公租房建设管理办法精选(九篇)

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第1篇：公租房建设管理办法范文

关键词：公共租赁住房；ABS；信用增级；破产隔离

中图分类号：F83 文献标识码：A

一、引言

自2007年我国住房体系改革以来，已经形成了廉租房与经济适用房并行的保障性住房体系，但为了解决人数众多的 “夹心层”住房困难，2009年中央政府提出建设公共租赁住房（以下简称“公租房”），作为保障性住房的建设重点。由于公租房覆盖范围更广，社会需求更大，建设任务也更重，公租房建设实行“地方政府负责制”，以河南省为例，在《河南省2012年保障性安居工程建设工作方案》明确提出，2012年全省将开工建设公租房14万套，竣工5.74万套，约占各类保障性住房的1/3，项目计划投资168亿元。目前，公租房建设资金主要来源于中央政府专项拨款、地方政府的财政拨款以及土地出让金。公租房“只租不售”，资金沉淀期长。因而，现有的上述资金来源满足不了公租房建设资金需要的。资金成为制约公租房建设的瓶颈。如何在政府的主导下，创新融资方式，引入民间资金，成为公租房建设瓶颈的关键。

ABS，是以项目所属的资产为支撑，以项目资产预计的未来收益为保证，通过在证券市场上发行债券来募集资金的证券化融资方式，是资产证券化的高级阶段。ABS的独特之处在于，通过债券信用增级计划，降低债券利率，进而降低筹资成本。ABS产生于20世纪七十年代的美国房地产业，九十年代开始向全球迅速扩展，是项目融资的重大创新之一。随着ABS的发展，其在资金成本、资金来源等方面的优势愈加突出，如若将ABS融资用于像公租房这样的大型房地产建设，调动更多的社会资金，将会是解决公租房资金难题的一剂良药。

二、ABS融资在公租房建设中的可行性研究

公租房的资产属性和我国经济环境的发展现状决定了ABS模式可以用在公租房建设中。

第一，公租房流动性极低。根据国际惯例，适用于ABS进行融资的资产一般流动性较差。通过证券化，此类资产在公开市场上流通，进而解决资产流动性不足的问题。而公租房属于不动产，本身流动性已经较低，且公租房还不能出售，在存续期内只能依靠分期收取租金来回收成本，因而是流动性极低的一类资产。

第二，公租房在整个资产存续期都具有稳定的现金流，能够为资产证券化提供有效的供给，并保证本息的偿付。公租房建成后，可以在经营期间获得稳定的租金收入，再加上政府的租金补贴、税收减免以及公租房附带商业的租金收入，在很大程度上满足了ABS融资中以项目未来收益作保证的前提，并实现本金、利息偿付。

第三，公租房项目信用高。公租房属社会福利项目，由政府出面担保，信用高，可以有效地降低公租房的筹资成本，为成功发行债券融资提供一定保证。

第四，公租房项目规模大。随着住房保障体系改革的深入，国家对保障性住房建设的数量要求越来越高，公租房作为保障性住房建设的重点，要承担一半以上的保障性住房建设任务，以河南省洛阳市为例，在《洛阳市建委明确2012年住房和城乡建设重点工作》中要求2012年开工建设各类保障性住房24，801套，其中，公租房10，560套。公租房建设规模大，适用于ABS大型融资。

此外，2012年上半年我国城乡居民储蓄存款319.9亿元，有良好的社会资金基础。在法律制度方面，我国已经制定了一系列如《资产支持证券交易操作规则》、《信托法》以及《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》等法律和政策来支持ABS的发展。在实践方面，1997年恒源电厂有限公司（集团）通过ABS在美国市场成功地发行了债券。因而，公租房的建设利用ABS模式融资是可行的。

三、公租房ABS融资模式的构建

完整的ABS运作流程是：资产原始所有者（发起人）组合将要证券化的资产，出售给特定目的机构SPV；SPV通过转移证券化资产，信用评级、信用增级等措施，提高项目的信用等级后，通过银行等金融机构发售债券；SPV以发行收入向资产原始所有者支付资产价款；资产管理人（通常为资产原始所有者）将管理资产所得的现金收入通过SPV按期向投资者还本付息。ABS的实施主要涉及六个利益主体：原始所有者、SPV、资产管理人、投资者、承销团、资金保管机构。

资产原始所有者，在公租房ABS的过程中，资产原始所有者是国家，由下设的国有资产管理公司或其设立的项目公司（以下统称项目公司）代表。

SPV，资产原始所有者将资产的未来收益权出售给SPV，SPV发行以此为支持的债券。根据《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》，SPV只能是信托投资公司，SPV通过抵押、担保等方式来增加所发行债券的信用级别，进而降低融资成本。同时，SPV对证券化的资金进行破产隔离，将在资产证券化中实现基础资产的风险和资产原始所有者的其他资产风险隔离。这对SPV的信用等级和资金实力提出了较高的要求。在公租房ABS的过程中，必须要明确的就是 “资产证券化”的“资产”并非公租房本身，而是其建成后未来一系列的现金流。SPV购买的是收益权，投资者得以收回投资并获利的来源也是公租房及其附属商业未来所能带来租金、政府租金补贴等。公租房的所有权归属国家，这一点没有改变。

资产管理者，与资产原始所有者签订合同负责资产的后续管理与运营，与SPV签订合同承诺将后续运营收入用于偿还本息。实际中资产管理者多为原始权益人，但是，由于公租房租金的收取、住房的维修、物业的管理、配套商业设施的建设、维修以及租金收取等工作，非常复杂，不是政府部门的专长，因此，在公租房ABS的过程中，建议引入专业的物业管理公司作为资产的管理者，政府制定公租房租住标准、租金标准、维修标准、配套商业建设、维修与收费标准等，由专用的物业管理公司执行。

投资者，即ABS证券的购买者，可以是自然人或法人。

承销团是受SPV委托，承销证券发行的银行等金融机构组合。由于公租房所需资金数额巨大，由多家金融机构共同担任承销人，共同分担发行风险。选择有资格、有实力的公司组成承销团有利于债券的顺利发行。

资金保管机构，SPV还必须委托商业银行或其他非银行金融机构担任资金保管机构，公租房及附属商业租金的收入、广告收入、政府租金补贴等凡是由公租房带来的后续收入都要由该机构保管，以保证资金的安全性、资金管理的专业性。

四、公租房ABS融资模式运行保障

1、完善各项法律法规。ABS融资目前可依据的专门法规目前仅有《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》，其相应的《信托法》、《税法》及会计制度仍有很大空白。当前，ABS融资在我国尚处于试点阶段，未来要大量推进ABS融资，需要完善配套法律法规，在借鉴国外成熟立法的基础上，结合我国国情做出调整，推进ABS融资进程。

2、建立完善的经济数据统计预测。公租房ABS融资项目是利用公租房未来的租金等相关现金流入偿还债券本金与利息，如果租金等现金流入不能满足债务本息的偿还，项目会发生偿债危机。因此，在发行ABS之前，需要对公租房及配套商业的市场前景、风险、租金、政府租金补贴的数量等做严格的估算。但是目前公租房可利用的评估数据，还局限于可行性研究阶段中关于需求量的预测及租金的制订方案，缺乏配套商业如商铺、广告、政府租金补贴等的经济数据的统计与预测。未来公租房建成后实际租住率与预测值的偏差会造成ABS项目的风险。我国要成功地把ABS融资用于公租房建设，首先要做的就是完善经济预测，预测现金流、债务流，这是评估公租房ABS项目风险、确定债券发行价格的基础，同时可以根据预测结果来合理安排债券本息偿还，以降低风险，控制成本。

3、独立、有实力的SPV。为公租房ABS项目的信用增级与破产隔离，需要引入独立的、有实力的SPV。这需要解决我国信托机构发展孱弱的问题。国家应加大对金融业的创新鼓励，加强民众多渠道、分散投资的意识，逐步培养在国际上具有影响力的信用托管机构。

4、持续客观的信用评价。在发行伊始，公租房ABS项目的信用等级关系到债券利率、融资成本、发行价格等问题，较高的信用等级有利于债券的发行。进入流通阶段，债券的信用等级直接影响债券的市场价格。但是我国公租房项目的收支信息并不透明，同时我国也欠缺权威的会计师事务所、律师事务所、资产评估机构等中介机构对公租房项目做出独立、客观的评价。这些问题容易导致部分投资者对评级结果的质疑，进而影响ABS的吸引力，因此需要建立、健全证券信用评价体系。

主要参考文献：

[1]侯莉，王佑辉.我国公共租赁住房社会资本融资模式研究[D].华中师范大学，2011.5.

第2篇：公租房建设管理办法范文

北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法

北京市住房城乡建设委经过向社会公开征求意见，而下发的《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》，并自20xx年12月1日起正式实施。

门头沟区铅丝厂公租房

据中国之声《央广新闻》报道，《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》今天正式实施，那么，这一办法规定了哪些人群可以申请公租房？外地人是否可以申请？有哪些条件呢？

据了解，这个规定包含了三类可申请人群。第一类就是廉租住房、经济适用住房、限价商品住房的轮候家庭。第二类申请人是具有北京市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米以下；3口及以下家庭年收入10万元以下、4口及以上家庭年收入13万元以下的家庭。

另外，外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，家庭收入符合上款规定标准，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在北京市均无住房的人员。谈到非京籍人员可申请公租房这一点，这次市里没有做出统一的规定，具体申请办法由各区县人民政府制定并公布。

此前，北京市住建委相关负责人曾对此解释称，这次把具体标准的权限放给各区县，主要是因为各区县的实际情况不同。比如旧城区，本身就要疏解人口，那么标准有可能就会定得高一些。而一些新城由于有产业园区等，要吸引外来人才，标准有可能就会宽一些。这样各自制定标准更为符合实际需求。所以，具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际情况确定。

据记者了解，公租房细则公布后，各区县将根据自身实际情况，确定外地来京人员的准入门槛。在区县公布准入标准后，外地来京人员可向工作所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请。

北京市公租房申请条件 北京市规定，1人申请公租房的，要求申请人取得本市城镇户口，年收入10万元及以下，人均住房使用面积15平米及以下。你的户口如果是城镇户口，就可以提出申请。

腾讯财经讯（江波）地产机构最新的统计数据显示，5月份全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个。如果说股市喜迎大涨的背后，是无数勇敢的散户努力抬轿的话，那楼市喜迎上涨的背后，则是许多的地方**碎的心。

房价下跌，为啥让地方政府着急呢？

在中国房地产学会副会长陈国强看来，房价下跌除了影响地方的财政收入，同时还会引发其他的并发症。比如，开发商降价之后，可能会引起前期的客户的维权纠纷，甚至房闹现象，退房或者说找

开发商理论等等，甚至会出现一些社会**。楼市陷入整体性低迷，它的影响的确是不能够低估的。事实上不能否认的是，房地产的兴衰和地方的经济有很强的一荣俱荣、一损俱损的关系，这是一个客观现实。房地产行业的景气程度实际上对地方来说，的确是影响比较重大。

地方政府的心思，开发商哪能不懂？在20xx年楼市最寒冷的时期，开发商“地方政府比我们还着急”的声音尖锐而正确，在房企眼里，地方政府依赖土地财政的惯性很难改，只要明白这一点，就知道政府肯定会出手**。

安徽：鼓励农民买房

今天新公布楼市**政策的是安徽省。在其出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》中，全面取消了楼市限购与限价，并鼓励银行业金融机构增加个人住房贷款额度。

而其中最亮眼的，是“鼓励农民买房”，对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，进城购买商品住房(含二手住房)的，当地政府可按其退出合法宅基地的面积，给予一次性购房奖励。支持农业转移人口市民化，将在城镇有稳定就业且符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。对在城镇有稳定就业的农业转移人口，实行灵活的住房公积金缴存政策。

另外，对于商品住房库存量大的城市，安徽各地要停止或减少棚户区改造安置房建设，将存量商品住房作为棚户区改造安置房源。公共租赁住房房源主要通过市场收购或长期租赁等方式筹集，户型可在国家规定公共租赁住房建设面积标准的基础上适度增减。逐步将住房保障方式由实物保障为主转变为分。

公租房申请收入证明

1、在写公租房申请收入证明的时候，中间应该写申请公租房人员收入证明，而且字体比正文稍大些，与正文有明显的区别即可。

2、写清个人信息，在文中应该写清楚自己的姓名、出生日期、性别、身份证号码还要写清自己的居住地址、户籍地址、工作单位等个人信息越详细越好。

3、重要的一点就是在写单位证明的时候，内容一定要真实，不可有弄虚作假的现象发生。如果经相关部门查询，不符合公租房申请条件的，将在5年内不得申请。而且还得负责人签字并让工资发放部门盖章才能有效。

4、写清单位承诺，如：我单位所出具的收入证明，真实无误，如查出有虚假内容，愿承担一切法律责任。并让相关负责人签字盖章。

第3篇：公租房建设管理办法范文

关键词：公租房；租金；成本

中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01003708

重庆市于2010年大规模开建公租房， 2011年全国计划开建1 000万套保障性住房（包括棚户区改造）。从2011年2月12日至2月28日重庆市首批公租房接受申请，房源共计67 330套，审核合格的申请人为22 317人，申请率为33%，申请成功15 281户，申请成功率为68.2%，首批房源的预计入住率为22.6%，该情况显示公租房在选址、定价、规模等方面可能存在一些问题。租金作为公租房运营的一个风险因素，由于风险的加速效应[1]，全寿命周期的成本对整个项目的运营具有非常重要的影响。本文从全周期租房成本的角度运用理论与实证相结合的方法探讨公租房的合理定价问题。

一、文献综述

[2]借鉴美国针对低收入人群的住房政策演化的经验教训，提出中国应该在合适的时候适当采用租金优惠券的形式补贴中低收入者。徐慎庆[3]分析了2010年的一线城市租金暴涨的原因，提出解决目前房地产市场问题的关键在于大力兴建廉租房和经济适用房。郭玉坤[4]提出在城镇住房保障制度设计中，保障方式应以“人头”补贴为主，根据情况采取购房补贴和租金补贴，同时给出了住房补贴额的计算模型。孙鼎等[5]综述了国外关于保障性住房供应机制的相关研究动态及成果，其中国外的租赁型住房保障模式有租金补贴、租房折扣、房租管制和低租金住房几种，为中国发展保障性住房提供了有益的建议。赵胜[6]总结了从1948年以来的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，给国家财政带来了沉重负担，造成了人为的“房荒”，影响社会的公平与正义，滋生干部多占多得的腐败行为。从文献中梳理的保障性住房的租

金方面，主要是对国外租金模式的总结和建议，同时也有部分文献反省中国部分公有住房租金偏低的现象。但是国内关于公租房租金的理论研究才开始，公租房租户在全寿命周期内会产生多少租住成本并不明晰。目前国内关于公租房的研究还比较少，关于租金的探讨很少，但是可以搜集到国内外租金水平的相关资料。

常州市率先在2009年开展公租房建设，按照其管理办法的规定 常州市人民政府关于《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知。

家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且无房的居民均可申请公租房。租金低是常州公租房的一大特点，只有市场租金价格的30%。2010年的市场租金水平大约在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。

广州的初步方案中，公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60%、50%和40% 《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》。

将按住户收入水平分类收取，目标人群主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员。

深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年弃租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租赁房只租出894套，基于此，新出台的《条例》规定，公共租赁房租金以廉价为最高原则，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租价为标的再下调50%。

北京在2010年8月公布的3个公租房项目的成本测算租金，每平方米每月高达二三十元，被媒体戏称为叫人望而却步的“公主房”[8]。

香港约有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%。

新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元（约合800亿元人民币）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申请租赁一房式（使用面积约33平方米）或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。

重庆市公租房的租金标准是以同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%为上限。

从全国各地公租房运行的实际情况来看，各地租金制定的标准不一，实施的效果有差异，因而保障性作用的发挥也各不相同。为探讨合理的租金标准，有必要对租户在全周期内的租房成本进行分析。

二、公租房租金成本的理论分析

在如何确定租金的研究领域，中国学者已经进行了相关研究。张宇[9]针对政府供给型保障性住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型。鲍远君[10]从影响租金标准制定的因素出发，运用灰色关联找出主要的影响因素，在此基础上建立租金标准的多元回归模型，以确定廉租住房的租金标准。这些都是从理论上探讨保障性住房的租金测算，在实际操作中，按照国际通行标准，房屋租金（含物业管理费）不能超过家庭收入的30%，超过这个比例，则认为该家庭住房负担过重，需要政府进行资助。

公租房作为保障性住房其租金定价是租户在进行租房决策时考虑的核心问题。本文将从全周期成本角度分析租房成本，以此来分析租金对租户的租房决策的影响。

（一）理论假设

假设条件一：全周期阶段是指租户从搬迁行为开始至搬出公租房的时间段。

假设条件二：在市场租赁情况下，租户总能找到令自己满意的房屋租住。

租房者从搬迁入住到最后搬出的租房全周期阶段，将产生可以量化的搬入成本、租金、物管费、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。

（二）公租房租住成本模型构建

第4篇：公租房建设管理办法范文

公租房即公共租赁住房，是国家针对购房困难群体设立的住房保障制度。申请居住公租房的个人及家庭，通常需要提供经济困难证明、无住房证明等资料后，才能依照程序进行申请。

法律依据：

《公共租赁住房管理办法》第三条

本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

（来源：文章屋网 ）

第5篇：公租房建设管理办法范文

关键词：公租房；租金；成本；社会平均负担

中图分类号：F293.35 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）08－0064－02

由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》于2010年6月12日正式对外。公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不归个人所有，而是政府或公共机构所有的，用低于市场价或者承租者承受得起的价格向新就业职工，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体出租的住房。这一人群的特点在于收入水平居于平均工资水平上下，但资金积累不够，无法负担购买商品住房所必要的首付款。公租房在住房保障体系中定位于廉租房之上、经济适用住房和“两限房”之下。

北京市在推进公共租赁房过程中，创造性地采用了政府主导、市场运作、多方参与的建设新模式和新机制。公租房筹集管理主体以市区政府为主，主要采取了两种形式：一是由市、区住房保障机构作为公共租赁住房管理主体，负责融资、建设、收购、持有、管理公共租赁住房。这些机构均为政府所属机构，履行政府职责管理公共租赁房，工作以服务为导向而不是以盈利为目的。二是一些经济技术开发区、产业园区管委会经批准可以作为公共租赁房主体，利用自有土地建设一些公租房，解决本园区符合条件家庭的住房困难。

公租房作为住房保障体系中的新生事物，其正常运行的关键在于租金标准与合理的进入/退出机制。而其进入/退出机制又可通过租金标准的动态调节实现，因而合理确定租金标准最为关键。从公租房的出发点和定位分析，公租房的租金标准可分别通过成本法与社会平均负担法两种方法来确定，但其效果与保障力度有所不同。

成本法是目前各地正在使用或计划使用的租金确定方法，也是部分已出台公租房管理办法的城市用文件形式予以认可的核定办法，但对于如何核定成本却缺乏明确的说法与统一的认识。目前，北京市公布的公租房成本租金范围已引起很大的争议。公租房建设成本由几个部分组成，分别为土地成本、管理成本、资金成本、税费成本等。在成本核算中，不考虑在土地招、拍、挂中转移到共同开发项目中的成本，而将该部分视为公租房成本的一部分计算在内。

1.土地成本

土地成本由一级开发成本与一级开发利润构成。区别于普通商品房，公租房的土地成本中应剔除政府在招、拍、挂过程中形成的土地收益及土地出让金部分，同时，应明确限制土地一级开发利润，并减免承担一级开发企业在此过程中所缴纳的税费。在土地成本上应等同于经济适用房所享受的优惠政策。此外，土地成本的降低还应通过合理选址、合理规划来实现。应该注意到的是，公租房作为保障性住房，其选址必须确保交通便利、生活设施齐全、周边配套完善，以有效降低入住群体的其他生活支出。因而，在选址、规划上不应通过降低生活便利而降低土地成本，而应通过合理提高容积率来降低单位建筑面积分摊的土地成本，通过适当降低舒适度来平衡因便利性提高而造成的土地成本上升。

2.建筑成本

建筑成本是必须投入到建筑之中的不可压缩的成本。但通过合理的设计和技术的提高，包括内部装修的标准化、规模化作业，仍可降低一定的建筑成本。

3.管理成本

这里所说的管理成本是指在运行过程中所需要投入的经营管理成本，包括物业服务、维修、保养等成本，也包括为管理团队支付的工资等。管理成本的核算技术及标准不存在任何问题，问题在于管理的主体上，即责任主体（甲方）是政府有关部门还是房地产开发公司，二者存在明显的不同，也会带来效果的不同。以政府部门作为主体，符合公租房的权属关系和运行要求，但有可能会导致效率的降低和成本的提高。

4.税费成本

特意提到税费成本，是为了强调作为保障性住房，其本身是社会福利制度的一部分，是用税收来对社会财富效用的重新分配；公租房的建设与运行中均应享受税收优惠，甚至于免税政策，而不应将其纳入到成本中。

5.资金成本

资金成本是房地产开发中除土地、建筑外，成本组成中的重要组成部分。由于资金成本与资金来源、资金周期等都有密切关系，因而在土地成本、建筑成本的核算中都是考虑静态部分，而把资金成本单独计算。资金成本是房地产开发中静态成本的取得、周转所产生的额外支出。作为保障住房，公租房的资金来源应本着成本最低的考虑。目前，国家出台了利用公积金余额为政策性住房提供资金支持的相关办法，但由于规定回收周期仅为三年，无法适应公租房资金回收所需的十几、几十年的需求，无法解决问题。合理的资金来源应为地方债券形式，通过资本市场筹措长期资金，从而降低资金成本。这需要出台金融政策予以支持。

在成本法确定公租房租金标准中，关键在于政府要从社会保障性质出发，明确合理的优惠政策，真正以惠及民生为目标，避免、杜绝开发商或其他群体借公租房渔利。

为简易起见，可通过与市场上相似区位、相似条件租赁性住房的租金标准对比来确定成本范围。但须注意的是，应从市场租金中将开发利润、土地出让金、政府土地收益、出租税收等因素扣除后作为成本租金的参照标准。应该看到的是，因为租赁市场的不完善，以对比方式来分析成本范围还存在很大的困难，特别是由于开发商利润的不透明和租赁税收的缺失。

与成本法相比，社会平均负担法更体现社会保障性质，并可以动态调整，上限可与市场接轨，下限可与廉租房衔接。平均负担法通过核定家庭年收入中扣除生活必需品支出（不计住房类消费）之后剩余部分为基数，以社会平均消费中房租消费占收入的百分比为因子，计算保障住房中的个人可负担部分，并作为租金标准。

1.家庭年收入。家庭年收入以上一年度为核算基础。除常用的工资收入、劳务收入等之外，考虑到家庭资产因素，比如，现有住房、汽车、存款等资产差别，应将资产以货币量化后，按社会平均资产收益率计入到家庭年收入水平中。

2.生活必需品支出水平。生活必需品支出水平可参考统计部门的有关数据，从中分析，获取一个固定的货币量而不是百分比。考虑到公租房的保障性质，在分析中应适当剔除高收入群体消费对统计数据的拉动作用。

3.房租、收入比。房租收入比在统计数据中也有所体现，另一个来源也可以考虑CPI 数据构成中的房租占其他生活品份额的比例来确定房租支出比。

合理确定以上参数后，公租房租金中的个人负担部分就可以得出：如其结果达到或超过市场租金标准，则表明不符合条件或应退出公租房体系；如其负担部分不足成本租金，则应以福利方式予以补贴，如租金返还。

平均负担法的困难在于收入水平的核定，特别是与准入/退出机制结合后的动态核定，需要有专业的部门来完成这项工作，并需要与税收、银行等部门的密切配合，辅之以完善的信用体系来保障运行效果。但与成本法相比，平均负担法更体现了保障性住房的福利保障特点，更有利于公开、公平、公正。并且，对于公租房的合理使用、运转具有很大优势。

在目前的情况下，首先应该严格控制公共租赁住房土地获取费用、开发建设成本，为公共租赁住房提供长期低成本融资支持，加大公共租赁住房开发建设及运营管理环节的税费减免力度，为在土地征收和拆迁安置补偿难度大、成本高的区域建设的公共租赁住房提供必要的财政补贴，以降低公共租赁住房开发建设和运营管理的综合成本。公租房定价的科学与否，是决定公租房制度成败与社会评价好坏的关键因素。无论是使用成本法还是平均负担法，关键还要看政府有关部门的定位与执行能力。对于保障住房，政府部门不是仲裁者，而是当事人，是行为的主体，必须切实承担起相应责任，并用强大的执行力履行责任，才能真正达到保障的目标。

Analysis of the rent of the house renting for the public

FENG Hui

(Real estate management section,Qinghua university,Beijing 1000084,China)

第6篇：公租房建设管理办法范文

1.1公租房信托融资模式分析目前我国公租房REITs的发展尚处于探索阶段。公租房REITs本质上是公私合作伙伴关系的一种形式，通过基金管理公司与地方政府达成协议，将公租房、部分商业资产打成一个资产包，向社会公众或特定投资者发行REITs份额募集资金，将民间资本以信托投资基金的形式投入政府提供的公租房公共服务领域[6]。运作流程如图1。1）由信托公司发起和管理REITs基金，并向广大投资者发放收益凭证。2）广大投资者购买公租房REITs基金，并承担相应的权利和义务。3）公租房委员会通过公开招标的方式寻找专业房地产开发商，建设落实新建公租房房源；或委托资产评估机构对收购、改造的公租房进行资产评估。4）将新建、收购和改造的公租房交给公租房资产管理公司进行日常的运营和管理。5）公租房委员会对申请租住公租房的家庭或者个人进行审核，并负责计划一段时间内公租房的建设规模。6）由公租房资产管理公司收取租金，并将租金及政府补贴交给基金托管机构进行保管。7）由中国证监会及银监会进行公租房REITs全面监督。

1.2公租房信托融资风险指标体系构建近年来，国内外学者对信托融资风险评估进行了大量的研究。董良峰提出廉租房REITs面临的内部和外部风险[7]；丁铄总结房地产投资信托的投资风险主要包括：环境、政策、资本市场、利率、法律、流动性和通货膨胀等风险；运作风险主要包括：财务、经营管理、道德、委托、投资等风险[8]。本文在综合分析REITs风险相关研究的基础上，结合公租房运作过程的具体特点，系统性地对我国公租房信托融资模式的风险进行识别，将主要风险总结为以下七个方面。

1.2.1法律风险我国针对房地产信托融资的法律主要有《信托法》、《信托公司管理办法》、《证券法》以及银监会部分文件，但普通信托模式和REITs在投资对象和资产处理等方面有很大区别。法律体系不完善和法律的修改变更极易给投资者带来风险。

1.2.2政策风险指由于中央或地方政府的政策如国家的财政政策、货币政策、对房地产行业的调控政策等发生变化对公租房信托融资可能带来的影响。REITs作为一种全新的融资工具，从试点到运作，政策的出台是一个探索性过程，存在很大风险，并且地方政府的补贴是否到位和审批延误都会给公租房的收益带来风险。

1.2.3市场风险主要表现为利率风险、通货膨胀风险。并且房地产行业和资本市场的变化也会引起REITs的波动。

1.2.4管理风险REITs在我国还没有形成完善的运作模式，在管理过程中，面临着专业人才匮乏等问题，并且在运作过程中，由于委托关系的存在，双方的经营权与所有权分离，且信息不对称，从而产生委托—风险和道德风险。

1.2.5建设风险项目的选择决定后期的收益。项目无法按时完工将会造成不能产生足够的现金流支付各种费用和还款利息，导致项目成本增加等风险。

1.2.6运营风险目前我国公租房租售情况会给公租房REITs的收益带来一定的影响。由于运营商缺乏经验，导致公租房运营效率低下，并且后期运营维护成本的增加也会给公租房的收益带来风险。

1.2.7收益风险公租房的租金比较低，主要依靠政府补贴，先租后售模式不够成熟。所以公租房的租金定价和政府补贴额度都会影响公租房REITs收益。由于公租房的产权及退出机制没有完善，REITs在运作过程中还会面临流动性风险。在上述分析基础上建立风险评价指标体系，如表1。

2构建评价模型

影响公租房信托融资模式的风险因素复杂多变，所以专家评判存在一定灰度。本文提出运用模糊综合评价结合灰色聚类分析的方法，评价公租房信托融资的风险。通过灰色关联分析，为风险指标（影响因素）赋予权重系数，利用白化权函数，进行灰色评估。将灰色聚类分析得到的聚类系数矩阵，进行模糊评价。将模糊评价与灰色分析方法相结合，分析公租房信托融资的风险。其分析过程如下：

2.1确定公租房风险评价指标集与评语集1）确定公租房信托融资风险评价指标集，U=（U1，U2，……，Un），U是公租房信托融资过程中面临的法律、政策、市场、管理、建设、运营和收益等风险。2）确定公租房信托融资风险评语集，V=（V1，V2，V3）。指公租房信托融资的风险分为低等、中等、高等三个等级。

2.2计算公租房信托融资各风险因素权重基于AHP法确定各风险评价指标的权重，因素权重向量为W=[u1，u2，…，ui，…，un]，指标层的权重为[ui1，ui2，……，uin]。

2.3公租房信托融资风险评价矩阵的确定

2.3.1确定评价准则

2.3.2确定评价矩阵基于表2的评价准则，由专家评价各风险指标，得出综合评价向量，D=（di1，di2，…，dir）。

2.3.3确定评价灰类首先要确定灰类的等级数、灰数，并建立白化权函数。灰数在灰色系统理论中对应的是一个区间，是一个动态范围。灰数不同，白化数所对应的关联程度也不同，用fjk（dij）表示。根据评价等级、评语集，通过定性分析确定灰类，建立白化权函数，如表3。

2.3.4构造模糊综合评价矩阵分别计算dij属于f1（dij）、f2（dij）、f3（dij）的灰色统计量[9]，并通过归一化处理，得出因素i指标j风险（低，中，高）的模糊综合评价矩阵R：通过对R进行模糊矩阵评价，得出系统的模糊评价矩阵B[9]根据最大隶属度原则，可以得出结论：当B1=max[B1，B2，B3]时，说明此项目风险比较低，比较适合采用信托模式融资。当B2=max[B1，B2，B3]时，说明此项目风险中等，可以采用信托模式融资。当B3=max[B1，B2，B3]时，说明此项目风险很高，不适合采用信托模式融资。

3实例应用

本文以西安市某待建公租房项目为例，介绍信托融资风险的分析与评价过程。该公租房建设项目位于西安市未央区，设有两个单层高地下停车库，占地面积约为109600平方米，总建筑面积约697831平方米，包括：12幢32层住宅楼，9幢33层住宅楼、商业楼、会所、幼儿园，项目由西安市房地产经营一公司投资建设，建成后，可入住户数10508户。

3.1确定风险指标体系和评语集风险评价指标体系如表1所示，风险评语集V=（V1，V2，V3）。

3.2计算公租房信托融资各风险因素权重首先邀请10位具有房地产信托管理经验的专家对风险评价指标体系（表1）中的各风险进行打分，确定各级判断矩阵，利用AHP方法，确定风险因素的权重。

3.3确定评价矩阵1）确定评价准则如表2所示。2）请10位专家，按照表2的评价准则，在（0，1）范围内进行打分，得出综合评价向量。3）建立白化权函数，如表3所示。4）构造模糊综合评价矩阵。利用表3中的白化权函数，计算各指标的灰色统计量，并通过归一化处理，得到模糊综合评价矩阵R，计算评价结果[9]。根据最大隶属度原则可判断此项目风险为中等。因此，本项目采用信托融资较为合适。同时可以得出，该公租房项目信托融资面临风险因素由大到小依次是：政策风险、法律风险、建设风险、收益风险、运营风险、市场风险、管理风险。

4政策建议

由于REITs在我国起步较晚，目前在公租房建设中引入REITs尚面临相关法律法规缺位、信息披露不到位、缺乏专业机构和人员等障碍，所以需要完善以下政策。

4.1完善针对REITs的相关法律法规首先需要完善公租房REITs的发起设立、组织机构、经营运作、产权转移、收入分配等法律法规。其次规范管理措施，明确信托投资关系中各主体的权利、义务。

4.2明确税收优惠政策首先健全相关税收体系，明确税收减免政策，避免重复征税。明确在发行、交易及派息过程中如何征税，对个人、机构投资者、基金公司如何征税。其次，明确公租房REITs产品利息收入免征所得税。REITs存续期间，免征租金收入的相关营业税、房产税、印花税等。

4.3加强信息披露和监管制度目前国内的房地产业不规范，信息不对称，使我国公租房建设同REITs接轨存在一定缺口，制约公租房REITs的发展。为此应建立以证监会为主与中国银行、银监会等紧密合作的监管机构，严密监管公租房REITs的管理与信息披露，并且完善信托登记制度。

4.4加强专业机构和人才的培养由于国内REITs起步较晚，专业机构和人才非常缺乏。建议加快REITs的组织建设，建立由商业银行、证券公司、信托投资公司、房地产管理公司等组成的多元化投资机构体系。加强REITs所需的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务人才的培养。

5结语

第7篇：公租房建设管理办法范文

【关键词】公共租赁房；政府责任缺失；矫正研究

一、公共租赁房发展现状

“积极发展公共租赁住房”，是总理在2009年两会政府工作报告中首次提出的。公共租赁住房是投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房[1]。2010年6月12日，中央七部委（住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会）联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，公共租赁住房正式成为我国住房保障体系的一个重要组成部分。公共租赁住房和福利分配下的低房租公房有区别，也与企业的职工宿舍不同，具有社会属性。虽然与廉租住房相类似，但保障的范围更加广泛。狭义的公共租赁住房保障对象包括城市中低收入家庭或下夹心层、引进人才、新就业职工、外来务工人员等。广义的公共租赁住房保障对象涵盖所有没有能力或者暂时不愿购买住房的中低收入家庭，包括廉租房保障对象、夹心层、引进人才、新就业职工和外来务工人员[2]。从支付能力看又分为上夹心层、下夹心层。上夹心层是指不符合经济适用房申购条件，又买不起商品房的城市中低收入家庭；下夹心层是指不符合廉租房准入条件，又买不起经济适用房的城市低收入群体[3]。公共租赁住房的租金水平比廉租房要高，但又低于商品房。如图1：

在我国现有的住房保障体系中，公共租赁住房只租不卖，其产权归属为政府或者相关机构、企业所有，不归居民个人所有，而其他以销售为主的保障性住房产权可以归个人或集体所有。公共租赁房的目的在于改善低收入家庭群体的住房困难情况，以低于市场价或承租者能承受得起的价格出租，有严格的准入退出机制。公共租赁房的保障对象以城镇中低收入家庭为主，包括新就业职工、新毕业的大学生等特殊群体。其发展方向是进一步扩大保障范围，将城市各类夹心层家庭群体和城市外来务工农民工纳入保障房保障体系[4]。

目前，公共租赁住房正处于起步阶段，政府相继出台了一些政策措施，以加大对公租房建设的支持和监管力度。北京市2009年开始了公租房建设，当年开工建设的公租房约有8000套，面积控制在60平方米内，租金低于市场价的20%左右；重庆市规划未来十年将建设4000万平方米的公租房，并要求3年内完成2000万平方米的建设任务；成都规划未来公租房的保障对象为三类人群，即符合条件的中等偏下收入无房家庭、单身无房职工、农村进城务工人员。地方政府在发展公租房的过程中不断总结，得到了许多有效经验，如利用公积金闲置资金对公租房建设和运营中的减免税政策进行优惠；对准入退出体系进行优化；对公共租赁住房建设中的监督机制和问责机制等方面进行规范；建立政府主导的市场化投融资和建设机制，建立健全公共租赁住房建设的法律制度等。

二、公共租赁住房发展困境

由于我国公共租赁房发展尚在起步阶段，在这个过程中难免会面临一些困境，突出表现在以下方面：

1、法律制度缺乏统一性及稳定性

公共租赁房市场法律体系不健全，缺乏顶层设计。目前在我国，虽然各个城市相继出台了有关公共租赁房的管理办法，但这些规定还缺乏国家层面的统一法律指导（如正在酝酿中的《住房保障法》），在公共租赁房的发展目标、功能定位、在保障性住房体系中应发挥的作用和与其他保障性住房之间的关系尚不明确。自2007年深圳试点公共租赁住房至2010年北京、上海、深圳等地相继出台公共租赁住房管理办法，对公共租赁住房的涵盖范围和实施细则则大相径庭[5]。

住建部于2010年6月8日出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，对发展公共租赁房的基本原则、租赁管理、房源筹集、政策支持和监督管理等方面都做了规定，各地也先后出台《公共租赁住房管理办法》（试行），如厦门市政府2011年3月29日就在福建省人民政府《关于进一步加快公共租赁住房建设的意见》和省住房部和城乡建设厅《福建省公共租赁住房建设导则（试行）》等文件的基础上，出台了《厦门市人民政府关于进一步加快公共租赁住房建设的实施意见》。全国各地公共租赁房建设标准差异也比较大，有些城市将非户籍人员排斥在公共租赁房保障对象之外，有些城市却没有对户籍进行严格限制，租金标准上采用分级制机制的城市并不多，并且在分级标准设置的合理性有待进一步论证，因而已经出台相关管理办法的各地政府应结合公共租赁住房实施过程中出现的问题不断改进。

2、资金投入比例较低

在公共租赁住房的建设资金筹集上，中央政府会以适当方式给予补助，各地方政府通过直接投资、资本金注入、投资补助和贷款贴息等方式进行投入。尽管规定了政府投资建设公共租赁住房的资金来源主要包括财政安排的资金、住房公积金中安排用于公共租赁住房建设的资金和金融机构贷款等，但对于投入力度和保障程度没有进行明确的规定，因此，政策缺乏执行力，存在资金短缺、房源供给严重不足的问题并不奇怪。如厦门市保障性住房规划规定，在未来几年时间里，为解决夹心层住房困难家庭的住房问题，厦门将投入资金136亿元、建设约四万五千套公共租赁房供困难群体居住。虽然鼓励和引导社会力量投资经营公共租赁住房已成共识，对于社会力量投资公共租赁住房建设用地一般可以采用出让、租赁或作价入股等方式进行有偿使用，但是由于面临着资金短缺、前期直接投入大、投资周期长、回报率低、社会资本不愿加入、资金来源渠道不明等方面的问题，住房建设保障计划难以真正落实到位[6]。因此，在具体的融资方案没有出台之前，资金问题仍然是公共租赁住房面临的尴尬难题。

3、政府监管不到位

由于缺乏完善的监管体系，在公共租赁房租金如何确定、准入标准如何审核、如何监管等问题上，都缺乏行之有效的措施。虽然政府对公共租赁房的租金进行补贴，但是由于房地产企业的趋利性和成本因素的限制，公共租赁房房租要维持在一定的水平上。公共租赁房的供不应求会导致权力寻租和腐败现象，反而损害了低收入阶层的利益。公共租赁住房的主要对象是“夹心层”和外来务工人员，是民生工程，因此要尽可能体现其意义和价值，将初衷落实到位，从源头上防止权力寻租现象和腐败的监管体系，避免走经济适用房的老路。

4、准入和退出机制不健全

由于公共租赁房租金低廉，申请家庭较多，为有效避免“搭便车”现象，申请的标准应结合不同的市场和居民收入水平制定，使迫切需要公共租赁房的家庭能够得到住房。公共租赁住房要采取动态的退出机制，监管部门要采用定期考察的形式，对公共租赁现有租户家庭进行收入调查，对不符合条件的家庭引入退出机制，如停发其住房补贴等[7]。

公共租赁房租户在不符合相关条件后很难会主动退出，住户会利用各种手段躲避审查，从而继续适用住房。为了将公共租赁房配给到真正有需要的困难家庭，避免出现不合条件的家庭搭便车现象，保证符合准入条件的最低收入家庭有房可住，就要对公共租赁房实行有进有出的政策，进一步健全和完善动态的进入与退出机制，而不仅仅是停留在口号上。

三、公共租赁房建设中政府责任缺失的成因

1、政府价值取向错位

一方面，与商品房市场相比，保障性住房的投入大、产出少，这使得地方政府在推动住房保障的问题上存在着较大顾虑。因此，地方政府在推进公共租赁房建设的积极性并不高。虽然每年我国都有巨额的财政预算投入到保障性住房的建设当中，但资金投入和项目完成情况却并非十分理想，公租房同样面临这种问题。另一方面，土地成本也是约束各地政府积极性的一个重要原因，相比划拨土地建保障性住房，地方政府更愿意将土地以“招拍挂”形式卖出，我国的保障房建设长期以来延续“自上而下”的模式，即政府将保障房指标层层拆解，下分到各个市县，没有考虑到地方的实际情况，这也是地方积极性不高的原因[8]。

2、政府角色定位混乱

当代政府处在一个充满着不确定性、复杂性、动态性和多元性的环境中，政府面临的公共问题纷繁复杂，大大增加了政府的不可治理性。政府的职责不仅包括住房制度的制定与实施，而且政府要在住房供应、资金筹集、市场秩序维护、住房分配等环节上发挥作用。另外，由于政府职能要促进社会公平，还要对最低收入困难群体等特殊阶层的住房实施保障，承担弱势群体的住房保障功能。

在公共租赁房的土地来源和资金来源等方面，政府不仅有能力，而且也有义务承担这种保障性住房建设和管理的责任。一方面，在供需结构不合理，投机资金大幅涌入等因素的影响下，我国房地产市场过去几年的表现并不正常，这迫切需要政府加大经济适用房、廉租房等保障性住房的建设，提升百姓对市场的信心，消除负面信息导致的恐慌心理[9]。另一方面，政府不正确的政绩观及对地方财政增长的内在激励，促使政府没有更多的动力去建设公共租赁房等保障性住房。

3、融资缺口巨大

2009年全国财政支出决算表数据显示，2009年全年，全国财政用于保障性住房支出为725.97亿元，是上一年的3.13倍；其中，中央财政收入550.56亿元，地方财政仅投入175.41亿元[10]。政府可以通过“招拍挂”出让土地获得更多的财政收入，因而政府没有动力去积极推动。由于利润相对低且分配和销售等主动权在政府手中、参与机制不顺畅，民间资本目前直接参与目前直接参与保障性住房的积极性不高，地方政府更倾向于将建设权交给央企和地方国企。

一是规定各地政府“可以”将土地出让净收益和住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设，而不是必须将其用于公共租赁住房建设，这一规定缺乏刚性约束，执行力必然不足[11]。二是政府土地出让净收益不明确。土地出让收入扣除拆迁成本、相关基础设施成本等才是土地净收益。这些相关成本有一定的不透明性，计算难度很大。所以，有的地方政府宣称由于土地成本太高，土地出让收益很少甚至还会亏本。在这种情况下，我们很难辨别土地出让净收益到底是多少，国家规定的“10%”也难得到有效监督[12]。只是我们知道的是，很多地方政府靠出卖土地支持自己的政绩、弥补财政赤字[13]。

4、法律支撑不足

在保障性住房领域，缺乏一部长期稳定的国家意义上的法律，导致在住房保障领域出现种种失范。应根据我国城镇住房问题本身的特点和主要形式，总结各地住房保障的实践经验，同时借鉴其他国家和地区的住房法律法规的基础上，加快《住房保障法》的立法进度，从而尽快落实保障房建设中的政府责任。应该明确的是中国房地产业存在和发展的根本目标是保障和改善绝大多数居民的基本居住条件，保障广大人民群众的生存权，而不是一味追求GDP的增长以及追逐利润最大化。《住房保障法》必须对房地产业的发展从法律层面进行规范，对不能享受到保障性住房的中等收入人群供应低价位的商品房，确保每一位公民的基本住房权利。

5、执行力不足

与廉租房不同，公共租赁住房主要面向的是城市中等偏下收入家庭（一些城市还面向农村的住房困难人群），对房源需求量更大，对土地、资金等要求也更高。另外，公共租赁房的保障对象也不如廉租房对象那样受到关注，政府有时难免会在侧重点上有所忽略。供需缺口巨大、资金沉淀不菲的问题能否得到很好解决，公共租赁住房能否发挥应有效果，关键在于政府的执行力问题。在融资、打击囤地、抑制投机、加强保障等领域，中央政府要督促地方政府清理所出台的刺激或优惠政策，地方政府有必要加强执行力度。经济适用房建设中出现的问题，公共租赁房同样适用，要避免在公共租赁房建设中出现的寻租、腐败等问题，健全供应对象的准入退出机制，建立公平公开的审核程序，强化违规处罚力度。

四、公共租赁房建设中政府责任的完善策略

完善政府在公共租赁房中的责任是并非易事，公共租赁房建设既是国家住房保障制度的有机组成部分，又与市场有着千丝万缕的关联。我国公共租赁房尚在起步阶段，发展过程中有不足和问题是必然的，政府必须在逐步提高认识的基础上，立足我国国情、在借鉴国内外先进地区的经验基础上，采取相关有效的措施，积极探索符合我国社会发展实际的公共租赁房制度。

（一）端正对公共租赁住房建设的认识

发展公共租赁住房市场，是有效解决我国当前住房问题的一种重要方式。但由于根深蒂固的观念，大多数国人还是希望有房，买房的意愿比租房高。政府要改变国人传统的住房消费观念，引导社会正确的购房理念。让承租人获得安全感，保护承租人的合法权益，使人们从思想上接受“住有所居”。即使在发达国家的住房供应体系中，低收入群体的住房供应主要还是通过租赁方式解决的。相比国外的成熟经验，我国租房理念发展还相对滞后，政府应鼓励尚无购房能力的低收入家庭先租后买，量力而行。

大力发展公共租赁住房，还存在一个“适度”的问题，建设公共租赁住房是必要的，但也需要是适度的。它不像1998年房改之前的公房制度那样全覆盖，现在的公共租赁住房更为开放，它是面向全社会并且由政府主导社会参与的。建设公共租赁住房，不能从一个极端走向另一个极端，不能走经济适用房的老路。中央政府要有坚定的发展公共租赁房的决心，地方政府也应该给予足够的重视，从而提高政策的贯彻力和执行力。政府官员要从思想上转变政绩观，从唯GDP化向民生为本转变。只有这样，才能够真正地盘活民间公共租赁市场。

（二）健全公共租赁住房建设的法律制度

国外公共租赁住房制度都颁布了较为完善的法律，尤其是制定相应的住宅法加以保障和规范。要保障各项措施的顺利进行，必须有健全的立法保障。因此我国需要制订健全的公共租赁住房保障的相关法律法规，做到公共租赁住房的建设管理的制度化、规范化、法制化，逐步完善公共租赁住房的法律法规体系，以促进我国住房保障体系的建设。

我国应该尽快出台可以统揽全局的《住房保障法》等公共租赁住房保障制度基本法规和《保障性住房申请人档案管理办法》、《城市中低收入家庭认定办法》、《居民信用信息共享法》等专门性的规范，建立起健全的法制屏障[14]。建立国家层面的统一政策领导，从立法层面对公共租赁住房的实施目标、调整对象、供应标准、资金筹措、运作机制等内容进行明确的规定。对公共租赁住房保障实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制，对管理、设计、施工、分配等各个环节进行法律约束。各级政府也应该结合本地经济发展实际的情况，遵循国家的相关管理办法，制定相应的公共租赁住房的管理办法和相关的政策法规。

因此，必须从法律层面将公共租赁住房纳入公共财政体系，明确公共租赁住房作为政府的职能，建立相关的法律法规来规范整个公共租赁市场。从法律层面上保障承租人的合法权益，增进其稳定性和安全感。

（三）完善准入退出机制

首先，为提高公共租赁住房的使用效率，必须实行严格的退出机制。如果承租家庭超过承租范围后主动退出，公共租赁住房管理部门可制定政策对其购买商品房或经济适用房给予一定的税费优惠，并给予银行优惠贷款政策（如图2）。另一方面，如果承租人不再满足承租条件后拒不退出，公共租赁住房管理部门可对其进行处罚，如收取高额租金和违约金，降低其信用等级等措施强制其退出。

图2 中国公共租赁住房退出机制

其次可以通过构建激励制度鼓励，使租房人尽早清退住房。公共租赁房群体与廉租房群体不同，该群体具有一定的改善自身经济条件的潜力，构建激励制度激发这种潜力的发挥，使其尽早改善经济条件，走出公共租赁房租住阶段。

1、可以将租价与租期相联系，鼓励租房人尽早清退住房。政府确定公共租赁的基本租金，租房人在租期内按照此标准及时缴纳租金。租房人清退住房时，根据其租期数和租住时间给予一定的租金返还。比如满第一个租期清退的给予10%的租金退还，第一个租期内租满2年前清退的给予20%的租金退还，满3年清退的返还15%，满10年的租金不予补偿等。随着租住时间的增加租金补偿逐渐降低，直至没有。通过这样的激励制度，使得租房人尽早清退住房的益处不低于其寻租行为的所得，从而使租房人主动放弃寻租行为。

2、通过提高政府给付公积金比例来激励租房人退出。公共租赁房群体中很大一部分人具有较为稳定的收入，其公积金缴纳也较为规范，为了鼓励租房人尽早清退住房。对于按期清退或提前清退住房的给予公积金方面的奖励。奖励的程度根据提前清退时间长短确定，提前时间越长政府给付的公积金比例越高，从而使得租房人在尽早清退住房时得到真正的实惠。

（四）加强准入和退出机制监管

要加强公共租赁住房准入退出机制的监管，实施包括承租人个人信息、房屋租赁使用信息等的动态监管（如图3）。当承租人家庭收入、职业等发生变化时，应如实报告公共租赁住房管理部门进行审核。不报请审核的依有关规定处理，并记录在信用档案内。公共租赁住房管理部门将以激励为主、惩罚约束为辅的方式促使该家庭退出公共租赁住房。若不申请复核的，经公共租赁住房管理部门检查，若仍在租赁范围内则继续使用，但是要降低其信用等级；若超出租赁范围，则采取惩罚机制使其退出公共租赁住房。

租房人的公共租赁房群体资格是其行使寻租行为的基础条件，租房人若超越了这一资格，及时将其从该群体中剔除，则可以有效阻断其寻租行为的发生，所以要防止寻租人的寻租行为必须要及时厘清租房人的资格。对于租房人资格的审查主要从两个方面入手：一是租房人的经济收入，二是租房人的资产总额。但是由于我国目前的个人所得税缴纳制度并不完善，租房人的收入和总资产的真实数据不易确定，所以租房人资格的界定比较困难。

要真正厘清租房人资格，需要国家各项制度的紧密配合。只有实现了个人收入的准确统计、税费缴纳的规范进行、个人资产的真实申报才能有效剔除不符合条件的租房人，所以完善各项相关制度是当务之急，能够有效加强准入和退出机制的监管。

图3 中国公共租赁住房承租家庭收入情况监管流程

（五）拓宽资金来源渠道，降低政府财政压力

由于政府缺乏积极推动公共租赁住房的财政刺激，并且由于利润不高，民间资本参与保障性住房的积极性也不高。因此，应加强监督各级政府资金落实情况，同时，多渠道拓宽公共租赁住房的融资渠道，从根本上解决公共租赁住房建设资金短缺问题。

首先，逐步完善与公共租赁住房资金需求相适应的中长期贷款方式。具体来说，一是充分利用地方融资平台，从地方融资平台中切出部分贷款额度用于公共租赁住房；二是发放优惠长期贷款，由多家银行组成的银团为公共租赁住房建设提供专项的贷款支持；三是探索公共租赁住房建设和运营参照个人住房按揭贷款模式取得银行贷款；四是利用住房公积金贷款支持保障性住房建设[15]。

其次，积极探索和发展直接融资支持公共租赁住房建设。一是发行中长期债券筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营；二是引入保险资金等长期资金拓展公共租赁住房融资渠道；三是探索建立产业投资资金；四是推动发展房地产信托投资资金（REITS）[16]。通过REITS筹集社会资金，化整为零，对解决公共租赁住房建设资金问题将起到积极作用。

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第8篇：公租房建设管理办法范文

Abstract： Public Rental Housing is a kind of transitional house provided by the government to citizens who are unable in buying commodity house and paying enough for market rent. It is the better ways for the government to solve the current housing difficulty. There are directly relations between rent and security effect of Public Rental Housing. The paper intends to learn some advanced experiences from abroad to find out the problem in aspect of making rent and create the principles that how to making rent of Public Rental Housing in order to provide a systematic thinking for us.

关键词： 公租房租金；租金标准；影响因素；定租原则

Key words： Public Rental Housing rent；Rent Standard；Influence Factors；Principle

中图分类号：C91 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）04-0295-03

0 引言

2011年在全国“人大”“政协”两会上，中央政府提出了5年内建设360万套保障房的目标，仅2011年一年全国各地计划动工建设的保障房屋数量就有1000万套。在我国特色城镇住房保障体系中，中央明确提出了公共租赁住房的建设计划。而“十二五”计划期间，国家优先重点发展公共租赁住房项目。目前我国住房保障体系中已经落实的项目包括廉租房、经济适用房，而处在“两限房”之间的城市“夹心层”人们的住房困难一直没有得到有效解决。对这些即享受不到廉租房的低价租金，又暂无经济能力支付经济适用房房价的人群来说，公租房这种过渡性质的房屋，是解决他们住房问题的最佳途径。

公租房目前在我国还处于初建期，和香港以及部分发达国家几十年的发展相比，还未形成一个完整的公租房制度体系。从我们现阶段的国情来看，由于受住房私有率过高，购房观念的影响等，我国正处于“房荒”阶段，房价也处于较高阶段。我国目前的公租房主要特点是“产权公有、只租不售”，公租房的租金定价既是敏感因素，又是关键因素。公租房租金标准对于充分发挥我国住房保障体系的保障作用，起到了关键性的作用。租金定价是否科学合理，直接关系到其保障力度大小，并且最终会影响保障的效果好坏。因此，合理确定租金定价标准最为关键。

1 目前公租房租金定价标准

公租房一方面具有政府福利特征下作为准公共产品的保障性，另一方面又有房地产作为出租商品的市场属性。这种“两重性”深刻影响着公租房的租金标准的确定。公租房的定价既要帮助政府解决民生问题，又需要考虑参与房地产市场的各种要素。只考虑保障性，而忽略市场性，从公租房的长远发展来看，这样并不能保证公租房持续、有效、健康的发展，更不利于形成具有我国特色的公共租赁住房保障体制。

就全国范围来看，最早提出公租房这一概念的地方是重庆。目前在我国发展公共租赁住房项目的城市有北京、深圳、重庆、上海、厦门等大城市，其他各省市也在着手准备发展公共租赁住房项目。在已出台的公共租赁住房相关管理办法的城市中，在语言表达上比较笼统且并不统一，然而我国目前公租房租金定价标准的现状大体可分为两大类。如表1。

通过表1，不难发现，一方面，如北京、深圳、上海、厦门等地公租房租金在保本微利的原则下，参考市场租金价格制度，可以为未来公租房建设提供资金支持，也可以吸引政府以外的房地产企业参与公租房的建设，从而有利于公租房的长期发展。另一方面，不计赢利，在主要考虑资金成本和管理费用下，充分结合保障对象的经济能力，又体现了公租房的保障性。

2 公租房租金定价标准存在的问题及影响因素

目前，我国公共租赁住房各地的定租标准虽各有考量，但确实有着积极作用，值得各地学习参考。而从公租房长远发展角度看，这些标准也着实存在一些问题。

2.1 公租房租金定价标准存在的问题

2.1.1 保本微利原则界定模糊 保本微利原则顾明思意首先要在确保投入资源能够可靠收回后，实现盈利。目前各地方没有指出如何实现保本微利的途径。保本的“本”是保证实际项目总成本、最低成本，还是优先保证资金成本和经营成本。若实际项目成本水平较高时，从保本微利原则出发，就阻碍了公租房保障作用的发挥。公租房建设融资渠道少，主要是政府投资和银行信贷。若不能保证基本的偿债那能力，长期发展下去，给国家带来非常巨大的财政负担。

2.1.2 参考市场租金水平不客观 首先，参考市场租金水平按一定比例浮动，市场租金是否具有可比性。从市场租金构成要素来看，市场租金的构成中应包含地租、折旧费、维修费、管理费、税金和利息。公租房由于具有保障性作用，保障性用房土地是划拨的，其租金不应该包含地租。在实际租金构成中，不应受到市场租金中所包含的相关土地税等不构成公租房租金要素的影响。市场租金中的折旧费用的计提方法和折旧年限不同公租房的折旧费用计提。公租房应该为住宅寿命结束时，依靠住宅的折旧费积累，能够实现住宅的重建。而折旧费计提的目的应属于能够维持简单再生产的最低折旧。

其次，政府文件原则上只是单一的把市场租金作为公租房租金的确定的上限，并没有明确公租房租金的下限。如是以廉房的最低租金为下限，还是以一定的租金收入比率为下限，或是以盈亏平衡点的租金为下限。

2.1.3 经济承受能力指标不明确 首先，保障对象的家庭支付能力界定指标有房价收入比（PIR）指标、租金收入比（RIR）指标、住房消费比例指标，国外还有住房支付能力指数，如美国的HAI指数。这些评价指标都能够比较直观地反映出城镇居民家庭的总体或者平均住房支付能力。到底应该按照什么方法来确定承租人的经济承受能力。

其次，参考市场价格和考虑承租对象的经济承受能力存在内在的矛盾。承租人的经济承受能力还受到其他非客观因素的影响，如承租人的家庭结构、受教育水平等。承租人的经济承受能力并不像市场价格那样可以非常准确客观的判断，同一时期同类市场租金是同质的，而承受能力有大有小。如何解决公租房租金缴纳的公平问题。

2.1.4 忽略了保障对象的需求 成本导向为主的定价策略，忽视了不同保障对像对公租房的差异性需求。中等偏下的收入人群，城市外来务工人员，新就业的大学生等，对政府提供的公租房的价值认可程度以及需求强度是不同的。通常会在自我认知价值和公租房实际租金之间进行比较，从而做出策。因此，在定价标准中也应考虑成本导向和需求导向定价相结合。

2.2 影响公租房定租的因素 公共租赁住房的特点是投资大、资本回收期长。从目前我国公租房发展现状来看，公租房缺乏持续有效的经济资源支持。影响公租房定租的因素可分为经济因素和政治因素两类。

2.2.1 经济因素 经济因素是影响公租房定租的主要因素。其中经济因素又分内部经济因素和外部经济因素。这两方面影响着公租房的租金定价。内部经济因素主要是指公租房建设、运营、管理过程中发生的总成本和总费用的差异导致公租房租金的不同。主要包括土地成本、资金成本、建筑成本和管理费用等项目成本。如土地是从一级市场取得还是从二级市场取得，以及取得方式的不同都会影响土地成本高低；建设资金是政府无偿拨款还是银行信贷，以及银行利率的不同也会影响公租房租金高低。外部经济因素主要是指如市场租赁价格、所在地区收入水平和经济发展水平、城市居民消费水平和不同需求，以及公租房周边的交通、医疗、环境和距离核心区的远近等这样的因素。此外，公租房建设的单套面积、户型、楼层也是经济影响因素。

2.2.2 政治因素 政治因素是影响公租房定租的重要因素。政治因素主要是指地方政府出台的对当地公租房建设的优惠政策和补偿措施。主要包括如政府对参与建设公租房建设的房地产企业给予减免税费或者税费返还、提供政府担保的低息贷款、从国有土地储备中用其他商业建设用地交换公租房建设用地等。另外，政治因素还包括政府按一定比例提供给保障对象的货币补贴。政府制定的补贴比例大，相应的公租房租金就低，公租房的承租率就会提高。这样一来，公租房利用率的提高，就增加了公租房的保障力度。

3 对制定我国公租房定租原则的思考

3.1 国外经验的借鉴 世界上其它地区和国家在发展租赁性公共住宅方面有很多值得我们借鉴的经验，从中我们可以得到不少的启示，这对我们研究我国的公共租赁住房制度很有帮助。国外开始建设公共租赁住房这一形式的房屋主要是由于战争和经济危机。代表性的国家有日本、德国、美国。新加坡为解决社会动荡、解决国内失业问题，于上世纪60年代开始行兴建公共租赁住房租项目，到目前为止已经解决了新加坡80%以上的人口住房问题。我国香港的地区的公屋制度也解决了三分之一人口的住房问题。从文化和地区的角度看，新加坡和香港的成功经验更值得我们学习借鉴。

新加坡是市场经济国家，但是在新加坡组屋建设中既有市场又有计划。政府分配为主，市场分配为辅。新加坡政府严格控制土地资源，是在建设组屋时可以获得长期低成本土地供应的主要原因。另外，新加坡的租金补贴制度相对来说比较完善。月收入低于800新元的家庭，可用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式或两房式组屋；月收入在800新元至1500新元的，可用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式、两房式组屋或三房式组屋。其交纳的租金约为市场租金的一半，其余部分则由政府予以补贴。

香港共划分了六个区作为界定租金之用。参考租金是根据有关地区的位置和屋村的比对价值来厘定，以每平方米室内楼面面积来计算，楼宇设备、环境及交通设施等也会被考虑。租金由223元至3368元，整体平均约1315元。房租厘定后，最少三年才能调整一次；房租调整后，整体公屋居民的房租与收入比例不能超过10%。从2007年开始实施公屋住户收入调查，以归集精确的住户收入资料，制订未来的公屋租金的调整机制。

新加坡组屋和香港公屋的不同在于，新加坡组屋“以售为主”，政府给予补贴。大部分组屋出售给了需要住房的中低收入人群。在满足一定租赁年限的情况下，承租人可以以低于市场价格的申请购买。香港公屋“以租为主”，长期以来政府“积极参与、但不干预”，香港公屋建设局自负盈亏。参考市场租金价格基础上，制定比例限价租金。

3.2 我国公租房定租原则 香港地区及新加坡在公租房租金政策方面的实践经验对如何制定我国城市公租房租金标准有重要的借鉴意义。在其成熟经验的基础上，我国应根据具体情况制定国内公租房定租原则。公租房租金水平的确定，应保证在现有计划保障规模不变的情况下，确保公租房建设项目持续、有效、健康发展，应充分发挥其保障性作用。

3.2.1 成本导向原则 我们因该以公租房项目建设总体成本为基础确定租金水平。其中成本应为公租房建设项目的最低成本。成本是影响公租房租金的主要因素，也是敏感性因素。通过在公租房开发、经营、管理各环节的寻找实现最低成本的途径，在保证公租房质量的基础上，降低成本。因此，公租房最低租金水平应为盈亏平衡点的租金收入。

3.2.2 可承受性原则 在确定公租房租金时，必须考虑到地区实际的收入水平和消费水平。公房租金与人民生活息息相关，公房租金的合理定价必须考虑到老百姓的实际承受能力。

3.2.3 保障性原则 公租房是具有政府保障性质的住房，主要面对中等偏下收入人群。在确定租金水平时，租金的最高上限应为市场同类房屋的价格。此外，还要确定相应租金补贴制度。

3.2.4 灵活性原则 公租房是政府提供给社会“夹心层”过渡性质的住房。应充分发挥公租房租金的作用，结合市场价格和承租人实际情况，通过租金的浮动，完善公租房进入退出机制，将有限的房源发挥最大的保障性作用。

3.2.5 可持续原则 在保证成本的前提下，按照适当的利润率实现赢利。从长远看，这样可以解决政府的财政负担，解决公租房建设资金短缺的问题，使得公租房建设良性循环，达到持续稳定的发展。

公租房租金定价应该充分从以上五点原则出发，确保公租房的项目长期稳定的发展。

4 结语

综上所述，公租房定租原则应该是一个统一的整体，在定租过程中要进行全面系统的考虑。公租房租金定价在定租原则的基础上，要充分考虑到各种影响因素。公租房定价的科学与否，是决定公租房制度成败与社会评价好坏的关键因素。只有这样才能最终实现我国“十二五”规划的保障目标。

参考文献：

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第9篇：公租房建设管理办法范文

关键词：公租房 准入和退出管理 问题 对策

一、引言

大力发展公租房建设，为有效解决中低收入者的住房问题，实现城市中低收入人群的住房保障、完善我国住房保障与供应体系、维护和保障社会的稳定与公平等方面有着重要的现实意义。公租房的所属权归属于公租房管理部门，不论是其融资、建设，还是管理等方面都需要由政府、国有企业等共同承担和主导。因此，公租房具有明显的公益性、政府干预性、公共性、保障对象特定性等基本特征。但是，由于我国幅员辽阔，不同地区的生活水平和经济发展状况各不相同。再加之国家的财力、人力等保障较为有限，公租房资源十分紧缺，因此，这就要求必须对公租房分配和租赁给那些真正需要解决住房困难、真正符合条件的人民群体，这样才能真正实现实惠效率的公平公正。纵观目前我国公租房准入和退出的管理现状来看，还存在一些问题，如：公租房在建设过程中出现的资金管理与质量管理问题，出租过程中对求租对象、条件、收入状况等方面的审核管理问题，租金的管理情况等。因此，必须构建完善的准入和退出机制、严格遵守准入与退出管理规定才能切实保障公租房的循环使用，才能将公租房的总福利发挥到最大化。

二、公租房准入和退出管理中存在等问题分析

（一）缺乏对公租房申请对象家庭收入状况标准的科学性衡量

目前，我国大部分城市都是以本市的人均收入作为衡量公租房的准入标准。社会是由每一个家庭构成的，因此，申请公租房也应该是以家庭作为基本单位。虽然已经将人均收入作为衡量的标准，实际操作变得比较简单，但是并不能真正做到对收入地科学衡量。例如：对于单身无房的家庭而言，年收入在24000元以下如果承租了一间50平米左右的公租房，那么每月只能够享受100元左右的补贴，而事实上这些无房单身家庭的群体生活并不宽裕，很多家庭生活必需品无法实现共享，可见，如果只是以人均年收入作为衡量的指标是缺乏科学性的。

（二）基层管理部门的不健全机制导致公租房准入的失效

目前，很多城市中的公租房准入的主要操作程序是：申请人将申请资料递交到当地的居委会，居委会再将申请人的资料进行登记、整理、汇总，然后登陆社会保障网络，对申请人的收入、所缴纳的社保金等相关的信息进行详细核对，然后再将核对后的资料交由街道部门，街道部门在进行审核后再将资料递交到房管部门，再由房管部门对申请人的住房信息进行核实，由民政部门核实申请人的收入。众所周知，不论是社区的居委会，还是街道办事处，都属于政府部门的基层单位，这在一定程度上保证了公租房准入的有效性。但是，在实际工作中，一些城市中的老旧小区中，家庭人口众多、低收入人群集中，再加之社区事务比较繁忙，很多基层单位的审核内容也就缺乏真实性。例如：一些申请人的隐形收入、资产经常不被基层单位所知，一些浑水摸鱼的申请者大有人在，从而影响了对公租房的准入审核。

（三）退租退购的缓冲机制比较缺乏

目前，我国很多城市的公租房管理办法都统一规定：租用者的收入和居住面积一旦超过标准后就必须在6个月内腾退公租房，否则政府部门将强制退房。例如：公租房家庭还将缴纳市场租金价格的1.5倍的租金。这样的规定我们无可厚非，但是，对于这些在收入和财产等方面已经超过标准的要求，如果只是在他们的家庭条件稍有好转就被迫退出公租房，在短短的6个月内要求这些群体面对高于目前房租和市场租金的现状，很快就会将他们打回原形，严重的还会造成很多退不起房的群体长期不退房问题的出现。

（四）不能及时发现公租房的退出

造成公租房退出难的一个主要原因就在于已经超过申请资格的群体不愿意主动退出，而相关的管理部门又不能及时发现这一问题，或者及时发现了该问题但是对于拒不退出的群体没有更为有效的方法。目前，我国对公租房的退出审核还是主要依赖于政府部门的行政手段，并未同公租房小区的开发商、社区、物业之间形成动态化的监督机制，也并未出台相关的政策，这种由政府部门唱独角戏的现象很容易造成一些公租房群体在条件好转后将公租房转为他用很长一段时间后还未被发现的现象。

（五）申请对象的骗购、骗租等违规成本较低

目前，我国一些城市中的公租房普遍存在骗租、骗购的行为。之所以造成这种现象主要还是某些人无法抵抗利益的诱惑造成的，很多搭便车的现象也比较明显。例如：由于在公租房准入管理中存在的漏洞，很多有欺骗意愿的申请者只需要冒着很小的风险就能够获得更大收益的机会，很多人还认为这种社会福利不占白不占。

三、解决公租房准入与退出管理问题的有效对策

（一）对公租房群体的收入状况、居住状况等进行动态化跟踪

虽然目前很多大中型城市已经破解了对公租房申请群体家庭情况、经济收入情况、房屋等核实中存在的难题，并实现了不同部门之间的信息共享。但是，在实际中很多申请者的隐形收入还是很难查证的。例如：有的人做的小生意、小买卖的收入很难查实，各部门根本无法实现对申请者的动态化监督。因此，建议各城市应设立一个专门的公租房监督部门。这一部门中的各工作人员不仅平时能够进行巡视，还可以联合居委会、物业等工作人员定期进行巡查，特别是对于骗租骗购行为的人群及时做出腾退的处罚。

（二）完善相关的法律法规与制度

法律法规和制度是保证公租房管理的坚强后盾。如果法律法规和制度缺乏规范性，那么在执行的过程中必定会出现拿捏不准、模棱两可的问题。因此，必须在现有的实际情况下加强对相关法律的规范性和完善建设，真正发挥法律的震撼力、威慑力、强力作用，将那些骗租骗购等违法行为成本抬高，并追究其法律责任。

（三）完善公租房退出程序及退出后的缓冲机制

针对前面所提到的公租房退出后缓冲机制不健全的问题，可以实现规则与制度的人性化。例如：上海在这方面率先迈出了一步，将公租房的缓冲时间拉长到12个月，并每月象征性地提高租金，这样人性化的管理方式，是一种层层渐进的、比较温和的软着陆，一方面给这些公租房群体更多的时间到市场上寻找更合适的房源，另一方面还能够有效减少由于退不起房、住房面积超标等造成的长期不退房的现象发生。

总之，公租房作为我国保障性住房中的完善与补充，政府投入了大量的财力、物力和人力资源，如果公租房准入和退出机制缺乏保证，必将带来社会不公平现象的发生。因此，构建科学的、合理的公租房准入和退出机制，将有利于社会资源的合理利用、有利于保障住房困难群体的合法权益、有利于解决人民群众的后顾之忧、有利于加强政府的服务能力、有利于维护社会的安定团结与发展。

参考文献：

[1]曹伊清.保障性住房的后续管理问题及其解决途径[J].城市问题，2013（06） ： 62――66