公积金贷款房产评估精选(九篇)
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第1篇：公积金贷款房产评估范文
(一)贷款范围：
1．购买房地产企业开发的楼盘(含商品房、经济适用房等)，需要购房贷款的；
2．购买经房改部门审批可出售的公有住房、集资房，需要购房贷款的；
3．购买房地产交易市场具有产权的二手房，需要购房贷款的。 (二)申请公积金贷款需要具备的条件：
1．具有本市城镇常住户口；
2．申请前连续足额缴存住房公积金时间在6个月以上；
3．购房首付款的金额不低于所购房价30％；
4．签订了购房合同；
5．具有稳定的经济收入和偿还贷款的能力；
6．没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务；
7．市房改资金管理中心规定的其他条件。
(三)贷款额度：
按现行规定，公积金贷款额度应当同时符合下列限额标准：
1．公积金贷款总额不得超过购买住房总价款的70％；
2．公积金贷款每户不得超过12万元。
(四)贷款期限：
公积金贷款最长年限不超过30年，并且不超过借款人法定离退休年限。
(五)贷款利率：
1―5年的公积金贷款年利率为：3．6％；
6―30年的公积金贷款年利率为：4．05％。
(六)贷款保险：
贷款年限1―5年的，保险费率为贷款本息的1‰；
贷款年限6―10年的，保险费率为贷款本息的0．8‰； 贷款年限11―20年的，保险费率为贷款本息的0．6‰； 贷款年限20年以上的，保险费率为贷款本息的0．4‰； 房产抵押保险费须在贷款时一次性付清，若职工提前还清贷款，可按提前年数退还多付保险费。 举例：某职工申请住房公积金贷款8万元，贷款期限10年，该职工应付房产抵押保险费按以下方法计算：
(1)贷款年限为10年的8万元公积金贷款，月均还款额为811．86元； (2)还款期数：10年×12月／年＝120个月 (3)贷款本息：811．86×120＝97423．20元 (4)年保险费：97423．20×0．8‰＝77．94元／年 (5)10年应付保险费合计：77．94×10＝779．40元。 (七)贷款程序：
1．申请公积金贷款的职工先到市房改资金管理中心领取“住房公积金贷款申请审核书”，按照规定内容如实填写；
2．市房改资金管理中心从收到借款人填写好的住房公积金贷款申请审核书及有关证明材料之日起，在一周内进行审查并作出准予贷款或者不准予贷款的决定。准予贷款的由市房改资金管理中心出具审核意见及《委托贷款通知书》；
3．借款人持市房改资金管理中心出具的《委托贷款通知书》，到受委托银行签定借款合同；
第2篇：公积金贷款房产评估范文
【关键词】 住房公积金贷款 流程管理 建议
一、引言
随着近年来我国房价的不断攀升，住房公积金贷款成为我国城市居民购买房产的主要资金来源。住房公积金贷款业务的推广，有效拉动了内需，促进了我国房地产市场的发展，改善了我国城市居民的生活条件。但同时，我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，这些问题既有体制制度层面的也有操作层面的，本文作者结合多年工作经验，指出当前我国住房公积金贷款管理所存在的不足，从流程管理的角度出发，为贷前、贷中、贷后管理三个方面给出合理化改革意见，为改善我国住房公积金贷款管理提供有益的参考，同时为其他贷款业务的管理工作提供借鉴。
二、住房公积金贷款的特点以及管理的基本原则
当前我国的住房公积金贷款分为自营性住房贷款和委托性住房贷款，这两类贷款的性质及特点各不相同。自营性住房贷款是以银行的信贷资金为来源的住房贷款，这一类贷款的执行者和风险承担者都是商业银行，贷款的利率由人民银行确定，贷款的申请条件须由各商业银行总行按照人民银行要求确定；委托性住房贷款则是以职工缴纳的公积金存款为资金来源的住房贷款，这一类贷款的执行者是公积金管理中心委托银行，风险承担者是公积金管理中心，贷款的利率是政策性优惠利率，贷款申请条件由各地公积金管委会确定。通过分析住房公积金贷款所具备的特点，我们可以总结出住房公积金管理应该具备的原则。
首先，住房公积金贷款必须具备安全可靠性原则。这是任何贷款业务都必须具备的首要原则，公积金贷款业务作为贷款业务的一种，必须具备这一基本原则。安全性指的是借款对象必须具备应有的还本付息的能力；可靠性指的借款对象必须有良好的信誉，只有保证了安全和可靠，才能保证贷款的偿还。
其次，住房公积金贷款必须符合法律和政策的规定。《住房公积金管理条例》是我国规范住房公积金贷款管理的专门法律，住房公积金贷款的对象、期限、额度、适用范围、划款方式等都必须遵守这部法律。同时，住房公积金贷款管理还必须符合我国住房公积金管委会确立的政策要求。
第三，住房公积金贷款必须遵守服务居民的原则。我国的住房公积金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善广大居民的生活条件是住房公积金贷款的目的所在，只有保证了服务人民的原则才能实现住房公积金贷款设立的目的，也才能体现我国国家制度的优越性。因此，在保证安全可靠、合理合法的基础上，还需要遵循服务居民的原则。
三、当前我国住房公积金贷款管理存在的主要问题
随着我国房地产市场的持续升温以及房价的不断上涨，住房公积金贷款业务在我国发展迅速，为拉动内需、改善人民生活条件作出了重大贡献，但同时需要指出的是，当前我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，下面就从贷前、贷中、贷后三个流程进行分析。
1、贷前风险评估问题
贷前风险评估问题指的是在发放住房公积金贷款前需要充分合理地评价借款人的还款能力以及还款的信誉。一方面，个人信贷消费在西方发达国家已经有很长的发展历史，有很成熟的信用评价体系以及风险预警体系，但我国的个人信贷消费尚处于起步探索阶段，公积金贷款系统与银行征信系统相互孤立，不能实现实时的信息共享，贷款人对借款人的信用评价残缺不全，只能依靠职工所在单位所出具的征信证明。而工作单处于员工福利的考虑，往往会夸大员工的信用等级，造成银行对贷款人信用评价的不实，给公积金贷款带来巨大风险；另一方面，住房贷款消费属于长期信用消费，需要以借款人长期稳定的收入作为保障，但借款人很难对贷款人未来几十年的收入变动做出科学合理的判断，这都会给银行的贷前信用风险评估带来巨大的困难。在这两方面因素的影响下，我国不断出现住房公积金贷款违规业务，一些人员虚开信誉证明骗取住房公积金贷款，还有一些金融机构高估了贷款者的还款能力和收入水平，给住房公积金贷款管理带来了巨大的风险。
2、贷中的规范性问题
贷中的规范性问题主要指的是住房公积金贷款业务办理过程中内部或者外部操作不当造成的不规范的问题。这类问题主要表现在以下几个方面。
第一，电子信息录入错误，纸质档案管理混乱。出现这种情况一方面是申请人出具的材料本身就有错误所造成的，另一方面业务办理人员责任心不强，专业能力低下，不能够按照相关的规章制度，规范合理的录入电子信息，保管好纸质档案信息，给住房公积金的贷款管理带来诸多不便，造成了管理的混乱。
第二，贷款管理中部门不协调。公积金贷款涉及到很多部门，是一个比较复杂的过程，要想规范公积金贷款管理，必须协调好各方面的业务关系，理顺业务流程，进行统一规范的业务培训。
第三，一人多贷问题。出现这种问题主要是申请人出于自身利益的考虑，违法违规操作，隐瞒个人收入等情况，提供虚假证明材料，从银行骗取公积金贷款，给银行的公积金贷款管理工作带来了很大的混乱。
3、贷后的还款问题
当前我国的经济总体发展速度放慢，特别是经历全球性的经济危机之后，公积金的还款问题更是成为了公基金管理的重中之重。公积金贷款的发放是大额一次性发放的，而还款则是小额按月进行的，是一个长期连续的过程，需要以借款人长期稳定的职业收入作为保障，一旦借款人出现了工作或者人身的意外，丧失还款能力，会给借贷银行带来巨大的风险。特别是随着我国市场经济的发展，居民收入的变化遇到了越来越多的外界影响因素，给住房公积金贷款管理工作带来了新的、巨大的挑战。
第3篇：公积金贷款房产评估范文
影响住房公积金使用
效率提高的因素
复杂的办理程序。部分地区的房产管理部门不能有效评估房产，房产抵押的评估工作难以顺利实施，在很大程度上限制了个人公积金贷款的余额，致使住房公积金的使用受阻，影响中低收入者的利益。利用住房公积金办理贷款买房，需要花费较长的审批时间，手续办理程序十分复杂，并且房地产企业对公积金贷款买房者缺乏服务热情，从而降低大众使用公积金买房的热情，影响住房公积金的使用效率。
信贷受地域的限制。不同地区的管理中心运作观念、职工购房取向、房地产市场发展情况、发展水平、贷款风险防范与贷款管理等都不尽相同，导致住房公积金在不同地区个人贷款发放方面也有所不同，出现区域性的不平衡发展。住房公积金的运作方式相对单一且封闭，基本是行业内采取封闭式的运行来进行使用与收集，严重限制了资本市场与金融市场的发展，无法实现资产的共性管理。可以说，这种地域性的局限会使住房公积金跨省贷款存在很大的难度，降低公积金的使用效率。
覆盖面小。由于居民没有全面认识和理解住房公积金制度，对住房公积金低贷低存的计算方法不了解，缴存的收益相对较低，导致居民缴纳住房公积金的主动性与积极性不高。当前我国《住房公积金管理条例》中明确规定：职工与住房公积金管理中心有权督促单位为职工设立住房公积金账户，并且职工有足额与正常缴存住房公积金的义务。但是有些农民工与小微企业职工等低收入人群没有缴存住房公积金，致使其不能申请住房公积金贷款，无法享受制度带来的便利，住房需求得不到满足。
提高住房公积金使用
效率的策略
适当简化使用程序。为了提高住房公积金的使用效率，需要加强金融部门与公积金管理部门之间的协作配合，对公积金购房与办理贷款的流程加以适当简化，构建重点突出与程序简明的贷款买房落实及审查制度，从而减少手续审批的时间与环节，促进公积金使用效率的提高。另外，公积金管理部门需要合理运用网络平台，以此实现信息与资源的共享，强化沟通交流的顺畅，有效解决住房公积金贷款人员的相关问题，为其提供快捷全面的服务。同时部门工作人员需要具备较强的服务意识，为公积金的运营做出自身的贡献，使贷款买房者真正使用住房公积金，提高公积金的使用效率。当然住房公积金的使用政策应倾向于低收入者，对无用限制与不合理收费加以取消，减轻贷款买房者的压力。
科学调整信贷政策。对于住房公积金而言，其信贷政策会随居民收入的变化而变化，影响资金的融资功能与使用期限，因此可适当延长贷款期限来保证信贷的平衡。政府需要将自身的作用加以充分发挥，通过免税的形势来科学调整融资，也可提供低于市场平均水平的利率为贷款买房者提供贷款，政府承担其中产生的利息差额，或者是鼓励住房储蓄达到一定数额的人。这样能够结合居民的实际需求来调整信贷政策，实现优惠政策与利率的灵活性，有效保障职工的利益。
加强归集扩面。社会保障部门与人力资源部门应在《劳动合同》中纳入缴存住房公积金，并在住房公积金制度中纳入非公企业职工，鼓励具有稳定收入的个体工商户与务工人员等加入住房公积金体系，对这些人员的权益加以充分保障，扩大公积金制度的收益人群。同时国家可以将住房公积金应用于公租房与保障房等方面的建设，构建系统完整的贷款回收体系及渠道，利用专户设置形式来强制性监督贷款资金，从而全面把控风险，有效解决低收入群体的住房问题。
第4篇：公积金贷款房产评估范文
2、初步审核之后需要进行评估，对购房的房价进行评估如果购买的是经济适用房，是不需要进行评估的，直接会通过第3步审核。
3、评估完之后，申请人向相应的部门提供评估报告，以及住房管理中心的要求初审材料，到住房管理中心进行贷款审核，如果审核通过了，那么管理中心会开具贷款调查通知书调查管理通知单。
4、贷款调查通知单会送到申请人的手中，你可以按照自己的实际情况，选择适合的担保方式，之后办理担保手续。
5、之后担保手续办理完成之后需要签订借款合同，借款合同签订完成之后，住房公积金会与委托方进行签纳贷款协议。
6、贷款协议签完之后，住房公积金会对每一笔的贷款金额，期限利率进行审批同意。
7、之后会与申请人以及委托贷款方进行合同签订，合同签订完之后，可以办理借款手续，贷款会直接划入售楼方，申请人以及贷款人在指定的账户上每个月进行定期还贷就可以了。
第5篇：公积金贷款房产评估范文
[关键词]公积金贷款；风险控制；举措
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643039
市场是风险的聚集地，任何行业进入市场都存在着一定的风险，尤其是具有投资和融资性质的金融行业。公积金贷款作为金融行业的一部分，自然而然存在着不少风险。若这些风险不及时预防和控制，将会给利益双方带来无法预估的经济损失，甚至会影响公积金贷款市场的正常运行。相反地，提前做好公积金贷款的风险预防和控制，能够最大化地减少各方的利益损失，保证金融市场的正常运行。
1公积金贷款的主要风险
11利率风险
利率是一种重要的货币政策工具，对利率进行调节是国家实现宏观调控的一种重要手段。公积金贷款的利率必须符合国家的利率标准，跟随国家的利率政策的变化而变化。当央行上调利率时，也就是说公积金贷款的利率上涨，这会无形之中加大借款人的还款负担。另外，利率降低，虽然表面上看有助于抑制房价增长，但是却降低了房产的实际价值，若房屋的实际价值降低到小于贷款的余额时，借款人极有可能抛弃抵押物，并拒绝继续支付房款。此时贷款人按照合同的规定对抵押物进行变现时，会因为变现金额无法弥补贷款余额而亏损，形成抵押风险。
12政策风险
公积金贷款对国家政策的依赖性较强，因而政府对房地产行业的政策变化，会给公积金贷款带来一定的风险，使得借贷双方的利益受损。比如，政策规定中低收入者是住房贷款的主体，这一举措使得购房不再只是富人的“专利”，一些低收入者也能跻身“有房一族”。但是很多中低收入人群的工资水平不太稳定，还款较为吃力，一旦出现突发状况，容易造成还款资金不足，给公积金贷款带来一定的风险。
13管理决策风险
由于公积金管理者的错误决策而引起的公积金亏损，就是所谓的管理决策风险。我国的住房公积金政策形成时间尚短，仍处于初级阶段，对应的法律法规仍然不够健全。关于贷款的流程和方法，各个省市存在一定的差异，没有形成统一的标准。不同的省市在公积金贷款的管理水平也各有千秋，在管理的方式上不够科学合理。由于缺乏统一的管理标准，公积金的管理者很容易做出不正确的决策，形成管理决策风险。
目前，一些地方政府为了贯彻落实民生政策和追求经济利益，通过减少贷款限制、增加贷款金额、采用违法手段减少贷款程序等方式实现。这种行为虽说一定程度上解决了某些家庭的居住问题，但是却存在极大的风险。
14操作风险
采用住房公积金贷款的购房者通常是普通公司职工，贷款工作人员难以对借款人的资质、抵押物等进行一一调查，导致抵押物的价值估算不准确，贷款手续欠缺，甚至贷款的金额超出了借款人能够偿还的范围。另外，贷款人员自身缺乏良好的道德素质，在工作中常常难以约束自己的行为，为了满足自己的私欲，不惜违背相关规定，对不符合条件的借款人发放贷款，或者在没有全面了解借款人的职业、收入水平等情况下便进行贷款的发放。以上这些都是公积金J款的操作风险。
15借款人风险
借款人的风险主要来自两方面：一方面是受自然灾害和突发事件的影响，尽管借款时借款人有稳定的工资来源，然而一旦遇上各种天灾人祸，会造成借款人还款困难，甚至使得借款人失去偿还的能力。另一方面来自借款人的道德素质，比如存在一些借款人缺乏诚信的意识，漠视法律法规，违背贷款合约的规定，故意拖欠贷款，甚至拒不还款，给住房公积金贷款带来较大的风险。
2公积金贷款的风险控制举措
21完善借款人信用管理制度
我国住房公积金贷款的还款期限通常比较长久，这期间也存在许多不确定的因素，会形成一定风险，特别要注意的是由于借款人的个人信用问题而引起的风险。对此，建立一套完善借款人信用的管理制度，实现借款人信用评估的全面性显得尤为重要。其中，建立个人信用信息档案库是一个不错的办法。在这建立档案信息的时候，需要将借款人的信用等级、文化程度、所处职位、工资水平以及家庭整体的经济情况纳入其中，进行相应的审核评估。
22完善贷款审批制度
公积金贷款中，对借款人进行全方位的审批是必不可少的工作。在实际的审批中，应当采取多级审批的方式，对各层级的审批进行严格把关，建立一套完备的贷款审批制度，从而实现风险的防范和控制。比如在实际的贷款工作中，若有客户违约拖欠贷款金额，应当采取一定的行动，通过跟踪记录和催收等方式收回资金。在贷款时，应当让借款人留下备用号码，以免出现意外无法联系，或者要求借款人提供担保人，当借款人在规定的时间内无还款能力时，由担保人承担相应的连带责任，从而尽可能将风险控制在较小的范围内。除此之外，公积金管理部门和贷款银行之间应当创建联席会议制度，双方可以通过会议的形式，实时进行交流沟通，避免出现信息不对称的情况，实现信息共享，并达到有效防范风险的目的。另外，将贷款的审核的人员和信贷人员进行分离，避免出现审核不严的现象，带来操作上的风险。
23转移贷款风险，成立担保机构
通常，政府可以出资成立相应的房地产担保机构，担保机构的特点是公信度强、操作规范、社会认同度高。应当充分实现房地产担保机构和公积金管理处的相互合作，将贷款的风险进行专业化的分工，使得贷款过程中的风险管理水平得到有效提升，成功将一部分住房公积金贷款的风险转移给担保机构，保护公积金业务的正常发展。当借款人利用住房公积金借款购房时，担保机构为借款人做出担保，并向住房公积金管理部门进行保证和承担连带责任，同时，借款人也要进一步向公积金管理部门提供担保。假使借款人因故不能按时还款，则住房担保机构需要到期偿还本金和利息，以此承担连带责任。通过成立担保机构，为借款人做出担保，可以成功将住房公积金的风险转移出去，对于抵押物存在估价不准的情况导致难以处置的问题，就成功得到了解决。这种方法同样适用于利用公积金贷款购买二手房，形成的贷款风险和担保问题的情况。
24强化内部监管
公积金管理机构的内部要从各方面着手，强化对公积金贷款的内部管理。通过一系列规范化的制度，管理和约束信贷员的行为，使之行为规范化。同时，应当建立一套健全的奖惩机制，不仅可以规范员工的行为，而且能够激发信贷员的工作热情和积极性。内部监督包括领导对下级的监督和基层员工之间的互相监督，将内部监督的功能发挥到最大。另外，需要注重对优秀信贷人才的培养，从道德素质和业务能力两方面着手做好对工作人员的培训工作。将风险防范的意识灌输到每一位员工的脑中，并将这些风险与员工的利益挂钩，让员工明白防范风险的意义重大，并随时具有风险控制的意识。
3结论
公积金贷款存在较多的风险，且有些风险是无法避免的，对其风险进行防范和控制是一项长久的工作。针对这些不同的风险，应当从不同角度采取相应的措施，通过制度的规范作用和借贷双方的自我约束，对风险进行控制，尽力将风险降到最小，保障公积金贷款的健康发展。通过对公积金贷款风险的控制，将民生政策落到实处，为广大人民群众谋福利。
参考文献：
[1]古丽萍浅谈住房公积金贷款的风险与控制措施[J].金融经济，2014（24）：149-150
[2]何梦琳试议住房公积金贷款风险控制[J].商业经济，2014（1）：110-111
第6篇：公积金贷款房产评估范文
关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式
住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成
住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。
（一）运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。
（二）政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。
（一）确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一，既能有效地消除委托方式中的利益冲突，又能做到了职责分明。运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。
（二）建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别应能防范恶意超贷的情况；二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，实现全过程的监督管理，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
（三）采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。
（四）采取相关配套还贷措施
房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量，减少因服务质量带来还贷风险。
1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。
（五）加强贷款抵押审查力度
住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节，严格抵押审查，对降低贷款风险，资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到：
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。
4、切实执行担保法，对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。
住房公积金作为一种政策性住房资金，取之于民，用之于民，在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策，符合我国的基本国情，也有力地推进了城市住房制度改革和发展，是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此，必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系，进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设，使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验，用法律和制度等管理手段，有效规避住房公积金个人贷款的管理风险，以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。
参考文献：
1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).
2、范纯建.借鉴银行经验加强住房公积金贷款的风险管理[J].科技信息,2006(1).
第7篇：公积金贷款房产评估范文
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。
2、 查询公积金(如需公积金贷款)
与卖方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。
3、签定房屋买卖合同
借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同,江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋,需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
4、准备贷款资料,审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
5、签贷款协议,公证,保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。
6、办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
7、办理房产证和抵押证明
贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
第8篇：公积金贷款房产评估范文
关键词：住房公积金制度；改革方案；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-01
住房公积金是指国家机关、国有企业、外商投资企业、城镇集体企业、城镇私营企业以及其他事业单位、城镇企业、社会团体、民办非企业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。但是，我国现有的住房公积金政策与经济发展的形式脱节，地区缴存不均衡、不同单位缴存比例差额悬殊，因而急需改革完善。
一、住房公积金制度存在的问题
(一)公积金发展不平衡
1.缴存比例差距较大，导致分配不公。不同缴存单位的缴存比例、缴存额、计缴工资的基数差距较大：垄断行业的个人缴存比例要比地方机关、企事业单位高30%左右；垄断行业将津贴、补贴打入计缴工资基数，企事业单位一般仅以基本工资作为计缴基数，企业的更少，低收入者很难享受这一住房保障制度带来的好处，高收入者公积金比较高，通过换房使房价更是居高不下。
2.公积金覆盖范围比较小，受惠人较少。按照我国《住房公积金管理条例》规定，国家机关、国有企业、外商投资企业、城镇集体企业、城镇私营企业以及其他事业单位、城镇企业、社会团体、民办非企业单位都应该建立住房公积金制度。但在目前，只有具有单位正式在职职工身份的员工，才有住房公积金个人账户，因此，城镇个体职业者等非单位从业人员、农民工等都被排除在外。
3.高收入群体使用住房公积金避税。我国《住房公积金管理条例》规定，职工个人缴存的住房公积金，不计入个人所得税纳税所得，职工个人应按照规定提取的住房公积金本息是免缴个人所得税的。一些高收入群体利用这些政策缺陷变相提高福利，垄断性行业利用这一政策大量的逃税。
(二)公积金风险防范机制和内控制度不健全
1.公积金风险防范机制不健全，公积金的运行隐含很大风险。住房公积金管理中心没有有效的监督机制，住房公积金被挪用的现象时有发生，尤其是我国西北地区，在住房公积金管理中心尚未建立有效的内部审计制度和岗位责任制度，资金管理分散，有些住房公积金管理中心把住房公积金用于城市建设或其他与住房无关的项目上。
2.内控制度不健全。有些地方公积金管理中心管理分散，过分追求自身的经济利益，缺乏严格的内控制度，违规使用住房公积金的情况屡见不鲜。
(三)公积金使用率较低，资金沉淀率较高
1.部分地区房价绝对水平比较低，消费者不习惯负债消费，在购买房产时自筹资金一次性付款，造成该地区公积金只存不用，使用效率较低。
2.住房公积金政策性住房金融优势不明显，受到贷款额度的限制，同商业银行的贷款利率差距较小。
3.公积金贷款手续复杂繁琐，限制较多，资金的安全性比较高，使用渠道较为单一，支取条件又比较严格，同时对公积金使用人的要求比较高。
4.住房公积金管理中心的市场竞争意识不够，市场推广力度不大，房地产开发企业更愿意与商业贷款合作，同时，很多银行要求开发企业从本行发放个人贷款，挤占了一部分公积金贷款市场份额。
(四)公积金管理水平较低
1.住房公积金办理手续繁琐，限制条件比较多。申请贷款手续复杂，审批时间较长，限制条件比较多，一些房产管理部门在办理房产评估、抵押等业务时设置障碍比较多，贷款的规模和金额受到较大的限制。
2.住房公积金制度的管理手段落后，工作效率比较低。我国有些住房公积金管理中心工作人员业务素质和政治素质都不高，住房公积金业务管理软件、硬件有很大差距，严重影响了工作效率。
二、住房公积金制度改革建议
1.保障低收入居民的住房需求，扩大住房公积金的保障范围。①住房公积金是政策性住房金融项目的一种，可以按照不同收入水平调整不同的贷款利率，贷款对象收入高低直接与当地房价相挂钩，以保障广大低收入人群的基本住房需求。②适当调高单位对住房公积金的缴存比例。③加快扩大保障范围，加大强制力度，要保证为在职职工缴纳公积金。同时，加大对农民工、城镇自由职业者等特殊工作者的保障力度，以法律法规的形式强制实施，加大执行力度，使需要购房的低收入群体能享受到优惠的政策，促进社会的和谐。
2.加大沉积住房公积金的使用力度。要加大对沉积住房公积金的利用，提高住房公积金的利用率。因为住房公积金的利用率较低、利用范围有限，造成大量资金沉积。①简化住房公积金的办理程序，规范审贷制度和业务流程，减少住房公积金的审批环节，为贷款申请人提供更为便捷的服务。②将沉积住房公积金投入到保障性住房建设项目上，进一步优化信贷机构，满足人们多样化的住房贷款需求，提高公积金的使用率，使金融机构得到发展，达到保值增值的目的。
3.加强住房公积金的归集、管理。①加强对住房公积金的宣传工作，通过大量宣传住房公积金制度的意义和作用，尽可能的使更多的人了解住房公积金制度，为深入推广住房公积金制度创造良好的群众基础和舆论环境。②严格执行国家对于高收入者公积金的缴存额实行封顶限高的政策，要防止不同阶层的公积金缴存差距过大，建立和谐的公积金制度。③住房公积金管理中心应该切实履行职责，按照国家有关政策要求，规范缴存基数，避免公积金管理中心成为缴存单位工资外发放补贴或者企业逃税的渠道。应该加强对资金的管理，按照规定开设公积金的缴存、增值收益及贷款账户。
三、结语
住房公积金的发展是国家经济发展、国民生活质量、金融的发展等国民经济发展指标的具体体现，是推动我国国家经济健康发展的动力。同时，住房公积金的发展也会进一步推动我国住房建设和国民经济持续快速稳定的发展。因此，应当针对住房公积金出现的各种问题，采取适当的措施，完善我国的住房公积金制度，最终促进我国国民经济的发展。
参考文献：
[1]张恩逸.住房公积金制度在住房保障中应发挥主导作用[J].体制改革,2008(09).
[2]丛诚.中国住房和公积金制度发展大纲[M].上海:上海辞书出版社,2008.
第9篇：公积金贷款房产评估范文
9月29日，中国人民银行再一次重拳出击，在其《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中要求，“对于已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。
对于借款人用银行贷款购买第二套以上房产（以夫妻为单位）的，新的政策无疑是枚重磅炸弹。通过5次加息，5年以上贷款利率已经累计提高0.99个百分点，现在首付相比以前提高了一成且贷款需采用上浮10%的贷款利率，第二套住房上浮的贷款利率对比调整前的5年贷款利率提高了约26%，如果是与调整2007年，中国人民银行一年内连续5次提高贷款利率，5年以上期房贷优惠利率由6.84%升至7.83%，房贷利率累计增幅达到14.47%。它虽然有效地遏制了中小投机者，但同时也加重了打算购进第二套房改善自住环境家庭的负担。
9月29日，中国人民银行再一次重拳出击，在其《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中要求，“对于已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。
对于借款人用银行贷款购买第二套以上房产（以夫妻为单位）的，新的政策无疑是枚重磅炸弹。通过5次加息，5年以上贷款利率已经累计提高0.99个百分点，现在首付相比以前提高了一成且贷款需采用上浮10%的贷款利率，第二套住房上浮的贷款利率对比调整前的5年贷款利率提高了约26%，如果是与调整前的优惠利率对比，则提高了约48%！
安家世行认为，对于贷款买房者来说，盘活现有资金是缓解房贷压力和降低成本的重点所在。
在人民银行连续频繁加息的背景下，一些商业银行推出了应对“高利率时代”的多种房贷金融产品，这些产品通过改变贷款还款方式及利率性质为客户开通了省息的“便利车”。
对于有计划投资第二套住房的人来说，适时地利用这些新品特征，以不同的策略供养房贷，无疑可以降低投资成本。那么，这些策略基本都有哪些呢？
双周供
不同于传统房贷以月为单位循环偿还贷款，双周供以两周为一个单位计算还款周期，每两周还款金额基本等于等额本息月供还款额的一半。在利率相同、贷款金额相同、贷款年限相同的情况下，双周供比月供支付的利息要少很多。
例如，某家庭通过贷款购买第二套房产，评估价为84万。其首付为34万，贷款金额50万，贷款利率8.613%（以7.83%为基准利率），贷款期限20年。以双周供还款方式还贷客户可以提前3年还清贷款且节省利息比例超过18%。对第一套等额本息每月还款、第二套等额本息每月还款和第二套住房双周供还款的各项对比我们可以发现，虽然第二套住房贷款利率上浮10%，如果选择双周供还款方式，利息支出可以有效的降低。
紧贷松还
采用紧贷松还还款方式的贷款人可以选择一个较短的贷款期限来计算利息，以较长的期限来计算月供本金。其利息和部分本金在计息期限内分期偿还，计息结束一次性偿还剩余本金。如届时资金压力较大还可以延期。如果，预计收入在未来几年有较大的提升空间，建议选择这种还款方式。
以贷款50万，贷款期限为20年为例。选择紧贷松还5年，在贷款期限内按照5年的利率（8.415%）计算利息，但是按照20年期限来分摊。在期限内，每月还款额为4312元，5年末最后一期将剩余本金440132.25元一次结清。借款期间共支付利息198867.54元
选择普通的等额本息还款与选择紧贷松还五年末结清贷款的各项支付对比如下：
由此看出，用贷款购买二套住房，同样是5年内还清贷款，选择紧贷松还5年利率20年期限在月供、支付的利息总额及五年末一次偿还的剩余本金上面均比普通20年期5年末提前还款要省钱。
净值贷款
房屋净值贷款也是一种便于借款人随时盘活自己的贷款方式。此种贷款下，授信申请人以贷款人认可的住房、商用房作抵押或最高额抵押，向银行申请具有“合法用途”（购房、购车等）的单笔贷款或循环额度的个人授信业务。即，借款人可以1次贷款，N次用款，借款人可以将自己已经偿还的本金部分循环借出以供在银行许可的投资范围内进行投资取得收益。
贴息贷
此外，由于公积金利率上调幅度比商业贷款利率上调的幅度要小，同样是5年期以上的房贷利率，经过今年5次加息后，商业贷款利率为7.83%，而公积金贷款利率仅为5.22%。所以选择公积金贷款或者贴息贷也是一种优选。
贴息贷是指凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由北京住房公积金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度，按照商业性住房贷款与住房公积金个人贷款的利息差进行贴息。
如，李先生符合商业贷款额度60万、贷款期限20年的条件，同时，他也可以享受公积金贷款额度为50万元的贷款。这时，他如果想贷款60万元，就可以选择贴息贷款，即公积金贷款50万元执行公积金利率，商贷10万元执行商业贷款利率。按照等额本息还款法，这种贴息贷款，要比纯粹的优惠利率商贷，节省412.93元/月，累计节省利息99104元。
