养老地产政策精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的养老地产政策主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：养老地产政策范文

（一）前期投入大且融资困难。基于老人的特殊需求，真正意义上的养老地产需要比普通商品住宅更多的资金投入。相应配套设施不仅仅包括便于生活的商业配套，更应该涵盖便于休闲娱乐的生活配套———老年大学、活动室、图书馆和运动场，以及医疗配套———医院和护理室等等。并且，小区规划、道路设计、房屋室内设计等方面也要充分考虑老人的需求。前期需要庞大的资金投入，而养老地产融资渠道有限。这是老年地产最主要的问题。

（二）发展缺少政策支持。目前，虽然政府部门鼓励房地产开发企业进驻养老地产，并声明有一定的补助，但是，对养老地产优惠的详细政策并没有出台，并且即便是拿地和税收方面的优惠政策也不是很明确。因此，这其中存在诸多不确定因素，使得养老地产的发展较为缓慢。

（三）赢利价值点偏离。养老地产成本和经营风险远远高于普通住宅开发，投资养老地产的投资回报期往往要达到十年以上，这就导致了很多企业采用出售的方式经营养老地产。但是，养老地产的真正赢利点是建立在物业服务基础上的。这就导致很多企业想要真正做好老年地产的开发很难。

二、引入REITs解决养老地产问题

上述养老地产的问题阻碍了其在我国的发展，其中融资难题是阻碍养老地产发展的最关键因素之一。针对养老地产中的融资难题，我们提出将REITs引入养老地产的新型运营模式，并将在后文中对该模式进行详细的分析论证。

（一）REITs简介房地产投资信托（REITs）是一种创新性的融资工具。它通过在公开场合发行股票或收益凭证募集多数投资者的资金，该资金专门投资于房地产，由专门的经营机构进行经营管理获得收益，投资收益按照特定的比例分配给投资者的一种信托基金。主要分为贷款类信托、股权投资信托和购买收益权或者购买物业+出租收益类信托。由于REITs具有流动性强、能够实现税收方面的优惠以及能够有效的分散投资风险的特点，在国外被广泛使用。

（二）REITs为什么能较好地解决养老地产问题通过对养老地产的研究，不难发现资金是解决企业进驻养老地产瓶颈的关键，出售模式是为了快速回笼资金；周期较长的出租模式需要强大的现金流做保障，而租售并举则是企业前两种现金流政策上的折中。所以，融资是整个系统正常运转的关键因素。一旦有了强大的现金流支撑，开发商的退出机制将得到保障，而运营方（即资金供给方）将得到养老地产带来的长期持续回报，发挥养老地产最大的经济效率和社会效率。在传统银行借贷融资渠道已经不能满足开发商现金流需求的情况下，基于房地产证券化的金融创新成为解决资金问题的一个可能选择，其中REITs就是一个解决老年地产资金问题的可能方案，在这里我们只讨论股权融资方式的REITs。

三、引入REITs可能引起的问题

（一）金融体系不健全导致竞争力缺乏房地产投资信托产生于成熟的金融市场，只有规范了市场运作机制并且完善相关的法律法规，才能保证这一金融工具能够顺利的实施并且运行。目前，法律地位的明确、行业规范的制定以及监督机制的形成等都是发展REITs亟待解决的问题，而在当前的市场环境下REITs并不能发挥其收益稳定、风险低、融资渠道宽的特点，因此与其他金融产品相比，REITs竞争力不足。

（二）信息不对称导致逆向选择和道德风险REITs的运营模式涉及到重要的委托关系：外部投资者（即委托人）将资金交给基金管理方（即人）进行投资运营，并以分红派息的形式获取收益。外部投资者对房地产投资运营并不具备专业知识，而人则具备相关的专业知识并且在REITs的运作过程中处于核心的地位，他们较委托人而言掌握了关于房地产市场、资产处置、资产物业管理以及国家政策方面更多的信息。在这种信息不对称的情况下，一方面人为了自身利益极易以牺牲委托人的利益为代价，导致委托人利益受损；另一方面，严重的信息不对称也可能因为逆向选择导致所谓的“柠檬市场”，最终使得市场里只剩下高风险，低质量的养老地产项目。尤其是在将住房公积金、保险以及养老金引入REITs融资之后，这样的委托问题所带来的道德风险更需要严格控制。

（三）证券化将金融风险转移给外部投资者REITs本质上是一个资产证券化的过程，而证券化除了会给外部投资者带来一定的收益之外，也会将资产本身的金融风险转移到外部投资者身上。比如YihuiWang和HanXia就发现银行在将贷款证券化出售给投资者之后会放松对贷款的监管和审核，因此购买该种证券的投资者面临更大的信用风险；Bord和Santos也发现证券化会导致更高的违约风险和更大的息差。REITs引入养老地产的开发，实际上在一定程度上将开发商的金融风险转移到了外部投资者（普通大众，住房公积金以及养老金）身上，而风险转移之后的，开发商和运营方参与监管的动力会降低，因此实际的金融风险会更大。

四、推动REITs引入养老地产的政策建议

（一）给予政策优惠给予投资者在分红、股权转让所得收益方面税收优惠，例如降低所得税和营业税的税率等，等效于提高其投资于老年地产的实际收益率，这样有助于引导投资者以及REITs发展养老地产项目。并且，政府作为土地的供应者，鼓励开发商进驻养老地产在土地方面也应该给予一定的优惠政策。通过划拨或者协议的方式供给养老地产的土地，可以降低房地产开发企业前期的运营成本，使得进入养老地产的门槛降低。同时也降低了养老地产的开发成本，消费者进入养老地产的门槛也同时降低了。

（二）拓宽投资渠道目前，养老金、保险金和住房公积金在我国投资渠道相对受限，这一方面使得这些资金遭受通胀的巨大损失，另一方面也使得市场缺乏强有力的一部分资金来源。在暂时无法大面积放宽这些机构投资者投资领域的背景下，考虑允许其投资到基于养老地产的REITs是一个有意义的方案。如上文所述，REITs有风险低，流动性好的特点，虽然收益率不高，但是也在保值抵御通胀方面比国债、银行贷款更具优势。鉴于机构投资者投资的主要目的就是保值和稳定，上述REITs的特点使得其成为养老金、保险金和住房公积金等机构投资者可以考虑的投资方向。

（三）健全法律法规目前，我国的金融市场还不够成熟，REITs运用于房地产行业的例子也较少。因此，必须建立健全的房地产投资信托法律法规（例如完善《信托法》、《证券法》、《产业投资基金法》等），为房地产投资信托的运行提供规范适宜的环境，才能保证REITs有效的解决养老地产融资方面的问题。

（四）完善相关制度REITs发展的基础是要有一批精通基金业务、了解房地产市场的专业管理人员。因此，政府部门应该积极鼓励培养相应的专业管理人员，积极促进基金业务相关的资产评估师、律师、会计师等服务型人才队伍的建设。再者，为了减少逆向选择和道德风险，信息公开化显得尤其重要。从国外的经验来看，信息越公开，基金市场发展越快。因此，政府应该尽可能及时准确的披露包括房地产信息、金融证券信息、国家政策信息以及相关法律法规等，使得投资者能够尽量了解市场，做出正确的投资决策，促进我国房地产投资信托基金快速发展。

（五）加强监管机制REITs所带来的金融风险需要严格的监督机制来控制。REITs使得金融风险转移，市场监管动力减少，因此政府必须针对监管机制和风险控制制定相应的行业规范和准则，并且由相关职能部门积极参与审核和监督。一方面政府应加强对参与REITs运营养老地产的公司的审核，设立严格的准入门槛，杜绝信用较低、运营状况较差的信托基金进入养老地产市场；另一方面，对运营之中的REITs养老地产项目，严格控制项目风险和规模，避免大规模违约的发生。

五、REITs应用于养老地产的模式分析

经过以上的政策优化，面向养老地产的REITs的运营模式可以如图1所示。该模式的具体运作程序如下：

（一）引入房地产投资信托基金REITs；

（二）基金管理公司募集投资者，投资者主要是针对养老金、保险金和住房公积金等金融机构；

（三）房地产开发商投资开发养老地产，政府对开发商以及REITs给予土地、税收方面的优惠政策；

（四）开发商将养老地产的所有权交由基金管理公司，由资产管理公司后期运营养老地产；

（五）后期运营带来额收益交由基金托管公司保管，机构提取一定的资产保管费和服务费后按期支付投资者的相关收益；

（六）投资者可以将受益凭证在证券市场上交易。其中绿色部分就是引入REITs之后，养老地产整个系统的运转流程。可以看到，引入REITs之后，开发商的退出渠道变得更多，资金回笼也更迅速，同时，在养老金、保险金和住房公积金等机构投资者及税收优惠等政策的大力支持下，REITs的融资渠道也更加广阔。这样，一方面退出机制有利于提高开发商投资养老地产的积极性。而另一方面，更宽的融资渠道，让REITs也有动力参与到养老地产的投资中。再者，信托基金法律法规的完善、监管机制的建立、人才培养和信息披露使得REITs具有较好地发展环境和发展空间。需要说明的是，REITs在整个体系中只负责相应的资金运作，而相应的资产运营则交由专门的运营公司机构负责，为了简化图表，并没有在图中标明这样的资产运营公司。

六、总结

第2篇：养老地产政策范文

关键词：养老地产；发展现状；对策

中图分类号：F299.23；D669.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）009-0-01

一、前言

近年来，养老问题日益突出，尤其是老年人的住所问题。通过了解目前我国养老地产的发展现状，以及我国养老地产应该发展的商业模式，提出合理化的建议，促进我国养老地产的发展。为更多的老年人解决住所的问题，使得他们能够拥有安静舒适的晚年生活。

二、政策环境下加强养老地产的积极意义

养老地产的理念最先产生在上个世纪八十年代最先进入到老龄化的发达国家。狭义的定义是指直接将地产的理念融进地产开发项目中来满足日益增长的市场需求，广义的定义则是包含了居住、服务和养老这几大功能。

到了21世纪之后，我国也开始步入了老龄化社会，政府开始加大了老龄化产业的投入力度，早在2009年，我国政府就推行了养老保险制度，目前已经有百分之十的农村60岁以上的农民已经能够领到国家的基本养老金，大部分城市80岁老人每个月都可以领取基本津贴，养老院和养老机构已经有将几千家，十万多的老年人都可以接受养老护理，全国养老护理组织工作得到了一定的保障。此外，政府也开始加大了养老地产的投入，来妥善解决有房无钱老人的后期的养老问题，对于和养老地产相关联的土地、税收政策要加强联系。

养老地产的模式主要是以家庭养老为主的，营造一个符合我国发展国情的养老布局。也就是我们通常所说的9073，90%是家庭照顾养老，7%是社区帮助养老，3%是养老机构帮助养老。从目前的发展来看，虽然政府的养老工作未从根本上解决养老问题，很多工作也是在摸索阶段，但是却传达了积极的理念：我国政府已经开始重视养老问题，相关的产业也在积极推进，政策等各方面都开始逐渐成熟。

另一个方面，最近几年房价涨幅较大，为了抑制房价，房地产开始了几项重大变革，多元化的房产结构也给地产产生了极其深远的影响，传统地产还有将近20年的时间要开发，买房主要集中在70、80后，90后的长大了之后，家里都有自己的房子，房子的需求量不大，我国在这个时候也进入了老龄化阶段，养老地产也必将成为之后的主要部分，养老住房开发工作不能只靠未来，现在也应该紧抓。只是因为关键的金融、土地政策还没落实到位，也不够成熟，一旦落实到位，就会呈现爆发式增长态荩现在房地产的开发商要做好前期准备工作。

和发达国家优秀的经验相比，再结合我国的实际国情，确定了两种模式：第一种是养老机构开发出来的模式，养老和保险基金，功能较为齐全，建设标准高，投资相对较大，但是是有国家补贴的，第二种则是房地产开发商配套的老年住宅，分布面相对较广，可以和子女就近居住，这也和中国的传统紧密相连，但是因为其复杂性，所以它的可行性有待研究。

三、养老地产开发的商业模式分析

1.“出售”模式

出售模式是一般最为普遍的模式，养老住宅的开发商将房子建设好之后，直接进行房产品的销售，再从销售的房子中间赚取利润，就完成了整个销售的过程。实现了房产成本的回收和利益的获取。

2.综合性的销售方式

对于直接的房产销售来说，综合性的销售方式也是存在的。因为不是所有的人都能够直接的购买养老房子，这种综合性的销售方式，能够将购买的压力进行暂时的缓解，实现暂时的房产拥有。这个时候就需要相关的机构提供更多的帮助。这种综合性的经营模式，对于养老地产的开发商来说，可以实现房子的快速销售，还可以给老年人提供更多的服务需要。

四、加快养老地产发展的相关建议

养老地产的发展是社会发展的需求，也是解决我国老年人养老问题的重要内容。对于目前养老地产发展的现状来说需要采取相关有力措施，加强养老地产发展的商业化模式。

1.加强以房置换形式的发展

对于目前的老年人来说，单独的买一套新房是一件非常苦难的事情，为了使得更多的老年人能够买得起养老型的住宅，可以实现以房置换的形式。老年人一般来说都会有自己的住宅，可能年代比较久远，房内的设施也比较老旧，还可能缺少一些适合老年人居住的设施。因此，将原来的老房子换新房子不论是对老年人来说具有好处，对于开发商来说也能够加快养老住宅的销售。

2.政府加大支持力度

对于养老住宅的发展，需要增加购买人群，才能够促进养老地产的商业化发展。因此，对于养老住宅的相关融资产品应该加大推广。例如，可以允许老年人将购买的老年人住宅进行投保，然后以养老金的方式实现资金的反馈。这样可以实现老年人住宅问题的解决，同时还能够帮助老年人解决生活费的问题。这个房产的所有权应该归属于房产保险公司。政府需要保证保险公司的安全正规化经营，不能够出现欺骗的现象。

3.创新融资方式，扩大融资渠道

随着我国房地产业的发展以及不断受到宏观政策的调控，其对资金的依赖性越来越大，而且养老地产的产业链长，整合的资源多，需要的资金量巨大，传统的依靠银行借款方式可能不能满足对资金的需要，亦可能累积风险，增加风险隐患。2012年2月28日国务院会议决定设立温州金融综合改革试验区，试行金融改革方案，允许发展民间金融组织，将民间资本正式纳入正规金融体系。这为吸纳海外基金、REITs（房地产投资信托基金）、保险公司、养老基金等资金，拓宽融资渠道，满足养老地产对资金的需要提供了可能。

4.积极探索有效的运营模式

传统的住宅经营模式是销售和出租，并以销售为主，这种模式资金回笼快，周转速度快，可以实现滚动开发，而养老地产的利润重心从销售转为对物业的长期持有经营，投资回收期相对较长，而在开发过程中面对现金流压力。因此，售出加持有的模式，即养老地产的部分产权出售给消费者，再收取服务费提供专业养老服务的一种形式，是一种相对理想的运营模式。但销售与持有的比例以及对持有的部分如何管理需要针对不同的项目而采取不同的模式。

五、结语

总而言之，养老问题是一个不能够忽视的问题，养老问题的解决是社会发展进步的重要内容。政府对此应该引起足够的关注，加强我国养老地产发展的步伐，使得我国的养老地产能够趋于商业化的方向发展。就目前而言，我国养老地产的发展还需要进一步的加强研究，必然会有更为广阔的发展空间。

参考文献：

[1]李铎养老地产运营中的战略联盟模式研究[D].西安建筑科技大学，2016.

第3篇：养老地产政策范文

关键词：南京；养老地产；现状；前景

2013年被一些媒体奉为养老地产元年，2014年更被热炒为养老地产沸腾年。这一轮炒作，对政府和市场都造成了极大的理解误区。这些误区主要表现在两个方面：第一，政策出台很多，但却缺少明确的目标和方向，而且没找到解决问题的突破口。第二，政府和企业资金投入都不少，但只见枝叶疯长，不开花更谈不上结果。

一、南京养老地产现状

据第六次人口普查数据显示，南京65岁以上老年人口比重，2000年的“五普”是8.24%，而至2010年的“六普”却已上升到9.20%，并且每年还在以4%～5%的速度增长，在2015年将突破150万。面对老年人口的迅速增加和社会经济的不断发展，对于高端养老地产需求也是日益扩大，这也使得众多房地产商纷纷试水，试图从养老地产中分一杯羹。

2012年4月，南京市民政局鼓励商业银行、商业保险企业或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务，从而不断提高老年人的生活质量，使老年人基本生活得到切实可靠的收入保障。但由于还未出台一系列相关政策，房地产进驻养老市场存在未来的风险不确定性。

从2000年月安花园率先推出的“两代居”户型到2005年汤山温泉留园老年公寓再到2012年侨馨人家养老公寓，养老地产一路坎坷，“两代居”除了极少楼盘热销外，大多叫好不叫卖，而温泉留园老年公寓年公寓也已改名为汤山勤善堂留园温泉酒店。对于养老地产这块香饽饽，恐怕并不容易吃到。不过朗诗在南京的首个养老地产项目已推向市场，目前虽然价格很高，但因其环境、设施和科技售卖很火爆。朗诗的大举进军给南京养老地产带来了新局面。

二、南京养老地产面临的困境

第一，准入门槛过高。由于老年人是养老地产目标群体，需要配套大面积的无障碍通道、老年活动中心、慢速电梯、医疗保健中心等大量的医护及设施设备，这就要求养老地产比普通地产要投入更多的成本，因此也就提高了养老地产的准入门槛。

第二，投资回收期较长。资本市场的年化固定收益普遍在12%～15%，有的甚至更高；投资周期一般为3～5年。但是目前养老地产的投资回报周期一般在10年甚至20年以上，而且回报率尚没有明确的数据，而一般养老院的年利润仅在5%～8%。这对于习惯于高周转，同时又承担着极高资本压力的房地产企业而言是难以接受的。

第三，运营模式不够成熟。养老地产是一个完整的产业链，不只是单纯的房地产开发，还涉及到医疗护理、康复、健康管、日常起居护理、文体活动、餐饮服务等众多方面。但是房地产开发企业通常缺乏相关的人才，以及相关的运营管理经验，从而无法给目标客户带来适用的、高水平的服务。

三、促进南京养老地产发展的建议

第一，企业投资观念的转变。养老地产不仅投资大，而且回报期长，是需要长期运营、发展的地产模式。房地产开发企业需要弄清楚养老地产的开发模式与普通地产的开发模式的区别，避免采用主球高周转、快回笼资金的开发模式去开发养老地产，也需要转变观念，从不断的探索中，找到养老地产的可持续发展模式。

第二，养老地产属性的界定。首先是地产属性，即普通住宅和养老地产的不同功能；其次是服务属性，即提供医护、康复、保健、家政、饮食护理等服务；其次是人文属性。在重视物质的基础上，也要同时重视老人的精神文化方面。养老地产为老人提供的不应该仅仅是个养老院，而更应该是一个和谐的社区，里边有着园林、活动场所、朋友聚会这样的一个为老年人提供优质生活的养老场所。

第三，要注重与金融的交互合作。养老地产虽然短期内盈利水平不太乐观，但是可以作为一个长期的、稳定的投资目标。在养老地产的远期回报的基础上，可以加强与证券、保险、基金等金融产品交互合作，从而为养老地产扩充一定的发展资金。

四、南京养老地产的发展前景

目前，南京市的养老产业尚在起步阶段，但存在很大的上升空间。但随着社会的发展，老年人消费心态的转变，相关政策的落实，南京养老地产的发展前景将会十分广阔。

第一，内在机遇：老年人口基数大，消费心态转变。

中国大多数大城市老年住宅的有效需求目前每年至少数十万平方米，但是全国仅有800多所老年公寓和社区，远远不能满足社会养老需求，前景十分广阔。

假设仅3%的老人可以在社会设施中养老，全国就将有近420万老人进入老年公寓或进入老年住宅安度晚年，就需要建造8～10万所的老年公寓及住宅， 投资总额差不多900～1000亿元， 再加上其他设施设备等，其商机将会达到1200亿元。

第二，改革机遇：相关政策出台，南京先行先试。

2013年9月，国务院下发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，这也是建国以来首次以国家名义出台养老服务业的政策意见。2014年9月，全国首部老龄蓝皮书，深度分析了老龄金融业、老龄用品业、老龄服务业和老龄房地产业四大老龄产业板块的发展现状、主要问题及对策等，对中国老龄产业的发展潜力进行了预测。

2014年，南京市出台《关于加快发展养老服务业的实施意见》，其中明确规定“40%以上社区办公服务用房用于养老服务”、“境内外资本举办养老机构享有同等的税收减免等优惠政策”等养老服务业优惠政策。截止2014年，南京市共有102家公办养老机构（含敬老院46家），已有42家机构合计7104张床位实现公办民营。

市民政局局长陈学荣介绍，通过多年发展，南京的养老服务业始终处于全省、全国的领先方阵，目前正申报养老服务业综合改革试点，力争在“医养融合、评估机制、居家护理、高端养老、志愿服务、养老准入、诚信体系”等7个南京特色工作方面有新突破。

第三，外力推动：社会力量注入养老健康产业，国际养老企业落户南京。

民营资本、国际力量看好养老市场，纷纷落子南京，有助于加快养老产业发展。

作为法国欧葆庭进军中国市场的第一个落子之地，南京在产业发展上首先取得了先机。据了解，欧葆庭南京项目计划将设立200张床位，主要接收失能和半失能老人，预计2015年开业。欧葆庭在养老康复等方面带来的先进经验，对解决南京的养老难题起到了积极引领的作用。

不仅是欧葆庭落子南京，澳大利亚皇家护理等也已进入南京市的养老服务业。南京市还积极引入民营资本，发展养老服务业，投资超过了1个亿的社区养老综合体泰乐城，正在试运营。

“娱乐养老”生活方式创始人、南京贝杉国际董事局主席侯国新2000年率先进入养老产业，扎根社区，为老人提供居家养老服务。侯国新说：“只有通过市场规模化运作，才能让居家养老服务得到规模化推广，也才能实现让每个老人都能在社区优雅地老去的愿望。”

五、结语

中国在经济还不太发达的条件下进入了老龄型社会，并且已经形成了一个庞大的群体。南京目前的养老产业基本上还处在水平很低的层次，不论是养老床位数量，还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题都存在一定问题。

目前，尽管养老地产从理论上具备比较庞大的市场空间，但是大多数企业都没有找到一个行之有效又可持续发展的商业模式，基本上还处于摸索阶段。

本文对于南京养老地产的现状和前景进行了初步的探讨，但是在很多方面还有待于深化。今后笔者将继续进行更深刻的研究， 以期为完善南京养老地产的发展方面奉献自己的绵薄之力。

参考文献：

[1]张晓岚，侯洁，王佳荔.基于中国国情的养老地产发展研究[J].科海故事博览.科技探索，2013（12）.

[2]杜本峰.中国人口老龄化与老龄产业发展[A].会议论文，2009.

[3]张春普，韩云平.以房养老服务合同法律关系研究――以主体和服务的对价为视角[J].天津商业大学学报，2014.

[4]魏铭言.北京拟试点推广“以房助老” [J].政府法则，2013.

[5]唐振兴.对发展中国养老服务业的思考[J].老龄科学研究，2014.

[6]王静.以南京模式重回桌面为例谈以房养老模式的业务主体[J].劳动保障世界，2014.

[7]翟鹏成.中国养老地产业发展模式研究[J].重庆大学，2013.

[8]赵丽芳.养老地产蓄势待发[J].WTO经济导刊，2014.

第4篇：养老地产政策范文

电视剧《老有所依》让许多人心有戚戚，片中雷颂华将母亲送往养老院被大家热议，也让养老地产再次成为焦点。

2013年10月14日公布的《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》已明确提出，到2020年，我国的健康服务业总规模达到8万亿元以上。其中，养老地产被认为是最大的一块蛋糕。事实上，养老地产已经被各路人马盯上，尤其是财大气粗的险资掘金养老地产的势头高涨。

联手房企掘金养老地产

12月12日，中国太平保险与大连万达签署战略合作协议，双方将深入研究以债权投资或股权计划的形式，在养老地产以及商业地产方面展开合作。目前双方签署了总对总合作协议。

事实上，在太平与万达达成合作协议之前，今年太平已与青岛、广西、山东等多地政府签署了涉及养老地产的合作协议。随着众多保险公司涉足养老地产，养老地产开始进入“群雄逐鹿”的时代。自去年以来，各保险企业就在各地竞相拿地。

2012年12月19日，新华保险与广州市政府签订战略合作协议。双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。

在此之前，新华保险明确将养老地产作为重要战略，并已经注册了两家项目公司：新华家园尚谷（北京）置业公司和北京新华家园檀州置业公司，来支持其养老产业的发展。

据记者了解，新华保险已在西安、武汉建立两个健康管理中心，并将在北京延庆和密云新建养老项目。

在新华保险之前，泰康人寿是第一个“吃螃蟹的人”。2009年，保险资金被允许涉足不动产投资。同年11月，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，成为国内第一个获得试点资格的保险公司。

在多家保险巨头陆续进军养老地产后，之前在此领域一向战略保守的中国平安也开始挥军前进。2012年9月，“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动。

按照目前中国平安内部规划，未来将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目。运作模式将分三条主线，不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。

运营模式待探索

在众多保险公司中，合众人寿在养老地产领域的投资可谓“大手笔”。统计显示，2010年以来，合众人寿在地产领域已投下223.7亿元，其中大部分为养老地产，合众人寿还初步计划在5年时间内在全国兴建14座养老社区。

今年10月23日，坐落在武汉蔡甸的国内第一家由保险机构合众人寿投资的养老社区―合众优年生活养老社区进入试营阶段。这是国内第一款保险产品对接养老社区的实物养老保障计划，消费者只要购买保险，就可以保证养老社区的入住。

事实上，养老房地产作为一种新的模式，很新潮，也颇具吸引力。而对于大多数保险公司来说，建一座养老社区很容易，然而之后可能面临的风险更需要考虑。

“目前保险企业运作养老地产的产销模式并不成熟，”一位保险业从业人员告诉记者，根据监管规定，险企开发养老房“只能出租不能出售”，这种租赁模式，将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年甚至20年以上。但养老社区投资规模大、开发成本高、回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。

亚洲人居环境协会副主席、中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦认为，对于养老地产来说，最核心的部分并不是住宅，而是后期的运营，这也是养老地产盈利的主要来源。养老地产更倾向于持有式和运营式，对配套设施、服务人员的数量和专业性要求极高。

在这方面，泰康人寿和中国平安都进行了新的探索和尝试。

泰康人寿推出了一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划，即购买养老产品的同时也将具有入住养老社区的资格。“这款保险合同按约定年龄每月领取养老金，可以用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。”泰康人寿客服人员告诉记者，这款养老保险产品缴费起点为200万元，每年20万元缴纳10年。

中国平安则以成立投资基金的形式运营养老地产项目。

养老地产短期内不会成为主流

“但无论是泰康还是平安的方式，都并不成熟，也不具备借鉴意义。”上述保险人士说，泰康人寿200万的门槛对普通大众来讲太高，而且只是得到了一个优先入住资格，后期费用需要从分红中扣除，不够的还要另外补缴。而中国平安的方式，借助了其集团的优势，可以利用雄厚的自有资金，这并不是所有保险公司都具备。

有分析认为，险企只租不售的模式束缚了运营的灵活性。目前，养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品，创新核心在于适老化兰德咨询总裁宋延庆表示，目前并没有形成统一的、标准化的、公开的政策标准以支持这些养老地产项目的推进和实施，即使有补贴政策，也只是针对个别企业，这对于养老社区建造完成后的运营服务形成了不确定的因素。

“何况，盈利模式目前只是停留在设想和设计阶段，甚至还不能称之为模式，至少迄今未见成功案例。”宋延庆认为，另一方面，有的企业显然只看到养老地产存在的巨大规模，却忽略了可能存在的风险。

“目前我国养老观念尚处在转变过程中，老年群体是否接受离家养老的方式，尚值得观察”，申银万国保险业分析师孙婷这样认为。

第5篇：养老地产政策范文

关键词 养老地产 现状 融资

一、养老地产的发展背景

（一）养老地产的定义

养老地产是专为老年人打造的符合老年人的生理、心理特点的社区体系，以住宅为基础，配备医疗、餐饮、养生、娱乐多重服务，全方位地满足老年人的需要，实现“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为”的一站式服务。

（二）国内的发展背景

1.养老地产的需求将进入井喷期。随着老龄化社会日趋严重，老年人的养老问题日益受到关注。一是老人数量快速增长。2015年60岁以上老人2.22亿，占总人口16.1%，预计2025年突破3亿，秒针每跳动3下就新增1位老人。二是空巢、高龄老人增多。空巢老人已超1亿，80岁以上老人2400万，尤以农村老人问题突出。三是老人健康状况堪忧。70%以上老人患有慢性病，失能半失能老人近4000万，老年痴呆患者约900万。四是人口结构失衡，老龄化与少子化交织。我国总和生育率约1.5，低于中等和高收入国家，养老问题已成为众多“四二一”家庭的隐忧。

随着经济的发展，中国居民收入迅速增加，商业性质的养老地产也具备了经济基础，中国的城市老年人具备一定的消费能力。据中国社科院老年研究所公布的测算数据显示，到2030年，中国养老市场的商机有望增至13万亿元。

2.养老机构鱼龙混杂，设施、服务不齐全。中国目前主流的养老机构分为两类：第一类是政府提供的福利性质的养老机构，主要形式为养老院。这类养老院往往“一床难求”，软硬件服务优秀，设备齐全、服务周到。因为只有老人去世才能有新的老人入住，所以人员流动小，服务范围窄。第二类是民营的养老机构，规模、服务参差不齐，往往价格相对公立养老院较高。报刊上常常爆出的虐待老人的新闻往往发生于民营养老机构，此类养老机构大多医护设备人员不足，没有达到医养结合。

近年来，养老地产也成为社会化养老的重要模式。成熟的养老地产是以住宅为基础，辅以医疗、餐饮、娱乐、养生等多重功能的社区。

但是，目前我国的养老地产与成熟形态的养老地产相距甚远。大多养老地产只是炒作概念，并没有真正实现养老地产的价值，主要以住宅建筑为主，辅之以少量的配套设施，后续的医疗、养生服务更是少之又少。养老地产本应起到带动养老产业发展的作用，但是因为自身的粗制滥造，没有贴合老年人需求而无法延伸带动供应链发展。

二、养老地产融资现状

房地产业属于资金密集型行业，资金是限制房地产企业发展的重要因素。国内养老地产融资方式分为内源性融资、外源性融资。内源性融资指开发商通过自己公司内部资金的滚存进行投资；外源性融资包括银行贷款、发行股票、债券融资、商业基金等。

内源性融资受到开发商自身实力影响极大。这也就给养老地产开发设立了隐形的门槛。目前，养老地产市场上基本形成了“房企系”“保险系”和“央企系”三足鼎立的局面。“房企系”以万科、绿城、保利地产为代表，目前已有20余家房企涉足养老地产；“保险系”则是以泰康人寿、平安人寿、中国人寿为代表的大型保险公司；另一个重要组成部分则是由大型企业主导的生态老年公寓，其典型代表就是央企。

外源性融资困难。目前养老地产处于初创期，运营模式尚未明朗、政策支持还未明确，并且养老地产投资量大、投资回收期长。大型的资金采取了谨慎态度，而小型资金犹如杯水车薪。养老地产在办理银行抵押贷款时常遇到问题，最常见的是划拨性质用地。虽然划拨用地可以做抵押，但是难以分割。此外，一些养老地产因为相对于一般地产，投资回收期长、投资量大，不容易获得贷款，而民间融资成本过高，远超出养老地产的承受范围。据中商情报网报道，2016年6月，温州地区民间借贷平均利率18.84%。近年来，房地产企业利润率已大幅下滑。据142家上市房企2015年中报显示，净利润率只有约9%。而养老地产更是地产中的新产物，运营模式还在探索阶段，盈利状况不佳。

三、养老地产融资困难解决方法

养老地产融资困难的原因来自三个方面，需要对症下药，一一突破才能解决问题。

（一）养老地产自身

养老地产融资困难的根本原因，是自身发展程度不足，不能提供合适的产品和服务，不能创造收益。提高养老地产自身服务能力和水平，寻找到合适的营运模式，既要积极借鉴国外的成功案例，也要进行本土化改造，打造适合中国老年人的养老地产服务。

（二）金融市场

金融市场上的解决办法，主要是拓展融资渠道、发展多元化融资方式，提倡创新型融资方式。基于我国金融市场的情况，养老地产的融资渠道拓展应该基于市场的发达程度来调整。

处于中低程度发展水平的金融市场下，养老地产应尝试合作模式、银团贷款、项目融资等方式。

1.合作模式。两个及以上的公司通过投入一定的资金、土地、管理等方式入股，通过联合的方式成立公司，共同完成养老地产的开发运营过程。通过这样方式可以更好地整合资源，延长供应链，也有利于形成专业化分工。

2.银团贷款。由于养老地产需要的资金量巨大且投资回收期长，一家银行单独完成贷款业务需要承担巨大的风险。由多家银行成立一个银团为养老地产完成贷款业务可以有效降低风险。

3.项目融资。BOT模式即建设―经营―转让，指政府通过契约授予私营企业以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收费或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。由于BOT项目具有有限追索的特性，BOT项目的债务不计入项目公司股东的资产负债表，这样，项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金。

处于中高程度发展水平的金融市场下，养老地产应大力推行资产证券化的融资方式。

ABS模式：ABS即资产证券化，它是以项目的资产为基础，以该项资产所能带来的未来收益流为保证，通过在资本市场上发行证券来募集资金的一种项目融资方式。资产证券化需要一个较发达的资本市场环境，而且信用评级、资信评级等配套机制都有待提高。

（三）第三方服务

1.政府支持与监管。政府应针对养老地产的特点给予政策支持。例如，养老地产投资回收期长、资金量大，导致投资养老地产的企业因为盈利能力差而不能上市融资。政府应给与养老地产开发商在开发、运营、融资上政策优惠和政务服务上的便利。

政府应该完善有关老人权益的立法，切实维护老人权益，呼吁社会关注老人的养老问题。可以借鉴日本介护保险制度，完善养老金制度和老人生活护理标准。

2.中介机构和专业中介机构。我国目前投资银行和会计师事务所的服务水平已经基本达到要求，但是，其他中介机构的服务水平尚不能满足养老地产这一新型地产的开发、运营、融资的需要，特别是资信调查评估服务、专业担保服务、管理咨询服务。这些专业中介机构在国内发展相对滞后，但这些中介机构应该认识到养老地产的广阔需求和光明未来，积极组织人员学习养老地产专业知识。

（作者单位为南京师范大学商学院）

参考文献

[1] 邹庆红.养老地产投资机会与风险探讨[J].行政事业资产与财务，2013（04）：7-9.

第6篇：养老地产政策范文

股市孱弱、楼市风向不明，社会资本投资养老产业怎样？

“当前北京正以跑步的速度进入老龄社会，老龄化程度日趋严峻，养老形势十分急迫。”北京市于2010年年公布的《北京市养老设施专项规划》中曾如此描述。

而近日北京市政府的《关于加快推进养老服务业发展的意见》中更明确提出，到2020年机构养老床位要达到16万张。这意味着，在接下来的6年多时间里，北京的养老床位将在现有不足8万张的基础上增长一倍多。

面对巨大的市场潜力，以及各级政府政策鼓励社会资本进入的导向，各路的民间资本仿佛发现了又一片蓝海，纷纷朝着养老产业进发。房地产公司、养老服务公司、投资者和保险公司，近些年都在发展自己的养老板块业务，试图从养老产业中分一杯羹。

如此态势引发关注。但不只一位业内人士告诉记者，“风险很高，养老产业不是有钱就能干。” 已经进入养老行业5年并在丰台、朝阳、昌平拥有4家养老机构的北京瑞普华老年护理中心理事长陈锐甚至告诫向他咨询的朋友，“社会资本投资举办养老院准入很难，盈利更难，包括瑞普华在内的一些民办非盈利机构大多都在谋求转型。”

而同为民办非盈利机构的朝阳区寸草春晖养老院，尽管拥有着较高的行业认可度，并曾经创造了开业八个月就住满的全国入住率最快速度，但理论上可以快速复制的模式在现实中同样面临困难。“北京市规划要在全市322个街道建立全覆盖的社区照料中心，这恰好与寸草春晖的‘机构——社区——居家一体化’模式可以有效对接。”该院院长王小龙直言，现在几乎天天有不同区县的街道考查寸草春晖，几乎都认可我们的“小规模、社区型、多功能、广覆盖”的特点，但一说到“能否降点房租引入寸草春晖，或者腾出一些闲置用房用于养老社区建设”等具体要求时，大多回复是回去研究一下再决定便没了音信。

盈利性机构的“养老”之路也不轻松。作为北京业内第一家完成工商注册的盈利性养老机构，北京乐成恭和苑养老机构管理有限公司市场总监陈曼丽告诉记者，由于此前没有可参照的案例，乐成恭和苑办齐养老院所需的资质历时大半年，不只是简单的工商注册，养老院要有医疗资质，需要卫生部门的许可，要有老年餐厅，还需要质监部门的认证，养老属于特种行业，还要有特行资质等等。陈曼丽笑称“养老院开业所需的资质多的有点数不过来。”

“投资有风险、入市需谨慎”同样适用于“养老”这个被称为夕阳事业、朝阳产业的新领域。养老领域由政府主导数年，破除现行的行政壁垒才能疏通社会资本进入的管道，而政府和社会资本是否已经做好了足够的准备？两者如何互动，才能将理想变成现实？

谁需要机构养老

2000年，北京市60岁以上的老年人口约为117万；到了2011年，这一数字则达到了248万；2012年初步统计已经达到280万；2015年预计将达到320万；2020年预计将超过400万，约占总人口的20%。

然而，这个让各界充满无限暇想的市场，“公立养老院排队住，民营养老院住不满”的“冰火两重天”现象却依旧存在，这也让跃跃欲试的民间资本直呼看不懂。

事实上，早些年民间资本建立的养老院，大部分建在郊区，主要由一些中小型的地产商所推动，其定位于老年人的度假性养老需求，卖点便是郊区良好的生态环境。

可看似切中养老“要害”的市场定位，似乎仅是地产商们的一厢情愿。有养老地产开发商告诉记者，实际上，目前北京90%的养老地产都在亏损。或许正如媒体质疑的那样：养老地产只不过是挂羊头卖狗肉，开发商用养老的名义卖房子。

如今房地产行业的大佬们又在发起新一轮攻势。不久前，万科在房山的“幸福汇”项目被外界看作其试水养老地产的标志，其与一家上海知名养老地产公司合作，后者以老年公寓的管理者身份参与到项目中，以弥补开发商在养老服务上的不足。同样选择合作的还有远洋地产，其与美国哥伦比亚太平洋合作在亦庄打造了高端养老地产项目“椿萱茂·凯建”也于近日试营业。

对于新老地产商们的勇往直前、前赴后继，陈曼丽却并不看好，“传统住宅地产的开发商进入养老地产行业，在养老服务经验上并没有优势，大多是年青人在想老年人的事，并不真正了解老年人的养老需求。”

也正因为此，尽管乐成恭和苑同样具有地产商基因，可陈曼丽一再向记者强调，“我们是一个养老服务商，并不是养老地产商。”她告诉记者，乐成从2007年就已经涉足养老领域，但直到2012年乐成恭和苑才建成营业，期间关于商业模式、服务模式、市场定位的考查调研就耗时三年。“过去地产商抓住一个机会就有可能一夜暴富，但在养老领域，是没有这种可能的，像恭和苑投入了3个多亿，收回投资起码要用10年，甚至更长时间。”

事实告诉有意进入的投资者，“养老”这块看似诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。

“市场确实存在，但却没有想象的那么大。”王小龙认为，民营资本投资养老院，最重要的是要搞清楚“到底谁真正需要进养老院，这部分人群到底有多少”。

其实，《北京市养老设施专项规划》已经给出大致方向，北京强调的是“9064养老结构”，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

这就意味着，居家养老在未来仍将是主流，但从另一个角度理解，居家养老和机构养老却是非此即彼的选择，二者存在着直接的对应关系。如果90%的老年人选择居家养老，那么机构养老的老年人就是10%，不管这个机构是坐落在社区还是在其他地方。

而之所以单独把社区养老区别看待，是因为其可以在居家与机构之间进行有效的交叉融合，王小龙认为，一些仅有十几张床到几十张床的小型社区养老机构，不仅可以扎根社区，并服务居家老人，而且还可以把失能半失能老人接到机构进行长期照护，发挥出小规模、广覆盖的特点，由此带动居家为基础、机构为支撑、社区为依托养老事业同步发展。

但不管如何划分，北京的养老方式实际上是二分天下，即“9010”。而对于谁是这10%，所有采访者的观点出奇一致：10%实际上指的是失能或者半失能、半自理甚至不能自理的老年人群，在计划生育政策实施数年导致的421家庭结构下，这类人群已经无法实现居家养老，只能进入机构养老。

若以2012年北京约280万的60岁以上人群计算，北京需要进入机构养老的人群大约在28万左右。“换言之，不管谁投资养老，都必须基于当前这28万人群找准市场定位。”

满足专属这类人群的特殊需求，无疑是投资者能否成功的关键。陈曼丽表示，为这类人群提供相应的服务，必须考虑三个方面的便利性：一是离医疗资源近，便于老人的医疗救助，二是离原来的生活氛围近，不能让老人产生孤独、被抛弃的感觉，要便于老人保持较好的心情和精神状态，三是离子女近，选址子女工作生活的城区，便于子女就近探视。“曾经有人质疑恭和苑的选址，但实际上我们考虑的是给老人提供什么样的服务，这才是老人最需要的。”

而市场的容量也决定着专注细分领域投资者的进退，专注社区养老的寸草春晖认为当前是实现品牌连锁的最好时机；利用民营医院闲置病床开展医养结合的瑞普华，出于可利用资源的数量限制，坦言不再追求规模扩大，而转型专业居家养老服务提供商；而定位高端的乐成恭和苑尽管现在只有20%的入住率，仍然认为市场存在较大缺口。

这些在市场陡然升温背景下仍保持清醒头脑的投资者们，无疑也为新晋这一领域的人们点亮了指路明灯。

碎片化的政策

政府通过各类文件“鼓励”了数年，但很显然社会资本“养老”仍处于探索的初级阶段，政策依然左右着未来社会资本的参与程度。

而随着政府支持力度的加大，在可见的未来，有关鼓励民营资本“养老“的政策创新突破必将成为常态。但是，政策突破前后的有效衔接，对于投资者的积极性更加不容忽视。

比如曾饱受各界质疑的养老机构性质问题。事实上，在乐成恭和苑完成工商注册之前，北京市场上存在的民营养老机构均为非盈利性质，只能登记在民政部门，并不能实现工商注册。

然而，这一“重大利好”却让深耕养老多年的民营资本王小龙们陷入两难境地，“若继续以非盈利性存在，则意味着上千万的投资永无回收的可能，若改成盈利性，现在政府给予的每月调整为500元的床位补贴将无法再享受，而这笔钱对于像寸草春晖这样的中低端养老机构而言，现在仍然是维持正常运转的重要收入。”

曾有人建议借鉴国际上成熟的投资与管理分离经验，仍然保持这些机构的非盈利性质，但投资人可根据经营效益每年向管理团队支付高额管理费，以此进行收益分配，剩余收益还可以用于持续扩大规模。

但陈锐对此并不赞同，“管理团队收到管理费后，并不能进行相应的免税抵扣，还得上缴25%的个人所得税，算起来仍不合适。”

而成为盈利性质的恭和苑也对现行政策提出质疑，陈曼丽表示，像恭和苑近2万平米的建筑面积，发展2000张床位不成问题，但为追求品质恭和苑仅有400张床位，政府对此的补贴标准如何制定？此外，为收回投资，在今后的扩张中，乐成不排除建养老设施同时，配建一些高端住宅，政策上对此会有怎样的倾斜等等，都需要进一步细化。

“北京几乎每年都在出台鼓励民营资本参与的相关政策，但似乎每次政策都没出到点上。”陈锐直言，每一轮的政策突破虽然都在向利于民营资本的方向改进，但执行过程中往往难以对不同投资者现实存在的问题，制定出具有针对性和有效性的细化措施。

从市场反映出的发展现状来看，我们不得不惭愧地承认，北京目前确实存在诸多的政策执行歧路。

比如，近年来北京市为鼓励民营资本举办养老院，规定社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴也从最初的200元，300元，调整到当前的500元。

然而，大部分社会办养老机构享受的仅仅是500元的床位补贴，由于新建床位补贴要求必须是社会资本利用自有土地建设才能获取，在实际的政策执行中，补贴资金往往落入了那些打着养老旗号的地产商手中，这也是为什么养老地产明明空置率畸高却仍不乏前赴后继者的一个主要原因，而那些真正办养老机构的社会资本，由于大多是租用的场地，房屋产权不属于自己，却根本拿不到建设补贴。

再比如，历年的政策中均提到，对于养老机构内设的医疗机构，符合职工基本医疗保险和新型农村合作医疗保险定点条件的，可以申请纳入定点范围。

然而，据了解，北京真正纳入医保定点的民营养老机构屈指可数，而正是这项对失能半失能老人最为现实的保障政策无法落实，也导致其成为了当前社会办养老机构难以吸引老年人入住的最大障碍。

还有，北京市从2008年起在中心城区和房山、顺义进行居家养老服务补贴政策试点，对符合条件的老年人发放每月50元至250元不等的服务券补贴，其补贴范围只涉及60岁以上的城镇“三无”、农村“五保”、低保对象等特殊类老年人，80岁至89岁老年人中的生活半自理或生活不能自理的老年人，以及90岁以上老年人。

但是，这个针对性极强的政策，经记者调查后却得出这样的结果：目前全市还没有一家成规模的养老服务补贴券签约服务商，也没有一家专业为老服务企业，现有的签约服务商大多是个体户，补贴券不仅使用范围少，且随意性很强，而手拿补贴券的老人由于难以找到真正需要的服务商，不得不想方设法将券贬值换成现金。

而对于养老机构进行星级评定并给予资金扶持的政策也饱受各界非议。由于其参照的是酒店标准，将床位数量作为衡量指标，而非服务质量，特别是缺乏对员工稳定性、客户满意度等主要服务指标的评价，养老地产或者部分高端养老机构再次成为高星级机构专业户，由此也严重挫伤了大量中小民营养老机构的积极性。

“这些问题的核心在于政出多门一概而论，其僵化的设计，既缺乏针对性又不具灵活性，且政策过于碎片化，不同部门之间缺乏有效的整合。”陈锐建议，能不能换种方式支持民营资本，可以考虑根据养老机构提供的差异化服务内容进行支持，而不是一味地依据谁具备新增床位的资质，是不是非盈利等硬性指标考核。“既然要鼓励民营资本进入，就应该对所有社会办养老机构一视同仁。”

对于政府的种种鼓励，陈锐坦言把现在的政策用好已经足够，如果今后再出政策，政府要学会如何刺激老年人消费，要对老年人群进行分类指导，对困难的提供补贴，对有经济能力的，要利用政策杠杆教会老人如何享受幸福生活。“如果老年人群都不去消费，政府再怎么鼓励民营资本进入也不会有多大效果。”

不得不说，既然政策的指向是政府搭台，民营资本唱戏。而民营资本能不能把戏唱好，不仅取决于自己的市场定位，更关键的则是，政府搭的是一个什么样的台。

别只盯着养老院

相对于盯着“到2020年北京养老床位要达到16万张”商机的各路投资者，陈锐向记者表达了自己的担忧，“现在北京不足8万张的床位，实际的利用率仅有60%，社会资本的大肆进入必然会导致新一轮的‘产能过剩’。”

在陈锐看来，如果通过政策盘活现有的闲置床位，并且北京“9064”的结构短期内不发生改变，到2020年12万张床位就完全够用。

事实上，政府代替市场设立16万张养老床位的规模，仍然是传统政府投资思路在养老领域的一种延续。通常情况下，政府会依据推算的数字开展当前的投资活动，至于建成之后是否会有闲置，则是以后的事情。这就好比政府为举办一届世界性会议，不惜投入巨资修桥、铺路、建场馆，但会后往往又为场馆的会后利用大伤脑筋，而现实中由此产生的投资浪费也比比皆是。

在发挥“市场起决定性作用”的当下，是时候扭转政府这种生产性投资的传统思维了。投资者们必须要搞明白，要不要投资、投资多少，并不由政府说了算，而是基于市场真正的消费需求而决定。

谋求转型的陈锐已经为满足“真正的消费需求”做准备，他告诉记者，从今年9月份开始，瑞普华根据多年从业经验，设计了专业的调查问卷，并自筹资金率先在丰台开展了“北京市养老服务需求普查评估工程”，接下来会将覆盖面拓展到全市，并且计划今后每三个月评估一次。

“老人到底有多少困难、哪些方面困难最突出、对政府和养老机构的需求到底在哪等等，以前不管是政府还是养老机构，心里都没有数。”陈锐希望通过他的调查对北京的养老服务发展有一个指导，“比如说在某街道发展老年餐桌，要根据调查到的有真正需求数量的老人进行配建，不能盲目去发展。”

实际上，此轮政策更加开放之后显现的一个最大问题是，很多人都在盯着建硬件，却忽视了软件的建设，而实际上软件的建设对养老产业的健康发展更为重要。

而看着身边手握大把现金的朋友都在急于建养老院，自称“资金实力不足”的陈锐对记者开玩笑称，“形势倒逼着瑞普华要转型成一个养老服务的供应商，今后，我们将整合现有的医疗资源，主要针对失能、半失能老人建立一个流动医院，以及建立一个老年呼叫中心，为老人提供必要的生活用品配送。”

“现在市场上有妇女用品店、儿童用品店，甚至商场里面都有男士专用柜台，但却从来没看到过老年用品店。”陈曼丽也向记者一再强调，民资进入养老领域，不要只盯着养老院，实际上养老服务的上下游产业链很长，只有整条产业链都比较完善，这个产业才会更加成熟。

第7篇：养老地产政策范文

【关键词】 养老地产 BOT 运营模式

根据中国国家统计局统计数据，截至2013年末，中国大陆总人口为136072万人，60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，比上年末提高0.6个百分点。65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%，比上年末提高0.3个百分点。事实上，按国际老龄化的评判标准――60岁以上人口比例超过10%或65岁以上人口比例超过了7%，自2004年起，我国已成为人口老龄化国家。

一、发展养老地产的必要性

“未富先老”这四个字是我国目前状况的真实写照。党的“十”报告中强调“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。老龄化已成趋势，老龄化产业也面临着较大的机遇与挑战。我国目前的养老模式主要有三种：居家养老、社区养老和机构养老。居家养老和社区养老即主要依托家庭和社区，机构养老即俗称的养老院。

从政策层面来看，国务院办公厅印发的《十二五社会养老服务体系建设规划（2011―2015）》中提出了90/07/03模式，即90%为居家养老、7%为社区养老、3%为机构养老。从政府拟定的对养老模式发展规划思路可以看出，要想实现90%的居家养老，就要有更多的社会资本加入到有着适老化设计与配套的居住区的建设中来，因此，养老地产的发展具有重大的机遇和广阔的市场前景。

从社会现实来看，对于大多数老年人来说，目前的养老方式主要停留在伴子养老、陪孙养老的阶段，中国人根深蒂固的“养儿防老”观念以及独有的亲子关系使老年人从情感角度接受不了机构养老的养老方式。但随着计划生育制度的实施，第一代独生子女80后的父母在逐渐老去，一对夫妻要承担4个老人的养老义务，“421”型家庭结构模式的变迁使得传统居家养老压力增大。加上现代社会竞争的日趋激烈，来自工作和生活的压力使得子女对父母无暇顾及，甚至由于老人和子女没有生活在同一城市而出现很多空巢老人。面对经济发展、人口老龄化的现状以及家庭模式的变迁，需要鼓励并吸引更多的社会资本参与到拥有着适老化设计的养老地产项目中来，推动养老产业的发展。

二、目前养老地产发展面临的问题

1、利润低，融资难

养老地产不同于一般的地产项目，由于所需要的配套设施多、专业化程度高，使养老地产项目具有投资高、回报低、成本回收时间长、利润低等基本特点。从国外经验看，对于以持有为主的养老地产，即使运营良好，普遍的成本回收期也需要10～15年，每年仅有8%～10%的回报率。

养老地产带有“保障”色彩，政府在解决养老问题过程中的角色不可缺失，但我国从拿地、建设到经营阶段，都缺乏具体政策的支持，也无制度可循。仅以拿地为例，我国现行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中尚未设置养老设施用地。现有养老地产项目用地性质多为住宅用地，部分甚至为商业与服务业用地，土地成本高。这种状况必然导致开发建设企业面临巨大的资金压力，解决融资问题将是发展养老地产的关键。

2、专业化服务欠缺

一个完善的养老地产项目应该包含以下功能：居住功能、服务功能、商业功能、医疗护理功能、生活休闲和文化娱乐功能，为老年人提供无障碍设计的居住空间以及锻炼、陶冶身心的公共空间，并提供周到细致的服务、24小时医疗保健的全面护理。由于老年人的时间充裕，对健康及生活品质要求高，养老地产不能走传统项目卖房子的开发套路，应更为重视项目的配套设施与服务。

而目前，养老地产的开发建设企业一般都不具备专业化服务与运营的能力，这对养老地产的可持续发展提出了巨大的挑战。养老地产的服务化才是解决养老问题的核心，因此目前的养老地产不大可能依靠开发建设企业单打独斗，必须寻求与产业链的融合共振和系统协作，特别是离不开对健康产业链的依赖。

三、台湾养老地产OT、BOT运营模式

当前拥有巨大市场空间的养老产业却正遭遇融资难、用地难、运营难等诸多难题。而受制于政策环境、融资环境等影响，美国、日本养老模式又难以借鉴，于是越来越多的人将目光投向了台湾养老模式。被誉为台湾养老服务第一品牌的恒安照护集团近三年已接待大陆300多个团队、7000多人考察，包括政府、保险公司、开发商、银行、服务商等。

台湾于1993年步入老龄化社会，目前台湾民间机构参与公共建设的主流模式是OT（运营―转让）和BOT（建设―运营―转让）。

OT模式――（operate-transfer，运营-移交）即由政府新建，开发商经营，经营期限3年、6年不等，视机构规模大小而定。台湾法律规定最高不能超过9年，不论机构大小，期限满后政府要重新进行招标。

BOT模式――（build-operate-transfer，建设-经营-移交）政府提供一块环境舒适、交通便利的地块，由开发商来新建，建完之后由开发商经营，一般来讲期限为30～50年，以50年比较普遍，期满之后再交还给政府。

四、我国基于BOT框架下运营模式的思考

1、BOT模式的概念

BOT是build-operate-transfer的简称，即“建设-经营-移交”。BOT在实践中的具体含义为：政府与私人企业签定项目特许经营协议，授权项目公司（私人企业）承担项目的融资、设计、建设和经营，在协议规定的特许期内，项目公司向设施的使用者收取费用，用于收回投资成本，并取得合理的收益，特许期结束后，私人企业将项目无偿移交给政府。

近30年来，世界各国尤其是发展中国家越来越关注BOT模式，将其广泛运用于基础设施建设之中。BOT模式对拓宽融资渠道、加快项目发展、提高运营效率等方面发挥了重要作用。由于养老地产的开发特点，可以利用BOT模式来拓宽建设养老地产的资金来源渠道。

2、基于BOT框架的运营模式设计

养老地产项目的发展需要依靠多方合作，寻求产业链的融合与协作。与养老地产项目相关的参与主体有：政府部门；开发建设企业；银行等贷款机构；保险公司、投资公司、基金公司等投资主体；专业性的养老服务机构。基于BOT框架的养老地产运营模式将各大参与主体有机结合起来，共同打造协作式产业链条，如图1所示。

3、基于BOT框架的运营模式分析

（1）政府确定项目、招标、与中标人签订特许协议。在养老地产BOT项目中，政府是最重要的支持者。首先，养老地产BOT项目必须得到政府批准，并通过招标等方式确定中标人，然后与中标人通过签订特许协议明确各自的权利与义务。其次，由于养老地产BOT项目属于公益性项目，政府可以通过土地划拨的方式对项目予以支持，从而大大节约项目的土地成本，有效降低开发前期的资金压力。再次，政府还可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持，在项目融资中扮演重要角色。

（2）项目发起人组建项目公司。养老地产项目的发起人也称为主办人，是项目的实际投资者。项目发起人可以是某家公司，也可以是由开发建设企业、保险公司、投资公司、基金公司等多个投资者组成的联合体。保险公司、投资公司、基金公司有大量的闲散资金，可以吸引进来进行养老地产项目的投资，缓解开发建设企业的资金压力。由于养老地产带有公益性质，发起人更应该拥有相当的实力和良好的信誉。

（3）项目公司与银行签订融资协议。养老地产BOT项目的贷款者是商业银行、非银行金融机构等，是项目债务资金的主要提供者。对于由政府牵头的BOT项目而言，贷款者由于政府提供的信誉、履约方面的担保，其面临的信用风险和履约风险会大大降低，从而对项目提供贷款的意愿会大大增强。

（4）项目公司与开发建设企业签订施工合同。在项目建设阶段，项目公司根据特许权规定的技术和时间要求，组织项目的设计、施工和采购等各项工作。开发建设企业通常负责项目工程的设计和建造，一般采用“交钥匙”固定价格总承包方式。

（5）项目公司在项目建成后与专业性的养老服务机构签订营运合同。针对目前养老地产项目专业化服务欠缺等问题，BOT模式引进专业性的养老服务机构进行项目运营，提供医护服务等技术方面的支持。当然，专业性的养老服务机构也可成为项目发起人的组成之一，从项目的构思、设计阶段就开始参与进来。

（6）保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，养老地产BOT项目的巨大资金数额以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确地认定自己面临的重要风险，并为其投保。保险公司可以借助其强大的资金实力以及保险业务的协同效应，将保险产品与养老社区相衔接。一方面可以为养老地产项目提供重要的资金支持，另一方面从转移风险的角度为项目以及养老地产入住者打造专属保险产品。

【参考文献】

[1] 李海燕：谈BOT模式对于养老地产的适用性[J].山西建筑，2013（11）.

[2] 赵晓：养老地产需厘清的五个问题[J].城市开发，2013（2）.

[3] 王振坡、程浩岩：我国养老地产发展时序及策略探讨[J].现代城市研究，2013（10）.

第8篇：养老地产政策范文

关键词：以房养老;可行性;老龄化

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11007802

1引言

近年来, 随着经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成就，人口平均寿命大大延长。在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大，即人口老龄化社会的提前到来。在这种状况下,我们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化发展。 “以房养老”模式起源于荷兰,发展最成熟的是美国,该模式在世界上20多个国家相继推出,已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。

2以房养老模式的含义和特征

2.1以房养老模式的含义

以房养老模式,是指以产权独立的房产为标的,在不必出售房产所有权和继续保留住房使用权的前提下,以中低收入老年人为对象,将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险,再由保险公司通过年金支付形式,每一期向投保人支付养老金,从而解决养老问题的一种养老模式。

2.2以房养老模式的特征

（1）投保人资格规定。目前不同国家对投保人的资格都有一定的限定：在美国,只有60岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人才有资格申请这种模式;在日本,只有62岁以上,收入水平低于贫困线的无子女的老年人才有资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。

（2）完善的房地产市场。在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成房地产二级市场,与联邦住房管理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证“以房养老”模式的低风险和高回报。房地产市场的流动性强是这种模式在美国盛行的重要原因之一。

（3）保险公司的配合。保险公司作为市场经济条件下新兴的金融机构,作为“以房养老”模式中重要的经济主体, 可以发挥其自身独特的优势深化改革、创新经营,将保险资金用于配合住房养老保险,实现新的投资渠道,提高经济效益。

（4）政策和法规环境的保障。“以房养老”模式的实施涉及资产评估、保险公司、社会养老保障等诸多主体,运行机制和具体操作复杂繁琐,需要制定出相关政策和法律法规来约束市场秩序。因此,一个国家法规环境的状况也直接关系到“以房养老”模式的正常运行。

3以房养老模式在我国的可行性分析

3.1传统文化差异是巨大阻力

我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。随着城市化水平的不断提高,许多城镇也普遍采用社会统筹养老和单位养老,储蓄存款、商业保险和依靠政府最低生活保障等方式来养老。由于独生子女政策的实行,“四二一”家庭结构在城镇已经成为主流,四位父母给成家的儿女留下两套住房,而与此同时,其养老问题也成为了儿女们沉重的负担。 “以房养老”模式的实施,意味着儿女们将不再有老人房产的继承权,中国传统的养老方式被打破,老人与儿女之间的代沟将不可避免的出现。因此,基于我国现实国情上的传统思想文化差异是“以房养老”模式面临的一道不可逾越的鸿沟。

3.2房价走势未料阻碍模式推行

近几年来,我国房地产投资规模不断扩大、房价猛增,成为社会投资的热点。与此同时,房地产风险系数也不断加大,房地产开发融资结构中仍有50%来源于银行贷款。有关数据表明:截至2005年末不良贷款余额已达1093亿元,房地产市场风险集中于银行系统的问题成为隐患。据统计,今年6月份,我国70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅较5月高了0.7个百分点。其中,深圳、北京等城市上涨较快,深圳已连续17个月同比涨幅超过10%,其中2007年6月达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%,其中2007年6月达9.5%。房价的变动为房产评估工作增加了难度,阻碍了模式的顺利推行。

3.3我国农村人口比例大是现实国情

国家统计局2007年9月26号的报告《从十六大到十七大经济社会发展回顾系列报告之七:城市社会经济全面协调发展》指出:党的十六大以来,我国城市规模不断扩大,城市经济发展实力明显增强。2006年,全国城镇人口达5.77亿,城镇化水平达43.92%,预计到2015年城镇人口将达到8亿。就目前而言,我国仍然是农村人口居多的发展中国家,人们受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差,使得 “以房养老”模式缺乏赖以生存的广阔空间。

3.4政府扶持不足不利于模式实施

“以房养老”模式是一项创新的养老模式,社会效益明显,对养老事业的发展和社会稳定有积极的推动作用,其在推行过程中存在在种种阻力和风险。模式运作过程中周期长、涉及面广、不确定因素多,政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。同时,应当制定相关法律法规、严格进行监管、规范市场秩序。

3.5我国房地产估价行业正处改革阶段

房地产价格评估制度是国家法定制度,在房地产买卖、抵押、房屋捭补偿标准确定等方面发挥着重要作用。 目前，我国共有房地产估价师3.5万人，房地产估价机构3500家，全行业从业人员25万人。针对房地产估价行业存在的给 “回扣”、迎合委托人要求出具不实估价报告、转借资质等突出问题，建设部先后出台了部门规章《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》，下发了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(建住房〔2006〕294号)，初步确立了政府监管、行业自律和社会监督相结合的行业管理模式。房地产估价行业监管制度日趋完善，对规范房地产估价机构和房地产估价师行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益和“以房养老”模式的顺利推行将发挥重要作用。

4结语

虽然“以房养老”模式在我国的推行还存在一系列的问题,但其作为一种新型养老模式并参考国外推行该模式的经验,也带给了我们许多新的思考。能够推行“以房养老”模式的国家,无一例外都是经济发达、法制健全、国民信用度高的国家,基于上述可行性分析, “以房养老”模式在我国还有很长的路要走。

参考文献

［1］威廉姆.B.布鲁格曼,杰夫瑞.D.费雪［美］.房地产金融与投资(第十版) ［M］.大连:东北财经大学出版社,2002.

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［3］周虎.美国人如何理财［M］.上海:上海人民出版社,2006.

第9篇：养老地产政策范文

关键词：宏观经济；传统地产；新型地产；区域发展

一、 引言

近几年，我国传统住宅地产市场面临一二线城市调控受限，三四线城市需求疲软库存过剩的矛盾现状，传统商业地产市场则受电商销售影响发展乏力、持续遇冷。在此背景下，传统房地产企业利润下滑、融资困难，发展经营压力巨大。借鉴国外房地产行业的发展经验，打破以往纯粹地产开发思维定式，以传统地产为依托平台，整合养老、医疗、生态农业、旅游业、体育产业等，开发新兴的复合型产业形态，或是传统房地产行业的发展趋势。

新型地产通过整合当地自然、经济、社会等相关资源，将房地产业和其他产业进行结合，并对房地产的规划设计、开发运营和后期服务的全流程进行创新，新型地产的发展对改善区域环境、提升区域竞争力，促进区域经济发展具有重要意义。当下流行的新型地产形式主要有以居家养老为主题的养老地产（如上海亲和源老年公寓），以旅游休闲、度假养生等为多个主题的旅游地产（如深圳华侨城创意文化园、杭州西溪国家湿地公园），囊括多种体育休闲设施的体育地产（如广东中体奥林匹克花园）等。

二、 国内外房地产业态的发展路径

1. 国外房地产业态的发展更替过程及逻辑。在发达国家房地产业态的发展与更替历程中，基本遵循着住宅物业地产―传统商业地产―复合型地产的规律。在房地产业发展初期，由于城市化过程中人口不断增加，城镇居住住房供给不足矛盾相对突出，从而促进住宅地产的快速发展。因此房地产业发展早期主要集中于住宅物业，商业地产发展相对滞后。随着时间迁移，住宅总量不足的矛盾逐渐得到缓和。随着城市经济的快速发展以及人口的不断集聚，商品经济需求日益旺盛。以写字楼、会议中心、酒店、超市、购物中心等为代表的商业地产在此背景下开始快速发展。

在经济周期进入下行区间，或者出现金融危机时，房地产行业往往受波及程度最大，造成房地产市场衰退甚至泡沫破裂。即使在经济状况较好的时期，由于传统房地产行业同质化竞争严重，无论住宅地产市场，还是单一功能的商业地产市场，造成需求饱和、利润下降和效益降低。与此同时，随着发达国家经济发展、居民生活水平不断提高，消费需求不断得到释放，为新型地产的发展提供了良好机遇。根据马斯洛人类需求层次理论，随着自主性、改善型的房地产需求得到满足后，人们更希望追求享受休闲或养生功能的地产，这促使越来越多的房地产企业将相关资源从传统地产行业转移到复合型地产行业，如旅游地产、养老地产等等。随着发达国家纷纷步入老龄化社会，传统家庭养老方式难以满足养老需求，越来越多的老年人选择社区养老方式，诸多商业养老地产项目应运而生。新型地产的出现，不仅仅是业态形式的改变，更多是经营理念、开发模式的创新。随着经济、社会的进步，融合更多产业或功能的地产形态将得到进一步的发展。

2. 我国房地产业态的发展历程。与国外类似，我国房地产市场业态也经历了住宅地产――商业地产――新型地产的发展路径，但是又有着不同的阶段背景与演变逻辑。国内学者对我国房地产市场的发展历程研究较多，通常以经济社会的重大变革、重要政策文件的出台等为节点划为多个阶段，不同阶段时期相关地产形式发展情况有所不同，具体来看：

（1）1978年～1998年：住宅地产为主，商业地产开始起步。改革开放初期，由于我国房地产市场发展滞后，土地法、规划法等相关法律法规不够完善，这一阶段是国内房地产业的起步阶段。由于我国城市人口快速增加，城镇居民处于住房绝对短缺阶段，因此该阶段我国房地产市场主要是住宅地产项目，商业地产项目较少，形式单一，以百货大楼、商厦商铺等为主。

（2）1998年～2008年：住宅地产快速发展，部分地区出现过热现象。以1998年住房制度改革为标志，我国房地产业尤其是住宅地产开始了持续快速发展。整体来看，这一阶段我国房地产业整体表现稳健，住宅地产发展最热，其次是商业地产。由于部分地区住宅价格持续过快上涨，国家及地方政府密集出台相关调控政策，主要针对住宅地产市场进行限制。

（3）2008年～2013年：商业地产成为新增长点。次贷危机对我国房地产企业造成了较大冲击，同时，受国家宏观调控政策的影响，一直在房地产市场占据领导地位的住宅物业市场降温明显，而以写字楼、购物中心、主题商场、专业市场为代表的商业地产成为房地产行业新的经济增长点。不同于受到国家全面宏观调控的住宅地产，商业地产享有一系列政策优势、资金支撑。国家进一步鼓励商铺投资，提供多项优惠税费政策，极大的促进了商业房地产的发展。

（4）2013年至今：传统业态发展放缓，产业面临转型升级。自2013年以来，我国宏观经济进入增速换挡回落、产业转型升级的新常态发展阶段。与此同时，人口、资源、政策红利等多方面优势不再明显，房地产行业告别过去十年的高速发展，进入拐点阶段。2013年～2015年，房地产开发投资增速、销售额、国房景气指数等均进入下行区间，无论住宅地产，还是传统的商业地产，均面临较大的经营压力。

随着老龄化程度不断加剧、新型城镇化进程加速发展以及城镇居民收入水平的持续提高，针对新型的产业形态市场需求开始不断释放。例如，针对工业地产进行升级换代的科技地产；以旅游度假、休闲养生为主题的旅游地产；以居家养老和社区服务为主题的养老地产等等。

3. 新型地产的发展动力机制。新型地产是一种泛地产概念，包含不同的地产业态，开发、经营模式也不尽相同，但是其产生背景和发展动力机制存在较多共性之处。

首先，我国宏观经济发展增速回落、传统房地产行业发展变缓是新型地产逐渐兴起的背景。随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。对新常态、新特征，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，致力于其他新兴产业形态，如养老地产、旅游地产、产业地产等。

其次，市场需求转变是新型地产快速发展的源动力。以旅游地产为例，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。收入水平的持续提高，同时带来居民的消费结构调整和升级，从追求数量型向讲求质量型迅速转变，越来越多的消费人群由旅游观光型客户向休闲度假型客户转变，旅游已经成为国内中高收入人群的生活必需品，从而促进了以休闲养生等为主题的旅游地产发展。再以养老地产为例，随着老龄化程度进程加剧，我国的人口结构发生了巨大的变化。过去房地产以住宅为主，主要面向年轻家庭。如今年轻一代的赡养抚养压力不断增加，且由于政策原因导致少子化、无子化家庭日益增多，传统的家庭养老模式问题重重。随着经济、社会发展，老年人逐渐成为富有人群，个人消费观念及结构转变，更多希望晚年在精神、物质等多方面都能享受较好的服务。年龄结构的变化、家庭养老压力增大以及消费观念的转变等因素，都导致以养老地产为代表的新型房地产业态市场需求日益增加，且随时间发展呈上升趋势。

第三，政府引导是新型地产发展的助推力。新型地产的发展深受国家及地方政策影响。产业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大。此外，由于与其他产业紧密联系，必须满足当地相关产业的发展潜力、市场需求及功能要求。近年来我国进入经济发展增速下行区间，为响应政府对大众创业的鼓励扶持，开发商纷纷针对工业地产进行升级，大力发展产业地产，从而促进来产业地产的发展。

三、 我国新型地产发展面临的机会

1. 宏观层面：经济转型和产业结构调整。2013年以来，由于国际金融危机的深度延伸影响，总体世界经济仍然比较低迷。2016年上半年国内经济总体平稳，GDP同比增长6.7%。但是，6月PMI为50.0，较5月下降0.1，表明制造业信心仍略显不足，经济仍存较大下行压力。

在产业结构方面，钢铁、煤炭、机械等传统行业严重产能过剩，第三产业产值持续上升，其占比已超过第二产业。增长动力方面，随着劳动力、资本等要素价格上涨，经济发展无法再依赖传统要素驱动、投资驱动方式，科技创新驱动逐渐取代成为新的增长点。

2. 产业层面：传统行业亟需转型升级。从住宅地产来看，2014年以来，我国住宅房地产业无论是开发投资、销售额还是价格水平，增速都已经明显放慢。与此同时，房地产行业盈利空间不断缩小。虽然2015年以来，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖，但是行业整体销售情况不容乐观，去库存和资金压力巨大。土地价格、人员工资、材料调动以及融资等成本支出都在加大，进一步导致房地产企业的利润不断收缩。

从传统商业地产来看，零售业增速放缓影响短期商业营业用房需求。2014年，批发和零售业增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度进一步降至6.1%；2015年住宿和餐饮业增加值同比增长6.1%，持续低于GDP增速。批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓负面影响市场对商业营业用房的需求，电子商务冲击持续存在及整体经济增长承压的背景下这一趋势仍将持续。随着电子科技发展，电商快速扩张，网购量持续提高。快递业务增长也直接印证了这一点，2010年以来快递业务量保持年均50%左右的增长，2015年快递业务量达到206亿件，为2010年全年的8.8倍，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场。

3. 企业层面：新的发展空间与经营方式。随着国内外经济形势的变化、房企之间竞争的加剧，房地产行业也面临着前所未有的困难。10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面探索开发新型的产业形态，包括养老、文化、旅游地产等，另一方面，通过以参股或控股的方式进入其他行业，实现主业的多元化或彻底转型，以恒大集团为例，2010年以来，恒大集团在原有优势地产业务基础上，相继涉足人寿保险、粮油销售、矿泉水生产等行业，大大拓展了企业的产业发展空间。

4. 政策层面：加大内需，促进消费。当前我国经济发展正在努力从投资驱动向扩大内需转变。我国十三五规划纲要提出，要发挥消费对增长的基础作用，着力扩大居民消费。未来居民在房地产方面的消费需求将进一步释放。与此同时，第三产业增加值占比不断增加，有利于新型地产市场整体发展。2015年前三季度第三产业增加值同比增长8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比达到51.4%，超过第一、第二产业的总和，经济结构持续优化。第三产业是新型商业地产的主要产业支撑，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，为新型地产发展带来利好。

5. 市场层面：人口结构变化、供需关系变化。从住宅市场来看，城镇化对于住房需求的贡献正在逐步减弱。从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素。当前我国人口数量已进入拐点阶段，短期内住房需求将保持平稳。从供给来看，随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，部分二三线城市由于前几年房地产行业发展过快，供过于求，出现库存过剩。

从传统商业地产来看，全国商业地产开发投资额增速放缓，新开工规模也明显缩减。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，降幅达18.3%；新开工面积降幅较2014年扩大6.8%至10.1%。办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%。

住宅地产与传统商业地产行业发展速度放缓，给新型地产带来了机会。从供给端来看，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面，更多房企围绕新型房地产业态进行布局，另一方面，更多的资金也将从传统房地产行业转移至新型地产行业。

从需求端来看，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。当前消费正逐步成为拉动我国经济增长的核心动力。当年我国储蓄率相比其他国家仍然较高，意味着中国消费需求仍有巨大的潜在发展空间。在住房总量短缺矛盾解决、商业地产遇冷的背景下，消费需求释放将刺激休闲养生、旅游养老等方面需求的增加，从而促进未来市场对相关营业用房的需求。

四、 我国新型地产发展面临的问题与挑战

尽管新型地产在我国尤其是城市地区有着很大的发展空间和市场需求，但是与传统地产业态相比，又有其特殊性和困难性：

一方面，新型地产缺乏国内有关政策的支持以及健全的法律法规引导。以养老地产为例，作为具有社会公益属性的项目，养老地产项目投资巨大、盈利空间较小，在土地取得、信贷资金以及相关税费等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相关配套优惠政策的仍然较少。在税收政策、财政补贴等方面，不同地区对项目的扶持力度不同，取得的效果差异也较大。此外由于我国土地法律法规关于划拨产权的相关规定，也为项目的后期运作埋下了障碍。

另一方面，国内新型地产在开发、运营模式方面不够完善，缺乏服务和金融保险等各项成熟的软件配套措施，在顶层机制设计方面缺乏相关经验，导致诸多项目面临土地成本高、回收周期长、盈利困难等问题。

五、 结论与建议

总之，在住宅地产企稳下调，传统单一功能商业地产不断遇冷的形势下，未来产业融合将成为我国新型地产的发展趋势。但是在我国特殊的经济社会背景与发展状况下，相关项目仍需要进一步在开发前期进行深入咨询论证，以保证后期项目的顺利运营与发展。

首先，根据当地区域环境和市场定位，选择合适的商业模式。新型地产的开发经营不能盲目复制其他企业的成功模式，而是要明确房地产企业自身的发展定位，根据市场的潜在需求为消费者量身打造产品，充分发挥企业的核心竞争力。

其次，合理配置资源，积极与其他产业有机融合。随着经济的发展，人们对居住环境的要求已不仅仅限于单纯的住宅消费。房地产企业应在项目的规划设计和开发运营之中，更多需要融入人文关怀的理念和当地优质的资源，为消费者打造一种新的生活方式。

第三，提高企业创新能力，建立高素质的人才梯队。随着房地产行业进入发展瓶颈期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，经营理念和经营方式的创新至为关键，房地产经济与管理方面专业人才的重要性日益凸显。当前新型地产发展面临较多的挑战性和不确定性，在前期论证、方案设计和盈利模式上均需要专业化人才队伍的支撑。

第四，政府需要合理的引导和配套政策扶持。为促进新型地产项目，地方政府可以在土地取得、信贷资金以及相关税费给以一定的优惠政策。此外，对于公益性的地产项目，如养老地产，可以参考美国开发养老地产的政府协助方式，采用PPP等模式进行政府-企业之间的合作融资等等。

参考文献：

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