公积金贷款免税规定精选(九篇)

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第1篇：公积金贷款免税规定范文

【关键词】住房公积金管理 现状 思考

【 abstract 】 housing accumulation fund is our country in the town of carrying out the wages of staff and workers a housing safeguard system, to advance our country the construction of residential buildings play a pivotal role. In this paper, the housing accumulation fund management and use of problems in the relevant analysis, and put forward some ideas and opinions.

【 key words 】 housing accumulation fund management present situation of thinking

中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A 文章编号：

住房公积金制度是住房制度商品化改革衍生出来的，他是作为城镇住房制度改革的重要组成部分而建立的。在我国，上海市率先实施住房公积金制度的城市，1991年5月1日，上海学习借鉴了新加坡中央公积金制度的成熟经验，成为住房公积金的试点城市，由于住房公积金在住房资金的筹措方面取得的积极作用和为城镇住房提供了资金的援助，各地市纷纷效仿，从而在全国建立了住房公积金制度。1999年3月，国务院，制定了《住房公积金管理条例》。2002年国务院在实践的基础上，重修了新的《住房公积金管理条例》。经过二十年的努力，住房公积金制度已经日臻完善，为推进城镇住房商品化和解决城镇人口住房发挥了重要的作用。但同时也在某些方面显露出它的一些弱点：

一、住房公积金管理的现状

1、住房公积金的覆盖率还需扩大

国务院《住房公积金管理条例》规定：住房公积金的缴存人是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工。但目前就全国范围内来看，住房公积金的缴存人绝大部分是机关事业单位和大型国企的正式职工。非公有制企业、民办企业职工占很少一部分，至于合同工和临时工基本就丧失了缴存住房公积金的政策补贴和住房低息贷款的权力。扩大住房公积金的覆盖面，让制度惠及每个城镇居民，让“住有所居”不再是梦想，是住房公积金管理的发展管理最应重视的一点。

2、住房公积金贷款使用不平衡

住房公积金从使用角度来看，低收入贷款人因为还贷风险问题、单位效益不好缴存不及时，缴存数额低，很难申请到公积金贷款，而高收入和中高收入人群因为良好的信用，稳定的收入保障，作为贷款优质客户成为住房公积金制度的最大收益人群。收入的不对等化，导致了住房公积金贷款对象的厚此薄彼，妨碍了住房公积金制度的公平性，同时也违背了住房公积金制度建立的初衷。

3、住房公积金监督管理机构多而杂，不明晰

目前，监管的组织体系大致分为三种：一类垂直主管住房公积金监管机构。国家级有住房和城乡建设部住房公积金监管司、省级有监管办、市级有住房公积金管理委员会；第二类是专业监管住房公积金的部门，是国家、省、市的财政部门、审计部门、建设部门以及人民银行等；第三类是对于监察纠风等方面的的违纪监管部门，如各级纪委。由于监管机构的复杂，住房公积金在运行中出现了监管的混乱和矛盾，甚至出现一个问题不同指导意见的情况。住房公积金监管机构多，反映出国家对住房公积金管理的重视，但是，同样，指导监督的多头化，也使没有一个部门能统一为住房公积金的前景和未来考量，为住房公积金存在的问题探析，求得出路，也就没有一个规范的指导意见，建立一个统一协调的管理机构避免多头管理，并且能使公积金管理强而有力。

二。住房公积金管理的思考

1、扩大住房公积金归集范围

随着经济体制改革的发展，民营、股份制企业一步步在发展壮大，公积金的归集要看到这个方面，将他们作为主攻对象，寻求新的增长点。向他们宣传住房公积金的优越性，引导单位负责人主动为职工建立住房公积金账户。向税务部门学习，将住房公积金的缴存情况列入“优秀企业家”等评选内容，对有能力缴纳，却拖欠不缴或少缴的企业，联合税务部门代扣等方法，维护职工的合法权益。

住房公积金制度不仅要维护正式工的权益，还要维护合同工、临时工、劳务派遣工的利益，海口等地的住房公积金管理中心已经认识到这个问题，相继出台了政策，来规范单位对于“三类人员”的住房公积金缴存。但住房公积金对于这几类人员的缴存还是依靠个人举报，才能执法处理。可见这个问题的解决还需很长的时间来调研探讨出治本之法。

2、让更多的人受益于住房公积金贷款

在推进和完善住房公积金制度的过程中，我们要意识到住房公积金不能仅仅让中高收入人”居者有其屋“，也要“大庇天下寒士俱欢颜"，让低收入人群也能享受住房公积金的政策性低息贷款。

目前，国家政府在棚户区改造、经济适用房、保障房建设中，住房公积金也投入了不少资金来支持低收入人群的住房建设。面对低收入个人住房公积金贷款过程中存在的问题，有些地市已经意识到，并出台了相关措施。如南平市和临沂市等地市住房公积金管理中心，他们相继出台了《实行城市低收入家庭职工住房公积金贷款贴息办法》，《办法》提出，发放适当的住房公积金贷款利息补贴，以帮助城市低收入家庭职工减轻还贷压力，改善住房条件。

住房公积金管理在不断探索中，应让更多的人享受到政策的优惠。面对低收入家庭，我们还应采取更多的手段来让他们有居住的处所，贴息、免税、贷款利率浮动、抵押等政策上都应倾斜一下。因人而异、因地制宜，让政策更人性化，更好的为百姓服务。

3、住房公积金监管部门更明确。

住房公积金管理应明确统一的管理部门，在国家建立不分属任何机构，不合署办公的独立的住房公积金管理机构，统辖所有各设区城市的住房公积金管理中心，颁布政策，筹划运作。建设部门、财政部门无法有效地对住房公积金进行资金管理运作，应改变住房公积金与他们的从属关系。住房公积金虽是国家政策性部门，但也存在市场运作、商业金融，对于资金的管理监管，由银监会协管为宜。

参考文献：、

【1】王铭：住房公积金更应关照中低收入者。中国社会报，2007.1.1

【2】顾爱怡：中国现行住房公积金制度存在的问题及解决方案。商场现代化，2008（6）

第2篇：公积金贷款免税规定范文

为贯彻落实科学发展观，进一步促进我市房地产业健康发展，合理引导房地产开发与消费，稳定市场消费心理，引导百姓住房消费，规范和维护房地产市场秩序，推动我市社会经济协调发展，现结合我市实际，特提出如下意见：

一、进一步创造良好的住房消费环境

（一）调整房地产交易税收政策。

1、自20*年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房，契税税率暂统一下调至1%，购房证明由住房所在地的市、县房地产主管部门出具。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

对个人销售住房不符合免税条件又不能提供合法、有效扣除凭证的，其个人所得税附征率暂统一下调至1%。

2、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

3、房地产交易环节中的二手房最低计税价格在20*年的基础上降低*%。

4、降低房改房上市门槛，房改房首次上市交易，享受二手房税收优惠政策。

5、积极鼓励市中心城区核心规划区以外人员及核心规划区以内的农民（以户籍为准）进城购买90m2及以下普通商品住房和二手成套住房。凡购房者，凭户口籍、身份证原件及购房合同等证件，可享受契税全免。凭房产证，商品房买卖合同（已备案）可直接办理本人及其直系亲属农转非落户和城镇户口迁移，可为其接受义务教育的子女办理就近入学手续。

6、合理认定二手住房交易税征收时点。个人购买商品住房的时间由房屋产权证上注明时间调整为商品房买卖合同备案时间。

（责任部门：市财政局、市地税局、市公安局、市房管局、市教育局）

（二）调整普通商品住房标准。

住宅小区同时具备建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）二个条件的商品住房为普通商品住房，可享受相关税收优惠政策。

（责任部门：市房管局、市地税局、市财政局）

（三）调整住房公积金贷款政策。

1、凡购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。购买经济适用房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至*%。购买90平方米以内自住住房延长贷款期限至20年（不得超过国家规定的法定退休年龄5年）。

2、取消购买第二套房的贷款限制，再次购买自住住房。还清前次贷款即可申请再次贷款。已缴存住房公积金购买经济适用住房的，可采取公积金担保方式申请住房公积金贷款。

3、在本市范围内（含各县、市，下同）购房，可自主选择在公积金缴存地或购房地公积金管理机构办理贷款。本市范围内缴存公积金，在市外购买住房的，如在公积金缴存地有抵押物，可在缴存地申请住房公积金贷款。

4、个人购买商品房申请贷款的认定时间由商品房买卖合同签订时间调整为商品房买卖合同的备案时间。

（责任部门：市住房公积金管理中心）

（四）加大居民购买自用普通住房金融支持力度。

1、各商业银行对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求给予优惠支持，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。

2、对一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。

（责任部门：人民银行*市中心支行）

（五）稳步开展住房置业担保。

房管部门应尽快组建“*市住房置业担保有限公司”，并积极开展个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款担保业务，提高购房户的购房能力，防范信贷风险。

（责任部门：市房管局、人民银行*市中心支行、市住房公积金管理中心）

二、进一步优化房地产业投资发展环境

（六）坚持集约用地、节约用地、科学用地的原则，进一步加强土地市场管理。

1、科学合理供应土地。加强建设用地供应总量的宏观调控，科学合理地安排建设用地的供应，根据土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策、国民经济和社会发展计划，结合房地产市场供求状况，编制房地产用地年度计划，调节土地市场投放，有序出让开发建设用地，避免土地出让规模大起大落。

2、拓宽土地储备融资渠道，搞好开发土地前期整理。土地储备资金主要通过财政收入、土地收益留成、土地使用权抵押贷款等渠道筹措，每年从土地收益中安排适当资金作为土地储备中心的资本金，用于土地征用、收回、收购、开发资金，以此加强附着物拆迁、场地平整、完善基础设施等手段对储备土地进行前期开发，增强储备的房地产开发地块市场吸引力和开发单位的投资开发信心。

3、实行土地出让金分期缴款，延长缴款时间。

土地出让成交后，土地出让金由限定的1个月交清，放宽至2个月之内交清。土地保证金按挂牌起始价的20%交缴。

4、采取有效方式尽快解决已出让但未交付土地的遗留问题。

（责任部门：市国土资源局、市财政局）

（七）调整房地产开发项目建设条件。

1、全面清理房地产开发过程的收费行为，没有政策规定的坚决取消。

自2009年元月22日起，市政公用设施配套费按每平方米60元降至每平方米40元、人防易地建设费按每平方米72元降至每平方米40元征收。

（责任部门：市物价局、市规划建设局、市人防办）

2、房地产开发项目在办理报建手续时，其规费先按50%缴纳，余款在办理商品房预售许可证之前交清。

（责任部门：市规划建设局、市房管局、市财政局）

3、对开发单位通过招拍挂获得的土地，支持开发商按照市场需求确定住宅户型面积。

（责任部门：市规划建设局）

（八）对房地产开发企业的企业所得税按下限预征，对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的标准预征企业所得税，实行按月预缴，按年清算。

（责任部门：市地税局）

（九）加大对房地产业的信贷扶持力度。

在确保资金安全、规范的前提下，各商业银行要进一步加大房地产信贷有效投放力度，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设，支持经营管理和信誉好的房地产开发企业发展壮大。

对有诚信的房地产开发企业的在建工程，银行给予支持，可办理在建工程抵押贷款，专项用于支付项目工程建设费用。

（责任部门：人民银行*市中心支行）

（十）加快对城市社区和城乡结合部教育、文化、卫生、体育、广场、公园等公共设施建设，提升商品房配套功能和改善房地产开发小区周边环境。

（责任部门：市规划建设局等）

（十一）创优服务，提高审批效率。各相关职能部门要按照《*市开展机关效能年活动实施方案》以及省政府提出的“三个缩减30%的要求，进一步增强服务意识、提高审批效率,公开办事程序、收费标准，压缩办事时限，简化办事手续，进一步创优行政服务环境。

（责任部门：市优化投资环境办公室、市法制办、市行政服务中心、市国土资源局、市规划建设局、市房管局等）

三、进一步营造房地产业发展的良好社会环境

（十二）建立房地产联席会议制度。联席会议由市政府分管副市长主持，市房地产管理局、市规划建设局、市国土资源局、市地税局、市工商局、人民银行*市中心支行等部门参加，专题研究和分析我市房地产市场发展中存在的问题，提出相应的解决对策和措施。

（责任部门：市房管局、市规划建设局、市国土资源局、市地税局、市工商局、人民银行*市中心支行等）

（十三）加强房地产市场信息引导。加强对房地产行业发展战略研究和市场趋势分析，完善房地产统计和信息披露制度，健全房地产市场的预警预报机制。适当安排经费,支持建立房地产专业化研究机构，全面、及时、准确地掌握市场信息。

各县（市）要加快对商品房网上预（销）售合同即时备案系统的建设，为住房消费者提供公开、透明的信息平台。

（责任部门：市房管局）

（十四）积极发挥行业协会作用。尽快成立*市房地产业协会，为企业与政府之间搭建沟通桥梁。积极引导和帮助企业提高竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。组织专题调研，举办房地产展示交易会、开展行业发展论坛等行业活动，引导产业发展。

（责任部门：市房管局）

（十五）加强房地产市场监管。加强房地产市场秩序管理，严肃查处房地产开发企业违规开发，虚假广告，恶意炒作，误导消费等行为。加强房地产市场价格秩序管理，规范商品房房价款以外的收费行为。加强房地产市场诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。

（责任部门：市房管局、市工商局、市物价局）

（十六）加强舆论宣传引导。充分利用各种媒体，加强对我市城市建设、城市发展和房地产业发展的优越条件和美好前景的正面宣传，鼓励投资，增强住房消费信心。同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等相关知识的宣传，引导广大百姓树立正确的住房消费观念。

第3篇：公积金贷款免税规定范文

《条例》规定，存款保险实行限额偿付，最高偿付限额为人民币50万元。同一存款人在同一家投保机构所有被保险存款账户的本金和利息合并计算的金额在最高偿付限额以内的，实行全额偿付；超出的部分，依法从投保机构清算财产中受偿。中国人民银行会同国务院有关部门可以根据经济发展、存款结构变化、金融风险状况等因素调整最高偿付限额，报国务院批准后公布执行。

央行、财政部：首付比例和免税年限下调

近日，央行公告称，将进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例由原先的不低于60%下调为不低于40%。同时，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

财政部随即也发文对买卖房屋时所产生的营业税年限进行了调整。根据财政部公告，从当日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此前，个人普通住房销售免税的年限被设定为5年以上。

教育部：重大城市今年100%小学就近入学

4月1日，教育部的《关于做好2015年城市义务教育招生入学工作的通知》要求，各个城市要根据实际情况，全面实行单校划片或多校划片，加快实现免试就近入学全覆盖。其中，就近入学压力较大的各重点大城市，包括直辖市、计划单列市、副省级省会城市所有县（市、区），要于2015年实现划片就近入学。

教育部要求，各城市要在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的城区，推广热点小学、初中多校划片，合理确定片区范围，缓解“学区房”问题。各片区内热点小学、初中招生名额占该片区招生总名额的比例，片区间要大致相当。同时，学生学籍一旦进入正常招生程序进入学校，其他学校不得任意调取其学籍。

国家旅游局：景区人数达到最大承载量停止售票

第4篇：公积金贷款免税规定范文

李先生年收入25000元，公积金5000元／年,公积金账户现有30000元。太太年收入45000元，公积金15000元／年，公积金账户现有11000元。

李先生一家有一年定期存款15万元，活期存款5万元。均无任何商业和社会保险。

双方老人有3位健在，李先生母亲60岁，身体状况尚好，每年需提供8000元生活费。太大父母60岁左右，两老均有退休金，但身体不太好。

太大单位2005年分了一套三室一厅的福利房，总价20万元，无负债。另于刚刚开始考虑理财，尚未采取其他投资行动。

理财需求

近期：1．用于孩子的生活费用支出10000元／年；2.外出旅游支出约5000元／年；3．三年内想买汽车，价格预计为8～10万元；4．用于父母及其他近亲的支出约5000元／年。

中期：在武汉市郊区购买一套价值约70万元的复式楼，把双方老人安置在一起。

远期：预计孩子的成长(生活、学习)费用约为30万元；购买养老保险，即使退休后每月养老费用可达5000元；旅游预计每年花费5000―10000元；养车费用1．8万元／年；希望投资的年收益率达到4％一8％。

理财组合建议

(1)家庭日常生活开支 年安排3万元。

(2)健美消费　年安排4800元。

(3)旅游消费　年安排5000元。

(4)赡养父母　年安排5000元。

(5)智力投资　年安排2500元。

(6)紧急备用金　将活期存款5万元转为定活两便存款，并每年追加1万元，保持5万元常数。

(7)意外保障　夫妻俩每年分别购买国寿人身意外伤害综合保险560元，合计1120元。

(8)获利投资　将银行定期存款15万元转为被动型基金和结构性理财产品投资，并在当年收入节余中追加1．1万元。

理财建议分析

根据李先生的背景资料，对家庭财务，他既有近期安排又有中长期筹划，这是值得称道的，在此基础上，李先生一家应逐步建立和完善家庭财务的三个体系：

构建即期消费体系

李先生应构建与资产、收入及其稳定程度相匹配的即期消费体系。从背景资料看，在李先生一家的消费构成中，既有遵循传统和道义的赡养父母元素，又有健康时尚的旅游健美元素，还有用于个人发展、提升赚钱能力的知本投入。

构建避险体系

李先生应构建与生存阶段、健康状况、职业特点、利率市场运行状况相匹配的避险体系。从背景资料来看，李先生和太太均无社保和商业保险，双方父母又都在60岁左右。因此，在避险上李先生一家还需多筹划：

(1)10万元用于安全性、流动性较强的防守性投资，这部分紧急备用金主要作为双方父母的医疗保障。

(2)李先生和太太每年分别花费几百元钱转嫁人身意外伤害风险。

当然，李先生还面临子女教育经费、养老经费的筹措以及重大疾病等医疗费风险的转嫁。不过，我国目前尚处在低利率期，子女教育保险和养老保险等储蓄性保险的预定利率上限为2．5％。从近年情况看；储蓄性险种的收益都低于5年期存款和国债的收益。作为投资者应注意的是，保单一旦签发，其预定利率就被锁定，因此这类保险应待利率水平正常或较高时切入。但是，子女教育保险最迟应于孩子6周岁之前切入，养老保险应于36周岁之前切入(资本的时间价值)。至于重大疾病费用风险的转嫁，可在夫妻双方40岁左右时通过大病保险予以转嫁。从目前市场已有的金融产品和金融衍生品来看，这些目标的达成宜通过保险这个避险工具，以积累式、渐进式方式完成。这样，一方面保障可以一次性到位，另一方面分期付款的形式既不会对家庭即期消费形成压力，又可以将更多的私人资本进行获利投资。

构建获利投资体系

李先生应构建与生存阶段、对风险投资市场认知度和驾驭力相匹配的获利投资体系。李先生夫妻目前较为年轻，赚钱的能力和赚钱的再生能力都比较强，且收入稳定。因此，在理财上应持进攻型策略。即在安排日常生活消费计划和基本避险计划后，将私人资本中的相对剩余和绝对剩余投资到获利水平较高、风险也较高的市场中去，以追求私人资本的保值和增值，抵御通货膨胀的负面影响。在背景资料中，李先生也表达了这一诉求，即希望年投资回报率达到4％～8％的水平。然而，从目前情况看，李先生的投资却没跑赢通货膨胀(1年期存款年收益率为年利率2．25％×(1-20％)；1．8％，而2006年中国的通货膨胀率则预计在3％左右)。

鉴于李先生夫妻初涉理财，可能对风险投资市场缺乏专业的学习、训练和实践。因此，在投资工具的选择上，应选择操作较简单、专业难度较低、市场运行好把握、委托机构职业道德风险较低且安全系数较高的投资工具。从目前市场已有的金融产品和金融衍生产品来看，有两个产品不妨一试：

货币市场基金＋被动型股票基金

在资本市场刚有复苏迹象的今天，沪深300等被动型基金既可作中长线投资，也可实施波段投机。若实施波段操作，则可用货币市场基金(保本型基金，年收益率目前在1．9％左右，免申购费，免赎回费，免税)作为过渡性工具，以获取高于活期存款的收益。

厨定收益十浮动收益型理财产品

这类结构性理财产品属于保本型理财产品。从目前各家商业银行推出的产品看，或保证100％返本，或保证年收益率在1％～1．5％。对于投资者而言，相当于筑起了一道防火墙，锁定了投入资本的安全底线。当然，这类投资也有风险，它的风险主要是：其收益率有可能为0或低于同期同档银行存款和国债的收益率，或没有跑赢通货膨胀率。结构性理财产品的资金运作大都与国际外汇市场或黄金市场、石油市场、证券市场挂钩，它的收益有无及高低取决于挂钩市场的行情波动。如中国银行“2008金牌金”外汇理财0602期收益率说明中有如下表述，“收益挂钩国际市场黄金表现，投资者每年获得最低收益保障之余还能受惠于国际黄金市场波动所带来的高回报。”由于当单月黄金价格出现下跌时，“负表现”要从总的浮动收益中被扣除，因此，当黄金价格出现稳步上扬，各月份观察所得金价均呈上涨态势时，投资者可以拿到10％的浮动收益，加上1．5％的固定利息，也就是说，11．5％是投资者1年内可能获得的最高总收益。如果个别月份黄金价格出现小幅下降，投资者的浮动收益部分有所下降，但是综合考虑固定利息和浮动收益，总收益仍然非常可观。而当黄金价格大起大落或者出乎意料连续下跌时，浮动收益也将

迅速下降，但最低不低于0，因此最差的情况就是1年内投资者只能获得1．5％的固定利息收益。从目前市场情况看，结构性理财产品以美元产品居多，但光大银行等股份制银行亦不时推出人民币结构性理财产品。若产品与国际外汇市场挂钩，则返还本金部分以人民币结算，投资收益部分以美元结算。

李先生在进行风险投资的前期，可将15万元定期存款中的10万元投资于固定收益+浮动收益型理财产品，另5万元投资于被动型股票基金。待对证券市场有深入了解后，再加大对股票型基金投资的比例。如此这般下来，李先生若能在证券投资上始终坚持谨慎投资原则，那么，孩子的教育经费、夫妻俩的养老，以及购车、换房等消费需求，都能如期实现，其年投资收益率目标在一个中长周期内亦可达成。

合理制定购房计划

至于在武汉市郊区购置1套价值70万元左右的住房，李先生一家已经获取了这样的资格。李先生和太太已有住房公积金4．1万元，若再从存款中拿出10～17万元作为购房首付，就可获得房贷的资格了(房贷首付款最低为房款总额的20％～30％，各地规定不一)。不足部分再申请住房公积金和商业混合贷款。根据武汉市的规定，住房公积金的贷款额度最多不得超过购房款总额的70％，且以25万元为上限(各地标准不同，一般上限为40万元左右，武汉市偏低)，贷款期限不得超过职工法定退休年限。若李先生首付购房款21万元，住房公积金贷款25万元，商业贷款24万元，贷款年限为25年，那么，李先生月还公积金贷款本息1402．375元，月还商业贷款本息1475．24元。而李先生和太太每月有1667元公积金人账，完全可以列抵住房公积金贷款本息，剩下的商业贷款本息支出则可在当月收入中列支，不会对家庭经济形成压力。目前，我国贷款利率正处在一个低水平时期，5年以上公积金贷款年利率为4．41％，商业贷款为5．51％。因此，在条件允许的情况下，李先生最好还是办理固定利率房贷，以锁定房贷成本和支出计划。目前5年以上固定利率房贷年利率在6．08％左右，十分划算。遗憾的是，目前尚无15年、20年、25年、30年的长期产品推出。因此，李先生的购房计划还可以再等一等。

其他具体安排

(1)日常生活开支根据李先生一家的收入水平和武汉市的消费成本，三口之家年安排3万元，能够生活得比较舒坦。

(2)健美支出　女人的美，是需要精心呵护和护理的。李先生太太可每月进行4次肌肤护理，每次100元。

(3)旅游消费　考虑到近期生儿育女，旅行宜以武汉为主。

(4)赡养父母　刚性支出。

(5)智力投资　不断充电以获取知本的支撑，是当代人增强赚钱能力和赚钱再生能力的不可或缺的手段和途径。

(6)紧急备用金　鉴于李先生和太太双方父母都已60岁左右，且太太父母的身体不太好。因此，医疗经费风险的防范应予重视。用5万元作定活两便安排，主要是紧急应对。不足时，可用理财产品投资资金办理质押贷款。在孩子出生的当年，另追加的1万元可用于母子的生产和护理，以及添加孩子的生活用品。

(7)意外保障　李先生是武警军官。作为军人，人民利益和国家利益高于一切。因此，转嫁风险的筹划必须做足。若李先生和太太每年分别花560元购买人身意外伤害保险，则分别获得了20万元的人身意外伤害保障和2万元的人身意外伤害医疗保障。

(8)获利投资　将到期定期存款15万元申购货币市场基金。

若有商业银行推出固定收益+浮动收益型人民币理财产品，则赎回货币市场基金账户中的107Y元，进行结构性理财产品投资。到期后，若一时没有此类产品推出，则将收回的投资本利重归货币市场基金账户。

若资本市场出现获利回吐，大盘下行，则赎回货币市场基金账户中的5万元，进行沪深300成份指数基金投资。获利后，将投资资金重归货币市场基金账户，以待新的投资机遇。在沪深两市大盘整体趋好、底部逐渐抬高的今天，可在上证指数1300点左右时抢人。若作战略性投资，从2006年资本市场的表现看，作中长线投资可获利较多。若作投机性波段操作，在目前则可在上证指数1300点左右时进入，1340点左右时获利套现，实施轮番短线操作。应注意的是，具体操作还应向中立的理财机构作咨询。

理财提示

(1)利率水平正常或较高时，应为孩子购买子女教育金保险，以筹措孩子的大学教育经费。与此同时，李先生和太太可考虑采取积累式、渐进式方式，通过养老保险这个工具，为自己准备养老资金。

第5篇：公积金贷款免税规定范文

关键词：住房抵押贷款证券化；金融环境；环境建设

一、引言

房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。住房抵押贷款是其重要和主要的组成部分。住房抵押贷款证券化是20世纪60年代末产生于美国的一种金融创新制度，是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特殊目的机构（Special Purpose Vehicle，SPV），然后由该机构在资本市场上发行抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Security，MBS）的行为。住房抵押贷款证券化主要通过抵押贷款的二级市场来实现，实现证券化的核心在于真实出售和破产隔离。

二、推进我国住房抵押贷款证券化的现实意义

（一）对银行等金融机构的意义

抵押贷款证券化不仅可以控制、转移和分散金融风险，而且可以提高银行资本充足率。

（二）丰富投资工具，拓宽投资渠道

抵押贷款的证券化为资本市场提供了新型的交易工具，促进了储蓄向投资的转换，活跃了资本市场的交易。值得注意的是，住房抵押贷款中的纯利息证券是良好的对冲风险的工具，这也为投资者提供了投资组合的选择。

（三）调节资金余缺，优化资源配置

住房抵押贷款证券化通过降低流动性风险，解决期限错配问题，可以使资金达到更合理的配置，有利于盈余方进行投资，短缺方进行融资，从而使资源得到合理利用，实现两者的双赢。

（四）活跃房地产市场，刺激有效需求

住房抵押贷款的证券化有效地把房地产业和资本市场联结起来，从而把居民和机构多余的资金间接地导入房地产市场，增加了住房建设资金，增强了银行资产的流动性，从而取得更多的资金投入到住房开发与消费信贷。资金来源的增多使得房地产抵押贷款的筹资成本降低。一方面降低了房地产商的开发成本，增加了有效供给；另一方面提高了居民的支付能力，刺激有效需求。

（五）拉动国内需求，促进经济增长

住房抵押贷款证券一起风险低、收益稳定而具有较强的市场吸引力，从而可以有效刺激投资需求。同时通过把部分房地产开发贷款证券化，盘活存量资产，又可以取得新的房地产开发流动资金，创造新的投资需求。此外，住宅建设投资还可使50多个相关产业按1.5到2的产值弹性乘数增大。所以，住房抵押贷款证券化最终可以从

投资与消费两个方面拉动国内需求，促进经济增长。多方主体的介入也有利于防地市场风险的分散。

三、我国推行住房抵押贷款证券化的选择模式

（一）表内模式

表内模式是指住房抵押贷款资产仍留在发起人的资产负债表上，由发起人以这部分信贷资产所构建的资产组合支持自己发行MBS证券。为了能更好地实现风险隔离，发起人往往将这部分住房抵押贷款资产委托给信托机构，设立特殊目的信托，实现住房抵押贷款的证券化。但这种方式不能实现破产隔离。

（二）表外模式

在这种模式下，商业银行作为发起人把符合条件的住房抵押贷款资产真实出售给SPV，SPV购买资产后建立资产池，并以其为支持发行MBS证券。表外证券化的关键在于SPV的存在和住房抵押贷款资产的真实销售。由于SPV的存在，银行的住房抵押贷款资产可以实现真实销售，实现被证券化资产与银行其他资产之间完全的风险隔离，从而实现真正意义上的破产隔离。

（三）准表外模式

在此模式下，发起人成立全资或控股子公司作为SPV，然后将住房抵押贷款资产真实出售给子公司，子公司以住房抵押贷款作为支持发行债券，实现住房抵押贷款证券化。从母公司自身的会计报表看，这是一种表外证券化模式；但从母子公司合并会计报表的角度看，子公司（SPV）的资产最终要体现在母公司资产负债表上，也就是说被证券化的信贷资产仍然在发起人的资产负债表中，这又是一种表内证券化模式。由于母公司将资产真实出售，并进入子公司资产负债表，实现了破产隔离，所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化。

表内模式虽然省去了建立、规范抵押贷款二级市场的阶段，缩短了证券化的环节，规避法律对SPV组建和发行抵押贷款支持证券的制约，但都不能对我国真正推进住房抵押贷款证券化起到长远的支持作用，并非长久之计。准表外模式对商业银行的要求较高，设立子公司的过程也相当繁琐，在证券化的起步时期会大大增加成本。表外模式才是最终的目标。

四、我国住房抵押贷款证券化的金融环境建设

（一）建立健全法律法规体系

抵押贷款证券化涉及发起人、信用评级机构、证券承销商、投资者等多方主体，其流程也包括多个环节，这都需要有明确的法律法规来规范相关主体的行为。相关的法律法规包括商业银行法、证券法、信托法和为证券化服务的会计、税务处理和收费规定等。有了这些法规的配套，才能使住房抵押贷款证券化做到有法可依，有章可循，从而保证抵押贷款证券化的顺利运作。首先是对抵押贷款“真实出售”的法律制约；其次是对SPV的组建和发行抵押贷款支持证券的法律制约；最后是对机构投资者购买住房抵押支持证券的法律制约。

（二）完善会计制度

在住房抵押贷款证券化的过程中，基本的会计处理问题有三个：一是发起人对住房抵押贷款的会计处理；二是发起人与SPV会计报表的合并问题；三是证券化的损益的确认问题。

若采用表外模式进行住房抵押贷款证券化的话，发起人将住房抵押贷款真实出售给SPV，所以不存在会计报表的合并问题。但是商业银行还是面临发放抵押贷款支持证券时，住房抵押贷款从其资产负债表中剥离出来，如何将基础资产冲销并确认收益，目前没有统一规定。同时在抵押贷款的还款日和到期日，商业银行和SPV在进行损益确认时都面临会计报表处理问题，这亟需要相关法律法规的严格规定或引导规范。

（三）完善税收制度

在住房抵押贷款证券化的过程中，税务主要涉及三个环节：一是基础资产从发起人转到SPV过程中的所得税、资本利得税、印花税和营业税；二是SPV作为证券发行人发行证券之后经营证券化资产时是否作为纳税主体缴纳税金；三是投资者作为纳税主体缴纳税金。目前我国对上述三个过程的税收制度上不明确，建议如下：

1、对发起人。在表外模式下，发起人将基础资产真实出售给SPV，该项资产已经从发起人的资产负债表中剥离出去，所得转让收入作为发起人的一项收入，从而应该将其纳入发起人的全部收入，在弥补商议财政年度的亏损后缴纳企业所得税，同时缴纳资产交易的有关税费。由于抵押贷款的收益率扣除证券化成本的剩余部分在发起人和投资人之间进行分配，为保证发起人的利益，应采取适当的免税措施，否则基础资产的利息收入将大部分充作税款。

2、对SPV。建议对SPV的不同业务分项征税。在“导管”交易结构下，SPV只是作为资产及其资产收入的过渡性机构，并没有自己的经济行为，因此不能将其作为纳税主体来对待。过手式证券相对于转付资产证券更容易形成导管性资产证券结构，因此，应该将SPV发行的住房抵押贷款过手证券与其他支持证券分开，采取不同的税收方式，对过手式证券不再征收税款。

3、对投资者。在我国，投资者购买国债和国家发行的金融债券所获得的利息是不用缴纳个人所得税的。投资者购买抵押支持债券所获得的利息收入是否需要缴纳个人所得税尚不明确。建议在住房抵押贷款证券化的起步阶段，为吸收更多机构投资者和个人投资者，采取相应的免税或减税措施。

（四）完善监管制度

评级机构设置不合理，统一的评估标准尚未确立，评级方法不统一，评级人才短缺，评级缺乏连贯性，这些都直接影响到我国住房抵押贷款证券化的顺利进行。

抵押贷款证券化的基础是抵押贷款的现金流。信用评级机构和贷款人应对借款人的信用度进行及时的跟踪评级，才能很好地确定其信用等级或做好相应的风险防范措施，才能提高抵押贷款的安全性，投资者才乐于投资抵押贷款证券。健全的社会信用制度和监管制度是使上述过程得以实现的关键。

（五）扩大住房抵押贷款证券化的基础资产

贷款人向借款人发放房地产抵押贷款的交易构成房地产抵押贷款一级市场。住房抵押贷款是其证券化的载体，只有一级市场上具有一定规模的抵押贷款余额，才能建立抵押贷款证券化的资产池。同时，只有抵押贷款一级市场达到一定规模后才有将其证券化的需要。我国目前适于进行证券化的住房抵押贷款的规模主要受制于以下三个方面：

1、来源不足。我国住房抵押贷款从资金来源上分为住房公积金贷款和银行信贷资金贷款。由于住房公积金贷款利率过低，对投资者缺乏吸引力，不是合法性以此为支持的债券。可纳入证券化基础资产池的应该是银行信贷资金发放的住房抵押贷款。

2、还款方式的制约。我国住房抵押贷款（指银行信贷资金抵押贷款，下同）的还款方式主要有以下四种：到期一次还本付息；等额本息还款法；等额本金还款法和递增还款法。到期一次还本付息的抵押贷款的年限仅为一年，不适合作为基础资产纳入资产池。递增还款法下，借款人无力偿还的可能性会随到期日的临近而不断增大，存在较大的违约风险，也不适合作为基础资产。能够纳入证券化的基础资产最好是来自等额本息法和等额本金法的抵押贷款。

3、担保方式的制约。住房抵押贷款的担保方式由抵押、质押、保证和抵（质）押加保证四种。抵押和抵（质）押加保证的方式占大多数。为保证资产池资产的同质性，便于计算违约的贷款损失率，资产池有抵押贷款或抵押加保证贷款为宜。

4、贷款期限的制约。因为从发放贷款到出售贷款，组成资产池，发放住房抵押贷款支持证券需要一定的运作时间，所以五年以上的抵押贷款才比较适合用于证券化。要推进住房抵押贷款证券化的进程，必须同时继续大力发展住房抵押贷款的一级市场，并且有针对性地扩大基础资产的来源。

（六）深化住房金融政策改革

我国现有的住房金融制度是以公积金为主体的政策性体制，最大的问题时只有抵押贷款一级市场，没有抵押贷款二级市场，而且一级市场的操作也不够规范和统一，这对住房抵押贷款证券化的发展产生了很大的阻力。国家应考虑放宽市场限制。首先，允许成立国有或私人特殊目的机构，取消国家担保限制，以保证住房抵押贷款支持证券的资信级别；其次，鼓励更多的机构投资者和个人投资者购买住房抵押贷款支持证券，并采取适当的免税减税措施保证投资人的利益，尤其是允许国家住房公积金管理公司将住房公积金存款用于住房抵押贷款支持证券投资，或者采用信托方式进行投资，以实现保值增值。

参考文献：

1、华伟.房地产金融学[M].复旦大学出版社,2004.

2、尹伯成,华伟,尹其振.房地产金融学概论[M].复旦大学出版社,2000.

3、黄嵩,魏恩遒,刘勇.资产证券化理论与案例[M].中国发展出版社,2007.

4、何小锋,韩广智.资本市场理论与运作[M].中国发展出版社,2006.

5、何小锋.资本市场与投资银行研究[M].北京大学出版社,2005.

6、金郁森.中国资产证券化实务:解决方案与产品设计[M].海天出版社,2005.

第6篇：公积金贷款免税规定范文

政策性住房金融机构是由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，不以利润最大化为经营目的，在住房领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策的金融机构。

从本质上看，政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，当前我国住房金融市场具有转型期的阶段性特点，政策性住房金融业务和商业性住房金融业务的发展都亟待规范化，采取措施使其互为补充，相互促进。

近年来中国住房市场快速发展背景下，商业性住房金融业务规模增长迅速，以个人住房抵押贷款为例，相较于1997年末190亿元的个人购房贷款余额，截至2013年9月底，个人购房贷款余额已达9.47万亿元。商业性住房金融业务发展的同时，政策性住房金融业务需要进一步发挥其在住房体系的资金融通作用。

在大力建设住房保障供给体系的同时，通过设立政策性住房金融机构可在一定程度上解决公共住房生产建设、消费环节的资金融通问题，对促进住房市场长效调控机制建立具有重要意义。

一、美国政策性住房金融机构设置和运作

美国是目前世界上住房金融业发展最发达的旧家，政策性住房金融机构在解决居民住房问题发挥了重大作用。

与其他国家不同，美国的政策性住房金融机构的形式多样，不仅有政府自己设立的机构，还有政府本身并不投资但是提供贷款担保的机构。主要有以下三类机构组成：

（一）住房金融一级市场的政府保证机构

美国政府成立了联邦住房管理局（FHA）、退伍军人管理局（VA）等机构，对特定人群提供住房抵押贷款担保或保险。FHA为中低收入家庭提供购房贷款信用保险，VA设立面向退伍军人的住房贷款支持和担保计划，凡FHA和VA保险的抵押贷款，由担保机构承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的全部责任，保证银行不受损失。这样不仅保护了金融机构的利益，稳定了一级市场，而且为中低收入家庭和退伍军人等特定群体解决住房需求提供了有效金融支持，减小其贷款风险。

（二）联邦住房贷款银行体系

该体系是依据1932年《住房贷款银行法》建立的，这一体系由联邦住房贷款银行委员会、12个联邦住房贷款银行及其会员（储蓄贷款协会）等组成。该体系通过吸收私人资金，为住房开发建设和住房购买提供资金来源，是政府调节管理住房金融市场的主要工具之一。联邦住房贷款银行体系在稳定住房金融市场，促进住房抵押资金的流动性，提供住房开发建设资金等方面都发挥了巨大作用。

除了联邦政府层面的住房金融制度安排和机构设置外以外，美国在州和地方层面也设有专门的政策性住房金融机构，用以解决中低收入家庭住房问题。以加利福尼亚州为例，1975年成立加州住房金融局（CAHFA），业务范围主要包括：为首次购房者提供低利率按揭贷款和政策性住房抵押贷款保险，帮助加州中低收入家庭购买住房，为多户住房项目的开发建设提供低利率融资。

自1976年成立到2007年，加州住房金融局累计为州内13万首次购房的家庭发放共计121亿美元的低息贷款，截至2007年底住房按揭贷款余额为41.9亿美元。

（三）住房金融二级市场的政府保证机构

目前美国住宅金融抵押二级市场中发挥主要作用的金融机构主要有三类：

一是联邦国民抵押贷款协会（FNMA），于1938年由联邦政府组织成立，目的是从贷款者手上购买联邦住房协会贷款，增加抵押贷款的流动性，2008年9月发生次贷危机以来由美国联邦住房金融局接管。

二是政府国民抵押贷款协会（GNMA），于1968年从FNMA中分离出来，是住宅和城市发展部的附属机构，其信用完全由美国政府担保，目的是发行以抵押贷款为担保的长期债券。

三是联邦住房抵押贷款公司（FHLMC），1970年经国会批准成立，作为二级市场机构，其成立宗旨在于为提供房屋贷款的储贷机构供给稳定的资金。它从银行和其他放贷机构处购买抵押贷款，并向它们提供用于发放新贷款的资金，尽管1988年后已私营化，但是政府提供的优惠政策让其获利的同时也承担了部分政策功能。

结合美国住房金融市场发展现状，可以看到美国联邦政府将“居者有其屋”的住房政策目标通过FHA保险、联邦住房贷款体系、联邦住房抵押贷款协会和政府国民抵押贷款协会等证券化机构来达到，使美国居民能拥有自住房产。美国住房金融体系的设计中，既充分发挥了商业性金融机构的作用，也通过政府支持有效促进了政策性住房金融业务的发展。据美国人口普查局的统计，2012年美国住房自有率达到65.5%，高于欧美其他发达国家平均水平。

二、德国政策性住房金融机构设置和运作

第二次世界大战后，为解决居民住房问题，德国政策性住房金融体系发挥了重大作用。目前德国已经形成了以契约储蓄制度为核心，自愿互储蓄为主和政府奖励为辅的住房市场融资机制。政策性住房金融体系建立的多渠道融资系统和多样化贷款方式，不断推进德国政策性住房的建设和开发，有效促进了政策性住房目标的实现。

在德国，为居民购建房和为公共住房建设提供金融支持的住房抵押贷款机构有很多，呈现出多样化、多类型的发展趋势。德国的政策性住房金融机构主要包括以下两大类：

（一）属于联邦政府的州立银行或者是储蓄银行

作为联邦制国家，联邦政府负责制定颁布全国性的住房市场法规制度，依据联邦政府颁布的《民房建设资助法案》。德国地方的16个邦，基本上每个邦政府下都会设立政策性住房金融机构，帮助社会贫困家庭和中低收入人群获得购买住房的贷款资金，金融支持方式包括为中低收入家庭建购房和私人投资建造低租金住房发放优惠利率贷款资助。这部分抵押银行的资金有一半左右是由政府提供的，政府拥有大部分股权，为解决中低收入家庭住房问题提供资金保障，是德国重要的政策性住房金融机构。

（二）多元化的合同住房储蓄贷款融资服务体系

1972年德国颁布《住房储蓄银行法》，并于1991年进行修订，从法律层面上对住房储蓄银行的组织形式、监督管理机制、业务经营范围、从业准则、住房储蓄合同标准条款、住房储蓄资金的来源与使用方向、风险规避、贷款担保方式等各方面都做出了详细规定。

在制度设计和政策倾斜的背景下，形成了主要包括储蓄银行和建房互助储蓄信贷社的住房金融机构，为中低收入群体和普通居民解决住房问题提供金融支持。德国的储蓄银行大多是政府背景的国营银行。它在住房领域的主要业务是吸收个人存款、发放房地产贷款，为个人买房、建房筹集资金，在德国共有600多家。德国储蓄银行金融集团是德国金融市场的领导者，集团下属430家储蓄银行，10家州立建房储蓄银行。

合同储蓄模式以自愿性和契约性为主导，居民连续几年存入一定金额的定期储蓄存款作为获得购房时贷款的前提条件，贷款利率与存款利率相挂钩，资金实现先存后贷、封闭运作，政府对居民住房储蓄进行奖励和税收优惠。系统内资金封闭运作，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户发放购建房贷款，存贷款利率具有一定稳定性，不受市场利率影响，资金运用的平衡性和国家配套的奖励政策也使得市场利率无论如何变化，住房储蓄贷款合同下的住房贷款利率都能保持固定及稳定，按公司化的经营管理体制来运营，形成了有效的约束与激励机制。合作储蓄模式实现了住房市场效率的整体帕累托改进。

三、新加坡政策性住房金融机构设置和运作

新加坡住房金融体系属于典型的政府主导型，主要表现为中央公积金制度下的政策性住房金融体系。1953年，新加坡颁布了《中央公积金法》，1955年成立中央公积金局，负责整个公积金的管理运行。中央公积金制度设立的初期只是单一的养老储蓄制度，随着经济发展逐步演变成综合性的、包括养老、住房、医疗的制度。

中央公积金局是由政府组建的用于管理居民所缴纳的公积金的专门性政策住房金融机构。其通过实施公积金制度吸收存款，筹集资金，在使用公积金时除应付会员提取之外，主要用于向住房发展商发放社会住房建设贷款，向购房者提供抵押贷款。中央公积金局为公共住房建设提供资金支持有两种方式，一种方式是通过购买由政府发行的长期债券的方式向建屋发展局（HDB，新加坡公共住房的建设主体）提供资金。新加坡国有投资公司帮助政府发行债券，中央公积金局购买政府发行的有价证券，这样前者就可以从中央公积金局获得巨额资金，使公积金变为可以被政府利用的流动资金，而这些资金主要运用于基础设施建设以及住房建设。另一种方式是向住房建设发展商提供贷款的方式提供住房建设资金。住房建设资金投入量大，开发商需要资金融通时，可以通过向中央公积金局借款来缓解资金的压力，使得闲置的中央公积金转为用于开发建设公共住房，从而保证公共住房建设工程的顺利进行。居民存入中央公积金局中的公积金也有两种用途。一是可以用来支付购房的首付款。目前，公积金会员一般约用3年的公积金存款即有能力缴付相当于房价20%的首付款。二是可以用来偿还购房贷款的本息。

新加坡建屋发展局数据显示：截至2012年，新加坡83.3%的居民居住在政府建设的组屋中（80%的居民是购买的组屋，3.3%的居民是租住的组屋），政府兴建的组屋共计有98万套，占到新加坡住房总套数的76%，私房仅占全部住房套数的24%。政府主导型的住房金融业务为公共住房的建设和消费都提供了有效的金融支持。

四、从发达国家经验看我国政策性住房金融业务发展

（一）发达国家经验总结

从美、德、新三国政策性住房金融业务模式和机构设置来看：

第一，政策性住房金融体系设计与一国金融市场体系建设相配套，美国资本市场发达，因此政策性住房金融体系重点在于政府担保，提高资金流动性，政策性住房金融业务内容既有针对一级市场的，也有针对二级市场的，德国和欧洲各国侧重于以互助的合同储蓄模式解决居民住房问题，新加坡则是完全以政府为主导的住房金融模式。政策性住房金融体系设计和一国的国家结构、金融市场发展阶段和成熟程度都要配套。

第二，政策性住房金融机构设置应尽量多样化，美国和德国在政策性住房金融支持机构的设置上，都尽量地通过各种方式来促进多样化的机构发展，使得不同类型的住房金融机构业务类型各有侧重，也使得同一类型的住房金融机构之间能展开有效竞争。在此过程中政府可通过贴息、减免税等政策对住宅金融机构的发展给予支持。

第三，政策性住房金融业务类型应尽量多元化。具体到政策性金融机构所提供的业务类型，各国的政策性住房金融业务中，既有针对公共住房建设融资的业务，也有针对特定群体住房消费提供的资金融通业务，无论是支持中低收入者住房消费，还是支持公共住房建设，也都尽量促进产品类型的多元化，使得参与主体有更多选择权。

第四，完善的制度安排是政策性住房金融市场发展的重要前提。各国在设立政策性住房金融机构、发展住房金融业务的过程中，都通过立法确立了住房金融业务发展的制度基础；在设立住房金融机构后，机构的日常经营管理都按照市场公司化的管理体制来运作；再者，形成全面完善的监管体系，防范金融风险。

（二）我国政策性住房金融业务发展方向建议

我国住房市场发展以来，业界进行了住房金融领域的很多尝试。1987年山东烟台和安徽蚌埠的住房储蓄银行试点，1991年上海建立住房公积金制度并于1994年向全国推广，2004年由建设银行和德国住房储蓄银行在天津成立中德住房储蓄银行，2005年建设银行首单个人住房抵押贷款证券化业务推出。但是受制于住房市场整体发展水平和制度建设基础薄弱，很多尝试半途而废。目前我国的政策性住房金融业务主要集中在住房公积金领域，住建部数据显示：截至2012年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，历年累计归集住房公积金5.04万亿元，住房公积金缴存余额达2.68万亿元，超过8000万家庭通过公积金贷款进行了住房消费。我国政策性住房金融体系建设滞后于住房市场发展和住房保障制度发展需要，因此需在借鉴国外经验的基础上进一步完善政策性住房金融体系。

第一，当前我国需进一步明确政策性住房金融体系的公共政策目标。

当前构建我国政策性住房金融体系的政策目标需明确，是帮助解决中低收入家庭住房问题，还是保障中低收入家庭拥有自有住房，不同的政策目标下，政策性住房金融业务类型、政府补贴方式、支持力度、监管政策和定量绩效考核目标的设定都会存在差别。明确公共政策目标，才能明确政策性住房金融机构职能，是充分发挥政策性住房金融机构在自有住房和公共住房领域金融支持作用的前提。

第二，完善我国住宅立法和政策性住房金融法律法规。

当前我国房地产法律法规建设亟待完善，从房地产市场层面上，需要有《住宅法》《住宅保障法》等作为规范市场的基础法律，通过立法明确住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督机制。同时还需要对政策性住房金融单独立法，使得政策性住房金融业务获得发展的制度基础。

第三，我国政策性住房金融模式要与我国住房市场与金融市场发展现状相协调。

从当前我国住房市场与金融市场发展现状来看，短期内我国政策性住房金融市场还会实行封闭式的运作，可考虑在完善公积金制度的基础上，通过住房合同储蓄模式来对中等收入群体首次住房消费提供金融支持；在完善资金使用监管和配套制度的前提下，发挥政策性住房金融在支持保障性住房建设方面的作用。

第四，应以公积金制度的完善为突破口，构建我国的政策性住房金融体系。

当前可考虑建立以住房公积金为核心的政策性住房金融体系，从事与住房保障相关的政策性金融业务，扩大公积金账户资金的来源和运用范围，更好地发挥合作互助的功能。目前我国公积金缴存比例不规范，不同地区、不同行业、不同单位之间的差距较大，存在公平性缺失，公积金的使用效率不高，需进一步拓展其业务范围。今后需进一步扩大公积金保障范围，提高使用效率，充分发挥住房公积金的住房保障功能。

第五，建立独立专业的政策性住房金融机构。

第7篇：公积金贷款免税规定范文

一、当前住宅信贷的现状和面临的问题

1998年以来，银行个人住房信贷保持了高速增长，直接拉动了住房需求。2002年6月末，金融机构个人住房贷款余额6630.1亿元，是1997年末个人住房贷款余额的38.55倍。个人住房贷款的快速增长，促进了住房消费的增长，2002年末，个人住房销售金额达4710亿元，占同期商品房销售额的82.3％。但是，在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时，仍然存在着不可忽视的问题。

（一）当前银行住宅抵押贷款方式使得房贷增长的同时银行金融风险也在聚集和增大

目前，个人住房贷款主要是以所购买的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。虽然有些保险公司介入，大部分是针对房地产的财险和针对债务人的意外险，而银行作为债权人要全部承担债务人违约的风险。因此，银行面临多种风险。第一，目前住房贷款种类较少，除了住房公积金贷款外，就是商业贷款，2002年银行住房贷款占全部住房贷款的90％，银行是住房借款者的最大债权人，也是住房贷款最大的风险承担者。第二，缺乏住房贷款的风险分担机制。由于我国住房贷款证券化等金融衍生工具没有推出，住房贷款的风险基本无法转嫁出去，完全由银行承担。第三，房贷基本是10年以上的中长期贷款，随着我国住房市场的发展和住房需求的增长，房贷余额将不断增加，聚集的风险也在增长，尤其是我国的征信制度还没有建立，贷款人的信用无法掌握，恶意逃废债者无法控制，开发商以房贷名义骗贷无法了解，下岗、失业人员无能力还贷也可能出现，这些风险都需要银行承担。国际经验证明，房贷信用风险在贷款发放后的3～8年内达到顶峰。近几年我国房贷以两位数的速度快速增长，随着时间的推移，信用风险将逐渐显露，事实上，近年来各银行房贷的违约率已经出现上升的趋势。?

（二）为了降低房贷金融风险，不得不设定较高的首付款比例，增加了个人早日购房的难度

为了控制住房贷款的金融风险，中国人民银行已经几次三令五申的强调维持一定的房贷首付款比例。在2003年中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定：购买第一套自住住房，个人住房贷款执行首付款比例不低于20％,  对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。目前各银行要求首期付款额基本在房价的20%以上，对于中低收入购房者来说，首付款比例越高，购房时需要一次性支付的现金越多，积攒首付款所需要的时间越长，降低了中低收入阶层的购买力，客观上推迟了这部分购房需求实现的时间。?

（三）银行处理贷款违约抵押物难度大、成本高

实践证明，银行作为债权人，一旦出现房贷违约现象，在处理作为抵押物的房产时遇到许多困难。一是大部分违约者生活困难，没有能力寻找其他住房栖身，很难说服动员按时腾退作为抵押物的住房。二是即使腾退出房产，将其进行拍卖、变现，需要有专业人才，银行的主业是金融业务，如果成立专门机构处理违约房产，花费的成本太高。事实上，当前每个银行都遇到收回违约房产和处理违约房产的难题。?

综上所述，信贷政策既要防止引起房地产泡沫，防范金融风险；又要引导商业银行继续扩大个人住房抵押贷款覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。仅仅依靠住房抵押贷款一种方式是不能做到两全其美的，应该开拓思路，寻求新的途径。从各地的实践看，规范发展个人住房贷款业务，关键之一是解决好担保问题，这也是成熟市场经济国家经过多年实践总结的经验。?

二、成熟市场经济国家住宅贷款担保体系的作用及可借鉴的经验

住宅贷款担保是第三方(  住房贷款担保公司)为住宅借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。住宅贷款担保由借款人以合法的房产向担保公司进行抵押反担保，担保公司连带承担借款人的违约风险。对于贷款银行，经过担保的住房贷款，既没有违约风险，也不用处理违约房产。住宅贷款担保体系是一些市场经济成熟的国家在发展住宅产业的过程中，不断总结经验教训，逐步建立和完善起来的。虽然各国的组织和运作模式不同，但都起到了提高中低收入阶层的住房购买力，促进住宅产业发展和分担金融风险的作用。

（一）加拿大住宅担保体系的形成和发展

1．加拿大建立住宅担保制度的背景。加拿大的住宅担保制度是在二战结束后为刺激住房供应和住房需求而建立的。二战结束后，大量退伍军人回乡，住房供应紧张，私人贷款机构恐于贷款风险，对个人住房贷款的条件要求非常严格，贷款期短，首付款比例高，平均为房价的50％左右，限制了居民购买力和住宅产业的发展。1954年，为了解决上述问题，加拿大议会修订了《全国住房法》，授权加拿大住宅贷款担保公司（以下简称CMHC）向首付款低于25％的住房抵押贷款提供100％的担保。?

2．加拿大住宅担保机构的作用。根据《全国住房法》的要求，首付款低于25％的住房抵押贷款必须有担保公司担保。担保公司根据不同的首付款比例向借款人收取申请费和不同的担保费（首付款比例越低，担保费相应提高），并以此建立担保基金，在发生房贷违约时，贷款方以行使抵押权获得的房产向担保公司提出赔偿申请，担保公司利用担保基金全额支付贷款的本金、拖欠的利息和其他相关费用。加拿大住宅担保制度实行的很成功：第一，由于实行担保制度，使房贷首付款比例由40年代的50％下降到目前的5％，降低了房贷的门槛，提高了中低收入家庭的购房能力，有1/3的加拿大人通过担保拥有了自己的住房。2001年末，CMHC为41.6万户家庭提供担保，担保总额达2110亿加元，占全国住宅抵押贷款余额的45％。第二，降低了金融机构的风险。由于有担保公司承担房贷的违约风险，金融机构规避了房贷风险，调动了私营金融机构参与住房金融的积极性。第三，扩大了住房融资。1987年，在房贷担保的基础上，推出了抵押贷款证券。2001年，推出了加拿大房贷债券。由于有CMHC为抵押贷款证券和加拿大房贷债券提供了按时支付的保证，吸引了大量的投资者，推动了私人住房融资的发展。?

3．不断完善的住宅担保体系。首先，有以《全国住房法》为核心的法律体系作保证，明确规定首付款低于25％的房贷必须进行担保。在其他相关法律如《财产及其它权益转让法和房地产法》、《共同所有权法》、《银行法》、《住房贷款法》等法律中也都有相适应的法律规定，金融机构监管办公室及各省监管机构依法进行监管。第二，政府推动住宅担保。加拿大政府于1946年根据《全国住房法》成立了CMHC。CMHC是由政府独资的政策性担保公司，主要职能包括制定全国住房政策、向中低收入家庭提供社会保障等。其中抵押贷款担保是CMHC的主要职能，其目标是通过住宅贷款担保，确保居住在全国各地的家庭都能获得贷款，买到适合于自身经济能力的住房；同时分担贷款的信用风险，将金融机构和私人投资者的资金吸引到房地产业。40多年的实践证明，这种方式使政府的政策目标得以尽快实现。第三，遵循市场规律。住宅担保市场并不是完全由CHMC进行行政式垄断经营，政府也允许非国有机构成立房贷担保公司，进入市场进行公平竞争。加拿大通用电气资本住宅贷款保险公司大概拥有10～15％的担保市场份额。CMHC完全按商业原则进行市场化运作，适应市场需求，推出多种担保产品，在房贷担保市场上起到了主导作用。成立初期，国家仅投入2500万加元，到2001年住宅担保基金达到10.84亿加元，上缴税金2.19亿加元。第四，完善的风险控制系统。虽然有国家信用对CMHC进行担保，但公司自身有一套完整的风险控制系统防范担保风险：一是在进行担保贷款之前对借款人的还款能力、资信状况、房价和住宅市场情况进行综合评定，其中住房支出与收入比不得超过32％，债务与收入比不得超过40％。二是实行全国性集中统一管理的模式，这种模式可以最大限度的分散地域性发生的风险（如区域经济不景气等）。三是采用先进的精算技术对保险业务进行科学定价，对房贷违约风险进行准确的评估和严格管理。四是具有规范化的技术标准，标准化的操作程序和先进的管理信息系统。五是担保费集中管理，建立担保投资基金，设立专门机构负责担保投资基金的保值增值，用投资收益偿还担保债务损失。?

（二）美国住宅担保体系的形成和发展

20世纪初美国的经济大萧条，严重摧残了美国的住房金融业和贷款担保机构，在总结这些历史教训的基础上，美国逐渐形成政策性担保机构和私营商业性担保机构相结合的住房贷款担保体系。?

1．住宅担保机构及其运作。20世纪30年代，由于经济衰退和失业率上升，使美国200万居民因无法还贷而丧失房产权，1600家银行因无力收回贷款而破产，几百家房贷担保机构因没有足够的资本金赔偿而倒闭。为了拯救金融业和稳定社会，1934年美国国会通过《联邦住房法》，成立了美国联邦住宅管理局（简称FHA），为普通居民住房抵押贷款提供全额担保。美国退伍军人管理局（简称VA）1944年起提供退伍军人的住宅贷款抵押担保，美国农场主管理局也向农场主提供类似的担保。以上三家政府政策性担保机构，主要面向中低收入家庭，要经过严格的资格审查，购房债务占收入29～41％的中低收入居民才有资格获得贷款担保。担保条件比较优惠，年限一般在15～30年，贷款比例在70~95%，同时规定了担保贷款的最高限额。政府机构担保的住房贷款约占全部抵押贷款市场的20％左右。?

20世纪中后期，美国经济增长，住宅业和金融业快速发展，促进了美国现代私营抵押贷款担保业发展。私营担保机构面向所有担保需求者，经营简单、灵活，凡有一定支付能力，均可申请抵押贷款，私营机构担保业务占担保市场份额80％左右。对于违约的抵押贷款，有两种方式，一是向贷款机构支付全额赔偿，获得抵押房产的所有权；二是按抵押贷款担保合同，只支付20～30％的赔偿金，由贷款机构拥有抵押房产的所有权。?

2．法律及其监管。美国拥有以《联邦住房法》为核心，《联邦住房贷款法》、《住房业主贷款法》等相关法律配套的法律体系，为美国的住宅贷款担保制度提供了法律保证。美国财政部代表联邦对担保机构进行监管，各州保险部是州的担保机构管理部门，另外还有担保行业协会进行自律管理，形成了三个层次，政府监管与行业自律相结合的监管架构。?

3．建立完善的风险防范机制，使贷款担保机构有实力应对各种抵押违约风险。一是建立自身健全的融资机制。在政府担保机构建立初期，利用向贷款机构发行长期债券以取代现金来支付抵押贷款担保的赔偿，减少了现金支付的压力。二是科学收取担保费。由专业化的精算师，通过对各种可能出现的风险因素的判断、估算，合理制定担保费的水平，保证担保机制的正常运行。三是建立保险储备基金。FHA在成立之初，就建立了“互助抵押贷款保险基金”，由首付款低于10％的借款人申请保险时根据贷款额多少一次性支付，为贷款提供保险赔偿。在体现借款人之间互帮互助的同时，为担保机制的运行奠定了物资基础。美国私营担保机构风险防范基础主要是建立风险储备金，包括意外风险储备、亏损风险储备和无收益风险储备。政府为鼓励担保公司积极建立储备，对风险储备金给予减免所得税的政策优惠。四是再保险。美国的一些州政府规定，高于住宅贷款抵押担保比例25％的担保部分，需要从其他公司获得再保险，来分散和增强担保业的抗风险能力。?

（三）国际经验给我们的几点启示

加拿大和美国的住宅抵押贷款担保制度都建立在住宅产业起飞之前，担保制度的建立和发展保证了房地产金融业的稳定和发展，进而促进了房地产的发展。从中可以得到以下启示。?

第一，住宅产业的发展离不开住宅金融业的支持，住宅金融的发展需要多种融资形式和多种金融工具，才能为住宅产业吸引更多的社会资金。?

第二，单一的住宅抵押贷款蕴藏着巨大的信用风险，尤其是贷款时间长，存在着经济周期波动和地域经济变动引发风险的可能，需要有多种融资形式和贷款担保机制来分散和分担风险。历史经验已经证明，住宅贷款担保制度具有分散金融机构住宅抵押贷款风险、提高居民住宅购买力、促进住宅产业发展的作用。同时还为住宅贷款证券化提供了基础条件，是发展住宅金融业必不可少的内容之一。?

第三，美国和加拿大政府根据当时的需要，都成立了政府的政策性担保机构，为中低收入家庭的住房贷款进行担保，并给予一定的政策优惠。在此基础上，由政府推动全社会市场化住宅贷款担保制度的实施，允许和鼓励商业性贷款担保机构的发展，建立政策性贷款担保机构和商业性贷款担保并存的住宅贷款担保体系，根据不同目标群体，实现合理分工，公平竞争，保证了住宅产业和住宅金融业发展的需要。?

第四，完善的法律制度和监管体系保障了住宅贷款担保体系的健康运行。加拿大和美国的住宅贷款担保机构，尤其是政府的担保机构的设立、性质、地位、作用及监督管理都是通过立法的形式明确的，依法运行，得以较好的发挥功能和作用。?

三、中国住宅担保业发展的条件及存在的问题

我国住宅贷款担保业已经有了一定的发展基础，从2000年个人住房贷款担保形式出现以来，至2002年底，各地设立的住房置业担保机构已有70多家，为近30万个家庭住房贷款提供了担保，担保金额236亿元。作为一种新兴的住房消费服务方式，对促进住房消费、防范和化解个人住房贷款风险发挥了积极作用。但由于刚刚起步，担保业运行中存在一些问题，业务规模小，发挥作用有限并存在一定风险隐患。目前住房贷款担保的发展模式不能适应快速发展的住宅产业和住宅金融业的需要。?

（一）有关房贷担保的法律体系没有建立，缺乏有效的监督和管理

目前，住宅担保业务仅有《住房置业担保管理试行办法》（以下简称《办法》）一部行政法规，而且对住宅担保业务的地位和作用界定不明确，以至贷款机构没有认识到担保的重要性，在开展业务中遇到重重困难，应有的作用不能发挥。《办法》中虽然将担保业归口到建设主管部门进行管理，并没有相应的管理细则出台。由于监管部门不明确，监管手段不确定，各地担保公司开展担保业务过程中缺乏监督和管理，出现良莠不齐、鱼龙混杂的情况，一些不规范的公司在业务操作中的问题没人检查和处理。更值得重视的是，对担保机构的风险缺乏监督，这些问题将最终影响整个担保行业的健康发展。?

（二）担保公司的资信水平和抗风险能力低

目前，大部分住房担保公司为房地产中介机构，多数是由房地产主管部门的下属单位、公积金中心和企业入股的有限责任公司，也有由财政拨款的事业单位。业务范围除开展住宅贷款担保外，还开展了房屋置换、中介咨询、代办权证等业务。房贷担保标的主要是住房公积金，也有少部分商业贷款和组合贷款。存在的隐患：一是资金实力较低。担保机构注册资本金最高的3亿元，最低500万元。机构规模小，抗风险能力较弱，资信有限，难以得到商业金融机构的信任，发展受到限制。二是担保公司全部是按单个城市设立，担保的贷款集中在一个地区，一旦本地区经济社会环境发生变化，出现违约率大幅上升的情况，将存在担保公司力不能及的风险隐患。三是没有进行再保险，没有风险最终承担机制。?

（三）担保机构业务操作规程不统一，运作不规范

担保机构根据各地的情况和业务需要设计规章制度、业务流程、操作办法和收费水平，缺乏统一标准。由于各地担保机构人员素质水平参差不齐，更增加了操作规程的差异，进而带来了运作的不规范。无法为促进住房贷款的标准化及为住宅贷款证券化提供基础。?

（四）担保机构的风险意识和风险管理水平低

由于住宅贷款担保业务刚刚起步，风险还没有充分显现，多数担保机构对风险的认识不足。一是多数公司对担保所承担的风险没有做系统的调查、分析，对风险的认识不高，防范不够。二是大部分机构风险预测、控制系统不完善，防范和控制风险能力差。三是担保机构的风险基金储备不足，抗风险的能力较弱。四是担保机构缺乏有效的投资途径，担保基金难以保值增值。?

四、建立和完善中国住宅贷款担保体系的建议

根据目前我国住宅信贷和担保机构的状况，急需建立和完善中国住宅贷款担保体系，以提高居民购房能力，进一步促进住宅产业持续健康发展，防范住宅贷款的风险。?

（一）目标、指导思想及原则

目标：尽快建立政策性担保机构和商业性担保机构相结合的住宅贷款担保体系，以建立政策性贷款担保机构起步，允许和鼓励商业贷款担保机构建立和发展，形成满足不同住宅贷款消费者和不同的住宅贷款机构需要的，合理分工、平等竞争的住宅贷款担保体系，以适应我国经济发展的需要。具体目标：一是增强所有居民、尤其是中低收入家庭购房和获得贷款的能力，扩大住房消费，促进住宅产业健康发展；二是降低金融机构房贷风险，为住宅产业吸引更多的社会资金；三是规范住宅担保业务，促进担保业健康发展；四是为进一步发展我国住宅金融奠定基础和提供良好条件。?

指导思想及原则：一是既要借鉴国际上市场经济成熟国家的成功经验，也要考虑我国国情、经济发展状况和消费习惯，构建适应当前经济发展需要，具有中国特色的住宅贷款担保体系。二是完善法律法规体系，建立多层次的监管机构，保障担保制度的顺利实施。三是统筹规划，分步实施。首先设计切实可行的整体方案，之后分步实施。先从建立全国政策性贷款担保机构起步，在政府的扶持和推动下，建立和发展按商业原则组织、市场化运作的担保机构。四是充分利用现有担保机构的资源，在对现有担保机构的兼并、重组和整合的基础上，建立和完善住宅贷款担保体系，实现住宅担保产业质的飞跃。?

（二）建立分层次的政策性住宅贷款担保系统

与市场经济成熟国家不同，我国中央财力有限，当前的财政体制也赋予地方财政承担一定的地方公共福利的责任，因此，可以在主管机构的主持下，建立中央和地方分层次的住宅贷款担保系统。?

1．建立全国住宅贷款担保有限公司。两种组建方案可供选择：一是由财政部分出资、吸收国外的资本(如CHMC)、国内大的担保公司和保险公司入股；二是在自愿原则的基础上，以几个原来较大规模的担保公司为基础，吸收国外的资本、国内大的担保公司和保险公司入股；成立具有一定实力的全国住宅贷款担保有限公司，通过几个主要城市的派出机构，开展全国业务：（1）为公积金贷款进行政策性担保；（2）为金融机构进行商业性贷款担保；（3）为地方政策性贷款担保公司业务进行再担保。?

2．对原有担保公司进行全面整顿，鼓励原有分散在各个城市的住宅贷款担保公司进行联合和重组，形成多个区域性大型政策性住宅贷款担保公司，增强经济实力和抗风险能力，为周边地区的公积金房贷提供政策性担保，为商业金融机构提供商业性担保。对其余符合标准的担保公司可以作为基层担保公司为本地区的公积金贷款担保。不符合条件的应清理撤消。?

3．明确政策性担保的目标。一是为政策性住房公积金贷款担保；二是为降低首付款比例的抵押贷款担保，以分散金融风险，鼓励金融机构降低首付款比例。要明确担保对象的范围和标准，以及贷款担保的限度，优惠担保费用的标准，真正使中低收入家庭得到方便、高效的服务，以保证政策目标的实现。?

4．政策性贷款担保机构是有限责任公司，按公司法建立法人治理结构，以市场化原则运作，作为对实行政策性业务的补偿，担保公司成立最初的几年（年限可视经营情况而定）给予减免税收优惠。?

5．在全国住宅贷款担保公司成立之际，国家财政可以一次性拨出一笔资金，或申请世行长期低息贷款，成立贷款担保破产清算基金，由全国住宅贷款担保公司管理，委托专业投资机构稳妥运作，进行保值增值，以防范政策性住宅贷款担保系统的风险。?

（三）建立和发展商业住宅贷款担保机构

大部分住宅消费者购房是商业贷款，仅有政策性住宅贷款担保机构远远不能解决提高整体住宅购买力和分散商业银行面临的房贷风险的问题。不仅要开展政策性的担保，还应该充分发挥民间担保机构的功能和作用：（1）为所有购房者的购房贷款提供担保服务，包括购买第二套房和二手房等；（2）首付款的比例在政策允许的条件下可根据市场需要灵活掌握；（3）可以采用全额的、部分的或共同担保等多种贷款担保方式。商业性住宅贷款担保机构服务面宽，经营灵活，不仅分散金融机构的风险，还起到活跃房地产市场，促进住宅金融业发展的作用。为此，一是鼓励和引导现有的商业保险机构，民间相应的贷款担保机构，进入住宅贷款担保领域，为商业银行的住宅贷款进行担保。二是开放住宅贷款担保市场，允许社会资本建立住宅贷款担保公司，进入住宅贷款担保领域。?

（四）建立科学的风险监督、控制机制

担保公司要保持健康发展，必须以完善的风险防范和化解机制为基础。?

第8篇：公积金贷款免税规定范文

【关键词】公共租赁房；政府责任缺失；矫正研究

一、公共租赁房发展现状

“积极发展公共租赁住房”，是总理在2009年两会政府工作报告中首次提出的。公共租赁住房是投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房[1]。2010年6月12日，中央七部委（住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会）联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，公共租赁住房正式成为我国住房保障体系的一个重要组成部分。公共租赁住房和福利分配下的低房租公房有区别，也与企业的职工宿舍不同，具有社会属性。虽然与廉租住房相类似，但保障的范围更加广泛。狭义的公共租赁住房保障对象包括城市中低收入家庭或下夹心层、引进人才、新就业职工、外来务工人员等。广义的公共租赁住房保障对象涵盖所有没有能力或者暂时不愿购买住房的中低收入家庭，包括廉租房保障对象、夹心层、引进人才、新就业职工和外来务工人员[2]。从支付能力看又分为上夹心层、下夹心层。上夹心层是指不符合经济适用房申购条件，又买不起商品房的城市中低收入家庭；下夹心层是指不符合廉租房准入条件，又买不起经济适用房的城市低收入群体[3]。公共租赁住房的租金水平比廉租房要高，但又低于商品房。如图1：

在我国现有的住房保障体系中，公共租赁住房只租不卖，其产权归属为政府或者相关机构、企业所有，不归居民个人所有，而其他以销售为主的保障性住房产权可以归个人或集体所有。公共租赁房的目的在于改善低收入家庭群体的住房困难情况，以低于市场价或承租者能承受得起的价格出租，有严格的准入退出机制。公共租赁房的保障对象以城镇中低收入家庭为主，包括新就业职工、新毕业的大学生等特殊群体。其发展方向是进一步扩大保障范围，将城市各类夹心层家庭群体和城市外来务工农民工纳入保障房保障体系[4]。

目前，公共租赁住房正处于起步阶段，政府相继出台了一些政策措施，以加大对公租房建设的支持和监管力度。北京市2009年开始了公租房建设，当年开工建设的公租房约有8000套，面积控制在60平方米内，租金低于市场价的20%左右；重庆市规划未来十年将建设4000万平方米的公租房，并要求3年内完成2000万平方米的建设任务；成都规划未来公租房的保障对象为三类人群，即符合条件的中等偏下收入无房家庭、单身无房职工、农村进城务工人员。地方政府在发展公租房的过程中不断总结，得到了许多有效经验，如利用公积金闲置资金对公租房建设和运营中的减免税政策进行优惠；对准入退出体系进行优化；对公共租赁住房建设中的监督机制和问责机制等方面进行规范；建立政府主导的市场化投融资和建设机制，建立健全公共租赁住房建设的法律制度等。

二、公共租赁住房发展困境

由于我国公共租赁房发展尚在起步阶段，在这个过程中难免会面临一些困境，突出表现在以下方面：

1、法律制度缺乏统一性及稳定性

公共租赁房市场法律体系不健全，缺乏顶层设计。目前在我国，虽然各个城市相继出台了有关公共租赁房的管理办法，但这些规定还缺乏国家层面的统一法律指导（如正在酝酿中的《住房保障法》），在公共租赁房的发展目标、功能定位、在保障性住房体系中应发挥的作用和与其他保障性住房之间的关系尚不明确。自2007年深圳试点公共租赁住房至2010年北京、上海、深圳等地相继出台公共租赁住房管理办法，对公共租赁住房的涵盖范围和实施细则则大相径庭[5]。

住建部于2010年6月8日出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，对发展公共租赁房的基本原则、租赁管理、房源筹集、政策支持和监督管理等方面都做了规定，各地也先后出台《公共租赁住房管理办法》（试行），如厦门市政府2011年3月29日就在福建省人民政府《关于进一步加快公共租赁住房建设的意见》和省住房部和城乡建设厅《福建省公共租赁住房建设导则（试行）》等文件的基础上，出台了《厦门市人民政府关于进一步加快公共租赁住房建设的实施意见》。全国各地公共租赁房建设标准差异也比较大，有些城市将非户籍人员排斥在公共租赁房保障对象之外，有些城市却没有对户籍进行严格限制，租金标准上采用分级制机制的城市并不多，并且在分级标准设置的合理性有待进一步论证，因而已经出台相关管理办法的各地政府应结合公共租赁住房实施过程中出现的问题不断改进。

2、资金投入比例较低

在公共租赁住房的建设资金筹集上，中央政府会以适当方式给予补助，各地方政府通过直接投资、资本金注入、投资补助和贷款贴息等方式进行投入。尽管规定了政府投资建设公共租赁住房的资金来源主要包括财政安排的资金、住房公积金中安排用于公共租赁住房建设的资金和金融机构贷款等，但对于投入力度和保障程度没有进行明确的规定，因此，政策缺乏执行力，存在资金短缺、房源供给严重不足的问题并不奇怪。如厦门市保障性住房规划规定，在未来几年时间里，为解决夹心层住房困难家庭的住房问题，厦门将投入资金136亿元、建设约四万五千套公共租赁房供困难群体居住。虽然鼓励和引导社会力量投资经营公共租赁住房已成共识，对于社会力量投资公共租赁住房建设用地一般可以采用出让、租赁或作价入股等方式进行有偿使用，但是由于面临着资金短缺、前期直接投入大、投资周期长、回报率低、社会资本不愿加入、资金来源渠道不明等方面的问题，住房建设保障计划难以真正落实到位[6]。因此，在具体的融资方案没有出台之前，资金问题仍然是公共租赁住房面临的尴尬难题。

3、政府监管不到位

由于缺乏完善的监管体系，在公共租赁房租金如何确定、准入标准如何审核、如何监管等问题上，都缺乏行之有效的措施。虽然政府对公共租赁房的租金进行补贴，但是由于房地产企业的趋利性和成本因素的限制，公共租赁房房租要维持在一定的水平上。公共租赁房的供不应求会导致权力寻租和腐败现象，反而损害了低收入阶层的利益。公共租赁住房的主要对象是“夹心层”和外来务工人员，是民生工程，因此要尽可能体现其意义和价值，将初衷落实到位，从源头上防止权力寻租现象和腐败的监管体系，避免走经济适用房的老路。

4、准入和退出机制不健全

由于公共租赁房租金低廉，申请家庭较多，为有效避免“搭便车”现象，申请的标准应结合不同的市场和居民收入水平制定，使迫切需要公共租赁房的家庭能够得到住房。公共租赁住房要采取动态的退出机制，监管部门要采用定期考察的形式，对公共租赁现有租户家庭进行收入调查，对不符合条件的家庭引入退出机制，如停发其住房补贴等[7]。

公共租赁房租户在不符合相关条件后很难会主动退出，住户会利用各种手段躲避审查，从而继续适用住房。为了将公共租赁房配给到真正有需要的困难家庭，避免出现不合条件的家庭搭便车现象，保证符合准入条件的最低收入家庭有房可住，就要对公共租赁房实行有进有出的政策，进一步健全和完善动态的进入与退出机制，而不仅仅是停留在口号上。

三、公共租赁房建设中政府责任缺失的成因

1、政府价值取向错位

一方面，与商品房市场相比，保障性住房的投入大、产出少，这使得地方政府在推动住房保障的问题上存在着较大顾虑。因此，地方政府在推进公共租赁房建设的积极性并不高。虽然每年我国都有巨额的财政预算投入到保障性住房的建设当中，但资金投入和项目完成情况却并非十分理想，公租房同样面临这种问题。另一方面，土地成本也是约束各地政府积极性的一个重要原因，相比划拨土地建保障性住房，地方政府更愿意将土地以“招拍挂”形式卖出，我国的保障房建设长期以来延续“自上而下”的模式，即政府将保障房指标层层拆解，下分到各个市县，没有考虑到地方的实际情况，这也是地方积极性不高的原因[8]。

2、政府角色定位混乱

当代政府处在一个充满着不确定性、复杂性、动态性和多元性的环境中，政府面临的公共问题纷繁复杂，大大增加了政府的不可治理性。政府的职责不仅包括住房制度的制定与实施，而且政府要在住房供应、资金筹集、市场秩序维护、住房分配等环节上发挥作用。另外，由于政府职能要促进社会公平，还要对最低收入困难群体等特殊阶层的住房实施保障，承担弱势群体的住房保障功能。

在公共租赁房的土地来源和资金来源等方面，政府不仅有能力，而且也有义务承担这种保障性住房建设和管理的责任。一方面，在供需结构不合理，投机资金大幅涌入等因素的影响下，我国房地产市场过去几年的表现并不正常，这迫切需要政府加大经济适用房、廉租房等保障性住房的建设，提升百姓对市场的信心，消除负面信息导致的恐慌心理[9]。另一方面，政府不正确的政绩观及对地方财政增长的内在激励，促使政府没有更多的动力去建设公共租赁房等保障性住房。

3、融资缺口巨大

2009年全国财政支出决算表数据显示，2009年全年，全国财政用于保障性住房支出为725.97亿元，是上一年的3.13倍；其中，中央财政收入550.56亿元，地方财政仅投入175.41亿元[10]。政府可以通过“招拍挂”出让土地获得更多的财政收入，因而政府没有动力去积极推动。由于利润相对低且分配和销售等主动权在政府手中、参与机制不顺畅，民间资本目前直接参与目前直接参与保障性住房的积极性不高，地方政府更倾向于将建设权交给央企和地方国企。

一是规定各地政府“可以”将土地出让净收益和住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设，而不是必须将其用于公共租赁住房建设，这一规定缺乏刚性约束，执行力必然不足[11]。二是政府土地出让净收益不明确。土地出让收入扣除拆迁成本、相关基础设施成本等才是土地净收益。这些相关成本有一定的不透明性，计算难度很大。所以，有的地方政府宣称由于土地成本太高，土地出让收益很少甚至还会亏本。在这种情况下，我们很难辨别土地出让净收益到底是多少，国家规定的“10%”也难得到有效监督[12]。只是我们知道的是，很多地方政府靠出卖土地支持自己的政绩、弥补财政赤字[13]。

4、法律支撑不足

在保障性住房领域，缺乏一部长期稳定的国家意义上的法律，导致在住房保障领域出现种种失范。应根据我国城镇住房问题本身的特点和主要形式，总结各地住房保障的实践经验，同时借鉴其他国家和地区的住房法律法规的基础上，加快《住房保障法》的立法进度，从而尽快落实保障房建设中的政府责任。应该明确的是中国房地产业存在和发展的根本目标是保障和改善绝大多数居民的基本居住条件，保障广大人民群众的生存权，而不是一味追求GDP的增长以及追逐利润最大化。《住房保障法》必须对房地产业的发展从法律层面进行规范，对不能享受到保障性住房的中等收入人群供应低价位的商品房，确保每一位公民的基本住房权利。

5、执行力不足

与廉租房不同，公共租赁住房主要面向的是城市中等偏下收入家庭（一些城市还面向农村的住房困难人群），对房源需求量更大，对土地、资金等要求也更高。另外，公共租赁房的保障对象也不如廉租房对象那样受到关注，政府有时难免会在侧重点上有所忽略。供需缺口巨大、资金沉淀不菲的问题能否得到很好解决，公共租赁住房能否发挥应有效果，关键在于政府的执行力问题。在融资、打击囤地、抑制投机、加强保障等领域，中央政府要督促地方政府清理所出台的刺激或优惠政策，地方政府有必要加强执行力度。经济适用房建设中出现的问题，公共租赁房同样适用，要避免在公共租赁房建设中出现的寻租、腐败等问题，健全供应对象的准入退出机制，建立公平公开的审核程序，强化违规处罚力度。

四、公共租赁房建设中政府责任的完善策略

完善政府在公共租赁房中的责任是并非易事，公共租赁房建设既是国家住房保障制度的有机组成部分，又与市场有着千丝万缕的关联。我国公共租赁房尚在起步阶段，发展过程中有不足和问题是必然的，政府必须在逐步提高认识的基础上，立足我国国情、在借鉴国内外先进地区的经验基础上，采取相关有效的措施，积极探索符合我国社会发展实际的公共租赁房制度。

（一）端正对公共租赁住房建设的认识

发展公共租赁住房市场，是有效解决我国当前住房问题的一种重要方式。但由于根深蒂固的观念，大多数国人还是希望有房，买房的意愿比租房高。政府要改变国人传统的住房消费观念，引导社会正确的购房理念。让承租人获得安全感，保护承租人的合法权益，使人们从思想上接受“住有所居”。即使在发达国家的住房供应体系中，低收入群体的住房供应主要还是通过租赁方式解决的。相比国外的成熟经验，我国租房理念发展还相对滞后，政府应鼓励尚无购房能力的低收入家庭先租后买，量力而行。

大力发展公共租赁住房，还存在一个“适度”的问题，建设公共租赁住房是必要的，但也需要是适度的。它不像1998年房改之前的公房制度那样全覆盖，现在的公共租赁住房更为开放，它是面向全社会并且由政府主导社会参与的。建设公共租赁住房，不能从一个极端走向另一个极端，不能走经济适用房的老路。中央政府要有坚定的发展公共租赁房的决心，地方政府也应该给予足够的重视，从而提高政策的贯彻力和执行力。政府官员要从思想上转变政绩观，从唯GDP化向民生为本转变。只有这样，才能够真正地盘活民间公共租赁市场。

（二）健全公共租赁住房建设的法律制度

国外公共租赁住房制度都颁布了较为完善的法律，尤其是制定相应的住宅法加以保障和规范。要保障各项措施的顺利进行，必须有健全的立法保障。因此我国需要制订健全的公共租赁住房保障的相关法律法规，做到公共租赁住房的建设管理的制度化、规范化、法制化，逐步完善公共租赁住房的法律法规体系，以促进我国住房保障体系的建设。

我国应该尽快出台可以统揽全局的《住房保障法》等公共租赁住房保障制度基本法规和《保障性住房申请人档案管理办法》、《城市中低收入家庭认定办法》、《居民信用信息共享法》等专门性的规范，建立起健全的法制屏障[14]。建立国家层面的统一政策领导，从立法层面对公共租赁住房的实施目标、调整对象、供应标准、资金筹措、运作机制等内容进行明确的规定。对公共租赁住房保障实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制，对管理、设计、施工、分配等各个环节进行法律约束。各级政府也应该结合本地经济发展实际的情况，遵循国家的相关管理办法，制定相应的公共租赁住房的管理办法和相关的政策法规。

因此，必须从法律层面将公共租赁住房纳入公共财政体系，明确公共租赁住房作为政府的职能，建立相关的法律法规来规范整个公共租赁市场。从法律层面上保障承租人的合法权益，增进其稳定性和安全感。

（三）完善准入退出机制

首先，为提高公共租赁住房的使用效率，必须实行严格的退出机制。如果承租家庭超过承租范围后主动退出，公共租赁住房管理部门可制定政策对其购买商品房或经济适用房给予一定的税费优惠，并给予银行优惠贷款政策（如图2）。另一方面，如果承租人不再满足承租条件后拒不退出，公共租赁住房管理部门可对其进行处罚，如收取高额租金和违约金，降低其信用等级等措施强制其退出。

图2 中国公共租赁住房退出机制

其次可以通过构建激励制度鼓励，使租房人尽早清退住房。公共租赁房群体与廉租房群体不同，该群体具有一定的改善自身经济条件的潜力，构建激励制度激发这种潜力的发挥，使其尽早改善经济条件，走出公共租赁房租住阶段。

1、可以将租价与租期相联系，鼓励租房人尽早清退住房。政府确定公共租赁的基本租金，租房人在租期内按照此标准及时缴纳租金。租房人清退住房时，根据其租期数和租住时间给予一定的租金返还。比如满第一个租期清退的给予10%的租金退还，第一个租期内租满2年前清退的给予20%的租金退还，满3年清退的返还15%，满10年的租金不予补偿等。随着租住时间的增加租金补偿逐渐降低，直至没有。通过这样的激励制度，使得租房人尽早清退住房的益处不低于其寻租行为的所得，从而使租房人主动放弃寻租行为。

2、通过提高政府给付公积金比例来激励租房人退出。公共租赁房群体中很大一部分人具有较为稳定的收入，其公积金缴纳也较为规范，为了鼓励租房人尽早清退住房。对于按期清退或提前清退住房的给予公积金方面的奖励。奖励的程度根据提前清退时间长短确定，提前时间越长政府给付的公积金比例越高，从而使得租房人在尽早清退住房时得到真正的实惠。

（四）加强准入和退出机制监管

要加强公共租赁住房准入退出机制的监管，实施包括承租人个人信息、房屋租赁使用信息等的动态监管（如图3）。当承租人家庭收入、职业等发生变化时，应如实报告公共租赁住房管理部门进行审核。不报请审核的依有关规定处理，并记录在信用档案内。公共租赁住房管理部门将以激励为主、惩罚约束为辅的方式促使该家庭退出公共租赁住房。若不申请复核的，经公共租赁住房管理部门检查，若仍在租赁范围内则继续使用，但是要降低其信用等级；若超出租赁范围，则采取惩罚机制使其退出公共租赁住房。

租房人的公共租赁房群体资格是其行使寻租行为的基础条件，租房人若超越了这一资格，及时将其从该群体中剔除，则可以有效阻断其寻租行为的发生，所以要防止寻租人的寻租行为必须要及时厘清租房人的资格。对于租房人资格的审查主要从两个方面入手：一是租房人的经济收入，二是租房人的资产总额。但是由于我国目前的个人所得税缴纳制度并不完善，租房人的收入和总资产的真实数据不易确定，所以租房人资格的界定比较困难。

要真正厘清租房人资格，需要国家各项制度的紧密配合。只有实现了个人收入的准确统计、税费缴纳的规范进行、个人资产的真实申报才能有效剔除不符合条件的租房人，所以完善各项相关制度是当务之急，能够有效加强准入和退出机制的监管。

图3 中国公共租赁住房承租家庭收入情况监管流程

（五）拓宽资金来源渠道，降低政府财政压力

由于政府缺乏积极推动公共租赁住房的财政刺激，并且由于利润不高，民间资本参与保障性住房的积极性也不高。因此，应加强监督各级政府资金落实情况，同时，多渠道拓宽公共租赁住房的融资渠道，从根本上解决公共租赁住房建设资金短缺问题。

首先，逐步完善与公共租赁住房资金需求相适应的中长期贷款方式。具体来说，一是充分利用地方融资平台，从地方融资平台中切出部分贷款额度用于公共租赁住房；二是发放优惠长期贷款，由多家银行组成的银团为公共租赁住房建设提供专项的贷款支持；三是探索公共租赁住房建设和运营参照个人住房按揭贷款模式取得银行贷款；四是利用住房公积金贷款支持保障性住房建设[15]。

其次，积极探索和发展直接融资支持公共租赁住房建设。一是发行中长期债券筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营；二是引入保险资金等长期资金拓展公共租赁住房融资渠道；三是探索建立产业投资资金；四是推动发展房地产信托投资资金（REITS）[16]。通过REITS筹集社会资金，化整为零，对解决公共租赁住房建设资金问题将起到积极作用。

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[15]张文龙.浅谈廉租住房制度的资金筹措[J].上海房地，2007（10）.

第9篇：公积金贷款免税规定范文

本文研究以非市场价格（租金）获得的住房如何再进入市场，即房改房上市与低租金公有住房的使用权交易问题。

我国住房二级市场上的租赁市场起源于双轨制下公房转租及公房使用权交易的逐渐发展。公房上市问题则源于以非市场价出售公房；以非市场价格购得的住房只能获得部分产权。这就是房改房部分产权的由来，也是目前公房上市所面临问题的由来。

住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。目前的问题是存量住房如何完全市场化以及存量与市场化了的增量的并轨。而放开和发展住房二级市场，恰能完成这个双重任务。

据抽样调查，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.住房二级市场目前存在的主要问题有：市场发育严重不均衡；法规政策不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格；收益分配缺乏标准和公平，出现住房分配不公的显化和货币化；住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配；等等。

理清住房二级市场的收益分配问题是规范和发展住房市场的关键之一。

本文对二级市场的收益分配问题进行理论分析，得出如下结论：

――如果承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。

――公房使用权价格评估应采用收益还原法，房租和地租分开评估。

――如果承认既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权。

――对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。

在上述分析和判断的基础上制定发展和规范住房二级市场的政策。

一、住房二级市场诞生的历史背景及其诱因

1、住房二级市场的界定

从住房参与流通的时序结构来划分，住房市场可以分为一级市场和二级（次级）市场。香港分别称为一手市场和二手市场。一级市场指新建住房流量的权属首次让渡的市场，如新建商品住宅的买卖、租赁等。二级市场指存量住房的交易市场，即住房权属的转让或再转让的市场。在发展比较成熟、稳定的住房市场上，二级市场上的交易量是反映住房市场景气的重要指标。

有必要区分住房存量与流量两个基本概念。住房存量指某一特定时点上有形的住房实物资产的数量。因为有形的建筑物在其有效使用期内是相对固定的，故称为存量。短期内住房的存量供给是无价格弹性的。每一时期住房存量供给的新增加量称为住房流量（供给），亦即住房投资。住房存量变的变动就是住房净投资额。还有一个“流量概念”��住房服务流量，即每一段时期内住房的所有特征所提供的无形的消费效用的总和。住房服务可以看成是从住房存量在其寿命期内源源不断“流”出来的，故称为流量。住房存量的供求构成住房买卖市场（含新建住房市场与旧有住房市场）；租赁市场上买卖的则是住房服务，其价格为租金。

目前，各地广泛存在一、二、三级房地产市场之分。一种分类法是：一级市场指增量房产的买卖与租赁，即新建商品房市场；二级市场指存量房屋的买卖和租赁；三级市场指房屋使用权的转租与转让（臧美华，1999）。显然，三级市场上的房屋亦属存量。上海、天津等地的划分是：一级市场指土地市场（国务院1992年11月4日颁发的《关于发展房地产业若干问题的通知》中即规定“一级市场即土地使用权出让”），二级市场指增量房地产市场，三级市场指存量房地产市场。本文则将住房市场分为一级市场（新增量市场）与二级市场（存量住房市场）。

如果存量住房的产权是清晰的，其交易并无多大可讨论的价值，故私房交易不在本课题研究之中。本课题只研究以非市场价格（租金）获得的住房如何再进入市场，具体包括以非市场价格购买的公有住房（即按房改政策购买的住房，亦称为房改房）与非商品租金承租的公有住房的上市问题。前者属于住房买卖市场，后者属于租赁市场（住房服务市场）。

2、双轨制下公房转租及公房使用权市场的逐渐发展

公房的转租其实历来就有。在住房行政实物配给的计划经济体制下，低租金导致的住房短缺极易诱发黑市行为，不过当时个人承租的公有住房转租比例较小，主要是单位承租的公房，尤其是公有商业用房的高价转租。

房租改革开始后，公房转租的范围扩大到公有住宅。当时公房转租属违法行为，为各地房地产管理部门所重点打击、查处。但市场租金与政策性租金的可观差额的吸引力使公房转租屡禁不止，且数量越来越多，呈半公开化。

公房使用权的买卖则起源于实物换房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考虑，不少地方的房地产管理部门成立了换房站，举办换房大会。由于换房存在地段、环境、面积等差异，因此在实物换房的基础上发展为货币补偿的差价换房，此后一直存在。

1994年天津的一些换房市场已变相为公房使用权的买卖市场。天津市河西区房地产管理局下属的龙都房地产经营发展公司率先成为一个公房使用权有偿转让的中介者、经营者，当时引起业内人士的关注（陆岩，1996）。

在北京，公房使用权交易一直受到严厉禁止，如北京1987年《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》中明确规定“严禁出卖公房使用权”；1991年《北京市人民政府关于查处非法买卖公有房屋使用权的规定》一直执行到今。

在沈阳，80年代末就开始了群众自发、秘密的地下隐形出让房屋使用权活动。1991年沈阳市房屋租赁公司即开展了公房使用权有偿转让的试点。

上海市1996年率先推出了公有房屋置换的政策，展开了“差价换房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局颁发了《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》，允许住房承租人把不可售公有住房按市场交换价值转让使用权，或换购商品房，或互换使用。

1997年5月，武汉市了《直管公有住房使用权有偿转让管理实行规定》，在全国首次公开允许直管公房承租人将使用权转让。

目前，公有住房使用权的交易（出租、转让、交换）在全国许多城市兴起。

3、公有住房出售的价格序列及产权结构

（1）公有住房出售过程中的价格序列

1979年，国家 城建总局从国家补助的住宅建设投资中，分别拨给陕西、广西一部分资金，在西安、南宁等市进行建房全价（土建成本价）出售给私人的试点，从而拉开了我国城镇住房制度改革的序幕。

1982 年4月，国务院选定在常州、郑州、四平、沙市等四个城市进行“三三三制”出售公房，售价仍以土建成本价为准，政府、企业、个人各负担房价的1/3. 1984底，城乡建设环境保护部把北京、天津、上海及全国23个省的82个城市作为补贴出售公房的第二批试点城市。

1988年提出了不发补贴、优惠出售公房的办法。优惠价以公房标准价即住宅建筑本体造价加征地拆迁补偿费为基础计价，扣除折旧、单位给职工发放的住房补贴及一次性付款优惠等。据笔者（1995）估算，一般来说，新建住宅的优惠价为其标准价的80%左右，旧有公房的优惠价为标准价的60~70%.从1994年起，出售现有公有住房价格从标准价过渡到成本价。标准价按负担价和抵交价之和测定。一套建筑面积为56M2的标准新房的负担价，1994年为所在市县双职工年平均工资的三倍；抵交价按双职工65年内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。

成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。

从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用房相衔接。经济适用房按微利价向中低收入家庭出售，其价格在成本价的七项因素上再加3%以下的利润，建设用地实行行政划拨。安居工程房则以成本价销售。

集资建房、合作建房适用于经济适用房的规定，但目前许多单位集资、合作建房给予职工的优惠比较多，类似于优惠价。

公有住房出售价格的演变，反映了我国住房制度改革及存量住房市场化的渐进性。

（2）已售公有住房的产权约束

流行的观点是：无论是土建成本全价、三三三制价、补贴价、优惠价还是标准价、成本价、微利价出售公有住房，由于购房者享受了或多或少的公家的补贴或优惠待遇，因此与按市场价购房获得完全产权相比，用非市场价格购得的住房只能获得部分产权，即对其所购房拥有的产权作出一定限制。这就是房改房部分产权的由来，也是目前放开和发展住房二级市场所面临问题的由来。

对部分产权房的规定，最早见于国务院房改领导小组1992年1月1日《全面推进城镇住房制度改革的意见》。1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》对部分产权再次作出了明确规定：

职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权；原售房单位已撤消的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

职工以成本价购买住房的，产权归个人所有，一般住用五年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

不少地方明确规定了部分产权的比例，如北京市规定，职工按标准价或93年（含）以前按优惠价购买的住房，职工和原产权单位享有的产权比例分别为94%和6%.广州市则规定，以标准价购买的住房，职工和原产权单位的产权份额分别为80%和20%.应该说，国家政策对房改房上市早已作出了较为明确的规定。目前的问题并不在于应不应该放开住房二级市场，因为不放开关系到政府的声誉与政策的“动态一致性”问题。目前的问题在于如何具体操作。

二、开和发展住房二级市场的必要性和经济效应

1、放开和发展住房二级市场的必要性

（1）住房制度改革的连续性及住房市场化的整合从时间维度上看，房改方案虽多种多样，但一直是朝市场化方向逼近的。从房租改革来看，从最初的发放住房券实行“空转”、以息代租、提租补贴、小步提租不补到实行准成本租金、成本租金，市场化程度缓步前进。以房租占消费支出的比重来衡量的住房市场化程度1995年为 20%，以住房价格市场化程度衡量的住房市场化程度1995年为33% （曹振良，傅十和，1998）。

从横向来看，住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。

目前的问题是存量住房如何完全市场化以及未完全市场化的存量与市场化了的增量的整合与并轨。很显然，放开和发展住房二级市场，允许已售公有住房和未出售公房使用权以市场价格交易恰好完成了这个双重任务，这正是改革的历史必然性。

（2）放开住房二级市场；

一种帕累托改进的住房市场化路径改革的方式不外乎两种：帕累托改进和非帕累托改进。前者因不损害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要损害某些人的利益，所以改革成本较大，但如果能用改革的收益对受损者进行适当补偿，也能缩小改革成本，逼近帕累托改进（樊纲，1990）。如果我们承认公有住房售前及售后的产权安排，那么，放开住房二级市场，允许已售公房再出售和公房使用权交易，这两种交易形式都是帕累托改进。

低租金制下公房使用权的凝固化、禁止流动是一种低度均衡，导致消费者效用损失和房产资源配置的效率损失（傅十和，1997）。公房使用权的交易能使交易各当事人均能受益：转让公房使用权者获得了住房福利货币化的现金收益；受让者通过支付使用权价格承租到了合适的公房；虽然受让者仍只向国家交纳低租金，但国家从交易中获得了税费；从事交易中介的企业获得了佣金，各方效用均有提高，是一种帕累托改进（傅十和，1997），亦即是一种利益最大化且改革成本最小的改革方式，一种最为顺利最为理想的改革进程（樊纲）。

2、放开和发展住房二级市场的经济效应

放开和发展住房二级市场的经济效应有：

（1）制度效应：住房二级市场的发展，保证了房地产制度改革的连续性，为存量房地产的市场化与增量市场找到了一个衔接点与整合点，加快了住房新体制的建立。

（2）消费效应： 住房实物补贴的货币化会增加居民的消费选择空间，提高消费效应（傅十和，1997）。居民可以利用住房二级市场以旧换新、以小换大、以远换近，改善居住条件，促进人力资源的流动。

（3）资源配置效应：存量房产上市交易，能调剂余缺，引导房产资源在市场机制下的合理配置，实现存量公房的真正价值。二级市场上的抵押贷款扩张也为 银行的大量存款找到了投资机会。

（4）刺激住房一级市场：已售公有住房上市后的购买者一般是无力购买新建商品房的人，而售旧房的居民利用销售收入、储蓄及抵押贷款可以购买商品房，如此推来，二级市场的发展不但不会吸走一级市场的购买力，相反，反而会吸纳、消化一级市场上的积压商品房。

（5）对经济增长的拉动效应：居民售旧后重购的住房其面积一般大于原旧房，因此新增住房需求量蔚为可观。据估算（谢家瑾，顾云昌等，1999），放开住房二级市场，全国城市和建制镇每年可增加住房需求量平均约2800 万M2左右，对空置住房的消化吸纳及住房投资有很大的拉动作用。

（6）可以减轻地方政府负担， 增加地方财政收入。政府在一级市场上的各种非住房工资补贴、优惠或免费可以通过二级市场回收。目前，不少地方政府对二级市场房地产交易征收下列税费：卖方缴纳5%的综合税率（含营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增殖税、个人所得税）、1%的土地收益金；买方缴纳2%~4%的契税、0.50/00的印花税、10/00~2%0的产权登记费；买卖双方各缴0.5%~1%的交易手续费，能增加政府财政收入。

三、我国住房二级市场发展的现状及主要问题

1、已售公房上市意愿

购买公有住房的人主要是为了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一组调查数据给出了一个粗略的估计。

北京市曾对怀柔县一个505户的居住小区进行的一次典型调查表明，已售公房的出租、出售市场容量约占已售公房总量的30%左右1.上海市1996年在长宁区、青浦县、南市区分别对4300、7700、4600多户已购公房户进行了问卷调查，结果表明：其中想通过已售公房上市来改善居住水平的分别占31.9% 、33.1%、 33.7%；在嘉定、虹口、徐汇、静安等区的调查结果也大体在1/3 左右2.温州市房地产交易中心去年的抽样调查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脱手，将购买力100~120M2的新房。

一项对秦皇岛市1000份问卷调查的统计分析表明：对住房条件不满意的有41%；若允许公房上市将出售现有住房的有27.5%，待条件允许再售的有23.7%，即有出售现住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改办牵头举行的“房改房上市意愿”市场调查表明：80%的人们对现有居住条件不满意；约56%的人表示，只要房改房可以上市并有合适的房子，他们将会在1~2年内通过卖旧房来买商品房，或出租旧房买新房。

可见，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.

2、住房二级市场上的交易形式

除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二级市场上的交易形式还有多种：

（1）“贴价换房”，指已购公房住户与开发商之间“已旧换新、差价补贴”。居民以旧有公房向开发商换取新建商品房，并支付差价；开发商回收旧房以安排拆迁户、再出售或委托房管部门经营。如常州、姜堰市等。

（2）公房使用权置换。居民将自己承租的未（不可）出售公房按协定的价格可以以下列形式进行交易：

A 与其它出租的公有住房相互交换使用，支付差价，即所谓“差价换房”。

B 将公房使用权作价换购商品房、私有住房、平价房、安居房等；

C 将公房使用权转让给房地产开发公司、房屋置换公司或居民，获得相应补偿费。

后两种方式中，受让方继续按现行租金政策与公房产权单位建立租赁关系。

公房使用权交易主导了天津住房二级市场，在上海亦颇为流行。

（3） 购买、上市并步走。如青岛市去年年底规定，居民承租尚未购买的公房，如果找到了买主或换房者，可将购买该住房与上市出售或交换并步走，价格商议，且增值收益归己。

灵活多样的交易形式活跃了二级市场，也反映了群众的创造性。

3、我国住房二级市场交易规模

从1996年开始，全国有35个大中城市开始了住房二级市场试点工作；从1997年开始，这些城市已基本放开了二级市场，一些城市如上海、天津，住房二级市场已初具规模，但与香港二级市场高达85%的转手率相比，大陆的住房二级市场尚处于起步阶段，且存在严重的区域不平衡。以下一组数据反映了一些城市活跃的住房二级市场。

上海住房二级市场是全国最活跃的，下表列出了上海近年来住房二级市场交易兴旺的有关数据。

1998年全上海市差价换房总成交户数为5029户，总成交面积16.63 万平方米，其中转让4388户，面积14万平方米，金额2.97亿元；交换641户，面积2.63万平方米。

  天津市1996~1998年全市累积办理直管公房置换34455户，建筑面积约115.2万平方米；其中交旧房购新房5433户，占16%；以小调大21821户，占63%6.江苏省房改办自97年6月起在南通、江阴、常熟三市进行已购公房上市交易试点以来，三市共成交了3252套，出售已购公房后又再购新房的有3049套，南通市每户新购住房面积平均增加了32平方米，江阴为38平方米，常熟为53平方米。

武汉市房地产交易互换中心从96年初开始试点，到97年10月共办理直管公房使用权有偿转让3423户。

4、各地发展住房二级市场的政策

目前，北京市的已售公房上市方案仍在讨论中，但全国许多城市已经出台了各自的政策和规定。

（1） 关于入市时间限制。上海、温州、唐山、牡丹江等市允许房改房出售后即可上市；深圳规定部分产权房须住满一年后才可入市；广东规定以标准价购买的公房须住用五年，以成本价购买的住房须住用一年才可上市。

（2） 上市准备工作。秦皇岛、厦门、广西的大部分城市已全面展开了职工住房普查；郑州、南京也建立了职工已购公房查询系统，为二级市场的开放做好了基础性工作。

（3） 税费与收益分配。大多数城市采用了优惠的税率与费率来刺激二级市场。如天津自98年起将房改房上市交易税费由13.3%降至5%.上海对已售公房再出售征收5%的综合税率及1%的土地收益金，售后6个月内再购住房的，对售房收入中用于新购房款的部分减免综合税率；不可售公房交换使用，对取得收入的一方征收5%的综合税率；换购商品房、私房的，先对转让收入征收5%的综合税率，以后6个月内再购房的则退还所征税。福建的税制与上海市相似。柳州仅对卖方按成交价征收0.5%的土地收益金和3.5%的综合税率；售房后6个月内再购新房的，如果购房价格高于售房收入的，退还所缴综合税。启东市的做法则比较特殊，公房上市税费与私房交易一样对待，单轨制运行，税率虽高，但人们仍可以接受，操作起来也比较方便，且便于监察、财政部门监督（王鸣，俞茂昌，1999）。

（4） 二级市场上的抵押贷款。一些城市为二级市场推出了购房抵押贷款，如 农业银行天津分行今年推出了二手楼按揭贷款，贷款年限为8年以内，最长不超过10年。建行福建省分行今年4月推出了二级市场住房贷款，贷款最高额可为二手房评估价或成交价的6成，最长期限20年。杭州给二手房予以公积金贷款，最高限额和新建商品房一样为15万元，最长期限20年；二手房公积金贷款额最高不超过二手房转让评估价的50%，组合贷款不超过70%.最近北京农行也推出了期限可达15年、贷款额可达评估价的七成的二手房按揭。

（5） 二级企业上的抵押贷款担保。上海长宁区建立了置业服务公司，提供按揭担保，10万元以下仅收700的担保费。成都市担保公司是市房地产交易中心的下属机构，从98年10月底正式运作到今年元月底，共承办了156户个人住房置业贷款担保业务，担保金额达1300多万元。江苏省广厦居民住宅贷款担保有限公司也于今年年初成立。

（6） 二级市场上的中介服务。二级市场发展较快的地方，中介服务也较完善。天津至98年底，共有房地产中介企业341家，房地产经纪人1622人。上海房屋置换股份有限公司在全市拥有108家连锁店，提供登记上网、勘察估价、置换、租赁、收购等业务；上海房屋租赁业网络搭载在“上房置换网”上，已于今年4月启动；长宁区还成立了收购公司，让居民可以先获得售房款再买房。

各地丰富的探索方案为规范和发展住房二级市场制定有关政策提供了重要的参考。

5、我国住房二级市场目前存在的主要问题

我国住房二级市场目前存在的主要问题有：

（1）住房二级市场发育具有严重的区域非均衡性。一部分地区已购公房上市和交易都很活跃，一部分地区住房上市比较活跃，但交易清淡，还有部分地区公房上市和交易均不活跃。

上海住房二级市场无论是房改房上市还是公房使用权交易，都很活跃。

天津公房使用权交易一枝独秀，房改房上市反应并不积极。

北京目前尚未出台关于二级市场的政策规定。

浙江省房改房上市办法公布后，各市县反应冷淡，很少动作。

成都二级市场也很清淡。在去年9月由政府部门出面举办的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易会”上，二手房出售不过30套，约3000平方米，仅占整个交易会成交额的1%.今年初，重庆公房上市更为冷淡。

以公房上市交易置换为主的98青岛商品房展销会为期三天，咨询的市民达14万多人次，但实际登记交易的还不到2000户，看者多，买者少。

福州自去年开放二级市场以来，实际成交仅17户，与该市已购公房的8.6万户相比，太微不足道了。

武汉今年三月举办了“已购公房上市交易大会”，但成交量仅是个数。广州2月1日出台已购公有住房上市规定以来，成交亦是寥寥。

成交不旺的原因主要有：实物分房的末班车促进了住房建设，挤占了市场容量；居民购房主要是为了自住，要卖旧买新可能还需要一段时间等待人口结构的变化及人员的流动；旧公房的市场价格相对于居民的收入来说仍然太高；对房改房上市的规则理解不够；商品房不理想；单位阻力大，一些单位以住房控制职工，阻止公房上市，一些单位仍在水电、物业管理等方面给予补贴。

（2） 已售公房产权发证工作有问题，阻碍房改房入市。

居民只有取得了合法的房产所有权证和土地使用权证后，才能进行房地产交易。但目前许多地方公有住房出售以后，买房者迟迟拿不到产权证。如武汉市，许多产权单位收了职工的钱后，迟迟不办证，目前已购公房50多万套，但住房证、土地证办结率仅为1/3.9 又如成都市，1996年开始出售全产权房，迄今已办理所有权证20余万份，但相当部分被职工所在单位扣留，尤其在科研单位更为严重，因为单位担心人才流失。这也是成都市住房二级市场迟迟未能启动的主要原因之一。10 广东一些单位则规定职工未在单位服务一定年限（10、15、20或25年），就拿不到产权证，不能上市交易。

（3）二级市场相关的法规政策还不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格。

不少地方尚未出台二级市场的相关法规与政策（如北京），有的城市目前还是禁止中介机构经营、受理公有房屋的使用权买卖的中介服务（如无锡）。

部分产权房相当于职工与单位共有，但各自精确的比例到底是多少，还很模糊，致使一些地方因担心收益分配不公而迟迟不能出台政策。在转售已购公房之前须购买剩余产权及补交土地使用权出让金，在未得收益之前就必须先付一大笔钱；原产权单位施加的约束及上市时间限制等，这些都妨碍了入市的积极性。有的城市规定一定级别以上的干部住房暂时不准上市。

（4）住房二级市场上的中介服务、金融服务发展滞后。

由于二级市场运作尚处在摸索之中，相对于一级市场来说，经纪服务、估价服务、咨询服务、银行信贷、按揭担保等市场服务明显落后，甚至空缺。不少经纪企业规模小，操作落后，信息网络贫乏，市场透明度不高，欺骗行为、暴利现象时有所见。由于缺乏对已售公房产权及公房使用权交易性质的清楚认识，导致二级市场上的估价方法不当，很粗略。合格的估价机构太少，满足不了市场需求。如天津市98年底共批准26家房地产评估机构，其中18家为临时机构；该年共评估房地产926件，但该年私房交易量为5065件。12 绝大多数住房抵押贷款仍集中在一级市场上。

（5） 收益分配缺乏标准和公平，出现了住房分配不公的显化和货币化。

首先，对出售已售公房、转让公房使用权的收益中的哪一部分进行分配，按什么比例分配在理论和实践上均存在争议，尤其忽视了对土地收益的评估、分割。由于缺乏一个完整的职工住房数据库，使得一些用不当或非法手段多占住房的人大发横财。不少地方片面追求活跃市场，忽视了社会公平，税费减免特别优惠。另一些城市则因担心国有资产流失，使不公平合法化、货币化，而采取了严格的收益分配办法，或者不敢及时出台有关政策。

（6）住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配。

已售公有住房大多面积较小，房型设计欠合理，设施老化严重，物业管理落后。想出售已购公房的人大多数是为了改善居住条件。但如果买不到合适的新房，卖旧就受到抑制。而新建商品住宅的高价使工薪阶层难以承受。因此二级市场的启动有赖于一级市场的调整，尤其是经济适用住房的发展。另外，货币化分房方案实施的程度决定了二级市场上的有效需求，如果未分到公有住房的职工不能获得足够的补偿，是无法以市场价购买旧有公房的。

四、对住房二级市场有关问题的理论分析

1、公有住房产权边界及住房福利的货币化

追溯公有住房投资来源，公有住房的产权包括了国家产权、职工产权和企业产权（曹振良，1996）。职工产权是由国家和企业对职工工资中住房消费含量的扣除形成的，由此导致了计划经济体制下的低工资与低房租制，国家和企业必须以远低于影子租金的政策性低房租来保障职工的住房消费权益。职工低价承租公房的权利可视为一种计划权利，相应的，表现为国家和企业的一种计划义务（盛洪，1991）。

如果把公有住房初始投资看成是一个股份组合，那么公有住房的产权结构可以视为一种股权结构，公房使用权转让收益应按这个股份比例来分配。这个精确的股份比例究竟是多少？这是另外一个课题的研究内容。据1996年一项由北京市房改办、人大投资系、北京房地产研究会共同对公有住房产权界定与相关政策进行专题调研的结果显示：公有住房产权中1/3归职工，2/3归国家和企业，这个结论是否具有普遍性，尚待验证。

从公有住房出售的价格构成中，可以反推出国有住房产权的界定。无论以何种价格购买公有住房，国家均从基准价格中扣除了工龄折扣（相当于买房前未含足的住房消费含量的一次性补偿；如果买房后不再补发住房补贴，则还包括了未来年限部分住房消费含量的提前一次性补偿）即住房福利（暗贴）的货币化、现住房折扣、一次性付款优惠等（后两者类似于商业促销上的折扣优惠），职工向原产权单位交纳的购房款应相当于职工买回了住房中的国有产权及企业产权份额，从这个角度看，无论职工以何种价格购买到了公有住房，均应视为职工取得了住房的完全产权（全部住房资产价值份额）。这种计划权利和计划义务的产权化与货币化及其交易，就是一种市场化过程（盛洪，1991）。但公有住房出售时未考虑到地价，这个问题将在后文中讨论。之所以会出现不同的公房出售价格，主要是住房价格和职工收入在不断变化。优惠价与当时居民收入的比例应该大体上近似与现在成本价与职工收入的比例。显然，如果我们承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。一个例证是：在启东市，房改房上市征求原产权单位意见时，没有一个单位提出要与职工分享售房收入，他们普遍认为，当初房改售房是从优惠中还了一笔历史帐（一次性住房工资补偿）（王鸣，俞茂昌）。

同样，公房使用权的买卖也是住房福利产权化和货币化的一种方式。低价承租公房者获得了隐蔽性的实物福利，相当于市场租金与政策性低租金的差额，这差额的资本化现值就是公房使用权买卖的价格，即住房暗贴的显化（傅十和，1997）。

住房福利的货币化，其所需货币来源于住房二级市场上的购买者和置换受让者，他们的货币选票则来源于货币化分房方案实施过程中所发放的住房补贴，即未分到公有住房或标准不够的职工所应获得的住房补偿。因此，住房二级市场的启动和发展有赖于住房福利货币化的进程。

2、公房使用权交易的性质及估价办法

本文一直沿用了实践操作中“公房使用权交易”这一概念，实际上，与土地使用权可以有偿出让、转让不同，公房使用权的交易实质上是公房租赁权的交易，只有先取得租赁权，才能享有使用权，公房使用权价格的实质是获得低价承租公房的权利的价格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在现实生活中，公房使用权的买卖表现为房租证的买卖就是例证。因为公房使用权交易的受让者支付使用权价格后，继续与原产权单位保持租赁关系，交纳政策性低租金，显然，公房使用权价格的存在只是因为市场租金与政策租金存在一个差额。如果公房租金达到市场租金水平，公房使用权转让中的受让者除了向国家交纳市场租金外，难道还会愿意向转让者支付一个使用权的价格吗？亦即当公房租金市场化了以后，公房使用权价格就变成零了，显然这是个悖论。因此公房使用权交易实质上是低价承租公房的权利的让渡。后文仍沿用公房使用权交易这一习惯说法。

了解了公房使用权交易的性质，就可以找出合适的估价办法。公房使用权价格就是取得公房使用权后所预期净收益的现值。净收益即公房市场租金与政策租金的差额。简而言之，公房使用权价格是公房市场租金与政策租金的差额在公房承租期内的贴现值之和，用公式表示为：

其中，P：单位面积公房使用权价格

MRi ：第i 年单位面积公房的年影子租金（市场租金）

SRi ：第 i年单位面积公房的年政策租金

ri：第 i年的贴现率

n： 公房承租年限

以上方法实际上是收益还原法。显然，只要政策租金与市场租金仍有差额，公房使用权就有价格；一旦公房租金完全市场化，公房使用权价格就为零。因此，公房使用权价格随租金改革幅度而降低。

天津市房地产管理局提出的的成本估价法（徐大章，高翔，1999；李新年，杨士凤，1999）亦颇有新意。他们认为公房使用权价格就等于公有住房的现在市场价减去公有住房当时的实际售价，亦即公房使用权价格就是原公有住房产权中职工产权的货币化。公有住房的现价用同类商品住宅的平均价格作参照。这种方法的缺陷是：（1）未考虑地价的影响，如果商品房价格中未包含地价，那么用1%~5%的地理位置、环境地段调节系数是远不够的，因为大部分已售旧公房处在市中心或交通要道；如果商品房价格中已包含地价，则再用调节系数则是重复。（2）将住房职工产权概念视为一个静态概念，事实上，随着货币分房方案的推行，职工工资中住房含量逐渐提高，从而公有住房中职工产权份额逐渐减少。设想明天公房租金一步到位完全市场化，则明天公房使用权价格为零！据他们的实证分析，用成本法评估的公房使用权置换价格，基本上是同类商品住宅平均价格的65%~75%，意即公有住房中职工产权的份额为2/3以上，这与前面提到的1/3不尽一致，因此，其可靠性有待进一步验证。

故此，笔者主张采用收益还原法，房租和地租分开评估，市场租金以同类或同一供需圈内的私房租金或商品房租金作参考，或按租金的六项（不含地租）因素测算；还原利率采用出租住房的投资收益率，政策租金由政府所规定的租金改革日程决定。这种方法能充分反映租金改革路径给使用权价格带来的影响，故比较准确、公平。对于公房使用权交易比较活跃的地区，也可采用市场比较法。至于地租地价如何处理，下文再讨论。

3、住宅用地定价理论的重新思考

古典经济学家认为，作为天赋资源的土地，其报酬是一种经济盈余，即土地租金是土地产出总收益扣除非土地要素报酬后的剩余。土地租金的资本化即为地价。把该思想运用到住宅用地来看，住宅用地地租应是居民收入扣除非土地服务消费后的剩余。居民收入高低决定了住宅用地地租地价的高低。

我国的公有住房、安居房、经济适用房均采用划拨土地使用权。按《城市房地产管理法》的规定：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为，除另有规定外，没有使用期限的限制。可见，划拨土地使用权可以无偿，也可以仅交纳补偿安置等费用。划拨土地使用权转让时，受让方应补交土地使用权出让金，或由转让方将土地收益上缴国家。划拨土地使用权上的房屋出租营利时，应将租金中所含土地收益上缴国家。

依上述规定，目前出台的一些公房上市办法规定（即使成本价购房也）必须补交土地出让金或土地收益给国家。这在法规政策上是一致的，、但存在以下问题需重新探讨：

（1）成本价及经济适用房售价均包含了建设用地的征地和拆迁补偿安置费。划拨土地使用权不必交纳征地费。征地费实质上是土地所有权价格，不应由建设单位或购房者承受，应由国家承受（傅十和，1994）。这需在法律上进一步澄清。

在现实生活中，划拨土地使用权上的建设单位实际上交纳了许多类似于地租（地价）的费用，如市政公共设施等大配套工程、住宅区内的市政公用设施及非经营性公建配套、货币还迁时的拆迁补偿费等，因此，非市场价住房重新上市时，在补交土地使用权出让金时，至少要考虑实际上有偿使用的程度（田耀东，1998）。

（2）实际出售出租的公有住房基本上没有包括地价（地租），这是否意味着居民免费享用土地使用权是一种国家给予的福利，或是由于居民收入无法承受地价（地租）而给予的隐蔽性补贴？因为如果居民不参与住房二级市场的话，他就能永久地无偿享受土地使用权。如果我们承认这种既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，即职工事实上享有土地使用权，亦即地价只不过抵交了政府所欠（罗演广，1999），那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。

（3）既然规定公房上市必须补交土地出让金或土地收益，亦即受让者必须支付地租地价。这就说明受让者有支付地租地价的能力，而这种支付能力来自于货币化分房后的工资中的住房消费含量的增加。这就说明了国家已经考虑到了职工收入中的住房消费含量必须足以支付房地产租金 或价格。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权。

即使我们承认了已购公房者享有完整的房地产权，也并不意味者其转让收益全归转让者。我们可以将土地价格分为三部分：

A （纯粹）土地所有权价格，即由绝对地租所资本化而形成的地价。在土地私有制下，最劣等土地也必须交纳地租，即绝对地租，它代表了土地所有权经济上的实现。既然城市土地公有，那么，每个人都应享有一定的无偿使用权（戴晓华，1999）。笔者认为，每个人应享有的这种不可剥夺的居住于土地上的权利应是指免交纯粹土地使用权价格。实际上，我国农村住房私有制的发展主要是因为宅基地基本上是无偿使用的。

B 土地开发投资：与住宅建设直接相关的土地开发投资包括拆迁补偿费、三（七）通一平等费用，这应该由住房购买者或租赁者支付。事实上，这部分土地开发投资在实践中都已计入住宅造价中去了。

C 由社会投资引起的土地增值即级差地租。社会投资引起的外部性或溢出效应，会使不同区位的土地优越度得到不同程度的改善，从而引起地租地价上涨，这部分增值应由土地使用者与社会分享，即根据土地增值税来处理。

  根据上述理论，笔者认为，对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。

由于我国的土地增殖税仅对房地产转让征收，未对房地产租赁征收，但可以比照土地增值税率对地租的增值部分征收土地收益金。

上述理论也可以用来对今年来讨论热烈的土地年租制进行一下评述。将土地使用权出让金一次支付改为在出让期内交纳相应的年租金，可以解决土地使用者的“流动性约束”问题，不失为一种可行的办法，实践操作也证明有效。但对经济适用住宅用地采用年租制则需谨慎，经济适用住宅用地采用划拨制，如果年租的现值和等于土地使用权出让金，那么购房者负担反而加重了。应当考虑的对策是：对划拨土地使用权定期课征土地保有增值税。我国尚无对房地产保有征增值税的规定，应加紧制定。

4、住房二级市场上的公平与效率

住房二级市场上的公平与效率问题主要体现在转让收益的分配问题与刺激二级市场发展的替代关系中。目前大多数地方的转让收益分配向转让方倾斜，意在刺激市场。但也有的地方并不给予税费优惠照样也能搞活二级市场，可见，税费优惠并不是刺激二级市场的唯一办法。

另一个焦点问题是低价、非法多占公有住房的人通过二级市场大发横财。这是个法制或廉政建设问题，依法查处即可，硬性规定某些级别的干部住房不准上市反而不公平。

受让方的公平问题取决于货币化分房方案实施的进展。如果给未分到公有住房的新老职工给予应有的足够的住房（存量或增量）补贴，则住房福利补偿就会趋于平等。考虑到货币分房方案无法在所有地方（企业）一步到位实施，应该允许已售公有住房以非市场价（如优惠价、成本价、微利价）转让给原产权单位、房地产管理部门或未获得足够住房补贴的新老职工；转让者再购新房时，超标准面积以市场价计，这样亦能调剂余缺，改善资源配置。

提高市场运行效率的另一种方法是降低市场交易费用。住房市场上的交易费用非常巨大，信息搜寻成本、查勘估价、法律服务、谈判签约、申请按揭、寻找物业管理等，不但每一种活动都需付出货币成本，每种活动本身也存在效率问题。据估计，即使在美国，与住房买卖相关的交易费用达住房价格的8%~10%.因此，完善二级市场上的中介服务（如经纪服务、估价服务、法律服务按揭服务）与政府管理服务（信息、政策公布、产权缮证服务等）是刺激二级市场发展的重要措施。

五、结论：发展和规范我国住房二级市场的几点建议

1、市场准入规则建设

（1）凡已取得合法的房地产产权证书的已售公有住房，不应作上市时间限制。

（2）建立已售公房及公房使用权上市交易申请审核制度。凡以市场价出售所购公房后，不准再购买非市场价房。

（3）已购公房返售给原产权单位或其他符合条件的中低收入者时，可以按房改政策价交易，并可继续申请购买享受政府优惠政策的住房，但超标部分应按市场价。

（4）以低于成本价购买的公房上市时，应补交购房时成本价与原价的差价额及差价利息，但可以允许公房出售后再补交。

2、政府可采取的措施

（1）尽快确认已购公房居民的房屋权属及产权份额，及时发放产权证件。

（2）在货币化分房和住房二级市场放开之前，各地要进行住房普查，建立城镇职工住房档案或居民住房数据库。建立各级房地产交易中心及相应的信息网络，及时反映、公布土地、各类房屋的上市量、成交量、价格走势等。

（3）税费优惠。政府可以根据财力及二级市场发展情况实行不同程度的税费优惠。税制设计要旨在鼓励卖旧买新改善自己居住条件的交易。可采用退税制以鼓励住房消费，即对售房收益征收较高的综合税率，在六个月或一年内再购房的，如果再购房款大于原售房款，所征综合税率全额退还；如果再购房款小于原售房款，所征综合税率按再购房款占售房款的比例退还。

（4）降低一级市场上的商品住宅价格，大力扶持经济适用住房建设，通过刺激一级市场上的需求来刺激二级市场（5）大力发展二级市场上的中介服务，培训房地产评估、经纪、法律服务等专业人才，并建立相应的行业协会。

3、发展二级市场上的住房消费信贷。

比照一级市场按揭，发展住房二级市场上的组合贷款；成立住房收购公司，为居民售旧买新提供便利；成立住房担保公司，该公司可以储备部分廉租房，以周转违约贷款者。

4、估价方法的改进

公房使用权价格宜采用收益还原法或市场案例比较法，将房租与地租分开评估；利用重置成本法时需重新测算职工住房产权份额以确定公房使用权价格占成本价的比例。已售公房转让时，房产与地产应分开估价，可采用任何适用于私房或商品房的办法估价。

5、增值收益处理

对原购房合同中规定的收益分配比例应予以承认与执行。扣除应缴的与交易有关的税费外的房产收益（房价与房租）应全归转让者所有；对地价（地租）的增值额（转让时的地价（地租）与购进时的地价（租）之差）比照土地增值税条例课征土地增值税。14

6、截断福利分房体制，实行货币化分房

对停止住房实物分配后的新参加工作者，直接将住房消费含量纳入货币工资中，对原来未承租到公有住房或住房面积标准不足的老职工，可以一次性补足以前未享受到的住房补贴，此后与新职工同样对待，只有这样，才能保证未享受到住房实物补贴的职工也能公平地获得补偿，并形成住房一、二级市场上的有效需求。实行货币化分房的关键问题是住房补贴资金的来源，此课题不在本文研究范围内，不过，目前有些城市如贵阳等地的货币化分房方案已进入操作阶段，可资借鉴。

鉴于中低收入者占中国居民很大比重15，借鉴西方国家的经验，可以考虑实行住房福利的社会化，即少用企业补贴与折扣，多用政府贴息、减免税费与地价等方式来增加居民的住房有效需求，减少职工对企业的依赖与住房产权的模糊度。

7、旧有公房的物业管理

将旧有公房由原产权单位组织的分散化的物业管理委托或设立专门的物业管理公司来承担，原产权单位给予职工的各种生活设施开支补贴（如水、电、煤气等费用）可以货币形式纳入工资，以减少职工对单位的依附度。

注释：

1.吴军，《北京为已售公房上市准备了什么？》，《北京房地产》1998年第6期

2.陈涧波，《进行已售公房上市试点，放开搞活存量住房市场》，《中国房地产》1998年第11期

3 .张帆等，《关于秦皇岛市住房二级市场建设的思考》，《城市开发》，1999年第4期

4.李国文，《漫谈杭州市八届房交会的两个热点》，《中国房地产》，1999年第4期

5.《房地产报》1999年3月2日

6.《房地产报》1999年3月16日

7.《中国房地产报》1999年1月1日

8.《中国房地产报》1999年7月7日

9.《房地产报》1999年5月25日

10.房地产报》1999年6月15日

11.《中国房地产报》1999年1月1日

12.天津市房地产产权市场管理处，《天津市房地产市场综述1998》

13.最近，财政部、国家税务总局颁发了《关于调整房地产市场若干税收政策》，通知从1999年8月1日起，对住房二级市场税费大幅减免，如对个人购买并居住超过一年的普通住宅，出售时免征营业税，暂免征土地增值税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税等。

14.1999年7月20日，财政部、国土资源部、建设部颁发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，规定出售方应缴纳不低于住房坐落位置的标定地价10%的土地出让金；职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益，其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳，超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

15.1998年7月召开的城镇住房制度改革和住房建设工作会议上明确提出，国家将根据城镇居民不同的收入，建立不同的住房供应体系，市场价的商品房约占10%，经济适用房约占70%，廉租房占20%.

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3.戴晓华，1999，《居住用地：每个人都应享有一定的无偿使用权》，《中国房地产报》1999.1.1

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