公租房的管理政策精选(九篇)

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第1篇：公租房的管理政策范文

关键词：公租房；华中地区；建设；政策

Abstract:As the main solution to solving the housing difficulties of city sandwich layer, the construction plan and implementation of Public rental housing is widespread concerned. The development strategy should be appropriate to the specific, people-oriented. Drawing on the successful experience of the region is especially important. This article will briefly introduce the public rental approach of Chongqing, Hong Kong, South Korea three successful implementation in order to draw the comparison and analysis of Henan, Hubei, Hunan, public rental policy implementation and construction, come up with recommendations for scientific planning and construction of public rental in central China orderly development.

Keywords:public rental housing；central China；construction；policies

中图分类号：TU984.12

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2012）05-0076-03

1 引言

2009年住房与城乡建设部住房保障部门研究制定《公共租赁住房指导意见》，总结各地解决“夹心层”住房问题的经验，明确公租房建设标准、供应对象及相关政策。为扩大住房保障政策覆盖面，国务院2010年6月召开相关会议指出：“发展公共租赁住房主要是解决城市中等偏下收入家庭的住房阶段性需求，提供租金较低、户型较小的住所。”公共租赁房屋已经引起国家重视，城市夹心层的住房困难问题正逐步解决。

2 公共租赁房的基本内涵

2.1定义

公共租赁房简称公租房，由政府或公共机构所有，以较低的价格供中低收入者或者住房困难家庭租赁居住，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的产品。

公租房是一个过渡性住房保障办法，是一种从政策保障角度出发的住房产品分配形式。相对于经济适用房和廉租房具有覆盖人群广泛，补贴标准灵活并且补贴对象明确，操作透明的优点。

2.2理论基础

政府规制理论――政府具有经济调节、市场监管、社会管理和公共服务的功能，通过合理的保障政策，能够分别从土地、社会资金、房源、保障对象、价格或租金以及后期管理等方面做出积极的引导和有效地宏观调控。

产业发展理论――从发展规律、周期、影响因素、产业转移、资源配置、发展政策等角度来分析我国公租房的发展。我国公租房虽然起步晚，市场空间巨大，集政策支持、覆盖面大、切实可行等优势于一体，其发展前景不可限量。

3 公租房建设发展借鉴

公共租赁房屋是解决城市中等偏下收入的住房保障政策之一，由2009年住建部率先提出并实行。目前实施状况较好的国内地区主要有重庆、北京、上海等地，国内外可供借鉴的经验比较丰富，本文将以重庆、香港和韩国为例（表1）。

3.1. 韩国

经过近30年的发展，以“政府引导、融资支持、企业运作、定向供应”为原则，逐步形成了以永租房、公租房和国租房为主要内容的公共租赁住房体系（表2），其针对不同人群的供应体制值得借鉴。城市人口急剧增加，城市住房短缺，韩国政府采取了大量政策措施，如增加公共住房建设、市场调控、租金补贴等多种措施保障中低收入家庭住房供给。同时为了确保中低收入家庭享受住房保障政策，建立了基于强制住房合同预购账户制度和住房档案制度的“一户一宅”制度[1]。

3.2 重庆

重庆是目前国内保障性制度建设效果较好的典型地区之一。其主要经验在于：初步形成了有城市特色的城市住房“双轨制”供应体系[2]，以公共租赁住房为主实现了保障性住房的内部整合，包括不设户籍限制在内的一系列具体制度创新，形成强有力的组织领导和制度保障。重庆双轨制又不同于香港的租售双轨制，其鲜明特点在于大力加强保障性住房建设，并在保障房的分配上实行严进宽出，同时放宽对于商品房的管制，使房地产市场的运行更加符合市场经济规律。

3.3. 香港

香港推出了公共租屋计划(PRH)、居者有其屋计划(HOS)和私营部门参与计划(PSPS)，形成了由市场和政府供应的双轨制住房供应体系[3]。香港租售并举的保障性住房政策极大程度地保证了不同收入水平的家庭的住房，有效实现了其“居有所屋”的政策目的。租售双轨制为香港提供了占市场总额40%以上的保障性住房，既满足了中低收入家庭住房需求，也为商品住房留出足够的市场份额和发展空间。

4 华中地区公租房规划建设解析

我国公租房政策遵循的基本原则是：政府组织，社会参与；因地制宜，分别决策；统筹规划，分步实施。自公租房政策实施以来，各地政府积极响应国家号召，在住房保障方面取得了不少成绩，本文将对华中地区的公租房政策、建设情况和建设标准进行分析对比并提出政策和规划建设建议。

4.1湖南

湖南省住房和城乡建设厅自2010年发展公共租赁住房，为买不起商品房也享受不到廉租房政策优待的“夹心层”提供了租房新选择。

公共租赁住房是面向城市中低收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员等群体出租的政策性住房。可以是成套住房或集体宿舍，成套建设的公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。租赁合同一般为3至5年，同时提出强化退出管理，多渠道筹措房源，提出由市州、县市政府要统筹安排房源筹集工作。

2011年又提出《湖南省公共租赁住房专项补助资金管理实施办法》，保障类住房已经获得政府高度重视，对改善民生意义重大。根据2011年湖南省保障性安居工程计划，湖南省2011年保障性安居工程总任务44.72万套，其中公租房4.2万套。保障性住房建设和棚户区改造2011年11月前全部开工，年底基本建成60%以上。

4.2 湖北

2011年5月湖北省政府出台《关于加快发展公共租赁房屋的意见》提出商品房建设需配建5-10%公租房，并要求公租房建设符合安全卫士标准和节能环保标准，确保工程质量。户型以40为主，并通过多种方式筹集房源。各级政府通过新建一定规模的公共租赁住房、回购商品住房、收购改造存量房、划转政府直接管理并腾空的公房、与社会组织合作建设、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集公共租赁房。鼓励各类投资主体投资建设、运营公共租赁住房。鼓励用工单位投资购买、建设住房，供本单位符合条件的新就业职工和外来务工人员租住。

2012年2月湖北省住房保障和城乡建设会议顺利进行，针对全省住房保障工作各地市都作了工作报告，武汉市承担了全省住房保障计划的三分之一，首批公租房将在2012年3月提供入住。十二五期间武汉承担了40万套保障性住房任务，政府对保障民生方面投入巨大，公租房建成高峰将集中在2012-2015年，建设情况反馈有待研究。

4.3 河南

河南省政府高度重视公租房建设情况，将公租房定位为住房保障主力军，明确要求公租房要占保障房的40%。2011年开工建设9万套，竣工2万套，十二五期间将建设公租房57万套，并确保2012年公租房开工40万套。目前，郑州首批公租房已提供入住。

为落实公租房建设发展，加强管理水平，河南省公租房管理有自己的模式：第一，加大政策支持，首先要加大政府投入、保障建设用地、创新融资机制、落实税费优惠政策；第二，严格规范管理，要科学规划布局、规范建设标准、加强土地管理、严化配租管理、强化退出管理；第三，加强组织领导，切实落实政府责任、科学编制规划、强化工作监督。

5 结语

人人有房住的发展目标需要通过建设公共租赁房屋来实现，加快保障房建设已成为社会共识。通过对比分析，提取借鉴经验，对华中地区公租房建设发展提出几点建议。

第一，在商品房市场下，公租房租金和租期无疑是广大群众最为关心的问题 。韩国的分类保障体系值得借鉴，应提供不同标准的住房以供不同主体选择。公共租赁房屋可向全社会开放，不同收入水平的居民租用不同标准的公租房，而各层次公租房可根据所面向对象制定租金标准。

第二，住房标准与地段也是影响公租房普及的重要因素。住房面积应低于60m2，户型以2室为主，应有卫生设施和简单家电。地段应以城市次中心周边为主，交通便利，并引导中心人口到市郊。

第三，运营主体方面，政府相关管理部门、住房保障发展基金和公共住房建设租赁管理公司应做到三者协调，确保公租房体系稳定持续发展。政府的政策制定和立法保障是确保公租房运营的重要前提。

第四，协调公租房与其他住房保障体系的关系。尝试将租赁型经济适用房、廉租住房、单位租赁房等保障性住房纳入公租房保障体系，实行分类保障，建立起长期、中期、短期租赁与单位租赁房相结合的公租房保障体系。

参考文献：

[1]陈杰，张鹏飞.韩国的公共租赁住房体系[J]. 城市问题，2010(6): 第91-97页.

[2]王建新，崔佳. 公租房建设的“重庆模式”解析[J]. 决策导刊，2010(10): 第6-9页.

[3]范嵘，孙雯雯.探索深圳公共租赁住房制度改革之道――深圳公共租赁住房与香港「公屋比较研究[J]. 城市开发，2009(6): 第78-79页.

[4]陈杰.发展公共租赁住房的难点与对策[J]. 中国市场，2010(20): 第53-55页.

[5]李忠东.国外公租房发展现状与前景[J].价格与市场，2011(4): 第42-43页.

第2篇：公租房的管理政策范文

佛山市禅城区公共租赁住房管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为进一步完善本区住房保障制度，构建以公共租赁住房为主体的住房保障体系，公平、公正、有序解决本区符合条件的中低收入家庭的住房困难,改善本区外来务工人员和各类型人才的居住条件，根据《广东省城镇住房保障办法》(广东省人民政府令第181号)、《广东省住房保障制度改革创新方案》(粤府办〔20xx〕12号)、《佛山市保障性住房管理办法》(佛府〔20xx〕72号)、《佛山市住房保障制度改革创新实施方案》(佛府办函〔20xx〕436号)等文件精神，结合本区实际，制定佛山市禅城区公共租赁住房管理实施细则(以下简称细则)。

第二条 公共租赁住房是指由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持，其他各类主体投资建设，纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，面向本区内符合条件的中低收入住房困难家庭、外来务工人员和各类型人才等群体出租的政策性住房。

本细则所称公共租赁住房包括廉租住房和租赁型经济适用住房，将廉租住房、租赁型经济适用住房同公共租赁住房合并管理，统一归类为公共租赁住房(以下简称公租房)。区属管理的住宅类直管公房将逐步纳入公租房管理体系，对于空置的和原承租人已退出的住宅类直管公房(夫妻间转名除外)要纳入公租房管理。

第三条 本区行政范围内公租房的规划建设、用地和资金安排、申请和分配、管理和监督等相关活动适用本细则。

第四条 公租房的建设和管理应当坚持“政府主导、社会参与;统筹规划、以需定建;适度保障、严格监管”的工作原则，对供应对象实行有限期租赁并只租不售。

第二章 职责分工

第五条 区人民政府对全区公租房的建设和管理负责。

区国土城建和水务局为本区公租房的建设、分配、管理的主管主责单位，负责保障性住房的规划、政策制定，负责指导、监督全区住房保障工作，依据法律法规进行住房保障行政处罚等工作。

区公资办负责统筹本区公租房的使用、增值、监控、分析和管理工作。

区住房保障中心是本区住房保障工作组织实施机构，负责做好公租房需求调查、建设、运营、管理以及保障对象的审核、保障等具体组织实施工作。各镇(街道)应当设立住房保障管理实施机构，配备相应的专职工作人员，协助区住房保障中心做好上述工作。

区委宣传部、区委社会工作部，区政务监察和审计局、区发展规划和统计局、区环境保护和城市管理局、区财政局、区人力资源和社会保障局、区地税局、区经济和科技促进局、区公安分局、区工商行政管理局等部门为本区解决符合条件中低收入家庭、外来务工人员和各类型人才住房困难的成员单位，各司其职，协同做好公租房的建设、管理等相关工作。

第三章 规划建设

第六条 本区公租房建设纳入本区“xx”住房保障规划，纳入国民经济与社会发展规划，按照以需定建的思路科学编制，分年度组织实施。

第七条 公租房可以由政府投资建设，也可以由企业和其他机构投资建设。公租房房源可以通过新建、改建、配建、收购、租赁等方式多渠道筹集，具体有以下方式：

(一)政府投资建设、收购、租赁、改建以及接管、没收的公租房。

(二)在商品住房开发项目以及“三旧”改造中的商品住房项目中按一定比例配套建设的公租房。

(三)企业经政府批准利用自用土地投资建设的公租房。

(四)开发企业在商品房项目中按照公租房套型标准自行建设的用于租赁的住房。

(五)各类投资主体在工业园区、产业园区建设及升级改造中，集中配套建设的公寓和集体宿舍。

(六)利用集体建设用地建设的公租房。

(七)社会捐赠及其他渠道筹集的住房。

第八条 公租房的建设应符合城市总体规划的要求，要因地制宜、科学规划、合理布局，交叉式建设，充分考虑居民的生活、工作、就医、子女上学等实际需求，尽量安排在设施齐全、交通便利的区域。公租房建设应按照城市规划要求配套建设道路交通、学校、医院、文体等基础设施、公共服务设施和商业服务设施，同期交付使用。

第九条 规划部门在符合城市规划控制指标的前提下，可按照控制性详细规划指标的上限掌握公租房项目容积率，并适当预留公共绿地。

第十条 公租房建设项目允许配建适量的商业服务设施，商业服务设施配建比例不得超过项目总建筑面积的20%。

政府投资建设的公租房配套商业服务设施，统一经营管理，租金收入和其他经营收入专项用于公租房建设。

社会力量投资建设的公租房配套商业用房可以独立确权、经营，经区住房保障主管部门审核批准后可以转让、转租，但不得改变配套商业服务设施的功能。

第十一条 公租房以保障基本居住需求为原则，新建公租房可以是成套住房，也可以是职工公寓或集体宿舍。公租房的建设标准应符合广东省保障性住房建筑规程的相关规定。可根据申请家庭的人口规模配租不同面积的成套住房，以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。

第十二条 公租房建设要严格执行国家相应建设程序和住宅建筑规范，在项目进行报建时，应明确建设类型为公租房。公租房的验收和保修，按国家有关规定执行，公租房建设单位对其建设的公租房工程质量负责。

第十三条 大力鼓励在外来务工人员集中的开发区、产业园区等，由政府统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，由政府直接配建或引导投资主体建设公租房。集中配建的公租房面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租。

第十四条 住房困难职工较多的单位，在符合城乡总体规划的前提下，经政府批准，可以利用自用土地建设公租房，纳入当地政府公租房计划实行统一监管，优先向本单位符合保障条件的职工出租，剩余房源调剂安置其他保障对象租住。

第十五条 按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，经省人民政府批准，可利用集体建设用地建设公租房。公租房建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位整体承租后再向符合住房保障条件的对象出租。利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权，不得分拆确权，不得转让，不得抵押。

第十六条 公租房建设实行“谁投资、谁所有”的原则，整体确权并在房地产权证上载明公租房性质。在公租房性质不变的前提下，公租房可以整体(整幢)转让和整体抵押(利用集体建设用地建设的公租房除外)，不得分拆转让和分拆抵押。整体(整幢)转让公租房的，转让人和受让人应持相关材料到区住房保障主管部门备案，受让人应与区住房保障主管部门签订监管协议。

第十七条 各公租房建设项目的类别及性质须经认定，由建设单位(物业权属单位)向区住房保障主管部门提出申请，填写佛山市禅城区保障性住房项目认定申请表并提供相关材料，区住房保障主管部门对审核同意的项目予以认定并报市住建管理部门备案。

经政府认定的公租房建设项目，经相关部门审批后，免收各项行政事业性收费和政府性基金，并落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。

第四章 用地安排

第十八条 公租房建设用地纳入年度土地供应计划，区国土部门在制订住房建设用地计划中要先落实公租房建设计划所需用地(包括划拨和出让)，并明确具体地块和空间布局。涉及新增建设用地的，应提前确定地块，开展土地征收等前期工作，确保及时供地。收回的闲置土地，优先安排用于公共租赁住房建设。

第十九条 政府投资建设和管理的公租房项目，其建设用地使用权以划拨方式供应;其他方式投资建设的公租房建设用地使用权，可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用，并将所建公租房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。采取租赁方式的，可按年缴纳土地租金。对需要办理公租房建设用地手续的，要简化程序，加快办理。

第五章 资金筹集

第二十条 公租房资金来源主要包括：

(一)中央和省安排的专项补助资金。

(二)政府财政年度预算安排资金。

(三)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益。

(四)土地出让净收益提取一定比例的资金。

(五)通过创新融资方式及公积金贷款等筹集的资金。

(六)出租公租房及出租、出售配套设施回收的资金。

(七)通过货币配建形式收取的资金。

(八)企业投入的自有资金。

(九)村镇集体经济合作组织投入资金。

(十)发行企业专项债券。

(十一)社会捐赠的资金。

(十二)经当地政府批准可纳入公租房筹集资金使用范围的其他资金。

第二十一条 政府应建立保障性住房资金专用帐户，所有公租房资金必须纳入该专用账户，按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理。

第二十二条 政府性质的公租房及配套设施的租赁收益专项用于偿还政府建设的公租房贷款及利息、公租房及其配套设施的管理、维修、空置期的物业管理费用等。租金收入不足以偿还贷款及利息的差额部分，经政府批准可以其他收入的方式偿还。

其他投资主体建设的公租房租金收入，应优先用于归还公租房建设贷款及公租房的维护和管理费用支出。

第六章 申请条件

第二十三条 本区公租房申请条件实行动态化管理，区住房保障主管部门根据本区经济社会发展水平和住房价格水平进行调整，报区政府批准后公布执行。

第二十四条 本区公租房保障对象为：

(一)本区城镇户籍中低收入住房困难家庭(家庭成员包括配偶、共同生活的子女、父母和其他法定赡养、抚养、扶养关系的人员)。同时具备以下条件：申请人家庭具有本区城镇户籍且实际在本区工作或居住;家庭人均年收入不高于上一年度当地城镇居民人均可支配收入;家庭人均财产总额不高于11万元，其中银行存款和投资类资产不高于5万元(资产审核内容见附件1);申请人及共同申请的家庭成员在本市人均自有住房或租住政府公房、单位自管公房等建筑面积在15平方米(含15平方米)以下。

(二)符合条件的外来务工人员。同时具备以下条件：申请人家庭非本区城镇户籍，但申请人须在本区工作并连续全额缴纳社会保险费满3年;家庭人均年收入不高于上一年度当地城镇居民人均可支配收入，家庭人均财产总额不高于11万元，其中银行存款和投资类资产不高于5万元(资产审核内容见附件1);申请人及共同申请的家庭成员在本区人均自有住房或租住政府公房、单位自管公房等建筑面积在15平方米(含15平方米)以下。

(三)符合条件的各类型人才。(另文规定)

第一节 政府投资筹集公租房申请条件

第二十五条 申请政府投资筹集的公租房(不包括政府投资在工业园区、产业园区配套建设的公寓、集体宿舍和政府投资建设的人才公寓)须同时符合下列条件：

(一)申请人家庭为本区城镇户籍中低收入住房困难家庭。申请人及共同申请的家庭成员(包括配偶、共同居住的子女、父母和其他法定赡养、抚养、扶养关系的人员)具有本区城镇户籍且实际在本区工作或居住，户籍因就学、服兵役等原因迁出本区的，可作为家庭成员共同申请。家庭成员中有非本区户籍的，若其在本区工作或居住(提供工作证明或居住证明)且在户籍所在地未享受任何住房优惠政策，可作为共同申请的家庭成员。

30周岁以上的单身人士(含离异、丧偶)，其父母(子女)在本市范围内自有产权住房，或父母(子女)租住的公租房家庭人均建筑面积在15平方米以下(含15平方米)的，可以独立申请承租公租房。孤儿年满18岁后，可独立申请。

(二)申请人家庭未按房改政策购买公有住房，未参加单位内部集资建房，未购买经济适用住房、限价房，不属于村集体建房(村改居)和分房政策(包括宅基地分配)范围，或享受过上述住房优惠政策但家庭人均建筑面积在15平方米以下(含15平方米);未领取机关企事业单位住房补贴等其他购房优惠政策。

(三)申请人及共同申请的家庭成员在申请日之前3年内在本市出售、赠与、离婚析产、自行委托拍卖的房产或以其他方式转移的房产仍需计入在本市自有房产面积。

第二十六条 申请家庭因重大疾病等原因造成经济条件特别困难，在申请之日前3年内(包括3年)在本市转让房产的，应提供二级以上(含二级)医院专科医生明确诊断等相关证明材料，经住房保障实施机构审核批准后可以不纳入计算在本市自有房产面积。

第二十七条 在房源空余的情况下，可接受其他类别保障对象的申请。

第二节 社会力量投资建设公租房申请条件

第二十八条 申请社会力量投资建设的公租房(不包括社会力量投资在工业园区、产业园区配套建设的公寓、集体宿舍和社会力量投资建设的人才公寓)须同时符合以下条件：

(一)申请人家庭为本区城镇户籍中低收入住房困难家庭或符合条件的外来务工人员。申请人及共同申请的家庭成员(包括配偶、共同居住的子女、父母和其他法定赡养、抚养、扶养关系的人员)不受户籍限制，但须实际在本区工作或居住(提供工作证明或居住证明)。

(二)申请人家庭未按房改政策购买公有住房，未参加单位内部集资建房，未购买经济适用住房、限价房，或享受过上述住房优惠政策但家庭人均建筑面积在15平方米以下(含15平方米);未领取机关企事业单位住房补贴等其他购房优惠政策。

(三)申请人及共同申请的家庭成员在申请日之前3年内在本区出售、赠与、离婚析产、自行委托拍卖的房产或以其他方式转移的房产仍需计入在本区自有房产面积。

第二十九条 申请家庭因重大疾病等原因造成经济条件特别困难，在申请之日前3年内(包括3年)在本区转让房产的，应提供二级以上(含二级)医院专科医生明确诊断等相关证明材料，经住房保障实施机构审核批准后可以不纳入计算在本区自有房产面积。

第三节 各类投资主体投资建设的园区配套公寓、集体宿舍

申请条件

第三十条 各类投资主体投资在工业园区、产业园区配套建设的公寓、集体宿舍的供应对象主要为园区符合条件的职工，具体申请条件由公租房项目产权单位制定，报区住房保障主管部门批准后，报市住建管理部门备案。

第四节 各类投资主体投资建设的人才公寓申请条件

第三十一条 各类投资主体投资建设的人才公寓申请条件另文规定。

第七章 申请程序

第三十二条 申请本区公租房须提交以下申请资料：

(一)禅城区公租房申请表。

(二)户口簿、申请人和共同申请人身份证、结婚证，离异或丧偶的提供相关证明，非本区城镇户籍人员还须提供居住证、社保证明、劳动(聘用)合同等。

(三)在户籍所在地、实际居住地或外地拥有房产的证明材料，共同申请人所拥有的其他房产证明材料;承租住房的，提供租赁合同;有工作单位的，提交单位住房分配情况证明;其他居住状况证明。

(四)申请人及共同申请人上一年度收入证明(工资收入含奖金、各类补贴、加班费或其他收入)，以及上一年度个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证;未就业的提供失业证明或其他相关证明;个体工商户的提供营业执照和上一年度个人所得税及相关缴税凭证。

(五)申请人及共同申请人拥有土地、房产、汽车的，提供近期的有资质资产评估机构出具的资产评估报告。

(六)属烈士家属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休和离职人员、转业复员军人、孤老、残疾人以及受到区政府以上各级政府表彰的劳动模范的，提供相关证明。

(七)家庭资产情况及其证明材料。

(八)计划生育证明。

(九)诚信承诺书。

(十)其他证明材料。

前款规定的各类证明材料，应提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。申请不同类型的公租房，应根据该类型公租房的申请条件提供相应的证明。

第三十三条 公租房申请、审核、配租具体程序详见附件2。

第八章 租赁管理及租金

第三十四条 公租房的租赁管理在政府统筹下，原则上实行“谁投资、谁具体管理”的方式进行公开配租。房源及配租档案由住房保障实施机构统一备案，任何非投资主体、非委托指定单位和个人不得擅自出租。房屋的日常维护和管理由政府指定的运营机构或由产权单位自行负责。

第三十五条 建立公租房登记管理制度，住房保障实施机构必须为公租房建档立册，并实行信息化管理，实施严格监督。

第三十六条 处于轮候状态的申请人家庭，在轮候期间家庭情况发生变动不再符合公租房保障条件的，取消该家庭的轮候资格。

第三十七条 取得配租资格的申请人发生以下情形之一的，视为自动放弃，本次配租作废，但可重新申请：

(一)未按规定的时间、地点参加选房的;

(二)参加选房但拒绝接受选定住房的;

(三)已选房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的;

(四)签订租赁合同后不入住或放弃租房的;

(五)其他放弃租赁资格的情况。

第三十八条 每个符合条件的家庭只能申请租住一套公租房。

配租公租房房型与申请对象相对应，原则上2人及以下家庭分配一房一厅的住房。3人及以上家庭可斟情分配两房或以上户型。

第三十九条 公租房按照“经济环保”原则进行一次装修，承租公租房的家庭不得对住房进行二次装修、扩建、加建和擅自改变原有使用功能和内部结构。

第四十条 承租人不得将公租房出借、转租、分租或闲置，不得用于从事经营活动，不得擅自改变使用性质，不得私自调换。

第四十一条 公租房租金标准根据市场租金参考价确定。(市场租金参考价的核定详见附件4)

政府投资筹集的公租房租金按照套型建筑面积计收，对不同的收入群体原则上实施级差化租金，具体标准详见附件5。租金计收比例根据经济社会发展、保障对象承受能力以及市场房屋租金水平等情况进行调整。具体的调整时间和幅度，由区住房保障主管部门会同价格主管部门、财政部门提出意见，报区人民政府批准后公布执行。

社会力量投资建设的公租房和各类投资主体投资建设的园区配套公寓、集体宿舍的租金标准原则根据实际制定，但不得高于同期、同区域、同类型普通商品住房市场租金参考价的80%，且必须经区价格主管部门和区住房保障主管部门批准并备案。

各类投资主体投资建设的人才公寓的租金标准另文规定。

第四十二条 有自有产权住房家庭承租政府投资筹集的公租房的，享受租金优惠的承租面积为总承租面积扣除自有产权房面积，其余面积按市场租金参考价计收。

有汽车(非营运)的家庭承租政府投资筹集的公租房的，其租金标准不得低于房屋所在地市场租金参考价的60%。

第四十三条 政府投资筹集的公租房租金收入，按照政府非税收入管理的规定缴入国库，实行“收支两条线”管理。其中镇(街道)投资筹集的公租房租金收入，先按照政府非税收入管理的规定缴入区级国库，区财政再全额返还给镇(街道)。

第四十四条 承租人应按相关规定缴纳租金及水、电、燃气、有线电视、电信、卫生、治安、物业管理费等费用。

第九章 续约及退出

第四十五条 入住公租房必须签订租赁合同并缴纳租房保证金。租房保证金按照承租人月租金的3倍计收，住房保障实施机构(出租人)应设立租房保证金专户，实行专项管理。承租人腾退住房时，无违约责任的退还租房保证金，违约的可从租房保证金中抵扣应承担的相关费用。

租赁合同应采用省住房和城乡建设厅统一制定的租赁合同示范文本。原则上每个租赁期限为3年，租赁期满后承租人经审核仍符合条件的，可以申请续租。已签定廉租住房租赁合同、经济适用住房租赁合同的，租赁期满经审核仍符合条件改签公租房租赁合同，租金标准按照新规定执行。

租赁合同中应明确以下内容：

(一)房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况。

(二)租金及其支付方式。

(三)房屋用途和使用要求。

(四)租赁期限。

(五)房屋维修责任。

(六)双方的权利义务。

(七)停止公租房保障的情形。

(八)违约责任及争议解决办法。

(九)其他约定。

第四十六条 承租政府投资筹集公租房的保障家庭，应当自租赁合同届满之日前3个月内向住房保障实施机构申请续约。承租社会力量投资建设公租房，各类投资主体投资建设的园区配套公寓、集体宿舍和各类投资主体投资建设的人才公寓的应当自租赁合同届满之日前3个月内向出租人申请续约，并如实申报家庭收入、资产、人口和住房变动情况，有关部门应当在25个工作日内对其申报情况进行审核，住房保障实施机构应将审核结果予以公示，公示时间不少于20日，并按以下规定处理：

(一)经审核符合公租房租赁条件的，住房保障实施机构(出租人)继续提供公租房，视家庭年人均收入情况相应调整租金标准，并与承租人续签租赁合同。

(二)经审核不再符合公租房租赁条件的，按租赁合同约定退出所承租的公租房。

第四十七条 租赁合同期限届满未申请续约或申请续约未获批准的，承租人应结清有关费用并于合同届满之日后30天内腾退出公租房。

第四十八条 申请公租房后承租人及家庭成员出现或被发现有下列情形之一的，承租人应当按规定结清有关费用并退出公租房：

(一)家庭收入、资产超过规定标准的。

(二)购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房，人均住房建筑面积超过规定标准的。

(三)出现不符合承租公租房条件的其他情形的。

第四十九条 公租房承租人主动申请退出公租房的，应向住房保障实施机构(出租人)提出解除租赁合同的书面申请;按规定退出公租房的，应结清水、电、煤气等一切应当由承租人承担的相关费用。

第五十条 租赁合同期限届满未申请续约或申请续约未获批准以及被取消承租公租房资格的，应当结清有关费用腾退承租的公租房;暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期，过渡期内按同地段市场租金参考价计收租金;过渡期满后仍不腾退的，按租赁合同约定处理，并在适当范围内公告，必要时申请人民法院强制执行。

第十章 监督管理

第五十一条 住房保障实施机构定期对保障家庭进行资格审查，同时不定期进行随机抽查，并通过群众举报、入户调查、信函索证等调查取证方式，加强公租房保障资格和住房使用情况监管。

经审查或抽查，对不再符合保障条件的家庭，取消其承租资格;对家庭收入、住房、人口等情况发生变动，不再符合原核定家庭年人均收入标准、租金标准、补贴标准，但仍符合保障条件的，视家庭年人均收入、住房情况相应调整租金标准、补贴标准并根据变动情况及时变更住房档案，实现公租房的动态管理。

第五十二条 申请人家庭被发现提供虚假资料申请公租房的，取消保障资格，5年内不再受理申请人及共同申请的家庭成员的住房保障申请，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。已实物配租的勒令其退出租住房屋，解除租赁合同限期30天内搬出，并按照房屋所在地市场租金参考价补缴租金;已领取租赁补贴的，立即停止发放，并勒令其退还所骗取的租赁补贴，并按照银行同期贷款利率补收补贴资金的利息。

第五十三条 公租房承租人有下列违规情形之一的，由住房保障实施机构(企业或其他机构)勒令其退出租住房屋，解除租赁合同并限期30天内搬出。自房屋收回之日起5年内不再受理申请人及共同申请的家庭成员住房保障申请。依法追究相关责任人员责任，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：

(一)申请人不如实申报家庭情况及住房情况的。

(二)申请人擅自将租住房屋转租、出借、调换的。

(三)无正当理由连续空置6个月以上的。

(四)无正当理由连续拖欠租金2个月或累计拖欠租金6个月的。

(五)擅自对租住房屋进行扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变使用性质的。

(六)故意损坏租住房屋及其附属设施、公共设施的。

(七)违反其他有关房屋管理规定或根据合同和相关法律规定应当收回住房的。

第五十四条 对出具虚假证明的单位或个人，由有关部门提请其上级主管部门或其他有权监管部门依法追究相关责任人员的责任;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五十五条 出租人在租赁合同存续期间不按规定的租金标准收缴租金或擅自向不符合条件家庭或个人出租公租房的，区住房保障主管部门应当责令其退回多收租金、追缴少交租金或者收回房屋，并将违规情况载入诚信纪录。对拒不执行的，可提请有关政府部门暂停或取消其所享受的优惠政策，依照有关物价管理法律规定进行行政处罚等方式追究其责任。

第五十六条 从事公租房相关工作的职能部门及其工作人员在规划、计划、用地管理、资金筹集、资金使用管理、资格审核、房源筹集、配租和监督管理等工作中违反有关法律、法规、规章、政策和制度，不履行或不正确履行职责，影响机关工作秩序和效能，损害管理和服务对象的合法权益的，追究其行政责任，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

对公租房相关工作中的行政管理行为有异议或不服的，可以向有关部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。

政府有关部门的问责制度参照《佛山市保障性住房管理办法》的规定。

第五十七条 各类违规行为承担的法律责任参照《广东省城镇住房保障办法》的规定。

第十一章 附 则

第五十八条 单位自建并自行管理的公租房面向本单位职工出租的，应当参照本细则的规定，结合实际制定具体申请条件、分配及监督管理方案，经单位讨论通过，报区住房保障主管部门批准后，报市住建管理部门备案。

第五十九条 纳入公租房管理的住宅类直管公房，应当由区住房保障中心参照本细则的规定，结合实际制定具体申请条件、审核程序、分配方案、租金标准及监督管理方案，经区住房保障主管部门批准后，报区政府和市住建管理部门备案。

第3篇：公租房的管理政策范文

随着四川省公租房供应增多和廉租房不断实现应保尽保，租赁型保障房的覆盖面已从最低收入人群扩大至中低收入人群，多元化保障体系已经基本满足了不同收入群体的住房需求。

将廉租房和公租房并轨，实行租补分离、明收明补，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴，成为四川省新的保障需求。它的实质意义就在于向更多低收入者敞开保障房范围：当廉租房居住者收入提升后，即可考虑其是否够上公租房政策的覆盖面，为解决这一新问题，“并轨”公租、廉租房，对保障对象实施“租补分离、梯度补贴”值得提倡。

这一做法在国家层面已得到支持，早在2010年9月，国土资源部等部门就联合发文明确要求，“各地应结合实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径”。

笔者认为，对保障房供应类别分得太细，容易增加寻租空间和资源浪费；廉租房和公租房分开管理，容易造成配租需求房源与实际房源供应不平衡的问题。因此，公租房和廉租房在四川完全可实行二者同时“统筹建设，并轨运营”，实行“市场定价（准市场价）、分档补贴、租补分离”的运行机制。可由政府投资建设或政策引导吸引社会资金投资建设；为提高廉租房和公租房的运营效率，运营管理主体可与建设主体相分离。

完善公租房廉租房并轨运营政策

其一，公租房、廉租房的租赁服务和政府补贴分别实施、平行操作、有机结合。受托运营机构可负责公租房日常运营管理，按市场机制运营，依规定标准收取租金。政府或用工单位向承租人发放的租赁补贴，专项用于支付房租，可直接划到受托运营机构或出租人的账上。符合条件的保障对象也可以到市场上租赁相应标准的住房，并申请租赁补贴。应明确规定，凡开始实施廉租房与公租房并轨工作的地方，原则上不再单独建廉租房，而应统一纳入公租房的规划建设中。

其二，租金方面，应实施市场化租金结合分级补贴制度。租金标准参照项目周边住房市场租金水平确定，政府对根据住房面积和收入不同而符合取得廉租住房实物配租补贴、廉租住房租房补贴和公共经济租赁房租房补贴这“三种补贴”条件的承租家庭，发放不同标准的租房补贴。

其三，“并轨”政策应立足于有效增进投资建设和运营机构的合理收益。有利于吸引社会资金参与，有利于体现“差额补贴”原则，有利于根据承租人困难程度和补贴程度的不同。政府对保障对象的补贴由“暗补”变“明补”，着眼于根据保障对象收入水平的变化而适时调整补贴金额，最终形成完善的保障性住房的退出机制。

第4篇：公租房的管理政策范文

[关键词]成都市；公租房政策；现状；对策中图分类号：F40 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）01-004-01

随着我国城市化进程的不断推进，住房供需矛盾日益突出。为了完善住房保障体系，切实保障夹心层的住房需求，国家制定了公租房政策，成都市响应国家号召，出台了一系列政策来完善保障房体系，以此来满足中低收入群体的住房需求。 一、成都市公租房政策执行现状 2009年，总理要求落实并完善城市保障性住房建设，在政府工作报告中第一次提到这个名词，次年在国务院的督促下，住房和城乡建设部联合七部委特此颁发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。成都市遵照党和政府的要求，第一时间制定了公租房管理办法，由此拉开了公租房政策执行的序幕。

在申请条件方面，明确了保障对象是五城区及高新区内无房家庭、职工及其他务工人员，其中个人月收入不高于2000元，家庭月收入不高于3000元。管理办法还对承租人应负担的责任与享受的优惠做了详尽说明，对建设部门做了具体要求。

在公租房建设方面，对五城区及高新区内做了科学规划，2010年开建了1500万m2，2011年开建了1800万m2，已经解决了一大部分符合条件的人员及家庭的住房需求问题。

二、成都市公租房政策存在的问题

首先，公租房建设的最大问题则是资金问题。国家虽然有专项拨款，但地方财政也需要负担相当大的一部分资金投入。因为公租房属于准公共产品，租金较低，开发商的投入与回报达不成平衡，以盈利为目的的开发商根本没有兴趣参与建设；依靠政府独自完成，这么大的一笔资金，地方财政财力有限，一直投入不现实，依靠银行贷款也不可取。因此，公租房政策执行能否成功，关键在于能不能解决筹资难题。

其次是土地供给问题。建设住房需要使用土地，这是公租房建设的基础。在城市土地资源紧缺的情况下，不能保障土地的供应，就谈不上保障房的建设。提供建设用地就需要征地，接下来的又是一系列问题：征地费用是一大笔开支，然后还要解决被征地居民的安置问题。这一切都是地方政府面临的棘手问题。因此，公租房政策执行能否成功，根本基础就在于建设用地能不能及时提供。

最后是标准问题。这个标准问题存在两个方面，第一是配租标准：如果不能制定一个公开、透明、科学合理的标准的话，不具备条件的人获得了公租房，符合条件的人却被拒之在外。标准的问题处理不好，不利于党和政府的威信的建立，也不利于和谐稳定的社会的构建。第二是租金标准：租金不能过高，因为承租人负担不起，这会降低公租房的保障意义。如果过低，那和廉租房又没什么区别了。因此，公租房政策执行能否成功，还在于后期的配租和租金标准的制定是否公平合理。

三、成都市公租房政策执行对策探究

首先，多渠道筹集建设资金。我国各地公租房建设主要有三种模式：一是政府为主体，主要依靠政府财政投资建设；二是房地产开发商为主体，主要由开发商投资建设；三是政府和企业合作建设。多渠道筹集建设资金是公租房顺利建设的关键，但是要注意，要发挥政府的主体行为优势，在公租房规划、建设和运营方面做好管理和监督。尽量拓展融资渠道，充分努力调动市场积极性，与开发商合理分担保障性住房建设过程中的经营风险。合理提高企业投资保障性住房建设中的投资收益，同时缩短保障性住房的投资回收期，吸引更多社会组织和资金参与保障性住房建设，积极推动保障性住房的可持续建设和运营。

其次，完善土地储备机制。成都市要想做好公租房的政策执行，基础就是手中要有可开发的商品房土地。要依托国有企业或相关部门进行土地储备，保证一旦需要，就可以批划建设用地，从而不需要再从农民手里征地，这样就避免了一系列棘手问题的发生，为公租房的顺利建设奠定了基础。此外，政府要是储备较多可开发的土地，还可以防止大批土地被开发商控制，就会避免房地产商随着社会与经济的发展，利用手中储备的土地的大发横财。

最后，细化承租、租金标准。细化承租标准，可以有效避免不符合标准人群骗租。一是严格把关。对申请人公示，欢迎社会监督，保证整个过程的透明度和公平性。成立联合调查小组，对申请人的工作，收入、物产、社会关系等全面调查，最大限度地排除不合格的申请者。二是明确责任。发现有弄虚作假的，依规定对其进行严厉惩罚。设立举报信箱或热线，举报属实的进行奖励。对利用职权为他人谋利的，要通过纪检监察部门严肃处理。政府在租金标准的制定上，要以市场租金价格为主，指导价格为辅。

参考文献：

[1]秦虹，钟庭军.政策：调整住房供求平衡的有力杠杆[J].城市开发，2007（7）：48.

[2]苏晶.简析保障性住房制度[J].北京规划建设，2007，04（23）.

[3]汪映君对我国公租房发展的一点建议[J].China’s Foreign Tra-de，2010（Z2）.

第5篇：公租房的管理政策范文

【关键词】住房 公共租赁 武汉市

武汉市是从2010年才开始开展公共租赁住房政策试点，基本建立廉租住房、经济适用住房、公租房有机衔接的住房保障供应体系，着力解决“夹心层”家庭住房保障问题。

武汉市规划在“十二五”期间建设总面积大于390万平方米的公租房，基本解决人均住房建筑面积16平方米以下的城镇低收入家庭住房困难。2011年，武汉市公租房建设计划为3万套，目前市政府筹集的首批近900套公租房开始接受洪山区住房困难家庭和在洪山工作的新就业职工申请，但这批近900套的公租房仅331户申请，洪山区也因此成为首批公租房试点区域。

在本次调研中，位于洪山区的武汉首批试点公租房是于2012年3月5日开始入住的，但在走访过程中，发现洪山区南湖新城家园公租房小区出现了空置现象。全市首批试点公租房共有899套，经审核获得资格的317户中却有1/3放弃了申请，目前实际入住的仅有210户，空置率达到七成，调研发现造成公租房空置率的原因有：第一，申请者普遍反映申请门槛偏高。申请者必须满足各项条件，如洪山区开放的公租房主要面向住房困难户和新就业职工。住房困难户主要针对洪山区的城镇低收入家庭，人均月收入低于1500元;新就业职工则是毕业未满5年的大学毕业生，不要求户籍，但必须在洪山区的单位就职，月收入低于2500元。第二，申请者反映房租贵，洪山区这批公租房平均面积为65平方米，户型均为一室一厅，目前的租金标准为每平方米每月11.13元，每个月共支付801元（租金部分723元，物业费1.2元/平方米×65平方米=78元）。第三，交通不便及设施不配套。武汉市洪山区南湖新城家园公租房小区周边只有571和710公交线路，出行特别不方便。

一、武汉市的经济适用房政策运行存在问题

（一）供需很难平衡。本市的经济适用房的现状是供给小于需求，稀少的供应量在武汉市庞大的住房需求面前简直是沧海一粟。

（二）供地普遍偏远。本市的经济适用房区位选址基本上远离城市中心，给居民的生活学习带来了诸多不便。

（三）户型面积往往失控。国家规定经济适用房的中小套型建筑面积应该控制在60-80平方米左右，但在武汉市的实际操作中，户型面积稍微偏大。

（四）销售对象鱼目混珠。经济适用房明显存在着供给小于需求，在申请认定环节中，申请对象规定为贫困低收入家庭，但在实际生活中却难免出现了“开宝马买经济适用房”等问题，所以对保障对象资格认定环节的监督要加大力度。避免震惊全国的“六连号”事件在武汉重演。

二、限价商品房政策实施中存在问题

（一）限价房政策落实难。如何找到开发商与市民之间的平衡点，是政府主要考虑的一个问题，限价房既要让消费者满意，又要让开发商“有利可图”，但是在现实生活中，政府是很难找到这个平衡点的。

（二）限价房的区位问题。限价房的上地来源是来源于存量上地以及未利用的上地。城市越大，交通成本越高。如果区位偏远，所在的区域生活消费环境不成熟，公共服务也会跟不上。

（三）限价房不能“质优价廉”。限价房利润较低，很大程度上不能保证良好的质量，它属于一个过渡性产品，若仅仅为了眼前的需要，建造了大量设计水平和居住品质不高的住房，那么当有一天我们不再需要限价房时，这些住宅所处的位置和状况都将变得特别尴尬。

三、完善公共租赁住房制度若干政策建议

（一）武汉市公租房政策实施具有比较良好的预期，然而在实施过程中也难免出现决策性风险，在全国各地大规模进行公租房的建设过程中，应注意盲目决策导致的风险。如尽量减少政府包办、在公租房开发建设中，探讨发挥市场配置资源的有效机制。

（二）完善住房保障政策体系。建立廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁房有机衔接的保障性住房供应体系及科学合理的进入、退出机制。

（三）武汉市公租房政策运行过程中，出现了一定程度的空置现象。建议完善公租房的补贴机制，申请门槛能惠及更多困难群体，租金更加趋于申请者的承受能力，使住房困难群体早日享受到政策的阳光雨露。

（四）公租房退出机制完善。对公共租赁住房通过市场招投标进行标准化简装，成立专门物管队伍统一管理，实行数字化精确档案管理和有效的退出机制。

（五）推进保障性安居工程建设，转变房地产开发方式。通过科学有效的自住型住房市场对市场预测，增加刚性住房市场供应，稳定住房价格、稳定社会公众对住房市场的预期，压缩投资快、投机性的市场空间

（六）注重公共租赁住房的物业管理。公共租赁住房是整个社会的共有财政，在整个建设过程中花费了国家大量的人力物力，很多租住者认为公共租赁房不是自己所有，只是短暂的居住所以不爱惜，导致损坏率比较高，影响到后面居住者使用的效率。而且安全、干净的居住环境也是租住者所希望的。因此我们要做到公共租赁住房物业管理的人性化和规范化，使其与普通商品房拥有同样，甚至更高水准的物业管理服务，把公共租赁住房的损耗率降到最低，使每个租户都能感觉到家的温暖。

第6篇：公租房的管理政策范文

关键词：公租房制度；DEA；制度效率

一、 引言

1997年房改以来，我国房地产市场迅速繁荣，呈现出量价齐升的态势，但是房价上涨的速度大大超过了老百姓的承受能力，尤其是2003年之后，随着我国货币发行量提速，次贷危机之后的宽松货币政策出台，我国城市房价上涨过快，涨幅过大，一线城市房价攀升问题尤为突出，泡沫加剧，导致这些城市的中低收入人群处境非常尴尬：既无法承受普通商品房的高房价，又不符合城市保障房的申请要求，成为名副其实的城市住房问题“夹心层”。另外，随着我国城镇化快速推进，新就业大学生和外来务工人员的居住条件和环境也急需改善，这些人群也成为夹心层的一部分。

为解决上述“夹心层”住房困难，在中央政府的主导下，各地政府推出了“公租房”政策，作为我国住房供给调结构的重要举措。公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一种保障房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格向承租人出租，包括新就业大学毕业生以及从外地迁移到城市工作的人群。中央政府工作报告已经明确“十二五”期间，要积极发展以公租房为主的多层次住房保障体系建设，并要求各地方政府要探索公租房的新模式，解决好上述“夹心层”的住房困难问题。根据规划，“十二五”期间我国将建设3 600万套保障性住房，确保保障性住房的覆盖率提高到20%以上。程恩富等在阐明住房的经济性质、房价收入比、房地产利润率等理论的基础上，论述了“以市场调节为基础，国家调节为主导”的双重调节机制，构建城市以“公租房为主，商品房和私租房为辅”的新格局。在借鉴新加坡和香港住房保障制度的基础上，北京、上海、广州、天津和重庆等地率先大规模建设和提供公租房，将公租房以稍微低于市场价格的方式出租给“夹心层”群体，为我国保障房建设起到了示范作用。

从各地公租房发展实际情况看，制约公租房规模最主要的瓶颈是资金问题，因此评价公租房效率高低的重要标准我们就设定为筹集到的建设资金是否被有效利用。由于一线城市住房问题更突出，为了更好的评价各地公租房效率，本文以北京、上海、广州、天津和重庆等一线城市为代表，选择这些地区公租房建设数据，利用DEA方法（数据包络分析），对这些城市的公租房资金使用及建设的情况进行综合评价，考察我国一线城市公租房建设的有效性，并分析其公租房效率高低差异的原因，为完善我国公租房制度提供重要的参考依据。

二、 公租房制度效率评价述评

发达国家对公租房问题研究起步较早，研究成果较为丰富。发达国家政府为保障中低收入者的住房需求，率先推出并建立了较为完善的住房保障制度。对公租房制度的效率研究一般集中在政府的角色定位、保障房制度设计方式、融资渠道的研究等方面。Quigley以美国为例，从住房权、外部性、公平机会以及社会收益和分配等方面，阐述了政府在其中所起到的重要作用。Hugo Priemus通过分析欧盟统一住房政策及各成员国间住房关系后认为，政府应更多干预住房保障的问题。阿瑟・奥沙利文的实证研究表明，对中低收入者的货币补贴效率好于实物补贴。

国内公租房研究主要集中在公租房的功能定位、发展目标、总结与借鉴境外经验、完善相关制度、可持续评价方法、融资问题和租金问题等方面，主要从保障的视角将公租房做为解决民生问题、弥补当前我国住保制度的政策性探索，借鉴国外成熟经验，探索符合国情的公租房制度，包括供应制度、定价制度以及各种配套政策措施。在公租房制度方面，我国目前主要是结合可持续的发展理论来开展公租房的可持续评价，现有研究包括宋祥来通过实证手段分析公租房项目的经济可行性，杨轲利用模糊数学综合评价方法来构建了包括经济、社会和资源环境等方面的重庆市公租房可持续发展评价模型，赵杰用传统的环境影响评价的方法来实证分析公租房项目的生态环境影响情况，李道明建立了公租房项目的成本分析及控制机制等。

对公租房效率的评价方面目前的研究较为少见，主要代表性文献如下：钟治峰认为，社会资本对公租房的参与积极性不高原因，主要是投资回收期长、投资收益不确定、退出机制不明确等，要想鼓励社会资本进入到公租房建设中来，就应当在土地供应、税费减免等方面提供更多优惠。贾康和孙洁等提出运用PPP机制提供廉租房和公租房的建议。杨刚等通过对上海利用住房公积金援建公租房等的影响方面进行了实证分析。潘雨红运用DEA方法对公租房配租方法进行了较为深入的研究，指出摇号并不能较好解决公租房分配问题，通过引入数据包分析方法对公租房配租，其效率优于摇号手段。王爱玲则根据准入条件及轮候时间构建了公租房的分级评价系统，通过改进Vague-Topsis方法构建了综合评价模型，认为改进Vague-Topsis方法可以促进公租房资源的合理配置。

作为常用的效率评价方法，DEA方法在国内主要应用于各种制度的效率评价，不过在公租房制度的效率评价基本还无人使用，从现有文献研究来看，尚无学者使用DEA方法对公租房制度效率展开评价。本文将尝试从公租房投入产出的效率出发，运用DEA评价分析法，对我国一线城市的公租房的制度效率进行深入分析。

三、 DEA模型简介

运筹学家查尼斯在1978年提出数据包络分析法，该方法基于相对效率投入产出法，其核心思想为利用数学规划方法，评价多个输入输出单元相对有效性；决策单元即DMU集合，通过对投入产出分析，对各决策单元的投入产出权重评估，确定各DMU数据包络有效性。DEA的优点，是能够利用不同的决策单元数据生产可能边界，来衡量DMU集合的相对效率。这种方法和参数估计和权重确定无关，指标评价结果也与指标的刚量无关。DEA评价法被广泛应用于不同行业和企业的相对有效性分析中。张建华用DEA法对我国商业银行效率进行了实证研究，许治、师萍用DEA方法对科技产业的投入产出效率进行了分析。DEA法常用的两种基本模型是CCR模型和BCC模型，其中CCR模型主要测量决策单元整体效率，而BCC模型主要测量技术效率，因此本文将主要应用CCR模型来评价我国一线城市公租房制度效率。

四、 我国城市公租房制度效率评价

1. 指标选取。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），住建部等2012年出台了《公共租赁住房管理办法》，各地方政府也陆续出台了细化的公租房建设和管理办法，规定我国公租房资金主要来源为土地出让金不低于10%、财政资金、公积金增值收益、社会资本及其他渠道所筹资金。公租房实施效果主要体现在实物配租效率、实际住房补贴效率以及租金核减程度上，所以本文评价这些一线城市公租房的制度效率时，将土地出让金、财政资金、公积金的增值收益以及社会投入资金作为DEA投入因子，将实物配租效率、实际住房补贴效率和租金核减程度作为产出因子，其中财政支出资金指政府按照公租房政策，由中央财政与地方财政将财政资金按照预算计划对公租房建设的支出。土地出让金指按照公租房政策，各级地方政府的土管部门将土地使用权出让，按规定向受让方收的土地出让价款，或土地使用期满后使用者需要续期而向土管部门交纳的续期款，或原划拨土地受让人将土地使用权进行有偿转让、抵押、出租和投资等，按规定补缴土地款。公积金增值收益，专指住房公积金管理运作过程中形成的业务收支差额。社会资本投资指公租房建设中投入的国家资本、集体资本和股份资本。实物配租的效率指地方政府向符合条件的公租房申请对象直接提供公租住房，并按照公租房租金标准收租金的效率。公租房实际住房补贴效率指中央政府对公租房使用权属主体给予实际租金补贴率。租金核减程度是指在公租房政策指导下，对于公租房实物租住级差给予酌情减免租金的程度及比率。本文数据源于2012年《中国建设年鉴》，2012年北京、上海、广州、天津和重庆等一线城市公共租赁住房管理中心网站数据。

2. 结果分析。

（1）城市总体效率分析。DEA的综合效率由两部分构成：综合技术效率=纯技术效率×规模效率。纯技术效率是企业的技术和管理等因素影响的生产效率，而规模效率则是由于企业的规模因素影响的生产效率。综合技术效率综合评价与衡量决策单元的资源使用效率、资源配置能力等多方面能力；综合技术效率的最大值为1，表示此时这一决策单元的投入产出是综合有效的，即技术有效和规模有效同时达到最优。纯技术效率的最大值为1，表示在当前技术水平上，此时投入资源的效率最高，而未能达到综合有效的根本原因是规模效率不够高，因此其改革的重点在于通过采取各种措施，更好地发挥其规模效益。通过CCR模型对一线城市的总体效率进行估算，如表1所示。

从表1可以看出，在选取的一线城市样本中，北京、上海、重庆为DEA为有效地区。DEA有效说明以上三个地区公租房制度效率达到了最佳的规模效益状态。广州、天津两个地区为弱DEA，其中广州的DEA效率值为0.9，天津的DEA效率值为0.88，这说明这两个地区的技术效率与规模收益未能够同时达到最佳状态，可能存在着一定程度的资产闲置和产出效率不足。

（2）规模收益情况。从表2可见，广州、天津两个弱DEA城市均为规模收益增加城市，这说明增加公租房的资金投入对于缓解城市特定收入群体的住房困难有积极作用。而且，这也意味着这些地区的公租房产出效率提高不能仅仅依靠增加资金投入的支持，必须结合本地实际对公租房闲置资金的运营结构进行有效调整，才能提高公租房的产出效率。

重庆虽然属于制度有效率的城市，但同时也属于规模收益递增的城市，因此增加公租房供给能进一步提升效率。重庆市对原有实物配租的保障方式做了很大改善，避免了以前的实物配租方式对房地产市场造成的一些冲击问题，不过仅以改良实物配租的方式尚不能从根本上解决当前的夹心层住房问题，而适当地加入货币补贴的方式来弥补实物配租所存在的缺陷，将能够使重庆市住房保障方式更加系统和更为完整，同时还可以避免原有的实物配租方式对社会形成的一些冲击问题。货币方式包括可以对收入较低、经济状况困难的租户减免一部分租金，减免的这一部分由市财政部门设置专款进行给付；也可以制定各种优惠贷款计划，鼓励经济条件相对较好的租户对公租房进行购买等。

（3）弱DEA城市投入产出分析。根据投入产出情况，可以找到部分城市弱DEA有效的原因，见表3。所有的弱DEA地区资金使用情况都存在一定的富余，以广州为例，财政支出资金富余17%，土地出让金收益富余30%，公积金增值收益富余26%，社会资本金富余18%，其他资金富余88%。由此可见广州的资金投入产出效率较低，这说明在弱DEA城市，投入不足并不是公租房制度运行效率低的主要原因，政府的重视度和法制是否健全等原因都有可能成为公租房制度运行是否顺畅的障碍，因此在增加投入的同时，加快法制建设，提高政府的重视程度，这是在长期内解决公租房制度运行效率重要措施。

（4）弱DEA城市产出不足情况分析。从表4可以看出，弱DEA地区产出处于不足的状态。可以增加公租房的住房补贴力度，实物配租来增加公租房供给，还可以通过增加公租房的租金核减力度来增加供给。

从效率评价的总体情况看，北京、上海、重庆的技术效率和规模收益达到最佳状态，天津、广州的产出效率相对不足。这与上述地区经济发达程度以及公租房实践的经验密切相关。不同城市的发展能力存在较大区别，京沪地区经济发达，在我国经济板块中，具有中心作用和地位。从产业结构上看，京、沪已经基本完成工业化，第三产业所占比重均已超过第二产业，并且其城市化水平均已超过80%。国外经验证明，一个地区城市化水平超过70%，这个地区的各项基础设施可以进入稳步发展阶段。重庆自确定为直辖市以来，经济发展较快，综合实力明显增强，尽管与京、沪地区仍有一定差距，但是公租房实践经验丰富，依托政府力量形成了独特的重庆模式，包括方案的设计、多渠道的资金筹措方式在内，重庆公租房制度具有较好的先天优势，因此其执行效果较好。而一些经济较为落后地区，由于相对经济欠发达，产业结构不合理，政府对发展公租房的积极性不高，再加上对土地财政的过度依赖，公租房建设更多是为了完成中央政府的考核要求，这些问题导致其公租房制度的总体运行效率不高。

五、 结论

目前我国各地公租房制度在实践中，在融资制度、分配制度、土地供应制度和法律法规等方面进行了积极尝试，从各地实践效果上看，取得了一定成绩。我国公租房制度的主要问题是公租房制度本身缺乏盈利性，住房保障体系不健全，政府在土地供应上积极性不高，公租房准入和退出机制不完善等等。本文借助于DEA的制度效率评价方法，将财政预算支出等投入资金作为投入指标，将公租房的实物配置效率作为产出指标，对我国一线城市的公租房制度效率进行评价，并对一些城市的效率较低的原因进行了较为深入的分析。总体来看，在观察的5个一线城市样本中，虽然只有3个地区处于DEA的有效状态下，但弱DEA城市的总体趋势是较好的。

通过对我国上述一线城市公租房效率分析，我们认为应当通过调整公租房制度不同分配形式的深化和改善来解决以上问题。各地在完成中央政府下达的公租房建设任务的前提下，应当结合本地区的经济发展实际，制定适合本地的公租房管理制度，并积极创新融资模式，调动社会资金参与到公租房建设中来，力争最大限度地解决“夹心层”的住房困难。

参考文献：

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5. 贾康，孙洁.运用PPP机制提供廉租房和公租房的建议.中国财政，2011，（15）：43-46.

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基金项目：国家社会科学基金重点项目（项目号：12AZD051）；国家自然科学基金项目（项目号：71173142 ）；中国博士后科学基金面上项目（项目号：2013M531157）；浙江省社科联重点项目（项目号：2013Z59）；浙江农林大学人才项目（项目号：2045210108）。

第7篇：公租房的管理政策范文

城市最稀缺的是空间，所以房地产业经营的并不是房产，而是空间的货币化溢价。单位空间人均财富比较高的城市几乎都是中心城市，其中尤以金融中心城市为最。但由于财富存量和增量较高的城市，就业和投资机会也较多，人们的致富欲望就成为驱动城市房价上涨的力量，让穷人和富人一起涌入这些城市或区域。

穷人有梦，富人有钱，金钱和梦想在中心城市中相撞而形成欲望空间，我称之为“财富磁场”。财富的磁场效应让富人的奢华消费带动商品房市场整体上升，并逐渐形成豪宅天价与市场均价的分离。外来人口越多的城市，商品房的天价/均价比越高，二者对居民可支付能力的偏离度也越高，从而让住宅问题成为舆论关注的焦点之一。早在1872年，恩格斯就在他的《论住宅问题》一书中写道：“一切历史时代的被剥削者，几乎都无例外地遭受到住宅缺乏的威胁。”恩格斯提出的解决方案是：社会革命。

今天人们不再选择用革命来解决住宅问题，取而代之的是两种模式：其一是“合理房价”，其二是“劫富济贫”。相比之下，似乎前者更加“合理”，而我建议的后者却被一些人视为“歪理邪说”。然而在实践中，多数国家和城市却通过我理解的“劫富济贫”政策实现了“合理房价”。全球各国主流城市最普遍的实践是用“豪宅补公租房”，在住宅供给双轨制的政策体系中实现了“居者住其屋（拥有或租住）”。中国也不例外，已有多个城市成功推行了“保障房配建”的双轨制，简称为“三高”：一“轨”是商品房市场驱动高地价和高房价，另一“轨”是高配建的保障房使穷人能够在主城区内与富人分享稀缺的城市空间和致富机会。

在“三高”的住宅体系中，关键问题是如何确定公租房的合理租金？在这里我们分析两个案例：其一是北京的市场租金的九折，每平方米租金30～46元；其二是重庆的市场租金的六折，每平方米租金10～12元。从租房者的角度看，显然六折的租价更合理，有谁会贪图10%的便宜价而给自己贴上“被保障者”的标签呢？且不论北京政府是怎么算的账，重庆的算法简明扼要，即公租房的租金支付贷款利息。重庆公租房管理局的资料显示，重庆首个公租房小区——民心佳园总投资约32亿元，30%财政，25%公积金，45%银行贷款。建成后计算每平方米分摊贷款利息10元，恰等于该区每平方米租金10元，约为同区同等住宅市场租金的50%～60%。

第8篇：公租房的管理政策范文

香港特区政府在住房政策中采取明确的双轨制，一是市场住房供应体系，二是保障性住房供应体系。对于私营房屋市场政府不予干涉，但行使调控职能。保障性住房分为公屋和居屋，公屋提供给符合条件的申请者租住，相当于内地目前的公租房；居屋供符合条件的申请者购买，相当于内地的经济适用房，都是面对中低收入市民。

为解决低收入市民的居住问题，1948年民间团体香港房屋协会成立，协会通过自己筹款及政府资助，为香港贫民提供了大量住宅，这是公屋建设的雏形。目前，香港公屋制度发展较为完善，主要有以下特点。

1.成立专门机构负责建设管理。香港房屋委员会(简称“房委会”)是香港公屋的建设和管理机构，同时也积极参与居屋建设，委员会属下有不同的子委员会，分别处理规划、建筑、财务等不同领域的事项。社会资本不参与公屋建设，但可以参与居屋建设。

2.加强对公屋建设的土地资金供给。香港公屋和居屋的土地都由政府免费提供，所占土地都不是优质地块。在香港公屋建设启动之初，主要靠政府拨款，但到1988年，政府注资形式正式退出，香港房委会改为自负盈亏的机构，负责公屋建设运营，政府不再投入资金。

3.多种措施加强公屋的管理运营。因为公屋仅靠租金难以维系运转，香港实行租售并举，政府为公屋建设提供贷款资助，房委会按市值出租公屋附属的商业设施和非住宅设施。房委会建设的公屋可以作为居屋以市场价的60％～70％出售，资金用于公屋的建设和维护。此外，以商场及停车场为核心物业的领汇房地产基金也从股市筹措大量资金。通过运用综合措施，香港公屋资金运作有盈余。

4.公屋区配套设施比较健全。香港公屋建设所占土地虽然不是优质地块，但交通网络和配套生活设施等都非常齐备，绝无“城市孤岛”现象。

5.公屋租金和居屋售价相对较低。香港公屋租金很低，约为市场价的1/4，居民申请公屋的平均轮候时间为1.9年，公屋租金价格每隔两年进行相应调整，目前有3成香港人居住公屋。社会资本也可以参与居屋的建设，居屋的建设成本与普通商品房相比减去了土地费用，使得居屋的售价仅为商品房的1/2～1/3。香港保障性住房供应体系解决了占总人口一半的中低收入市民居住问题，同时又是对土地批租制度和高度市场化机制的补充和协调。

6.通过保障性住房对房地产市场进行调节。香港运用土地政策和保障性住房政策对房地产市场进行宏观调控，通过增加公共住房投入抑制房地产市场的暴利行为，在楼市下滑时减少公共住房供应量帮助恢复楼市。亚洲金融风暴使香港楼价下挫，为避免居屋和商品房恶性竞争，香港在2003年无限期停建及停售居屋。

7.切实加强公屋制度保障。为了使得这样的公共政策真正受惠于低收入阶层，香港政府制定了非常严格的公屋和居屋申请程序，一旦发现诈骗，处罚极其严厉，不仅有牢狱之灾，个人信用也彻底破产。因此多年来，虽然也出现过诈骗案，但概率很低。

8.多种措施鼓励居民购置住宅。尽管香港公屋资金运作有盈余，仍然推出系列措施鼓励有条件的居民购置住宅，以减少出租公屋的比例，从而降低持续大规模建造公屋所产生的管理和维修负担。这些措施包括“居者有其屋计划”、“私人参建居屋计划”、“租者置其屋计划”、“自置居所贷款计划”、“可租可买选择计划”、“夹心阶层住屋计划”等。

二、推进我国公租房建设的思考

通过对香港公屋制度的分析，我国内地推进公租房建设要注意以下几点。

1.应科学规划设计公租房建设。为了避免大片公租房集中建设形成“贫民窟”，公租房要坚持集中与分散相结合的原则，结合城市总体发展进行规划建设，修建公租房的土地虽然不是优质地块，但交通网络应该顺畅，配套也要完备。在规划中，应分析城市各个地区的住房需求数量，尤其是各地工业园区企业职工对公租房的需求情况，科学规划公租房建设，使之能够形成稳定的商业物业收入。在规划中，应针对保障对象的不同，公租房的建设装修档次、租金标准要形成合理梯度，并能够实现就近配租，避免形成交通压力。

2.利用公积金贷款建设公租房。资金来源是公租房建设的主要困难。为探索更多资金渠道，今年8月5日，住房和城乡建设部公布了我国第一批28个城市作为公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。目前，我国许多城市公积金资金运用率不高，而且受全国房地产市场影响，未来相当长时间内住房公积金贷款增长可能跟不上公积金缴存余额的增长，全国许多城市资金运用率将会降低。因此，为拓宽公租房建设资金渠道，我国可提取相应比例的公积金沉淀资金用以建设公租房，同时在试点成熟的基础上，推广公积金贷款建设公租房，并探索通过直接投资或定向募集等方式，吸引保险资金等参与公租房建设。

第9篇：公租房的管理政策范文

当前突出的矛盾是新就业职工需要的小面积廉价出租屋严重短缺，而政府建设的公租房又难以满足需求，所以要从存量房源上想办法。其实市场自身已经做出了反应。武汉近几年大力进行城中村改造，低廉的租赁房源太少，庞大需求导致房中房大量涌现。隔墙、加门、垫层加厕所……私自改装渐成潮流，并催生了专业二房东。搜房网的数据显示，武汉租金在千元以下的待租房源九成以上都是合租房、隔断间，大多在交通便利的地区，如鲁巷、积玉桥等，且以新建小区为主。比起城中村，小区环境要好很多，安全也有保障，而且租金低廉，房中房成为新就业职工青睐的住所。例如，徐东片区团结名居•竹园里一套两居室改的“鸽子笼”，原本是2室1厅结构，被隔成4间小房，每间房都有单独卫生间，每月租金1000元。如果要单独租一整套两室一厅的房子，每月租金起码要2000元左右。然而，由这类非正规的居所衍生的野蛮装修、群居扰民、消防与治安隐患等社会问题也日益突出，现行政策普遍对群租持打压姿态，武汉市《房屋租赁管理办法》规定，出租房屋不得分拆、隔断、“化整为零”出租。北京市也出台规定，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。一方面是客观存在的市场需求，一方面是规范禁止的呼声和治理过程中的“进门难、认定难、执行难”，法与情的冲突、不同主体间的利益纠葛始终困扰着新就业职工的这片安居“绿洲”。

二、城中村改造提速使得低成本的居住空间不断消失

随着城市化进程的加快，城中村正成为城市宝贵的后备土地来源。各地纷纷出台政策对城中村进行大规模的拆除改造。这些政策多是以保证“城中村”原住居民的合法权益及城市整体社会效益为出发点的，另外一个生活阶层———外来低收入人群的利益，尤其是他们的住房问题，却很少在政策执行中被考虑到。改造后的地块除了原地安置拆迁户外，一般用于兴建高档写字楼、宾馆、酒店、商品房、大型卖场以及休闲娱乐场所，导致城市低端流动群体无处可居，激化了社会矛盾。武汉城中村拆迁改造规模在全国名列前茅。⑥2009年底，武汉市决定用三年时间把二环线内54个城中村全部拆迁。到2011年初，33个城中村已基本完成拆迁。仅洪山区，近两年来就拆除城中村房屋面积400余万平方米，还有数百万平方米房屋将在今后一两年内被拆除。2011年以来武汉中心区土地出让中城中村土地占比达70%。到2015年，武汉将彻底告别城中村。随着大量城中村被拆，可租房源减少，拆迁户也加入租房大军，使得临近区域的房租也水涨船高，数以万计的新就业职工面临无房“栖身”，被逼向更远的城市边缘。几乎每一位“蚁族”都有一部辛酸无奈的搬家史。热线房产网2011年8月曾就“武汉城中村拆迁江城蚁族何去何从”进行网上调查，695名参与投票的网友中一半以上为“蚁族”，55.38%蚁族表示不愿意离开“城中村”。“城中村”交通便利、房租低廉、生活配套等优势成为“蚁族”聚居在此的重要因素。没了城中村，他们将往哪里去？

三、新就业职工住房保障政策优化思路

（一）公租房建设应持续放量，同时要优化项目

选址和设计方案，加强配套设施建设，努力降低居住成本在土地和资金紧缺的背景下，不该让建成的公租房成为鸡肋。政府一定要舍得拿好地，花大力气做好配套，从便利居民就业、就医、就学、购物等实际需求出发，使群众既安居又乐业。切实把保障性住房建设成果转化为惠民成果。为了实现这个目标，一要做好项目选址，二要努力降低居住成本。公租房建设的选址，一是尽可能安排在发展比较成熟的三环以内的城区，以优惠政策吸引餐饮、娱乐、文化、医疗、超市等社会物业投资，完善配套生活设施；二是要与城中村改造相结合，预留专门的地块建设公租房；三是做好与城市规划及公共交通部门的衔接，提前在快速轨道交通线及城市新干线沿线布局，这样即便远离市区，也可节约低收入者特别关注的通勤的时间和经济成本；四是贴近目标人群，建在员工集中的工业园、科技园附近，有了特定的消费人群，闲置问题就不会出现。新就业职工收入水平低，对居住成本很敏感，对此应充分体谅。一是尽量挖掘政策优惠空间，适当扩大公租房租金与市场租金的差距。各地公租房的租金一般不高于附近相同房源市场价的七成，有些在五成左右甚至更低。租金偏高，显然有违公租房制度的初衷。公租房物业管理可参照老旧社区的收费标准，比普通商品房低30%~50%。二是降低公租房户型面积，优化房型设计和装修标准。新就业职工以单身为多，户型应考虑30m2左右的单居户型和40m2左右的小户型，甚至可以建造一批按照高校学生宿舍标准设计的公租房。我们在调查中发现，这一群体很少自己做饭，他们可以不要厨房、不要厕所，但是一定要有宽带。三是在户型面积受到各种因素限制的情况下，⑦鼓励合租是一个可行的解决办法。可以采取合租者优先轮候及酌情减免物业费等激励手段。这样一方面扩大了政策受益面，另一方面也降低了申请者个人租金成本。四是配套兴建一批可自主灵活把握面积和建设标准的房源，与从市场筹集的房源配合，形成多层次的供给体系，供不同收入水平的职工选择。不能所有房源都依靠返租村民还建房，公租房只有真正放量供给，才能降低住房租赁市场价格。为了降低公租房建设成本，可允许公租房项目配建商业配套及商品房（北京最高达到45%的配建比例，实现了零成本持有）。五是积极探索大额低成本资金（如国债资金、公积金闲置资金、REITS、社保基金）进入公租房建设的新途径，解决融资难题。

（二）有效利用市场存量房源，规范市场秩序，加强市场调控，增加小面积廉价商品租屋的供给，着力提高新就业职工的付租能力

首先，对低收入租户来讲，房中房是比城中村更好的去处，在城中村消失后更是唯一的选择；对业主来讲，这比整套出租有更大的利润。政府若不能提供足够的替代品，就很难杜绝这种“违章”供求现象。既然杜绝不了，不妨换“堵”为“疏”，对其进行治理和规范。制定相关管理细则，指导业主做好规范改建：须向房管部门报建，审批同意后方可改建，对已建好的补办报建手续，不符合要求的提出整改意见指导整改；避免及消除各种安全隐患。比如，不得损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构；不得将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房；不得将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或厨房的上方；不得乱排室内管道、乱接电线等；禁止存在重大消防治安隐患、群众意见较大的房屋改建行为。与此同时，加强市场检查，对不配合管理不按要求操作及因此而造成不良后果被投诉者予以重罚并强制整改。政府还可以直接包租部分市场房源进行标准化改装。其次，整顿租赁市场乱象，保护租赁双方的公平权益，也是对新就业职工的重要支持。规范中介市场，严禁虚假房源信息，严厉打击哄抬租金、坐吃差价、违规分租、扣取押金等行为。对于房东随意提高房租、跟风涨价的行为也应加大处罚力度。⑧相关部门可根据房屋的不同地段、结构和用途定期房租价格，为租赁双方当事人议定租金标准提供参考依据。再次，应该继续加强房地产市场调控，坚决抑制投机性需求，平抑房价，相对提高出租收益，改变租不如售的格局。同时探讨通过租房收益减免税、开征存量房房产税等方法刺激出租房源供应。最后，要研究采取税收抵免、租金补贴和公积金付租等手段支持新就业职工自行租房的可行性。其实公租房也不一定非得实物配租，可以考虑采取租金补贴的形式。由新就业职工自己找房源，租赁合同签署备案后政府按照地段、面积以及申请者的收入水平核发不同金额的补贴。武汉市包租城中村村民还建房作为公租房的做法与此相比只不过省掉了申请者寻找房源这个环节，但却增加了很多管理成本，还可能造成供求错位。⑨

（三）城中村改造应谨慎推进、统筹安排，为新

就业职工留出一片低成本居住空间从某种程度上讲，我们的改革总是在不断制造新的改革对象。对“蚁族”不能“推”不能“赶”，否则只会激化矛盾，使问题不断累积，应该适度控制城中村改造节奏，同时在现有改造方案中充分考虑外来人口的居住需求。武汉市创造的“以政府包租城中村改造多余安置房源”的公租房建设“洪山模式”，是将低收入人群保障住房建设和城中村改造两大难题合二为一成功化解的有益尝试。[6]该模式由村集体利用征地及拆迁安置补偿费等建设公租房，并提供完备基础设施和配套公共设施，分担了政府建设保障房的资金压力，缓解了保障性住房房源筹集的问题。而政府按市场定价以包租形式向村集体和村民长期租赁房屋，则为其提供了稳定的收入来源，很大程度上解决了城中村农民的长期生计保障问题，值得推广。然而，洪山模式的前提是有房可租和村民愿意，它缺乏制度性基础，难以作为稳定的、能普遍推广的公租房供应模式。我们认为有必要通过立法措施保证城中村改造应承担相应的住房保障义务，明确规定城中村改造必须预留一定比例的公租房建设用地，或者要求参与改造的开发商必须配建一定数量的公租房。

（四）政府扶助，社会合力，分流引导，多渠道化解新就业职工的生计难题