楼宇经济研究精选(九篇)

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第1篇：楼宇经济研究范文

关键词 广告；楼宇液晶

中图分类号 G206 文献标识码 A 文章编号 1673-9671-(2012)082-0194-01

1 楼宇液晶电视广告发展现状

随着科学技术的发展,媒体形态也在发展,新的媒体形式也在不断产生。今天我们所说的“新媒体”通常是指在计算机信息处理技术基础之上出现和影响的媒体形态。楼宇液晶电视（office-building LCDTV）是用液晶电视机在商业楼宇播放广告的新型媒体形态。多为将17英寸多功能、高清晰、超薄液晶电视机，安置于消费能力较高的白领聚集的甲级智能化办公楼宇，以及人流量密集的中高档知名商厦的电梯轿箱内或电梯等候厅按钮上方，每天近80次自动循环播放高品位的商业广告、各类娱乐信息和社会公益宣传片。楼宇视频媒体最先是由Captivate Network Inc.在北美及加拿大创立的一种新媒体形式。2002年开始在中国出现，并在近几年里大行其道。目前，液晶电视已遍布中国数十个经济发达城市的数万栋楼宇，日覆盖超过3000万都市中高收入阶层。由于有效锁定了传统电视较难覆盖的高收入群体，迅速成为中高端商品媒体传播不可或缺的重要组成部分。聚众传媒和分众传媒体是最先进入这个个行业的两大“元老”。由于楼宇资源的不可再生性与高昂的资本壁垒，聚众与分众凭借开创者的天然身份迅速把持了这个市场98%的份额。

2 楼宇液晶广告特征

楼宇液晶广告具有区别于其他广告形式的典型特征，主要表现在以下三个方面：

2.1 精准到达目标受众，受众价值相对较高

楼宇液晶电视受众的人群基本上是企业管理者和白领阶层。他们追逐潮流、讲究生活品质，是众多时尚商品的领先购买者、重度消费者，是可观的黄金消费群体。楼宇液晶广告精准地向这些受众传递广告信息，广告价值和效果可想而知。

2.2 总受众相对传统户外广告媒体而言更精确，相对传统电视广告而言又更为广泛

楼宇液晶电视媒体是在市场需求下诞生的自发为特定广告主定制的媒体，它自己就是一个经过市场细分后的产物，所以它的受众人群固定，相对于传统电视广告而言又更为广泛。

2.3 强制传播，受众注意力更为集中

楼宇液晶广告的传播是一种强制传播，在等电梯或者乘坐电梯的特定时段，受众是接受不到其他类型媒体的干扰的。同时遥控器不在受众的手中，无法看到广告切换频道或者离开不看。受众注意力会更为集中，根据第三方调查机构的数据，在接触频率调查中，“每次乘坐电梯都会收看”的比例高达45％。这同时说明了尽管楼宇液晶广告的传播是一种强制传播，但是受众的观看率还是比较高的。

3 楼宇液晶广告影响要素分析

楼宇液晶广告作为一种新媒体广告形式，对于传统的媒体广告而言，其影响的要素呈现不同的趋势主要表现在以下四个方面。

3.1 对广告主的影响

广告主的传统的品牌传播概念应该做出相应调整。根据产品或服务特征，以及目标消费者特征，选取合适广告形式。针对白领阶层的产品广告，比如房地产、笔记本电脑，投放在白领阶层密集的写字楼中就显得尤为合适。利用楼宇液晶电视广告，有助于整合营销传播，提升广告传播效果。

3.2 对广告公司的影响

扩大了广告公司的业务，并要求广告公司朝更专业化、更精细化方向发展，促使专门的下游公司出现，促使广告公司机构调整，增加相关部门来接手新媒体广告业。丰富了广告公司的创意表现手法——新媒体需要新的广告创意表现形式，这使得在传统媒体上束缚了手脚的广告公司创意人员有了施展的空间。

3.3 对受众的影响

某种程度上来讲，楼宇液晶广告更容易吸引受众注意：比如在等候电梯时，搭乘公交地铁时。而注意，则是广告发挥效果的第一步。帮助受众打发无聊的等候时间（等电梯、乘车），但同时，它们也有可能成为噪音，干扰受众。

3.4 对政府、行业管理部门的影响

促使政府、行业管理部门制定出相应的法规，来监督和管理新媒体广告。需要制定相关法规来制止虚假广告和不正当广告竞争行为。

4 楼宇液晶广告效果

通常来说，对于一个楼宇液晶广告效果的评价，可以从以下几个角度：

1）覆盖率和到达率。覆盖率主要测量的是新媒体的覆盖范围和总体人群规模，到达率则是从受众的角度来测量的指标，但是，对于广告投放而言却是媒介选择的入门指标。

2）媒体的环境特性。媒介环境是保证一个新媒体是否能够深刻影响受众的关键，媒介的环境特性可以从两个方面来评价，一方面，新媒体是不是处于媒介相对稀缺的环境，即受众在特定的时间空间中有着本能的资讯或者注意力的需求。另一方面，新媒体的介质和表现形式是否足够吸引受众主动去观看。

3）媒体的关注度。媒体的环境特性是去看新媒体所处的空间的优势和价值，而新媒体是否被受众关注，受众关注媒体的时间长度，受众与媒体的黏性或者依赖度等却是新媒体是否可以有效的切中目标受众的关键指标。

4）媒体的广告效果。这属于事后评估的内容，可以通过后期对于受众的测试得出，即广告主在新媒体投放的广告是否有效果，测量其广告传递的信息多大范围被受众认知。

我们还应看到，目前楼宇液晶广告面临着“过度开发”的嫌疑，同时随着大量的楼宇液晶广告的出现，人们工作生活的空间被这种新的广告形式占据，无疑也是对人们空间的一种侵扰。如何更好的构建一个低干扰度广告环境，在受众接受的限度内传播广告内容，是今后我们应该着力解决的软性问题。 基金项目：吉林省教育厅“十二五”社会科学研究项目《长春市户外广告研究》（吉教科文合字【2011】第419号） 阶段性成果

参考文献

[1]熊泽林.液晶新媒体的广告运动[J].传媒,2003,11.

[2]陈琪楠.浅析新媒体的竞争优势和劣势[J].大市场.广告导报,2003,07.

第2篇：楼宇经济研究范文

关键词：镂空；图底关系；现代景观；

中图分类号： P901 文献标识码： A

近年来，过分简洁的非人性化的现代主义设计逐渐不适应人们追求高品质精致生活的需要，各种设计领域也在设计思维上追求不断创新。与此同时，崇尚民族主义特色的同时带有现代设计简洁感的装饰元素越来越得到时代的肯定，而镂空就是这种用现代设计思维重新定义传统装饰元素的手法之一。本文就从景观设计的角度研究这种古老而又现代的设计手法。

一、镂空的概念

所谓镂空是指在物体上雕刻出穿透物体的花纹或文字的一种装饰艺术。在我国传统领域镂空手法很多，如石雕、玉雕、木雕、象牙雕等，古建筑中的门、窗造型，古典家具，园林中的漏窗、门洞等等，赏石中讲究的“瘦、皱、漏、透、丑”，强调一个镂空的“透”字，可见镂空手法在各个领域的重要地位。镂空最早出现在新石器时代的龙山文化的蛋壳黑陶中，其细柄中部鼓出部位中空并装饰细密的镂孔，貌似笼状，陶杯薄如蛋壳，加上采用镂孔，使它的制作工艺达到了中国古代制陶史上的顶峰。

从本质上说镂空手法揭示的是一种图形与背景互为主次的关系。在平面设计的图底关系理论认为，在具有一定配置的场内，有些对象突现出来形成图形，有些对象退居到衬托地位而成为背景。镂空和图底关系的相同之处在于都注重二者的转换，镂空的空的部分既可以作为图又可以作为底，反之亦

然，在这对关系中边界线是镂空的要点，图底关系正是源于对边界线的巧妙处理。

据视知觉心理学家分析，人的视觉中心区域是有限的，我们可以随时把视域集中在我们感兴趣的任何一点，眼睛在接受整体画面这一信息的同时也建立了视觉中心，只有处于视觉中心的物体被清晰的看到，其他物象则相对模糊和混乱，离视中心越远明暗对比和色彩就越弱，这里讲的视觉中心就是我们所说的图，而其他则自动的被感知为底。［1］图通常被知觉为有形状的，图通常用于前景，而底通常属于后景。而底通常是无形的；轮廓属于图而不是底；在镂空中实体的图是有形状的，实体的虚空被感知为底。［2］而镂空设计正是以此为基础，互为图底，从而产生了变幻莫测的视觉景观。

二、镂空手法在中国古典园林中的应用

中国古典园林讲究“凡有观眺处筑斯，似避外隐内之义”，虚中有实，藏而不漏，于是镂空手法应用相当广泛，运用镂空手法分隔空间，既可以保证园林景观的系列性、连贯性、整体性又提供了一个时间序列上的美感。漏窗又名花窗，是窗洞内有镂空图案的窗。透过漏窗，景区似隔非隔，似隐还现，光影迷离斑驳，伴随着光影的移动幻化出不同的光影效果。如沧浪亭的一百零八式漏窗，留园长廊的三十多种漏窗，北京颐和园中的灯窗墙等令人叹为观止。园林中的洞门和空窗也是镂空手法的又一表现。洞门空窗除供人出入、采光通风外，在园林艺术上又作为取景的画框，通过门洞或空窗透视景物可以形成焦点突出的框景，使人在游览过程中不断获得生动的画面。其次，采取不同角度交错布置园墙、洞门，在强烈的阳光下会出现多样的光景变化。［3］

三、镂空手法在现代景观设计中的应用

镂空手法从现代设计构成的角度理解它内在图底关系可以为我们提供的创作源泉，从整体规划以及从微观造景的角度，镂空手法不仅能深化我们的平面构图，更在空间的营造、设计细节的处理上对我们的景观设计起到锦上添花和画龙点睛的作用。

（一）镂空手法在景观规划中图底关系的应用

镂空手法所表达的图底关系在我们景观规划图中起着至关重要的作用，景观设计中各元素在平面图中外轮廓线的确定,不仅要考虑功能,景观序列等因素,还应该基于图底两者对立统一的背景转换关系-图底倒置关系.它们并不是简单的反应与被反应或者衬托与被衬托的关系,应该是互为镂空，互相转化的关系。园林景观设计图中,通常视造景的要素为图形,如建筑,水体等，而其他的种植绿化通常被当成是底。在景观规划设计图中,当水体外形,道路边界是一幅美丽的图形时,去掉它们所流下的底,也应该是一幅美丽的图画。

（二）镂空手法在组织空间上的作用

镂空手法对于处理空间的手法在中国古典园林中表现的尤为精妙，对于我们现代的景观设计来说可以充分借鉴其中的设计原理，创造一种灵活生动的空间。

1、分割与联系空间

景墙是在中国传统建筑中组织院落空间环境的重要手段，但是单调一堵墙往往由于太过厚重沉闷很少被作为单独的景观元素使用，而在其中加一个镂空的设计便会令此大为改观，带有镂空设计的窗、门洞的景墙在空间中既可以起到围合及分隔空间作用,又可通过镂空部分与外界空间取得渗透与联系，既扩大了空间的景深效果，又营造了艺术意境。例如,都江堰城市广场的镂墙，中心和轴线起到空间组织联系和视觉参照的功能。（右图）留园五峰仙馆东侧走廊开设多个方形漏窗，将内外两空间融合起来，形成明暗对比和虚实变化。

2、围护界定空间

在室外空间中，镂空的设计常用来构筑虚空间的手法之一。作为景观的虚的空间架，由于其完全镂空的形态，其本身不具备挡风遮雨的功能，更具有雕塑的观赏特质和围护界定空间的功能。

（三）造景的需要

框景是景观园林普遍运用的一种空间处理方法，它往往是指在围墙或建筑物的墙上凿出一个个形状不同的框口，有选择地把外面的景色借引进来，形成一幅真正的天然图画。镂空的窗和门洞便是框景最常用的手法之一。如拙政园内园有个扇亭，坐在亭内向东北方向的框门外望去，见到外面的拜文揖沈之斋和水廊，在林木掩映之下，形成一幅美丽的画。北京颐和园中的“湖山春意”，向西望去，可见到远处的玉泉山和山上的宝塔，近处有西堤和昆明湖，更远处还有山峦，层层叠叠，景色如画。现代新中式景观的典范――万科第五园运用现代简洁的景墙窗框,将广阔的水景及对面的建筑有选择地摄取空间的优美景色,使人坐在园中,透过景窗欣赏美景,如临仙境，框景手法的应用加大了景深效果,创造一种中式的意蕴。

(四)光影效果的营造

世界对于我们的视觉是一个光影的世界，物体是通过光影被间接地知觉到的第二视觉存在。镂空手法在某种程度上既是将光与结构物体交叠混合，重生出一种全新的光影美感。这不仅仅是单个空间的交流，更是不同空间交错而成的美妙共鸣。如秦皇岛汤和公园的景观亭设计，利用镂空的顶架，部分围和若干方块，在不同的时间段落在地上不同的光影效果，形成一种特殊的设计肌理。再如国家体育场馆――鸟巢，采用了大量的钢结构制造一种镂空的设计效果，夜晚灯光下在外表镂空的造型下，将内部的中国红映衬出来，给建筑的美更平添一份神秘之美。

四、结语

镂空是一种技艺手法，更是一种理念，它较好的处理了空间、视觉与光影之间的关系，它为景观设计提供了一种很好的设计手法，我们可以利用镂空技法处理空间、制作具象的景观小品，也可以利用其内在的图底原理做更深层次设计；这种独特的设计语言既可以继承和发扬中国古典园林的内涵，也可以充分演绎现代的各种创意景观。随着科技的发展，我们可以利用镂空的原理加入更多的高科技元素创造出各种神奇的效果，为我们的生活平添更多的趣味和色彩。

参考文献：

［1］李道增 环境行为学概论 清华大学出版社 1999

第3篇：楼宇经济研究范文

关键词：液氯，远距离，跨界，大气污染，SLAB

Study of the distance of cross-border early warning and the response time for accidental instantaneous explosion and continuous leakage of liquefied chlorine

(Key Laboratory of Industrial Ecology and Environmental Engineering, MOE, School of Environmental and Biological Science and Technology , Dalian University of Technology,Dalian 116024, China)

Abstract: Research into cross-border air pollution caused by instantaneous explosion and continuous leakage of liquefied chlorine has been carried out based on the SLAB model. The allowable concentration of short-term exposure to chlorine and the maximum allowable concentration of harmful substances in residential areas (one time) are selected as the standards. The typical weather conditions are the D stability class combined with a wind speed of 3m/s and the F stability class combined with a wind speed of 1.5m/s. It shows the relationship between the quality of explosive or leakage rate of liquefied chlorine and the distance pollution can arrive satisfy power function and the relationship between the delimited distance and the arriving time of pollution satisfy linear relationship. This study provides a basis for early-warning and emergency response to cross-border pollution of liquefied chlorine.

Keywords: liquefied chlorine, long distance, cross-border, air pollution, SLAB

中图分类号：X324文献标识码： A

化工、石油化工行业涉及的原料和产品多为易燃易爆及有毒有害物质，特别是罐区，由于存储有大量化学危险品且相对比较集中，发生毒物泄漏、火灾和爆炸事故的概率较大，潜在环境风险较大[1]。

跨界风险事故是指跨越国内行政管理区域的省界或跨越国界的重大风险事故，由于我国地域辽阔行政区域众多且与多个国家接壤或比邻，因此跨界污染问题的研究十分必要。目前国内对跨界污染的研究很少并且多为水流域的跨界污染研究，大气跨界污染的研究基本处于空白阶段。

对我国化工系统所发生的51起重(特)大典型事故的发生频率和事故所造成的伤亡人数分析表明，应优先考虑并进行控制的危险性物质依次是：液氯、液氨、液化石油气、氯乙烯等，液氯排在第一位[2]。氯对人具有严重危害性，被列为剧毒物品。氯气作为一种刺激性毒气，其毒害机理主要是刺激呼吸道和肺，最终导致肺气肿引发死亡。尤其在风力比较大的情况下，有毒气体会顺风扩散到很远，使周围地区的广大群众受到严重威胁[3]。

为了便于储存和运输，氯气常被加压或冷却为液态储存。本文针对具有较大潜在环境风险的液氯罐区所发生的突发性泄漏事故，采用基于数学模型的模拟方法, 研究了跨界远距离液氯瞬时爆炸和连续泄漏的泄漏量与污染距离和污染到达时间的关系，为突发事故的预警和应急提供数据支持。为确定突发事故应急处理的反应时间和化工企业规划选址问题提供技术依据。

1. 液氯扩散模式选择：

液氯泄漏后迅速蒸发为氯气气云,因为氯气分子量大于空气的平均分子量,而且事故泄漏后形成的气云温度低，致使气云中含有大量的液滴，所以气云密度一定大于空气的平均密度。我们把气云密度比空气大得多的气云叫作重气云,相应的扩散模型要采用重气云扩散的模型[4]。

本文采用由美国能源部劳伦斯-利弗莫尔(Lawrence Livermore)国家实验室开发的SLAB View作为液氯在大气中扩散的计算软件。

2.污染物扩散典型气象条件的选择和标准的确定

根据中国国家标准对稳定度分类方法的规定[5]，得出A，B，C，D，E，F稳定度下对应的风速范围分别为0-3m/s，0-5m/s，2-6m/s，0-6m/s，0-5m/s和0-3m/s。在C和D稳定度下还会出现大于6m/s的风速。

表1为400t液氯发生瞬时爆炸，以短时间允许浓度为标准，SLAB软件计算不同稳定度在相应风速范围内液氯污染所能达到的最远距离（m）。

表1：不同稳定度不同风速下液氯污染所能达到的最远距离（m）。

第4篇：楼宇经济研究范文

【关键词】物业税 房地产价格 香港地区

一、香港地区物业税概述

香港与物业税（广义）有关的税收，包括差饷和物业税（狭义）两项。和我们平时所说的物业税的概念有所不同，香港所称的“物业税”，其课税范围仅限于用于出租经营并获得租金收益的物业。而差饷的内涵倒是更符合通用物业税的含义，是对纳税人拥有的所有房屋，包括自用和非自用的房屋都征税。所以也有人把香港的差饷直接称为物业税，把“物业税”称为不动产税。实际上，两者都是对物业在保有环节的课税，都是本文讨论的物业税范畴。

（一）差饷

香港的差饷1845年开始实施，意为官差的饷银。当时政府为了支付警察的粮饷而开始向辖区内的物业征税，名为差饷。1856、1860、1862年政府又分别对公共照明、市政供水、公共消防项目的支出加征物业税。到1931年，政府开始统一征收差饷用以支付政府的一些公共服务开支。1988年，各个名目的物业税收被加总合并，统称为差饷。这一名称一直沿用至今。1995年香港政府统一了评估和征收的责权，至此差饷的征收系统趋于完善。现在，差饷已作为政府、市政局及区域市政局所提供各项公共服务的经费使用。

差饷的计税依据为应课差饷租值。物业的应课差饷租值是假设物业在一个指定估价日期空置出租时估计全年可得的合理市面租金。1998年11月，政府宣布编制新的估价册并于1999年4月1日起生效，同时规定，此后物业的应课差饷租值由每3年重估一次，改为每年重估一次。评估应课差饷租值时，需考虑区内同类物业于指定估价日期或接近该日在公开市场由业主与租客双方议定的租金，再根据物业面积、位置、设施、完工素质及管理水平分别加以调算。差饷缴纳人可对应收差饷租值的评估值提出反对，但提出反对时，仍须如期缴交本期差饷。反对获得批准时，所作修改会追溯至生效日期。

差饷的征收率由立法局决定。1999年4月1日起，差饷的征收率为5%。

根据差饷的计税依据和征收率，即可计算出应课差饷。差饷的计算公式为：

差饷=应课差饷租值×差饷征收率

差饷物业估价署负责差饷的征收。差饷每季预缴，业主与物业使用人应依双方租约条款确定缴付人。租约未订明由业主缴交的，由使用人缴交。逾期未缴付的，加征5%的附加费。在原先的最后缴款日期后6个月内，仍未清缴包括5%附加费在内欠款的，要二次加征附加费。

（二）物业税

香港自从1940年战时税法通过以后，就开始征收物业税。《税务条例》规定了4种收益税：物业税、薪俸税、利得税和利息税。物业税规定于《税务条例》第二部分，1947、1961、1965、1983和1991年做过修改。香港以物业税的名义同时对土地和楼宇收益征税，是土地税和房产税的合一。所以有人认为，香港物业税实为不动产财产税。

香港物业税的纳税人是拥有应税物业的业主，包括直接由政府批租的房产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注册合作社购买楼宇者等，但香港的物业税只向有租金收入的业主征收，没有租金收入的业主不是物业税的纳税人。

物业税的计税依据是每一课税年度按照土地或楼宇的应评税净值。这里，应评税净值是指应评税值扣减业主缴纳的差饷及20%的标准扣减率(用以弥补修理费和开支费用)后的余额。而所说的楼宇，包括楼宇的任何部分，也包括墩(桥墩)、码头以及一般理解为不构成一幢楼宇的任何建筑物。物业税的应评税值是依据实际收入申报表计算的。包括在该课税年度内为取得土地或楼宇的使用权而付出的费用，如资本性支出、获取提供服务或便利而支付的费用，以及根据《差饷条例》征收的差饷等，可作为扣减项目扣除。

物业税的计算公式为：

应缴物业税＝｛[应评税值（租金收入）－差饷]×（1－20%）｝×税率

立法局可以通过决议案修订标准扣减率。物业税的税率在2004年之前为15%，2004年为16%。

二、香港地区物业税(广义)对房地产市场的影响分析

（一）香港差饷征收对房地产市场的影响分析

香港的差饷1845年开始征收。差饷的开征，增加了业主的持有成本，因此，香港绝大多数物业的业主会尽量避免房屋空置。甚至在特殊时期，在约定由租户缴纳各项税费的情况下，以零租金出租，减轻持有负担。因此，差饷的开征会减少房屋空置，加大供给量，提高社会物质财富利用率的作用，对房地产行业的管理具有重要意义。

同时，差饷也是香港政府调节房地产市场和整体经济的一个常用手段。香港是典型的城市型经济特征，地域狭小，人口较多，密度约是上海的3倍。香港的房地产市场发展速度很快，波动也比较剧烈，几十年来经历过多次起落（见表1和图1），香港政府也经常利用差饷进行调节。

但是，与我国内地目前情况不同的是，香港近年来运用差饷对房地产市场所做的重要调整，多是在房地产衰退时期，目的不是为了抑制房价，而是刺激房地产市场的复苏。从这样的实践中，也同样可以考察差饷对房地产市场的影响作用。

从图1中可以看到，从1985年香港房地产市场复苏算起，到1997年，香港的房价已上涨了近10倍。1997年，香港的房地产市场泡沫破灭，楼价一路下跌，与1997年度的峰值相比，2004年第四季度香港的楼宇价格平均下跌了62%，私人住宅租金平均减少了48%。

在1998年～2003年香港房地产市场的低迷时期，为了减轻差饷缴纳人的负担，香港政府根据法律对差饷进行了多次减免或延缓缴纳的灵活调整：1998年退还当年第二季度的差饷；1999年免除所有缴纳人第三季度的差饷；2002年免收5 000港元以下低额差饷（此项政策使得230万左右的约85%的缴纳人在该年内不需要缴纳差饷）；2003年在SARS期间免除了约90%的缴纳人的差饷，并延长了3个月的缴纳期限。这些政策对经济低迷时期房地产市场的企稳和复苏，起到了积极作用。

在2007年下半年爆发的全球经济危机背景下，香港政府也利用差饷工具对房地产市场以及经济发展进行了调节，实施了多项减免，稳定房地产市场，鼓励经济复苏。2007年～2009年香港地区的差饷减免摘要，见表2。

我们可以看到， 差饷对房地产市场的调节作用是非常有限的。以上述1998年～2003年的房地产下降周期为例，尽管香港政府进行了多次差饷减免，但是房地产市场的价格仍然在直线下降。事实上，香港地区无论是1997年前的楼价疯狂攀升，还是此后至2003年的大跌，或者近两年的房地产波动，都是多个因素造成的，包括经济发展状况、收入水平、心理预期、金融危机影响等，而差饷对房地产市场的影响，相比之下，并不十分明显。

（二）香港物业税(狭义)对房地产市场的影响分析

香港的物业税，主要是对业主来自物业的租金收入征税。自住物业、空置物业、虽用于经营但无租金收入的物业等，都不需要缴纳物业税。这实际上是对自住房屋和出租投资房屋作了区分，居民自住房地产市场的供求不受物业税的影响。

香港的物业税税率，基本上每一课税年度都会根据当时的经济情况作出相应的调整。在2004年～2007年间，香港房地产市场投资过快过热的情况下，政府曾一度上调物业税税率，增加业主对房地产的持有成本，间接调控房地产市场的过度繁荣。2008 年全球金融危机爆发，香港经济也备受打击，香港政府立即下调了物业税率。具体来看，2002年度香港物业税的标准税率是15%，2003年度标准税率上调至15.5%，2004年～2007年又上调至16%，2008年度下调至15%。这种适应不同时期的经济发展趋势，采用税率变动来提高或抑制民众对本地房地产业投资兴趣的措施，不仅及时体现了税收对经济及社会分配的调节功能，而且有效组织了财政收入，这与香港保持稳定的投资环境的税收政策取向有关。2002年～2008年间香港物业税的调整和房价走势对比见图2。

从图2中可以看出，从2002年～2004年物业税每年连续调整0.5个百分点，但是，房价依然在上行中；2004年～2007年物业税的税率水平保持在16%，房价继续上涨。2008年物业税降低了1个百分点，房价较2007年上涨速度减弱，但是仍然有所上升。因此，从香港的实践来看，物业税对房价的影响并非主要因素，物业税的调整只能促进或者减缓房地产市场原来的发展趋势，而没有使房价走势做方向上的改变。

三、结论

（一）物业税的征收有利于规范和引导房地产市场健康发展

香港的物业税根据物业评估值在保有环节按年征收，也就意味着政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利，这会抑制房地产投机，规范房地产市场的运行。而目前从总体来看，我国内地房地产市场的需求还比较旺盛，某种程度上可以说需求的释放程度主导着房价的走势。物业税的开征，会增加房地产的保有成本，压缩房地产市场的投资需求，甚至一部分改善型需求也会受到影响，这将有利于防止房价的泡沫化；同时，开征物业税，也可以改变目前房地产税种繁杂、计税依据不合理的现状，有利于降低房地产开发成本，减少金融风险，引导和规范房地产市场的健康运行。

（二）物业税的征收对房价的影响有限

虽然物业税的开征会带来房地产保有成本的提高，但是，和房地产的总价值相比，物业税的征收金额很小。从业主占有房地产的实际收益和成本角度看，物业税因素基本不可能成为决定房价走势的关键因素。观察香港物业税征收及调整情况，对比房地产市场价格的走势，可以发现，香港物业税对房地产市场价格趋势的影响，作用有限。对我国内地房地产市场价格而言，如果物业税税费增加（比如百分之零点几的税率）远远赶不上投资房地产的利润收入，并且如果这种税费还可以通过买卖交易得以转嫁，那么就很难期待物业税改革会给房地产市场价格有效降温。房地产价格的走势，本质上仍取决于房地产市场的供求。而影响房地产市场供求的因素繁多，税收制度只是其中一个，一般来看也不会是决定性因素，因此其对房地产市场价格的影响是有限的。

主要参考文献：

[1]谢伏瞻.中国不动产税制设计［M］.北京：中国发展出版社，2006.

[2]赵瑾璐，卜婧怡. 国际物业税征收的制度概况和经验借鉴［J］.经济研究，2009（6）.

第5篇：楼宇经济研究范文

“‘大虹桥’将形成上海西部经济发展的引擎。”上海市决策咨询委员会有关课题研究人员张天明在接受本刊记者采访时如是说。专家表示，“大虹桥”的产生可谓是应运而生，浦东开发的十几年极大地促进了上海经济的发展。而从未来来看，浦西也需要有一个“抓手”，以形成东、西均衡发展的态势。于是在这样的背景下，“大虹桥”出现了。

也许有不少人会感到奇怪，当“大虹桥”规划还在酝酿时。为何就受到了社会的强烈关注，而这与“大浦东”建设的面世方式有着巨大的反差!张天明用了一句古诗来概括其受关注的原因：天生丽质难自弃。他说：“不管是从区位、人文环境还是物质基础等多方面条件来看，虹桥具有得天独厚的资源优势。”

虹桥原本为国家第一批经济技术开发区，定位于发展第三产业。已发展成为以外贸中心为特征的集展览、展销、办公、商务、居住、餐饮、购物等为一体的新兴商贸区，并专设了涉外领馆区。这成为发展“大虹桥”商务区雄厚的物质基础。而虹桥综合交通枢纽的建设，则使虹桥成为长三角人群进入上海的第一站，巨大的客流量所蕴含的商机是不容忽视的。

同时，从未来发展角度来看，专家预测到2020年长三角经济总量将达到12万亿元。如此巨大的总量必然会将长三角推向中国经济中心的地位，而这在客观上也使得长三角区域应该存在一个能够承载诸多功能的商务区，最合适的地方恰恰是虹桥。

上海市人民政府发展研究中心高骞进一步认为，“大虹桥”应建设成为上海西部高能级城市中心和辐射长三角的服务业中心。他表示，从上海发展历程看，上海存在着一些城乡发展不平衡、东部和西部发展不平衡的问题，受市中心辐射相对较少，缺乏高能级的城市中心。对此，高骞表示，“大虹桥”建设的一个重要使命就是要弥补这种不足，使得上海西部也有一个城市中心，当然，也要成为连接长三角和泛长三角2小时经济圈的中心。

总体框架已经确定

面积达26.3平方公里的虹桥商务区无疑是“大虹桥”中的亮点。根据专家的描述，虹桥商务区内将容纳诸多功能，是上海发展现代服务业的重要功能区域，同时也是上海“后世博时期”经济发展的动力之源。在这样的战略布局框架下。根据规划和功能定位，虹桥商务区建设将成为现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心功能区之一。其产业格局大体为以总部经济为核心。以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展。

同时，这里将会建设成为新兴的生态环保城区。一位曾参与过虹桥商务区规划调研的专家表示，区域内将考虑新能源的利用。以及推广节能技术，将虹桥商务区建设成为低碳排放示范区。

据悉，虹桥商务区将布局“一环、两轴、三核、五区”。一环，指由公共绿地、防护绿地、河流水域等形成的生态绿环，是虹桥商务区生态品质的保障。两轴，指东西向空间发展轴和南北向空间发展轴，为这一区域发展的基本构架。三核，指由东西向空间发展轴串联的3个重要功能核心，其中，交通功能核心由虹桥机场西航站楼、铁路虹桥站、轨道交通、公交巴士站和地下停车库等构成的枢纽功能综合体，是虹桥商务区最重要的功能构成要素和服务长三角的重要通道；商务功能核心则位于交通功能核心西侧，主要布局与枢纽功能密切相关、服务辐射长三角的商务办公、文化、交流功能，是虹桥商务区建设的活力之源；机场东片核心是指虹桥机场航站楼及周边商业、商务、行政办公等形成的片区功能核心，带动机场东片的改造和更新，完善加强枢纽服务功能。五区，指按照功能布局形成的核心区、虹桥机场、北片区、南片区、东片区等5个不同功能板块。

在26.3平方公里范围内，规划总建设规模约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公等公共设施约490万平方米。另外，为了给未来留下足够的发展空间，有关部门考虑为虹桥商务区配备了60平方公里的商务功能拓展区，其建设时间安排在商务区之后。据了解。虽然商务功能拓展区与商务区的功能上是一致的，但在业态上也有一些调整，即在现代服务业的大框架下，有会议业态、酒店业态、商业业态、文化娱乐业态，包括会展业态。

地上地下三大通道

考虑到虹桥枢纽的客流集散功能，虹桥的交通状况将会得到极大改善。根据规划。虹桥综合交通枢纽将把京沪高速铁路站、城际轨道交通站、虹桥机场新航站楼等多种交通方式汇集于一体。未来枢纽内各种交通方式的位置安排，都将最大限度方便乘客换乘。

便捷的轨道交通网络在未来将会形成。在虹桥枢纽主体建筑内的地下，将设置两个城市地铁车站。引入5条通往上海市区各个方向的地铁线。根据《上海市城市轨道交通系统规划》，枢纽地区规划有轨道交通2号线、10号线、5号线、17号线、20号线经过，形成“三横两纵”的布局结构。共设置7座轨道交通车站。轨道交通2号线、10号线为正在建设的线路。5号线、17号线为近期规划线路，20号线为远期规划线路。在枢纽地区范围内采用地下线路形式。在虹桥枢纽区域范围内，还规划了快速集散道路系统和配套设施：在主体建筑的东西两侧建有交通广场，分别设有长途高速巴士，公交车站和出租汽车场地，还配置了足够的社会车辆停车场。

虹桥枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了3条贯通整个建筑东西向的大通道，并有商业、餐饮等设施，让乘客风雨无阻地进行各种交通方式的换乘。

对接长三角发展

“‘大虹桥’不仅仅只是属于上海的，而应该是面向整个长三角地区。”华顿经济研究院院长沈晗耀这么认为。因此他认为“大虹桥”商务区的发展如何与长三角之间实现对接，是未来发展过程中必须考虑的一个重要课题。

为了更好地实现与长三角经济圈联动发展，他认为应该让“大虹桥”更加具有开放性。那么这便要求“大虹桥”在现有体量的基础上扩大规模，以实现大范围发展的设想。上海西部发展比较缓慢。许多地方依然为农村，这反倒可以成为充分利用的资源，实现城乡联动发展。不走城乡一体化的发展老路子，而是发展若干个卫星城市，规模人口控制在30万50万人之间。每个卫星城市具有独立的产业支撑，实现就业、居住一体化。并发展相对独立的配套产业，如医疗、教育、商业等。各个卫星城市可以通过轨道交通实现连接，独立但并不孤立。他说：“安亭可以建设成为国内最大的汽车产业城，环淀山湖发展科技研发大学，在徐泾建设亚洲最大、设施最现代化的会展中心，余山依托国家级森林公园建设亚洲医疗康复中心。”

沈晗耀表示，“大虹桥”区域如果能够在550平方公里的大范围进行发展，并成为长三角的中心，这更加有利于与长三角联动发展。他甚至建议采用“飞地经济”模式，在“大虹桥”划出一定的区域，与周边其他城市共同经营，以鼓励江苏，浙江的企业总部进驻，“新加坡在苏州建了新加坡城，又在天津联合开发了天津生态城。上海为什么就不能在安徽建一座上海城呢?”他说。

带来的商机无限

第6篇：楼宇经济研究范文

亚洲遭遇前所未见的金融风暴已经10年，历经苍凉的亚洲银行业到今天不仅走出了金融风暴的阴影，更在寻找新动力。香港《亚洲周刊》推出2007年度的“亚洲银行300排行榜”，其数据显示，一些经济学家担心的经济10年轮回没有出现，与10年前的金融危机相比，去年是亚洲银行业再次写下亮丽成绩单的一年，以整体盈利、总资产双增长报捷，显示亚洲区金融业继续稳定发展，再创新高。

值得关注的是，亚洲新兴市场如中国、印度及马来西亚等国银行业取得骄人成绩，以总资产和纯利都创新高的成绩单，成为这一地区银行业的奇葩，反映出这些国家经济华丽的荣景。相反，亚洲些成熟地区或国家如台湾、日本、韩国等，则未能延续上一年取得的成绩，出现走出亚洲金融风暴阴影之后的盈利增长倒退，甚至盈利转为亏损，被认为是亚洲金融业10年后再次发出的风险警号。

《亚洲周刊》一年一度依据亚洲12个国家及地区新一年度的银行总资产排列“亚洲银行300排行榜”，今年的统计资料显示，日本的三菱东京UFJ银行仍然取得霸主地位，总资产达12089亿美元中国工商银行以9386亿美元的总资产从去年亚洲银行第三大向前晋升，越过日本三井住友银行，夺得亚洲银行第二大的称号去年排名第二的日本三井住友银行以总资产7870亿美元位居第三。

“亚洲银行300排行榜”显示，今年上榜银行的总资产达到145750亿美元，比上年度增长了5.8％客户存款111700亿美元，比上年增加9.2％客户贷款80600亿，比上年增长4.8％纯利865亿，比上年增长11.7％。在去年亚洲银行业总资产增长7.6％、纯利大幅增长52.9％的情况之下，亚洲银行业再次创下金融风暴后的奇迹，其中中国银行业经过股改、上市等一系列的银行体制改革，成为亚洲银行业崛起的重要力量，排名再次提升，改写了亚洲的金融版图。印度作为经济发展的新兴市场，亦紧追其后，展示了经济发展后金融业增长的诱人潜力。

过去一年，亚洲银行业受惠于良好的企业利润、相对稳定的货币状况、健康的经济增长以及产业重整，业务表现和资产品质都有所提升。标准普尔信用评级在最近发表的银行业报告专辑中指出，亚洲区银行体系受惠于强劲的经济增长与结构改革，财务稳定性得到进一步的改善；标准普尔指出改革措施使区内整体状况普遍得到改善，银行体系的品质也有所提升标准普尔分析师马耀庭称，亚洲银行业的信用状况得到了根本的改善，它们目前较有实力应对潜在的挑战。标准普尔董事总经理兼负责大中华区、东南亚和印度企业及政府评级主管周彬指出“过去几年，全球性的增长使区内经济体的银行改革更能发挥效益。”但标准普尔也提醒，不能忽略的是，经济和行业风险、难以预料的外来冲击以及不能避免的周期性经济放缓可能出现。

亚洲银行业历来以日本金融业为主导，即使在金融风暴后的很长段时司内，日本主导Ⅱ洲银行业的铁律一直不变，排名前五位的全由日本银行囊括。去年，中国银行业异军突起，中国工商银行进入“亚洲银行300”的前三名，中国银行进入了前五名，改写了亚洲日本银行业枝独秀的历史。今年，这一纪录再被刷新，中国建设银行以6810亿美元的总资产跻身亚洲银行第四位，中国银行仍排名第五位。中国的银行不仅跻身亚洲银行前五位，今年更第一次在前五名中占据三席，日本银行在亚洲独占鳌头的历史一再被中国的银行业改写，令业界注目。

去年，中国建设银行以纯利之最成为亚洲最赚钱的银行，今年，中国工商银行以获取利润60多亿美元，同比增长30％的业绩，摘下了亚洲最赚钱银行的桂冠。中国工商银行去年10月同时存香港的H股及中国A股市场分别上市，集资219亿美元，创下全球最大的IPO业绩。中国工商银行以“你身边的银行，你可信赖的银行”为招揽赢得了客户的青睐。中国建设银行以纯利57.9亿美元排名中国工商银行之后，成为亚洲第二赚钱银行。总资产排名第五的中国银行以纯利53.5亿美元，成为亚洲第四赚钱的银行。

2006年“亚洲银行300排行榜”反映的是亚洲银行业的整体改观，但2007年“亚洲银行300排行榜”的数据显示，亚洲银行业没有整体承接过去的成绩，而是各国及地区银行发展的差异性。一个显著的特点是，亚洲新兴市场的银行业脱颖而出，包括中国、印度、马来西亚、菲律宾、中国澳门等国家和地区都有不俗的增长，中国银行业总资产增长了18.1％，纯利增长27.6％印度银行业总资产增长了21.8％，纯利增长22.9％；马来西亚银行业总资产增加18.9％，纯利增长16.5％。

值得关注的是，包括日本、中国台湾、韩国在内的亚洲成熟市场国家和地区的银行业，都首度出现了走出亚洲金融风暴之后的盈利倒退，日本银行业不仅纯利负增长4.7％，总资产亦负增长0.7％，显示日本银行业自金融风暴后又出现了调整和萎缩 台湾银行业的总资产比上一年增长了4.5％，仅台湾银行业大幅亏损，银行业整体盈转亏达10亿美元，台湾银行业在过去一年中滑坡相当严重，最早走出金融风暴阴影的韩国也遭遇盈利滑坡，纯利负增长4.8％。亚洲成熟市场银行业走下坡路，是否意味着亚洲周期性经济放缓出现?年初就有学者呼吁，今年是亚洲经济周期性放缓的危险年，要警惕金融风暴再现。

日本上榜银行126家，比去年少了三家。日本虽然仍是亚洲最多上榜银行的国家，但数据显示，上榜银行中有37家银行总资产增长下降，有61家银行纯利增长下降，日本银行业再次走向低迷。尽管日本银行业已经成功把萦绕多年的坏账问题抛之脑后，但正当他们准备要积极扩展版图之际，却又遭遇核心贷款业务不振与消费市场萎靡等棘手难题。香港大学中国金融研究中心主任宋敏教授指出，虽然亚洲成熟市场银行业走下坡路，但不认为亚洲目前存在金融危机的因素。宋敏说“我没有看到产生亚洲金融风暴的迹象。10年前的情况是日本过度贷款，亚洲银行错配，借短账、长投资，造成资金链断裂，但10年前的那些坏的因素并没有出现。”宋敏表示，日本经济这些年有好转，但日本相对开放度低，有强烈的保护因素，使得很多产品价格高昂，显示日本结构性的问题一直没有解决，也是日本银行业发展的瓶颈。

上世纪80年代末开始，日资在亚洲扩张，经历了亚洲金融风暴日资萎缩后没有恢复，宋敏认为，日本这些年没有输出，也得不到高回报，“经济和银行业务的增长是互动的，成熟市场这些年的经济增长放慢，日本银行要寻求外在因素来提升银行业的发展，否则萎缩在所难免”。

中国有26家银行上榜，除两家同上年一样、一家下降外，其余银行都因为总资产增长排名较去年上升，其中 除三家银行盈利增长下挫，其余纯利增长都有良好表现。印度有22家银行榜上有名，纯利全部增长。因总资产增长，除一家外其余银行排名都较去年提升，显示出良好前景。

国际信用评级机构穆迪公司早前对中国银行业基本面给予稳定至正面的展望，认为中国银行业继续保持积极的前进动力，经过资本重组公开上市，大型商业银行改革步入正轨，股份制商业银行引入战略投资者，并积极准备上市。类似改革已扩展到城市商业银行、农村银行和信用合作社，加强银行运营、降低系统风险的改革与监管举措相继出台。

通过公开上市，中资银行股本持续增加，这显著改善了银行资本状况。良好的资本实力将使中国银行业能应对经济增长放缓以及经济周期波动。华财集团(控股)有限公司董事总经理卢欣表示，中国的银行业通过改制、引入外资、股权改革、海外上市等迈向了一个新的起点，中国经济的快速增长更给了中国银行业实质支持。但卢欣认为，中国银行业取得的纯利高增长，很大支撑是中国实际存在的巨额息差，这在西方市场是没有的。卢欣指出，新兴市场原来单纯的存贷、世务要向综合性发展，中国银行业多元化发展，提供更为广泛的服务业务，还将有更大的空间。

亚洲另一个新兴市场印度银行业良好发展的背后是经济向好、经济起飞的双引擎， 是欣欣向荣的内需，是金融产业茁壮，成为印度闪闪发亮的新产业。印度中央银行的资料指出，2006年4月到12月，印度银行贷款金额比前年同期成长23％，达到3300万亿美元，美林今年2月的报告指出，去年4月到11月印度新保费收入较去年同期成长157％，全年成长率远超预期。

印度官方“国家应用经济研究院”统计，过去20年来，印度中产阶级(年收入在4545-23000美元者)人口成长了三倍，目前约有三亿人。国际知名的Mercer投资顾问公司分析，印度绎济快速成长，薪资也跟着稳定成长，2006年的薪资成长达到7.3％，不仅明显高于通货膨胀率，增长的幅度之大，在美、英、日等70个国家早排行第

印度富人增加，消费就增加，企业再投资，贷款也增加，人有钱可以消费、买车、购屋置产，个人放款也跃增，印度财政部部长更乐观预估今年4月到明年3月，银行授信将成长32％。香港大学中国经济研究中心主在宋敏教授表示，中国、印度作为亚洲财富的两大引擎，已经是新兴市场国家经济快速发展的代表模式，中国以制造业出口为主，印度以服务业为主，对融资需求高，使得两国的银行业未来的发展有更大的增长空间。

值得一提的是成熟市场中的香港，香港是国际性银行最集中的城市之一，全球最大的100家银行，有76家在香港开展业务。至2007年，香港持牌银行有137家。在“亚洲银行300排行榜”上，有18家银行上榜，去年这些银行的总资产和纯利增长分别为15.9％和12.9％。需要强调的是，香港银行业能在亚洲成熟市场中独树帜，得益于同祖国大陆的紧密关系，回归以后的香港与祖国大陆在经济及金融发展方面有更为广泛的联系，香港银行体系中对外交易额高达近万亿美元，不少都是流向祖国大陆。

穆迪亚太有限公司助理副总裁、分析师华志行认为，香港银行的境外使用贷款去年急升42.3％，香港“本地的经济增长虽然很结实，但本地贷款需求不是那么强，比如说个人信贷，新的楼宇按揭不是那么多，按揭的利息在收窄。过去几年，楼宇按揭的贷款结余无增长。企业贷款方面，企业的资产负债表很强，贷款需求不大，如真的需要融资，可以到债券市场发债。银行为过多资金寻找出路，向外看，祖国大陆的经济增长强劲，自然香港银行在内地的贷款比较多”。

他认为，2007年的营运环境跟去年相似，贷款竞争非常激烈，本地贷款需求平稳，贷款需求主要来自香港之外。银行要面对成本如租金、薪金等上涨的问题。他说“银行如果在祖国大陆或澳门的放款比较多，盈利增长可以多一些，但也要看相关银行在当地有没有配套，能否把香港套的风险管理系统照搬过去，有没有足够的人才，香港管理层对祖国大陆或某海外地区的经济环境、经营环境是否熟悉。经济增长好的时候，应该没有大问题，环境一有逆转，香港银行能否维持境外放款的信用质量，这些都要留意。”

作为成熟市场的中国台湾曾经是亚洲四小龙，虽然2006年台湾银行业的总资产增加了4.5％，但亏损严重，在10年前的亚洲金融风暴中，台湾是损失最小的一个地区，仅10年来，台湾的政治压倒经济，又是亚洲区域中经济恢复最为缓慢的地区。“亚洲银行300”排行榜显示，台湾地区银行业由去年盈利535.95亿台币(约16.24亿美元)，转盈为亏，2006年台湾银行业整体亏损339.44亿新台币。今年台湾上榜银行34家，比去年少了三家，其中有25家盈利大幅倒退甚至严重亏损。

第7篇：楼宇经济研究范文

【关键词】奥运经济;后奥运时期;经济衰退;后奥运低谷

一、奥运经济及奥运效应

奥运经济是指通过举办奥运会的直接效益,包括电视转播权销售,指定赞助商的赞助和门票收入,以及对主办国其他行业产生直接或间接巨大的经济效益的总称。而后奥运经济指的是奥运会结束后,它仍然会对本国的经济有着重大的影响。比如由于奥运的举办,给这个国家的国际影响力给予的巨大的提升,这会导致全世界都会关注你的,从而吸收大批的投资者,同时也会调动相关文化产业,提高举办过的国际影响力。

奥运会作为一项重大的国际体育赛事,自然会对主办国的经济和社会以及产业结构等各个方面产生重大影响,经济学家称之为“奥运效应”。不过奥运效应有正负之分。如果做得好,奥运可以成为推动经济和社会发展的助推器,使举办国的经济发展不如一个新的台阶,产生正的奥运效应;如果做不好,反而会对经济的发展产生阻碍作用,产生负的奥运效应。

奥运经济一般可以带来三种正向效应:凝聚效应、辐射效应、瞬间放大效应。凝聚效应是指借助奥运,使大量的技术、资金、人才资源等向主办地凝聚;辐射效应是指举行奥运会,可以对邻近城市、相关产业甚至是整个国民经济起到带动作用;瞬间放大效应则是指,因为举办奥运会,经济会在很短的时间内飞速发展起来,GDP在很短的时间内快速增长[1]。近几届奥运会经验证明,举办奥运会将有效地促进举办城市,乃至整个国家的经济增长。但是,奥运建设投资在拉动经济增长的同时,如不注意提前预防,也存在着负面影响。这主要体现在,奥运会后投资需求会大幅度下降,大量体育场馆和设施被闲置或利用不足,一些与奥运相关的行业可能出现衰退,即出现负的奥运效应―“后奥运低谷效应”。“后奥运时期”曾被国外媒体称为“无法承受之重”。大量体育场馆、奥运相关设施和人员配置被闲置或利用不足,与奥运相关的行业可能出现衰退。这也就是经济学家定义的“后奥运效应”。

所谓“后奥运低谷效应”是指奥运会主办城市乃至主办国的经济发展态势从筹办奥运开始时是一直持续加速增长的,到举办前一年和举办当年时达到高峰,但在奥运会结束后,这个增长的势头就会产生不同程度的衰减,旅游、商业等迅速陷入衰退、体育场馆闲置、失业人数增加、大量投资带来的地方财政负担等共同作用,使得这时的经济发展曲线呈现出低谷的状态。下面就有很好的例子来说明这一切,2004年雅典奥运会的总体费用超过100亿欧元,大大超出了先前46亿欧元的预算,希腊人为了奥运会可能要背负近10年的债务。回想世界现代奥运会历史,许多奥运会举办城市陷入负债累累的潭当中不能自拔。如1972年,慕尼黑花了10亿美元,用了十几年的时间刚偿还清债务;1976年,蒙特利尔花了20多亿,其中很大一部分是由纳税人负担,但实际上却直到2006年刚填玩这个债坑。而1980年,莫斯科竟花了90多亿美元左右,严重超出会钱预算。但1984年的洛杉矶奥运会则成为一个成功的典范,洛杉矶对于奥运预算及结束后的经济发展策略都做出了详细的规划[2]。除了新建的奥运场馆之外,洛杉矶净赚34亿,开启了奥运会盈利的先河!由此可见,举办过是否能够盈利,完全取决于举办国的经济策略。

“后奥运低谷效应”是每个奥运举办国都想避开的噩梦,也是因为“后奥运效应”才使得奥运举办国负债累累,严重影响该国经济的发展。

二、“后奥运效应”的形成

奥运经济研究会的有关人士曾经说过:“从各国的历史经验来看,后奥运低谷效应产生的客观原因是举办奥运会时的超常需求与奥运会后的常态需求之间的差异,主观原因则是组织者迫于举办压力,未能尽早做出预防和解决预案。

形成“后奥运效应”主要有一下几点。

1、奥运会前期的盲目投资

一般来说,奥运投资包括直接投资和间接投资两种。奥运直接投资是指直接用于奥运比赛场馆和服务配套设施的投入以及组织工作的支出等。而奥运间接投资是指为改善举办奥运城市的环境、交通通讯等各方面基础设施而进行的资金投入。相应地,奥运收入也包括直接收入和间接收入两种。直接收入包括奥运会纪念品销售、奥运赞助商及合作伙伴所提供的赞助及电视转播销售权等方面。每一届奥运会举办前期都会刺激主办国的投资需求,但并不是所有的投资都会得到较高的回报,往往奥运收入低于奥运投资。

2、奥运场馆的赛后利用率低下

许多奥运会需要的大量比赛场馆在奥运赛事结束后,都面临着场馆闲置和支付巨额养护费用的矛盾。就拿北京来说,鸟巢,水立方,五棵松等奥运标志性场馆现在的利用率就很低,目前远远达不到收回投资成本的水平。从近五届奥运会的情况看,无论是开商业运作先河的洛杉矶奥运会,还是被誉为最成功的悉尼奥运会,都不同程度上出现了体育场馆闲置、奥运村楼宇销售困难、基础设施使用率不高、投资难以得到回报等问题。

3、房地产炒作导致奥运泡沫经济

泡沫经济,顾名思义是指经济运行状态像泡沫一样,繁荣的表面终究难逃破灭的结局。据分析,最可能导致奥运泡沫经济的是高房价,这也是人们普遍担心的问题。以北京为例,从2001年申办奥运会成功以来,北京房价飞涨,已经排在全国范围前列,这其中大一部分原因就是由于举办奥运会的炒作。

三、北京乃至中国下一步的战略应该怎样走

北京奥运会已经谢幕,但它给中国带来的影响却是久久消散不去,它给中国经济的发展带来了新的机会,为中国吸引外资,开拓旅游事业提供了良好的机会,增加了就业岗位……奥运会期间中国的经济飞速发展。但在奥运会结束之后,北京是否会出现“后奥运低谷效应”是人们普遍关心的问题。目前北京奥组委也就奥运会之后的经济做出了很多措施,为姚明特制的大床、开幕式上用过的打击乐器――缶、2008把带有笑脸的雨伞、举重冠军张湘祥赛后吻过的杠铃……这些奥运会上的特殊物品如今被编号,等待拍卖。作为北京奥组委指定的奥运资产处置机构,北京产权交易所将通过公开拍卖的方式,对价值十亿元的两千多万件奥运会物资进行处理,如此大规模的物资处置在奥运会历史上尚属首次。奥组委如此精打细算并不是一时心血来潮。根据北京奥组委官方数据,自2001年以来,北京城市基础设施建设共完成投资约2800亿元人民币,而这些资金从一开始就想到了它们的处置和回收问题。另外,中国在奥运会筹划阶段,已经就奥运会之后的场馆等各个方面可能出现的问题给予的充分的考虑,为迎接奥运会之后的调整期打好了坚实的基础[1]。

以上的一些经济措施虽然有一定的作用,但其作用微乎其微,相对与整个北京乃至中国的产业结构来说,其影响也相对较小。那中国应该怎么做?

1、赛事举办,商业开发及后酒店、展览、会议、办公等综合利用

从各举办城市经验看,单体场馆效果并不好,奥运会后闲置场馆比较多。如何避免出现“赛事一完人去楼空”的现象也成了目前摆在我们面前的一道难题。但我们可以将举办赛事之后的场地改为商业开发区,如酒店,展览,会议场所等等。2008年奥运会所需比赛场馆共35个,其中北京占30个,15个为新建场馆。在新建场馆中,有少数是临建性场馆,赛后可以拆除;另外一部分是永久性设施,主要有奥林匹克公园和五棵松文化体育中心。为确保长期使用,许多场地都预留了大面积的商业服务设施,而不仅仅是作为单一比赛训练场地;在216万平方米的奥林匹克公园内,场馆面积占到100万平方米,设有国家体育场、国家体育馆、国家游泳中心和射箭场等场所[2]。据了解,国家体育馆在奥运会期间将进行体操比赛和手球、排球决赛场地,而在赛后有可能成为大型文艺演出场地。国家游泳中心赛后将是一个戏水乐园;占地20万平方米的五棵松文化体育中心,仅有一个5～6万平方米永久性场馆,其余均为体育、文化配套商业设施,将通过赛后商业开发利用来带动五棵松社区体育建设和地区发展。

同时,在部分大学里面建造的奥运场馆,已经面向老师和学生有偿开放。相对性价比很高的场地费用深受师生追捧,如此一来场地的后期利用也就不成问题了。相对,鸟巢则成为了国内乃至亚洲歌星的梦想舞台。前段时间五一劳动节,成龙以450万人民币的场地租费以及自己在奥运期间的出色活跃表现,夺得鸟巢首演,无数艺人羡慕不已。由此可见鸟巢今后的发展前景亦是一片光明。

2、奥运场馆规划布局与城市的功能完善及先一步发展相协调

奥运场馆规划布局,包括选址、场馆面积、内部设计等,使他们恰到好处地满足城市日常生活需要,为赛后利用打下良好基础[3]。一些场馆,如在奥运会期间用作乒乓球、羽毛球、击剑、摔跤比赛等场馆,奥运会结束之后将成为公共文化娱乐活动场地;而主新闻中心、国际广播电视中心等,奥运会后将成为会展中心和文化设施,如首都青少年宫、城市规划展览馆等;另一部分奥运场馆则成为国家专业体育运动员比赛和训练的基地,例如自行车馆和射击馆等。

3、奥运村改作高档居住区

奥运会后,奥运村将作为高档居住社区长期使用。运动员公寓改为住宅出售,生活服务用房将成为住户的公共空间。奥运村内一些服务设施将被改造成为居住区的娱乐休闲中心。记者村是利用正在建设的商品房,赛后出售[4]。学校、小区幼儿园等都将利用公园内现有设施改造建立,运动健身区留给居民健身用。

参考文献

[1]张玉超,李红卫.2008年奥运会对北京经济发展的影响[J].体育学刊,2002(9).

[2]陈剑.降低奥运风险的国际经验与对策建议[J].前线,2007(10):10-12

[3]陶建刚.浅析后奥运经济“低谷效应”的预防对策[J].集团经济研究,2007(4):

第8篇：楼宇经济研究范文

一、产城融合，建设24小时不夜城

在郑东新区金融集聚区的规划中除金融商务区外，还规划了住宅区、城市公园、专卖店、ShoppingMall、精品餐厅、特色餐饮、连锁餐饮等一应俱全的生活配套，以及高星级商务酒店、会议酒店、企业家Club、金融会所、金融论坛、金融会议、金融博览等全面的商业配套。未来的郑东新区金融集聚区将不仅仅是一个8小时工作时间外即为空城、夜晚一片漆黑的单一商务区域，而是一座具有绿色田园景观，融合金融、办公、生活、休闲、娱乐、文化等功能为一体的综合城市化区域，创造一个24小时全天候充满活力的生态城市空间，实现从“建区”向“造城”的转变。目前，该区四星级以上酒店达18家，客房总数占郑州市的一半。商都路商圈、CBD商圈日趋成熟，累计建成丹尼斯七天地等9家大型商业网点。中华粮网等10余家企业先后落户，郑东新区国家电子商务示范基地呈现加快聚集态势。国家专利审协河南中心正式入驻运行，国家技术转移郑州中心也已申建成功。全面建成后的金融城，将是一派白天商贾涌动、夜晚流光溢彩的24小时繁华景象，充分体现“人文关怀、低碳生态、高能高效”的现代化城市新概念，成为郑州向世界现代田园城市迈进过程中最响亮的城市新名片。

二、完善配套，营造一流的发展环境

郑东新区通过服务创新，为入住项目提供全面的服务。郑东新区实行项目分包制度和三级协调机制，对入区项目实行“一条龙”服务，各分包局办坚持每周与项目单位联系两次以上，每周到工地现场查看一次，具体负责协调项目选址、规划设计、土地出让、基础设施配套、项目周边施工环境、奠基仪式及各项手续办理等过程中相关问题，遇到重大问题及时上报管委会或更高层面研究解决。同时，郑东新区还通过搭建企业服务平台，为金融企业提供市场便利等配套服务。2013年，郑东新区新增政府性贷款和新增资本市场融资134.08亿元，用于搭建融资服务平台，为企业提供高效便捷的金融服务，使高端商贸业、总部经济、创意产业、会展经济等产业竞相发展。同时，郑东新区进一步完善政策体系、集聚要素平台、延伸金融产业链条、推动金融创新、优化信用环境等，加紧优化提升商业、生活等配套服务功能，从根本上解决金融高管及从业人员的衣、食、住、行、就医、子女就学等各方面需求，营造一流的金融发展环境。

三、体制创新，增强发展活力

郑东新区在打造金融城、发展金融产业的过程中，对科研创新始终快马加鞭毫不放松。2013年8月26日，人力资源社会保障部与全国博士后管理委员会联合批准郑州银行设立博士后科研工作站。该站的设立有助于吸引高端金融人才入郑，并发挥郑州在中部甚至全国金融科研领域的引领作用。另外，入驻郑东新区的百瑞信托有限责任公司也设立有博士后科研工作站，并与中国社科院、北京大学、中央财经大学等开展了密切合作。同时，郑东新区还积极推进建设创新。为确保建筑经典现代、协调统一以及楼宇品质，地面建筑单体通过国际招标，统一交由日本SANAA、印度Mumbai、美国Asymptote、智利KlotzAsociados、西班牙Ensamble、北京非常建筑设计、上海现代建筑设计等国际国内一流事务所担纲设计。为了保证开发质量和速度，内环写字楼、沿湖商业及相应配套设施由郑东新区与中国交通建设集团合作开发，运用中国交通建设集团强大的投融资、设计、施工管理、开发运营一体化、城市综合开发的全产业链整合能力，加快龙湖金融中心开发进程。

四、壮大龙头，推动金融机构集聚发展

金融机构是金融业发展的主体，加快金融业发展必须培育和引进一批“龙头型”金融机构，发挥其龙头带动作用。近年来，郑东新区基于发展金融业的要求，积极培育本土金融机构，吸引了中原证券、中原信托、郑州银行等本地法人金融机构进驻，同时，积极筹备中原银行和中原农业保险公司，打造金融机构的河南品牌。与此同时，加快金融机构招商引资力度。近年来，郑东新区紧盯世界500强、国内500强、行业20强金融机构，挖掘“三力”型项目（指有国际影响力、国内辐射力、国内外资源整合力大的项目），制定金融产业集群招商工作行动计划，在金融业发达的北京、上海和广东地区开展驻地招商。同时，争取各方支持形成合力招商。省市主要领导通过走访外资银行等，举行金融恳谈会，与部分金融机构座谈，积极推动外资金融机构落户郑东新区。截至2014年9月底，郑东新区累计入驻各类金融机构213家，人民银行、河南证监局等机构，汇丰、渣打、东亚3家外资银行，中行、农行、工行、民生、广发等13家全国性银行省级分行，中国人寿、中国人保等20余家保险机构以及中原证券、中原信托、郑州银行等本地法人金融机构汇聚于此。截至今年9月底，驻区金融机构各项存款余额为28352.11亿元，占全省的71%，各项贷款余额为16178.55亿元，占全省的64%，驻区保险机构实现保费收入262.23亿元，占全省的51.77%，金融保险企业税收完成5.59亿元，占税收收入的20.77%，同比增长40.8%。

五、培育市场，积极完善金融体系

第9篇：楼宇经济研究范文

关键词: 高校低碳校园建设 存在的问题 对策

1.引言

当前“高投入、高消耗、高排放、低效率、难循环”的“三高一低难循环”发展模式对全球气候产生重大影响,生态自我调节能力不断减弱已成为事实,越来越多的政府机构、企业和公众参与到应对环境恶化的行动中。据报道[1],在过去的100年中,由二氧化碳等气体造成的温室效应使全球平均地表气温上升0.3℃―0.6℃;并预测,到2100年全球平均气温将升高1.8℃―4.0℃。全球变暖的后果使得冰川融化、海平面上升、生态系统退化、自然灾害频发,将直接威胁人类的生存和发展[2]。在此背景下,低碳经济应运而生,发展低碳经济将是一场深刻的经济社会变革。作为迅速崛起的经济实体和温室气体的排放大国,中国也同样面临着应对气候变化、减少温室气体排放和转变经济增长方式的严峻挑战,并已积极地作出回应,在危机中不断寻求新的发展机遇。在2009年召开的哥本哈根世界气候大会上,总理向世界作出“到2020年我国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%―45%”的庄严承诺,这意味着中国从此进入了低碳时代。高校是人才培养、科学研究和社会服务的重要基地,对于“资源节约型、环境友好型社会”建设应率先垂范,领风气之先。当下兴起的低碳之风无疑给正在进行的节约型校园建设注入了新的内涵与活力,建设新型高校低碳校园毫无疑问将是未来高校校园建设的方向。

2.低碳校园的概念

低碳技术的研发与高校本身的科研使命,决定了创建高校低碳校园是发展低碳经济的重要构成部分。高校低碳校园就是高校校园的基础设施和日常运营是低碳环保的,师生的生活理念和生活方式是低碳环保的,以低能耗、低排放、低污染为基础,以提高能源利用效率和创建清洁能源结构为实质,以技术创新、制度创新和科学发展观的贯彻为核心。

3.目前我国高校低碳校园建设中存在的问题

与国外加州大学伯克利分校、东京大学等著名高校相比[3],我国许多大学低碳校园的建设正处于起步阶段,受社会大环境的影响,仍然存在很多问题。

3.1能源缺乏多样化和转化效率低

我国高校校园能源主要依赖于电能,而我国电能主要由火力发电产生,在能源消费中,煤炭所占比重高达69.5%。煤炭消费比重大,二氧化碳排放强度自然就高,而且随着高校的持续扩招,对能源的需求量越来越大,致使我国校园“高碳”特征非常明显;其次,我国的能源利用效率低下也在很大程度上影响了低碳校园的发展,我国的能源平均利用效率大约为35%,比发达国家效率大约低10个百分点[4]。

3.2技术水平低和观念落后

碳生产率是由技术水平决定的。受资金限制和其他传统因素的影响,当前我国相当多的高校校园仍存在高能耗、高浪费、低效率的问题,要彻底淘汰那些落后的设备和改变落后的观念,必须以提高低碳技术生产水平和加强低碳宣传为前提。虽然近几年,我国从上到下坚定不移地贯彻执行可持续科学的发展观,但在低碳技术的研发方面还处于初步阶段,仍存在很多问题:首先,还没有形成完善、有效的政策支持体系;其次,由于缺乏稳定的政府投入机制,我国低碳技术项目特别是大规模的示范项目的研究资金需求远远不能得到满足;最后,相当一部分高校师生的低碳观念还有待加强。因此,努力探索出一条促进我国高校校园低碳转型的建设道路非常迫切。

4.对策及解决措施

4.1加强舆论导向

高校应充分利用广播、校园网、校报、宣传栏等校内舆论阵地,宣传当前严峻的生态形势与发展趋势,强调建立低碳的生活理念、建设低碳校园的必要性和紧迫性。通过召开动员大会、发放倡议书、开展以建设低碳校园为主题的主题班会、演讲比赛等多种形式的宣传活动,营造良好氛围,教育师生员工要懂得低碳环保是一种修养,是一种文明的生活方式,更是做人的一种社会责任。引导师生员工逐步形成“人人讲低碳、事事讲低碳、时时讲低碳、处处讲低碳”的良好风尚,并贯穿到工作和生活当中。

4.2降低能源需求和节约能源

低碳和零碳能源供应是昂贵的,有较大的实现难度。因此,使用简单、无成本的措施减少能耗便成为必不可少的一步,比如在不需要的时候及时关灯和关电脑;注意节水、节油、节气;少用纸巾,少坐电梯等;尽量采用自然通风和自然采光;少用打印机和传真机,多利用网络资源,等等。另外,学校和建筑设计部门需消除能源损耗,确保校园里任何使用能源的东西都是尽可能低能耗、高能效的。世界自然基金会研究的数据显示[5],每节约1度电,就相当于节约0.4Kg煤的能耗和4L净水,同时还可减排1Kg二氧化碳;少用10双一次性筷子,减排0.2Kg;少开1天车,减排8.17Kg;用手洗代替1次洗衣机洗衣,减排0.3Kg;少买1件衣服能减排6.4Kg;少生产1000个塑料袋,减排0.1Kg,点滴节约,积少成多。

4.3能源消耗的脱碳化

对于低碳校园的建设,能源供应脱碳化是一个重要方法。要实现零碳的目标,仅靠提高能源的利用效率是有限的。研究显示,按照目前的建筑节能规定,最多能实现减碳目标的20%至40%。因此,使用排碳量最低的设备来满足能源需求就很重要。另外,等量的能耗,电的碳排放量要高于燃料,但电能通常是唯一合适的能源,比如照明和信息通讯技术。因此,校园内应尽量利用地热、太阳能等清洁能源或可再生能源,如利用地热代替煤或天然气锅炉烧水,采用太阳能路灯代替传统路灯等,达到既保护环境又获取良好的经济效益的一举两得的效果。

4.4碳中和

碳中和也叫碳补偿,是指中和碳量的释放,通过排放多少碳就作多少补偿措施来达到平衡二氧化碳的排放总量。对于大多数高校来说,仅仅通过节能减排措施是无法完全消除碳排放的,因此,需要采取一些其他措施来实现碳中和。确保一定数量和质量的植被面积以补偿碳排放是一种有效途径,保护校园内的绿色环境,科学合理地引进不同植物种类,构建人与自然和谐的校园环境。

4.5校园与社会的协同发展

创建以政府为主导的校园/社会信息交流的平台,将二氧化碳减排的信息和技术共享。这样可以在高校的带动下,提升居民对二氧化碳减排的总体认识,并从行动上对居民给予指导,以实现高校与社会的协同进化。以华南理工大学为例[5],华南理工大学完成了南北校区总计129栋100多万m2建筑的水、电、冷等能源的楼宇计量工程,建立了节能监管平台,实现了能耗数据实时监测,对课室空调、照明系统实行精细化管理,节能达30%以上,并将该成果在国内外40多家单位推广应用,带来了良好的经济效益和社会效益。其次,构建绿色社会,树立低碳行政理念,提升政府职能中节能减排、环境保护的地位。从主要依靠行政命令转向主要依靠经济支持与校园/社会技术合作等手段解决节能减排的问题。此外,政府还要建立环境管理的新模式,坚持以“防”为主和广泛参与的原则,建立以政府为主体的各项制度体系,为低碳经济的发展提供制度支持:(1)制定并完善高校/社会节能减排互惠互利体系。(2)健全绿色经济、低碳经济的法律法规体系,从法律层面规范校园和社会方式的转变。(3)建立监控机制和绿色考评体系。

5.结语

虽然我国的低碳校园的建设之路任重而道远,但我们有理由相信在科学发展观的正确指导下,不断探索低碳校园生活方式,我国高校一定能走出一条适合自己实情的低碳校园之路,为建设节约型社会做好表率作用,为我国的低碳事业作出贡献。

参考文献:

[1]庄贵阳.中国经济低碳发展的途径与潜力分析[J].太平洋学报,2005,(11):79-87.

[2]王岩,李武.低碳经济研究综述[J].内蒙古大学学报(哲学社会科学版),2010,42(3):27-33.

[3]赵晶.国际低碳校园建设之于中国高校的经验[J].国际城市规划,2010,25(2):106-110.