森林资源资产评估案例精选(九篇)

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第1篇：森林资源资产评估案例范文

摘要：本文是在分析现有GIS技术中森林资源资产评估应用的基础上，从森林资源资产评估实践需求出发，提出了以GIS技术为基础建设森林资源资产评估系统，具体分析了系统设计目标、系统结构、系统功能和系统开发方式。基于GIS技术的森林资源资产评估系统的建立将为森林资源资产评估体系提供一种新的思路、技术和方法。

关键词：GIS；森林资源资产评估；森林资源资产评估系统

1.引言

随着我国林业产权制度改革的不断深化，市场对森林资源资产评估业务需求越来越多。由于评估手段的技术研究方面仍比较落后，严重滞后于森林资源资产评估行业发展的要求。因此，森林资源资产评估手段的技术研究是评估业面临的紧迫问题。如何提高工作效率和质量，成为评估技术研究的主要课题。由于森林资源的专业性和特殊性，评估实践中涉及宗地分布地形图、小班资源数据、相关技术经济指标，如何通过一个方式将这些数据有机组合起来，生成评估工作所需要的成果，提高工作效率。GIS技术（地理信息系统）的应用为我们提供了一种解决问题的新途径：即在计算机、网络技术和数据库技术的基础上，引入GIS技术，建立以GIS技术为基础的森林资源资产评估系统。GIS（地理信息系统）是一种通用型的技术系统，具有较强的数据管理和空间分析、可视化功能，但就具体的应用领域来说，仍然存在一定的局限性，不能满足专业应用的需要。如果将森林资源资产评估专业模型与GIS有机结合，既充分利用GIS的数据管理能力和空间分析功能，又应用森林资源资产评估专业模型进行各项评估工作，无疑具有很强的优越性。本文在分析了前人对GIS在森林资源资产评估中应用领域研究的基础上，并对基于GIS技术的森林资源资产评估系统的结构、功能和开发方式进行了探讨。

2.研究现状分析

目前学者对于GIS技术在森林资源资产评估应用研究非常少，主要有这几种应用方式。学者于洋[1]利用ArcGIS9.0软件，制作用材林各优势树种、各年龄面积分布图、各龄组资产分布图，用图形比较直接形象直观反映评估结果资产状况。这种研究是将GIS和用材林资产评估模型分属于两个独立的系统，没有深度融合，仅仅停留在数据文件交换的水平上。张年生等学者[2]借助GIS的空间分析与显示功能，结合计算机程序的灵活计算功能进行相应的程序设计，自动实现评估值的计算，为进行森林资源资产评估提供了一种新的方法和思路。这种系统设计思路的构想可移植性较差、设计还不够全面。

本文是在分析现有研究现状的基础上，结合森林资源资产评估实践具体需求的基础，利用GIS技术，构建设一个基于完全一体化的内嵌式结合的森林资源资产评估系统。其基本方法是进行GIS的二次开发，建立森林资源资产评估模块，构建出森林资源资产评估系统。一体化的内嵌式结合系统不仅能进行数据之间的交换，更主要的是实现了内核一体化，在操作方式、功能模块方面可以进行内部无缝的链接，实现了整体的集成，如图1所示。

3.系统设计

3.1系统设计目标

根据森林资源资产评估开展的实际情况，系统目标主要是解决森林资源资产评估工作计算量大、评估结果与图面资料不够直观形象、项目管理松散等问。系统的目标为：①自动生成森林资源资产评估报告，提高工作效率。实现将采集的数据录入系统后，直接生产评估报告。如业务流程相关文档填写、评估过程以及各种形式的评估结果汇总表和各种直观的专题图等通过计算机来完成，可以减轻工作人员的劳动强度，避免人为因素造成的失误。

②输出评估结果明细表、评估结汇总表及对应专题图。

③力求系统具有较好的可移植性、数据共享性、开放性和扩展性。比如可以在该系统基础，增加开发房地产估价、矿业权评估等模块，可以进一步形成一个基于GIS技术的资产评估系统软件，也可将该系统与RS软件系统等连接问题。

④能提供森林资源资产评估系统管理功能，比如数据更新、评估项目管理等内容。

3.2系统设计的结构

系统是在森林资源资产评估系统界面下，调用森林资源资产评估模块和信息查询模块进行评估和信息查询。系统的逻辑结构如图2所示：

模型库是将森林评估技术规范标准（DB35/T642—2005《森林资源资产评估技术规范》）中的评估方法转变成评估模型，主要由林木资产评估模型、经济林资产评估模型、竹林资产评估模型、林地资产评估和森林景观资产评估模型组成，共计5类资产29种具体方法。模型库是按一定组织结构形式存储多个模型的集合体，模型之间不仅可以相互独立，而且可以互相组合。

知识库存储着森林资源资产评估专家相关知识和经验，森林资源资产评估系统的专家知识来自以下几个方面：①与评估有关的规范，如相关评估法律法规。②有关评估基础理论和方法：包括评估方法的适用条件、公式计算方法等。③启发性知识：在资产评估师的指导下，通过学量的评估案例，间接地获取资产评估师的评估经验。知识库目的就针对评估对象，结合评估目的、收集资料情况及相关评估经验，确定合适的评估方法。

GIS辅助评估部分的功能除了实现GIS软件内部的分析显示查询的功能外，还需要利用GIS二次开发拓展其他的功能。

3.3系统数据库设计

数据库系统由数据库和数据库管理系统两部分构成。数据库管理系统[3]是用于描述、管理和维护数据库的程序系统，主要负责数据库的建立、删除、修改与维护，以及数据的存储、检索、排序、统计等，现在应用较多的是关系数据库如Microsoft Office Access 2007、Oracle9、SQLServer 2000等。数据库中主要包括空间数据库和属性数据库[5]，其中对于空间数据库的操作可以通过使用GIS软件的控件开发进行，如Map Objects、ArcGIS、ArcObject。

数据库中的空间数据一般是评估对象对应1∶10000地形图，主要包括小班分布图、林相分布图、森林资源分布图、行政区划地形图等。图形数据的采集主要由地形图、行政图等地图扫描、配准、矢量化输入，并在ArcGIS9.0中对其进行配准并通过数据分层、属性编码和空间索引设计，建立空间数据库。

属性数据主要有采集和更新得到，采集是通过样地调查数据和小班调查数据直接输入或将已存在其他数据文件经过格式转换读取，更新是利用已有的调查成果数据，如一类、二类、三类调查、专项调查数据库，根据变化情况，可对原有数据进行更新到评估时点数据。

3.4系统的功能设计

从总体来说，建立的森林资源资产评估系统既具有数据管理功能和事务管理功能一般信息系统的功能，同时它必须是一个决策支持系统，要求能够把模型库和数据库结合起来辅助评估人员完成评估工作，降低评估人员工作劳动强度，减低评估人员的主观臆测性，保证评估过程和结果的公正合理；森林资源资产评估系统要能保证评估人员的能动参与和决策，即从评估开始到评估结果最终确定的整个评估过程中，评估人员都参与其中，同时又要提供足够的信息帮助评估人员做出判断和决策。同时，还应保证系统的安全性和开放性方面的要求。根据森林资源资产评估的作业特点和GIS特点，基于GIS的森林资源资产评估系统功能设计如图3所示。

4.系统开发

根据目前主流的GIS二次开发平台，本系统以ESRI公司的ArcInfo为平台，运用ArcObjects组件库和可视化编程工具VisualBasic 7.0进行开发，即VisualBasic 7.0的应用程序中，利用AO直接将GIS功能嵌入其中，实现森林资源资产评估地理信息系统的各种功能。数据库系统采用Microsoft Office Access 2007关系数据库管理系统。系统将数据流向分成两组：一是利用AO控件开发管理和控制空间数据，实现对空间数据的显示、查询和分析；二是利用ADO组件技术访问属性数据库，实现空间和属性数据的交互查询。系统的开发结构如图4所示。

5.结束语

本系统设计的目标是将森林资源资产评估工作程序化、软件化，提高工作效率，提高评估结果计算准确性。系统所实现的功能主要是小班数据、相关技术经济指标、地形图数据管理，评估操作流程管理、评定估算、评估报告生成、报表和专题图输出。本系统就是利用GIS技术强大的信息储存、管理、运算、动态管理及跟踪、图形显示、二次开发等功能，结合森林资源资产评估技术规范，初步构建基于GIS技术支持下的森林资源资产评估系统。该系统的开发将为森林资源资产评估体系提供一种新的思路、技术和方法。目前来看，理论是完全可行的，但真正实现工作量非常大，有待学者进一步研究开发。（作者单位：江西环境工程职业学院）

参考文献

[1]于洋.基于GIS的梅城林场用材林资产评估的研究：[中国优秀硕士学位论文全文数据库].合肥：安徽农业大学，2010

[2]张年生，王国华，蒋共和.基于GIS的森林资源资产评估系统的设计[J].国土资源导刊，2009，05：64-65.

[3]胡宗庆，王李进.基于WebGIS的森林资源资产评估信息系统[J].华东森林经理，2007，03：77-80.

第2篇：森林资源资产评估案例范文

关键词：集体林权制度；发展困境；配套体系

中图分类号：[S7-9] 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-06-64-1

为了跟上时展的潮流，我国开展了深入的集体林权制度改革，以此来促使林农获得真正的实惠。通化县在具体的实践过程中，探索出了一条适合本县实际的改革路子，但也存在诸多问题。

1 通化县配套改革的基本情况

2008年末，通化县160个行政村的集体林权制度主体改革全部结束，完成改革面积344万亩，改制率达100%；参与改革农户达到61831户，占全县农户的98%以上。目前，全县分山到户山林总蓄积量达到1400多万立方米，为农民增加财产性收入75亿多元，人均3.5万元，户均12万元，确权发证率达98%。主体改革完成后，为适应林改后森林资源管理，依据《森林法》等有关法律、法规和政策，制定了相关政策，规范林木、林地流转，激活林业投融资体系。确权发证面积310.9万亩，6万余本；全县流转宗地达0.22万宗，流转面积65.6万亩，流转金额6850万元；林权抵押面积14.9万亩，贷款金额12772万元，建立农民林业专业合作社106个。

2 通化县集体林权制度改革面临的发展困境

一是现行《森林法》及其相关法律法规已不能完全适应改革发展的需要，在一定程度上制约和影响了配套政策改革的进行。

二是部分干部群众对林地流转的认识不足，意识淡薄，流转行为不规范。有的对承包政策掌握不够，对基本经营制度理解不透，片面强调或夸大流转的作用，片面理解林地流转的目的，将林地流转单纯视作增加集体收入，壮大村级经济的主要途径，将流转的租金主要留归集体。

三是林改后，对林分林地的资产价值、生态价值没有专业的森林资源资产核查及评估机构进行评估，对流转的森林资源缺乏科学的核查和评估，资源底数不实，高值低估、高值低卖的现象不同程度地存在，使流转标的与实际价值背离太远。

四是林地流转的市场化中介服务体系刚刚建立，还缺少完备的管理制度和规范操作程序。目前没有建立相应的林地流转管理机构、林权经济仲裁机构等，流转后没有及时登记备案，林地权属变更登记滞后，严重制约了林地流转市场的发育。

3 通化县集体林权制度改革的建议

3.1 完善林业服务中心服务体系建设

进一步强化林权流转市场和服务平台建设工作，促进林权流转工作正常进行。重点要建立集信息、市场交易、林权登记、中介服务、法律政策咨询于一体的资源流转市场。

3.2 进一步完善森林资产核查和评估机构

随着林木产权交易中心的建立和林地、林木流转的加快，亟需加强森林资源资产核查和评估管理，组建森林资源资产评估机构，为林农的林地、林木流转提供服务。因此，需要加大对森林资源资产评估师的培养力度；同时开展森林资源核查和资产评价服务，为森林、林木和林地流转招标、拍卖、挂牌提供服务，为健全森林资产评估体系创造条件、提供依据。

3.3 落实农民林木处置权

要根据林改后的新情况，进一步完善集体林管理制度，调整完善森林资源管理政策。可实行分类经营管理体制，按照不同的经营方向和目的，采取不同的管理机制和政策措施。对主要发挥生态保障作用的公益林实行国家生态效益补偿制度，严格采伐管理，而且补偿金额要不低于经营商品林的效益，保证经营公益林可以同样获得应有的效益。并在财力可能的情况下，采取赎买的办法，由国家将公益林逐步收购，实行国家统一管理。

3.4 建立支持林业发展的公共财政制度

林改后，要在充分调动广大群众和吸引社会资金投入林业外，国家要把林业作为重要的公益性基础产业加大支持和保护，进一步加大对林业生态建设投入；比照农业直补政策，逐步实行对林业更新造林、低质低效林改造、森林抚育、林木良种、林业有害生物防治和森林防火的直补政策；并对木本粮油、种子资源保护、生物质能源林、速生丰产林、珍贵树木以及大径材培育给予政策扶持。

4 结语

本文以通化县为例，分析了集体林权改革过程中出现的问题以及应对策略，希望可以提供一些有价值的参考意见。其他地方需要结合具体情况，制定适合本地区情况的改革路子，让林农真正获得利益。

参考文献

[1] 许俊锋，张永升，戴芳.河北省集体林权制度改革配套保障体系构建分析[J].网友世界，2013，15（29）：192-193.

[2] 翟印礼，何丹，王洪玉.辽宁省集体林权制度改革与配套体系建设[J].沈阳农业大学学报（社会科学版），2010，21（10）：188-189.

第3篇：森林资源资产评估案例范文

【关键词】 林地使用权； 基准地价； 评估指标体系； AHP—Delphi评估模型

一、引言

随着林业产权制度改革的不断深入，林地使用权的流转将日趋频繁，这就要求林地所有者和使用者能够掌握林地的等级和价值，保障自身的合法权益。林地使用权基准地价是森林资源资产评估、林地征用补偿的基础参数之一。林地使用权基准地价评估的目的是确定被评估林地在某一时点上的林地使用权基准地价，为林地的转让、出租、抵押、投资、合股、经营、拍卖、征税等提供作价参考依据。林地使用权基准地价是指县（市）政府针对需要根据林地不同级别或不同均质地域，按照不同地域类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。林地使用权基准地价为林地流转、林地开发整理、土地整理项目管理、林地占补平衡和国家征用集体林地提供依据和价格参考。

目前国内对林地基准地价评估研究方面的文献比较少，主要集中在林地分等定级基础上进行林地地价评估的研究。

国内诸多学者在林地分等评价指标体系方面作了些研究。陈宝晖（2005）选用自然评价指标（年均气温、年均降雨量）、林业开发利用指标（林地利用率、单位面积立木蓄积）、林业发展水平指标（森林覆盖率、人均林业总产值、人均占有森林面积）和社会经济发展水平指标（人均国民生产总值、农民人均纯收入）作为福建省林地分等评价指标体系。杨志格（2008）选用经济指标（单位面积产值、经营水平、人为干扰）、地利指标（集材条件、集材距离、运输距离）和立地指标（土层厚度、腐殖质层厚度、坡度、坡位）作为福建永安市林地等级评价因素指标。王伟（2009）选用自然条件指标（群落结构、地表覆盖度、物种多样性）、地利条件指标（集材条件、运输距离）和社会经济条件指标（经营水平、人为干扰度、供应潜力）作为林地分等因子。从这些学者的研究结果来看，对林地分等定级评价指标有很大的差别，相同点很少。有的考虑了经济发展水平因子，有的考虑了地利因子，有的考虑了林业发展因子，但是都不够全面，不能从整体上体现反映林地的价值影响因素。

在林地定级分类指标权重计算方法上，大部分学者选用层次分析法，或者聚类分析法、加权平均法，或者这几种方法的结合。陈宝晖（2005）采取灰色关联度法和简单加权平均法来计算各个评价指标的权重，通过分层聚类法来确定林地等。杨志格（2008）采用层次分析法对林地单元级别进行划分。王伟（2009）采用层次分析法和加权综合的方法，计算林地等级单元总分值，据此就可以对林地质量级别进行评价分析。

在林地地价评估方法的研究方面，根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》（1996年12月16日国资办发〔1996〕59号）的规定，林地资产价值评估主要有现行市价法、林地期望价法、年金资本化法和林地费用价法。陈宝晖（2005）在林地期望价法和修正的林地期望价法的基础上，应用多元线性回归技术评估各等别林地地价。杨志格（2008）以每个小班实际成交或修正后林地地价的测算值为基础，选用不同的林地基准地价模型，采用多元线性回归技术建立地价模型，拟合出最优的林地基准地价模型。王伟（2009）应用林地期望价法对林地资产进行价值评估。李芹芳等（2009）以扶风县农用地定级成果为基础，采用样点地价平均法和定级指数模型法综合确定扶风县农用地的基准地价。

在林地使用权基准地价评估模型研究过程中，笔者参考《农用地估价规程（TD/T1006-2003）》和《农用地定级规程（TD/T1005-2003）》中的相关内容，结合森林资源区划技术、林地等别定级技术和林业生产经营管理特点，从可测算、可定量、可评价的角度出发，以县级行政区域林业生产经营管理和林地使用权生产经营效益为基础，建立一个比较完善、科学和可操作的林地使用权基准地价评估指标体系，实现定性指标数量化。林地使用权基准地价评估可以采用AHP法（层次分析法）、Delphi法（专家意见咨询法）和样点地价平均法、定级指数模型法或这几种方法的组合。本文应用层次分析法筛选林地使用权基准地价相关因子，分析其相互关系，建立林地使用权基准地价评估指标体系并测算各指标权重，应用专家意见法对被评估林地使用权基准地价评估指标进行评分；然后根据该林地使用权基准地价评估指标评分结果结合基准林地基准地价或样点林地基准地价来计算被评估林地使用权基准地价，为林地使用权价值评估提供参考用基础数据。其中，基准林地基准地价或样点林地基准地价是由县（市）级政府在林地分等定级的基础上以林班或小班为单位，采取样点地价平均法和定级指数模型法综合估价得到的结果来确定，并定期公布和更新。

二、AHP—Delphi评估模型原理及林地使用权基准地价评估指标的设立

在建立林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型指标之前，需要对AHP—Delphi评估模型的基本原理和林地的特点进行简要阐述，并确定建立林地使用权基准地价评价指标体系的一般原则。

（一）AHP—Delphi评估模型的基本原理和林地的主要特点

1.AHP—Delphi评估模型的基本原理

林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型的基本原理是：

（1）选取能够反映林地价值特征的序列指标作为林地使用权基准地价评估的指标体系。

（2）应用层次分析法（AHP法）确定各个指标的指标权重值，各指标权重值反映各指标对林地使用权基准地价的贡献值。

（3）以同等别和级别的基准林地或样点林地为参照物，应用Delphi法（专家意见咨询法）对被估林地使用权基准地价评估的各指标进行评分，然后计算出各指标的分值。

（4）对被估林地进行使用年期修正和估价期日修正。

（5）根据（2）—（4）计算出的数值和基准林地或样点林地的基准地价即可计算出被估林地使用权基准地价。

2.林地的主要特点

林地作为森林资源和土地资源，具有以下特点：

（1）林地面积的有限性。根据国家林业局2011年度的统计，除香港、澳门和台湾地区外，全国有林地面积18 138.09万公顷。按林木权属划分，国有的7 143.58万公顷，集体经营的5 176.99万公顷，个体经营的5 817.52万公顷，分别占39.38%、28.54%和32.08%。全国现有天然林面积11 969.25万公顷，占有林地面积的65.99%。我国人均占有森林面积不到世界人均占有量0.62公顷的1/4①。

（2）林地位置的固定性。作为土地资源的一种，林地在空间位置上具有与农用地、城镇土地相同的位置固定性特点，不能随意移动。因此，林地的利用和改造具有鲜明的地域特点，必须依据当地的自然生态环境，因地制宜地组织林业生产，最佳使用林地资源，调整森林结构，持续发展林业产业。

（3）林地区域的差异性。林地区域的差异性很大，气候条件、降雨量、土壤质地、土壤肥力等区域差异性也很大，导致其经济效益差异性大，从而影响到其基准地价的区域性差异，直接影响到林地资产评估价值，给林地资产评估带来一定的困难。

（4）林地的可持续利用性。林地作为重要的土地资源，只要在使用过程中，利用和改造得当，就会成为永久性可持续利用的生产资料。相反，违反自然经济规律，不合理地利用林地资源，将导致森林生态系统的破坏，使林地失去它的作用，而变成荒山秃岭。因此，必须按照自然经济规律，对林地资源合理规划、合理经营，使林业建设持续发展。

（5）林地用途的可变性。林地作为土地资源的一种类别，人们根据当地经济社会发展的需要可随时调整其用途，如将林地改造为农用地、城镇建设土地、宅基地等。因此，在林地使用权基准地价评估中要考虑其最佳用途。

3.确定林地使用权基准地价评价指标体系的一般原则

笔者依据下列原则来建立林地使用权基准地价评价指标体系：

（1）综合分析原则。林地质量是各种自然因素、社会经济因素综合作用的结果，林地使用权基准地价评估应以造成土地质量差异的各种因素进行综合分析为基础。

（2）主导因素原则。林地使用权基准地价评估应根据各种影响因素及其作用的差异，重点分析对林地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素，突出主导因素对评估结果的作用。

（3）收益差异原则。林地使用权基准地价评估应反映土地自然质量条件、土地利用水平、社会经济水平的差异对土地生产力水平及土地收益水平的影响。

（4）定性与定量相结合原则。林地使用权基准地价评估应把定性的、经验的分析进行量化，做到定性指标数量化。

（5）最佳用途原则。林地作为土地资源可以有多种用途。这里提出的林地最佳用途是指按照适地适树原则，以最佳用途使用林地、发展林业生产作为林地使用权基准地价评估指标的确定原则。

（6）可行性原则。林地使用权基准地价评估指标含义要明确，概念要清晰，要易于理解和掌握，所确定的影响因素易于收集、比较和分析，在指标体系中具有可操作性。

（二）林地使用权基准地价AHP——Delphi评估模型的指标

林地是树木生长的基础，其价值由森林资源资产的价值体现，或由其改变用途后的土地价值体现。

本文在分析了林地的特点后，确立了林地使用权基准地价评估指标体系的构建原则。以此为基础，根据林地使用权基准地价评估工作的需要和可行性，选取下列指标作为林地使用权基准地价评估的指标体系，指标体系分为三个层次，A层为目标层，B层为准则层，C层为方案层，见图1。林地使用权基准地价评估指标共有4个类别18个指标，具体包括：

1.自然因子指标（B1），反映林地自然因素对林地使用权基准地价的影响

（1）土壤质地（C1）。土壤质地是土壤物理性质之一，指土壤中不同大小直径的矿物颗粒的组合状况。土壤质地与土壤通气、保肥、保水状况及耕作的难易有密切关系；土壤质地状况是拟定土壤利用、管理和改良措施的重要依据。土壤质地优良的林地有利于树木的成长，林地价值就较大。

（2）土壤肥力（C2）。土壤肥力是土壤的基本属性和本质特征，是土壤为植物生长供应和协调养分、水分、空气和热量的能力，是土壤物理、化学和生物学性质的综合反应。土壤肥沃程度的高低直接影响树木的长势，从而影响林地价值的大小。

（3）林地坡位（C3）。土壤微生物是土壤健康状况的一个生物指标，下坡的土壤微生物数量明显高于其他坡位，不同坡位微生物数量的多少依次为下坡>中坡>上坡>平坡。不同坡位林地土壤微生物含量不同，影响不同坡位林地树木的长势，林地价值也不同。

（4）林地坡向（C4）。坡向对于山地生态有着较大的作用。山地的方位对日照时数和太阳辐射强度有影响。辐射收入南坡最多；其次为东南坡和西南坡；再次为东坡与西坡及东北坡和西北坡；最少为北坡。坡向能够对植物生长发生影响，从而引起植物和环境的生态关系发生变化。不同坡向林地同样影响树木的长势，从而影响林地价值。

（5）海拔高度（C5）。不同海拔高度林地适合不同树种的生长，高海拔林地不利于乔木的生长而有利于灌木或草林的生长。因此，不同海拔林地其价值也不同。

2.社会经济因子（B2），反映交通因素、采运成本等对林地使用权基准地价的影响

（1）交通通达度（C6）。交通通达度一般是指往四周的交通干线的数量。通达度越高，交通越方便，运费也应该越低。而土地的价值则会因通达度高而升高。即交通通达度和运费成反比，和土地价值成正比。交通通达度直接影响林木资源运达交易市场的成本，从而影响林地价值。

（2）公路路网密度（C7）。公路路网密度等于某一计算区域内所有道路的总长度与区域总面积之比，单位为公里每百平方公里。公路路网密度越高，交通通达度越好。公路路网密度直接影响林木资产的运输成本，从而影响林地价值。

（3）道路可及度（C8），是指道路能否直达林区。道路可及度低的林地，林木采运成本高，林地价值相对较低。

（4）离中心城区距离（C9）。林地距离中心城区的距离越远，林木资产的采运成本就越高，相对而言，林地价值就越低。

（5）采运成本（C10）。林木资产采运成本越高，林地价值越低。

（6）人均林业GDP（C11）是综合反映某宗地林地生产经营收益能力的指标。人均林业GDP越高，林地产出越大，林地价值就越大。

3.森林资源因子（B3），反映森林资源的产出水平的序列指标，是影响林地使用权基准地价的重要指标

（1）单位面积蓄积量（C12），是直接反映单位面积林地产出林木资源资产水平高低的指标。该指标值越大，反映林地产出水平越高，因而林地价值也越大。

（2）森林覆盖率（C13），亦称森林覆被率，指一个国家或地区森林面积占土地面积的百分比，是反映一个国家或地区森林面积占有情况或森林资源丰富程度及实现绿化程度的指标，又是确定林地价值高低的重要依据之一。

（3）林地利用率（C14），是有林地占林业用地的百分比。它受到林业经营管理水平高低的影响，同时，间接地影响了林地价值。

4.特殊因子（B4），是一些间接影响林业产出水平的指标，它们不同程度影响林地使用权基准地价

（1）环境污染（C15）。受污染林地损害林业生产，导致林业产出水平下降。因此，林地价值相对较低。

（2）特殊地理位置（C16）。这里的特殊地理位置指的是沙漠中的绿洲、海岸边的红树林等特殊地理位置的林地。特殊地理位置的林地对周边生态环境影响很大，因而与普通林地相比，其价值往往不同。

（3）旅游资源（C17）。作为森林旅游资源的林地与普通林地相比，其价值要比普通林地价值高很多。

（4）用途易变性（C18）。林地用途易变性指的是林地用途很容易改变。某块林业生产用林地如果能够比较容易地转换为商业用地或工业用地，其价值往往也比林业生产用地价值高。

三、构建林地使用权基准地价评估模型

（一）建立层次分析模型，计算指标权重

笔者根据层次分析法（AHP法）原理，应用yaahp层次分析法软件来构建林地使用权基准地价评估层次分析模型，并计算相关数据。

1.两两比较法，将各指标比较进行数量化

层次分析法（AHP法）在对各指标之间比较的相对重要程度进行评测时，引入九分位相对重要的标度方法（表1），这样就能使决策者的定性指标数量化。

2.构造判断矩阵

判断矩阵用以表示同一层次各指标间的相对重要程度的判断值，结合林学专家的意见，笔者对18个指标因子按重要程度进行排序和经过反复测试，确定林地使用权基准地价指标体系判断矩阵数据如表2—表6所示。

3.计算层次单排序权重系数

（二）咨询专家意见，对被评估林地进行评分

为了获得被评估林地使用权基准地价18个指标的评分值，本文采取Delphi法（专家意见咨询法）进行评分。在评估时，应该聘请具有丰富工作经验和专业胜任能力的土地估价师、土地管理专家、林业工程师、森林资源资产评估专家或咨询人员、注册资产评估师等专业人士构成专家团队，以与被评估林地相同等别和级别的基准林地或样点林地作为参照物，对被评估林地使用权基准地价各指标进行评分，评价被评估林地的质量和属性特征，作为被评估林地使用权基准地价评定估算的重要参数，专家意见评分表见表12。

（三）评定估算被评估林地使用权基准地价

在确定了林地使用权基准地价评估指标体系及其权重值和专家综合评分后，就可以与被评估林地相同等别和级别的基准林地或样点林地的基准地价为基础参数，按照类似市场比较法的方法对被评估林地的基准地价进行估算，其计算公式如下：

被评估林地使用权基准地价=基准林地基准地价或样点林地基准地价×使用年期修正系统y×估价期日修正系数T×[∑（指标权重值

×专家评分平均值）]÷∑基准林地或样点林地指标分值

式中：基准林地基准地价或样点林地基准地价由县（市）级政府部门定期公布，也可以采取样点地价平均法和定级指数模型法综合估价获得。

指标权重值是林地使用权基准地价层次分析（AHP法）模型得到的结果。

专家评分平均值是采用Delphi法（专家意见咨询法），由林地使用权基准地价评估专家团队成员以基准林地或样点林地作为参照物，对被评估林地使用权基准地价18个评价指标按百分制进行评分，然后加总平均计算求得，见表12。

四、应用举例

五、结论

1.林地使用权基准地价是林地使用权价值评估中最重要的基础参数之一，对林地使用权价值评估具有重要作用。

2.林地使用权基准地价评估的目的在于为林地使用权价值评估提供基础参数或评估参考数据，或用于林地征税目的，或用于林地征用目的的价值参考。

林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型是类似于市场比较法的一种林地使用权基准地价评估方法，但它有别于市场比较法。市场比较法需要选用至少三个以上的交易案例作为评估参照物对被评估对象进行评估，而林地使用权基准地价评估模型只需选用与被评估林地相同等别和级别的基准林地或样点林地的基准地价作为比较参数，即可以评估出被估林地使用权的基准地价。如果不能获得相同等别或级别基准林地或样点林地基准地价，可以根据本文提出的18个指标采取样点地价平均法和定级指数模型法综合估价获得。值得注意的是，使用样点地价平均法和定级指数模型法对林地基准地价评估与本文提出的评估方法相比相对复杂，计算难度大。

3.林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型适用于能够获得相同等别或级别基准林地或样点林地的基准地价为基础参数的被评估林地使用权基准地价的评估。林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型也可用于林地使用权租赁、转让、抵押贷款等林地使用权经济行为的价值评估。

4.林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型是在我国林地使用权交易市场不够完善、市场资料不够丰富且数据搜集比较困难的情况下使用，或者在市场比较法、收益法、成本法使用的条件受到限制时的评估方法。

5.林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型的优点是，相比于样点地价平均法和定级指数模型法，具有操作简单、易于评估人员使用的特点；缺点是必须有同等等别和级别的基准林地或样点林地的基准地价，而目前我国在较多地方还没有同等等别和级别的基准林地或样点林地的基准地价资料可供参考。

6.在林地使用权基准地价评估18个指标因子中，土壤质地C1、土壤肥力C2、林地坡位C3、交通通达度C6、公路路网密度C7、道路可及度C8、单位面积蓄积量C12是最重要的因子，这些指标是决定林地使用权基准地价的关键因素；林地坡向C4、离中心城区距离C9、森林覆盖率C13、环境污染C15为较重要因子；海拔高度C5、采运成本C10、人均林业GDP C11、林地利用率C14、特殊地理位置C16、旅游资源C17、用途易变性C18为一般重要因子。这些因子的重要程度排序符合林业生产经营的特点，体现了林地在营林生产中的重要基础地位。然而这些指标也不是绝对的，在林地使用权基准地价评估时，可以根据当地林地立地条件和地利条件、社会经济发展水平等因素，适当调整指标体系和各指标权重值。

【参考文献】

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第4篇：森林资源资产评估案例范文

（一）评估人员学习准则的积极性很高准则后，各地评估机构都积极组织学习和讨论，力求把握准则的精髓，以有效指导评估实践。调查显示，有70.59％的人对评估准则体系和各项准则进行过系统的学习，20.59%的人对其大部分学习过。可见，评估人员对准则的学习积极性还是很高的。

（二）评估人员对准则的满意度较高对四项准则满意程度的调查显示，有89.29%、94.10%、93.25%和92.98%的评估人员分别对企业价值评估准则、机器设备评估准则、不动产评估准则和以财务报告为目的的准则表示满意。可见，四项准则的满意程度还是很高的。企业价值评估准则的满意度相对较低些，这与企业价值评估业务的复杂性有很大关系。其中，评估机构的法定代表人（92.6%）、部门经理（92.08%）和业务经理（91.26%）对该准则的满意度比其他评估人员相对较高，管理层对准则的接受和支持更能推动准则的规范作用。

（三）准则的执行遵守情况较好调查显示，在执行机器设备评估业务时，44.70%的评估人员完全遵照准则执行，51.29%的评估人员按照强制性的条款执行，4.01%的评估人员按照利于自己的条款执行，没有人不执行准则。在执行不动产评估业务时，46.72%的评估人员对于强制性的条款才予以执行，43.25%的评估人员会完全遵照执行，8.24%的评估人员有时执行有时不执行，0.69%的评估人员对利于自己的准则执行，1.10%的人员不清楚。

二、准则实施的主要效果

（一）准则的规范作用显著从总体上看，四项准则都起到了明显的规范作用。对于企业价值评估准则，50.78%的评估人员认为其规范作用很明显，44.57%的人员认为起到了一定的作用，从总体上为评估人员执业提供了科学依据。对于不动产评估准则，43.33%的评估人员认为其规范作用很明显，52.59%的评估人员认为起到了一定的作用。比较系统的评估准则可以使评估人员执业有章可循，客户也更愿意提供资料。具体分析，不同职务的评估人员的看法不同。企业价值评估准则的不同看法，如图2所示。可见，越是评估一线人员越能感受到准则的规范作用。

（二）执业风险明显降低资产评估从受托到收集市场信息、对被估资产状况的勘察、对参照物的选取、评估方法择定，直到评估报告的出具，是一个诸多要素相互交合的复杂过程。在这一过程中，由于评估人员对法律、法规及政策的把握以及执业水平存在差异，在执业过程中达不到专业标准就容易导致执业风险的产生。准则的颁布使评估人员的专业判断在准则框架内合理合法地执业，减少了主观性对评估过程的影响，大大降低了评估人员的执业风险。调查显示，对于企业价值评估准则和不动产评估准则，分别有73.29%和91.91%的评估人员认为严格执行准则可以降低执业风险。

（三）评估质量与执业水平明显提高准则的颁布为评估人员执行业务提供了统一的执业依据，提供了科学的标准和全方位的指导，也成为有关监管方进行有效监管的统一尺度，推动了评估人员独立、客观、公正地执业。在评估过程、评估程序以及评估报告方面，评估人员基本都能严格遵照准则执行，提高了行业的规范化水平和执业质量。调查显示，对于企业价值和不动产评估准则，分别有69.72%和74.57%的评估人员认为可以提高评估质量和执业水平。（四）社会各界给予较高评价准则颁布以来，中评协、地方协会及其他相关部门相继举办了一系列的研讨班、培训班，以加强评估界对各准则的理解、贯彻和执行，在业内引起了广泛的讨论，得到了广大评估人员的认可和接受。与此同时，与评估行业相关的行业外人士对准则的呼声和期望也越来越大，其颁布有助于维护社会公平和公众利益，有助于评估报告使用方正确理解评估行为、过程和结论，因此，社会各界对准则都给予了较高的评价。

三、准则实施的主要问题

（一）准则执行有一定难度评估人员执行不动产准则遇到的最大难度是对准则尚未完全掌握，占39.97%；其次是时间精力花费大，占29.77％；最后是委托方缺乏配合，占28.76％。其中4.52%的评估人员认为准则的“操作性差，不好执行”，比如，准则条款原则性较强；具体参数调整范围没有明确规定；准则的第十六条和第十七条不好操作等。1.51%的评估人员认为准则中有些条文不明确，如准则的第二十七条、第二十九条和第三十一条。另有3.68%的评估人员选择其他难度。比如，行业壁垒、操作机构过多、标准不统一、地价指数没公布等。

（二）准则执行力度不足根据企业价值评估准则的调查，除了3.57%评估人员表示不清楚外，没有一人完全不执行该准则。但是，只有39.91%的评估人员完全遵照执行，46.58%的评估人员只是对强制性的条款予以执行，4.35%的评估人员对有利于自己的条款执行，另有5.59%的人员有时执行有时不执行。不同职务评估人员执行准则情况，如图3所示。

（三）多种参考标准并存当选择不动产评估方法时，关于各种涉及不动产评估的相关标准，执行或参考最多的是《资产评估准则———不动产》，占92.67%；其次是《房地产估价规范》，占83.15%；再次是《城镇土地估价规程》，占74.26%；2.18%的评估人员还参考过其他的标准，如财政部91号文《资产评估操作规范意见》、《房地产抵押估价指导意见》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》等。

四、提高准则实施效果的政策建议

（一）加大评估准则的社会宣传力度对于准则原则性的定位，需要中评协继续引导评估人员正确认识。至于操作性问题，可以在准则体系的其他层次予以解决。另外，准则没有很有力度的推进，与监管方的理念也有关，尤其是证监会，有时他们的理解与准则不一致，如果评估人员没有按照他们的要求去做，则会面临很大风险。所以，对基层国资委部门、证监会等监管方也要加强评估准则条文的宣传和培训。

（二）加大基础性工作的投入据调查显示，评估人员普遍反映参数的选取、方法的使用等技术性工作比较困难，需要有可靠的数据平台、操作性的指导、案例的参考。对于折现率、期限等参数，美国提供参数指导值，而我国的修正标准尚未建立，由定性转为定量，是今后行业发展的重大问题。对于数据库的建立，由于成本高、耗时长，且需要持续更新维护，则需要各地方协会组织各地的评估机构共同完成数据的采集汇总工作，并与资讯公司、数据公司建立长期合作关系，由评估协会负责信息费用，当地评估机构免费享用。对于案例的提供，目前主要是以学者发表学术论文的形式，但是从论文中提取的信息量小、局限性大。建议由评估协会牵头组织，规定评估机构定期提供一至两份具有代表性的匿名案例，再由中评协组织编写成案例集，免费提供给积极有效配合协会工作的评估机构，其他机构则要付钱购买。

（三）强化系统性、实践性强的后续教育评估人员工作非常繁忙，系统学习的时间较少，通常是在工作中有针对性地学习，所以统一性、系统性、连贯性较差。建议中评协联合其他相关机构，出版更多的著作、教材，或者在培训中去强化这方面的学习，并结合大量案例来深化对理论的理解，有针对性的安排培训内容，做到各有侧重。另外，对于培训工作，由于时间和空间有限，有时不可能照顾到所有评估人员，所以，远程培训一定要在各地落实到位。各地评估协会要严格培训后的考核标准，切实提升评估人员执业水平。

（四）确立评估准则的基准地位随着资产评估在市场中的作用日益提高，评估的执业风险也在逐步加大，但是我国目前仍缺少相应的法律保障体系。资产评估准则作为行业的行为规范和技术标准，是所有执业评估人员必须遵守的从业基准，应该具有很强的约束力，但是由于准则是由协会名义颁发的，属于行业自律性质，因此不具有法律法规的强制性。中评协可以推动评估准则在相关法律法规中的基准地位。在将来评估法中强调准则的规范作用；在国有资产管理法律法规中体现对准则的确认；在有关证券监管的法律法规中体现遵从评估准则出具的评估报告；在司法处理中把评估准则作为判定的重要依据，对于完全遵照准则执行，其评估结论符合合理判断的评估事项，允许评估人员得到一定的免责。一旦评估准则在社会各界确立了基准地位，得到相关法律法规的认可和参照，执业人员的准则执行力度自然会加大，可以有效促进评估行业的进一步规范，提升评估服务的公信力，进而可以引发市场对评估的自愿需求，收费标准也可相应提高。

第5篇：森林资源资产评估案例范文

关键词：云南省;农地林地流转;案例报告

收稿日期：20120406

作者简介：李晖（1985—），男,河北邯郸人，西南林业大学经济管理学院硕士研究生。中图分类号：D912.6文献标识码：A文章编号：16749944(2012)05023804

1引言

云南省晋宁县双河彝族乡位于晋宁县县城西南方,距县城昆阳约30km。境内群山连绵,山峦起伏,地势东南高,西北低,三乡河和九村河为境内主要河流。课题组于2011年4月28日至5月2日赴云南省晋宁县双河乡进行调研,在当地选择了4个比较典型的案例,通过访谈等方式,对当地的农地林地流转的情况进行了比较深入的调查。此次调研是国家社会科学基金项目《西部民族地区农地林地流转中的问题与解决对策——以云南省为例》的子项目。

2流转案例

2.1案例一：荒川村与晋宁祥和农牧有限公司

荒川村委会位于双河乡东北部,距县城28km,距乡政府3km,总人口2 867人,总户数757户,劳动力资源总数2 054人,劳动年龄内人数1 750人,下辖8个村民小组,7个党支部,党员116名。

土地总面积44.7km2,林地总面积3 227.16hm2,其中公益林3 014.01hm2,商品林213.15hm2;耕地面积324.27hm2,人均0.11hm2,其中水田139.95hm2,旱地169.50hm2。海拔1 987m,年平均温度13℃,年平均降水900mm。

晋宁祥和农牧有限公司是2010年双河乡政府招商引资的项目之一,政府在其中发挥了重要的作用。流转过程中,农民直接与企业进行协商决定流转土地的价格,租金800元/年·667m2(按每5年支付一次,且以10%递增),租期为30年,投资建立养殖场。据总经理介绍,该养殖场占地面积2.4hm2,总投资2千多万元,计划建设5个厂房,并从广州华南畜牧设备有限公司和潞冰公司,分别购买鸡笼、环控设备,建成可存栏25万只的现代化规模商品蛋鸡养殖场,预计每年可产鸡蛋4千t。由于该养殖场采用先进的智能化机器,大大减少了人力成本,预计雇用长期工20人。

此案例中,企业支付给农民的租金采用每5年以10%的递增形式,充分考虑了土地的增值问题,保护了农民的权益,值得借鉴。由于双河乡缺乏完善的流转市场机制,使得政府在其中发挥了主导作用,包括联系企业等。农民是流转的主体,虽然流转价格是由农户和企业协商决定的,但是农民本身就处于弱势地位,信息不对称等原因,流转价格偏低,极大的降低农民主动流转的积极性。

2.2案例二:荒川村与云南熊猫烟花有限公司

云南熊猫烟花有限公司成立于2009年,是熊猫烟花集团股份有限公司旗下的全资子公司。熊猫烟花集团股份有限公司是行业中唯一一家上市公司,曾是2008北京奥运会鸟巢焰火独家生产及燃放单位,国庆60周年在天安门燃放的网幕焰火创三项世界之最,是多元化业务的集团。

云南熊猫烟花有限公司在双河乡荒川村投资建存放烟花的仓库,是采用上报云南省,然后地方招标的形式,考虑到国家对烟花要远离国道等规定,和一些其他的因素,最终选择在此地。

该仓库于2010年4月开建,用于周转和发展东南亚烟花市场,占地一共6.7hm2,一期工程3.35hm2,二期3.35hm2。采用征地的形式对农民土地进行征用,在乡政府签订协议,一次性付给农户69 000元/667m2,使用年限50年。该公司一年大约有1.5亿元的营业额。每年11月到次年2月是烟花的销售旺季,此时该公司会租用临时工人7个左右,采用件计费的形式(0.3角/件),一个工人一天的工资为200~300元。

该企业在土地流转中,采用了政府征地的形式,由于监管机制不健全,为滋生政府腐败、损害农民权益埋下了伏笔。该企业征用农民的土地,采用一次性付清流转金的形式,没有考虑土地增值且租期时间过程,土地带来的收益基本上都被企业夺得,农民除一次性得到流转金外,并没有其他任何的补偿,这极大地损害了农民的利益。

2.3案例三:双河村建交易市场

双河村距晋宁县城30km,据双河乡政府3km,交通便利。现有农户715户,总人口2 459人,其中农业人口2 459人,劳动力1 720人,其中从事第一产业人数1 531人。全村国土面积29.04km2,海拔1 900m,年降水量900mm,适合种植水稻、玉米、烤烟、荷兰豆等农作物。全村耕地面积118.1hm2,林地2 378.8hm2。2009年农民人均纯收入2 600元。

双河村为充分利用土地资源,让当地群众更好地在土地上发挥经济效益,共租用农户0.43hm2土地,作为蔬菜交易市场。涉及64户农户,具体做法:农户带土地入股,土地所有权不变、依然归农户所有。该土地自2010年11月起至2025年11月止,共15年。市场由组集体统一集中管理经营,所产生的经济效益按入股的土地面积分红。该市场不收来卖菜农民的钱,只收收购商的钱,以每车15元的价钱收取。土地所产生的经济效益的60%归入股农户所有,剩下的40%归组集体所有。组集体所得资金用于本组的公益事业基础设施建设,市场管理人员工资等。该合同根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国农村土地成本经营权流转管理办法》(农业部令第47号)等法律、法规和国家相关政策,本着平等协商、自愿、有偿的原则,经双方协商一致后签订。

村组织建立交易市场,方便了当地群众进行蔬菜交易,为农民节省了交通费用,同时进一步推动了当地荷兰豆的规模种植。交易市场采用土地入股的形式,根据当年的收入,按6∶4的比例,村集体和农户分红,虽然农民也承担了一定的风险,但是也享受到了收益,受到当地群众的欢迎。

2.4案例四:核桃园村与昆明裕泰农业科技发展有限公司

核桃园村的一座集体林山,在2007年3月8日遭遇大火,毁林程度严重。村委会研究决定与昆明裕泰农业科技发展有限公司合作,2010年引进核桃种植项目,种植面积达173.3hm2。村组织采用“四议两公开”的形式,征得农户同意后,签订协议。租金采用一次性支付的形式,共100万元,其中70%分给群众,30%集体所有,期限60年。

项目于2010年12月底动工,目前已完成100hm2种植,预计今年年底全部种植完工,第2年开始进入补植、管护生长期。根据市场需求,企业现有能力和未来规模化发展需要,预计项目建成5~10年内每株产10kg,产160kg/667m2,按每公斤20元计算,年收入960万元,年利率160万元;11~50年内每株产30kg,年收入3 000万元,利润600万元,项目盈利能力可以满足国家和行业要求,项目抗风险能力较强,经济利益较好。建成后,将成为晋宁县农业产业化龙头企业,带动当地农户进行规模化、合同化种植,采用订单生产的采购方式,增加农民收入,加快当地农民脱贫致富步伐。

核桃园村组织面对集体山林被毁,发现市场,积极引进企业进行投资,种植核桃,集体和农户均获得收益。企业不止支付流转金,也采用订单生产的采购方式,与当地农民签订合同,平均每个合同种植户种植90棵核桃树,到盛果期每户年产核桃可达到2 700kg,每公斤核桃按20元计算,项目区合同种植户年平均可实现收入超过5.4万元。这极大地增加了农民收入。采用一次性支付的形式,虽然规避了风险,但是也不能享受土地的增值收益。

3农地林地流转案例的比较分析

3.1流转程序规范,但基本由当地政府包办

在晋宁县双河乡的4个关于农地林地流转的案例中,流转程序都比较规范,按照法律规定执行了各项程序,如制定合同等,但是政府在其中是主导地位,几乎包办了所有事宜,包括联系企业投资等,没有通过其他渠道,比如中介组织等。其中,养殖场、熊猫烟花、核桃园村都是通过政府招商引资的方式,使企业在当地投资建厂,为当地的农民、政府带来收益。双河村建立的交易市场则是流转给村组织,为农户带来租金,同时也方便当地村民,节省了运输费用。

3.2以农地流转为主,以发展第一产业为主

晋宁县双河乡境内有三乡河和九村河两大河流,且森林资源丰富,以天然林和人工林的混合林为主。因此,昆明市政府对当地的环境非常重视,出台相关政策进行重点保护。该乡林地大部分归集体所有,不能分给农户。且该地区因自然资源需要保护,只能发展第一产业,不能发展二、三产业。

因此,在调查的案例中,有3个都是农地流转,只有核桃村因集体山遭遇森林大火而流转给企业种植核桃。

该乡由于政策限制,只能发展第一产业,不能发展二、三产业,因此在流转的4个案例中,并没有发展二、三产业的案例。这在一定程度上,限制了当地的发展。

3.3流转形式以出租为主

晋宁县双河乡的企业主要以租用农民土地为主,晋宁祥和农牧有限公司建立的养殖场和云南熊猫烟花有限公司建的仓库,以及核桃园村的集体林都是采用了出租的形式,租用了农民的土地。而双河村建立的交易市场则是以土地入股的形式,占用农民土地。由此看出,在双河乡出租是农民流转土地的主要形式,而其他的流转形式普遍较少,应鼓励发展多种形式的流转方式,以促进当地经济发展。

3.4流转年限普遍较长

在这4个案例中,流转年限分别是30年、50年、15年和60年,普遍较长,这是由于时间太短,企业不能获得收益。其中,尤其以林地流转为最长,因此核桃树的生长期更长,更需要较长的流转年限保障企业的利益。

3.5企业发展带动当地发展

企业在双河乡投资建厂,农民不仅获得了租金收入,还能到企业打工,同时带动当地经济发展。如养殖场、熊猫烟花公司和裕泰农业科技发展有限公司投资的核桃园要雇用农民到厂里工作。此外,核桃种植能带动当地农户进行规模化、合同化种植。公司采用订单生产的采购方式,这样能增加农民收入,加快少数民族地区脱贫致富步伐。平均每个合同种植户种植90棵核桃树,到盛果期每户年产核桃可达到2 700kg,核桃按20元/kg计算,项目区合同种植户年平均可实现收入超过5.4万元。

4存在的问题

4.1流转市场机制不完善

当前农村农地林地流转市场化运作机制还没有完全建立,更未形成统一规范的农地林地流转市场,缺乏市场化的运作机制,严重制约农村农地林地流转的有序进行。一方面,双河乡尚未形成统一规范的农地林地流转市场,缺乏流转的中介组织,致使流转信息传播渠道不畅,农地林地供需失衡,影响了生产要素的合理流动和优化配置。另一方面,目前很多地方在农地林地流转方面还没有完善的资产评估机构、委托机构、法律咨询机构、农地林地投资机构、农地林地保险机构等,流转就不能健康有序的进行,从而严重制约了农地林地交易市场的发育,需求的规范化与交易的零散性之间的矛盾突出,农地林地很难以较为合理的价格在市场中流转［1］。

4.2流转金偏低,部分支付方式不合理

在双河乡的农地林地流转都是通过双方协商的方式制定流转金,但是通过访问,多数农户都认为企业给的流转金偏低,远低于农民自己种植蔬菜等经济作物的收入。农户处于弱势地位,信息的不对称容易使农户的利益受损,阻碍了农民流转的积极性,同时也为农户与企业之间的纠纷埋下隐患。

此外,在多数流转合同的约定上,农民土地流转收益一般为定值,流转期间不再调整租金,流转收益没有随经济的不断发展得到相应增长［1］。而且除租金外,企业没有给农户其他补偿金,租期又长达几十年,使农民无法分享土地价值的增长,没有体现土地的潜在收益和利用价值,没有考虑土地承担着农民生产资料和社会保障的双重功能,损害了农民的利益［2］。

4.3土地流转监管调处机制不健全

目前,双河乡农地林地流转缺乏必要的人力物力、财力和法律建立仲裁机构,难于有效开展工作。农地林地承包与流转纠纷的调处缺少详尽的法律依据,向法院又由于情况复杂、政策性强、诉讼费用难以解决等问题,加大了法院受理难度。造成流转工作难于严格监管,流转纠纷调处难以有效受理,一些地区的农村农地林地流转处于被动、孤立、无助状态,甚至造成干群矛盾,影响了农村社会和谐稳定［3］。

4.4农村社会保障措施不够到位

社会保障是指国家为了保持经济发展和社会稳定,通过国民收入分配与再分配,对暂时或永久失去劳动能力及因各种原因造成生活困难的劳动者或全体社会成员,由政府和社会依法为其提供基本生活保障或帮助而建立起来的各种具有经济福利性的、社会化的国民生活保障体系的统称。通过实施社会保障,可以构筑社会公共安全网［4］。但是目前云南省农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不够健全,还处于研究探索阶段,农民主要依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题,普遍把土地作为最基本的生活保障来看待［5］。所以,除非找到能获取更高收益并较为稳定的非农岗位就业,否则农民不会轻易出让自己最后的保障权利。在广大农村社会保障体系还没有建立的情况下,土地仍然是大部分农民安身立命之本,这在客观上造成了流转农地供给不足,也直接影响土地规模经营和流转速度［4］。

2012年5月绿色科技第5期5对策与建议

5.1建立健全农地林地流转市场

在市场经济条件下,优化配置土地资源应主要采取市场化手段,把市场作为基础性手段,促进农地林地使用权良性流转,这是农地林地流转的关键。

(1)培育和发展各种类型的为农地林地流转提供服务的中介组织。目前双河乡尚未形成统一规范的农地林地流转市场,没有一家专门为流转服务的中介组织,流转信息传播渠道不畅。建立独立的农地林地流转服务中介组织,可以及时为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。在农地林地进入市场之前能让农民对所承包的农地林地价值有所了解,对能否转让或转包承包权有充分的认识,减少农地林地流转的风险［6］。

(2)完善农地林地市场服务体系。农地林地流转的顺利进行需要农村服务业的支撑。随着农地林地的自由流转,必须建立健全农村农地林地评价指标体系,采取有效科学的评估方法,建立农地林地价格评估机制;金融机构需重整农村业务,为农业林业发展提供更好的资金支持,为农地林地使用权抵押贷款提供金融服务;要加强保险服务业,建立农业林业风险防范机制。对农业林业技术研究、基础设施建设和农业林业可能遭遇的自然灾害,建立政府补偿机制;建立农业林业保障基金,在政府划拨保障专款的同时,逐步把商业保险引入农业林业保险等。

(3)为了满足规模经营的企业对农业劳动力的需求，以及与大量农村剩余劳动力的相互沟通,还要在农村相应地建立和增加就业服务机构,建立农村劳动力的人才供需市场［7］。

5.2建立科学的土地流转价格形成和指导机制

在双河乡,需因地制宜地建立多元化的流转价格体系,通过流转价格来调节农地林地的利用结构。同时,根据市场供求、宏观经济运行状况和农地林地受让方的投资变化,在研究受让方承受能力的情况下,适时进行流转价格的调整,以便更好地反映农地林地的动态价值变化,从而建立健全农民流转收益增长机制,保障农民收益能随经济的不断发展得到相应增长［1］。

5.3健全土地流转纠纷调解机制

(1)建立矛盾预防机制。努力探索执法监察新路子,变事后被动查处为事前积极预防。建议建立以县为龙头、乡为主体、村组为基础的农地林地动态执法监察巡查网络。实践中,要及时处理好农地林地流转矛盾纠纷,纠正和查处违背农民意愿,强迫流转问题,疏通诉求渠道。政府要变堵为疏,疏通渠道,专门开通通信专线,包括政府公众诉求网,农民可以在网上反映自己的利益诉求,政府要责成有关部门进行处理。

(2)完善农地林地承包经营权流转纠纷调解机制,建立对征地行政决定的司法审查。老百姓认为征地不公平不合理,可以向法院提讼,以保证征地工作的公平、公正。依法建立仲裁机构,建立健全协商、调解、仲裁、诉讼为主要内容的土地承包和流转纠纷解决制度,应坚持“调解优先、仲裁慎行、不得以才司法”的原则。确保流转纠纷及时化解,维护农民的土地承包经营权正当权益,促进土地健康流转［2］。

5.4建立完善的社会保障体系

(1)建立健全农业风险保障机制。农业生产要受到多种因素的影响,如自然生物因素等,是一种高风险低收益产业［1］。此外,“土地是农民的一切”,农民不仅把土地收益视为主要收入,更在几千年的传统延续中把土地视为唯一的保障［8］,视为农民就业和生存的重要载体。因此应建立农业风险保障制度,增强农业对自然灾害等因素的对抗能力［1］。

(2)扩大“新医保”和养老保险的参保范围。目前国家虽然出台了农村新型农村合作医疗保障和农村社会养老保险政策,但是因为新医保是全部国家出钱,所以每村有名额限制,很多人都享受不到这项政策。很多农民的生活并不富裕,没有多余的钱来买养老保险等保险,且由于缴费方式、收益时间等因素,不能从根本上消除农民的思想顾虑。建议加大农村新医保的参保范围,建立完善的城乡居民大病医疗救助制度;同时对特殊困难群体的养老、医疗保险给予专项资金支持［6］。

(3)逐步把进入城市就业的农民纳入城镇社会保障体系,免除农民对土地林地流转后进城打工的后顾之忧。

参考文献：

［1］ 张月瀛.我国土地流转中存在的问题及对策思考［J］.商业时代,2010(26):103~104.

［2］ 陈志强.农村土地流转问题及对策研究［J］.农业考古,2010(3):98~101.

［3］ 赵美玲,杨秀萍,王素斋.农村土地承包经营权流转:现状、问题与对策［J］.长白学刊,2010(6):92~97.

［4］ 陈锡斌.困境与出路:我国农村土地流转问题探讨［J］.湖北社会科学,2010(3):53~56.

［5］ 孟庆珍.吉林省农村土地流转中存在的问题及对策［J］.农村经济,2009(11):6~8.

［6］ 姜龙.农村土地流转新模式促增效增收［J］.上海农村经济,2009(11):33~34.