公积金政策解读精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的公积金政策解读主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：公积金政策解读范文

关键词：住房公积金；归集；策略；探析

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-00-01

住房公积金归集业务在住房公积金所有业务中占有重要地位，是住房公积金其他业务开展的前提，是住房公积金业务的源头。什么是住房公积金归集管理？住房公积金的归集管理，包括住房公积金的登记、账户设立、缴存、转移、封存、结算等内容。住房公积金归集工作是住房公积金提取和使用的基础。

一、当前住房公积金归集管理存在的问题

1.单位开户数呈下降趋势。在住房公积金刚实行时，大部分单位都已建立了住房公积金账户，而如今，新单位开户较少。

2.部分单位缴纳不及时。住房公积金是个人的住房储金，建立住房公积金的目的是支持职工使用住房公积金改善住房条件。而有些单位只重视单位经济效益，而不重视职工的个人切身利益，造成经济效益连年上升，住房公积金缴纳却原地踏步，甚至常年欠缴。

3.住房公积金缴交比例高低不一。全额财政预算的机关事业单位缴交比例比较高，大部分企业单位缴交比例较低，经济效益不好的企业只是达到最低缴交比例。

4.个人住房公积金开户不及时。在企业公积金缴交中，有些单位对新增加的职工不给缴纳住房公积金，或是滞后缴纳，严重影响了职工的自身权益。

5.住房公积金政策宣传不够。住房公积金的缴纳使用直接关系个人的自身利益，有些住房公积金管理机构由于自身人员及经费紧张原因，住房公积金政策宣传不够深入，致使某些单位和职工不了解住房公积金政策，甚至连什么是住房公积金、住房公积金有什么用途都不明白，造成职工个人不能及时维护个人自身权益。

6.个人住房公积金转移、合户业务申请不及时。有些住房公积金缴存人申请贷款才发现自己好几个住房公积金账户，这是调动单位、个人没有及时申请转移合户造成的。直接影响其不能及时办理住房公积金贷款审批。

二、住房公积金归集管理存在的问题所带来的影响。

住房公积金的资金规模增速减慢，单位欠缴，缓交或不交，直接影响住房公积金的归集规模，间接影响住房公积金的使用。个人申请住房公积金贷款或支取都受到限制。全国大部分住房公积金管理机构都有相应的政策规定，如：欠缴6个月不能申请住房公积金贷款及支取；缴交比例、缴交额及余额较低的，贷款不能采用信用担保方式等。在如今房价高企的年代，公积金月缴交额较低，也影响到贷款申请的金额。住房公积金政策的宣传不够，直接影响个人缴交的积极性及使用的有效性。

三、多管齐下，加强住房公积金归集管理

1.深入解读国家的经济政策，特别是产业政策。国家的经济政策指导整个国家的经济发展，深刻领会经济政策的精神内容实质，有助于从宏观上把握国家的经济发展方向。其中对产业政策的掌握，使我们明白哪些行业是国家政策扶持的，哪些行业是国家政策限制发展的。行业景气度高的，行业中的企业未来的发展环境肯定优越，经济效益高也是大概率事情。比如新时期国家加强新能源产业的发展、海洋装备，环保产业等。作为住房公积金管理者，应该逐步提高这些企业的住房公积金缴交比例和缴交基数，增大住房公积金缴交规模。

2.加强住房公积金政策的广泛宣传。通过本地电台、电视台、报纸、住房公积金管理机构的网站深入宣传住房公积金的有关政策，特别是和群众息息相关的一些直接政策，如为什么缴纳住房公积金，缴纳住房公积金有什么好处。住房公积金提取需要哪些资料、公积金贷款需提供哪些手续，让群众都了解住房公积金，都来关注住房公积金。群众了解到住房公积金的重要性，当企业不给缴纳或缴纳不及时，自身的维权意识会大大提高。同时，企业的领导者，通过住房公积金政策的宣传，也会逐步提高认识。比如企业原来10%的住房公积金缴交率，认为缴纳就可以了，通过政策的学习，指导，明白公积金余额多可以贷款的金额也多，其积极性也大大提高。

3.建立分类、动态的住房公积金归集管理制度。对单位按照是否欠缴分门别类地进行管理。对欠交的单位再按照欠缴月份进行分类，如欠缴三个月、六个月、九个月以上等进行管理。欠缴月份短的经过简单催缴会很快缴纳，欠缴时间长的单位，其单位个人住房公积金的使用要受到限制，要深入单位进行催缴并晓之以理，让他们知道欠缴的不良影响。每月都实时进行管控，达到让欠缴发生在萌芽状态就予以解除。

4.纪检、监察、物价、法制办、住房公积金管理中心、电视台等部门联合进行住房公积金执法检查。检查可以一年1至2次，检查的对象是长期欠缴的或经多次催建而没有在住房公积金管理中心开户的单位。通过深入到这些单位进行实地督察，使单位负责人提高了对缴交住房公积金的重要性的认识，促使这些单位的住房公积金缴交尽快走向正轨。

5.扩大住房公积金的缴交单位范围，壮大住房公积金资金规模。国务院的《住房公积金管理条例》中的第二款规定：“本条例所称住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业和其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）以及其在职职工缴存的长期住房储金。”从中可以看出，哪些单位可以建立住房公积金都有明确的规定。现实中城镇私营企业和其他城镇企业、民办非企业单位、社会团体。这类中有很多单位没有实行住房公积金制度。作为住房公积金管理中心要积极进行研究，出台一些既能减少住房公积金贷款风险，又能支持这类单位正常缴交的政策。为了保证住房公积金使用上安全性，全国有些住房公积金管理中心和私营性质的企业签订缴交协议，一旦停交，有住房公积金贷款的，立刻收回贷款。

6.适时提高单位住房公积金缴交比例、缴交基数。只要知晓单位工资上调，住房公积金管理中心负责归集业务的有关人员要及时和单位负责缴纳的人员进行电话沟通，促使他们及时向单位领导汇报，及时变更缴纳。，

7.及时处理住房公积金转移、合库业务。个人住房公积金业务受理后要及时予以处理，不影响住房公积金的使用。最大程度维护住房公积金缴存人的利益。

第2篇：公积金政策解读范文

【关键词】住房公积金；保障性住房；房产

一、住房公积金用于支持保障性住房建设的意义

1.能够充分发挥住房公积金的效用

住房公积金是单位和个人缴存的用于住房的长期储蓄金，是用国家法律形式确定下来的住房社会保障制度，是住房分配货币化、社会化的主要形式，具有专用性、互和政策性等特点，自从住房公积金制度建立以来，缴纳的单位和个人越来越多，住房公积金缴纳比例也越来越高，其在银行的专项资金归集额度也越来越多。由于住房公积金可使用的范围比较小，致使了大量的住房公积金的沉淀、闲置，这反映出了住房公积金运行效率的低下。

2.能够满足保障性住房建设资金的需求

近年来，我国政府持续加大推动保障性住房建设的力度，但资金短缺问题成为了制约保障性住房建设的短板，虽然中央政府和地方政府有拨付了一定资金用于保障性住房的建设，也有来自社会捐助和企业自建保障性住房资金，但是昂贵的建筑成本使得保障性住房的建设依然严重缺口。

3.能够保障缴存公积金的中低层收入群体享受国家优惠政策

国家建立住房公积金制度，鼓励职工缴纳公积金的目的就在于能够保障广大职工人群的住房问题，让他们享受到国家给予的优惠政策。但是，对于大多数的中低收入职工群体，由于收入低，没有足够的经济能力买房，也就没法能够通过个人住房公积金按揭贷款享受到相关的政策性利率优惠，缴纳了公积金却没享受到优惠政策，这明显有背公积金制度设立的初衷，容易滋生出严重的社会稳定问题，影响和谐社会的构建。通过住房公积金支持保障性住房建设这一有利政策，可以有效推动保障性住房建设的落实，让缴存公积金的中低收入职工群体可以优先享受购买或租赁保障性住房，让他们切实享受到国家的优惠福利政策，进而还能增强住房公积金制度的吸引力，扩大住房公积金制度的覆盖范围，推动住房公积金制度的不断优化完善。

二、住房公积金贷款支持保障性住房建设中存在的问题

1.增加住房公积金安全性和流动性风险

将住房公积金用于支持保障性住房建设需要慎重解决的一个问题就是要保障住房公积金的流动性和安全性，这也是所有参与公积金缴存的人所关心的问题。将住房公积金投资于保障性住房的开发建设之后，房地产市场能够保持稳定发展，才能使投入的资金实现增值、保值，也就是说安全性会受到房地产市场行情的影响。另一方面，用于保障性住房建设的住房公积金成为实物房产之后，是不容易变现的，因为就目前政策规定而言，保障性住房是不可以随意出售变现的，也即是出售变现是有条件限制的，这么一来投进去的这部分住房公积金就丧失了流动性，有可能使正常的公积金提取出现短缺，甚至出现缓贷或断贷现象，或是可能出现集中“挤提”现象。

2.住房公积金支持保障性住房的法律不完善

我国现行的《住房公积金管理条例》规定了职工和所在单位为其缴存的住房公积金为职工个人所有，并且明确规定了缴存的住房公积金所能使用的范围仅限于放贷给缴存个人进行购房、建造、翻建、修葺自住住房用，任何单位或个人都不得私自挪用。因此说，住房公积金用于保障性住房建设在目前来讲还没有获得充分的法律条规的支持，按照规定解读，住房公积金是属于私人资产，住房公积金管理单位没有权利决定公积金使用去向。更何况，用住房公积金来支持保障性住房建设，并不能使所有参与缴存的单位和个人都能受益。所以说，住房公积金管理单位在没有得到授权前就将住房公积金用于建设保障性住房，其做法是不受法律保护的。

3.住房公积金管理机构专业性不强

住房公积金管理中心直属于当地的政府，接受委托负责管理公积金，但不被授予使用公积金的权利。这就使得住房公积金管理体制各地区间相互独立，不利于政府政策的统一落实，不利于地区间的资金调配和个人住房公积金账户的流转。由于我国各地区间发展水平严重不均衡，有些地区的公积金使用率很高，有些则很低，不利于资金的高效配置。另一方面，住房公积金管理单位是不以盈利为目的独立事业单位，既不属于政府机构又不属于金融机构，由于专业技术的缺乏，不能够有效处理公积金缴存、贷款发放、呆账坏账等业务。用于支持保障性住房建设的资金拨付金额一般比较大，对后续回收指标也有着较高要求，基于目前公积金管理机构专业性较弱的特点，还不能有效的处理各项环节的具体业务，这对用于支持保障性住房的那部分公积金的安全性来说是一个隐患。

4.住房公积金支持力度有限

根据试点参与住房公积金用于支持保障性住房建设的城市的统计数据来看，存在着一个明显的现象：住房公积金支持保障房建设的资金投入量不够，而且实际投入额度和计划投入额度之间存在严重不匹配情况。要想获得用于支持保障房建设的住房公积金贷款是不容易的，要经过层层标准的筛选，不但要参照商业银行的贷款标准，而且要提高利率水平以应对存在的风险，另外，政府能够拿得出的匹配要求的项目并不多，很多地方政府对申请获取住房公积金贷款用于支持保障房建设的态度并不积极，因为公积金贷款时间比较长，还本付息问题不能保证按时支付，一旦本金利息没能及时填补公积金缺口就会影响到公积金贷款的正常提取，这也是削弱地方政府支持公积金援建保障房积极性的重要原因之一。

三、住房公积金支持保障性住房建设的对策建议

1.修订完善住房公积金管理法律条规

住房公积金贷款用于支持保障性住房建设目前尚处于试点阶段，其所发挥的积极作用将会随着试点范围和规模的扩大而显示出来，为了让公积金贷款支持保障房建设具有合法性，就必须修订相关公积金管理法律条规，即使用于援建保障性住房的住房公积金贷款出现了问题也不至于损害到缴存职工的利益。比如，现在的《条例》修订就有规定了在留足用于优先保证职工和个人贷款需求资金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款用于保障房住房建设。通过这样的规定，就使得住房公积金贷款用于保障性住房建设的操作有法可依。

2.建立全国性的住房公积金管理中心

首先，建立起一个全国性的公积金管理中心负责整合管理各地分散的公积金管理中心，以专业政策性金融机构的性质来对各地公积金管理中心的闲置资金、沉淀资金进行管理，可以尝试将所集中来的资金转换为政府债券形式并委托专项投资基金进行统一性的保障性住房项目贷款，并实行独立核算管理。其次，全国性住房公积金管理中心还需要为各地管理中心建立专项账户以实时掌握各地资金的使用情况，并在确保各地满足个人住房贷款的前提下，对闲置资金进行统筹管理，安排资金的归集和使用。通过这样的运作，全国性管理中心就可以充分发挥各地市资金的使用效率，更好地发挥住房公积金贷款在保障性住房建设方面的作用，而且还可以解决住房公积金管理机构专业性差和独立性差的问题。

3.建立贷款回收制度确保公积金的安全性

首先，如果租金定价不合理将会出现两种极端，一是定价过低，不能够偿还基本的贷款利息，导致公积金中心没能及时收回贷款本息而造成损失；二是如果定价过高，就会减少出租率，影响租金收入，同样也会影响到贷款本息的支付。为了确保公积金的如期回收本息，就需要相关部门来共同制定合理的出售、出租价格，以确保公积金贷款本息的按期收回。其次，要建立健全贷款担保机制。虽然可以以建成的保障性住房作为贷款抵押物，但是在实际管理中风险大、成本高、处理手续麻烦，不一定能够确保贷款资金的安全性。

四、结束语

住房公积金长期存在闲置资金数额大且运行效率低下的问题，而且很多缴存公积金的中低收入职工群体因为没有经济能力购房而不能享受到公积金贷款利率优惠政策。将住房公积金贷款用于支持保障性住房建设既能够提高公积金的运行效率，又能让低收入职工享受到缴存公积金带来的福利，因此采取有效的策略解决住房公积金贷款支持保障性住房建设中存在的问题有着重要的意义。

参考文献：

[1]苏永多.住房公积金支持保障性住房建设的框架设计[J].中国房地产，2014（13）：32

[2]何菲菲.住房公积金支持保障性住房建设的政策探究[J].中国城市经济，2011（09）：14

[3]张亦.住房公积金支持保障性住房建设探讨[J].经营管理者，2013（05）：24

第3篇：公积金政策解读范文

【关键词】 公积金贷款 准备金提取 风险管理

住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一,目前对于住房公积金贷款风险准备金总额是否充足、提取方式是否合理等问题有较大争议。本文将从分析住房公积金贷款面临的风险和住房公积金机构现有的风险管理体系出发,探讨贷款风险准备金提取的合理方式,并提出贷款风险管理的对策。

一、住房公积金业务发展状况及风险分析

1、住房公积金业务发展状况

自1992年以来,住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来,不仅深受广大城镇职工的欢迎,而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底,全国住房公积金缴存职工达11184.05万人,缴存总额20699.78亿元,累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元,住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展,其风险也不断加大。

2、住房公积金个人住房贷款风险分析

《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)规定,住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此,住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心对资金的违规操作造成的损失及工作人员的操作不当造成的损失等运作风险。由于住房公积金贷款还款期比较长,随着时间的推移,借款人收入、还款资金来源及房地产市场等综合因素的变化,其面临的风险也越来越多样化和复杂化。

第一,按照《条例》的规定,住房公积金管理中心不能办理金融业务,风险由住房公积金管理中心承担。由于委托方与受托方是两个不同的利益主体,特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体,难以解决各自因不同利益驱使而在运作过程中产生的目标和利益冲突。一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”,可能将风险较小、收益较高的项目留给自己,而将风险较大的项目以委托贷款方式发放,加大了住房公积金的贷款风险。二是由于银行不承担住房公积金贷款的风险,基于节约成本考虑,银行对贷款的回收力度不够。住房公积金管理中心因不直接面对借款人,受托银行又与住房公积金管理中心之间没有完全实现数据对接,信息交流滞后,在监督管理还款方面处于被动地位。

第二,住房公积金的政策性特征决定了贷款发放的对象不能像商业银行那样自由选择,只能靠广大住房公积金缴存职工,而且大部分缴存职工收入较低。随着市场经济的发展,劳动用工制度的改革,职工工作变动频繁,收入很不稳定。由于住房公积金个人住房贷款的期限较长,还款期内借款人支付能力的变化较大,将随时影响贷款的质量。

第三,在住房公积金抵押贷款中,最重要的风险是信用风险。由于我国目前还没有建立起对职工个人资信状况的调查、评估机构,在借款过程中往往通过借款人自己提供的收入状况等资信证明进行审查,很难对借款人的真实状况做出准确判断。虽然签订合同时,借款人有还款能力,但由于住房公积金还款期长,其收入的稳定性和信用状况很难预计。因此很难对贷出去的款项加以识别、预计和控制,或通过保险机制加以分散。

第四,住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作,贷款业务单一、动作范围狭窄,不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种,以分散风险。以所购房屋做抵押,其安全性与抵押物的市场价值密切相关,房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险,房地产业直接受宏观经济和政策的影响,因此,住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。其发生是以时间为分布区的,即在这个时间段内可能根本不会发生,甚至可能在十年内都不会发生,但在另一个时间段内会发生。由于系统性的风险不存在稳定的发生概率,很难预计其发生的可能性和损失的大小。总之,市场风险发生的不确定性和损失的难以估计,使这种系统性的风险很难防范。

第五,由于不可预见的自然灾害意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等,都会使住房公积金个人住房贷款的不确定性因素增加。

二、住房公积金个人住房贷款风险管理分析

尽管当前住房公积金管理中心高度重视住房公积金使用安全,通过对贷款对象严格审核,抓好贷后资产管理,建立健全逾期贷款催收机制等方式,加强风险管理工作,但由于住房公积机构成立时间较短,尚未建立一整套完善的风险控制体系,住房公积金个人住房贷款风险防范能力还很弱,主要体现在以下两个方面。

1、没有建立起完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度

根据《条例》的规定,住房公积金管理机构是不以盈利为目的的事业单位,没有任何自有资本金,缺乏资金保障。住房公积金管理机构作为住房公积金的责任主体,承担了较金融机构更大的的风险。提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金的一种,没有像金融机构那样计提贷款损失准备。当前金融机构对个人住房贷款损失准备严格按照《贷款损失准备计提指引》(以下简称《指引》)的规定计提。《指引》规定贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。一般准备主要用于尚未识别的可能性损失准备,应按季计提,其年末余额应不低于年末贷款余额的1%。专项准备是根据《贷款风险分类指导原则》,对贷款进行风险分类后,按每笔贷款损失的程度计提,用于弥补专项损失,即按照正常、关注、次级、可疑和损失五级分类法计提。关注类贷款计提比例为2%;次级类贷款计提比例为25%;可疑类贷款计提比例为50%;损失类贷款计提比例为100%。其中,次级和可疑类贷款的损失准备,计提比例可以上下浮动20%。特种准备由银行根据不同类型(如行业等)贷款的特殊风险情况、风险损失概率及历史经验,自行确定计提比例。因此,借鉴西方国家及金融机构防范住房金融风险的成功经验,及早制定完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度显得尤为重要。

2、缺乏完善、统一的风险管理体系

要研究住房公积金个人住房贷款风险,首先应识别贷款风险,新巴塞尔协议的核心内容就是准备的识别、计量和控制风险。从目前全国各住房公积金管理机构运行情况来看,住房公积金贷款缺乏一套完整、统一、规范的业务操作流程和科学、严谨的贷款管理模式。风险识别系统、计量和控制系统不完善,贷款并没有像金融机构那样实行分类管理,且各地住房公积金管理各自为政,没有形成强大的资金链,一旦某地区发生较大的风险损失,很难从其他住房公积金管理机构那里获得资金支持。

三、住房公积金个人住房贷款风险管理对策分析

住房公积金管理机构肩负着住房公积金管理的职责,安全性是第一位的,是不以盈利为目的的实现保值、增值。就贷款风险准备金而言,目前按照财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》(财综字[1999]149号)“建立住房公积金贷款风险准备金的比例,按不低于住房公积金增值收益60%核定,或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定,从住房公积金增值收益中分配”的规定,截至2008年年底,全国已建立了住房公积金贷款风险准备金285.67亿元,数额不小,但是全国各地分布不均衡。贷款风险准备金是抵御风险最重要的方式,其提取比例及提取基数的确定,需要经过大量的考察、论证以及准确的计量,不能仅根据目前已经建立的贷款风险准备金的多少来判断是否足以抵御未来发生的风险。

为保障住房公积金缴存人的合法权益,建议目前贷款风险准备金按增值收益的60%提取,以期能达到抵抗风险的目的。同时,不断完善住房公积金个贷风险管理机制。

1、制定适合住房公积金特点的呆账准备提取及核销管理机制

建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、资级、关注、可疑和损失五类。按照财务制度的要求制定坏账核销办法,对符合坏账核销条件的贷款,按一定程序逐步核销,是化解贷款风险的必要途径。在经过必要的审批程序后,应立即用五级分类法已计提的呆账准备金进行核销,并对已核销的坏账保留追索的权利,继续实施催收。

2、研究贷款逾期风险管理的指标体系,建立住房公积金贷款运行和还贷情况量化预警机制

针对借款人、开发商以及不同房屋物性的各种风险源,通过对住房公积金贷款数据的研究分析,探索从住房公积金贷款的不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数、住房公积金保证贷款总额与担保公司注册资本金等多方面选取指标,从中把握住与风险相关内外部因素,将数据转化为对业务风险的正确描述,正确评估住房公积金贷款的资产安全性,并为采取措施防范风险提供量化的客观依据,建立起系统化、科学化的贷款风险防范预警体系。

【参考文献】

[1] 唐海洲:住房公积金管理条例实施手册[M].北京:世图音像电子出版社,2002.

[2] 李秀昆、张兆林:住房公积金解读[M].中国财政经济出版社,2007.

第4篇：公积金政策解读范文

[关键词] 住宅消费融资模式；市场化抵押贷款模式；强制储蓄模式；合同储蓄模式

[中图分类号] F830.39［文献标识码］ A

[文章编号] 1673-0461(2008)07-0080-04

基金项目：国家社科基金课题《城市弱势群体住宅消费问题研究》（04CJL006）的阶段性成果之一，同时得到湖南省社会科学基金项目（07YBB232）与上海财经大学博士创新基金项目《中国房地产市场非有效性问题研究》的资助。

住宅消费融资是房地产金融的重要组成部分，其业务量占房地产金融业务量的一半以上，住宅的特殊性使住宅消费融资模式成为房地产金融模式选择的重要特征和标志。世界上不同的国家通过金融手段来解决住宅消费融资问题所选择的模式，主要有合同储蓄模式、强制储蓄模式和一、二级市场联动的住宅抵押贷款模式，三种模式都有其特殊的运行特征、运行条件和发展趋势，也有许多共性和经验。[1]在世界经济金融一体化的背景下，在中国向市场经济体制加速转轨的框架下，很有必要探讨和研究当今各国住宅消费融资模式发展的状况并借鉴其经验，以加快构建具有中国特色的住宅消费融资模式。

一、国外住宅消费融资的模式

目前，国际住宅消费融资模式分为三种类型：第一，以一、二级市场联动的市场化住宅抵押贷款模式，这主要是欧美国家依靠其发达的资本市场，运用金融手段来筹集住宅消费资金，这主要以美国①，加拿大等国家为代表。第二、以合同储蓄为来源的住宅消费融资模式。即借贷双方通过契约筹措住宅消费资金，这种模式以英国、德国、日本为代表。第三、以强制储蓄为来源的住宅消费融资模式，这是一些国家在资金短缺的情况下，通过建立各类基金以保证住宅消费资金的供应，主要以新加坡、巴西为代表。

（一）一、二级市场联动的市场化住宅抵押贷款模式

住宅抵押贷款模式是以住宅抵押为基础，各种住宅信用方式交织成网络的，受到政府有效的间接调控，以私有金融机构为主体的住宅消费融资模式。其主要特点为：[2]（1）住宅抵押贷款市场由相互衔接的一级市场和二级市场构成，一级市场和二级市场相互促进。一级市场的参与者，在借款一方是居民；贷款一方是金融机构。二级市场是金融机构对住宅抵押贷款进行担保和发行抵押支持证券的市场。住宅抵押贷款在二级市场证券化，能够有效的控制金融风险。（2）私人信用占住宅抵押贷款市场的主导地位。住宅信贷活动基本上是由各种私人金融机构按市场原则自主地组织经营。获得贷款的条件是以所购房产作抵押。住宅信贷的风险均由私人金融机构承担，贷款的利率完全由市场决定。（3）政府对住宅抵押贷款市场进行全面的间接调控。这种调控主要集中在二级市场，采取的干预形式由三种：一是立法。如美国在30年代起就对住宅市场进行干预，制定了联邦住宅法，1980年的《存款金融机构放松管制和货币控制法》，1980年的《银行法》，1984年的《二级抵押市场增补法案》等。二是建立以政府为主体或政府为最终支持者的抵押贷款机构，为规范整个融资活动设立了担保体系。如70年代，美国先后建立了联邦国民抵押贷款协会（FNMA）,政府国民抵押贷款协会（GNMA）与联邦住宅抵押贷款公司（FHKMC）等三家政府信用公司通过购买金融机构的抵押贷款，为抵押贷款的流动性提供担保。（3）通过资本市场控制资产负债的期限匹配风险，住宅抵押贷款金融机构发行住宅抵押贷款债券，债券的利率约低于住宅抵押贷款利率，期限通常与抵押贷款的期限相同，债券和贷款的利率与资本市场利率挂钩，可以较好的控制资产负债期限匹配问题。（4）税收优惠。如美国国会通过的“税收改革法案”，增加了住宅抵押投资渠道条款，为各种住宅抵押贷款证券提供了一个合理的税收结构体系，使证券的发行者免于纳税，并实行购房者核减税收的优惠制度；对使用抵押贷款购买社会住宅的中等收入者，按照每月归还贷款的数额，核减一定比例的税款，并免缴财产增值税，以鼓励私人购房。

该模式的运行需要以下的支撑条件，首先必须有发育良好的资本市场，能为抵押贷款债券提供充足的市场空间容量，解决抵押贷款的资金来源问题。其次，住宅抵押贷款工具要标准化，包括贷款的期限，利率首付款，偿还条件，偿还方式，转售条件等，抵押贷款债券化才可操作实施。再者，要有足够数量的机构投资者。该模式当前在二级市场的市场化程度、交易工具的种类上都有了进一步发展。现在这种模式在发展中国家也成为一种趋势。

（二）合同储蓄模式

合同储蓄模式是借贷双方通过契约筹措住宅消费资金。具体讲，即潜在购房者与指定机构（通常是住宅合作社）订立资金存贷合同，按合同的约定定期到指定机构储蓄，当储蓄额达到一定时间和数额后便自动取得从指定机构获得与储蓄利率和数额挂钩的住宅抵押贷款的权利。[3][4]合同储蓄的基本特征有三：（1）互助合作。合同储蓄实质上是一种无力一次购房者之间互助合作融资体系，住宅合作社是一种由居民自愿组织起来得不以盈利为目的的互助合作性的公益团体，体现了“互助合作”这一合同储蓄的本质特征。（2）“存贷结合”。所谓存贷结合是指存贷的数额挂钩和利率挂钩。数额挂钩指借款人要得到一定数额的贷款，必须按契约先存入一定数额的存款。利率挂钩是指一种合同储蓄的存款利率和相应的贷款利率都低于市场利率的成本运行。（3）封闭运行。即住宅合同储蓄的存贷款利率由存贷双方共同商定，不与市场发生联系，亦不受资本市场的影响，利率的稳定性较强。

低而稳定的市场利率和通货膨胀，政府财力的直接或间接支持，金融自由化程度相对较低是合同储蓄模式实际运行需要的一系列条件，这些条件没有满足，合同储蓄模式难以支撑。

近年来，随着经济和金融环境的变化，合同储蓄制度也有了发展，如建立可变利率机制，大幅度重组资产负债机构（拓展筹资渠道、增加资产的品种以及流动性），打破封闭运行，政府资源渐渐退出，资本市场渐渐进入。

（三）强制储蓄模式

强制储蓄模式，即公积金模式，是政府用强制性手段筹集住宅消费资金的一种住宅消费融资模式[5]。它的运行机制是：政府凭借国家权威和信用，通过国家法律和行政规定等强制性手段强制要求雇主和雇员将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构，该指定机构以优惠方式支持雇员住宅消费。强制储蓄模式的基本特征是：（1）资金稳定性较强。强制储蓄按雇员工资收入的一定比例缴存，雇员缴存部分直接从雇员工资中扣除，雇主缴存部分由雇主直接缴存，从而形成一个较稳定的资金流入，住房公积金是一种专项用于雇员住宅消费的资金，作用方向明确。（2）资金存款期限长，筹资数额较大。雇员在就业年龄期只要参加工作就必须连续不断地缴存公积金，强制储蓄在全社会范围的广泛性强制储蓄能归集起巨额资金。（3）筹资成本低。强制储蓄按月将雇员缴存部分和雇主缴存部分一并送缴到指定机构，或同指定机构从雇主的银行存款账户中直接划账，节约商业银行交易费用，降低了筹资成本。

强制储蓄模式的运行也需要一系列的条件：如人均收入水平相对较低；住宅问题主要依靠政府而不是市场解决；资本市场相对不发达，投资渠道较单一；制度的设计有较高的透明度等等。

这种公积金制度的发展随着经济的发展而变化，如变政府补贴性法定利率为与市场利率挂钩的可变动的利率。又如闲置资金的投资结构突破传统的国债范围（主要指新加坡）而参与了金融市场特别是资本市场，并在广度和深度上不断增加。

二、国外住宅消费融资的经验

上述三种模式在实践中取得了极大的成功，它们各有特点，又有共性。它们在应用上的差异主要来自：（1）资本市场的结构和金融环境的差异。储蓄制（无论是合同储蓄还是强制储蓄）对资本市场的依赖程度相对较弱，而市场型融资制度的建立需要一个发达的资本市场和一个合适的金融环境。这就表现在美国实行一、二级市场化的抵押贷款模式，而新加坡实行强制储蓄的住房公积金制度等等。（2）政府对住宅消费融资的价值取向以及支持住宅消费融资的方式。如德国是多元化的合同储蓄模式，而日本是以住宅为主导的间接性合同储蓄模式。（3）人口、经济水平以及收入分配状况也决定了其模式选择的差异。（4）住宅制度的差异。

三种模式在实践中的经验主要表现在以下几个方面：(1)三种模式的复合并存。单一的住宅融资模式的国家几乎没有，我们这里讲的美国抵押贷款融资模式，新加坡的公积金融资模式和德国的合同储蓄模式，是指这个国家以某种住宅融资模式为主，而不是全部。（2）离不开政府的参与和干预。三种模式的运行中，都离不开政府的参与。(3)政策性和经营性住宅融资结合。不论是发达国家还是发展中国家，其住宅融资既要受到政府的干预，又要有高度灵活的市场调节，都有政策性和经营性的双重特点。[6]（4）利率的市场化趋势。随着经济和金融的发展，合同储蓄和强制储蓄模式的固定利率很难适应变化，都改固定利率为可变利率。当然市场化抵押贷款融资模式本身是可变利率。

三、我国住宅消费融资现行模式分析

相对于国外住宅消费融资的发展，我国的住宅消费融资起步较晚但发展较快，至今已初步建立起颇具中国特色的住宅消费融资模式，即以“住房公积金”为核心的政策性融资，以各大银行房地产消费信贷为主体的经营性融资相结合的住宅消费融资模式，对我国解决住宅问题起到了很大的作用。但是从整个住宅消费融资的发展规模和运行效率来看，还远远没有赶上世界各国水平，没有达到对国内消费市场应起到的拉动作用。我们觉得，这主要由于我国住宅消费融资模式和制度的设计存在着许多不完善的地方：

（一）公积金的设计尚存缺陷

首先，公积金经营风险承担者缺位。我国的公积金的管理实行住宅委员会决策，住房公积金管理中心运行，银行专户存储，财政监督的原则。这一运行方式有其内存的弊端：住房公积金管理中心是行政单位，没有自有资本，不具备承担风险的能力，缺乏有效的利益约束机制，不是独立的金融机构，这种运行机制有可能引发潜在的信用危机和社会危机。[7]

其次，当前的利率规定是低存低贷，封闭经营。其结果是：（1）造成了运行的低效率和不合理。低存低贷的方式实际上是有房的一部分人牺牲一定存款利息来帮助无房的人贷款购房（这本来是政府的转移支出范围）。它造成了一种利率歧视，压抑了参与公积金的积极性，直接导致了当前公积金的归集总量的不够，归集率的提高较慢。[7]（2）它割断了与资本市场的联系，限制了住宅消费的融资来源，制约了市场机制在住宅资金配置中的作用，不利于统一自由的金融资本市场的形成。尽管住宅问题的解决需要政府的支持，但是政府的支持不能代替市场。住宅消费融资的发展应该建立在市场机制的基础上。

（二）个人住宅抵押贷款模式不完善

个人住宅抵押贷款一级市场的问题表现为这样几个方面：（1）住宅消费信贷服务不规范。主要集中在收费项目多、标准高、如手续复杂、贷款时间长、强制公证和保险、重复或垄断评估、收取回扣、担保收费标准高等，挫伤了群众贷款的积极性。（2）住宅贷款结构也不合理，这主要表现在金融机构在贷款上重增量贷款，轻存量贷款。住宅消费信贷绝大多数支持增量房买卖，金融机构几乎不给存量住宅买卖提供住宅消费贷款。

此外，一级市场融资方式缺乏创新。融资以传统的储蓄为主，缺乏高收益的复合式品种。许多直接投资方法，如发行住宅金融债券、住宅抵押债券等有价证券的方式尚未大量采用，当然这与我国二级市场尚未建立有关。

四、构建我国特色住宅消费融资模式的思考

借鉴三种住宅消费融资在实践中的经验，结合我国当前的经济发展水平和现行模式的缺陷，我们认为，我国住宅消费融资模式的构建应该分阶段进行：短期内，坚持以公积金制度和商业银行房地产消费信贷相结合的住宅消费融资混合模式为主体，进一步使之完善，并引入合同储蓄模式作为补充。中期，放弃公积金制度的主体地位，进一步发展住宅储蓄银行，以合同储蓄模式为主体，逐步实行住宅一、二级市场联动的抵押贷款模式。长期应以一、二级市场联动的市场性住宅抵押贷款模式为主体，以合同储蓄为补充。

（一）短期内：完善现行模式，引入合同储蓄

公积金制度作为一项比较成功的政策性住宅消费融资模式，在现阶段应进一步完善和发展。这主要基于以下几点考虑：（1）住宅产业当前具有深厚的增长潜力和极强的产业关联度，是带动我国经济增长的主导产业和支柱产业，现阶段住宅需求庞大，公积金的强制性特点有利于解决这一问题。（2）我国城镇现在有300万住宅特困户和3300万户危房户，他们主要属于低收入阶层。为解决这部分家庭的住宅困难，需要政策性住宅金融支持。（3）我国城镇居民的生活正在向小康性迈进。住宅消费成为居民的消费热点。住宅消费的兴起需要政策性住宅金融的支持。（4）现阶段商业性住宅储蓄和资本市场还很薄弱。在这种情况下，住房公积金制度通过强制性储蓄能够集聚大量、稳定、低成本的专项资金，这对解决城镇居民住宅建设和居民购房信贷资金供求矛盾具有不可替代的作用。故而，国家应该出台相关实施细则，加强银行之间以及银行和住房公积金管理机构之间的协调与合作，提高交易效率，降低交易费用。公积金的征集力度也要加大，要对公积金的现行利率政策进行改进，要保证公积金的圆满到位并且规范公积金的管理，确立公积金的管理主体地位，严禁公积金的挪用。合理确定住房公积金的贷款额度和期限，提高住房公积金贷款额度，延长贷款期。

住宅储蓄作为一项市场化的个人住宅融资行为，不但不会影响住房公积金制度的发展，相反，还可以配合住房公积金业务，扩大住宅融资体系的服务范围和服务能力，是对我国住宅消费融资市场的一个有益的补充。这也是对住宅组合贷款这一最具社会影响力和代表性的需求的零售业务品种的必要及时补充，从而有利于住宅消费市场的培育和发展，有利于住宅商品化进程的加快。更有利于扩大内需，推动经济增长。

（二）中期：放弃公积金的主体地位，进一步发展住宅储蓄制度，推动住宅抵押贷款证券化，并以合同储蓄为主体

公积金制度是现阶段的合理选择，但在中长期看，不应是我国住宅消费融资发展的主体模式。（1）公积金制度是强制性储蓄，不适合市场经济体制下自愿、竞争的原则，各地区，各单位，各居民经济条件不一样，对住宅消费融资的要求不一样，难以建立一个统一的共同的公积金管理规则。（2）公积金储蓄仅限于有城镇户口的国家机关人员、群众团体、全民和集体企事业单位的固定职工和劳动合同制职工，带有歧视性。这一人为的政策限定不能适应我国经济体制、人事制度、户籍制度以及住宅制度改革等方面的要求。（3）增加了政府的管理负担和费用开支。（4）实行封闭式的运营，割断了与市场的联系，限制了住宅消费资金的来源。故而，当住宅融资市场发展到一定程度，就可以逐步减少对住宅融资市场的直接干预，让市场发挥作用，建立起与市场机制相适应的住宅融资体系。

从国外合同储蓄模式中，我们可以看到它有以下优点：（1）自愿的原则。居民可以根据自己的意愿和要求来决定住宅储蓄的时间、数额和期限等，没有统一的超市场的规则要求，因而实施更加灵活。（2）均等的原则。对参加住宅储蓄的人没有资格限制，扩大了融资的范围，体现了社会公平。（3）降低了政府对住宅融资的干预程度和管理费用。在住宅储蓄制度下，存贷业务是由现有的金融机构按市场原则的要求来完成，无需政府的直接干预。因此，住宅储蓄制克服了公积金制度的缺点，更能体现市场机制的原则和要求。因此更能适应社会经济的发展，故而在中期，我们认为要以合同储蓄为主体。

（三）长期：以一、二级市场联动的市场抵押贷款模式为主体，以合同储蓄与公积金模式为补充

随着我国经济的发展，人们收入水平的提高，以及包括资本市场的各种市场的完善，政府就可以进一步减少对住宅消费融资市场的直接干预，让市场在消费融资过程中发挥基础性作用，即采用一、二级市场联动的市场抵押贷款模式，并以此为主体模式。这时候，我们应该完善一级住宅抵押贷款市场，发展规范的二级抵押贷款市场（即住宅抵押贷款证券化）。这主要基于以下几点考虑：（1）在经济得到充分发展，资本市场已经完善，一级市场的贷款规模很大，能为抵押贷款证券化提供充足的市场空间容量，而且贷款工具更加标准，真正的机构投资者也多，这就符合了抵押贷款证券化的条件。（2）我们的市场经济已经完善，住宅产权进一步清晰，法律体系更加规范，个人信用制度也充分建立。这个时候，以一、二级市场联动的市场抵押贷款模式作为我们的主体模式，是非常可行的，也是必须的。

同时，考虑到我国幅员辽阔，地区之间的经济差异比较大，因而以合同储蓄与住房公积金为补充可以解决少数地区的住宅消费融资问题。

[参考文献]

[1]王洪卫.中国住宅金融：资金筹措与风险防范机制[M].上海：上海财经大学出版社，2001.

[2]宾 融.住宅抵押贷款证券化[M].北京:中国金融出版社，2002.

[3] 吴晓求.中国资本市场：未来10年[M].北京:中国财政经济出版社，2000.

[4]李 杨.中国金融理论前沿[M].北京:社会科学出版社，2002.

[5] 谢家瑾.中国房地产市场的发展与预测[J].中国房地产金融，2003,(7).

[6].成立住宅储蓄银行，发展住宅储蓄业务[J].中国房地产金融，2003,(2).

[7]常丹红.解读房地产金融[J].中国房地产金融，2003,(1).

A Comparison of the Experience of Foreign-Housing-Consumption Financing and Its Enlightenment

Liao Xiangyue，Pan Aimin

(Business School of Hunan University of Science and Technology, Xiangtan 411201, China)

第5篇：公积金政策解读范文

关键词：货币化；分房政策；解读

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01

为深化住房制度改革，落实《西安市住房分配货币化实施办法》（市政发[2005]170号）和《西安市行政事业单位住房分配货币化实施细则》（西房改字[2006]1号）文件精神，现就西安市教育局直属系统各单位在具体贯彻执行相关政策过程中普遍存在的疑问和难以确定的几个方面，经请教市房改办同志及参考相关文件对有关住房货币化补贴政策做一解读。

一、住房分配货币化补贴实施范围和执行标准

住房补贴的实施范围：纳入财政预算管理的行政事业单位。企业和其他事业单位的住房分配货币化结合单位实际参照执行。

执行标准：市级直属的行政事业单位按《西安市住房分配货币化实施办法》规定的标准执行。城六区、开发区的行政事业单位执行同一标准，本系统不需要另行测算标准。

二、住房补贴的对象及对补贴对象的认定

住房补贴的对象是夫妻双方均未承租或购买公有住房，或者有房面积未达到标的职工。双职工夫妇一方有房两边都要算面积，配偶分了房也算是你有房子了，面积达到标准就不能补了。双职工，两边都没房的，可各补各的。

公有住房包括房管部门直管和单位自管的存量旧公有住房、单位按房改政策新建的职工住房、集资房、安居房、因拆迁公有住房所得的安置房。对于一些复杂的情况，是否是公有住房可从这些方面分析界定：比如土地的取得形式，建设项目的立项单位，建设项目的管理渠道，建设资金的来源，享受的优惠政策等等。

另外还有一个时间点：2006年1月1日。在这个时间以前去世的职工，就不能申请住房不贴了。在这个时间点以后去世的在政策范围内。

三、住房和住房补贴的关系

住房补贴这个名字说全了，是住房分配货币化补贴，顾名思义拿了住房补贴就相当于分房了，住房补贴就是货币化分房。住房补贴是给没有机会租住、购买公有住房职工的房改政策，体现了房改政策的连续性和完整性。有人说自己分房晚，有人分房早，应该给自己没有房的时候进行补贴，了解了住房补贴的概念，就知道这样的理解显然是不对的。同样，申请了补贴后，如果职工本人及配偶因新参加了集资建房、承租或购买了公有住房，也是需要退回住房补贴的。

四、住房补贴面积标准

按行政级别分为三级，厅局级应享受面积是119平方米，县处级是97平方米，处级以下是76平方米。面积指的是建筑面积。依据是市办法[1997]4号文件。有些学校等事业单位要认职称。职称的级别如何对应可参照陕房改发[1999]02号文件的规定。

具体专业技术人员住房建筑面积参照控制标准对应为：教授、研究员及相当职级人员对应地厅级；副教授、副研究员、高级工程师、高级经济师、高级会计师及相当职级人员对应县处级；讲师、助理研究员、工程师、经济师、会计师、高级技师及相当职级人员对应科级；助教、研究实习员、助理工程师、助理会计师、技师及相当职级人员和工人对应一般职工。

五、职级认定的时间

住房补贴职级认定的时间是2008年底。这个职级计算的是2000年以前工作时段的一次性补贴。2000年以后的工作时段，住房补贴是逐月补贴，按工资的一定比例补。职级调了，工资就调了，住房补贴当年就调整了。所以说住房补贴是按职工分段计算的，什么时候调职级，什么时候住房补贴就跟着调整了。

六、补贴的计算和参数

一个人的住房补贴可能有两种形式，一次性补贴的形式和逐月补贴的形式。2000年以前的工作时段，是按公式一次性计算出来的，就叫做一次性补贴。一次性补贴的多少取决于两个参数，基准补贴和工龄补贴。基准补贴是每平方米482元。工龄补贴是93年以前的工龄每年补贴8元。2000年以后的工作时段，补贴形式是以工资为基数逐月进行补贴。职工一次性住房补贴和按月补贴年限累计不得超过32年。

逐月补贴是按照财政局规定的单位缴纳公积金的工资构成做为基数进行计算。有个别差额或自收自支单位公积金交的多，要按照财政局规定的几项申请住房补贴。2000年1月1日后参加工作的职工月住房补贴标准是按职工月工资标准的12%逐月计发。

例：在职未达标老职工孙先生，处级，94年前工龄20年，2000年前实际工龄26年，剩余年限6年，现住房67平方米，月补贴基数为1000元，一次性补贴为：

（482+8×20）×（97-67）÷32×26

=642×30÷32×26=15648（元）

2000年1月1日以后剩余工作年限的月住房补贴额为：职工月工 资×12% 职工住房补贴面积×未达标面积

逐月补贴：1000×12% ÷97×（97-67）=37（元/月）

发放6年月补为2664元，共计补贴18312元。

七、住房补贴支取条件

职工住房补贴原则上不直接发给个人。由单位在住房补贴资金专户下开设“个人住房补贴”账户，按职工个人设置住房补贴明细账，进行明细核算。

职工在申请住房补贴时，由职工本人提出申请，凭购房合同及首付款凭证，合同是要两年的。如果有贷款合同，贷款还没完，经单位审查，报房改行政管理部门认定后，可以支取。

截止2013年底本系统各单位均已建立了住房货币化信息平台，已落实9个单位，补贴资金5300万元，惠及3490名教工的住房补贴发放。其他区未开展住房补贴工作原因主要是补贴资金给区财政造成的压力较大。直属有的单位开展住房补贴工作缓慢的原因是没有指定专人负责，没有统筹协调好人事、财务等相关部门的工作，大部分工作人员对房改工作不熟悉。以上对货币化政策的解读将有助于工作人员理解相关文件，促进货币化补贴工作准确、稳妥的实施。

参考文献：

第6篇：公积金政策解读范文

一、既有住宅加装电梯工作开展背景

随着我国进入老龄化社会，老年人居家养老、出行难问题已成为社会关注的热点问题。据统计，我市市区共有多层住宅（四层及以上，七层及以下）4557栋、13186个单元，其中成规模分布的住宅共2573栋、7895个单元；零星分布的住宅共1984栋、5291个单元。近年来，我市多名人大代表提出了出台老式多层住宅加装电梯指导意见的建议。少数条件较好的住宅小区如苍梧一期业主积极要求加装电梯，希望市里尽快出台指导意见。

为适应社会发展和人口老龄化的需求，2015年，根据市政府安排，由我局牵头制定既有住宅加装电梯指导性意见。为制定符合我市实际，科学合理、易操作的《连云港市既有住宅加装电梯指导意见》（以下简称《意见》），我们充分调研论证，广泛征求意见，最终市十三届政府第54次常务会议审议通过该《意见》，并于2017年5月1日起施行。《意见》全文共十四条，明确了既有住宅加装电梯的申报主体、申报条件、资金筹集方式、审批程序和安全管理职责等内容，弥补了我市既有住宅加装电梯管理中的空白。

二、既有住宅加装电梯工作近期开展情况

自2017年初我市出台《意见》以来，多层住宅加装电梯越来越受到社会各界广泛关注，特别是我市首部加装电梯—苍梧小区7号楼3单元正式施工后，市民咨询量与日增多。截至目前，我市累计成功加装电梯7部，正在开展前期工作的有24部，正在施工的有16部。

（一）加装电梯难点剖析

1、业主意见统一难

加装电梯关系到各方物业私权的复杂关系。不同年龄，不同楼层，不同需求，众口难调，往往是高层住户强烈要求加装电梯，而低层无所谓，甚至反对。电梯是后来加装而非原发设计的，必然外置凸出于外立面，从而可能导致低层住户因采光、通风、噪声、公共空间占用等问题反对加装电梯。业主意见难统一，仍是加装电梯最大的制约。

2、改造资金筹集难

在加装电梯期间，需要投入的费用包括勘测环境、规划设计、土建和购买安装设备等。一般情况下旧楼加装一部电梯需要投入的费用大概为40万～60万元。如所处的地形条件特殊，地下管网复杂的话，需要投入的成本还会更高。后期电梯投入使用，还将产生电梯运行、维护、保养等相关费用。高昂的加装费用让很多业主望而却步。为此，许多城市都出台了相应的财政补贴政策，如：北京市对电梯购置及安装费用按照每台24万元补贴，对因安装电梯产生的管线改移费用最高补贴40万元；南京市财政补贴最高每台20万元；上海市财政补贴最高每台24万元。我市在起草《意见》之初，我们曾提出加装电梯资金筹集以业主自筹为主，政府适当补贴为辅的建议，但在草案审议阶段因市财政困难未被采纳。最终《意见》明确我市加装电梯资金筹集方式主要有以下几种：1.由业主按照一定比例分摊，具体分摊比例由业主协商确定；2.申请使用业主名下的住房公积金；3.属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金；4.社会投资等其他合法资金来源。

3、改造工程特殊性强

由于是针对老旧小区的改造工程，项目施工前需对配电线路、地下管网类别、数量、位置等进行全面勘察，而实际操作中往往没有编制规划设计、管线迁移方案等应对举措。同时，因增梯工程导致的管线迁移非常规项目，运营商依据现行标准改造迁移管线缺乏规范成熟的实施方案。

（二）加装电梯推进举措

为破解我市加装电梯在实践工作中遇到的困难，我局牵头规划、质监、消防等职能部门，积极调研学习、完善配套政策、开辟绿色通道、加快审批流程，全力推进我市既有住宅加装电梯工作。

一是学习借鉴经验。《意见》出台后，我局联合规划、业委会、社区、物业、电梯公司等多部门实地学习调研先进城市成功经验，为开展我市加装电梯试点工作打下坚实基础。

二是完善配套政策。牵头规划、质监、消防支队、公积金中心联合编印《连云港市既有住宅加装电梯办事指南》，进一步深化政策解读、细化办理流程、明确办事窗口，实现所有部门受理地点和咨询电话“一本通”，切实提高了《意见》的可操作性。

三是加强政策宣传。利用电视台、报纸、“两微一端”传统和新兴媒介全方位进行政策解读和宣传。印制3000余份《意见》张贴在市区多层住宅小区，并通过街道社区广泛发放《连云港市既有住宅加装电梯办事指南》。

三、下一步工作计划

下一步，我们将切实主动靠前服务，继续深入一线，遵循“业主自愿、平等协商、政府引导、保障安全”的原则，在业主充分沟通协商通过表决的基础上，牵头各相关职能部门为群众做好加装电梯服务工作，起到引导、推动和服务的作用。

一是全面总结学习。回顾总结我市加装电梯经验教训，积极学习调研发达城市解决问题好的经验做法，全方位加大典型经验案例宣传和推广力度，推动既有住宅加装电梯工作有序开展，把这项民生工程办实、办好。近期，我局将再次组织学习调研，赴相关城市学习增梯先进做法，破解我市在实践中遇到的困难问题。

二是推动社会力量参与。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与增梯改造中涉及管线设施设备的迁移改造；通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与增梯的设计、改造、运营；支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。如我市玉带新村小区在改造过程中，海州区政府充分发挥党建引领作用，由街道社区牵头，引入社会资本，由北京一家公司以“无偿加装，有偿使用”模式参与增梯改造，目前该小区已有8个单元正在加装电梯，涉及面积约1万㎡，惠及96户业主，已完成投资200多万元，有效带动社会资本参与改造的热情。

第7篇：公积金政策解读范文

（一）宏观经济状况整体影响，市场购买力整体下降

宏观经济状况的任何变动，其影响最终都会体现在每个具体的市场主体上。2008年的经济刺激计划，信贷规模扩大，很大程度上刺激了不少企业买田囤地的欲望。不乏盲目扩张的企业主“吹大气球”，具体项目都没有规划好的情况下，先拿地再说，导致战线拉长，资金链普遍吃紧。去年以来，受国内宏观经济调控政策和国际市场的持续低迷影响，银行信贷收紧，企业融资困难，各地纷纷出现企业“倒闭潮”。即使尚能维持正常生产经营的企业，其资金状况也普遍吃紧，大多企业也只是固守老本，而无力再扩展。法院对不动产的处置集中在土地使用权和房产上，前者购买的主体往往是企业，后者很大部分是企业老板。这一群体的购买力明显下降，不可避免地会对法院司法拍卖尤其是不动产的处置造成影响。反映在上述历年数据中，不动产的司法拍卖成交率逐年下降，能够一定程度上说明此问题。在法院处置土地使用权和厂房的案例中，以前很多企业闻风而动，主动到法院打听评估、拍卖事宜，而现在真正能够拿出千万以上资金来购置不动产的企业是少之又少。

（二）政策层面影响显著，抑制部分购买力

1．国家对房地产的调控措施，各地房地产交易平淡，房价有所松动，一定程度上影响了法院司法拍卖的实施。中国老百姓普遍的消费心理是“买涨不买跌”，在房产价值呈上涨时，不管是出于投资也好还是“刚需”也好，纷纷出手；一旦有所下跌，大多数就持币观望了。2．对政策的解读不够，也影响了部分潜在买受人。作为宏观调控的措施之一，很多地方对房产实施了“限购令”，条件不符就不能过户，这是典型的通过行政手段调节市场需求。老百姓普遍解读为“一户只能买一套房”了。事实上，司法强制拍卖房屋是一种典型的强制执行措施，其目的在于将被查封、扣押的房产通过拍卖变现，用于清偿债务，并不应受限购令这样的行政政策的影响。然而在现实中，普通百姓不了解这个原则，并接相关的宣传中也未对该问题予以明确，确实影响了部分购买力。3．司法拍卖房产无法使用公积金贷款，限制了部分潜在的买受人。目前情况来看，法院司法拍卖成交的房产，无法使用公积金贷款支付房款，而必须是一次性付清房款，这在一定程度上制约了部分潜在的购房者。特别是一些“刚需”人群，考虑买房的首要条件就是能否使用公积金。前文所述的案例中，拍卖前来询问的人也有好几个，但有几个就是因为不能使用公积金贷款、无法一次性购房而放弃了。

（三）拍卖信息宣传方式的匮乏，也成为制约因素之一

以本院委托拍卖为例，拍卖公司都为杭州、萧山本地企业，其拍卖信息的公告都采用在《杭州日报》、《萧山日报》两家报刊。而《杭州日报》、《萧山日报》系地区党报，订阅的单位或读者群大多为党团、机关、学校、企业等。据了解，2012年《萧山日报》发行量6万份左右，其中90%被各级党团、机关、学校、各大中企业订阅，只有10%由个人读者订阅。特别是农村地区，读者更是稀少。因此对拍卖物有需求者，没有一个大众的渠道获取拍卖信息，是典型的信息不对称现象。在司法实践中，因事先不知道拍卖信息而错过司法拍卖的情况时有发生。（四）较高的拍卖佣金，客观上对拍卖的实施产生一定影响拍卖成交后，买受人需向组织实施拍卖的拍卖机构支付一定的费用，称作拍卖佣金。作为市场主体的拍卖公司，以盈利为目的，因此应收取相应费用。在组织拍卖过程中，需产生相关费用，如广告宣传、场地租赁等。根据《杭州市中级人民法院关于司法拍卖、变卖工作的规定》，拍卖成交价50万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%；超过50万元至200万元部分，不得超过3%；超过200万元至500万元部分，不得超过2%；超过500万元至1000万元部分，不得超过1.5%；超过1000万元至2000万元部分，不得超过1%；超过2000万元至5000万元部分，不得超过0.8%；超过5000万元至1亿元部分，不得超过0.5%；超过1亿元部分，不得超过0.2%；对价值较大标的物，收取佣金总额不得超过100万元。从规定的指导意义可以看出，规定最高拥金收取比例，是为了防止产生过高的交易费用，从而阻碍交易的实现。在市场经济条件下，经济繁荣时期，货币充足，交易者往往不大考虑这块成本支出；但在经济周期不景气时，过高的交易成本必然会影响交易的实现，司法拍卖也是如此。以本案为例，以三次拍卖保留价为参考，拍卖公司收取的佣金分别为66100元、58900元和58300元。也就是说，买受人在一次性支付购房款的同时，需额外再支付一笔数万元的交易佣金，这也可能成为制约拍卖成功的因素。

应对目前状况的建议和对策

（一）拓宽拍卖渠道

在当下信息化全面发展的环境下，传统的司法拍卖模式面临严峻挑战，在某个特定场所举行拍卖会的单一模式已不能完全适应司法拍卖的需求。网路化、信息化的拍卖模式已成发展趋势。我们可喜的看到，浙江省法院系统在全国率先“试水”，通过淘宝网这一巨大的销售平台，在淘宝网上专门开辟司法拍卖板块，取得了良好的效果。从目前试点情况来看，淘宝网上的拍卖模式取得了初步成功，拍卖的物品价格均溢价成交。尤其是11月份，萧山法院通过淘宝网成功拍卖一套商品房，首创了不动产的网上拍卖先例，更是引起了全国范围的关注。不过目前的网上拍卖工作还处于试点状态，还在经受来自各方的质疑和评论，特别是网上拍卖直接影响了拍卖机构的权益，对网络拍卖的资格提出了质疑，这也是新形势下法院司法拍卖要面对和解决的实际问题。在此设想，在下一步的完善过程中，妥善地解决好网络拍卖的司法资格问题是当务之急。同时，也可以在淘宝网上拍卖的有益尝试下，进一步拓展拍卖渠道，甚至可以建立专门的司法拍卖网，专门运作司法拍卖。

（二）扩大拍卖信息的传播范围

第8篇：公积金政策解读范文

房地产业在中国以前所未有的速度进行着，高档住房林立，改变着中国人的居住环境。但是，另一方面，一些低收入者没有能力购买这些品味高价位也高的住宅。低收入者没有住房的问题成了一个很严峻的社会问题。在住房问题上，新的两极分化正在产生。怎样解读这个社会问题，需要做一个社会政策的分析与回顾。

不是低收入者不喜欢住好房，而是他们手头拿不出钱买房。如果他们把钱投入去买昂贵的住房，就不够吃喝，就不能保障老人就医，就不能支持孩子入学。他们于是就去租房，租房还要租便宜的房子，条件与质量差一些的房子。

我们来算一笔账:按照50多平方米的居室，70年土地使用率计算。假如租房:月租1500元，70年下来，要花100多万。如果购房:只需50万元。租房的人，多花了一倍的钱，都是付给别人的，到头来依旧房无一间。所以，有的低收入的人可能永远也买不起好的住房，但是他们花在租房的钱加在一起可能会比买得起房产的人还多。那么，为什么在住房问题上，会穷的愈穷，富的愈富？

如果承认自然法则的合理，那么试问，社会规律差错出在哪了?法则与规律一定是要来惩罚穷人的吗？

社会排斥和市场经济

低收入者花更多的钱租房，却没钱买房，关键是他们没有那笔首付。他们收入少，永远积累不下财产。这是市场的规律，一只看不见的手在操纵着。上个世纪50年代，英国的房屋建设也是按照市场的规律。建筑协会（Building Society，一种住房金融机构）、银行控制住房抵押贷款的有效性，也包括建筑师和建筑商，他们一起影响了房屋的价格。普通的人只是房屋的消费者。

房屋价格贵，一些人买不起房，这样产生了两极分化。有这样一组数字:1951年到1986年间，一边，英国有100万栋的剩余房屋;另一边，许多人无房子住。黑人只能住在穷人区。这在社会政策理论上叫做“社会排斥”。具有讽刺意味的话题是，一些白人却说黑人创造了破房子和脏乱的环境。这样的话导致了矛盾激化，造成贫富对立，甚至阶级斗争。

在中国，城市里许多单位有住房公积金，帮助有购房需求的人买房。但是，那些进城打工的农民工和其他在这个体系之外的许多人，会买不起房，或者永远地租住在那种城乡结合部的棚户区。一些人即使买了房子，也相对廉价或条件差。这样不同的收入群体又划分了居住的区域。企业家根据社会需求建造不同的房子，当然给富人盖房最有利可赚。市场调节着人们住房福利的需要。有人说市场最公正，但是很多人不这样认为。

中国国务院在1994年发出了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用房要占到20%以上。但是，这个政策的落实打了折扣。首先，房地产公司在住房产业化的市场经济中没有完全执行建立20%经济适用房的政策，经济适用房下滑到仅占房地产开发投资的5%；第二，经济适用房并不全是保障了低收入群众的居住权，许多房源让有钱人或掌握信息的人以低价优先购入，享受他们不该享受的福利。这样，由于政策的执行不力和有空可钻，加深了不平等的程度。

人们一股脑地埋怨中国的房地产大亨任志强，认为是他不给低收入者盖房，低收入者才没有房住。其实作为企业家最基本的就是根据市场导向制造商品并赢得利润。企业家要做的是依次是：1，追求利润；2，生产社会和人们需要的产品:如钟表和房产，质量要好；3，为国家纳税；4，减少工伤事故，保护环境；5，更高的标准是做慈善事业，像比尔・盖茨那样。人们说企业家的社会责任不外乎是后边两项。那是除了职业道德以外，对企业家的社会道德的要求。

政府干预和社会政策

如果让企业家为低收入者建房，那只能是非营利企业。这种组织在英国有过，如住房社团和住房协会。他们给无家可归者、残疾人和老年人提供住房和低息贷款。1988年，住房协会已经拥有了100万处房产。但只做到了缓解矛盾，不能解决根本问题。英国政府也建过类似的社会住房。二战后，地方政府建立了市政住房，最初目的是建好房子给社会，并不仅限于穷人。但后来，这里成为穷人的首选。因为这些房子的租费很低，后来，这些房屋以1/3或一半的价格卖给了居住者。

自从房屋问题变得重要并且有政治的因素卷入以后，就导致了重要的国家干预，这是解决问题的关键。在19世纪初，英国就有了许多包括政府津贴、计划调控、建立市政房屋（Council Housing给穷人建立的免费或廉租房）、出租房屋等措施。中央政府通过环境、交通和区域部来制定住房政策，地方政府执行完成。

当前英国政府的住房政策的主题是:给予人民“购买的权利”。购房的首付款在英国仅仅是5%。这个住房的政策调控给所有的人提供了方便。人们只要有了一个固定的工作和稳定的收入，就可以考虑买房。在2000年，地方政府出资，免除了购房的抵押贷款税。在政府的不断作用下，英国在1914年只有10%的人有私人住房，到了90年代，75%的人住进了自己的私有房产，15%的人住在属于非营利组织和地方政府的社会房产中，10%的人租房住。

第9篇：公积金政策解读范文

确保养老基金保值增值

人力资源社会保障部社会保障研究所所长金维刚说，长期以来为保障基金安全，国家有关政策规定养老基金只能存银行和购买国债，历年来基金收益率不仅低于银行一年期存款利率，而且低于同期通货膨胀率，导致庞大的资金难以实现保值增值。

根据人力资源社会保障部最近的《中国社会保险年度发展报告2014》，2014年末全国养老基金累计结余3.56万亿元，其中城镇职工养老基金累计结余3.18万亿元，城乡居民养老基金累计结余3845亿元。预计未来一个时期，基金累计结余规模还将持续扩大。

“特别是城镇职工基本养老保险的基础养老金全国统筹方案预计也将出台实施，这将进一步增强养老基金的支付调剂能力并扩大基金累计结余规模。”金维刚说。

金维刚表示，政府通过利用养老基金结余的巨额资金进行投资和建设，可以控制消费支出，从而在很大程度上有效抑制货币供给和通货膨胀，有利于保持国民消费相对稳定，促进经济恢复和发展。

促进资本市场健康发展

中国社会科学院世界社保研究中心主任郑秉文认为，在一些社会保障制度和资本市场比较健全的国家，养老基金都是重要的资金来源，通过市场化投资既实现了自身保值增值，又促进了资本市场健康发展。

“保险资金和养老基金是资本市场投资的长期性基金，而养老基金比保险资金还要稳定。养老基金几十年不用考虑流动性的问题，是发现市场价值和实施价值投资的本源所在。”郑秉文说，“从这个角度看，养老基金是所有国家资本市场价值投资的基石，其作用如同债市中的20年长期国债。”

据介绍，《基本养老保险基金投资管理办法》的投资范围较广，主要体现在投资国家重大工程和重大项目建设，购买国债、政策性或开发性银行债券、信用等级在投资级以上的金融债、企业（公司）债、地方政府债券等固定收益类投资品种，以及投资股票、股票基金、混合基金、股票型养老金产品。

专家表示，养老基金作为重要的机构投资者，具有很强的低风险偏好，追求长期稳定收益，而且会有源源不断的资金注入，很少频繁换手，对短期投机心理将是巨大的抗衡力量，有利于减少股指波动幅度。因此养老基金投资将逐步成为资本市场的压舱石。

养老基金入市风险可控

一些人担心，养老金作为居民的基本养老保障，入市后是否安全？专家对此表示，养老基金投资无法完全避免短期波动，但从中长期来看，投资将带来丰厚回报。

上海住房公积金中心主任马力说，这一管理办法明确了基金的风险准备制度，规定受托机构按照养老基金净收益的1%提取风险准备金，专项用于弥补养老金投资发生的亏损。同时对养老基金的信息披露制度和监督检查制度做出了具体规定。