空间。这些空间不但起着集散人群的作用，当它与景观设计相结合的时候，往往也为城市中的人群提供了休息娱乐交流的空间，为城市环境的改善起到了促进的作用。

密斯在纽约设计的西格拉姆大厦（Seagram Building，1958年，38层，如图1）是利用广场空间将高层和城市相联系的最早的案例之一。大厦主体高158米，为了减轻高度对于街道的压力，大厦从街道边缘向后退了90英尺（约28米）。同时建筑的底层向内退让，形成灰空间，和场地上设计的喷水池和绿化空间一起，为人们提供了休息的场所，也为街道留下了喘息的空间。

图1 西格拉姆大厦图2 洛克菲勒中心下沉广场图3 洛克菲勒中心海峡花园

纽约的洛克菲勒中心（Rockefeller Center，图2，3）也是利用建筑外部场地来做到将城市和建筑相互连接的一大成功案例。中心由19栋大楼组成，占地22英亩。建筑群的分布和高低配置都经过了严格的设计，从第五大道旁较为低矮的国际大楼缓缓过渡到第六大道旁最高的标志性的奇异电器大楼（GE Building，70层，872英尺，约266米高），整体削弱了超高层对于城市的压迫感。而设计最出色的莫过于建筑群的中间广场，从第五大道出发，是提供市民使用的公共空间海峡花园（Channel Garden），花园宽175米，长60米，其中错落分布着水池，花坛，雕塑等，这个狭长形的空间引导人们从第五大道来到正对着奇异电器大楼的著名的下沉广场（Lower Plaza）。这个广场在夏天被用作一个露天咖啡馆，冬天则成为了一个室外溜冰场，每年圣诞节还会有盛大的庆祝典礼。这些被巧妙设计的空间序列将人们从城市很舒服的引导到建筑中，同时也为市民提供了休闲娱乐的场所。

外置式景观空间能够利用外部公共空间做到和城市的有序衔接，它需要相对宽松的基地环境，当基地面积相对较小时，在有限的室外环境内用水池，花坛，雕塑等景观小品来减小场地带给人的局促感，丰富空间层次。当基地面积相对较大时，大面积的绿色景观设计又能够减小场地的空旷感，增加环境的舒适度。在我国，很多新区规划中用地都相对宽松，场地设计时大多将内部交通和绿化景观和广场设计相互结合，既能解决高层建筑底部多疏散口的交通设计，又为场地提供多种使用的可能性，增加了绿化面积。

2.2 内置式景观空间

和外置式景观空间相对应的是高层中的内置式景观空间，它是在设计中将含有景观元素的公共空间放在建筑内部解决，将建筑外的元素引入建筑内的一种做法。内置式景观空间大多用在场地比较紧张，在主体建筑以外场地没有多余用地的情况下。如果说外置式景观空间是一种比较开放的公共空间处理方法，那么内置式景观空间则相对比较内向，其服务对象更多是为了建筑的使用者，而减少了城市居民的参与性。但是因为高层底部内置式景观空间对高层来说能够很好的改善高层内底部的环境，提升室内空间质量，所以近年来也得到了广泛的使用。在外置式景观空间关注建筑外部环境的同时，内置式景观空间则用于提升建筑内部的环境，两者相互结合已经成为了更加普及的做法。

按照内置式景观空间在高层底部所处的位置可以大致将其分为塔楼中庭式，裙房中庭式和裙房庭院式三种

2.2.1塔楼中庭式景观空间

在直落式高层中，为了减少从街道直接进入建筑空间的生硬感，有些建筑在设计时将底层大厅空间进行景观化的处理，将绿化，水池，广场，雕塑等元素引入到室内，成为一个景观内庭。例如，1967年，由Kevin RoChe和John Dinkelo设计的福特基金会大楼(Fort Foundation Building）（图4, 5）就是一个塔楼中庭景观空间的典型案例。这个建筑从外表上看并无太大的不同，但是设计师却在高层内部加入了一个高130英尺的大中庭，中庭内部茂盛的树木和蜿蜒的流水让人仿佛来到了大自然中，这样的景观设计改变了高层建筑原本给人带来的严肃冰冷的感受，是高层建筑景观空间设计的典型案例之一。而在20世纪80年代以后，随着技术的发展，高层建筑由最开始的中央核心筒式的“内核”空间模式，逐渐发展到，分散在建筑两侧的双核，三核，甚至更多核的空间模式，这样的空间模式使得高层底部空间更加通透，底部景观空间的面积变大，做法更加丰富，为塔楼内置式景观空间提供了更大的发展可能性。

图 4福特基金会大楼内部景观空间图 5 福特基金会大楼剖面

图 6大阪市吉本大楼图 7 大阪市吉本大楼内庭

2.2.2裙房中庭式景观空间

当内置式景观空间从塔楼转移到裙房内部，就更加不受到高层核心筒等各方面的约束，同时也能够更好的跟裙房部分的功能相结合，特别是在饭店建筑和底层为商业的建筑中，景观内庭不但能够使建筑更加气派非凡，还提供了更加舒适的环境。由竹中工务店设计的日本大阪市吉本大楼（Yoshimoto Building，1986年竣工，高136.2米，图6,7）就是利用了裙房内部的中庭景观空间来优化室内环境的例子。它的商业裙房有8层，在临街一面设计了一个通高的景观中庭，大面积的玻璃幕墙面对街道，使室内外的环境融为一体，室内的绿化，散置的咖啡座为人们提供了一个公共的休息场所，实际上，这个中庭就是一个不受气候影响的室内城市广场。

2.2.3裙房院落式景观空间

相对于裙房中庭式景观空间，庭院式的做法虽然景观空间也是在裙房内部，着重调节建筑内部环境，但是前者是将景观空间放在室内，而后者运用的是建筑内庭院的方法。这种方式适用于裙房占地面积较大的建筑中，它不仅可以给裙房部分的建筑增加采光，还能为裙房内部带来室外活动空间。相较于室内式景观空间，它的景观设计能够更加自然，较少受到建筑的约束。当界面设计比较自然的时候，室内也可以获得室外般的空间感受。由伦佐皮亚诺（RENZO PIANO）设计的纽约时报大楼，其底部裙房就有一个室外庭院。这个庭院被安置在主塔楼底楼和一个会议中心之间，一方面庭院的自然光线可以进入到两边的功能空间，另一方面，在这个不算大的庭院内，景观设计师模拟了自然界的树林环境，柔和起伏，被草坪覆盖的地面，加上几株高大的植被，让身处高层底部的人们如同置身在自然中（图8到图 11）。

图8， 图9 ，图 10，图11纽约时报大楼底部中庭

裙房院落还可以和裙房的屋顶平台一同设计，也会得到更加自然一体化的效果。由伊东丰雄设计的新加坡的怡丰城（Vivo City）就是一个院落空间和屋顶景观空间相互呼应，融合为一体的优秀实例。这座建筑的三层是一个大型的屋顶花园，其中植被，水体，木质铺地等元素相互搭配，为人们在屋顶提供了丰富多彩的活动空间。而建筑的二层是商业空间，其中包含有多个庭院，作为室外运动空间，或者是儿童嬉戏娱乐空间。这些庭院与三楼的屋顶花园相互联系，视线贯通，形成了富有层次的室外活动空间（图12， 图13）。

图 12 新加坡Vivo City庭院空间 图 13 新加坡Vivo City 模型

同时，裙房院落景观空间因为其对空中开敞，因此也为高层塔楼部分以及周围的建筑提供了优美的景观。

2.3 过渡式景观空间

在高层建筑底部景观空间的做法中，除了外置式景观空间，和内置式景观空间外，还有一种介于建筑内部和外部之间，处于过渡性地带的做法，且暂为这种高层建筑底部景观空间定义为过渡式景观空间。过渡式景观空间有三种：延展式，连接式，组合式。

2.3.1延展式

有些高层建筑底层的开放空间并没有严格的室内外之分，而是从室内延伸到室外，给人感觉连成一体。由黑川纪章设计的日本福冈银行本店（Fukuoka Bank，1976，图 14）位于福冈市商业办公区内，在保持容积率700%的前提下，设计师将建筑的中部挖空，形成一个巨大的灰空间，和室外的空地相互联系成一个大市民广场。这个想法来自于黑川对于日本传统

图 14 日本福冈银行本店图 15 纽约利华大厦底层的室内外连续景观

建筑中的“缘侧空间”的研究[ 黑川纪章《日本的灰调子文化》]，他将这个在传统建筑中联系室内和室外的空间引入到这个高层设计中，并且将空间放大，在其中用各种树木，花坛，雕塑，水体，长凳等营造出适宜人休息的环境。这个空间因为有顶，所以可以算作是内部空间的一部分，又因为其开敞的特点，它又是室外空间的一部分，内外空间在这里得到了很好的融合，建筑外的城市景观也自然地延伸到了室内。

事实上这种空间的延伸感并不一定要在一个连续的空间中才能产生，即使空间被墙体、玻璃或者是标高等元素打断，只要在这些被隔断的空间中运用了统一的元素，如材质，绿化，地面形式，甚至是细部设计，就都可以将这种延伸感带给使用者。例如：纽约的利华大厦底层虽然室内外之间有玻璃幕墙隔断，但是延伸进建筑的绿化还是将空间的穿透感带给了人们。（如图 15）

2.3.2连接式

在有些群房与塔楼分离，或者有多座分散式群房的高层建筑或者建筑群中，裙房和裙房之间，裙房和塔楼之间，塔楼和塔楼之间如何过渡也是设计中需要解决的问题之一。这些连接空间并没有那么明确的功能定义，往往更容易成为人们休息交流的场所，景观的介入能够使这些连接空间的过渡更加自然，为人们提供更加舒适的环境。例如SOM设计的东南金融中心大厦（Southeast Financial Center，迈阿密，1983年，高55层，224.9米），如图 16，这个180万平方英尺（16.722万平方米）的建筑群包括一座塔楼，一个银行大厅、停车楼和一个运动俱乐部。设计师在两个建筑之间构筑了一个玻璃天顶，下面是一个高12层的开放空间，其间植有当地的南福罗里达棕榈树，还配有零售店，休息座椅，桌子等设施。这个空间不但连接了高层及其裙房，还将整个建筑和城市相联系，为市民提供了一个开放的休息场所。

2.3.3组合式

在综合体建筑日渐普及的今天，在建筑的功能上，综合性越发的凸显，在形式上，复合式的建筑群也越来越普遍。特别是近年来逐渐流行的商住综合体建筑，为了增加底层部分商业的丰富性，引入商业内街，内部水道等各种设计手法层出不穷，景观空间也就随着这样的丰富的设计手法而产生了多种可能。它在公共空间中，可以呈线状分布在一条内街中，也可以呈点状分布在室内中庭，还可以呈放大的形式做为外室外广场而存在。因为其手法的多样性，使得公共空间成为最能够塑造和影响综合体建筑个性和特色的空间之一。在这种综合式高层的底部，景观空间的设计手法也根据公共空间的形式而采用组合的方式，铺地，绿化，水体，小品，灯光等都应该跟随着空间形式的变化而产生，使游览空间, 休闲空间，商业空间有机地融合。由美国捷德得事务所设计的南京水游城是一个建筑面积约16.7万平方米的大型综合性商业项目。“水游城”顾名思义是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。水在这里作为景观主体要素从室外空间开始，延伸至半室内空间，室内空间。绿化种植，雕塑小品以及硬质休息铺地等随着水体一路发展。景观空间不但起到了过渡延续的作用，同时还组织了建筑内部的交通，成为了建筑的主体。（如图17, 18)

3 总结

以上分类的依据是景观空间的存在方式以及它与高层建筑之间的关系，在实际设计中，每个类型之间并不存在绝对的界限划分，应该按照具体的基地环境来选择适合的景观形式加入到建筑设计中，以达到美化建筑环境和城市环境的目的。

参考文献：

覃力. 日本高层建筑的发展趋势. 天津大学出版社，2008.1

[日]舆水肇 张廷凯等译. 建筑空间绿化手法[M]. 大连理工大学出版社，2003

涂志群. 高层建筑底部城市空间环境设计——探索一种可操作性的城市空间设计方法[D]. 重庆大学硕士学位论文，2002年4月

第7篇：商业综合体优秀案例范文

2011年，宁波高新区各项主要经济指标继续保持30%左右的较快增长势头，增幅继续处于宁波市各县（市）区和功能区前列，实现了“十二五”开局之年经济发展的开门红。

回首2011 集聚提升新兴产业

2011年，宁波高新区着力强化资源集聚效应。在集聚创新资源方面，大力推进宁波研发园工程建设和机构入驻，包括工业和信息化部电子五所中小企业质量保证平台、诺安检测在内等一批重点项目加快入驻；加快企业研发中心建设，推动海天集团、美诺华药业等一批行业龙头企业设立研发中心；新引进包括中国安全生产科学研究院宁波分院、同济大学宁波研究院等一批重点研发及科技服务机构；宁波市十大公共技术服务平台正式投运。这些成绩的取得，为宁波市的经济转型升级提供了有力支撑。

在集聚科技创业资源方面，宁波高新区新引进创业企业近200家；加快了凌云产业园发展，激智新材料、伊士通等一批科技型中小企业快速成长；强化创业辅导服务，成立智慧产业技术创新联盟，推进天使投资人俱乐部和创业导师活动，推动资本与项目的对接；积极推动创业孵化品牌提升，嵌入式软件、新能源与节能孵化器成为宁波市首批两家专业孵化器；启动浙江省首个光伏实验室建设，甬港现代创业服务中心成为宁波市首家省级民营科技企业孵化器；成功举办第十届中国科技创业计划大赛、第三届中国电子服务大赛和第七届宁波市发明创新大赛，参赛项目、数量、档次均大幅度提升，创新创业氛围进一步活跃。

创新创业的核心力量在于人才。2011年，宁波高新区全力推进“人才特区”建设，成功申报国家级海外高层次人才创新创业基地；人才政策更加优化，人才住房保障工作取得突破，首批500名人才正式入住“人才公寓”；加快引才引智平台建设，积极引进海外留学人才、海外工程师、博士后研究人员等各类人才。

特别值得一提的是，宁波高新区的新兴产业园建设在过去一年中成效显著。其中，智慧城市软件研发推广产业基地前期工作扎实推进，被宁波市政府授予重大前期项目推进奖；宁波软件园二期正式开工，华为智慧健康研究院揭牌成立，宁波市首个云计算服务平台擎云云计算中心投入应用，首家金融后台服务外包企业宁波金融服务有限公司落户运营。IBM在我国大陆的第4个研发基地IBM中国宁波开发中心正式运营，总投资约30亿元的宁波国际智慧物流产业园开工建设。总部一期9个项目全面竣工，总部二期基本完成招商，总部基地被评为宁波市级首批优势总部基地。文化创意产业基地启动建设，意创国际等3个项目完成供地，民和・惠风和畅文化产业园顺利开工，核心区城市商务综合体已落实开发主体并完成供地。

2011年，宁波高新区加快科技金融的试点工作，投融资工作取得重要突破。其中，宁波高新区投资广场平台进一步完善，科技金融结合试点进一步加快，还成立该市首家科技银行，推出“科创金缘保”金融产品，积极开展小额贷款保证保险业务试点，有效缓解企业的融资难题。同时，宁波高新区还积极引导企业“走出去”，成功实现多个海外并购案，其中均胜收购德国普瑞汽车入选2011年中国民营企业并购十大案例。宁波高新区还积极寻求金融与海洋战略合作，推动总规模100亿元、首期投资30亿元的海洋产业基金落户。

除此之外，宁波高新区在新城建设方面也取得了显著的成绩，全面完成宁波市政府下达的“六个加快”、“中提升”、“断头路”、重点项目会战攻坚等任务。园区在过去的一年中加快路网建设，全年新建道路总长3.7千米，打通园区内全部“断头路”，一批新建道路和周边配套绿地项目也加快建设。同时，园区扎实推进保障房建设，大力完善公共配套设施，建设了一批民生工程项目，园区的人居环境得到极大改善。

展望2012 打造和谐发展科技新城

2012年，宁波高新区将在现有的基础上，进一步加快创新创业体系建设，不断强化科技引领和辐射作用，努力打造一座和谐发展的科技新城。

首先，作为科技引领与辐射的核心载体，宁波软件与服务外包产业园、宁波研发园、宁波科技创业中心等已经成为宁波高新区创新创业的重要品牌。在新的一年中，宁波高新区将继续加快宁波研发园三期、宁波软件园二期、企业加速器二期、专业孵化器等项目的建设和完善，同时进一步整合盘活园区内现有楼宇资源，为新引进企业提供充足发展空间。

其次，宁波高新区将进一步强调内生发展，加快创新创业机构和科技型创业企业的培育工作。将加强软件企业的培育，全年通过软件著作权认定50项以上，通过软件与服务外包企业认定20家以上；推动东海蓝帆、金唐软件等企业做大做强，做好园区内资源和政策整合，扩大产业集群效应，争取推动宁波软件园成功申报国家火炬计划软件产业基地；大力引进培育“小巨人”企业，深入推进“双十计划”，加快引进培育战略性新兴产业领域的成长型企业，创业企业年销售收入突破45亿元，企业毕业率达20%。

在强调内生发展的基础上，宁波高新区将不断深化招商引资工作，加快创新创业资源的集聚，千方百计引进一批在国内外具有一定影响力和号召力的知名企业和机构，特别是加强与国内外知名研发创新机构的合作共建，深入推进宁波研发园“两基地一中心”和国家科技服务体系试点单位建设，引进研发及科技服务机构30家以上，其中累计组建10家以上由知名科研院校、企业设立的技术研究院；以国际IT企业500强、国内IT企业100强和行业网站总部企业为重点，新引进软件与服务外包企业50家以上，其中具有行业品牌影响力的企业3家以上，注册资本1000万元以上的企业6家以上。

第三，宁波高新区将进一步发挥科技创新创业的辐射带动作用，深化“创新港”、“投资广场”、“创业在宁波”等品牌的内涵。具体来说，宁波高新区将继续探索“科技社区”管理服务模式，建立科技成果、展示和交易平台；进一步树立“创业在宁波”品牌，牢固树立大孵化理念，拓展孵化发展空间，切实做专、做强、做大孵化器，全面推进孵化器转型升级，加快各类孵化器建设。

第四，宁波高新区还将继续加强体系建设，深化创新和创业服务体系建设；创新服务模式，深化融资服务，建立创业导师助理制度，推行项目经理制，探索创业金融综合服务平台建设，为企业提供专业化、个性化服务；继续高标准办好中国科技创业大赛、创新发明大赛、创意设计大赛等“三创大赛”，强化项目与资本的对接，吸引一批有国际水准的优秀人才和优质项目落户。

智慧硅谷：新兴产业推动转型升级

2012年，宁波高新区将继续加快引进和培育以智慧产业为代表的一批新兴产业集群，希望以新兴产业为龙头推动区域经济的转型升级，全面打造一个长江三角洲南翼的“智慧硅谷”。

今年，宁波高新区将按照宁波市智慧城市“两大区域、两大系统”的试点要求，加快推进智慧城市两大产业基地建设。一是加快宁波国际智慧物流产业园建设，完善产业园功能布局，定制特色楼宇，确保年内进入主体施工；推动IBM在产业园设立物流行业解决方案中心，提供物流行业整体解决方案服务；发挥IBM的品牌效应，引进10家以上核心伙伴企业、知名软件与服务外包企业，10家以上大型物流及配套企业，推动智慧物流产业快速集聚和发展。二是加快智慧城市软件研发推广产业基地建设，加大基地招商力度，明确基地开发模式，加强规划设计，确保2-3个项目完成土地摘牌及开工前准备；推动华为智慧健康、塔塔智慧教育、中智科技、远望谷智慧文化、曙光云计算中心等重点项目入驻；研究“智慧大厦”建设方案并推动招商，引进10家以上有重大支撑力的大项目落户，把基地打造为能够展示宁波智慧城市建设水平的核心区域。

首先，宁波高新区将继续加快发展文化创意产业，加快民和文化创意产业园建设，开工建设意创国际等一批重点项目，再集聚10家以上网络游戏、出版发行、动漫影视制作等文化创意企业，打造宁波文化创意产业新高地。同时，宁波高新区将加快发展检测认证产业，特别是加快检测认证产业园项目的建设，再引进检测认证及中介服务机构5家以上，新建实验室10个以上，打造服务宁波市、辐射浙江省的检测认证产业高地。

其次，宁波高新区将加快发展总部经济，基本完成总部一期楼宇招商，力争产值突破30亿元；总部二期6个已供地项目全面开工建设，剩余地块年内完成招商并开工；加快总部三期招商，重点引进央企区域总部、股权投资类项目，鼓励企业组建运营中心、投资中心和结算中心，全面提高总部的投入产出比。

第三，宁波高新区将加快打造区域性商业中心。加快推进核心区城市商务综合体建设，引进一批购物、休闲、餐饮、娱乐等核心品牌项目，完善街道商业配套，打造独具特色的区域性商业中心。同时，鼓励企业开展电子商务应用，大力发展第三方支付平台，推动企业创新商业模式。

与此同时，宁波高新区还将继续发掘现有主导产业内涵，加快高新技术制造业基地建设，进一步强化产业支撑功能，加快发展战略性新兴产业，有效发挥高新技术产业的示范作用。大力发展先进制造业，围绕“3+3”产业发展方向，大力引进新能源、半导体与光电、新材料等高科技制造业项目，引进1-2家投资1亿美元或10亿元人民币的行业龙头企业，推动一批在谈重点项目落户；着力抓好大项目建设，加快推进奥克斯智能控制产业园建设，全面启动均胜普瑞汽车电子产业园项目建设；着力抓好骨干企业培育，重点扶持日地太阳能、中银双鹿电池、均胜汽车电子、赛尔富电子、激智科技等重点骨干企业发展，进一步提高三大主导产业占工业总产值比重，提升产业集群发展水平。

第8篇：商业综合体优秀案例范文

一、民族旅游文化校本课程案例资源开发的内涵

旅游文化在高校旅游管理课程方案中涉及较多，开发专门的民族地区旅游文化校本课程案例资源，对于不断丰富案例教学有着重要意义。21世纪以来，旅游产业与时俱进，成为各级政府、高等院校、科研院所、企业等普遍关注的时代热点。当然，旅游文化是在特定的时空产生和区域发展起来的，具有浓重的乡土与时代气息。目前，旅游管理课程体系中体现不够准确与系统，如何将民族文化旅游特色融入课程建设与开发中，使其由抽象走向具体，使旅游文化案例资源能够成为独立的创新课程是旅游学科与专任教师的神圣使命。民族旅游文化案例资源形态多样，既有物质文化形态，以黔东南为例，如：具有民族特色的民居民宅（木屋、竹楼）、具有地域文化特点的建筑（风雨桥、鼓楼）、具有独特内涵的饮食（酸汤、泡汤）等；还有精神文化形态，比如：各种民间故事传说（洪水滔天、蝴蝶妈妈）、楹联碑刻（城步苗文）、各样歌曲等（侗族大歌）。总而言之，这样一个丰富多彩的资源综合体，将其引进校本课程案例的建设与开发，既可以充分发挥凯里学院旅游管理校本课程的自主性与自由性，又可以辐射黔东南旅游文化与休闲产业。民族旅游文化校本课程案例资源，应与时俱进，强调内容的趣味性、地域性、民族性及社会性。让学生在自主、合作与探究学习中，开启多角度思维，将理论与实践相结合，不断提升综合旅游素养。

二、民族旅游文化校本课程案例资源建设的形式

（一）内容选择

地理风情、文化神韵、民俗特色、旅游商品等，对学生来说，比较新鲜的资源都可以纳入案例资源。

（二）课程式样

课程形式应灵活多样，更多地为实操创造平台，进行形式多样的新课改教学尝试。建议搭建“一对多”或者“分组学习”的合作平台。

（三）建设方式

民族旅游文化博大精深，除了教师进行课程案例资源建设外，学生也可以通过大学图书馆、微信公众号、旅游APP等各种搜索工具掌握大量的旅游文化信息，并尽可能多的进行田野调查获取立体资源，让案例资源数据库更加丰富。

三、民族地区旅游文化校本课程案例资源开发

旅游文化校本课程的案例学习资源和实践平台在全域旅游时代比比皆是，笔者在实践的基础上，总结出旅游文化校本课程案例资源建设与开发之方法。

（一）开发符合学校特点的课程

在民族地区旅游校本课程开发中，实践性内容要注意策略，因为这类课程既是课程改革所倡导的趋向，也是深受学生欢迎的。为此，旅游专业教师应该责无旁贷，积极改革。例如，在我校这类课程开发中一要充分体现凯里学院民族特色，将凯里学院转型办学理念渗透进课程；二要充分利用学校资源条件，就可以开设《校园人工湖民族旅游环境特质考察》、《校园商业街布局合理》等走出校园的课程。当然，更重要的是这样的课程能培养学生操作、设计、创新能力和在完成任务中分组协力共同克服困难、解决问题的心智。

（二）以学生为主体，基于案例分析开发民族旅游文化资源

随着网络、交通等通讯工具的迅猛发展，来自本土的民族旅游文化资源内容是多元的，例如专题考察、休闲旅游、课堂观摩等等，都丰富主体获取客体资源的广度和深度。在案例资源讨论过程中，专任教师就资源数量与质量进行评价，并通过师生互动共同解决问题。同时，在案例分析中，专家既可以避免只讲广度、难挖深度的误区，又可以以实战带理论、以实例印证道理。

（三）关注已有民族旅游文化材料，充分挖掘旅游专业所需的案例资源

校本教材开发应该给予适当的关注，用好、用活民族地区旅游文化资源，不失为教学开发与利用案例资源的便利、有效途径，让民族地区旅游文化资源校本课程的建设与开发更好的为大学生创业创新服务，在一定程度上有利于学生实现各学科间的综合，对于发展他们的综合能力意义重大。1.深入分析已有民族旅游文化案例主要从内容与呈现方式上研究，但在民族旅游文化校本课程的建设与开发中，不可过分地依赖校本教材，校本课程教材需要与时俱进，在具体的课程实施中努力开拓出新意。2.重视民族地区旅游文化资源应用的范例为了认知贯彻落实旅游文化校本课程的实施，弥补实际操作中的一些难以预料的问题，在平时课堂教学与实践中应注意吸收现成的相关范例，并在此基础上自己开发有价值的创新范例。

（四）注重教学，精心挖掘新的有价值的立体民族旅游文化资源

目前，民族旅游文化发展变化形式多样，旅游文化资源的更新也与时俱进，所以旅游管理教学必须随时关注民族旅游文化资源的发展动态，以此充分引领和谐旅游文化素养，发现课程内容的新理念和亮点，采取灵活多样的教学形式，从对校本课程进行最大限度的开发来体现民族旅游的地域特色，在教学过程中以创新求发展，使教学和实践紧密结合，为当地民族旅游和经济发展培养合格的人才。

（五）注重民族文化，从交流性文化中获取案例资源

文化是人类传达与交流信息的体系，民族交流性文化几乎可以等同于民族文化的全部。民族服饰、建筑、古籍以及文物，语言、旅游商品、民族文学、侗族大歌、苗族舞蹈、民族医药等。这些文化资源都可以作为交流性文化的内容在民族内部个体之间、群体之间、个体与群体之间以及上下代人之间进行交流与传递。旅游管理校本课程案例可开发具有本地区本民族特色的交流性文化课程，如丰富的苗侗地区历史、建筑、服饰、体育、工艺、歌舞等，鼓励大学生在学习和了解当地文化旅游资源中，形成热爱本区域自然和人文环境的观念。

四、结语

第9篇：商业综合体优秀案例范文

房地产信托基金的英文名称是RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs,这是以美国为代表的大多数国家的名

词,英国将房地产信托基金称之为PropertyInvestmentFund,简称PIF。中国还没有关于房地产信托基金的统一定义,结合REITs的原理,国内相关领域的专家刘李胜在《REITs运作与管理》一书中给出了如下定义:REITs是通过发行基金券(如收益凭证、基金单位、基金股份等)将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产,交由专门的投资管理机构加以管理,获得收益由基金券持有人按出资比例分享,并共担风险的一种金融投资工具。它是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金,投资范围限于房地产领域,是集众多的分散资金于一身,同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制[1]。简单说来,RREITs是房地产行业的产业投资基金。

从投资对象角度看,REITs一般投资于产生稳定收益的房地产物业,主要业态是商业地产,包括写字楼、商业中心、酒店、工业厂房、度假公寓、医院等。美国有少量的REITs也投资房地产抵押贷款或者房地产贷款支持证券,具有较高的风险,但总体而言,REITs投资对象均为低风险资产。

从投资来源角度看,REITs是一个募集大众投资成立的投资基金,其中拥有广大中小投资者,是资金来源更广泛,这是相对于少数人才能投资大型商业地产项目而言,是一个巨大的金融创新产品。

从基金运作角度看,REITs是在信托法律关系基础上发展起来的,这种信托关系将产权与管理经营权分开,保证了独立性,同时,REITs在符合规范的情况下可以选择上市交易,也可以选择不上市的运作方式。

从收益角度看,REITs要求每年90%的分红比例回馈投资者,REITs这种特殊信托关系使得REITs不具有自我积累和自我发展的能力,不具有缴纳公司税的标准,从而巧妙地规避了公司税,而且在美国,REITs投资的对象均为免税物业,所以REITs享有很大税收优惠。根据美国REITs协会(NationalAssociationofRealEstateInvestmentTrusts,NAREIT)的数据,自1971年以来,REIT指数从100点,上涨到2007年底的3394.71点,年复合收益率达到了10.29%,这一收益率超过了同期标普500指数7.65%的年化收益率(从103.94点上涨到1468.36点,经股息收益调整后)。从REITs的回报率构成来看,其股息率一直保持在较高水平,平均在8%左右[2]。因此,REITs是一种具有吸引力的稳定收益型的股权类投资产品。

REITs在海外已经发展非常成熟,美国是世界REITs的主体市场,欧洲、日本、新加坡、中国香港和台湾等地也有发展不同规模和形式的REITs产品。现在中国内地关于REITs的推出方案正在研究完善阶段,多个REITs正在筹备过程中,正式推出只是时间问题。

二、旅游商业地产的特性

商业地产并没有规范的定义,但是各界对商业地产的具体指向和内涵有着普遍一致性,商业地产一般相对于住宅地产而言,最明显的区别是物业用途,主要用于非日常居住的经营性质的物业形态一般被称为商业地产,具体表现为商业零售中心、大型购物中心、商业街区、专业市场、酒店、度假公寓、写字楼、工业厂房、医院等形态。而住宅地产主要是满足日常居住的普通住宅、别墅等物业。而旅游商业地产是指主要用于旅游产业的商业地产,主要包括度假酒店、度假公寓、度假医院、旅游购物街、旅游企业办公楼、旅游纪念品生产园区等。

商业地产一般要求较大的投资额,要求更专业的开发水平与经营管理水平,所以一般是有实力的成熟开发商和金融财团才会涉足的领域。旅游商业地产有着一般商业地产的共性,但是在部分方面体现得更加突出,主要体现在风险更高,难度更大,对投资强度以及投资回报周期对要求更高等三方面。

旅游商业地产的高风险。由于旅游商业地产一般产生于旅游集散地和旅游目的地,部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市,即使在重要的城市里,也大多在城市郊区,而不在市中心黄金位置,由于商业地产的成败与选址关系密切,所以旅游商业地产在选址上的特性就造成了旅游商业的风险性大大增加。与此同时,旅游商业地产受到直接旅游行业的影响,而旅游行业是一个非常脆弱的行业,景区生命周期随着人们消费偏好的变化具有较大的不确定性,政治、经济、社会等突发事件和自然气候变化等多方面的影响因素都会作用到旅游业,使得旅游行业随时有可能面对不确定性的低潮,形成经营周期内的风险。而这些风险在一般商业地产项目上概率相对较低。

旅游商业地产的高难度。旅游商业地产的高难度直接来源于高风险,旅游商业地产项目规划设计与日常经营都难以战胜自然因素形成的淡旺季,难以战胜突发事件所带来的不利影响。此外,经营者需要深刻理解旅游者的消费需求与一般消费者的差异,需要处理好各种文化冲突所带来的问题,需要更多的措施来打造吸引力,需要更多技巧来培养忠诚顾客,以上因素都构成了旅游商业地产比一般商业地产更高难度。

旅游商业地产需要一定的投资强度,和一个相对较长的投资回报周期。如果低于一个合理的强度,旅游地产的失败概率极大,反而是等于或者高于这个合理强度之后,成功的概率大大增加。这是因为旅游商业地产的成功形成需要营造足够强烈的吸引力,舒适的消费空间,合理的商业业态。而这些事情都是需要时间来培育和调整的,这也决定了旅游商业地产需要一个旅游相对较长的投资回报期。

目前,中国的旅游商业地产项目整体开发水平较低,发展阶段初级,粗制滥造的粗放型模式还很普遍,少量较成功的项目基本都依托于城市人群消费,更像是一般商业地产项目,而远离城市的旅游商业地产项目成功案例较少。与此同时,我国旅游业发展正处于快速增长期,对旅游商业地产项目的需求是巨大的,中国绝大多数旅游目的地,都需要建设大量包括酒店、公寓、旅游购物中心等项目。

三、REITs对中国旅游商业地产行业的影响

首先,REITs为中国旅游商业地产的投资者提供了一个绝佳的退出机制。成熟的旅游商业地产项目能够提供稳定的现金流,由于面对旅游者提供服务,所以具有较高的定价能力,同时,此类项目的土地成本较低,一般能得到政府的大力支持,也是配合开发高端住宅类产品的前期介入模式。虽然旅游商业地产项目属于高质量的资产,但是由于其需要占用大量资金,投资回报周期漫长,资本周转率很低,更重要的是投资者除了销售物业,持有出租和抵押贷款这三种主要的资金回笼方式之外,没有更好的投资退出机制,所以旅游商业地产的投资吸引力缺乏竞争力。REITs为有稳定收益的优质旅游商业地产项目提供了一个绝佳的投资退出机制,将优质的成熟项目资产打包到REITs资产中,投资者的投资回报周期大大缩短,可以迅速回笼投资。这种加快回笼投资的退出机制,有利于回笼资金进入新的项目投资开发,从而加快旅游商业地产行业的发展。更具体来讲,这种退出机制和退出机制带来的溢价收益,还能激励投资者更加从容,更加有信心投入,根据市场的需求,高起点和高水平地开发旅游商业地产项目。

其次,REITs可以为拓宽中国旅游商业地产项目的融资渠道。中国的发展阶段早已经不再是一个资金极度缺乏的时代,相反,中国市场的资本雄厚,特别是民间涌动着大量热钱,缺乏合适的投资渠道。同时,大量海外资金也瞄准了中国的旅游商业地产项目,希望能把资金沉淀到中国优质的旅游商业地产项目上。在这种背景下,旅游商业地产项目除了传统的融资渠道之外,还能从REITs融到金融机构、广大中小投资者、海外基金等多方面的资金。所以REITs推出之后,不仅有利于房地产的发展,例如旅游商业地产将有机会大力发展,还能起到稳定中国的金融市场的作用,不仅是为市场提供了一个稳定收益的低风险产品,还分散了银行的贷款风险。有学者指出,我国适时推出REITs,可以更好地满足居民的房地产投资需求,分流资金,缓解流动性过剩与房地产投资过热[3]。

第三,REITs将为中国旅游商业地产带来更专业和更先进的管理。REITs的国际操作经验是委托独立的专业经营管理机构来负责项目的日常经营管理,这首先是制度需要,同时也因为REITs所持物业的经营管理要求比较高。独立的专业机构贴近市场,积累了丰富的管理经验,是REITs取得稳定收益的重要因素。反观中国旅游商业地产的粗放型发展模式,无论是服务态度和专业技能都有巨大的提升空间,亟待有标杆性的项目来带领整个行业素质的提升。REITs推出之后,旅游商业地产将在业态上更加丰富,酒店、旅游商业街、度假公寓、养老公寓、保健医院、大型综合购物中心等新兴业态将大力发展,这需要更专业的机构来进行策划、规划、招商、销售等经营管理工作。可以预见,REITs将带领中国旅游商业地产从粗放型的管理阶段过渡到专业化的精细管理阶段。