公积金基数的算法精选(九篇)

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第1篇：公积金基数的算法范文

[关键词]整体变更 个人所得税 留存收益 分配

实务中,大部分股份公司均由原存续的有限公司整体变更(以下简称整体变更)而来,关于整体变更公司法第九条有所涉及,视同公司的组织形式变更。整体变更成立股份公司时,往往伴随着资本公积及留存收益转增资本。因此,当有限公司原股东存在自然人时,此环节涉及的个人所得税问题成为关注的话题。

一、整体变更中的折股

根据变更前有限公司净资产的构成,用以折股的净资产除原有实收资本外,一般包含资本公积、盈余公积、未分配利润。其中盈余公积和未分配利润均系直接来源于公司生产经营活动,系公司经营收益的留存形式,可称为留存收益。资本公积大体分为两类,资本溢价及其他资本公积。资本溢价系公司股东投入形成,其他资本公积非直接来源于生产经营活动,如会计制度下的政府补助和新准则下的直接计入所有权益的交易或事项等。从来源看,只有计入会计科目“实收资本”和“资本公积――资本溢价”系股东直接投入。系“投入”或是“产出”,这是首先要区分的。

二、主要相关法律法规

现行法律法规中,对于整体变更环节的个人所得税问题,主要有:

1.中华人民共和国个人所得税法:主席令[2007]第085号。第二条明确个人“利息、股息、红利所得”为应税所得,第三条明确税率为20%。

2.国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知:国税发[1997]198号。“一,股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息,红利性质的分配,对个人取得的转增股本数额,不作为个人所得,不征收个人所得税;二,股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息,红利性质的分配,对个人取得的红股数额,应作为个人所得征税。”

3.国家税务总局关于原城市信用社在转制为城市合作银行过程中个人股增值所得应纳个人所得税的批复:国税函发[1998]289号。“国税发[1997]198号”中所表述的“资本公积金”是指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金。

4.国家税务总局关于盈余公积金转增注册资本征收个人所得税问题的批复:国税函发[1998]333号。税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资本,实际上是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利,股东再以分得的股息、红利增加注册资本。

5.国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知:国税发[2008]115号。 “个人(自然人,下同)股东从被投资企业取得的、以企业资产评估增值转增个人股本的部分,属于企业对个人股东股息、红利性质的分配,按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。税款由企业在转增个人股本时代扣代缴。”

三、法规分析

从相关法律法规的脉络可以看出,整体变更中的涉税事项,税法倾向于用其他权益转增资本的理解,并从该角度出发予以规范。

税法对于整体变更拆为分配和出资两个环节来理解,其中分配环节即为应税行为。税目为利息、股息、红利所得,税率为20%。被投资企业为代扣代缴义务人。

税法从转增的净资产来源上做了明确的界定,转为资本的除原系股东投入(实收资本和资本溢价性质)外的其他权益均纳入个人应税所得范围。因为股东投入部分本身就是资本性质,不存在转增或是分配的说法。

税法对于转增后形成对象界定并不清晰。税法明确转为“股本”、“注册资本”视同企业的分配行为,如果转为“资本公积――资本溢价”是否作为课税对象未予以明确,也就是说本是应税的权益转增没有转入注册资本,而形成了资本溢价是否课税。在整体变更过程中,根据公司法第九十六条“有限责任公司变更为股份有限公司时,折合的实收股本总额不得高于公司净资产额。”之规定,往往折股后的股份小于用以折股的净资产,也就是会形成资本溢价。因此“转增”的情况就会出现,也就有了是否纳税的问题。

四、实务中的常见应对

整体变更大多出现在企业IPO过程中,同样在IPO过程中的股份改制环节,大部分企业都存在个人所得税的问题。如果以IPO为例,常见的处理方式有很多,这里仅就纳税情况下的税负计算方法作讨论。

在转增资本的过程中,通常在“留存收益转增形成资本溢价是否应税”及“转入资本的转增顺序”作不同理解。

如按资本公积,盈余公积,未分配利润的顺序,优先将有限公司的资本公积转入股份公司股本,这样转入“资本公积――资本溢价”的往往是留存收益。基于税法未明确转增形成资本溢价是否为课税对象,因此如此安排可降低税负。

举例说明如下。

甲有限公司股东均为自然人,经审计的净资产构成如下(货币单位人民币万元):实收资本 1500万元,资本公积(资本溢价)200万元,盈余公积300万元,未分配利润2000万元,合计 4000万元。

该公司拟整体变更为股份公司,股份公司股本设置为3500万股,每股面值1元。整体变更后形成股本3500万元,资本公积(资本溢价)500万元。关于该例中涉及的个人所得税计税基数有三种算法[注]:

1. 计税基数为2300万元。公司用于转增的除资本溢价外的权益即留存收益,共计2300万元,因此计税基数即为2300万元。

2. 计税基数为2000万元,由于税法未明确转入资本溢价的部分是否为课税,因此资本溢价增加的300万不纳税,计税基数仅为注册资本增加部分的2000万元。

3. 计税基数为1800万元,在“2”的基础上,考虑优先用原资本溢价转增注册资本,因此注册资本增加部分中扣除原资本溢价转入的200万,计税基数为1800万元。也就是说用于转增的留存收益2300万中的500万形成了资本溢价,只有1800万形成注册资本。

[注]:如有限公司资本公积中包含资本溢价和其他资本公积,则其他资本公积是否用于转增及转增的先后顺序,对计税基数产出不同影响,由于性质基本相同只是过程稍微复杂,这里不展开讨论。

以上不同的计算方法,利用了两点即转入资本溢价是否课税及转入的先后顺序。如果肯定了转入资本溢价也是课税范围,则后两种算法均无法立足。

笔者认为,税法虽未明确转增后形成资本溢价的部分是否课税,但从税理上考虑该部分应为课税范围。主要理由有三:(1)如前所述将用于转增的净资产分为两类,无需课税(资本溢价)和需课税(留存收益及其他资本公积)。虽然转入形成资本溢价未计入注册资本,但已经从课税范围划入了再转增不课税的范围,因此从税源控制上理解应该为计税基数。否则,如前例中,整体变更时先不增加注册资本,则2300万的留存收益均转入资本溢价,然后再进行资本溢价转增股本,则很容易完全规避了税收。(2)虽然转入资本溢价,但从公司经营留存(未分配利润、盈余公积)转入了股东资本投入(资本溢价),即原有限公司净资产拥有主体为公司,而股份公司的出资人为股东,整体变更过程中已经实现了从公司到股东的分配。(3)税法将整体变更分为分配和出资两个环节理解,征税的环节是分配,而至于出资后形成什么,并不影响是否应税的界定。因此,笔者认为针对后两种算法虽然实务中主管税务机关未就后两种算法要求补税,但税务风险仍然潜在。

实务中,也有些企业为了配合前述第3中处理方法,在整体变更年度股东权益变动表的编制上动脑筋,但从税法上看,企业实际的会计处理不是税务处理的依据,这点在《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》国税发[2000]118号中也有表示,其中“一(三)”中所述“除另有规定者外,不论企业会计账务中对投资采取何种方法核算,被投资企业会计账务上实际做利润分配处理(包括以盈余公积和未分配利润转增资本)时,投资方企业应确认投资所得的实现。”

实务中也有企业利用股权架构的设置,将部分子公司的其他权益在同一控制下企业合并的处理下变成资本公积,然后安排转增。对于这一点,基于前述分析同样存在税务风险,如前表中“国税函发[1998]289号”所述不征税的资本公积仅指资本溢价,这种用企业合并形成的资本公积转增股本值得商榷。

实务界也有把有限公司变更为股份公司理解为新设股份公司的行为。该观点认为原股东以持有的有限公司的净资产份额认购股份公司的股份,而非权益转增股本,因此在不以评估价(且增值)认购股份时,不存在纳税义务。其实,此种理解主观上已经变更为股份公司分为分配和出资两个环节,原有限公司净资产拥有主体为公司,而认购股份公司的股份主体是发起人(原股东),主体的转移是不是就应当理解为是一种分配行为。

第2篇：公积金基数的算法范文

一、改革传统预算管理模式。加快推进部门预算

部门预算,就是一个部门一本预算,是由政府各部门编制,经财政部门审核后报同级人大审议通过,反映部门所有收入和支出的预算。它拓宽了编制范围,将一切财政性资金都纳入一本预算之中,既包括一般预算的收入和支出,也包括政府基金预算的收入和支出;在部门一般预算中,既要反映预算内收支,又要反映财政部门直接安排的预算拨款,还要反映有资金分配权部门安排的资金,从而进一步提高了预算的合理性和完整性,增强了各部门统筹安排资金的能力。

部门预算在预算编制方面的优势有:

1.部门预算更具前瞻性。它可以通过科学的分析预测,可以很好地将预算编制与经济预测结合起来,并以经济预测为基础,通过对经济周期、产业结构的发展变化来确定预算收支总体水平的发展变化及收支结构的调整。

2.预算编制时间充裕。部门预算一般是在每年的9月份前后布置,通过“两上两下”,保证有充足的时间来充分论证,科学安排预算,避免预算执行中调整报告不断,追加、追减过多,影响了预算的严肃性和约束力。

3.预算编制方法科学。部门预算改变传统的“基数加增长”的方法,实行“零基预算法”,表现为:一是部门经费多少,取决于事业发展的实际需要,不是取决于原来的基数。二是“零基法”打破了财政资金在部门间的分配格局、财政根据机构和人员变动情况,相应调整支出规模,有利于财政对经济结构和布局的宏观调控。三是有利于控制支出规模,优化支出结构。

4.预算编制具有完整性。部门预算将预算内、预算外资金统一进行分配,作为政府宏观调控财力来使用,避免预算外资金游离于预算管理之外,增强了财政的宏观调控能力。另外,可以避免不同部门、单位的资金性质不同、来源渠道不同,各种资金如行政经费、科研经费,基建支出等分别由不同的职能部门分配和管理的现象,这就使财政可以对一个预算单位的经费整体使用情况实施有效的监督和控制。

5.预算收支分类体系较为完善。部门预算有利于细化预算编制和强化预算约束,保证了国库集中支付制度的顺利实施。它不仅包括了预算内资金,还包括了预算外资金的收支,甚至包括了社会保障基金的收支,便于财政资金的综合管理。

6.预算编制职能清晰。部门预算使得预算的编制、执行、监督分工明确,避免在预算编制上政出多门,保证了预算编制的质量和效率。明确了由预算管理部门编制预算,其他业务部门不得为其管辖的部门争预算、随意调整预算。

部门预算在预算执行方面比传统预算方法更具优越性:

1.部门预算的编制和批复落实到具体项目,可以保证及时下达和执行预算,及时拨付专项资金,避免年底突击花钱,保证了预算执行的均衡性和质量。

2.部门预算提高了预算的透明度,各主管部门了解财政总的资金情况,突破了预算编制质量的局限性,解决了预算调整普遍而频繁,“一年预算,预算一年”的问题。

3.部门预算严格按照人大批复的预算,分月分季按进度拨款,避免在预算执行过程中资金过于分散,使大量的资金沉淀在各级行政事业单位,造成资金调度不力和使用效率低下。财政部门也不必应付于日常预算追加和迫减,可以集中精力研究深层次的财政问题。

二、加快推进部门预算,优化财政支出结构

部门预算初步打破了“基数预算”法,采用了将“养人的预算”和“办事的预算”分开编制的思路,即“零基预算”法。在充分调查研究的基础上,区别不同行业的管理成本差异,参照历史上的经费供给水平,建立标准定额指标,结合经济性因素、政策性因素和管理性因素变化,核定各单位支出预算。

1.人员支出预算。对于实行财政统一发放工资的预算单位,按照财政工资统发数和统发之外财政供给项目据实核定。对于未实行财政统发工资的预算单位,按照财政部门测算的人均定额标准,依据编办、人事和财政部门核定的编制内实有人数核定。首先,建立机构、人员信息库(目前市直机关已经建立),建立人员支出定额标准分类,对于实行工资由国库集中支付的预算单位,综合考虑财政统发数、福利费、住房公积金、年终一次性奖金等统发外项目,一并核定人员支出预算。对尚未实行工资国库集中支付的预算单位,在核实实有人数的基础上,参考以往年度预算供应水平和实际开支水平,考虑政策性调整和增资等正常变化因素,分别确定人员经费标准。结合预算年度职工增资、正常晋职晋级,住房公积金标准调整等因素,最后核定预算年度人员支出定额标准。

2.公用支出预算。按照财政部门测算的人均定额标准,依据编办、人事和财政部门共同核定的编制内实有人数核定。首先建立单位经费支出信息库,即预算单位的正常经费开支、各项收入、办公设备、项目备选计划、政府采购计划等内容;其次根据预算单位的级别、规模,职责范围及工作量差别,结合单位的工作性质、原支出水平、收人情况以及财力可能等,将各单位的公用支出定额标准划分档次;最后核定公用支出定额标准。

3.实行专项支出项目备选预算。由市财政会同各级主管部门,根据各部门的的事业发展要求,编制三至五年的中长期项目备选规划,在编制年度预算时。视项目轻重缓急确定优先顺序,在财力允许的范围内。纳入专项支出项目备选年度预算。

第3篇：公积金基数的算法范文

一、地质勘查单位实行预算管理的必要性

多年来，地质勘查单位预算的编报，大都采用以计划代预算上报上级单位，但计划并不等于预算，这种编报方法存在着弊端，造成编制粗，调整多，执行慢等不合理现象。随着我国市场经济体制改革的不断深入，自2000年开始，国家财政部推进了以部门预算为核心，包括国库集中收付和政府采购在内的中央预算管理体制改革。经过几年的探索实践，已经基本形成了一整套从法律依据，理论基础，程序制定和实际操作均能满足我国经济体制改革需要的预算管理体制。特别是通过基本支出和项目支出的划分，建立和完善了基本支出定额预算管理和项目支出预算滚动管理，部门预算改革已初见成效。部门预算是部门依据国家有关政策规定及其行使职能的需要，由基层预算单位编制，逐级上报，审核汇总，经财政部门审核或提交立法机关依法批准的涵盖部门各项收支的综合财政计划。地质勘查单位预算作为部门预算的组成部分，是地质勘查单位财务工作的基本依据，它全面反映了地质勘查单位一个会计年度财务收支情况。因此在地质勘查单位实行预算管理，既是控制地质勘查单位经济活动，促进地质勘查单位制度完善，提高地质勘查单位管理水平的需要，也是适应中央预算管理体制改革的需要。

二、地质勘查单位实行预算管理的具体措施

（一）以人为本，与时俱进，提高加强预算的认识

完善地质勘查单位预算管理制度既是推进依法理财的需要，也是提高财务管理水平的迫切需要。各部门要认真学习，统一思想，转变观念，提高认识，牢固树立依法理财，科学理财观念，规范财务管理，提高地质勘查经费使用效果。

地质勘查单位预算是经一定程序核定的地质勘查经费年度计划，是收好、管好、用好地质勘查经费的重要手段，是地质勘查财务管理的重要内容。地质勘查预算作为年度财力总安排，反映着地质勘查工作范围、规模和方向，是地质勘查单位工作计划的资金反映，也是实现工作计划的财力保证。地质勘查单位预算从编制到执行的每个环节都与各业务部门密切相关，因此，各部门，特别是各级领导都要增强预算观念，要认真学习贯彻《预算法》，不仅使直接从事预算管理工作的人员熟悉和掌握预算的编制、审批等各项管理程序，也要使各级领导熟悉和掌握预算管理和基本原则，职权和责任，切实做到收入盘子，花钱凭预算，使地质勘查经费真正服务于地质事业的发展。

（二）推行零基预算，增强预算编制的科学性和准确性

随着国家行政事业单位预算管理体制改革全面铺开，零基预算正在国家行政事业单位普遍运用，其科学性和合理性已得到公认。因此，地质勘查单位应大胆推行零基预算，增强预算编制的科学性和准确性。零基预算是对预算收支以“零”为基点，对预算期内各项收入的可行性或者各项支出的必要性、合理性以及预算数额的大小逐项进行审议决策，从而确定收支水平的预算。其特点是不以上年的预算为基础，重新评估或审议影响各项收支因素是否合理，在综合平衡的基础上确定各项收支的预算。要做好零基预算，摸清底数和确定标准是关键。地质勘查单位按照预算年度所有因素和事项的轻重缓急，测算收入及每个款项的支出需求。收入预算要打足，对各项收入可参考以前年度的预算执行情况，综合考虑预算年度影响收入的增减因素，在重点考虑单位增收渠道的拓宽，增收标准的提高，增收总量的扩大等因素时，还要认真分析可能导致当年收入减少的不确定因素，然后实事求是地编制收入预算。支出预算要重点把握人员经费支出、公用经费支出、个人和家庭支出及项目支出。人员经费，应按单位编制内实际人数和国家确定的工资标准、国家及省市出台的津贴标准编报；公用经费，包括公务费、业务招待费和其他费用应按测算的标准定额编报，业务费、设备购置费、修缮费，则应按项目逐一编报等；个人和家庭支出，其中离退休人员支出应按单位实际人数和国家确定的标准，国家及省市出台的津贴标准编报；住房公积金支出，应按照《住房公积金管理条例》规定的比例报经批准后执行，并结合职工工资增减变化情况，准确计算编报；项目支出必须进行可行性论证，避免盲目性，尽量缩小与实际支出的差距，对于未完的跨年度地质项目预算可进行滚动管理。这样做，方能提高预算编制工作的科学性和指标的准确性，从而减少预算执行中的频繁调整。

当前，地质勘查单位的性质、管理方式、经营机制、经济效益等各具特色，要推行零基预算，必须因地制宜，通过认真测算，科学确定本单位零基预算的编制基数。要全面清查单位基本情况，摸清单位职工人数、基本结构、部门分布、资产现状、收支状况等，尤其要认真分析近几年单位经营收支的基本情况，找出影响各项收支的主要因素，并通过对这些因素的分析，确定其主次地位和定额标准，以便为编制零基预算打下良好基础。同时，还要完善预算编制程序，做好预算的编制工作，不能单靠财务部门去完成，而是要各业务部门及领导的积极配合，形成领导重视，部门支持，职工参与，全员配合的工作格局。实行“自上而下，自下而上，两上两下”的办法，从所属单位和业务部门做起，先由下级单位或各业务部门编制年度收支计划，经财务部门审核综合编制预算，报经单位决策层审批。

综上所述，零基预算应综合考虑影响各项收支的现实运动因素，在积极稳妥的基础上，科学编制地质勘查单位各期预算。

（三）以财务预算为中心，构建财务管理运行机制

围绕财务目标的实现，实行以预算为中心的财务预算管理模式，以地质勘查生产为预算编编基础，综合考虑生产经营能力诸因素，重点落实财务计划，强化财务监督与控制，凡是影响财务目标实现的各个环节均为财务预算范围。

1.围绕财务预算，落实财务制度，提高财务的控制能力

财务预算一经确定，在地质勘查单位内部便具有强约束力。地质勘查单位各部门以及与生产相关的各项活动，都要围绕实现财务预算的具体要求，规范运作。为保证预算的落实，应相应建立每周资金调度会，每月预算执行情况分析会等例会制度。财务部门按照预算方案跟踪实施财务控制和管理，重点围绕资金管理和成本管理两大主题，严格执行各项财务政策，及时反映和监督预算的执行情况，适时实施财务监督职能；把财务管理同地质勘查工作紧密结合起来，促进全员关心财务管理为实现财务预算目标形成合力。

2.围绕效益实绩，建立预算责任监控制度及奖励制度，兑现财务政策

地质勘查单位应建立各部门预算控制报告制度，促使预算责任部门自觉遵循预算。部门预算控制报告是预算责任部门对过去预算执行情况、业绩或绩效进行自我检查的报告。通过控制报告可让责任人阶段性地了解自己所处的环境，执行预算的状况存在的问题等，自我衡量执行预算的业绩，分析差异原因，指明责任者为下一步做好工作明确方向，制订措施。预算控制报告最好每个月进行一次。其次，加强考核，由财务部门建立预算考核制度和奖惩制度，督促预算按期完成。预算考核制度主要内容有收支预算数额、部门预算控制报告、考核标准和考核时间等。定期对预算责任人进行跟踪考核，检查建立考核记录簿，完整记录预算期各阶段各部门执行预算的情况，及时肯定责任人成绩，帮助责任人分析执行预算中存在的问题和原因，依据各责任部门对财务预算执行结果，提出绩效考核意见。考核可实行季度考核年度兑现清算的办法。清算结果要奖惩到位，使财务预算制度和经济责任制结合起来。奖惩制度的内容包括收支预算节超幅度、奖惩标准、对特殊情况的处理等。奖惩制度不能形同虚设，只有奖惩分明，坚决兑现才能达到预期结果

3.监控预算执行环节，加强预算管理

第4篇：公积金基数的算法范文

关键词：经济适用住房；回购；上市；定价

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2014年7月20日

根据我国现行《经济适用住房管理办法》，经济适用房在5年有限产权期限内及期限满后有条件地实行回购和上市制度。政府回购经济适用房时，按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定回购价；购房人上市转让经济适用住房的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，或按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。具体回购价和上市补交土地收益等价款比例由地方政府确定。梳理国内实施经济适用房政策较早的北京、上海、深圳、杭州、武汉、宁波等代表城市现行经济适用房管理办法和有关经济适用住房回购、上市管理实施意见，发现对回购价和上市补交土地收益等价款的确定，绝大多数者尚未明确或有待细化。而随着国内许多城市内符合上市、回购条件的经济适用房项目逐渐增多，回购价和上市补价如何确定成为越来越多的经济适用房业主普遍关心的问题。由此，尽快制定和出台包含经济适用房回购价和上市补价方法等内容的实施办法，成为时下众多地方政府房管部门当务之急。

目前，对于经济适用房回购、上市定价方法问题的研究，国内学者鲜有涉及。现有相关代表性研究主要集中在经济适用房共有产权制度设立及共有产权比例和收益分配等方面。本文拟通过梳理国内外典型国家、地区和城市经济适用房回购、上市定价方法，并结合我国实际，研究提出适用不同条件下经济适用住房回购、上市定价方法，供地方政府制定当地经济适用住房回购价和上市补价方法作参考。

一、国内外经济适用房回购、上市定价方法分析

（一）香港。香港对置业资助计划下出售的居屋单位有转让限制。业主可以根据居屋单位由首次售出日起计算年限，满足相应条件下出售居屋单位：

1、首2年。居屋计划第24期甲或以前售出的居屋单位的业主以单位原来售价售回给房委会；对由2007年起出售的剩余居屋单位，房委会不予回购，业主必须先缴付补价给房委会，然后才可把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让。该期限下政府回购价、业主补价计算方法为：回购价=原售价，补价=补价时市值×（购入时市值-原购买价）/购入时市值。

2、第3～5年。居屋计划第24期甲或以前售出的居屋单位的业主可申请将单位回售给房委会，房委会若接受回售申请，则以单位回售申请时评定的市值扣除该单位购买时获得的折扣作为回购价。若房委会不接纳该单位的回售申请，业主可先缴付补价给房委会，然后把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让；对由2007年起出售的剩余居屋单位，房委会不予回购，业主必须先缴付补价给房委会，然后才可把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让。该期限下政府回购价、业主补价计算方法为：回购价=补价时市值×原购买价/购入时市值，补价=补价时市值×（购入时市值-原购买价）/购入时市值。

3、届满5年后。居屋业主可先缴付补价给房委会，然后把单位在公开市场出售、出租或以其他方式转让。该期限下业主补价计算方法为：补价=补价时市值×（购入时市值-原购买价）/购入时市值。

（二）新加坡。为解决老年退休屋主退休金不够用的问题，新加坡建屋局于2009年3月2日正式推行“屋契回购计划（LBS）”，并于次月1日起开始接受公民LBS申请。该计划让年长屋主在保留30年屋契后，把剩余年限的屋契卖回给建屋局，以得到一笔5，000元现金及每月领取的养老金，弥补每月所缺的养老金额。建屋局回购组屋价格为屋主剩余屋契的市场价值，该价款由建屋局直接拨入公积金终生入息计划，每月支付给屋主固定养老金。

屋主如需上市出售组屋，经建屋局资格审核合格后可与买方自由议定交易价格，买卖双方在向建屋局缴纳相关交易税费后签署买卖合同，建屋局予以产权变更确认，组屋上市交易完成。

（三）英国。英国住房保障工作由国会和住房协会主导。国会或住房协会对于在公开市场上买不起或租不起恰当满足其需求的住房（称之为可承受性住房）的人（称为国会或住房协会住房登记者）提供多种形式的资助。

在政府“低价住房所有权资助计划”下，住房登记者在公开市场上购买一手或二手可承受住房时（通常为二手房），政府资助25%房价，受助者支付剩余75%房价即可拥有所购可承受性住房100%产权。政府所资助的25%房款受法律押记保护，无论受助者日后何时出售该可承受性住房，所售房款的25%部分必须归还给政府，政府将其作为Homebuy资助金用来资助其他购房者。

国会或住房协会住房登记者，在租住国会或住房协会可承受性住房二年后，即可行使其所承租可承受性住房的购买权或获得权（国会登记者的为RTB，住房协会登记者的为RTA），即在购买或获得所承租可承受性住房时，其将享受国会给予的最多30，000英镑或住房协会给予的16，000英镑的购房折扣，平均折扣约为房价的50%。住房登记者通过RTB或RTA购买的可承受性住房可上市出售，购买期未满5年的，出售时必须退还部分或全部折价款。具体规定是：购房当年出售须补缴100%的折扣款，以后每推迟1年出售可少补缴20%的折扣款，到第6年后出售收入全部归原购房者所有。

（四）美国。在美国，住房“可承受”通常被定义为一个家庭将不超过年收入的30%用于住房支出，超过30%的被认为是负担过重。为住房负担过重的低收入家庭扩大可承受住房供给是美国住房和城市发展部（HUD）的核心任务，其提出的可承受住房计划（AHP），如HOME计划、SHOP计划以及HOZ计划，都是为提高低收入家庭的可承受住房存量而设计的。AHP资助对象是收入不超过该地区收入中位数（AMI）80%的个人或家庭自住住房，和20%以上户数出租给收入在AMI50%及以下的家庭出租房。

HOME计划通过给参与管辖区（PJS）和地方政府提供补助金来帮助低收入家庭扩大合适的可承受住房的供给。PJS在地方HOME项目计划的制定和实施上具有很大的灵活性，其通过设置不同的HOME资助条件对租房者、新购房者和已购房者实行不同的补助。HOME计划对愿意持有可承受住房不同最低年限的资助对象给予不同的资助补贴，具体标准是：最低持有5年的补贴15，000美元，10年的补贴15，000～40，000美元，15年以上的补贴不低于40，000美元。在最低持有期内，可承受住房资产受HOME计划限制，其上市出售时，增值净收益需按PJS确定比例进行分成，直至PJS所得分成达到其提供的资助额，此后该住房不再受HOME计划任何限制。

（五）国内主要城市。梳理北京、上海、深圳、杭州、武汉、宁波等国内较早实施经济适用房政策代表城市现行经济适用房管理办法和有关经济适用住房回购、上市管理实施意见，其对经济适用房回购、上市定价方法规定总结如下：

回购价定价方法：一是购买经济适用住房不满5年，因各种原因确需转让的，向政府申请回购，回购价按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，或按原购房价格及同期银行存款利息确定，或按原购房价格确定；二是购买经济适用住房满5年，上市出售的，政府优先回购，回购价待定；三是另购其他住房的，政府回购原经济适用住房，回购价为原购房价。

上市补价定价方法：一是北京按原购房价格和上市出售价格价差的70%补交土地收益等价款；二是上海从转让总价款中按原购房时享受的折扣比例缴纳土地收益等价款；三是武汉上市补价待定；四是杭州按上市销售价与原购房价差价的55%交纳土地收益等价款；五是宁波按上市计税售价与原购房价差价的50%缴纳土地收益等价款。

二、经济适用住房回购、上市参考定价方法

在我国现行经济适用房管理办法框架下，参考以上国内外典型国家、地区、城市经济适用房回购、上市定价方法，结合我国实际，对经济适用房回购、上市定价提出以下参考方法：

（一）回购价参考定价方法

1、对于购买经济适用住房不满5年，因各种原因确需转让的，向政府申请回购，回购价可考虑按原购房价格、回购时市值扣除原购房时获得的折扣、原购房价格及同期银行存款利息、原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

2、对于购买经济适用住房满5年，上市出售的，政府优先回购，回购价=现市价×（原市价-原购买价）/原市价。

3、对于另购其他住房的，政府回购原经济适用住房，回购价=原购买价。

（二）上市补价参考定价方法。购房人购买经济适用住房满5年，申请上市转让或取得经济适用房完全产权的，须向政府交纳一定比例的土地收益等价款。政府相关部门可参考以下几种补价方法收缴土地收益等价款：

1、土地收益等价款=现市价×（原市价-原购买价）/原市价。

2、土地收益等价款=（现市价-原购买价）×（原市价-原购买价）/原市价。

3、土地收益等价款=（现市价-原市价）×（原市价-原购买价）/原市价。

说明：第一，以上三种补价方法的差异在于补价基数的选取不同，政府可酌情考虑选用其中一种算法；第二，经济适用住房上市交易价格低于政府有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算差价。买卖双房对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。

三、结语

经济适用房是我国住房保障体系的一个重要组成部分，其实施效果的好坏直接关系到我国住房保障工作的成效。完善经济适用房退出机制，制定合理的回购价和上市补价方法，对严把退出关，控制经济适用房投机谋利行为具有重要现实意义。本文在我国现行经济适用房管理办法框架下，参考国内外典型国家、地区和城市经济适用房回购、上市定价方法，并结合我国实际，提出经济适用房回购价和上市补价参考定价方法，供相关政府部门决策参考。

主要参考文献：

[1]中华人民共和国建设部等.经济适用住房管理办法[EB/OL].2007.11.19

[2]北京市建设委员会.北京市经济适用住房管理办法（试行）[EB/OL].2008.4.21.

[3]上海市人民政府.上海市经济适用住房管理试行办法[EB/OL].2009.6.24.

[4]深圳市国土资源与房产管理局.深圳市经济适用住房管理暂行办法[EB/OL].2008.1.18.

[5]武汉市人民政府.武汉市经济适用住房管理办法[EB/OL].2009.11.27.

[6]杭州市人民政府.关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）[EB/OL].2013.8.15.