既有建筑消防安全评估精选(九篇)

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第1篇：既有建筑消防安全评估范文

关键词：消防；大团寨；文化遗产；保护；对策

中图分类号：TU96+7

文献标识码：B

文章编号：1008-0422（2012）05-0143-01

1 引言

在我国南方一些少数民族居住的山区，由于特殊的自然环境和民族生活习惯，人们喜欢群聚而居，三、五十户，甚至几百户聚居在一个寨里，家家相连，户户相叠、鳞次栉比，这样的村寨习惯称为大团寨。如贵州省黔东南州有50户以上的大团寨2814个，其中100户以上的800个，全国最大的苗族村寨雷山县西江苗寨达1450户，最大的侗族村寨黎平县肇兴侗寨达786户。寨内木楼不仅式样美观，风格独特，而且建筑结构巧妙，技术精湛，体现了少数民族古朴自然的精神风貌和独特的审美情趣，为建筑学民族民俗学以及建筑美学等方面的研究提供了宝贵的资料，是我国民族文化的瑰宝。不少村寨已被列为国家级文物保护单位，部分建筑工艺（如侗族木构建筑营造技艺）被列入国家级非物质文化遗产名录。

2 大团寨的防火措施与文化遗产保护的矛盾

2.1大团寨的火灾危险性

大团寨的火灾危险性主要体现在：一是村寨房屋布局密集，无防火分隔，火灾容易蔓延；二是村寨房屋耐火等级低，建筑内可燃物多、荷载大；三是村民用电用火不规范、不合理形成的消防安全隐患突出，造成的火灾多；四是村寨消防水源、灭火器材缺乏，自防自救能力差；五是村寨地处偏僻，交通不便，外部救援力量难以迅速到达。

2.2目前大团寨的防火措施

针对大团寨存在的火灾隐患，各级政府和相关部门（特别是消防部门）做了大量的工作，也取得了一定的效果。概括来讲主要是“六改”，即：“寨改”：结合旧村改造、农村安居工程，积极引导和动员农户搬离大团寨，改大寨为小寨，开辟团寨防火隔离带，提高大团寨防御火灾能力；“房改”：将木结构房屋改为砖木、砖石结构房屋；“灶改”： 首先是号召和鼓励广大农户修建沼气池，将传统火炉改为沼气灶、节能灶，其次是引导有条件的村民将厨房移至一楼，建节柴灶，条件达不到的，在原堂屋侧利用不燃材料硬化一块区域做厨房用，并建节柴灶，取消原堂屋中央的火塘； “电改”：结合电网改造工程，对村寨的供电线路和村民住宅内陈旧老化的用电线路进行全面改造，更换老化线路，电线穿管保护并安装漏电和短路保护装置，使之符合有关规范要求；“水改”：结合农村人畜饮水工程改造，每个村（寨）建立高位水池，铺设生产、生活和消防共用供水管网，对设置高位水池有困难的村寨，修建地面储水池塘并设置简易消防车取水点；“路改”：结合农村公路通畅通达工程，对村组（寨）道路进行加宽加固，保证路面宽度不小于3.5米，保证主干道能通行重型消防车，支干道能通行中小型消防车，并将公路尽量延伸至大团寨的中央，确保消防车能进入每个村。

2.3目前大团寨的防火措施对大团寨本身造成的损害

由于团寨自身的特点，火灾已成为作为文化遗产保护的大团寨的最大危险。通过“六改”，大团寨的火灾隐患得以最大限度的消除，自防自救能力也得以增强。但改造本身对大团寨的伤害也是显而易见的。如“寨改”，破坏了大团寨的完整和协调；“房改”破坏了少数民族的建筑工艺；“灶改”改变了少数民族传统的生活习惯（如火塘不仅是侗族家庭日常餐饮和供暖中心，同时也是家庭议事、聚会、团聚、交谊的场所）；“路改”把原来古色古香的青石板路换成水泥路。甚至“水改”、“电改”，如不注意，都有可能影响大团寨的美观和艺术性，如乱拉电线，铺设消防水管和消火栓不注意与周围环境的协调等。

3 对策

3.1划分重点，区别对待

邀请有关专家对少数民族村寨分布区域进行详细调查,以民族村寨传统建筑的完整性、艺术性与建筑风格的代表性为依据,划分出重点保护村寨和一般村寨。对重点保护村寨要采取原生态建筑文化保护的方法,就是让村寨建筑以原来固有的形态不做任何改动地保存下去。当然，民族村寨保护毕竟不同于文物保护，不应将它当成博物馆，追求的目标是既要保护历史环境，又要改善基础设施（如电线线路可采用地下电缆沿并道路铺设），提高住民的居住生活质量。根据利用与维护相结合的原则,可以把重点保护村寨开发成为旅游景点或者建设成为少数民族建筑文化保护村,通过合理利用,创造经济和社会效益,使其建筑风格在利用中得到更好的发展与保存;对于一般村寨, 则应充分考虑防火问题，按照规范的要求和既有做法，改造消防通道，划分防火分区，提高建筑物的耐火等级，增设消防设施。甚至还可以引进新的建筑材料和建筑技术,营造出具有现代性、适居性、安全性的现代村寨。如贵州省为保护黔东南民族建筑传统，帮助农民建设美观实用、建筑形式多样、具有民族特色的住房，贵州省建设厅组织编制了“贵州新农村民居建筑方案图集”,为农村房屋的改造提供了有益的指导。

3.2贯彻“防消并重，防消结合”的农村大团寨消防工作方针，建立适合农村大团寨特点的灭火救援体系

我国的消防工作方针是“预防为主，防消结合”，这个方针正确地概括了群众同火灾作斗争的基本经验，准确地科学地表达了“防”和“消”的关系，正确地反映了消防工作的客观规律，对我国消防工作无疑具有普遍的指导意义，但就现阶段农村大团寨消防工作而言，笔者认为，在要注重“防”的基础上，应该突出“灭”，加大灭火的人力和物力的投入，做到“防消并重，防消结合”。这是因为：一是农村大团寨的根本性火灾隐患如村寨大、建筑布局密集、建筑物的耐火等级低等短期内难以消除；二是村民的一些生活习俗如习惯在木楼上用火，在火塘旁烘烤衣物、腊味、竹笋、香菇等在短时期内难以得到改变；三是农村的文化素质普遍较低，加上少数民族使用自己的语言，不便沟通，消防宣传工作存在较大难度，村民的防火意识在短期内难以得到提高；四是缺乏及时、有效的扑救是造成农村大团寨小火酿成大灾的根本原因，反之，如果扑救及时，可以有效地减低火灾损失。如2003年5月29日，湖南省通道侗族自治县下乡乡土门村发生火灾，土门村18名义务消防队员迅速出击，扑救及时，较好地控制火灾蔓延，有效地保住了土门村189户、700余人免受火灾洗劫。

由于大团寨一般地处边远，起火后公安专职消防队难以及时到达，因此，建立适合农村大团寨特点的灭火救援体系显得尤为重要。笔者建议，从“人力、水源、装备、战术”四个方面着手，不断发展壮大专兼职消防队，积极加强志愿消防队建设，完善消防基础设施，修建消防水池，敷设消防给水管网，配备适合当地实际的消防车辆和必要常用的装备器材，由消防部门对村寨消防队员进行培训，使之具备必要的消防知识和灭火救援能力。对于50户以上的村寨，可以探索建立“一寨一队一泵（消防机动泵）一案（灭火和破拆预案）”的大团寨消防工作新模式，力争做到“小火能控制，大火不出村（寨）”。

3.3积极探索运用性能化防火设计理念整改大团寨火灾隐患的新方法

性能化防火设计是建立在消防安全工程学基础上的一种新的建筑防火设计理念，是以建筑物在火灾中的性能为基础的防火设计方法。其基本思想是在确保建（构）筑物使用和观赏功能的前提下，针对建（构）筑物的消防安全目标，运用工程分析和计算来确定最优化的消防安全设计方案的防火设计方法。它可由设计者根据建筑的不同空间条件、功能条件及其它外部条件，自由选择和确定各种防火措施，将其有机组合，最终形成满足消防安全目标要求的总体防火安全设计方案，提供科学合理的消防安全保护。其方法包括确立消防安全目标，建立可量化的性能要求，分析建筑物及内部情况，设定性能设计指标，建立火灾场景，选择工程分析计算方法和工具，对设计方案进行安全评估，制定设计方案并编写设计报告等步骤。与现行的设计方法相比，它所关注的是具体的消防安全目标的实现，而不是拘泥于满足规范的最低要求。依据性能化防火设计的这些特点，结合当前大团寨火灾隐患整改难的问题，可以探索将这一设计理念引入大团寨消防工作中。

与以往不同的是，以性能化防火设计方法来制定的大团寨防火措施不仅要达到预防火灾的目标，而且还要从遗产保护目的着手，充分考虑建筑特征和居住者的特征，以同时满足生命安全、财产保护和遗产保护的目的。对于每个大团寨，它都要结合团寨本身的地理特点、外部特征、建筑构件形式、内部空间、管理方式等因素，对每种危害进行评估，最终采取一种特殊的设计变通方案使防火措施与大团寨自身特征有机结合起来。这样，性能化防火设计方法的概念和原理在解决传统的“处方式”消防设计方法存在困难的大团寨防火工作中具有不可替代的优势：一是明确了大团寨的防火安全目标和性能要求；二是达到安全目标所采取的方法有灵活性，不作硬性规定；三是通过对设计方案进行评估，使得防火措施在满足消防要求的同时，不影响建筑原貌特征和内部结构的目的。尽管目前我们缺乏对农村大团寨房屋建筑构件燃烧特征和火灾情况下构件变化规律、建筑内火灾蔓延趋势以及烟气运动发展规律等方面必要的研究，也没有建立相应的消防数据库，但这种方法作为将来大团寨消防工作的新趋势仍然令人期待。

参考资料：

[1]陈文贵等.中国消防全书[M].吉林人民出版社，1993.12.

[2]罗德启.贵州民居.[M].中国建筑工业出版社 ，2008.11.

第2篇：既有建筑消防安全评估范文

【关键词】建筑消防设施；安全性；模糊综合评价

伴随建筑的拓展，建筑物固有的构架及性能，也增添了原有的复杂特性；潜藏着的火灾隐患递增。消防设施被划归成安全保障特有的体系，能预防并缩减平日以内的火灾。消防安全评判得来的数值，能为接续的消防管控，供应精准根据。为此，有必要预设模糊评价范畴的综合模型，有序辨别出多层级的消防隐患；在这样的根基上，创设最佳情形的预防路径。

一、体系建构的总思路

建筑框架之内的消防设备，可以分成配套特性的防火构件、带有灭火特性的构件、电气范畴的消防构件。依照归结得来的设施特性，建构了评判体系。模糊情形下的综合评价，整合了层次解析、模糊态势的评价机理。对复杂特性的构架体系，模糊评价细分出来的考量要素，可以分成多样的层级。

在这时，应当明辨的要素偏多，很难确认最佳情形的权数配置；即便辨别出了这样的配置，也会凸显出不确定这样的特性。这是因为，归一化的态势下，各个因素关涉的权值偏小；经由算子评价，就会得来主观特性的某一数值，缺失了应有的参照价值。建筑配有的消防设备，涵盖着多层级的影响要点，也应顾及到多重的要素。

为此，把惯常见到的层次解析，与模糊评价依托的方式，有序衔接在一起。这样做，就化解掉了单独评价的弊病，提升了原有的客观特性。层次解析范畴的流程中，各个层级对应着的要素，都被设定成量化的根基。调研得来的数值表征着：把专家评判的数值结论，当成模糊评判的根基，也会影响预设的精准性。

二、选出来的评价事例

某城区范畴内的俱乐部，总体构架被设定成钢混构架；查验得来的耐火层级，被设定成一级，属于高层特有的某一裙房。建筑涵盖着地上范畴的两个层级、地下建构的一个层级；地上层级配有前台及关联着的娱乐区，以及部分区段以内的休闲游戏，但没能惯常被运用。消防设施配有完备的体系框架，娱乐场所附带着的消防体系，包含自动特性的报警构件、灭火喷淋的关联设备、某规格下的消火栓。结合专家评判得来的分值，采纳模糊态势的综合途径，予以综合测评。

（一）单一要素特有的评价

模糊评价以前，应被辨识的要素，包含拟定好的设计规则、现场范畴内的真实参数、配套架构的设备状态、消防查验得来的情况。依照单独评价特有的数值结论，请专家对选出来的建筑，予以安全性这样的测定。细分出来的四个层级，对应着拟定表单之内的要素；上个层级范畴的要素，可以经由评价得来的数值，运算出精准的权重。

经由专家评价，明辨了多层因素表征着的隶属度。例如：对拟定好的某一指标，5名既有的专家，觉得这一指标带有安全特性；3名认为预设的指标应被划归成相对安全；2名认为这一指标被划定成一般安全。安全层级评判得来的隶属度，被运算成0.5；相对安全这一层级的指标被看成0.3；一般安全特有的隶属度，被看成0.2。为此，可以经由归整，得来模糊评价特有的指标数值。

（二）多样要素特有的评价

专家评判得来的数值，可以建构特有的矩阵。层次解析得来的权重向量，可以建构模糊评价依托的向量式子。选出来的评价建筑，安设了气体态势的灭火设备、惯用的泡沫灭火。为了让计算得来的数值，满足预设的层级需求，经由权重矩阵特有的归整处理，明辨了归一化范畴的数值结果。

结果数值表征着这一结论：建筑物配有的消防框架，总体情形之下的安全等级，应被设定成较安全。在这之中，防火及对应着的灭火设备，凸显出来的安全特性较优，但仍旧潜藏着某些弊病；平日以内的运转中，应侧重去修护。与此同时，电气消防范畴内的对应设备，被设定成一般安全，潜藏着偏多的隐患，应当审慎修护。

三、细化的评判流程

（一）明辨评价层级

从现状看，消防设施关涉的安全评判，还没能预设细化的层级。若要确认这样的评判根据，应当侧重去考量城区以内的消防状态、安全评价依托的各类权数；在这样的根基上，分出最优情形的安全性、对应着的较安全、一般情形的安全性、偏差的安全性；对给出来的评判对象，予以定量估测。这种估测的路径，考量了真实态势下的安全状态。采纳惯用的百分制，分出四个评判的水准层级。

（二）建构最优模型

模糊评价依托着的数学模型，可分成多样的层级。例如：二级范畴内的这种模型，包含如下评判步骤：

第一，把选出来的因素集合，依循拟定的某一属性，分出细化以后的分支子集。预设某个细分出来的这种子集，且对应情形之下的多样要素，表征着不相交的总状态。

第二，对体系架构内的各类要素，予以综合评判。预设某一情形之下的评语集，这样归结得来评价向量。

第三，把选出来的评价向量，当成单独态势的某一要素；经由重构组合，创设类似特性的新评语集。在这以后，对拟定出来的评语集，予以综合评判。这样建构起来的综合模型，可以分成三个层级，抑或四种层级。

（三）对数值的归整处理

模糊综合架构下的评价路径，惯用两种归整方式：最大情形之下的隶属度，以及加权框架之下的平均处理。我们预设了加权平均特有的归整办法，先对选出来的评语层级予以取值。关联着的赋值变量，对应着给出来的评语指标。若没能选出适宜特性的这种指标，则可建构虚拟态势下的人为取值。在这以后，对选出来的评价对象，确认明晰的隶属度；经由审慎的运算，得来加权平均数。

四、应注重的事宜

依循致因理论，事故关涉的直接成因，被看成潜在特性的威胁状态。本源的事故成因，是管控中的误差。建筑特有的火灾中，人为管控的弊病，占到了偏大的比值。公共建筑潜藏着的威胁及隐患，应能分成平日以内的人员布设、拟定的管控机制、建筑固有的本体状态。明辨了这样的灾害特性，应被考量的侧重点，涵盖着本体固有的灭火特性、表征出来的灭火能力、火灾态势下的疏散速率。为此，建构出来的综合评价，也要明辨如上的要素。

模糊综合评判，带有便捷的特性及灵活的特性，被划归成多维架构之下的解析方式。化解疑难的本源原理，是把复杂特性的总体疑难，划归成细分出来的分支要素。依循层级拟定的总框架，惯用比对的方式，来确认明晰的决策。采纳预设的标度，对专家赋值得来的各类数值，予以比对和判别，从而创设总体框架之下的判别矩阵。在辨识综合权重时，应当查验各个层级关涉的细节，不应忽视掉这种细节。

结束语

建筑架构配有的安全设施，密切关联着抵挡火灾这样的性能。安全性依托的综合评价，利用计算得来的指标权重，对典型特性的某一建筑，进行了评判及估测。模糊评价范畴的结果，明辨了多样的要素，供应了最优参照。

参考文献

第3篇：既有建筑消防安全评估范文

（中国矿业大学安全工程学院 江苏 徐州 221008）

摘 要：为培养宽基础、强能力、高素质，具有创新精神和实践动手能力的消防工程专业人才，在十几年消防工程专业教学和实践工作基础上，结合毕业生及用人单位的反馈意见，提出消防工程专业本科培养方案采用5＋3模式。针对毕业生在实际工作中存在实践动手创新能力较弱的问题，提出改变传统的教学模式，将注入式教学转变为启发式、交互式教学，注重启发学生思维。此外通过推行教授课程负责制，革新课程教学内容，改进实验课教学模式、加强实习和进行针对性的毕业设计等实践动手环节，构建完善的消防工程专业创新本科人才培养体系，培养学生独立分析问题、解决问题和实践动手能力以及创新意识。

关键词 ：消防工程；课程体系；人才培养；创新；研讨式教学

中图分类号：X952 文献标识码：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．02．025

收稿日期：2014－11－14

0 引言

消防工程成为高等教育一门独立的专业是在20世纪50年代。1956年美国马里兰大学第一个建立了消防工程系，并于当年招收消防工程专业本科生。迄今为止，加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、荷兰、比利时、韩国、巴西等国都在大学里开设消防工程专业课，有的大学还建立了专门的消防教育机构，提供正规化的学历教育，可授予学士、硕士和博士学位。

我国高等院校从20世纪80代初开始培养消防工程专业人才，当时只有中国人民武装警察部队学院一家高校设置了消防工程专业。随着社会对消防安全的逐渐重视，我国对培养高素质消防工程专业人才提出了更高的要求。经教育部批准，中国矿业大学于2000年设立消防工程专业，2001年招收第一届本科生，是国内地方高校设立的第一个消防工程专业，目前在全国本科专业排名中名列第一，同时被评为江苏省特色专业。到目前为止，已有中国人民武装警察部队学院、中国矿业大学、沈阳航空工业学院、中南大学、华北水利水电学院、西南林学院、西南交通大学、河南理工大学、辽宁工程技术大学等10余所院校开设了消防工程专业，且数量仍在增加。

经过十几年消防工程专业的教学和实践工作，结合毕业生及用人单位的反馈意见，目前该校消防工程专业的毕业生在消防专业知识的掌握上基本符合用人单位的要求，但是在实际工作中遇到新问题的解决能力以及现场实践动手能力较欠缺。为了解决这一问题，作为培养消防工程技术人才的高等学校有必要对现有的教学培养体系进行适当的调整，重点加强学生的创新能力和实践动手能力的培养。

1 消防工程专业创新本科人才培养体系

1．1 培养目标

消防工程专业培养宽基础、强能力、高素质，具有创新精神和实践动手能力，掌握火灾科学基本理论、消防安全技术，消防政策法规，具有消防安全技术研究、设计、监测、管理和火灾安全评估、控制及火灾事故调查分析能力的工程技术人才。

1．2 培养方案

消防工程专业本科培养方案采用5＋3模式，即前5个学期进行学院内大安全专业的课程学习，淡化专业方向，后3个学期分安全工程和消防工程2个方向进行专业课程学习。新生进入学校后只进入学院而不进入专业，在低年级学习基础课程，高年级时进入学科领域学习专业课程。这种课程安排使学生入学后能够得到宽口径、厚基础的培养，避免学生因过早进入专业学习而知识面狭窄的弊端。

1．3 课程体系

1．3．1 基础课程

基础课程主要有数学、英语、思想政治教育、物理、化学等全校统一设置的课程。如高等数学、线性代数、概率论与数理统统计、大学英语、大学物理、大学化学、工程力学、工程图学、电工技术与电子技术、工程热力学与传热学、工程流体力学等课程。

1．3．2 专业课程

专业课程分专业主干必修课和专业选修课。专业主干必修课主要有燃烧学、火灾动力学、建筑防火工程、水灭火工程、建筑防排烟工程、火灾识别与联动控制、建筑耐火结构。专业选修课程主要有火灾事故调查、电气防火、消防法规、现代灭火技术、消防专业英语、化工企业火灾防护、消防队伍管理与灭火战术、应急救援导论、火灾数值模拟、火灾风险评估、消防心理学、地下工程火灾防护。

1．3．3 实验课程

实验课程是学生巩固、理解课堂知识、提高动手和创新能力的重要环节。实验课程安排了火灾及烟气蔓延、材料热释放速率的测定、火灾时期烟雾特性的测定、灭火剂灭火、火灾自动报警系统、火灾自动灭火系统等。

1．3．4 专业实习

消防工程专业实习分为认识实习、生产实习和毕业实习。认识实习采用大组参观了解的方式。生产实习采用小组跟班学习的方式，直接参加消防系统的安装施工和调试工作。毕业实习安排到武警消防支队，参加消防系统的验收工作，并收集毕业设计资料。

1．3．5 毕业设计

毕业设计包含一般部分、专题部分和翻译部分。一般设计部分是在毕业实习期间收集资料的基础上，结合就业单位岗位需求，在建筑防火与安全疏散设计、建筑消防水灭火系统设计、建筑火灾自动报警系统设计、建筑气体灭火系统设计、建筑防排烟工程设计中选择1项内容完成设计。毕业设计专题由指导教师提供一些已经具备研究条件，切实可行，有研究和应用价值的题目，由学生通过实验研究完成。专业文献翻译部分是将与消防有关的英文专业论文翻译成中文。

2 消防工程专业创新本科人才培养教学改革

消防工程是一门新兴学科，其内容涉及多个学科。既有理论基础方面内容，又涉及到各种法律规范和工程实践等知识。学习内容十分繁杂，需要的基础知识门类较多，如建筑、力学、电子与计算机技术、传热学、燃烧学等。因此该专业的教和学均存在一定的难度，必须进行教学改革。

2．1 教材建设

以课程教学团队为依托，积极推行教授课程负责制，着力革新课程教学内容，规划建设与新课程体系相适应的专业教材体系。在新教材编写上注意易教易学、深浅适度、理论联系实际，加强“三基三新”（基础理论、基本概念、基本方法、新技术、新理论、新方法）内容，并在教材中设置一定的典型案例、讨论题、分析和思考题。

2．2 多媒体教学

全部课程均采用多媒体教学方式。这种教学方式和传统教学手段相比具有以下优点：重点突出；图文并茂；节约时间、增大信息量；促进交互式教学；易于补充和提高。

2．3 研讨式教学

开展研讨式教学，以特色课程“建筑防火性能化设计”为例，该课程共计32课时，要求学生先经过“建筑防火工程”、“火灾动力学”等专业课程的学习。32学时中，课堂教学12课时，主要由教师讲授建筑防火性能化设计的原则和方法，介绍相关信息的获取途径；余下20课时，由教师提供若干实际建筑物，将学生分成不同的设计小组进行设计，学生根据所学知识首先分析这一建筑存在哪些消防问题，然后提出性能化设计指标和解决方案。在具体实施时，可利用学院提供的实验室条件和计算机条件。在这一过程中，需要学生完成分工协作、查阅资料、设计实验、上机计算、编写报告和社会能力交流等。课程考核采用小组答辩方式进行。

2．4 改进实验课教学模式

为了提高实验课教学效果，实验课教学先由教师讲解实验系统的构造和基本原理、能够进行的实验内容、实验仪器的使用方法等，然后由同学们提出实验方案，在教师的指导下修改实验方案，完成实验，写出实验报告。

2．5 加强实践环节

消防工程实习基地建在徐州、无锡、苏州、杭州、厦门等城市。实习分为三个环节，即认识实习、生产实习和毕业实习。实习环节与教学紧密结合，针对性强，与学生的就业联系较紧，有利于调动学生积极性，提高实践效果。

2．6 有针对性的毕业设计

毕业设计选择徐州国际饭店、徐州金鹰国际商厦、 徐州金地商都等大型公共建筑作为蓝本，进行建筑防火与安全疏散设计、建筑消防水灭火系统设计、建筑火灾自动报警系统设计、建筑气体灭火系统设计、建筑防排烟工程设计。通过毕业设计让学生更好地掌握课程内容，使所学知识融会贯通。

3 加强消防工程专业师资队伍建设

3．1 建设目标

建设一支专业结构和年龄结构合理、能够承担消防工程本科教学相应基础和专业课程的教学工作，能够从事消防科学技术研究的师资队伍。

3．2 培养方式

采用“下现场”、“上学历”、“引进来”、“导师制”等多种途径建设师资队伍，为消防工程专业向更高层次的发展奠定了坚实的基础。对于现有师资和拟引进师资我们拟采用“导师制”、“国内外进修”和“岗位培训”等方式进行培养，以尽快适应本专业的本科教学、研究生教学和科学研究工作，提高专业的整体水平。

3．3 聘请兼职教授

根据本专业课程体系的设置特点，中国矿业大学已聘请了公安部天津消防科学研究所高水平研究人员作兼职教授，定期来校作有关专题报告，开阔了广大师生的视野、拓宽了他们的知识面。

4 结论

针对目前毕业生在实际工作中遇到新问题的解决能力以及现场实践动手能力较欠缺等问题，结合中国矿业大学消防工程专业10多年的教学实践工作，必须对现有的教学体系进行改革，重点加强学生的创新能力和实践动手能力的培养。本文得到的结论如下：

（1）消防工程专业本科培养方案采用5＋3模式，采取大类招生，学生通过对学科、专业的学习和了解后，结合自己的兴趣、特长，再在院系范围内自由选择专业或专业方向，这种课程安排使学生入学后能够得到宽口径、厚基础的培养。

（2）以课程教学团队为依托，积极推行教授课程负责制，着力革新课程教学内容，规划建设与新课程体系相适应的专业教材体系。将燃烧学、火灾动力学、建筑防火工程、水灭火工程、建筑防排烟工程、火灾识别与联动控制、建筑耐火结构作为消防工程专业主干必修课。

（3）通过实验课、专业实习和针对性的毕业设计来提高学生的创新能力和实践动手能力。

（4）采用先进的多媒体交互式教学方式，改变传统的教学模式，将注入式教学转变为启发式、交互式教学，转变以教师为中心的观念，把学生看作教学活动的主体，注重启发学生思维，培养学生独立分析问题、解决问题的能力以及实践动手创新能力。

参考文献

1 肖学锋．中国消防工程及其21世纪的前景［J］．中国安全科学学报，2000（1）

2 姜学鹏，徐志胜，李耀庄，等．我国消防工程专业学历教育前景和亟待解决的问题［J］．中国安全科学学报，2006（4）

3 傅智敏，黄金印，屈震．消防工程教育与课程体系探讨［J］．中国安全科学学报， 2004（12）

4 傅智敏，黄金印．消防科学技术发展历程回顾及火灾科学与消防工程学科体系探讨［J］．中国安全科学学报，2003（9）

5 郭铁男，傅智敏，黄金印．火灾科学与消防工程学发展现状及学科体系构架［J］．消防科学与技术， 2004（3）

6 陈爱平，于春华，陈先斌．“消防工程”专业发展与定位的思考［J］．消防科学与技术，2003（6）

7 陈发明．消防工程专业人才培养体系的探讨［J］．消防科学与技术，2007（4）

第4篇：既有建筑消防安全评估范文

关键词：建筑寿命；住宅；可持续发展；质量安全

引言

根据我国《民用建筑设计通则》规定，一般性建筑的主体结构的耐久年限为50-100年，高层建筑和重要建筑为100年。然而在现实中，我国大多数的建筑设计通则的要求与实际寿命有非常大的距离。

我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，却只能持续30年左右，意味着每年将产生数亿吨建筑垃圾，无论是对我国还是世界，都带来巨大的环境威胁。另一方面，人们背负房贷辛苦买房，所购房屋却在十年八年后暴露了质量问题，加上法制的不健全、不完善，购房者的问题很难得到解决。

目前，我国建筑“短命”现象相当突出，如何从经济、社会、环境等角度综合考虑，延长建筑寿命，是我国实现可持续发展的一个重要问题。

一、建筑”短命”原因分析

（1）房屋建筑质量存在安全隐患

施工不当。建筑物的质量高低与建筑物的施工有着很大的关系，主要的原因就是工程施工队伍整体的素质不高，技术培训跟不上。不少建筑企业的专业技术人员无法按照施工图纸与设计的要求和规定来进行规范性的房屋建筑工程施工。

建筑设计不当。在设计市场中大多鱼龙混杂，存在着超资质、超范围设计的情况，非常普遍的情况是设计资质挂靠，设计单位之间恶性竞争，套用国家最低标准等一系列原因造成了设计的缺陷。

建筑材料选用不当。构成房屋的最为重要的东西就是建筑材料，施工的水平再高超，房屋的设计再合理，没有质量合格的施工材料都是没有用的。

施工现场监理不够。有一些监理单位为了寻求经济效益超越资质承接监理业务，项目监理机构的配备、人员资格不符合要求，现场监理质量控制体系不健全。

（2）政府监管不到位

政府相关职能部门是购房者权益保障的最有效率的后盾，是有能力、有权力监管的主要机构，失去政府部门的把关，相当于房地产企业、工程质量、人员的管理都处在了失灵的状态，建造房屋的后果可想而知。

（3）城市规划缺少前瞻性

城市规划缺少前瞻性，没有给城市未来建设留下一定发展的空间，结果造成了相当的拆迁现象，造成了建筑的“人为短命”。一些地方甚至存在“规划跟着领导变”的现象。还有为了满足眼前利益的一些地方政府，随意变更既有的规划，一些建筑因此被拆除。

（4）房地产业利益驱使

很多地方政府鼓励多种城市更新方式，由于拆旧房盖新房反而有利可图，因此很多开发商都试图对老旧小区进行拆除重建。

二、改善对策

（1）杜绝“随意规划”，增强城乡规划科学性。

根据我国《城乡规划法》规定，城乡规划不能因为个别领导的意见擅自修改，不能因为地方领导的变更而变更。真正地让规划说话，而不是服从地方官员的意志。

（2）增强施工单位法律意识

在建筑物在合理使用寿命之内，必须确保地基等主体结构和基础工程的质量。必须在我国现有法律法规的基础上，规范施工单位的自身行为、增强守法意识，做到严格守法，为百姓建造真正的、踏实的居所。

（3）开发商应提交质量保证书

明确房屋建筑的所有人为房屋建筑安全责任人及管理人。开发商在交付使用时，应向购房人提交房屋建筑使用说明书、质量保证书等文件，明确告知购房人房屋的各项性能指标、质量保修内容、使用与维护保养要求等。

（4）加强政府及职能部门的监管作用

住宅工程质量，关系到人民群众的生命财产安全和切身利益，关系到安居乐业、住有所居政策的有效落实。政府应该加大宣传力度，出台一些具体的政策，以提高人们对房屋质量安全问题的警惕性。

（5）房屋建筑定期安全评估

房屋所有人须定期委托房屋安全鉴定机构，对房屋进行安全评估。其中，学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院等大型公共建筑和人员密集场所的房屋建筑，每5年应当进行一次评估；使用满30年的居住建筑，每10年应当进行一次评估；达到设计使用年限仍继续使用的，每两年应进行一次评估。

（6）增强公民维权意识

根据《商品房销售管理办法》规定，商品房在交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。该条款从买受人的角度出发，以买受人的利益为根本出发点提供法律支持和法律依据，因此，购房者应该勇敢拿起法律的武器保护自己，为维护自己的合法权益作应有的斗争，使得建设单位、施工单位轻易不敢违法、违章建筑。

三、结论与展望

建筑“短命”现象是目前我国社会经济发展中城市建设的一个突出问题，其带来的各个层面的负面影响也引起了广泛关注，国家及地方政府也认识到相关问题，也逐步开始推出并完善相关法律法规，这对今后城市建设具有积极的影响。

我国建筑“短命”的原因十分复杂，我们必须在找到问题，解决问题，才能在今后的建设过程中，提高建筑寿命，节约资源，实现可持续发展的宏伟目标。（作者单位：西安建筑科技大学管理学院）

参考文献：

[1]姜继兴，孟庆款.建筑工地消防安全隐患的治理措施[J].建筑工人，2014，10：26-27.

[2]陈宁.推广整体化设计延长建筑寿命[J].城市开发，2006，01：42-43.

[3]刘伟.“短命建筑”需要“新法”遏制[N].中国建设报，2007-03-09003.

第5篇：既有建筑消防安全评估范文

【关键词】老旧住宅；电梯加装工程；造价控制；成本管理

1电梯加装工程背景

目前，我国正面临着人口与社区环境“双重老化”的难题，而根据国家统计局2020年出台的人口数据统计，截至2019年年末，我国65岁以上人口数已达1.7603亿，占年末总人口比例约为12.57%，老年抚养比也达往年新高，高达17.8%。故我国面临着社会结构趋向老龄化的发展趋势，为保证老年群体的生活质量，需要积极探索适老化设施的解决方案。在传统意义上，居家养老是城市社区最为普遍的养老方式。由于居住社区建造年限早，社区存在基础设施不完善、居住功能弱化、物业管理服务缺失、住户安全缺乏保障等居住环境缺陷，无法满足未来社区老龄化结构的功能需求[1]。老旧社区开展电梯加装工作则契合上述诉求，可解决住宅未配备电梯设施的垂直交通出行问题。考虑到老年群体身体机能随年龄增长而下降，在日常出行中普遍存在着“爬梯难”的困境。故民众对加梯工程的需求正逐步凸显，电梯加装工程逐渐成为人们密切关注的民生热点。

2电梯加装工程成本管理难点

老旧社区电梯加装工程在前期存在规划审批、管理措施、资金筹集、施工条件等因素局限，加装工序也较复杂，对于造价招投标的控制具备一定挑战。故本文通过借助各地既有住宅电梯加装施工案例进行分析，分析其成本管理在以下方面存在的难点。

2.1社区原始建设资料落后

由于社区建设年限较早，易出现建设图纸缺失，调取档案检索信息工作量大、不易于归档保存等弊病。社区运维更新过程中可能伴有违规建筑，使原始建造的图纸资料与现有加装环境不符，使招标工程量清单上出现缺、漏项的情况，或实际安装的电梯井道位置与电梯加装尺寸不一致的情况，使建设工程施工费超出工程预算[4]。

2.2工程变更突况多

考虑到隐蔽工程的不可预知性，电梯加装工程前期需开挖基坑，完成电梯井道基础工作。而老旧社区市政管线集中在楼栋单元出入口处。加建电梯部位需迁改管线，其改建位置与地下自来水管道、污水井等给排水管道、天然气管道、强弱电电缆位置相冲突，导致前期需要对地下管线的分布状况做出评估，且管线迁移调配耗费开销较高、工作量大、协调周期时间长[3]。此外，新加装电梯井道可能导致建筑物的地基产生不均匀沉降，出现建筑物倾斜或结构性损伤的情况，需要有针对性地加固地基与墙体，这些突发性的工程变更都会延长建设工期，增加项目成本。

2.3电梯加装环境特殊

电梯施工全过程无法将居民生活与施工现场完全隔离。施工过程中的噪声与光污染现象会影响居民的正常生活，居民随意丢弃火种等不规范行为也会为工程带来安全隐患问题，存在双向干扰的情况。而加装社区多半分布于城市中心地段，其施工安全文明要求较高，虽不作为投标的竞争性条款。但对一般土建项目而言，收费的标准必然因电梯加装施工环境的特殊性而提升，增添额外的项目成本。

2.4竣工决算争议频出

由于电梯加装项目属于准公共项目，其涉及的工程参与方众多，工程协调工作复杂，所涉及的建设资料保管容易出现遗漏、不规范等缺陷。加上之前保有的原始资料发生变更，且建设过程突况频繁，工程变更较多使竣工决算的难度大幅增加，各方维护彼此利益难免引发冲突争议，使得造价成本难以控制[5]。

3加装电梯施工成本案例分析

为有效控制老旧住宅电梯加装的造价，本文选取上海市宝山区某社区电梯加装案例进行分析，该社区电梯加装建设总费用为467668元，并主要划分为电梯建筑工程、电梯电力供电工程、电梯设备及安装工程以及其他专业工程4个板块。如图1所示，考虑到电梯设备工作属性，该清单中关于电梯电力供电工程、电梯设备及安装工程的费用符合专业需求。而对电梯设备品牌的挑选，结合当地住户民意反馈及经济状况的综合判定，不属于造价控制的范畴。对于其他相关工程而言，是为提升用户使用体验，并保证电梯长期安全运营而增设的，其费用总占比也仅为5%，对于总体造价控制影响不大。故造价控制重点则落到电梯建筑工程上，由于加装过程会影响原有建筑的结构稳定性、对住宅沉降量的控制、地基基础的稳固程度等均提出新的考验，且伴随着较多的工程变更，对该项工程的工期与成本预算都有较大影响。在饼状图（见图1）中，该部分造价占比超过50%，故对于电梯加装造价控制重点应放在建筑工程这一板块。如图2所示，区别于一般新建项目的电梯安装，老旧住宅电梯加装项目需要对建筑结构进行改造及加固，如决定电梯入户形式需对原有楼梯进行开门改造，并加固原有的结构柱保证建筑稳定性，甚至采取加柱、加梁等保证建筑安全使用。该部分费用共计15600元，占建筑工程总体费用的6%，属于区别于新建项目的最直观的增量部分。此外，老旧社区多次维护更新，地下隐蔽工程涉及复杂的管线协调工作，改建位置可能与给排水、天然气管道、强弱电电缆位置相冲突等，需提前向有关部门抽调社区建设初期地形图、开展施工时优先考虑避开地下管线，简化迁挪管线与相关部门协商时长。而该部分费用容易在项目投标报价的前期阶段被忽视。

4电梯加装造价管理控制措施

根据上述成本分析及管理难点综合考虑，故提出以下措施，助力未来电梯加装工程造价管理的可持续发展。

4.1建立社区电梯事务统一信息平台

针对加装过程中普遍存在的信息孤岛现象，可考虑建立社区电梯事务统一信息平台，可将涉及社区电梯加装的工程资料，如社区建筑结构、地下管线分布及相关设施基础的建筑资料等档案信息整合，便于前期施工与后期运维的资料调度。相关电梯构配件的进场时间与周转调度均可提前规划，保证电梯加装的施工采购与平面布置优化，解决老旧社区由于空间狭窄，堆料位置无法保障的问题以及盲目调运机械造成多次搬运的费用问题[2]。

4.2强化提前服务质量由政府领头成立针对电梯加装工程规划设计、施工安装、管线迁移、消防安全、住建审批等全方位的行业专家团，负责对社区加梯项目提供技术理论指导及案例工作示范，对电梯加装设计方案、电梯适用型号挑选等前期工作等由繁入简，采用先进的技术与材料设备进行加装工作，着重指导建筑结构加固方面的成熟技术，并系统培训加梯建设单位全寿命周期的标准化流程。优化施工方案，提高加梯行业业务能力，缩短建设周期，避免窝工较多产生额外管理费，合理地降低施工成本[6]。

4.3及时完善工程量清单

采用定额法对电梯安装成本进行控制，当出现原始建设资料丢失、项目现场状况与图纸设计要求冲突等特殊情况需工程变更，或地下隐蔽工程的不可预知等情况，需及时落实工程项目清单的查缺补漏与记录设计变更，并随时调整合同价款符合施工要求与合同规定，实现对造价成本的宏观计算，保证项目成本能够得到有效控制，并对潜在工程突况实施预判性措施防备，保证工程量清单的完整性。

4.4评估分级加装风险

由于加装电梯不可控因素与潜在风险较多，需提前识别项目成本变动的风险，开展前期调查，分析加装电梯规划问题的主要影响因素并将其分类，如地下管线的分布属于弱影响因素；对于无调整空间，需要采取强制性措施调整的，如移除树木占据、消防通道等属于中影响因素；对于超出规划红线或与原本结构冲突的需要拆除属于强影响因素。划分该社区装配电梯的难度等级，并制定针对性的规划策略进行合同谈判，争取提高项目措施费，并于合同条款中明确细化施工方应承担的风险损失，避免竣工结算过多争议。

5结语

本文选取城市社区更新改造中电梯加装工程作为研究对象，通过对电梯加装过程中成本管理难点分析，进一步了解到该项工程电梯建设单位资质缺乏、社区原始建设资料落后、工程变更突况多、电梯加装环境特殊、材料供应协调不周、竣工决算争议频出等特点。通过选取具体电梯加装成本案例进行剖析，并在此基础上给出相应的造价控制的对策建议，为实现该工程的可持续性推广与发展提出指导意见，保证电梯加装工程的推广落实。

【参考文献】

[1]李林,叶嵩,王璟.老旧社区品质提升:数字化发展模式探索[J].智能建筑与智慧城市,2020(8):73-76.

[2]喻彪,谢超.加装电梯安全管理难点及对策[J].中国电梯,2020,31(14):50-52.

[3]李美艳.老旧小区加装电梯的形式及问题探讨[J].居舍,2021(10):170-171+173.

[4]邓代军.既有住宅加装电梯使用管理中的难题[J].起重运输机械,2020(15):41-44.

[5]俞庆彬.既有多层住宅加装电梯施工成本管理研究[J].工程经济,2020,30(11):29-31.

第6篇：既有建筑消防安全评估范文

关键词：安全管理 生产 监督

一、加强组织领导，提升管理水平

要搞好安全生产工作，必须加强对安全生产工作的组织领导。安全工作管理既强调管到底，又强调理到位。强调管到底，就是要使“安全第一，预防为主”的方针深入人心，要严抓细管，刚性考核，绝不姑息任何违章行为，强调理到位就是要理出头序，理顺关系，就是要不断完善安全工作行为准则，检查制度和标准，考核奖惩办法。始终坚持把安全生产摆在重要位置，不断健全安全生产保证体系和安全生产监督体系，以全面落实安全生产责任制为核心，以完善安全生产法规、制度和责任制为基础，以落实反事故措施、反违章、推行标准化作业为原则，做到组织落实、措施落实、检查落实、考核落实，使安全工作的管理水平进一步提高。

二、推进科技应用，提高安全管理信息化、自动化水平

（一）针对安全生产上的难点问题，大力开展科研攻关和技术改进，积极探索建立多元化的科技投入保障机制，采取与社会科研单位、高新企业合作等多种方式，广开融资渠道，为促进技术创新发展创造良好的物质条件；要积极为中青年技术拔尖人才提供和创造学习培训、参观交流和参与重要课题攻关的机会，使他们在实践中尽快提高技能、不断增长才干，对解决了重大技术课题、攻克了重要技术难关的人才，要在给予精神鼓励的同时，从经济上给予重奖。要通过各种手段和方式，充分调动各类人才参与技术创新和主动工作的积极性，营造浓厚的创新氛围，锤炼出一支数量充足、结构合理、技术精湛的人才队伍；要加快新技术和新装备应用，大力提高安全保障能力，推进信息网络建设，力争实现生产指挥智能化、经营管理现代化、办公信息管理自动化建设；要进一步完善既有的信息网络系统，推广应用生产管理系统，加快视频监视系统建设；提高科技成果向生产力的转化速度，对于技术先进、成熟可靠、切实可行、能够解决现场实际问题的技术创新成果，要在搞好试点的基础上，抓紧推广实施，争取早见成效，进一步推进科技兴企的战略。

（二）彻底摒弃传统的粗放型管理模式，向精细管理迈进，逐步推行安全信息化、自动化。以提高安全的科技含量，促进安全管理手段的进步。在油气站库、放射源库、火工品库、变电站等要害部位安装安全监控系统。实行厂区封闭式管理，配置门禁自动控制装置，厂站内的关键装置、重点防范区域配备自动监控扫描系统，大型机组应配备FSC，ESD等紧急关断装置，放射源库、火工品库等部门应配备安全狱控装置。高压气井、海上开发采油平台应在实现自动化控制的基础上，实行微机远程自动控制，向信息化管理逐步推进。

三、理顺体制，充分发挥企业安全监督管理优势

我国油田企业分属于Sinopec和CNPC（中国石油天然气集团公司）特大型国有集团企业。与其他企业相比，国有特大型企业拥有明显的“四大”安全管理优势，即专业管理优势，行政管理优势，资金筹措优势和专业技术人才优势，在安全管理上可以发挥更大作用。随着油田企业改革的不断深化，油田企业已由过去的单一经营方式的国有企业，改制成拥有油田分公司、全资子公司、控股子公司、参股公司、股份有限公司、专业施工服务公司及改制分流到社会的私营、民营企业等多种经营方式共存的企业。集团公司应理顺管理体制，并根据不同的管理体制采取不同的安全管理模式。对分公司、全资子公司和绝对控股的有限责任公司、股份公司和专业施工及服务公司，从上到下实施全方位安全监督管理；对控股的上市、非上市的股份有限公司，为了保护广大股东利益，安全监督管理部门也要对其实施宏观监督管理和安全技术咨询服务；对参股公司主要实施安全服务；对资产和人员已经完全分离，或改制到社会的企事业单位，不再实施监督管理。油田企业应广开门路，调动社会安全专业人才和安全中介机构为企业安全生产出谋划策。凡建设性工程项目，必须请专家和中介机构进行职业安全卫生预评价，确保新改扩建项目达到本质安全，并对在役关键装置、要害部位实行安全现状评估，逐步改善在用设施和场所的安全可靠度，最后达到本质安全。

四、完善标准管理体制，加快行业标准与国际接机的步伐

随着油田企业跨国经营合作的增加，石油行业安全标准体系与API等先进标准体系的差异越来越明显，故应加速与国际行业标准体系接轨，提高和完善标准体系。在加速接轨与提高完善过程中，首先应确定HSE管理体系标准在油田企业安全管理上的核心地位；其次，要优先考虑采用国际先进的安全技术标准，以加快标准“立法”速度；同时应密切关注新技术发展动态，以免现行标准严重滞后于新技术、新工艺、新设备的发展，不适合安全管理的需要。在标准的制定过程中，要积极鼓励并争取安全科研部门和安全专家参与，以保证标准的先进性、科学性、可行性。

五、强化隐患治理和“三同时”管理，做到标本兼治

（一）要加强隐患治理的治“本”之策，即做好新改扩建项目的“三同时”管理。凡新改扩建项目必须做到安全设施与主体工程同时设计、同时施工、同时验收投产，确保新投用的项目不存在先天性的隐患。

（二）加强隐患治理的治“标”之策，即做好在用设施隐患整治。集中有限资金，打隐患治理的“歼灭战”，争取每年消除1-2个普遍性重点隐患，力争全部消除油田企业普遍存在的重点隐患，逐步提高、改善生产场所、设备的本质安全化，提高设备的安全可靠度。

六、倡导安全文化，加大安全培训，规范安全管理与操作行为

企业安全生产事故的发生原因是多方面的，但事故的根本原因在于人的不安全行为，因此企业安全生产的关键是改善人的行为方式，这就要从安全文化入手。安全文化建设是预防事故的基础性工程。通过创造一种良好的安全人文氛围和协调的人机环境关系，对人的观念、意识、态度、行为的形成产生从无形到有形的影响，对人的不安全行为产生控制作用，杜绝事故的发生。要建立健全党政领导共同负责、有关部门牵头组织协调、各职能部门配合、分工负责的安全文化建设长效机制；加强安全文化理念的宣传，使职工在心理、思想和行为上形成自觉的安全意识和环境氛围；同时，要加强安全知识、规则意识和法制观念的宣传，使“严守规程”成为全体员工的基本素养，使“关注安全、关爱生命”成为安全生产的基本理念。（一）按照国家有关规定，组织对各级行政正职及安全管理人员岗位培训，实行持证上岗，以规范各级安全管理行为。（二）继续做好特殊工种资质培训，除国家明文规定的特殊工种外，油田企业应将钻井井控人员，司钻、井架作业工、爆破工及海上作业人员的资质培训列入特殊工种管理范畴，以规范其操作行为。（三）实行劳动力优化组合，健全安全激励约束机制，严惩违章指挥、违章操作，以提高人员安全生产自觉性。

七、严格消防培训，加强对职工消防安全知识教育

油田十分注重对消防重点单位的消防安全负责人、消防安全管理人、专兼职消防管理人员、消防控制室的值班人员和操作人员的培训，实施持证上岗制度。在加强对消防管理人员培训的基础上，油田还注重加强对普通职工的培训，使职工做到了“四懂三会”：即懂本岗位消防流程、懂火灾危险性、懂预防火灾的措施、懂基本消防安全常识；会报警、会操作消防设施、会扑救初起火灾。还组织职工学习掌握重点防火单位（部位）的基本情况，了解与掌握其建筑特点、工艺流程、危险物品的存储与使用、火灾危险性、灭火措施等情况。要结合火灾案例，有针对性的展开学习研讨，借鉴别人的经验教训。

参考文献

第7篇：既有建筑消防安全评估范文

关键词： 虎门地区 海防遗产 现状分析 保护性措施

海防遗产是国家为捍卫海上安全利益和发展利益在沿海地区和领海内布置的防务工程遗存。海防遗产大致可分为海防本体遗产和海防相关遗产两类。虎门地区的海防遗产散落在珠江口东西两岸，是中国近代史开篇的最重要实物见证，是中国近代海防建设中规模最大、持续时间最长的立体军事防御设施，具有突出的、重大的历史价值、科学价值和军事价值。总体而言，虎门地区的海防遗产保存相对完整和完好，但在高速城市化的进程中，海防遗产也面临着十分严峻的局面。

一、虎门地区海防遗产的构成

虎门地区的海防遗产主要由炮洞、门楼、望楼、火药局、营房、官厅、演武厅、围墙、义冢等构成，分布在近20平方千米的范围内，形成了五大片区，分别是镇口片区、沙角片区、威远片区、横档片区和大角片区，共有明暗炮位94个，门楼9个，完整的兵房10座，土围墙遗址长度5000多米，炮台暗道1200多米。此外，还有火药局、暗道、练兵场、兵房地基等众多军事设施。这些海防遗产类型十分丰富，既有战斗设施、指挥观察设施，又有训练居住设施、后勤保障设施，还有防护设施。历史信息含量也极为丰富，这些海防遗产经历过第一次、第二次、和而保存，见证了我国海防技术的演进过程，是十分珍贵的优质历史文化遗产。

二、海防遗产本体的现状分析

1.真实性分析。根据遗产本体受到的人工干预程度，对遗产本体真实性进行评估。从片区来看，威远岛片区中的威远炮台、蛇头湾炮台、南山营、定洋炮台，沙角片区中的沙角炮台、仑山炮台和旗山炮台，以及镇口片区的广东水师提督署寨墙都是历史原物，遗存单元各部分保存完好，其它遗产本体的真实性一般。从分类上看，没有维修过的炮台遗址人工干预较少，总体真实性较好，而靖远炮台、镇远炮台、大角炮台、上横档炮台、蒲洲炮台、义勇之冢经过修复，真实性较差。从材料上看，三合土夯筑体、碎石混凝土砌体、木构件和铁质构件总体真实性较好，而青砖砌体总体真实性相对较差。

2.完整性分析。根据遗产分布和保存状况，对遗产本体完整性进行评估。从片区看，沙角片区基本保持了历史环境原貌，总体完整性比较好；威远片区、大角片区，以及下横档炮台的局部经过自然或人为的改变，总体完整性次之；镇口片区的义勇之冢，上横档炮台的大部经过自然或人为的改变，总体完整性较差。从类型上看，炮洞、门楼、望楼、火药局、营房、官厅、演武厅完整性较好，寨墙完整性较差。

3.稳定性分析。虎门海防遗产的结构主体以三合土夯筑体、青砖砌体、碎石混凝土砌体、麻石砌体为主，经人工开凿或夯筑的暗炮台所在山体或土石夯筑的掩体是炮台设施的重要组成部分。总体来说，虎门地区海防遗产本体保存相对完好，但遗产本体来自两方面的破坏：台风、水渗、盐碱、风化、风蚀、水蚀、山体滑坡、植物根系等自然破坏和基础设施建设、攀登践踏和人工刻画等人为破坏。具体到遗产本体的构成要素来说，三合土夯筑体面临的主要损伤和病害是空洞、坍塌、裂隙、流失和风化等，青砖砌体面临的主要损伤和病害为开裂、酥碱、剥落、人为刻画等，碎石混凝土砌体主要损伤与病害是结构开裂、坍塌、裂隙和风化等，木构件主要损伤和病害为腐朽、蛀空、受压变形，铁质构件主要损伤和病害为锈蚀。

4.环境协调性分析。海防遗产的环境协调性，主要受自然因素与人为因素两方面影响。虎门地区海防遗产历史环境总体格局尚存，遗产历史环境总体完整性属于中等。但在虎门地区海防遗产环境普遍存在人工干预。由于城市建设导致镇口片区的历史环境发生很大的改变，提督署寨墙所在的山体上建了不少建筑物，附近居民开挖山体建设，对遗产环境造成直接的破坏。而沙角片区、威远片区、横档片区及大角片区受到大型基础设施建设、部队营区建设及各种游乐设施的影响，让本来极为协调的海防遗产环境因构筑体的形式、高度、体积、色彩、质地等因素受到了明显的破坏。总体来说，海防遗产生态环境继续面临区域环境污染的威胁，遗产历史山水格局和地形地貌特征日渐模糊，遗产历史环境要素仍旧面临破坏威胁，部分历史环境要素保护方式不当。

三、海防遗产的保护性措施

1.重新划定保护区划。根据历史研究、遗产分布和环境构成，从保护遗产本体及环境真实性、完整性出发，重新规划，重新划定保护范围、建设控制地带和环境协调区。在保护范围内，一切活动与行为均不得影响遗产真实性，保护、展示工程必须遵守不改变文物原状原则，尽可能地减少干扰。在建设控制地带，建设活动应与遗产的历史环境风貌相协调，不得随意改变地形地貌，避免干扰环境风貌真实性和破坏景观风貌。在环境协调区内，建设活动应符合历史文化氛围和具有地域特征，特别要对建筑高度、色彩、体量、风格进行重点控制，保护好历史轴线和主要景观的视线通廊，使遗产及遗产的历史信息均得到有效保护和保存。

2.开展保护工程项目。针对保存现状及主要破坏因素，严格按照原形制、原结构、原工艺、原材料的修复准则，全面对沙角炮台、仑山炮台、定洋炮台、蛇头湾炮台、上下横档炮台、水师提督寨墙等进行修缮。同时，对已经修缮的海防遗产，尽可能地减少扰动，优先采用日常保养、防护加固类工程措施，审慎采用现状修整、重点修复类工程措施。对所有海防遗产，建立起全面的海防遗产安防监测体系、消防安全防范体系和防雷体系，并根据海防遗产的不同材质，对三合土夯筑体、青砖砌体、碎石混凝土砌体、麻石砌体以木质构件、铁质构件等进行专项分类保护，制定合理有效的保护措施。

3.提升日常管理层次。虎门地区的海防遗产由珠江口东西两岸的军事防御设施构成，在行政区划上分属于广州市的南沙区和东莞市。从保护文物的完整性和真实性，以及充分发挥文物规模效益的角度考虑，应由一个管理机构进行统一管理和保护。当前，林则徐销烟池与虎门炮台旧址作为一个国保单位，却分属于不同的行政部门管理，不利于虎门地区海防遗产的整体保护、系统研究、综合展示及利用开发。若由省级有关部门协调，设立独立的虎门海防遗产专职管理机构，负责整个虎门地区海防遗产的保护、管理、研究、开发、利用，这将有利于提高管理层次和管理水平。

第8篇：既有建筑消防安全评估范文

关键词：项目管理，创新方案，成本管理

中图分类号： F406 文献标识码： A 文章编号：

前言：

建筑工程项目作为企业施工的主战场，不仅是展示企业形象的窗口、造就和培养企业管理人才的摇篮，更是企业经济效益的源泉所在。为了确保安全、优质、按期向顾客提品，同时为了实现效益目标，施工企业一般都会及时组建集团指挥部、子公司项目经理部及其所属施工队的分级管理机构。

1、更新观念，转换机制

通过向广大职工反复深入进行形势与任务教育，促进广大职工树立市场、竞争、效益观念,清除计划经济影响。以此为基础,改革机构设置与部门职能，按照建立市场经济体制，转换项目管理经营机构。从机构上设立市场合同部、工程技术部、施工管理部。市场合同部集合同管理、计划管理、财物管理、成本管理和结算管理于一体，有利于突出合同管理的中心地位，强化合同管理的控制功能，克服合同管理与资金管理、成本控制相脱离的弊端。对于施工管理部，赋予其在合同约束下对现场施工进度、技术、质量、安全、资源配置、成本控制等全方位的组织实施与协调管理职能，有利于形成现场施工管理与合同管理、成本管理协调一致的管理机制，解决现场调度长期存在的重进度、轻管理，重投入、轻核算的问题,改变“管干的不管算、管算的不管干”的局面，提高文明施工水平和企业经济效益。推行项目管理责任制

建筑工程项目通常规模比较大、分项工程或单项工程多，施工管理和合同管理难度大。在精干主体的基础上，还必须进一步简化生产关系，减少管理层次，变金字塔式的管理为扁平式管理。实施工程项目管理有多方面的管理要素，不同的工程项目又有不同的管理重点，但项目管理责任制和项目成本核算制始终是项目管理的核心。它的落实与否，决定着项目管理的效果与成败。项目经理在授权范围内处理和协调甲乙方，总包与分包方、监理方、设计方以及当地政府有关部门等各方面的关系，保证工程项目的协调有序实施。企业内部要用完善的市场机制、用人机制、分配机制、服务机制和监督机制等有效机制来保证项目经理责任制的落实。有效灵活的组织体系是实现工程项目的四控制( 进度、质量、安全、成本)，四管理( 合同管理、现场管理、信息管理、生产要素管理)，保证工程项目三大目标实现的必要条件。

3、建立和完善竞争、激励、约束和监督四大机制

要致力于建立和完善一套有效的竞争、激励、约束和监督机制，在建设一流工程的同时，努力造就一支一流的施工队伍。

3.1 要建立竞争机制，广泛实行竞争上岗制度。按照“公平、公开、公正”的原则，在竞争淘汰的同时，不断引进优秀人才，补充新鲜血液、使机构保持旺盛活力。通过竞争机制, 可以促进机关作风的转变，提高工作和办事效率，激发职工的学习热情，提高广大职工的劳动生产积极性。

3.2 要建立约束机制，没有强有力的约束机制，项目管理将会失去控制而难以维序。在建设承包公司党政工作、施工生产、经营管理、后勤保障等各个方面，都需要制订各项规章制度，使各项管理工作有章可循、有法可依。为了使各项规章制度切实发生效力，还应该建立各项奖惩制度，严格兑现奖惩，促使人们严格按照技术标准和规范规程施工作业，促进工建立监督程质量和文明施工水平的提高。

3.3 要机制，围绕提高工程质量和企业经济效益这一中心，切实建立有效的项目管理监督机制。要建立全方位的质量监督与责任追溯系统，实行目标管理，责任到人。加强对劳动和物资材料及机电设备的干预,建立三大市场；同时加强对人工费、材料费、设备费和管理费四大成本的控制。

4、加强成本管理和质量管理

项目管理的核心是成本管理，要建立成本管理的责任体系与运行机制，把公司作为项目成本管理的中心，负责合同成本目标的总控制。通过对合同单价的分解、调整、综合、平衡，确定内部核算单价，提出目标成本指导性计划，对作业层成本运行与管理进行指导和监督；二级单位作业层负责执行管理层制定下达的目标成本分解指标，严格按照内部核算单价控制成本消耗，自负盈亏。总工程师负责组织技术人员优化施工方案，改进技术措施，鼓励能工巧匠开展技术革新和工艺创新，为有效实施成本控制提供技术支持。为确保工程施工质量，要对职工进行质量重要性教育，强化全员质量意识。开展质量宣誓活动，切实做到警钟长鸣。建立质量管理的重奖重罚制度，用铁的手腕，铁的精神和铁的纪律来确保施工质量。在对质量事故责任者进行严厉处罚的同时，设立高额奖金，用以奖励工程质量好的单价和个人。

5、提高计算机应用水平

提高管理水平，实现现代化管理，必须应用计算机，计算机是企业管理现代化的重要工具。工程从中标到交工验收，除必须具备较高的施工技术水平外，还应采用先进的现代化施工管理手段来提高企业管理水平，这些管理手段则必须依靠计算机来完成。实践证明，利用计算机辅助管理是提高施工企业管理水平的有效途径。改革开放以来，我国建筑工业围绕着缩短工期、降低造价、提高工程质量和投资效益引入了许多现代化管理方法，如网络计划技术和计算机辅助管理的普遍推行，在一定程度上使各种现代化管理思想和管理手段逐渐融入施工企业的日常管理活动中，对施工企业管理水平的提高、投资效益的改善、工程质量的保证等都起了积极的作用。

6、强化安全文明施工

近年来重大恶性事件发生频繁，引起我国政府、社会各界和人民群众的普遍关注。落后的安全技术水平和安全管理水平已成为阻碍国家基本建设和社会快速发展的重要因素之一。建筑行业较差的安全管理状况导致了生产率降低、成本上升、工程质量水平降低、建设周期加长等。

施工企业应当始终把“安全第一”作为企业的基本经营方针，树立“一切事故都是可以预防并避免”的指导思想，全面开展“事故零目标”的推进活动。在项目部设有现场经理、工程总管和总工程师。下面分设安全健康与环境主管(经理)，费用控制与计划主管( 经理)、劳资主管经理、采购经理、施工经理、合同主管六个部门。安全部门有3位安全工程师，还有紧急救护医务人员，实行安全健康与环境一体化管理。环境管理包括评估、监测、教育、现场实施与监督检查；安全管理包括施工安全、交通安全、机械安全、消防安全、劳动防护用品等；健康管理包括工业卫生( 防尘、防毒、防噪音)、现场卫生、生活卫生、医疗救护等。总之，只要与安全、健康、环境有直接关联的，安全部门都管。

第9篇：既有建筑消防安全评估范文

关键词：物业管理；物业服务；业主大会；

作者简介：张农科(1964—)，男，江苏泗阳人，北京市住房和城乡建设委员会副主任，经济学博士。

一对我国物业管理三十年实践的再认识

毋容置疑，我国物业管理的产生和发展，顺应了住房市场化和住房管理社会化的改革要求，填补了在单位制解体以后住宅区管理的真空，逐步形成了企业主导的一体化物业管理模式，使人们知道了物业管理的基本内容，初步培育了人们的物业服务消费意识。30年来，物业管理规模不断扩大，物业服务企业及其从业人员数量不断增长，其行业地位也已初步确立。据不完全统计，目前全国实施物业管理的房屋总建筑面积超过150亿平方米，物业管理从业人员人数超过300万人，物业管理行业创造的产值超过2000亿元。经过30年的发展壮大，物业管理已经成为人们生活和工作不可或缺的重要组成部分。但是，物业管理作为我国社会发展中的重要行业，仍处于初级发展阶段。长期以来，管理模式的简单复制、体制机制的粗放设计，正把30年来的物业管理实践根基推向整体坍塌的边缘。

1.物业管理的主体严重错位

物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。但在我国物业管理的发展中，业主的主体地位和权利长期被漠视，物业服务企业越俎代庖，成为物业管理活动的主导者。《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业服务企业管理的单一物业管理方式，通过国家行政法规的形式维护了物业管理中企业的主导地位。物业服务企业与业主在物业管理中主体角色的错位，客观上导致了社会对物业管理产生了错误的认识，限制了业主对物业管理方式的自由决策权和选择权的行使，也为业主怠于行使共同管理权利、不履行义务留下了制度上的口实。

2.物业服务市场机制完全失灵

任何市场都应当包含买方和卖方，在物业服务市场中，买方是业主大会，卖方是物业公司。物业服务产品是准公共服务产品，是对公共部位的管理和服务，任何单一的业主不能决定其价格，只有代表全体业主的组织才能够决定其价格，换句话说，没有代表全体业主的组织就没有真正的买方。但是，在我国的物业管理市场上，作为物业服务买方的业主大会在大部分住宅区还没有成立，这就使得物业服务处于有卖方无买方、物业服务强卖强买的状态，导致物业服务企业在服务过程中，即使不提升自己的业务水平也能够生存，且能赚取暴利。在这种状况下，我国的物业管理行业整体上缺乏足够强大的市场竞争压力和不断进步的动力，市场机制完全失灵，最终阻碍了物业管理行业的健康发展。

3.物业服务与政府应提供的公共服务的边界不清

在现行物业管理模式下，物业服务包含了大量的政府应提供的公共服务内容，使物业管理偏离了行业的核心价值。传统的建筑区划“红线”，混淆了物业服务和公共服务的边界，免除了政府应该承担的公共服务，物业服务企业代为承担起了物业管理区域的公共服务职责，掩盖了政府公共服务的缺失。这种状况导致了物业服务企业以管理者自居，而忽视了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值这一物业管理的核心价值。这不仅给政府的公信力带来了负面影响，也阻碍了物业服务企业的健康发展。

4.现行的物业管理制度基本失效

近些年来，物业管理的深层次矛盾逐渐显现，因物业管理引发的各种纠纷层出不穷，群体事件、暴力事件有增无减，已经严重影响到住区的生活秩序与和谐社会的建设，而这些矛盾纠纷都可以从现行物业管理制度、机制和物业管理模式上找到其产生的根源。如果再不变革现行制度，重塑物业管理模式，则必将葬送物业管理行业的前途，也必将危及既有房屋的可持续管理，甚至将对和谐社会的建设起到直接的破坏作用。

二我国传统物业管理模式存在的主要问题

着眼于我国物业管理的和谐永续发展，我们有必要在肯定物业管理行业30年来所做出的贡献和取得的成就的同时，结合近年来物业管理发展中出现的一系列争议、矛盾和纠纷，剖析现行物业管理制度的种种弊端，深刻反思我国物业管理30年来所形成的物业管理模式。

1.《物业管理条例》对物业管理的界定过于狭隘，违反了《物权法》的规定，不符合物业管理实践和未来的发展方向

《物业管理条例》第二条给出的物业管理定义中，直接确认了业主委托物业企业管理为唯一的物业管理方式。虽然相对于单位体制下的房屋管理，以企业为主导的物业管理方式更加专业和有效率，但这一规定明显忽略了物业管理本质上是业主实现其财产权利的一种方式这一基本事实。这不仅与法律相悖，也与实践不符。

从法律层面来看，2007年颁布实施的《物权法》明确了业主对自身财产的管理权利和业主作为物业区域内法定“物业管理人”的身份，其第八十一条对物业管理方式做出了明确规定，即“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。可见，《物权法》至少规定了三种物业管理方式：业主自我管理方式、业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。作为比《物业管理条例》位阶更高的重要法律，《物权法》对于物业管理的规范发展具有一种正本清源、定纷止争的终极作用。但《物业管理条例》置《物权法》的相关规定及物业管理的内涵和方式于不顾，依然维护了业主委托物业服务企业管理的“一元化”物业管理方式。这实质上是剥夺了业主的物业管理主导权。《物业管理条例》的如此规定使我国物业管理的现行制度错过了一次借《物业管理条例》颁布而自我修复、矫正方向的重要机遇。

从实践层面来看，《物业管理条例》规定的单一物业管理方式早已被突破。比如，北京市海淀区品阁小区的物业管理即采用了《物权法》规定的业主自我管理的物业管理方式。该小区全体业主通过成立“北京三自品格社区服务中心有限公司”的方式对小区实施自管，该自管方式的特点在于社区服务中心采取公司制运作，小区业主是公司股东，全体业主组成股东大会，业主委员会相当于董事会，社区服务中心总经理相当于公司总经理，对业主委员会负责，业主委员会对全体业主负责。全国其他地方也出现了很多业主自我管理物业的实践尝试，并且有些项目已经取得了较好的效果。在物业管理相对发达的国家和地区，业主大会普遍成立，而且具有较高的自我管理能力，一般委托职业经理人管理物业日常事务，职业经理人负责组织选聘专业服务公司提供专业化服务。可见，业主自我管理和聘请管理人管理已经成为物业管理的重要方式。

按照《物权法》的规定，业主是建筑物区分所有权人，对自己所有的物业具有直接支配和完全排他的权利。因此，是否管理物业、如何管理物业完全取决于业主，业主才是物业管理的真正主体。随着业主参与意识的提高和自我管理能力的增强，业主大会作为全体业主行使共同权利的组织形式，将在物业管理中发挥越来越重要的作用。据此可以预见，我国物业管理的发展方向，将是业主自我管理方式及委托职业经理人管理在内的其他管理方式。

2.物业管理“一体化”模式混淆了物业服务与公共服务的界限，扭曲了物业管理的核心价值

物业管理“一体化”模式为深圳首创，后来各地争相效仿，以致“一体化”管理模式成为30年来内地物业管理的基本模式。《物业管理条例》更是通过基本定义，对“一体化”管理加以肯定。当然，在特定历史阶段，“一体化”管理模式为物业行业的形成和发展起到了一定的促进作用。但是，现在看来，“一体化”管理模式具有重大缺陷。

(1)“一体化”管理模式混淆了物业服务与公共服务的界限

在“一体化”管理模式下，物业服务企业以物业管理区域为管理边界，管理内容不仅仅是房屋维修养护，而且包括秩序维护、消防安全、二次供水、供配电、环境卫生、园林绿化、车辆管理等，物业企业成了“万金油式的管家”。这种模式使得物业服务企业承担了很多本不应当由其承担的公共服务内容，有关政府部门以建筑区划“红线”为借口，规避了应当承担的公共服务责任。

(2)“一体化”管理模式扭曲了物业管理的核心价值

物业管理的核心价值是保证房屋建筑的宜居和使用安全，实现物业的保值增值，并延长其使用寿命。因此，物业管理的核心应是为房屋建筑使用安全服务，物业服务企业的服务重心应当放在物业共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理上。但是，目前物业服务企业却不得不将很大一部分人财物力放在秩序维护、消防安全、园林绿化、环境卫生、供水供电、车辆管理等本不属物业服务范围的内容上，致使物业管理企业的管理与服务偏离了物业管理的核心价值。如果任由这种状况持续下去，可以预见，一栋栋楼房和一幢幢大厦在正常生命期限到来之前就都变成了“危房”。

(3)“一体化”管理模式损害了业主利益

建筑区划“红线”本来仅仅是规划学中的一个概念，却被“一体化”管理模式演绎成了重大利益的“切割线”。在住房商品化推动之初，政府把小区内的公共服务设施转移给了开发建设单位，开发商又将其转嫁给业主，这个过程看似顺理成章，但当水、电、气、热等公共服务实施后，管理和服务却无法再划清责任主体，且存在着政府垄断的公共服务企业大量重复收费的问题。在这个过程中，“一体化”管理模式客观上成了损害业主利益的“帮凶”。

3.物业服务市场主体不健全，市场竞争机制失灵

30年来，业内人士常常将“物业管理市场”、“物业服务市场”挂在嘴边，认为物业管理已经实现市场化。按照经济学对市场的定义“市场是对某一特定产品或一类产品进行交易的买方与卖方的集合”，即只有买卖双方都存在的情况下市场才能存在。但在目前的物业管理实践中，大部分情况下只有卖方而没有买方。按照《物权法》的规定，物业管理活动的权利主体是业主，业主行使权利的组织形式是业主大会。按照权责一致的原则，业主大会既是物业管理权利的行使者，也是物业管理责任的承担者，因此，业主大会应当是物业服务的买方。但是，目前普遍存在着业主大会成立难的问题，业主大会还远没有实现全覆盖。况且，即使业主大会已经成立，其法律地位也未被承认，其仍处于民事行为能力不完整的状态，无法承担共同管理的责任，无法成为市场的主体。这种情况下的业主大会是不能成为真正意义上的物业服务的买方的。而没有买方这一市场主体，物业管理当然也就没有形成买卖关系，双向选择和等价有偿也就无从谈起，如此，市场竞争机制也就无法正常发挥其作用。于是，我国的物业管理在上述背景下最终演绎成了一出“自编、自导、自演”的剧目。在这个舞台上，物业管理企业既缺乏来自买方主体的有效监督，也缺乏市场竞争的强大压力。

现行的物业服务合同大部分是前期物业服务合同的延续，是在业主大会尚未成立的情况下签订的。在《物业管理条例》的制度框架下，在前期物业管理阶段，物业服务企业由建设单位代替业主大会予以选聘，业主只能被动地接受建设单位为其选聘的物业服务企业，业主对物业服务价格无从协商和选择，只能被动地接受。毫无疑问，在这种制度框架下，建设单位将从自身利益出发，垄断前期物业服务企业的选择权和前期物业服务价格的制定权。经济学家张维迎曾说过，“真正衡量竞争的指标只有一个，那就是准入自由”。在现行物业管理制度框架下，前期物业服务市场是不开放的、不自由的，物业服务是被强迫售卖的，业主是被迫接受物业服务的。因此，前期物业服务的竞争是不充分的或者根本没有竞争。

4.业主大会的法律地位不明确，缺乏顺畅的运行机制和有效的监督机制，导致业主无法实现自我管理

在业主组织制度设计方面，《物业管理条例》规定，业主大会与业主委员会并存，业主大会的决策形式是召开业主大会，业主大会作为权力机构行使决策权，业主委员会作为执行机构执行业主大会的决议。但是，《物业管理条例》的规定存在很多矛盾，业主也根本无法通过业主大会行使共同管理的权利。

(1)业主大会的法律地位不明确

一方面，《物业管理条例》规定了业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主的利益，将业主大会定位为“决策机构”，决定物业管理的重大事项；另一方面，《物业管理条例》对业主大会的行为能力却未作任何规定，业主大会不能以自己的名义对外实施法律行为，不是物业服务合同的协商和签订主体，在司法实践中亦不被承认，没有诉讼主体资格。也就是说，业主大会只有决定物业管理事项的权力，但无行使决定权的有效途径，只是一个有名无实的“权力机关”。而业主大会的民事主体地位直接关系着业主共同利益的保护，如果业主大会的法律地位仍然处于不明确的状态，业主的共同管理权利将无从行使，业主的共同利益将无法维护。

此外，一方面，《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项”，将业主委员会定位为业主大会的“执行机构”；另一方面，又规定业主委员会有权“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，从《合同法》角度看，业主委员会因在合同上盖章而成为合同的一方当事人，但发生纠纷时业主委员会因无独立财产而不能承担民事责任。这就导致出现了这样一种奇怪的现象：业主委员会是特殊民事行为的权利主体，但其却不能成为责任主体。这项规定不仅为业委会可能发生的腐败而不承担责任埋下了隐患，而且，也从根本上伤害了全体业主的利益。

纵观发达国家或地区，业主组织拥有完全民事行为能力的法律地位早已得以确立。美国通过判例模式确立了业主协会的实体地位，使其具有独立的行为能力，享有权利，承担义务，赋予其在诉讼中成为当事人的资格；法国和新加坡采用的是自然构成模式，在业主团体之始就赋予业主团体完全的行为能力，业主团体是独立的民事主体。我国香港地区则是通过登记的方式确立业主立案法团的民事主体地位。可以看出，通过给予业主组织实体化地位，明确业主团体的行为能力，让业主切实成为自己物权的主人，同时承担相应的责任，让每个业主成为合格的公民，是当今发达国家或地区共同的和普遍的做法。

(2)业主大会缺乏顺畅的运行机制导致业主大会“五难”问题突出

业主大会的“五难”问题，是指业主大会的启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难。业主大会成立的启动门槛高，导致业主大会成立启动难；业主大会指导部门指导与监督的方法和力度不专业、不到位，甚至出现横加干涉、不作为、乱作为的现象，造成业主大会指导部门与业主之间出现关系紧张，导致业主大会筹备难；备案条件不明确以及主管部门办理备案的时限缺乏规范，导致业主大会备案难；《物业管理条例》第十二条规定了业主大会召开的两种方式，即集体讨论和书面征求意见，但不论哪种方式都难以形成真实、合法、有效、高效的业主大会决议，导致业主大会决策难，并且成为业主大会运作过程中存在的最严重的问题；由于业主大会决策难，街道、乡镇对业主大会指导监督不专业，业主委员会集体辞职等原因，导致业主大会换届难。

(3)业主大会内部监督无制度，外部监督无载体，业主自我管理不规范

目前，业主委员会的权力滥用问题非常严重，如擅自出租、出售地下室；擅自挪用住宅专项维修资金；要求物业企业免除物业费；要求物业企业发工资；擅自解聘物业企业；擅自选聘与其有利害关系的企业为服务单位，等等。更为严重的是，即使上述问题发生，业主委员会也几乎不用承担任何责任，至多被罢免，或者谋取私利后辞职甩手。对于业主组织的监督，《物业管理条例》只规定了两条：一是业主在物业管理活动中，享有监督业主委员会工作的权利；二是业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。但监督权如何行使，具体监督措施是否到位，都缺乏相关的可操作性规定，无数的事实也印证了这种监督是无力的。从根本上说，目前对于业主大会和业主委员会缺乏一套健全的内外部监督制约机制。

5.管理规约法律定位不清晰，实施缺乏强制力保障，无法有效约束业主履行管理责任

管理规约是物业管理区域内全体业主共同制定的，约定物业管理的共同管理权利、义务和责任事项，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，堪称业主自我管理的“宪法”和物业管理的根本制度。但是，管理规约制度在内容和实施中还存在以下三个方面的问题：《物业管理条例》虽然将管理规约规定为物业管理七大基本制度之一，但并没有突出管理规约的法律地位，也没有指定可供参考的管理规约示范文本；《物业管理条例》没有对业主应当履行的义务和应承担的责任等有关管理规约的基本事项做出强制性规定，导致业主欠费治理等问题依然没有制度性的解决渠道；业主大会本身不具有完全民事行为能力，无法通过司法渠道强制业主履行管理规约约定的责任，导致物业管理规约实施无法得到有效保障。

而反观国外和我国港台地区，均通过法律规定的强制性措施来保障管理规约的权威性。如我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定，业主欠交公共基金和其他应分摊费用的，经催缴后仍不给付的，可以诉请法院命其交付，特别严重的情形，还可以诉请法院强制违反管理规约的业主迁离。这些规定为我们下一步完善管理规约制度提供了参考。

6.前期物业管理招投标制度剥夺了业主共同管理的权利

前期物业管理招投标，是指建设单位作为招标人自行或委托招标机构组织购买物业服务、物业服务企业参与投标竞争的一种交易活动。在前期物业管理招投标制度设计中，由建设单位作为招标人代业主招标物业服务企业，存在招标主体错位问题，这种做法实质上是剥夺了业主共同管理的权利。从实际效果来看，这一制度已经被建设单位绑架，成为建设单位逃避物业产品质量责任的合法外衣。在这种做法下，招投标制度具有的公开、公平、公正原则被完全抹杀了。

按照《物权法》的规定，业主的建筑物区分所有权包括三项权利，即对专有部分的专有权、对共有部分的共有权和共同管理权或者“成员权”，这三项权利不可分割。业主在取得了建筑物专有部分所有权的同时，也就取得了对建筑物共有部分的所有权，也就当然享有对建筑物及其附属设施设备的共同管理权。同理，业主在转让建筑物专有部分专有权时，共有部分的共有权和共同管理权得一同转让。因此，业主在取得建筑物专有部分所有权后应当有权行使共同管理的权利，包括确定何种物业管理方式，是否通过招投标选聘物业服务企业。

在《物业管理条例》的框架下，建设单位仅向业主交付专有部分，而未交付共有部分，也未交付业主的共同管理权。毋庸置疑，在前期物业管理的招投标中，作为招标人的建设单位是从自身利益而非业主利益出发开展招标活动的，实践也在不断证明着这种风险的客观存在。前期物业管理招标依法可以采取公开招标和邀请招标两种方式，换句话说，公开招标并不是前期物业管理招标的必然选择方式。建设单位往往通过邀请招标方式选聘符合其利益的物业服务企业。在此情况下，建设单位几乎处于绝对优势地位，建设单位想让哪家企业中标哪家企业就能中标。一般来说，有两类企业能够中标：第一类是建设单位自己成立的物业服务企业，其为建设单位利益的代言人；第二类是选择向建设单位妥协、维护建设单位利益的物业服务企业。这类企业为了取得项目的管理权，与建设单位串通招投标，损害全体业主和其他物业服务企业的利益，使得前期物业管理的招投标变成纯粹的流于形式的一种违法行为。虽然全体业主作为建筑物区分所有权人，但在前期的物业管理阶段却无法参与到物业服务企业的选择，以及物业服务内容、服务标准和服务价格的确定。这是一个十分不合理的事情。

7.前期物业承接查验主体缺失，且缺少可操作的技术标准，致后期承接查验无法顺利进行

《物业管理条例》规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。由此可以看出，《物业管理条例》规定了两种类型的承接查验：第一种为建设单位与物业服务企业之间的承接查验；第二种为业主委员会与物业服务企业之间的承接查验。承接查验的内容包括两部分：一是物业管理资料的移交；二是物业现场的查验。物业承接查验制度的设立，本为明确建设单位、业主与物业服务企业之间的责、权、利，加强建设与管理的衔接，消除前期开发所遗留的问题，减少物业管理的矛盾纠纷，但实际上此目的并未达到，开发遗留的问题不仅未见丝毫减少，建设单位、业主物业服务企业之间的法定的责、权、利关系亦没有厘清。

(1)前期物业承接查验主体的缺失导致交接主体的混乱

业主购买房屋时，不仅仅包括相对独立的房屋单元，即物业专有部分，还包括不可分割的物业共有部分。每个单个的业主对其购买的专有部分享有专有权，全体业主对物业共有部分享有共有权。建设单位不仅应当与每个单个的业主对专有部分进行承接查验，还应当与全体业主组成的业主大会对物业共有部分进行承接查验。但是，按照《物业管理条例》的规定，建设单位仅仅向业主移交了物业专有部分，而把物业共有部分错误地移交给了前期的物业服务企业。

(2)物业承接查验缺乏具体和可操作性的标准

建筑物共用部位和共有设施设备差异性巨大，查验方法及查验标准自然也各不相同，要实现有序和高质量的交接查验，需要制定承接查验的详细标准。当前，《物业承接查验办法》规定了承接查验的程序，但在承接查验制度设计中，缺乏承接查验标准这一承接查验制度中最核心的一环，使交接查验双方均缺乏技术标准作为承接查验的依据。

(3)业主大会与物业服务企业之间的承接查验无法顺利开展

建设单位与前期物业服务企业之间的承接查验是最初的承接查验，业主大会与物业服务企业之间的承接查验是后续的承接查验。如果源头出了问题，下游的问题就会更多。在第一次承接查验时，建设单位如果根本没有向前期物业服务企业移交竣工验收资料、物业规划与建设的有关资料，那么，在前期物业管理阶段结束时，前期物业服务企业当然无法向业主大会进行移交，业主大会也就无法向新选聘的物业服务企业进行移交。物业共用部位及共用设施设备的查验亦存在同样的问题。事实上，由于前期物业服务交接过程中在交接对象上发生了错误和缺乏具体和可操作性的标准等原因，遂导致了建设单位与前期物业服务企业之间的承接查验制度流于形式，掩盖了建设单位设计开发中的问题，诸如房屋质量瑕疵、配套设施不全、共有或共用部分被非法处分等开发遗留问题被长期地“保留”了下来，即使后期业主大会与物业企业在承接查验过程中发现了问题，但因此时建设单位已经撤离，甚至已经不复存在了，亦难以追究建设单位的相关责任。

8.前期物业管理招投标制度和承接查验制度遗留的大量开发问题对后期物业管理的负面影响

在所有物业管理的矛盾纠纷中，开发遗留问题引发的矛盾纠纷大约占到六至七成。而前期物业管理招投标制度恰恰是引发开发遗留问题的主因，因为大多数中标的前期物业服务企业都是在符合建设单位利益的前提下被选聘出来的，所以，建设单位就可以轻而易举地将不合格的物业产品交付出去。

前期物业管理招投标制度的缺陷直接导致了建设单位与物业服务企业之间的承接查验流于形式。在前期物业管理阶段，业主大会缺位，前期物业服务企业代替业主大会与建设单位办理承接查验手续。但是，目前看来，前期物业服务企业大部分都成为了建设单位的利益代言人，其他即便与建设单位之间没有利益关联，也不会因为物业管理资料不齐全或者物业共用部位、共用设施设备达不到设计标准和规划要求而放弃接管一个物业项目，这种状况最终造成了大量的开发遗留问题，使业主的合法权益遭到侵害。可见，前期物业服务企业不能依法承担起承接查验的义务和责任，而只有全体业主(业主大会)才是与建设单位办理承接查验手续的最适格的主体，因为他们是物业管理资料及物业共用部位、共用设施设备的产权人，物业管理资料齐全与否及物业共用部位、共用设施设备合格与否直接关系着他们的切身利益。

建设单位撤出之后，前期物业服务企业背负了大量开发遗留问题的“黑锅”，导致业主与前期物业服务企业矛盾纠纷的产生和信任关系的缺失，业主常常以拒交物业费来行使抗辩权。最终这将导致物业管理陷入无序的状态，进而导致业主权益和物业服务企业权益双双受损的格局。

9.物业服务企业资质管理制度缺乏合理性，易带来大量寻租现象，既破坏市场规律，又妨碍公平竞争

资质管理制度是计划经济的产物，政府通过特许权对物业服务企业的经济活动进行干预和管制，妨碍了市场竞争的作用，不利于物业服务企业的公平竞争，造成了社会资源的浪费，并非监管企业的有效方式。

市场经济要求的原则是通过市场力量来调控企业能否承揽业务以及承揽业务量的大小。在市场经济条件下，只有通过市场自由竞争才能实现资源的优化配置，而不是通过所谓的为物业服务企业设定不同的资质等级来达到该目的。以资质等级的高低决定可承接业务的多少是经不起推敲的。一级资质的物业服务企业未必有能力管理好更多的物业项目或更大面积的物业项目；三级资质的物业服务企业也未必没有能力管理好30万平方米的住宅项目。假如一个30万平方米的住宅项目的全体业主一致表决选聘一家三级资质的物业服务企业提供服务，任何政策法规也难以有足够的理由禁止业主这样做。而且，《物权法》已明确规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。从立法目的来看，法律充分尊重了业主的选择权，甚至都不要求必然由专业的物业服务企业来管理物业。如果我们再要求业主选聘物业服务企业时，必须按照企业可承接物业项目面积的多少进行选聘，显然是违背《物权法》的立法精神的，亦违背公平竞争的市场原则。

10.资质管理制度的实施缺乏可行性，其无法解决无资质经营、超资质经营、出租、出借资质证书等问题

现实中，有些物业项目存在着无资质经营和超资质经营的问题，但缺乏相应可操作的制度规定予以纠正。以超资质经营为例，按照《物业服务企业资质管理办法》第十九条的规定，“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款”。从行政处罚的角度来看，警告并罚款操作起来并不难，难的是如何“责令限期改正”，是责令企业限期取得相应等级资质证书，还是责令物业服务企业撤出物业管理项目，这两种可能的途径均不易操作。尤其是后者，如果责令物业服务企业撤出物业管理项目，就必然存在一定时期的物业服务真空，而业主又须臾离不开物业服务。即使责令改正了，限期之后仍未改正仍然不好处理。出租、出借资质证书的行为，主要表现在个人或者较低资质等级的物业服务企业挂靠其他物业服务企业的行为，这种违法行为很难发现和取证。可见，资质管理制度实施过程中存在诸多难以解决的问题。这是导致资质管理制度形同虚设的原因所在。

11.物业管理从业人员职业资格制度混乱不堪，无法起到促进行业发展的作用

物业管理从业人员职业资格是《物业管理条例》设定的行政许可。《物业管理条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”实行物业管理人员职业资格证书制度，是提高物业管理从业人员职业素质、规范物业服务企业行为、提高物业管理水平、推进物业管理健康发展的重要手段。但是，物业管理从业人员职业资格制度非常混乱，并不能适应当前形势的要求。

(1)物业管理职业资格模糊不清，定位不准

《物业管理条例》规定：“物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”从上述条文可知，凡是从事物业管理的人员，上至物业服务企业的总经理、董事长，下至工程维修人员、绿化工、保洁员、保安员都应当持有相应的职业资格证书。但实际情况是，全国没有哪一家企业能够做到所有从事物业管理的人员都具有相应的职业资格证书。《物业服务企业资质管理办法》对各等级资质物业服务企业在人员数量方面都有相关要求，规定物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员须达到一定人数，且须按照国家有关规定取得职业资格证书。该《办法》一方面将“物业管理专业人员”与“工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员”进行区分；另一方面却没有界定清楚“从事物业管理的人员”、“物业管理专业人员”的范围。在《物业管理条例》颁布后，陆续出现了建设部培训颁发的物业企业经理证、劳动部颁发的物业管理师、建设部和人社部颁发的注册物业管理师等几类资质证书。其中，前两种职业资格已经停止考试或颁证，第三种资格几经波折，刚刚在全国完成第二批考试。人社部和建设部早在2005年11月16日就制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》，但截至目前，还没有一名物业管理师完成注册。后续也没有完善的管理措施。总之，目前的物业管理从业人员职业资格制度没有回答“物业管理从业人员职业资格到底指什么资格”这一问题，也没有清楚地回答“谁应当取得物业管理从业人员职业资格”的问题。

(2)目前的物业管理从业人员执业资格制度非但没有起到人员管理规范的作用，反而带来了很大的混乱，“借证”问题尤为严重

从业人员执业资格制度与物业服务企业资质管理制度密切相关，资质等级的取得及晋升都需要相应数量的职业资格。但是，“借证”现象却是目前从业人员管理过程中的一个顽症，也彻底瓦解了企业资质管理制度。物业服务企业在取得资质证书后擅自降低资质条件的现象大量存在。物业管理企业在申请资质等级时须满足的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员总人数及具有中级职称以上的人数，企业通过不正当途径都很容易做到。比如，申请二级资质物业服务企业要求物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。而有些企业可能一时招聘不到这么多具有相应证书的人，或者出于成本、管理面积方面的考虑，也不想招聘那么多具有相应证书的人，尤其是10人以上的中级职称人员，但这些企业仍可以通过“借证”的方式获得资质证书。因为在企业提出申请时，资质审批部门只是进行书面材料的审查，并不一对一地进行人、证核实，所以企业能够轻松取得资质证书。资质证书取得后，资质审批部门也不可能做到经常性地核查企业是否能够满足资质证书取得时的资质条件，因此，企业取得资质证书后擅自降低资质条件的现象就不足为怪了。可见，目前的物业管理从业人员资格管理制度并不能起到对物业管理从业人员进行有效监管的作用。

12.住宅专项维修资金管理制度运行不畅，无法保证物业共有部分保修期满后的维修、更新和改造

建立住宅专项维修资金，是为了保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，是保障全体业主共同利益的基础之一。但是，当前的住宅专项维修资金制度存在很多问题，无法起到应有的作用。

(1)专项维修资金的维修范围模糊不清

《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。这里的“住宅共用部位、共用设施设备”，其范围是模糊的，至于对“共用”但所有权不明晰的部位和设施设备，《住宅专项维修资金管理办法》没有明确这些部位和设施设备的维修、更新和改造是否也应当由住宅专项维修资金承担。此外，“维修、更新和改造”中的“维修”是一个笼统的概念。虽然《住宅专项维修资金管理办法》规定，“根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用”等费用不得从住宅专项维修资金中列支，但物业服务企业应当承担的“维修”费用和住宅专项维修资金应当承担的“维修”费用的界限很难划分，物业服务企业因此很容易逃避本应由其承担的维修义务，从而造成建筑物、构筑物及相关部位和设施设备的失修、失养、寿命缩短，并且影响业主的正常生活。这一规定，反而不如《住宅专项维修资金管理办法》实施之前“大修、中修、小修”制度对维修范围和维修年限的规定明确。

(2)“政府代管制度”和“使用申请审核制度”不具合理性

既然专项维修资金属于业主所有，政府也就没有权利对专项维修资金进行代管。《住宅专项维修资金管理办法》中“由建设(房地产)主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户”的规定，极易遭到质疑。且不说主管部门所委托的商业银行是否是最恰当的选择，单说维修资金存定期还是存活期就是一个问题。同理，从所有权性质来看，《住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅专项维修资金“使用申请审核制度”亦不合理。

(3)“续交制度”根本无从操作

《住宅专项维修资金管理办法》规定，“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交付额30%的，应当及时续交”，但没有规定如何续交。除去《住宅专项维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，能够迫使业主交纳首期住宅专项维修资金外，住宅专项维修资金的数额将有减无增。可见，住宅专项维修资金制度从根本上来说是不可持续的，因此，也就谈不上住宅专项维修资金能够充当物业的“保命钱”或“养老钱”了。

综上所述，当前企业主导的物业一体化管理模式以及支撑其模式的基本制度存在着诸多弊端，已经阻碍了物业管理的健康发展。因此，必须适时彻底改革这种模式，否则，我国的物业管理就有可能陷入被动不堪、甚或无以为继的境地。

三关于再造我国物业管理模式的构想

事实说明，我国的物业管理不仅仅是某项物业管理制度出现了问题，而是既有的一体化物业管理模式已经走到了尽头。在原有模式思路上修修补补，只能是“头痛医头，脚痛医脚”，显然不能从根本上解决已经暴露出来的物业管理的矛盾纠纷。因此，必须根据《物权法》的基本精神，结合社会发展方向，重构物业管理模式，着力构建一种业主大会主导下，物业服务市场主体健全、竞争充分、服务更加专业化、社会化的物业管理新模式。

1.全部物业项目成立业主大会，培养物业服务买方主体

业主大会是物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利、承担共同管理责任的组织。业主大会是物业服务的买方，是物业服务市场的重要组成部分。因此，成立业主大会，对于业主正确行使共同管理权利和履行责任、健全物业服务市场、促进业主物业可持续发展、完善社区治理结构和提升社会管理水平，均具有重大的现实意义。

对于新建物业项目，首先应运用“准强制性”手段组建业主大会，使业主大会随着房屋的交付使用而诞生。当物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积一定比例后，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请；街道办事处、乡镇人民政府负责指导、协助成立首次业主大会会议筹备组。其次应降低业主大会成立的门槛。应规定“占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主”即可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请；研发业主电子投票平台，以此解决时间和空间障碍、提高首次业主大会会议效率、保证投票过程的公开、公平和透明。再次应注重发挥社会专业人士和社会组织的作用。首次业主大会会议筹备组应聘请具有积极参与意识、专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任组长或顾问，以其专业知识和能力保障首次业主大会各项工作的顺利进行。

对于已经入住的物业项目，一是应推动地方政府把业主大会组建纳入政府的职责范围，明确各相关部门在业主大会组建中的职责分工，并且应建立相关考核机制，把业主大会的组建、规范运作纳入各部门、街道的考核内容；二是应制定政策措施，发挥社会组织在业主大会组建中的作用，积极探索向有经验、有专业能力、有公益心的社会组织购买辅导业主大会组建的社会服务。

2.实行业主大会登记制度，明确业主大会的法律地位

业主组织缺乏民事行为能力，已经成为当前制约业主行使权利、履行责任、维护业主权益和促进物业服务水平提升的重要因素。当前，北京和广州都已经试行业主大会登记制度，事实证明是可行的。业主大会登记以后，有利于破解业主大会行使共有和共同管理权利的难题，其具体表现在以下三个方面。

(1)可以独立设立账户

在物业管理区域内，根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。根据此规定及已有的相关经验，业主大会或者其授权机构——业主委员会如果经营物业共用部分，需以业主大会或者其授权机构的名义对外签订契约。业主大会登记后，便可持登记证书和机构代码等资料独立在银行开立业主大会或者其授权机构账户，以解决经营中的资金往来问题。

(2)可以独立充当原告或被告

目前，在物业管理纠纷案件的诉讼中，业主委员会成为原告或被告已不鲜见，有些省市法院还以文件的形式建议确认业主委员会在物业管理纠纷案件中的诉讼主体资格。如2004年重庆市颁布的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》明确指出：依法成立的业主委员会可以充当原告和被告，诉讼风险由全体业主共同承担。其实业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会才是全体业主共同利益的代表者，相应的，以业主大会的名义从事的活动，后果即应由全体业主承担。业主大会依法登记后，具有民事行为能力，自然可以独立充当原告或被告。当然业主委员会、部分业主未依照法律、法规规章、管理规约擅自行事造成民事侵权和合同违约的，业主大会不承担其行为后果，须由其自己承担相应责任。

(3)可以登记共有财产

《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。据此，业主大会具备实体地位后，这些财产即可登记在业主大会名下，全体业主即成了名副其实的“股东”，这有利于业主认识到自己是建筑物共有部分的真正所有者，进而有利于物业的维护和保养。同样，小区内的物业共用部分收益，也可据此而名正言顺地归属到业主大会的名下，据此也可使物业公司明白其行为的边界，从而有利于预防矛盾纠纷的发生，有利于业主与物业建立和谐的互动关系。

3.建立权责明确、监管到位、廉洁自律的业主大会运行机制

业主大会的规范运作，是业主正确行使共同管理权、履行法定责任、维护社区和谐稳定的根本保证。业主大会要具备良性的运作机制，须注重做好以下几个方面的工作。

(1)健全组织架构

健全的业主大会的组织架构，是业主大会有效发挥作用的基础。健全的业主大会的组织架构包括决策机构、理事(董事)机构、监事机构和专职人员。决策机构指的是业主大会，理事(董事)机构指的是业主委员会，监事机构指的是业主监事会，专职人员包括职业经理人、秘书等。

(2)设立业主共有资金

设立业主共有资金，目的是进一步理顺住宅区物业服务交易活动中各方主体的法律关系，保障业主对物业共用部分的收益权，实现业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权。业主共有资金是指物业管理区域内，由业主大会所有的资金，其包括物业管理资金(费)、专项维修资金、物业共用部分的经营收益和业主大会的其他合法收入。住宅区业主大会依法成立并登记后，经业主大会决定，可以开立业主共有资金账户，用于物业管理区域业主共有资金的存储。设立业主共有资金后，即可由业主大会定期向物业公司支付费用，此举会推动越来越多的物业服务合同采取酬金制的形式。该形式要求业主大会要全程跟踪物业服务企业的服务，并定期评估物业公司的服务质量，以确定后续物业服务合同是否继续履行或重新签订。由于该形式需要业主大会聘用熟悉物业管理的人员，故此举将会推动受聘于业主大会的职业经理人队伍的产生。而一旦职业经理人队伍逐步成熟，其对综合性物业公司的依赖程度将会下降，业主大会对物业服务的选择权即会加大，其可根据物业服务需求和性价比，在聘请综合性物业服务公司和专业公司之间做出选择，进而推动物业服务分工的更加细化和服务内容的更加专业化。

(3)修改管理规约，明确业主和业主大会的法律关系

应通过管理规约确定业主与业主大会之间的债权债务关系：建筑区划内全体业主授权业主大会行使共用部分管理的权利，受全体业主委托购买物业服务并向物业服务企业或专业服务企业支付费用；业主按照专有部分建筑面积占总建筑面积的比例，向业主大会交纳物业服务资金，业主大会用业主交纳的物业服务资金向物业服务企业和专业公司支付物业服务费用和专项服务费用；个别业主拒交物业服务资金时，业主大会或业主委员会可以按照规约约定进行催缴或者向人民法院提起诉讼，以保护全体业主的合法权益。

(4)改签物业服务合同，明确业主大会和物业服务企业的法律关系

物业管理作为一种准公共服务产品，是基于建筑区划内共用部分提供的服务，只能是由全体业主集体购买。在法理上，既然业主大会是全体业主授权行使共用部分管理权利的主体，那么，就应当由业主大会与物业服务企业签订物业服务合同，购买物业服务。而业主则应当向业主大会交纳物业服务资金用于支付购买物业服务的费用。除前期物业管理阶段外，物业服务合同应全部改由登记后的业主大会与物业服务企业签订。此举可以明确业主大会作为物业服务买方的缔约主体地位，从根本上纠正长期以来单个业主购买整个物业管理区域物业服务的主体错位行为，从而彻底理顺物业管理中各方间的法律关系。

4.改革前期物业管理制度，实现物权完整转移

为有效预防和遏制开发遗留问题的产生，督促建设单位提高建设质量并将合格的物业产品交付给业主，明晰前期物业管理阶段建设单位、物业服务企业、业主之间的责权利关系，必须改革现有的前期物业管理制度。

(1)重新界定前期物业管理期限，明确前期开发与后期管理的责任分界点

前期物业管理期限应当界定为：从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。对于异产毗连房屋来说，现行的房屋交付制度只是建设单位把专有部分交付给了业主，共用部分实际上是由建设单位选聘的前期物业服务企业实施管理，因此在业主大会成立并对共用部分进行查验交接之前，共用部分的权利主体和责任主体仍然是建设单位。物业管理是对物业共用部分的管理，物业共用部分的所有权人是全体业主。只有要求建设单位将符合要求的物业共用部分交付给全体业主，才能从源头上保障物业管理的顺利开展。这一制度设计，实际上是对前期开发过程中存在问题的一次总清算，有利于前期开发过程中的质量、配套等问题在交接查验这个环节被发现和拦截下来。

(2)规定建设单位的前期物业服务责任

既然已经明确建设单位与全体业主完成物业共用部分交接之前的阶段为前期物业管理阶段，那么，这一阶段的前期物业服务责任就应当由建设单位承担。将前期物业服务责任放在建设单位之后，在物业服务方式方面则不必作单一要求，建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业企业，只要受托的物业服务企业和专业企业符合相关的资质要求即可。关于前期物业服务的费用，按照权责一致的原则，其间所涉及的费用也应该由建设单位承担，而不应当让单个业主缴纳。

(3)制定物业项目承接查验技术规范，明确交接查验标准

当业主成立了业主大会，决定了新的物业管理方式后，就面临着业主大会与建设单位做好物业共用部分的查验和交接，就需要一套物业项目承接查验技术标准。目前，北京市已制定了地方标准——《新建物业项目承接查验技术标准》。该标准共分为16个章节，明确规定了建设单位和全体业主双方交接主体对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验内容。同时，对物业交接查验的定义、适用范围、内容、程序、方法等都做了相应的规定。这不仅为承接查验提供了可操作的规范，也有利于夯实建设单位的质量责任，减少前期遗留的问题。

5.建立物业共用部分的管理权制度

一个物业项目内存在着建筑外墙、屋顶、门厅、电梯、消防设施、绿地、道路、管井、会所、人防工程、车库、车位等物业共用部分，但是，其中很大部分的权属是不清晰的，管理权也是有争议的。这导致一方面会产生“物无所主，人必争之”的现象；另一方面也会产生“公地悲剧”的现象。因此，必须将每项物业共用部分所涉及的权利、义务和责任予以明确。如果确权问题在短期内难以实现，那么至少管理权应当彻底清晰，建立一套区分完全、细化清楚的物业共用部分管理权制度。

对于物业共用部分，可以按照使用范围将管理权利和责任区分给相关业主，把相应的物的维护权责划分到使用者，分不出去的由业主大会或业主大会聘请物业服务企业、专业服务企业、其他管理人承担管理责任。在实践操作层面，可以以楼层、楼栋为单位，把相应的物业共用部分维护权责划分给使用者，并采用“使用者付费”的原则，由每个楼栋、单元门或楼层的业主自己修理和更换，将其所产生的费用从小区业主大会的共有资金账户中剥离出去。类似安全通道、房顶维护等物业共用部分也可以按照垂直切分的原则找到使用者，由相关业主出资修理和维护。这样，不仅有利于降低物业管理的成本，还能使物业共用部分得到及时的维护。总之，应当按照最小化的原则建立物业共用部分的管理权制度，确保权利有保障、义务有人担、责任能到人。

6.构建服务细分、公开公正和竞争有序的物业服务市场环境

在业主大会这一主体普遍成立，并不断成长成熟的同时，政府应通过政策调节工具，推动建立服务细分、统一开放、竞争有序的物业服务市场环境，为物业服务买卖双方之间形成良性互动创造条件。

(1)打破物业管理区域内的服务垄断，促使物业服务进一步专业化细分

要促使物业服务企业回归到体现物业管理核心价值的服务上，即对房屋本体和设施设备的管理上，并通过强制标准、社会监督等措施提高物业服务企业的专业化水平，促进产业升级，立足于把物业行业打造成专业性强和技术高度密集的高端行业，以保证房屋建筑的使用安全，实现物业的保值增值，并延长其使用寿命；鼓励专业化服务企业队伍的发展，逐步把清洁卫生服务、绿化养护服务、停车管理服务等各专项服务从物业服务范畴剥离出去。

(2)改革招投标制度，将所有的物业管理招投标纳入有形市场

为避免物业管理招投标中的种种舞弊问题，应当将招投标活动全部纳入有形市场，禁止建设单位、业主大会、业主委员会作为招标人代表参与评标并确定中标人。具体做法是建立统一的物业管理招投标平台，所有的物业管理招投标一律通过该平台进行，严格招投标信息公开程序、内容、范围及时限，确保招投标各环节信息公开透明，以便于社会监督，增加串标难度。

(3)细化服务标准，适应不同物业类型，满足不同服务需求

不同的物业有不同的特点，业主群体的需求也不尽相同，因此，应当制定不同等级的物业服务标准。目前，北京市制定了地方标准——《住宅物业服务标准》。该标准分为五级，构成了物业服务标准体系。该标准突出强调了物业管理的核心价值，强化了物业共用部位和共用设施设备的维修养护管理，包括房屋结构、建筑部件、空调系统、二次供水设备、排水系统、照明和电气设备、电梯、消防设施设备等的日常运行和维修养护。建设单位在销售房屋前，或者全体业主在确定物业管理方式前，可以根据住宅物业项目实际情况及业主的需求选定相应的物业服务标准，并委托第三方评估监理机构参照北京市物协按季度的物业服务成本信息测算出服务价格。业主也可以在签订物业服务合同前，根据自身需求选择服务等级。该标准有助于推动建立质价相符的物业服务市场机制，有利于促进业主和物业服务企业建立起和谐互信的关系。

(4)引入第三方机构评估监理物业服务质量和服务费用

物业服务第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章的规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。

在签订物业服务合同前，业主和物业服务企业可以委托第三方评估监理机构，针对业主选择的物业服务事项和服务标准，根据公布的社会平均成本，结合项目具体情况对物业服务价格进行测算。物业服务评估监理机构以独立第三方的地位对物业项目进行承接查验，对物业服务费用进行评估，对物业服务合同的执行情况进行监督和评判。当业主与建设单位、物业服务企业就交接查验、物业服务质量和服务价格发生争议时，可以聘请第三方评估监理机构进行评估，以减少物业服务企业、建设单位和业主之间的矛盾，促进物业服务行业健康有序地发展。

7.创新行业监管模式，突出行业监管重心，落实政府相关部门职责，推动行业走向技术密集型发展道路

物业管理行业走向健康、良性、可持续发展道路，需要行业主管部门和政府相关部门积极履行职责，正确引导物业管理行业的发展方向。

(1)创新行业监管模式

资质管理制度是一种静态的管理制度，基于资质管理制度的监管模式是一种“重审批，轻监管”的模式。这种监管模式很难达到应有的监管效果，必须加以改革，建立对企业的动态监管、行为监管和信用监管体系。

物业服务企业的信用管理具体措施应当包括以下三方面的内容：积极引导物业服务企业建立优良信用；严厉惩处企业失信行为；及时准确地向社会披露物业服务企业及从业人员的信用信息。

物业服务企业信用对于物业服务市场秩序有着极其重要的影响。物业服务企业的信用主要由两部分组成：一是商务信用，即其与业务伙伴(包括业主大会、业主委员会、业主、建设单位、专业经营单位等)个性化的信用，表现为企业守合同、重信用，遵守商业道德；二是公共信用，即其在社会经济公共秩序方面的信用，表现为物业服务企业遵守物业管理相关法律、法规及其他规定，能够守法经营。因此，应加快建立对物业服务企业及其主要从业人员的信用监管制度，进而达到规制物业服务企业和从业人员行为的目的。

物业服务企业的监管重心应从物业服务企业向物业服务项目上转移，通过对物业项目的监管达到对物业服务企业的规制。物业服务企业的价值主要体现在其所管理的物业服务项目上，物业管理矛盾纠纷也发生在物业服务项目上，因此，将物业项目监管到位才能真正管好企业。这就需要对企业实行动态监管，调整行业监管重心，建立项目备案制度和项目负责人制度。在此基础上，监管部门以项目为单位实施动态监管，通过对项目负责人的行为实施动态监管，最终建立以项目经理为抓手管好项目，以项目为抓手管好企业的监管模式。

(2)明确行业主管部门的监管目标

政府是公共利益的化身，而房屋管理过程中最大的公共利益就是使用安全，所以行业主管部门的工作重心应该通过对行业的监管保证房屋使用过程中的公共安全。行业主管部门的具体监管工作应包括以下几方面的内容：制定相关的法规政策；对业主进行安全使用方面的指导，约束业主不合理的使用行为，减缓房屋建筑的老化速度，延长建筑的使用寿命；完善对房屋安全的评估和安全告知程序；明确与房屋安全相关的业主大会、物业服务企业等各方主体的权利、责任与义务，维护各方主体的合法权利；监督各方主体履行自己的责任与义务。

(3)相应政府部门的管理职责应延伸到物业管理区域

如前文所述，物业服务企业承担了本不应属于其提供的服务，政府相关部门应该进入物业管理区域，将以下内容纳入公共服务和行政管理的范畴：楼宇外环境卫生的管理(日常清扫保洁、垃圾清除外运等)；绿化管理(园林绿地的营造与保养、整体环境的美化等)；治安管理(楼宇内外的安全、保卫、警戒、对各种突发事件的预防与处理以及排除各种隐患)；消防管理(火灾的预防及发生火灾时的救护与处理)；道路管理(道路的维护、交通秩序的维护等)。

(4)正确处理物业管理和物业服务的关系

对“物”的管理是物业服务企业的立身之本，对“人”的服务是物业服务企业的处世之道。物业服务公司进入住宅区提供服务的合法性，是基于与全体业主签订的物业服务合同，所以物业管理和物业服务都是一种契约行为，是契约规定的双方权利与义务的体现，与“权力”不沾边。从根本上讲，业主聘请物业服务企业的目的是保障物业共用部分的维修养护，所以物业服务企业的工作重心是维护房屋建筑的安全使用，并在此基础上保持房屋建筑的良好品质。可以说，对“物”的管理是物业服务企业的立身之本。

契约主体一般为两方或多方，就物业服务合同来讲，契约主体应该是业主大会这一全体业主的集合体与物业服务企业。由于房屋是与人融为一体的，在很大程度上，住宅区的房屋不仅仅是业主的居住场所，更是业主的“家”，所以物业服务企业不仅要管好“物”，还要处理好与业主大会的关系，更要处理好与业主个体之间的关系。可以说，处理好与业主大会、与业主的关系，是物业服务企业的处世之道，是做好物业管理的必要条件。