公积金和住房公积金的区别精选(九篇)

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第1篇：公积金和住房公积金的区别范文

(一)归集风险

住房公积金归集风险又称住房公积金缴存风险，是指住房公积金在缴存过程中受各种因素影响带来的资金和利益损失的趋势和可能后果。根据《住房公积金管理条例》(下称《条例》)，在规定的三种缴存模式和汇缴程序中，住房公积金缴存风险防范的重要节点表现为代扣代缴风险、委托收款风险和个人账户管理风险三种类型。

1　代扣代缴风险

住房公积金代扣代缴风险具体表现有：一是本月扣下月缴。单位在发放工资时将职工个人部分代扣，跨月将代扣代缴部分一并存入住房公积金专户。虽与《条例》不符，实际操作中被视为“正常缴存”，一旦单位发生财务危机，就有可能被挪用。二是扣了不缴。单位在代扣职工个人部分后，不进入住房公积金管理中心的住房公积金专户，由单位自行管理或交其他部门管理，甚至随意处理。三是少扣少缴或多扣少缴。部分单位不按照规定额度足额代扣，擅自降低缴存基数和比例。如有的单位缴存基数只限于岗位工资、津贴之和，没按统计局统计口径核定劳动报酬。有的单位足额扣取后少存入住房公积金专户。四是只缴不扣，即只缴单位补助部分，不扣职工个人部分。一般发生在经济效益较好的单位。五是只扣不缴。这主要是行政事业单位住房公积金补助部分没纳入财政预算，使单位补助部分不能到位，只扣取了职工个人部分缴存。

产生这些问题的主要原因是：第一，住房公积金缴存工作在缴存单位没有专门机构，经办人员是兼职，所从事的业务较多，工作繁忙，无暇顾及。第二，经办人员责任心不强，对住房公积金缴存持无所谓的态度，甚至将本属于职工个人的住房公积金私存。第三，单位疏于管理，不及时检查和督促经办人员缴存住房公积金。第四，地方政府、单位和职工对住房公积金认识不足，没有从法制化建设的高度来认识公积金缴存的重要性，住房公积金管理中心没有加强对住房公积金缴存行为的检查，造成放任自流的局面。

2　委托收款风险

目前，大中城市住房公积金管理中心一般是委托银行或税务等相关部门代收住房公积金，从而使代收部门成为住房公积金归集主体，代收部门受种种因素的影响，将代收住房公积金不及时或跨月、跨年度存入住房公积金专户，由此就形成委托收款风险。其主要原因有：(1)代收部门缺乏专门的住房公积金操作机构和专职人员负责住房公积金缴存工作，只是相关部门的附属业务，不可能利用更多资源，配备足够的专门人员。(2)住房公积金的缴存与代收部门工作人员没有直接的利益关系，缴存工作好坏没有与工作人员工资、待遇挂钩。(3)受托银行受自身利益驱动，为了保存款余额，压票、不及时进入住房公积金专户。(4)住房公积金管理中心与代收部门业务联系不紧密，不及时与代收部门对账，无法及时了解、发现缴存中的问题，导致资金被挪用。

3　个人账户管理风险

实际操作过程中，会发生该记入个人账户的资金没有计入或迟计入的风险。目前，职工个人账户管理有两种模式：大中城市一般由受托银行计入账，中小城市由住房公积金管理中心直接计入账。这两种方式都可能产生个人账户管理风险：(1)不在规定时间内上机，迟记入职工个人账户；(2)职工个人账户信息丢失，无法记入个人账户；(3)操作人员随意篡改个人账户信息；(4)操作人员工作疏忽或操作失误，上错、少上或“张冠李戴”，使个人账户信息与缴存清册不一致。

(二)支取风险

按照《条例》规定，办理提取职工住房公积金账户内的存储余额，除提取后应当注销公积金账户情况外，主要限于购买、建造、翻建、大修自住住房；偿还购房贷款本息；房租超出家庭工资收入5％的部分(限定于执行政府规定租金标准的公房和私房)。由于公积金贷款利息低，不买房就动不得，因此有不少精于理财的人着急要将公积金账户中的“死钱”，变成“活钱”。主要表现为：

1　套现。委托一些中介公司伪造装修或虚假房屋买卖，从而利用公积金贷款或支取的方式，从住房公积金管理中心骗贷或领取自己的公积金，后给中介手续费(服务费)。

2　骗现。一些不法分子采用不正当手段获取公积金缴存者的个人信息，并不惜伪造有关证明文件材料或找关系托人情骗取他人住房公积金。

(三)贷款风险

住房公积金贷款风险与银行贷款风险既有相同之处也有本质上的区别。相同之处在于，风险发生后都将造成贷款本金及应计利息的损失；不同之处在于，贷款所造成损失的终极所有权不同，银行贷款的所有权属于银行即放贷人，而住房公积金贷款的所有权属于全体住房公积金缴交人。

目前，公积金贷款风险防范的重要节点主要表现为如下形式：1.直接贷款和超标贷款。2.重复贷款。同一个贷款人，在不同地区或不同系统的住房公积金管理中心利用系统之间不联网、各系统之间信息不共享等漏洞，多次贷款的行为。3.双方贷款。夫妻双方分别以各自的名义从不同的住房公积金管理中心取得贷款。4.“无保”贷款。贷出款项没有保证手续或保证手续不完整。5.坏账贷款。贷款已到期，贷款人也能够找到并且也承认贷款事项，但贷款人却没有偿还能力。6.“无主”贷款。贷款已经到期，但却找不到借款人，当然贷款时的“保证标的物”也无从变卖。7.“挪用’’贷款。以购房、建房、大修房屋等名义取得贷款后，却将所贷之款挪作他用。8.无效抵押贷款。抵押物权属不明、抵押物的法律执行程度低、抵押物价值高估等，出现风险，依法拍卖抵押物成为一纸空文。9.逾期贷款。贷款到期后，贷款人有偿还能力却迟迟不还款或不按规定额度还款，导致贷款不能如期全额收回。

上述任何一种现象出现后，其共同的结果都是导致住房公积金管理中心所放出的贷款不能如期如数收回，使得广大住房公积金缴交户的利益被少数人非法占用甚至据为己有。

(四)国债风险

住房公积金国债风险是指住房公积金管理中心通过券商在交易所债券市场购买记账式国债，交予券商托管后被券商挪用质押，使得以住房公积金购买的国债不能按时兑现所造成住房公积金损失，这是防范的重要节点。造成住房公积金国债风险主要有以下几方面的原因。

1　缺乏国债方面的知识。国债是中央政府根据信用原则，以承担还本付息为前提而筹措资金的债务凭证，是信用级别最高的债券，但大都停留在以前个人购买凭证式国债的经验上。如今，国债的品种非常丰富，买卖方式也很多。国债本身没风险，但是买卖国债却会出现失误，发生风险。对买卖国债认识不足、准备不足，是导致住房公积金管理中心决策失误、操作失误，从而形成买卖国债风险的重要原因。

2　个别住房公积金管理中心负责人思想素养差，挡不住金钱的诱惑，与证券公司联手作案，带来国债风险。保定3亿元住房公积金失踪案、衡阳2.53亿元公积金国债被质押案的发生都与住房公积金管理中心负责人有关。

3　监督机制的缺失。《条例》规定，公积金购买国债需经管委会批准。在实际中，通常都由住房公积金管理中心根据实际情况再具体操作。有决策、有运作，唯独没有监督或监督形同虚设，完全依赖住房公积金管理中心负责人的道德自律。只有建立起有效的监督机制，住房公积金购买国债的风险才能得以规避。

二、住房公积金资金风险的防范

(一)归集风险的防范

1　加强住房公积金缴存制度建设，做到有章可循。从建立健全科学、规范的缴存制度抓起，根据《条例》精神，对原有的缴存制度和操作规程进行清理、修改和完善。对住房公积金缴存基数，必须有统一的计算口径。对确属经济困难的单位，建立缓缴和降比缴存制度，规范单位缴存行为。

2　建立健全住房公积金内控机制，相互制约，保证安全。内部管理不善是住房公积金缴存风险的主要因素之一，建立住房公积金内控机制，在内部管理的制度设计、管理理念上必须环环相扣，相互牵制，就是要保证缴存、上机、复核三项业务和相关科室之间相互制约。单位到住房公积金管理中心缴存，工作人员在收取公积金后，在规定时限内录入个人账户，并将缴存凭证传递给复核人员。一月一对账，年底对总账，保证住房公积金管理中心与银行、单位，单位与个人账户、账证、账实全部相符。

3　建立住房公积金联络协理员制度，规范单位缴存行为。住房公积金缴存离不开各单位的支持和经办人员的配合。为促进各单位正常缴存住房公积金，防范风险，可在月缴存额达1万元以上或缴存职工超过500人单位，聘1～2名住房公积金联络协理员，督促本单位按月足额缴存住房公积金，负责本单位职工的住房公积金变更、基数调整、支取业务。住房公积金管理中心还可根据联络协理员工作业绩予以考核，并给予适当奖励，提高他们的工作积极性。

4　加强住房公积金检查和监督，保证资金安全。随着住房公积金制度发展，住房公积金缴存范围不断扩大，缴存对象由公有制经济单位发展到公有制、股份制和私营经济等多种单位，住房公积金工作更加复杂。为防范住房公积金缴存风险，必须加强检查，联合国资委、税务、财政、人力资源和社会保障、人民银行、住房和城乡建设、工会以及审计等社团组织和部门，定期对各类单位开展住房公积金专项检查，以规范住房公积金缴存行为，引起单位和职工对住房公积金的重视，维护职工的合法权益。另外，对于受托银行代收住房公积金的，每年与受托银行签订考核责任制，定期与人民银行对住房公积金金融业务进行检查和监督，以规范住房公积金金融业务行为，防范代收风险。

(二)支取风险的防范

住房公积金支取风险防范重点在于对支取主要环节的控制。应该规定：1.承办工作人员要严格按规定程序审核支取人提供的各类证件，材料的复印件要仔细与原件核对。2.开具支票要实行交叉审核，开具支票的工作人员不能兼管全部财务印章。3.“公积金提取证明”需加盖单位公章才有效。4.在单位正常缴存的职工办理提取业务时，单位需告知职工备好与提取原因相应的材料，同时开具“公积金提取证明”和“公积金提取申请书”。5.单据可通过公积金开户银行领取。使用公积金单位会员系统的用户，也可通过系统直接打印“公积金提取证明”使用。6.若职工个人公积金账户于单位公积金账户内的，职工账户无论为何状态(除已销户外)下，均应由单位开具“公积金提取证明”和“公积金提取申请书”。

着重在四个方面入手防范：

1　受理支取业务时严格执行“四个核对”。即核对住房公积金支取资料是否齐全，单位公章、财务章是否有效；核对身份证与支取人身份是否相符；核对支取资料的复印件与原件是否相符；核对转入住房公积金银行账号的户名与提取住房公积金的职工姓名是否相符。

2　审批过程中严格执行“三级审批”。即业务受理人员初审，资金部部长(中心副主任、总会计师)复审，分管领导(中心主任)审核签批。

3　支付环节严格执行银行转账制度。以我中心为例，职工支取审批通过后，职工个人住房公积金必须通过银行转账方式转入职工所在单位住房公积金账户，若遇到所在单位破产及其他原因须转入职工银行存折(已办理住房公积金银行联名卡的，必须转入卡内)，单位要出具证明，严禁现金支取。

4　规范支取档案管理。每月末后5个工作日内完成支取资料的整理，打印《住房公积金支取明细表》并与支取资料装订成册及时归档。

(二)贷款风险的防范

根据贷款实践和贷款风险控制的经验，当前贷款风险的防范应重点从如下方面入手：

1　深化改革，理顺体制，确立与社会主义市场经济相适应的住房公积金贷款风险管理体制。将住房公积金管理中心纳入人民银行的监管范围，信贷信息资源共享，有利于对其加强金融知识的培训，有利于化解住房公积金贷款的风险。住房公积金贷款信息管理系统和当地人民银行及上级住房公积金监管信息系统联网，以接受日常监督。

2　住房公积金管理中心工作人员应牢固树立住房公积金“取之于民、用之于民、造福于民”的正确观念，不断提高服务意识，执政为民，廉洁奉公。

3　在住房公积金管理中心内部，建立健全严格、科学、高效的各项贷款管理制度。一是建立贷前面谈制度。贷款经办人和审批人应根据面谈记录等资料，对贷款申请人的购房意图、还款意愿、还款能力及提供资料的合法性、真实性进行审核，确定具体贷款额度、期限。二是严格执行住房公积金贷款的比例管理等法律制度，一般住房公积金贷款余额不超过住房公积金缴存余额的80％，以避免出现支付风险。三是建立个人住房公积金贷款担保制度和住房产权抵押登记制度。四是建立风险准备金制度。一旦贷款收不回，造成经济损失时，按有关规定使用风险准备金进行冲销。五是建立贷后催收责任制，贷后进行跟踪管理，还款催收责任落实到人，对经催收逾期不还的借款人依据合同进入法律程序，及时处置抵押物，以追偿余下的贷款本息。六是建立和落实住房公积金贷款终身负责制。七是对住房公积金贷款实行标准化管理。

4　不断完善各项政策法规建设，特别是尽快制定和实施针对住房公积金贷款风险防范的配套法规，努力营造诚信、公平、公正的住房公积金贷款环境。

第2篇：公积金和住房公积金的区别范文

关键词：住房公积金；软件开发；CMM

中图分类号：TP319 文献标识码：A 文章编号：16727800（2013）002006402

1 当前住房公积金行业软件开发的现状

住房公积金管理中心的主要职能是管理和使用职工缴存的住房公积金，在业务功能上主要包括住房公积金的缴存、提取以及贷款的发放、回收。住房公积金管理中心的性质是行政事业单位，拥有自主开发能力的并不多，所使用的信息化系统都是采用外包公司开发或采购成熟的产品。由于技术上过分依赖于外包公司且住房公积金管理中心参与到开发过程的程度不够住房公积金管理，住房公积金管理中心很难在软件质量和过程控制方面进行把控。全国各个住房公积金管理中心或多或少都有受到这种情况的影响。如何才能改变这种现状，已经成为目前不得不考虑解决的问题。当前，一方面应该提高自身的技术水平，缩小与外包公司之间的技术差距；另一方面，要加强对外包公司的管理，通过制订一些有针对性的管理办法来强化软件开发过程的管理。

2 CMM的概念及分级

CMM是指能力成熟度模型，其英文全称为Capability Maturity Model for Software，简称CMM。CMM的核心是把软件开发视为一个过程，并根据这一原则对软件开发和维护进行过程监控和研究。CMM是一种用于评价软件承包能力并帮助其改善软件质量的方法，侧重于软件开发过程的管理及工程能力的提高与评估。CMM明确地定义了5个不同的成熟度等级，其中，一级为初始级，二级为可重复级，三级为已定义级，四级为已管理级，五级为优化级，可按一系列小的改良性步骤向更高的成熟度等级前进。

据了解，目前我国大陆的软件企业在CMM认证方面，仍处在起步阶段。大部分企业只是取得CMM一级、二级认证，取得CMM三级、四级的企业很少，取得CMM五级认证的企业更是屈指可数。而在软件出口居于世界首位的印度，达到CMM四级、五级的软件企业已占世界总量的50%～60%。随着软件行业竞争的日益激烈，我国软件行业将面临诸多来自国外软件企业的巨大压力，同时我国软件企业要想走出国门，在世界软件也占有一席之地，就必须积极建立完善标准的研发过程规范，并同国际标准接轨。

3 CMM与ISO-9001的联系和区别

目前，国内许多地方的住房公积金管理中心已经引入ISO9001质量体系认证，对住房公积金管理中心各项业务的管理工作进行严格的规范，以标准化克服管理、服务的随意性，对住房公积金管理中心各部门的工作和对外服务建立标准化的管理，对住房公积金管理实施了痕迹化管理、过程控制和持续改进。那么，既然已经有ISO9001来对软件开发过程实施管理，还有没有必要再引入CMM。ISO9001和CMM之间会不会存在冲突和排斥。

ISO9001 和 CMM 是国际上通用的软件质量评估和管理方法。二者有很多相似之处，它们的实施都可以改变软件开发的不规范、文档不齐、维护跟不上、质量漏洞多等弊病。它们的核心思想都涉及质量管理和过程管理。两者最大的相似点是都强调规范化和文档化的过程管理。它们的共同点都是认为：过程管理的核心是使过程状态可见并使过程可控。

一般来说，ISO9001会被认为是适用于所有领域的一种质量保证模式，可把各个部门的业务流程、接口关系、人员岗位、部门职能界定及各种管理制度有机的整合起来。而CMM 主要是对软件开发实践所涉及的整个开发流程的规定和分析，它的体系既包括软件工程过程本身，也包括对这一过程的管理。简单地说，不同点在于CMM是把焦点严格对准软件开发，ISO9000则是包括硬件、软件、流程性材料和服务。

4 住房公积金管理中心软件开发如何应用CMM 机关事业单位引入CMM并取得成功的案例并不多见。因此，要想成功引入CMM，必须结合自身实际案例情况，将CMM的管理方法有选择地纳入到中心的软件开发过程中去。住房公积金管理中心引入CMM的目的并不是为取得CMM等级认证，也不是去强制要求外包公司一味地去取得高等级的认证，而是学习CMM的思想理念和管理方法并应用到中心软件开发过程管理中去，用CMM的标准和方法，来评估和改进外包公司的软件开发过程。

选择一个合适的起点很重要，应该根据外包公司的技术水平和管理水平，按照CMM相应等级的要求，有针对性地制订管理办法。以天津住房公积金管理中心为例，承揽天津住房公积金管理中心软件外包项目的开发公司具备CMM二级认证资质，那么，就按照CMM二级的要求，来检验开发公司是否具备CMM二级所要求的能力，监督软件开发过程是否按照CMM二级的要求来实施。

第3篇：公积金和住房公积金的区别范文

1.职工薪酬的概念、范围、内容

职工薪酬是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其它支出，是企业和职工建立在雇佣关系上的各种支付关系。在尚未支付给职工之前，它是企业当期应偿付的一种债务。为确保企业人工成本核算的完整性和准确性。企业要严格对职工薪酬各项目进行确认和计量的综合考虑。

职工薪酬核算的主要内容，根据现行企业会计准则，包括以下几个方面：

1.1 职工工资、奖金、津贴和补贴，是指按照国家统计局的规定构成工资总额的计时、计件工资超额劳动报酬，增收节支的劳动报酬、补偿职工特殊或额外的劳动消耗和其它特殊原因支付给职工的津贴（高温津贴、夜班津贴等），以及支付给职工的物价补贴等。

1.2 职工福利费主要是尚未实行分离办社会职能或主辅分离，辅业改制的企业，内设医务室、职工浴室、幼儿园、食堂对集体福利机构人员的工资、医务经费、因工负伤赴外地就医路费、职工生活困难补助，及其他按规定发生的其他职工福利支出。

1.3 医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费，是指企业按照国务院、各地方政府或企业年金计划规定的基准和比例计算，并向保险经办机构缴纳的五项费用。对企业给职工购买的商业保险，也属于职工薪酬范围。

1.4 住房公积金是指企业按照国务院《住房公积金管理条例》的规定的基准和比例计算向住房公积金管理部门缴存的公积金。

1.5 工会经费和职工教育经费是指企业为职工学习先进技术、提高文化素质和职业技能培训、开展工会活动等相关支出。

1.6 非货币利是指除货币以外以自己产品、外购商品、发放的福利，以及给予职工无偿使用，或低于成本价格向职工出售住房等。

1.7 因解除与职工劳动关系给予的补偿。

1.8 其它与获得职工提供的服务相关的支出。

职工薪酬对企业实现年金基金和以股份制为基础的薪酬不适应。[1]

2.应付职工薪酬的结算分配与发放核算

2.1 应付职工薪酬的结算分配

在应付职工薪酬——工资的计量上，应按照企业实际发生的应付金额来进行结算，其基本流程是各部门将员工当期的考勤表于月末送交企业人事部门，由人事部门提供各个部门职工应付工资、医疗保险、住房公积金等变动情况；后勤部门提供代扣的房租、水电费等情况；会计部门提供代扣托儿费、职工家属医疗费、逾期未结算的各项借款需从工资中扣除名单。人事部门最后编制员工当期应付工资数和应扣款项、实发工资金额的“工资结算汇总表”送有关领导审核签字后，再送会计部门进行复核，且数据准确无误后，按当地政府确认标准从应付工资额中计提企业为职工缴纳的社会保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费等，并按照员工劳动服务对象和部门进行分配并编制“工资费用分配表”。[2]

应付职工薪酬账户按照其内容设置“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币利”、“辞退福利”等进行明细核算。

2.1.1 工资分配、计提福利费的账务处理

借：生产成本

制造费用

管理费用

销售费用

在建工程等

贷：应付职工薪酬——工资

——职工福利费

职工福利费计提比例是按《企业所得税法实施条例》中规定“不超过工资薪金总额14%的部分准予扣除”计算的。另外对应由于职工福利费开支的人员工资，借记应付职工薪酬——职工福利科目，贷记应付职工薪酬——工资。

2.1.2 医疗保险、养老保险、失业保险、住房公积金、工会经费、教育经费计提的账务处理

借：生产成本

制造费用

管理费用

销售费用

在建工程等

贷：应付职工薪酬——社会保险费

——住房公积金

——工会经费

——职工教育经费

2.1.3 扣除代垫付款项的账务处理

在工资结算汇总表中，我们常常看到在应付工资后面有各种代扣款项，反映是职员中的房租、个人所得税、托儿费、家属医药费等。

借：应付职工薪酬——工资

贷：其他应收款——代垫房租等

其他应付款——工会经费

应交税费——应交个人所得税

应付职工薪酬——职工福利（家属医药费）

2.1.4 应付职工薪酬计提比例

第4篇：公积金和住房公积金的区别范文

那么，投资房产，你怎么贷款？你会根据自己的特点和需要，选择合适的贷款品种和还贷方式，实现最大地降低投资成本，获取最高的房产收益吗？做房产短线投资，讲究的是充分利用银行贷款的“资金杠杆”作用，尽量减少自己的资金占有；进行房产长线投资，在贷款的时候要考虑到租金因素，在偿还贷款外还能获得一笔额外收益。

短线型投资充分利用资金杠杆

对于寄望于在房产市场上获取房价差的房产短线“投资客”来说，如何利用有限的资金获得最大的收益率是值得考虑的问题。

“资金杠杆”不容小觑

银行贷款在房产投资中就起到了一个“资金杠杆”的作用。我们在生活中最常看到的“千斤顶”就是杠杆作用的一个最好说明，施以小力，通过杠杆获取的效应却会得到若干倍的放大。

举例而言。2003年5月，海外归来的王女士手握20万美金的现金，觉得位于徐家汇的一栋高档公寓楼极有升值潜力，周边的写字楼林立，不少跨国公司的高级行政人员都希望在此安家落户。一年后楼盘获取10％的收益率，应该不是什么大问题。不过问题接踵而来，王女士是把近160多万元的自有资金一次付清买入一套三房二厅呢，还是作为首付购入二套三房二厅。

思来想去，王女士还是决定使用上银行贷款，以每套80万元的首付买上两套一样的公寓。谁料这一决定让一年后的她笑不动了，赶上了上海房价百米冲刺般地上涨，这两套房在今年10月交房后的市值已达450万元，除去银行贷款，王女士若售出的二套房的话，其拥有的资本达到了300万。她的收益率几近100％，扣除银行贷款的成本（以五年以上的商业住房贷款利率计算）5.31%，使用贷款杠杆后的王女士收益率达到了80%。

“四两拨千斤”。这就是贷款的杠杆作用！

贷款方式有讲究

当然这个例子只是想说明一下资金杠杆是如何作用的。在房产贷款日益趋紧的今天，银行不仅对于购买第二套房的审贷非常严格，对购买人各项资质、月收入能否达到月还贷额的两倍也做出了考察。大多数的房产投资客，从银行获取多笔房产贷款的可能越来越小。在一套房产投资上尽可能的利用银行的资金杠杆，提高投资回报率，其中的贷款方式就有讲究了。

首先，要尽可能的减少首付款数额，充分的使用银行的授信额度。这个道理，很容易明白。自有资金占用得越少，通过杠杆作用放大的资金收益率也就越高。现在，银行对于新房的放贷额度控制在最高八成，次新房在七成，老一点的二手房则要根据房龄等条件进行评估，贷款额度在六成左右。

其次，有条件使用住房公积金和公积金贷款的，一定不要错过。因为住房公积金账户中的资金，只有到了退休的时候才能够提取，有的人因为工作年限比较长，公积金也积累得多。使用公积金进行房产投资，无疑就是盘活了自己的隐性资产，也可以减少自有资金的投入。公积金贷款的利率比个人商业住房贷款的利率要低1.17％（5年及5年以下）和1.08％（5年以上）。使用公积金贷款，就意味着投资成本的降低。当然，对于公积金贷款的使用，也有一些规定。例如，公积金账户建立两年后，才能使用动用公积金，使用公积金贷款。公积金贷款的上限不能超过10万，年限不能长于15年。

针对住房公积金贷款的这些特点，在选取银行贷款的时候使用公积金贷款＋个人商业住房贷款的组合，可以有效地降低房产投资的成本。

减少“期转现”内的资金投入

在房屋贷款年限和还款方式的选择上，考虑到投资的目的是为了房产升值后售出，以获取利差，就要尽可能地减少先期的资金投入。如果是投资新楼盘，因为期房是不可以转让的，新盘由“期房”变成“现房”要经历一段时间的孕育期。这个孕育期，在不同的城市、不同的楼盘都有所区别。短则两三个月，长则一两年。此外，无论是新盘还是二手房，等待最佳的抛售时机，寻找合适的购房人，也要经历一些时间。在这段时间中，银行贷款的按月偿还，可不容房产投资客们等待。

减少在这段时间里资金的投入，就要在延长偿款年限和还款方式上动动脑筋。

商业住房贷款的最长还款年限是30年，公积金贷款的最长还款年限为15年。偿款年限越长，虽然支付的利息多一些，但是每个月的偿款额会有所降低。

不同的贷款偿还方式亦会对前期的资金投入产生影响。经常用到的住房贷款偿还方式有等额本息还贷法和等额本金还贷法两种。等额本息还贷，就是整个贷款期内，每个月的偿款数是一样的，就像一条持平的直线。等额本金还贷，每个月偿还的贷款由相同的本金偿还和利息费用组成。因为利息费用的支出会随着本金的偿还而越来越少，所以这种偿款方式就是一条向下倾斜的直线。在偿贷初期，每个月的偿还额要高于同期的等额本息还贷额。

我们就以贷款额为80万元，贷款年限30年的商业住房贷款来对两种还贷方式进行比较。像表中所列出的，在贷款的第一年，贷款人每月只支付贷款利息3540元，一年后房产售出，一次性将贷款额全部偿还。

不过，银行也加紧了对“移动按揭”的操作控制，对于贷款人的职业、收入和收入的变动性、楼盘等都要做出很多的限定。

长线投资：银行还款额＜租金

长线投资房产，希望的是用租金收入偿还银行贷款，多出来的收益作为自己的额外收入，也就是人们常说的“以租养贷”。不同的房产，由于地段、环境等因素，租金收益有所区别。在进行银行贷款之前，对同等条件房产的租金收入，花点心思，做点了解。贷款时，把月付控制在租金以下，不仅能够实现“以租养贷”，还能增加自己的收入。

“食租族”边投资边消费

也有不少人，投资房产的目的，并不在于获取房产升值的一次性利差收入。像在饭店工作的马女士，自家的房子是90年代单位福利购房时花了5万元买下的。最近，有熟人介绍一套轻轨沿线的二手房给她。房子是小户型的，周边设施也很齐备，售价在60万左右。马女士上了心，轻轨附近的房产，升值潜力固然是有的。但是，马女士想的更多的是正念大一的儿子。孩子现在求学，不久之后就要步上工作岗位，谈婚论嫁也要摆上议事日程。现在买一套新的房产，对于自己和丈夫来说，压力太大。还不如买下这套二手房，这两年先租出去，每个月赚点房租，等儿子大了，重新装修一下留给儿子做婚房。

对于马女士这样，想要用租金来偿还贷款的“食租族”来说，怎样贷款最合算呢？这样的投资客，首先要考虑的就是租金的问题。保证每个月的银行还贷额要低于租金，否则每个月还要垫付一笔资金到房产还贷中，有违投资的本意。此外，长线投资是和购买自用房产一样的，如果能从还款方式和还贷年限上减少银行资金的占有，也就少支付了房贷利息。

像马女士看中的这套房，房型小，租金不高；位于轻轨沿线，交通便利；周边设施又齐全，适合生活。这样的房产，就非常易于租出。马女士了解到，自己这套房产可以以每月1800元的租金租出。而马女士手上有35万元的资金，她应该选用怎么样的贷款方式呢？

底线是“以租养贷”

对于“食租族”来说，最关键的问题是以租养贷，租金足以支付每月的还贷额，否则每个月还要从每个月的收入中，倒贴一笔资金到房贷中去，就不合算了。因此，房屋的租金也就是每月还款额的底线。

马女士选中的房产，能够以每个月1800元的租金租出，也就是说，2000元是她每个月还贷额的底线。我们用1800元每个月贷款的等额还款方式来计算，贷款15年，首付额至少在37万元以上。马女士如果要把贷款年限定在15年的话，还要拿出两万多的资金作为首付款才行。如果把贷款年限改成20年，每个月用1800元资金偿还贷款，则只需要33万左右的首付款。

这种方法，对于其他的希望以租养贷的长线房产投资客来说，也是适用的。用出租房屋的收益作为每月还贷额的最低限度，匹配上自己的首付能力，选择合适的还款年限，至少把还贷额控制在租金以下的范围内。

“等额本息”还是“等额本金”

那么在还贷方式上，究竟是“等额本息”还是“等额本金”好呢？

经常听说等额本金还贷法比等额本息还贷法还的利息要少，马女士也琢磨开了，是不是自己在贷款的时候使用等额本金法会比较合算呢？

其实，说两种还贷法有什么合不合算，都是理财上的误区。事实上，两种方法还贷的要素－－贷款利率是一致的，老百姓为自己的贷款支付的利息也就一样。只是等额本金法偿还的本金部分比较多，所以支付的利息总额就少。选择还贷方法，要依据自己的收入稳定性和承受能力进行选择。等额本金法，还贷初始阶段，还款额比较高，以后逐月递减。但是，如果自己的收入能够保持第一个月的还款水平，还不如就把等额本金法下第一个月的还贷额，作为一个参考数额，按此进行等额本息法的每月还贷额，可以大大缩短还款年限。减少了对银行资金的占有时间，为此所支付的利息自然就少了。

马女士首付35万元后，只需从银行贷款25万元。如果她选用30年的住房商业贷款，用等额本息还贷法的话，每个月需要还贷1388.61元。不仅能够实现“以租养贷”，还能获取六百多元的租金收益。

第5篇：公积金和住房公积金的区别范文

4月13日，花旗银行上海分行宣布推出“市场挂钩账户”系列的最新一款产品“一篮子外汇理财计划”，该产品最低申购金额为2．5万美元，投资期限为1年。投资者除有机会享受高于市场定期美元存款的收益回报，还可享受每年不低于0．3％的固定收益率。

中国民生银行再掀理财风暴

4月14日，中国民生银行召开新闻会称，该行将以提升理财服务水平、丰富理财产品和加强理财培训为宗旨，掀起新一轮的理财风暴。据悉，在此次理财风暴中，该行将与荷兰银行集团及荷银投资管理公司合作，联手推出结构性外汇理财产品――外汇非凡理财E计划。

中行推出赎楼贷款业务

中行深圳市分行近日推出了赎楼贷款业务。该业务是指在二手楼交易中，银行向买方或卖方发放贷款，用于赎回卖方由于做按揭贷款业务而抵押给贷款银行的房屋。赎楼贷款由该行指定的担保公司进行担保，无论借款方是否继续在该行办理二手楼按揭贷款，该行都可以提供此项业务。

首只华夏银行推出基金

国内第4家获得基金托管资格的上市银行华夏银行股份有限公司，作为主代销银行和托管银行，于4月22日推出首只基金――长城货币市场基金。该基金是华夏银行向客户推荐的短期资金理财首选。

首家中资寿险公司《客户权益手册》出炉

4月1日起，中国平安人寿推出《客户权益手册》，这是国内首家中资寿险公司向客户推出的《客户权益手册》，是平安继推出通俗化保险条款后又一项重要的客户服务举措。此次推出的《客户权益手册》采用问答的内容设计，列明了客户拥有的重要权利及容易忽略的一些重要事项，以方便客户了解并行使各项权益、履行合同义务。

首家我国专业健康险公司获准开业

中国人民健康保险股份有限公司已于日前正式获得中国保监会的开业批复。区别于传统健康保险的经营模式，作为我国第一家专业健康险公司的人保健康将向社会推出“健康管理+健康保障”的全新经营理念和经营模式。

2．21亿元生命人寿牵手2005国际爵士周

第二届上海国际爵士周于4月2日～8日在上海举办。作为此次上海国际爵士周指定保险公司，生命人寿保险公司全程赞助戴安娜・克劳、爱瑞克・洛切等7个演出团体42名乐队成员在沪演出期间的意外伤害险并向爵士周期间现场观众提供意外伤害保障，承保总额高达2．21亿元人民币。

瑞泰北证联手打造保险营销新模式

4月11日，瑞泰人寿保险公司与北京证券签署了合作协议，规定北京证券各网点于4月开始销售瑞泰人寿保险产品。业界人士认为，对于有理财需求的投资者而言，保险和证券业务的融合将使他们获得到更为客观、全面的理财服务。

“清华一中美大都会人寿保险专家讲席”启动

4月16日，中美大都会人寿保险有限公司与清华大学继续教育学院共同举办了“清华一中美大都会人寿保险专家讲席”启动仪式及首次讲座。此次讲座旨在传授保险知识，培养保险人才，提高保险行业技术及管理水平。至年 底，双方将再举办3次讲座研讨活动。

全球顶尖保险营销高手中国巡回演讲落幕

根据中国保险行业协会与美国百万圆桌协会(简称 MDRT)的合作协议，双方于4月18―19日在北京，4月 21～22日在深圳举办了“2005全球顶尖保险营销高手中国巡回演讲”活动。演讲嘉宾为MDRT顶尖会员理事会成员 10人、中国内地的MDRT顶尖会员、“十大保险明星”和业内资深人士。活动目的是向中国寿险销售人员介绍世界领先的寿险销售经验、销售技巧，推广职业化理念，提高专业技巧，提升销售人员的专业精神。

海南实施投保提示

5月1日起，海南保险行业全面实施投保提示制度。保险消费者投保机动车辆保险和人身保险时，都能得到一份《投保提示》，实现明明白白消费。投保提示制度规定，各保险公司在销售机动车辆保险和人身保险产品时，要引导客户详细阅读《投保提示》，建议客户签名，并将客户已签名的《投保提示》与投保单、保单副本装订在一起，进行统一管理。保监部门将对各公司的落实情况进行督查。证监会规范货币市场基金投资行为

中国证监会的《关于货币市场基金投资等相关问题的通知》和《证券投资基金信息披露编报规则第5号(货币市场基金信息披露特别规定)》自4月1日起施行。对货币市场基金投资运作、信息披露格式等进行了规范。

工建交行获准设立基金公司

经国务院批准，中国人民银行、中国银监会和中国证监会日前共同确定，中国工商银行、中国建设银行和交通眼行为首批直接投资设立基金管理公司的试点银行。有关审批工作力争在9月底前完成。在试行初期，商业银行所没的基金公司既可以募集和管理货币市场基金和债券型基金，投资固定收益类证券，也可以募集和管理其它类型的基金。

首个基金净值指数产品体系推出

为反映中国开放式基金市场的综合变动情况，和讯信息科技公司日前编制并了中国首个综合性基金指数产品体系――和讯基金指数体系和排行榜产品。

HFI综合指数反映整个市场大势，HFl66指数具有较强的投资引导性，每日更新的分类排名和总排名非常直观地给投资者提供了选择基金的参考依据。该体系反映了国内开放式基金市场的状况和发展趋势，为开放式基金投资价值的评估提供相对客观量化依据。

2004年度晨星基金经理奖揭晓

4月13日，晨星2004年度基金经理奖揭晓。本次评选对象是至2004年底具备1年以上业绩历史的国内开放式基金和封闭式基金，且参选同类基金不少于5只。 股票型基金的获奖者为湘财合丰成长，配置型基金的获奖者为易方达平稳增长，债券型基金的获奖者为宝康债券，大规模封闭式基金的获奖者为基金安信，小规模封闭式基金则花落基金科翔。

第2届中国基金业“金牛奖”揭晓

由中国证券报联合中国银河证券公司、中信证券公司及天相投资顾问公司共同举办的第二届中国基金业“金牛奖”评选结果于4月12日揭晓。

南方基金管理有限公司、易方达基金管理有限公司、嘉实基金管理有限公司、华夏基金管理有限公司、海富通 基金管理有限公司、景顺长城基金管理有限公司、华宝兴业基金管理有限公司、招商基金管理有限公司、湘财荷银基金管理有限公司、广发基金管理有限公司荣获2004年度“十大金牛基金管理公司”大奖。嘉实增长基金、湘财合丰成长基金、华宝兴业宝康消费晶基金、景顺长城优选基金、海富通精选基金荣获“开放式股票型金牛基金”大奖。景顺长城平衡基金、易方达平稳增长基金、广发聚富基金荣获“开放式平衡型金牛基金”大奖。南方稳健成长基金、嘉实成长收益基金、易方达平稳增长基金荣获“开放式持续优胜金牛基金”大奖。基金科汇、基金裕泽、基金同智荣获“封闭式金牛基金”大奖。(排名不分先后)

北京停车费将涨价

北京市发改委日前表示，年内将对现行的机动车停车收费标准进行调整，制定分时段、分地段、差别化停车收费政策，以缓解城市中心区交通拥堵，合理安排地上停车场、地下停车场的比价关系，促进停车资源的均衡使用。北京市停车收费标准调整将率先在南二环、西三环、北三环、东三环内实行。同时在国展、北展等大型演出场所及某些短时间内人群会迅速集中的区域也可能率先调整停车收费标准。

12万平米上海车展规模亚洲第一

第11届上海车展于4月21～28日在上海举行。此次上海车展占地面积12万平米，共有26个国家和地区的1036家汽车厂家参展，达到上海车展和中国车展有史以来的最大规模。展出产品包括各种概念车、轿车、跑车、客车、商用车、汽车零部件、汽车音响、汽车检测维修设备、汽车用品等，集中体现了国际汽车工业最新成就，展示了国内企业近年来的领先技术和产品。

5月起油券退出上海市场

中石化上海分公司日前下发了关于在上海地区停售、停用汽油券、柴油券的通知。通知规定，4月份油券用至 5月10日，以后所有油券停用。未用完的油券可调换中石化加油卡，调换时一律按油券购买时零售价折算的金额充值，调换期从6月1日~7月31日。油券调换中石化加油卡时，免收工本费。

还清贷款才能卖房上海抑制地产投机炒作再出招

4月5日，上海市房地资源局宣布了3条措施，其中包括“凡有抵押的房屋转让，卖出方(上家)应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方(下家)共同申请转移登记，办理小产权证。未办妥房地产抵押权注销登记的，各房地产交易中心不再受理转移登记以及买进方新设定的借款的抵押权登记。”此举意在抑制投机炒作，规范市场秩序。

215元北京住房公积金月缴存上限上涨

4月8日，北京住房公积金管理委员会下发《关于北京 2005住房公积金年度住房公积金缴存有关问题的通知》。通知规定，今年住房公积金年度月缴存额上限将达到1417 元，比去年提升215元。公积金的月缴存额度每年都要根据北京市统计局公布的上一年全市在职人员月平均工资进行调整，月缴存额度上限不应超过人均工资的3倍。商贷逾期还款罚息上涨

央行近日出台一条新规定，将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30％―50％”。

沪深300指数正式

经中国证监会批准，由上海证券交易所和深圳证券交易所联合编制的沪深300指数于4月8日正式。沪深 300指数是从上海和深圳证券市场中选取300只A股股票作为样本编制而成的成份股指数。首批样本股覆盖了沪深市场六成左右的市值，具有良好的市场代表性，该指数以 2004年12月31日为基日，基日点位1000点，原则上每半年调整一次样本股。

证券从业人员诚信信息可在协会网上查询

中国证券业协会日前了《证券从业人员诚信信息管理暂行办法》，自5月1日起实行。诚信信息记录的内容包括基本信息、奖励信息、警示信息和处罚处分信息4大类。据了解，证券从业人员诚信信息将作为境内外证券监管机构、其它金融机构对有关人员进行胜任能力考核、任职资格审核的依据；国家司法机关、有关部门或组织依法履行职责的参考；证券从业机构招聘人员的参考等。

3只券商集合理财产品亮相

中信证券、招商证券、东方证券的首只集合理财产品近日均已获准发行，并于近期公开发售。3个产品分别是中信证券的“中信证券避险共赢集合资产管理计划”、招商证券的“基金宝”和东方证券的“东方红1号集合资产管理计划”。

第1部我国电子签名法正式实施

《中华人民共和国电子签名法》于4月1日正式实施，这是我国信息化领域的第一部法律。实施后，电子签名将与传统的手写签名和盖章具有同等的法律效力。这一法律将大大促进和规范我国电子交易的发展。

第6篇：公积金和住房公积金的区别范文

住房抵押贷款证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。

我国住房产业已经进入一个快速发展时期，从资本市场发育条件和发展的资本需求来看，我国已具备一定的发展住房抵押贷款证券化的基础，应早日实施适合我国国情和商业银行行情的住房抵押贷款证券化。我国发展住房抵押贷款证券化的基本思路是，组建一到两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，例如中国住房抵押公司，由住房抵押公司制定标准化的贷款协议和期限、利率等，并按此设定的标准从全国各省市公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款，组成资产池，政府提供担保，在此基础上通过发行证券筹集资金；各公积金管理中心和各商业银行可用出售个人住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款；证券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将证券资本市场与货币信贷市场连结起来，形成个人住房抵押贷款资金的良性循环。

一、政府提供担保的必要性

目前我国的抵押贷款担保有三种方式：（1）第三方担保（由购房者所在单位或其亲朋好友等个人提供担保）；（2）由开发商提供阶段性或全程担保；（3）保险公司或专门的保证公司提供担保。

这三种担保方式中，第三方担保由于与《担保法》冲突及担保单位或个人无力担保、不愿担保，常常无从落实，银行一般都要求开发商提供担保。开发商为了尽快把房子卖出去、回收资金，而与银行签订按揭协议，承担起本不应该由他承担的风险，这种风险一旦发生，其后果可能是大量住房积压在开发商手中。保险公司只提供有限的财产险，不足以防范因购房者无力偿付造成的风险。

政府机构出面提供担保，可以解决我国目前发放抵押贷款时存在着的担保主体难以落实的问题。为了推动住房抵押贷款业务的开展，我们可以参照国外的做法，由政府建立担保机构来为抵押贷款充当担保人。可以考虑设立专门的住房担保中心，为低收入阶层取得其他金融机构的住房抵押贷款充当担保人，也可以直接向他们发放抵押贷款。由政府提供担保，对于稳定住房抵押贷款市场有重要的作用，同时也促进了住房需求。政府机构在一级市场上提供担保，实际上充当了一种“最终贷款人”的角色，成为贷款风险的最终承担者。

政府实行住房抵押贷款担保的资金可以考虑以下来源：一是建立住房担保投资基金。可以改变房地产投资因额度大、周期长、流动性差，广大中小投资者难以参与的局面。住房担保投资基金由专门公司经营，把投资者范围扩大到最大限度。二是互助抵押贷款保险基金。即由借款人在支付保险费基础上，根据住房贷款额度大小交纳一定的前期费。可以为整个保险机制运行奠定一定的资金基础，增强赔偿能力，减少贷款风险。三是发行抵押担保债券。即将抵押贷款作为抵押的再发行且利率固定但期限不同的组合债券，它是抵押债券的主要形式。发行人根据集中的银行债权抵押合同，按到期日的长短分类组合，形成不同期限且具有固定利率的债券，在资本市场上向投资者发行。抵押担保债券到期还本付息。四是向贷款机构发行长期债券，以取代现金方式支付抵押贷款的赔偿。这种融资机制一是可用在抵押贷款证券化试点城市，二是也可以用在全国推行住房抵押贷款担保的初期阶段。通过央行、国家证券管理机构等发行长期债券，可以较快实现政府担保的承诺。五是收取保险费。结合国外经验，担保费一般为贷款额的1％左右。保险费支付方式一般分一次支付和分期多次支付两种。六是利用寿险、房屋综合险。人寿保险具有风险的稳定性、长期性和储蓄性。房屋综合险是房屋财产险和寿险的集合。寿险与房屋综合险是担保基金的重要资金来源。二、证券化产吕设计

l、发行转手抵押贷款证券。在具体的证券形式选择上，可以选择转手证券，即贷款银行将贷款组群出售给住房抵押公司，再经住房抵押公司组群并获得政府担保后，发行抵押证券。转手抵押贷款证券是抵押贷款证券最基本的形式之一，运作方式就是将若干种类的抵押贷款组合成为一个集合，以这个集合所产生的现金流量（即该集合中的抵押贷款的本金和利息收入）为基础发行证券。每一张证券都代表着该抵押贷款总体收益的一部分，证券发行商在扣除一定担保费和服务费之后，将该组合中的抵押贷款本息收入全部转交给抵押贷款证券的投资者。

转手抵押贷款证券巧妙地通过一系列目的性极强的转换，把原来期限长、流通性差的抵押贷款，转变为一种或若干种期限不同、流通性强的新的证券；将以往由金融中介机构一家办理的抵押信贷业务，转换为由多家机构和市场投资者共同参与的融资活动；将原本由单个投资者承担的金融风险，分散到尽可能广的范围上。通过这些转换，传统间接融资机制中抵押信贷的多种风险被大大降低了。在众多投资者看来，这种证券在特征上与一般证券几乎没有区别，且信用等级高，收益也常常更高；在证券经营机构看来，这种证券能从抵押贷款证券的服务中获得稳定的服务费，还因为他们经过转手而支付给投资者利息，可以免交所得税。

根据我国住房抵押贷款证券的发展情况，今后还可以相机推出本息切块抵押贷款证券和多级抵押证券等创新金融工具。本息切块抵押贷款证券是1986年美国联邦国民抵押贷款协会推出的一种金融工具。其基本做法，是将抵押贷款组合中的收入流拆细，并分别以贷款利息收入流和本金收入流为基础发行抵押贷款本金证券和利息证券。多级抵押债券是美国联邦住宅抵押公司在抵押贷款证券的基础上又创造出的一种证券投资工具，即担保抵押贷款债券。与一种期限、一种利率的转手抵押贷款证券不同，担保抵押贷款债券是以抵押贷款组合为基础发行的多种期限、多种利率、多种组合的抵押证券。多级抵押贷款证券的最大优势在于期限。利率和种类的多样化，这对众多投资机构颇具吸引力。

2、期限的确定。我国住房抵押贷款的发放期限最长为30年。在现实生活中，绝大部分贷款的期限分布在10～20年之间。根据这样的住房抵押贷款债权所形成的资产池，经分类整理后，应该可以制定出一个12～15年的标准化资产组合，以此发行的证券，相应期限应在10～12年之间。

在我国的债券市场上，一直缺乏较为长期的品种，比如10年以上的品种。这种以住房抵押贷款为支撑基础上发行的长期债券，正好可以弥补债券市场的不足。

三、相关法制建设

制定和完善与房地产二级市场有关的法律法规是培育和发展我国房地产抵押二级市场的保证。我国在制定与住房抵押贷款有关的法律法规时，应该考虑以下两个问题：一是要制定出一个整体的法规规划体系，即形成严密的管理网络，既要保证各法规之间的衔接，又要避免法规之间的交叉重叠或遗漏空白，甚至相互抵触，这是制定法规的一个远景目标。二是要制定为建立二级市场迫切需要的法律法规，以使参与住房抵押贷款二级市场的主体和客体以及抵押贷款二级市场的运行机制有法可依。在发展住房抵押贷款二级市场方面，应该优先制定以下几类法律法规。

1、为了稳定和扩大现有的住房抵押贷款一级市场，保障贷款机构的利益，应该首先制定与抵押贷款一级市场有关的法律法规，如《住房抵押贷款法》、《住房贷款保险法》等。

2、为了培育二级市场上的机构投资者，应该制定《投资基金管理法》等法律法规。

同时，还需要完善一些现有的法律法规，提高法规的针对性和可操作性。在二级市场刚刚建立的过渡阶段，如果立法的时机尚未成熟，可以由有关部门统一颁布一些临时性的法规。在立法的同时，还应该加大执法力度，使各项业务有序地发展。此外，目前我国还没有针对证券化交易的会计与税收法规，这使得证券化交易处于一种无法可依的境况。并且，个人住房抵押贷款证券化的开展和推进还需要《破产法》、《信托法》和《票据法》等法律法规的支持，有了这些法律法规的支持，才能保证“真实销售”这个证券化的核心。四、其他配套环节的建设

1、改革评估业。投资者的决策很大程度上依赖于评估结果，因而，客观性的评估在证券化过程中发挥着重要作用，这就需要对评估业进行改革。抵押贷款市场上的评估机构主要有两类：一是房地产估价机构；二是抵押贷款资信评估机构。我国目前的房地产估价机构不够规范，往往出现一房多价的情况。为此，应做到：（1）由国家核准的专门机构聘用经过专业资格考试认定的专门人员从事估价及相关的政策咨询工作；（2）组织行业协会来管理。监督和协调会员的行为，提高会员的业务素质，使会员的整体服务水平不断提高；（3）发展贷款资信评估业务，制定统一的贷款评估标准，以使进入抵押二级市场的贷款标准化和规范化。改革的核心在于组建中立的、自负盈亏的评级机构。为了塑造中立的评级机构，国家应以法律形式规定评级机构不能参与企业的经营活动，不能充当投资银行或财务顾问的角色，并应割断评级机构与评级申请者之间的直接利益关系。同时，不允许证券商在评级机构中拥有股份或评级机构参与证券买卖活动。以盈利为目的的证券评级机构，为了生存和发展，必须客观、公正地进行评级。

2、深化住房制度改革，完善配套服务体系。（1）强化居民借贷消费观念。随着住房制度改革的深化，加强住房流通市场建设，完善房地产交易规则，降低住房交易税费，在税收政策和担保政策方面采取一系列优惠措施，例如允许居民在缴纳个人所得税前还贷；完善抵押贷款的品种、期限、还款方式；刺激具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层和既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理，又急需住房的青年消费群体的购房欲望。这些都促使居民借贷消费的观念在逐步强化，住房抵押贷款证券化很快便会发展起来。（2）建立个人信用体系。居民的消费观念、消费模式发生变化，逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费，即进入消费信用化时代以后，应在着手建立区域性的个人信用体系的基础上，尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法。（3）简化住房抵押贷款的手续，全面实行承诺制。为了让消费者感受到方便、快捷、满意，应当简化住房抵押贷款办理手续，大力推广承诺制，即公开承诺在规定的工作日内完成所有手续，提升服务质量。同时完善围绕住房消费信贷的其他相关配套服务体系，如住房信息、咨询、买卖指南、个人住房贷款方案设计、房屋保险公证、抵押还款受理、产权代办等。

第7篇：公积金和住房公积金的区别范文

关键词：薪酬激励 个人所得税 纳税筹划

现代企业中，薪酬激励是企业激励中最重要的也是最有效的激励手段之一，而及时激励在一定情况下将使薪酬这个激励手段达到最大效用。同时，企业和个人对个人所得税筹划也越来越重视，如何使企业付出同样的人工成本时在合法范围内最大可能让员工收益的更多，是企业和员工共同希望的事情。当薪酬激励及时性和个人所得税筹划发生博弈时，应该如何处理呢？在这里笔者抛砖引玉，说说自己的观点。

一、薪酬激励及时性的意义

如何实现薪酬效能最大化，是一门值得探讨的艺术。薪酬激励的及时性显然是薪酬效能最大化的重要手段之一。

企业在设定薪酬管理制度的时候，一定要有针对性地了解员工的需求，适当地满足员工的需求，要将现金薪酬与非现金薪酬结合起来运用，适当缩短常规奖励的时间间隔、保持激励的及时性，有助于取得最佳激励效果。

为了调动员工的积极性，企业除了给员工基本固定的工资外，还会根据员工的工作情况发给一定的奖金。这些奖金既有定期随工资发放的、和工作表现及工作量挂钩的奖金，也有做出了特殊贡献时发给的奖金。奖金的作用主要是为员工的劳动增加报酬、调动员工工作的积极性，但也会给员工带来心理上的满足，从而调动员工心理上的积极性。这是因为，人们在工作的时候，首要目的当然是获得报酬谋求生活质量的提高，但同时也有取得一定的成绩、实现自我价值、获得社会承认的目的。每个人都需要在心理上求得对自己的肯定、建立自信、求得心理上的平衡，所以人们总会想方设法寻找各种各样的理由来说服自己：我是取得了成绩的、我是有价值的。自己花钱给自己这种奖励本身是不会有收获的的，带来收获的是工作成绩，奖励只是对这个成绩起一个强调作用，作为一个证据，向自己的心理展示肯定自己的理由。因为是在完成了某项工作以后才获得这种奖励，所以，这种奖励奖励带来的就能和这种工作联系起来。奖励得越及时，奖励和工作成果的联系就越直接、越密切，心理上就越能感觉到这项工作成绩带来的，就越能从心理上调动人们对这项工作的热情。对于因特殊贡献（如提了好的建议、有了发明创造或做成了某笔特别重要的交易等）而发给的临时性奖金，一定要及时地发下去才能很好地将奖励与成绩联系起来，通过奖励把他的成就感放大，从而让他的心灵得到最大的、调动他心理上的积极性。

人们对未来将要来到的好事总是心存期盼，这种期盼还会随着时间的临近而增强。如果预期的好事不能如期而至，过了预期的时间后我们的期盼就会随时间的流逝而不断降低。给员工发奖金，如果等到员工对奖金的期盼降低了以后再发给员工，效果当然会差很多，因为满足感的大小和愿望的强弱是成正比的。因此，同样是花那么多的钱发奖金，及时发和推迟发的效果是差很多的。对于企业来说，推迟给员工发奖金实际上是浪费：花1000元钱，只得到500元钱的激励效果，当然是浪费了。对于员工来说，得到的钱虽然没少（甚至可能因为节税而更多了一点，下面一章将会提到），但得到的心理满足少了，当然是损失，其实质是他从劳动中得到的总的（经济上的和非经济上的）收获减少了，他对工作的热情当然也就会降低。

二、个人所得税筹划

在进行个人所得税筹划的时候，重点的就是如何在合法的范围内，让员工节税，使企业在付出同样的成本的时候，员工得到的收益最大。

对于月度工资和年度奖金的个人所得税筹划，已经有很多文章进行了详细的阐述。我们这里主要探讨一下，以临时性奖金（比如季度奖金）和当月工资合并计税时如何进行纳税筹划。

根据个人所得税法规定，临时性奖金作为工资、薪金的一部分，要和当月的工资进行合并计税。根据2011年修改的个人所得税税法，现行的税率表如下：

通过上表，我们可以分析出，发放临时性奖金时会遇到两种情况：

第一种情况是，临时性奖金加上当月工资之后的应纳税所得额和当月工资对应的应纳税所得额是在同一区间，加上临时性奖金之后的应纳税所得额对应的税率级数未变。此时，临时性奖金和当月工资一起发放，不会引起个税的突变，这已经是最节省缴纳个人所得税的方式了。

第二种情况是，当月工资对应的应纳税所得额为某一档税级，当发放临时性奖金时，工资加上临时性奖金后对应的应纳税所得额变成了下一档税级，这就发生了税级的“跳档”，这时候的税费就可能会大幅度增加。应对这种情况，为了合法节税，我们可以考虑把临时性奖金进行拆开，分几次发放，使拆分后的临时性奖金与当月工资之和对应的应纳税所得额不发生“跳档”，仍在原来的税级里。这样，就比一次性发放临时性奖金节省了个人所得税，使企业花了同样的成本，但是员工得到了更多的收益。

举例说明：

全月应纳税所得额=（应发工资-社保及公积金等）-3500

个税税金=全月应纳税所得额×税率-速算扣除数

实发工资=应发工资-社保公积金-个税税金

情况一：

员工A，本月扣除社会保险及住房公积金等后的工资收入6000元，则其应缴纳个人所得税为：

（6000-3500）×10%-105=145元

如果本月发放临时性奖金1000元，则其应缴纳个人所得税为：

（6000+1000-3500）×10%-105=245元

可以看出多的100元得税款是临时性奖金产生的，而且无法避免或者减少。

情况二：

员工B，本月扣除社会保险及住房公积金等后的工资收入6000元，则其应缴纳个人所得税为：

（6000-3500）×10%-105=145元

如果本月发放临时性奖金3000元，则其应缴纳个人所得税为：

（6000+3000-3500）×20%-555=545元

这个时候，因为发放临时性奖金，员工B的税级从第二档10%变成了第三档的20%。

假定月工资不变，我们现在把临时性奖金分两次发放，这样，本月和下个月应缴纳个人所得税均为：

（6000-3500+1500）×10%-105=295元

比较两种方式下应缴纳的个人所得税的差额：

（545+145）-295X2=100元

这说明把临时性奖金拆分后要比一次性发放节省了100元的个人所得税。

从节税的角度，财务部门应该建议企业将临时性奖金尽量进行拆分发放，使企业用同样的人工成本，为了员工带来更多的利益。

我们也可以总结出，临时性奖金的拆分原则是，拆分之后的临时性奖金与当月工资之和对应的应纳税所得额与只发当月工资时对应的应纳税所得额在同一档税级里即可。

下面我们再探讨一下，拆分临时性奖金节省个人所得税与薪酬激励及时性的问题。

三、薪酬激励及时性与个人所得税筹划

薪酬激励及时性这个环节，是人力资源应该重点考虑的问题。而个人所得税筹划则是财务部门需要重点为考虑的问题。这两个环节会产生矛盾吗？

笔者认为，第二部分中的第一种情况是不会发生任何问题的，也没有博弈的说法。直接随当月工资发放临时性奖金既能起到及时激励的作用，又不会产生额外多交个人所得税的情况。

但是，第二部分中的第二种情况，是值得企业的人力资源部门和财务部门共同研究的。是及时激励员工重要，还是为员工节税更重要。

首先，从激励的角度来说，我们在第一部分已经论述过，临时性的激励越及时越能体现效用，对员工的激励作用越大。如果进行拆分，最少要拆分成两个月，甚至可能更多。拆分发放过程中，可能出现月工资发生变化，使拆分的结果可能不适用，要保证节税的效果还需要重新拆分，多次拆分后，员工已经分不清到底这个奖励是多少，就算有工资单将明细列清楚，员工也不会看的太仔细，而是仅凭借实际感受认为自己获得的奖励其实没有比工资多多少，甚至只是以为自己的月工资发生了变化，等这个奖金拆分发放完了，又会觉得自己的工资低了，激励的效果打了折扣。其中，如果是季度性的奖金，拆分不能超过三个月，不然员工会彻底分不清奖金和工资的区别，而如果这个季度性奖金如果拆分三个月而不能降低税级的话，就更没必要拆分了。可以看出，虽然从人工成本的有效使用来说，节税是企业为员工争取了更多的利益，给员工节约了个人所得税，但是绩效的结果已经不能及时反应到员工身上，绩效结果的兑现和员工的绩效期望已经发生了脱节，激励效果变小了。这也不是企业愿意看到的效果。

其次，从员工的角度考虑，有的员工是愿意节税，因为收益早晚是自己的，节税对这部分员工是重要的；也有的员工更愿意早点拿到收益，有可能是落袋为安的心态，或者可能是需要还房屋贷款或者用于投资，收益的时间成本对这部分员工是最重要的。然而，企业在进行实际操作的时候，不可能照顾到每个员工的想法， 然后按照其要求进行区别处理。

第三，拆分临时性奖金的工作，尤其是工资每月都会发生变化的企业，对财务部门是增加很大工作量的工作，拆分临时性奖金的当月，财务部门先要进行试算，拆分后每个月也都要试算，如果需要多次拆分，财务部门还要将拆分的结果记下来，用于下一次试算和发放，才能完全保证拆分的结果没有问题。如果拆分的过程中还遇到员工发生流动，将更加增添操作的复杂性。另外，财务部门直接对临时性奖金进行拆分发放，相当于改变了当月的薪酬考核结果。正确流程应该是，财务试算完后，建议人力资源部门进行拆分发放，然后人力资源部门将拆分结果再正式通知给财务部门，由财务部门发放。节税将使整个流程更加冗长和复杂。

综上所述，企业在发放临时性奖金时，节税是应该重点考虑的问题，但更应该多考虑薪酬激励的及时性效应，这样将更能体现薪酬考核的价值，起到对企业和员工更大的促进作用。如果企业需要更多的体现节税效应，那应该考虑调整薪酬体系整体的发放模式，而不是仅对临时性奖金做调整。

参考文献：

第8篇：公积金和住房公积金的区别范文

【关键词】 解读；金融企业；职工福利；年金

一、关于职工福利费会计规定

根据新《金融企业财务规则――实施指南》的要求，金融企业不再计提职工福利费,金融企业按规定发生的职工福利支出,直接在成本(费用)中据实列支。金融企业2007年已经计提的职工福利费应当予以冲回。截至2006年12月31日,金融企业应付职工福利费账面余额区别以下情况处理：

第一，余额为赤字的金融企业。应当将职工福利费余额转入2007年年初未分配利润,由此造成年初未分配利润出现负数的,依次以任意盈余公积金和法定盈余公积金弥补,仍不足弥补的,以2007年及以后年度实现的净利润弥补。

第二，余额为结余。执行新企业会计准则的金融企业,应当将职工福利费余额全部转入应付职工薪酬(职工福利);未执行新企业会计准则的金融企业,应当将职工福利费余额全部转入应付职工工资(职工福利)。对于应付职工福利费的结余,金融企业应当遵循职工福利费用于职工集体福利的基本规定,逐步消化,可用于支付以前年度欠缴的基本医疗保险、基本养老保险、失业保险、工伤保险和生育保险等社会保险费用,也可根据形势发展综合考虑职工福利计划,按照内部议事规则,经投资者决议,按照国家有关规定支付补充医疗保险和补充养老保险费用,或支付为职工购买商业保险等其他职工福利方面的支出。

而对于职工福利支出结余，《通知》规定，可用于支付以前年度欠缴的社会保险费用，也可根据形势发展综合考虑职工福利计划，经相应议决程序后，按照国家有关规定支付补充医疗保险和补充养老保险费用，或支付为职工购买商业保险等其他职工福利方面的支出。即对于职工福利支出结余，新《金融企业财务规则――实施指南》与《通知》要求是一致的。对于职工工资支出结余，金融企业应当执行国家规定的工资政策，在工资总额增长幅度不超过本金融企业经济效益增长幅度、职工实际平均工资增长幅度不超过本金融企业劳动生产率增长幅度的前提下，金融企业可以自主决定内部工资分配办法。金融企业确定的工资财务政策与国家税收征管政策不一致时，金融企业应当作纳税调整。

二、职工福利费税务规定

（一）2008年以前执行的福利费标准

《企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）第六条第三款：“纳税人的职工福利费，按照计税工资总额的14%计算扣除。

（二）2008年以后执行的福利费标准

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第四十条规定，企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。

（三）福利费余额新旧衔接

国税函[2008]264号《关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知》第三条关于职工福利费税前扣除问题规定：2007年度的企业职工福利费，仍按计税工资总额的14%计算扣除，未实际使用的部分，应累计计入职工福利费余额。2008年及以后年度发生的职工福利费，应先冲减以前年度累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额，不足部分按新企业所得税法规定扣除。企业以前年度累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额已在税前扣除，属于职工权益，如果改变用途的，应调整增加应纳税所得额。

三、关于企业年金会计规定

关于金融企业社会保险费用管理的要求，《金融企业财务规则》第38条规定：“金融企业根据有关法律、法规和政策的规定,为职工缴纳的基本医疗保险、基本养老保险、失业保险和工伤保险等社会保险费用,应当据实列入成本(费用)。参加基本医疗保险、基本养老保险且按时足额缴费的金融企业,具有持续盈利能力和支付能力的,可以根据有关法律、法规的规定,为职工建立补充医疗保险和补充养老保险(企业年金)制度,相关费用应当按照国家有关规定列支”。

按照《企业会计准则第10号――企业年金基金》规定，补充养老保险是我国的唯一企业年金。

《通知》规定，金融企业不再计提职工福利费,年金的列支渠道如下:参加基本养老保险且按时足额缴费的金融企业,根据有关规定为职工建立年金制度,所需费用在冲减职工福利费结余后,作为社会保险费直接列入成本(费用),但金融企业每年列支成本(费用)的年金费用不得超过本企业职工工资总额的4%。企业缴费总额超出规定比例的部分，不得由企业负担，企业应当从职工个人工资中扣缴。个人缴费全部由个人负担，企业不得提供任何形式的资助。

四、关于企业年金税务处理

新《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十五条规定：企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。

企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。

即《通知》规定补充养老保险的企业缴费总额在工资总额4%以内的部分，从成本(费用)中列支。企业缴费总额超出规定比例的部分，税前不得扣除，应作纳税调增。

五、金融企业要规范职工福利支出和职工奖励支出的管理

金融企业以前提取的职工福利基金、职工奖励基金等按规定应分别用于职工的集体福利支出和奖励支出，不能挪用于购买股票或进行其他形式的投资，也不能通过工会或类似组织购买股票或进行其他形式的投资。

金融企业应当将上述投资及其收益全部并账，归属金融企业所有，并将初始投资分别转增职工福利支出结余和职工工资支出结余，投资收益确认为营业外收入。

[参考文献]

[1] 《财政部关于进一步加强金融企业财务管理若干问题的通知》（财金[2008]12号）.

[2] 《中华人民共和国企业所得税法》.

[3] 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》.

第9篇：公积金和住房公积金的区别范文

相同点

统计财务报表和企业会计报表构成基本一致

以房地产业财务年报表(X103表)为例，共设置六个部分年初存货，年末资产负债，利润及分配、其他资料、执行2006年《企业会计准则》企业填写、上市公司填写。六部分的框架和企业会计报表大致相同，具体涉及常用的会计报表如：资产负债表、损益表、成本费用明细表，还有现金流量表。

统计指标取数来源与会计报表中相关科目一致

资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润会计六大要素恒久不变，决定统计报表指标取数来源和会计报表中科目相对应，从x103报表各部分数据来源看：一、二部分数据根据企业《资产负债表》中对应科目填报或相关科目明细分析填报，三、四、五部分数据可直接根据企业《利润表》、《管理费用明细表》、《财务费用明细表》及其他相关财务明细资料填报，第六部分根据企业《现金流量表》中相关数据填列。

相异点

新会计准则的执行，导致统计指标含义有所变化

执行新会计准则无论对会计还是统计影响都是显而易见的。简单地说，新准则的突出点是针对会计要素的确认，计量和会计报告都作了明确，强调企业应当按照交易或者事项的经济特征来确定会计要素。统计虽然兼顾新旧会计准则制定报表，但是新准则的执行导致指标解释不断更新。举个例子，如果企业执行新会计准则，那么年末资产负债部分应根据“资产负债表”中相关科目的期末数填报，但是数据来源科目往往不同，譬如：1.现金取自“库存现金”；2.短期投资取自“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”；3.长期债权投资取自“交易性金融资产”，“持有至到期投资”项和“可供出售金融资产”：4.固定资产原价取自“资产负债表附表”，而非“资产负债表”； 5.长期负债合计取自“非流动负债合计”，而不再是“长期负债合计”。

新会计准则的执行，导致统计报表表内平衡关系变化，指标计算公式不同

利润及分配部分都是根据“损益表”中相关科目的本年累计数填报。但由于执行了新准则导致企业“损益表”有较大调整：一是不再区分主营业务与副营业务，而是统称为营业收入与营业成本、营业税金；二是在当期损益中增加了公允价值变动收益、资产减值损失科目，三是投资收益纳入当期营业利润中核算。另外执行新旧会计准则影响指标的计算公式：

旧准则营业利润=主营业务收入一主营业务成本一主营业务税金及附加+其他业务利润一营业费用一管理费用一财务费用

新准则营业利润：营业收入一营业成本一营业税金及附加一营业费用一管理费用一财务费用+投资收益一资产减值损失+公允价值变动收益

适应核算需要，个别指标设置有着统计的特殊要求