房产中介法律培训精选(九篇)

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第1篇：房产中介法律培训范文

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策

。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 （1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号 自1999年5月1日起施行） 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二ooo年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2） 产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3） 同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5） 因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行）第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5. 滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号 2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓 “特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合

理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1. 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2. 提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3. 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4. 对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5. 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6. 达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

第2篇：房产中介法律培训范文

他使用了一款叫作有房有客的App，上面有着上海各区域的房源。作为一名房地产经纪人，过去他只能聚焦一个片区，精耕细作，但是有房有客App的背后是一套房源共享体系，不但丰富了李文峰自己深耕片区的房源量，在面对顾客跨区域的需求时，他也能从容应对。

有房有客App是房产中介开放平台悟空找房开发的，这家公司由钱建国在2014年创立。作为一家开放型中介平台，悟空找房将完整的中介管理方式、房源、培训体系以及品牌输出给其他第三方中介。发展至今，悟空找房已经覆盖近50个城市，平台上的经纪人数量达到了数万名。2016年它实现了千亿元交易额，季度收入环比增速在50%以 上。

2017年4月，这家平台型公司完成了千万美元的Pre-C轮融资，由中华开发领投，北极光创投、挚信资本、SIG等机构跟投。在此之前，它已获得来自挚信资本领投的A轮融资和SIG领投的数千万美元的B轮融 资。

钱建国1992年大学毕业，在高校做了一年半物理老师后加入了信义房屋。这是一家总部在台湾的地产中介公司，当时在内地主要做新房销售、二手房中介以及租赁业务。钱建国后来成为信义房屋上海地区的负责人。

在地产中介领域积累了一定的管理经验后，2002年他想创办自己的公司，目标是提升房屋中介的服务质量，改变大众对房屋中介服务的印象。

国内的房屋中介行业一直以来给人留下“暴利”印象，经纪人的水平参差不齐，而且无论房产的价值高低，中介所提取的佣金比例永远都一样。但是“房产交易需要专业服务”。中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《第一财经周刊》。在陈晟看来，房产交易特别是二手房交易其实风险很大。房屋经纪人需要为买家做好尽职调查，包括房子的房龄、是否有拍卖以及抵押情况、是否属于学区房、未来的增值空间等维度。此外作为中间方，房产经纪人需要扮演咨询角色，可以做到根据业主目前的收入、年龄以及婚姻状况推荐合适的房子。特别是当下北京、上海、深圳等一线城市的二手房交易量达到一手房的1.9倍甚至是3倍，亟需好的中介服务。但是国内地产经纪人的整体服务水平还远远达不到较高的水准。

钱建国当时就意识到了这点，于是在自己创办的房屋中介公司内建立了一套比较完备的培训体系。新入职的员工会接受一套完整的培训，包括法律、合同、贷款、金融知识、业务销售技巧、心态建设等多个方面。

他的中介公司业务发展得不错，但是慢慢地钱建国发现业务发展节奏有些跟不上，特别是随着互联网技术开始介入各行各业后，地产中介这个行业也进来了很多“搅局者”。2014年开始，随着资本的推动，各类打着“互联网+地产中介”旗号的新型创业公司纷纷进入这个行业。

“但是所谓的互联网思维解决不了房地产问题。”钱建国告诉《第一财经周刊》。在他看来，互联网行业强调打折、补贴以及去中介化，非常看重线上流量，但是这些操作方法都不适合房产交易。现在的住宅对于普通人来说是价值极高的非标准化产品，因此补贴打折这种思维根本不适用。其次，房产交易，特别是二手房交易的手续很复杂，需要一位熟悉流程的中介处理各类问题。而且好的中介会分析买房者的需求并且帮助他们定位，给予分析和建议，还会处理购房后一系列关于税收、交易流程、法律法规方面的琐碎事，因此“去中介化”基本不可能。

更何况，中介掌握着二手房的房源，作为中间人，他们有着特殊作用。“其实二手房买卖，卖方的心态很复杂，最好有一位中间人在其中调停。”沈菁说。她刚刚通过中介卖掉了自己位于上海浦东新区的住宅。

互联网显然不能解决所有的问题，但它是一个不错的提升效率的工具。2014年，无论是培训员工，还是在获取客人、增加房源上，钱建国觉得传统中介的很多做法和流程都应该升级了。因此他决定升级运营以及管理体系，将积累好的管理方式、房源、培训体系以及品牌输出给其他中介，做一家开放型的中介平台，这便是悟空找房。

和很多创业公司一样，钱建国所做的第一件事是建立团队。他找来了易传媒的创始人闫方军，以及曾经在爱屋吉屋技术团队工作的李磊。钱建国和闫方军俩人的孩子是同学，两人因此结识，过去几年他们也会聚在一起聊聊房地产的事，“他给我留下的印象是，虽然他是互联网行业的从业者，但他不教条。很多人喜欢抽象互联网行业的规律，但很多时候这些规律已经背离了行业本身。”钱建国这样评价闫方军。 >> 悟空找房创始人钱建国的计划是在原来的体系上不断精细平台运营，同r将房源、客户以及运营方式推广给更多的房屋中介。

核心团队成立后，接下来他们做的第一项工作就是利用互联网的渠道和信息扩大房屋来源。在此之前，中介都是通过线下走访小区、社区摆盘等方式来获取房源，这种传统的方式效率低、也容易出错。互联网渠道不能完全替代人工，因为房子这种复杂、价值高的标的还需要采用人工的方式花时间确认，但是短短数月内，悟空找房的房源数量也增加了10倍。

紧接着就是获客端的效率提升，他们使用微信以及App去获客，还在App中嵌入了房屋的视频。在确认房子时，房产经纪人会上门拍摄实际情况随后上传，“视频不可能决定买，但是可以决定不买。”钱建国 说。

有了房源和客源后，精准匹配也不可或缺。因此悟空找房的线上软件还能精确分析注册用户，从而精准地匹配地产经纪人和用户。一般而言用户自己在注册时能够选择预算以及对房子的偏好：几居室、房屋朝向、地段、房龄等。如果顾客没有在注册时填写这些项目，后台也会根据用户的浏览轨迹分析消费者倾向什么地段、什么房型的房子，从而把客户推送给合适的经纪 人。

房源、客源以及匹配都有了提升，地产经纪人本身的服务水平才是成交生意的硬实力。虽然在之前的创业过程中，钱建国一直注重给自己的经纪人团队做培训，但是在悟空找房，他进一步完善了培训体系，并切割了经纪人的职能分配。

此前的培训都在线下，现在钱建国把2/3的培训内容都放在线上。经纪人在接触客户之后，各个环节应该怎么做、如何跟客户交流、交流中要注意的各类事项都被拍成了短视频放在App中，方便分散在各个门店的经纪人随时观看和学习。但是面对面的培训有其不可替代的价值，更加能够把控标准，因此依旧有1/3的培训内容维持在线下。

除此之外，房产销售人员和后端法务人员的职能也被切割开了。在行业中，地产中介前端销售人才和后端法务人才的职能界限往往不是太明显，很多销售人员也会介入后端流程。这种模式除了分散销售人员的精力，对于服务质量的提升并无助益。此前在创办自己的房产中介时，钱建国就一直想切割，但是直到悟空找房成立后，这种想法才真正落实。现在，悟空找房平台的前端销售人员负责销售，法务团队的成员负责产权调查、贷款操作以及核实买家的购房资格。法务团队的人一般是相关专业毕业，有多年的房产交割经验，一位法务人员会支持多家门店的房产最终交易。

做好了这些提升后，钱建国想把这一套体系推广到整个市场，让其他中介加入悟空找房平台。“给它们提供品牌、房源、客人、培训等各方面的支持，让它们成为精品中介。”钱建国说。

“合伙”中介的拓展工作由一位曾在阿里巴巴公司工作的成员负责，现在悟空找房平台已经在杭州、南京、苏州等50个城市有了加盟中介。这些线下传统中介大多在房源上比较弱势，特别是在一手房上，有些因为服务能力有限、规模太小，根本不具备售卖一手房的资 格。

它们希望有平台可以帮助它们开拓二手甚至新房的房源，因此主动来咨询的中介不在少数。由于悟空找房平台上的中介数量越来越多，吸引了更多地产开发商的关注，并且纷纷委托平台作为新的网络销售渠道。而越来越多的新房房源又吸引了更多本无销售资格的中小中介机构。

但是平台一般都有规则，也有相应的准入标准。悟空找房的团队通常会花费15天时间考察这些想要加入的中介是否具备加盟资格，比如是否合法经营、是否有执照、门店的面积、经纪人人数等。现在平台上的中介基本有3类：本身有四五家门店的房产中介、第一家加入平台后自身不断拓店的中介，以及少数质量还不错的夫妻店。悟空找房给它们提供房源体系、经纪人管理体系、培训体系以及门店UI升级规范。钱建国表示，悟空找房的新房交易排行在上海已经进入前三甲，在南通、宁波、嘉兴、海宁的排名也处于领先位置。根据平台的最新数据，一手房的销量已经占到了全平台成交量的 40%。

第3篇：房产中介法律培训范文

【关键词】房地产中介 行业对比 制度规范

一、房地产中介行业的现状及特点

1、特点。房地产中介机构不从事房地产开发经营活动，只为房地产经营活动提供中介服。房地产中介不占有房地产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介具有很强的灵活性。房地产中介机构以佣金为主要收入来源。

2、存在的问题。一是门槛不高，业务人员随意聘用，素质良莠不齐。二是诚信不良。虚假信息、屡吃差价、私下交易、协议陷阱、阴阳合同……种种“黑幕”不胜枚举。三是管理不善。内部管理粗放，“私单”频频乱走，经纪人员难以约束，违规操作屡禁不止。四是扩张不当。资金不足、管理不力、人员不齐等等，在这种情况下，一批房产中介就盲目“跑马圈地”。市场交易活跃时，这些内部缺陷被掩盖，一旦市场行情“调头向下”，紧绷的“弦”随时会断。五是监管不严。

二、国外房地产中介的现状和特点

国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系，包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等。美国作为一个发达国家，其房地产及经纪业的发展先于我国许多年，已经具有成熟的运作模式和管理经验，正确认识并借鉴美国的经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益。

1、国外中介机构管理制度。（1）经纪人资质等级。在美国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构――房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：经纪人，具备独立的法人地位，具有经纪人执照；销售员，具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。（2）法规制度。美国有关房地产中介的法规主要有：一般法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。（3）职业道德。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。

2、美国房地产中介行业的特点。美国房地产中介行业的特点主要有以下几点：中介行业发展历史悠久，中介事业发达，有独特的房地产中介管理制度和动作程序。法规健全，权责明确，对规范中介行为，保障双方权益起到很大作用。行业个人资格准入严格，机构准人市场化，优胜劣汰。中介企业发展注重连锁经营和品牌效应。充分采集信息资源，利用网络信息技术，提高竞争力。

三、国内外房地产中介行业的比较

1、经纪形式不同。美国房地产中介无论售房或是购房都实行全权委托经纪人制度，然后，所有的运作程序包括介绍贷款、物业公证、房产保险、咨询律师、提交登记等等都由委托经纪人全权办理，所有费用也都在最后列出清单，由甲乙双方支付。而我国房地产中介实行的是双方签约制度，中介机构收取中介费后，免费帮助双方办理过户手续，由有关管理机构直接向甲乙双方收取费用。

2、产权管理不同。美国实行的是契约登记制度，买卖双方完全以市场化的程序进行操作。所有运作通过售楼律师中介经纪，从物业公证到房产保险，构成一个完整的市场保证体系。只有当这个过程全部完成后，政府才通过登记的手段来加以确认，并把相关的资料进行保存，以备查询。而我国目前实行的是产权产籍登记制度。相比之下，美国的登记制度比我们现行的产权产籍制，更能适应房地产市场的变化，体现政府的职能。

3、地产性质不同。美国一般房屋是建筑在地产基础上的，最大的区别是地产也属个人财产。因此，房地产概念极为完整，私人购房后，以地契为准，连地带房都属私人财产，但房主必须每年向国家缴税，而且政府有许多法律条文来限制私人在其土地上进行的各种活动，如不准私建乱搭，不准破坏绿地等等。而我国地产属于国家，个人只拥有国家土地使用证，因而房地产买卖一般注重于房产证的交涉。个人财产的法律体现是以产权证为标志，这样就使中美两国房地产买卖在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差异。

四、我国房地产中介行业发展对策

1、健全完善法律制度，创造公平规范的市场环境。为了保证市场中介组织的健康发展，发挥对市场经济的积极作用，我国也需要加强立法：完善法规，将房地产中介组织纳入法制化、规范化的轨道。国家有关部门应尽快制定各种市场中介组织的管理法规或条例，对房地产中介组织的主体资格、活动范围、酬金标准、权利与义务、违法处理等问题做出更明确的规定。依法对房地产中介组织登记，坚决取缔无照经营。凡是具有一定专业知识和中介服务经验、愿意从事中介服务活动的人员，必须经过政府有关部门的培训，合格者发给资格证书，方可申请开办市场中介组织和从事中介服务活动。工商行政管理部门必须通过严格的资格审查后，方可依照有关登记管理法规予以注册登记，颁发营业执照，使其合法经营。完善对市场中介人员的资格考试制度。对市场中介人员的考核是一种对其工作能力的鉴定制度，这项制度对保证市场中介服务的客观性、公正性、准确性和权威性具有重要的作用。

2、搞好培训、提高人员素质。中介行业是一个注重品牌的行业，品牌是中介服务业生存的基础。要以诚信培育行业品牌，没有长期的信誉积累不可能做大做好中介服务，这是中介服务生命。因此，行业要得以充分发展，高素质人才队伍和过硬的合法经营机构是必不可少的。要达到这个要求，要求员工在思想素质、专业技术均达到一定的标准，建立一个完整的资格考试体系。坚决实行从业人员资格认证制度，做到从事房地产中介服务的人员都符合条件要求。

3、房地产中介信息的网络化和资源共享。当前的任务是利用先进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产中介服务无论是经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调研是远远不够的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。

4、走中介公司间的联合和规模化道路，实现房产连锁经营。加入WTO后中国将更加开放，中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，企业间的联合，规模化发展，连锁性经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。联合不是简单的叠加，而是资源的共享，优化组合的过程。企业联合实行连锁经营，可采用原有的品牌或创立新品牌。目前的连锁经营主要有三种模式：直营连锁经营、加盟连锁经营和前面两种的混合模式。

总之，房地产中介企业要进一步进行资产重组和资源的合理配置，建立自身的竞争优势，求得生存和发展的机会，建立一支符合职业化、正规化、社会化、网络化、制度化、专业化要求的中介服务队伍，才能振兴我国房地产市场，繁荣房地产中介行业。

【参考文献】

[1] 帅菲、张小平：国外房地产中介体制启示[J].合作经济与科技，2007（5）.

[2] 喜荣：国外房地产中介行业的现状及特点[J].经纪人，2003（9）.

[3] 刘敏：浅析我国房地产中介行业存在的问题及对策[J].企业家天地（下半月），2005（8）.

第4篇：房产中介法律培训范文

由于互联网技术的发展和普及，在家办公的从业人员每年逐渐增长，个人创办小公司，或经营一个小店面或者互联网络上开办虚拟商铺，或加盟某个实体连锁店。店主、员工与客户无需见面，而是通过互联网保持着高效的信息交流，快捷的交易，管理费用低，潜在客户众多，销售区域广泛，商机无限。特别是在实体大型企业无法兼顾到的经营领域，小微企业更加具有得天独厚的优势。小微企业主要从事技术服务性行业、装配制造行业、手工作坊和小型种植、养殖业，特别在家庭手工业、修理修配、旅店服务、餐饮服务、小学生中午小饭桌、小商品零售、家政服务、初级卫生保健服务、婴幼儿看护、残疾儿童特殊教育训练、养老服务、病人看护、幼儿和学生接送服务、洗染缝补、复印打字和理发等方面为居民解决了许多生活难题。

二、主要存在的问题

第一，小微企业偷逃税款是普遍现象。小微企业主会想尽办法与税务人员搞关系，能少缴税就不会多缴税。而大型零售企业，税务人员明知其偷逃税款也无能为力。

第二，小微企业一般为个体经营和合伙经营，面临融资难困境。小微企业由于是自主创业，其资金来源大多都是自筹资金。由于小微企业信用度低，依靠商业贷款举步维艰。银行对于小微企业发放贷款要求严格，一般银行规定，企业必须要有3年以上的经营业绩或者资产抵押。小微企业成立3年以内、没有资产抵押的，银行都不能发放贷款。有些小微企业为了获得流动资金只能依靠民间借贷融资。由于经济形势的变化，民间借贷的年利率水涨船高，不少借贷年利率已经涨到了20%~30%，高额利息成为小微企业发展过程中沉重负担。

第三，小微企业获得项目时常常遭到不公正的待遇。许多大企业接项目都是靠关系。各种名目的项目招标活动往往邀请小微企业参加，充当围观者，其实中标结果早已内定。小微企业所做的每个项目，都是靠品质和低价格，没有讨价还价的话语权，勉强维持生存。

第四，企业的人工成本逐年增高。去年招一个本科生，起薪2500元，而今年则起码要3000元，另外企业要为员工交纳“三险一金”，企业要按照员工工资的45.6%缴纳，这样，一个人工成本每月要在4368元。小微企业虽然在各大招聘网站常年招聘，可高技能的人才都被大中型企业招聘走了。如果小微企业对技能型人才的工作能力要求高，所以很难有合适的人员长期留下来，小微企业的员工不得不身兼数职，既要懂技术，又要懂营销，工作压力非常很大。小微企业入门的门槛很低，但是要做大做强不容易，很多小微企业只能生存一两年。

三、国家相关政策及实施效果分析

东北地区小微企业的快速发展，对增强东北区域的经济活力、调整经济结构、解决就业和再就业发挥了重要作用。但是融资难的问题仍然是当前制约小微企业快速发展的瓶颈。信用担保方面，由国家财政予以支持，辽宁、吉林、黑龙江等省市政府共同出资设立，为东北区域各类中小企业信用担保机构提供增信和分险功能服务的区域政策性再担保机构。这也是经国家发改委批准设立并由其监管的全国第一家区域性中小企业信用再担保机构试点。

再担保机构通过与担保机构开展授信再担保、增信再担保、联保再担保和异地互保再担保等再担保业务，重点支持《东北振兴规划》相关产业及配套项目，支持装备制造业、新农村建设、农牧业产业化和农副产品深加工、对俄贸易与合作等领域的中小企业融资，支持与就业和再就业有关的小额融资，同时为外资和民间资本兴办中小企业或投资项目提供信用担保。在税收方面，小微企业办税成本居高不下。由于国税与地税分离，不同税种减免的认证事项、认证机构和手续各不相同，多数认证不能通用，有些税种前置认证条件由中介机构认证，小微企业办税成本较高，一些认证成本与税收减免金额相差无几。

国务院决定自2012年1月1日起以上海为试点，增加11%和6%两种增值税税率，交通运输业和现代服务业营业税转变为增值税征收，在试行结束后逐步向全国推行。这次税制转型应有利于制度规范的大中型企业和微利企业降低税负，但对有些小微企业不一定取得预期的效果。增值税是价外税，税款最终由消费者承担，但是如果经营者无法取得可抵扣的进项发票，就会增加经营者的经营成本。目前有大部分服务型微小企业由于各种原因无法取得可抵扣的增值税发票，在新规实行后可能会造成名义税负降低，但实际税负上升。

四、促进天津市小微企业发展之对策

第一，地方政府相关机构给小微企业提供宽松的创业环境。天津市有些区县为小微企业开办“一站式”服务，将工商、税务、消防等办事窗口集中在一个大厅办公，方便创业者办理创建小微企业的相关手续，为创办小微企业提供了便利，值得提倡和全面推广。

第二，天津小微企业对于支付办公用房租逐年上涨也备感无奈，只有地方政府严格执行中央政府对房地产市场的调控政策，才能平抑房地产市场价格。建议成立天津市房地产交易所，将本地区全部房地产集中在房地产交易所内进行交易，交易品种包括土地使用权、期房、新房、经济适用房、二手房、公产房屋使用权和房屋租赁等等。房地产交易所统一房地产报价、竞价、成交等相关信息。房地产交易所采用会员制，将房地产开发企业、房产中介企业纳入会员。房产中介企业旗下的各个连锁店作为房产经纪营业部，直接为客户提供房屋买卖和租赁服务，收取佣金。集中在房地产交易所内进行交易就能够防止捂盘惜售、虚假买卖。二手房屋买卖和房屋租赁也必须在房地产交易所进行交易，这也能够防止房地产中介企业哄抬房价和房租、欺骗客户，同时也能防止偷逃税款。

第三，鼓励和引导创立网店。以社区为单位，组织有创业意向的人员进行创立网店培训，帮助创业者寻找创业切入点。

第四，政府工商、税务、公安等部门应该对网店进行有效管理，对假冒伪劣产品一查到底，防止偷税漏税，对网络诈骗保持高压打击态势。

第五，以社区为单位组建社区创业基金。社区创业基金来源社区居民个人闲散资金（损失也不影响其日常生活的资金）和捐赠，杜绝非法集资。社区创业基金对创业者投放基金必须公开、透明。基金所有人直接对创业者使用基金进行全程管理，防止基金被滥用，保证基金安全。使用基金产生的盈亏由基金所有人和使用基金的创业者本着互惠互利原则共同平等协商解决。

第5篇：房产中介法律培训范文

从服务的内容上看，目前我国社区家政服务的内容主要有家庭清洁、家庭餐的制作、照顾老人、看护婴儿、看护病人、护理产妇与孕妇、搬家、管道疏通、房产中介、婚姻介绍等服务。虽然企业经营的项目繁多，但却很难形成规模和特色，社区居民的服务需求较多，社区家政服务企业也不可能一一满足客户日益增长的家政服务需求。一旦有需求满足不了，客户就很可能找其他的家政服务企业来为自己服务，这样就会导致社区家政服务企业很难与客户形成粘合度，限制家政服务企业的发展。长此以往就会导致社区家政服务企业的倒闭。所以服务项目精细化、规模化、特色化是社区家政服务发展的可行之路。

二、家政服务企业管理人员和服务人员服务意识淡薄，很难满足社区居民的家政服务需求

目前，大多数的社区家政服务企业都刚刚起步，社区家政企业的经营管理人员大多数文化水平功能较低，对于家政服务没有正确、全面的了解，他们只追求单纯的经济利益，缺乏服务意识。大多数家政服务人员都是属于“挂靠式”的在家政企业服务。大多数没有经过正规的家政服务培训，对家政行业的职业素养、技能水平更是了解得少之又少，大多数还是处于干完一家是一家，把钱赚到手里才是真本事的阶段。所以让社区居民对于家政企业着实寒心，很难形成长期的服务关系。

三、客户与服务人员贪图小便宜的心理，导致签私单现象严重

第6篇：房产中介法律培训范文

由于房地产经营性质的特殊性,在现代复杂的信息社会中,房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点,但操作风险却很少引起关注,房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统,以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。

所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。

国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足，很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险,或者误解为操作性风险,更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散，缺乏专门的管理部门,不同的操作风险由不同的部门负责，缺少协调统一，致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况，有些操作风险处于无人管理的真空状态。

房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大,不宜区分和界定，除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外，还具有以下特有特征：一是风险内生性。根据操作风险定义，由于程序、人员和系统都是重要组成部分，大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生，有时随着环境的变化而改变，管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏,增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机，有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失，还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险，因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件收发人员都有关系，具有很强的隐蔽性。

二、海南省房地产行业操作风险历史回顾

1988年4月，国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强，海南省在一夜之间成为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金迅速退出海南省房地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。

2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据，可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操控市场，购房者浮躁、恐慌、盲目跟风，部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，做出暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定，并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低，这既是对资源的浪费，最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理，从这个角度分析，也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出，一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态，从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此，海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去，此后增长速度将减缓，房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大，投资期长，具有投资品和消费品双重属性，其风险变化就变得更加复杂，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。

三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因

从海南省房地产历史可看出，海南省主要存在以下操作风险问题。

（一）房地产开发商操作风险问题

由于缺乏房地产发展的总体规划，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区不清楚，开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款；盲目圈地，占地为牢，土地闲置严重；捂盘惜售、炒地炒房，房价死扛、明降、暗降，高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态；私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；肆意占用公共空间，压缩休闲空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、破墙漏水的质量问题，建筑质量存在问题违章建筑现象严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象严重，毫无节制的圈地破坏；优质海岸线基本被抢占一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性，各种违规操作现象严重，既给海南省长远发展带来了严重的不利影响，又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。

（二）商业银行的操作风险问题

这种操作风险主要表现在：第一，贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2]；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生，从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够，内部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值，发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此，银行加强操作风险防范仍是重中之重。

（三）海南省房产中介操作风险问题

海南省房地产中介机构存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。其次，行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介，所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料，监管容易出现漏洞。再次，服务不到位，品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小，多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强，能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱，经营缺乏长期发展的考虑。最后，人员素质及信誉偏低，从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作，这些问题从不同程度上影响房地产市场。

（四）海南省政府管理方面存在的问题

目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展；另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主要违法违规行为：第一，公权私用。主要在土地增值环节，税收环节，开发资金的获取环节，存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二，行政权越位。行政体制改革后，地方政府在再分配方面的权力减小了，但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退，这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的，因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三，征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱，因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四，税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%。预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，导致房价升高。第五，规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化，导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发，从而导致土地浪费闲置现象严重。第六，监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因，除了规划设计落后外，房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高，但还不完美，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为，政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险，阻碍了海南省房地产和经济的发展。

（五）买房人操作风险问题

买房人容易犯的错误主要有：不关注国家政策，买涨不买跌，盲目跟风炒房；迷信权威专家；迷信媒体；有些人甚至不惜一切代价买房囤房，如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多，其中最主要有如下几条：首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利，现在已变成“买房养老”的时代。

四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析

面对房地产业操作风险发展的现状，海南省应根据自身的特点，对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制，以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。

（一）加强政府部门操作风险规避

为了避免相关政府部门和人员的操作风险，笔者认为应从以下几方面入手：第一，政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二，要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格，改变房价猛涨的局面，增加中低位商品房的供给，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫，推动房地产业平稳有序发展。第三，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。大力发展廉租房，制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围，保障低收入人群的住房要求，形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。第四，政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规，规范市场秩序，建立房地产预警预报体系和有效的信息系统，加强房价控制，完善住房保障体系等措施预防危机的发生，使危机的各种影响减至最小，为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五，结合国际旅游岛建设，对海南省主要城市进行重点规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划不得建设，详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设。第六，政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度，同时保障消费者的权益，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七，海南省应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。第八，应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九，在房地产开发建设方面，使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4]。

（二）开发商需要理清发展思路，明确发展定位

根据海南城市规划把握开发热点，从机会主义导向转向战略驱动导向开发，对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局，开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上，结合国际旅游岛建设合理布局，准确定位；对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析；将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益；不搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系；旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，促进销售，努力赢得回笼资金；不盲目圈地，不闲置土地，杜绝假按揭，提高建筑质量，不搞违规建筑和豆腐渣工程，同时配合国家房地产调控政策，适度降低房价，不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市，海南省房地产商们还需加快自我升级的速度，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，转变及其商品房供给严重大于需求的状况，实现房地产业健康发展，防止房地产操作风险。

（三）加强银行的操作风险控制

由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊；海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职，应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管，重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险，建立信息共享和协调合作机制，提高监管效率；海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库，对发生的每一次风险事件进行监控和记录，并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点，度量这些因素对风险的具体影响，同时对风险的程度进行数量化的度量记录；按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验，进而提高对操作风险的防范和控制。

（四）避免中介服务所带来的操作风险

健全房地产中介行业法律法规，让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式，学习国内外一些先进管理模式，加强对中介服务的管理，扩大对从业人员的培训，规范房地产中介服务行为，遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理；土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作，让房地产中介适应时展，向国际管理靠拢，创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设，教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导中介企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛，使他们懂得“君子爱财，取之有道”不断提高信用道德观念，将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企业外部树立诚信经营的企业形象，提高房地产中介经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖[5]。

（五）买房人规避操作风险之道

对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为，在进行房产投资之前必须认真研究，考虑多种因素，规避风险。首先研究宏观政策变化走向，积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险，注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套，购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力，不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房，小心炒成房东；学会投资理财，敢于贷款买房；租房不如买房，但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算；买房时自己审慎，不要迷信权威专家和迷信媒体等等，从而规避操作风险。

第7篇：房产中介法律培训范文

1、我们所有的质量问题，都是人的问题，设备不好是人不好；零部件不合格是人不合格；我们所有发展不起来的问题都是思路问题，不是缺人是缺思路；不是缺件是缺思路。

——张瑞敏 海尔集团首席执行官

2、营销最佳的语言是自己的语言，而不是套用别人的话。能打动用户的，只有你自己最真实的东西。套话谁都在说，你说的不烦人家听的都烦了，营销需要的是一个人，一个聪明的人，而不是一台三四十块的复读机。

——马云 阿里巴巴集团主席

3、这一代年轻人，大部分是独生子女，以往对他们的感觉往往更多是负面的，像过于自我，比较脆弱，缺乏责任感。随着《超级女声》的进程，觉察到他们很积极的一面：独立、个性强、有主见。这一代人，将成为万科的潜在客户，万科未来的雇员也将从他们当中挑选，不认真研究这一新客户群体，就无法以更平等的视角与他们沟通，就无法适应新客户时代的来临，更无从谈及如何有效地整合万科的人力资源结构。

——万科公司董事长王石

4、要在无线互联网上做事情，特别是能持续的事业，好比在流沙上构筑壁垒，难度相当大。但是，每次计算平台的改变和迁徙，都会产生巨大的机会：对小公司，VC，是好事;对大公司，一般说来是坏事。大公司最怕的就是革命，好比恐龙害怕温度的改变。无线互联网上未来成功的新公司，如果只能用一个形容词来形容，就是“快”。在流沙上，只有蜥蜴才能存活;在湍流里，快鱼吃慢鱼。

——摘自2011年8月18日陈一舟个人微博

5、“决心信念”很重要。2001年的时候，我刚开始做游戏的时候，所有的媒体所有的同行都说我疯了。那时候的报纸我还留着，都是一片责骂声。员工也不相信。但我有决心信念。结果呢，当时说我们坏话的儿女，他们现在都眼馋我们了。所以我送一句话给大家：“有决心信念不一定会成功，但没有决心信念一定不会成功。”

——丁磊 网易CEO

6、就算富人真的通过不公平不合理的手段致富了，那么我们要反对的也不应该是富人，而是法律和制度。我们不要均贫，我们不要仇富，否则结果就是大家都穷，我们应该支持一部分先富起来。

——央视著名主持人 白岩松

事件

卖脸广告

22岁的剑桥大学学生埃德·莫伊斯和罗斯·哈珀毕业后需要支付学费贷款，他们不像其他同学一样打工赚钱，而是想出了用自己的脸打广告的创意。从最初一天收费1英镑到现在一天数百英镑，他们已经筹得约2.5万英镑，成功还清学费贷款。来自伦敦南部的哈珀大学所学专业是神经学。他说：“‘买我的脸’是我们用来偿还学费贷款的非传统方式。毕业生就业市场非常严峻，因此我们想绕开这个问题。我们看到许多学生求职不成功，只能从事自己不喜欢的职业。这门生意有点儿不一样，起步相当好。”莫伊斯来自多塞特郡普尔，专业是经济学。他说：“结果超出预期，但我们知道它有价值、新鲜、好玩。”哈珀和莫伊斯准备在今后两个月内将业务拓展至国际市场。“买我的脸”引起不少关注。包括德国人和美国人在内的数十名背负债务的学生联系哈珀和莫伊斯，希望效仿两人“卖脸”。

大学生自制魔兽地图 将舍友植入游戏

近日，成都理工大学一名大二学生喻世杰制作出一款魔兽争霸地图，以学校建筑名命名游戏场景，以寝室同学为原型设计游戏主人公。喻世杰设计的这款游戏地图名为《雷霆之剑》，以为时代背景，时间跨度从1930年到1940年。被设计到游戏中的室友们，扮演的都是八路军角色。这些角色根据6个室友不同的性格气质而设计：温和细心的喻世杰，在游戏中是八路军中的卫生员；担任体育委员的运动健将李继龙，则是游戏中冲锋陷阵的骑兵；挥舞大刀的骁勇刀兵，是性格豪放的胡蓝天；吹响集结号的号手则是最爱音乐的刘文星；善于交流的向建军在游戏中担任驯养员；机灵好动的王禹童则扮演了机。喻世杰说，室友们常会对游戏中的自己“吹毛求疵”……而喻世杰，也会尽可能将每个人物修改得符合“原型”。

今年18岁的喻世杰已是一个资深游戏玩家，身材有些瘦小的他戴着眼镜，穿着休闲套头衫，说起话来腼腆温和，但一谈到游戏，喻世杰立马变得信心满满。他回忆，自己从小学四年级就开始玩电脑游戏，一直遭到父母的反对，但自己一直没有放弃这个爱好。填志愿时，因为对游戏的热爱选择了软件工程专业。喻世杰表示，自己以后就业也希望走游戏设计与制作的方向。喻世杰说，许多好的游戏里，都蕴藏着深刻的道理，“如团队精神、永不言弃等”，而他也想用自己的方式，改变大家对“打游戏”一事的偏见，“游戏打到一定程度，也是可以变好事的”。

22岁数学天才刘路因破解世界难题 获聘正教授

最年轻教授刘路年仅22岁：破解国际数学难题被评为最年轻教授。近日，中南大学一年仅22岁的大四学生刘路破解国际数学难题被封为最年轻教授。对于一个在校的本科生来说，刘路被评为大学教授可能算是全国第一个。

3月20日下午，中南大学校长张尧学在新闻会上宣布，奖励破解国际数学难题“西塔潘猜想”的大四学生刘路100万元人民币，并聘请他作为正教授级的研究员，继续从事他喜欢的数学研究。“人家本身就有教授水平，为什么不给他评教授。”张尧学说。“他可能是中国最年轻的教授。”

张尧学表示，人类的知识宝库因为刘路的研究又增加了一个成果，中南大学应该鼓励他奖励他，更重要的是中南大学要给出一个信号，就是让优秀的杰出的年轻人才、本科生到中南大学来读书，你只要努力学习，你就能圆梦，实现理想，实现人生价值。

对于学校给予的教授级别研究员工作，刘路坦诚地说，“有一些压力。”

“学校对我的这些鼓励和培养，不仅在中南大学，在整个学术界也是比较少见的，我自己是感受到了一定的压力。”刘路表示。

244名西部和其他少数民族地区干部赴京挂职

中央组织部、中央统战部、国家民委近日在北京召开2012年西部地区和其他少数民族地区挂职锻炼干部培训会，16个省（区、市）及新疆生产建设兵团赴中央国家机关和国有重要骨干企业挂职的244名干部参加。

选派西部地区和其他少数民族地区干部挂职锻炼，是中央组织部、中央统战部和国家民委贯彻落实全国西部大开发工作会议、中央第五次工作座谈会、中央新疆工作座谈会以及中央扶贫开发工作会议精神，推进东、中、西部干部交流，加强西部地区和其他少数民族地区领导班子和干部队伍建设的一项重要措施。自1990年启动以来，这一举措在促进西部地区和其他少数民族地区经济社会发展等方面发挥了重要作用。

在京参加培训的挂职锻炼干部将参加有关当前经济形势、西部地区和少数民族地区发展、民族宗教工作、提高自身修养与加强作风建设、领导艺术与方法等专题学习。为期三天的培训结束后，他们将分赴中央国家机关和国有重要骨干企业的88家单位挂职锻炼。

据悉，今年西部地区和其他少数民族地区共选派了540名干部赴中央国家机关和经济相对发达地区参加挂职锻炼，是历年来人数最多的一次。

数字

600万

昨天，胡润研究院与兴业银行联合《2012中国高净值人群消费需求白皮书》显示，目前中国个人资产在600万元以上的高净值人群达到270万人，旅游、养生保健、子女教育是他们最关注的服务内容。在这份白皮书中，“高净值人群”被定义为个人资产在600万元以上的人群。胡润研究院的调查显示，目前中国满足这一条件的人群达到270万人，平均年龄为39岁，其中，个人资产达到亿元以上的高净值人群数量约6.35万人，平均年龄为41岁。

胡润百富创始人兼首席调研员胡润表示：“虽然中国富豪的消费能力很大，但现在我感觉他们还在从富豪到新贵族转变的路上。”调查显示，中国的高净值人群最希望得到金融服务的消费领域是旅游，有6成高净值人群表示会选择旅游方面的消费金融服务。此外，半数高净值人群青睐养生保健方面的服务，超过1/3的高净值人群选择子女教育类的服务。另外，子女教育也是中国高净值人群主要消费领域的前三名之一。在对孩子的教育上，出国留学还是最普遍的方式，85%的高净值人群有计划送孩子出国留学，亿元资产以上的高净值人群中则高达90%。46%的高净值人群对子女的教育理念是全面发展，41%是素质能力教育，23%是创造性教育，17%是开放性教育，14%是个性化教育。

1000万

近日，泰兴路上的康有为故居重新热闹起来，房产中介带着一批批客户前来看房，此处名人旧居正待价而沽。“康有为的故居也要卖了？”闻讯的不少市民表示不理解，毕竟康有为故居所在的中华新村门口，几年前由静安区所立的“康有为上海归隐处”铭牌的光泽还没有褪去。不过，由于此处康有为上海归隐处尚未被列为文物保护单位，所以待价而沽并不违法。上海现在还有大量名人故居也处在可自由买卖之列。

一夜之间，上海很多房产中介商都打出了“出售康有为故居”的招牌，目标都指向泰兴路新闸路交界的康有为归隐处。一家名为“德佑”中介的业务员张先生介绍，他们所售的4层小楼就是康有为本人当年住过的地方。“院子旁边有几棵广玉兰，这就是康有为亲手种下的。”开价1000万人民币，且不能还价。

据了解，康有为1914年开始曾租住在今天中华新村的前身辛家花园。康有为很喜欢这个地方，一住就是8年。据铭牌上介绍，康有为常在园中吟诗作画，泼墨挥毫。1917年，他的60岁寿宴在此处举行，其名著《广艺舟双辑》也在这里完成。后来这里的建筑格局虽有改动，但康有为当年种下的4棵广玉兰依然枝繁叶茂。

近日传来康有为最小的女儿康静谷于3月23日去世的消息，这又在“出售康有为故居”的背后增加了几分凄凉。记者了解到，“康有为上海归隐处”铭牌标示的只是“静安区名人名居文化游A线”当中的一站，这里并不是任何级别的文物保护单位。

第8篇：房产中介法律培训范文

为孩子上优质学校

妻子坚持要离婚

32岁的李晓萱和张桐都是山东济南人，两人同岁，上大学时相识相恋。2005年大学毕业后，他们来到上海，李晓萱进入外企做行政工作，张桐在设计公司担任设计师。工作一年后，他们在长宁区购置了一套59平方米的一居室，随后步入婚姻殿堂。

2007年，女儿颖颖出生，李晓萱感到幸福正向自己走来。美中不足的是，为更好地照顾女儿，婆婆来到上海，三代人同住一个屋檐下，空间狭小，很不方便。见此情景，婆婆提出给他们拿一部分钱，将这套小房子卖掉，换一套两居室的房子。一番思索后，李晓萱告诉婆婆，说他们不想换购大房子，想再买一套小房子。理由是：上海的房价越来越高，如果有两套房子的话，一套居住，另一套将来卖掉还能赚钱。见李晓萱说得有道理，婆婆答应了。2007年秋，在双方父母的资助下，李晓萱和丈夫又全款购置了一套一居室的二手房。

有了两套房子，居住条件改善了不少。颖颖3岁时，被送进了幼儿园。一切看似顺理成章，可没想到问题很快出现了。一天，李晓萱去接女儿放学，老师悄悄对她说：“颖颖普通话不太标准，经常说一些方言，你们做家长的应该多培训一下孩子的普通话。”李晓萱表情颇为尴尬。回到家，她联想到颖颖有几次放学后沉默不语，问其原因，颖颖说小朋友们不喜欢和她玩，还取笑她说话土。李晓萱知道了问题的根源，认为自己很失职，作为妈妈，她应该更多地去关注女儿的学习和成长。

此后，李晓萱在女儿的教育上下足了功夫。不到半年时间，颖颖的普通话就很标准了。接下来，她又给颖颖报了绘画班和舞蹈班。颖颖5岁时，见其他家长给孩子报英语培训班，李晓萱就请了个外教，定期辅导颖颖英语。张桐担心孩子压力太大，对其成长不利。可夫妻俩在争辩时，李晓萱说得很在理：“大家都知道，孩子基础打不好，将来无法适应竞争激烈的社会。更何况我们就这一个女儿，我们所有的辛苦不就是为了给孩子提供更优质的学习条件嘛！专家说过，人的大脑只开发了三分之一，还有三分之二的潜力待开发。所以，作为父母，我们应该尽全力培养女儿。”

进入2013年，李晓萱开始变得心事重重。原来，再有一年颖颖就要上小学了。和邻居聊天时她得知，有好几位妈妈是上海户口，可以让孩子直接入读重点小学。而她和丈夫都不是上海户口，要想让颖颖进入好的小学，唯一的办法就是购买学区房，可他们不符合购房条件。按上海的有关政策，对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

就在李晓萱为不能购买学区房而困惑时，网上的一则消息进入她的眼帘：为应对限购政策，很多中介机构为客户提供“假结婚”对象，等买房后再离婚……当晚，李晓萱就和丈夫商量利用这个空子买一套学区房。起初张桐不赞成，可经不住李晓萱的游说，最后还是同意了。两人决定周末去房产中介公司一探究竟。

李晓萱找到当时购买二手房时的中介公司，业务员李峰一见是老客户，很是热情。在了解了李晓萱的心思后，李峰满口答应，说可以找到人跟李晓萱假结婚，但前提是要交纳3万元的服务费，且为了规避风险，不会有任何书面协议。

为了能买到学区房，给女儿提供一个好的学习环境，李晓萱决定豁出去了，即使在丈夫劝说她慎重时，她依然认为这是唯一可行的办法。2013年10月底，李晓萱和丈夫回到了青岛，在民政局办理了离婚手续，按照两人的离婚协议，上海的两处房产都归张桐所有，李晓萱净身出户。

假结婚购买学区房

欣喜未有烦恼不断

其实在李晓萱和丈夫尚未办离婚手续时，他们已经开始看房子了，区域选在上海市浦东新区的张扬路一带。之所以选择该地段，是因为附近的“浦东新区第二实验小学”是一所重点小学。

办完离婚手续，李晓萱就开始催着中介公司给她安排结婚对象。不到一周时间，中介公司就给李晓萱找了一位45岁的男士，上海市闵行区人，属于离异单身。头一次见面，在餐厅吃饭时，该男士点了一桌丰盛的菜肴，双方以3万元的价格谈妥。这顿饭钱是李晓萱结的，总共花了1200元，这让她有些心疼。可一想到是自己有求于人，她觉得只要能达到目的，一顿饭钱也无所谓了。第二天，该男士突然打电话向李晓萱提出要加1万元的费用，理由是因为有同样需要的人给出了更高的价格。听了这个无理的要求，李晓萱非常生气，立刻就挂了电话。无奈，她只好再次找到中介公司，希望能帮忙介绍一位靠谱的男士。

几天后，中介公司又推荐了一个名叫秦铭的30岁未婚男士。据中介公司的李峰介绍，秦铭是上海市崇明县人，有正当职业，而且还有女朋友，此人非常靠谱。鉴于上次的经历，为确保安全，这次李晓萱叫上了中介公司的李峰，和她一同见秦铭。当天，李晓萱提出要立字据为证，李峰没有同意，理由是这样的事情不能放到桌面上来讲，大家你知我知就好，事情办完后按照口头协议付钱即可。就这样，当天双方口头达成协议：因为秦铭为上海市户口，具有购房资格，由秦铭与李晓萱办理结婚登记手续，房产证名字为李晓萱。待房产证下发后，两人立即办理离婚手续。服务费为3万元，买房子成交当天交付2万元，离婚时再给1万元。

2014年元旦前，李晓萱在前夫张桐的陪同下，与秦铭在上海市崇明县办理了结婚登记手续。而李晓萱和张桐虽然形式上已经离婚了，但依然生活在一起。回到家，李晓萱心里有些不踏实，就问张桐：“我们可是说好的假离婚，你可不能有别的想法啊！”张桐说：“离婚是你提出来的，现在你却担心起我了。我们还是尽快选好房子，等房子过户后赶紧办理复婚吧！”

经过几个月的奔波，2014年4月5日，李晓萱和张桐终于买下了张扬路的一套52平方米的学区房。当天，张桐就付给了秦铭2万元服务费。因为没有卖掉原有的两套房子，李晓萱和张桐花光了所有积蓄，还欠下不少外债。在与亲戚朋友借钱的同时，张桐又一一向大家写下借条，并注明是买房所用。与此同时，为了防止发生意外，张桐又写下了财产归属协议，表明李晓萱为该学区房唯一产权人，并由秦铭签了字。

按理说，购买了学区房，女儿有资格去重点小学上学了，应该是件很开心的事。可李晓萱还没来得及品尝喜悦，就陷入了噩梦之中。

办完买房手续的第二天，张桐就接到了秦铭打来的电话，催要1万元尾款。张桐质疑道：“我们说好的，你和李晓萱办理离婚手续那天会付给你的，现在房产证还没有拿到手，怎么能付款给你呢？”秦铭很着急地说：“我现在急需用钱，反正到时候我会配合你老婆办理离婚手续的，只是时间提前一点。如果不是有急事，我不会这么急着催你要钱的。”

张桐在和李晓萱商量后，猜想秦铭或许是真的急需用钱，况且离婚还需要他配合，就决定先把钱给他。就这样，张桐通过网银将1万元打到了秦铭指定的银行账户上。哪承想，秦铭似乎尝到了甜头。一周后，他再次以急需用钱为名向张桐要钱。张桐意识到：这次遇到贪财的人了，或许这件事从一开始就是个错误。

张桐开始后悔当初听了李晓萱的话，就责备了她几句，两人你一句我一句地吵了起来。而李晓萱也感觉自己很委屈，甚至怀疑张桐是不是在外面有别的女人了。于是，她每天都要给张桐打好几个电话，问他在做什么、什么时间回家。遇到张桐加班，她还会赶到张桐的单位查看。这让张桐很反感，两人为此没少争吵。一次，在给张桐打电话时，因为听到电话里有女人的声音，李晓萱就胡思乱想起来。等张桐回家后，她便质问张桐和谁在一起，还查看了张桐的手机。种种做法让张桐压抑很久的情绪爆发了：“你说女儿上哪个学校不一样，只要将来生活得快乐就行，你非要选择学区房。现在好了，都按你说的办了，你又搞得像怨妇一样……”

见爸爸妈妈吵得很凶，颖颖吓得哭了起来。李晓萱抱起女儿，回到了婆婆那儿。当老人知道了儿子儿媳办下的荒唐事后，马上将张桐叫了过去。她先将两人一顿训斥，然后语重心长地说：“你俩现在不应该在感情上伤害对方，应该尽快让晓萱和秦铭把离婚手续办了，然后你们复婚。”婆婆的话很在理，李晓萱也认识到了自己的错误。在婆婆的劝说下，李晓萱回到了自己的家。

2014年8月6日，房产证拿到手后，李晓萱就让张桐马上联系秦铭办理离婚手续，可秦铭没有接电话。次日，秦铭的电话依然无人接听，张桐只好给他发短信，询问他什么时候有时间，尽快配合李晓萱办理离婚手续。秦铭回短信说，他最近很忙，而且手头比较紧，让他看着办。

飞来婚内巨债

打官司要求解除“假婚姻”

张桐和李晓萱商量后给秦铭回复，说再给他打5000元钱，前提是双方要定下去民政局办理离婚手续的日期。秦铭将日子定在次日，并要求先打钱。张桐意识到自己已经被秦铭牵着鼻子走了，没办法，只好又给秦铭打去了5000元钱。

孰料，次日秦铭又爽约了。张桐给他打电话，他说他在苏州病了，现在医药费还差一点。一气之下，张桐将秦铭臭骂了一顿。可秦铭并不生气，还振振有词地说：“我一个小伙子，平白无故地就成了二婚。而你们家用我的名额得到了一套房子，你想想是不是我吃亏多？这样吧，如果你愿意，我们最后谈个成交额，也不要多，你再给拿点吧！”

在一番讨价还价后，张桐被迫又给秦铭打去了5000元钱。原本想着这次应该可以顺利办理离婚证了，可秦铭再次爽约。2014年8月12日，张桐收到了秦铭的一条短信：“我在苏州，我没有钱不回来了，等有钱再回来，随便你想怎么样，你要命就来苏州拿！”此后，秦铭彻底玩起了失踪。无奈，张桐和李晓萱只好再次联系中介公司的李峰。李峰则表示自己与秦铭没有联系过，牵线后就属于他们自己的事情了。

就在李晓萱和张桐为离不了婚而一筹莫展时，另一件让他们感到头疼的事情发生了。9月11日，李晓萱新购买的房子突然被法院查封，银行账户也被冻结了。

原来，2014年5月，秦铭以“结婚需要购买房子”为由向朋友孙强借款60万元，并称妻子李晓萱已经到老家去筹钱，很快就可以还上。借到钱后，秦铭就拿出一大部分钱去炒股。没想到股市一直下跌，秦铭损失惨重，以至于到了还款日却无力还款。在几次要钱未果后，孙强只好将秦铭告上法庭。法院在了解情况后，先是进行了庭前调解，秦铭承诺按期还款60万元。可过了规定期限，他并未兑现承诺。孙强只好向法院申请强制执行，可秦铭却玩起了失踪。孙强只好申请将秦铭的妻子李晓萱追加为被执行人。

而李晓萱哪里知道，自己法律意义上的老公不仅留下60万元的债务让自己买单，而且他还是一名曾因扒窃被判刑的盗窃犯。为了保护自己的财产，李晓萱向法院申请执行异议，并提供了相关证明。法院在组织听证后，裁定解除对李晓萱名下房产的查封以及银行账户的冻结。

房子虽然争取过来了，可秦铭依然不肯露面。2014年9月25日，李晓萱一纸诉状递交到崇明县人民法院，要求判决与秦铭离婚。崇明县人民法院受理该案后，依法传唤双方当事人，秦铭并未到庭参加诉讼。法庭上，李晓萱阐述了自己当初是为了购买学区房才和秦铭假结婚的，自己并不了解他的家庭状况和工作情况，两人也没有感情基础，婚后也未共同生活。同时，她表示秦铭多次向自己及张桐索要钱财。随后，张桐作为证人也出庭讲述了自己在购房过程中与秦铭的几次交往，以及汇款给秦铭的相关证据。

法院审理后认为，李晓萱和秦铭虽系自主婚姻，但婚前缺乏了解，婚后未共同生活，在经济上和生活上均无任何往来，互不尽夫妻义务。现李晓萱坚持离婚，应视为夫妻感情已彻底破裂。2015年2月16日，崇明县人民法院依法判决准予原告李晓萱与被告秦铭离婚。

第9篇：房产中介法律培训范文

为积极应对当前国际金融危机，稳定就业局势，推进创业促就业全民行动，促进全县经济平稳较快增长，根据省、市相关文件精神，结合本县实际，经县政府同意，现就进一步做好以创业带动就业工作有关事项通知如下：

一、落实减负措施，努力稳定就业岗位

(一)各地各有关部门要加大政策宣传力度，积极引导各用人单位增强社会责任意识，加强在岗培训和人才储备，尽量不裁员或少裁员。用人单位按照有关规定安排职工待岗的，应向待岗期间的职工发放待岗基本生活费。困难企业采取在岗培训等方式稳定职工队伍的，所需资金按规定从企业职工教育经费中列支，不足部分可在严格标准和程序的前提下，给予差额30％的补助，补助资金从县就业专项资金中列支。

(二)县内暂无力缴纳社会保险费的企业，可在年内缓缴社会保险费，缓缴期最长不超过6个月。在年内，全县城镇职工基本医疗保险费和失业保险费单位应缴部分费率分别下调1个百分点；一二类风险行业的工伤保险费率下调0.1个百分点，三类风险行业的工伤保险费率下调0.4个百分点；生育保险费率下调0.1个百分点；上述保险费率下调期限最长不超过12个月。

(三)对采取在岗培训、轮班工作、协商薪酬等办法稳定员工队伍，并保证不裁员或少裁员的困难企业，可从失业保险基金中给予适当的社会保险补贴和岗位补贴。补贴执行期为年，补贴期限最长不超过6个月，补贴额度不超过2008年度失业保险费征收额的25％。其中：社会保险补贴标准参照就业专项资金对就业困难人员的社会保险补贴标准执行；岗位补贴标准参照失业保险金标准确定。同一企业只能享受上述两项补贴中的一项；已享受缓缴社会保险费的企业不能同时享受社会保险补贴。

(四)企业拟裁减人员20人以上，或虽裁减不足20人，但占企业职工总数10％以上的，需提前30日向工会或全体职工说明情况，听取工会或职工意见后，向县劳动保障部门报告裁减人员方案。县劳动保障部门要加大劳动监察力度，加强对企业的监管，积极防范和严肃查处少数企业主欠薪、拖欠社会保险费后转移资金、关厂逃匿等行为，妥善处理因此类问题引发的职工，切实保护劳动者合法权益。

二、优化创业环境，大力推进创业带动就业工作

(一)降低市场主体准入门槛。按照非禁即可的原则，进一步放宽市场准入限制。凡法律法规未禁止的行业和领域均向各类创业主体开放，国家有限制条件和标准的行业和领域平等对待各类创业主体。除对国家重点建设项目实行筹建登记外，其他只要不涉及安全、环保、节能且符合国家产业政策的项目，均可准予办理筹建登记。对城乡劳动者申请个体工商户登记，除经营前置审批的事项外，可申请试营业，免费核发有效期为6个月的营业执照；6个月后继续经营的，换发正式营业执照。鼓励和引导农民工队伍组建建筑业劳务分包企业，适当降低建筑业劳务分包企业资质准入门槛，达到资质条件中相关人员数量标准的70％，即可批准。

(二)放宽对创业主体出资方式、出资额和时间、冠名的限制。对共同出资设立科技、环保、节能、种养殖业型有限公司，注册资本在10万元以下的，首期出资达到1万元即可登记；除第一年内出资不少于3万元外，其余出资可在2年内缴足。投资设立科技、环保、节能、种养殖业型一人有限公司，注册资本在20万元以下的，首期出资达到2万元即可登记；除第一年内出资不少于10万元外，其余出资可在2年内缴足。投资人可以用专利技术、科技成果及股权等非货币财产作价出资，所占比例最高可达企业注册资本的70％。除法律、法规另有规定外，允许非货币财产作为注册资本登记。创业主体可按规定自行选择规范的名称、字号。

(三)积极为创业项目提供贷款扶持。县内符合相关条件的城乡劳动者，均可按《公安县创业促就业小额担保贷款管理暂行办法》（公政发〔2008〕46号）和《公安县开展扶持农民工回归创业活动实施方案》（公政发〔〕15号）有关规定，申请创业促就业小额担保贷款或农民工回归创业扶持项目贷款；其中经信用社区推荐的，可免除反担保；对经审查合格，且由担保机构承诺担保的创业项目，县信用联社应及时放贷。

(四)严格执行有利于促进就业和创业的税收政策。将全县个体经营者营业税起征点统一调整为月营业额5000元。对城乡劳动者创办小企业或从事个体经营的，将增值税征收率统一调整为3％。对城镇登记失业人口、高校毕业生、失地农民从事个体经营的，在前3年内按每户每年8000元的标准依次扣减应缴的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。延续鼓励下岗失业人员创业的税收扶持政策，对持《再就业优惠证》人员从事个体经营的，审批期限延长至年12月31日。对符合条件的企业在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并缴纳社会保险费的，在前3年内按每人每年4800元的标准依次扣减应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税，审批期限为年1月1日至年12月31日。农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品，免征增值税。增值税一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农业产品，可按13％的扣除率计算抵扣增值税进项税额。对农民专业合作社向本社成员销售的农膜、种子、种苗、化肥、农药、农机，免征增值税。

(五)落实收费减免政策。登记失业人员、残疾人、退役士兵以及毕业2年以内的普通高校毕业生从事个体经营（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房产中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧等）的，自其在工商部门首次注册登记之日起3年内免征属于管理类、登记类、证照类的各项行政事业性收费。

三、加强培训教育，不断提高创业就业水平

(一)完善创业指导服务体系。建立县创业指导服务中心，为城乡劳动者自主创业提供创业培训、项目查询、政策咨询、创业见习、开业指导、小额担保贷款申报、后续跟踪服务等一系列创业指导服务；建立社区创业基层服务平台，充分发挥社区在创业信息、政策宣传等方面的作用，做好与创业人员之间的信息对接工作，畅通县—乡镇—社区—创业人员的信息双向沟通渠道；建立有企业家、创业成功人士、专家学者及工商、税务、金融、司法等部门工作人员组成的创业指导团队，有针对性地为创业者提供个性化、专业化的开业指导、市场分析、发展规划、融资管理、法律援助等服务。

(二)开展形式多样的创业培训。根据不同群体创业需求，采取案例剖析、政策讲解、创业人员现身说法、边培训边实践等教学方法，为创业人员提供个性化辅导。推行校企合作模式，完善创业培训体系，探索建立创立培训机构、社区服务平台和创业孵化基地间的联动机制。

(三)强化农民工技能培训。进一步做好农村劳动力技能就业计划、阳光工程、农村劳动力转移培训计划、星火科技培训、雨露计划等培训项目的实施工作。围绕市场需求开展订单培训和定向培训，提高农民工择业竞争能力；围绕产业结构调整、企业技术改造、新开工项目开展职业技能培训，提高农民工就业的适应能力；围绕农业现代化、产业化开展农村实用技术培训，提高返乡农民工的农业技能。对青年农民工开展劳动预备制培训，强化职业技能实训，使其至少熟练掌握一项职业技能。

(四)实行有利于促进就业的培训补贴政策。对登记失业人员、准备转移就业的农村劳动者参加职业培训并达到初级职业技能水平的，按每人400至800元的标准给予职业培训补贴。对符合条件人员参加职业培训并取得《培训结业证》的，按培训补贴标准的50％给予补贴；对培训后实现就业的，按补贴标准给予全额补贴。对符合条件人员参加创业培训的，按每人1200元的标准给予创业补贴。对就业困难人员、进城务工农村劳动者通过初次职业技能鉴定（限于国家规定实行就业准入制度的特殊工种），并取得职业资格证书的，按规定给予一次性职业技能鉴定补贴。