物业管理法律知识培训精选(九篇)

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第1篇：物业管理法律知识培训范文

20xx年最新广州市物业管理条例全文

第一章　总则

第一条　为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。

第三条　对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。

未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。

第四条　市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第五条　市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。

居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

第六条　房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。

区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

第七条　房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布。

房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。

第八条　房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

第九条　物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。

第十条　建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主;人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

第二章　物业管理区域

第十一条　建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

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从广州市发生第一起物管收费纠纷至今已有20xx年，但20xx年来物管费纠纷愈演愈烈，一方面业主不满收费与服务不对等，另一方面物管公司坚持优质可以优价，但从今年起，广州市新的物管收费制度实施，使收费有了统一标准，也使纠纷空前激烈。

原因是收费从原来的物管公司报物价局个别审核，变成在政府指导价下的市场自主行为，从而宣告优质优价时代的终结。又因为旧有的收费标准与新的政府指导价有很大差

异，使原本就对物管服务不满的业主有了新的维权武器。像丽江花园的业主一样，越来越多的业主维权从简单的拒交物管费走向法庭交锋。

中高档次楼盘收费2-3元

记者近日查阅广州各楼盘小区在多个房地产网站上登载的小区信息，发现至少有三四十个电梯小区楼盘管理费达到2元/平方米或者以上。

这些小区一般都是市场中较高档次的楼盘，如主要集中在珠江新城、天河北、老城区、滨江东沿线和番禺华南板块等区域的电梯小区楼中。这些小区物业管理费收费标准一般在2-3元/平方米之间。

在现在实际收取的小区物业管理费中，价格最低的约是0.4-0.6元/平方米，多是一些老城区的旧有物业和多层小区。一些带电梯的小高层小区物业，物业管理费收费标准在0.8-1.5元/平方米之间。而带电梯的高层楼盘小区，物业管理费主要集中在1.5-2.5元/平方米之间。对于一些高档次的公寓型楼盘和豪宅小区，物业管理费可以达到4-10元/平方米。

也就是说按新的收费规定，超标的情况不是少数。

矛盾起因：从物价局批复收费到政府指导价

物管费纠纷由来已久，但广州市新的物业管理收费标准在今年1月实施后，楼盘小区新收费标准指导价与原收费标准差异引起的纠纷更有增无减。

据了解，广州在新的物业管理收费制度出台前，一直沿用物价局检查、批复小区物业管理收费的办法。据物业管理公司透露，以前物业管理费收费标准是物业管理公司向物价部门提交申请，包括收费标准以及管理小区需要的成本核算等内容，由物价部门最后确定每个小区的收费标准。而根据以前的物业管理收费标准，多层物业和高层物业的一级物业管理都是优质优价的，因此有部分物业小区可以收取较高的物业管理费。

政府指导价有强制性不是参考价

第2篇：物业管理法律知识培训范文

(一)研究背景

所谓转型,首先是指由传统农业社会向现代工业化的转变,与此同时,社会制度上来看,转型还包括整个世界向市场经济和民主制度的转变,我们国家也正处在这两个转型过程中。一方面,我们的市场经济建设已经取得了巨大成果;另一方面,以民主法治人权为核心的体制建设在我国也已经开始了;同时,人们的意识也在发生着变化,越来越注重生活质量,同时关注自己的权利实现程度。

处于经济市场化的转型时期,社区建设也有着自己的特点。究竟社区建设发展到了一个怎样的程度,其中社区法制建设又受到了多大程度的重视,今后又将是怎样的发展方向,地区之间、城乡之间发展模式的不同等等这些都需要我们去探究。

截至目前,对社区法制建设的研究已经取得了一定的成绩,不论是从现今与历史的对比,还是从它的成因、现状做出的分析,以及对未来的展望,这些都为这次的调查及写作打下了基础。

通过调查走访,初步了解了社区法制建设的现状,并从多方面分析了原因,希望从综合的角度来解决问题。

(二)研究方法

本次调查采取了无结构访谈法,以个别访谈与集体访谈相结合的方式进行。无结构访谈法是研究者按照一个概略性、指导性的访谈提纲所进行的访谈。无结构访谈有利于发挥访问者和被访者的主动性和创造性收集到原设计方案中没有预计到的许多新情况、新信息。但这种方法对调查研究者要求较高,访谈得的资料也难以进行定量分析1。

(三)研究意义

1.居民生活需要

随着生活水平的提高,人们更加关注自己的生活品质以及权利的维护。人们目前主要生活在社区中,社区的发展与居民们的生活息息相关。社区依法制轨道发展能够保障居民的权益得到更好的实现,同时提升生活质量。不论是普法宣传还是实质的法律指导,社区中的居民需要这类的法律服务。对于居民来说,通过法律途径维权手续还是有些繁杂,对专业知识要求相对较高,很多时候居民遇到问题不敢诉诸于法律,这时社区的法制建设的紧迫性就显得更为突出。

2.社区发展需要

社区要得到长远的发展,法制是必经道路。无论是社区治理、社区党建、社区卫生、社区文化、社区环境等等都要做到依法管理,摆脱过去人治大于法治的局面。而由于社区的法制建设所发展的时间相对较短,所以各项制度则稍显滞后或不完善。国家对于社区建设的投入正在逐步增加,借此机会,社区的法制建设更应受到重视并应大力发展。

3.社会法制建设需要

依法治国是我国的基本国策,但是目前国家立法稍显滞后,且操作性较差。改革开放以来,社会政治、经济、文化等方面发展飞速,相应的体制变革则稍显跟不上时代的步伐。社区作为基层自治组织,是法治发展的基础,但目前社区自治还没有完全形成,因此要做到依法治理社区还有很长一段路要走。

二、社区法制建设现状

现代社区法制建设自1954年正式拉开了帷幕。1954年,《城市街道办事处组织条例》、《城市居民委员会组织法》出台,我国社区法制建设走上了有法可依的道路;《物业管理条例》的颁布使新型社区的物业管理走上了法制轨道;1987年,退休金社会统筹制度使退休职工的生活有了保障,他们的档案关系随之转到社区,享受社区服务;1993年,城市居民低保政策实行,居委会、街道作为基层组织被赋予了审核低保对象的权利,社区中的低保居民能够领到相应的补助,保障日常生活,不用再像过去一样没有稳定的生活来源,过着朝不保夕的生活;还有一些国家部委的通知、规定等,涉及了社区党建、社区经济发展、社区文化卫生、社区卫生等方方面面,也惠及了各个层次的人群,使社区无论从硬件设施到服务水平都有了全面的提升,为居民提供了良好的生活居住空间,居民的精神文化生活同样得到极大丰富,法律意识、主人翁意识都在逐步提高。

三、社区法制建设个案调查状况

具体来说,在社区建设的过程中同样出现了以下问题。

(一)居民主人翁意识较低,活动参与度不高,社区凝聚力低

现在的社区给了居民更多的独立空间,而居民之间的交流也同时被一道道门阻隔了,很可能住了多年的邻居都不知道对方的名字,更不要提更深层次的交流。社区活动主要针对的对象就是退休老年人或是一些低保户,多数上班族可能就是一回家就把门关起来,休息日也是自己休息调整,很少关注社区活动。居民的主人翁地位没有得到发挥,真正涉及到社区决策的时候,往往居民是没有发言权的,居民对自己居住的社区没有认同感,不能真正的融入到社区建设中,所以很难达到群策群力。

(二)居委会与居民的距离越来越大

居委会作为居民自己管理社区的自治组织,本应是与居民的日常生活密切相关的。但是目前居委会似乎是处于一级政府的位置,高高在上领导着居民,居委会的工作人员也并不是以居民代表的身份出现,而是和其他单位的工作人员没有太大区别,都是听从上级指挥,做好传达工作,在和居民沟通方面则稍显不足。

现在,工作人员相比于过去的热心退休职工更加年轻化,有活力,但是缺少热情,坐在办公室里的时间大大增加,用在写材料应付上级的功夫多了许多,与居民的沟通却大大减少,他们对居民的状况的了解大多来自于电脑里档案的记载,一些新的情况可能就不是很清楚了。尤其是目前人口流动大,居委会掌握的情况则更显滞后。对于居民的需求了解不足,很难有针对性的解决问题,也就导致很多居民认为居委会并没有起到应有的作用。

这种脱离状态使居委会同样处于不利境地,他们的工作得不到承认和理解,夹在政府和居民中间,很难两全。现在的政绩需要看社会效应,而真正符合居民意愿的活动很多时候是得不到批准的,这也就使他们的积极性越来越低,而且形成了一种对内一套对外一套的作风。居民不信任社区组织,除非迫不得已,不会求得社区的帮助。同时居民权益受到侵害的时候,居委会和街道大多是以解释工作为主,真正的解决问题非常困难。

(三)社区法制宣传教育不到位,居民法律知识缺乏

社区对党和国家的政策宣传一般较为到位,上级交代的硬指标一般能按时完成,但是对于法律宣传还是较为疏忽,形式较为单一且多流于表面,成效不大,往往是发一本很小的册子,有时还不能做到人手一册,具体的指导则相对较少,致使居民法律知识较为贫乏。居民的心中法律仍是高不可攀、政治性太强。社区没有专门的法律援助队伍,懂得专业知识的人员更是稀少,不能为居民提供有效的帮助,使诉讼的道路费时费力。虽然居民的维权意识有所增加,但是真正能从法律渠道得到实惠的少之又少。

(四)社区依法治理的基础不牢固致使管理水平较低

首先,资金不足、物质保障薄弱是制约社区法制建设的一大因素。政策的落实、活动的开展都需要资金做保障,但资金不足是社区建设中的普遍问题。社区在整个管理体系中处于基层位置,资金申请较为困难,可以申到资金的项目范围较窄,而且这些活动更多的是要符合上级领导的意愿,要能出政绩,否则很难被批准,这导致很多工作只能是纸上谈兵,居民的权益需求得不到很好的保障。

其次,相关制度不够完善,社区依法治理的内容、形式、途径没有界定和明确。居委会与街道办事处的关系较为不合理。城市社区居民委员会的法律地位没有得到应有的肯定和尊重,目前居委会处于街道的直属下级地位,没有自,不论人事任免还是经费划拨,甚至是日常工作,政府街道都处在领导的位置上。居委会成了执行机构,没有发挥出应有的居民自治组织的功能。政府并没有起到应有的监督职能,反而是应付上访居民,不能解决问题。社区法治就只停留在表面,没有具体规划措施来落实。

再次,人事制度不健全。人员配备不足,一人兼多项,很多事情不能做到位,甚至一些分内工作没人做,要靠热心居民来解决。同时,任免制度不透明,把关不严,工作人员素质有限,其中大多是本社区退休居民,虽然也充实了一部分年轻力量,但是很少经过专业培训,对相关法律政策了解较少,对自己的职责没有明确认识,对社区工作没有足够重视,依然是人治大于法治,工作行为不能达到标准,敷衍了事。工资标准较低,激励机制不完善,文字材料比实干还要有说服力,致使一些工作人员把精力放在了制作材料上,与居民沟通少,长久以来,形成恶性循环。

(五)国家立法滞后,现有法律法规立法层次较低,规则性强、可操作性差

目前与社区相关的法律法规多以规章制度的形式出台,法律效力相对较低,地方立法分散,各自为政现象严重,一定程度上的不科学和不成体系,没有全国统一的社区服务、社区治理的综合的法律制度,使其操作起来差异较大,不易把握。同时现有法律程序对于普通百姓尤其是弱势群体来说仍相对繁杂。

四、社区法制建设问题的原因

社区完善的法制建设,通俗的说也就是社区领导者、执行者、社区成员都要按着法律来规范自己的工作和生活。现代城市社区失去了业缘关系、亲缘关系等传统力量的佐佑之后,以纯粹的契约关系连接,契约的效力最终凭借国家的强制力即法律效力得以发挥2。

加强社区法制是城市社会问题的复杂性、多样性提出的历史选择。但是由于社区内结构复杂,管理范围大,新问题层出不穷,同时由于是基层组织,重视程度不够,以致立法落后,很多问题得不到法律的解释。下面从居民个人、居委会、政府社会三个角度来阐述社区法制建设存在问题的原因。

(一)社区居民权利意识、社区意识淡薄

居民受中国传统文化和传统法中的义务本位观念的影响,权利意识缺乏,缺乏社区自治、社区参与的积极性,很难形成社区立法的愿望和要求,依法管理社区和依法规划社区建设的氛围还未形成,社区意识普遍不强,影响社区法律的制定和执行,影响对社区的依法治理。在调查中,唐山市XX社区居民很少有过参与社区决策的经历,那些低保户更多的是去参加一些义务劳动。居民们反应,即使是去参加投票选举这类的活动,也只是走一个形式,根本不知道候选人是谁,就按照“指示”直接画圈了。

(二)居委会运行制度不完善

首先,由于居委会处在一个政府与居民的夹层位置,而且社区自治的局面尚未形成,居委会很难发挥自治组织的作用,而是作为街道政府的执行机关。这就使居委会的工作上要对街道负责,下也要对居民负责,上面的力量远远大于下面。面对着社区中的多种主体,居委会起着协调的作用,使它们能够和谐发展。比如说新小区就面临着物业与居委会街道的关系协调问题,而老小区则是基层管理组织与热力、燃气等其他组织的合作问题。城市社区组织结构将由单一的政府行政性组织,逐步形成一个由行政组织、社会团体组织、社区居民自治组织、其他企业事业组织共同参与社区管理并相互支持、相互协作、相互吸取的组织结构3。

转型时期,市场化经济导向明显,劳动、工资、住房、医疗、养老、福利等一系列制度不同程度上进行了改革,大量的“ 单位人” 转为“ 社会人”,管理任务剧增。

其次,工作人员的法律意识、法律知识都比较淡薄,所以要给居民做指导有一定的困难。对于许多事情的判断不是运用法律,仍习惯于用人情伦理作为正确、是非的标准。部分管理者缺乏创新意识,思想观念比较陈旧,管理手段缺乏创新,沿用传统体制下的旧管理模式。社区法制宣传教育的辐射面不够宽广,宣传力度不够,作为社区依法治理主体的居民群众文化水平和道德修养参差不齐,使法制建设推进有一定困难,而且对城镇社区法治建设的理论研究不深入我国目前对城镇社区法治建设理论研究的不深入和滞后性同样是影响城镇社区法治建设进程的重要原因之一。

再次,长期以来“人治”的观念根深蒂固,对社区建设重要性及重大现实意义认识不足。人员的招聘不够透明,社区很大程度上成了安排“熟人”的好地方,大家普遍认为社区的工作没有什么技术含量,而且比较清闲,所以安排进来的一些人虽然一些是经过了考试,但是对社区工作方面了解甚少。至于社区的领导都是上面直接派下来的,对社区的情况不了解。工作人员对自己的工作没有明确的定位。居委会的人员配置不足,一味的整合致使工作范围大了,但是做不细致了。在调查过程中,正是其中一个小区的居委会刚刚换届结束,由于几个社区合并,工作范围是原来的三倍,但是人员并没有相应增加。虽然表面上看社区的工作是面面俱到,事无巨细,但是实际上很大一部分都是虚有其名,工作人员一人兼几职,难免一些工作顾不上。一些居民也反映说,换届之后的居委会还不如从前了。

目前的人员考核制度有一些缺陷,很多实事做了可能没人肯定,但是只要文字功夫做足,一样能够弥补甚至超过实事的效果。在调查中走访的一些工作人员包括一些已经退休的,其中很多人都表示对这种考核制度有些不满,致使本来是一心扑在做事上,到后来只能被逼的一心扑在办公桌上。

最后,居委会没有独立的经济来源,只能从民政部门申请。不论是工作人员的工资,还是活动的经费,都受到了很大的限制。这也就使得工作人员必须要对上负责,毕竟那儿才是真正的衣食父母。所办的活动只要上面不同意,那么想要办成的可能性就很小。

(三)政府对社区法制建设监管难实现

国家对社区建设的投资有限,在划拨方面更显得谨慎。近年来,中国城市化速度明显加快,流动人口数量猛增,租房居住人数剧增。这部分人居住不固定,社区活动基本不参加,同时大多是外地户口,档案关系等不在社区内,社区组织不能对其有很好的了解。社区管理难度加大,现今的社区有着较为森严的等级管理制度,政府对社区的监管很难实现。

五、完善社区法制建设的对策

(一) 发挥居民自主意识,推进法制建设

强化居民的自我教育、自我管理、自我服务、自我发展的意识,坚持居民自治原则,使居民真正参与到社区建设中来,充分肯定居民意见,让他们意识到自己的价值,引导居民为社区发展贡献自己的智慧,来把共同生活的环境建设的更好。居委会尽量根据不同层次居民的不同需求,开展能够调动他们积极性的活动,增进居民之间的沟通交流,同时增加居民们对社区的归属感。

(二)居委会完善工作制度,为居民办实事

居委会工作人员招聘重视其知识技能,使工作人员队伍专业化,同时要选择对社区工作有热情有想法的工作人员。工作人员各司其职,各项工作有专人负责,而不是身兼数职。适当增加工作报酬,调动队伍的工作积极性,明确社区和社区组织的定位。基层组织充分行使自己的权利,管理社区,街道行使自己的监督职能,而不是管理职能。建立多元社区管理的主体,打破政府作为惟一主体的局面,引入竞争机制,共同建设社区。

将居委会的基层工作做到位,深入到居民中间,真正理解居民的需求,为社区居民做实事。改革考核社区工作人员的机制,使他们能够放开包袱工作,用真才实干赢得肯定。同时公正的评判能够调动工作积极性。

(三)进一步推进体制改革,完善监管制度

理顺政府与社区基层组织的关系,居民掌握自,决定和自己利益相关的事项,共同参与社区发展。社区内各组织各部门相互协调,依法规范自己的活动,提高社区经济、政治、社会生活质量。社区开辟自己的经济来源或者预留专门的活动经费,使活动开展更有保障。

引入第三方力量,完善监管机制,使居民能够状告有门,不至于再吃闭门羹。同时有效的监管对基层组织也是激励作用,使他们能够依法规范自己的言行,为居民服务。

(四)完善社区相关法律体系

对已有法律进行修改,使其符合现阶段社会发展需要。增强对社区立法的重视,增加高层次法律的数量,从宏观上把握社区建设。社区基层组织结合自身实际情况,制定相关规定、规章,建立多层次的法律体系。树立社区法制新观念,使社区建设各项工作逐步踏上法制轨道,得到法律保障,真正做到有法可依、依法建设

六、结语

社区法制建设作为一个系统工程,需要党和政府、居委会、物业管理企业、业主委员会、社区居民乃至全社会的通力配合才能实现。因此社区法制建设仅仅依靠居委会已不能适应社区规模化、复杂化发展的需要,迫切需要新的力量加入,以共同建设社区。

由于中国的社区法制建设尚处于开端,社会转型使得法制滞后性更加突出,调整城市社区建设的法律规范必然处于一种不完备的状态。

加强社区法制建设的根本目标在于将社区建设纳人依法治理轨道,为城市基层管理体制改革,扩大基层民主,实行居民自治,强化社区功能,不断提高人民群众的生活质量和文明程度,巩固国家政权的组织基础和群众基础,维护社会政治稳定,促进城市经济和社会的协调发展,提供有力法律保障。

注释

[1]谢俊贵.社会调查研究方法[M] .北京:北京理工大学出版社,2009:199～218。

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[17]德鲁克基金会主编,魏青江等译.未来的社区[M] .北京:中国人民大学出版社,2006。