公租房管理办法精选(九篇)
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第1篇：公租房管理办法范文
第一条 为完善我市保障性租赁住房体系，健全公共租赁住房制度，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》、住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
第三条 本办法适用于本市五城区范围内公共租赁住房的建设、分配、使用和管理。
第四条 发展公共租赁住房应当遵循“政府组织、社会参与、统筹规划、合理布局、公开公平、严格监督”的原则。
第五条 市住房保障和房产管理局(以下简称“市住房保障主管部门”)负责本市公共租赁住房的监督和管理工作。市民政主管部门负责对保障对象家庭收入、财产认定工作的监督和指导。
各区住房保障、民政部门和各街道办事处(乡、镇政府)负责本辖区公共租赁住房承租资格审核及其监督管理工作。
市国有房产管理中心(以下简称“市国有房产管理部门”)负责公共租赁住房房源筹集、配租以及使用管理等日常运营管理工作。
市直有关部门按照各自职责，共同做好公共租赁住房的相关工作。
第六条 市住房保障主管部门会同市民政主管部门根据城市经济社会发展水平、居民收入和住房状况，合理确定、适时调整保障对象家庭年收入、财产和人均住房建筑面积的具体标准，报市政府审定后公布。
第二章 规划建设
第七条 公共租赁住房的发展规划和年度计划由市住房保障主管部门会同市发展改革、城乡规划、国土资源及国有房产管理等部门编制，报市政府批准后实施。市城乡规划管理部门应按照统一规划、合理布局、综合配套、方便生活的原则，并根据城市总体规划和城市近期建设规划确定公共租赁住房近期建设用地和年度建设用地。
第八条 公共租赁住房的建设用地纳入年度建设用地供应计划，在申报年度用地指标和用地审批时单独列出，优先保障。
第九条 公共租赁住房房源可以通过新建、改建、收购或在市场上长期租赁及调剂其他保障性住房等方式筹集。
经营性房地产项目配建公共租赁住房的，应当在土地使用权出让合同中约定公共租赁住房的配建规模、套型结构、竣工交付时间、收购方式和价格等事项。
第十条 公共租赁住房建设用地按照下列方式供应：
(一)政府投资集中建设的公共租赁住房建设用地，实行划拨供地;
(二)采取其他方式投资的集中建设的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用;
(三)经营性房地产项目配建的公共租赁住房用地性质按所在宗地主要用途的供地方式确定。
第十一条 公共租赁住房套型建筑面积一般分为45平方米、55平方米和65平方米三种。
公共租赁住房建设和装修应符合《福建省公共租赁住房建设导则(试行)》等规范规定。
第十二条 公共租赁住房的资金管理以及建设、运营涉及的税费等按国家和省有关政策执行。
第三章 租赁条件和程序
第十三条 申请公共租赁住房以家庭为单位(家庭成员包括申请人本人、配偶及未成年子女，下同)，每个家庭确定一名年满18周岁，在本市五城区有稳定工作和收入来源，具备完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，家庭其他成员的收入、财产和住房建筑面积应当与申请人合并计算。
一个家庭只限申请承租一套公共租赁住房。
第十四条 本办法所称的家庭收入是指申请之日前连续12个月家庭成员的全部收入总和;家庭财产指的是家庭成员拥有的全部财产，主要包括存款、机动车辆、有价证券、生产经营性单位股权及其他各类非住宅等财产。
本办法所称的人均住房建筑面积，以申请家庭成员拥有的私有住房的合计建筑面积除以申请家庭成员人数计算确定。
第十五条 公共租赁住房保障对象为：?
(一)同时符合以下条件的中等偏下收入住房困难家庭：?
1.申请人具有本市五城区居民户籍(农村村民和农村集体经济组织成员除外)且申请之日落户时间已满3年;
2.申请人在本市五城区工作、生活;
3.申请家庭在本市五城区年收入、财产、人均住房建筑面积符合市政府确定的准入标准。
(二)同时符合以下条件的外来务工人员：
1.申请人不具有本市五城区居民户籍或者属于本市五城区农村村民、农村集体经济组织成员;
2.申请人在本市五城区务工且在本市五城区累计缴交养老等社会保险满6年，或属于与企业签订5年以上劳动合同且在本市五城区累计缴交养老等社会保险满1年的普通全日制高校毕业生;
3.申请家庭在本市五城区年收入、财产符合市政府确定的准入标准;
4.家庭成员在本市五城区无自有住房、未租住公有住房。
(三)同时符合以下条件的机关事业单位工作人员：
1.申请人属于在本市五城区范围内的省、市、区属机关事业单位新录(聘)用且已转正定级的在编工作人员;
2.申请家庭在本市五城区年收入、财产符合市政府确定的准入标准;
3.家庭成员在本市五城区无自有住房、未租住公有住房。
第十六条 本市五城区范围内部队现役专业士官，在本市登记注册的高新技术企业所引进且经人事部门认定的紧缺急需人才，具有硕士学位以上(含硕士)或中级职称以上(含中级)的技术人员，以及环卫、公交等行业的住房困难家庭，由政府提供一定数量的公共租赁住房予以定向保障。具体的准入条件、审核和分配规程另行制订。
第十七条 有下列情形之一的，不得申请公共租赁住房保障：
(一)申请之日前5年内家庭成员有房产交易行为(含买卖、赠与、离婚析产等)的，交易时间以房产登记机构交易登记时间为准;
(二)申请家庭成员已享受过经济适用住房、限价房、集资房、解困房、房改房等政策性实物住房保障的;
(三)申请人与配偶已离异，但离异时间不足2年的。
第十八条 申请公共租赁住房应当如实填报《公共租赁住房申请表》，并按照下列规定提交申请材料。
(一)城市中等偏下收入住房困难家庭：
1.申请家庭成员的身份证、户口簿，离异或丧偶的还应提供相应证件或证明材料;
2.工作单位提供的受理申请当日前连续12个月的收入证明和有权单位出具的未享受政策性实物住房保障情况证明;
3.申请家庭现住房证明材料;
4.其他需要证明符合申请条件的材料。
(二)外来务工人员：
1.申请家庭成员的身份证、户口簿，离异或丧偶的还应提供相应证件或证明材料;
2.工作单位提供的受理申请当月前连续12个月的收入证明和劳动合同以及有权单位出具的未享受政策性实物住房保障情况证明;
3.申请家庭现住房证明材料;
4.社会保险缴交凭证等证明材料;
5.属于普通全日制高校毕业生的须提供毕业证书;
6.其他证明材料。
(三)机关事业单位工作人员应当提交的材料：
1.申请家庭成员的身份证、户口簿，离异或丧偶的还应提供相应证件或证明材料;
2.工作单位提供的受理申请当日前连续12个月的收入证明和有权单位出具的未享受政策性实物住房保障情况证明;
3.申请家庭现住房证明材料;
4.公务员主管部门出具的机关事业单位正式在编人员和转正定级的证明材料;
5.其他证明材料。
申请人提交的身份证、户口簿等证照材料还须附复印件，原件受理核对后退还。
第十九条 申请公共租赁住房应当在居住所在地的街道办事处(乡、镇政府)提出申请，填写申请表、诚信承诺书以及家庭收入、财产和住房查询授权书，并提交相关材料。申请人所在的工作单位可以组织本单位职工统一进行申请。
街道办事处(乡、镇政府)受理申请后，应当在10个工作日内完成调查和初审工作。经初审合格的，在申请人居住地社区公示7日。公示期满无异议或异议不成立的，由街道办事处(乡、镇政府)提出初审意见后报区住房保障部门复查。
第二十条 区住房保障部门应自收到申请材料之日起5个工作日内转请有关部门和单位核查申请家庭的住房和公积金缴存信息，核查工作于15个工作日内完成。符合条件的，将申请材料连同核查的信息一并转请区民政部门进行家庭收入、财产认定。
区民政部门应当自收到申请材料之日起5个工作日内提请有关部门对申请家庭收入、财产进行核查，核查工作原则上在10个工作日内完成;区民政部门根据核查信息，对申请家庭收入、财产进行认定，提出是否符合准入条件的书面意见，并反馈区住房保障部门。
区住房保障部门根据区民政部门的认定结果和核查信息，在15个工作日内对申请家庭是否符合保障准入条件提出复查意见。符合准入条件的，确定配租标准并上报市住房保障主管部门;不符合准入条件的，应当书面通知申请人并说明理由。
第二十一条 市住房保障主管部门要定期会同有关部门召开联席会议，对各区上报的申请家庭资格复审汇总情况进行复核，经联席会议复核认定符合条件的，在“中国·福州”门户网上公示，公示期15日，有异议的单位或个人，应当书面向区住房保障部门提出，区住房保障部门应当在接到异议后根据所反映的住房问题进行复查，并将反映的家庭财产、收入问题转区民政局复查，核实结果上报市住房保障主管部门。经公示无异议或复查后异议不成立的申请人，市住房保障主管部门予以登记，纳入轮候配租范围，在“中国·福州”门户网予以公布。
第四章 配租管理
第二十二条 市国有房产管理部门应当建立完整统一的公共租赁住房建设和住房筹集，以及承租人轮候、配租和使用等运营管理信息系统。
第二十三条 经核准获得承租资格的承租人，由市住房保障主管部门转至市国有房产管理部门进行轮候配租。市国有房产管理部门应当根据房源数量、轮候配租户数、承租资格核准时间制定公共租赁住房配租选房方案并统一组织选房，选房方案向社会公布。
承租人包括公共租赁住房的申请人及其家庭成员。
第二十四条 承租人按照公共租赁住房选房方案选定承租房号后，领取《公共租赁住房配租确认书》，并在市国有房产管理部门发出入住通知之日起30日内，与市国有房产管理部门签订《福州市五城区公共租赁住房租赁合同》。
市国有房产管理部门应当在租赁合同签订后20个工作日内汇总选房配租结果，报市住房保障主管部门备案。
第二十五条 承租人未按时前往选房或选房后未按时签订租赁合同的，视为自动放弃承租资格，其配租资格取消，并自选房之日起2年内不得再申请公共租赁住房。
第二十六条 公共租赁住房的配租标准按照申请家庭人口确定为：一人户配租45平方米户(套)型，二人户配租55平方米户(套)型，三人以上(含三人)配租65平方米户(套)型。
第五章 租赁管理
第二十七条 《福州市五城区公共租赁住房租赁合同》为格式合同，合同有效期一般为3年。在合同有效期限内，承租人可以提前终止租赁合同。
第二十八条 承租人应当爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。因使用不当、擅自装修造成房屋或附属设施损坏的，应当负责修
复或赔偿并按合同约定支付违约金。
第二十九条 公共租赁住房租金实行政府定价，租金水平以保证正常运营和维修管理为原则，并实行动态调整，具体标准由市价格主管部门会同市住房保障、财政、国有房产管理、房产登记等部门核定后，报市政府批准执行。
国家、省级相关部门对公共租赁住房租金标准及定价原则有新规定的，按新规定执行。
在市本级建立住房公积金账户的承租人，可以向市住房公积金管理中心申请支取住房公积金用于支付租金。
第三十条 集中建设的公共租赁住房小区，市国有房产管理部门应当聘请有资质的物业服务企业进行物业服务，物业服务费不得超出政府公布的普通住宅小区物业服务指导性收费标准。
物业服务企业应当按照本办法、物业服务委托合同和其他公共租赁住房管理的相关规定履行对承租人合法使用房屋及其他行为规范的指导、劝告义务，并定期向市国有房产管理部门报告。
第三十一条 公共租赁住房公共部分的修缮维护、设备维修更新、改造和相关管理费用，以及房屋空置期间产生的物业服务等费用由市国有房产管理部门承担，列入当年财政预算。
第三十二条 承租人租赁期满或解除租赁关系的，应当退出公共租赁住房。
租赁期满需要续租的，应当在合同期满3个月前按本办法规定重新申请。经审核符合条件的，重新签订租赁合同，租金按重新签约时政府公布的租金标准执行，承租人最多只能续签一次租赁合同。
第三十三条 租赁期间因原承租人去世、离异、服刑等原因需要对承租人进行变更的，由承租家庭确定一名具备完全民事行为能力的家庭成员(须为申请家庭成员之一)向市国有房产管理部门申请变更。
第三十四条 承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：
(一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;
(二)改变所承租公共租赁住房用途的;
(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的;
(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;
(五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的;
(六)累计6个月以上拖欠租金的。
市国有房产管理部门应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，发现有违反租赁合同约定的行为，应当及时依法处理或者向有关部门报告。
第三十五条 承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：
(一)提出续租申请但经审核不符合续租条件的;
(二)租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的;
(三)申请其他保障性住房保障资格的。
承租人有前款规定情形之一的，市国有房产管理部门应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。
搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金;承租人有其他住房的，可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。
第三十六条 列入公共租赁住房保障的家庭应当从资格登记的次年起每年年末前向居住地街道办事处(镇政府)如实申报家庭收入、财产、人口及住房变动情况。街道办事处(镇政府)要建立申报档案。对申报情况不再符合保障标准的家庭，各街道办事处(镇政府)、各区住房保障部门和区民政部门按照本办法第十九条、第二十条的程序进行审查后，由区住房保障部门汇总上报市国有房产管理部门。
市国有房产管理部门对各区住房保障部门汇总上报的相关情况进行调查核实，对不再符合相应保障条件或因家庭人口结构发生变化需要对保障标准作出调整的，市国有房产管理部门应将核查结果及处理建议报市住房保障主管部门，由市住房保障主管部门会同有关部门召开联席会议进行认定。经联席会议认定不再符合保障条件的家庭，由市住房保障主管部门取消保障资格，并由市国有房产管理部门与其解除租赁合同;经联席会议认定需要调整保障标准的，由市国有房产管理部门予以调整。
第三十七条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。
第六章 法律责任
第三十八条 申请人以申报不实、提供虚假材料等手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由市住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案;登记为轮候对象的，取消其登记;已承租公共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金，逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。
第三十九条 为申请人出具不实证明材料的，由有关部门对直接出具不实证明材料的单位负责人及直接责任人依法依纪追究责任。
第四十条 房地产中介机构为公共租赁住房承租人接受委托转让、出租或者转租的，由相关部门对房地产中介机构依法处理。
第四十一条 政府相关部门的工作人员在公共租赁住房规划、计划、建设、分配、使用和管理过程中玩忽职守的，要依法依纪追究责任。
第七章 附则
第四十二条 公共租赁住房应当按照规定办理产权的总登记，不得办理分户登记，也不能改变房屋用途和上市交易。任何单位不得以出租、出售等名义变相进行实物分房。
第四十三条 在外来务工人员集中的开发区和工业园区，应当按照集约用地原则，统筹安排公共租赁住房等保障性住房建设用地。
第四十四条 鼓励民营企业、民间资本参与公共租赁住房建设，凡列为保障性安居工程建设计划的项目，应享受与政府投资的保障性安居工程项目同等的政策，可以按规定标准享受中央与省级保障性安居工程建设补助资金，并享受国家针对保障性安居工程建设项目明确的各项优惠政策。
公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营。
第四十五条 由工业园区实施管理，向园区企业职工出租的集中建设集体宿舍、公寓等住房，以及民营企业和其他投资机构建设管理的公共租赁住房管理办法另行制定。
第2篇：公租房管理办法范文
关键词 安全生产 事故预想
中图分类号：F273.1 文献标识码：A
我国安全生产管理工作的方针是“安全第一，预防为主”。如何实现事故预防，中国石化胜利油田现河采油厂作出了回答：“七想七不干――会想才会干”！
2011年中国石化集团在全体员工中提出了“七想七不干”要求，开展了“我要安全”、“我能安全”、“我会安全”等系列年度主题活动。使全体员工逐步养成“想安全禁令，不遵守不干；想安全风险，不清楚不干；想安全措施，不完善不干；想安全环境，不合格不干；向安全技能，不具备不干；想安全用品，不配齐不干；想安全确认，不落实不干”的良好思想行为模式，实现了施工作业全面预想在前，制度规程措施全面落实为先，最大限度地避免了安全风险，提高了安全生产绩效。
中国石化胜利油田现河采油厂将“七想七不干”要求上升到理论高度，并与基层生产实际紧密结合，制定了110项杜绝类问题监督检查考核办法，把“七想七不干”要求写进每个人的安全职责中，在岗位交接班记录中设立了“危险源及环境因素识别和控制”栏目，在班组“一会三查”制中检查落实岗位、施工风险防控，并将检查结果列入经济责任制考核。五年来采油厂的重伤以上事故及多人中毒事故为零，轻伤事故逐年减少。
1“七想七不干”的指导理论为“多米诺骨牌定律”
“多米诺骨牌定律”的大意是：用多个骨牌竖立排列，其距离小于骨牌竖立的长度，当把第一个骨牌推倒时，在第一个骨牌的作用下，其后的骨牌相互作用，顺序而倒，直至最后一个。我们把最后一个“骨牌”作为事故对待，那么每一个“骨牌”就是一个造成事故的环节。通过“事故预想”把造成事故环节的任意一个“骨牌”掐掉，那么，顺序而倒的“骨牌”就不会到最后一个，也就降低了事故的可能。如果把每一个造成事故环节的“骨牌”都掐掉，也就无“事故”可言了。
2“七想七不干”来源于“风险分析”
采油厂要求每个班组根据自己的工作性质，对本单位以外的事故进行分析，采取预防本单位再次发生类似事故的措施。对“风险分析”要求了解：（1）事故背景及结果；（2）事故经过；（3）事故原因（人、机、料、法、环、管理、防护七个方面）；（4）事故责任；（5）纠正、预防措施等方面。按照采油厂要求做到了“风险分析”，就如何预防事故的发生还是不能切合实际，为此热电车间化水大班将尚未发生的事故变为已经发生的事故，产生了“事故预想”。
3“七想七不干――会想才会干”的具体程序
班组接受具体工作任务后，根据具体情况，班组成员一起讨论，在所了解的本项工作任务中，历史上有无发生过人身伤害事故，如果已有过人身伤害事故，则对类似事故进行“风险分析”，如果查不到类似事故，就根据每个人的工作经验，提出自己认为可能发生的人身伤害事故，把预想的事故归纳起来，就像血淋淋现实摆在面前一样，从七个方面查找造成事故的原因，并追查造成事故的直接责任和间接责任，按照以上几个方面，大家共同提出纠正、预防的措施，对存在的隐患制定事故预案。把该办理的安全生产管理票、证、单落实到人，制订的安全措施、应急处置措施做到人尽皆知，并将分析结果填写到岗位交接班记录及班组“一会三查”记录中，实现了安全经验共享和积累。
4“七想七不干――会想才会干”的效果
通过发现、总结、推广“事故预想”应用的5年来，企业的安全生产管理受益匪浅：（1）全厂各班组都在努力创造安全生产各自的特色，把安全生产与每个人的切身利益联系起来，进一步发挥了班组第三级安全管理的作用；（2）各大队和管理区的安全生产管理有的放矢地落实到每个班组，实现了“班组保三级、三级保采油厂、确保采油厂方针、目标的实现”；（3）采油厂连续5年来的重伤以上事故及多人中毒事故为零。
5“七想七不干――会想才会干”的前景
实践证明，“事故预想”使职工达到了自我教育的目的，班组发挥了自我管理的能力，三级尽到了领导的责任，采油厂实现了安全、生产的“双效益”。因此，在企业各班组实行“事故预想”的做法具有广阔的前景，并将随着企业的发展而进一步完善，确实起到“安全管理为企业生产保驾护航”的作用。
参考文献
第3篇：公租房管理办法范文
【法律依据】
《公共租赁住房管理办法》第七条：申请公共租赁住房，应当符合以下条件：
(一)在本地无住房或者住房面积低于规定标准;
(二)收入、财产低于规定标准;
(三)申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
第4篇：公租房管理办法范文
关键词：公租房；保障房；租金补贴
Abstract: this paper introduces the general situation of Beijing and rent construction, combined with Germany, Britain, Singapore and other countries now that the mature male rent operation mode, puts forward some advice in order to improve the quality of housing supply: the government play in male rent construction in the leading role, increase the supply of male rent; Sound and rent the legal guarantee of system, improve the living quality and rent; Combined with the income of the residents, strictly control the audit and monitoring mechanism, supervise the application, in accordance with the rent exit, queuing for supervision and rational configuration of resources, to set fair and effective policy, let "housing" into practice.
Key words: male rent; security room; rent subsidies
中图分类号：D523.31文献标识码：A文章编号：
作者简介：马昆龄，1967年12月生，北京，女，北京师范大学本科学士，
为了完善公共租赁住房（以下简称“公租房”）制度，切实解决中低收入家庭住房困难，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（[2011]45号）、住房城乡建设部等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）、北京市人民政府《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发[2011]61号），北京市住房城乡建设委员会于2012年4月27日同时了《关于公共租赁住房租金补贴申请、审核、发放等有关问题的通知》、《关于公共租赁住房租金补贴对象及租金补贴标准有关问题的通知》，标志着北京市公共租赁住房制度的完善和发展进入了一个新阶段。本文先介绍了北京市公租房建设概况，然后结合德国、英国和新加坡的相对成熟经验，提出了有关公租房建设与使用的应注意的措施与建议。
北京市公租房建设概况
北京市于2008年开始启动公共租赁住房建设。全市已累计落实公租房项目98个、10.3万套。目前，中关村园区、亦庄开发区5000余套公租房竣工并开始启动配租。北京计划“十二五”期间建设收购公租房30万套以上，占公开配租配售保障性住房的60%。[1] 2011年，北京市政策性住房完成投资746.1亿元，比上年增长94.9%，其中住宅完成投资589.5亿元，比上年增长87.9%。全市政策性住房新开工面积为1726.8万平方米，比上年增长59.7%，其中住宅新开工面积为1388.7万平方米。[2]
1.北京市公共租赁住房的供应对象
根据《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发[2011]61号）的规定，公共租赁住房的供应对象包括三类人员：一是廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭；二是申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；三口及以下家庭年收入10万元（含）以下、四口及以上家庭年收入13万元（含）以下；三是外省市来京连续稳定工作一定年限、能提供相应证明且在本市无住房的人员。
此外，产业园区公共租赁住房用于解决引进人才和园区就业人员住房困难，供应对象具体条件由产业园区确定。
据调查，目前北京超过限价房标准又无力购买商品房的人群较多，主要包括新就业职工、新毕业大专院校学生等，这类群体是北京目前房屋租赁消费的主体。此前，北京市对最低收入群体出台了廉租房管理办法；对低收入、有一定支付能力的群体，有经济适用房管理办法，对中等收入家庭，出台了限价商品住房管理办法。本次将新就业职工和在北京市有稳定工作的外地人员纳入到住房保障范围内，北京市住房保障方式实现了多层次、全覆盖的模式。
2.公租房的租金
根据国务院“按照略低于市场租金的原则合理确定”的要求，对于公租房的租金，北京市制定了“土地让利、税费减免、市场定价、分档补贴、租补分离”方针。首先通过土地让利、税费减免等一系列支持性政策，降低公共租赁住房建设和运营成本，再根据工程造价、融资利息、维修费用等成本确定租金标准；同时，根据租赁对象收入水平，政府分档给予租金补贴。[3]
通过公开摇号配租的承租公租房的廉租家庭以及家庭人均月收入不高于2400元且无其他住房、家庭资产符合一定条件的其他公租房承租家庭可分“六档”申请不同标准的房租补贴，先交后补，最高租金补贴可达租金的95%。
公租房租金补贴实行“租补分离”原则，承租家庭需先交纳租金，区县住房保障管理部门再依照规定按月向承租家庭发放租金补贴。公共租赁住房租金补贴实行动态管理。对于领取补贴的家庭人口、收入、住房、资产等情况发生变化时，申请人应在家庭情况变动后60日内如实向户籍所在地街道办事处（乡镇）人民政府住房保障管理部门申报，并按照相关住房政策有关规定执行。承租人拖欠租金或其他费用的，产权单位可以通报其所在单位，按照国家有关规定划扣。每年将对公共租赁住房承租家庭住房情况进行复核，不再符合条件的应退出。
国外公租房建设的经验
第5篇：公租房管理办法范文
一、加强住房保障工作。
一是进一步加大工作力度，确保完成省政府下达的保障房建设任务和2013年市政府十件实事之一的保障房建设目标。
二是全力抓好市政府投资建设的两个公租房建设，加快推进天津路和黄粱沟项目的招投标及前期准备工作。
三是争取尽早出台《市公共租赁房建设管理暂行办法》，研究打通廉租房和公租房分配的兼容办法，探索具有特色的公租房建设方式。
四是继续抓好商品房项目配建廉租房管理工作。严格按照《城区廉租房配建管理暂行办法》的要求，与新取得商品房建设用地的单位及时签订廉租房配建协议，同时抓好所配建廉租房的套型面积、建设标准、工程质量与建设工期等方面的管理，力争2013年廉租房建设规模达到200套以上。
五是加强保障房管理工作，进一步完善和健全廉租房年度审核机制，着手研究并做好公租房管理工作。
二、贯彻落实国家宏观调控政策。
加强房地产市场和商品房预售资金监管，严肃查处开发企业违规经营和中介机构炒作房价、误导消费的行为。协调市直各有关职能部门相互配合，严格实施差别化住房信贷、税收政策，加强房地产市场预测分析，密切关注房地产市场走势，针对形势及时制订调控措施，促进房地产市场健康稳定发展。
三、加大房地产市场监管力度。
实施开发企业资质动态管理，完善开发企业信用档案，严格房地产开发项目管理备案制度。加强商品房预售资金监管工作，保障购房人合法权益。建立和完善房地产市场常态化巡查监管机制，对开发项目进行跟踪监管。以行政立案查处为抓手，进一步规范房地产市场秩序。
四、全面推进国有土地上房屋征收与补偿工作。
认真宣传贯彻国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，研究制定《市国有土地上房屋征收与补偿办法》。做好新旧《条例》的衔接工作，防止引发法律纠纷。符合旧城区改建条件的，依法依规作出征收决定，保护被征收群众的利益，服务城市建设。
五、加强物业管理。
一是大力推进“条块结合，以块为主，重心下移”的物业管理机制。
二是加大行业宣传力度,向社会广泛宣传物业管理和维修资金政策，增强市民的民主管理意识。
三是制定配套政策。对原有的《市物业管理办法》进行修改，并报市政府审议。进一步完善前期物业查验办法，制定验收标准，维护业主合法权益。
四是抓好矛盾排查化解工作。以平安物业小区创建为抓手，指导物业管理纠纷调解委员会积极开展工作，落实物业小区矛盾预警排查机制，确保稳定。
五是加强住房维修资金管理。进一步完善维修资金管理软件程序，规范财务管理系统。加大维修资金定期存款比例，确保维修资金保值增值。
六、抓好维稳工作。
一是加强源头控制。全面分析稳定形势，对可能引发的上访和影响稳定的问题，及时掌握相关情况，做到早安排、早防范、早化解，力争把矛盾化解在萌芽状态。
第6篇：公租房管理办法范文
〔关键词〕 公租房，社区，服务与管理，发展状况，主要问题，对策
〔中图分类号〕C916 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1004-4175（2013）02-0082-04
为解决困难群体的住房问题，我国先后推出了一些保障性住房模式，如廉租房和公租房（公共租赁房）。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，它不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者可以承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。与廉租房只针对城镇居民中符合条件者相比，公租房的承租对象就广得多，又加上兴起较晚，没有多少经验可供借鉴，因而其建设和管理的每一个环节都需要积极探索和稳步实施。公租房社区规模大、低收入群体和特殊困难群体量大集中，一些居民在原住地未解决的遗留问题随着住房的搬迁把遗留问题带到了现住地，不稳定因素较多。因此，从某种意义上讲，公租房三分靠建设，七分靠管理，管理好公租房比建设公租房更难，着实考验着政府的管理智慧。但目前对公租房社区服务与管理的研究基本上还处于一个起步阶段，仅有一些散见于报纸、网络中的新闻报道，缺乏系统深入的理论研究。公租房社区服务与管理的研究对于完善公租房制度，乃至完善整个住房保障制度都具有十分重要的意义，本文对重庆市“民心佳园”公租房社区服务与管理进行的研究就是一个尝试。
一、公租房社区服务与管理的发展状况
“民惟邦本，本固邦宁。”民生问题，是人类社会发展进步的核心话题，政府的中心工作就是民生。随着经济的快速发展，城市化进程的加快，那些既买不起经济适用房又不符合廉租住房等其他保障方式的“夹心层”、新就业人员、外来务工人员等困难群体的住房困难问题日趋突出。在这一背景下，国家提出了大力发展公租房的政策。2009年3月，住建部副部长齐骥提出要通过加快公租房建设来解决“夹心层”群体的住房困难。2010年6月，住建部等七个部门联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。同期，全国公租房工作会议召开，国务院副总理出席会议并强调，要加快发展公租房，推动保障性安居工程建设。2012年7月，《公共租赁住房管理办法》颁布实施，进一步明确和规范了公租房的申请条件、运营监管、退出机制和筹资方式等问题。国内各主要城市均提出了快速发展公租房的计划，并付诸实施，公租房上升为“国家战略”。
经过几年的大规模建设，目前公租房已进入建设、分配与管理并重的时期，加强公租房社区的服务与管理便提上了议事日程，各地积极探索如何更好地对这一类新型特殊社区的服务与管理。如北京市积极探索“服务管理有组织，经营增收有资产，安置就业有岗位，稳定生活有保障”的公租房社区服务与管理新模式；上海市成立了“公租房公司”（公租房运营机构），积极探索“政府主导、市场化运作”的运营管理机制，科学构建公租房租后管理制度；重庆市分“四步走“（构建服务与管理网络、创新服务方式、丰富社区文化生活、提高居民素质）创新公租房社区服务与管理模式。但由于前期规划欠缺，而公租房社区又多处于新区，与有成熟配套的老城区相比确实不那么方便。虽然公租房在交房时同步投用了不少配套设施，保证了承租户的基本生活要求，但随着短时间内的大规模交房，入住人员快速增加，这些配套设施显得“杯水车薪”。加之公租房社区服务和管理的推进和全覆盖是一个渐进过程，造成了目前公租房社区的服务与管理发展规模小、水平低。同其他成熟城市社区，特别是同承租户的期盼相比，公租房社区的服务与管理还有不小的差距，在承租户入住后存在滞后和不匹配的现象较为普遍，承租户对公租房社区服务与管理的满意度不高。这些问题需要进行认真探讨，从而为公租房社区居民提供更好的服务与管理。
二、公租房社区服务与管理中的主要问题
为了更好地探究公租房社区服务与管理中的问题，笔者在重庆市首个公租房“民心佳园”社区进行了深入调研。主要采取访谈和问卷调查的形式，对象有市公租房管理局、“民心佳园”公租房社区所在的街道和社区居委会的工作人员，以及普通承租户。共发放调查问卷150份，收回有效问卷132份。在调研中，我们发现“民心佳园”公租房社区服务与管理中主要存在以下问题：
（一）入住人员结构复杂，低就业状态严重，社区管理难度大。在调研中得知，已入住的约8000户居民中，有低保户716户1410人、残疾人155人、“两牢”释放人员120余人、HIV携带者3人、精神疾病患者16人，人员结构十分复杂。难怪社区管理人员形象地说：公租房几乎成了其他街道、社区甩包袱的场所，成为新的收容所、救助站。部分低保户经核查是有工作有收入的，入住后房屋装修漂亮、家用电器齐全、宠物狗又养得多，而根据政策，房屋租金外加物管费每月每平方米仅仅只需缴纳1.1元。周围群众每月每平方米除交11元的租金外，还得交纳不菲的1.1元物管费，因此非常不满。正因为享有如此丰厚的优惠政策，谁都不愿意摘掉吃低保的帽子，自然搬进来后也就没有人敢去核实他们的收入。社区工作人员曾试图入户核实有关情况，几乎都被拒之门外。除此之外，公租房社区的低就业状态比较严重。“目前已配租成功的家庭中，92%的家庭人均月收入在2000元以下，进城务工人员占52%左右，原住居民中的困难家庭占38%左右，大中专毕业生占10%左右” 〔1 〕。也就是说，除了刚毕业后工作不久的10%的大中专生、少部分农民工能够相对稳定就业外，大部分居民都不能充分就业，即使就业，92%的家庭人均月收入也在2000元以下。不能就业，自然就没有稳定的收入来源。调研得知，社区出现的偷窃者许多是刑满释放人员，不少居民因为没有就业整日忧心重重，再加上即将面临交纳租金以及医疗、教育、养老、生活等其他压力，潜伏着诸多不稳定隐患，也增大了社区管理的难度。
（二）管理部门的沟通协调有待进一步加强。公租房社区服务与管理的参与主体多，既有政府主管部门，也有房屋产权人、承租人、运营机构及其选聘的各类专业服务公司，以及公安、居委会等社区管理者；管理内容多，既有装修房屋、配置家具家电、承担维护维修，还有对承租人的资格审核、监督租赁使用，为承租人提供户籍、社保、医保等配套服务。 〔2 〕这些决定了公租房社区的服务与管理是一个专业性强、涉及面广的复杂系统工程。若缺乏科学合理的统筹、或者责任主体不明确、运营模式不规范，在实际运作过程中极易出现各方相互推诿、扯皮现象，引发各类矛盾和冲突。为了能够通过协调解决问题，“民心佳园”公租房社区由市公租房管理局、北部新区管委会共同组建成立了公租房管理委员会，本意是能坐镇指挥，及时为居民提供日常服务、排忧解难。但在实际运作过程中，由于诸多原因，公租房管理委员会协调无力，不能作为。辖区内的各单位、物业管理部门等各自为政、互不配合，社区难以开展工作，没有一个真正得力的管理机构出面协调处理矛盾和纠纷。调研发现，由于房屋修建的时间紧、工期短，导致不少房屋存在墙面开裂、门窗破损、地面起拱、管道损坏等质量问题。原来规定由地产集团三年内保修负责免费维修的，实际上则是大量申报无果，造成反复投诉或者是投诉无门，群众反映强烈。
（三）社区基本公共服务的提供亟需加强。党的十报告指出，加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题。民生的改善与基本公共服务的提供息息相关。调研发现，“民心佳园”公租房社区基本公共服务的提供亟待加强。在教育方面，规划的中学和幼儿园都尚未竣工，适龄学生一般在四公里外的九年一贯制学校上学。已在重庆市江北区、南岸区等地成功设置的普惠性幼儿园①与“民心佳园”公租房社区无缘。整个社区只有一所民办幼儿园，由1栋楼房的底层改造而成，仅有470平方米，却要容纳150名小朋友。园舍人均使用面积、幼儿活动室内外面积、教学设备等均达不到《重庆市民办幼儿园设置标准（试行）》的规定。由于场地所限，幼儿很多活动均要到园外开展，存在一定安全隐患。幼儿园收费标准为每月680元，相对周边其他幼儿园来说偏低，但按设施水准及教师配备来看，对中低收入的承租户来说收费却是偏高的。不少居民投诉教师流动性大，部分教师对入园小孩心存歧视，态度恶劣。限于经济压力，幼儿入园率不高，已入住的社区，登记备案的3岁到6岁幼儿有315人，而上幼儿园的仅150人，不到50%。承租户的家庭教育能力十分有限，幼儿素质提升较为困难。在养老方面，已入住的社区登记备案的60岁以上老年人有1023人，65岁以上的有596人，如果加上租赁户入住后将老人接过来赡养而未登记备案的情况，老年人的比例会更大，但社区没有一家养老机构。承租户的经济实力难以承担较好的居家养老，公立的养老院名额有限住不进，私立的养老院收费过高住不起，公租房社区老年人自身也担心遭遇歧视不愿入住，导致养老难问题。 〔3 〕 在文化方面，“民心佳园”公租房社区没有报亭、阅报栏、图书室、档案室和文化室。卫生方面，只有一个约三百平方米的社区卫生服务站，配有医疗人员四人，药剂人员二人，设备简陋，医少药缺，无法应对突发病情，也不能刷医保卡。体育方面，五万多人的大社区却只有一个大广场、一个小广场、一个篮球场、一个羽毛球场和一个儿童滑梯。广场面积过小，建设部门在广场上没有留置电源插座，一到晚上没有照明。公共安全方面，入驻警务室的只有1名民警和3名文职人员，警务室面积120平方米，远没有达到标准基层社区的警务室标准。警务室基本上是“关门营业”，60%的工作时间没有人，小区不时有入室偷窃事件发生，住户苦不堪言。
因此，政府部门必须高度重视和妥善处理公租房社区服务与管理中存在的这些问题，以此来防止承租户起先因为政府帮助解决了住房而心存感激，而入住后一系列问题的出现和久而不决，在承租户心目中产生极大失衡，进而感激之情渐变为不满情绪。
三、加强公租房社区服务与管理的对策
住房是人们的基本生活资料，解决住房问题是世界上大多数国家政府的施政理念。如果说公租房的建设成功地解决了中低收入城市建设者“居者有其屋”的问题，那么公租房社区的服务与管理将解决这部分群体“住得舒心放心”的问题，最终实现公租房“能住愿住住得好”的目标。
（一）政府要发挥积极主动的疏导作用，促进公租房社区充分就业。就业乃民生之本，失业是最大的穷困。“公租房要避免变成贫民窟，就不能只有单纯的居住功能，还需要有一定的产业作为依托，就地解决部分人群的就业和收入来源的问题。因为低收入阶层机遇和地位的改善，必须通过就业才能实现。” 〔4 〕针对公租房的特殊承租户，能否做足工作、正确疏导，实现充分就业事关重大。政府有关部门要认真细致地对所有公租房住户家庭成员的构成、家庭收入，以及年龄、学历、技能、兴趣爱好、健康状况和就业需求等作全面调查，分类登记造册，建立动态管理档案。具体措施有：组织就业指导专家、相关部门和单位综合会诊，制定出操作性强、监督有力的实施方案；高度重视入住人员的职业教育，强化就业培训力度，特别是对技能低、年纪较大的人群有针对性地进行就业技能培训；完善就业服务体系，拓展劳务输出渠道，挖掘现有培训就业的政策潜力，并积极争取相关的政策来确保就业；鼓励弱势群体创业，发展私营经济和微型企业，并给予最大限度的政策补助。
（二）建立职责明确的专门机构，保证社区服务与管理的有效协调。《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，市国土资源和房屋管理部门是全市公租房的行政管理部门，会同市发展改革、财政、城乡建设、规划等部门，编制公租房建设规划和年度住房建设计划；牵头协调规划、计划、建设、管理和政策研究工作。市住房保障机构负责公租房的管理，组织主城区公租房申请对象的审核、建库、配租、租金收取和交易审核以及住房出售、回购管理工作；市住房保障机构组织对承租或购买公租房人员履行合同约定的情况进行监督检查。 〔5 〕从这里可以看到，从公租房的规划、建设阶段到申请人员入住阶段再到日常管理工作阶段，最后是后续服务监督管理阶段的各项工作，分别是由市国土资源部门、市房屋管理部门、市住房保障机构等几个不同的政府部门来管理，缺乏一个统一的政府部门来统筹协调公租房管理的各项工作。而从较为成功地解决中低收入家庭住房保障问题的几个发达国家经验来看，设立专门的公共住房管理机构②无疑比多个政府行政机构各自为政的管理工作模式效率更高，效果更好。鉴于当前实际，建议成立专门的领导小组，领导小组组长由分管副市长担任，副组长由相关市级部门分管领导担任，领导小组设立专门机构，由发展改革、建设、国土、规划、环保、民政、财政、监察、公安、价格、残联等相关部门根据各自职责，配合做好公租房管理有关工作，形成强有力的、有效的工作机制，接受、梳理、协调、逐一落实承租户提出的问题。
（三）关注重点人群的基本需求，努力完善社区的基本公共服务。公租房社区的租住群体与其他社区相比有较大不同，决定了公租房社区居民比其他社区居民更加需要得到公共财政的阳光普照，更加需要基本公共服务。公租房社区在服务与管理中要寓管理于服务之中，在服务中体现管理，努力做到管理与服务相统一，切实让每一个人都能感受到快捷、便利、文明、和谐和实惠。 〔6 〕基本公共服务涉及每一个人，涵盖面广，基本公共服务的均等化需要突出重点人群、基本需求。鉴于政府的财力和工作开展的进度，当前，公租房社区基本公共服务覆盖的重点人群应是社区老年人和学龄前幼儿，满足的基本需求应是养老和学龄前教育的需求，基本途径是在公租房社区创建托老所和实行幼儿义务教育。这两大举措将有利于有效解决中低收入租住群体在养老和幼儿教育方面的难题，丰富公租房的内涵，进一步促进公租房社区居民共享基本公共服务，更好地回应和满足公租房社区居民的需求。在公租房社区创建托老所工作中，可以构建政府负责、社会协同、志愿者参与的协调机制，由市公租房建设指挥部牵头，市民政局、公租房所在区县配合，按照民政部《社区老年人日间照料中心建设标准》建设，成立托老所管理办公室；引导企事业团体、协会、中介等社会组织在托老所的创建和运行中发挥作用，全程吸引志愿者参与；以公益和低偿、无偿为特征来创建公租房社区托老所 ③。在公租房社区实行幼儿义务教育工作中，可以构建以政府为主导的协调机制，成立公租房社区幼儿义务教育综合管理办公室，由市公租房管理局负责牵头，市教委配合；建立以社会力量为核心的参与机制，以企业资金为支持的促进机制，以义务教育的公益和免费为特征，按重庆市一级幼儿园标准进行打造。
经过几年摸索，公租房已由大规模的建设时期逐渐进入建设、分配与管理并重的时期，其间的问题会逐渐显现，必须认真探讨加以解决。只要政府坚定信心，真正本着为人民服务的执政理念，努力探索出一套行之有效的公租房社区服务与管理体系，那么不仅“居者有其屋”的梦想一定会实现，而且公租房“住得舒心放心”、公租房社区的和谐稳定也一定会实现。
注 释：
①重庆市2011年底提出在“十二五”期间投入60亿元建设普惠性幼儿园，坚持公益普惠和科学保教的办园方向，为大众提供有质量的保教服务和合理收费的各类型幼儿园，含公办幼儿园、公办性质的社会单位办幼儿园和非营利性民办幼儿园，保教费最高不超过每生每月400元。
②如美国隶属联邦政府的住宅和城市发展局和各地地方的公共房产管理局、新加坡的建屋发展局。
③如果托老所只是托管照料，不管吃饭，则一分钱不收（无偿）。如果老年人需要在托老所里吃午饭，可象征性收取一定的费用（如3-5元/天/人）（低偿）；如果有社会组织愿意赞助此部分费用，老年人就不用交费（无偿）；低保、80岁以上高龄、独居、空巢老人免费（无偿）。
参考文献：
〔1〕徐旭忠，傅夏莉.重庆大规模建设公租房凸显多重效应〔EB/OL〕.新华网，2012-08-30.
〔2〕杨华凯.公共租赁住房租后管理制度的创新〔J〕.上海房地，2012（4）
〔3〕闫 建.创新公租房社区养老模式研究〔J〕.重庆行政（公共论坛），2012 （5）.
〔4〕吴红缨.重庆公租房新型社区管理试验〔J〕.山东经济战略研究，2011（4）.
第7篇：公租房管理办法范文
政府建设和筹集的公共租赁住房，承租人租住满5年经市政府批准准予出售的，可以申请购买。
出售的公共租赁住房自购房人办理房地产登记之日起5年内，不得上市交易。
5年后需要上市交易的，由政府优先回购，如果，政府放弃回购的，按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行。
《公共租赁住房管理办法》第十八条
第8篇：公租房管理办法范文
[关键词]成都市；公租房政策；现状；对策中图分类号：F40 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）01-004-01
随着我国城市化进程的不断推进，住房供需矛盾日益突出。为了完善住房保障体系，切实保障夹心层的住房需求，国家制定了公租房政策，成都市响应国家号召，出台了一系列政策来完善保障房体系，以此来满足中低收入群体的住房需求。 一、成都市公租房政策执行现状 2009年，总理要求落实并完善城市保障性住房建设，在政府工作报告中第一次提到这个名词，次年在国务院的督促下，住房和城乡建设部联合七部委特此颁发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。成都市遵照党和政府的要求，第一时间制定了公租房管理办法，由此拉开了公租房政策执行的序幕。
在申请条件方面，明确了保障对象是五城区及高新区内无房家庭、职工及其他务工人员，其中个人月收入不高于2000元，家庭月收入不高于3000元。管理办法还对承租人应负担的责任与享受的优惠做了详尽说明，对建设部门做了具体要求。
在公租房建设方面，对五城区及高新区内做了科学规划，2010年开建了1500万m2，2011年开建了1800万m2，已经解决了一大部分符合条件的人员及家庭的住房需求问题。
二、成都市公租房政策存在的问题
首先，公租房建设的最大问题则是资金问题。国家虽然有专项拨款，但地方财政也需要负担相当大的一部分资金投入。因为公租房属于准公共产品，租金较低，开发商的投入与回报达不成平衡，以盈利为目的的开发商根本没有兴趣参与建设；依靠政府独自完成，这么大的一笔资金，地方财政财力有限，一直投入不现实，依靠银行贷款也不可取。因此，公租房政策执行能否成功，关键在于能不能解决筹资难题。
其次是土地供给问题。建设住房需要使用土地，这是公租房建设的基础。在城市土地资源紧缺的情况下，不能保障土地的供应，就谈不上保障房的建设。提供建设用地就需要征地，接下来的又是一系列问题：征地费用是一大笔开支，然后还要解决被征地居民的安置问题。这一切都是地方政府面临的棘手问题。因此，公租房政策执行能否成功，根本基础就在于建设用地能不能及时提供。
最后是标准问题。这个标准问题存在两个方面，第一是配租标准：如果不能制定一个公开、透明、科学合理的标准的话，不具备条件的人获得了公租房，符合条件的人却被拒之在外。标准的问题处理不好，不利于党和政府的威信的建立，也不利于和谐稳定的社会的构建。第二是租金标准：租金不能过高，因为承租人负担不起，这会降低公租房的保障意义。如果过低，那和廉租房又没什么区别了。因此，公租房政策执行能否成功，还在于后期的配租和租金标准的制定是否公平合理。
三、成都市公租房政策执行对策探究
首先，多渠道筹集建设资金。我国各地公租房建设主要有三种模式：一是政府为主体，主要依靠政府财政投资建设；二是房地产开发商为主体，主要由开发商投资建设；三是政府和企业合作建设。多渠道筹集建设资金是公租房顺利建设的关键，但是要注意，要发挥政府的主体行为优势，在公租房规划、建设和运营方面做好管理和监督。尽量拓展融资渠道，充分努力调动市场积极性，与开发商合理分担保障性住房建设过程中的经营风险。合理提高企业投资保障性住房建设中的投资收益，同时缩短保障性住房的投资回收期，吸引更多社会组织和资金参与保障性住房建设，积极推动保障性住房的可持续建设和运营。
其次，完善土地储备机制。成都市要想做好公租房的政策执行，基础就是手中要有可开发的商品房土地。要依托国有企业或相关部门进行土地储备，保证一旦需要，就可以批划建设用地，从而不需要再从农民手里征地，这样就避免了一系列棘手问题的发生，为公租房的顺利建设奠定了基础。此外，政府要是储备较多可开发的土地，还可以防止大批土地被开发商控制，就会避免房地产商随着社会与经济的发展，利用手中储备的土地的大发横财。
最后，细化承租、租金标准。细化承租标准，可以有效避免不符合标准人群骗租。一是严格把关。对申请人公示，欢迎社会监督，保证整个过程的透明度和公平性。成立联合调查小组，对申请人的工作，收入、物产、社会关系等全面调查，最大限度地排除不合格的申请者。二是明确责任。发现有弄虚作假的，依规定对其进行严厉惩罚。设立举报信箱或热线，举报属实的进行奖励。对利用职权为他人谋利的，要通过纪检监察部门严肃处理。政府在租金标准的制定上，要以市场租金价格为主，指导价格为辅。
参考文献：
[1]秦虹，钟庭军.政策：调整住房供求平衡的有力杠杆[J].城市开发，2007（7）：48.
[2]苏晶.简析保障性住房制度[J].北京规划建设，2007，04（23）.
[3]汪映君对我国公租房发展的一点建议[J].China’s Foreign Tra-de，2010（Z2）.
第9篇：公租房管理办法范文
【关键词】公共租赁房；政府责任缺失；矫正研究
一、公共租赁房发展现状
“积极发展公共租赁住房”，是总理在2009年两会政府工作报告中首次提出的。公共租赁住房是投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房[1]。2010年6月12日，中央七部委（住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会）联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，公共租赁住房正式成为我国住房保障体系的一个重要组成部分。公共租赁住房和福利分配下的低房租公房有区别，也与企业的职工宿舍不同，具有社会属性。虽然与廉租住房相类似，但保障的范围更加广泛。狭义的公共租赁住房保障对象包括城市中低收入家庭或下夹心层、引进人才、新就业职工、外来务工人员等。广义的公共租赁住房保障对象涵盖所有没有能力或者暂时不愿购买住房的中低收入家庭，包括廉租房保障对象、夹心层、引进人才、新就业职工和外来务工人员[2]。从支付能力看又分为上夹心层、下夹心层。上夹心层是指不符合经济适用房申购条件，又买不起商品房的城市中低收入家庭；下夹心层是指不符合廉租房准入条件，又买不起经济适用房的城市低收入群体[3]。公共租赁住房的租金水平比廉租房要高，但又低于商品房。如图1：
在我国现有的住房保障体系中，公共租赁住房只租不卖，其产权归属为政府或者相关机构、企业所有，不归居民个人所有，而其他以销售为主的保障性住房产权可以归个人或集体所有。公共租赁房的目的在于改善低收入家庭群体的住房困难情况，以低于市场价或承租者能承受得起的价格出租，有严格的准入退出机制。公共租赁房的保障对象以城镇中低收入家庭为主，包括新就业职工、新毕业的大学生等特殊群体。其发展方向是进一步扩大保障范围，将城市各类夹心层家庭群体和城市外来务工农民工纳入保障房保障体系[4]。
目前，公共租赁住房正处于起步阶段，政府相继出台了一些政策措施，以加大对公租房建设的支持和监管力度。北京市2009年开始了公租房建设，当年开工建设的公租房约有8000套，面积控制在60平方米内，租金低于市场价的20%左右；重庆市规划未来十年将建设4000万平方米的公租房，并要求3年内完成2000万平方米的建设任务；成都规划未来公租房的保障对象为三类人群，即符合条件的中等偏下收入无房家庭、单身无房职工、农村进城务工人员。地方政府在发展公租房的过程中不断总结，得到了许多有效经验，如利用公积金闲置资金对公租房建设和运营中的减免税政策进行优惠；对准入退出体系进行优化；对公共租赁住房建设中的监督机制和问责机制等方面进行规范；建立政府主导的市场化投融资和建设机制，建立健全公共租赁住房建设的法律制度等。
二、公共租赁住房发展困境
由于我国公共租赁房发展尚在起步阶段，在这个过程中难免会面临一些困境，突出表现在以下方面：
1、法律制度缺乏统一性及稳定性
公共租赁房市场法律体系不健全，缺乏顶层设计。目前在我国，虽然各个城市相继出台了有关公共租赁房的管理办法，但这些规定还缺乏国家层面的统一法律指导（如正在酝酿中的《住房保障法》），在公共租赁房的发展目标、功能定位、在保障性住房体系中应发挥的作用和与其他保障性住房之间的关系尚不明确。自2007年深圳试点公共租赁住房至2010年北京、上海、深圳等地相继出台公共租赁住房管理办法，对公共租赁住房的涵盖范围和实施细则则大相径庭[5]。
住建部于2010年6月8日出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，对发展公共租赁房的基本原则、租赁管理、房源筹集、政策支持和监督管理等方面都做了规定，各地也先后出台《公共租赁住房管理办法》（试行），如厦门市政府2011年3月29日就在福建省人民政府《关于进一步加快公共租赁住房建设的意见》和省住房部和城乡建设厅《福建省公共租赁住房建设导则（试行）》等文件的基础上，出台了《厦门市人民政府关于进一步加快公共租赁住房建设的实施意见》。全国各地公共租赁房建设标准差异也比较大，有些城市将非户籍人员排斥在公共租赁房保障对象之外，有些城市却没有对户籍进行严格限制，租金标准上采用分级制机制的城市并不多，并且在分级标准设置的合理性有待进一步论证，因而已经出台相关管理办法的各地政府应结合公共租赁住房实施过程中出现的问题不断改进。
2、资金投入比例较低
在公共租赁住房的建设资金筹集上，中央政府会以适当方式给予补助，各地方政府通过直接投资、资本金注入、投资补助和贷款贴息等方式进行投入。尽管规定了政府投资建设公共租赁住房的资金来源主要包括财政安排的资金、住房公积金中安排用于公共租赁住房建设的资金和金融机构贷款等，但对于投入力度和保障程度没有进行明确的规定，因此，政策缺乏执行力，存在资金短缺、房源供给严重不足的问题并不奇怪。如厦门市保障性住房规划规定，在未来几年时间里，为解决夹心层住房困难家庭的住房问题，厦门将投入资金136亿元、建设约四万五千套公共租赁房供困难群体居住。虽然鼓励和引导社会力量投资经营公共租赁住房已成共识，对于社会力量投资公共租赁住房建设用地一般可以采用出让、租赁或作价入股等方式进行有偿使用，但是由于面临着资金短缺、前期直接投入大、投资周期长、回报率低、社会资本不愿加入、资金来源渠道不明等方面的问题，住房建设保障计划难以真正落实到位[6]。因此，在具体的融资方案没有出台之前，资金问题仍然是公共租赁住房面临的尴尬难题。
3、政府监管不到位
由于缺乏完善的监管体系，在公共租赁房租金如何确定、准入标准如何审核、如何监管等问题上，都缺乏行之有效的措施。虽然政府对公共租赁房的租金进行补贴，但是由于房地产企业的趋利性和成本因素的限制，公共租赁房房租要维持在一定的水平上。公共租赁房的供不应求会导致权力寻租和腐败现象，反而损害了低收入阶层的利益。公共租赁住房的主要对象是“夹心层”和外来务工人员，是民生工程，因此要尽可能体现其意义和价值，将初衷落实到位，从源头上防止权力寻租现象和腐败的监管体系，避免走经济适用房的老路。
4、准入和退出机制不健全
由于公共租赁房租金低廉，申请家庭较多，为有效避免“搭便车”现象，申请的标准应结合不同的市场和居民收入水平制定，使迫切需要公共租赁房的家庭能够得到住房。公共租赁住房要采取动态的退出机制，监管部门要采用定期考察的形式，对公共租赁现有租户家庭进行收入调查，对不符合条件的家庭引入退出机制，如停发其住房补贴等[7]。
公共租赁房租户在不符合相关条件后很难会主动退出，住户会利用各种手段躲避审查，从而继续适用住房。为了将公共租赁房配给到真正有需要的困难家庭，避免出现不合条件的家庭搭便车现象，保证符合准入条件的最低收入家庭有房可住，就要对公共租赁房实行有进有出的政策，进一步健全和完善动态的进入与退出机制，而不仅仅是停留在口号上。
三、公共租赁房建设中政府责任缺失的成因
1、政府价值取向错位
一方面，与商品房市场相比，保障性住房的投入大、产出少，这使得地方政府在推动住房保障的问题上存在着较大顾虑。因此，地方政府在推进公共租赁房建设的积极性并不高。虽然每年我国都有巨额的财政预算投入到保障性住房的建设当中，但资金投入和项目完成情况却并非十分理想，公租房同样面临这种问题。另一方面，土地成本也是约束各地政府积极性的一个重要原因，相比划拨土地建保障性住房，地方政府更愿意将土地以“招拍挂”形式卖出，我国的保障房建设长期以来延续“自上而下”的模式，即政府将保障房指标层层拆解，下分到各个市县，没有考虑到地方的实际情况，这也是地方积极性不高的原因[8]。
2、政府角色定位混乱
当代政府处在一个充满着不确定性、复杂性、动态性和多元性的环境中，政府面临的公共问题纷繁复杂，大大增加了政府的不可治理性。政府的职责不仅包括住房制度的制定与实施，而且政府要在住房供应、资金筹集、市场秩序维护、住房分配等环节上发挥作用。另外，由于政府职能要促进社会公平，还要对最低收入困难群体等特殊阶层的住房实施保障，承担弱势群体的住房保障功能。
在公共租赁房的土地来源和资金来源等方面，政府不仅有能力，而且也有义务承担这种保障性住房建设和管理的责任。一方面，在供需结构不合理，投机资金大幅涌入等因素的影响下，我国房地产市场过去几年的表现并不正常，这迫切需要政府加大经济适用房、廉租房等保障性住房的建设，提升百姓对市场的信心，消除负面信息导致的恐慌心理[9]。另一方面，政府不正确的政绩观及对地方财政增长的内在激励，促使政府没有更多的动力去建设公共租赁房等保障性住房。
3、融资缺口巨大
2009年全国财政支出决算表数据显示，2009年全年，全国财政用于保障性住房支出为725.97亿元，是上一年的3.13倍；其中，中央财政收入550.56亿元，地方财政仅投入175.41亿元[10]。政府可以通过“招拍挂”出让土地获得更多的财政收入，因而政府没有动力去积极推动。由于利润相对低且分配和销售等主动权在政府手中、参与机制不顺畅，民间资本目前直接参与目前直接参与保障性住房的积极性不高，地方政府更倾向于将建设权交给央企和地方国企。
一是规定各地政府“可以”将土地出让净收益和住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设，而不是必须将其用于公共租赁住房建设，这一规定缺乏刚性约束，执行力必然不足[11]。二是政府土地出让净收益不明确。土地出让收入扣除拆迁成本、相关基础设施成本等才是土地净收益。这些相关成本有一定的不透明性，计算难度很大。所以，有的地方政府宣称由于土地成本太高，土地出让收益很少甚至还会亏本。在这种情况下，我们很难辨别土地出让净收益到底是多少，国家规定的“10%”也难得到有效监督[12]。只是我们知道的是，很多地方政府靠出卖土地支持自己的政绩、弥补财政赤字[13]。
4、法律支撑不足
在保障性住房领域，缺乏一部长期稳定的国家意义上的法律，导致在住房保障领域出现种种失范。应根据我国城镇住房问题本身的特点和主要形式，总结各地住房保障的实践经验，同时借鉴其他国家和地区的住房法律法规的基础上，加快《住房保障法》的立法进度，从而尽快落实保障房建设中的政府责任。应该明确的是中国房地产业存在和发展的根本目标是保障和改善绝大多数居民的基本居住条件，保障广大人民群众的生存权，而不是一味追求GDP的增长以及追逐利润最大化。《住房保障法》必须对房地产业的发展从法律层面进行规范，对不能享受到保障性住房的中等收入人群供应低价位的商品房，确保每一位公民的基本住房权利。
5、执行力不足
与廉租房不同，公共租赁住房主要面向的是城市中等偏下收入家庭（一些城市还面向农村的住房困难人群），对房源需求量更大，对土地、资金等要求也更高。另外，公共租赁房的保障对象也不如廉租房对象那样受到关注，政府有时难免会在侧重点上有所忽略。供需缺口巨大、资金沉淀不菲的问题能否得到很好解决，公共租赁住房能否发挥应有效果，关键在于政府的执行力问题。在融资、打击囤地、抑制投机、加强保障等领域，中央政府要督促地方政府清理所出台的刺激或优惠政策，地方政府有必要加强执行力度。经济适用房建设中出现的问题，公共租赁房同样适用，要避免在公共租赁房建设中出现的寻租、腐败等问题，健全供应对象的准入退出机制，建立公平公开的审核程序，强化违规处罚力度。
四、公共租赁房建设中政府责任的完善策略
完善政府在公共租赁房中的责任是并非易事，公共租赁房建设既是国家住房保障制度的有机组成部分，又与市场有着千丝万缕的关联。我国公共租赁房尚在起步阶段，发展过程中有不足和问题是必然的，政府必须在逐步提高认识的基础上，立足我国国情、在借鉴国内外先进地区的经验基础上，采取相关有效的措施，积极探索符合我国社会发展实际的公共租赁房制度。
（一）端正对公共租赁住房建设的认识
发展公共租赁住房市场，是有效解决我国当前住房问题的一种重要方式。但由于根深蒂固的观念，大多数国人还是希望有房，买房的意愿比租房高。政府要改变国人传统的住房消费观念，引导社会正确的购房理念。让承租人获得安全感，保护承租人的合法权益，使人们从思想上接受“住有所居”。即使在发达国家的住房供应体系中，低收入群体的住房供应主要还是通过租赁方式解决的。相比国外的成熟经验，我国租房理念发展还相对滞后，政府应鼓励尚无购房能力的低收入家庭先租后买，量力而行。
大力发展公共租赁住房，还存在一个“适度”的问题，建设公共租赁住房是必要的，但也需要是适度的。它不像1998年房改之前的公房制度那样全覆盖，现在的公共租赁住房更为开放，它是面向全社会并且由政府主导社会参与的。建设公共租赁住房，不能从一个极端走向另一个极端，不能走经济适用房的老路。中央政府要有坚定的发展公共租赁房的决心，地方政府也应该给予足够的重视，从而提高政策的贯彻力和执行力。政府官员要从思想上转变政绩观，从唯GDP化向民生为本转变。只有这样，才能够真正地盘活民间公共租赁市场。
（二）健全公共租赁住房建设的法律制度
国外公共租赁住房制度都颁布了较为完善的法律，尤其是制定相应的住宅法加以保障和规范。要保障各项措施的顺利进行，必须有健全的立法保障。因此我国需要制订健全的公共租赁住房保障的相关法律法规，做到公共租赁住房的建设管理的制度化、规范化、法制化，逐步完善公共租赁住房的法律法规体系，以促进我国住房保障体系的建设。
我国应该尽快出台可以统揽全局的《住房保障法》等公共租赁住房保障制度基本法规和《保障性住房申请人档案管理办法》、《城市中低收入家庭认定办法》、《居民信用信息共享法》等专门性的规范，建立起健全的法制屏障[14]。建立国家层面的统一政策领导，从立法层面对公共租赁住房的实施目标、调整对象、供应标准、资金筹措、运作机制等内容进行明确的规定。对公共租赁住房保障实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制，对管理、设计、施工、分配等各个环节进行法律约束。各级政府也应该结合本地经济发展实际的情况，遵循国家的相关管理办法，制定相应的公共租赁住房的管理办法和相关的政策法规。
因此，必须从法律层面将公共租赁住房纳入公共财政体系，明确公共租赁住房作为政府的职能，建立相关的法律法规来规范整个公共租赁市场。从法律层面上保障承租人的合法权益，增进其稳定性和安全感。
（三）完善准入退出机制
首先，为提高公共租赁住房的使用效率，必须实行严格的退出机制。如果承租家庭超过承租范围后主动退出，公共租赁住房管理部门可制定政策对其购买商品房或经济适用房给予一定的税费优惠，并给予银行优惠贷款政策（如图2）。另一方面，如果承租人不再满足承租条件后拒不退出，公共租赁住房管理部门可对其进行处罚，如收取高额租金和违约金，降低其信用等级等措施强制其退出。
图2 中国公共租赁住房退出机制
其次可以通过构建激励制度鼓励，使租房人尽早清退住房。公共租赁房群体与廉租房群体不同，该群体具有一定的改善自身经济条件的潜力，构建激励制度激发这种潜力的发挥，使其尽早改善经济条件，走出公共租赁房租住阶段。
1、可以将租价与租期相联系，鼓励租房人尽早清退住房。政府确定公共租赁的基本租金，租房人在租期内按照此标准及时缴纳租金。租房人清退住房时，根据其租期数和租住时间给予一定的租金返还。比如满第一个租期清退的给予10%的租金退还，第一个租期内租满2年前清退的给予20%的租金退还，满3年清退的返还15%，满10年的租金不予补偿等。随着租住时间的增加租金补偿逐渐降低，直至没有。通过这样的激励制度，使得租房人尽早清退住房的益处不低于其寻租行为的所得，从而使租房人主动放弃寻租行为。
2、通过提高政府给付公积金比例来激励租房人退出。公共租赁房群体中很大一部分人具有较为稳定的收入，其公积金缴纳也较为规范，为了鼓励租房人尽早清退住房。对于按期清退或提前清退住房的给予公积金方面的奖励。奖励的程度根据提前清退时间长短确定，提前时间越长政府给付的公积金比例越高，从而使得租房人在尽早清退住房时得到真正的实惠。
（四）加强准入和退出机制监管
要加强公共租赁住房准入退出机制的监管，实施包括承租人个人信息、房屋租赁使用信息等的动态监管（如图3）。当承租人家庭收入、职业等发生变化时，应如实报告公共租赁住房管理部门进行审核。不报请审核的依有关规定处理，并记录在信用档案内。公共租赁住房管理部门将以激励为主、惩罚约束为辅的方式促使该家庭退出公共租赁住房。若不申请复核的，经公共租赁住房管理部门检查，若仍在租赁范围内则继续使用，但是要降低其信用等级；若超出租赁范围，则采取惩罚机制使其退出公共租赁住房。
租房人的公共租赁房群体资格是其行使寻租行为的基础条件，租房人若超越了这一资格，及时将其从该群体中剔除，则可以有效阻断其寻租行为的发生，所以要防止寻租人的寻租行为必须要及时厘清租房人的资格。对于租房人资格的审查主要从两个方面入手：一是租房人的经济收入，二是租房人的资产总额。但是由于我国目前的个人所得税缴纳制度并不完善，租房人的收入和总资产的真实数据不易确定，所以租房人资格的界定比较困难。
要真正厘清租房人资格，需要国家各项制度的紧密配合。只有实现了个人收入的准确统计、税费缴纳的规范进行、个人资产的真实申报才能有效剔除不符合条件的租房人，所以完善各项相关制度是当务之急，能够有效加强准入和退出机制的监管。
图3 中国公共租赁住房承租家庭收入情况监管流程
（五）拓宽资金来源渠道，降低政府财政压力
由于政府缺乏积极推动公共租赁住房的财政刺激，并且由于利润不高，民间资本参与保障性住房的积极性也不高。因此，应加强监督各级政府资金落实情况，同时，多渠道拓宽公共租赁住房的融资渠道，从根本上解决公共租赁住房建设资金短缺问题。
首先，逐步完善与公共租赁住房资金需求相适应的中长期贷款方式。具体来说，一是充分利用地方融资平台，从地方融资平台中切出部分贷款额度用于公共租赁住房；二是发放优惠长期贷款，由多家银行组成的银团为公共租赁住房建设提供专项的贷款支持；三是探索公共租赁住房建设和运营参照个人住房按揭贷款模式取得银行贷款；四是利用住房公积金贷款支持保障性住房建设[15]。
其次，积极探索和发展直接融资支持公共租赁住房建设。一是发行中长期债券筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营；二是引入保险资金等长期资金拓展公共租赁住房融资渠道；三是探索建立产业投资资金；四是推动发展房地产信托投资资金（REITS）[16]。通过REITS筹集社会资金，化整为零，对解决公共租赁住房建设资金问题将起到积极作用。
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