公积金贷款条件精选(九篇)

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第1篇：公积金贷款条件范文

纯公积金贷款查不查征信

纯公积金贷款也会检查信用调查。银行必须确认用户信用调查良好，无逾期还款记录，债务过高，不检查信用调查无法判断。如果信用调查不良，银行将直接拒绝用户的公积金贷款申请，以降低贷款风险。信用调查优秀的客户将通过信用调查审查，银行将继续审查用户的其他方面。

纯公积金贷款需要什么条件

1、贷款人本身具备完全民事行为能力，年龄要达到18周岁以上；

2、本市的城镇户口，提供身份证明；

3、有稳定的经济收入，征信报告良好；

4、公积金缴存正常，要连续缴纳达到一定时间；

5、提供购买房屋的有效合同或者协议等等，贷款人与购房合同的购房者名字要一样；

第2篇：公积金贷款条件范文

1、借款人具有完全民事行为能力；

2、具有本市城镇正式户口或有效居留身份；

3、具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

4、能提供购买自住住房的有效合同或协议；

5、具有不低于购买自住住房价值30%以上，二手房40%以上的自有资金。

【法律依据】

第3篇：公积金贷款条件范文

近日，市民王先生正在办理“商转公”贷款，他咨询本报记者：“我想采用自然人担保方式贷款，这对自然人有要求吗？两个人可以是夫妻吗？”

对此，记者咨询了太原市住房公积金管理中心工作人员：“借款人可由两名或两名以上住房公积金缴存人提供阶段性保证，这两人可以是夫妻，但对自然人的公积金账户有要求。”

据悉，提供自然人担保的保证人至少有一名须为行政事业单位或国有大中型企业在职职工，其它保证人为其它类型单位的，保证人及其单位必须在中心信息系统内连续足额缴存三年以上。保证人的住房公积金在中心信息系统内正常缴存；在保证期间各保证人自愿冻结其住房公积金账户；各保证人住房公积金缴存余额合计不得低于借款人借款总额的10%；各保证人预计剩余缴

存年限不得少于5年。

第4篇：公积金贷款条件范文

2、申请人需要连续足额缴存住房公积金一年以上（含一年），时间从申请日算起，有配偶的只允许一人贷款，不能两人同时申请。

3、申请人有稳定的工作和收入来源，确保能按时偿还贷款。

4、申请人需要有一定的自筹资金，商品房或者是经济适用住房的，不得低于总房价的百分之二十，如果是二手房，那么不得低于房价的百分之三十。

5、申请人有符合法律规定的购房、建房、装修等住房合同协议和相关材料。

第5篇：公积金贷款条件范文

关键词：存贷比;住房公积金;安全保障

住房公积金作为城镇住房保障体系的重要组成部分，是国家为解决职工住房困难，改善职工居住条件而建立的一项强制性的长期住房保障储蓄制度。住房公积金贷款是其发挥住房保障作用的抓手，住房公积金"存贷比"是住房公积金安全性的指标之一，下面从住房公积金"存贷比"指标来探讨其安全性与保障性。

1 指标定义及分析

"存贷比"即存贷款比率，住房公积金的"存贷比"是指住房公积金的贷款余额与住房公积金归集余额的比率。

若住房公积金"存贷比"过小，住房公积金资金安全性得到保证，但互、保障性不能得到充分发挥，对缴存职工解决自住住房需求支持不足。同时其管理部门获取的增值收益减少，不能提供更多的城市廉租住房建设资金;若住房公积金"存贷比"过大，其互、保障性，收益能增加，但也直接导致住房公积金支付能力下降，住房公积金的安全不能得到有效保证。

2 公积金"存贷比"现状及分析

据统计，大多数中西部省市住房公积金的"存贷比"不足50%，东部沿海发达地区城市尤其长三角地区的住房公积金"存贷比"一直非常高，普遍超过75%以上，资金十分吃紧。住建部住房公积金监管司的统计资料显示，直辖市和东部地区的住房公积金使用较好，"存贷比"较高，而西部地区及广东、海南等省份住房公积金使用率不高，"存贷比"较低。

3 采取科学有效的措施应对

当住房公积金"存贷比"过高或过低时，我们要适时采取有效方法调整住房公积金管理政策。

（一）当"存贷比"过高时

（1）调整住房公积金贷款政策，提高贷款门槛

当"存贷比"过高时，首先要降低住房公积金贷款最高额度，可贷额度可与住房公积金缴存基数或缴存余额挂钩;二是提高贷款首付房款比例，特别是"二套房"贷款的首付比例可在原定基础上提高10%-20%;三是对购房类型、购房面积作出限制。贷款可重点向中低收入人群、中小面积和首次购房者倾斜，对期房、别墅采取控制，停止单套建筑面积在140平方米以上的非普通住房贷款;严格控制投资、投机性购房和多套房贷款等;四是取消或限制二次贷款，对二次（含二次）以上申请住房公积金贷款的，时间需间隔5年以上，可贷额度减半;五是提高职工还款能力的要求，严格要求职工月还款额不低于家庭月收入30%-50%;六是缩短贷款期限，控制贷款人的年龄限制。

（2）实行排队制，延缓放贷节奏

住房公积金贷款资金紧张时，住房公积金管理部门根据每月住房公积金归集、提取等综合因素制定每月住房公积金贷款放贷计划，实行总量控制，超出当月使用计划的，按照一定的顺序，实行排队等候制度。

（3）推行"公转商"政策，缓解资金压力，减少等待时间

所谓"公转商"，是指在住房公积金贷款资金紧张，排队轮候时间较长的情况下，符合住房公积金贷款条件的购房借款人在市住房公积金管理中心审批同意的贷款额度内，由中心指定的银行向购房借款人发放商业性个人住房贷款先行用于支付购房款，当住房公积金资金充裕时，再将商业性个人住房贷款置换转为住房公积金贷款。需要说明一点，商业性个人住房贷款与住房公积金贷款利率之间的差额由公积金中心补贴。

（4）有条件的地方可从政府等部门调剂资金

有条件的地方可从财政、城投等部门调剂或拆借资金用于发放住房公积金贷款，暂时缓解住房公积金贷款资金的压力。

（二）"存贷比"过低时

（1）调整住房公积金贷款政策，放宽贷款条件

一是连续、足额缴存住房公积金由一年变为半年;二是提高住房公积金贷款最高额度;三是降低贷款首付房款比例;四是延长贷款人年龄期限;五是放宽职工还款能力的限制;六是取消二次贷款限制;七是取消购房面积限制等。

（2）创新贷款模式

探索开展贴息贷款和"商转公"业务。贴息贷款就是针对中低收入人群购买80平方米内自住房而申请住房公积金贷款的，根据他们的家庭收入情况给予利率下浮，使贷款利率与家庭收入成正比，收入越低，执行的贷款利率越低，其中的利息差由住房公积金管理部门进行补贴，贴息程度随着家庭收入情况变化而变化，当他们的家庭收入情况好转时将原先的贴息逐步减少直至转为正常利率贷款。"商转公"业务是商业个人住房贷款转住房公积金贷款的简称，可以增加公积金贷款金额。

（3）加大贷款发放范围

扩大公积金贷款发放范围，让更多的中低收入人群受益。

（4）其他政策配合

适当放宽提取政策，适时限制已经贷款的职工提前偿还贷款，减少贷款回收。

参考文献：

第6篇：公积金贷款条件范文

公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。

方法/步骤1公积金贷款是按规定缴存住房公积金一定期限以上（各城市的期限不同，可以查查您交公积金的城市）的在职职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可申请公积金贷款。其贷款的条件是：单位在职职工签订劳动合同3年期以上（或连续3年签订1年期劳动合同）；正常连续按月缴存住房公积金一定期限以上；未超过法定退休年龄；借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记和保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。

2首先看看自己的条件能不能满足这些国家规定的贷款条件。前提就是你需要交公积金一年以上。

3对于手里没有多少钱的我们，公积金贷款是不错的选择。它的利率比商业贷款要很多。但是合理的使用还是很有必要的。

（来源：文章屋网 ）

第7篇：公积金贷款条件范文

央行连续两次降息之后，住房贷款利率进一步下调。相比起商业住房贷款利率来说，经过两次利率调整的公积金住房贷款利率更加具有优势。原因就在于，商业住房贷款的利率高于公积金贷款的利率，但在两次降息中，商业与公积金贷款的利率进行了同幅度调整，均下调了0.36％。如五年期以上公积金贷款的利率由5.22％下降到4.86％，下调的比例接近了7％，而商业住房贷款利率下调的比例为5％左右。因此，按照下调比例来计算，公积金贷款利率调整的程度更大。10月22日，央行再次对公积金贷款利率进行了单独调整，所有档次利率下调0.27％，五年期以下利率为4.05％，五年期以上贷款利率调整为4.59％。作为目前来说最为优惠的一种住房贷款资源，降息之后，公积金贷款成本优惠的优势得到了进一步显现。

与此同时，在上海等城市也进一步提高了公积金贷款的额度，这就意味着将有更多的人从这种优惠的贷款中受益。但是，不同的城市对于公积金贷款有着不同的规定，如何能够获得最高额度的公积金贷款，也有着不同的要求。

上海提高至80万元

近期，上海公积金管理中心宣布，对住房公积金贷款的最高上限进行了调整，符合条件的家庭在购房时，最高可以获得80万元的住房公积金贷款。对于上海的购房家庭来说，这一贷款上限的调整，无疑意味着可以通过组合贷款中公积金贷款比例的提高，降低由于贷款购房所产生的利息成本。

上海公积金管理中心对于基本公积金贷款额度和补充住房公积金额度分别进行了相应提高。其中，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。同时，补充住房公积金贷款额度，由原有10万元的最高额度提高到20万元。以此来计算，家庭购房时每户可以申请的公积金贷款最高额度为80万元。

那么什么样的贷款人可以获得80万元的公积金最高贷款额度?在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中基本公积金贷款部分内，按照上海的公积金政策，是以户作为基础，配偶、参贷人将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了7500元，就可以获得30万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于7500元，则按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为3万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是46万元，其中丈夫的可贷额度为30万元，妻子的可贷额度为4000元×40=160000元。

补充住房公积金贷款额度的计算，方法也基本类似。目前上海公积金管理中心规定，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，那么不高于10万元的部分就是个人可以获得的补充公积金贷款额度。贷款人和配偶、参贷人的补充公积金贷款额度均可以累加，同时按照此次调整的要求，累加后额度上限可以提高到20万元。

也就是说，要想申请到住房公积金贷款的最高额度，首先需要满足的条件是购房家庭的首次置业；其次，也是最重要的一点是，要有两个或者两个以上的共同贷款人，他们需要分别拥有各自的基本公积金账户和补充公积金账户，并且账户上的余额能够满足一定额度的要求，只有这样，才有可能获得最高为80万元的住房公积金贷款额度。

那么，如果属于个人独立置业，可以获得的住房公积金贷款额度也有所提高，按照相关规定，只有一个人参与贷款的家庭：仍按现有计算规则，也就是说基本公积金可贷款额度上调至30万元，补充公积金可贷款额度不超过10万元。总计不超过40万元。

北京贷款额度由评级决定

在北京，住房公积金贷款的最高额度可以达到78万元，但是与相对固定的贷款额度确定方法所不同的是，北京公积金管理中心引入了贷款评级的方式，根据一定的标准对于贷款人的条件进行审核，从而在基本额度的基础上，再确定可以上浮的贷款额度，让购房人可以获得更多的优惠贷款。

目前北京住房公积金单笔贷款的最高基本额度为60万元，在此基础上个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15％，即69万元；AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30％，即78万元，这也是个人可以获得的最高公积金贷款额度。

而具体到贷款额度的确定，北京也采用了完全不同的计算方式。北京公积金管理中心规定，借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款的人，只要按照规定建立住房公积金账户12个月以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月以上的，且申请贷款时处于缴存状态的人均可以申请公积金贷款。但公积金贷款的可贷额度由多个因素来确定。包括贷款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积等等。

北京市住房公积金贷款中心给出的测算方法是：首先计算本人及共同申请人的月收入：月收入=个人住房公积金月缴存额／住房公积金缴存比例；在此基础上，以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40％生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得，就是最高可贷款额。

举个例子来说，方先生与太太共同申请住房公积金贷款，目前严先生每个月住房公积金缴存额为500元，严太太为600元。以12％作为统一的缴存比例，可以计算出方先生和太太的月收入分别为4166元和5000元，月收入之和为9166元。扣除40％的月生活费后，每月可供还款的最高金额为5500元。假设他们想申请的是15年期的住房公积金贷款，其利率为4.59％，每万元贷款等额本息法下的月还款额为76.96元。那么他们可以申请的最高额度就可以通过5500除以76.96得到，大约为71.5万元。当然，测算出来的贷款额度是一个供参考的额度，最终的贷款额度还要同时考虑单笔贷款最高额度60万元限制、最低首付款要求及个人信用评估等多重因素。

广州越晚退休额度越高

根据现行的计算方法，公积金贷款中的可贷额度主要是由贷款人公积金账户余额、月缴存额以及距离法定退休年龄的时间来确定的，具体的计算公式是：个人住房可贷额度=(公积金账户当前余额+当前月缴存额×2×当前至法定离退休年龄总月数)×2。

第8篇：公积金贷款条件范文

关键词：公积金贷款 贷款风险 防范措施

为保障中低收入阶层住房需求，我国于1991年建立了住房公积金制度。住房公积金制度历经20年发展，其制度逐步完善，程序日益规范，为解决城镇居民住房问题起到了非常重要的作用。但随着我国房地产市场的不断发展，住房公积金规模的不断扩大，其贷款风险日益凸显。因此，有必要通过建立住房公积金贷款风险防范机制，保障住房公积金制度长期健康稳定发展，充分发挥住房公积金制度在保障中低收入阶层住房需求中的积极作用。

一、住房公积金贷款风险的类型

住房公积金贷款风险指与住房公积金专项储蓄资金相关的风险总和，主要是其借贷过程中发生的风险。与商业贷款相比，住房公积金贷款主要采取抵押贷款方式，因而具有安全性高、利率低等优点。因此，住房公积金贷款成为购房贷款的优先选择。但由于我国现行住房公积金体制不健全，相关法律法规不完善，贷款程序不规范，导致其贷款风险日益凸显。

（一）制度风险

制度风险指由制度因素所引起住房公积金贷款风险，这一风险主要源于住房公积金委托运作模式及其风险承担机制。《住房公积金管理条例》明确要求住房公积金管理中心只能委托商业银行办理住房公积金业务。由于住房公积金管理中心与商业银行本身存在不同的利益目标，由此导致的利益冲突会加大住房公积金的贷款风险。以利润最大化为导向的商业银行在办理住房贷款业务时，会在自营业务和委托业务之间进行衡量，自身保留违约风险小、收益率高的业务，而将违约风险较大的业务通过住房公积金委托业务进行发放。其次，贷款风险有住房公积金管理中心承担，商业银行不承担相应风险，导致商业银行在回收贷款时可能会不够尽职。

（二）信用风险

住房公积金信用风险是指借款人因主客观原因无法按合同规定按期还本付息所引起的风险。这部分风险主要源于借款人的履约能力及借款人与住房公积金管理中心之间的信息不对称。我国尚未建立个人信用制度，现行住房公积金贷款制度对借款人的信用评估依赖于借款人所在单位，导致住房公积金管理中心或商业银行难以评估和控制其违约风险。其次，住房公积金贷款主要用于保障中低收入阶层住房需求，因而其服务对象主要为中低收入阶层。相较于高收入人群，中低收入阶层的工作稳定性低及抗风险能力差，会加大违约风险。最后，住房公积金管理中心与借款人之间存在信用信息不对称，使得住房公积金管理中心没法准确评估借款人所提供的资料和担保物。

（三）抵押风险

抵押风险是指在财产抵押担保操作过程中可能存在的风险。这部分风险主要源于重复抵押及抵押变现风险。重复抵押涉及房屋、开发项目重复抵押两个方面。由于目前住房公积金管理中心与商业银行之间没有实现房屋、开发项目等信息资源共享机制，并且抵押管理部门工作程序不规范，导致住房公积金管理中心和商业银行在发放住房公积金贷款时，可能会存在房屋重复抵押或开发项目重复抵押的情况，造成住房公积金贷款抵押权益的虚化，进而增大住房公积金贷款的抵押风险。其次，房地产市场价格受宏观政策、市场需求等多种因素影响，在房产抵押期间，房产市场价格会大幅波动，并且自然灾害、人为损害等原因同样也会造成房产的毁坏和贬值，使得房产市场价值低于未偿还贷款余额，造成资不抵债，从而导致违约风险。

二、住房公积金贷款风险防范措施

为充分发挥住房公积金贷款在解决中低收入阶层住房需求中的积极作用，推动房地产市场健康发展，有必要建立住房公积金贷款风险防范体制，保障住房公积金长期健康、顺利发展。基于此，本文结合我国住房公积金贷款机制存在的问题，以及由此引发的贷款风险，并借鉴国外先进经验提出以下几点建议。

（一）完善贷款管理机制

由于住房公积金管理中心与商业银行本身存在不同的利益目标，由此导致的利益冲突会加大住房公积金的贷款风险。因而，如何消除住房公积金管理中心与商业银行之间的利益冲突，是降低住房公积金贷款的制度风险的根本途径。因此，在委托运营方式下，寻求解决住房公积金管理中心与商业银行的利益冲突可以有效降低其贷款风险。由于我国住房公积金贷款制度发展较晚，法律法规及相关程序不规范，因而，可以借鉴国外经验用于完善我国住房公积金贷款的运作机制。国外住房公积金贷款运作机制重在强化住房公积金管理中心，即委托方的主体地位，其规定住房公积金管理中心可以自主选择商业银行。在这种体制下，商业银行为争夺客户资源，必将提高服务质量，从而可以有效避免由于委托问题导致的贷款风险。我国现行住房公积金贷款制度规定，有资格从事住房公积金贷款业务的商业银行由住房公积金管理委员会指定，而住房公积金管理中心没有能力选择与商业银行合作的权力，使得住房公积金管理中心无法通过取消商业银行贷款发放资格的方式来对其实行制约。因此，现行住房公积金贷款制度应当赋予住房公积金管理中心更大的自，让其有权选择承办住房公积金贷款业务的商业银行，并加强对其的监督，真正实现权责利的统一，进而降低由于委托问题引发的贷款风险。其次，待条件成熟，可设立承办住房公积金贷款业务的专业银行，由其对住房公积金存、贷款进行统一管理，进而从根本上消除住房公积金管理中心与商业银行之间的利益冲突。

（二）建立个人信用制度

建立个人信用制度，有利于降低住房公积金贷款的违约风险。住房公积金贷款的发放以及后期的偿还，关键取决于贷款人的个人信用。由于住房公积金贷款期限长，不确定性因素较多，因而无法对借款人未来的收入及履约能力进行准确评估和控制。在这种情况下，通过建立个人信用制度，有助于住房公积金管理中心对借款人个人信用情况进行判别，进而决定是否对其发放贷款，及加强贷款管理，有利于降低住房公积金贷款的违约风险。其次，根据住房公积金贷款的特点，设计包含个人风险、职业风险、家庭经济环境、抵押房产风险和保证人风险等因素的个人信用指标体系，并将个人信用作为审批住房公积金贷款申请的重要依据。在此基础上，可通过计算机网络技术建立个人信用信息系统，实现个人信用信息资源共享，提高住房公积金审批效率。再次，在住房公积金贷款发放后，可根据指标体系对借款人个人信用情况进行动态管理，依据借款人个人信用情况，对其贷款进行分类管理，并分别采取有针对性的收款措施，提高收款效率。

（三）加强住房抵押管理

住房公积金贷款抵押风险主要源于重复抵押及抵押变现风险。在审批住房公积金贷款前，贷款审查部门应当对抵押物进行严格审查，并结合市场价格及评估公司的意见对抵押物进行准确估值，以防止抵押物估值风险。其次，针对可能出现的房屋重复抵押情况，贷款审查部门可与当地房地产管理部门合作，利用相关部门提供的信息及数据，认真审查抵押房屋的合法性，及时掌握抵押房产是否符合销售条件，以及是否存在重复抵押的情况，对产权不清晰或重复抵押的房屋不予以贷款。在必要时对抵押物情况进行实地调查，避免住房公积金贷款抵押权益的虚化，降低抵押权不能实现的风险。

（四）建立贷款担保制度

由于房地产市场市价受宏观经济政策、微观市场需求等多方面因素影响，其市场价格存在较大的不确定性。在房地产市场繁荣时期，住房价格持续上涨，由此带来的溢价收益不会对住房公积金贷款产生冲击。而当房地产市场不景气，房产价格持续下跌，由于房价下跌可能会造成大面积的违约风险。为房地产市场价格波动对住房公积金贷款的冲击，应当加强贷款担保制度建设。通过建立贷款担保制度，分散系统风险导致的住房公积金贷款违约风险。可以采取传统抵押和购房保险担保相结合的方式，在贷款期限内将抵押房产可能遭受的各种风险造成的毁坏或贬值损失转移给保险公司。其次，待条件成熟，由政府出资设立住房公积金贷款担保机构，实现风险管理的专业化分工，提高风险管理水平。

参考文献：

[1]苏秋，梁浩然.浅谈住房公积金贷款风险的防范[J].中国高新技术企业，2008（17）

第9篇：公积金贷款条件范文

关键词:住房公积金;个人贷款;存在问题;对策

中图分类号:F83文献标识码:A

前言

住房公积金制度实质上是一种具有中国城镇住房特色的住房保障制度,有效的形成了国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机构。实行住房公积金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款买房的还款负担,同时还可集结一部分稳定的住房资金用于加快城市廉租房、经济适用房的建设。住房公积金以其保障性、互、强制性、工资性和长期性的特点成为推动住房制度改革实行住房分配货币化的最重要形式。其中,发放个人住房贷款又是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。但是,目前住房公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待解决。

一、我国住房公积金个人贷款存在的问题

(一)覆盖面低,分配上存在不公。公积金是作为政策性的低息贷款,但是由于公积金是基于工作就业的职工,而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金,从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格,同时房价飞涨,很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房,所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用,只能到退休时全额领取,而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外,公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁,从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度,必须尽可能地扩大其覆盖率,更好地为低收入家庭服务。

(二)使用效率不高,大量资金闲置。住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房,但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债,使得公积金的优势未能充分得到发挥。以重庆为例,2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元,其中贷款金额26.99亿元,占同期归集金额的34.97%,比上年的49.85%下降了14.88个百分点,进一步说明了公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高,支取条件严格,提取数额受到限制。同时,住房公积金管理中心市场竞争意识不强,市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。

(三)商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言,如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有,若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段,使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长,降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复,但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公,借款人需向每个部门提供相同的材料,顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间,而不管是开发商还是购房者,贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款,也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式,这样会额外支出很多相关费用,使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。

(四)担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为,其目的是减少贷款风险,保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的,属于垄断经营地位,同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支,使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。以重庆市为例,如果贷款年限为1～10年(含10年),每年需要缴纳的担保服务费按担保额的0.5‰收取;10年以上担保服务费按担保额的0.4‰收取,担保费不足300元的按300元收取。担保服务费计算公式为:

1、贷款年限为1～10年(含10年)

担保费=担保额×0.5‰×贷款年限

例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为10年,公司收取担保费为200000×10×0.5‰=1000(元)

2、贷款年限为10年以上

担保费=担保额×0.5‰×10年+担保额×0.4‰×(贷款年限-10)

例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为20年,公司收取担保费为200000×0.5‰×10+200000×0.4‰×(20-10)=1800(元)。

通过以上计算可以得出,每年需要支付给担保公司的费用无疑抵消了一部分因为公积金贷款而享受的利息优惠,加重了贷款者的还款负担。

(五)各个地区公积金个贷率差距悬殊。公积金与银行存款有一定的可比性,归集资金不能全部贷出,必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求,否则满足贷款要求的购房者贷不到款,符合提取条件的职工拿不到钱,一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看,2009年个贷率(个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例)为56.39%,但地区分布十分不平衡,一些内陆中部地区,如河北省2009年个贷率为43%,但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况,比如江苏常州市2009年个贷率为96.30%,市区该比例更是高达98.88%,这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出,将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题,满足公积金缴存人不断增加的贷款需求,将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。

二、解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策

(一)加强公积金管理,严格缴存比例。因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围,个人缴存部分又免交个人所得税,故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高,这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责,尽快按照要求规范缴存基数,规定公积金缴存上限,坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存,避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道;同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本,比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。

(二)简化贷款手续,取缔各种限制条件。由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的,不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下,资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来,双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范,互相设置壁垒,极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度,实行一条龙服务,提高贷款工作效率,进一步简化贷款程序,降低使用门槛,努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用,减轻职工负担,真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。

(三)创新公积金使用方法。公积金的创新使用主要可以从以下三个方面来考虑:第一,考虑到一些低收入家庭面对当今高昂的房价无力承担,而公积金的使用规定只能用于房屋购买、自建和维修,而不能用于租房,故开辟申请租房公积金贷款业务可以加大对低收入家庭的支持力度;第二,可以允许职工提取本人及直系亲属的住房公积金用于支付购房首付款,允许购房职工以直系亲属名义申请住房公积金贷款,提高公积金使用率,体现住房公积金互的特点;第三,我国的住房公积金模式最初是借鉴了新加坡的中央公积金制度,新加坡中央公积金制度规定雇员缴交的公积金平时可用于购房和支付雇员本人以及直系亲属的医疗费用。可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病列入可以办理非销户提取的范围,如一位缴纳了住房公积金的市民,如果他的爱人患上了癌症,当他无钱交付医药费时可以经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费通知单等材料向当地公积金管理中心申请提取住房公积金用于急用,这样不仅能提高公积金的使用效率,更体现了公积金制度对于保障民生人性化的一面。

(四)实行全国联网,统筹运用资金。力促住房公积金流动性均衡,实行区域内外融通,改变目前地域分割现状,由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作,由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款,建立风险共担的合作关系,从根本上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年3月25日起11个市(区)就已经开始施行住房公积金在省内通贷的规定。

(五)规范住房置业担保制度。进一步规范住房置业担保制度,打破垄断,向市场开放,同时可采用多种形式的担保,如抵押、质押、保证等形式。

三、结束语

建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势,加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题,本文从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议,让公积金贷款更好地服务于职工购房,为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。

(作者单位:重庆大学)

主要参考文献:

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[3]黄正祥.浅谈住房公积金贷款业务的创新[J].经济师,2010.15.1.

[4]王高翔.浅谈个人住房公积金贷款信用风险防范[J].住房制度改革,2004.16.2.

[5]住房公积金制度运行中存在的问题与对策[J].甘肃金融,2009.12.12.