公租房管理实施细则精选(九篇)

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第1篇：公租房管理实施细则范文

2011年中国城市管理进步奖推荐案例

项目背景与动因

重庆公租房建设获中央肯定

2月11日，重庆市政府举行新闻会公布，从2月12日起正式接受公租房申请，3月2日将开始首次摇号配租。同时，《重庆市公共租赁住房管理实施细则》正式出炉。这标志着重庆在全国率先推行的公租房和商品房的住房“双轨制”创新，已经从设想变成了现实。2010年初，重庆市启动大规模的公租房建设计划，未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。而2010年6月12日，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式，至此，公租房被舆论视为上升至国家重大决策部署的标志。2010年11月中旬，中央政法委书记在重庆调研时称赞，公租房建设是解决民生的一个创举。

为贯彻落实党的十七大提出的“住有所居”目标，重庆市委、市政府创新住房保障模式，提出了“市场加保障”的双轨制城市住房供应模式。其基本思路是：30%―40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60%―70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。在重庆设计的“双轨制”中，公租房建设是最关键的一环。重庆未来若干年将建设4000万平方米公租房。从2010年起的3年内每年建设1000万平方米。后几年视社会需求再建1000万平方米或更多面积的公租房。目前，全市公租房建设实际开工已超过1000万平方米。

■ 保障对象：针对中低收入困难群体，无户籍限制开全国先例

重庆将公租房定义为：在住房市场化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。根据调查与规划，以公租房为主体，未来重庆城市中30%―40%的中低收入群体将由保障房保障，既涵盖了过去申住廉租房等保障性住房的人群，又新增了“夹心层”的保障范围，逐步实现保障性住房全覆盖。

重庆公租房在准入上率先打破城乡和内外差别，不设户籍限制。按照《重庆市公共租赁住房管理实施细则》，凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源及租金支付能力，单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的，就可申请公租房。租金方面，公租房租金原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%。租金实行动态调整，每两年向社会公布一次，租金每月9-11元/平方米。

■ 科学规划：公租房与商品房“混建”，避免社会割裂

重庆市按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居、利于就业”的原则，公租房主要布局在主城区一、二环之间的21个大型聚居区中，有相对成熟的产业和轨道交通支撑，城市配套设施完善，与周边商品房实行无差别“混建”，避免了社会阶层隔离和形成“贫民窟”。

公租房所在地段一般都有轨道交通支撑，周边城市配套设施较为完善。绿化率达35%左右，公建配置的建筑面积达10%。套型建筑面积在30～80平方米之间，其中60平方米以下的占85%，可满足不同类型人群和家庭人数的基本居住需求。

■ 融资模式：土地出让净收益用于发展公租房已在全国推广

为解决公租房建设所需的巨额资金问题，重庆市尝试多种融资模式。依托市级土地储备机构先期储备土地的优势，公租房用地全部采用划拨方式供应，土地成本不计价，作为政府注入公租房系统的国有资产。其中主城的储备地拿出3万亩作为划拨地投入，至少相当于投入150亿元。同时每年商品房土地出让收益的5%用于支持公共租赁住房建设，3年共计约30~40亿元。这样，重庆公租房建设就保证了200亿元的先期投入。2010年11月16日，财政部、发改委和建设部三部委联合发文，在全国范围内推广重庆率先实验的公租房融资模式。

■ 严密监管：公租房永远姓“公”，实施“封闭运转”

2010年7月29日，重庆市公共租赁房管理局挂牌成立，专司住房保障的规划、政策、分配和监管等工作。按照重庆的设计，公租房的建设主体是市政府和各区县政府，公租房产权由重庆地产集团等国有投资集团或区县政府性投资公司持有，运行、维护、监管等则由政府房屋主管部门和住房保障机构负责。这些制度设计，确保了公租房永远姓“公”，动态地让住房困难群体享用。

谁“入”谁“出”，同样是公租房监管难题。重庆创新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、税务等多部门共享的信息平台，形成部门联动，提高审核准确度和效率。同时，及时向社会公开保障性住房房源信息，采用公开摇号方式进行配租，接受社会各界监督。

重庆公租房承租以5年为一租期，其间随时可退出。租满5年之后，需要续租的需提前3个月重新申请；符合条件的，可通过成本价购买，转换成有限产权房，此房不得上市交易；购买者确需转让，由政府管理机构以原购房价款加利息回购，再作为公租房流转使用。这种“封闭运转”，可有效遏制以前经济适用房监管中出现的利益输送。

项目创新性分析

项目实施单位：

重庆市公共租赁房管理局

推荐词：

在住房问题日益成为民生焦点的当下，重庆市在国内率先大手笔建设公租房，并尝试以此为基础实现政府和市场同时供应住房的“双轨制”，建成“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的住房供应体系，是住房体制进入新一轮深化改革的关键步骤，一个具有先锋意义的重大试验。

第2篇：公租房管理实施细则范文

公共租赁住房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工等人员出租的保障性住房。下面是小编为大家整理的北京朝阳区公租房申请条件一览2022，更多申请书点击“公租房申请书”查看！

北京朝阳区公租房申请条件1、申请人需要有北京户口或外来人员需要有北京朝阳区的居住证，并且居住满足规定年限;

2、申请人及其家庭成员在北京都没有住房;

3、申请人在北京市需要有稳定的工作和收入来源;

4、申请人在北京市依法缴纳社保等。

公租房和廉租房区别1、表现形式不同。

廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。公租房一般是政府出资建房，低租金租给租户。在租赁5年期满后，符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买。购买后不得出租、转让、赠予等市场交易。

2、保障形式不同。

公租房由政府出资，符合条件的人群可以申请入住，但不得转租、转让、赠与等。廉租房则有两种保障形式，一种是低租金承租，另外一种是以租金补贴形式发放给住房困难户。

3、定义不同。

公租房是由政府政策支持，限定户型面积、供应对象和租金标准的公共租赁住房，而廉租房则为解决低收入家庭的基本居住问题所提供的政策性住房。

4、申请对象不同。

其实说白了就是申请对象不一样，廉租房主要针对本市城镇低收入，住房困难家庭，而公租房是不受区域限制的;再有收入标准，主城区申请廉租房的收入标准是家庭人均收入低于450，公租房收入限制标准是，单身人士收入不高于2000，家庭收入不高于3000。

公租房申请书文本尊敬的___区领导：

您好!

本人___，男，现年__岁，靠打工维持全家生计，无其他收入来源，现一家五口人租住在现租住____，住房条件十分困难。家中两个孩子都在上大学，女儿__，现就读于____，儿子__，现就读于__，每年昂贵的学费都是靠国家助学贷款来缴纳，家中还有年逾__岁的老母亲，常年体弱多病，因此妻子只能在家照顾老人，妻子无职业工作，家里每月的生活费用都靠我一人打工挣的钱开支，儿女虽在校作兼职挣些生活费，但是还是不够他们生活所需。本人每月微薄的收入出去儿女每月生活费用，家中日常开支外，几乎剩不下什么钱，生活拮据，家中无任何积蓄。

常年都是靠租住解决住房问题，属于无房户，在查看__市公租住房管理实施细则后，发现本人符合申请条件，为解决全家人十分困难的住房问题，在此特别向政府申请公租房一套，希望政府主管部门、居委会能给予准许，解决申请人的.住房实际困难，特此感谢!

此致

敬礼!

申请人：haoword

第3篇：公租房管理实施细则范文

公租房物业管理中“搭便车”问题突出，严重阻碍其持续运行。以重庆市为例，在分析公租房物业服务属性及特点的基础上，依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾，进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策，以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。

关键词：物业管理；公租房；特征；困境；对策

1引言

住房是人类最原始、最基本的生理需要，是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下，全国各地掀起保障房建设“狂潮”，其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市，是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底，重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2]，其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始，根据国际经验，保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租，其运营管理将面临巨大挑战。因此，必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业，整体发展还不成熟，公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂，面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示，虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司，但90%的租户对物业管理工作表示不满意，希望更换物管公司[3]；重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面，成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是，目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11]，公租房物业管理却较少涉及，导致实践中公租房物业管理模式不清，“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此，本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上，透视其物业管理面临的困境，提出提升对策。

2公租房物业服务的属性及特点分析

2.1公租房物业服务的公共物品属性

物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动，服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益，物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外，某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点，使其具有公共物品属性，在制度不完善时，势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业，而且按照奥尔森集体行动理论，规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。

2.2公租房物业服务的特点

2.2.1产权形式向多元化发展，但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化，越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营，产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年，可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”，这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷，解决纠纷的难度也越大。

2.2.2公租房小区规模大，住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式，并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区，总建筑面积811万平方米、13.33万套，小区物业规模超大，户数多、入住人口多。按照规定，其保障对象有收入限制：申请人为个人的，每月收入不超过2000元；申请家庭居住的，家庭人均每月收入不超过1500元，皆为收入较低阶层。此外，其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定，退租、转租的可能性大，运营管理困难。

2.2.3住员多为需特殊照顾群体，市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居，情况往往较复杂，人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例，目前民心佳园已有16000住户陆续入住，入住人口超过4.5万，其中残疾人452人，HIV携带者3人，“两劳”释放人员188人，需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制，这些人员大多没有体验过专业化的物业服务，对市场化物业服务的需求较弱，往往不愿意缴纳物业管理费，也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时，未能认真分析公租房物业的特点，提出与低廉收费不匹配的服务承诺，比如，“维修部门24小时待命，随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等，受资金来源的限制，势必成为虚无的承诺，为日后物业纠纷埋下伏笔。

2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房，他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值，在使用期间，往往对物业的爱惜不够，使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下，日后维修频率高，增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征，再加上公租房建设规模大、委托链长、利润低，很容易出现质量问题，一些建设遗留问题在入住环节凸显，影响住户与物业服务企业的关系，引发物业纠纷。

3公租房物业管理面临的困境分析

通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法，对重庆公租房物业管理现状进行深入研究，目前公租房物业管理主要面临以下困境。

3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾

社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前，我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是，市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起，重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米，与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下，市场化的物业服务企业收费困难，很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环，最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场，损害公租房物业价值及各方利益。

3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾

公租房项目是民生工程，物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外，还需要利用其“地利、人和”的优势，协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作，代收租金，监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为，以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》，重庆也了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是，对物业管理的规定不详，政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰，对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清，部分住户认为物业企业无所不管、无所不能，遇到问题就找物业公司，服务要求超出了物业管理的合理范围，并往往以服务不到位为由拒交物管费，为物业管理纠纷埋下隐患。

3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾

物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁，需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨，物业服务企业经营成本大幅提升。但是，公租房是社会保障用房，政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定，致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾，长此以往，“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词，引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。

4提升公租房物业管理水平的对策

4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式

物业服务企业与住户接触更密切，更能及时掌握和监督住户的行为，有效地实现公租房的部分运营管理。因此，应该发挥物业管理的桥梁作用，实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此，政府应通过购买社会服务，将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。

4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业

公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业，减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时，应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准，详细测算每项物业服务成本，并进行投标报价。但是，在选聘接管此类小区的物业服务企业时，必须注重物业服务方案的针对性和可操作性，不能好高骛远，提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中，并与投标承诺一致。

4.3优化物业管理资金获取途径

保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动，降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾，需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式，而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准，为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值，加强物业管理，其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分（比如重庆公租房租金是市场租金的60%，物业管理费也参照此比例向租户收取），这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面，既能提高物业服务质量，又能使国家资产保值增值。同时，承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境，避免出现恶性循环带来的不良后果。

4.4优化物业服务费收费方式

目前，公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”可见，公租房管理机构作为公租房所有权人，在租户不缴纳物业管理费时，有连带交纳义务。因此，为了保证公租房物业管理工作的良性循环，物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取，分别汇入各自账户，专款专用、独立核算。同时，签署公租房租赁合同时，就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等，并将物业服务合同作为租赁合同的附件，让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。

4.5强调物业公司的社会责任

公租房物业管理虽然按照市场化模式经营，但是鉴于公租房小区的特殊性，需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益，真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面，可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训，从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题，减轻社会负担，又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。

4.6加强公租房物业监管

物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此，必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会，监督物业服务企业及住户的行为，出现违反合同约定的行为时，及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时，每年至少进行一次住户满意度调查，建立物业服务企业的监督考核体系，确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务，确保物业服务费正确使用。

5结语

公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性，物业管理作为运营管理的重要一环，社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理，可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题；通过政府购买服务，实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式；改变收费方式，提高收费率；强调物业公司的社会责任，建立公租房物业监管机制，实现公租房物业的保值增值，推动公租房制度的进一步发展。

参考文献

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[11]杨玲.对完善重庆市公租房管理的思考[J].现代城市研究，2011（9）：81-85.

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第4篇：公租房管理实施细则范文

一、目前公共租赁住房建设的资金来源

2012年5月28日，国家住房和城乡建设部公布了《公共租赁住房管理办法》。办法中规定：公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

住房和城乡建设部政策研究中心的调查结果显示，全国公共租赁住房建设模式和融资模式呈现多样化趋势，资金来源主要包括政府财政资金、金融机构贷款、住房公积金支持保障性住房建设项目贷款，同时还有企业自有（自筹）资金、房地产投资基金等。

政府财政资金包括专门用于公共租赁住房建设的财政拨付专项资金、土地出让金部分收益（或净收益）、廉租住房建设资金中的结余部分等。这部分资金在建设中主要用于直接投资、资本金注入、投资补贴、贷款补贴等。

金融机构贷款是专门用于城市公共租赁住房建设的优惠长期贷款，是主要的资金来源渠道。运作方式是针对具体建设项目，依托相应的政府融资平台，由政府指定的公司化运营的机构单独申请，由地方财政提供贷款担保。对于资金量相对较小的项目，由单个银行提供支持；对于资金量较大的项目一般由国家政策银行牵头，多家银行参与提供银团贷款。这部分资金直接用于项目建设，也有的从地方融资平台分出部分贷款额度用于项目建设。

住房公积金支持保障性住房建设项目是贷款银行接受住房公积金管理中心委托，使用委托人提供的住房公积金资金，受托发放的用于支持当地保障性住房建设的贷款，归属于住房委托类贷款。目前，经国家住房和城乡建设部批准的全国试点城市正在逐步增加，建设项目同步增加，此类贷款对各地项目建设的支持力度逐步加大。

企业自有（自筹）资金一般是承担公共租赁住房建设的国有房地产开发企业的垫支资金。这部分资金用于项目准备和建设，在目前各地的实践中，这部分资金一般最终由财政资金偿还。

房地产投资基金一般是由多个投资人以股份公司的形式组建，组成单位主要为房地产开发企业，如全国工商联发起的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”等。

二、目前公共租赁住房融资存在的主要问题

目前，大部分城市的公共租赁住房建设资金主要来源于政府财政资金和金融机构贷款，这两类资金的供给相对不足导致了公共租赁住房建设资金的匮乏。

首先，政府财政资金来源不稳定。由于公共租赁住房不像廉租房一样有明确的资金来源（土地出让收入的10%、住房公积金增值收益），虽然明确可以使用廉租房建设剩余资金，但由于没有政策保障，加上目前各地房地产市场不景气、土地出让收入下滑，导致地方财政很难有充裕的资金投入公共租赁住房建设。从全国情况来看，个别地方政府在中央财政增加投入不大的前提下，把责任推给地方国有企业，造成其负担沉重，这种事权和财权不匹配的情况使得公共租赁住房建设难以持久。

其次，银行贷款资金难以获得。虽然金融机构有支持以其他房屋销售收入为主要还款来源、混建的公租房建设项目和租赁期满后公租房可以用于销售的公租房建设项目的意愿，但由于公共租赁住房建设存在资金来源和资金使用期限不匹配的问题，其收益表现在长期，当期仅以租金或者资产折现的形式体现，而开发过程通常是一次性支出，加上目前公共租赁住房贷款审核基本沿用普通开发贷款的模式，缺乏更多的业务创新，导致在实际操作过程中获得贷款较为困难。另外，在目前的金融监管政策下，政府融资平台担保的有效性不足，也是公租房建设项目难以顺利获取银行贷款的重要原因。

第三，社会资金进入的积极性不高。一是公共租赁住房建设和运营过程中用于弥补运营企业的财务成本和合理利润的财政补贴在《公共租赁住房管理办法》中虽然提到，但缺乏明确的列支渠道，企业及时获取补贴存在较大的不确定性。二是较长的开发周期与供应链条，制约了参与企业应对经济周期和政策不确定性的灵活度。三是由于社会力量投资建设的公共租赁住房维修保养费用由所有权人及其委托的运营单位承担，而实际租赁定价权归属政府，诸多因素影响了其他社会资金进入的积极性。

三、完善相应金融服务的思考

一是在公共租赁住房项目资金来源方面。在项目主要资金来源方面，针对公积金增值收益和部分土地出让净收益，可提供资金结算服务；积极提供国债结算、定期存款等存款类收益服务，大力投放住房公积金个人贷款和项目贷款，协助住房公积金管理中心增加公积金收益，为公共租赁住房建设提供更多的资金来源。在项目其他资金来源方面，为地方政府和有关企业提供债券发行筹集公共租赁住房专项建设资金等投资银行服务，为投资参与公共租赁住房建设及运营的信托资金、公共租赁住房投资基金等机构提供托管服务，还可参与发起设立公共租赁住房基金等。

第5篇：公租房管理实施细则范文

如果出租人违反了上述规定，由当地主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以上、3万元以下罚款。

该管理新规原本希望规范房屋租赁业，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，但也意味着目前市场上普遍存在的群租房将会被禁止。因而这个将于2011年2月1日起施行的《办法》一经公布就饱受争议。人们对办法的良好初衷与现实中严格执行的可能性间的巨大反差强烈关注，并对其可能提升城市租房群体的居住成本生发忧虑。

艰难生存下的无奈群租

“为了减轻生活成本，只能选择几个人一起合租。”刚来杭州工作不久的陈升与他的两个同学在杭州城西的益乐新村共同租了一个面积约为25平方米的房间，月租1500元，加上水电费，每个人大概每月支出600元。“我月薪只有2500元，如果一个人租，肯定吃不消。”

在北京、上海、杭州等“租不起”的一线城市，群租已经是像陈升这样的“蚁族”群体最具性价比的选择。

据媒体报道，2010年4月以来，全国大中城市的房租涨价幅度已经远远超过房价上涨幅度。以北京市为例，据链家地产统计，1月至11月普通住宅房租均价为3179元，同比上涨23%。

成都市普通住宅房租从2010年9月份开始，每月环比上涨5%左右，到11月底，房租环比上涨20%。由于物价上涨所带来的租金价格上涨，在二、三线城市也渐成趋势。

在房租价格持续上涨的情况下，群租成为越来越普遍的现象。据裕兴不动产区域经理张丽梅介绍，近年来，杭州市区两人以上共同租住的业务一直呈现上升态势。这主要是因为杭州外来人口不断增多，尤其是一些年轻的大学毕业生，由于不是本地人，单位又不提供住宿，多会选择两三个好友一起找个环境较好的小区一起租住。

据不完全统计，杭州刚进入社会的年轻租客，选择合租的比例超过六成。群租已经成为低收入群体降低生活成本的第一选择。

“说出来都不能让人相信，我数了数，我们小区里的一套房子里，那天一大早，竟然走出了30多个小伙子！那套房子也就130多个平方米！”

王先生是杭州市三墩亲亲家园紫阳坊3幢的业主，2010年以来，楼里的群租问题让他很是懊恼。

的确，群租房在解决了“蚁族”们安家问题的同时，也带来了一系列社会问题。这种租房人数大大超过房屋各种设施承载限度的现状，导致居住环境、卫生状况越来越差，同时也出现了安全、消防等诸多隐患。如媒体广泛报道的北京“蚁族”聚集区唐家岭，由于吸引大量外地来京人员在此租住，导致了严重的乱搭乱建现象和社会治安问题，不得不面临拆迁整治。

“‘群租’、‘拼租’确实给社会带来了不利影响，住建部出台这一规定是想保护租赁双方的利益，规范整个租赁市场。”复旦大学房地产研究中心教授尹伯成分析说。

反群租呼声日益高涨

2010年12月25日，中国人民大学教师、新闻学博士许颖在人民网论坛发表了《致北京市长郭金龙先生的公开信》，严厉批评北京市政府面对群租乱象时的不作为。

许颖除了中国人民大学教师的身份以外，还有一个备受媒体关注的身份――“北京群租第一案”的原告。

2008年开始，许颖楼上的房主王某将三居室住房分隔成12间小屋，甚至将阳台和厨房都改成了卧室对外出租给20多人居住。2009年4月5日，因20多名群租客长期非正常使用卫生间并违规疏通导致下水管破损，楼上污水将许颖家淹没。她一怒之下将楼上的群租客和房主诉至法院，引发了“北京群租第一案”，从而将公众的目光聚向群租问题。

其实，“禁止群租”呼声由来已久。早在2006年，上海市房屋土地资源管理局就下发《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》。《规定》对城市房屋租赁行为作出了限制，其第一条第一款规定：“居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。”

该规定还将“居住房屋分割搭建若干小间，按间或按床位出（转）租”的行为定性为违规经营社会旅馆，必须在限期内予以改正。

记者从杭城一些物业公司了解到，群租一直是业主投诉最高的几大问题之一。有业主曾历数群租几宗罪：人员进出繁杂，单元门经常大敞，安全无保障；擅自改变格局，多隔房间，改厨为厕；空间狭小，东西杂乱，存在消防隐患；噪音影响邻居休息；争夺有限电梯资源；卫生习惯差等等。

杭城小区的业主们为维护自身权益，与群租的“斗争”一直没有停止过，反而有愈演愈烈之势。

2010年8月，杭州城西世纪新城业委会制定的《业主公约》还对群租性质进行了解释，“出租房屋实际居住人数超出正常合理人数的行为均属‘群租’；非单一家庭居住在同一套住宅内的人数多于原设计的客厅数加房间数即是‘群租’。”

《业主公约》同时规定，“在建筑物及其附属设施使用中，不得有下列行为：1.改变房屋使用性质，未经法定程序批准擅自在住宅开设公司或用作办公教育场所。2.将住宅用于群租谋利。”

“如果《业主公约》效果不明显，业委会还将在小区内拉出横幅――‘本小区反对群租，反对办公司’。同时，完成封闭式管理工程，每位住户进出世纪新城将使用门禁卡，而门禁卡的领取需房东持房产证和身份证。”世纪新城业委会工作人员说。

杭州市申花路上的滨江万家花城小区共有2600多户业主，入住率将近80%，其中有三分之一是租客。“要说群租的话，起码有好几十户呢。”滨江物业的于经理毫不避讳。

于经理介绍，为了解决群租房的问题，物业也咨询了公安、消防、工商、房管各个部门，都没有得到很好解决，因为没有法律明文规定不允许群租，“没有法律依据，自然就管不了”。

“现在有了政府规章，以后工作好做了，我们说话也有底气了。”对于禁止群租规定的出台，于经理抱乐观态度。

缺乏细则，政府出招不“给力”？

的确，《办法》的出台，为整治群租提供了执法依据。不过和物业一片叫好之声形成鲜明对比的是，一些房地产中介机构对该办法能否有效执行持怀疑态度。

新规的当天，我爱我家控股公司副总裁、新闻发言人胡景晖就在其新浪微博上抛出了一连串问题：“规范和发展租房市场要有实施细则和增加有效供应。比如谁来出租赁指导价，建委出，还是物价局出？再比如，各地的人均租住面积下限是多少？不法中介搞群租如何惩处？”

在中国房地产信息集团分析师薛建雄看来，这个规定不一定能得到落实，“规定并不详细，具体操作起来很困难，租赁双方只要稍微作一下私下协商，就能规避这一规定”。

杭州某房地产中介机构的工作人员认为，政府硬性规定“严禁群租”，事实上无法解决群租现象带来的诸多问题。即使这一规定实施，仅仅依靠房地产行政管理机关非常有限的执法力量，也无法对杭州巨大的房屋租赁市场进行有效监管，“该办法很可能沦为一纸空文”。

而且，该办法中对群租的界定比较模糊，仅以“人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准”这一句话来涵盖，而关于杭州的最低人均租住建筑面积，目前并没有明确的标准。

记者随后联系了杭州市房屋管理局市场管理处，工作人员余先生表示，虽然网上已经公布了该办法，但是他们并没有收到正式文件，所以关于如何操作的具体事宜还不清楚。一旦文件正式下发，房管局会分区域管理，由每个区房管局的监察大队负责具体操作。

“到时我们会根据具体情况再做定夺的，肯定会好好管一下群租现象的。”余先生说。

如果该办法付诸实施，那些群租房的租客又将何去何从？

据万家花城滨江物业的工作人员介绍，小区内群租房的住户，以公司员工和大学生为主，“现在农民工不太有了，住进来的都是刚毕业的大学生，忙着找工作或者创业的，一开始都难，就选择了群租。”

在房产中介公司上班的小张，也租住在万家花城，可他既是租客，又是二房东。“现在房价那么高，到处都在拆迁，农民房越来越少，许多人都选择了群租，省钱方便。”

小张表示，自己当时以月租金2500元租下了一套130平方米的房子，租期3年。“当时是毛坯，我花了1.8万元简单装修，在客厅里用龙骨和石膏板隔了一下，现在加上我住了6个人。他们的租金在500元至700元不等。”

这样一算，小张每个月除了支付2500元的租金外，还有500元左右的结余，如果顺利租满3年，正好和装修费用相抵，等于小张可以白住3年，但是群租禁令一出，却让他陷入尴尬。

“我的这些租客都是正当的上班族，2男4女，住进来之前就说好不要影响彼此的生活，也不要影响其他业主，一直住着都挺好的。”小张说，“他们5个和我签了1年合同，现在还剩下七八个月租期，如果2011年2月开始实施群租禁令，我也不知道怎么办了。”

治理“群租”，不能一禁了之

住建部的规定一经公布，立即引起了争议。资深财经评论人、全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席朱大鸣认为，这种禁止群租的办法，上海早就实施过，但结果是，除了房租上涨以外，没有任何效果。“除了给相关部门创设罚钱的借口搞创收外，没有什么特别的正面效果。至今上海并没有根本解决此类问题。”

朱大鸣认为，旺盛的需求才是群租房屡禁不绝的原因。“旺盛的需求是主因，你的房子那么小，没有这么多的需求者哪里还会有人来住？”面对住建部的新规，朱大鸣并不看好。“如果以后不允许分隔，房东肯定涨房租，那租房者的负担就要增加了。”

目前很多城市小区内群租房的住户，以公司员工和大学生为主，禁止群租的办法，只能导致“蚁族”们怨声载道。

杭州19楼网友“子弹乱飞”说：“为什么要禁止群租？我们现在几个大学同学住在一起，不仅可以减轻经济负担，大家住在一起也可以互相照顾，资源共享何乐而不为？一旦大家分开住，我最担心的是我每个月的租房成本要增加不少。”

业内人士认为，禁止群租的一个重要前提，是承租户必须有经济能力单独租房，或者政府给低收入者提供大量廉租房。而这两点目前都无法具备。如果这些条件没有满足，不能化解“蚁族”的住房矛盾，群租房就有顽强的生存土壤。

薛建雄也认为，对于租赁乱象，政府应该进行疏导，但前提应该是首先建设大量的公共租赁房、廉价房，增加供应低价房源以解决巨大的需求量，因为“蚁族”之所以屈身于群租房中，实为经济所迫，“在廉租房供给不足的情况下，贸然规定限制群租，势必损害‘蚁族’们的住房权和生存权，激化矛盾。”

“规范分割出租行为有其现实意义，合理的合租行为仍然受到保护，中低收入人群租房问题可通过保障性租赁住房解决。”对于“禁止群租”引发的争议，住建部房地产市场监管司副司长姜万荣接受媒体采访时表示。

的确，自2010年6月住房和城乡建设部等六部委联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后，国内各主要城市均提出快速发展公租房的计划，并付诸实施。

第6篇：公租房管理实施细则范文

一、房屋租赁税收征管工作存在的问题和不足

近几年来，对于房屋租赁这一新兴的行业，地税部门有针对性地制定了一系列征管办法，采取了许多相应措施，但在实际征管工作中仍存在税收征管难、税款流失大、措施方法落实不力等诸多问题和不足，按照实际房屋租赁市场的总体形势和发展规模，房屋租赁税收管理水平还相当滞后。其主要原因是众所周知的“三难”，即纳税人难找、租金额难界定、税款难征收，并具体表现在：

1、税法宣传不到位，纳税人纳税意识淡薄

以往进行的税法宣传，大多集中到企业单位、个体承租经营者，而应该被包含的机关团体、事业单位、拥有房屋个人等纳税人群体的宣传教育往往被忽视，有相当一部分的房主及租赁房屋单位，根本不知道缴税，特别是机关团体、行政事业单位，自认没有经营行为，不关心税法，也没有纳税习惯，更谈不上如实申报、依法纳税等法律义务。

2、房屋管理制度不健全，无法源泉控管

目前，房屋租赁综合管理比较混乱，房屋管理部门相关的管理制度形同虚设，房屋租赁不经任何部门登记许可，也不办理任何证件，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性。面对这种情况，地税部门根本无从管理，税收在源泉上失去了控制。

3、出租房屋产权界定困难，数量、收入难以确定

房屋租赁涉及到社会的各个角落、每个有闲置房屋的房主，租赁的房屋始终是一个变量。工作中，我们经常会遇到找不到房主、个人不提供真实租赁合同、一些出租单位实际将取得的租金收入用作“小金库”或抵顶相关费用而不入帐、不申报等行为，为地税部门锁定纳税人以及对其租金收入界定带来极大困扰。

4、地税部门执法力度体现无对象，刚性执法无从谈起

按现行税法，承租人没有代扣代缴义务。因没有刚性法规作保证，而经营者往往都不是房主，以至于征管法及其实施细则在实际征管中显得无计可施，造成了税收执法的极大困扰，无形之中助长了不法行为的扩张和蔓延。

5、税制老化，税负不平、负担过重

老化的税制下，按租金收入与按房产原值两种方法计征的税负明显不平，税收政策不配套。用于生产、经营的房屋租赁综合税率高达27%?34%，涉及到的应税税种多达8个，公安、房产部门还要收取其它各种费用。纳税人税负的繁重和不平，是房屋租赁行为产生偷逃税现象的内在根源。

6、征管人力不足，各方面物质条件、配置不到位

租赁房屋遍及城市、乡村的每个角落，除主要街面用于生产或经营以外，用于居住的租赁房屋连房管部门也没有确切的底数，税收管理员人力本就有限，何谈严管、细管。税务机关的执法物质要件，已经跟不上不断发展、日渐错综复杂的房屋租赁市场。

二、加强房屋租赁税收征管的对策

在新的发展历史时期，地税部门应该树立创新的工作思维，采取新的征管措施，彻底解决受到长期困扰的“三难”问题，全面提高整体征管质量和水平。

（一）积极争取市政府的大力支持，为实现相关部门的密切配合、联合管理奠定基础

今年，历史机遇突现：吉公办字[20*]2号《转发关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》和公通字[20*]83号《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》两个文件的出台，使各个部门联合管理租赁房屋成为可能。为充分借助这一契机，有效堵塞漏洞，深入挖掘潜在税源，全面加强房屋租赁税收管理，地税部门应该主动争取地方政府给予大力支持，特别是要建议市政府能制定并出台地方规章，以便于房产、公安、工商和地税等部门联合、协调开展工作，共同规范管理房屋租赁市场。完全可以说，国家、省、市这三级政策文件和地方规章，就是联合管理的法律依据、协同执法的尚方宝剑。

首先，我们应建议市政府牵头，沟通、协调租赁房屋管理主要涉及到的地税、房产、公安和工商等部门，对各自职责进行明确，达成一致后，形成联合管理办法。以政府令的形式颁布办法最理想。这个地方规章应该按照部门职能，以提高整体行政效率为原则，实现分工合作，进一步强化地税、房产、公安和工商等部门的配合，争取实现信息共享。政府令应明确的主要内容是：第一，对于房管部门通过房屋备案制度掌握的信息，应该无偿、准确、及时提供给地税部门；同时，要求房管部门的产权管理处和地税部门实现信息联网、数据共享。第二，工商部门办理（法人）营业执照、公安机关在办理暂住户口登记或《暂住证》时，应首先查验当事人是否有《房屋租赁登记备案证明》，发现应办理而未办理的，告知当事人到房屋租赁管理部门申请办理，并按月将信息反馈给房屋租赁管理部门。由此，房产部门可以把既有的“租赁房屋登记备案制度”落到实处；公安部门可以进一步加强对流动人口管理和户籍管理，通过控制案源，强化社会治安；地税部门可以实现依法征税，增加有效经济税源。通过相应部门的协调运做，在达成各自工作目标的同时，也会逐步规范房屋租赁市场的综合管理。

（二）用创新性思维，制定、实施相应办法

走出去，学习并借鉴经济发达地区的管理经验，制定符合本地实际、具有较强可操作性的房屋租赁税收管理办法，联合房产、公安等部门协同作战，逐步实践，大胆探索。待运作一段时期以后，将落实过程中体现出来的漏洞和不足进行针对性的修改、完善。重点应放在以下几个方面：

1、确定计税依据，彻底解决“三难”中租金难界定的问题

出租房屋的租金收入是征税的计税依据。对能够提供真实租赁合同的纳税人，地税机关将据此作为计税依据计算应纳税额。经地税机关确认，对出租合同中租金明显低于市场同类房屋租金标准，或者不能提供真实租赁合同、申报的租金收入不实的，地税机关可以委托房产评估部门对其租金收入予以评估，以评估结果作为计税依据定率计征应纳税额。房产评估部门所评估的租金收入与纳税人提供情况或纳税申报相一致的，评估费用由地税机关支付；否则，由纳税人承担。但最好是协调本地政府物价部门制定并颁布《房屋租赁市场指导租金》，地税机关据以计征税款。

2、确定综合附征率，切实解决“三难”之一的税款难征收中的内在、本质问题

对帐目健全的法人或其他组织这部分纳税人，能查实征收的继续实行查实征收。对公民（自然人）即个人不能提供完整、准确纳税依据的这部分纳税人，税务机关可按照“扩大税基，增加税源，普遍征收，合理负担”的原则，以实际调研和多方测算为根据，结合本地经济发展状况，依照每百元租金收入有一定的税金含量实行定率征收，即采用适当的综合附征率计征。在这里，需要特别强调的是，要严格明确限定“自营”、“融资联营”等特殊租赁房屋的条件。确定综合附征率，是需要纳入政府令的重要内容之一。

3、推行使用“房屋租赁税收管理专用发票”，依法约束租赁双方涉税行为

本专用发票必须由地税机关统一负责印制、填开和管理。使用中，一律采用“机打票”，手工填开无效。房主不能提供专用发票的，承租人可以拒缴租金，并向地税机关举报，由地税机关依法处理。对不能出示专用发票（专用发票中单独设计一联，交承租人留用、备查）的承租人，地税机关对其计算所得税时，其支付的租金将不予扣除，全额计征所得税。同时还要规定，承租人不得接受其他任何代替专用发票的收款凭证。

4、要求纳税人办理税务登记，据其经济活动实施税务管理。税务登记是税务机关对纳税人实施税务管理的首要环节和基础工作。为房屋租赁纳税人办理税务登记，是征纳双方法律关系成立的依据和证明，是地税机关依法对其实施税务管理的前置法律程序。然而，谢旭人局长于2003年12月17日签署的国家税务总局第7号令，即20*年2月1日起施行的《税务登记管理办法》，其中的第二条：“……前款规定以外的纳税人，除国家机关、个人和无固定资产、经营场所的流动性农村小商贩外，……”，笔者认为，这个“除外”值得商榷。毋庸置疑，租赁房屋不属于这些列举范畴。个人出租用于生产、经营包括居住房屋，是涉税金额较大且频繁发生的应税行为，尽管在征管法及其实施细则中也并未找到明文依据，但实际工作中还是应该为房屋租赁纳税人办理税务登记。否则，纳税人的申报、纳税以及地税机关的接续管理、相应执法就都是沙滩楼阁，甚至是一个致命的空白点。而且，房屋租赁税务登记的主要内容最少应该包括：纳税人姓名、税务登记代码、房屋地址（居住社区）、租赁性质（用于生产、经营或居住）、发证日期、证件有效期限等等。

（三）采取一系列的征管措施，落实新办法

研究、制定好办法重要，能否有效落实并取得预期的成效更为重要。实际工作中，应该紧紧围绕上述三个新办法动脑筋，用行之有效的征管措施，保障其付诸实践，确保创新之花结出丰硕之果。在此，可以结合实际工作，从两个方面考虑实施：

1、地税机关直接征收，其他部门配合

首先，是摸清底数。建立档案，登记造册，并将全部数据输入计算机，建立税源档案，彻底解决房产户籍管理不清、底数不清、房主不清的老大难问题。一是普查。出动一定的人力和物力，在市区内分楼号、房号、门市商家名称，逐街、逐楼、逐门、逐户进行普查登记，将相关资料认真详细登记造册。建立健全基础建设，夯实工作基础。二是确认。将已经形成的名册或名单梳理、汇总后，交房屋产权部门，由该部门对各户房屋的房主给予确认，并负责提供房主姓名、身份证号等相关情况。三是锁定。联系公安部门（户籍管理部门或派出所），根据房屋产权部门提供的资料，确定各房主的身份、行止去向等情况，实现房主由隐蔽性向具体化的转变，确保“随找随见”，并告知其承担的相应责任。对于房主身份一时难以确定的情况，可以借助社区，长期调查直到彻底摸清。通过广泛清理，要对市区内的出租房屋的总户数有清晰、准确的掌握。从根本上解决“三难”之一的纳税人难找问题。

第二，要求制定并明确税收管理档案和台帐的登记的相关事项。主管地税机关、区域责任税收管理员都要建立税收管理档案和征收台帐，其相关内容应包括：一是出租房屋的座落地址。二是房屋产权人姓名（以房屋产权证为准），身份证号，工作单位，居住社区。有委托代管人的，要载明受托代管人的上述资料情况。三是所出租的房屋购买时的发票、购买时间。四是租赁合同：承租人姓名，月（季、年）租金额，租赁期限，企业名称及法人代表姓名。五是房屋所有权人出租房屋的申报、已纳税情况、征收方式（查实征收或核定征收）。此项工作由地税机关印制表格，免费提供给房屋所有权人进行填报并签字盖章，税务征收机关据以存档管理，作为加强税收征管的依据。

第三，将出租房屋纳入正常管理。主管地税机关要向房主下达《纳税问询通知书》，对其在规定时间和地点办理纳税事宜、履行纳税义务进行详细告之。然后，强化纳税申报。房主到地税部门办理纳税事宜时，税务管理人员要宣传有关房屋租赁业的政策、法规，明确要求其进行纳税申报，同时告知相应的罚则和罚额。对实行定率征收管理办法的，要制定“定率征收表”，而且要专门设立一个纳税人签字的栏目，以此确保地税机关占有执法依据，也便于分清征纳责任。

第四，坚决跟进，啃硬骨头。对采取上述办法程序仍不到地税部门办理纳税事宜的，在可以提前介入的同时，还要充分发挥公安部门驻地税大队的功能。由其查处的案件，除补税外，必须进行相应处罚，而且要形成制度。通过必要的监督和公安部门司法保障体系的威慑，加大执法力度，用震慑减少偷、抗税行为，真正实现法律面前人人平等。切实解决“三难”中税款难征收的问题。

地税机关直接征收，有利有弊。有利的是，执法力度可以切实发挥，脚步塌实，见效明显；不利的是，仅仅是寻找纳税人这一项工作便将大量分化一线征管力量，税收成本将大幅度增加，还有等等客观限制，在当前税收收入任务繁重、征管改革深入推进的情况下，未免显得得不偿失。

2、实行委托代征，地税机关配合

地税机关也可以考虑委托相关“源泉部门”或社区管理部门代征税款。鉴于一些地区社区的建设水平和管理水平还很不完善，可以委托房屋管理部门代征。但委托代征同样有利有弊。有利的是，因其产权单位直接掌握房屋产权人相关的信息资料，“先天”上方便解决“纳税人难找”的问题，还可以避免一些其他直接征收的弊端。但委托代征的弊端是，代征单位有可能“搭车”收费，即借助税收刚性向纳税人收取该部门日常收取的费用，引起纳税人的反感，不利于融洽征纳关系；另外，也有可能产生“二道税务局”等一系列问题。因此，地税机关必须要预防为先、防微杜渐，坚决杜绝类似现象的发生。

这首要体现在委托代征协议书的内容上：一是要明确委托代征的法律依据，依法建立双方的权利和义务法律关系。二是要明确适用纳税人以及征收范围的界限。三是要按国家规定标准，在协商后明确委托代征手续费的比例、支付方式和前提条件。四是规范双方各自的权利、义务内容，主要包括：地税机关的业务培训、为代征工作信息化建设提供软、硬件支持的义务，业务工作指导和监督、检查的权利等等。五是工作中具体涉税业务事项的衔接和办理，以及相关票证、发票的领购和传递等项事宜。六是对代征单位的刚性约束。如在办公地点悬挂《委托代征证书》；不得再委托其他单位和个人代征各项税费；完税证要按照城市行政区划、依属地原则开具；税款按相应级次入库；不得擅自减、免、缓征税款；不得挪用税款；不得在代征税款中坐扣手续费；要设立税款专户，仅限用于税款的征缴、结算；要按照地税机关要求的时限、额度结缴税款；解缴税款时，要按相应额度、级次填写《代征税款报告表》等等。税务档案管理应妥善保管代征资料：法律责任：终止委托代征法律关系的情形及其需要办理的相关手续；因违法、违章或工作失误，造成损失的责任追究及法律赔偿问题等等。最后，双方法人代表签字，颁发委托代征证书。

具体工作中，地税机关要指派职能部门监督、指导委托单位作好房屋租赁税收的日收工作。委托单位需要开展的工作是：负责向出租人下达《房屋租赁纳税通知书》，并受理纳税人的《房屋租赁纳税申报表》，同时负责填制应由纳税人签字的《房屋租赁税收定率征收表》，计征税款。同时，应要求委托单位建立《房屋租赁出租人登记清册》，登记《房屋租赁税收征收台帐》，并按照要求，每月将相关报表及有关数据及时传递给地税机关。委托代征实施以后，地税机关绝不是无事可作，期望委托代征包打天下，更不能就此高枕无忧，造成代征单位的孤立无援，而是要进一步加强与代征单位的配合，充分发挥出委托代征的实际功能。地税机关要站在制高点，怀有前瞻性，专门制定内部的《租赁房屋税收征管暂行办法》，明确征管流程以及主管地税机关和区域责任税收管理员的工作目标和相应责任，印制并分配相关表证单书，与代征单位等部门建立起畅通的信息沟通及传递渠道，把委托代征作为前沿阵地，建立起大后方的全方位保障系统，使得委托代征充满生机和活力。尤其是对已下达《房屋租赁纳税通知书》，但仍不按规定进行纳税申报、拒不缴税的纳税人，地税稽查局和公安局驻地税经侦大队要依法严肃查处。

（四）加大宣传力度，提高全民纳税意识

宣传工作至关重要，甚至直接关系到房屋租赁管理的成败。我们应该充分利用报纸、电视等新闻媒介，包括网站信息平台，大力加强房屋租赁管理及其税收征管的宣传工作。以通告或公告等形式，广泛周知广大市民，房屋租赁税收是关系千家万户的大事，是税收调节经济、缩小贫富差距、维护社会稳定、服务地方经济发展的重大的新举措，争取用浩大的舆论声势达到街谈巷议的效果，并通过引导老百姓的关注，增强纳税人的依法纳税意识。同时，还要采用灵活有效、切合实际的宣传方法，不仅在宣传月中宣传，还要长期、有针对性地利用好中介机构、中介信息栏目，如：广告栏张贴宣传单、板报一日一题、媒体曝光典型偷税案例等各种方式，扩大社会影响面，使全民都懂得税法，树立税法严肃性，建立协税护税网络，引导、教育纳税人自觉履行纳税义务，以此大力争取专业管理与群众管理结合，不断促进源泉控管。

（五）鼓励举报，重罚、重奖

地税机关要鼓励全体市民监督房屋租赁纳税人依法纳税，调动社会力量的积极性。要广泛公开举报电话。地税机关在为举报人保密的同时，从严、从重及时查处。经查实纳税人有偷税行为的，予以重奖，并坚决兑现奖金。

（六）分两步走，征收范围可以先设定在生产或经营的出租房屋

这纳税人收入高、代表性强、虽然难啃但见效大。对个人出租用于住宅的房屋的纳税人，可以只对前述“普查”中需要调查的资料进行储备，暂不征税，待条件成熟时再行征税。

（七）发挥计算机功能，实现规范化管理

第7篇：公租房管理实施细则范文

一、围绕稳价惠民目标，落实价格调控政策

㈠发放价格临时补贴。按照《市建立社会救助和保障标准与物价上涨联动机制实施办法》，适时启动联动机制。今年2月、4月，市城镇居民消费价格指数分别为4.1%、4.6%，符合联动机制规定的启动条件，2013年2月，对当月在册448名领取失业保险人员按26元发放价格临时补贴11648元，4月份的临时价格补贴将按照市人社局、物价局通知要求及时发放；优抚对象、城市低保、农村五保、农村低保对象2月、4月价格临时补贴我局已会同民政、财政部门向市政府提交了请示，市政府批示将从价格调节基金中列支。据统计，上述四类人群2、4月合计57675人次，优抚对象、城市低保、农村五保对象2、4月分别按15元、17元，农村低保对象2、4月每月按10元标准，合计将发放价格临时补贴76.94万元。

㈡做好价格调节基金征收工作。落实《省价格调节基金管理办法》、《省价格调节基金征集使用管理实施细则》和《市价格调节基金征收使用管理办法》。今年元至9月，我市由地税代征收价格调节基金52万元。

㈢加强市场价格监测。今年，我局扎实开展价格监测工作，在城区和乡镇设立8个鲜菜、粮油、民用燃料、生猪、农资以及房地产实时价格监测调查点，每周定期向市价格监测中心报送报表；每旬撰写一期价格动态，定期公布我市主要生活必需品价格变化情况；每季度对我市价格运行情况进行分析，及时反映市场价格状况，为市委、市政府提供有数据、有情况、有分析、有建议的价格形势报告。

㈣疏导出租车公司承包费价格矛盾。根据市政府3月29日召开的民富出租车专题会议精神，市物价局成本调查监审分局于4月1日起对民富出租车公司单车收入及成本进行了调查。在对出租车单车收支情况调查过程中，市物价局成本调查监审分局调查走访了3家车辆维修企业，走访了其他2家出租车部分出租车经营者，同时与民富出租车公司、出租车经营者代表三方共同确定了调查及抽样方法、共同测算出收入及支出情况，为出租、承租方双方协商确定承包费标准提供了成本依据，及时化解了价格矛盾。

二、围绕优化价费环境，加强价费管理工作

㈠继续开展收费年审工作。3至5月，采取上门审验和送审的方式，对全市行政事业性收费单位2012年度的收费执行情况进行了审验和统计，年审率100%。2012年，我市实际开征74项行政事业性收费,收费总额6353.39万元。

㈡清理涉企收费项目。会同市行政服务中心对涉企收费进行清理，编印涉企行政事业性收费缴费明白卡100多份，免费发放到60多家规模企业；

㈢开展了医疗机构相关信息统计、公立医院改革相关数据调查和上报工作。并监督本市公立医院在10月1日起全面执行医改的相关政策。

㈣按照上级业务部门工作安排，对红花套镇卫生院新建住院楼床位费、市二中住宿费、市供水总公司自来水供水价格、政府公租房、污水处理厂进行了成本监审及收费运营成本调查。结合成本监审结论向市物价局申报了红花套卫生院床位收费标准、市二中住宿费标准及城市供水价格拟调标准；向本级政府申报了公租房租金标准，说明了污水处理厂暂不予调价的情况。

三、围绕规范价格秩序，严格行政执法

㈠开展重点行业专项整治。会同市纠风办、市交运局对红东一级公路三江收费站进行了2次检查，督促落实鲜活农产品运输相关政策，要求公布其免收对象、车辆类型及所列鲜活农产品品种。上半年，免收车辆14327车次，免收金额26.75万元。为加强成品油市场价格监管，我们在成品油销售价格调整时，对全市各中石化加油站及社会加油六汽、柴油价格进行了重点检查，共检查7次，涉及21个加油站，并督促明码标价规范执行。

㈡开展重点时段市场价格监管。今年以来开展元旦、春节、五一、十一等重大节假日的市场巡查、检查工作，检查面涉及四大超市、两大专业市场、农村客运、跨县市客运以及旅游景点，并要求做到全面规范明码标价行为，宣讲价格欺诈等不正当价格行为和相应的价格行政处罚规定。全年共检查17个单位。

㈢开展七项纠风检查。今年上半年，按市纠风办统一要求，我局参加了涉企、教育、医疗、驾驶员培训、涉农、电信行业、金融业等七个行业纠风检查工作，其中四个行业由我局牵头，做到了突出专项检查的重点，检查扎实深入，全面汇总情况，如医疗纠风，检查涉及到17个单位，驾校专项整治也取得实质性进展，全市17家驾校（招考点）按统一格式公示《××驾校或招考点机动车驾驶员各类车型培训费项目及标准公示表》，表中分车型、学时、最高收费标准、文件依据及另行收取的事项和其它项说明等项内容，从全面公示落实情况看，驾校培训相关举报投诉大为减少。

㈣开展商品房明码标价专项检查。规范商品房销售明码标价行为，我们会同市房管部门进一步加强落实房源预售公布，房价报备等项监管措施，对12家报备的商品房销售企业监制了明码标价基础信息表和一房一价表，同时要求售楼部等显著位置除公布二表以外，公示国家、省价格主管部门的《商品房销售明码标价规定》及实施细则，从巡查情况看，明码标价执行情况较好。

㈤开展涉农价费检查。今年4月，我们按照市局统一要求对农业部门、民爆公司的涉农价费执行情况进行了检查，检查情况表明：农业部门种子检验费和种子、农药经营培训费的收费行为得到规范，分别停收和改为由专项支出，不再收取任何费用，民爆物品价格（批发环节）按规定和相关说明执行，但爆破作业环节的收费行为待进一步深入检查和着力规范。

㈥开展旅游价费专项检查，今年3月以来，我们会同市旅游局、安监局、食品卫生监督局等部门组成工作专班，对全市3家景区、5家旅行社和5家二星级以上饭店开展旅游市场价费环境的专项检查，并督促明码标价公示完整等主营价目表规范制作，十一前夕，再次重点巡查待整改的行为已得到逐项落实。

㈦开展中小学校学生食堂专项检查。10月以来，我们会同教育部门对全市14所中小学校学生食堂进行了专项检查。督促各学校进一步规范饭菜价格、大宗物资采购公示和校内商店（超市）的明码标价并着力规范了学生食堂财务的列支行为，要求各学校学生食堂据实列支，按规定的范围列支。

㈧切实做好价格举报工作。今年，我局受理各类价格咨询、价格举报及网上投诉的主办件、转办件16件，其中咨询8件，举报件8件，均按规定时间办理、回复，实行经济制裁0.19万元，退还多收金额0.18万元，罚款0.01万元。突出表现的是元旦、春节期的农村客运投诉，三月以前的驾校（招考点）提高标准收取培训费和小区物业收费。特别是在处理举报小区物业收费过程中，由于我局领导重视处理及时对收费政策界定明确，且宣传到位，业主对机动车停放服务收费及相关收费政策有了基本了解，使由此而引发的较大价费矛盾得到化解。

四、围绕转变工作作风，提升价格服务水平

一是切实转变工作作风。认真贯彻落实中央改进工作作风、密切联系群众的“八项规定”、省委制定的“六条意见”和市委、市政府的相关规定，把作风建设摆在突出的位置。改善会风和文风，精简文件简报，厉行勤俭节约，强化督查落实，领导干部带头改进工作作风，密切联系群众，带头解决实际问题。

二是严格依法行政。认真贯彻落实中央、省、市依法行政工作意见，严格执行集体审价、集体审案和价格听证制度，依法治价，推进价格管理和监督工作规范化、制度化，提高综合运用法律、行政、市场调控手段稳控物价的水平。

三是强化廉洁自律建设。我局坚持集中教育与自我教育相结合、先进典型教育与警示教育相结合，强化物价系统干部职工理想信念、从政道德、党纪法规等方面思想认识。建党九十二周年之际，为深化党风廉政宣传教育月活动，组织全体干部职工参观了市反腐倡廉警示教育基地，接受反腐倡廉警示教育。

五、2014年工作打算及措施

第8篇：公租房管理实施细则范文

【关键词】香港 住房保障 公平 效率

【中图分类号】 F299.23 【文献标识码】A

【DOI】10.16619/ki.rmltxsqy.2017.10.009

1953年以恚香港政府逐步实施了完备的住房保障政策，成功地解决了中低收入者的住房问题。香港公屋政策是香港经济发展和社会稳定的基石（叶国谦，2006），是世界保障房政策的典范。香港房委会不无自豪地宣称，香港之所以繁荣昌盛，活力无限，“公共房屋这块基石不可或缺”（吴开泽、谭建辉、邹伟良，2013）。关于香港公屋政策，学界虽多有研究，但对其在公平和效率之间寻找平衡的运行机制及其启示，尚语焉不详。①鉴于此，本文拟对该机制及其对内地保障房政策的启示，谨予探讨。 效率与公平：住房的两个世界

在市场经济社会里，越有需求的东西，越具价值，越有商品化的潜能，市场的魅力就在其可将一切有需求、有价值的东西尽可能商品化。住房作为人类最昂贵、最耐用的生活必需品和可能的奢侈品之一，在其背后有着稀缺的土地资源、昂贵的建设成本、巨大的生存和享受需求，因而住房商品化是市场经济的必然现象。通常情况下，只有市场机制，才能保证其充足供给。

市场经济信奉“效率优位”和“货币选票”。住房作为大宗生活必需品，难免有昂贵性特征。市场竞争的结果必然是富人拥有越来越多、越来越好的住房，穷人则很难凭借个人力量买房置业。然而，住房在作为富人奢侈品的同时，又是穷人赖以生存的必需品，有学者研究发现住房涉及到马斯洛所说的人类生理、安全、社交、尊重乃至自我价值实现各层次需求（卫欣，2008）。政府应履行社会价值再分配职能，积极为在市场上买不起房、租不起房的中低收入者提供住房保障，实现社会公正。

由于住房兼具商品和社会保障品双重属性，所以住房应分为两个世界：一个是体现效率优位的住房市场，另一个是体现公平优位的住房保障，两个世界之间相互竞合。

首先，二者之间存在竞争关系。若住房保障涵盖面过广，保障房品质过好，则商品房需求相应萎缩，效率机制在住房问题上很难发挥作用。例如，新加坡政府向80%以上的公民提供了价廉物美的政府组屋，保障房政策高度成功。与之相应，新加坡商品房市场一直比较萎缩。反之，若保障房覆盖面越小，越来越多的人需通过市场解决住房问题，商品房需求旺盛，住房市场繁荣，则公平机制在住房问题上就难发挥作用。

其次，二者之间存在合作关系。一方面，如果住房保障涵盖面过广，保障房品质过好，商品房市场过于萎缩，那么政府就很难通过卖地和房地产税来获得较多财政收入。除非政府财政状况好，无需土地财政，否则政府将难有财力推动住房保障工作。同时，过度的住房保障还会培养懒汉，有碍经济发展。另一方面，若住房过度市场化，低收入者的住房权益没有得到基本保障，则社会很难稳定。社会不稳定，反过来会影响营商环境，阻碍经济发展。此外，在购房需求过旺、房价高企的情况下，普通公民的收入会被高房价和高租房稀释，会产生很多不良后果。诸如，减少低收入者对低薪的忍受力，导致劳动力成本上升;减少低收入者的教育及其他方面的生活支出，对其身心健康以及素质、能力的提升构成不良影响;减少中低收入者进行小规模投资创业的几率等。所有这些都会影响效率的提升，有碍经济发展，而经济发展受限终会传导到住房市场，使其发展受阻。

值得指出的是，住房具有商品和社会保障品双重属性，虽是学界共识，但严格意义上说该提法并不准确，因为并非所有的住房都有这样的双重属性，也并非每一套住房都有相同程度的双重属性。由政府免费提供给无力在市场上购房或租房者的住房和高收入者纯粹通过市场购买或租赁的住房，均不具有双重属性，而只有社会保障品或商品的单一属性。介于二者之间的住房虽兼具商品和社会保障品双重属性，但其双重属性一般也会随住房品质的高低而有所变化。由于政府多“故意”让保障房在品质（如面积、容积率等）上逊于商品房，以激励保障对象奋发有为，创造条件在市场上购买商品房，以免纵容懒汉，所以总体而言，品质越高的住房，商品属性越强，保障品属性越淡;反之，则保障品属性越强，商品属性越淡。当然，这并不意味着品质是决定住房是否具有商品性或保障品性的必要条件。

由于除了政府免费向最低收入者提供的住房和高收入者完全通过市场购买或租赁的住房外，介于二者之间的住房均不同程度地具有商品和社会保障品双重属性，所以政府首先必须划定两端的底线，亦即何种收入以下的公民应由政府免费提供保障房，何种收入以上的公民须凭借自身力量在市场上购房或租房。前者似乎很好界定，凡是没有经济来源、完全依靠社会救济金生活而又没有住房的公民，政府就应免费为其提供房屋居住，香港的做法是由社会救济署为无力支付公屋租金的人支付公屋的房租。后者需综合考虑公民收入、房价、房租以及其他各项支出等多种因素，相对准确地判定家庭资产和收入多少以上就能凭借自身的力量到住房市场购房或租房，而后科学合理地制定一道公民资产和收入标准线，规定凡是标准线以上者都需到住房市场买房或租房，凡是标准线以下者由政府提供不同性质的住房。这种住房虽被视为保障房，实际上它兼具社会保障品和商品双重特征，政府虽不会根据市场价格来决定其售价和租金，但一般情况下也不会免费供给，通常是在综合考虑保障对象的资产、收入、支出及市场上房价和房租等多种因素后，以保障对象大体能买得起或租得起的价格出售或出租给保障对象，且其价格还会随着保障对象的经济情况而有适当调整。保障对象经济情况越好，售价或租金越高。

政府提供的保障房有出售和出租之别，前者是经济适用房（香港叫居室等），后者是公租房（香港叫公屋）。

经济适用房的主要优点是：（1）公民拥有产权，可将其作为资产传给子孙后代，拥有主人公的感觉，会加倍爱惜房子。（2）政府建设、出售经济适用房后，即由购买者自己管理房屋，政府保障房管理负担较轻。（3）政府出售经济适用房后可收回建房资金，可借适当赢利进行保障房滚动开发。相对公租房而言，该类保障房收回成本快，前期投入少。

经济适用房的主要缺点是：（1）对保障对象的经济水平要求较高，住房是大宗商品，经济适用房建设成本不菲，政府多以保本微利的价格出售，尽管其售价比商品房低得多，但也不是所有低收入者所能承受，因此经济适用房难以满足最低收入群体的住房需要，即使像广泛地向公民提供经济适用房（政府组屋）的新加坡，υ颊既丝谧苁10%以上的最低收入者，也只能提供租赁性政府组屋。（2）相对公租房而言，经济适用房的公平性有所不足。经济适用房只售不还，一个人购买经济适用房时经济情况较差，并不意味着他日后经济情况一直都较差，但即使他日后经济情况变好，政府也难要求他退还经济适用房。而公租房则“永远”只提供给中低收入者，一旦承租者的资产和收入超越了规定的标准，就须退出公租房，因而更显公平。（3）经济适用房只售不还，政府手中的房源始终紧缺，几无陈量房可供周转，需持续建房，以满足低收入者不断增长的住房需要;而公租房却不一样，运转几个轮回后，政府手中的陈量房较多，可不断地租给新的中低收入者，虽然公租房为了保证必要的居住稳定性，需进口大、出口小，政府也要不断建房，但相对经济适用房而言，建房规模还是要小得多。（4）若经济适用房售价不菲，且广泛实施，则会降低劳动者对低薪的忍受力，导致本地劳动力成本提升，保障对象勉力购买后，很易导致家庭投资、教育及生活等其他开支的挤出效应，给城市经济和社会发展带来负面影响。（5）经济适用房的产权归个人所有或近于个人所有，相对中低收入者而言售价不菲，在与公租房同时面对保障对象时，居住品质多强于公租房，这一点已在香港和新加坡的公屋实践中得到了证明。同时，经济适用房过于扩张，容易侵犯商品房市场，会对政府土地财政产生不良影响，除非这个国家或地区土地并非国有、不存在政府卖地现象，或者虽有政府卖地现象，但政府财政状况甚好，几乎不依靠土地财政。香港是一个土地政府所有且土地资源高度稀缺的城市，政府需借土地财政来实行低税制，以吸引投资和人才，这就决定了香港的经济适用房发展必然受限。

公租房的主要优点是：（1）只租不售，租赁者无需像经济适用房购买者那样的经济实力，保障范围相对较广。（2）保障对象没有购房压力，既可使他们忍受相对低薪，以利降低劳动力成本，又可使他们拥有一定的经济能力，进行家庭教育投资，或进行小规模经营性投资，促进经济发展、社会稳定。（3）更显公平合理。一个人在中低收入时期可以租赁公租房，等到他们由中低收入者变成较高收入者，就须退出公租房，因而更显公平合理。（4）由于公租房一般不是根据租房市场而是根据中低收入者的经济承受能力来确定租金，加上政府财力和中低收入者的经济承受能力均较有限以及过度保障会培养懒汉等原因，政府一般不会为低收入者提供较宽敞、舒适的公租房，而只提供可以“遮风挡雨”、满足基本生活需要的公租房，以激励保障对象奋发有为，积极赚钱购买宽敞、舒适的商品房，因而公租房既能全面地为中低收入者提供住房保障，也能较好地保护住房市场，促进房地产市场的繁荣发展，相对适宜于政府对土地财政依赖程度较深的国家和地区。

公租房的主要缺点是：（1）房屋承租、退租、维护诸环节上管理任务琐碎、繁重，需健全到位的管理制度相配套;否则，公租房势必沦为乱象纷呈的鸡肋，政府也会对其失去建设兴趣。（2）建设资金筹措难，回笼慢，前期财政投入大。（3）居住空间小，不易满足中等甚至中等偏下收入者的住房需要。因为中等、中等偏下收入者既因有一定经济实力而对公租房的居住品质不满，却又无财力购买商品房，所以在以公租房为保障房主体的国家和地区一般都会以少量经济适用房作为公租房的补充，以满足所谓“夹心层”的居住需要，香港地区便是如此。（4）公租房租赁者不是房屋产权人，公租房不能继承，租赁者即使长期居住，也难产生“主人翁”之感，很难像产权人那样爱护房子，若政府廉能水平有限，则监管、维修公租房的负担会沉重无比，公租房制度会变得腐败不堪。

香港的土地属政府所有，自然资源贫乏，政府需借助卖地收入来维系低税制，以吸引投资和人才。也就是说，香港政府既有条件又有必要搞土地财政，维护住房市场的繁荣。同时，香港上世纪五六十年代因救火赈灾建立了大批廉价公屋可资运转;经过数十年的发展，香港法治健全、社会透明、政府廉能，能胜任公租房高度琐碎、繁重的管理重任。正因为如此，香港保障房体系才会以公租房――公屋为主、以经济适用房――居室为辅、且居室常以住房市场“调节器”的身份而存在。

如何保障公租房的平稳运行？香港政府的做法是：首先，准确界定何种经济水平以下者需政府为他们提供公屋，科学设定公屋承租者的资产和月收入限额，以保证公屋资源不被滥用。香港房屋署根据居民家庭资产、收入、支出、房价、房租、人数等因素，决定家庭资产、月入息（即收入，下同）多少以下可承租公屋，家庭人数及年龄不同，申请公屋的资产、入息标准不同，承租的公屋面积也有所区别，该标准每年调整一次。现行资产和入息的标准见表1、表2：

其次，根据公屋租户的收入指数合理确定租金，以保证租户负担得起租金。2007年6月，香港立法会通过《2007年房屋（修订）条例草案》（2008年1月1日起实施），用新的公屋租金调整框架取代《房屋条例》（第283章）所订的根据法定租金与入息比例中位数的10%来确定租金的做法，将其改为根据公屋租户家庭收入的变动而上调或下调租金。在新租金调整机制下，公屋租金每两年检讨一次。公屋租金根据租户家庭收入指数的变动而上下调整。新近一次租金检讨在2014年进行，虽然期间收入指数上升19.27%，但是公屋租金由2014年9月1日起的增幅则为上限的10%（香港房屋署，2016）。

在承租公屋者的资产和入息限额、公屋租金设定后，无论限额之内还是限额之外都有值得区别对待的具体情况。在限额之外，亦即公屋保障范围之外，还有一批经济相对较好、具有一定住房购买能力、想置业而又无力购买商品房的群体，需不同程度的住房保障。还有一些家庭承租公屋后经济条件有所改善，希望购买租住的公屋。这些人的住房同样有保障品和商品的双重属性，只不过相对限额内的保障对象的住房而言，其保障品属性相对较淡而已。为此，香港房屋署制定了“居者有其屋计划”（居室计划）、“租者置其屋计划”（租置计划）以及“置业资助贷款计划”（置贷计划）、安置心计划等，让该类居民有能力购买政府提供的居室和公屋，或资助他们到市场上购买商品房。在这些计划里，以居室计划为主，居室是香港政府提供给居民的最主要的购买类保障房。

需要指出的是，香港保障房以廉价租赁房――公屋为主，供居民购买的廉价产权房――居室等不仅在保障房体系中所占的份额较小，而且常以住房“调节器”的形式出现。每当房价高涨、房租高企、越来越多的人难以通过市场解决住房问题时，香港房委会就会扩大公屋的申请范围，同时兴建居室，以少许赢利但又比商品房售价低得多的价格卖给符合条件的居民;当商品房售价低落时，政府则会主动停建居室，以免其对住房市场形成冲击。这也反映了保障房的保障范围并无绝对界限，它是随着社会经济发展情况、居民收入尤其是商品房的售价和租金而不断变化的。1997年，前夕，房价飞涨，特区政府计划每年推出5万套居屋给申请者，同时鼓励租住公屋的居民购置居所，希望到2008年70%的香港人居住在自己购置的住宅中。1998年，亚洲金融危机来袭，香港楼市持续暴跌，私人楼宇价格指数从1997年的163.1下降到2003年的61.6，许多按揭贷款购房者都成为负资产人士。为了稳定楼市，2003年9月特区政府宣布无限期停建及停售居屋和租者置其屋计划，终止私人机构参建居屋，停止推行混合发展计划等，全面暂停“可售”类公屋政策。2004年以后，私人楼宇价格迅速上涨，2011年超过历史最高水平，很多居民被房地产市场抛弃，置业变得十分困难，特区行政长官在《施政报告》中宣布重建居屋，而后房屋署决定每年新建约8000个居屋单位，供符合条件的人购买，以回应中低收入家庭的置业诉求。

在资产和入息限额之内，公屋承租者的经济条件也有不同，公屋租金也有所区别。香港房委会的做法是对限额以内的超低收入者予以不同程度的租金减免。从2007年8月开始，公屋租户如符合下列Y格，便可获减四份之一或一半租金：第一，非长者家庭总收入低于轮候册入息限额50%，或租金与入息比例超过25%，或家庭总收入介乎轮候册入息限额50%至70%之间，而租金与入息比例超过15%，均可获减50%的租金;第二，非长者家庭总收入低于轮候册入息限额70%、但不低于50%，或租金与入息比例超过18.5%、但不超过25%，均可获减四分之一的租金;第三，长者家庭（即全部家庭成员年满60岁或以上）总收入低于轮候册入息限额70%，或租金与入息比例超过18.5%，均可获减50%的租金。这些规定既反映了香港公屋政策的细腻与公平，也说明香港公屋政策制定者深谙住房保障之道，即使是被冠以保障房之名的住房，除了极少数以完全免费的形式提供给赤贫者的保障房外，其他保障房仍被视为兼具保障品和商品性质的住房，且其保障品的属性有强弱之别。

除了公屋和居室的建设规模常被用作调节住房市场的“调节器”外，公屋的单套面积、人均居住面积、建筑高度和密度等也被视作住房市场的调节手段之一。为了不损害住房市场的健康运行，以便政府能从土地市场获得较多卖地收入，同时也为了让居民租得起或买得起公屋，香港政府坚守公屋的高层、高密度、小户型（单套面积和人均居住面积均小）等原则，使居民保有努力工作、攒钱买商品房的动力，借以保障住房市场需求，促进住房市场繁荣发展。20世纪50年代，香港开始建设公屋时，成人人均面积仅2.2平米;20世纪60年代，成人人均居住面积为3.3平米;1973年至1977年，香港政府推行“十年建屋计划”，规定个人居住面积不少于3.25平米;20世纪80年代，人均居住面积提高到5平米;20世纪90年代末，人均居住面积才提高到7.5平米;时至今日，新和谐式公屋的二至三人单位（室内面积约22平方米）可配予二或三人家庭、一睡房单位（室内面积约30平方米）可配予三或四人家庭等，人均居住面积也仅10平米左右。20世纪50年代，公屋（即“救灾屋”）每户面积11.14平米，设备简陋，没有厨房，洗手间、浴室和水喉楼层公用。20世纪六七十年代，公屋单套面积多为23至46平米，每户有单独的厨房、洗手间。1987年，香港推出新款十字星型公屋――青衣华苑的两房套间仅37平米、三房套间仅52或59平米。1996年以来，香港推出的康和式公寓的两房、三房单套面积一般也只46平米、61平米，卧室甚至只有4～5平米，三居室一般不超过85平米，且即使85平米的住房内住有6人之多，也被视为必须迁出的“优先处理宽敞户”。为了节省土地，香港公屋采取了高层、高密度的发展模式，目前新建的公屋都向高空发展，住宅大厦一般以40层高为标准（叶国谦，2006）。与私人地产商开发的住宅区相比，公屋住区的开发密度要高出44%～72%（杨靖、郭、张嵩，2008）。

在坚守高层、高密度、小户型原则的同时，尽可能提高公屋住户的居住品质，以增进公屋的住房保障意义。在此方面，香港公屋主要通过精巧的室内设计、丰富的室外景观设计、完备的配套设施、便捷的交通、严格的管理和细腻的服务来弥补公屋的“先天不足”，力求在房屋夹缝中为居民创造出“别样的洞天”（邹颖、卞洪滨，1999），让社区成榫用竦幕外“起居室”，实现公屋虽小但整体居住环境却未恶化的良好效果。

在公平和效率之间寻找平衡的香港住房保障机制之所以能取得成功，不仅取决于香港住房委员会明确地将住房分为住房保障和住房市场两个部分，根据经济情况、居民收入、房价等因素为居民提供不同层次的住房保障，而且取决于以下几个关键条件。

第一，土地政府所有。香港公屋政策赖以实行的关键条件之一是土地政府所有，政府能免费向房委会提供用来建设公屋的土地，若土地并非政府所有，在寸土寸金的香港，政府须花高价购买土地建设公屋，则不仅财政难以承受，而且这样的公屋即使建成，低收入居民也租不起。

第二，政府对土地财政高度依赖。香港政府需通过卖地收入来维持低税制，以吸引投资和人才，维持经济繁荣。如果不依赖土地财政，那么香港政府完全可以像新加坡政府那样更广泛、更高层次地实行住房保障政策，使住房保障范围空前扩大，住房市场高度紧缩。正因为香港既要实行具有基本品质的住房保障，又要保护住房市场的持续繁荣，所以香港政府才不得不根据经济、社会等多种因素而不断地在住房公平和效率之间艰难地寻找平衡。

第三，法治完备，社会透明，政府廉能。实施住房保障的前提之一是如何确保公房能够被分配给真正有需要的人，如何根据保障对象的经济状况提供不同层次的住房保障，这就需要该地区法治健全、征信系统完善、政府廉洁高效，确保申请租赁或购买公屋者的资产和收入真实可信，每一位申请者都不造假，每一位与保障房建设、分配、管理相关的政府工作人员都既不敢腐败寻租，又有能力把公屋建设、运转、维护工作做好，否则公屋资源就会被无谓浪费，公屋品质也无从保证。

第四，成立专门机构，颁布相关法律，制定一系列严格到位的政策。为了加强公屋建设、管理工作，香港政府成立了房屋委员会及其执行机构――房屋署，专门负责公共住房发展规划、开发建设、分配和运营管理等具体事务;颁布了《房屋条例》《建筑条例》《业主与租客条例》等法规及实施细则，明确规定住房保障的适用对象、标准、水平、资金来源、管理机构及相关罚则（李小莹、刘伊生，2011），制定了一系列公营房屋政策，共分为甲、乙、丙三个部分：甲部是公屋申请、调迁及资助置业计划，规定了申请租住公屋的资格、拆迁户的安置、租住公共房屋编配标准等12个方面的具体政策。乙部、丙部包括房屋管理、租金政策及一般事项等。这些法律和政策使公屋管理有法可依、有章可循。

第五，没有流动人口及潜在的“洼地”效应。香港是一个独立的经济体，不像内地大城市存在严峻的流动人口居住问题，不会出现潜在的“洼地”效应――住房保障越好，流动人口就越会因此大量涌入，使政府不堪重负。 香港保障房政策评析：经验教训与借鉴意义

在保障房供给上，“不把鸡蛋放在一个篮子里”。除了由政府免费提供给最低收入者的公共住房和居民全凭私人力量在市场上购买的商品房外，其他住房都兼具商品和社会保障品双重特征。居民经济条件越差，就越需要政府提供住房保障，其保障房就越有社会保障品性质。居民经济情况的差异决定了政府在提供住房保障时，不能“把鸡蛋放在一个篮子里”：既要为中低收入者提供廉价产权房或租赁房，也要橛幸欢经济实力、无资格享受住房保障、但购买商品房又有困难的中等收入者提供适当帮扶，还要根据公租房承租者的经济情况差异，适度区别其公租房的租金。只有这样，才能保证住房保障的公平合理。一段时间以来，内地个别城市因经济适用房乱象纷呈而宣布停建经济适用房、多数城市公租房租金定价单一等做法是值得商榷的。

住房保障与住房市场相互竞合，在做好住房保障的同时，应保护住房市场。从香港的经验来看，保护住房市场的主要办法是：（1）根据经济发展、居民收入、房价、房租等因素，动态调整居民申请公租房的资产和收入标准，当居民收入的涨幅赶不上市场上房价、房租的涨幅时，该标准就会提升，否则就会下降。（2）将居室等廉价产权房作为住房市场的“调节器”。当房价高企、居民很难在市场上买房置业时，政府就会主动兴建居室，以平抑房价;反之，当住房市场疲软，政府就主动停建居室，以保护住房市场。内地在实施住房保障的过程中，应注意借鉴该做法，既要每隔一段时间就合理调整公租房申请者的资产和收入限额，也要将经济适用房作为“调节器”，调控住房市场，确保住房市场持续繁荣和政府财政收入稳定。

将住房保障视为促进经济发展和社会进步的重要工具。从香港的经验来看，在保护住房市场的前提下，做好住房保障有以下几点好处：（1）可以减少政府房价调控压力，促进住房市场持续繁荣。（2）可以减轻中低收入者的买房压力，减轻其居住之忧，使他们能在一定程度上接受低薪工作，促进经济社会稳定发展。（3）有利于扩大内需、提升低收入者的生活质量和文化素质。在适当的住房保障下，中低收入者既不担心成为房奴，又可用节省下来的资金，用于非居住类生活支出及子女教育支出，或者进行小规模商业投资，从而有利于改善低收入者的生活质量，提升其素质和能力，促进经济繁荣发展。有调查显示，公屋既使住户免受私人房东高租金的剥削，又间接增加了下一代受教育的机会，为其提供了向上流动的机会。（LEE J. NGAI-MING Y， 2006）香港何文田地区公屋租户李爱玲女士深有感慨地说：“没有公屋，我是不可能供养两个孩子读书的”。（李婧、林琳，2007）有人打趣地说，在香港只有两种人最快乐：一种是像李嘉诚那样的富豪，另一种就是租住公屋的“穷人”。（王尧，2016）由此足见香港公屋对改善低收入者生活质量、促进经济社会发展的意义。（4）有利于社会稳定。香港公屋实践表明，妥善解决低收入者住房保障问题是实现社会稳定的捷径之一。香港20世纪50年代初的寮屋区、50年代中后期的安置区多是居住条件恶劣、治安情况很差的地区，械斗现象时有发生，安置区一度被称为香港的“红番薯”。（美仪，1999）1966年香港动乱中，东头村、黄大仙等人口密集的安置区群众破坏活动频发，居住环境较佳的廉租屋却相当平静，二者对比十分强烈，政府由此体会到居住环境改善对促进社会稳定的意义。时任香港总督麦理浩感到，香港人过得并不愉快，首要原因是住得太差，于是启动了为期10年的房屋政策。（刘祖云、吴开泽，2012）（5）有利于开发城市新镇。因为中低收入者住房问题由政府来统筹建设、安排，政府有权要求被保障者按时入住保障房，否则有权将其收回，所以以保障房建设为纽带开发城市新镇，可有效避免空城、“鬼城”现象，可在新镇周边配套建设商业、学校以及污染较轻的工业等，实现职住平衡、学住平衡，减少城市交通潮汐现象。待到以保障房为纽带建设的新市镇成熟到一定程度，就可吸引开发商来进行商品房投资，实现新镇建设的良性循环。在香港住房发展史上，公屋经常扮演“拓荒牛”的角色，既为广大天下寒士提供了风雨不动安如山的“广厦”，也使众多新镇由生地变成熟地，为政府带来了丰沛的卖地收入。（黄策勋、陈国豪，2012）从这个角度来看，香港住房保障与住房市场之间确实存在相互竞合的关系。（6）可以保障房为纽带开展托老、托幼、文娱等系列社区建设，使社区管理有序、服务到位。香港公屋社区多设有托幼、托老、文娱等社区服务机构和场所，以便居民相互帮助和休息娱乐。同时，香港政府还注意通过鼓励子女同父母同住或同在一个小区的公屋分配计划（如“天伦乐”优先配屋计划等）以及对老者申请公屋的优待措施等，弘扬儒家的亲情伦理和对老者的尊重。与香港政府相比，内地城市政府通常只把保障房建设视为政府的负担，而忽视其社会管理服务价值;只看到保障房建设对中低收入者安居的局部意义，而忽视其对促进住房市场持续繁荣、推动城市新区建设、促进经济社会发展的全局性意义。内地城市政府应从香港公屋经验中，体会到为中低收入者提供保障房不仅是政府义不容辞的责任，也是政府促进经济社会发展的重要抓手。

香港与内地大都市虽市情迥然不同，但香港保障房政策对内地大都市仍有突出的借鉴意义。香港与内地大都市存在实行住房保障政策的相似l件。首先，香港和内地大都市都是行政主导型体制，政府具备实施住房保障政策所必需的执行力。其次，香港和内地大都市土地均属政府（或集体）所有，政府可以相对低廉的价格获得建设保障房所需的土地，有条件为保障房建设机构无偿或廉价提供土地，否则公共住房无论出售还是出租，其价格都会让中低收入者难以承受。再次，香港和内地大都市一样房价高企，一方面在高房价的重压下大批中低收入者无力购房、租房，亟需政府提供住房保障;另一方面政府对土地财政高度依赖，都须保障住房市场持续繁荣，以期从土地市场上获取稳定的财政收入。由此可见，香港住房保障与住房市场相互竞合机制、既努力做好低收入者的住房保障又力求保护住房市场繁荣等经验，堪为内地大都市政府所借鉴。

值得指出的是，在保障房建设、管理细节上，香港保障房政策有很多值得内地大都市政府借鉴的地方。诸如，香港政府规定本届政府只能使用任期内一半的卖地收入，另一半卖地收入必须留给下一届政府，该做法既有利于抑制政府过于强烈的卖地冲动，又有利于减少政府财政收入波动。香港政府坚持住房保障属政府公共管理服务职能，应由政府或政府所有的独立机构来行使。为了推行公屋政策，香港政府专门成立了住房委员会及其执行机构房屋署，只有在房屋署能够确保私营机构可高效、高质量地进行相关建设、管理、服务活动的情况下，才把部分公屋建设及物业管理工作，通过招投标方式，交给私营部门办理。而内地大多数城市政府直到今天仍然没有专门机构来统一管理保障房建设、管理事宜，在所谓“小政府、大社会”的政策导向下，不少城市政府把保障房建设、管理直接交给开发商，导致保障房建设、管理的混乱、腐败与不公。中低收入人口居住问题严峻的内地大都市应率先建立负责保障房建设、运营的专门机构――保障房建设管理局，统一管理本市户籍及流动人口的保障房建设及运营工作。

坚定不移地走渐进式住房保障发展道路。一些人认为内地城市难以借鉴香港保障房模式的重要理由之一是内地城市不及香港经济发达，难以实行健全的住房保障政策。实际上，20世纪50年代香港开始实施保障房政策时，香港经济发展水平尚不及今天内地中等发达城市。即使是六七十年代，香港经济发展水平也远不及今天内地一线城市。可见经济发展水平并不一定是制约住房保障的“瓶颈”。真正的“瓶颈”在政府有无实行住房保障政策的勇气和决心，在政府是否采用渐进式住房保障发展模式――随着经济发展水平，逐步提高住房保障的品质。香港公屋始建之时，人均面积仅2.2平米，单套面积不到12平米，几乎没有商业及公益配套设施。随着经济发展和政府对弱势群体住房问题的日益重视，公屋人均及单套面积逐步提高，交通和配套设施逐步完善。但即使在今天，香港公屋人均居住面积也不过区区10平米左右。（香港房屋署）同时，香港公屋管理政策也是在长期发展过程中逐步成熟的。内地大都市政府对日趋严峻的中低收入人口居住问题尤其是中低收入流动人口居住问题，既要拿出非凡的勇气和决心直面问题，更要量力而行，坚定不移地走渐进式住房保障道路，分层分类地妥善解决中低收入人口的住房保障问题，不断完善保障房建设及管理制度，逐步提高保障房的居住品质。

（本文系国家社科基金项目“大都市城乡结合部流动人口居住服务管理问题研究”的阶段性成果，项目批准号：12BGL118）

注释

如韩继东指出香港公屋政策有“市场”与“公益”相互矛盾、博弈的特征（韩继东：《香港公屋政策与财政运营――兼谈对当前房地产市场的借鉴意义》，《财政研究》，2010年第6期），李健正从“复杂社会政策品”的角度分析了香港住房保障与住房市场的关系，认为香港公屋政策是最重要的经济政策工具（李健正：《社会政策视角下的香港住房政策：积极不干预主义的悖论》，《公共行政评论》，2009年第6期）。

强制性公积金或公积金计划下的法定供款可于申报入息时获得扣除。

若全部家庭成员均为年满60岁或以上的长者，其总资产净值限额为上表所示限额的两倍（即1人至10人及以上长者家庭的总资产净值限额分别为484000元、658000元、856000元、1000000元、1112000元、1202000元、1286000元、1348000元、1488000元和1602000元）。

强制性公积金或公积金计划下的法定供款可于申报入息时获得扣除。

参考文献

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LEE J， NGAI-MING Y. Public housing and family life in East Asia，2006，Housing history and social change in Hong Kong， 1953-1990，Journal of Family History.

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刘祖云、吴开泽，2012，《香港公屋管理出现的问题及对内地的启示》，《中南民族大学学报（人文社会科学版）》，2012年第3期。

黄策勋、陈国豪，2012，《香港公屋与新市镇建设联动效应研究与启示》，《理论界》，2012年第9期。

香港房屋署，2016，《租住公共房屋配标准》， http：//housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/about-us/policy-focus/policies-on-public-housing/A05/A05.pdf。

责 编M杨昀S

第9篇：公租房管理实施细则范文

一、更加突出重大项目建设，进一步确保经济增长

1、加快城市综合体建设。金太湖国际商贸城一期全面建成开放，民主街一期、天鹏地块一期、凤凰城二期全面启动建设。（责任部门：规划招商办、北大街街道）

2、加快经营性地块建设。启动小天鹅地块、二毛纺地块、盛岸16号等地块建设，抓好凤凰城、盛世新城、海尚映象、金太湖国际商贸城二期等续建项目建设，全年开工建设商品住宅100万平方米、开盘销售45万平方米。（责任部门：规划招商办、各街道）

3、加快惠山古镇历史文化街区建设。完成平台重组、资产注入和资金筹措工作，全面落实古镇修复建设资金。高标准推进核心区修复工程，宝善桥、惠泉酒坊、泥人博物馆、祠堂群建成开放。加快核心区二期拆迁和风貌区企业收购、土地整理工作，推进杰能科地块等风貌区地块的推介招商，加快启动建设。（惠山古镇开发建设有限公司）

4、加快重点市场园区建设。一是加快国联金属材料市场建设，一期交易大楼对外营业，二期配套设施基本建成。（责任单位：山北街道）二是推进科技创业园建设，一期8.8万平方米信息孵化器年内建成投用，二期12万平方米总部经济办公区开工建设，下半年启动三期12万平方米商务配套区建设。（责任单位：科技局）三是启动金山北科技产业园二期拆迁，加快16万平方米标准厂房建设，引进一批产业项目。（责任单位：金山北科技产业园管委会）四是加快生产业集聚区建设，推进威鹰地块改造，启动产业大厦、统一地块、金南地块拆迁建设。（责任单位：锡北生产业集聚区管委会、黄巷街道）

5、加快凤翔新城建设。一是编制完成凤翔新城扩容区控制性详规及深化吴桥中心广场、运河风光带城市设计。（责任单位：规划招商办）二是加快新城基础设施建设，完成建设路、凤源路建设和消防四中队、变电所移建。（责任单位：建设局、各街道）

二、更加突出产业培育，进一步加快产业升级

1、优化都市型工业。一是加强留存企业服务工作，做好稳心留根工作。（牵头部门：经贸局，责任单位：各街道）二是支持技术含量高、增长有潜力的企业通过技术改造和转型升级加快发展，积极培育都市型工业。（责任部门：科技局、各街道）

2、发展高新技术产业。加强企业技术创新体系建设，引导企业加大技改投入，增强研发创新能力，加快技术和产品创新，完成大中型企业研发投入1.4亿元，全社会研发投入占地区生产总值比重达到1.8％以上。加快高新技术产权交易市场建设，进一步整合集聚产权交易、专利展示、技术转让、中介服务资源，增强辐射能力，做大交易总量。全区高新技术产业产值达到65亿元，高新技术产业增加值占规模工业增加值比重达到38%以上。（责任部门：科技局、各街道）

3、提升现代服务产业。加快服务业重大项目建设，启动通惠商务大厦、白金汉爵二期、古运河商贸城、一百改扩建工程建设，首席公馆建成营业。服务业投入比上年增长30％，服务业增加值占地区生产总值比重比上年提高2个百分点。（责任部门：区发展和改革局、规划招商办、各街道）

4、壮大服务外包产业。坚持量质并举，引进一批规模较大、带动作用明显的龙头企业，争取在对印软件和服务外包企业引进上实现突破。加大产业扶持力度，引导企业参与CMMI认证，全年新增2家企业入围市“123”计划。全年完成服务外包接包合同协议金额7000万美元、离岸外包合同协议金额4500万美元。（责任部门：外经局、招商中心）

5、繁荣文化旅游产业。以惠山古镇历史文化街区为依托，加快开发建设，加强运行维护，精心塑造具有地方特色的“城市名片”。挖掘丰富的山水文化、运河文化、宗教文化、祠堂文化，加快我区文化旅游产业的培育，扶持发展相关配套产业，打造新的支柱产业。（责任部门：惠山古镇开发建设有限公司、文体局、各街道）

三、更加突出招商引资，进一步增强发展后劲

1、加强招商工作管理。整合招商资源，建立全区统一的招商信息库，构建“大招商”工作格局。强化招商考核，落实项目招商属地负责、属地考核。加强招商队伍建设，大力培养和引进专业招商人才，加强目标管理和业绩考核，强化招商服务，提高招商成效。（责任部门：招商中心、各街道）

2、突出招商引资重点。一是加大总部经济、楼宇经济及企业销售中心、运营中心、结算中心的引进力度，全年引进注册资金40亿元。（责任部门：经贸局、招商中心）二是加强以“530”项目为重点的电子信息、光机电一体、生物医药等高科技产业引进，全年引进“530”项目企业10家。（责任部门：科技局）三是进一步加强服务业外资引进，完成服务业到位注册外资4000万美元，新批3000万美元以上重大外资项目1-2个。（责任部门：外经局）四是加强商业地产招商，加快功能性地块、新城剩余地块推介，全年出让土地224.6亩。（责任部门：规划招商办）

四、更加突出环境建设，进一步打造发展优势

1、加强基础设施建设。全面启动运河西路、锡惠路延伸段、兴源二路、锡沪路、盛德路等重点道桥拆迁建设，完成建设路、人民路、锡惠路拓建改造。推进河道综合整治，加强防汛设施建设。（责任部门：拆迁安置办、建设局）

2、加快推进拆迁安置。一是坚持阳光拆迁，全面推行拆迁安置公示机制。加强拆迁管理，推进惠山古镇、火车站北广场、天鹏地块、凤凰城三期等重点项目拆迁安置，确保全年完成拆迁工作量100万平方米。（责任部门：拆迁安置办）二是加快保障性住房建设，启动宪丰、五河苑三期、惠麓苑三期、亨盛压力容器厂地块等安置房建设，抓好丰涵家园、新惠家园四期、龙塘岸、丁巷安置房竣工交付，全年新开工建设87万平方米、竣工60万平方米。（责任部门：两房建设办、黄巷街道、山北街道）

3、加强生态环境建设。一是加快推进企业退城进园。（责任部门：规划招商办）二是加强“五小”企业和“三高两低”企业整治。推进节能降耗，加快实施重点企业节能与循环项目、能源审计项目、清洁生产审核，确保能耗总量和单位增加值能耗持续下降。（责任部门：经贸局、环保局）三是推进截污接管，加快污水管网建设，同步实施污水截流和排污口封堵，确保生活污水接管截污率达到90％以上。（责任部门：环保局、建设局）四是推进绿化建设，新增绿地35万平方米，完成2个区级游园建设。（责任部门：城管局）

五、更加突出协调发展，进一步推动社会进步

1、均衡发展教育事业。一是启动区文教中心二期、广石学校、积余实验学校、惠山小学等教育工程建设。（责任部门：两房建设办、教育局）二是加强师资队伍建设，深化“未来名师工程”，加强名校长、名师培养和引进。（责任部门：教育局）

2、提升发展卫生事业。一是加强公共卫生服务体系建设，完善社区卫生服务中心人事管理、财务管理、绩效考核机制，推进社区卫生服务站规范化建设，努力提高服务质量，辖区居民到社区卫生服务机构就诊率达60%以上。加快公共卫生设施建设，启动疾病控制、卫生监督机构规范化建设前期工作。积极推进健康城市建设，做好突发公共卫生事件应急处置、食品药品监管和传染病预防工作。（责任部门：卫生局）二是进一步做强市康复医院品牌，建设全省一流的康复医院。（责任部门：康复医院）三是深入推进家庭健康行动，提升计生服务质量和出生人口素质。（责任部门：人口计生局）

3、加快发展文体事业。大力发展动漫、创意、影视、娱乐等文化产业，做大做强文化产业。丰富群众文化体育生活，举办第四届社区邻居节和民间文化艺术节。（责任部门：文体局、民政局）

4、加强社区建设管理。完善社区建设工作机制，加强社区工作协调。推进社区扁平化管理试点工作，提高社区管理水平。成立社区自治管理协会，推广社区自治管理，完成11个小区的“三保”达标创建，加快推进安置房小区自治管理。以和谐社区建设为抓手，进一步健全工作机制，拓展服务内涵，增强社区凝聚力。着力完善社区硬件设施，完成惠山街道办公用房达标建设。（责任部门：民政局、“三保办”）

六、更加突出惠民安民，进一步促进社会和谐

1、积极扩大社会就业。以创建充分就业社区为载体，加强就业指导、技能培训和就业帮扶，重点拓展社区就业、居家就业，全年安置下岗失业人员就业6000名，零就业家庭就业安置率100％。（人事和劳动局、民政局）

2、着力完善社会保障。一是完成历次被征地农民社会保障试点工作，并在全区推开。加强城镇居民医疗保险参保工作，推进企业工资集体协商，加快社会保障征缴扩面，确保新办企业参保率达100%。（责任部门：人事和劳动局）二是做好低收入家庭住房保障审核，落实廉租房配给。（责任部门：房管局）

3、不断加强社会救助。出台困难群众临时生活救助实施细则，保障暂时困难群众的基本生活。加强居家养老和残疾人日间照料服务体系建设，加强养老机构管理，落实入住养老机构的高龄、贫困老人生活补贴。开展康复服务进家庭活动，加强残疾人康复、就业和生活保障。（民政局、残联）

4、有效确保社会稳定。一是积极推进平安*、法治*建设，加强社会治安防控体系建设，深化社区警务战略，加大科技强警投入，完善社会稳定预警防范，确保社会安定有序。（责任部门：综治办、公安*分局）二是认真做好人民来信来访工作，加强民事调解和矛盾调处工作，加快推进案件的案结事了。（责任部门：局、司法局）三是强化安全生产监管，落实企业安全生产主体责任，开展安全生产专项整治，努力消除安全隐患。（责任部门：安监局）

5、着力为民办好实事。一是加强老新村整治改造。开展第十四批老新村整治，完成“平改坡”项目1-2个，完成房屋特修项目1-2个，更换不锈钢水箱100只。加强技防设施建设，安装300扇电控防盗门。完成9个小区垃圾机械化收集。解决5个新村小区门前停车管理瓶颈问题。（责任部门：建设局、房管局、城管局）二是加强小区自治管理。新增“保洁、保绿、保安”自治管理小区11个。推进广石小区、蕙麓苑小区等农民安置房、经济适用房小区的自治管理，完成5-6个无物业管理老新村小区的自治管理工作，落实15个无物业管理小区192个化粪池的清理和日常维护工作。（责任部门：民政局、“三保办”、城管局）三是落实水源保护措施。完成100家企事业单位生活污水接管。（责任部门：环保局、建设局）四是深化就业安置工程。充分就业社区创建率和零就业家庭就业安置率分别达到100％。全年新安置残疾人就业60名。做好退役士兵技能培训工作，培训面不低于70%。（责任部门：人事和劳动局、民政局、残联）五是开展健康服务行动。加强社区卫生服务站规范化建设，提高服务质量，门诊均次费用比市级医院低50%以上。免费提供婚前医学检查，完成人数占婚姻登记初婚人数的50%以上。对辖区6岁以下有康复需求的贫困残疾儿童实施免费康复。（责任部门：卫生局、人口计生局）六是加强弱势群体救助。实施困难家庭临时救助办法。加强居家养老和残疾人日间照料服务平台建设，新增4个服务点。（责任部门：民政局、残联）七是加快文体设施建设。加强健身场所建设，新增4个健身点、2处篮球活动场地，维修维护43个小区的户外健身设施。免费开展群众体质测定2000人以上。（责任部门：文体局）八是强化法律援助服务。受理法律援助案件50件，办结率不低于85%。提供义务法律咨询300人次以上。（责任部门：司法局）

七、更加突出改革创新，进一步激发发展活力

1、深化城市管理改革。进一步深化城管体制改革，强化街道、社区城市管理职能，加快执法队伍、协管力量派驻到街道，行政职权下放到街道，城管队员挂钩到社区。深化养护保洁管理体制改革，完成城乡环卫资源整合，加快市政养护、绿化建设、环卫保洁、河道保洁专业化、一体化运行和绩效考核，切实提高作业质量。（责任部门：城管局）

2、深化资产管理改革。加强区街投融资平台建设，通过资产转性注入、授权经营，切实提升公有资产融资运作能力，保障政府性投资项目建设。加强公有资产监管，规范拆迁补偿金管理，加强街道公有资产管理。创新村级资产、财务管理模式，增强村级经济发展支撑力。（责任部门：财务办、公资办、各街道）