廉租房的要求精选(九篇)

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第1篇：廉租房的要求范文

关键词:廉租房;存在问题;建设探讨

中图分类号:C913文献标识码:A文章编号:1003-949X(2010)-02-0047-03

我国廉租房制度建设已有近十年的时间。1998年我国开始启动廉租房试点,2003年廉租房制度全面推行,2005年国务院发文对做好城镇廉租房制度建设工作提出了进一步要求。在市场经济条件下,通过住房制度改革,有支付能力的居民,可以通过市场解决住房问题;而对于低收入家庭,政府则要通过住房保障,来解决其支付能力不足的问题。廉租房制度是我国政府针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助,是我国住房保障体系的重要组成部分。

一、廉租房发展现状分析

从全国的统计数据来看,截至2006年我国通过廉租房政策解决的住房困难户为54.7292万户。另据有关数据显示,截至2007年底,我国共有95万户家庭获得廉租住房保障。2007年我国廉租房的投入资金中的财政投入为145亿,其中中央政府支出51亿,地方政府支出94亿(占了1998年到2006年总和的1.3倍)。尽管与当年的财政总支出49565.40亿相比只是很小的数字,但是相对于过去八年间的投入而言,政府财政的投入力度在加大,投入数额在增加,这说明廉租房制度的发展备受重视。同时,按照24号文件的要求,中央财政首次向中部、西部财政收入比较困难的地区支付专门用于廉租住房制度建设的资金。2007年是我国廉租住房制度建设步伐迈得最大的一年。2009年中央又加大了对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入。2009年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到330亿元,这个数字也是2008年、2007年几倍甚至上十倍的增长。

二、廉租房制度发展中存在的问题

1.廉租房建设的资金投入中存在问题

首先是资金投入不均衡,地区间差异较大。东部地区的地方政府在廉租房上的资金投入多于中西部是必然的。中央的财政投入也是存在偏向性的,这不利于各地区间的和谐发展。其次是资金筹资方式较少,且有些筹资方式不具有稳定性和可持续发展性,如土地出让净收益等。最后是资金总量不足,难以发挥政策优势。房价升高,百姓苦不堪言,尤其是困难户。政府却不堪重负,有限的资金难以发挥有效作用。

2.廉租房保障层次低,供应总量不足且受益人群有限

我国的廉租房保障有严格的准入条件,这使很多边缘户的住房问题得不到关注,并且我国廉租房的保障层次较低,只是解决低收入家庭的居住问题,在住房质量上还有待于提高。廉租房不论在租金补贴或是实物配租方面都存在供应量不足的问题,这是导致收益人群有限和保障层次的的一个重要原因。

3.有关廉租房的立法和政策不到位

廉租房制度作为一个国家社会保障制度的重要组成部分,与社会保障制度一样具有强烈的法制化特征。我国在过去十年的发展中也在立法方面做了相关工作,如2003年颁布了《城镇最低收人家庭廉租房管理办法》、2007年颁布了《廉租住房保障办法》。但这些都只是一些立法层次较低的办法、条例,难以在约束和监督方面发挥作用,尤其是《廉租住房保障办法》尽管内容翔实,但其立法层次确实有待于提高。

4.地方政府职能缺失,重视力度不够

首先是“廉租房”定位不准。在地方政府的落实贯彻中,“廉租房”政策是实现社会主义和谐社会的又一重大举措。然而许多地方政府总是流露出廉租房变贫民窟的担忧,在很大程度上限制了廉租房的推广速度。其次是政府考核官员业绩偏差。廉租房与市场房价呈负相关关系,廉租房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%-4%。一方面房价的下降,会让地价下降,从而会导致政府的收入减少;另一方面,会拖累经济的增长,GDP会下降,对于地方官员的考核形成负面影响,以至于部分官员在贯彻实施时积极性不高。

三、进一步完善廉租房的对策

1.以中央政府为主体,加强地方政府责任

近年来,在中央政府的号召下,地方政府对贯彻廉租房制度作出了一些努力,但是仍然有很多地方政府从自身政绩出发,对于廉租房这种“收益低,见效慢”的制度表现不是十分积极,使得这项制度的实际运行并不如设想的那样顺利。因此,应当加强地方政府的责任,进一步将廉租房制度落到实处。如地方政府应当设立类似于廉租房管理办公室这样的专门机构对其进行管理;应当将中央政府所拨款项专款专用,并在其保值增值中表明积极的态度以确保途径的多样化。

在政绩考核方面,笔者认为应该将廉租房等住房保障的发展作为政府绩效考核的一个重要方面,这样可以有效调动政府工作的积极性,又可以把握廉租房建设的前驱性。对各级政府廉租房建设实施严厉的奖惩机制和责任追究机制势在必行。

2.建立健全相应的廉租房保障法律法规

目前,我国应制定出符合我国国情的统一的住房保障法规,从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立专门管理的机构,把廉租房建设、分配、使用等制度以及廉租房的修缮与物业管理办法等上升为法律法规,并应适当地出台一些相关的配套规定来对各类社会保障性住房的申请条件、销售价格、租金标准等进行细化。廉租房法律法规的建立健全,将为廉租房制度的运营提供重要的法律支持。

3.拓宽筹资渠道,确保廉租房建设的资金供应

如前所述,公积金增值收益占到廉租房资金投入的28%,这部分资金的使用方式备受质疑。对于这部分资金的处理政府应当既减少缴费人利益损失,又要保证其对廉租房建设的资金投入,这就需要政府合理运作这部分资金保证其增值收益。而土地出让净收益增加的前提是地价上升和出让规模扩大,不具有可持续性;廉租住房的租金收入则主要用于廉租房的维护和管理。因此,廉租住房保障资金主要依靠政府财政拨付的单一来源,而政府的财政补贴在很多情况下难以到位。在廉租房的筹资方面可以更多的借鉴国外的先进经验,如可以借助资本市场来对资金进行保值增值等。另外,政府可以积极引导鼓励开发商参与到廉租房建设中来。可以通过融资方式解决资金问题,使廉租房开发贷款证券化。要求地方政府积极参与“廉租房”建设,合理运用优化配置,处理好信贷政策金融创新可在一定程度上缓解资金不足的困局。将廉租房开发贷款证券化,可以加强这部分金融资产的流动性,降低商业银行的风险,而廉租房开发更容易获得银行的资金支持,能拓宽融资渠道。政府还可以发展房地产信托投资基金,总体考虑廉租房临时性融资缺口的数额,并根据财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限,适量地发行住房建设公债来支持廉租房建设。

4.加强管理与服务,建立健全配套设施

我国廉租房建设在管理与服务方面还相当落后,其配套设施还很不完善。美国实施严格的审查准入制度,新加坡坚持对“公共组屋”实施严厉的法律管理制度,这些都是我们可以借鉴的经验。我国应当加快对供应对象收入统计与监管机制的完善,严格审查准入制度,更好的维护低收入家庭的住房权利。目前,受政府廉租住房数量有限的限制,大部分廉租住户需通过市场选择符合自身条件以及廉租住房标准的房源,但在目前中介组织不规范,租赁市场不发达,房源信息交流机制缺乏的情况下,廉租住户的市场交易成本会提高。所以,应当建立有效的房源信息交流机制,为廉租住户提供相关服务,尽量减少成本。同时应当建立有效的退出机制,“只进不退”的现象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障,也浪费了本来就有限的资源,退出机制的建立将有助于改善这一现状。

管理方面除进入与退出机制需要完善外,还应提高房屋维修与保养工作的力度,只有相关工作全部落实到位才能保证廉租房制度的可持续发展。

5.扩大廉租房覆盖面,增大政策宣传力度

应合理确定廉租房保障标准,逐步扩大廉租房覆盖面,满足城镇最低收入家庭基本居住需求。同时,增大政策宣传力度,增加分配透明度。政府推出廉租房的同时,需要考虑如何用恰当的方式推广,让真正需要的人知道如何申请,并把申请过程透明化。但是政府资源是有限的,未来廉租房肯定会出现排队等候的问题,所以应当建立合理的轮候机制,它的建立和完善有利于对廉租房资源的合理利用,可以避免个别官员有机会谋取私利,使真正需要帮助的家庭得到住房保障。

参考文献:

[1]高雪琪,王华.我国廉租房制度建设探讨[J].时代经贸,2008,(3)

[2]赵燕菁.廉租房建设与国家.宏观经济[J].城市发展研究,2005,(03).

[3]王剑.实施廉租住房制度的理论探索.[J]住宅与房地产,2002,(09)

[4]曾奕子.我国廉租房建设的融资现状及其改进[J].市场论坛,2007(06)

[5]渠丽花等.廉租房体系研究及其管理[J].西安邮电学院学报,2003,(04)

[6]张静.国外住房保障制度对我国的启示,城市开发[J].2002 ,(02)

第2篇：廉租房的要求范文

关键词：廉租房；融资；REITS

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房是低收入家庭住房保障体系的核心。

廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同，然而也正是由于这种特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。

一、廉租房融资现状

为了解决我国低收入家庭住房问题，中央和各级地方政府推出了一系列加强廉租房建设的方式，已经形成了财政预算安排、住房公积金增值收益、土地出让净收益和社会捐赠等几种建设资金来源，但是与所需资金相比，仍然存在很大的资金缺口。许多城市因无法落实资金而搁置廉租房计划，资金紧张已成为制约廉租房制度建设的重要障碍之一。

全国用于廉租房建设的资金中，44.05%来自财政拨款，27.9%来自住房公积金增值收益，4.38%来自土地出让净收益，0.28%来自社会捐赠，剩余来自其他渠道。在这些资金来源中，政府财政预算安排占主要部分，由于融资渠道单一，金融手段在融资方式中没有发挥作用，而一些发达国家早已将金融工具运用在廉租房的融资渠道中并取得了很好的效果。

最近两年，为了缓解大规模建设廉租房的配套资金不足难题，包括福建、甘肃、河南等一些中西部地区开始探索廉租房“共有产权、租售并举”政策，即通过出售廉租房的部分产权回笼资金，以便再次投入到新一轮的廉租房建设中。但中央政府关于廉租房的相关规定中，并未准许廉租房可以对外销售，地方政府的此类做法已经违背现行的政策规定。可见，我国廉租房的建设资金缺乏较为严重。

因此，我国廉租房的融资渠道必须不断地创新。在我国廉租房现有的融资渠道中，金融机构和社会资金还没有发挥实质性作用，所以我国可以借鉴国外经验，针对我国廉租房融资中没有运用金融工具的现状，大胆创新并充分利用可行的金融工具，使我国廉租房的融资渠道更加多元化，从而充分利用社会资金来解决廉租房建设资金不足的问题。

二、REITS融资模式与廉租房项目

（一）REITS融资模式简介

香港证监会在2003年8月1日公布的《房地产投资信托基金守则》中解释道：“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。”从这个概念可以看出，REITS是一种集体投资计划，其利润来源于房地产本身的租金收入，是一个在设立之后可以再投资的发展平台。

REITS具有以下几个特征。首先，它是一种集体投资计划，即可以公开募集资金，这样就保证了募集到的资金规模较大，与房地产业的资金要求相匹配。其次，其收益来源主要是房地产的租金收入，相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。再次，REITS 是一个长期性的金融工具，基金投资者可以得到长期的收益，可以提高公众的投资积极性。最后，REITS在建立和实施过程中，有规范的法律制度要求，从而避免了制度性风险。

（二）廉租房REITS引入的可行性

1.廉租房市场需求巨大。由于住宅成本的上升和整体市场价格的拉动，无力购买经济适用房的低收入家庭的数量在增加，需要租住政府提供的廉租房以缓解其住房问题。住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合出台《2009―2011年廉租住房保障规划》，提出2009年至2011年，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。根据建设部门的摸底统计，目前我国城市住房困难户大约1000万户。

2.廉租房REITS收益率能达到要求。一般REITS对收益率的要求是7%～8%。目前我国的廉租房收益率估算能达到7%～8%，原因是：第一，廉租房土地是划拨的，造价低廉；第二，廉租房是由政府补贴租金的，也可以补给REITS；第三，廉租房不光是住房，它还有配套商业，因而如果租金不够，可以拿商业补贴；第四，REITS一般都是免税的，廉租房基金也可以实行免税制度。

3.廉租房收益来自租金，符合REITS特征。REITS的一个特征是，它是一种集体投资计划，其利润来源于房地产本身的租金收入，而廉租房收益来自租金，符合REITS特征，非常有利于廉租房REITS的开展。

4.国际和国内经验可借鉴。香港发行的第一支REITS――领汇基金，主要经营廉租房和廉租房下面的商场物业和出租车位，收益率达到6.7%，政府由此收回了当初的投资。此外，美国的179个REITS中有一些也是通过经营廉租房获利。

5.我国开展廉租房REITS具备了一定的基础和能力。近年来，中国一些信托投资公司以多种形式为房地产投资及管理的各个阶段提供融资，推出了我国内地在功能上接近房地产投资信托基金的产品，这些对设立廉租房REITS具有借鉴作用并积累了一定的经验。国内的信托投资公司、资产管理公司、物业管理公司、基金上市发行服务机构，也已具备为廉租房REITS提供专业服务的能力。

三、廉租房REITS运作流程设计

（一）组织形式的选择

按照不同的方式分类，REITS的组织形式可分为公司型和契约型、开放型和封闭型。

1.公司型与契约型的选择。依据法律地位的不同，房地产投资信托基金可以分为契约型和公司型两种。契约型依据《信托法》规定的信托契约建立和运作，公司型依《公司法》成立，具有法人资格。

公司型和契约型REITS各有优点和缺点，我国REITS选择公司型还是契约型，需要从我国实际出发，综合考虑。本人认为，我国的REITS应首选契约型的组织形式，原因如下。（1）目前不适合发展公司型REITS。实践中，目前我国基金主要集中在证券业，并且都是契约型基金，公司型基金在我国立法和实践中没有得到认可，所以公司型REITS的实践条件不成熟。因此，为了更快地推出REITS，应选择契约型的组织形式。（2）契约型REITS优势明显。公司型基金的缺点非常明显。一是公司型基金没有专门的基金保管机构，使得股东权益难以得到保护；二是具有双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）。而契约型基金有专门的基金保管机构负责基金资产的保管和处置，基金收益可得到法律保护，这符合房地产投资基金风险低的特点，此外契约型基金不需缴公司所得税，可提高基金收益。

2.开放型与封闭型的选择。按基金的受益凭证可否赎回，REITS可分为开放型和封闭型。本人认为，廉租房REITS应该选择封闭型，投资者只能转让持有的股份，不能赎回。因为廉租房建设是一种长期投资，发行REITS是为了筹集到大量的资金满足廉租房建设的需要，封闭式基金不能随时被赎回，其募集得到的资金可全部用于廉租房建设，这样便可以满足廉租房长期的投资需要。但为了REITS更好地发展、不断地吸纳优质物业，REITS成立一段时期之后，还应赋予其随市场具体情况进行增发的功能。

（二）结构的组建

廉租房REITS融资的基本思路如下。（1）委托人，基金发起人。某一资产机构或政府作为REITS的发起人，通过整合或收购适宜的物业，如二手房、空置房或合适的商品房等，把这些物业打包上市发行REITS并将募集的资金交付给受托人进行管理和处置，得到的收益给基金投资人进行分配。（2）受托人，法律要求REITS需以信托形式组建。受托人是符合一定条件的银行，或者上述银行的附属信托公司。受托人的主要职责是定期公布REITS的执行情况；监督投资管理人是否按照信托文件的约定和受益人大会决议运作信托资产；对投资管理人进行选定、委任和更换。（3）投资人，信托受益凭证的持有者。公众、机构投资者、发起人和战略投资者通过认购REITS基金单位成为受益凭证持有人。投资人依法享有基金收益分配权、REITS运作情况监督权、公开的REITS业务及财务状况资料的查询和获取权；并具有权出席或委派代表出席受益人大会行使表决权，但同时承担相关运作风险。（4）投资管理人，负责代表受托人管理REITS资产，其职能与基金经理人类似。其在受托人授权范围内管理和运用REITS资产，对信REITS资产进行具体投资组合和管理，如图1。

（三）收益及分配

REITS的收入来源主要包括：廉租房的租金收入；政府给予的各项税收减免，如免缴信托基金层面的企业所得税，还可以借鉴国外实施的低收入返税政策；政府补贴和廉租房下面的商场物业和车位的高租金收入。REITS所得各项收入扣除成本、费用及相关税费等支出后，原则上将90%收益向受益人分配。

参考文献：

[1]胡金星，卢雅.我国廉租房融资来源现状、问题与对策研究[J].中国房地产金融，2009（08）.

[2]刘瑜婷，余劲.国内外廉租房融资模式的比较分析[J].改革与战略，2012（04）.

[3]张伟伟.房地产投资信托基金融资模式的法律分析[J].新金融，2007（08）.

第3篇：廉租房的要求范文

关键词：廉租房;制度;对策

一、廉租房制度的涵义

“廉租房”，又名公共住宅（public housing） ，顾名思义就是廉价出租的房屋。它不以赢利性为目的，是由国家自筹资金建设的具有齐全设备，适当规格，拥有一定保障性的租住用房。廉租房制度是住房体系的保障制度，国家以租金略减、住房租赁、实物廉租住房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障制度1。

二、我国廉租房制度建设存在的主要问题

我国的廉租房制度是重要的住房保障制度之一，在十几年的发展过程中取得了一定的成就，但是由于受种种因素的制约在廉租房的开发和运作中仍然面临着很多问题，不能很好的发挥的廉租房制度的功能。主要表现在：

（一）资金来源单一。我国廉租房资金来源渠道包括几个部分：住房公积金增值收益;财政预算;直管公房出售或出租收入;社会捐赠等。实际过程中，公房和社会捐赠少之又少，公积金也作用不明显，主要靠财政预算的方式则无疑显得资金来源渠道单一。廉租房建设属于公益性建设，对于政府来讲是基本没有经济收益的，政府只投资无收益的买单方式无疑给政府带来了很大的财政压力。总体来说我国每年都面临着廉租房建设资金的缺位，特别是对于一些经济水平落后的地方政府来说，廉租房建设更是面临资金困难，致使廉租房建设无法正常开工，廉租房发展相当缓慢。

（二）保障范围过窄。我国廉租房制度的主要对象是城镇最低收入者以及特殊保障群体。而实际中在较高的房价水平下，中低收入者的很大一部分也都面临着住房困难。最低收入者有制度保障，高收入群体有金钱支撑，而中低收入者往往最容易被忽视，他们的权利往往最得不到保障。人数众多的刚毕业工作的大学生群体、城市中的农民工群体，他们虽然是常住在城市中的，但是在现有城市户籍制度下是排除在廉租房保障范围之内的，也无法享受到这项福利。

（三）相关法律滞后。现有廉租房制度主要依据2004 年3 月1 日开始实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2007 年颁布的《廉租住房保障资金管理办法》等部门规章以及2010的住建部通知。这些办法、通知相对层次较低，执行力也不高。由于相关法律的缺失，在没有法律的权威保障的背景下，廉租房制度运行中各个环节部分缺乏相关法律的监督，这方面的法律也应当是完善法律体系的一个重要组成部分。

（四）供需矛盾突出。我国城镇中达到廉租房申请条件的人数众多，还包括潜在的需求对象。而从廉租房的供给来看，政府是单一的供给主体;从房源上看，原有的公房数量有限，而新建廉租房却受时间、资金、规划的影响，迟迟赶不上需求，供需矛盾突出。同时随着城镇化水平的不断提升，新的城镇居民人数的上升，供需矛盾将不断加剧。

三、发达国家廉租房制度借鉴

国外发达国家廉租房制度相对中国起步较早，发展较为成熟，借鉴并吸收国外优秀的经验，有利于完善我国廉租房制度。在此主要介绍三种典型的廉租房制度模式，分别是美国、法国与日本。

（一）美国廉租房制度。美国是世界上廉租房制度较为完备的国家之一，至今已形成了一套包括廉租房资格审查、清退、补贴、资金管理、融资等方面的制度体系，运转灵活高效。美国《住房法》规定，“政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半”。家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请租金补贴，通过资格审查的低收入申请者每月只需拿出其全部收入的30%支付各项费用，即可享受廉租房，其余由政府补贴。美国的住房补贴采取直接补贴的方式，补贴比例随着补贴对象家庭收入状况呈现出差异性，以最大限度解决低收入家庭的住房问题。资金方面，美国财政支持约占25%，采用房地产信托投资基金，鼓励私人机构提供贷款的方式，充分发挥金融工具的作用确保资金充足。

（二）法国廉租房制度。法国采取中央补贴和地方管理双层次住房保障模式。法国“廉租房”在建造过程主要有中央政府提供补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。地方办公室一方面严格控制房源，大部分“廉租房”只租不卖;另一方面对社会公开“廉租房”出租情况，接受大众的监督。法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，很多人不买房，拿着政府补助住进“廉租房”后，就不再搬出，据统计全国约有1/4 的人住在廉租房里，廉租房分布在全国各地，没有专门的区划。法国完全由政府定价，租金固定。针对低收入群体，政府采取直接补贴和间接补贴相结合的补贴方式，一方面，政府会出资建造部分房屋供社会最低收入者居住;另一方面，也会直接提供住房补贴以满足低收入者居住需求。

（三）日本廉租房制度。日本采取公营住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原则，采取政策性调节措施，它要照顾的对象首先不是低收入者，而是单身母亲、残障人士和老年人的需要。对于人口众多房子更加紧张的日本来说，优先保障这些生活肯定艰难的人很有必要。为使老百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房，各级政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由东京都政府管理的叫都营住宅，由县政府管理的叫县营住宅，由区政府管理的叫区营住宅，由市政府管理的就叫市营住宅。日本有超过220 万公共“廉租房”，占全部住宅的

4.7%。一个很显著的供应特点是，在像东京、大阪、名古屋这样的一二线城市中，集中了全日本50%以上的廉租房。

（四）制度借鉴。可以看出，上述发达国家在廉租房制度方面确实有着独到的方面，廉租房制度发展也更为成熟。我国在廉租房制度的发展过程中应该借鉴其中的优点，具体来说美国最大的优点在于廉租房制度制定实施过程中法律的保证，美国通过《住房法》、《国民住宅法》等对廉租房有清楚的法律规定，我国应该加快廉租房法律法规的制定。同时美国资金筹措的方式也值得学习，我国在确保财政支持的前提下应该充分发挥市场经济体制的作用，运用各种金融工具拓宽资金渠道，保证资金的充足。法国的优点在于高效透明的管理机制，建立专门的廉租房管理部门以提高廉租房的管理效率在我国也是相当必要的。扩大廉租房的供给数量特别是一二线城市的供给数量，保障廉租房的房屋质量，优先照顾特殊群体是我们应该向日本借鉴的地方。

四、完善我国廉租房制度的建议

我国廉租房制度由于发展时间短，机制尚不完善，在实际运行中存在着不少的问题。我们应该通过有效的方法解决廉租房制度所面临的问题，更好地发展我国的廉租房制度，使我国的廉租房制度更加科学有效。

（一）强化政府主导职能，体现政府主体地位。政府必须从思想上高度重视住房保障问题，不能只看到高房价带来的经济利益，还要看到高房价带来的社会问题。不仅要把住房建设作为经济建设的一个重要组成部分，更要把它作为民生政策的重要方面。政府作为社会管理者和政策决策者，应该统筹兼顾、着眼大局，不能以经济建设作为单一的施政标准，也应该考虑到人民生活的苦乐。政府作为廉租房制度制定和实施的主体，应该科学完善廉租房制度的结构，在将廉租房建设作为考核标准的同时应该根据各地实际情况确定实际的发展规划，不断扩大廉租房的供给数量，按时完成廉租房的建设任务，促进廉租房制度的建设。

（二）确保财政资金支持，拓宽资金来源渠道。资金是廉租房制度实施的动力，资金不足严重制约着廉租房制度的实施。财政方面，国家规定各地要拿出土地出让净收益的5%用于廉租房建设的筹措资金是资金的基础，也是资金的主要来源。而实际中却远远达不到这一要求，因此这部分财政资金必须得到保障。在确保基础资金的基础下，更应该做大廉租房制度资金这块蛋糕。不仅要加大财政支持力度，而且要充分发挥市场金融工具的的功能，房地产投资信托基金、房地产企业捐赠、发行廉租房建设债券、福利彩票收益按比例抽取等方式可以纳入进一步实践的范围，拓宽资金来源渠道，解决资金来源不足的问题。

（三）合理控制准入机制，建立健全退出机制。对于廉租房制度的准入机制，在准入资格上要细化明确;范围上根据条件逐步扩大廉租房制度的覆盖范围;审查上要做到严格细致，采取公示接受举报的方式实现公平透明，避免审查中的不良现象，使真正的困难群体优先享受保障;同时有必要建立统一的信用账户，实现管理的网络化。在退出方面，改变只进不出的状况，对于已经不符合条件的廉租户经审查后将其退出廉租房制度的保障范围，实现廉租户的流动，将新的需要保障的对象纳入廉租房制度保障的体系，使有限的廉租房资源得到最优利用。

（四）完善相关法律法规，发挥法律权威作用。相比发达国家的廉租房制度法律化运作，我国廉租房制度面临的问题之一就是相关法律法规的缺位。没有法律的保障下，廉租房制度的各个环节包括资金筹措、管理、运用，廉租房的准入机制和退出机制，廉租房的建设与管理等工作都存在执行力不足，缺乏法律监督。因此呼吁适合我国针对廉租房的法律法规应该尽快出台，发挥法律的权威作用，为廉租房制度的实施提供法律保障。

（五）设置专门管理机构，优化房屋配套设施。相比较发达国家完善健全的管理机制，我国在廉租房制度实施过程中缺乏专门的管理部门与单位，因此建议政府设置专门的廉租房管理机构，提高管理的效率。同时相关管理部门应该真正彻底让利于民，使廉租房租金以及物业管理费居高不下，廉租房不“廉”的现象得到扭转。另一方面，在廉租房规划建设时就及时解决公共设施与公共服务不配套、不到位的问题，以保证廉租房的“福利连贯性”，使廉租房真正“廉租”与“宜居”起来。

参考文献：

第4篇：廉租房的要求范文

为了解决低收入人群的住房问题，建设部官员表示，要加快推进廉租住房管理规范化工作，有计划、有步骤地扩大廉租住房制度覆盖范围。同时，这位官员也坦率地表示，廉租住房制度建设主要存在五大突出问题，其中，退出机制不完善是问题之一。

廉租房为什么很难产生流转?带着这个问题，笔者日前走进北京部分廉租房住户，发现廉租房住户普遍存在“没有想过有一天要腾出这个房子”的想法，他们的主要理由是“应该充分享受政府的惠民政策”，“对社会有贡献的人祖祖辈辈都该受到照顾”，“退出住房，没钱买房”……

“真要腾房，我们住哪儿去”

退出难的问题在北京广渠门北里已经凸显。现在，小区里已有几位优抚家庭的持证人去世，但没有人退房。

据北京市宣武区房管局住房保障办公室工作人员吴克珍介绍，廉租房包括两种类型：配租和实物房。其中，配租是政府按有关标准，替符合住廉租房条件的人将国家财政部门拨发的租金直接打入提供租房的房东账号。这些靠政府补贴租金的人大部分是低保户和低收入家庭。实物房是指符合住廉租房条件的人住进每月交低价房租的住房。住实物房的人，大多是伤残军人和烈属家庭，根据房屋面积，每月最多交100多元房租。

靠政府给租金补贴的李龙泉是一位低保户。从2003年9月起，一家3口在宣武区广安后巷10号院租了一间40平方米的房子，租金每月1000元。根据有关政策，国家每月给李龙泉租房补贴990元，他自己拿10元。

“前两天房管所通知我填表，听说还有可能住进实物廉租房，是政府的政策好。不过，听说将来我女儿工作了，家庭负担减轻了，可能就不符合低保户条件了，恐怕不能再住廉租房。我可没有想过有一天要腾出这个房子……”李龙泉说。

笔者在采访中了解到，李龙泉的想法带有普遍性。住在北京市崇文区广渠门北里廉租房小区36号院1号楼的几位住户纷纷告诉笔者，住进来的时候，根本就没有想过以后腾退的事情。有的人更加直截了当地说：“真要腾房，我们住哪儿去?本来低收入就买小起房。”

据介绍，广渠门北里建设时，主要是为1，解决部分优抚家庭和市级以上劳模的住房困难问题。按照规定，优抚家庭中的持证人为承租人，如果承租人去世，家庭中的其他优抚对象成员可以继续居住；如果没有优抚对象成员，则应将所居住的廉租住房嘴退。现在，小区里已有几位优抚家庭的持证人去世，但没有人退房。

建设部最新统计数字显示，从1998年至今，全国有95万户通过廉租住房制度改善了条件。但笔者调查发现，其中，因收入提高而腾退的人却寥寥无几。

廉租房的退出制度，是为了提高房屋的利用率，让真正困难的家庭享受廉租房。“住廉租房的住户，不腾退的现象很突出，尤其是住进实物房的人。如果这种现象发展下去，廉租房的压力越来越大……”北京市某区房管局住房保障办公室主任感叹道。

廉租房不能流转的原因

退出机制始终未能有效运转，这缘于低收入者的收入变化状况难以监测，导致各地民政部门和建委在廉租房退出机制上对接困难。

建设部《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》指出，廉租住房档案应实行动态管理，根据最低收入家庭住房保障变动情况，及时变更住房档案。但笔者在采访建设部政策研究室有关人士时听到的说法是：“廉租房退出机制是一个敏感话题，也是一个棘手的难题。根据管理办法，各地区的社区应定期公示廉租房住户的家庭财产状况，但各地区情况不同，多数地区可能没有根据管理办法制定细则。”

中国城市规划设计研究院赵燕菁教授在接受采访时指出，退出机制不完善，住房保障就是个“无底洞”，必须要产生流转，否则就是形成一边政府辛苦投人，另一边受惠者“无动于衷”的局面。赵燕菁认为，廉租房的退出机制不完善的根本原因，是针对享受廉租房待遇的人没有相应的配套政策和法律保障。

一位长期在基层从事廉租房管理的工作人员说：“其实，有些地区对廉租住户的收入状况根本不公示。”“去年，经过核查，房管部门向几户已经不符合廉租房保障条件的家庭停发补贴，结果第二天就找来了。”北京市某区房管局负责人这样介绍。

“流转”是廉租房的生命。只有流动起来，廉租房才能更好地发挥作用。实际上，政府之所以只租不卖，主要就是为了掌握廉租房的主动权，从而保证它的流动性。然而，各地政府在廉租房问题上，都存在着“重准入轻退出”的倾向。随着时间的推移，这种倾向的危害将逐渐显现。其最大的社会危害是：破坏政府公共保障的正常供给制度。

根据相关制度，获得实物配租的家庭应当按照租赁合同的约定交纳租金，合理使用房屋，并且不得改变房屋用途、转租或转让承租权，违者按照合同约定承担违约责任，直至迁出已配租的住房。

而笔者在广渠门北里廉租房小区36号院1号楼张大爷家听到的反映是：“我今年80多岁了，这个60多平米的两居室已经被我儿子租出了，租金每月1600元，而这里每月的房租40多块钱，我马上去儿子家养老。”

一些地区把廉租住户本该自己住的房屋租给他人，以获取远远高于自己所付租金的高额房租。在北京，这种现象并不少见，事实上，廉租房的使用有其专属性，如果转租给不符合条件者，无疑破坏了政府公共保障的正常供给制度的渠道，政府的廉租房政策也将行之无效。

廉租房亟须扩大覆盖范围

一方面廉租房退出难；另一方面有大批的人亟需住进廉租房。

笔者从建设部了解到，截至目前，全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10半方米以下的低保家庭有400多万户，如果扩入到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5％。其中，北京应享受廉租住房政策的家庭户数约为7.7万户。

“国务院要求建立健全廉租房制度，近期任务就是要解决这1000万户的住房困难。”据建设部住宅与房地产业司相关人员介绍，“目前，还有145个城市没有建立廉租房制度，廉租房的发展总体来说比较滞后，亟须扩大覆盖范围。”

今后，廉租房制度覆盖面将稳步扩大，凡符合市、县人民政府规定的城镇低收入家庭，都应逐步纳入保障范围。也就是说，无力购买经济适用住房、不符合目前廉租房制度保障条件的“夹心阶层”家庭，

也逐步列入廉租房保障范围。

刘女士一家三口住在六道口一间16平方米的平房，每月全家有2000多元收入。她曾经向街道办事处提出申请廉租房，但由于人均月收入超过了目前北京市580元的廉租房“门槛”，没有获准。“就我们家这个收入，就连经济适用房都买不起。一家人挤在这么小的屋里，等拆迁不知要等到哪一天，你说我们怎么办?”刘女士很无奈。

像刘女士这样既够不上廉租房标准、又根本买不起经济适用住房的“夹心阶层”，目前在各城市都为数不少。北京的廉租户必须符合两个条件，“一是人均住房面积低于10平方米，一是人均月收入低于580元，两条标准卡得很严，哪怕你们家人均收入600元，只超20元，也办不了。”崇文区某房管所的负责人说。

让稀缺资源得到有效利用

据了解，目前，各地申请住廉租房的人越来越多。3月19日，笔者在北京宣武区采访时，该区房管局住房保障办公室工作人员吴克珍告诉记者：“申请住廉租房的人越来越多，仅宣武区2006年就有523户；2007年669户，今年1～2月就达到223户。”对此，赵燕菁教授认为：“如果廉租房只进不出，房源会越来越少，压力也会越来越大，稀缺资源无法得到充分的利用。”

针对这种状况，北京市建委表示，将严格配租后期管理，对于不符合条件的，要及时对其实行“退出机制”。据介绍，目前，北京对282户因收入增加等原因不符合廉租房条件的家庭，停发了租金补贴。今后，北京将对已经住上廉租房的住户进行收入统计和调查，对廉租房实行有进有出的政策，将廉租房用于真正的“双困”家庭。

为了让稀缺资源得到有效利用，许多专家认为，当前社会信用体系没建立、银行不让查个人账户、社会收入隐性化等问题，是无法掌握低收入者收入变化的原因。

“如何解决中低收入家庭界定的问题?该花多少钱，该建多少房，该建多大房，该在何处建，该分给什么人，政府都要做到心中有数。只有建立全国统一的个人信息动态数据库，并且跨越工商、财税、银行、劳动等条块分割的框架，才能建立科学的廉租房分配制度。”赵燕菁说。“廉租房不能演变成新的计划分配住房。”赵燕菁建议政府有关部门应该抓紧研究廉租住房的退出机制。借鉴上海的经验，这个机制的主要内容应该体现慢松手，软着陆的方式。体现进退有序的公平性。

例如，对实物配租的家庭退出方式，考虑以无息贷款方式协助这些家庭买下属于自己的产权房，但对他们的产权房限期上市，一旦不符合廉租条件，则分期还款；对享受租金补贴的家庭，政府也给予6个月的过渡期，前3个月享受原租金，后3个月租金补贴减至原标准的50％。

赵燕菁还建议，借鉴浙江建立廉租房退出机制的经验。浙江省政府要求，房地产行政主管部门要会同民政部门加强动态管理，定期对享受廉租住房保障家庭的成员、收入、住房等状况进行核查，及时掌握其变动情况。对享受廉租住房保障的家庭，其家庭人均收入连续一年以上超过当地廉租住房政策确定的收入标准的，或因家庭人数减少、住房面积增加，住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房面积标准的，应收回承租的廉租住房或停止享受租赁补贴。对因未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况获得廉租住房保障的，以及擅自改变房屋用途，转租、转借廉租住房的，房地产行政主管部门应当作出取消保障资格的决定。

针对廉租房的退出机制，笔者在采访中听到许多专家这样呼吁：社会资源是稀缺的，政府的政策应适用于促进效率与公平。

全国政协委员、香港世贸集团董事局主席许荣茂赞同这个观点。他在今年召开的“两会”上说，目前，廉租房市场“僧多粥少”的局面短期内还不能全部改变，因此要合理确定廉租房住房保障对象和标准。而更重要的是，对享受廉租房的家庭要定期审核，对收入或者住房条件发生变化的家庭，要及时调整保障方式。

许荣茂还谈到了香港的经验，中国香港政府规定，所有租户每两年都要向政府申报家庭经济状况，如果租户购买了私人物业，必须马上将公屋还给政府。

还有些专家建议，尽快研究和建立健全廉租住房的准入和退出机制。一方面建立动态核查制度，科学界定廉租住房保障对象，对申请者的家庭收入，居住状况等资格进行严格审核，把好“入口关”；另一方面完善申请公示制度，在充分尊重申请者的隐私和尊严的前提下，采用适度公开方式，在一定范围内对申请人情况予以公示，并在其入住后作定期核查。

第5篇：廉租房的要求范文

目前廉租房发展存在两个具体问题，一是政策缺位(本文不做具体分析)，二是资金缺位。目前的资金来源渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让净收益资金、社会保障和社会捐赠等，但远不能满足廉租房建设的需要。据建设部通报显示。截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，尚存在巨大的资金缺口。

一、廉租房信托融资模式提出的背景及依据

(一)增量市场与存量市场发展不均衡，不宜低水平新建大量廉租房

因为目前存在着大量的上世纪80-90年代建设的暂时还达不到拆迁标准的二手房，再建设低成本廉租房小区无疑是低水平的重复建设。这与建设资源节约型社会目标不符，况且低收入者集中居住有可能形成像发达国家出现过的贫民窟，引发新的社会问题。

(二)KEITs(房地产投资信托基金)目前在房地产高端启动，在中国存在金融障碍

因为我国房地产的现状是低端缺位。高端不缺位，如果在金融方面支持高端房地产市场，这和目前宏观调控指导思想有悖；如果高端市场要融资，可以不用REITs。政府政策层面可能也不会首先支持。在解决低端市场过程中把REITs机制、运作规律建立起来，这个工具将来还可以向高端发展，所以当务之急是首先有REITs，这是一个现实的选择。

二、廉租房信托的运作思路和模式

(一)廉租房信托总体的运作思路

采用信托的方式分散购买购房存量市场中的二手房、空置房、银行处置资产或经济适用房作为廉租房，持有廉租房的是政府背景的主导机构，在廉租房上形成一些基金。比如原来支持廉租房的社保、土地出让金等等，通过金融机构的市场运作，使廉租房的信托形成一种类似于国债性质的投资项目。最大化利用社会资源。政府负责制定廉租房的标准、审批入住资格，并提供租金和税收方面的补贴，金融机构负责发行信托产品和管理信托资金，并负责聘请专业的机构对所购物业进行管理。

(二)模式的收益来源

廉租房信托的主要收益来源是廉租房的租金收入，包括政府补贴和承租户支付的租金。可以作为房地产信托基金的红利来源和偿付本息的来源。政府每年投入的预算资金只要保障廉租房租金和资本市场回报率之间的缺口即可，这使有限的政府资金能够带动较大规模的社会资金来收购充足的廉租房源。以满足广大低收入群体的住房需求。

假设全国每年通过发行廉租房信托筹集1000亿资金，按照2006年约3500元，平米的平均房价，可以购买约3000万平米普通住房。按平均每户60平米，可以解决约50万户低收入者的居住问题。按照信托5％左右的年资金回报要求，假设租金收入是1元／平米／月(一个较低的水平)，每年政府的补贴支出大约为1000亿×5％-1元／平米／月×12月×3000万平米=46.4亿元。

(三)投资者回报

因为廉租房有政府资金的介入，再加上一部分土地出让金等投资，廉租房信托的回报率不会太高。但一定高于银行存款，像国债就是这样。由于有政府背景的保证，回报比较可靠，投资者购买的会比较多。

三、启动廉租房信托的意义

目前房地产市场重心往下移，稳定低端意义非常大。廉租房信托对低端房地产的发展和稳定尤其具有意义。现在房产市场低端不稳定，最缺位的是低端的。不能把所有的住房需求都弄到市场上去解决，政策公共产品应该包括廉租房。

通过这种模式既能解决政府保证中低收入群体住房的难题又不过度地增加负担，同时还能整合存量房地产市场资源、减少低水平重复投资，疏导部分中长期资金投资房地产的需求，拓宽资金渠道。

第6篇：廉租房的要求范文

关键词 唯一住房 执行思路 操作模式

作者简介：吴夏青，厦门市思明区人民法院。

厘清认定被执行人唯一住房的标准与程序，是从理论和程序上澄清实务界对最高人民法院2005年1月1日颁布施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》），的误解，为执行实践提供处理唯一住房的理论依据。

一、各地法院解决唯一住房问题的尝试

解决唯一住房问题的根本之策和必由之路，是切实可行的执行操作模式以及可供强制搬迁的房源。为解决此问题，各地法院进行了许多实践探索与尝试。

上海闵行区法院提出将廉租房引入解决“被执行人唯一住房执行困难”的方案，即：在执行程序中，先由法院依法对涉案房屋进行法律性质判断，如满足“被执行人唯一住房”的标准，则引入廉租房评价体系对强制执行完毕后被执行人的经济状况进行预估，若满足廉租房的承租条件，则法院可以考虑通过廉租房来保障被执行人的基本居住权，从而对其“唯一住房”采取强制执行措施。

浙江嵊州法院采取了从拍卖房款中提取安置费的形式，主要做法是：组织双方当事人进行协商，签订房屋腾退以及拍卖款项分配协议，在房屋拍卖后提取一定比例价款的安置费作为被执行人必要的生活费用。安置费一般控制在10万元左右，对于生活确实困难的被执行人，可酌情适当提高安置费标准。对多次做工作仍不配合法院执行的被执行人，按照法律规定，依法强制腾退拍卖。

还有人提出“由城市回农村”的执行思路。被执行人为农村居民，在原户籍地有宅基地房屋，后因经济富裕到城市买了商品房并搬到城里居住。这种情况下，可以根据实际情况，对农村宅基地予以查封，对城市内房产予以处分。

二、对各地法院唯一住房执行模式的评析

综合各地法院的实践，主要有货币安置和住房安置两种做法。

（一）对货币安置模式的评析

货币安置，是指在拍卖款中优先保留相应价款，由被执行人自行购买或租赁房屋。对于货币安置，本文认为在理论上可行，但实务中存在以下困难：第一，房产移交困难。货币安置是从拍卖价款中预留款项，意味着在对被执行人住房启动处置程序后，被执行人仍居住在房产中。若拍卖成交后，被执行人不自行迁出住房，买受人将无法实现其权利。因此，对于该类房产，买受人会顾虑较多，成交机会较少，处置难度大。第二，执行方案被动，缺乏主动性。货币安置方法完全依赖于被执行人的主动与自觉，若无足够执行威慑，则该方案无法落实。无论是签订房屋腾退以及拍卖款项分配协议，房产移交，还是购买或租赁房屋，都必须由被执行人作出意思表示，申请执行人或法院强制为其签订协议或购买、租赁房屋于法无据。所以，本文认为，在执行权威尚未重塑与强化以前，货币安置方法实践操作难度较大，无法大规模推广适用。

（二）对住房安置模式的评析

住房安置，是指由政府、法院或申请执行人提供房源来解决唯一住房问题。目前实践中的做法有租赁住房和提供所有权住房两种。

1.提供所有权住房模式。针对如何为被执行人提供所有权住房的问题，各地法院实践以及理论界提出了“以大换小”、“以近换远”、“从城市到农村”等做法。但本文认为这些做法不仅实践操作难度大，而且不符合《查封规定》的立法本意。第一，为被执行人提供所有权住房的操作难度大。“小”或“远”的房源如何落实是问题症结所在。在无足够执行威慑情况下，被执行人无自行解决居住问题的自觉性，无自行落实“小”或“远”房源的主动性，而法院和申请执行人为被执行人购买住房于法无据，且执行成本高昂，申请人在生效法律文书所确定利益尚未实现的情况下，须先行垫付大笔资金的积极性较低。因此，在被执行人不予自觉配合执行的情况下， “以大换小”、“以近换远”、“从城市到农村”等做法在实践中几无成功案例。而且在执行实践中，有的被执行人手持唯一住房的“尚方宝剑”有恃无恐，执行法官很难说服被执行人自行腾空房产交由法院处置。第二，《查封规定》第六条所保护的仅是被执行人基本的生存权、居住权，而不是保护被执行人对住房的所有权。解套唯一住房难题，不能落入为被执行人提供所有权住房的窠臼。只要能够持续地稳定地保障被执行人及所抚养家属的生活所必需的住房条件，住房是所有权住房，还是租赁住房，应在所不论。

2.提供租赁住房模式。租赁住房，或是由政府或法院提供住房作为周转房，或是由申请人提供临时住房。租赁的房源，或是从房屋租赁市场承租，或是由政府提供廉租房源。若由申请人提供临时住房，如前文“唯一住房执行难的原因分析”一节所述，由申请人提供临时住房困难重重，且易导致连环案件，操作难度大，实践中较少采用该方案。从房屋租赁市场承租房源以供被执行人居住，同样存在前述问题。因此，本文认为，由政府提供廉租房源，以保障被执行人及所抚养家属生活所必需，是解决唯一住房问题的可行之路。

三、廉租房模式的合理性与可行性分析

（一）廉租房的保障功能与唯一住房问题内在契合

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。对于被执行人，若其名下唯一住房超过其及所抚养家属生活所必需，若不予执行，则相当于由申请执行人分担了国家本应承担的社会救济和维持经济交易秩序的责任，于申请执行人不公。因此，若对被执行人名下唯一住房执行后，其符合廉租房准入条件的，应保障其基本居住权。引入廉租房，作为被执行人基本居住权的保障，既能够保障法院司法职能的发挥，又能够实现社会公平。 （二）实践证明廉租房模式现实可行

四、廉租房模式具体操作程序

（一）与廉租房管理部门建立稳定、畅通的合作机制

一方面，法院唯一住房案件数量具有不确定性，另一方面案件执行工作对效率的要求较高。因此，法院应与廉租房管理部门建立稳定、畅通的合作机制，为解决唯一住房问题预留一定数量的廉租房源，并能及时配合法院的执行进度，保障廉租房源稳定、及时供应。

引入廉租房机制，无法绕开的问题是，被执行人是否能主动配合与廉租房管理部门签订租赁合同？如何解决被执行人与廉租房管理部门的租赁合同关系？上海闵行法院的相关调研成果认为，“法院需谨慎适用廉租房制度，仅在被执行人满足廉租房申请条件且同意配合情况下方可考虑适用廉租房制度，以实现实质意义上的社会公平和司法公正，避免被执行人‘二次迁出’情况的发生。” “法院不能成为廉租房租赁关系的主体，租赁关系发生在廉租房管理部门与承租人之间。”但执行实践中，被执行人主动配合的情况实属少数。若坚持必须在被执行人同意配合的情况下适用廉租房制度，且由被执行人与廉租房管理部门签订租赁合同，则该制度在实践中将流于形式，无法从实质上解决唯一住房难题。同时，法院亦无相应的法律依据被执行人与廉租房管理部门强制缔结租赁合同。

如何突破该困境？本文认为，法院可以与廉租房管理部门建立工作机制，二者签订租赁合同，由廉租房管理部门向法院长期固定供给一定数量的廉租房，允许法院按照廉租房的申请条件转租给被执行人，用于解决唯一住房问题。

（二）准入条件的审核

法院应根据廉租房管理部门公布的廉租房申请条件，对被执行人是否符合承租人条件进行审核。具体而言，法院可根据执行中查明的被执行人财产状况，综合考虑被执行人及其共同生活的家属的可支配收入数额及实际的财产余额，判断其是否符合承租人要求。

但是，“当前的廉租房制度主要关注普通低收入家庭，且对申请家庭过去若干期间内的收入及居住状况有所要求。但社会生活是具有不确定性的，因经济生活风险导致贫困的家庭实际上已经处于需要社会在居住条件上予以帮助的状态，却无法满足当前的廉租房申请条件。”故法院在对被执行人的经济状况进行审核时，应当全面考虑，适当放宽对被执行人一定期间收入及居住状况的要求，重点考虑执行当时被执行人的条件是否符合。

（三）由法院直接与被执行人办理廉租房手续

第7篇：廉租房的要求范文

随着四川省公租房供应增多和廉租房不断实现应保尽保，租赁型保障房的覆盖面已从最低收入人群扩大至中低收入人群，多元化保障体系已经基本满足了不同收入群体的住房需求。

将廉租房和公租房并轨，实行租补分离、明收明补，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴，成为四川省新的保障需求。它的实质意义就在于向更多低收入者敞开保障房范围：当廉租房居住者收入提升后，即可考虑其是否够上公租房政策的覆盖面，为解决这一新问题，“并轨”公租、廉租房，对保障对象实施“租补分离、梯度补贴”值得提倡。

这一做法在国家层面已得到支持，早在2010年9月，国土资源部等部门就联合发文明确要求，“各地应结合实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径”。

笔者认为，对保障房供应类别分得太细，容易增加寻租空间和资源浪费；廉租房和公租房分开管理，容易造成配租需求房源与实际房源供应不平衡的问题。因此，公租房和廉租房在四川完全可实行二者同时“统筹建设，并轨运营”，实行“市场定价（准市场价）、分档补贴、租补分离”的运行机制。可由政府投资建设或政策引导吸引社会资金投资建设；为提高廉租房和公租房的运营效率，运营管理主体可与建设主体相分离。

完善公租房廉租房并轨运营政策

其一，公租房、廉租房的租赁服务和政府补贴分别实施、平行操作、有机结合。受托运营机构可负责公租房日常运营管理，按市场机制运营，依规定标准收取租金。政府或用工单位向承租人发放的租赁补贴，专项用于支付房租，可直接划到受托运营机构或出租人的账上。符合条件的保障对象也可以到市场上租赁相应标准的住房，并申请租赁补贴。应明确规定，凡开始实施廉租房与公租房并轨工作的地方，原则上不再单独建廉租房，而应统一纳入公租房的规划建设中。

其二，租金方面，应实施市场化租金结合分级补贴制度。租金标准参照项目周边住房市场租金水平确定，政府对根据住房面积和收入不同而符合取得廉租住房实物配租补贴、廉租住房租房补贴和公共经济租赁房租房补贴这“三种补贴”条件的承租家庭，发放不同标准的租房补贴。

其三，“并轨”政策应立足于有效增进投资建设和运营机构的合理收益。有利于吸引社会资金参与，有利于体现“差额补贴”原则，有利于根据承租人困难程度和补贴程度的不同。政府对保障对象的补贴由“暗补”变“明补”，着眼于根据保障对象收入水平的变化而适时调整补贴金额，最终形成完善的保障性住房的退出机制。

第8篇：廉租房的要求范文

关键词：廉租房；标准化；模数设计

今天我国房地产事业已经进入了一个较高的品质时代，消费者的多样化需求使标准化失去市场动力。现在以国家扶持廉租房建设的政策背景为契机，我们应该重新认识，重新理解和学习，让标准化、模数化的问题成为指导我们解决小面积住宅开发的一个重要手段。目前，我国廉租房的发展方兴未艾，而考虑到廉租房的自身特点，标准化设计则是建筑设计师必须要考虑的一项内容。

国家标准《标准化基本术语》第一部分GB3935.1-83对“标准化”是这样定义的:“标准化”是“在经济、技术、科学及管理等社会实践中，对重复性事物和概念，通过制订、和实施标准，达到统一，以获得最佳秩序和社会效益”；并说，“标准”是“对重复性事物和概念所做的统一规定”。廉租住房的户型设计主要考虑居住人群的流动性和多样性特点，兼顾到国家对于廉租住房套型建筑面积的严格控制以及现行的住宅设计规范，在既定面积的空间内将厨、卫、卧室等功能空间进行合理、紧凑布置，以满足基本住房需要为原则，具备基本使用功能和安全卫生条件，很有标准化的必要。

1.标准化与模数标准协调

标准化设计的内容不仅包括平面空间，还应对建筑构件、建筑部品等进行标准化、系列化设计，以便进行工业化生产和现场安装。廉租房标准化的重点是户型设计标准化，将成功的产品成熟化、定型化并进行推广。廉租房的设计应通过市场调研，了解家庭人口构成、年龄结构、健康状况等。将廉租房市场划分为若干类消费群体，每个细分市场都是具有相似需求倾向的消费者构成的群体，根据使用者的需要和行为、习惯确定标准化的设计方案，包括户型的功能配置、房屋高度、卫生间和厨房的位置、大小以及节能的处理办法等，既可以简化设计、完善工艺，又能提高施工效率、方便使用和维修。我国应该积极发挥政府的导向性作用，促进标准化的发展，在借鉴发达国家住宅产业化经验的基础上，以廉租房的大规模建设为契机，加快实现廉租房模块化、标准化和机械化生产。

工业化发展的历史表明，没有系统的尺寸协调就不可能实现标准化，没有标准化也就不可能实现真正的工业化。目前，我国建筑设计与部品生产的模数协调方面还是存在很多问题的，主要体现在部品模数与建筑设计模数难以对接。住宅设计工作中已经推广了建筑模数标准，是按轴线尺寸标注，主要确定房间的开间、进深参数，施工时也是按建筑模数标准建造的，但由于不同结构、不同材料的墙体和构造做法的厚度不同房间的实际宽度、进深并未确定，这在一般的功能房间中不会有什么影响，也不会引起太多注意。建设部行业标准《住宅厨房家具和厨房设备模数系列》JG/T219-2007的实施，为推动厨房家具和厨房设备标准化生产和规模化采购创造了有利条件，从而实现制造业和建筑业的有机衔接，为廉租房的住宅厨房标准化设计提供了有力支持。

2. 廉租房标准化设计的多角度思考

2.1家庭结构标准化

家庭结构是决定户型形式、面积大小的主要因素。不同的家庭人口和年龄结构对廉租房的面积、户型和设施等有不同的要求。家庭结构的不断变化对住房的适应性提出了更高的要求。我国目前的家庭结构以3.2人为主，城市家庭结构数更是低于2.8人，成梭形分布，不同的家庭人员构成对于居住空间的要求也不尽相同，侧重方面也有差异。随着小孩的成长，老人的离去以及其他原因，家庭的构成将处于一个变化更新的过程，这要求住房空间具有良好的弹，能够根据家庭结构的变化相应的做出改变。

2.2适应心理标准化

研究显示低保人群社会支持较差，他们中的大多数文化水平低、职业技能低、年龄偏大、就业能力、就业机会和就业空间相对狭小，社交范围狭小，较容易形成社会的边缘群体。因此在对低收入群体的问题上，我们应该更加有耐心，生活保障不仅仅在于提供他们住房，还需要一份相对稳定的工作帮助他们走出困境，需要一个良好的社区环境促进他们形成健康的文化和生活氛围。建筑设计者需多角度探讨、分析、综合考虑，进一步完善廉租房的前期策划工作。

3.廉租房建筑标准化设计策略

廉租房作为国家政策扶持的重点，具有保障性和福利性的特点，对面积标准有明确规定“新建廉租住房套型建筑面积控制在50m2以内”。廉租房其面积虽小，可却不意味着质量品质的低劣，也不是贫民窟的再现。廉租房不同于普通住宅，廉租房的基本特征是室内外设备一次建造成型并交给居住者直接入住。由于居住者是城市最低收入家庭的住户，因此他们不一定有经济能力对室内空间环境进行改造和装修，所以建筑师不仅要精心设计廉租房的外观，而且也要精心设计其室内的空间环境，合理安排室内固定设备。建筑设计者要理解和体贴低收入人群的生活特点，以研究他们的居住需求为基础，提高廉租房的实效性，使廉租房的室内空间环境能适应目前住户的基本生活要求。

3.1设置标准开间面积与模数空间设置

住宅建筑的相当数量的房间平面、功能、装修相同或相近，适宜进行标准化设计。开间尺寸面积是否合理决定了廉租房的舒适度。适宜的开间尺寸有利室内家具的摆放与布置，可以减少不必要的一些面积损耗。比如在起居室里，就要考虑到开间尺寸是否适合沙发，茶几及电视柜的布置。卫生间的设计中，由于面积较小，更要考虑好开间的尺度。

廉租房在建造、使用和改造过程中，可以大量使用工业化部品，如装配式隔墙、复合外墙、整体厨卫等。根据需要调整套型的大小、种类以及各种套型的比例来满足不同住户的需求。通过在套型内部或套型之间的“弹性变化”组合来实现住宅的变化，生成弹性空间。通过户型间的弹性组合能够满足不同家庭结构及家庭人口变化的需求，常用的户型设计策略有相邻住户的重组和单元内的弹性空间设计。

相邻两户的组合或分隔，即两户合并成一户或者一户分隔成两户。此种组合方式能够灵活适应家庭结构的变化，如图1所示，改变入户门的位置，合二为一适宜于老人和子女分开居住。

图1标准层平面

相邻住户的重组即在相邻两套型间设置一弹性空间，通过预留不同位置的门洞，可使其归属于相邻的不同套型。根据不同家庭成员和经济状况，通过相邻住户的重组改变相邻两户的房间组合，增加或减少卧室数量，解决成员较多家庭的住房困难。如本文案例中图2，户型A通过将相邻住户弹性空间的墙预留门洞，需要时将门洞打开，将隔起来的一间卧室租给相邻的住户。

图2标准层平面图（组合方式）

3.2厨卫空间集中布局

厨房与卫生间是住宅的重要组成部分。其面积小、功能多、厨房里的面积是有限的，可以通过与其他空间的关系来共享，住户可根据空间连通性自行选择合适的地方就餐。如厨房和餐厅可以共用。一个设计合理的厨房是由洗物区、料理区、烹饪区所组成，虽然是保障房，却应该“五脏俱全，样样合理”。因为面积小，所以廉租房最好采用开放式的厨房（如果平常饮食清淡），这样，更加突出了空间的适应性。方便了居住者之间的交流，也满足了居住需求。

对于卫生间，面积一般在2.5平方米左右，而由于卫生间使用率很高的特殊性，如果集中布置在住宅中部，可以很好的满足处于各个功能空间里的住户的需求，减短了行走的距离，适应廉租房这种小面积住宅的情况。在卫生间里使用较圆润的洁具和储物柜，可以避免人和家具间频繁产生不必要的触碰，那样也等于节省了空间。卫生间里的储物空间往往多使用吊柜，如果能设计可以机械化的吊柜就更适合廉租房里的一部分老年或者伤残住户使用。这种设计方式充分利用纵向空间，扩大了通行空间。廉租房的厨卫系统适宜采用工业化的装修方式，相关部品的工业化生产，可以减少现场湿作业，这样做可以大大提高部品的加工和安装精度，减少材料浪费，保证装修工程质量，缩短工期并有利于建筑的维护及改造工作。

3.3细节标准化

细节部分设计具体内容包括：①平面布局每个功能空间面积合理分配，使各项功能完备。除了具有必要的居住空间外，厨卫设计尤为重要，也是最能体现人性化的空间：卫生间能够解决基本的如厕和洗浴功能，将盥洗空间放到室内，做到干湿分离；要合理分配厨房面积，厨房布置符合住户烹饪操作流程，充分考虑人体尺度及行为习惯，厨房及卫生间应有良好的采光及通风，满足舒适性要求。②考虑住户的经济状况及家具使用情况，合理设计摆放家具的墙体尺寸，尤其是对一些旧家具的放置要留有合理的空间。③设置生活阳台和服务阳台，考虑洗衣机放置位置及衣服的晾晒等生活的需求。④考虑空调机的位置及室外机隔板的位置、大小和数量，结合建筑立面的设计进行综合考虑。⑤充分考虑住户的储存要求，根据室内空间结构合理设计储藏空间，由于面积的限制，廉租房难以设置独立的储藏室，其储存空间的设计可以利用室内家具及隔断的零散空间，采用墙体内嵌入的办法设置储柜，利用过道的上方空间设置储柜。

4.结束语

总之，廉租房室内空间设计是要在有限的面积基础上，合理布置好各个功能空间。不仅要提高住宅的利用率，还要具有一定的舒适感。实现住宅行业标准化体系，将成功的产品成熟化、定型化并进行推广，不仅可以提高建筑空间的使用效率，而且可以大幅度降低住宅建筑成本、缩短施工周期，还有利于房地产企业和住户根据自己的需要来选择、调换各种不同风格的住宅部品，便于部品的更换和住宅内部改造，有效提高住宅的使用寿命。这对整合资源、集约经济、避免浪费、关爱弱势群体及共建和谐社会也有一定现实意义。

参考文献：

[1]住宅设计规范GB50096-1999[S].

[2]《住宅厨房家具和厨房设备模数系列》JG/T219-2007

第9篇：廉租房的要求范文

摘 要 我国在廉租房建设中取得了可喜成绩，但也出现了融资瓶颈，在政府财政预算无力支撑的情况下，本文探讨了REIT融资模式。

关键词 廉租房 融资 REIT融资模式

廉租房是指我国政府通过租金补贴、实物配租及租金减免的方式，向住房困难者且符合城镇居民最低生活保障标准的家庭提供具有社会保障性质的住房。它是缩小贫困差距和构建和谐社会的一项重大举措，我国政府对其制度的完善也越来越加以重视。现阶段，我国的廉租房建设的主要融资渠道是政府，但由于资金来源与中央和地方的财政状况联系紧密，使得其建设资金不稳定、波动性大，不利于形成廉租房项目的长期资金链条。

一、廉租房建设的融资政策

自1998年首次提出廉租房概念以来，我国廉租房制度的形成和发展成效显著。2007年11月国家财政部印发的《廉租住房保障资金管理办法》，用于规范管理廉租房保障资金，从而提高其资金的使用效益，确保廉租房保障资金的专款专用。而在2008年12月，央行、银监会联合的《廉租住房建设贷款管理办法》，全面要求各国有商业银行、股份制商业银行、政策性银行以及中国邮政储蓄银行等做好支持廉租房开发建设的金融服务工作。最近2011年7月银监会召开的第三次经济金融形势通报分析会上指出，各银行业金融机构要认真贯彻落实国务院决策部署，积极加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设支持力度，要认真按照“三个办法、一个指引”加强贷款用途管理，确保资金真正投向保障性安居工程。

二、廉租房建设的融资瓶颈

1．政府财政预算无力支撑。由于廉租房的需求量大，建设廉租房所需的资金大大超过了政府财政融资的承受能力。就今年从住房和城乡建设部获悉，全年中央财政安排保障性安居工程支出1030亿元，截至5月底，全国城镇廉租房等各类保障性住房以及各类棚户区改造住房已开工340万套。为解决资金不足问题，国家发改委提出必须充分发挥企业债券融资对廉租房等保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设，可见政府财政预算资金不能满足廉租房项目建设需求。

2．社会民间资本无意参与。廉租房的目标群体是低收入阶层，因而追求的是社会效益和公共利益的最大化，而民间资本的目标是追求经济利益最大化。社会效益的最大化往往意味着利润率低，甚至零利润或负利润，使得廉租房对于民间资本缺乏利益诱导，在没有政府的支持下，民间资本没有直接参与的动力。

3．其它固定资金杯水车薪。建设部的数据显示，截至2006年底，全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。其中财政预算安排资金32.1亿元（含部分上交的住房公积金增值收益），住房公积金增值收益19.8亿元，土地出让净收益3.1亿元，社会捐赠0.2亿元，其他资金15.6亿元。①在其它固定资金的来源如住房公积金、土地出让净收益和社会捐赠中，住房公积金增值收益占的份额最大，但要在提取风险准备金和管理费后，按照国家有关规定专项用于廉租住房建设。由于住房公积金增值收益的风险准备金的计提比例不低于60%，显然这部分资金除去准备金和管理费后剩余数额非常有限，对于廉租房建设来说可谓杯水车薪。

综上可知，我国廉租房融资的资金缺口大，融资渠道单一，需要利用新的融资方式来突破资金紧缺瓶颈。

三、REIT融资模式

REITs（Real Estate Investment Trust），即房地产投资信托，是一种以发行收益赁证方式汇集不特定多数投资者的资金，建立专门从事房地产投资管理的基金或机构，由公司将经营所得的收入以派息的形式分配给投资者。REIT融资方式在廉租房融资上具有如下的优势：

1．融资速度快，数额大。REIT通过受益凭证的方式在资本市场上募集资金，直接投资于房地产，它可解决短时间内大量资金需求的问题。

2．流通性强，变现快。REIT通过证券化来反映房地产市场价值，投资者可在市场上随时交易证券，使得资金易于流通，也缓解了廉租房不易变现的困境。

3．认购门槛低，能减少税收。REIT的认购者，每股只需要10-25美元，而在美国股东在合股性质的公司的投资额不得低于15000美元，较低的认购门槛扩大了REIT的融资范围。同时，REIT能够享受到税收优惠，如原所有人将房地产转让给REIT，并没有现金支付的实现，而只是一种收益证明，因此REIT不需要交纳契税，原所有人不需交纳营业税，就减少 了REIT运营的税务负担。

四、结论及政策建议

我国廉租房建设的长效发展需要通过REIT方式形成大额稳定的资金来源渠道，该制度的成熟和完善需要国家出台相关政策，也要加快REIT组织结构建设和人才培养，完善REIT监管体系，从而建立有效的信托产品流通机制来为廉租房融资服务。

参考文献：

[1]建设部.今年所有市县须建设廉租房..

[2]王仁涛.中国房地产金融制度创新研究――基于reits理论的探讨.上海:复旦大学出版社.2009.