公积金二套房政策精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的公积金二套房政策主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：公积金二套房政策范文

答：和首套房贷相比，二套房贷无论在首付比例和贷款利率上都很不合算。目前，首套房贷的最低首付比例是3成，贷款最优惠利率为基准利率的85%；而二套房贷的最低首付比例是6成，贷款最低利率不低于基准利率的1.1倍。按目前5年以上期贷款基准利率7.05%计算，首套房贷的最低利率是5.9925%，而二套房贷的最低利率是7.755%，两者的差距是非常明显的。因此，如果能利用首套房贷购房，还是比较合算的。

遗憾的是，在房产调控的大背景下，银行对首套房贷的认定比较严格，总体的原则是“认房又认贷”。只要是曾经购买过住宅，无论现在是否仍然持有，无论是否贷过款，再次购房都被认定为是“第二套”；同样，只要是借过房贷，无论是否已经还清，再买房也被认定为“第二套”。因此，不管你是卖掉现有的住宅，还是将房产转到你父母名下，在严格执行房贷政策的银行，都无法获得首套房贷的优惠。当然，各家银行在执行时，可能会有一定的差异，不排除在贷款指标的压力下，部分银行会放松首套房认定标准。毕竟，这样的认定标准不是法律规定的，还有一定的操作空间。你可以多咨询几家银行，看看它们现在是如何认定“二套房”的。

虽然有银行可能给你首套房贷，当你将因此失去使用公积金贷款的资格。由于你曾经借过公积金贷款，因此再次购房时，公积金贷款必须执行二套房贷政策。如果借组合贷款，银行也只能跟着公积金贷款政策走，认定你是二套房贷。与商业贷款不同的是，公积金贷款基准利率比较低，又没有打折优惠的问题，二套房贷利率虽然也要上浮10%，但首套房与二套房公积金贷款利率的差异并不大，5年以上期限，首套房公积金贷款利率目前为4.9%，二套房为5.39%，仍低于商业贷款首套房利率。

根据你的情况，我的个人建议是卖掉现有的住宅，利用纯公积金贷款购房。在不考虑税费的情况下，卖房可获得150万元的资金，加上手头的140万元现金，一共有290万元的购房款。在用足公积金的时候，还需留下一些流动资金，这样你可以很轻松就买一套300万元左右的房产，按单价2.5万元/平方米计算，住房的面积可以改善到120平方米。如果只是把房子转到你父母名下，就算能借到首套房贷款，根据你现有的收入，银行最多贷给你200万元左右，购买340万元的房子，月供在12500元，资金压力要大很多。之所以不建议你这么做，主要是考虑到房价的涨幅在一定时期内必然会受到限制，如果房价年涨幅超不过房贷利率，借钱越多，反而资产缩水越厉害。

第2篇：公积金二套房政策范文

Attention：由于各地住房公积金政策存在差异且相关政策变化频繁，故以下解答仅供参考，请在办理前咨询当地住房公积金管理中心。

1　Question：在高薪诱惑下我刚跳槽到一索新公司，每个月的薪水是10000元，我想问问每个月应该有多少公职金呢?

Answer：恭喜你，收入不错哦。北京市的住房公积金缴存额统一为职工工资的12％，但是缴存上限不得超过2392元。原则上这一公积金缴存上限是不允许突破的。不过要注意，这一月缴存额上限在明年也许还会有新的变化，2008年的缴存额上限是按照统计局公布的2007年北京市职工人均月工资的300％，分别乘以12％的单位和职工住房公积金缴存比例确定的。

2　Question：救命啊，我看中了一套二手房，但是谈判过程中业主表示不想让我用公积金贷款，这是为什么啊?是不是二手房不能用公积金贷款呢?这套房子我还是很喜欢的。

Answer：哎，这是个常见现象。不仅是二手房，一手房的开发商有时候也不愿意购房人使用住房公积金贷款，原因主要是因为公积金贷款的放款时间相对于商业贷款来说要慢一些，业主或是开发商拿到钱的时间会比较慢。不过你还是有必要和业主好好沟通一下，目前随着政策松绑以及公积金贷款办理流程的提速，一般来说，在办理产权过户后15个工作日之内就可以放款(中直机关的“国管公积金”可能还会慢一些)，想必对于业主来说，也不急在这一时，可以建议业主咨询一下专业人士或是公积金中心，相信现在市场不好，沟通之下取得业主的配合还是有可能的。

3　Question：几年前我贷款买房的时候还没有公积金，去年的时候单位给我缴纳了公积金，我现在可不可以把原来的商业贷款变成公积金贷款啊?

Answer：很遗憾，至少在北京目前还不具备商业贷款转公积金贷款的条件。或许不久之后会有相应政策出台吧，可以关注一下。

4　Question：听说公积金贷款能比商业贷款节省不少利息呢，我现在看上一套商品房，80万的2居室，我可能要贷款20年左右吧，我想问问和商业贷款比起来我能节省多少呢?

Answer：如果能说得再详细点就更好了。按照你提供的情况我帮你算算账吧。如果你买的是普通住宅的话，那么无论是住房公积金还是商业贷款的话，你都可以贷款8成，也就是贷出64万元，在你贷款20年的前提下，利息方面最大差距可以达到230000余元：

按照商业贷款基准利率下浮计算：你的月还款是3975.35元／月，20年到期共支付利息313603.78元；

如果是二套房贷按利率上限计算：你的月还款是4858.72元／月，20年到期共支付利息526093.44元；如果是使用住房公积金贷款的话：你的月还款是

3895.16元／月，20年到期共支付利息294837.60元。能省不少钱哦，特别提醒的是，如果你首套房产是商业贷款的话，那么第二套房使用公积金贷款的话，是不需要执行二套房贷款利率的。

5　Question：我刚买了套房。我是不是可以用公积金账户内的钱还月供啊?怎么规划比较合算呢?

Answer：这是个好主意，也是可行的。事实上如果合理规划的话，你还可以节省更多。首先，在你购房之后，凭贷款协议或是购房合同、房产证可以办理公积金提取事宜，而且你配偶的公积金账户内的余额也是可以提取的哦。提取后的公积金可以用来偿还每个月的房贷月供。按照目前政策，商品房每年可以提取一次，政策性住房每个季度可以提取一次；其次，如果你公积金的缴存额比较高的话，那么可以在提取之后选择做部分提前还款，如果还月供的压力不大的话，在还款后可以保持原贷款金额不变但是相应的缩短贷款的年限，因为贷款时间越长，利息越高。这样的话，你的利息支出会节省一部分。

还有一个消息：公积金中心正在考虑将住房公积金的支取时间变为可以按月支取，不过现在并无正式的政策出台，可以关注一下哦。

6　Question：前段时间我支取了一次公积金，我现在又面临买房，会不会对我的公积金贷款有影响啊?

Answer：放心吧，只要你提取之后没有中断缴存，不会影响你用公积金贷款的。不过要是你购买商品房的话，需要注意：你必须是建立有公积金账户满1年，且申请贷款前连续缴存12个月没有中断的，但是如果你购买经济适用房、两限房等政策性住房，那么即使是缴存首月，也是可以申请的。

7　Question：公积金存在那里给不给利息啊?我也想把公积金提出来。该怎么办?

Answer：公积金存在那里当然会给利息啊，公家不会占你的便宜。当年缴存的公积金按人民银行活期存款利率计息；上年结转的公积金本息按人民银行公布的3个月整存整取利率计息，而且职工缴存住房公积金享受免征利息税的优惠政策，实际利息收益已高于银行商业存款利息。但是公积金不是随随便便提取的，只有以下情况下才能提取：

购房后(无论是商业贷款、公积金贷款还是全款付清的)凭贷款协议或购房协议、房产证可以提取；

装修、翻建、大修自有住房的，凭相关协议与发票可以提取；

租金支出超过家庭收入5％的可以提取；

退休、身故也可以凭相关证明办理提取手续；

出境定居、生活困难正在领取最低生活保障以及缴纳公积金之后被判刑的也可提取。

8　Question：我相中了一套酒店式公寓，我打算用住房公积金贷款把它买下来，可行否?

Answer：给你泼一瓢冷水，没戏。住房公积金贷款，只针对住宅类产品，包括以住宅立项的商品房、经济适用房和廉租房，它是住房货币化分配的表现形式之一。你买的是酒店式公寓，必然是商业立项，属于营业用房或者说商用房，住房公积金你是用不了了，想买的话只能全款支付或者是商业贷款了。

9　Question：我正在申请两限房，估计最近能有结果，不知道我如果用住房公积金贷款申请的话，是不是还有优惠呢?

Answer：先祝你好运。住房公积金政策对于购买两限房、经济适用房都是支持的，不过住房公积金贷款的利率以及两限房的房价都已经处于低点，要是还想再打折那是不可能了，不过你还是可以享受到一些支持的，首先，如果你购买的是90平米(误差在3％以内)以下的政策性住房，那么即使你的公积金缴存只有一个月，也可以享受到住房公积金贷款；其次，公积金贷款对于政策性住房，可以执行最低10％的首付哦。

10　Question：我已经办完公积金贷款了，但是最近金融危机，我的手头资金有点紧张还贷款变得有些吃力，我该怎么办啊。

Answer：针对你这样的问题，公积金贷款的另一个有时就可以体现出来了，那就是“自由还款”。也就是说，你可以与公积金中心确定个人贷款金额、期限后，由公积金中心为你确定一个每期贷款的最低还款额度。你只要在不低于这一最低还款额度情况下可自由选择每月还款额度的还款方式。另外提醒你：自由还款并不意味着你最终可以少还款，如果一直按最低还款额度还款，那么到贷款到期时就会有一大笔剩余的贷款要还，这有可能在中远期时给你造成比较大的负担。

第3篇：公积金二套房政策范文

梯级购房还能玩吗

近一段时间来，有关于第二套房的认定成了时下市场的一大热点。其实早在此前，人民银行和银监会就曾于9月27日了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。该通知之后，是以个人还是以户为单位执行房贷政策，一度成为商业银行执行政策的分歧点所在，也是这几个月来人们关注的焦点所在。

一切似乎终于“水落石出”，近日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以家庭为单位认定借款人房贷次数，严格住房消费贷款管理。而除了这一点之外，最值得关注的是央行、银监会有关方面负责人表示，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。那么如果日后银行真的照此执行，记者认为其对市场就会产生相当大的影响。

从这一补充规定的实际效果来看，记者认为其对“换房族”的影响要远远大于“炒房族”。“炒房族”无非有两种情况，二种是资金实力非常雄厚，买房无需贷款，所以也不会受到政策的限制；另外一种需要通过贷款来投资房产，但由于他们购买了多套房产，所以9月出台的政策早已使其受到了限制。而这次由于有了贷款还清也算“二套房”的说法，无疑对那些“换房族”的影响是首当其冲。很简单的道理，大部分自住者买首套房都是要贷款的，如此一来已经进入了“受限”的行列，贷款利率从“优惠”到“罚息”25％的提高比例无疑大大加大了他们换房成本，从而会使许多购房者放弃原来的购房计划。最为直接的，这无疑会打乱不少购房者原来的梯级购房计划，怪不得一些人也发出了这样的感叹：“梯级购房，还能玩吗?”

张雯是一位公司白领，她于2000年贷款购买了一套房子作为婚房，目前还有大约15万元的贷款未还清。现在其家庭的收入有了一定的提高，所以打算将旧房出售置换一套住房，差价大约有60万元，需要申请银行贷款。但如果按照银行的最新规定，其贷款成数要降低、贷款利率要上浮，那么张雯的购房计划近期就难以实现。她这样感叹道：“银行制定新的贷款办法，目的是控制过度投资的风险，但如果采取一刀切的方式，就会损害到像我这样自住型购房者的利益。”

其实像张雯这样依靠梯级消费逐步改善住房条件的市民并不少见，这种消费理念也是得到政府有关部门鼓励的。所谓梯级购房，就是在一个房地产市场中，购房者先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家养老的购房理念。据了解，2000年前购房的市民中，有不少已经有了置换旧房进一步改善居住条件的需求。按照发达国家人们平均7～10年改善一次住房的频率，今后几年，我们很可能会进入一个换房消费的期，而其中第一套住房办理了贷款的购房者占有不小的比例。如果银行第二套房贷款的利率实行上浮，对这部分购房者来说影响还是很大的，因为他们必须为第二套房长期支付高额的贷款利息。

那么，梯级购房还能不能玩呢?答案显然还是肯定的。但为了顺应“政策”的变化，传统的梯级购房观念已经受到了巨大的冲击，我们在购房时也需要引进许多新的“理念”。比如，以前你在购房时可能不必考虑像面积、人口这样的问题，而现在你必须非常现实地面对这一问题。为了降低日后的换房成本，你也必须为自己设计一条更为合理的购房“路径”，对面积大小、人口变动以及生活状况等多加考虑，比如在首次购房时可以把面积控制得小一些，把购房面积和人口做更好的“匹配”等等，从而能够实现自己的梯级购房梦想。

如何应对要讲策略

根据《补充通知》中的有关规定，对于梯级购房产生了不小的影响，尤其是如何操作，需要做出相应调整。如何调整呢?记者认为应该将面积和人口数量这两个因素全部考虑进来。主要涉及到两种情形，第一种是尚未购房但准备采用梯级购房理念逐步改善的；第二种则是已经按照这种理念购买了第一套住房的，这两种情形都受到了政策的影响。

未置业：紧盯面积指标

对于还没有购房的人来说，如果准备运用梯级购房理念逐步改善自己的居住条件，那么在购房时除了对物业品质、地段、房价等诸多因素进行考察之外，还应该考虑物业面积与家庭人数之间的比例。

必须明确的是，在购买第一套小面积住宅时，面积不能超标，也就是说，家庭人均面积不能高于当地平均水平，否则在换房时，将会以第二套住房来算。因此在购买第一套住宅时，对人数这个因素马虎不得。

案例：上海的张先生与太太婚后不准备生小孩，目前准备购置一套小面积物业过渡，并打算在201 0年换大房。张先生准备在中环线附近购买第一套房产，他手中大约有50万元的存款，可以购买面积在90平方米左右的两房。而同时考虑到居住的舒适度，他也倾向于选择面积大一点的两房。张先生的父母远在江西，另有兄弟照顾，岳父、岳母也不打算跟他们一起居住，因此对于他们来说，这个家庭的人数只有两个人。

如果在第二套住房贷款政策出台之前，首次置业时，他们只需根据自己的经济能力，挑选一套面积适中的小房子便可以了。但在房贷政策实施之后，张先生所要考虑的就不仅仅是房价的问题了，还要考虑面积因素。

根据建设部公布的《2005年城镇房屋概况统计公报》显示，上海人均住宅建筑面积已达到33.07平方米，考虑到人均住宅建筑面积会逐年增加的事实，假定2010年上海人均住宅建筑面积为36平方米，那么张先生现在只能挑选72平方米以下的房产，如果他第一次购买的房产超过这个标准，那么他在换房时如果再向银行申请按揭贷款，就必须按照上浮的利率标准执行。

由此及彼。对于一个家庭人数达到三人，甚至三个人以上的置业者来说，条件则可以适当放宽一些。如同样以上文的张先生为例，他们准备婚后要一个小孩，同时将父母接过来一起居住，那么他们现在购买的第一套住宅时则可考虑面积较大一些的房子，但是其中有个先决条件，即必须在小孩出生之后才实施换房计划。

当然，在考虑未来人均住宅建筑面积时，可以考虑每年的住宅建筑面积的增量。如根据上海统计局公布的有关数

据显示，从2000年－2006年，上海市区人均使用面积每年的增幅维持在3.3％～7.4％的水平，因此在估算未来几年后人均住宅建筑面积时，可以参照该数值。当然这不是绝对的，未来开发量可能会减少，那么其增长幅度会放缓。

置业后：考虑人口变数

对于此前已经按照梯级购房思路置业的购房者，现在遭遇第二套房贷政策，那么如何应对呢?

案例：三年前，上海的李先生在浦东世纪公园附近购置了一套面积达71平方米的两房。按照他当初的想法是先做过渡之用，等到条件改善之后再换大房。两年前，李先生与妻子先后跳槽进入外企公司，家庭收入大幅提高。

目前两人工作已经稳定，李先生夫妇两人也准备迎接小宝宝的到来。但是现实问题摆在了他们面前，如果小孩出生之后，必须将父母接过来帮忙照看，这样的话肯定会显得比较拥挤，因此两人想赶在小孩出生之前，先完成换房计划。

但现实问题是，按照现行的金融政策，李先生家人均住宅建筑面积达到35.5平方米，已经超过上海的人均面积33.07平方米，如果再次置业，不但首付要提高四成，肯定也享受不到优惠利率，那么他们应该如何应对呢?

可以明确的是，如果按照上调后的利率执行，李先生的购房负担肯定会增加，如金额为50万元的20年期按揭贷款，按目前的优惠利率计算，月还款额为5775.65元，但如果执行第=套房政策，年利率提高到8.613％，月还款额将为4574.94元，每月增幅为601.1元(模拟计算可见表)。

仔细分析之后发现，虽然目前李先生家的人均住宅建筑面积超过了上海的平均水平，但是由于其超过幅度并不大，而考虑到上海每年还有新的项目投入市场，指标会不断增加，因此有两种应对方案。其一是暂缓换房计划，稍微等待一些时日，等到达标之后再考虑换房，而这个过程也不会过长。其二是在小孩出生之后再考虑换房，因为随着小孩的出生，家庭人数增加一个，会使得人均住宅建筑面积大幅减少，从而在换房时还能享受到优惠利率。当然，第二种办法对于超标幅度较大的情形尤为适用，如在第一次置业时在郊区购置了一套100平方米的两房，对于两口之家来说，人均住宅建筑面积达到了50平方米，这已远远超过了现在的平均水平，不通过增加人口的办法，除非不准备换房，否则无法规避。

几个细节不容忽视

值得注意的是，由于受到《补充通知》的影响，在实际操作过程中肯定会碰到一些新的问题。因此对于购房者来说，可能会想到一些规避方法。当然，如果是合理运用游戏规则进行规避，这无可厚非，但如若想出一些歪点子来，这不但于事无补，说不定还会起到反作用。

首先是不要考虑通过假离婚来规避政策。据了解，目前央行已正在逐步建立完善征信系统，因此夫妻双方贷款购房均有资料记录，通过征信系统便可查个一清二楚。有关专家表示，通过假离婚的方式虽然可以将债务转移到一个人身上，但是另一方的贷款记录却无法抹掉，再次购房时，可能还是按照第二套住房来算。

第4篇：公积金二套房政策范文

【关键词】金融支持 去库存 路径研究

一、房地产库存基本情况及去化周期预测

（一）土地收储大幅减少，存量土地消化期较长

2015年，国内经济下行压力加大，房地产市场降温。受此影响，西双版纳州土地购置面积大幅降低至23.39万m2，降幅78.6%[1]。截止2015年末，全州待开发土地面积54.21万m2，按照项目规划容积率2[2]计算，2015年末存量土地将新增商品房供给108.42万m2，按2015年102.79万m2[3]的销量，去化周期为1.05年。

（二）库存面积小幅降低，去化周期逐年增加

2015年末，西双版纳州房屋竣工待售面积54.7万m2，施工面积697.67万m2[4]，竣工待售面积难以全面反映房地产库存状况，应综合考虑现有竣工待售存量和现存施工面积。即：

库存面积=竣工待售面积+在建待售面积

在建待售面积为本年度施工面积扣除本年度期房销售面积和本年度竣工面积，即：

在建待售面积=施工面积-期房销售面积-竣工面积

通过计算，2015年末西双版纳州房地产库存面积481.37万m2，按2015年销量，西双版纳州房地产库存去化周期为4.68年，虽然2015年末商品房库存面积同比降低7.52%，但由于销量下滑，去库存州周期呈逐年增加态势（表1）。

（三）房地产投资保值功能弱化，进一步增加去库存周期

2015年，西双版纳州房地产市场量价齐跌，全州商品房销售面积102.8万m2，同比下降27.0%；主城区商品住房均价4747元/m2，同比降低3.73%[5]。商品房投资保值功能弱化，一方面将导致投资购房需求减少，另一方面将增加二手房供给，进一步增加去库存周期。调查显示，目前西双版纳手中有2套及以上住房的城镇居民倾向通过抛售来缓解资金压力，调整投资结构。监测显示，2015年西双版纳州府景洪市二手房销售面积22.06万m2，同比增长19.63%[6]。

综合考虑西双版纳州待开发土地存量和商品房库存量，房地产库存去化周期为5.73年，考虑到商品房投资保值效应减弱影响，西双版纳州房地产市场库存去化周期将进一步增加，去库存形势严峻。

二、金融支持西双版纳房地产去库存基本情况

（一）个人住房贷款增速回落，利率整体下降

截止2015年末，西双版纳州银行机构个人住房贷款余额64.89亿元，同比增长13%，低于各项贷款增速4.7个百分点，个人住房贷款增速近6年首次低于各项贷款增速，个人住房贷款占各项贷款的20.6%，较2014年降低0.9个百分点[7]，不良贷款余额1595万元，不良率0.2%，低于全州各项贷款不良率4.26个百分点[8]。

监测显示，2015年全州银行机构发放个人购房贷款3896笔，金额10.63亿元，分别比2014年增加56笔和0.15亿元，其中基准利率贷款占比95.3%，较2014年增加5.8个百分点[9]。

（二）采取多项措施，提高住房金融服务水平

结合实际，西双版纳州部分银行机构通过采取优化贷款审批流程和住房贷款产品创新，进一步提高了住房金融服务水平。如建设银行充分发挥系统优势，大力推广个人住房贷款系统审批放款、邮储银行优化贷款审批流程，实行个人住房贷款3日办结制度，有效提高了个人住房贷款的审批发放效率；农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷款”业务，缓解了农民工购房贷款难问题。

（三）完善住房公积金管理办法，放宽住房公积金政策限制

2016年4月20日出台的《西双版纳州住房公积金个人住房按揭贷款管理办法（试行）》，对住房公积金管理做出重大调整：一是开始允许用住房公积金办理住房按揭贷款；二是提高住房公积金贷款限额。夫妻双方缴存的家庭贷款限额由40万元调整为50万元，单身职工或者夫妻只有一方缴存的贷款限额由30万元调整为35万元；此外还进一步放宽了住房公积金提取条件和提高了公积金提取限额。

三、金融支持西双版纳房地产去库存的制约因素

（一）预告登记缺失，金融机构面临双重压力

目前西双版纳州尚未建立商品房抵押预告登记系统，导致个人商品住房抵押登记率低，存在较大的风险隐患，同时制约了业务开展。一方面预告登记系统缺失，可能会给资金压力较大的开发商留有推迟备案，或备案后再过户给其他买家，甚至与假冒购房者勾结，骗取银行按揭贷款的可乘之机。另一方面预告登记系统缺失，金融机构难以实现抵押登记信息共享。对于处于新售房产权办理存续期的已抵押商品房，无法通过预告登记系统办理按揭贷款预告登记和抵押预告登记。

由于预告登记缺失，全州多家银行机构个人住房贷款抵押登记率在全省排名末位，业务拓展能力受限。如州内某国有商业银行个人住房贷款抵押登记率全省系统内排名倒数第一。如果状况得不到改善，上级分行或将采取上收个人住房贷款审批权等处罚手段。此外，由于预告登记缺失，目前辖区某银行机构已叫停了商业用房贷款业务。

（二）利率压缩空间有限，影响购房需求的进一步上升

一是首套房贷款利率难以进一步下降。2015年全州银行业金融机构累计发放贷款首套房贷款10.63亿元，加权平均利率为基准利率1.01倍[10]，按5年期贷款基准利率4.9%计算，加权平均利率为4.95%，扣除资金和业务成本，在当前利率市场化，存款竞争加剧的情况下，利润空间较小。二是非首套房贷款利率已接近政策下限。2015年全州银行业金融机构发放二套房贷款8188万元，平均利率为基准利率1.12倍[11]，已接近“贷款利率不得低于基准利率1.1倍”政策下限。

（三）政策落实不到位，执行情况分化

2016年2月1日，《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）对首套房及二套房最低首付比例进行了调整。通知下发后，西双版纳州各银行业金融机构自3月起陆续对个人住房贷款首付比例做出调整，但政策执行情况存在较大差异。

监测显示，全州仅建设银行3月当月发放首套房贷款平均首付比例降至20%，其余银行机构首套房贷款平均首付比例仍为30%以上[12]。自3月起，全州银行业金融机构均对二套房贷款首付比例进行了调整，2016年5月共发放二套房贷款63笔，金额0.17亿元，平均首付比例37.3%，较去年同期降低6.7个百分点。

（四）个人住房信贷产品创新不足，行业竞争弱化

西双版纳州各银行机构的个人住房贷款差异化较小，产品创新乏力，各行主要依靠向房地产开发企业发放房地产开发贷款，加强与房地产企业的合作来开展个人住房业务竞争。银行机构开展的住房金融创新主要集中于优化审贷流程，提高发放效率方面。针对特定人群和特定领域的信贷产品较少，全州仅有农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷”业务，但也处于初期推广阶段，产品不够成熟。

目前全州个人住房贷款业务主要集中在国有商业银行，行业竞争较弱。法人金融机构尤其是农信社支持房地产去库存作用尚未发挥，2015年全州农信社累计发放个人住房贷款19笔，金额659万元，仅占全州发放额的0.58%[13]。而2015年末，西双版纳州农信社各项贷款余额100.11亿元，存贷比64.93%，各项贷款余额占全州比重达31.76%[14]。

四、金融支持西双版纳州房地产去库存路径选择

（一）尽快搭建西双版纳州商品房预告登记系统

建议尽快建立西双版纳州商品房预告登记系统。目前全州不动产统一登记工作正在稳步推进中，政府和相关部门应抓住机遇，以推进全州不动产统一登记工作，建设不动产统一登记系统为契机，探索搭建西双版纳州商品房预告登记系统，开办商品房预告登记业务，切实提高个人住房贷款抵押登记率。同时加强信息共享，有效防范房地产市场潜在风险，降低银行业金融机构考核压力，提高办理个人住房贷款业务的积极性。

（二）建议适当放宽个人住房贷款政策

在首套房贷款利率压缩空间有限的情况下，建议适当降低二套房贷款最低利率标准，降低居民购买二套房贷款资金成本，进一步刺激居民改善性住房需求。自今年3月西双版纳州金融机构下调二套房首付比例以来，二套房贷款快速增长。3-5月全州银行业金融机构累计发放二套房贷款139笔，金额4336万元，同比增长2.76倍和2.57倍[15]，政策效应明显。如果二套房贷款利率能够适当下调，将进一步增加居民购买改善性住房的意愿。

（三）完善住房信贷政策传导机制

加大窗口指导力度，引导银行金融机构认真贯彻落实住房信贷政策，积极支持个人住房贷款需求。探索建立住房信贷政策导向效果评估体系，将各银行金融机构住房信贷政策执行情况、个人住房贷款发放情况、个人住房贷款产品创新等纳入评估指标体系，定期开展评估工作，通报评估结果，并将评估结果纳入对各金融机构的考核评价，切实强化住房信贷政策传导机制，提高银行金融机构贯彻执行住房金融政策的积极性。

（四）鼓励加大个人住房金融产品创新和行业竞争

鼓励金融机构加大个人住房金融产品创新力度，加大对农民工贷款买房，房屋租赁市场等方面的信贷产品创新力度，丰富个人住房贷款产品，针对不同的贷款主体，灵活还款方式，提高个人贷款购房意愿。积极支持和鼓励农业银行加大“农民安家贷”投放力度。鼓励农村信用社加大住房金融业务拓展力度，积极开展个人住房贷款业务，充分发挥其体制和机制优势，积极开展个人住房贷款产品创新，促进西双版纳州个人住房贷款业务良性竞争和加快发展。

参考文献

[1]数据来源：西双版纳州统计局.

[2]经调查，西双版纳州土地储备量较大的开发商待建项目设计容积率为2.

[3]数据来源：西双版纳州统计局.

[4]数据来源：西双版纳州统计局.

[5]数据来源：西双版纳州统计局.

[6]西双版纳州房地产管理处调查数.

[7]数据来源：人民银行西双版纳中支信贷收支表.

[8]数据来源：人民银行西双版纳中支不良贷款监测表.

[9]数据来源：人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表.

[10]数据来源：根据人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况月报汇总统计.

[11]数据来源：根据人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况月报汇总统计.

[12]人民银行西双版纳版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表监测情况.

[13]数据来源：人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表汇总统计.

第5篇：公积金二套房政策范文

当二套房贷松动的闸门再次被监管层关紧时,40%的首付、1.1倍的利率已成为众多购房者不得不面对的现实。根据银率网提供的资料,即使不考虑多出的那一成首付的问题,仅仅是贷款利率上的差距就让第二套房贷者们叫苦不迭了。举例来说,贷款100万元,还款期限为30年,如果所购房屋属于第一套房,使用等额本息还款法月供为6423.62元,本息合计为2312503.46元,而如果所购房屋属于第二套房,使用等额本息还款法月供为7769.3元,本息合计为2796970.01元。

对比之大足以令众多购房者望而却步。

然而,面对一路下滑的股指和金价,抵御风险能力更强的房产正重新回到投资者的视线。4月22日,国家发改委价格司在其官方网站一季度房地产市场价格形势分析报告,报告在分析未来中国房市价格走势时指出,近期股票市场深幅调整,大量资金逃离股市。在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下,这些资金很可能选择再次进入房地产市场,而不是存入银行。

然而,面对不断高企的贷款利率,投资者应该如何规避风险?《小康•财智》记者近日走访了北京中原三级市场研究部等多家研究机构,希望能够为近期想要购房的投资者寻找到合适的还款方式。

一、第一套房贷选择商贷的,

二套房贷用公积金贷款更划算

中原房地产的相关人士向《小康•财智》记者介绍,如果第一套住房是选择商业贷款的,购买第二套住房可以考虑用公积金。

“纯公积金贷款是不受二套房贷制约和影响的。”兴业银行个贷部的李先生告诉记者。据悉,利用纯公积金贷款购买第二套(含)以上住房的消费者,不仅能够享受最高七成贷款额度,同时在还款期间执行公积金利率的优惠。以一套贷款总额为50万元,还款期为20年的房产为例,选择不同的贷款方式,月供和还款总额会产生巨大差距:

中原房地产的相关人士提醒广大购房者注意,如果第一套住房选择公积金贷款,第二套若想要选择公积金贷款时,必须将首套住房公积金贷款金额还清。

二、第一套房选择商贷,又无公积金,选择等额本金还款方式较好

对于很多购房者而言,其第一套住房选择的是商业贷款,而自身又没有缴纳公积金,造成购买第二套住房必须选择商业贷款,执行8.61%的二套房贷利率。在这种情况下消费者应该如何选择?

中原三级市场研究部为我们提供了一个案例,李女士购买了一套总价为70万元的一居室,其贷款总额为50万元,还款期限为20年,以等额本金和等额本息的还款方式做一比较:

依据以上案例,北京中原三级市场研究部的专家建议消费者,在购买第二套住房必须选择商业贷款的情况下,选择等额本金还款方式更合适。

三、利用房屋抵押贷款降低利率

如果购房者的第一套住房已经没有贷款,那么，可以选择与个人住房贷款不同的贷款形式―房屋抵押贷款。房屋抵押贷款是指借款人以住房为抵押,贷款银行为借款人提供资金服务,满足其买房、买车等多种消费需求的贷款。

不过,须注意的是,并不是每家银行对于房屋抵押贷款都执行基准利率,根据《小康•财智》记者了解,目前开展这项业务的大多数银行对于购买第二套住房的购房者同样执行在基础利率上上浮10%的政策,只有中国银行仍执行的是基准利率。

相关专家提醒购房者,申请房屋抵押贷款,必须注意两个问题:首先住房抵押贷款的申请额度目前仅能达到第一套住房评估价格的60%,因此,如果是“押小买大”的消费者必须准备较多的首付款。其次,住房抵押贷款的年限一般较短,目前在国内一般不超过5年,最长不超过10年,对购房者的还款能力要求较高。

四、利用固定利率气球贷减少成本

由于目前在国内仍处于加息通道之中,而且在短期(3～5年)看来,这一趋势不会改变。因此,对于众多购房者而言,规避不断增加的利率风险就成为了当务之急,第二套房的购房者尤其如此。

针对这一需求,国内目前开始有多家银行推出了固定利率气球贷的服务,其利率分为两个档次:3年期为8.316%,5年期为8.514%。据深圳发展银行信贷部副总经理曹军介绍,由于气球贷的特点是较短的贷款期限(3年、5年或10年),但以较长的期限(如10年、20年或30年)来计算月供,剩余本金到期一次偿还。气球贷的实际贷款期限越短,其对应期限的贷款利率也越低。

不过，也有理财专家提醒,就利率锁定期限而言,不宜过长,也不宜过短。虽然央行已经加息6次来抑制通胀和经济过热,但今后的利率走势如何很难准确预测。一旦几年后进入降息周期,选择固定利率房贷可能得不偿失。就目前形势而言,固定利率部分的期限定在3年或5年比较稳妥。

五、存抵贷,以理财降低还款额度

“开源节流”永远都是一枚硬币的两面,当我们在思考如何节省自己的利息开销时,是否能够让自己的还款升值同样应该纳入考虑范围。目前国内已有多家银行推出了存抵贷的业务。

第6篇：公积金二套房政策范文

策略一:寻找合适时机出手

因为担心房价变化,不少购房者开始观望。但专家认为可以寻找合适机会出手,因为历史经验告诉我们,买房时机永远都存在。

案例:方先生在西湖附近找到一套两房后,决定买下来。去年初,方先生开始关注房产,考虑到小孩上学问题,他想在名校附近置业。2009年初害怕房价下跌而犹豫不决,没料到房价反而上涨了,让他错过了一次机会。回过头来观察以前的市场发展规律,方先生意识到虽有可能会经历调整阶段,但总体趋势还是会保持向上。

应对策略:现在这种市场行情可以选择合适的机会出手。虽然在这之前房地产市场经历过两次调整,其间也曾出现过房价回调幅度达30%的情形,但时至今日,房价水平都超过了调整之前的顶点位置。现在买房应该讲究时机。首先要做到选择性价比较高的物业,如交通便捷程度高的房产,即使购买之后价格再次回落,但等到市场好转之后,这类房产的价格上涨速度也要快得多。再就是要结合自身情况做出决定,如果购房条件已经成熟,那么选择合适的房子及时买入。此外,市场供应量较大的时候,价格稍微合理一些,因为供应偏少时,开发商往往会提价。

策略二:购房须活用政策

政府鼓励住宅消费,出台系列鼓励自住消费政策,并通过降低首付比例以及贷款利率水平来降低购房门槛。购房者应该用足这些政策,让购房变得相对轻松一些。

案例:四川来杭州打拼的姜先生准备购买一套住房。他同时看中了两套二手房,其中一套出自板块内一个新近开发的大盘,小区配套完善,他对此很满意。不过由于对方取得房产证才一年多时间,因此要支付营业税、个人所得税等,虽然没有明说让他来承担,但肯定已将这部分费用加在房价里面了。考虑良久,姜先生选择了另外一套住房。虽然这套房子出自半山附近某新村内,配套稍微欠缺一点,但购买这套房子无需支付更高的税费。

应对策略:业内专家认为,目前政府鼓励自住消费,因此专家建议购房者尽可能用足政策。首先要关注所购房产是否满足免税要求。比如购买普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策,购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税。此外,对于取得房产时间超过两年的,也可减免营业税和个税。

其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行2008年连续5次降息后,5年以上商业贷款利率已降至5.9474,但如果满足利率优惠条件,还可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可减少30%。当然,活用政策的同时也要关注政策的时效性,要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。

策略三:妙用住房公积金

住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面,还能有效降低二次置业的成本。

案例:余小姐即将跟男友步入婚姻殿堂,买房成为眼下最重要的事情。两人打算在杭州市区购置一套两房,购房预算在160万元左右。双方父母支援了40万元,加上两人积攒下来的20万元,他们总共有60万元的购房资金。考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担,他们决定先领结婚证。然后共同申请住房公积金贷款,因为按照当地相关政策,他们可以申请到公积金贷款80万元,

应对策略:在购房过程中如何用足政策,这是购房者应该认真思考的问题。如对于余小姐而言,按照他们当前的实力,需要贷款100万元,假设以一个人的名义购房,虽然能够申请到40万元的公积金贷款,但相对于以夫妻名义而言,成本还是要高一些。笔者计算发现,假设还款期限为20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可见。活用政策能够有效减轻购房负担。

策略四:换筹获得更高回报

考虑到目前房产的长期投资回报偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。与其这样,还不如通过“换筹”来获取更高的回报。

案例:黄女士在房产投资方面很有经验。近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的房子出手了,准备加点钱在位于杭州下城区的东新园买套小户型。因为她发现出自这个小区的房子能得到更高的租金。当然,还有更让她倚重的是高档楼盘价格上涨空间更大,投资这类物业能获得更高的回报。

应对策略:投资房产讲究地段。位于核心区域的高档楼盘,其消费群体不是普通消费者,因此它的价值不仅仅只是体现在单价上,这就是为什么市中心的高档住宅一直不乏购房者追捧的缘故。此外,随着市中心新盘开发量的减少,未来供应量极为有限,正所谓物以稀为贵,高档住宅的升值空间要大一些。因此,投资高档住宅,其实是一种更为合理的做法。

专家表示,近期通胀压力显现,在这种情况下。投资优质资产如高档住宅以求保值增值,也是很多经验人士惯常做法。因此只要条件允许,投资者可以通过“换筹”方式,投资高档住宅。

策略五:盲目追涨不可取

近期有不少楼盘已开始提价,二手房房东也开始跳价,在这种情况下,购房者是盲目追涨?还是隔岸观火?专家给出的建议是学会“拣房”,挑选真正适合自己的房子。

案例:冯先生最近碰到了一件郁闷事。他在九堡附近某中介公司看中了一套三房,报价125万元。而这套房子一个月前的报价为115万元,但考虑到近期行情有所上涨,他接受了新的报价。没想到临近签约时,卖家突然来电称有人出130万元,如果冯先生愿意接受这个价位,可优先卖给他。

应对策略:开发商提价、二手房卖家跳价,购房者是不是要通宵排队抢房源?或者咬牙接受房东的“跳价”要求?专家表示完全没有必要。当市场转向卖方市场时,卖方会出现惜售、涨价等情况。但考虑到房地产市场经历了近10年过程,已渐渐趋于成熟,而且市场供应也趋于多元化,因此购房者可以在新房、二手房两个市场选择适合自己的房源。完全没有必要因为看到涨价而惊慌,乃至盲目追涨。

专家表示,在目前这种市场行情中,尤其要讲究“拣房”策略。如何“拣房”,简而言之,就是多花点功夫在市场上了解各种信息,并从中优选出最适合自己的。这样,方能做到理性置业。

策略六:安全置业是根本

国家出台各种鼓励住房消费政策,并非意味着就可以不顾自身经济实力而“小马拉大车”,安全置业是购房者的底线,不要因为买房而影响到自己的日常生活。

案例:郑先生最终还是放弃了一步到位打算。根据他之前的考虑,他准备在下沙板块购买一套90平方米左右的新房,预算约140万元左右。他手上现有的资金只够支付两成首付,因此他还需申请110多万元的按揭贷款,每月近7000元的还款额,让他吃不消。因此他最后选择购买一套面积较小的二手房作为过渡之用,等到经济条件改善之后再换房。

第7篇：公积金二套房政策范文

【关键词】住房公积金 住房保障 制度缺陷

一、我国住房公积金的发展历程

1978年，党的第三届十一次全会在中国社会主义市场经济体系中迈出了第一步，并于同年在个别地区推行公房出售和公房提租等住房市场化。

到了1990年，在上海实行的初步房改遇到了重重阻力。1991年上海借鉴国外经验，出台了改革方案，推动了全国的住房改革步伐。

2002年国务院颁布了《住房公积金管理条例》，规定了住房公积金的定义，明确了公积金使用范围。

2015年，由中国国务院批准，中国人民银行、中国住房和城市建设部、中国银行业监督管理委员会了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，分别调减拥有两套房、住房公积金最低首付比例。对拥有一套住房和相应的购房贷款余额的家庭，最低首付比例调整为不低于40%。在实施政策之前，购买第二套房的最低首付比例是60%。职工使用住房公积金贷款购买普通住房的首套住房最低首付比例为20%；已经拥有一套住房并且已经还清购房贷款的职工缴存家庭最低首付款比例为30%。据不完全统计，截至4月9日，有2个省、5个市公积金中心宣布了新的住房公积金规定。

（一）住房公积金的建立情况

总体情况是全国都建立了住房公积金制度，但建立时间不一，还需要进一步完善和统一。建立住房公积金制度最早的是上海，其次是北京、天津等地，全国住房公积金普遍建立是在1996年。

（二）住房公积金的的覆盖情况

我国城镇住房公积金制度建立多年以来，住房公积金覆盖率逐年提高，但是各地区发展水平参差不齐，总体覆盖率仍然比较低。截止2013年底，全国住房公积金覆盖率约是82%，北京等沿海发达地区的覆盖率更是高达98%，但部分地区的覆盖率却未达到60%。

（三）住房公积金的缴交情况

国家住房公积金支付比例总体偏低。全国大部分地区低于10%，有些地区略高于10%，但与发达国家相比仍有一定差距。与其他城市职工住房公积金缴纳水平相比，2012年北京市的缴纳比例为12%，上海为7%，西安为2%～5%。基本上反映了西部与中东部地区之间经济发展水平的差距。

（四）住房公积金的运营情况

我国住房公积金的整体运营效率率很低，并且方法单一。数据显示，截止到2014年，我国实际缴纳公积金的职工约为1.1亿人，所缴的数额达到了6.4万元，缴纳的余额则为3.2亿元，住房公积金运用率则为57.2%，同比增长1.96%。我国的住房公积金运用比例为74.5%，同比增长2.5%。住房公积金存款余额为4107亿元，扣除所需资金后的沉淀资金为2186.55亿元，沉淀资金占到缴纳余额总量的22.7%，同比下降1.9%。

洛阳市自建立住房公积金制度以来，经过十多年的发展，已成为城市居民提高住房消费能力改善住房条件的重要保障。2014年，全市实缴单位5386家，实缴职工49.89万人，缴存43.65亿元，同比增长11.6%。当年新开户单位558家，新开户职工3.86万人，净增单位533家，净增职工1.45万人。截至2014年底，缴纳总额250.97亿元，缴纳余额134.59亿元，分别同比增21.1%、16.0%，资金运用率为88.5%，比上年同期提高0.8%。

二、国外住房制度对我国的启示

（一）新加坡的住房公积金制度

在殖民时代，作为英国殖民地的新加坡政府为了平稳当地民心，在1955年颁发了《中央公积金法》，建立了较为完整的中央公积金制度。这一制度旨在为更多民众提供养老保障。制度规定在公司和职员的收入中抽出一定比例的资金存入雇员个人公积金账户，并且按期结息。随着经济的发展。

为了解决当地人民的住房问题，1964年2月新加坡政府宣告了“组屋计划”。所谓组屋，就是政府为居民提供一种廉价房屋。

新加坡公积金制度可供借鉴之处有：

第一，有力的法律保证是住房公积金发展的前提；第二，健全的管理机制，保证公积金制度的规范；第三，涵盖基础保障的多个方面，全面的保障人民生活。

（二）德国的住房保障制度

住房储蓄制度是德国住房保障制度中的房产融资核心。政府采取多种激励措施，鼓励储蓄银行吸引资金进入房地产系统。对于低收入者加入住宅储蓄进行储蓄奖励。贷款以固定利率，居民只需要偿还固定的贷款额。这些举措不仅稳定了资金来源，而且稳定了资金市场，客户不会因利率变动而增加还款压力，银行也获得了稳定的收入。

德国储蓄银行规避风险主要是通过配额贷款制度。鞠正球（2005）指出，配贷即存款人按照预先签订的合同将钱存入银行，当存入的数额和时间达到一定的值时，就可以从银行贷出相应的款项用于购房。德国住房保障制度值得我们借鉴的经验：

第一，住房融资机构要向公司企业性质的金融机构转型，提高其工作效率；第二，采取奖励措施，吸引资金流入；第三，资金来源要与使用相连结，以达到规避风险的目的。

三、我国住房公积金制度存在的问题

住房公积金是我国住房保障体系的重要组成部分，其发展水平对我国的经济发展和社会稳定具有重要的作用。因此，要完善住房公积金制度，就需要以国家为单位找出基金发展中所存在的问题。

（一）公积金发展不平衡

公积金覆盖范围过窄，受益人群只占所有居民的一小部分。我国的住房公积金主要是通过属地化管理，及每个地区收取自己当地居民的公积金，并独立发放。因为我国区域经济发展水平严重不平衡，人均收入和房价在各地之间有很大差异，这就导致了部分地区公积金贷款越来越多进而导致资金不足的局面，然而在一些不发达的地区因为各个方面的原因却出现了资金沉淀的尴尬局面。如洛阳市住房公积金覆盖率目前为86.21%，虽高于河南省平均水平的66.56%，但与沿海发达地区存在一定的差距。在高收入高房价的上海、北京等地区，由于高昂的房价使得居民不得不用公积金来贷款买房，导致这些地区资金短缺，没有资金去进行贷款；在一些房价低廉的地方，居民买房不需要通过公积金来贷款，导致了资金的闲置。

缴纳率的巨大差异，导致不公平的分配。现有的住房公积金缴存比例是5%～12%，但不超过当地社会平均工资的2倍或3倍。但实际却不是这样。住房公积金的巨大差异导致有房者能够购买几套房，但无房者仍然买不起房。公积金高的居民，如不考虑买房，其公积金只能躺在其公积金账户中。而公积金少的低收入居民，仍然贷不出购买住房所需要的资金。

（二）资金使用效率不高

住房公积金制度的建立初衷是要将职工缴存的住房公积金由各地政府专管机关统一管理，在保证职工的正常使用的此基础上，将剩下的一部分资金为购房困难的职工提供贷款帮助。洛阳市在执行住房公积金规定后，将部分县区作为贷款试点，获得了不错的效果。2014年洛阳市住房公积金使用率为87.7%。由于地区经济发展等因素的差异，全国公积金使用率为74.58%，与发达地区的差距依然十分明显。

（三）公积金管理不利

2003年，洛阳市实行了新的住房公积金管理办法，对以前的管理办法进行了扬弃。但因为监管部门工作人手不足，管理过程中发现的问题不能及时报告处理，使工作变的十分被动。

从全国来看，住房公积金的管理体系比较复杂。各地住房公积金管理中心管理不一致，有的地方房管局接管当地公积金，也有一些地方归为财政局或其他机关。

四、我国住房公积金制度的改革

（一）促进公积金发展广泛性

1.扩大住房公积金的覆盖范围。公积金制度应有轻有重，有缓有急。逐渐取消公积金存缴政策的条件限制，不应对户籍进行过多限制，应将在本地工作的所有居民全部纳入缴纳范围。

要加大宣传力度，为当地居民科普住房公积金的相关知识，注重对个体工商户、民营企业和外资企业的扩张，让更多的人受益于住房公积金制度。

2.建立良好的住房公积金缴纳调节机制。要考虑各阶层的能力，合理确定住房公积金数额和比例基础。规定存缴的上限和下限。为中低收入者购房提供更多便利，减轻其购房压力。

（二）拓展公积金的使用渠道，发挥公积金的使用效率

在很多地方，住房公积金只能用于房屋的买卖和租住，范围显得过于狭小。有关部门应该充分结合社会实情，考虑公众的现实需求，允许他们提取一定比例的公积金用于医疗药品和教育支出等。这就相当于将公积金和社保充分结合起来，既扩大了公积金的使用范围，使其具备了社保功能，又提高了它的利用效率。

（三）改善公积金服务质量

简化公积金的存缴提取流程，尽量让民众在一个窗口即可完成业务办理，缩短办理业务的时间。推动公积金手机短信服务的开展，将职工公积金余额动态、贷款动态及时以短信方式提醒，保证职工第一时间获取信息。丰富服务方式，提供周末预约等便民工作。

五、结论

我国住房公积金制度经过多年的发展和探索，虽说取得了不错的效果，但还有一些问题等我们去解决。但是国外的成功经验以及我国公积金发展的前景来看，这一制度拥有巨大的潜力。并且从其具有稳定的资金来源来看，只要找准问题的根源并且采取行之有效的措施，这一制度必将在改善居民住房等方面继续发挥积极的作用和影响。

参考文献

[1]邵阳.我国住房公积金制度研究述评[J].康定民族师范高等专科学校学报，2009.

第8篇：公积金二套房政策范文

关键词：供需均衡；人口老龄化；住房空置率

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。在我国，土地资源是相对稀缺的，投资和投机需求会急剧放大无限的住房需求，加剧了供给与需求的紧张关系，导致房价的快速攀升。为了抑制房价的不断飙升，国家也出台了不少政策，下面，我们从市场对住房的供给，以及居民对住房的需求着手分析房价的走势。

一、房地产市场的供给

2010年，有媒体报道，“国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。”这个数字即是估计现在我国有6540万套住房被空置着。在今年5月和8月央视财经频道接连进行了两期“空置房”的调查报道，调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%，而多处新城成为“空置房”密集区。（住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。）虽然，对于数据的来源和统计方式有待考究，但是，这也可以从一侧面反映房地产市场不缺房，只是一些房地产投资者没有将手中的住房投入市场，他们只是在等待更高房价的契机。

另一方面，国家颁布了经济适用房的政策，从而增加住房的供给。就拿上海的经济适用房政策来说。目前，困扰城市发展的“房奴”问题已经不是上海一个城市的问题，现在城市的房价实在是太高了，不仅普通老百姓买不起，就是白领、金领也只能望而却步，在一眼望不到边的高房价面前，人们除了叹息，只好等待。韩市长说“房奴”问题不解决，上海没未来，在上海这样的大城市，能做“房奴”就是“蜗居”也已经是一种幸福了，很多人连“房奴”都做不起，而被迫逃离“北上广”这些一线城市。2011年1月21号，上海市十三届人大四次会议闭幕，韩正市长在解释经济适用房政策时，特别强调今年将进一步放宽经济适用房准入标准，使更多的新上海人和上海青年人进入到共有产权房的保障性住房体系中。2011年经济适用房准备要推出500万平方米，大概是8万套，主力房型是60平方米一套。另外，“十二五”期间，国家计划建设保障性和政策性住房12．44万套，其中廉租房3．14万套、经济适用房4．9万套、限价商品房1万套、公共租赁房3．4万套。

以上可以看出房地产市场在住房供给上是有所增加的，若6540万套住房流入市场时，房价就更不会像现在一样飙升了。所以，无论是投资性买房（房地产投资者只是为了从房地产价格的变动中获利而进行买卖房产的活动，其并不关注商品本身也就是房产本身的使用价值。），还是实用性买房，大家都应该考虑住房的供给是在增加的，房价的飙升很快将会达到一个顶峰，而紧接着的将会是房地产泡沫的消退时候。

二、房地产市场的需求

首先，从中国人口老龄化的加剧，就不难分析出居民对住房的需求将会是日益趋减的。21世纪是人口老龄化的时代。中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。从2001年到2020年是快速老龄化阶段。这一阶段，中国将平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。同时，我国的计划生育政策从1983年开始实施的，到我们这一代--80后、90后，刚好是可见效果的时候，这一代普遍是独生子。当小孩结婚时，双方父母的住房以后是会留给孩子的，这样算来，我们这一代的一户普通家庭将会拥有2~3套住房了。

其次，中国银行、农业银行、工商银行、交通银行及建设银行等五大行正收紧二套房贷款利率。除了首付不能低于40%以外，农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠，中行则执行1.1倍基准利率。同时，各地的相关政策也相继出台。就天津市来说，继二套房商业贷款利率上浮10%后，天津市二套房住房公积金贷款利率也上浮10%。市住房公积金管理中心在其网站公布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关通知，90平方米以上贷款，首付比例不低于30%。近期，国家例出台房产税调控居高不下的房价。先是重庆宣布在“十二五”期间征收房产税；紧接着是上海市长表示已做好征收房产税的准备。而2011年1月17日，国务院《关于废止和修改部分行政法规的决定》，其中包括将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》修改为《中华人民共和国税收征收管理法》。后者在税收开征与减免上，赋予国务院更多的权限。该法第三条规定，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规规定执行。可以说，此次修改将为房产税改革做法理依据的铺垫。修改后，国务院可以据此出台规定，同意地方试点。

三、结束语

综合上述，影响住房需求的几个主要方面--人口老龄化，二套房贷款相关政策，房产税。都将使居民对住房的需求有所下降，至少可以提醒大家不要再跟风炒房，促使房价畸形发展。以上分析，不难看出此时房地产市场的供给是大于需求的。所以，无论是基于投资性买房的市民，还是用于居住性买房的市民都要三思而后行了，切忌跟风炒房，等到房地产泡沫破灭之时，将会落得竹篮打水一场空。

参考文献：

[1]俞明轩，丰雷.房地产投资分析[M].京：中国人民大学出版社.2007.

第9篇：公积金二套房政策范文

供职于某国企的老徐相中了北京通州区的一套房子，利用住房公积金贷款及商业银行贷款的组合方式购房是他的选择，然而一纸通知，他又要对贷款、还贷重新计算。

7月30日，中央国家机关住房资金管理中心（国管中心）通知，为帮助中央国家机关干部职工解决住房资金问题，结合住房公积金使用实际情况，中央国家机关住房资金管理中心与商业银行合作开展个人住房贷款政策性贴息业务。

老徐成为了该项业务的服务对象，他却不知这是为何。

国管中心的解释是，2012年以来，受房地产市场变化影响，北京市住房交易量急剧增加，住房公积金提取和个人贷款规模持续快速增长。中央国家机关住房公积金个人贷款规模已达到金融监管部门关于存贷比规定的上限，年度贷款计划无法保证贷款需求。

这并非个例，今年以来房地产市场明显升温，杭州、合肥、徐州多地出现了住房公积金管理中心“吃紧”的情况，购房者申请住房公积金贷款购房也更加麻烦

“公转商”缓缺钱

北京，东大桥，中央国家机关住房资金管理中心（国管中心），自国管中心的“个人住房贷款政策性贴息业务”公布后，前来咨询的人没有断过，老徐为了弄明白这项新业务，前后跑了不下三趟。

“国管中心按月对借款人补贴商业贷款与住房公积金贷款的利息差。”几经奔波，老徐已把这项业务高度概括出来。“国管中心钱紧了，咱就去商业银行申请贴息贷款，商业银行的贷款利息比公积金要高，这之间的利息差由国管中心补给咱们。”老徐告诉记者。

老徐的解释，得到了国管中心工作人员的大致认可。目前，与国管中心合作开展贴息贷款业务的为中国邮政储蓄银行北京分行。

这种由住房公积金管理中心补贴商业贷款利息差的方式被业内称为“公转商”，已经成为近期的热词，杭州等地也宣布了将启动“公转商”的决定。与“公转商”并行的是，合肥市因住房公积金“吃紧”，7月2日起暂时实行轮候制，将据市区每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。

所有的这一切，都是为了缓解住房公积金“吃紧”。

这是怎么了？住房公积金真的“差钱”了？

更多的消息接踵而来。

温州市住房公积金管理中心数据显示，2013年上半年，温州共发放住房公积金贷款33.52亿元，已超过2012年全年公积金贷款总额；郑州市住房公积金管理中心数据显示，2013年上半年，郑州市共发放住房公积金贷款19亿元，同比增长100%；福州方面，上半年发放个人住房贷款24.97亿元，同比上升238%。截至6月底，洛阳市住房公积金管理中心共为洛阳市房地产市场和缴存职工提供购房资金29 .46亿元，完成年度责任目标的98%，住房公积金需求量超过90%。上海市住房公积金管理中心的2013年上半年运行分析报告指出：上半年累计发放公积金个贷333.80亿元，同比增长115.31%；公积金提取额179.38亿元，同比增长33.16%，占上半年归集额的59.96%，为近6年来最高

越来越多的地方拉响了住房公积金吃紧的警报，只能效法杭州、合肥暂时实行“公转商”、“轮候制”缓解紧急情况，多地住房公积金管理中心给出的原因不尽相同——房屋交易量急剧增加，个人住房公积金贷款规模快速增长。

来自国家统计局的数据显示，今年1月-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，其中，住宅销售面积增长27.1%；今年1月-7月份，商品房销售额为39549亿元，同比增长37.8%，其中，住宅销售额增长39.9%。

链家地产市场研究部分析师张旭也目睹了近期房市的火热，“7月份，北京地区成交量突破了万套，由于贷款利息低于商业银行，住房公积金一直是购房者贷款的首选，房市升温、住房公积金放贷规模急剧增加。”

配贷制度缺陷

房市逐渐升温，对于解释此次公积金“吃紧”乍看上去有其道理，但更深层次的原因又在哪里？这个长久以来封闭运行的管理机制，是否内部出现了问题？

前不久从央行参加会议回来的张旭得到的消息是，北京地区住房公积金运行平稳，但她也明显感受到，随着此前公积金第二套房贷制度的微调以及近期公积金“吃紧”，购房者利用公积金贷款购房的交易量正在逐步减少。链家北京地区公积金成交占比，已经由今年1月份的35.9%降至7月份的23.6%，且4至7月份都低于25%。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮认为，公积金“吃紧”深层次的原因在于房价“畸高”。“我国建成公积金制度时间较短，相应的配套管理不完善，公积金的使用和缴存没有实现较高的对接，没有建立存贷比率以及稳定有效公积金保值增值投资渠道，物价上涨，通货膨胀，导致公积金相对缩水等。”

中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任汪利娜告诉《经济》记者，一些城市住房公积金出现“钱荒”并非是今天的事情，早在1998年上半年，上海的公积金就出现过资金短缺24亿元，2007年浙江、江苏许多城市也出现过类似问题。“问题的产生在于中国的住房公积金缺少一个公正公平和安全的配贷机制。”

清华大学房地产研究所所长刘洪玉接受《经济》记者采访时表示，保证公积金缴存人正常提取和购房贷款需要，是住房公积金流动性管理的重要工作，部分城市采用“公转商”的利息贴补形式满足购房贷款需要，也是公积金中心应对流动性短缺的一个重要方式。当然，出现流动性短缺的城市往往也伴随着出现贷款获批速度放慢的情况。出现流动性短缺的直接原因，有公积金中心的最高贷款限额等放贷条件规定与受资金归集能力影响的放贷能力不匹配、缴存人结构变化导致持续缴存期间和贷款需求时点不匹配、缴存人在短时间内集中购房等。

“比较深层次的原因，一是部分住房公积金中心规模不足极易导致流动性风险，二是住房公积金中心极强的区域性导致其很难从其他资金富裕的公积金中心拆借资金，三是公积金中心的住房贷款资产缺乏在二级市场上的变现机制而导致流动性差。因此，解决住房公积金中心的流动性问题，也应该从完善管理、创新制度等角度着手。”刘洪玉说。

流动性风险加剧

就在老徐已经进入公积金贷款审批环节时，又有一些地区爆出了公积金吃紧的消息。今年上半年，福建省住房公积金约累计提取103亿元，累计发放住房公积金个人贷款4万户150亿元，个贷使用率从2012年初的66.2%攀升到现在的83.6%。由于贷款人数激增，加上部分地市资金紧张，福建省已开始实行“轮候制”，这也导致放款速度有所减缓。

“公转商”、“轮候制”真的能够缓解公积金吃紧吗？扈志亮认为，“公转商”、“轮候制”等只能暂时解决缺口，无法从根本上解决难题。

事实上，我国住房公积金制度建立之前参考了德国和新加坡两国的制度，最后选择了借鉴新加坡的住房公积金模式，但汪利娜表示，新加坡的公积金是个人账户，以“自我积累、自存自用”为原则，因此，也不会出现钱花超了的问题，且有效防止了侵占他人资金积累的可能性。

曾被业内重点研究的德国住宅互助储蓄银行，在借贷资金的发放方面也有着一套严格的借款人资格评定标准和与商业银行合作的融资安排。具体包括：1、最低存款额要求。贷款者必须按照储贷合同定期交纳储蓄金，只有当储蓄达到所需贷款额的40～50%，并参加储蓄2年以上者，才有资格得到所需的购房贷款。2、评估值测算。互助储蓄银行每月对储蓄者的资金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的分配顺序。以保证每个储户都能得到公正平等的配贷机会。3、政策性住房互助储蓄与商业性住房贷款有机结合，确保每个缴存者都能获得住房贷款。