廉租房管理存在的问题精选(九篇)

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第1篇：廉租房管理存在的问题范文

关键词：廉租房 保障制度

1 廉租房定义

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房是国家和地方政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。中国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方可取得廉租房的承租权，廉租房无继承权。

2 廉租房的历史及现状

1998年，国务院发出了我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该《通知》提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系，即要建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系：高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。根据通知要求，建设部于1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》。

随着廉租房政策的不断发展和完善，人们对廉租住房制度也越来越了解，我国的廉租房政策在帮助低收入家庭解决基本住房问题上取得了一些成效，截至2006年年底，全国657个城市中，已有512个建立了廉租住房制度，占总数的77.9%;全国累计有54.7万户低收入家庭通过廉租房政策改善了住房条件，其中，领取租赁住房补贴的家庭16.7万户，实物配租的家庭7.7万户，租金核减的家庭27.9万户，其他方式改善居住条件的家庭2.4万户。同样，以2006年年底为限，全国累计用于廉租房建设的资金为70.8亿元，仅当年一年就达到23.4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1/3。全国人均住房面积从1993年的17.8平方米增加到现在的28平方米。

3 廉租房存在的问题

经过十余年的发展，我国的廉租房政策已经形成了一套行之有效的工作程序。但是在廉租住房政策的实际执行过程中，任然存在一些亟待解决的问题，给我们的政策执行带来一定的困难，也让我国的廉租房政策在解决保障困难家庭的住房问题的同时，为社会带来极大地负担。我国廉租房政策实行过程中的问题主要表现在以下几个方面：

3.1 廉租房政策对申请家庭的资质审核缺乏实质的规定，致使廉租房申请家庭有瞒报家庭财产、提供虚假证明等现象。根据《廉租住房保障办法》的规定，廉租住房的申请、审核主要采取“三级审核，两次公示”的模式。即申请人首先向街办或居委会提出书面申请并提交相应的材料，由街办或居委会对申请人提供的材料进行审核。但是街办居委会作为基层工作单位，首先街办居委会无法去银行调查申请人的财产情况，无法调查申请人的房产、车辆等情况；其次，街办居委会的人力物力均有限，不可能对所有申请人的所有材料的真实性进行逐一核实，“只能依赖申请人的诚信”作形式审查，对于有些刻意隐瞒家庭情况的家庭不能全部及时发现。另外，在我国由于历史的原因，“人户分离”现象普遍存在，这也会给街办居委会的审核工作造成困难。

3.2 缺少完整的个人收入征信制度，申请家庭收入的动态变化难以掌握。根据《廉租住房保障办法》规定，已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。《办法》同时规定，市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。在实际工作中，申请家庭在收入发生变化时，很少有人能及时向有关部门申报；而住房保障的主管部门，仅仅依靠对保障象定期走访、抽查的方式进行收入审核，并不能保证及时发现保障对象的收入变化。

3.3 缺乏有效地退出保障机制。在《办法》的第二十五条、第三十条规定了保障对象需要退出廉租房的情况，并由建设（住房保障）主管部门责令其限期退回。但是实际执行情况却并不尽如人意。例如广州廉租住户黄少萍在被查出违规使用其廉租房时，申辩说因为调查人员调查时其正好没在家，所以她认为自己没有违反廉租房政策，所以拒绝退出配租给她的廉租房。不仅仅是黄少萍，在广州查出的11户违规使用廉租房的家庭中，其他家庭也认为自己并没有违反有关规定，只是主管部门审查的时间不合适。对于像黄少萍这样拒绝退出廉租房的家庭，《办法》没有具体规定如何有效的让其退出。近年来，我国的廉租房保障力度不断加大，政府由此所形成的负担也越来越重。而由于无法退出，一些本该享受保障房政策的群众便失去保障权利，致使不合理的居住者持续占用社会资源。这就要求我国的廉租房政策要尽早完善廉租房的退出机制。

3.4 与廉租房相关的法律法规不健全。目前没有专门针对廉租房或保障房的法律法规，一旦发现申请人有瞒报、伪造、假造情况，也只能取消其资格，或者做轻微的经济处罚。这些处罚相对于其享受的优惠，几乎可以忽略不计，因此目前的廉租住房政策就得不到有效的维护。

当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。这些经验，很值得我们深入的学习借鉴。在法国，廉租房制度的发展已有百年历史，廉租房由各级政府的廉租房管理部门负责分配。管理部门严格控制房源，廉租房也是只租不卖。管理部门对廉租房的申请者有严格的审核制度，通过对其雇主单位、银行账户及社会生活状况的核实，将房屋分配给那些真正需要的人，避免一些贪便宜的人浑水摸鱼。廉租房制度的存在，使法国房屋销售市场的需求维持在一个稳定的范围内，法国廉租房也因此被称为“社会首席稳压器”和“法国社会的稳定剂”。在新加坡，“廉租房”分两个档次。家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10%的钱作为房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30%。根据家庭收入的不同而收取不同比例的租金标准，在不同的租金标准之间可以根据家庭收入的变化而自由转换。在美国：审查程序很严格。美国是一个信用国家，具有发达而且完善的信用制度。以信用为基础建立的廉租房制度保障了廉租房制度的高效执行。

4 针对廉租房问题，我们的应对策略

针对部分地方廉租住房管理中出现的问题，我们应该从以下几个方面加强建设：

4.1 建立完整的信息共享平台。在现有信息的基础上，实现信息的联网共享。根据申请家庭提供的资料，审核部门可以从联网的信息中及时查看申请家庭收入、存款、车辆、房产等家庭财产状况，尽早实现廉租房“应保尽保”的目的。则系统自动回将其挡在保障人群之外。

4.2 建立个人诚信制度。这一点在银行系统已经有了很好的经验。在现行的银行系统中，如果个人的不良的贷款记录达到一定程度，在全国范围内，他以后的资金使用都会受到影响。廉租房制度可以借鉴这一办法，使不诚信的申请家庭不仅在一时、一地受影响，而是在更多地区，更长的时间内承担其不诚信的后果。

4.3 动态管理，建立健全的退出机制。建立健全的退出机制，可以制定有利于廉租对象退出的优惠政策，使廉租对象的利益在退出廉租住房时不受侵害；对不符合保障条件的廉租户又不能及时腾退廉租房的要给予重罚。

第2篇：廉租房管理存在的问题范文

关键词 ppp模式 廉租房 融资

一、我国廉租房融资模式的现状

1、政府财政支出起主导作用的传统模式

廉租住房与保障房体系中的经济适用房不同，它本质上一种准公共产品，具有正外部性，是政府通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，无论是财政预算拨款、住房公积金增值收益余额、10%的土地出让金纯收益，还是廉租房租金收入和其他来源，从根本上都是国家的财政收入，它完全的福利性质决定了其资金供给很大程度上要依靠政府、社会的无偿投入。但是，政府在强调自身的主导性时却忽略了如何调动市场机制的积极性，在政府财政严重不足和地区不平衡的今天，这种模式异常脆弱。

2、政府专门机构融资模式

政府专门机构融资模式由廉租房管理部门或专门的住房保障管理部门负责建设资金筹集，利用政府部门的政策优惠通过多种形式吸引民间资本的参与，以政府的良好信誉为支撑能较容易的获得金融机构的贷款，因此目前许多城市在廉租房建设中采用了这种模式。

3、投融资平台融资模式

投融资平台融资模式也是投资主体多元化的融资形式，这种形式早前多用于道路、机场等基础设施领域，已经积累起比较成熟的经验。政府部门组建的国有投融资平台是这种融资模式的主体，融资方式和融资渠道方式多样灵活。

二、廉租房融资过程中存在的问题

我国的廉租房发展较晚，但是发展的速度非常快，虽然各级政府对廉租房的关注度较高，在发展的过程中扔存在一些问题。

1、地方政府财力不足

我国经济取得了举世瞩目的成就，但目前的财政实力仍较薄弱，面对保障性住房所需的巨大资金需求，国家财政仍不能满足需求。廉租房属于保障性住房体系，区别于商品房，其开发是不以盈利为目的的，因此，参与廉租房建设的房地产商较少。

2、廉租房收益不显著

廉租房的出租不以盈利为目的，其价格应保证中低收入人群能够负担得起，因此其租金定价往往低于房屋租赁市场价格，租金收益不明显。因此，必须进行完善的制度设计和运营方式的创新，使得社会资金在参与廉租房建设的过程“有利可图”，提高其参与的积极性与动力。

3、融资渠道单一、方式匮乏

廉租房本身的性质决定了其建设过程中的每个环节都离不开政府部门的支持与帮助，融资过程也不例外，不论是财政拨款还是专项资金，不论是土地出让金净收益还是住房公积金增值收益都是受政府管辖和支配的资源。廉租房项目融资过度依赖于政府财政不但加重了政府的负担，不利于廉租房建设的可持续发展。

4、缺乏专业运作机构和人才

在我国 ppp 尚处于起步阶段，是一个陌生的事物，政府部门及私人投资者对其的关注和研究还远远不够。观察发达国家在廉租房建设方面的经验不难发现他们都有一个运作规范、效率极高的专门项目机构或公司，整合融资、设计、管理、施工、运营等各个领域的专业从业者，使整个项目科学化、专业化、规范化，极大地提高了公共住房项目的成功概率。

5、融资效率低

廉租房建设与商品房开发不同，不能取得土地出让金，因此政府部门在公廉租房建设方面的内部驱动力并不明显。当发生财力紧张的情况时，拖欠和缩减廉租房建设开支必然成为政府部门的首要选择，造成融资效率降低。

6、相关制度不健全

目前我国的廉租房建设还处于起步探索阶段，没有国家级别的权威的廉租房管理细则，各试点城市出台的暂行规定和管理办法有许多不完善之处，尤其表现在廉租房建设融资方面没有细致的规定。

三、廉租房融资存在问题的解决办法

1、严格把控廉租房住户的标准

廉租住房的市场租金有可能存在巨大的利益差价，这也意味着其中具有巨大的获利空间。廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。因此，严格把控廉租房住户的标准，可以避免不符合条件的住户投机取巧，减轻政府的融资压力。

2、政府鼓励性政策

政府可以借鉴国外的优秀政策

，比如美国政府为鼓励、吸引私人房产商兴建低收入家庭公寓住房，为其提供远低于普通抵押贷款率的资金，也可以学习德国、日本等国的经验，成立国家层次的专门的保障性住房融资银行为参与社会福利性建房的个人或机构提供长期低息贷款或给予政府补贴。此外，政府部门还可以尝试发展债券市场吸收各种社会资本，为廉租房提供稳定的资金链。

3、加快住房保障相关制度和法律法规的建立和完善

我国现有的规章制度是针对廉租房的保障和监督制定的，保障性住房建设规模和速度都处在历史最高水平，亟须政府部门完善和发展廉租房相关制度、建立健全融资体制，推动廉租房建设项目顺利开展。

四、结论

廉租房的初期建设和后面的长期经营所需要的资金需要多元化的来源，其中包括政府的财政拨款、私营企业贷款或投入其自有资金，以及在资本市场上融入的资金和政府举债获得的资金，以此作为项目的长期资金支持。目前我国廉租房建设资金来源渠道单一，主要依靠财政拨款，没有充足的资金供应成为制约廉租房制度发展的最大问题，因而必须调动一切可以利用的资金，创新廉租房资金来源渠道。

参考文献：

[1]赵鹏.我国公共租赁住房融资模式研究[d].安徽：安徽大学，2010.

[2]崔琳琳，谭大璐，刘 滢. ppp 模式在成都市保障性住房中的应用[j].工程管理学报，2011，（25）：454-457

第3篇：廉租房管理存在的问题范文

关键词：保障政策；廉租房；政府；中外比较

住房问题是一个世界性的问题。住房问题的实质是公共住房问题，即城市低收入阶层困难群体的住房问题，其核心是这一群体居民收入与住房价格的关系问题。中国在住房领域实施的一系列改革措施，如鼓励住房商品化、住房分配货币化等，在较大程度上改善了中国居民的居住条件，城市居民的住房面积有了大幅度的提高。但是，城市低收入家庭的住房困难问题仍然比较突出，与发达国家相比，中国城市低收入家庭的居住水平更显落后。

一、中国廉租房制度发展路径

在中国，廉租住房这一概念最早见于1998年国务院的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该通知明确指出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，将中国居民以家庭收入为单位，划分为高、中低、最低三个层次，其中最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。2003年11月，住房和城乡建设部审议通过《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，确定了廉租住房制度以“发放租赁补贴为主，实物配租与租金核减为辅”的保障方式，对保障面积、资金渠道、房屋来源、申请审核程序、收回条件作了具体的规定，明确建设廉租住房的用地使用行政划拨的方式。2007年8月，国务院了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，意见中提出要逐步扩大廉租住房制度的保障对象和保障范围，将廉租住房的保障对象扩大为城市低收入家庭。2010年9月，住建部等联合发出通知，明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。经过十多年的探索和实践，中国已经初步建立了廉租住房制度，并且取得了一定的效果，同时，也应该看到，中国的廉租住房制度建立的时间短，国内对廉租住房制度的研究与探讨还处于起步阶段，廉租住房制度在实践的过程中存在着诸多问题，制约了中国廉租住房制度的发展。

二、中国廉租房制度存在的问题

建立健全中国的廉租住房制度的前提，是认清廉租住房制度在建设的过程中所存在的问题。

第一，廉租房法律法规不健全。中国现行的住宅制度非常零散，各自为政，没有统一的立法，廉租住房、经济适用房、住房公积金和商品房之间的关系不清，制度之间无法很好地协调。由于廉租住房制度的立法层次低，执行的力度不够，导致了廉租住房制度很长时间一直停滞不前或者各地方政府对廉租住房制度进行异化演变。

第二，廉租住房制度的保障对象过窄。廉租住房建立之初，提出建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。之后，虽然完善了廉租住房制度的具体规定，但是仍然以城镇最低收入住房困难家庭为保障对象。

第三，保障资金和房屋供给不足。到目前为止，廉租住房的建设情况并不理想，从廉租住房制度的发展实践来看，廉租住房的住房保障资金不足制约了廉租住房快速发展，是廉租住房严重缺乏的内在原因，并且尚未形成一套健全的廉租住房供给模式。

第四，准入机制和退出机制不完善。中国的经济发展水平还不高，用于住房保障的资源更是相当缺乏，必须将有限的资源用最需要保障的家庭，建立科学合理的廉租住房准入退出机制，否则，保障对象错位，不该保障的人获得额外的利益，该保障的人未获得保障，会产生更加严重的社会不公平；“有进无出”的推出机制会增加政府的财政压力，导致新生的弱势群体无法获得住房保障。

三、国外廉租房制度的成功经验

社会低收入家庭的住房保障问题是各个国家都比较重视的问题，世界各国廉租住房保障制度各有特色，利弊并存，甚至在发展道路上有反复。但总体而言，对这些国家的社会进步与经济发展起到了不可替代的、巨大的促进作用。

第一，美国严格法律和税收减免住房保障模式。美国对低收入家庭住房保障的特色就在于其各项保障措施的法制化。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税;对出租屋的家庭实行税收减免政策。

第二，日本公营住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原则，采取政策性调节措施，旨在使老百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房，各级政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由东京都政府管理的叫都营住宅，由县政府管理的叫县营住宅，由区政府管理的叫区营住宅，由市政府管理的就叫市营住宅。日本有超过220万公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另外还有大批供中产阶级居住和购买的房子。公营住宅针对贫困群体，形式多样化，保障了日本的贫困家庭人人“居者有其屋”。

第三，法国中央补贴和地方管理双层次住房保障模式。法国“廉租房”在建造过程主要有中央政府提供补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。地方办公室一方面严格控制房源，大部分“廉租房”只租不卖；另一方面对社会公开“廉租房”出租情况，接受大众的监督。全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里，除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。

第四，新加坡分级住房保障模式。新加坡在住房保障制度方面政府干预和介入程度很大，是计划和市场相结合的典范。新加坡实行住房公积金制度，中央公积金制度已经成为新加坡的基本社会制度之一，是一种综合的社会保障储蓄制度。分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10％的钱作为房租；收入在800新元～1 500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30％。

第五，香港公屋住房保障模式。香港的“公屋”是“公共租住屋的简称，是特区政府为无法负担市场房租的低收入家庭而实施的重要社会居住保障政策。政府将土地免费划拨给房屋委员会，由房委会招标建设公屋并分配给有需要的市民。目前，香港共有约65万套公屋住房，超过200万人租住其中，约占香港总人口的三成。

四、完善中国廉租房制度的若干建议

中国廉租住房制度改革应积极借鉴以上国家成功经验，通过完善法律、改变保障性住房补贴方式、发展公共租屋、健全准入与退出机制等措施实现“民有所居”。

第一，完善相关法律、法规。完善的法律能强制规范住房市场的行为，促进其健康发展。国外住房制度都有相关法律的支持：如美国的《住房法》和《国民住房法》、日本的《公营住房法》等。中国的《住宅法》应当尽快制定，以《住宅法》统领中国的住房制度，促进中国住房制度的发展，并可以在住房制度实践的过程中不断地进步和完善。对于廉租住房制度而言，《住宅法》主要是全局性的，统筹整个住房制度，不可能对廉租住房制度规定的过于详细，所以，当务之急，是先建立一部廉租住房制度的行政法规，对廉租住房制度建立成果进行整理和归结，建立廉租住房制度的科学体系，对廉租住房制度的保障对象、保障方式、保障标准、资金保障、房屋保障、准入和退出机制以及对各种违法违规行为的惩罚措施进行详细的规定，同时要加大廉租住房制度的执行力度，使廉租住房制度得以贯彻落实。

第二，坚持商品房与保障房共同供应战略。商品住房和保障性住房是城镇住房的两种主要形式，两者彼此关联，共同发展。住房过度市场化，追求效率的同时，造成的是社会广泛的不公，社会福利难以最大化；住房过度福利化，将严重影响住房发展效率，福利得不到提高，任何一种住房供应方式片面发展都不能有效解决住房问题。所以，确定两者之间的合理比例尤为重要。为了住房市场的发展，政府应该坚持商品房与保障房共同供应战略，同时制定科学合理的中长期发展计划，协调好两者比例关系。

第三，改变保障性住房补贴方式，严控住房面积。政府应致力于改变经济适用房的补贴方式，严加控制经济适用房面积。建议实行“补人头”方式，即把住房保障金或者住房补贴费，按照一定标准，以货币形式直接补贴到每个应当享受补贴者的头上，让这部分群体拿着补贴款去房产市场上购买、租赁自己能够购买、租赁的住房，不给开发商从中牟取暴利的机会。

第四，大力发展公共租屋。公共住房问题虽然是城市化进程中面临的一个共性问题，为了更好地解决无力购买经济适用房、又不符合廉租住房保障条件的这部分“夹心层”困难家庭的住房问题，积极探索建立公共租屋制度，引导居民树立买房与租房都是住房消费的合理形式的观念，有效地缓解房地产市场紧张的供需关系，促进房产市场健康、稳定、有序地发展，要求大力发展公共租屋的公共租屋保障制度。公共租屋以中小套型为主，建筑面积控制在60平方米左右。

第五，完善保障性住房的准入与退出机制。准入机制中主要把握的方向是：动态性、地域性、合理性地划分家庭收入水平线，划分为最高收入、高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入、最低收入七组；完善的住房档案系统，实时监管家庭的收入和财产；建立严格的审查、登记及征询制度。退出机制是一种事后机制，住房保障应实行定期审核制度，只有有效地审查和确定退出对象，使那些家庭收入或住房条件得到改善的保障对象及时退出保障范围，才能保证有限的住房资源起到最大的保障作用。

参考文献

[1]侯淅珉，张恩逸.英国的住房保障制度[N].中国建设报，2002-08.

[2]李维哲.香港住房保障:不干预原则下的干预措施[J].中国房地信息，2003，(8).

第4篇：廉租房管理存在的问题范文

关键字：廉租房；廉租房政策；综述

改革开放以来，随着经济社会发展，住房政策不断与时俱进，将市场调节与政策实施相结合，推动商品房的快速发展，提高城镇居民的生活质量，取得丰厚成果。然而随着我国大部分城市和地区的房价逐年攀高，使得城镇低收入群体无法通过自身的努力来满足对住房的需求。我国政府根据国情需要提出了廉租住房政策，用来保障我国最低收入家庭对住房的需求，维护社会稳定。廉租房政策实施中的问题越来越受到国内学界重视并形成一批理论成果。

一、我国廉租房政策对象界定

关于廉租房政策保障对象的界定，有关部门指出是城镇“最低收入家庭”，各地政府根据当地经济发展水平、社会现状来制定标准。然而不同的地区有不同的标准，因此有关学者也从不同的角度对此问题进行了论述。

河南农业大学钱星星认为有必要明确廉租房政策的保障范围，科学界定保障对象。根据廉租房制度在住房保障制度中所要达到的目的，所发挥的作用和具体的实施情况来确定对象的界定。建议：1、对城镇居民住房状况进行普查。2、建立高效的收入核查机制。3、重新审视经济适用房制度和廉租房制度的目的。山西财经大学张雪萍指出根据目前的国家规定和各地的做法，廉租住房的保障对象主要是具有城市户口的双困户家庭，这种比较狭窄的范围界定，在廉租房体系培育的初期可以为社会的稳定起到了重要的作用。随着社会转型，城市打工者、进城民工、失地农民等构成一个不可忽略的新住房弱势群体，这个群体的范围不断扩大。如不妥善解决这个群体的住房问题，将给社会造成巨大的隐患，严重威胁安定团结的大好局面。四川大学经济学院韩立达、李耘倩指出政策实施过程中存在覆盖面不完整，居民标准难定导致廉租对象混乱等问题。认为廉租对象应是所有住房弱势群体，既包括低保户、优抚家庭中的住房困难户，既买不起经适房又非低保的“夹心层”和大量流动人口，也应包括刚毕业的高校大学生。租住标准界定及申请资格认定这两个环节也存在缺陷，这也是我国廉租房建设进程缓慢的主要原因。其原因是我国个人信息系统不够健全，尚未建立个人信用制度和个人收入申报机制。而个人收入的不透明对于确定廉租房保障对象而言无疑是一块巨大的绊脚石。现阶段我国廉租房政策实施过程中，补给方式主要以发放住房租赁补贴为主，这一形式却使一些非廉租对象通过不正当手段谋取这一补贴获取了，而真正的廉租对象无法获取廉租房制度的应有待遇，造成廉租对象混乱的现象。

二、廉租房融资问题

张庆坷认为廉租房制度所具有的福利性特征使廉租房开发与运作过程存在严重资金紧缺情况，并指出几点原因：筹资渠道过窄；房价上扬引起廉租房建设的成本增大；地方政府的重视程度不够等。提出拓宽廉租房政策融资方面的新途径包括推行房地产证券化，发行廉租住房专项彩票等。韩立达、李耘倩认为我国目前廉租房建设资金来源主要为财政拨款、住房公积金增殖收益、土地出让收益10%、社会保障和社会捐赠等。应该借鉴国外的经验，拓宽廉租房的融资渠道，实行多元化的融资方式，建立包括政府的资金注入、市场融资、建立基金或债券等的廉租房融资体系。暨南大学谭勤舟对于我国廉租房的融资问题提出对策，主要有加大金融创新力度，发挥企业、市场投资等社会力量，引入私人投资机构参与到廉租房的建设以及廉租房的后续管理等。王晓勇认为要科学安排财政预算资金。解决居民住房问题是中央政府和地方政府不可推卸的共同责任。因此资金来源主要应来自各级政府的财政投入，必须尽快出台与廉租房建设资金来源相配套的实施细则，进一步明确中央政府与地方政府财政投入的比例关系等 。

以上观点都表明，我国的廉租房政策实施正处于初级阶段，融资问题已越来越成为制约廉租房发展的瓶颈。同时针对融资问题提出了很多新方法，这些建议为廉租房政策的实施提供了一定的借鉴意义。

三、廉租房的配租方式问题

湖南师范大学刘艺容、李爱娟指出目前学术界关于廉租房的配租方式主要有两种意见。一是主张在推行住房改革推进住房福利货币化的进程中，政府所承担的福利住房保障应以实物为主。二是认为租金货币化补贴优于实物补贴，而且认为在租金补贴中实行分层次补贴可以提高资金的利用效率。陈予军认为根据我国现阶段基本国情，主要应以以实物配租方式为主。货币配租方式是在实物配租方式的基础上产生出来的一种廉租房配租方式，而不能先于实物配租而存在。在我国现阶段应该严格要求地方政府建设一定数量的廉租房，并按照实物配租的方式进行分配。姚玲珍 认为租金货币补贴更有利于廉租房政策的实施，更能保障低收入家庭解决住房问题，她建议我国现阶段应该提高租金货币补贴的比例。康萍将选择性支持和普及性支持进行了比较，认为在不同的政策标准下应该采取不同的配租方式。在“选择性支持”下应采取现金补贴的方式，但不能完全否认实物补贴。在“普及性支持”下，应该以现金补贴为主，但如果补贴对象只是低收入住房困难家庭，就应该采取现金补贴和实物补贴相结合的方式。赵路兴认为除了实物补贴和租金补贴外，还应研究建立多种模式的保障方式，如以各种优惠政策鼓励企事业单位解决本单位员工的住房困难 。

通过以上学者关于廉租房政策配租方式的分析，可以看到实物配租方式以及租金货币补贴方式各有利弊，我国在廉租房政策实施的过程中应该根据各个地方的具体情况，采取不同的廉租房配租方式，确保我国廉租房政策的有效实施。

四、廉租房政策实施过程中的退出机制

方贵跃指出我国现阶段廉租房政策退出机制存在着廉租户家庭收入动态鉴别难度大、约束体系不健全、腾退难度大、对骗租行为惩罚力度小等问题。针对这些问题，他提出了解决这些问题的对策，主要包括：收入鉴别制度及时、准确和高效；奖惩兼备的退出方式。湖北大学商学院彭晶、段洋指出目前我国廉租房存在着只进不出的现象。廉租房流转困难，退出机制不够完善，严重影响了廉租房政策的实施效果。针对这些问题，彭晶、段洋提出了完善廉租房政策退出机制的新思路：利用法律的强制性来规范廉租房退出制度；允许某些廉租房“终身制”；加强监督，建立专门的监督机构。刘茜、潘令辉指出廉租房退出制度的完善与否直接决定了廉租房保障发挥效果，完善我国廉租房退出机制既能保证廉租房市场的正常运转，维护城市低收入人群的利益，又能维护社会稳定，促进社会和谐。同时，他指出廉租房退出机制存在“一刀切”的现象。

廉租房政策的退出机制是廉租房政策的重要内容，影响着廉租房政策的实施效果，上述学者对廉租房退出机制进行了详细的论述，指出我国廉租房退出机制存在的问题，并针对问题提出了相应的建议，对各地制定相应的廉租房退出机制具有借鉴意义。

五、我国廉租房政策实施中政府角色定位问题

在廉租房政策实施过程中，各级政府所承担的责任与义务是决定着政策实施的效果，因此对廉租房政策实施过程中政府角色定位的研究显得尤为必要。

魏彤珊、王婧对廉租房政策实施过程中的政府角色定位提出几点意见，包括“确立政府在廉租房建设中的主导地位，明确政府的“社会人”角色；确保廉租房制度的建设有稳定的资金来源；确保廉租房建设的土地供给；廉租房的建设要与城市长远发展、城市整体规划相结合；建立有很强操作性的廉租房管理制度；用法律构建起一个严格的制度，确保民生问题不缩水、不闲置。”山东经济学院曲顺兰、高雪琪指出政府在廉租房政策实施过程中的职能定位即政策的制定者、土地和资金供给的保障者、建设和管理过程的保障者。政府应该制定完善的住房法律政策；建立完善的土地和资金保障体系；扩大覆盖面增加房源供给；加强监督，确保廉租房政策实施的民主化和科学化。马君昭认为政府角色是廉租房建设的责任主体。首先，廉租房的特性决定政府是建设的责任主体；其次，政府职能是担当责任主体的客观要求；最后，“市场失灵”是政府作为责任主体的必然选择。四个方面阐述政府在廉租房建设中角色定位：一是政府要作为廉租房政策以及相关法律法规的供给者；二是政府应该是廉租住房的供给者而不是直接建设者；三是政府要做好行政协调者的角色；四是政府要当好裁判员对廉租房建设的情况进行检测，履行监管职能。

综合以上文献材料的分析，可以看出政府在廉租房政策实施过程中扮演着重要的角色，只有给政府角色定好位，才能真正发挥政府在廉租房政策实施过程中的职能，使廉租房政策的实施真正做到居者有其屋，受惠于人民。

综上，我国廉租房政策实施的研究相较于国外而言存在着起步比较晚，目前关于廉租房政策实施问题的研究还比较少，没有形成系统的研究框架，很多学者只看到问题一部分，就事论事，在对政策实施的宏观问题上也只是针对某一问题展开单方面的研究，缺乏多视角下的系统分析。即便是在廉租房政策的对象界定、融资问题、配租方式，退出机制以及政府职能定位上学术界都没有形成统一的意见，缺乏共识。针对我国廉租房政策实施问题的研究现状，我们应该进一步对其进行深入的探讨，从整体上把握研究方向，拓宽研究内容，并可以针对不同地区的廉租房政策进行地区性的研究，使廉租房政策在实施过程中更具可操作性，更能造福于民。

参考文献：

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16.钱星星.完善我国廉租房制度研究——以构建和谐社会为视角[J]. 2010（5）.

第5篇：廉租房管理存在的问题范文

【关键词】 经济适用房 问题 优点 完善

自1998年首批经济适用房项目在北京出现以来，我国推行经济适用房制度已经近十年了。然而，经济适用房制度由于在推行过程中存在的种种弊端，却饱受诟病。比如，开发经济适用房的初衷是为了解决贫困的、买不起商品房的老百姓的住房问题，而事实上，很多经济适用房的面积、档次都大大超过标准，出现很多开着豪华小车的人住经济适用房的现象，甚至出现了一些经济适用房别墅区；此外，经济适用房还被很多人作为生财之道，将经济适用房甚至其选房号拿来倒买倒卖，大发扶贫政策之财；等等。

鉴于这些不尽如人意的问题，近年来相当多人提出建设廉租房来取代经济适用房，以解决低收入无房户的住房问题。在今年的“两会”上，很多代表委员对廉租房大加赞赏，认为应重点建设廉租房来保障低收入者的住房。

诚然，廉租房能解决一些极为贫困的、不敢奢望有自己住房的人的居住问题，但是，据统计，需要政府提供几乎等于免费的廉租房救助的特困家庭最多5%，而却有70%的普通市民家庭抱怨自己买不起房。每次经济适用房放号时，等待拿号的、排成长龙的队伍即可反映出广大老百姓对经济适用房的需求之强烈。经济适用房与廉租房，哪个应重点建设，则显而易见。

不可否认，经济适用房制度推行过程中确实出现了很多问题，然而，不能因噎废食，这些问题，不是制度本身的问题，而是缘于没有严格执行制度。应该有针对性地解决这些问题，而不是因此而全盘否认经济适用房制度。

为什么笔者要坚持以经济适用房为解决低收入无房户住房问题的主要矛盾呢？首先比较一下，经济适用房相对于廉租房有什么优点。

第一，在中国传统观念中，中国人对家有一种特别强烈的情结，“居者有其屋”，家的物质反映，就是房子。“金窝银窝，不如自己的狗窝”，这句俗语，充分诠释了这一种情怀。自己的家，在很多老百姓心目中，是根，是让心停泊的港湾，有了自己的房子，则有了稳定，有了温馨。什么才是自己的家，以区分于寄人篱下、区别于租住别人的房子？简而言之，就是拥有产权。

第二，经济适用房相对于廉租房，能带动大量的相关产业的发展，能大量刺激消费、扩大内需，促进经济的发展。如果是廉租房，居住者没有自己的产权，很多人在装修上就不太讲究，在购买家俱、家电、装饰物等，也是能省则省。反之，如果是购买经济适用房，是真正属于自己的房子，虽然经济不是很宽裕，然而，也会在力所能及的范围内加以装饰，尽量使之更具温馨感，则能带动大量装修、服务、零售等行业的发展。

第三，有助于保护环境，保护房屋质量。廉租房毕竟是租住的地方，不是自己的家，非长久居住之地，因而，部分租住者不会象爱护自己的家一样地爱护廉租房及其所在的居住区，不利于保护住宅的质量及提升居住区的档次。而经济适用房则相反，它使居住者有一种归宿感，能自觉地保护房屋的质量，延长其使用寿命，能更好地美化小区环境，改善居住条件。

当然，我们也不能忽视目前经济适用房制度存在的问题。但是，对于这些问题，一不能回避，二不能因此而否认经济适用房制度。笔者认为，经济适用房相对于廉租房而言，还是具有不可替代的优点，关键是要探索解决经济适用房制度目前实行过程中存在问题的方法，而并非以廉租房制度来取代经济适用房制度。要发挥两种制度各自的优点，从中国的国情出发，以经济适用房为主，以廉租房为辅，为更广泛的低收入群体提供保障住房。

笔者认为，可以从以下几个方面完善经济适用房制度：

第一，严格控制经济适用房的建设标准。在地段上，避开城市中心地段，但也不能太偏，满足市民上下班、出行的基本要求即可；在房型上，只能建设为中小户型，中户型80平方米左右，小户型60平方米左右，不能超标，满足低收入老百性的基本生活需要；配套设施上，也是满足基本生活便利需要即可，不得超标建设中心花园、游泳池、会所、停车场等奢华设施。控制在这种建设标准内，也会在很大程度上消除高收入群体购买经济适用房的意愿，减小审查购房者资格的难度。

第二，严格审查购买经济适用房者的主体资格，保证购买经济适用房的主体是真正的低收入者。首先要建立有效的收入监测机制；其次要实行公告制度，接受社会监督；再次要对审查购房人资格的经办人员严格管理。建立经济适用房出售档案，包括经济适用房、购买者、经办人等资料信息，全程透明、跟踪管理，经查有弄虚作假的，坚决追究相关责任人的责任。

第三，禁止经济适用房上市交易。《经济适用住房管理办法》中规定，经济适用住房只有在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限之后，才能按市场价上市出售。笔者认为，经济适用房具有国家补贴的福利性质，其与商品房的差价部分不能归私人所有，所以，经济适用房既不能用以出租，也不能按市场价上市出售。有的老百姓经济困难时符合购买经济适用房的条件，若干年后，经济宽裕了，想购买条件更为理想的商品房，则其经济适用房只能由政府回购，以再次出售给其他低收入者；或者可以出售，但需要补交与普通商品住房同样标准的土地出让金。以此杜绝炒卖经济适用房的现象，实现社会资源的公平分配。经济适用房使用者将住房出售给政府或补交土地出让金后，可以再次申请其他经济适用房，以解决其工作地点变化等因素导致的出行不方便问题。

第四，建立经济适用房的惩戒制度和退出机制。对于在经济适用房管理中弄虚作假，不按经济适用房的建设原则、分配原则、使用原则管理经济适用房项目的，一经发现，严加惩处。以居民身份证号为主体、以家庭为单元建立全国联网的信息档案，如果有条件购买商品房了，其已经购买的经济适用房必须由政府部门回购，取消享受经济适用房福利的资格，以便将经济适用房再次出售给其他低收入无房户。

第6篇：廉租房管理存在的问题范文

【关键词】 住房保障 经济适用房 廉租房 住房公积金

一、我国住房保障建设存在的问题

通过政府部门近年来的努力，中国的住房保障取得了显著成效，不仅解决了广大中低收入家庭的住房问题，而且对平抑房价、扩大消费和拉动经济增长起到了显著作用，但住房保障建设过程中也出现了一些问题。

1、经济适用住房制度存在的问题

（1）购买对象界定不清。经济适用住房的购买对象是中低收入家庭，界定中低收入家庭有几个难点：第一，家庭收入很难准确计算，因为工资以外的其他收入是隐性的；第二，单位开出的收入证明可信度差；第三，人们的收入是动态的，若收入增加，不会积极腾退经济适用住房。

（2）建设标准失控。近些年来有些地方出现了打着经济适用住房的牌子建设豪宅的现象，致使经济适用住房的户型越来越大，建设标准越来越高，“贪大症”严重。

（3）销售价格较高。根据有关文件的规定，新建经济适用住房的价格构成应保证“3%以下的利润”，但是一些地方的经济适用住房的价格远远高于这个标准。

2、廉租住房制度存在的问题

（1）廉租房对象的界定问题。现行廉租对象主要是具有城市户口的困难家庭，而排斥了“夹心层”、流动人口等住房弱势群体，不利于体现公平原则。

（2）收入线划分标准问题。由于我国尚未建立个人信用制度和个人收入申报机制，因而划分居民收入线的基础很薄弱。

（3）廉租房资金来源问题。目前的资金来源渠道包括住房公积金增值收入、财政预算、直管公房出售或出租收入、社会捐赠等。但在实际运行中，公房基本上都已经出售给了个人，能够用来出售的公房很少。与众多家庭急迫的廉租住房需求相比，廉租资金的落实是目前廉租住房进展缓慢的一个瓶颈。

（4）廉租房房源问题。目前廉租住房主要有四个来源：政府出资收购、社会捐赠、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房。目前各地普遍存在房源少的情况。

3、住房公积金制度存在的问题

（1）地区经济发展不均衡与资金属地管理之间的矛盾。住房公积金制度的发展状况受房地产经济发展水平、群众住房消费取向等因素的影响，在不同地区之间存在较大差异。有的地区贷款规模持续扩大，甚至出现资金不足的现象，有的地区刚好相反，贷款规模较小，归集上来的资金大量沉淀。但是住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金不能相互调用。

（2）建立制度的根本目的与政策实际覆盖面之间的矛盾。建立住房公积金制度的初衷是通过长期、稳定的储蓄，发挥资金互助功能，解决广大中低收入职工的住房问题。然而，不少中低收入职工并未缴存公积金，这就使得最需要政策支持的人群反而处于政策覆盖面之外。

（3）资金来源单一与资金广泛使用之间的矛盾。目前，住房公积金贷款的资金来源仅限于缴存人按月缴存，属于分散性的小额资金流入，而归集的资金在发放贷款的同时还必须满足职工住房公积金提取的需要，属于集中性大额的资金流出。

二、发达国家住房保障制度的经验和启示

1、美国经验

1934年，美国国会颁布了《国家住房法》（National Housing Act），并成立联邦住房管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC）。美国的住房保障体系主要有以下几个特点。

（1）政府直接出资或补贴有关组织建设保障性住房。政府出资建设的保障性住房以公共住房为主，公共住房项目起始于1937年，由联邦政府负责出资，各级地方州政府负责建造、管理和分配，公共住房产权归地方政府住房局。另外，联邦政府鼓励开发商和私人投资者开发廉价出租房，并为其提供补贴和优惠政策。

（2）建立抵押贷款保险保障体系。为缓解住房紧张问题，美国联邦政府分别于1932年成立了“联邦住房银行抵押贷款系统（FHLB）”和1934年成立“联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC）”，由FHLB负责提供低息贷款给中低收入家庭以及建设公共住房的开发商；FSLIC组建的“互助抵押贷款保险基金”则负责针对中低收入家庭提供抵押贷款保险。与此同时，美国国会也成立了由美国政府提供信用支持的房利美和房地美机构。而以上这些机构提供的贷款都具有抵押贷款形式多种多样、住房抵押市场完善的显著特点。

（3）租房补贴体系健全。20世纪70年代美国开始施行租房补贴政策，该补贴政策的核心是向低收入者发放租房券，低收入者可以在租房时使用该券用于支付超过税前收入30%的房租。其租房补贴券主要有以下特点：第一，补贴项目的标准并不由市场来设定，而是由住房管理机构设定，该标准设置出可以允许的当地最高房租；第二，允许住户在其房租花费超过30%或者低于其收入30%之间选择；第三，住房管理机构被授权许可设定支付标准为地方公平市场房租的90%～110%之间，最多不可超过120%；也可以在相同地区设立多重标准，以反映房租水平的内部变化――地价高的地区获得较高的支付标准，而地价低的地区可以获得较低的支付标准。美国的租金补贴主要有砖头补贴、房东补贴与现金补贴。

2、新加坡模式

新加坡的住房保障制度建立在其完善的公积金基本制度之上。住房公积金是新加坡政府发展住房的主要资金来源。

（1）法律制度保障。新加坡分别于1960年和1966年颁布《建屋与发展法》及《土地征用法令》，依据以上法令，政府以远低于市场价格的价格取得了大量的房产所需用地。而为了打击私人炒房行为，政府规定新购买的住宅在5年之内不得转手售卖，也不能用在商业经营方面。每个家庭只能拥有1套房产，如果需要再购买新的住宅，现居的旧住宅就必须要退出来。严格有效的法律制度确保了新加坡的住宅用地使用率极高，住房市场稳定有序。

（2）住房公积金制度。新加坡政府于1955年在全国强制施行公积金制度：凡是在新加坡工作并且有工资收入的人都必须和其企业一起按照个人工资收入的40%～50%上缴给中央公积金管理局，上缴的公积金则由中央公积金管理局统一管理分配。

（3）动态的住房保障体系。由于土地资源的稀缺性，为实现公平有效的分配住房资源，政府对购买条件、购买程序以及住房补贴等都作出了具体的规定，针对不同收入水平的居民购房标准政策及不同时期生活水平的浮动进行动态调整。通过这种动态调整，就使得一般收入的家庭都有资格也有能力购买政府提供的公共保障住房。通过对组屋购买条件的限制，有效地建立了组屋保障市场实现了居者有其屋的目标，同时也保证了正常房地产市场的欣欣向荣。

三、我国城镇住房保障改革的对策思考

1、城镇住房保障体系改革的原则

（1）适度保障原则。基于发达国家住房保障的经验，政府对居民住房的保障只承担有限责任，而不是无限放大的责任。住房消费属于国民经济的初次分配范畴，也就是说，大多数人应该通过自己的收入来解决住房问题，这样政府就可以通过税收财政资金，通过经济的二次分配解决低收入者的住房问题，解决其基本的生活需要，体现住房消费的适度公平，体现“最劣者受益最大化的原则”。

（2）动态调整原则。鉴于住房保障制度的阶段性，住房保障体系中的各类住房供应比例也应该是动态的，即住房保障的范围是和国民经济的发展水平、政府的承受能力、各阶层居民的消费结构等密切相关。住房保障的模式也应该根据社会经济的发展不断地调整。

（3）市场导向原则。我国在20多年来的住房制度改革中逐步实现了住房市场商品化的目标，并取得了较大的成就，因此在构建城镇住房体系时要确立以市场为导向的基本原则，在建设公平的住房保障体系的同时也要向住房商品化市场要效率。政府要发挥出市场机制的基础性作用，以市场机制配置住房资源为主体，并通过税收政策、金融政策和法律手段对房地产市场进行宏观调控和市场监管，实现住房供给和住房需求的平衡；提高资源配置效率，确保房地产业的良性循环和健康发展。

2、加强住房保障体系建设的思考

（1）加强政府责任意识。目前，我国住房保障的政府责任缺位不仅是制度设计和操作问题，更主要是缺乏思想层面的高度重视。强化我国政府对社会中低收入阶层住房保障的责任意识，无疑是制度完善的必要前提。只有明确了政府责任，增强政府的责任意识，才能在住房保障各项工作中狠抓落实。首先，要权责明晰，分工到位。其次，要加强教育，提高行政人员素质。

（2）完善住房保障立法。通过制定专门的住房保障法律保障居民享有住房是国家和政府不可推卸的责任。法制的完善为政府推进住房保障体系建设提供了外在强制力。目前，我国应该尽快制定《住宅法》、《住宅保障法》，并加强配套法律体系的建设，提升依法行政水平，尽快用宪法的权威性保障我国住房保障体系的顺利进行。

（3）健全财政金融体制。在城镇住房保障体系建设过程中，不仅要建立保障住房建设资金的“运用―评价―回收―再运用”管理体系，而且要不断开拓新的资金来源渠道。解决低收入家庭的住房问题，必须以公共预算资金为主，多渠道筹措资金，例如以财政投入为基础建立住房专项基金、利用公积金增值收益、接受社会捐赠等；也可以借鉴国外成功经验，要求从事房贷业务的金融机构每年提取5%～10%的房贷利润作为廉租房的保障资金，从而保证保障住房建设资金的来源。

（4）健全政府决策体制。首先要完善决策制度。建立集体和个人相结合的决策制度，对住房保障相关政策的决策，在经过集体讨论的同时，又必须分工负责，做到分工明确、职责分明；完善听证制度，使决策者的决策公开透明，积极吸纳群众意见，同时健全决策责任追究制度。其次要扩大决策参与范围，包括让决策咨询机构参与决策，扩展公民参与决策的途径和机率。

（5）提高行政执行效率。加大中央政府对地方政府的驾驭力度。从要求、措施、督查和考核等方面营造地方各级政府统筹兼顾、全面发展的制度体系。要以一个合理的考核问责制，激发地方政府有所作为，在住房保障政策体系中真正获得实际的绩效。

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第7篇：廉租房管理存在的问题范文

一、调研目的

深入了解我省城市低收入贫困职工家庭住房困难方面的基本状况、存在的困难和问题，建立健全全省城市低收入贫困职工家庭住房困难情况档案，推动城市低收入贫困职工家庭住房困难问题的解决，为省委、省政府三年解决城市低收入贫困职工家庭住房困难提供决策依据，发挥工会在改善民生、保障民生中的重要作用。

二、调研的对象和方法

(一)调查对象

符合当地政府规定的廉租房租住条件、但又租不起，想租而未租到廉租房的县级以上城市职工。

(二)调查方法

采取听汇报、实地走访、召开座谈会、入户调查、问卷调查等方法，弄清城市低收入贫困职工住房的基本状况。

三、调查数据情况

我县接到通知后，按通知要求对我县的28个困难企业的515名职工开展了调查工作，116名符合条件的困难职工交来了问卷调查表。

(一)城市低收入贫困职工家庭住房的基本状况

经过调查116名职工中住房面积在20平方米以下的有26人，20－30平方米的有57人，50平方米以下的有24人，无房的（和父母住或亲戚住）的有9人。

(二)城市低收入贫困职工家庭的实际收入情况

经过调查116名职工中收入在500元以下的76人，500元以上的40人，最高收入的一个是900元，最低的才100多元。有89人是靠低保金生活。

(三)当地政府落实廉租房政策的情况

我县的廉租房建设始于2006年，根据省、市要求，县委、政府把廉租房建设纳入全县工作的重要日程，抓基础普查，建立了低收入家庭住房档案；抓制度规范，制定了廉租房和经济适用房管理办法；抓规划进度，细化了住房保障阶段性目标，综合实际情况，制定了廉租房的申请条件，我县申请廉租房的家庭应当同时具备下列条件：

1、申请家庭人均收入在我县最低生活保障线以下的低收入户。

2、申请家庭人均现住房使用面积在8平方米以下的住房困难户。

四、原因分析

1、贫困职工收入低。近些年来，由于种种原因，企业连年亏损，生产运作难以为续，职工收入和福利和待遇偏低。平均收入不及全市职工平均工资的一半，因此，职工贫困面较大，相当部分职工居住条件十分困难，仍然长期生活在六、七十年代建造的简易宿舍，不仅面积小，设施差，而且生活极为不便，不少已成为危房，存在着极不安全隐患。

2、廉租房租金偏高。由于廉租房不与家庭收入挂钩，地理位置好的租金高于区域差的，差异较大，另根据房屋朝向、楼层的不同，租金也略有不同，相对于低收入贫困职工家庭来说，这样的廉租房租金显得偏高，使贫困职工无力长期支付。

3、廉租房门槛太高。按照我县廉租房的家庭的租住条件，只有吃上低保，才有权利吃廉租，廉租政策完全是附着于民政方面的低保体系中，且规定人均现住房使用面积在8平方米以下，条件苛刻，很难达到租住条件，门槛太高。

五、对策及建议

廉租房的目的是惠及低收入贫困群体，让住不起房子的群众能住上房子，因此建议如下：

1、提高低收入贫困职工收入。重点帮助因企业经营困难或倒闭而产生的失业人员和“零就业”家庭实现就业、增加收入。认真做好企业退休人员基本养老金调整工作，并逐步形成企业退休人员基本养老金正常调整机制。根据经济形势和物价变化，及时调整提高城乡低保补助标准、社会救助水平和农村五保供养标准。继续完善社会救助制度，启动城市居民最低生活保障条例修订工作，力争公布实施农村五保供养服务机构管理办法。加强社会保障建设，努力减轻低收入群体在教育、住房、医疗等方面的支出负担。

第8篇：廉租房管理存在的问题范文

关键词　廉租住房制度　低收入家庭　住房保障

一、引言

廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。“廉租住房制度是指政府以补贴方式扶持特定收入家庭的住房租赁消费，提高其居住水平，从而实现住房保障目的的一系列的行为规则。”1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，第一次正式提出建立面向“最低收入家庭”的廉租住房供应体系。1999年，建设部了《城镇廉租住房管理办法》，上海成为首批试点地区之一。2003年，根据试点经验，建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局5部联合《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，明确了资金来源、配租方式、补贴水平等几大主要问题的解决思路。

由于我国各地经济发展的不平衡和长久以来对于住房保障方面的思想误区，东部的廉租住房制度的发展步伐明显快于西部，其中上海作为首批试点城市之一，凭借其强大的经济实力和相对成熟的发展模式，成为了我国廉租住房制度实施的典型。因此上海廉租住房制度的建立与完善不仅对解决上海市低收入家庭的住房困难问题有着重要的意义，而且为全国其他城市的廉租住房建设提供了重要的经验。

二、上海市廉租住房制度的发展历程

(一)上海市廉租住房保障体系的起步

1998年，随着房改的深化，上海开始探索建立市场经济条件下有生命力的、长效的、面向社会最低收入家庭的住房保障制度。市解困办会同有关部门开展了上海市建立低收入家庭住房供应体系的研究，提出了在上海建立廉租房制度的设想。

1999年，根据建设部颁布的《城镇廉租住房管理办法》精神，上海市房地资源局成立了廉租房办公室，开始对全市14个区18万户困难家庭的住房情况进行调查摸底。通过调查持有“帮困卡”者中的住房困难户，了解到人均居住面积在6平方米以下并持有“帮困卡”的有1万余户，人均居住面积在5平方米以下并持有“帮困卡”的有4000户左右。

2000年9月，上海市颁布了《上海市城镇廉租住房试行办法》，同年10月，在闸北区、长宁区先行进行廉租房试点工作。2001年6月，长宁区、闸北区廉租住房试点工作取得了阶段性成果，随后在上海市其他区县进行廉租住房扩大试点。至2001年12月，上海市19个区县全面开展廉租房工作，在全国率先初步建立起廉租住房供给体系，并以此为基础形成社会住房保障体系的最低保障线。

(二)上海市廉租住房保障体系的发展

2002年以来上海市廉租住房政策进行了逐步完善。主要表现在三个方面：一是逐步降低廉租房申请标准，扩大保障范围，从最初人均居住面积5平方米、家庭人均收入低于上海市民政部门规定的城镇家庭到最低生活保障线280元，连续6个月拿“低保”的“双困”家庭标准逐步放宽。二是优先满足特殊困难家庭的实物配租，针对特困劳模、军烈属、一级和特等伤残军人等，在配套商品房中“切”出一块房源，加大对这些为社会作出较大贡献的特殊困难家庭的保障力度。三是改进动迁地区廉租对象的租金配租方式，对即将动迁地区的廉租对象，实行补贴租金积累方式，区廉租办对这部分家庭的补贴租金建立咨金专户，不计利息，待动迁时凭动迁协议一次性支出使用，对非动迁地区的廉租对象，统一确定租金补面积保底标准。

2002年2月。上海市将廉租住房工作列入政府重点实施项目，各区县建立了《2002年市政府廉租住房实施项目月报进度表》按月上报制度，将廉租住房工作进展与相关官员工作考核结合在一起，确保廉租房制度按进度完成任务。

“2005年9月的上海市城镇最低收人家庭住房状况的调查表明最低收人家庭中人均居住面积低于7平方米的有4万户，其中4平方米以下的有2.07万户，分别为上海家庭总户数的1％和0.51％，而住房成套率仅为65.5％，远远低于本市人均居住面积15.5平方米，住房成套率93％的水平。”2007年，上海市房地局、市民政局《关于本市扩大廉租家庭住房受益面试点工作的意见》的通知，提出了做好扩大廉租家庭住房受益面试点工作的九个方面政策意见，包括廉租住房申请家庭的条件、申请和审核程序、公示登记、配租办法和标准、退出机制、违规处理、资金保障等，至此上海市廉租住房体系基本确立。

三、近年上海市廉租住房制度建设取得的成效

上海的廉租住房制度不仅实施得最早，受惠家庭比例也最高，而且按照“政府主导、社会参与、市场运作”的原则，不仅为解决上海市低收入家庭的居住问题发挥了重要作用，同时也为建立和完善全国的廉租住房制度进行了有益探索和经验积累。

(一)廉租住房面积标准符合当地经济发展水平

上海市规定申请家庭的住房面积按照其户口所在地的住房居住面积计算，申请家庭他处有住房的，应合并计算居住面积。申请家庭持有一本《房地产权证》或一本《租用公房凭证》但有两本及以上户口簿的，按申请家庭和其他家庭长期共同居住此处的合计户籍人口数计算人均居住面积。居住不成套住房或公有住房的，按照现居住面积计算。居住成套产权住房的，其建筑面积按换算系数换算成居住面积计算(住房居住面积=住房建筑面积÷换算系数)： 作为我国廉租住房政策实施最早最具代表的城市，在制定廉租住房实物配租的面积标准时，上海市参考了《住宅建筑设计标准》规定的中收入家庭的住房标准和上海标准《“八五”期间城镇职工住宅建筑设计标准》规定的低收入家庭的住房标准。我国其他许多城市也按照当地人均住房面积确定了保障标准，但往往不能准确反映实际的居住需求，面积标准不是偏高就是偏低，不适应当地实际的发展情况。上海市的基本住房保障标准以家庭为单位，高于国家建议的低收入家庭住房保障标准，为其他城市根据各自的经济发展水平制定廉租住房面积标准提供了借鉴。

高层建筑可增加建筑面积10％。

(二)廉租住房配租补贴方式有一定创新

近年来，各地都在逐步向“以租金补贴为主，实物配租和租金核减为辅”的中央政策导向过渡。相较其他城市目前仍然以实物配租为主，上海市在配租方式上已经实现以租金补贴为主、实物配租为辅。

上海市政府提供的实物配租主要针对孤老、残疾等特殊家庭。按配租标准与人员结构相当的普通住房，每月仅收取家庭总收入5％的租金。不过，这

些特殊对象也可以放弃实物配租，选择租金配租方式。目前上海市的实物配租主要分布在中心城区。配租面积为人均居住面积7平方米；对原有住房的家庭，按原住房人均居住面积与7平方米的差额面积计算配租面积，并实行面积上不封顶、下要保底的办法，即：每户补差面积超过10平方米的，按实计算配租面积；不足10平方米的，按10平方米计算配租面积。

另一方面，对大部分符合廉租住房申请条件的一般对象实行租金配租，按照区(县)住房保障中心确定的和地段级差给予规定的补贴额度，由其直接到市场租赁住房，并与出租人签署租房合同，区(县)住房保障中心通过银行把补贴款直接支付给出租人。目前，上海市每月每平方米居住面积租金补贴标准：9个中心区和浦东新区62元；闵行、宝山、嘉定3个区50元；其他6个区(县)32元。实行租金配租为主，既有利于充分利用政府有限的资金，减少政府一次性资金投入，可以覆盖更多的“双困”家庭，又有利于廉租家庭根据就业、看病和子女就学等实际情况自行选择租赁房源的地点，最大限度地满足廉租家庭的需要，防止新建的廉租住房区域可能出现的“贫民窟”等一系列社会问题。

(三)补贴方式运作的市场化

政府集中兴建廉租住房有两个主要弊端：一是占用资金量大，而资金缺乏已成为廉租住房制度发展完善的最大制约因素。二是后续管理复杂，物业管理等配套设施缺乏易使廉租房租住居成为城市平民窟。上海市从当前的土地征用与居住现状出发考虑，在市中心集中建设廉租房并不合适，而在偏远区县建设廉租房则会给廉租家庭带来种种生活不便。因此上海市的廉租住房以发放租金补贴由廉租对象直接到市场上去租房为主，辅之以少量的政府出资收购符合廉租住房标准的普通住房及接受社会捐赠和其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。

(四)廉租住房管理机制相对有效

上海市房地局成立了专门的廉租房办公室，并探索出了一套“政府主导、市场运作、各方参与”的工作机制。市廉租办主管，区县一级政府承担主要任务，同时街道建立廉租住房工作办公室，积极动员居委会廉租工作站、中介公司、物业公司等各方力量，充分发挥社区作用，利用市场手段，积极筹集和落实房源，对全市困难家庭的住房情况进行“家计审查”，使目标定位有客观真实的依据，提高了廉租住房的配租效率。

在操作流程上，上海市努力建立“公开、公平、公正”的运作机制，实现廉租住房工作制度化、规范化、程序化。按照申请、审核、公告、复核、轮候、配租等六个环节，区、县廉租办在街道设点实行一门式受理，一条龙服务，统一受理廉租申请，方便居民。在落实实物配租上，区和街道、镇廉租办分工划块负责落实房源，组织廉租房租赁专场，加快了实物配租工作的进程，确保了相关符合条件登记的廉租对象在3个月内落实配租房源。

四、上海市廉租住房制度实施中存在的问题及原因

上海虽是我国经济最发达的地区之一，但中低收入人群的住房困难问题仍十分突出，亟待解决。上海作为我国最早实施廉租住房制度的城市之一，虽然取得一定成效，但上海廉租住房制度的在实施中还是存在不少问题。

(一)廉租住房制度的覆盖面仍然过窄

虽然上海市不断的放宽廉租住房申请标准，但现行的收入与住房面积的双重核定无法解决覆盖家庭过少的问题。“根据《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008―2012年)》中公布的数据，至2007年底享受廉租住房政策的居民累计约30000户，而上海目前人居7平方米以下住房困难户约有48万户，即所占比例仅为6.2％。”目前，上海本地居民共计约426万户，而享受廉租住房的家庭仅占全市城镇总户数的0.7％，相比发达国家的10％的比例相去甚远。

从收入限定线的指标看，仍然过于严苛。申请家庭自申请之日的上月起连续6个月人均月收入低于800元，将一大部分家庭月收入略高于此申请标准，但却无力购房或租房有困难的城市居民，即所谓“夹心层”居民排斥出廉租房保障范围。同时，上海的廉租住房申请政策规定家庭成员必须具有上海市非农业常住户口且实际居住，并至少有一人取得上海市非农业常住户口3年以上，其他成员户口迁入此住处须满1年以上。这一严格的户籍限制使得大量非沪籍常住人口及非常住户口的流动人员被排斥在外。随着城市建设步伐的加快，毕业大学生、外来务工人员、城乡结合部土地被征后的农民等大量进入城市，数量甚至超过了户籍人口数。而这一庞大的群体由于经济收入低、流动性高等客观因素，在一定年限内难以依靠自身力量解决住房问题，但却又未被列入廉租房保障体系的范围内，而且往往是社会保障制度下的边缘人，于是不可避免的成为了城市中的新住房弱势群体。随着这一群体规模的不断扩大，若不对他们的住房问题给以充分的重视很可能会导致一系列的社会不稳定、不和谐因素产生，制约城市的良性发展。

(二)收入标准划分困难，监督难度大

目前我国各城市包括上海的廉租对象一般为经民政部门认定的低保家庭中的符合廉租房申请标准的住房困难户，而根据国家的文件内容，廉租住房制度不仅应该保障低保家庭中的住房困难户，也应保障那些买不起房又非低保的住房困难户。目前由于我国没有建立起个人信用制度和个人收入申报制度，居民的“隐形”收入没有办法统计，因而划分居民收入线的基础实际上是很薄弱的。虽然上海市正在考虑以家庭年均总收入来划分，但由于不完善的监督机制，目前只能停留在理论阶段。

(三)实物配租比例与租金配租补贴标准偏低

上海市在配租方式上以租金补贴为主，实物配租为辅，虽然符合中央政策导向，但目前上海的这两种主要配租方式比例悬殊，实物配租居民比例偏低，配租方式趋向单一。由上文表4可以看出，截至2008年6月，已落实租金配租家庭数为32659户，占实际已落实家庭数的91.84％，而已落实实物配租家庭数为2903户，只占8.16％，实物配租的覆盖家庭远远低于租金配租的收益家庭数。2004年10月，已落实实物配租家庭数258户，占实际已落实家庭数的2.05％，实物配租发展进程缓慢，究其原因，主要是受到土地资源紧缺和廉租住房建设资金不足的严重制约。

租金补贴在实施过程中存在的最大不足是租金补贴标准严重滞后于市场租金标准，补贴资金难以实现改善居住困难的目的。“同一时期市场的房屋租赁价格几乎是廉租租金补贴标准的2倍甚至超过2倍。从2000年到2007年的8年间，廉租租金补贴标准仅仅微调，而房屋市场租赁价格却上涨了1.5倍。”由于两者差距甚大，只持租金补贴根本无法从市场上租到房屋，据此推断，在已落实租金配租的相当比例的廉租家庭很可能因此并未能真正租到住房。

(四)廉租住房房源严重紧缺

随着上海房地产市场的迅猛发展，土地出让收益水涨船高，房价不断飙升，廉租住房建设资金和房源紧缺矛盾日益突出，直接加大了廉租住房制度的推进难度。首先就目前的房屋供给渠道来说，造成房源缺乏的原因主要有以下几点：一是闲置、可腾退的公房数量有限。在实行住房分配货币化改革前，单位公房几乎都已分配给职工居住。由于存量公房提租步伐缓慢，加之公房按成本价或标准价出售的举措，使得居民不愿腾退公房，即使腾退的少量公房也多是使用年限很长，需要大规模修缮后才可使用的住房。二是政府缺乏兴建、收购廉租房的长效机制。客观来说，在上海住房市场“高房价，高租金”的条件面前，兴建和收购廉租房的一次性资金投入量大，政府的财政负担重，短期内要大量扩容廉租住房具有相当大的困难，需要一个适应社会各收入水平家庭住房承受能力的城市住房构成结构，为廉租房源的具体落实提供基础。三是社会人士捐赠等其他来源极少。其次，中介服务体系落后，政策激励不得力也是影响廉租房供求矛盾加大的重要原因。即使市场中存在着一些比较合适的房源，由于缺乏专业高效的中介机构提供足够的信息，其也不能得到有效的利用。

(五)廉租住房资金来源渠道单一，缺口依然较大

根据《上海市城镇廉租房试行办法》的规定，上海市采取多渠道筹集廉租房资金的方式，主要包括：(1)市和区政府的专项资金；(2)住房公积金的部分增值资金；(3)直管公房出售后的部分净归集资金；(4)接受社会捐赠和通过其他渠道筹集的资金。

但从实际来看，上海市廉租房的资金主要来源于市和区政府的专项资金。由于财政资金的拨付比例并无硬性的指标规定，地方财政能够拨付多大比例的廉租住房专项资金主要取决于地方官员的重视程度和地方财力，这使得廉租房建设资金的供给缺乏长期、稳定的保证。造成财政拨款不足的直接原因就是财政支出重经济建设而轻社会保障，财政资金往往运用于收益更快，能促进地区经济发展的市政建设和经济建设项目。而廉租住房属于社会保障性质的公益项目，对地区经济的发展显性作用较小，因此各城市在安排财政预算支出时，通常将廉租住房建设资金的安排放在次要地位，致使廉租住房资金不能得到保证。

为了解决廉租房资金短缺的局面，包括上海在内的许多城市都试图采取多种渠道来筹集资金，但结果往往是杯水车薪，资金缺口依然巨大，最终依旧依靠单一的财政资金供给。就从不断受到关注的两种筹集渠道来说，一是让各地政府从土地出让净收益中安排一定资金(5％)用于城镇廉租房建设。这种资金量的大小取决于土地净收益的大小，具有很大的弹性，无法保证资金的额度。二是住房公积金的增值收益。上海市提取的住房公积金增值收益的部分逐年增加，但住房公积金增值收益能够安排用于廉租住房建设的部分非常之少，必须扣除完贷款风险准备金和住房公积金管理费用，节余部分方可作为建设廉租住房补充资金。“截至2006年底，上海用于廉租住房建设的公积金增值收益为6049万元，而同期支出的政府财政预算资金为2.47亿元，公积金增值收益在廉租房资金中的比例不足20％。”

(六)廉租住房制度本身法律效力不足

世界主要国家的住房保障法律都通过法律对住房保障制度进行了规定和保护，并明确保障居民的基本居住条件是政府的基本职能。目前我国《住宅法》尚未出台，各地执行的廉租住房政策无法得到法律层面上的支持，基本还是国务院住房与城乡建设部等部委和各省市区政府部门颁布的部门规章和地方政府规章。上海市到目前为止也只颁布了《上海市城镇廉租住房试行办法》，仅属于地方性法规，而且过于简单，没有明确廉租住房制度在资金的筹集使用、建设和监管上的一系列问题。

五、建立和完善我国廉租住房制度的对策建议

有观点认为要完善廉租住房制度就要引入市场化机制，但本文认为在我国目前的住房保障体制下，政府仍应在廉租住房制度实施中发挥主导作用，而在筹集廉租房资金和提供房源上可以积极运用市场化手段。

(一)提高政府对廉租住房制度实施的认识，明确职能定位

提高政府对廉租住房制度的重视度主要做到两点：一是落实目标责任制，将廉租房建设纳入考核体系。通过目标管理的实施，增强部门的责任意识，强化管理措施，部门可以根据全市最低收入家庭的现状和财政可用于安排廉租房的资金，制定切实可行的进度安排和工作措施，将政府工作目标进行量化，层层分解，以确保目标任务的完成。建设廉租住房是民生工程的一部分，随着社会经济的发展进步，政府官员的考核指标不应只以GDP来衡量，要将廉租房建设纳入政府的考核中，上级政府和行业主管部门特别要督促资金和土地供给到位，确保政策执行不走过场。二是各部门要明确职能分工，而政府现阶段的当务之急是认识廉租房制度建设过程中的各种利益关系，协调好民政、财政、公安、城区街道办等相关部门之间的关系，各司其责、互相配合，共同做好廉租房制度建设。

(二)针对低收入家庭制定专门性的住房保障法律，建立和完善我国廉租住房制度法律体系

鉴于我国目前的廉租住房法律还停留规章政策的层面上，当务之急就是要提高廉租住房的立法层次。没有国家层面的立法，就不能对住房保障制度进行整体上的设计，也无法规定适当的法律责任。从上海的廉租住房实施中就可以看出，出台的政策性文件非常笼统，在实施中常出现无法可依，具体细则朝令夕改的问题。因此既要制定出符合我国国情的针对低收入家庭专门性的住房保障法律，各地又要结合本地经济发展的实际，制定出地方性的廉租住房保障法规。以法律规范构筑廉租住房制度的基础，以法律的形式明确住房保障体制的基本目标、各级政府在解决居民住宅问题中的责任，设立专门机构负责住房保障政策的制定和实施。廉租住房的立法应注意与社会保障法律制度相衔接，明确把住房保障资金列入财政预算，特别要注意制定关于住房保障基金的管理规定，完善具有可操作性的有关财政、税收、土地和金融等方面的廉租房制度法规，形成一整套完整的廉租住房制度法律体系。

(三)完善廉租房申请家庭的收入统计与动态监管机制，实施严格的准入退出管理制度

香港的“公屋”制度中，申请人在递交的申请表中必须申报家庭收入及拥有的资产，包括土地、房产、车辆、可转移的汽车牌照和投资类别的资产等，接受严格的财产审核。“如果公屋住户家庭收入及拥有的资产净值均超过规定限额，就必须迁出所住的公屋，公屋住户每两年必须申报家庭居住情况一次，拒绝或忽略提供“居住情况申报表”的，属于违法行为，可被检控，房委会也可以根据规定终止租约并收回公屋。”为保障公屋资源的合理分配，房屋署于2004年成立特遣队，专门负责调查滥用公屋单位的富户。

在廉租住房的配给机制上，合理划分收入线，确定受补贴对象是现行廉租房分配模式下的一个难点。借鉴香港公共住房制度中严格的准入退出管理机制，结合各地的具体情况，街道廉租住房工作办公室及社区工作站要发挥监管优势，对辖区内的低收入家庭住房状况进行调查并建立档案，建立有效的个人财产收入审核体系和严格的资格审查制度，确定给予补贴的优先顺序和补贴档次，从而控制不同保障手段和水平的适用对象与范围。其次要建立完善的个人诚信管理体系。目前，我国的个人诚信数据极端分散，各部门都保有部分的个人信息，相互屏蔽，没有形成完整的个人诚信管理体系。因此要联合金融机构与税务、财政部门共同建立个人信用制度。在个人信用系统中，应该记录廉租房申请人的基本个人信息和家庭情况、个人银行账户和收入来源、个人可支配可用于抵押的资产等。

廉租房监管机构要对租户进行定期复核、回访，对个人及家庭变动情况实行动态监管。所有租户要定期向廉租办申报家庭经济状况，若经济状况改善，已超过租住廉租房资格标准的人群，应在给定期限内退出，让更多的人受益。如发生虚假申报和隐瞒实情，一经查出，廉租办有权立即收回住房，取消其租房资格并追加罚款，直至追究法律责任。所有符合条件的廉租房申请家庭集中由管理部门统一进行摇号配租，摇号前通过媒体公布摇号时间及参加户数和配租户数，摇号活动由电视台直播，接受社会监督。

(四)扩大廉租住房制度的覆盖范围

目前，各地低收入家庭的住房困难问题仍是一个庞大的工程，廉租房保障范围仍然严重偏低。根据上海实施中的经验，扩大廉租房的覆盖面是一项长远性与综合性的工作，只能循序渐进，不能一蹴而就。根据保障家庭住房和收入的不同情况，按照分层次推进的原则，建立多渠道的住房保障体系。第一层次对最低收入的特定家庭扩大廉租房的实物配租；第二层次针对“夹心层”群体启动“住房帮困”，给予补贴，通过动拆迁和成套改造等多种方式改善困难家庭的住房条件；第三层次放松户籍限制，将流动人口纳入廉租住房申请体系。根据收入水平实施“逆向递减”的补贴办法――收入稍高者少补，收入较低者多补。

(五)确定合理的租金补贴标准，完善廉租房租金补贴方式

确定合理的租金补贴标准，可以借鉴美国的“住房券”租金补贴政策，即政府发给低收入者用于领取住房补贴的凭证。持券人可以根据自己的职业特点，自由选择居住地，只需缴纳不超过自己收入30％的房租，不足部分由政府负责支付。“住房券”政策的启示是租金补贴标准的制定既要适应政府在廉租住房建设管理上所能承受的最大资金限度，又要适应最低收入家庭在住房支出上的承受能力，使其能够运用补贴来租房。

上海同样是通过市场方式来解决廉租房的房源问题，可以根据申请者家庭收入和居住情况发放一定金额的优惠券，明确规定优惠券只能用于支付租金，不得私下转让出售。优惠券的发放额度参照不同城区平均租金，高出部分自己承担。同样申请者如租赁质量较低的住房，就可以减少自己的租金支出。针对部分廉租家庭有自己独立的住房，但是几代人同堂，人均住房面积不足的现状，可以通过差额补贴的方式，即以定额的人均使用面积为标准，其不足部分按每平方米给予一定的租金补贴，补贴标准参照市场价格。这部分家庭可以用补贴直接另外租房提高个人住房面积，也可将原住房出租后再用获取的租金及补贴资金租房改善居住条件。因此廉租房租金补贴标准要与市场标准相适应，根据市场租金的变化及时作出调整。租金调整的幅度和次数要与当地居民的收入水平相适应，使租金支出在最低收入家庭支出中占有合理的比重，不致因租金调整影响居民家庭生活。

(六)拓宽房屋供给渠道，增加房源供应，提高廉租房实物配租比例

上海的实物配租比例非常低，其中一个制约因素就是房源的严重缺乏。由于上海的人地矛盾非常突出，土地资源非常紧缺，廉租住房的建设应科学规划合理布局。在中心城区小规模分散布局，提倡混居，郊区则采取在新建的商品住房项目中配建一定比例的廉租住房，单独进行管理的方式。既避免资源闲置浪费，又要避免出现城市“贫民窟”问题。同时，廉租房的面积与套型结构也要进行充分的论证，以小户型为主，重在实用性，做到和谐宜局。政府可以建立一个网上廉租房租赁平台，实现廉租房网上信息共享。

任何国家与地区，政府收购市场上的空置商品房和新建廉租房都是廉租房主要的两大来源。政府出资新建廉租房往往碰到资金紧缺的问题，可以运用市场化手段，借鉴香港政府的土地支持政策。在私人卖地的交易中，政府要尽可能从中获得最大化收入，为新建廉租住房提供资金支持并且免费划拨土地，但是要避开在城市中心地段上兴建公屋，避免公共房屋用地和私人土地用途之间的冲突。同时提供资金、税收上的扶植来降低开发商的开发成本。在廉租房建设完毕后，由政府保证这些房屋的出租，并对租金的正常支付进行担保。在运营期结束以后，再由政府以一定的价格购买这部分廉租房。这样既解决了相当一部分低收入者的住房需求问题，同时在一定的期限以后政府拥有了这部分房产的产权，储备了更多的廉租房房源。

加大对市场空置商品房的收购力度，拓宽房屋供给渠道。一是差价换房换取已出售的公房。经过20世纪90年代的公房出售，上海市许多家庭以优惠的政策购买了公房。其中一部分家庭出于经济考虑，无力改善住房条件，这些房屋有许多处于主城区，地段较好，但面积较小，房屋设施条件相对较差。政府利用差价调房既实现了这部分家庭改善住房的愿望，又以较低的成本筹集了一部分原有公房成为廉租用房，增加了廉租房的供给，也有利于房屋资源的重复利用。二是改造旧住房成为廉租用房。在地段环境较好、条件相对成熟的旧住房集中小区，政府授权专业公司进行改造。先由政府部门提供配套商品房，与居民居住的不成套旧住房实施易地置换动迁。然后对置换出来的旧住房，也可以考虑借鉴新加坡“组屋翻新”的做法，进行改造，结合加层、扩建一起进行，改建成配套设施完善、环境整洁的廉租住房小区，从而有效拓宽房屋供给渠道。

(七)通过税收筹集廉租房资金，实现政府引导下的多元化融资，拓宽资金来源渠道

发达国家(地区)的公共住房政策中，财政和金融机构都是实现住房保障的强有力的资金支撑。我国廉租房的资金现状是单一的财政支持，负担极重，其他的资金筹集渠道则是形式重于内容，融资体系发展滞后。要改变资金来源渠道的单一的状况，就要建立政府引导下的多元化融资体系，运用创造金融工具为政府从资本市场筹措资金投资公共住房建设。

第9篇：廉租房管理存在的问题范文

【关键词】重庆公租房；香港公屋；准入机制；启示

在中央的总体指导下，重庆市依据人口、经济、住房条件等要素建立符合本地实情的公租房政策，积极探索城市住房供应“双轨制”，对住房制度进行完善，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。重庆市规划未来5年建设4000万平方米公租房，大体可解决200多万中低收入群体的住房问题，相当于30%左右的覆盖面。与此同时，重庆市颁布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》，对公租房规划、建设、分配、使用、管理及监督各个环节都做出了相关规定。在公租房建设探索阶段，重庆市取得了初步成功，但在公租房的准入机制方面存在部分问题。香港是世界上公认住房问题解决较好地区之一，公屋建设相对成熟。本文将对香港公屋运营制度进行分析，为重庆市公租房的准入机制提供启示。

一、重庆公租房准入机制分析

重庆市在准入机制中从收入水平、现有住房条件、身份特征等几个方面对申请人资格进行了规定，并在配租管理中详细规定申请人的权限分级和配租办法。总体来说，有以下突出特点：

（一）放宽准入条件

为适应建设内陆开放高地的要求，重庆市将申请公租房的条件放宽为：年满18周岁，有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市中低收入住房困难家庭，主要包括新就业的大中专及职校学生，进城务工人员，区县以上政府引进的专业人才，以及外地来渝工作人员（含外籍人士）。其中最大亮点在于重庆市公租房的服务对象没有户籍限制，打破了城乡和内外差别，为重庆的发展建设做贡献。

（二）建立轮候制度

住房保障部门根据申请人的申请时间和选择的公共租赁住房地点建立轮候顺序，按轮候顺序摇号选房，选中者签订租赁合同。

（三）合理实施配租

公租房配租面积与申请家庭人数相对应。在具体申请中，根据家庭人数，分别配租40平方米、60平方米和80平方米的公共租赁住房。[1]

以上这些政策为缓解目前尖锐的住房矛盾有重要作用，不但可使低收入者和新就业大中专毕业生、进城务工人员等“夹心层”的住房状况有所改善，还能在一定程度上抑制较高的房价。但由于重庆市的公租房建设仍在起步阶段，从当前其他类型保障性住房的运营情况和目前的法律法规体系来看，在公租房准入机制的实际操作过程中暴露了不少问题。

二、重庆公租房准入机制存在的问题

（一）针对人群不明确

重庆公租房涵盖了过去的廉租房和经济适用房，并延伸到既不能享受廉租房，又买不起商品住房的“夹心层”，实现公共租赁住房、廉租房、经济适用房的一体化。这样使得公租房的申请人不仅包括新就业的大中专及职校学生、进城务工人员等“夹心层”，还包括属于廉租房申请人的低收入住房困难家庭。虽说该制度能涵盖更广泛人群，但目前重庆公租房还处于发展阶段，房源远远不足，不能满足符合申请条件的广大人群的需求。同时，《细则》还指出，符合廉租房申请标准的家庭在轮候配租时享有优先权。在该政策下，符合廉租房申请条件的人群可优先入住公租房，导致在房源有限的条件下，新就业大中专毕业生、进城务工人员等“夹心层”很难申请到公租房，这就使得公租房解决“夹心层”住房难题的功能大大减弱。

（二）流转机制的隐患

要建立住房保障体系，需要一定的积累。但《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，公租房是可以出售的。租客住满5年后，可以按“成本价＋银行利息”购买自住。购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息。公租房的出售会带来以下害处：

①使原本就稀有公租房资源更加紧俏，导致大量申请人分不到公租房，使公租房的保障功能大大减弱。

②政府为了满足广大申请人的需求，要不断加大建设公租房的力度，这样建了买，卖了又建，影响效率。

③为了保证出售的公租房能流转到政府手中，就必须建立一系列的规章制度，还要加强监督，这将导致不必要的成本消耗。

由于以上隐患，流转机制会对公租房准入机制的实施有一定的反作用：（1）房源减少导致申请人轮候时间过长，甚至导致大量申请者得不到房源。（2）资源浪费，效率低下使得政府负担加重，间接影响了准入机制的建设、审核、监督工作的进行。

（三）违规操作隐蔽性强，监督机制难以落到实处

虽然《细则》对准入机制作出了详细描述并且明确了惩罚措施，但真正落实还缺乏保障，难以避免公租房被一些不符合申请条件的人群“骗租”。公租房的违规操作空间非常大，私自转租、另作他用、开具假证明等违规操作难以避免，削弱准入机制的监管作用。

重庆公租房在准入机制存在的这些问题削弱了公租房体系的保障性作用，亟需寻找合适的解决方法。香港作为世界上公认的住房问题解决得比较好的地区之一，探讨其成功经验，对重庆公租房体系的建设大有裨益。接着我们将对香港公屋的准入经验进行分析。

三、香港公屋准入经验分析

（一）多层次住房社会保障制度

香港住房社会保障除了公共租住房屋外，还在不同时期推出过“租者置其屋计划”，“居者有其屋计划”，“长者安居乐住屋计划”，“长者租金津贴计划”，“置业资助贷款计划”以及“夹心阶层住屋”等针对不同阶层居民、不同需求的计划。

（二）多种渠道筹措资金

充足稳定的资金是公共房屋成功发展的必要条件。香港公共房屋建设的资金来源途径主要有两个：一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助；二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公共租住房屋所需的资金。

（三）专业化的管理机构

香港公共房屋计划得以成功的主要因素之一，是自开始兴建公共房屋以来，就有相应机构专门负责公共房屋事宜。现在与香港公共房屋相关的机构有房委会和房屋协会。房委会是法定的决策机构，负责推行香港公营房屋计划，策划和兴建公营房屋，把公共房屋出租或出售给低收入人士。其中房屋署是房委会的执行机构，负责执行既定的政策和实务工作。房屋协会则是一个独立非牟利机构，负责策划和兴建一些特定类别的公营房屋，并以住户可以负担的租金或价格，把房屋出租或出售给予特定类别的人士。[2]

以上经验在香港公屋的建设过程中发挥了重要的积极作用，我们应该对这些经验进行借鉴，以期对重庆公租房建设有所启示。

四、香港公屋运营对完善重庆公租房准入机制的启示

（一）细分申请人群，建立多层次的有针对性的住房保障制度

公租房的建设是有过程的，不可能短期内满足全部需求，若不明确针对人群，将申请人进行分类，同是合格申请人，谁先谁后的问题不解决，很可能引起争议。重庆应结合具体情况，建立多层次的住房保障制度，在扩大公租房申请人群范围的情况下，明确针对人群，对不同层次的申请人群建立针对性的保障房制度（如针对“夹心层”的保障房制度）。

（二）保证公租房供应量，避免流转机制造成房源流失

保障公租房房源充足，对准入机制的顺利实施有重要意义。重庆公租房还处于建设初期，房源供应量远小于需求，政府应在扩大建设的前提下做好积累工作，避免大量申请人租不到房子或轮候时间过长。重庆应学习香港政府，多种渠道筹措资金，避免对流转机制融资的过度依赖，使公租房体系难以积累。在公租房积累到一定程度后，可根据实情开展公租房出售计划，拓展筹资渠道。防止操之过急，导致可租房源流失。

（三）明确职能部门的功能，建立专门的管理机构

住房问题具有相当的综合性，不是单一部门和措施就能解决的，需要有一套系统完善的制度与政策架构。一个完善的住房保障体系，可以分为“软、硬件”两方面的内容，即相关的政策、法规等“软件”和相关职能部门等“硬件”。因此，明确职能部门的功能，建立专门的管理机构，是建设完善的住房保障体系的基础，也是落实各种方针政策的保障。[3]

重庆应学习香港的经验，建设“房屋署”等类似监督管理机构，审核监督准入资格，执行既定的政策和实务工作，保证在社会保障性住房的准入申请过程中，确保公共资源的公平配置，防止“权钱交易”和现象，从而促进公租房相关政策的落实，有效地推动公租房体系的建设。

五、小结

解决市民的住房问题，不仅有助于社会稳定和培养市民的归属感，而且可使市民的将来有经济保障，对于构建和谐社会具有重要意义。建立完善的住房保障体制，是非常值得重庆政府重视的问题。香港的公屋制度为重庆乃至内地的住房保障体制的建立，提供了多方面的经验。在研究分析香港经验带来的启示的同时，我们还应深入思考如何更好的将香港公屋制度与重庆现有的住房保障政策结合在一起，进而为我国内地住房保障制度的建设提供鲜活的经验和方法。

参考文献

[1]张定宇.公共租赁住房建设的重庆实践[J].改革,2010(3).

[2]王坤,王泽森.香港公共房屋制度的成功经验及其启示[J].城市发展研究,2006(1).

[3]王巍,魏建漳.香港公屋制度对深圳的启示[J].特区经济,2007(4).

基金项目：重庆邮电大学大学生创新性实验计划项目“重庆市公租房运营机制研究”。

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