房地产的开发与经营精选(九篇)

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第1篇：房地产的开发与经营范文

[关键词]新时期；房地产开发；经营；策略；转变

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我国经济在高速发展的过程中，给予了房地产领域极大的发展空间，经营者在过去很长一段时间里，为了追求经济利益，不断地进行土地的开发，却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看，不仅不利于房地产领域的发展，还将给我国未来的发展造成严重的影响。在这种情况下，新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中，应注重转变传统的土地资源利用策略，实施土地集约利用方式，为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。

1 房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因

1.1 房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键

空间集聚是城市发展过程中的本质，也就是说城市在建设过程中，需要对各种生产要素进行有效的集聚，包括技术、资源及人口等，而这一过程实际上也是土地集约利用的关键。房地产领域是我国基本的产业部门之一，开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物。在城市当中，构成国民经济的各个机构在运行过程中，需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动，这一物质载体就是房地产，它对城市的功能以及景观等具有决定影响，现阶段，几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中，房地产是一个关键的组成部分，决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能。现阶段，我国的城市是房地产业快速发展的关键地区，产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高，房地产市场需求量大。因此，房地产业的土地集约化直接影响着城市化建设水平。

1.2 我国未来的发展要求实现土地集约化利用

我国人口众多，然而土地资源有限，在实现可持续发展的过程中，节约土地资源势在必行。房地产是对土地资源利用相对较多的领域，因此，房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至关重要。例如：在进行旧城改造的过程中，提升单位面积土地中的建筑容量，能够有效节约城市规划中的土地资源，提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中，节约土地最主要的方式就是土地的集约利用，促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓，并对耕地进行有力保护，从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现。在城市中实施土地集约利用，能够有效控制房地产业的发展，在利用行政管理方式限制房地产用地的过程中，政府可以对房地产的发展提供政策支持，对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中，能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少，实现我国的协调发展。

2 房地产开发与经营中的土地利用问题

首先，房地产投资不合理。现阶段，我国房地产领域呈现出严重的滞销现象，商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房价过高造成的，同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多，形成严重不合理的房地产开发结构。而从房地产投资的角度来看，产生这一现象最主要的原因就是投资过量。其次，土地利用效益较低。近年来，我国在进行房地产开发的过程中，一种重要的方式就是土地成片开发，房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间。与此同时，由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳动收入，人们在利用土地的过程中，非农经济产出相对较高。在这种情况下，将部分土地资源规划到工业建设所用，在有效提升农民生活质量的过程中，还能够为我国经济的发展贡献一份力量，与此同时，这也是我国适应经济全球化的关键措施之一。在利用这部分土地资源的过程中，通过招商引资、引进先进技术等方式，可以开拓国际市场，这也是城市化建设的关键措施之一。然而，由于过多地设置开发区，导致经济规模严重不合理，失去了集聚效应，投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用，土地资源的功能无法得到充分的发挥。

3 新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略

3.1 有效结合土地资源管理和资产管理

新时期，我国必须制定相关措施，保证房地产领域在利用土地资源的过程中，能够提升土地资源的利用率，最大限度地节约土地资源。这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合。我国房地产企业在开发和经营的过程中，充分证明其要想实现长期可持续发展，必须在优化配置土地资源的过程中，充分利用市场机制，而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控的能力，提升土地利用模式的科学性。

从房地产领域来看，政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键，健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下，投资环境应有较强的透明度，才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能够有效降低。在投资过程中加强针对性，就能够实现对土地资源的合理规划和利用，这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。

3.2 提升房地产企业市场竞争力

在房地产行业发展过程中，各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中，应首先进行详细地分析投资环，并提升投资项目管理能力。企业在运行过程中，还应当详细了解国家政策以及经济发展政策，及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇，并采取有效措施规避风险，提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化，科学地把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时，应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现，并及时找到相关供不应求的因素，充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源，及时开辟并占领全新的市场，将自身的优势进行充分发挥的同时，创造更多的经济效益，实现可持续发展。此外，还要应用创新性思维，科学地设计和规划房地产，积极引进并应用先进的工艺和材料，努力提升建筑物质量及工程实施速度，促进房地产行业的发展。

4 结 语

近年来，在科学和信息技术不断发展的情况下，我国各行各业都迎来了广阔的发展空间，房地产作为我国独立的经济实体，在长期的经营过程中，以追求经济效益最大化为目标，一定程度上忽视了对土地资源的合理利用。然而，我国是人口大国，在发展过程中，必须注重对各项资源的节约利用，在这种情况下，我国房地产企业必须转变开发与经营策略，应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。

主要参考文献

[1]刘卫东，袁华宝.城市土地集约利用――房地产开发与经营策略的转变[J]. 同济大学学报：社会科学版，1999（2）.

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[4]余娟，丁建龙.金融危机下中国房地产企业战略调整能力――基于万科的案例研究[J].管理案例研究与评论，2010（6）.

第2篇：房地产的开发与经营范文

房地产行业属于典型的资金密集型行业，而其最大的风险来自于自身的资金管理。目前有相当多的房地产企业都十分重视打造自身资金管理能力，以使企业的资金链安全。房地产开发企业的显著特点是建设周期特别长，投入资金特别多，投资风险非常大，因此就必须在项目的初步规划阶段，对具体每一个开发项目进行投资与成本费用准确的估算，做出投资决策、经济效益评价，这就是财务预算管理在房地产开发企业中的应用。

2 房地产开发经营中财务预算管理的内容

2.1 编制资金预算

在项目拓展阶段的可行性论证分析环节中，项目拓展部门应积极组织研发、财务、策划、工程等部门，测算开发项目的投资总额、定位、分期投入资金的时间、投资金额等，并在此基础上编制《项目启动资金预算》及《项目投资匡算》，从而根据项目需要投入的启动资金，以及企业可动用的资金存量来决定投资该项目是否合理、是否有利润。

2.2 执行与控制资金预算

编制完成资金预算特别是执行预算后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在进行资金的审核支付时，除了对凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件进行审核外，还应该依据资金预算，审核该笔款项支付是否在资金预算范围内。如是，应该及时安排支付；如不是，或者实际支付款项大于预算的金额款项，都应先和承办部门沟通，确定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若确需支付，那么应该作为预算外支出，将履行特殊审批程序后予以支付。

2.3 分析调整预算

房地产开发企业要建立健全资金预算执行情况动态反映体系，定期（一般为每季或每半年）对预算执行情况进行分析与调整，及时发现资金预算与执行过程中出现的差异，分析原因并调整后续资金预算，为下一步预算控制提供准确的基础性的信息。

2.4 预算考评

要想提高资金预算的执行率，发挥预算的控制作用，企业就必须将绩效考核与资金预算执行的情况进行挂钩。确定相关部门关键绩效考核指标时，应该将预算执行指标作为关键绩效考核指标之一，通常可作为部门关键绩效考核指标的预算考核的指标有“预算执行率”、“超资金预算率”等。

在企业预算准确度很低的阶段，也可将“超资金预算率”这项指标作为考核指标。财务部门要对各个部门发生的预算外支出进行统计，对考核期内的“超资金预算率”进行计算，并提交人力资源部门作为考核依据。对非部门原因导致的各项超预算性支出，如宏观政策变化、公司因开发计划调整等导致的超预算性支出，可不纳入部门的考核。对于因部门自身原因而导致的超预算支出，例如工作计划性不够、不准确的预算编制等发生的支出，都应作为该部门的超预算支出，列入部门考核范围。

3 目前房地产开发经营中财务预算管理存在的问题

3.1 缺乏行之有效的考核激励机制

在财务预算执行中，企业通常没有签定预算指标责任合同，且未建立预算奖惩制度。所以当没完成预算任务时，在对被考核负责人和单位进行奖惩时，被考核的单位和其负责人通常强调各种客观因素和外部环境因素对考核结果产生的影响，而往往选择回避主观原因及个人自身原因。因此，很多房地产开发企业都存在考核与激励机制落实不到位、不明确的问题，这成为财务影响预算管理目标不能如期实现的最主要问题。同时，考核方也往往在一定程度上附带个人情感来对被考核方进行评价，从而使整个考核的过程不能按照先前制定的原则进行，或者考核结果缺乏激励作用，没有建立起配套的考核激励制度，使整个考核工作过程流于形式。

3.2 缺乏财务预算的有效执行和有力监控

有些房地产开发企业虽然很重视财务预算的编制，并成立了财务预算职能部门来进行预算编制，可是财务预算职能部门却很少参与预算的执行和监督。并且他们都不够重视预算的执行和监督，企业的管理制度没能跟上经营活动，且没有建立起行之有效、有力的预算反馈机制，企业的预算会计和管理核算系统没有紧密配合。

3.3 缺乏健全的财务预算管理机制

有些房地产开发企业虽然对财务预算进行了编制，但是却没有建立起一套相应的组织管理机构，没有具体的部门对财务预算进行决策和协调、监督和执行，没有把财务预算管理权限下放给财务部门，从而没有健全企业财务预算的管理机制。没有一套完善的法人治理机构，对财务预算管理的认识度不高，从而导致这些企业没有健全的预算管理机制。

3.4 缺乏财务预算的全员意识与战略意识

企业相关负责人在进行财务管理时，通常忽视了对其他相关部门的管理，混淆了预算和计划，将预算当成财务报表。并且其他部门很少能够直接参到与预算编制工作中来，而通常只是对财务提交的具体预算结果进行简单确认。同时，在年度经营计划指导下，财务预算重年度、轻项目开发，这样导致使预算缺乏可操作性，导致财务预算与企业的战略目标缺乏联系。

3.5 缺乏完整的预算标准与合理的预算数据

由于房地产企业产品类型的多样性以及同类产品品质随潮流变化的多变性，加之多数房地产企业长期对财务预算缺乏足够的重视，使房地产企业真的要实施财务预算时缺乏相应完整的预算标准，而在开发经营过程中，赶工抢进度导致设计修改频繁，使财务预算缺乏合理的数据。

4 房地产开发经营中财务预算管理存在问题的解决与应用

4.1 对各项指标细致分解，确定财务预算管理责任

通过对预算进行管理，对房地产开发企业内部管理进行强化，把企业整个的经济活动全部纳入到预算管理的各个环节中，把指标进行自上而下的细致分解，层层落实，做到全员配合与参与，确定各管理人员的管理权限、职责范围以及采取的相应的奖励惩罚制度，使各个部门管理责权清晰、方向明确。同时，通过建立缜密的预算管理机构，对各部门预算执行过程中的监督、控制、管理和考评进行强化，避免因控制薄弱、内部管理不善而造成不必要的损失。

4.2 强化资金的集中管理

通过资金预算来加强企业的财务管理，更加有效地防范财务风险，确保企业资金链的安全。资金是企业财务管理的核心，是企业的血液。在进行企业财务预算时，应妥善处理资产结构中的流动性与盈利性的关系、风险与成本的关系，更加合理地控制规划企业现金的流量，回避因丧失偿债能力而导致的资金链断裂等经营风险。

4.3 建立财务预算的预警机制，健全预算管理体系，为财务预算管理提供支持

搞好房地产企业财务预算管理，就必须充分利用计算机这一科学技术，做好相关的分析、核算、反馈与预警，建立起健全的预算管理体系，健全组织网络，严格执行预算，强化预算外资金支出的例外管理，对预算出现偏差后的后续预算定期调整，以便能为财务预算管理提供完整准确的信息。

第3篇：房地产的开发与经营范文

关键词：房地产开发建设项目；环境影响评价；技术要点

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言

近年来， 房地产业作为国民经济的基础性产业已成为了新的经济增长点。同时，房地产开发作为我国城市发展的重要产业，其环境影响问题也越来越引起人们的重视。因此，重视房地产开发建设项目的环境管理，做好环境影响评价工作， 对促进房地产业健康发展，实现环境、经济和人居健康协调发展，具有积极的现实意义。

一、房地产开发建设项目环境影响评价的特点

房地产开发建设项目的环境影响评价是指对房屋建设过程（施工期）及房屋建设后居住、使用过程（运行期）对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康及福利可能造成的影响进行系统分析和评估， 并提出减少这些影响的对策措施。在房地产开发建设项目的环境影响评价工作中，除按常规建设项目的评价内容、方法展开工作外，该类型项目还有其自身的特点是需要在评价中予以关注的。

1、建设内容的多样化

房地产类开发项目的建设内容可以是以居民住宅楼为主的住宅小区，也可以是集生活、商贸、休闲、文教、医疗于一体的大型综合性区域。对于建设内容较为丰富多样的综合性房地产项目，需对其所涵盖的不同性质、不同使用功能的所有建设内容分别评价，不可只重视住宅楼而忽视了其他配套性建筑物。

2、项目的双重性

就环境影响而言房地产开发建设项目具有双重性：一方面在建设过程（施工期）和建成使用后（营运期），房地产项目会产生废水、固体废物等各种污染物，对外界环境产生负面影响，属于环境污染源；另一方面，房地产项目是要建设居住、休闲、工作的场所，而这样的场所需要一个安静、舒适的环境，属于敏感保护目标。所以，在实际工作中应从上述两个不同的角度对项目的建设分别进行环境影响评价。

3、施工期与运营期的环境影响评价并重

一般建设项目的环境影响评价以项目运营期（服务期）为主，对施工期（建设期）的环境影响仅作简要分析。而房地产类开发建设项目的施工周期通常较长， 项目建设过程中产生的环境影响也较大，特别是施工噪声与扬尘的污染影响，且其选址多位于城市中心区域内，周边环境较为敏感，因而，房地产项目施工期的环境影响评价也应作为工作重点，对建设过程各个施工阶段的环境影响需进行详细分析。

二、房地产开发建设项目环境影响评价的技术要点

1、产业政策及相关参照文件

1）《建设项目环境影响评价分类管理名录》。按照《建设项目环境影响分类管理名录》的相关规定：建筑面积为10 000 m2～20 000 m2 需编制报告表，建筑面积在20 000 m2 以下需编制登记表，建筑面积在100 000 m2 以上的房地产开发项目需编制环境影响报告书。

2）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。根据《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的相关规定：自2006 年6 月1 日起，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90 m2 以下住房（含经济适用住房） 面积所占比重，必须达到总面积的70％以上。因此，在环境影响评价工作中应充分考虑到90 m2、70％两个指标。

3）相关参照文件。房地产类项目的设计、建设和运营过程中的环保要求以及相关排污量的核算可参照城市建设的相关技术规范、城市环境保护要求，特别是一些地方性的环保要求，如《建设项目环境保护管理条例》《建设工程施工现场管理规定》《防治城市扬尘污染技术规范》等。

2、项目选址需考虑的问题

1）项目选址和各种规划的相符性分析。根据《中华人民共和国城市规划法》，一切建设项目选址必须符合城市规划，房地产项目也不例外。在房地产开发项目的环境影响评价过程中，要详细了解当地城市的总体规划，确保开发地块的用地性质和开发使用保持一致，建设项目规划与周围环境规划相协调，并考虑建设项目选址的适宜性，着重分析与城市交通、能源、通信、市政、防灾、环境保护规划等相关内容的相符性。特别是涉及风景名胜区等特殊功能区的项目，还应符合相应功能区规划，并提供规划审批部门的意见。

2）考虑周边企业卫生防护距离的范围。由于城市的快速发展、人口的迅速增加以及土地资源的不断减少，房地产项目正逐渐向城市扩展，极有可能向城市边缘的工业企业周边不断靠近。故在进行房地产建设项目的环评时需了解项目选址周边工业企业的基本情况，特别是要详细核实企业的卫生防护距离范围，因为房地产项目不允许在该距离范围内开发。即使位于卫生防护距离范围外的建设项目，也要特别注意其他工业企业可能给项目带来影响的各种污染源情况，评价、分析对建设项目的影响程度并提出治理措施。

3、项目对环境的影响分析

房地产项目施工期的环境影响以施工噪声、扬尘为主，其次还包括施工废水、建筑垃圾、施工人员生活废水、生态景观破坏等影响。拆迁、基础土石方的挖填及平整土地、建筑材料装卸堆放、运输车辆等均会对环境空气质量产生一定的影响。在项目建设的土石方、结构、装修等阶段，不同类型的机械设备所产生的噪声影响不容忽视，需通过合理安排施工时间及选用低噪、性能好的设备来防范。项目运营期的环境影响主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油烟、车库排气、各公辅设备的噪声等。生活污水与生活垃圾通常由市政统一收集管理；油烟为各户的净化系统自行处理；车库设排气筒；水泵及换热站设备等设独立的设备室，并采取隔声减震等措施。

1）房地产项目的清洁生产分析

房地产项目目前未有明确的清洁生产行业标准可供参考，作为非生产性项目，环评中可从建筑节能、能源使用、废水回收利用等角度进行清洁生产分析。比如，可从设备选型的节能性、建筑结构的保温性、水电暖燃气的分别分户计量、中水回用、燃用清洁能源、区域绿化等方面进行评价。

2）居住环境适宜性评价

生活水平的不断提高使得人们对居住环境质量的要求也不断提高，所以，在房地产类项目的环境影响评价中引入居住环境质量及人居环境适宜性的评价理念以指导房地产开发项目的建设。居住环境适宜性评价是通过对项目居室之外的环境质量、生态适宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生态环境现状、生态恢复及环境管理措施的有效性、社会环境等要素的分析评价，对项目的居住环境适宜性优劣程度进行预测分析，在肯定成功部分的同时对缺乏或不足的部分提出补充、完善的措施与方案，以改善居住环境，营造良好的人居环境。

3）房地产项目的社会环境效益分析

高速发展的城市房地产开发对城市环境系统的影响包括正负两个方面。正面影响在于一定程度地改造了旧城区，提升了人居环境质量， 并可统筹合理地安排功能区， 加快了城市化的进程。负面影响在于改变原有地表地貌形态， 减少绿色植被覆盖率，形成“ 城市热岛”；居住人群的增加，相对增加了小区域的环境污染负荷，改变了城市生态比例。

结束语

总之，为体现实施环境评价的作用，在房地产开发项目环境影响评价的组织实施中必须严格遵守国家的有关法律、法规和政策，做到科学、公正和实用，使得房地产开发项目真正符合可持续发展战略和循环经济理念。

参考文献

［1］孙维兵，任伟，郭伟，等．房地产开发项目环境影响评价的探讨［J］ ．环境保护科学，2004（2）

［2］姜文胜，吴少林，游汉兴，等．关于房地产项目环境影响评价工作的思路和要点［J］．南昌航空工业学院学报：自然科学版，2006，20（4）．

第4篇：房地产的开发与经营范文

关键词：房地产；经营与估价人才；专科教育；现状；发展对策

文章编号：ISSN2095-6711/Z01-2016-04-0189

从广义的角度而言，房地产行业是一个庞大的产业链结构，所涉及的资产、技术、人员不计其数。它主要囊括了房地产投资开发业和房地产服务业等，其中房地产服务业，又可以细化为房地产中介服务行业和物业管理行业等，此外，房地产中介服务业，也可以具体的划分为房地产咨询业、房地产经纪业和房地产价格评估业等多项行业。我国房地产业的开发年限和发展年限，总体较短，要建立成熟稳重的市场，必须要依靠强有力的房地产经营估价人才，才能建立稳固的市场地位，但专业人才的培养与教育，又是另一道摆在眼前的难题。

一、房地产经营与估价人才专科教育的现状背景

随着房地产市场的日益发展，房地产经营与估价专业的人才需求量，也持续增多。例如，房地产营销、房地产策划、土地买卖、土地租赁、风险抵押，以及房产保险、课税、拍卖、土地征用和征收补偿等多种形式的经济纠纷，都需要大胆、严谨、高端的房地产经营与估价专业人才，才能实施完成。回顾房地产的发展历史，在21世纪末，我国房地产行业，还处于发展中的初级阶段、萌芽阶段，所以该行业的就职人员，大多数都来源于不同专业，不同背景的“混合式”员工，如果将这些职业人员按来源分类，可大致分为以下三种:第一，由房管系统直接晋升、转化而来，这个系统的职工，缺乏深厚的房地产经营管理常识和估价理论知识；第二，由经营管理专业毕业，但缺乏相应的房地产经营手段和尖端的估价能力，所以未能与房地产行业结缘；第三，是建筑专业的技术人员，他们的专业特长是：房地产项目的工程建设和工程管理，但无法真正掌握房地产投资分析、营销策划、估价等地产环节，所以也无法胜任职业岗位。纵观整体局势，房地产经营与估价专业的尖端人才、综合型人才，少之又少。房地产行业要建立相应的人才战略，只有通过科学、正规、对口的教育专业，才能寻找到适合本行业发展的专业化人才。因此，我国高等院校逐步设立，房地产经营与估价专业的基础课程，一方面是为了完善房地产行业的人才缺失；另一方面是为了跟上社会市场的实际需求。

二、房地产经营与估价人才专科教育的不足

1.房地产经营与估价人才专科教育培养定位不足

房地产的开发与建设是一个深层次的产业链接，它主要涉及地产投资、地产营销、经营管理、工程建设、工程策划等多个混合项目，同时跨越了生产、流通、消费等三个领域的不同发展。此外，房地产的专业类知识，还涉及经济、管理、金融、建筑技术、开发、营销、经纪、估价、法律等多个专业，多门学科。高等院校在教学过程中，如果将房地产经营与估价专业，定位到某一项专业，或某一门学科身上，则无法凸显房地产行业的复合性特点，所以在专业人才的培养教育方面，不能笼统地、简单地给任何一个行业，下一个肯定的论断。现代的高职院校，在教学方面，往往都表现的过于武断，对房地产经营与估价专业人才培养的定位，也相当粗略，将学生所要从事的地方岗位，直接描述成房地产开发企业、房地产中介等肤浅词汇。

2.专业教师学术水平与行业实践能力不足

在教育方面，房地产经营与估价专业的招生年限，过于短暂。由于人才资源的匮乏，使得房估专业，无法形成浓郁的学术氛围，也无法开展地产形式的“上层建筑”。尽管中国建筑学会，在建筑经济领域，成立了全国性房地产经营与估价专业委员会，但一年一度的学术交流活动，和房地产业务技能大赛，仅限于几个学校所开展小范围的教学活动。现代的房地产经营与估价专业，还存在着诸多问题，甚至缺乏专业的房估教师，能在房地产行业产生巨大影响力的教师，还为数不多。

三、房地产经营与估价人才专业的发展对策

1.研究并出台房地产经营与估价人才专科教育所依托的职业标准

为了选拔优秀的地产人才，促进房地产行业的正规化发展，房地产行业建立相关的职业资格证书制度。但在实施过程中，缺乏系统的行业职责和岗位标准。随着时间的推移，房地产行业的发展格局也在不断更新之中。面对眼前的形势，中国建筑学会的相关专家，陆续提出了“房地产经营与估价专业人员职业种类与职业标准”的研究政策，从房地产的根源与环节入手，对我国房地产的就职人员和就职类别，以及专业特长与岗位职责等地产内容，进行重新分析、重新梳理。实践表明，房地产职业标准化，不仅能推动房地产的经营发展，还能完善估价专业的人才培养，建立完善的房地产职业资格证书制度，从而引导房地产职业教育、职业培训、鉴定考核、技能竞赛等活动。

2.人才培养定位应更加精准化

土地开发、经营管理、估价业务都是房地产的相关链条，任何一项流程的发展与延伸，都是复杂而艰辛的。不仅如此，房地产行业还是一种跨越式的行业存在，在发展过程中，它还涉及建筑工程、施工项目、经济管理、土地买卖等其他产业链条，系统庞杂。所以，任何一所专业高校都不可能，在有限的教学生涯中，将房地产的各个环节、各个重点、相关知识结构，完整的传授给学生，只能在教学过程中，根据房地产的职业种类和岗位需求、服务对象等实际内容，对专业学生进行一对一的岗位培训，一对一的专业指导，使学生逐步掌握地产知识，成为地产人才。此外，除了一对一的专业模式，高等院校还可以采用，精一、会二、障三的教学方法。何为“会二”，顾名思义就是在一个岗位中，学会开发与营销这两个岗位的地产技能；障三指的是，在同一个岗位中，能同时掌握开发、管理、估价等三项技能；使地产类专业学生，能在未来的房估变化趋势中掌握专业技能。随着城市化的变革，房地产行业从最初的增量市场，逐渐向存量市场进行转变。传统的房估教育，往往把重点放在项目开发策划、营销策划等关键环节，而在存量市场中，房地产经纪、物业招商、估价等业务，就成为房产中的主角。在未来的市场走向中，房估专业要联系于实际，将房地产项目、地产开发、市场多元化元素，地产营销战略等相关内容，纳入培养专业人才的范畴。同时，高校还要综合考虑，估价人才的职业迁移能力。市场永远都在马不停蹄的变化之中，房地产的专业人才，也要顺应时代的潮流，展现出复合化的发展姿态，这就意味着，房地产行业对人才的项目能力，提出更高的要求。房地产经营与估价专业是一个具备市场潜能的发展行业，高校只有将地产人才的培养目标，与现代房地产开发经营、房地产中介服务等项目流程相接壤，设置相关专业课程，才能培养出房地产行业真正需要尖端型、多面型人才。

3.政府、企业、学校应深度融合发展房地产经营与估价人才专科教育

高等院校的房估专业为地产行业的发展，培养了诸多的精英人才，并在房地产市场、房地产营销、房地产估价等地产环节中，发挥着重要的作用。在人才培养的过程中，高校的突出贡献，逐渐引起了住建部门和政府机构的高度重视，同时也获得了房地产行业学会、协会的一致好评。各大院校为了顺应时代的号召，逐步开启了校企合作的专业模式，并实现了“政、校、行、企”的合作办学目标，但合作模式能否正常运行，仍需要政府、学校、行业、企业等多方机构，加大合作力度，拓展合作深度，使政校行企合作模式变得合理化、正规化。在合作过程中，政校行企合作机构，要举办相应的房地产业务技能比赛大会，让政校行企等多方机构，积极参与，并完成房地产业务技能的赛项方案，或是让高职学生与地产工作人员，进行同台竞赛，借助比赛的名义，从中推进房地产的技能发展。此外，“政、校、行、企”合作机构，还可拓展验房师、估价师等职业资格证书的培训与技能鉴定，增加房估专业的发展途径。

4.加强校内外实训基地建设，提升学校对该专业的重视程度

为了进一步加强房地产行业与企业之间的密切关系，可通过建立校内外实训基地等方针策略，从中凸显综合实训和顶岗实习的实践性与实用性。一份付出一分收获，只有拼尽全力的付出与努力，才能获得学校的赞赏与肯定。此外，要积极融入，全国房地产经营与估价专业的论坛之中，要充分拓展自己的地产视野，参加全国性房地产业务技能大赛等相关行业活动，通过各种房产活动与房产形势，增强高等职院的影响力，提高学校对房估专业的重视程度，使之成为高等院校最受欢迎的行业导师。综上所述，房地产经营与估价专业是我国的一个热门专业，也是现代一个极具市场潜能的发展行业。房地产经营与估价的人才培养，维系着房地产行业的长久发展，能对房地产的庞大链条产生巨大的促进作用。随着房地产行业的不断壮大，对估价专业的人才标准也越来越高，随着房地产的行业不断深入、不断拓展，对房估专业的人才需求量，也越来越多。面对这样的局势，高等教育院校，应该树立全面的育人标准，拓展人才的培养模式，使之成为房地产行业的御用人才、尖端人才、顶端人才。

参考文献：

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[2]张合振，陈宜华，骆昌平.高职房地产经营与估价专业实践教学体系的构建刍议[J].中国市场，2013

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[4]万建国，覃芳.中国经济升级版背景下的高端技能型人才培养研究——以房地产经营与估价专业为例[J].教育教学论坛，2014

第5篇：房地产的开发与经营范文

摘 要 《企业会计准则第3号――投资性房地产》及其应用指南对投资性房地产的会计核算做出了规定，并在该准则中适当引入了公允价值。本文主要是介绍了投资性房地产的概念，

关键词 投资性房地产 会计处理 会计核算

近年来，市场经济的发展，使许多单位有了一些闲置的可自主支配的资金，随着这几年房地产行业的繁荣，这些单位把部分闲置资金投资于房地产，用于出租或准备待高价时卖出，以获取较高收益。这种房地产，既不同于企业的自用房地产，又不同于房地产开发企业的存货，是具有为增值而投资性质的资产，称之为投资性房地产。在以前的会计制度下，投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产、无形资产或存货进行核算，那么实行投资性房地产准则后就必须把这类资产单独反映。为了规范用于出租或资本增值房地产的确认、计量和信息披露，财政部制定了《企业会计准则第3号――投资性房地产》及其应用指南，以下仅对投资性房地产的会计处理加以讨论。

一、投资性房地产的概念

1．投资性房地产的概念

我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

2．投资性房地产的确认

投资性房地产确认作为一个会计程序，其目的在于通过该程序使企业发生的交易或事项进入账簿和财务报表，为会计信息使用者提供经济决策的信息。确认需解决两个主要问题，一是哪些经济事项及其影响需要进行确认，即确认标准问题，FASB No．5为此提出了四条基本确认标准：可计量性（即具有一个相关的计量属性，足以充分可靠地予以计量）、可定义性（即项目要符合财务报表某一要素的定义）、可靠性（即信息是反映真实的、可核实的、无偏向的）、相关性（即有关信息在用户决策中有举足轻重的作用）；二是何时进行确认，即确认时间的问题。

我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定，投资性房地产同时满足以下条件的，才能予以确认：第一该投资性房地产的成本能够可靠地计量；第二，与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，只有同时符合这两个条件，才能将其作为“投资性房地产”科目核算。

3．投资性房地产确认应注意的问题

（1）自用房地产不属于投资性房地产：自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营，其价值会随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。

（2）作为存货的房地产不属于投资性房地产：这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。

（3）企业持有但尚未开发的土地使用权不属于投资性房地产：这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的特征。企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

二、投资性房地产的会计核算

1．投资性房地产的计量

投资性房地产初始应按其成本计量，交易费用应包括在初始计量之中。购置的投资性房地产的成本包括买价和可直接归属于投资性房地产的支出，借方记“投资性房地产”，贷方记相关科目。对企业原来已记人“固定资产”的投资性房地产和记人“无形资产”的投资性房地产性质的土地使用权，比照房地产用途改变时转换为投资性房地产处理方法核算。

投资性房地产的后续支出，如果使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为对投资性房地产进行改良，应当将其计入投资性房地产的账面价值；反之，应当计人当期费用。

2．投资性房地产的日常核算

由于投资性房地产准则可能会允许企业选用“成本”和“公允价值”两种模式进行计量，因此，日常核算分为两种：

（1）公允价值模式计量。每个会计期末，应把投资性房地产的账面价值和公允价值进行对比，如两者相等，则不做账务处理；如公允价值小于账面价值，则按其差额贷记“投资性房地产――公允价值变动”， 借记“公允价值变动损益”；如公允价值大于账面价值，则按其差额借记“投资性房地产――公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”。

（2）成本模式计量。当取得租金收入时，借方记“银行存款”等，贷方记“其他业务收入”；按当期应计提的折旧或应摊销的金额，借记“其他业务支出”，如是固定资产形式的投资性房地产，贷记“投资性房地产累计折旧”，如是无形资产形式的投资性房地产，贷记“投资性房地产累计摊销”。

（3）房地产的转换。当房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。

在成本模式下，按房地产转换前的账面价值确定转换后的入账价值。投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产，借记“固定资产”、“ 投资性房地产累计折旧”；贷记“投资性房地产”、“累计折旧”自用房地产停止自用，拟用于赚取租金或资本增值，相应地由自用房地产转换为投资性房地产，做与以上相反的分录；房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产。

在公允价值模式下，按房地产转换当日的公允价值确定转换后的入账价值。投资性房地产转换为存货时，借记“库存商品”（公允价值）、“公允价值变动损益”（公允价值小于账面价值的部分），贷记“投资性房地产”（账面价值）、“公允价值变动损益”（公允价值大于账面价值的部分）；投资性房地产转换为自用房地产时，借记“固定资产”（公允价值）、“公允价值变动损益”（公允价值小于账面价值的部分），贷记“投资性房地产”（账面价值）、“公允价值变动损益”（公允价值大于账面价值的部分）。

3．投资性房地产的处置

当企业出售、转让投资性房地产或对报废或毁损的投资性房地产进行清理时，成本模式下：应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目、贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。公允模式下：应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目、贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的成本，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产――成本”科目，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或货记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

三、投资性房地产后续计量模式选择分析

3号准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明其所拥有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。也就是说，投资性房地产准则适当引入了公允价值。

3号准则还规定：采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

在公允价值计量模式下，不必对投资性房地产计提折旧或摊销，从而减少了企业当期费用，相应增加了利润。此外，近年来房地产总体大幅增值，采用公允价值可以增加企业资产的账面价值；重估增值收益虽无实际的现金流入，但亦构成了企业利润的一部分，能对财务报表产生有利的影响。但是目前国内大部分的房地产公司并未对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而仍决定采用成本模式。造成这个现象的原因如下：

（1） 采用公允价值条件严格。3号准则规定：投资性房地产采取公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得类似或同类房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。由此可见3号准则对采用公允价值模式计量的条件规定是比较严格的。

（2）采用公允价值加大利润波动幅度。公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，只以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面之间的差额计入当期损益。因此，会加大企业利润波动，增大经营成果的不稳定性。

（3）采用公允价值加剧净利润与现金流背离程度。公允价值计量方式的引入，是财务报告目标从偏重经营责任观到偏重决策有用观的转变，在这种财务报告目标下，会存在净利润与现金流相互背离的情况。在资产负债日，当投资性房地产发生重估升值之后，企业将这部分增加的公允价值变动收益计入当期利润总额。但在没有对投资性房地产进行处置前，是没有相应现金流入的，这无疑加大了企业利润分配的难度。

四、全文小结

现阶段，投资性房地产作为一种新的投资方式，已备受一些企业的青睐，在目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。但如何对投资性房地产进行确认、计量、列报和披露，却是会计准则需要规范的一个新的领域。

参考文献：

[1] 陈秋金.论房地产开发企业收入的会计核算.商业研究.2002.3.

第6篇：房地产的开发与经营范文

【关键词】房地产；筹资；经营策略；调整

由于目前的房地产发展比较不稳定，国家进行宏观调控之后，房地产的销售情况逐渐下压，形成一种低迷的状况，房地产企业的资金回笼速度很慢，房地产企业普遍存在现金流通短缺的情况。根据国家相关资料显示，目前国内的很多房地产企业经营资产逐年下降，出现严重的负增长。而房地产的筹资现金出现明显的增长趋势，房地产企业的负债率不断提高，导致部分企业破产，直至出局。由于房地产的范围不断扩展，产业链条也逐渐拉长，但是许多的房地产企业还是原有的单一经营模式，在国家宏观调控中面临严重的挑战。

1、房地产企业筹资的影响因素

房地产企业在注册之初会有额定的注册资金用于企业的经营发展，在实际的经营中还需要通过筹资增加企业的资金活动，尽可能地使原有资金发挥巨大的效能。房地产企业在筹资中，包括直接融通和间接融通两种方式。筹资渠道和手段受到经济环境的影响，也受到不同地区的政策环境的影响。

1.1企业规模和业绩

企业的规模大小对企业筹资的影响巨大，不同规模的企业其筹资构成不一样。一些个体企业，规模小，市场风险比较大，而且破产率高，惯常于使用私人借贷和租赁筹资。一些中型企业可以实行股票筹资，只有一些大型企业的筹资方式比较多样，可以进行银行贷款和股票发行等，但每种筹资方式的成本和风险相挂钩。

企业的发展业绩对企业的筹资也有影响。房地产企业取得较好的业绩，才比较容易获得外部资源，充分积累了企业的资信水平，从而吸引了银行对企业的投资，从而很好地实现企业的筹资。

1.2企业的资金管理和运营能力

银行对房地产企业的信任与否，可以考核企业的资金管理能力，如果企业缺乏足够的财力，相应的财会制度就不完善，必然影响到企业的经营管理能力。同时，企业的经营管理能力不足，不利于企业扩大筹资规模，不能实行复杂技术性的筹资。企业的发展需要考核企业的实际发展能力，出现企业资金短缺的情况，就会导致企业的筹资能力变弱，需要有针对性地加强筹资策略的研究。

2、在资金短缺环境下，房地产企业筹资的策略

房地产企业的资金短缺主要表现为企业的现金流很慢很低，但是房地产企业是个不断成长的行业，企业经营资金的流入会扩大企业的再生产，需要将现金流保持在一个稳定的状态，才能获得一定的利润。

2.1转变房地产企业的开发思路，保持稳健维持型的状态

在我国，房地产的发展高峰在2007年，这个阶段的众多上市公司在全国疯狂发展，很多一线重要城市的房价在数月内出现迅猛的飙升情况，一大批的新楼盘迅速开盘，各种新项目络绎不绝地显现出来。中国房地产的大产业，如万科和保利等，每年的销售额都在增长，万科稳居中国的房地产首位。在房地产中，由于房价上涨，使房地产企业的收益增加，影响其股价，可以进行大幅度的融资，再进行新一轮的土地项目开发投资。这种循环模式使楼市和股市得到双丰收。但是，对于一些没有上市的企业，经营方式比较单一，销售和融资都达不到要求，需要及时进行经营策略的调整。

对于将要开发的土地，需要根据规划进行地块划分。对于房地产来说，销售量的成败在于投资者和购买者的需求。由于目前的经济和社会发展，城市的房地产出现刚性的需求。投资者需要将土地进行划分，在一定程度上减缓开发的节奏，转变一次性投资的方式，促进资金的流转，避免在市场竞争中出现自身累赘的情况，促进分期工程的销售。

在土地的开发者中，需要在分期开发的指导下将回笼地块进行先开发，将土地储备转化为房地产企业的销售收入。传统的利益最大化理念已经不适应，需要遵循“销售为先”的市场策略，实行房地产企业的自救。在房地产的开发中，需要考虑开发的位置，要充分考虑消费者的需求，将综合项目的住宅区和工业区进行合理的分配，要确保资金的及时回笼。

2.2房地产企业需要积极寻求联合经营机会

在目前的房地产行业，根据行业分析观察，房地产的开发前景并不乐观。由于我国出台房地产领域的宏观调控，通货膨胀形成的市场压力还很大，国民生产总值处于高速运行的状态，政府的救市政策导致房价反弹，出台的一系列抑制房地产投资过热和房价增长的威胁依然存在，而且愈演愈烈。政府又面临着反通胀的压力，金融领域继续实行银根紧缩的政策，进行房价的宏观调控，减缓房价剧烈波动和金融风险的矛盾，稳定社会的和谐。

在房地产行业的发展局势下，要更加重视房地产的规模经营，确保房地产企业的效益和安全性。对此，房地产企业需要积极寻找合作机会，实行不同的内外合作，将企业自身的利益标准下调，从全局上争取相互的发展优势。从一些房地产企业的资料显示，我国的中央财政控制的房地产企业已经从这个方面进行着手努力了，将企业内部的股权进行对外招标，进行合理的企业整合。在衡量自身的经济能力和发展趋势下，选择可以利于自己发展的经营模式。

2.3房地产企业的境外融资

筹资是企业的一项财务活动，通过一定的渠道获得企业的发展资金。企业的筹资方式也较为多样，从资金的取得角度来讲，有内外融资两种方式。在目前房地产企业资金短缺的情况下，可以采取境外融资的方式进行筹资。一些房地产企业在自身的经营范围内不能获得足够的流转资金，只能选择一些融资方式来维持项目的运行。从房地产的调查资料显示，我国的众多房地产企业倾向于实行筹资，筹资的比重在近年逐步增长。然而，由于房地产是个资金密集型企业，一个楼盘的价值就是上亿的资产。一些大型的房地产公司如万科，其半年的经营资金就囊括众多小企业的总和。而且，在目前实行银根紧缩的政策环境下，企业的融资并不乐观，多半只能在关联的公司间进行一定的调剂。因而，解决目前房地产投资的资金状况，需要加大对房地产市场营销的投资。

3、结束语：

在我国目前的房地产发展领域，不断出现新的竞争格局，房地产企业深入到其他众多的区域和产业中进行发展。在房地产企业资金短缺的情况下，需要拓宽房企的筹资渠道，改革其经营方式，从其他行业获得一定的资源和资金，为房地产获得更大的发展空间。而且，我国的房地产市场逐步成熟，房地产企业的多方面投资可以突破一些地域限制，将筹资渠道不断向多元化方向进行转化，加强大型房地产企业的项目开发，促进企业资源和资金的利用，实现企业的效率和利润的最大化。

参考文献：

[1]姚丽冰.论资金短缺环境下房地产企业筹资以及经营策略的调整[J].特区经济，2008（10）

[2]黄亚丽.房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略[J].中国注册会计师，2006（11）

第7篇：房地产的开发与经营范文

（一）投资房地产的类别归属

按照新会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。企业拥有产权的房屋建筑物中不属于投资性房地产的包括两种情况，一种是指自用房地产，在资产负债表中作为固定资产核算，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；第二种是房地产开发企业开发并拟出售的房地产，在资产负债表中作为存货核算。企业在执行投资性房地产准则时，应根据投资性房地产的定义和主要内容，对企业的资产、负债和所有者权益进行重新分类、确认和计量。作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可单独划转和交割。

（二）投资房地产在财务报告中的体现

为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于 2006 年 2 月了《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第6号――无形资产》、《企业会计准则第 3 号――投资性房地产》。按照新准则，企业对满足固定资产定义的建筑物、满足无形资产定义的土地使用权分别在资产负债表的“固定资产”和“无形资产”科目下核算与列示，对满足投资性房地产定义的建筑物和土地使用权，在“投资性房地产”科目中具体核算。具体操作时，对投资性房地产的确认应严格按照新准则对投资性房地产的定义，即作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售。

对于企业拥有的建筑物及土地使用权，不属于固定资产、无形资产和存货，则就应属于投资性房地产。即企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产作为固定资产，房地产开发企业开发并拟出售的房地产作为存货；此外，企业出租给本企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租的房地产在编制合并财务报表时作为企业集团的自用房地产，但应确认为母公司的投资性房地产。

二、投资房地产会计计量方法的运用

（一）投资性房地产的初始计量

投资性房地产会计准则规定，投资性房地产应按成本模式进行初始计量。以下分别投资房地产的不同获得情况分别说明计量方法。第一种情况，对于外购的投资性房地产，按照购买价格、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目；对于企业以分期付款方式购入的投资性房地产，按照投资性房地产的公允价值作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，按照应支付金额与成本之间的差额，借记“未确认融资费用”科目，按照应支付金额，贷记“长期应付款”科目。第二种情况，对自行建造的投资性房地产，按照建造该资产使其达到预定可使用状态前所发生的必要支出，包括工程用物资成本、人工费用、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等，作为入账价值。第三种情况，对于企业以其他方式，如非货币易、债务重组等方式取得的投资性房地产的成本，

按照相关会计准则的规定确定。

（二）投资性房地产的后续计量

按照新会计准则的规定，与作为固定资产或无形资产核算的自用房地产以及作为存货核算的房地产，投资性房地产在会计处理上的最大差异是后续计量模式的规定不同。按照新会计准则，投资性房地产的后续计量可选择采用成本模式或公允价值模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，由成本模式可以转为公允价值模式，视为会计政策变更，而一旦采用公允价值计量模式，则不得转为成本模式。鉴于我国当前市场经济体系还不够健全完善，资产的活跃市场程度不够，公允价值的应用缺乏规范的市场环境和规则，因此应在适度谨慎的情况下运用公允价值，以避免出现人为操纵利润的情况。因此，新颁布的投资性房地产准则规定，只有存在活跃市场，公允价值能够获得并能可靠计量的情况下，才允许采用公允价值计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

此外，新准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，资产负债表日确认公允价值变动损益时，借记“投资性房地产（公允价值变动）”，贷记“公允价值变动损益”。

（三）投资性房地产的转换

在成本模式核算情况下，投资性房地产转换的会计处理在成本模式下，无论是非投资性房地产转换为投资性房地产，还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都仍按照固定资产或投资性房地产的账面价值进行计量与核算，直接将房地产转换日的账面价值作为转换后的入账价值。

在公允价值模式核算情况下，投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以转换当日投资性房地产的公允价值作为非投资性房地产的入账价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，公允价值变动损益。公允价值与原账面价值的差额，分两种情况处理：第一，将投资性房地产转为自用房地产时，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，公允价值变动借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。第二，企业将作为存货、固定资产或无形资产的房地产和土地使用权转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值确认投资性房地产，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，按公允价值借记“投资性房地产”，公允价值与帐面价值的差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日公允价值大于原账面价值的，按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，公允价值与账面价值的差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。

三、企业对投资房地产会计计量方法的选择

（一）选择会计计量方法的前提条件

按照新准则，投资性房地产的计量可以采用成本模式或公允价值模式。成本模式下，投资性房地产按照帐面价值计量，可以计提折旧，能够起到抵税作用，同时企业的经营成果不会受房地产市场泡沫或起伏的影响，能够比较准确的预期。而公允价值计量模式下，企业不能计提折旧或进行摊销，在多方面不同程度地对企业纳税产生影响，这些影响表现为相对影响和绝对影响两个方面：相对影响的结果表现为对会计净利润的调节，需通过递延所得税资产和递延所得税负债进行处理；绝对影响是指对相关税种纳税绝对额的影响，结果表现为绝对应纳税额的多少，同时房地产市场价格的变化会随时影响企业的经营业绩，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响，企业对未来的经营预算存在较大的不确定性。鉴于以上分析，企业在选择投资性房地产计量模式时，应首先考虑该企业的投资性房地产是否适用公允价值模式。其次应考虑公允价值给企业可能带来的影响。

（二）不同计量方法对企业的影响

第一，成本计量模式对企业的影响。新会计准则规定，投资性房地产的初始计量采用成本模式，后续计量可以选择应用成本模式或公允价值模式。税法规定，对于投资性房地产，通常情况下不得调整固定资产账面价值。可见税法也将投资性房地产也作为固定资产或无形资产处理，其初始计量与会计核算相同。新会计准则与税法对投资性房地产初始成本的计量基本相同。由此可以看出，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。

第二，公允价值计量模式对投资性房地产核算及税务的影响。在公允价值模式下，两者存在明显的差异。新会计准则在投资性房地产的业务处理上引入了“公允价值”作为会计核算的计量模式。会计准则规定，一方面，投资性房地产在年末按公允价值调整其账面价值，差额计入损益，这就可能会大幅度的提高或降低企业经营业绩；另一方面公允价值计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，相比于成本模式下无疑会提高企业利润。根据相关企业所得税政策的规定：“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”可见，在税务处理上，一方面对投资性房地产不确认公允价值变化所产生的所得，另一方面还应计提折旧或摊销，基本还是与成本模式的核算方法一致。由此可见，新会计准则与税法不一致产生的差异，将影响企业所得税费用。由于上述情况会对当期损益产生影响，因而也会对当期企业所得税费用产生影响，进而影响企业的净利润。

四、结论

第8篇：房地产的开发与经营范文

房地产业的市场营销战略是促使房地产业的经营活动得到有效开展的重要保证。市场营销战略能否灵活应对外部市场经济环境的变化，直接关乎房地产企业能否在市场经济中立于有利的位置。当前，我国房地产业的市场营销战略中还存有如下问题：

1.1市场营销理念落后

由于我国房地产行业起步较晚，人口众多、城市化进程加快等基本国情决定了房地产市场需求旺盛。同时，由于早期我国土地制度及房地产法律缺乏，以至于整个房地产行业长期位居卖方市场，高利润、风险小，凡是涉足房地产业者均获得了不同程度的成功，导致大部分房地产企业将精力大部分集中在如何获取土地上，企业市场营销战略管理流于形式。当前绝大部分房地产企业的经营管理活动仍局限于产品推销阶段，尚未真正进入市场营销阶段。

1.2对于市场资源需求的忽略

市场营销战略制定需以市场为基础，如何吸引顾客资源是房地产企业竞争的要素之一，房地产市场营销战略的制定既要考虑企业所能取得的顾客满意度，还要考虑到提供何种经营活动可获得顾客满意度。因此，房地产企业在制定市场营销战略时要站在市场战略的高度上，制定既全面又可使企业获得长效发展的营销战略。以营销战略来安排易受市场因素影响的经营变量，将市场营销作为企业经营活动中的重要部分，企业一切经营活动均以市场为动力。

1.3企业缺乏核心竞争力

核心竞争力是企业能否获得市场竞争优势与可持续性发展的源泉。房地产企业缺乏生产及提供服务的特殊优势就必然在市场竞争中处于劣势，导致诸多房地产企业忽视核心竞争能力的重要性，发展目光短浅，过于追求眼前效益。[1]而企业自身优势的培育也是市场经营战略的重要任务。在市场经济条件下，任何企业若缺乏自身核心竞争力就无法在市场竞争中永葆活力及与其他竞争对手相抗衡。

二、房地产企业的市场营销战略的改善措施

2.1房地产的开发战略

新形势下房地产开发企业应对房地产市场的积极与消极动态有灵敏的把握，努力提升房地产企业自身实力，房地产企业若想在竞争中求得生存和发展，就要顺应市场变化，通过提高综合实力，力求将企业做强做大，使企业走上品牌化道路，以“实力+品牌”模式来赢得市场的竞争力；企业自身资金不足又缺乏融资能力必将因为资金短缺而被市场淘汰，因此，房地产商必须拓宽企业资金融资渠道，房地产企业可争取银行贷款，开发房地产信托、基金或以上市的方式进行融资，以此为企业筹集到更多资金；调整房地产项目运作模式，自身实力雄厚又具备强大资金支持的房地产企业在市场上是少之又少，加之现在高融资门槛与土地供应制度变革，使得原本可由一家公司独立完成的房地产开发项目因资金等问题变得难以实现，作者建议可由多家房地产开发企业联合开发或合股经营。[2]

2.2房地产的产品战略

房地产产品是指可满足消费者需求的有形建筑及提供的各类服务。在制定房地产的产品战略时除了要将消费者的需求放在首位外，也应考虑到消费者所能接受的程度。房地产产品与其他产品相比具有固定性，消费品与资本的双重性能、耐用等特点，但其产品易被模仿。这使得当地产业要想维持产品差异化具有一定的困难，所以就必须不断地进行产品的创新，使企业获得竞争优势。在创新时还可以利用地段周围的人文风情大做文章，以抓住消费者的眼球，增强其购买欲。[3]

2.3房地产的品牌战略

第9篇：房地产的开发与经营范文

关键词：房地产公司：经营：管理：发展战略

房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。

1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。

1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。

1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。

2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。

2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。

由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

2.5整合资源，合理有效的运用资源。

企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。