房地产市场的特点精选(九篇)

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第1篇：房地产市场的特点范文

[关键词] 市场秩序 房地产 模糊综合评价法 层次分析法

一、研究背景

从2005年开始,针对房地产市场发展中的有关问题,国家加强了房地产市场的宏观调控,如加快住房保障制度的建立、紧缩银根等等。但房地产市场仍然存在各个方面的问题,如住房供给结构不合理、市场风险加大、市场秩序混乱。

国外关于房地产市场秩序评价的研究比较少,对于市场秩序的研究大部分集中于理论研究方面。国内对于房地产市场秩序评价指标体系的研究比较多,而市场秩序评价方法的应用比较少,仅在建筑市场,电子信息产品市场中有所应用。

二、房地产市场秩序综合评价指标体系的构建

1.构建思路

本文房地产市场秩序综合评价指标体系的构建,主要遵循两条思路:

(1)构建原则:综合性原则、层次性原则、代表性原则、个性原则、指导性原则、可比性原则、可操作性原则。

(2)借鉴一般商品市场秩序评价指标体系:市场秩序评价体系课题组将市场秩序评价体系设计为三大类指标,即市场进出秩序指标、交易秩序指标、竞争秩序指标。

2.评价体系构建

房地产市场中包含的要素比较多,其发展也具有与其他市场不同的特点,要对房地产市场做出正确的评价,就有必要设置一个完整的评价体系,这些体系必须考虑整个房地产市场的各个要素,不仅要从微观经济活动层面反应各种市场要素的运行状态,也要反应出与房地产相关的法律法规和公共习惯的认同和遵从情况。本文结合房地产市场发展的特点,借鉴市场秩序评价体系课题组的成果,对房地产市场秩序评价设置了一套比较完整的评价指标体系。

(1)市场主客体秩序指标

房地产市场的主体秩序指标可以分成市场主体经济效益指标、市场主体进出秩序指标两个二级子指标。

具体构成为:①房地产市场主体经济效益指标:房地产企业产值利润率、房地产企业税收总额、房地产企业人均经营额、房地产上市公司净资产收益率。②房地产市场主体进出秩序指标:房地产企业及中介咨询企业条件合格率、房地产企业及中介咨询企业证照齐全率、不合格房地产企业及中介咨询企业退出率。

房地产市场客体秩序指标具体分成两个二级子指标:房地产产品秩序指标和房地产中介咨询服务秩序指标。

具体构成如下:①房地产产品秩序指标:商品房质量达标率、商品房质量事故率、商品房质量公众投诉率。②房地产中介咨询服务秩序指标:房地产中介行业总产值、房地产中介行业从业人数、房地产中介服务水平、房地产中介服务业主满意度。

(2)市场交易秩序指标

房地产市场的市场交易秩序指标可以分成:房地产企业和消费者之间的交易秩序指标房地产企业和合作单位之间的交易秩序指标以及业主和中介咨询企业之间的交易秩序指标这三个二级指标。

各二级指标的具体构成为:①房地产企业与消费者之间交易秩序指标:产品价格公开率、消费者投诉率、侵犯消费者权益案件率。②房地产企业与合作单位之间交易秩序指标:书面合同签订率、合同履约率、不合格合同率、经济合同纠纷案件指数。③业主和中介咨询企业之间交易秩序指标:中介服务质量与水平、合同纠纷情况、客户满意程度。

(3)市场竞争秩序指标

市场竞争秩序指标用来评价房地产企业之间的竞争关系状况。主要包括不正当竞争秩序指标、限制和阻碍竞争秩序指标两类。

具体指标构成为:①不正当竞争指标:侵犯商业秘密案件指数、损害竞争对手商业信誉案件指数、商业贿赂案件指数、虚假广告案件指数。②阻碍和限制竞争指标:行业垄断情况、地区封锁情况、滥用行政权利限制公平竞争案件指数。

(4)房地产市场运行秩序指标

本文结合房地产市场发展的特点,设置了房地产市场运行秩序指标,可以分为四大类二级指标。

具体构成为:①房地产与社会经济发展的协调性指标:房地产投资总额占固定资产投资总额比重、房地产用地比、房价收入比。②房地产市场景气程度指标:商品房预售率、商品房开工量、商品房空置率。③房地产市场均衡程度指标:商品房存量与增量交易比、商品房租售价格比、房屋租售面积比。④房地产金融服务指标:房地产开发贷款率、购买商品房贷款率、贷款限制与贷款门槛、贷款利率。

(5)市场监管秩序指标

房地产市场监管就是指对房地产市场的监督和管理。房地产市场监管秩序指标可以分成监管依据指标、监管体系指标和监管效果指标三个二级子指标。

各二级指标的具体构成为:①监管依据指标:房地产行政监管立法的人员情况、房地产行政监管立法的程序情况、行政监管法律法规数量、行政监管法律法规的变化情况。②监管体系指标:相关管理部门的数量、市场监管机关只能到位率、行业协会的发展、新闻机构的关注程度。③监管效果指标:违法违规项目总数、执法人员违法违纪和不作为行为发生率、监管系统的不良行为情况。

三、房地产市场秩序各指标权重与指标值的确定

本节主要利用层次分析法对房地产市场秩序评价体系中各指标的权重进行确定,并通过专家打分与现状分析相结合的方法,确定模糊综合评价中各指标的评价值。本文房地产市场秩序评价指标的各权重如表1所示。

四、房地产市场秩序模糊综合评价实证分析

模糊综合评价法的基本原理及其步骤是:

第一步,确定对象集,因素集和评语集。本文的对象集为房地产市场秩序,因素集为评价指标体系的各项指标。本文的评语集采用V={很好、较好、一般、较差、很差}五级评价,为使结果更具有直观性,对评价集赋予一定的分值,即V={90,80,70,60,50}。

第二步,确定权数分配。本文采用层次分析法确定个因素的权重。

第三步,建立各因素的评分隶属函数和综合评价矩阵R。

第四步,计算每个对象的综合评价结果。

为使结果具有可比性,本文主要针对全国房地产市场、北京房地产市场、长沙房地产市场进行评价,考察整体市场、一线城市市场和二线城市市场所具有的不同特点。采用模糊综合评价法通过计算,房地产市场秩序评价结果如表2所示:

五、改善房地产市场秩序的政策建议

房地产市场秩序各城市各有不同,整体来说房地产市场秩序评价分值不是很高。尽管还不存在非常严重的问题,但是要改进的地方还有很多,不仅在市场实际操作方面需要进一步发展,在监管、调控方面也需要有更科学有效的措施。

1.坚决调整房地产市场的分配不公问题。可借鉴欧洲的公共财政政策,理顺房地产商与消费者的分配关系,改变房地产行业的分配和再分配失衡问题。

2.加强金融监管,提高金融资源的配置效率,避免资金非理性地流向房地产业。要增加对资本市场的投入,做好企业股本募集、产业基金、创业基金和资产证券化,打开资本市场通向中小企业和自主创新的通道。

3.以市场调节为效率之剑,法律手段为公正之剑,以政府的科学管制为公平之剑,架构房地产宏观调控的铁三角架构,实现房地产市场的公平、公正和效率的有机统一。

4.加强政府职能建设。在政府管制方面主要做好以下几点:一是建立房地产的听证制度,这有利于建设一个和谐的房地产市场;二是要严格监管房地产金融市场,坚决打击各种违规行为;三是要加强对房地产中介的监管。

5.加强社会舆论监督。通过房地产市场秩序专项整治,进一步规范房地产市场秩序。查处房地产开发用地、房地产交易、中介和物业管理等环节中的违法违规行为,导企业树立品牌意识,强化企业自律、依法诚信经营。

参考文献:

[1]Darko Galinec, Slavko Vidovic. A Theoretical Model Applying Fuzzy Logic Theory for Evaluating Personnel in Project Management. Journal of Behavioral and Applied Management. Glendale: Jan 2006. Vol. 7, Iss. 2: p. 143 (22 pages).

[2]王生升:哈耶克经济自由主义理论与市场经济秩序[D].中国人民大学,2002

[3]宋巍巍:建筑市场秩序分析及评价[D].清华大学,2004

[4]熊元斌:市场秩序及其评价体系简论[J].工商行政管理,1996(10): 24-26

第2篇：房地产市场的特点范文

关键词：房地产；市场营销；项目化管理；运作

房地产市场营销活动过程相对复杂，涉及到房地产行业的多个管理、销售部门，其完成需要多人合作，有明显的“项目”系统特征；因此，可以将其作为一个项目来进行管理，即结合项目系统和房地产市场营销特点，开展项目化管理；将项目管理思想、方法运用到房地产市场营销活动中，旨在获取更多优势，进一步提高房地产市场的资源配置效率。

一、房地产市场营销与项目化管理

（一）房地产营销与项目管化理内涵

所谓房地产市场营销，其特指当前我国房地产市场中的居住类住房市场，具体含义则是指房地产开发公司、企业或商等为了更好的实现企业预期的发展目标，针对住房产品的销售进行的一系列营销策划、目标制定、消费者与竞争者行为分析，以及制定有关的价格、渠道、服务策略等等一系列活动。所谓项目管理，则是运用专业的“项目活动”知识、技能、方法和工具等实现预期的项目目标，旨在对“项目”进行科学、有效的计划、组织、协调主控制，实现既定有限资源优化配置的一种系统管理方式或方法。

（二）房地产市场营销活动的项目特征

1.有项目不可复制的独特性特点

具体到某个房地产市场营销活动，其不是一个简单流程，更不是每一个房地产开发公司、或者同一房地产公司不同时期、不同项目都可以使用同样的方法开展相关营销，整个营销活动过程与某个“项目”类似，是一个涉及多部门、由多人共同协作完成的活动，每次营销都是与众不同的，有其不可复制性。

2.要实现“项目”的质量、利润目标

具体某个“项目”，要求要能够实现预期的项目目标、能否满足消费者的既定需求；房地产市场营销活动的主要目的就是要实现房地产开发企业预期设定的一系列质量、利润等具体目标而开展的营销活动；二者的目标具有一致性。

3.要在一定资源条件限制下实现目标

社会主义市场经济条件下，任何一家企业拥有的资源都不是无限的，房地产开发企业也是一样；并且房地产开发企业同其它类型企业相比，其受到的资源条件限制可能更多、更加的明显；因为房地产开发企业要实现企业预期发展目标需要更多的、更大量的资金、人力和物力支持。房地产市场营销活动就是在这样的资源条件下，在规定时间内实现企业预期发展目标的一系列营销活动。

二、房地产市场营销活动的项目化管理运作

关于房地产市场营销活动项目化管理运作，实质上就是将房地产开发企业现有的战略性营销目标视为一个项目来进行管理和运作，依据当前最先进的项目管理思想、方法，将房地产市场营销活动分解成多个具有互动特点的工作任务、工作目标和工作步骤，以便更加科学化的开展营销活动，具体步骤如下：

（一）建立项目组织

要想成功实现房地产市场营销活动的项目化管理运作；首先要建立一个项目管理策划组织，旨在为项目管理提供支持，具体由项目经理负责；一般情况下项目经理是从房地产开发企业内部来聘用，项目经理直接对房地产开发企业营销副总负责；具体某个项目的项目经理选出后，要由项目经理依据项目特点、要求等来选拔具体的团队组成人员；团队组成人员的选择，既要符合团队建设要求，又要考虑团队组成人员的多样性，即要从房地产开发企业的各职能部门中进行挑选，人员不足情况下可以考虑进行社会招聘，选拔好团队成员后要对成员进行系统的培训，保证每一个团队成员深刻、统一的了解与理解所要从事的项目管理工作。

（二）项目实施计划

房地产开发企业在完成前期的市场调研后，需要进一步明确目标市场，为下一步的详细营销项目计划制定作好准备；一般情况下，营销项目计划主要包括房地产开发企业的营销战略计划、营销预算计划、营销人员分工和营销日程安排和营销广告计划等。营销项目计划是实施的基础，要想有效提高项目质量，保证营销活动的科学性，其离不开周密计划的支持；计划制定过程中要充分考虑用低成本和高质量的结合问题，时间安排上则要紧凑，媒体选择上既要考虑广告的短期效果，又要考虑广告的长期影响。另外，该阶段还要注意团队成员之间的协作与合作，所有人员集体参与，保证制定项目计划的科学性与可操作性。

（三）项目实施与控制

房地产市场营销项目的实施，其一般在房屋产品阶段即楼盘建好后正式开始运作；但营销项目的实施准备过程却很长，其则涉及到房屋的设计、建设过程；首先，需要配合房屋规划、建设部门定位房屋产品，调查了解消费者的真正需求，以及对房屋产品户型、周边楼盘建设分布情况、周边环境等提出建设性建议。对于项目实施，还要具体研究项目进入市场的时机，目的是便于对房屋产品建设进度进行管理和控制。房屋销售阶段，关于项目实施工作主要是针对营销项开展广告宣传，旨在发掘市场中的潜在客户需求，并制定合理的价格策略，依据宏观经济形势选择有针对性的营销策略实施营销项目，同时有序控制营销进度以顺利完成预期营销目标。

（四）项目终结

项目是否终结，是以是否完成营销任务、实现销售目标为前提的，但也并不是没有明确的结束期限。如要在规定的工作计划完成日期内完成营销任务，实现销售目标；如果提前完成目标，可以考虑追加营销任务，在保留现有人力资源情况下，接着开展营销。如果在规定时间内没有完成任务，则要进一步分析问题的原因，如果是不可预测、不可避免的因素影响，可以考虑延长项目周期，如果是项目运作问题，则需要及时宣告项目失败。此外，需要说明的是成功项目终结工作，即文件归档、信息保存、人员回归、解散项目组织或者延续到下一个项目中。

结束语

房地产市场营销活动是过程相对复杂，涉及部门、人员较多，有明显的项目系统特征，结合项目管理和房地产营销知识，将先进的项目管理思想、技术、方法运用到房地产市场营销活动中，对进一步提高房地产市场营销的资源配置效率具有重要意义。

参考文献

第3篇：房地产市场的特点范文

关键词：房地产价格 股票价格 财富效应 挤出效应 替代效应

一、中国股票市场与房地产市场发展的现状

（一）股票市场发展现状

我国股票市场建立只有短短的二十几年，但在经历了初期制度探索阶段，我国股票市场已形成了与我国经济发展相适应的特色道路，相关市场机制与法律法规逐步健全完善。随着我国股权分置改革工作的一步步落实，一些长期限制我国股票市场发展的历史遗留问题也逐步得到解决。

（二）房地产市场发展现状

1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。在国家积极的财政政策刺激下，房地产市场持续快速繁荣发展，甚至局部地区出现投资增长过快，房价迅速上涨等问题。

二、中国股票市场与房地产市场的联动性分析

为了更好的分析我国股票市场和房地产市场的关系，本文选取了1998年至2012年上证综合指数和全国国房景气指数的月度数据作为股票市场和房地产市场发展状态的变量来具体分析。从数据来看，股票市场与房地产市场之间呈现显著的阶段性特征（图一）。

1.阶段一：1 998年-2001年上半年，二者总体呈上升式波动。

受自然灾害和经济危机的影响，我国股市持续了两年的整理行情。后期，在宏观经济好转和支持股市发展的政策措施等利好因素影响下，上证综合指数慢慢启动上涨行情至2001年到达2245的顶峰，持续了在此阶段的小牛市。而1998年以来，在城市化和市场化大背景下，我国房地产业投资与销售增长均出现稳步上扬，我国房地产市场整体出现了飞跃。

2.阶段二：2001年下半年至2005年，二者走势呈现跷跷板现象。

由于中国证券市场发展不成熟，公司治理结构不完善和上市公司业绩作假等重重因素困扰着市场，导致指数逆经济增长态势而动，股票市场陷入漫长而低靡的熊市。与此同时，房地产市场却出现与股票市场截然相反的走势。国房景气指数持续上升，房地产市场发展空前繁荣，甚至出现局部发展过热的现象。

3.阶段三：2005年至2012年上半年，二者波动复杂，呈现大起大落，但相对于股票市场，房地产市场的发展存在明显的相对滞后的特征。

上证综合指数从2005年的1000点左右的低谷一路飙升，股市总体呈现飞毛腿式的发展，更创下了6124.04的历史最高点，我国股票市场出现了空前的繁荣局面。同时，在中国股票市场一路高歌猛进的背景下，房地产市场发展势头强劲，一扫近年来市场受到压抑的观望气氛，投资性需求出现反弹，国房景气指数不断上扬。

随后，在一系列国内外利空因素的冲击下，股市持续走弱，一度跌破了3000点，甚至出现了腰斩式的暴跌，跌至最低点1664.9点，股市几乎崩盘。但伴随着宽松货币政策和巨额的资金推动，股市开始了新一轮的反弹，至2010年上证指数又重新回到3000点。然而在不乐观的国际经济环境下，上证综合指数走势疲软，一直在2200点徘徊。与股票市场发展有几分相似，我国房地产市场的发展轨迹也呈现出曲折性。在多重压力之下，房地产市场由“沸点”状态急速降温，步入下行通道。国房景气指数持续走低，有价无市的现象明显。虽然在中央政府出台的关于“保增长”方针政策的影响下，迎来新一波的飙升。可好景不长，紧缩的货币政策以及国家对房地产行业的政策约束又严重打击了房地产市场，国房景气指数出现调整。

三、联动性的原因分析

（一）股价指数和国房景气指数总体呈上升式波动主要是由于宽松政策和正财富效应一起作用导致的

1998年，我国经济受外部环境和自然灾害的影响，出现国内经济不景气现象，股市与房市双双遇冷。为刺激经济，我国实施了扩张性财政政策与货币政策，资金纷纷涌入股票市场和房地产市场。同时，为了能够拉动经济，我国开始实施比较猛烈的启动内需的政策，加大了对房地产的资金投入。这些导致两市相继进入繁荣期。

此外，随着股票价格上涨产生了正财富效应，增加了企业和投资者的财富，从而提升了对房地产市场的消费需求和投资需求。

（二）股价指数和国房景气指数之间的此消彼长主要是由以下因素导致的

首先，股票与房地产作为风险投资品，它们之间存在替代效应。2001年下半年开始至2005年上半年，经济不景气，导致股市惨淡，股票价格一路滑坡，投资者信心严重不足，难以形成回涨止跌的预期，资产在股票市场承受巨大的风险压力。而在中国，投资渠道的匮乏又导致从股市撤离的资金大量流向了收益率高的房地产市场，由此在两个市场之间形成了一种自我强化的反馈机制：股价从高点迅速下跌导致投资者恐慌抛售，大量资金撤离股市。而房地产相对收益的持续增加而风险却没有明显的增加，导致这些资金很大一部分流入房地产市场，推动了房市的繁荣。房市的繁荣又吸引了部分短线预期为特点的投资者进入市场，由于羊群效应的存在，导致大量非理性投资行为的出现，最终使股市与房市之间的替代效应被成倍放大，造成了房市的虚假繁荣。

其次由于政策因素、制度因素、行政干预、和市场收益分配格局不合理等各方面原因，股票投资者大多以短线投资为主，而长期投资行为由于较低的收益和较大的不确定性而十分匮乏，从而造成股价波动对房地产市场的财富效应十分微弱。即在相对封闭的资金市场上，受资金有限的约束，难以推动房地产市场的发展。

（三）股价指数和国房景气指数变动复杂，呈现大起大落的原因分析

股市与房市的大涨联动关系主要是由宏观经济环境繁荣、人民币持续升值、流动性过剩和直接财富效应共同作用的结果。中国经济大繁荣、人民币持续升值预期和流动性过剩促使资金流入两市，促进了两个市场的繁荣。另外，2005年下半年至2007年，股市繁荣导致投资者的账目资产迅速膨胀，个人财富增加，这不但提高了社会的实际购买力，促进了房地产的消费，也为地产开发公司提供源源不断的大量廉价资金，这也造就了房地产市场的繁荣。

两市的大跌主要是由于资金紧张和负财富效应造成的。2007年以来，政府采取一系列从紧的货币政策。这时，房地产公司筹集资金的渠道变得更加狭小，导致房地产业上市公司通过资本市场进行股权融资的规模大打折扣。而股市的暴跌，增加了经济形势的不确定性，悲观的市场预期导致两个市场急剧下滑。

而房地产市场的发展变动滞后于股票市场，主要是由于房地产和股票的不同特点引起的。二者投资周期和套现能力的不同特点导致了面对同样的外部冲击，股票市场能够迅速甚至提前反映外部>中击的影响，房地产市场则需要一段时间才会显现出来，这是股市与房市存在明显滞后效应的根本原因。

四、根据两者的相关性得出的结论及提出的政策建议

鉴于上述分析，我们可以知道楼市与股市是唇齿相依的关系。所以我们必须以此为依据来促进楼市与股市这两个市场的共同稳健发展。

（一）投融资渠道多元化，健全金融体系

目前我国投融资渠道过于狭窄，主要以股票和房地产为主，而股市与楼市的联动性易导致二者的暴涨暴跌，加之股票和房地产之间的财富效应会随着金融深化而上升。因此，我们需要积极推进金融市场的建设，努力建立和完善我国的金融体系，构建多元化的投融资渠道，以促进两市的健康发展。

（二）理性投资，防止投机

由于股市与房市的共生性，二者很容易成为风险的载体。所以，必须弱化它们之间的替代效应，及时疏导缓和局部经济压力，扭转非理性投资行为的扩大化倾向，健全完善市场机制，严厉打击市场投机和炒作行为。另外，要改善股市结构，把理性投资者培养成市场上的主要力量，减少股市的投机行为。同时建立公正、公开的信息披露制度，减少居民在信息不对称过程中做出的不理智行为和市场投机行为，并有效防止操纵市场行为。

（三）加强对金融市场与房地产市场的监管，建立预警机制

股市与房市是两个主要的风险累积市场，两市相关指数的变动会导致风险互相传导。因此，要建立预警机制，及时敏锐地把握两个市场的发展动向，特别要深刻洞察影响辐射面大市场异动倾向，科学预测市场的未来走向。

（四）市场调控与行政干预相互配合

频繁的行政干预容易导致市场机制的扭曲，不利于楼市与股市的健康发展。因此，尽量减少政府对市场的干预行为，消除政府越位、错位、缺位现象。同时，在市场化前提下规范股市行为和调控房地产市场时，要系统考虑楼市与股市的内在联动，特别是二者变动的时滞效应，统筹规划两个市场，充分考虑到政策调控对另一个市场的影响。

参考文献：

[1]高晓晖，李婧怡，房地产价格与股票价格关系的研究综述[J]，上海房地，2009（10）

[2]王皖君，中国股票市场与房地产市场关系[J]，现代企业，2012（8）

[3]中国股市与房地产市场的关系分析[J]，财经界，2007（07）

[4]洪涛，高波，中国股价与房价关系分析：2001—2006[J]，价格理论与实践，2007（1）

[5]汪伟全，试析房价与股价间关系[J]，商业现代化，2008（1）：343-344

[6]张跃龙，吴江，中国房地产市场与股市波动的阶段相关性研究[J]，房地产市场，2008（1）

[7]皮舜，武康平，中国房地产市场与金融市场发展关系的研究[J]，管理工程学报，2006，20（2）：1—6

[8]沈悦，卢文兵，中国股票市场价格与房地产市场价格关联性研究[J]，当代经济科学，2008（7）

第4篇：房地产市场的特点范文

家电属于房地产的下游行业，房地产市场如果景气度高，成交量大，那么也就意味对装修、家电等需求量也会大，这就带动了这些下游行业的景气。且房产市场对家电销售的影响有一定的延续性和滞后效应。一般来说，房地产调控政策对家电需求的负面影响有近1年的时滞。2010年房地产调控政策对今年家电上半年的负增长影响已经开始显现，除了夏季空调以外，其他家电都没有以往的高速增长，在接下来的2012年会表现的更为明显。

因此，家电业界的人士要密切关注房地产市场的动态，根据房地产市场的变化来调整自己的生产和营销。家电行业从一定程度上来说也是靠天吃饭，不过这个“天”，并不是指空调所依赖的天气温度，而是主要看房地产业市场的景气情况，房地产业一打“喷嚏”，家电业很快就会被“传染感冒”。所以，这个“天气形势”是家电企业要特别需要注意的。

家电增速回归，烟灶热行业尤其明显。

家电品类与房地产的相关性对于不同品类来说是不同的，具有装修特点的和单价较高的家电，相关度最高。如果按照从高到低依次为：空调>烟灶热>冰箱>彩电>洗衣机，其中油烟机的拟合度达到0.85。保守的估计，烟灶热对于房地产的依赖度可以达到70％左右，冰箱、彩电。洗衣机也要在50％以上，所以，房地产市场的萎缩，首先影响的就是烟灶热，接下来就是彩电、冰箱、洗衣机，甚至厨房、居室小家电也会有定影响。

根据中怡康的数据监测，上半年家电行业比起前些年来，销售增速变缓。除了空调有较大增长外，其他家电销售量增长很乏力，零售额虽有一些增长，主要源于平均单价的提升。如烟机、热水器销售额增长6％～7％个点，但零售量增长没有超过3％。而这些销量的增长主要是来自于三四级市场，也就是房地产的非限购城市，而大城市多数是萎缩或没有增长的。所以，房地产业对家电市场的影响非常大，房地产市场一调控，很快就会波及到家电市场。

关注“天气”变化，积极做出预报和应对。

其实，我们在观察到这个房地产市场的“天气变化”以后，也可以通过总结规律和特点，做出预报和应对。针对房地产市场的变化，我们要做的是结构上和规划上的调整。比如生产计划的调整。市场层级的调整。区域重点的调整等等，并对未来可能出现的变化做出应对，该缩减的缩减，该倾斜的倾斜，该储备的储备。

首先，要提前做出生产和销售计划的调整。在一线城市，房地产市场销售下滑比较严重，相应地在这些城市，我们的计划都要根据宏观房地产政策和市场变化的征兆提早做出反应，没有必要等待房地产市场已经发生大的变化再调整。

第二，房地产形势有变化，或者在局部区域有变化，那么就要有针对性地改变和调整我们的市场策略、市场重点。由于目前的房地产政策是处于一个变化的过程中，比如现在政策打压的是大中城市的房价，限购令使得北京、上海、杭州等城市出现量跌价滞的胶着局面，却未能阻止二三线城市房价上涨的步伐。政策对中小城市调控力度并不大，这些地区房地产市场形势依然比较好，新旧房平均房价仍在上升。地区问的情况也是这样。东部沿海市场冷清，不定中西部地区也冷清。在这种情况下，我们调整一下结构，调整一下市场的重点，把家电销售的支持重点向这类中西部城市、中小城市倾斜。具体到哪个城市，就要看房价，房价是天气预报中很重要的一个指标，房价高、增长快的地区，家电需求就大。

第三，对未来市场爆发要做好准备。既然家电业对房地产市场依赖，目前由于调控的因素进而导致消费需求受到抑制，但是迟早会爆发出来，因为目前不少欲投资或者置业的消费者都在持币观望，因此市场潜在的消费力依然存在。家电企业对于未来的市场也不要太悲观，房地产市场的刚性需求还是很旺盛的。企业对未来要有准备，要打出提前量，今天销的少，不一定明天就卖的少，即使是在市场不是很景气的情况下，也要做好未雨绸缪的准备，做好产品研发和产能储备的工作，基础品牌的建设工作，以应对压抑后爆发出来的需求。

第5篇：房地产市场的特点范文

一、住宅房地产市场的概念

广义的房地产市场指全社会房地产商品交换关系的总和，狭义的房地产市场可以指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。住宅房地产市场在房地产市场中占有相当大的比重，随着国民经济的飞速发展，人们已经不仅仅局限于满足温饱的需要，对生活质量的追求已是迫不及待。因此住宅对于人们来说已成为时代进步和生活质量提高的象征。

二、住宅房地产市场的特征

房地产市场由于其产品的特殊性，除了具有一般商品市场的共性外，还有其自身特殊性。

1．系统性和开放性。一个完整的房地产市场具有系统的要素、结构、功能、环境等特点，它是市场的主体、客体、价格、资金、运行机制等因素相互联系、相互作用一个系统。而且，房地产市场是一个开放的系统，需要不断地与金融市场、信息市场等进行物质、能量及信息等的交流和交换。

2．不完全竞争性。由于房地产品的不可移动、独一无二等特殊性质，政府会对房地产市场根据需要采取干预和调控措施，这使得资源进出市场受到一定的限制，例如，国家对房地产信贷资金使用的限制，生产者和消费者双方对市场信息的不对称等。因此，房地产市场是一个不完全竞争的市场。

3．区域性。由于房地产商品不可移动，使得房地产市场不存在商品流向规律其商品不会因价格和供求关系等变化而在不同地区市场之间流动，所以，房地产市场是一个区域性的市场。

4．供求特殊性。供应方面:由于其商品的特性导致房地产市场在供应方面成为一个产品差异化的市场;其供应的产品在短期内一般很少有大幅度的增减变化，导致房地产市场成为一个供应缺乏弹性的市场;供应的房地产产品由于土地的有限性、不可再生性、固定性及其投资的巨大性等，导致房地产市场成为一个具有垄断性的市场。需求方面:房地产是人们生活的必需品，因而具有广泛性;随着社会进步需要更新换代，并且可以保值、增值，因而具有稳定性;房地产可以满足不同阶层需求者的目的和愿望，又具有多样性。

5．交易的特殊性。房地产市场交易是房地产权益的交易，这种权益的交易必须经过房地产行政管理机关的产权登记，否则，不受法律保护;其交易需要专业服务，交易本身十分复杂，还有很多市场信息是非公开的，因此交易过程通常需要专业人员进行服务，如估价师，经纪人等;房地产市场交易是非经常参与的交易，对于一般人来说，一生中难得有几次买房的经历;房地产市场交易通常持续时间较长且需要金融机构的信贷支持。

6．政策法规影响性。由于房地产市场的特殊性和其对国民经济发展的重要作用，国家要对房地产市场进行监督、管理、调整和控制。政府通过相关政策法规来对市场进行调控，帮助开发商把握投资机会和方向，使房地产市场正常有序的运行。

另外，住宅房地产除了具有以上特征外，随着社会的发展，住宅还具有与社会经济、科技同步发展，凝聚人类文化发展和智慧结晶等特征。

以上通过对住宅房地产市场特征的了解，进而我们可以对影响住宅房地产市场需求的因素进行全面和深入的分析。

三、住宅房地产市场需求影响因素

对住宅房地产市场需求来说，它的影响因素主要有:住宅价格、经济发展水平、消费者收入、消费者偏好、消费者的预期、人口因素等。

1．住宅价格。商品价格是影响消费者对某种商品需求量的最重要的因素。当住宅价格降低时，消费者愿意并且有能力购买，而当住宅价格上升时，情况恰好相反。价格与需求量之间呈现出一种负相关的关系。

2．经济发展水平。随着经济的飞速增长，职工人均收入水平不断提高，企业经济效益也不断改善，这样不但使职工能从其收入中拿出更大的部分用于投资买房，企业也可以从其福利基金中拿出更多的资金来资助职工买房或租房，从而使住宅房市场需求量不断增长，经济的高速发展，对住宅市场需求的增长有积极的推动作用。

3．消费者对未来的预期。消费者的需求在受到现实因素影响的同时，还受到未来预期的影响。房地产的需求不仅取决于消费者现实的收入状况和商品价格水平，还取决于消费者对未来收入、价格、政策等的预期。

4．相关房地产的价格水平。通常，房地产商品之间的关系有两种:互补关系和替代关系。互补关系的房地产商品是两种商品共同满足一种欲望，如住宅与配套商业房地产，共同满足居住生活的需要;替代关系的房地产商品是两种商品可以相互替代来满足同一种欲望，如经济适用房与普通商品住宅，可以基本相互替代满足居住需要。一般情况下，对于互补品，一种房地产消费多了，另一种消费也会多起来，表现在价格上为一种价格下降，另一种的需求就会增加;对于替代品，则是一种价格上升，另一种的需求就会增加。

第6篇：房地产市场的特点范文

    自从1998年住房制度改革后,国内的房地产消费需要量因此而获得巨大的释放,由此房地产市场也由于住房的市场化而日益繁荣,房地产作为国民经济的支柱产业,不断为国民经济的发展提供了强劲的增长动力。进入21世纪以来,我国的国民经济每年以超过7%的速度增长,而与此同时,房地产的销售额每年以超过20%的速度增长。作为重要的支柱产业,房地产市场的健康发展不仅仅关系到人们的日常生活,更影响着国家的财政收入和国民经济的快速发展。

    房地产业的繁荣在推动国民经济发展的同时,也带动了金融市场的活跃。由于住房制度的变革,金融业越来越多的参与到房地产市场中,从房地产开发商的贷款开发,到消费者的抵押贷款进行商品房消费。银行参与的程度在不断的提高,金融市场在各个环节影响着房地产市场的运行与发展。同时,房地产市场的不良发展所引起的金融危机的实例也提醒我们要深刻的认清房地产市场与金融市场的关系程度。以避免对国民经济的发展不良影响。

    一般来说,房地产市场的发展与金融市场的发展及二者相互作用对国民经济其着举足轻重的作用。目前,在房地产市场与金融市场中普遍存在如下问题:金融支持过度导致房地产市场泡沫化;房地产金融融资渠道单一诱发潜在金融危机;房地产价格不稳定加大国内商业银行体系风险等。因而我们不得不深入的思考,房地产市场的发展是否存在着导致金融危机的因素?如何看待房地产金融市场中的风险?如何正确处理房地产市场与金融市场的协调关系?要处理这些问题,就要科学、合理的认识房地产市场与金融市场的关系。

    因此,本文将从房地产市场与金融市场的关系角度出发。通过以沈阳为例,对房地产市场与金融市场进行实证分析,用回归分析法来分析定量的分析两者之间的相关关系程度,在以上分析的基础上,为进一步的认识房地产市场和金融市场的关系和发展规律,解决房地产市场和金融市场发展中存在的问题提供一些实证支持。

    2研究的设计

    2.1样本区域选择的依据

    本文选择的模型区域为辽宁省沈阳市。主要原因有以下几个方面:

    第一、辽宁省是东北三省中经济发展最快的省份,目前,东北地区是国家重点的经济改革发展地区。而沈阳市作为辽宁省重要的城市,其城市发展在辽宁省甚至在东北省具有典型性,对沈阳市的研究对辽宁省以及东北地区其他城市的相关研究起到代表性作用。

    第二、沈阳市近几年在经济发展迅猛,其经济发展在辽宁省具有经济领军地位。近年来,其房地产市场与金融市场的发展迅猛,具备了对二者市场进行研究的现实基础,同时对二者未来的协调发展起到指导作用。

    第三、沈阳市是老重工业基地,而近年来沈阳市房地产业与金融业的异军突起,使得二者的经济地位也日益凸显。在面临经济转轨期的时代大背景下,房地产市场与金融市场的发展对整个城市未来的经济格局的发展产生重要的影响。因此,对于如何认清与协调房地市场与金融市场的关系研究对规避金融危机以及对沈阳市未来的经济格局规划具有现实意义。

    2.2指标选取依据

    如何来选取指标来代表房地产市场与经济市场的发展对研究的成败起着决定性作用。本文对指标选取的依据主要遵循以下原则:

    第一、定义性原则。根据房地产市场与金融市场的功能定义来选定经济指标。房地产市场是房地产商品交换、交易以及一切流通关系的总和。根据房地产市场的定义,可选用交易额、销售额等经济指标。金融市场,是实现货币资金借贷、办理各种票据和有价证券买卖,资金供给者和需求者融通资金的场所或过程。根据金融市场的定义,可选用贷款额、证券交易额等经济指标。

    第二、典型性原则。参考其他众多相似研究文献中所运用的指标,对其进行归纳选取。如《中国房地产市场与金融市场关系的实证分析》选取我国商品房的交易额来表征房地产市场的发展,选取金融资产总量、货币资产数量(即包括现金和存款)、非货币资产数量(即包括股票有价证券)来表征金融市场的发展。李阳(2006)和皮舜(2004)均选取我国商品房的交易额和金融机构贷款额作为各自市场的表征指标。

    第三、可行性原则。通过查询《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》,笔者发现沈阳市证券交易额记录年份仅由2003年开始,2003年之前的数据无法快速、准确的收集,因此将代表金融市场发展的证券交易额这个经济指标排除。无沈阳市商品房交易额经济指标,但有沈阳市商品房销售额经济指标可代替。

    根据上述原则,本文选择沈阳市商品房实际销售额作为表征房地产市场发展的经济指标,记为销售总额。选择沈阳市金融机构人民币贷款合计作为表征金融市场发展的经济指标,记为贷款合计。

    2.3数据来源说明

    在基于以沈阳市为例的房地产市场与金融市场关系的研究中,有关评价指标的数据来源主要由以下查询获得:通过查阅《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》总共获得了沈阳市2003-2009年相关经济指标数据14个,经过对数据的仔细检查与核对,确保了指标数据的真实性与准确性。具体数值见表2-1。

    2.4模型选取依据

    根据上述表2-1所收集的数据,以贷款合计为横轴,以销售总额为纵轴,借助专业统计软件SPSS在平面直角坐标系中把2003-2009年的数据表示出来,可以看出,表示每年商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计的点基本上呈递增趋势,说明二者之间可能存在着一种相关关系。通过观察散点图的分布形态,可以明显看出其分布偏离线性模型,因此排除选用线性模型对变量指标进行拟合。其次,可以观察得到其变量的走向接近于曲线型的非线性模型。因此将选用非线性模型进行拟合。但这种描述只是直观上的判断,只是从变量散点的形态上做出的大致性描述,并不能科学的反应变量之间关系的密切程度。因此在下面的论证中,本文借助专业统计软件SPSS软件来对两个变量之间的相关系数进行具体的计算。

    3房地产市场与金融市场相关关系的实证研究

    3.1相关分析

    运用统计软件SPSS计算出销售总额和贷款合计之间的相关关系,得到输出结果根据上表的数据可以得出:Pearson相关系数为0.821,P=0.024<5%,应该拒绝原假设,即总体中这两个变量的相关系数为零的假设。所以可以认为,销售总额与贷款合计呈现出正相关的关系。在回过头来对二者变量的散点图进行观察(图2-1),就较容易理解这一结果,散点图上的变量基本上在呈现递增的趋势。因而这两个变量基本存在正相关关系。同时,表4中两个变量之间的双卫检验概率值为0.024,小于5%,即表示出二者之间的相关程度也是较为显着的。

    3.2回归分析

    通过上述的相关分析,我们计算出销售总额与金融贷款之间的相关系数为0.821,同时观察散点图,发现变量基本上呈现曲线型递增的趋势。因此笔者就想二者之间可能存在着一种非线性关系,是否可以用一条曲线来拟合,所以在下面的分析中仍借助SPSS统计软件,以贷款合计为自变量,以销售总额为因变量,进行回归分析。

    模型摘要(ModelSummary):表示相关系数(R)=0.891,判定系数(RSquare,R2)=0.793,调整后判定系数(AdjustedRSquare)=0.752。由此可得出该模型的拟合度高达75.2%,即运用该曲线模型,自变量X(贷款合计)可以解释因变量Y(销售总额)变化的75.2%。因此通过拟和度数值证明该模型是可行的。

    方差分析(ANOVA):表示回归的均方差(RegressionmeanSquare)=3.591,剩余的均方差(ResidualMeanSquare)=0.187,F=19.213,P=0.007。其中重要的数据分析为F值所对应的P值的大小。由于P=0.007<1%,近似于P=0,所以可认拒绝原假设,即变量X和Y之间曲线相关关系显着。

    回归分析系数分析(Coefficients):表示常数项(Constant)=3.132E-5、回归系数(B)=1,回归系数的标准误差(Std.Error)=0,标准化回归系数(Beta)=0.410,t检验的t值=2.426E7,P=0.000。其中重要的数据分析为自变量X(贷款合计)的t值所对应的P值的大小。由于P=0,所以可认为回归系数有显着意义,即X的变化可引起Y的变化,且变化显着。

    3.3研究结果

    通过实证分析,我们发现沈阳市房地产市场与金融市场的发展关系具有显着影响性。从具体系数上看,销售总额与贷款合计与类指数曲线拟合度达75.2%,销售总额变动的75.2%可运用曲线的自变量的变动解释;F检验与T检验的数据同样表明无论是从整个模型方程的角度,还是从自变量的角度,都是高度显着的。从模型拟合图斜率角度来看,由于其图形斜率大于零且呈递增性,即曲线的凹凸性为凹,因此因变量会随着自变量等单位的增加而呈现出加速上升,即随着自变量的增加,因变量的上升速度要快于自变量的上升速度。通过基于沈阳市房地产市场与金融市场2003-2009年的数据实证分析,我们看到代表房地产市场的销售总额与代表金融市场的贷款合计随着时间的发展呈现出上升趋势,并且该趋势符合类似指数曲线的波动走向。这表明即使金融机构贷款变动幅度较小,其变动也对房地产销售造成巨大的波动。从指标的代表的市场角度出发,不仅直接表明房地产市场与金融市场之间存在关系且呈现强显着相关,而且从侧面反映出房地产市场对金融市场的强烈依赖性。证实了第一部分的理论研究结论。

    4结论与建议

第7篇：房地产市场的特点范文

关键词：房地产 房价 政策

背景

起步于二十世纪八十年代中期，房地产至今才发展二十多年的历史，在我国还是一个新兴的行业。因此，无论从理论上看，还是从实际上看，房地产业都具有较大的发展潜力，是将来支撑国家经济的一大着力点。于是，许多地方政府都非常支持当地房地产业的发展，甚至将其经济增长的希望寄托于此，对当地房地产业给予大力的支持，最终形成了我国的房地产市场。

为房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动提供场所以及交易途径和形式的组合称作为房地产市场。这个市场的参与者包括房地产交易的当事者、房地产商品和服务组织机构等，这些要素与其他市场要素的相同点在于：决定着产业的发展和变化趋势，同时反映着该市场运行的各种现象。

一、房地产市场特点

房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，概括为以下几个方面：

1.市场供给的特点

房地产市场是属于供给弹性较小的市场，开发商在短时间内无法调整房地产的数量，使其供给并不是无限的，并不能够根据需求的多少急剧增加房地产的数量，具有一定的限制；其次，由于房地产的位置、交通、环境和档次等方面的差异，导致市场房地产供给的非同质性；加上土地的总体数量不变性和不可再生性，以及政府部门对房地产商的准入性具有一定的限制性，可能使得房地产市场成为我国最具垄断性的市场；加上房地产属于投入大、过程长的产业，需要资金雄厚的企业才有可能成为房地产供应商，因此，资金限制成为房地产行业进一步垄断的重要原因。

2.市场需求的特点

房产的需求者通常具有不同的目的，有些是用于自己住房，有些是用于经商，有些是用于公益事业等，出于不同的目的和设想，必将使得房地产的需求具有多样性。由于房地产是人类生存的物质基础之一，只有保证了物质基础，才能进行其他的生产生活活动。同时，购置房地产通常需要相对较强的支付能力，通常仅仅通过个人工资水平无法支付房屋全款，需要借助金融信贷支持房地产的购置，而金融信贷从开始到结束贯穿房地产交易的整个期间。

3.市场交易的特点

房地产市场交易的特点首先表现在房地产产权的交易，由于房地产是固定在某块土地之上的，不能像其他商品一样进行搬迁和移动，只能通过产权的交换进行流转和界定，因此这样的交易具有较其他商品交易更为复杂的法律流程和法律程序，在交易过程中，交易费用也随之升高；通常房地产需求商与供给商并不是直接面对面进行交易，而是通过某些特定的交易和服务机构，提供专业的服务，将房地产需求方和供给方联系起来，进行房地产市场的交易。

4.市场价格的特点

房地产价格通常受几大因素的影响，首先表现在市场综合水平，也就是城市的发展程度，越发达的城市，房价水平越高，例如北京和上海等；其次，由于房地产的地点固定性，其周围交通、环境、基础设施（如学校、医院等）也是影响房价的一大因素，交通便利、环境优美、空气清新以及基础设施完备的地方通常房价较同城其他各因素条件稍次的高；最后，由于土地的不可再生性，随着社会经济的不断发展，可利用的土地资源越来越少，而房屋的需求呈逐渐上升的趋势，促使着房价的进一步攀升。

二、影响房地产市场发展的社会经济因素

1.社会因素

房地产市场发展的社会因素主要体现在消费者的传统观念、人口数量及状态、家庭户数及规模等。消费者的消费观念主要体现在大家从舆论认识房价，而这种舆论通常是带有某种利益倾向的人群向消费者引导和灌输的有利于他们利益的诉求，并不能使人们完整和正确地认识房价的运动和变化方向；人口数量及状态决定了房地产消费者对房屋数量的需求，通常人口较多的国家房价更容易上涨，而房价相对更低的国家，其房价上涨程度更加温和，例如中国和美国之间的差异；家庭户数及规模是从微观的程度观察房地产需求者对房屋大小偏爱，家庭规模较大的通常需要购置面积更大的房屋用来满足一家人的基本物质需求，而家庭规模相对较小的对房屋面积大小的敏感程度更小，而对房价敏感程度更大。

2.经济因素

经济因素主要从国家或城市经济发展状况、家庭收入水平、物价水平、工资以及就业水平、房价租金比等因素考虑。一个国家或城市的经济发展状况从宏观上决定了该国或该城市的房价平均水平，越发达的国家或城市，房价水平应该越高，例如北京和上海就相对贵阳等城市房价水平高；同时，家庭收入水平决定了对房地产市场的承受程度，当房价与家庭收入比越来越大的时候，房地产市场的成交数量也会下降，因为大多数家庭仅仅依靠家庭收入根本无法支付房屋款项；而物价水平说明了通货膨胀的程度，房价也跟着上升，房地产行业不断升温；工资以及就业对房地产行业也影响较大，当房地产行业正在蒸蒸日上，而人民工资水平没有增长，甚至出现大规模的失业，也能使得正在上升中的房地产行业不断受阻，变得越来越不景气。

三、房地产市场发展趋势

从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。

目前我国房地产市场的基本情况是，一方面一些大城市的房地产行业依然火爆，其房价也温和稳步上升，同时，一些三、四线城市的房地产行业出现不景气，常常正在建造中的房地产不得不停工，成为烂尾楼，甚至还有一部分地方的房地产建造成功后，空置率较高，逐渐成为空城和“鬼城”。

政府针对出现此类现象采取了一系列的措施，颁布不同的法律法规，力促房地产业健康发展。

（一）合理确定本地区房价控制目标；

（二）加大保障性安居工程建设力度；

（三）完善相关税收政策，加强税收征管；

（四）强化差别化住房信贷政策；

（五）各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求；

（六）省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购；

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；

（八）坚持和强化舆论引导；

第8篇：房地产市场的特点范文

 

关键词：房地产　发展　策略

 

随着我国房地产市场的发展，不断涌现出一系列的市场热点问题，如房价持续上涨、宏观调控、中低收入者住房等，这些问题的出现让我们开始怀疑房地产市场运行的健康状况。因此有必要从更广阔的视角来分析我国的房地产市场。房地产行业是国民经济的一个重要组成部分，它的发展必然是国民经济发展的有力反映。在当前全球经济遭受次贷危机的背景下，对我国房地产市场所呈现出来的发展特点进行深入的分析，有助于更真切地观察房地产市场内在的运行规律，以便对其未来发展趋势作出判断。 

1 中国房地产市场的宏观背景 

1.1 次贷危机的蔓延 

2007年以来，美国发生的次贷危机表明，房地产业的泡沫一旦破灭，其影响和后果并不止于房地产业本身，房地产业与其他市场尤其是资本市场联系得越紧密，泡沫破裂后所波及的范围就越大。前几年美国住房市场繁荣，次贷市场迅速发展。 

1.2 我国宏观经济发展趋势 

从全球经济的角度来看，中国被公认为是快速发展的亚洲新兴国家之一，对全球经济的稳定和繁荣起着越来越重要的作用。据国家统计局公布的报告显示，2003—2006年，中国经济年均增速较世界平均水平高出5.5个百分点，较印度高出2个百分点，比俄罗斯高出3.5个百分点。 

1.3 房地产业的市场化进程 

我国房地产业发展可以看作是市场化进程逐步推进的过程，一系列的国务院文件及国家法规、法律规定正逐步将各个层面上不同程度的非市场化因素剔除出去。从土地出让、住房供应、金融监管到二级市场的运作，越来越贴近市场发展的实际需求。 

2 我国房地产市场的问题分析 

2.1 区域差异：区域发展不平衡导致的房地产市场显著的垂直梯级差异 

我国幅员辽阔，区域经济发展不平衡由来已久，这主要是由于历史、自然、区位、制度等方面的原因造成的。区域经济不平衡不仅表现在东中西部的差异，也表现在城乡之间、大中小城市之间存在着的巨大经济差异。这种到目前为止依然明显存在的不平衡状况直接决定着我国房地产市场的发展，已经形成了不同区域之间显著的垂直梯级差异。因为房地产市场是依托于国民经济、区域经济而存在和发展的，东中西部之间、大中小城市之间的经济差异决定了城市的价值，城市的价值又进一步决定着房地产的价值以及房地产市场的兴衰与走向。 

随着我国区域发展政策的调整以及新农村建设政策的出台，各区域之间发展上的不平衡会逐步缓和。我国正在积极采取财税、金融、产业、教育等多方面政策措施，推动欠发达地区发展，在减少贫困和解决区域发展不平衡等方面取得了一定的成绩。不同地区之间房地产市场显著的区域差异也会逐渐由原来的垂直的梯级差异为主演变为横向的特性差异为主。

2.2 供需矛盾：房地产需求与房地产供给之间矛盾重重 

目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为44.9%，年均增加1.5个百分点之多。快速城市化为城市带来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。 

面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由房地产供给自身弹性较小和存在滞后性所决定的。供给和需求的关系分析从来都是解释市场现象最有力的证据。 

2.3 商品性与保障性的碰撞：中低收入者住房问题是影响房地产市场健康发展的一大问题 

在房地产市场迅猛发展的几年中，中低收入群体的住房问题逐渐引起关注，在历次出台的房地产调控政策中，均把解决中低收入群体的住房问题列为房地产市场调控的重点。随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民住房条件有了较大改善。建设部的最新统计数字显示，我国城

镇人均住宅建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到2007年底的约28平方米，城镇居民住房自有率达到83％。但同时，全国城镇人均住房建筑面积低于10平方米的低收入家庭还有约1000万户，截至2007年10月底累计解决了68.1万户，不到总数的7％。 

住房的商品性主要体现在房地产市场的公平交易中，住房的保障性则要体现在政府的扶持方面，但两者是紧密关联的。当房地产市场无法为中低收入群体提供适当住房的时候，政府要采取措施来保障中低收入者的居住权；当政府提供的住房保障品不充分的时候，一些中低收入者不得不勉强到市场上去租赁和购买住房，扩大了市场需求。 

3 房地产市场的未来发展判断 

3.1 刺激内需与减税政策博弈“下滑”，重振房地产市场的活力尚需时日 

自2007年底以来，我国一些城市的房地产市场出现了“滞胀”乃至“下滑”的态势。根据国家统计局公布的数据，2008年10月，全国70个大中城市房屋销售价格环比指数小于100.0的城市共37个，等于100.0的有11个，大于100.0的有22个，全国70城市平均为99.7。为保证我国经济的稳定发展，克服世界金融危机对我国的不利影响，我国政府推出了十项旨在拉动内需的措施，加上之前财政部出台的对房地产交易环节的减税政策，可以看做是对疲软的房地产市场的一种拯救。但是房地产市场中的观望气氛一旦形成，在短时间内很难有很大转变，当前的交易一般是前面几个月洽谈的结果，在一定的降价刺激下促成的。因此可以判定后面一段时间的交易状况仍会减少，一个充满活力的房地产市场的再现还需要一定的时日。 

3.2 政策性住房建设速度加快，房地产市场商品房累积现象加重 

如前文所述，在房地产市场高度繁荣的几年里，住房保障工作的滞后加剧了住房价格的上涨。当政府将主要精力放在保障性住房建设的时候，却遭遇到当前的房地产市场的下滑期。当前政府和城乡建设部门正在逐步加大廉租住房和经济适用住房的建设规模，各地建设和住房保障部门正按照规定条件开展工作，各地区已经开工的廉租住房建设项目也正在加快工程进度。这不仅体现了房地产产品建设的滞后性，同时也显示了政策反应的迟缓。 

结合以上分析，在保障性住房大量建设和商品房大量积压并存的局面下，可以尝试将两者进行结合，即由政府提供购房补贴直接支持中低收入者购买商品房。 

参考文献 

[1]王达琪、王秀艳：房地产市场对国民经济协调发展的影响[j].哈尔滨商业大学学报 2008（1）. 

第9篇：房地产市场的特点范文

关键词： 房地产 营销经济发展 政府控制 市场

一、房地产市场营销概念

房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，房地产市场营销和其他市场营销一样，也是由个人和集体组成的一系列活动。房地产市场营销和其他的市场营销一样，也是为了满足广大消费者的需求。差别是房地产营销是提供住宅、办公楼、商场楼宇等，建筑物来满足消费者生活的需求，与其他的交换对象相比，房地产市场营销的客体是为了房地产实物为依托，因此房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理在房地产领域也有很好的作用。

现代的市场营销已经由商品交换发展到以交换为目的的各种商业活动，其中也包括企业生产和经营的各个环节。市场营销已经成为一门独立的学科，并且在经济发的国家,在20世纪50年代就已经成熟，只是在我国发展起步比较晚。

二、房地产市场的特征

由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务活动，因此必须充分的认识房地产市场的特点，以便更有效的管理和组织市场营销活动。

1.市场交易

房地产在交易过程中的不可转移性，由于房地产是市场交易的依附物，交易的对象可以是房地产相应的产权，也可以是部分产权，不同的权益形成市场上的不同性质的交易行为。

2.房地产市场的区域化

由于房地产行业的特殊性，房地产消费和生产同消费者的需求有直接关系，这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均可以以房地产所在地市场需求为主，并对市场进行目标定位和销售定位。正是由于房地产的不可移动性，使得房地产市场竞争并不是这么明显，这也是照成房地产房价高涨的一个原因，地段的不可代替性。

三、房地产市场营销的内容

现代房地产市场营销已不是单纯的推销，现在房地产的开发是为了满足特定人群的需求，房地产在开发前就进行市场调查，在了解广大消费者的需求以后在去开发，为后期的销售做好了市场调查。

1.房地产市场分析

市场需求分析，主要是做市场调查和预测，并了解房地产发展的趋势和前景，能把握好商机，综合考虑房地产受那些条件的影响，房地产是一种固定资产，受外界条件的影响严重，环境也是房地产开发商重点考虑的问题。

2.房地产投资的经营管理目标

房地产商在投资前，要明确选择什么样的顾客群，任何企业不可能面向所有的人群，在就是要考虑这些群体的需求，对户型、对价格、对面积、对配套设施等，在进行上述的决策前，必须明确目标，我要为那类型的人群开发房子，房地产开发的定位是什么，在这个范围内。有没有比较强的竞争对手，如何尽量的选择竞争力不是很强的对手，如何在竞争中得胜。

3.项目的决策

项目决策是指在项目开发以前，必须明确目的，选择地段的原因和面对的需求群体。项目一旦决定就要分一下进步进行，首先，是确定和开发满足市场的需求，适当的产品和适当的人群相配，当目标市场选择以后，就必须设计和开发建设可以满足适合顾客群体的相应的服务设施。其次，价格策略根据不同的人群，去定制产品价格，同时也要相应国家规定去控制房地产价格。最后，房地产销售途径的选择，房地产开发商，自行的选择和委托中介机构进行房地产租售各地特点，更要进一步结合项目情况决定经营方式。

4.促销政策

正确的选择促销手段，例如房地产广告、房地产交易会等，通过宣传来提高知名度，吸引客源，促进房地产交易的成功。在提供好售前服务的同时也要照顾好售后服务，例如物业管理，真正的让现代房屋销售购买者放心。

三、传统销售理论在房地产销售中的运用

房地产是我国国民经济的经济支柱，它的发展直接关系到房地产经济发展的高低水平，房地产业应与国民经济增长速度保持一直，过度的发展很容易形成经济泡沫，房地产作为经济链条中的先导产业，对刺激经济的复苏起着积极带动的作用。当经济增长过快，房地产也就成为首先要被节制，所以在特定情况下，房地产要想顺利近入市场就要制定相应的营销策略。

1.合作营销

每个地区的开发商，他们之间都有相应的联系，当然营销也不例外。例如广州南湖地区环境优美，但交通不便

，于是该地段的几家开发商以每年30万元的代价，共同引进一条公交线路，以带动该地段的商品房销售。又如合生创展集团刚进入广州房地产市场时，与有名的珠江实业公司合作，待时机成熟后，才推出自己的品牌，顺利地实施了品牌营销战略。

在市场经济大潮中，开发商为了追求更大的利润，有时会采取一些非理性的方式，当相互之间的竞争无利润可言时，他们就又开始相互恶意竞争，开放商之间的合作是建立在利益的基础上，他们之间是联盟也是短暂的，会随着合作销售告一段落。在今后房地产市场竞争中，会有各种新的合作营销形式出现。这将有利于市场的稳定，有利于维护开发商和消费者的利益，使产业结构趋向合理，使资源得到合理配置。

2.竞争营销

开发商是否能在市场竞争激烈的今天在市场上站稳脚跟，除了要正确的把握市场需求以外，还要认真的分析对手的需求，吸取别人的优点，优化自己的缺点，加强企业自己的竞争力最为重要，如何才能提高自身的竞争力，开发商除了要正确的把握市场需求，还有分析市场，不断的提高自身的市场竞争力，避免市场被其他竞争者占领。

竞争包括很多方面，恶意竞争凭借一些不正当的手段进行的竞争，所谓核心竞争力是一种能为企业进入各类市场提供潜在机会的能力，是能借助最终产品为特定的顾客利益作出重大贡献的，不易为竞争对手所模仿的能力。在房地产市场上，开发商的竞争力是企业生存与发展的关键因素。没有竞争根本不能成就一个企业，优势企业的核心竞争力非常突出，它源自企业以往成功的开发经验和雄厚实力，表现在驾驶市场和有效控制项目营销进度的能力上。锦城花园的成功就是开发商核心竞争力取胜的一个明证。中国海外集团有限公司在北京、上海的开发经验，在对广州的市场需求状况和同区域、同质素的竞争物业进行分析后，开发出了具有优良综合素质的锦城花园。在销售的过程中开发商并没有用什么特别的手段，但每次开盘全部热销，这就是品牌效益。

3.个性营销

所谓个性营销，就要有自己企业的特色，这种特色有不可复制性，现代企业的营销理念主要从消费者角度考虑，现代营销观念不仅强调顾客导向，同时还强调企业要善于扬长避短，生产和提供顾客需求的、比竞争者更优的、又是自己擅长的产品。为此，开发商要从两个方面入手，一、细分市场，对消费群体进行深入了解，了解市场需求，尤其是市场上还未满足的需求或未被认识到的消费群体；二、在对市场进行调查的前提下，做更细致的了解，正所谓“知已知彼、百战百胜”，认识差别优势，即企业要善于实事求是地、客观地评价自己和竞争者的各种能力，从而根本的认识自己相对优势和相对劣势，以便更好的了解市场营销组合，迎合市场生产出具有自己特色的产品，树立企业独特的市场形象。这种营销观念可称为差异化营销或特色营销。

开发商考虑到房地产产品自身的特点和个性，从其各种功能出发，开发出独具一格的产品，从而实施特色营销。①经济功能。人们对房地产的需求分为消费和投资两大类。开发商根据房地产的经济功能，经常采用各种含有保值、增值方案的营销策略，例如上海虹叶花苑，首期预售价比同地段房价低1300元／平方米，以巨大的升值空间吸引了大批客源。②社会功能。建筑物是以人为本的，现代住宅小区应充分提供给居住者交流、沟通的机会。保利丰花园针对都市老龄化的趋势，设立了老年人的会所“松鹤会”，还拿出50万元设立助老基金，发扬了中华民族敬老爱老的传统美德，取得了良好的社会效益。③健康功能。随着人们生活水平的提高和财富的积累，都市人日益渴望拥有健康的身体。全国首个“阳光健身工程”广州奥林匹克花园是一个运动型、健身型的生活小区，其提出的口号“运动就在家门口”得到了市场的热烈响应，以致在认购期就人有排队购买。④生态功能。生态人居空间离不开良好的环境和防台污染的措施。深房深圳公司开发的怡乐花园定位为“高尚园林式生态住宅区”，这种绿色环保型住宅的出现受到了世人瞩目。除了产品特色之外，开发商还应以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等有别于竞争对手，从而在竞争中占有优势。

4.社会营销