公积金的汇率精选(九篇)

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第1篇：公积金的汇率范文

南都公益基金会（以下简称南都）于2007年5月经民政部批准成立，是一家原始注册资金1亿元人民币的非公募基金会。2007年下半年，南都出资600多万人民币，主要用于改善农民工子女成长环境的新公民计划；与此同时，南都进行投资，获得了1000多万的净收益。然而，这么一大笔投资收益，并未令南都人感到欢欣鼓舞――根据国家税务总局《关于基金会应税收入问题的通知》（ 国税发[1999]24号）以及《事业单位、社会团体、民办非企业单位企业所得税征收管理办法》（国税发[1999]65号）的有关规定，基金会的生产、经营所得和其他所得（国库券和利息收入除外）都需要缴纳企业所得税。按照2007年的企业所得税法企业所得税率为33%。因此，南都需要缴纳300多万的企业所得税税款。

同时国务院的《基金会管理条例》第二十九条规定非公募基金会每年用于从事章程规定的公益事业支出，不得低于上一年基金余额的8％。基金会工作人员工资福利和行政办公支出不得超过当年总支出的10％。也就是说，非公募基金会这一特殊的投资机构必须每年捐钱给公益事业，而基金会平均每年增长率要超过公益事业支出率和通胀率，否则多年后就会自行消失。而根据国家统计局公布的最近五年的通货膨胀率分别为1.2%、3.9%、1.8%、1.5%和4.8%。就非公募基金会而言，其面临着每年资金10%左右的增长压力，同时还要向国家缴纳高比率的企业所得税，其维持能力尚且困难，更难提及发展壮大――为了公益事业的发展，要么牺牲自己，要么牺牲国家税法的权威，成了南都发展过程中挥之不去的尴尬与无奈。易言之，南都面临着“割肉多长膘难”的问题：公益事业和国家财政都需要南都做出贡献，而基金会资金增长必须艰难地跑赢通货膨胀率和资金捐助率之和。基金会资金增长率非人力所能控制，带有明显的不确定性，而对公益事业的投入和国家税款的缴纳却是刚性的，这无异于非公募基金会慢性自残甚至慢性自杀。因此，南都是否应缴纳所得税引起了社会的普遍关注。

二、我国非公募基金会所得税法环境

南都的所得税发生在2007年度，《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称新企业所得税法）当时尚未开始实施，适用于《企业所得税暂行条例》及其实施细则。另外，还有《基金会管理条例》国家税务总局《关于基金会应税收入问题的通知》和《事业单位、社会团体、民办非企业单位所得税征收管理办法》，以上法律规范对非公募基金会所得税形成的所得税法基本框架是：

国家财政拨款、捐赠收入、银行存款利息收入免征企业所得税；

在金融机构的基金会存款取得的利息收入，暂不作为企业所得税应税收入；

对购买股票、债券（国库券除外）等有价证券所取得的收入和其他收入，应并入应纳企业所得税收入总额，照章征收企业所得税。

2008年1月1日新企业所得税法开始实施后情形似乎有所变化。新企业税法第二十六条之第四款规定符合条件的非营利组织的收入免税。其实施细则第八十四条规定了新企业所得税法第二十六条第（四）项所称符合条件的非营利组织，是指同时符合下列条件的组织：（一）依法履行非营利组织登记手续；（二）从事公益性或者非营利性活动；（三）取得的收入除用于与该组织有关的、合理的支出外，全部用于登记核定或者章程规定的公益性或者非营利性事业；（四）财产及其孳息不用于分配；（五）按照登记核定或者章程规定，该组织注销后的剩余财产用于公益性或者非营利性目的，或者由登记管理机关转赠给与该组织性质、宗旨相同的组织，并向社会公告；（六）投入人对投入该组织的财产不保留或者享有任何财产权利；（七）工作人员工资福利开支控制在规定的比例内，不变相分配该组织的财产。前款规定的非营利组织的认定管理办法由国务院财政、税务主管部门会同国务院有关部门制定。同时第八十五条规定，企业所得税法第二十六条第（四）项所称符合条件的非营利组织的收入，不包括非营利组织从事营利性活动取得的收入，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。易言之，非公募基金会的营利性活动取得的收入是否能免税需要国务院财政或税务主管部门的批准。同时还有一个问题：既然从事营利性活动取得的收入在免税范围之外，那只剩下非营利性活动取得的收入才能免税，而哪些收入属于非营利性收入，就不得而知了。

南都这样的非公募基金会在新企业所得税法出台前面临着所得税缴纳的困境，而新法出台后，不仅没有明确可给予非公募基金会的具体税收优惠措施，而且从原则上把问题搞得更加模糊和复杂了。在这样的所得税法制环境下，“南都”们的发展前景不能不令人担忧。

三、其他国家或地区基金会所得税税收制度简述

南都的命运是否也在世界其他国家或地区的非公募基金会同时“公映”，非公募基金会的税收环境是否是“寰球同此凉热”。回答这一问题我们就必须去考察其他国家或地区的所得税税收法律制度。以下简要介绍美国、德国和我国台湾地区的基本情况：

（一）美国

根据《美国国内收入法典》相关条款规定，凡符合条件的非营利组织，经美国国内收入局核准认定后享有免税资格，其正常的所得免交公司所得税。正常的所得是指这些非营利组织在从事非营利事业中取得的所得，包括政府拨款、社会捐赠和服务性收入（包括会员费）。同时，非营利组织在其日常业务活动中，可能开展一些与其自身免税事业不相关的业务，这部分业务所得不能享受免税优惠，须按适用的公司所得税率纳税。

在免税资格的认定上，美国的联邦法典第26卷――国内税收法典第501(c)条款明文规定了免税的非营利组织：一个非营利组织想要获得法律的免税资格，必须向税务机关申请免税登记，填写1023号免所得税申请登记表，经过税务机关的组织测试和运行测试后才可以取得该申请表内容详尽而细致，包括了实体类型、经营活动情况、财务资料等诸多方面。早在1913年美国税收法律就规定，年收入超过2500美元的社会团体，必须向国家税务局提交年度报告。除教会以外的所有社会团体都需要在税务局登记，以获得免税的地位和国家认可。

联邦税法对非营利组织的特定业务活动有着严格的限制，对与组织宗旨相关或无关的业务活动作了明确的规定。与组织宗旨相关的活动是为了实现组织目标而开展的活动，这类活动所获得的利润不用缴税；无关商业活动与组织宗旨无关，以营利为目的，则需要缴税。美国的非营利组织可以从事商业活动，但免税组织的无关商业活动必须少于年活动或收入的一半。对于免税组织下列收入免征所得税：1．利息、股息、专利使用费、地租、养老保险金等收入；2．为政府开展调查研究收入；3．为学院、大学或医院开展活动获得的收入；4．志愿者开展商业活动时获得的收入；5．慈善机构为其成员、学生、病人、管理人员或职员服务时获得的收入；6．出售赠品的收入；7．在展览会或博览会上开展服务活动所获得的收入或参加贸易展览活动获取的收入；8．为小型非营利性医院提供特定服务获得的收入；9．出售具有慈善性物品获取的收入。

美国在给予公益性事业减免税的同时，也对非营利性组织创造私人收益的行为进行了政策上的规范与处罚。在日常经济活动中，如果非营利组织与对其事务有实质性影响的个人进行交易，并产生了有利于个人的“过多利益”（即指该组织提供的价值远高于个人应该接受的价值），则该组织将被课征“过多利益”的惩罚性消费税，同时该10％有实质性影响的个人则将被征收“过多利益”的消费税。如果这种个人交易25％行为在税法规定期限内仍未改正，该个人将再次被课征过多利益200％的惩罚性税收。若《美国国内收入法典》501（C）（3）条款所规定的私人基金会在纳税年度内用于慈善捐赠等公益性支出未达到一定的比例，其投资净所得将被征收2％的消费税；如其未分配所得过多，其未正常分配部分将被课征15％的消费税；如超过一定期限后仍未进行恰当分配，将课征税率为100％的惩罚性税收。对私人基金会的一些特殊投资、支出行为及资产构成等也要征收不同税率水平的消费税。美国法律汇编第508条第(e)项规定，基金会每年收入中，有一定比例必须分配掉，分配的意思是拿出去为公众谋福利。凡未分配的部分，因与设立的目的不合，不得享受免税权利。

（二）德国

在德国，如果一个非营利组织以追求公共福利、慈善或宗教目的为目标，根据税收法案的特殊规定它可以享受一系列税收优惠，前提是这些组织必须在章程中写明其全部和直接所追求的目的并且符合税收条例对组织宗旨方面的要求。在组织运作时，其财产只允许按照章程规定的目的使用，成员不能取得利润和其他形式的补助。公益组织要想取得免税优惠，就必须全部和直接实现章程所规定的目标，对于不符合这些标准规定的活动则负有纳税义务。具有免税资格的公益组织一般可以享受到的免税待遇包括：免征法人所得税；公益组织在继承遗产后其免税身份还可持续10年，并可免除遗产税和捐赠税；免除商业税和净资产税。易言之，凡依法登记注册为公益性非营利的机构，均享受政府对非营利机构的特殊税收政策――基本上是零税率。当然，法律对这类机构有着严格的限制与约束。

1．以为公共利益服务为宗旨，不以营利为目的，允许通过转让成果而获利，但必须将所获收益用于公益再投入。

2．允许利用自身条件获得收入，但必须将收入用于公共积累、购置公益设备、兴建公益设施、改善工作条件等，而不得落入投资者或个人的腰包。

3．该机构的职工工资要接受政府财政、税务部门的监督，他们必须逐月向政府监督机构报送收入表、工资表，一旦发现某人工资明显偏高，将被勒令纠正或停发，并由监督机构进行查处，严重违规者将被终止非营利机构待遇。

德国税法对非营利组织商业活动的规定较为宽松。税法区分了慈善团体中两方面的利益：“理想的”和“私利的”。“理想的”利益包括符合慈善团体章程目标的商业活动，即与实现组织的非营利性目标相关的商业活动，如文化、教育和类似慈善项目的入场费，体育项目的门票和由医院、学校、护理院及类似部门承担的服务费等。“私利的”利益是指组织资金积累、利益分配。在慈善团体解散后向成员或捐献者分配剩余资产以及无关商业活动都归于私利方面。一般超过投资收入的25％的资产积累和资产分配是被禁止的。无关商业活动，如开办俱乐部旅馆、来自慈善杂志的广告收入，超过6万马克运动项目的入场费和来自商业赞助的收入虽然可以接受，但这些收入要缴税。

（三）我国的台湾地区

我国台湾地区的《所得税法》第四条之第十三款规定教育、文化、公益慈善机关或团体，符合行政院规定标准者，其本身之所得及附属作业组织之所得，免纳所得税。台湾地区行政院《教育文化公益慈善机关或团体免纳所得税适用标准》只要所得税法第四条规定的组织团体之所得符合下列条件即可免税:(1)依法设立，(2)不分配利润及剩余财产与捐赠人或其关系人，(3)不经营与其创设目的无关之业务，(4)收支记录完全，财务保管与运用符合规定(如限制存于银行及购置上市股票，目的事业支出达基金孳息及其它经常性收入之百分之八十以上，(5)主要捐赠人及各该人之配偶及三亲等以内之亲属担任董监事比例不超过三分之一，及(6)与其捐赠人、董监事间无业务上或财务上不正常关系。1994年以前，台湾税务机关对非营利组织的税款征收较为放任，导致不法分子利用非营利组织规避税负，但1995年起所有非营利组织皆应结算申报(是否应税依上述标准决定)，但宗教团体、各行业公会组织、同乡会、同学会、宗亲会、营利事业产业工会、各级学校学生家长会、国际狮子会、国际扶轮社、国际青年商会、国际同济会、国际崇她社及各县市工业发展投资策进会等，如无任何营业或作业组织收入，仅有会费、捐赠、基金存款利息且其财产总额或当年度收入总额在新台币一亿元以下者免申报。

基本上，我国台湾地区并未禁止非营利组织从事商业活动，所以非营利组织可利用商业活动来从事其目的事业(例如残障团体可开立商店来帮助残障人士就业、文化机构可成立出版社等)，亦可利用经济活动来募集资金，所以娱乐税法第四条第一项甚至规定公益团体举办娱乐活动之全部收入(扣除必要费用)全部供本事业之用者免税。至于非营利组织之商业活动所得应否免税，台湾自1995年起采取的方式是，原则上应税，但如非商业活动之收入不足支应与其创设目的有关活动之支出时，该不足支应部分得自商业活动所得中扣除。

四、我国非公募基金会所得税法律制度机制的建议

（一）立法上明确非公募基金会享有所得税免税的主体资格。

非公募基金会主要以接受捐赠等方式形成公益资产，通过运作公益资产保值增值，并以各种公益项目的形式投入社会，增大受益面和受益程度，从而不断增进社会福利。现代教育事业、文化事业、卫生事业、生态与环境保护、扶贫济困等各种公益事业的发展都与非公募基金会的作用密不可分。因此，一般认为有权比主要为其股东或成员利益服务的营利性组织享受更多的政府福利。税赋优惠是提供给基金会的主要福利之一，在大多数法律体系中，法律往往规定以提升教育、健康、科学、文化或解除贫穷为目的的组织，可享有民众捐款可扣抵所得税，或可免缴财产税的优惠。非公募基金会这样的非营利组织从事公益事务，具有辅助政府支出的功能，使政府的负担减轻，所以政府应减免其税捐。政府不选择直接支出而选择免税，其目的在使非营利组织免于政府干预，并免于浪费资源于游说或租税规划。非公募基金会增进了社会福利，而每一社会都可因拥有一个有力、活跃且独立的基金会而获益良多。若对基金会课以特别的税捐或税率，社会公共利益可能会因此受损或受挫。

对非公募基金会实施所得税免税政策，也符合是我国现阶段非公募基金会发展状况。目前，我国非公募基金会刚刚起步，截止2007年底，全国仅有400余家的基金会，而像南都这样的原始资本过亿的大型机构更不多见。全国所有非公募基金会的资金总额为300多亿人民币，与西方发达国家的发展水平的相差甚远。因而我国的非公募基金会还很弱小，对公益事业的贡献心有余而力不足，需要国家加大扶持力度，从所得税政策上给予免税优惠，促使其快速成长壮大。

免税资格的取得一般有三种方式：一是基金会注册时，免税待遇自动生效；二是注册与申请相结合，注册后必须向税务行政部门提出申请，才能得到某项优惠政策；三是自动免税制度与特殊自由裁量权制度相结合的方式，即属于税法列明的基金会，自动享受免税待遇，其它慈善或互助型的基金会每年都必须申请免税。笔者认为，我国应该采取第一种方式，一方面财税制度是国家与公民都有深远影响的性制度，必须坚持“法律保留”（或“议会”保留）原则，因而基金会免税资格的应有国家法律规定而不是行政部门钦定。另一方面，我国的行政审批效率不高，现有法律法规对行政机关本身的监督机制并不完善，非公募基金会的免税资格由行政部门批准，带有任意性和不确定性，不仅危害国家税法权威，滋生腐败，而且也不利于我国的非公募基金会做大做强。当然，从规范市场经济秩序，加强资本市场管理的角度考虑，非公募基金会的规范与监管问题也势在必行（下文另有论述）。

（二）非公募基金会获得免税资格的条件

非公募基金会运行过程可能获得的收入主要包括捐赠所得、政府补贴所得和营利性所得（利息、股票、租金、版税、出卖资产和劳务等所得）等。一般而言，捐赠收入和政府补贴收入享有所得税免税优惠争议不大。问题的焦点在于非公募基金会从事经济活动获得的净收益是否应免税。可也分为四种方案：1．免纳所得税；2．征收所得税税款；3．只有当从事的经济活动与其公益目的无关，或对无促进该公益目的的部份进行投入时，应缴纳所得税；4．建立一项评估标准，允许一小部分的经济活动所得利润免缴税，而超过该限额的数量则需予课税。

笔者认为，一刀切地免征经营性所得税，并不明智也不利于对非公募基金会进行监管。同样，征收经营性所得税也不利于我国弱小的非公募基金会的发展。另外，若通过最高数量限制仅仅是权宜之计，由于数额限制具有刚性约束，不能随着经济形势做出及时调整，不利于基金会的长远发展。因此，根据收入的公益性质进行确定是否经济活动收入免税比较科学合理。

非公募基金会经济活动收入免税必须是符合公益性的收入，这里所谓的公益性，主要根据两个标准来确定：

1．主要目的标准，即从事该项经济活动的主要目的是为公益事业筹集更多资金，从事交易或经营活动只是辅助公益目的的实现，且不得有损社会公益。为保障非公募基金会运作的公益效果，立法上应该对基金会内部从事经济活动的部门和人员进行监督，基金会主管部门对非公募基金会的经济活动社会影响进行评估，对其投入的人力物力财力比例规范和监督。

2．收入最终流向标准，在此标准下，只要从事经济活动获得的利润都实际被用于公益慈善活动，其收入即可获得免税。为避免非公募基金会不合理聚财，法律应明确规定基金会每年经济活动收入的公益支出最低限额。

（三）建立非公募基金会透明公开运作的机制。

基金会以公益目的而存在，但并不意味着基金会必然是专业而有效率的，要保证基金会良性运行，防止基金会利用滥用税收优惠，贪污舞弊挥霍资金或进行洗钱活动，必须建立一整套信息报告制度，接受政府和大众监督。包括但不限于以下内容：

1．法定财务会计公开与报告制度。非公募基金会创设仅为公益目的，因而不得借商业秘密为由，拒绝公开财务会计资料，甚至其财务透明度之标准甚至要超过对上市公司的要求。行政机关、捐助人和受助人都应有权查阅其财务会计报告。

2．年度工作计划报告制度。法律规定非公募基金会每年应向公益事业投入资金，投入方向、性质、规模与结构等投资计划，理事会、监事会及秘书处等为基金会运作制定年度工作执行计划都需要向社会公开。

3．人事情况报告制度。包括理事、监事与工作管理人员基本情况（任职资格、职责权限）公开、重大人动透明和基金会人员主要活动定期报告等等，对基金会从业人员资信与活动情况及时有效进行监督，确保他们忠实勤勉地为公益事业工作，约束其不借助工作便利为私人谋取不法利益。

4．独立的税务申报登记制度。非公募基金会享有免税主体资格，并不意味着税务行政主管部门不必对其进行税务监督。

（四）要对非公募基金会的市场活动进行法律规制

第2篇：公积金的汇率范文

[关键词] 房地产金融要素

一、中国房地产市场金融机理分析

1.中国房地产市场境外因素分析。“9・11”事件之后，美国政府采取了放松银根和美元汇率不断贬值的货币政策，对避免美国经济遭遇短期衰退产生了积极影响，其副作用也展露端倪:美国的楼市快速上涨，出现“非理性繁荣”局面。由于人民币汇率在2005年7月之前是采取盯住美元的固定汇率制度，人民币升值压力逐渐增大，国际资本投机大举进入，直接表现为中国外汇储备的迅速增加，中央银行越来越多地向市场供应基础货币，出现了流动性过剩，必然会使资产价格出现膨胀。但由于股市在2001年到2005年期间处于泡沫破灭阶段，房地产市场几乎成为吸收这些过剩资本的惟一渠道。期间美联储自2004年之后多次加息，给中国的货币政策操作提供了一定空间。于去年8月底停止后，人民币汇率升值速度走快。但只要人民币升值的幅度小于国际市场预期的幅度，中国宽松的货币形势就不会从根本上发生改变，这对于中国楼市及股市来说就是利好。

美国的楼市是否会出现硬着陆。如果当前美国楼市出现了大幅度下跌，美联储很可能会再次采取放松银根的政策，因为楼市对经济的影响远远大于股市的。这样对中国的汇率改革和宏观调控来说都是十分不利的，会增加中国经济波动的风险。对于中国投资者来说，很可能会面临这样的结局：人民币升值压力会因美国放松银根而增加，更多的国际资本会流向中国，中国的外汇储备继续大幅度增加，金融和经济领域的流动性更加过剩，股市和楼市的价格继续大幅度上涨，泡沫迅速膨胀。在外界的压力之下，人民币的大幅度升值使国际资本从中国撤出，经济出现降温的同时资产泡沫也会破灭。这就是当年日本的前车之鉴！但影响中国房地产价格因素十分复杂，金融因素只是其中最重要的因素之一。即使在保持目前宽松的货币环境不变，政府依然可以找到防止泡沫继续膨胀的办法，在很大程度上摆脱美国楼市的牵制。

2.房地产市场内在要素分析。目前中国的房地产市场的利益机制不平衡，房地产市场有让整个社会的财富在短期内向少数人聚集之嫌，少数人利用公共资源为个人谋利。当一个行业的利益结构严重失衡时，暴利也就不可避免社会和谐即成为空谈。

房地产市场何来暴利行为？其根源在于房地产要素的非市场化与产品交易的市场化。如果房地产市场要素是公共的（如土地和金融资源），且可用低于市场的价格获得，那么通过权力方式获得这些要素的人就可以得到高于市场的利润。当房地产市场要素非市场化，而房地产市场产品完全由市场来定价时，对于房地产这样的特殊产品，不仅房地产企业可以垄断性定价，也容易把成本让整个社会来承担，使其收益让少数人来获得。正因为市场暴利的存在，加上房地产市场进入门槛和生产技术含量低，使国内的各种企业纷纷进驻房地产市场，无论是制造业还是高科技产业，无论是民营企业还是军工企业。这也说明，如果房地产企业不是高利润、房地产业没有暴利，这些本来利润就高的企业会轻易地转入房地产市场吗？两种可怕的后果将产生:一是会导致产业结构逆选择，即先进的产业结构向传统产业结构转移，使得国内产业结构调整困难;二是社会资金逆流向，即大量资金向房地产业流动，最终导致房地产市场的泡沫。

在一个健全的市场中，通过资源的流动只能有平均利润，不能有暴利，这是最为基本的法则。目前中国的房地产市场刚处幼年，与成熟的市场仍有很大差距，特别是在一种转轨经济中，我们要对这种随时可能出现的行业暴利有比较清醒的认识，然后用新的制度规则来调整这些失衡的利益关系。

3.中国房地产市场企业资金链循环分析。房地产市场火爆的另一个原因是完全背离金融市场法则的融资模式。从这几年的情况来看，进入房地产市场的条件并不在于其实力，而是能否拿到土地。在土地没有市场化而协议转让之前，企业拿到土地的能力就在于企业与政府权力的远近，即如何用金钱与政府权力进行交易。但当交易规则发生了变化，土地需要市场化方式交易时，能否获得土地就在于企业财力，以及如何利用好现有房地产融资市场不完善的制度，看准并操纵房地产金融制度缺陷来力求发展。

在房地产市场上，拿到土地就等于得到了入门证，然而竞争的存在使获得土地意味着出价要高。要消化过高土地价格的成本，就得缩短土地项目经营的时间，使产品尽快地推向市场，其资金和更具优势的营销就是便利的融资与销售的高端人才。可以说，如果不存在目前国内住房预售制度的弊端，要实现这种高价土地通过高价资金及高收入人才向产品转移是不可能的。因为在目前的预售制度下，任何企业只要所谓四证齐全，就可以进行住房预售，而住房预期款项可以直接进入房地产开发企业账户。如果一家房地产企业只要解决房地产运作流程中拿地后如何把四证齐全即土地出让金的支付的环节，其经营的房地产项目就能使住房预售高枕无忧了。财力不足的企业会以高利率从民间信贷市场获得资金，土地出让金得到支付，四证即可到手，住房预售开始进行。由于目前国内房地产业高利润及住房预售款项的直接进入，使得房地产开发商只要预售项目的部分产品，就足以归还来自民间信贷市场的高利率资金及应付日常所需要的资金。此后的住房预售款项既可以成为该企业下一个房地产开发项目的滚动资金，也可以成为房地产开发商的净利润。在这种情况下，如果房地产开发商要为下一个项目融集资金，那么它就会以快速销售的方式来实现整个项目的销售。如果企业为了获得超额利润，那么房地产开发商就会以对出售项目不断加价的方式来攫取暴利。这就是为什么国内房地产开发商能够捂盘并不断地推高房价的原因所在。一旦早期期房销售出现问题，那些财力不足或根本没有实力且只希望“空手套白狼”的房地产企业资金链就会断裂。

我们可以看到，随着房地产市场的宏观调控日趋深入，房地产市场制度规则在改革，现行房地产市场融资制度弊端也在得到纠正，利用这种制度弊端想盲目扩张的企业所隐藏的问题也一定会暴露出来。

二、构建合理的房地产市场金融支持体系

房地产市场金融支持体系是指围绕房地产融资支持成立的金融机构体系，旨在调控贷款规模和结构、提高住宅贷款流动性，实现政府在住宅市场上的公共性职能。目前，房地产业与房地产金融体系发展，已成为政府、市场和个人所关注的焦点，土地等制度缺陷、社会群体利益冲突、信息不对称带来市场失衡等现象，都在房地产市场中得到淋漓的展现。从某种意义上说，房地产业是面临公平与效率选择困境的一个缩影，这不仅是由于房地产商品的特殊性，也因为它同时联系微观个人福利和宏观经济运行，涵盖了几乎所有政府和市场主体的责任和权利诉求。因此，需要有一个全新的产业定位和体制改革，并以当前最缺乏的房地产金融支持体系作为切入点来推进制度创新。

购建房地产金融支持体系，目的在于从三方面来解决市场的结构性问题。一是供给结构失衡，包括“公共性住宅”的有效供给不足，以及对中低收入者拥有住房的支持不足。二是从住宅总量和住宅金融资产总量上增加调控手段、提供化解风险的渠道，通过信用链条的延伸和金融工具创新，避免风险过度积累到商业银行体系。三是引导和规范房地产金融运行，进而促进住宅市场规范化，建立各层面的住宅金融交易规则，提高信息流动性与市场透明度，最终消除由于信息不对称和金融软约束造成的住宅“泡沫因素”。

1.建立政策性房地产金融支持体系。我国地域广阔、人口众多、经济复杂，与其他国家相比，更应该建立单独的体系实施特定住宅政策，支持住宅业均衡发展。一是建立住宅抵押贷款的政策性担保机构。借鉴国外经验成立专门的国家住宅贷款保险公司。一方面对住宅储蓄银行提供存款保险；另一方面对低收入家庭或特定群体的住宅贷款提供担保，通过该机构使符合条件的购房者得到最高的住宅贷款。二是由政府出资成立专门的证券化机构。该机构的业务包括两方面:一是承担类似于美国抵押银行的角色，购买、持有、组合或转让金融机构的住宅抵押贷款，促进全国住宅金融市场的稳定运行;二是推动抵押贷款证券化创新，提高住宅金融运作效率和资产流动性，解决商业银行住宅抵抗面临的利率、市场和期限匹配风险，间接促进居民住宅福利水平提高。

2.强化现有的住房公积金制度改革。我国住宅公积金是模仿新加坡建立起来的一套具有中国特色的住宅保障机制。但目前该体系运作逐渐出现效率低下的问题，突出表现为在中低收入家庭的住房供应明显支持不足的同时，公积金却有大量积存，到2005年底全国公积金运用率仅58%，沉淀资金达1656亿元人民币。究其原因包括覆盖面低、公积金贷款程序复杂、管理机构腐败严重等方面。而公积金制度运用比较成功的都是小国经济，对我国这样经济社会和人口结构复杂的大国来说，实质的作用效果还值得深思。

3.购建区域性的国民住宅储蓄银行。要真正使公积金贷款充分利用起来，一种可行的做法是在现有住房公积金管理机构的基础上，打造区域性的住宅储蓄银行。一是在省级层面上，整合所属管理机构掌握的公积金，把其结余存放在住宅储蓄银行，由金融监管部门和财政部门共同进行严格监控，由于住宅储蓄银行往往对应某区域多个城市，因此可以适度防止地方政府干预下的合谋腐败。二是其业务一方面是把地方滚存公积金纳入住宅储蓄银行后，按规定专门用于公共住宅建设的贷款；另一方面把商业银行的个人公积金贷款业务剥离出来，统一回归到住宅储蓄银行，制定并规范以向中低收入家庭提供便利为原则的个人住宅信贷业务。三是对于其资金来源，除了信贷业务收入外，还纳入管理公共住宅的出租、出售收入，按国际惯例吸取和运作居民住宅储蓄资金，以及发行专门的住宅建设债券，作为政策性金融资。

第3篇：公积金的汇率范文

【关键词】 个人住房贷款 融资 还款方式

一、商业贷款及公积金贷款概述

个人住房商业贷款是指购买本市住房的具有完全民事行为能力的自然人，以其所购买的该产权住房作为抵押，或者提供商业银行认可的其他保证而向银行申请的贷款。公积金贷款则是指缴存住房公积金的职工在购买住房时享受的贷款，国家规定，凡缴存公积金的个人均可申请该贷款。2015年我国住房公积金条例规定，使用公积金的职工个人必须连续缴纳公积金6个月以上。由于住房公积金贷款的资金包括职工缴存的和职工单位为职工缴存的，且最终均属职工个人所有，因而其贷款利率较商业贷款利率低，能大大减少成本。

二、南昌市个人住房贷款融资及还款方式的案例分析

1、案例背景

个人住房贷款是指银行为方便借款人购买自用普通住房而向其发放的贷款。银行在发放该贷款时，会要求借款人提供担保，若借款人未按时归还欠款本息，银行将有权对其抵押物进行依法处理。然而，个人对于申请的住房贷款融资及还款方式的选择不同，也将带来不同的成本效益。

南昌某青年A，大学毕业一年，现工资为4000元，其女朋友B工资2500左右，工作基本稳定，现两人准备结婚，想购置一套新房，他们看中一套面积90平米的小商品房，三室一厅，每平方米价格是9000元，位于城区，工作方便。商家提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款，如采用一次性贷款，将提供房款3%的折扣优惠，在贷款金额方面：银行规定建筑面积在90平方米以上的，最高贷款金额为所购住房成交价格的70%;建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房成交价格的80%。考虑到现有资金5万，向父母及亲戚朋友借了10万后，A、B决定使用公积金贷款及商业组合贷款的形式支付余下的款项。

2、案例分析

目前各大商业银行按揭贷款计息存在浮动利率及固定利率两种，浮动利率我国实行的是下限管理，上不封顶，下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。固定贷款利率是指由借款人与银行约定一个利率，在借款期内，都以该利率计息，而不管央行的基准利率如何调整。

由于A选择了在中国农业银行进行购房担保借款，因此，以该行的政策为基础。由于实际贷款利率，中国农业银行会根据借款人以及贷款的综合情况确定。而每个人的情况不同，申请的贷款业务不同，因此，中国农业银行批复的贷款利率也就不同。同浮动汇率相比，固定利率的最大特点显然是不随行就市。由于银行提供的固定利率要明显高于浮动利率，以便容纳未来时间的利率多次上升的可能，所以，固定利率贷款的风险就在于，借款人要能够预测到在贷款周期内：

（1）贷款利率的升降趋势;

（2）浮动利率什么时候能够超过固定利率;

（3）浮动利率能超过固定利率多长时间。

利率水平仅是影响借款人还款的因素之一，选择固定利率或浮动利率房贷，还需要考虑其他一些重要因素，如与利率形式相伴的贷款期限的长短、借款人的预期收入状况等。根据其贷款情况可进行如下比较分析。

等额本息还款法要求借款人每月偿还相等金额的贷款本息。设：y是贷款所需总额，n是贷款期数为，i是贷款周期利率，则：

月还款额=yi（1+i）n[（1+i）n]-1

还款总额=月还款额×还款期数

利息总额=还款总额-贷款本金

等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减。设贷款总额为y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，已还至第k期，则：

月还款额=y/n+[1-（k-1）/n]yi

月还款本金=y/n

月还款利息=[1-（k-1）/n]yi

总利息=

总还款额=

通过等额本息还款法和等额本金还款法，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。如果不考虑时间因素，从表中可看出，还款方式一致的情况下，贷款期限越长，还款总额越多;而还款年限相同情况下，等额本息还款方式下的还款总额高于等额本金还款方式的还款总额。

对于这两种方法，每期还款金额都随着还款次数的增加而减少，但等额本息还款法下偿还的金额缓慢减少，为曲线向下，而等额本金还款法下则为直线向下，因此比较两条线与坐标轴围成的面积，必有等额本息还款的大于等额本金还款法下的，即总还款额，等额本金所需偿还的较少。

3、案例解决

通过比较还款方式及还款年限，A、B两人估算了一下他们的还款能力：在还款期前两年，他们的月收入总计为6500元，每月的支出大概总共为2500元，此后，随着工作年限的增加，他们的收人会有一定的增加，但同时他们抚养小孩、赡养父母的费用支出也会相应增加，因此预期在近期内他们的还款能力将维持在4000元（2500―6500元）左右。在贷款期限方面：银行规定贷款期限最长不超过30年;借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年。由于公积金贷款额度需要考虑所购住房及借款人情况，因此根据公积金计算公式，利用公积金能贷到567000元资金。考虑到不想长期处于还贷压力下，他们选择贷款期限为20年，贷款方式为等额本息还款。据此，计算出每月还本付息额为3361.68，而20年后所还本息总额为806802.42元。

此外，除去自有资金，以及借来的欠款还有93000元的房款未筹集到，于是A决定向银行申请商业贷款，以所购房屋为抵押，因此购置该房A决定最终采取商业性贷款与公积金贷款组合的方式。考虑到剩余资金不足，A、B选择了等额本息还款方式，并选择浮动利率进行利息计算，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定。因此，可以看出当基准利率上调时，选择固定利率计息还款所支付的利息更少;反之，下调时，浮动利率计算的利息更少。贷款期限方面，为了降低生活压力，在规定的最长期限30年下，A、B决定贷款期限为8年。对于商业贷款的部分，中国农业银行利率为基准利率的1.1倍，将此数据输入房贷计算器得月还款额1232.14，所需还款总额为118285.39。

合同规定，要求借款人提供担保，包括借款担保和抵押，并规定存在以下违约责任时需支付赔偿、违约金，严重的话撤销借款合同，主要涉及将借款用作他用、提供虚假材料、担保人和借款人不能正常履行义务等情形。因此，贷款人在办理住房抵押贷款时，必须意识到其潜在的风险。对于提前还款方面，在确定是否要提前还款时，应计算提前还款时所需还款金额M1与未提前还款剩余还款额M2两者的大小，如果M1>M2，不适合提前还款;若M1<M2，则适合提前还款，若M1=M2，无所谓是否提前还款（计算时，应考虑不提前还款的资金所带来的货币时间价值及提前还款所需偿付的违约金）。当然，采用浮动利率计算利息的话，不能准确计算剩余所需还款数额，因此需要贷款人对未来市场及银行利率有客观可靠的判断。一般而言，固定利率计息条件下提前还款所支付的违约金将远高于浮动利率条件下的违约金。

假定A、B在5年后工资均有所增长，且双方工资总额达到1万，考虑到公积金贷款利率低，他们先用手头上的几万积蓄偿还住房贷款，针对提前还款情况，中国农业银行规定，对于在借款实际发放之日起36个月内提前还款的，需加收一个月的贷款利息。因此，A、B选择五年后归还本息，不涉及违约金，且自身没有更好的投资选择，商业贷款利率又偏高的情况下，选择提前还款是可以进行的。

（基金项目：本论文为江西科技师范大学“研究生创新专项资金项目”课题研究成果之一，项目编号为YC2014-

S436。刘斌为本文第一通讯作者。）

【参考文献】

[1] 安晓华：浅析住房公积金贷款利率及利息[J].内蒙古科技与经济，2015（7）.

第4篇：公积金的汇率范文

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第一步：财务首页财务首页

相当于一个大账本，通过记流水账就能自动生成财务统计报表。软件带有非常丰富的科目，几乎涵盖了家庭生活的方方面面，例如现金、银行存款、资产、物品、保险、负债等。具体操作就跟按普通的计算器一样非常简单，例如，在“收支记账”一栏里输入“2009年3月25日”，收入一栏里输入“工资5000元”，这个条目就被添加到账本里了。同样，其他如电话费、房租、水电费等支出项目也可以这样添加。一个月后你就会发现，原来的糊涂账就不见了。

第二步：理财筹划

有一些固定的项目，比如每个月13日给老妈寄1000块钱、每年存两次定期存款，就可以用“理财筹划”这个功能来实现，它在一定程度上起到提醒与约束作用。只要你把这样的计划输进去后，到了该实施的时候，软件下面的小闹钟就会自动提醒你。当然，家里的其他开销也可以这样提前制定，这样你就能时刻了解自己的收支情况。此外，每个月软件还会给你一个小图标，让你清楚看到钱都花到哪儿去了。该软件还有40种计算器，帮你计算个人所得税、贷款什么的，非常方便。

第三步：联网数据

最值得一提的是，该款软件可与银行网络连接，连接后它就相当于一个网络银行的平台，你只需点击“联网数据”-“创建网银账户”，然后选择网络银行账户，再输入卡号和密码，就可以进行网上支付和转账了。另外，用它还能查看当日股票收盘价、开放式基金净值，以及人民币与外币的即时汇率等等。此外，在统计分析页面还有日常收支的详细报表，把鼠标移动到想看的项目前面就可以了。

让房贷计算器为细算账

若你买房贷了款，你知道你每月还款里边利息支出了多少？已经还了多少款？还剩多少余款要还？也许对大多数人来讲，这些最基本的数据可能都不太清楚。现在好了，向你推荐一款名为“房贷计算器”的小工具，不管你是贷款买了房，还是打算贷款买房，都可以用它快速计算出房屋贷款的各项费用。下载地址：

一、住房贷款

假如想计算一下自己每月还款额、还款总额、支付利息款等信息，可以首先单击首页上方的“住房贷款”选项，然后在下方对话框中，依次填入“贷款类别（例如商业贷款）”、“计算方式（例如根据贷款总额计算）”、“贷款总额（例如20万元）”、“按揭年数（例如20年）”和“利率”等内容，再单击“开始计算”按钮，计算出的结果就会显示在右侧窗口中。其中分别列出了“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种不同还款方法所得出的不同还款结果，大家可根据自己选用的是哪一种还款方法，再具体进行查看。

二、提前还贷

如果自己打算部分提前还款，想计算一下部分还款之后，自己每月的还款额和节省出的利息支出分别又是多少的话，也可以利用该工具来解决。先单击上方的“提前还贷”选项，接着在下方窗口中分别键入“贷款总额（例如20万元）”、“原贷款期限（例如20年）”、“贷款类型（例如商业性贷款）”、“第一次还款时间（例如2009年1月）”、“预计提前还款时间（2010年5月）”、“部分提前还款额（例如5万元）”和“处理方式（例如缩短还款年限，月还款额基本保持不变）”等内容，最后点击“开始计算”按钮，相关的结果就立马计算出来了。

三、购房税费

买房时自己需要缴纳各种税费，比如有印花税、委托办理产权手续费、房屋买卖手续费、公证费和契税等等。那具体自己又该缴纳多少呢？先来计算一下吧！单击主页上方的“税费”选项，然后在下方对话框中键入“房屋单价（例如5600元/平方米）”和“面积（例如105平方米）”，最后点击一下“开始计算”按钮，上面提到的那些税费、自己需缴纳的具体数额马上就计算出来了。

第5篇：公积金的汇率范文

存款利息涨：银行转存未必增收

随着存款利率的提高，利息也会略有提高。但是加息并不等于所有存款在进行转账后都能扩大收益。在办理定期转存时，要计算存款时间的天数，看看转存能否抵消提前支取的损失。有一个通行公式是：存入天数=计息天数×(调整后利率－调整前利率)÷(调整后利率－活期利率)。以1年定期存款为例，其转存临界天数为47天，也就是说，如果你在加息前47天内存的1年期定期存款，进行转存定期是划算的，否则将会得不偿失。另外，为了方便储户及时转换存款，一些银行推出了“定期转存”业务，保证在利率变动期间，储户可以及时地转换存款。

贷欺利息涨：一年底提前还贷合算

对于大多数消费者而言，随着银行贷款利率和个人住房公积金贷款利率的上调。房贷成本也有了相应的提升。对于是否应该选择提前还贷，大部分银行规定老贷款客户从明年起适用新利率，少数银行规定贷款利率按月调整。我们在还贷时一定要先确定自己的新还款额，以免因为余额不足扣款交纳逾期利息。对于是否选择提前还贷，也要视银行政策而定，如果银行对老贷款客户到次年的1月1日起执行新的利率，即便决定提前还贷，也要等到年底才够合算。

人民币升值：缩短外汇停留时间

在人民币升值和储蓄利率提高的双重影响下，不少持有外汇的人果断结汇。据了解，随着人民币不断升值，一般人手中的外汇资产变得越来越“不值钱”，而随着人民币储蓄的加息预期增强，美元定期储蓄的利率优势也不再有太强的吸引力。除有特殊需要外，为了规避汇率风险，应该尽量缩短外汇在手中停留的时间。目前的外汇理财产品往往要承担汇率和利率的双重风险，新手更应慎之又慎。理财顾问建议投资者适当关注欧元。有外币的普通投资者，可以在人民币升值背景下，考虑适当调整外币资产结构，根据个人需要将美元调整为欧元。如果以外汇理财为主，投资者可以选择银行的结构型产品。

房价上涨：夫囊房产转名不过户

第6篇：公积金的汇率范文

5月18日，中国人民银行决定： 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点；同时上调金融机构人民币存贷款基准利率：一年期存款基准利率上调0.27 个百分点，贷款基准利率上调0.18 个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09 个百分点。 同时央行还宣布自5 月21 日起银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大至千分之五。

此次央行同时使出利率、汇率、准备金率三“箭”齐发出乎市场意料，这透露出一个比较强烈的政策信号――监管层对可能的中国经济过热的担忧。但从效果来看，这些政策组合拳很难改变目前流动性结构膨胀的现状。

何以“三箭齐发”？

今年以来央行每月上调一次存款准备金率，回收流动性的力度不可谓不大，但是，从外汇储备的增长情况来看，增势却更为凶猛，一季度月均增幅达到450 亿美元，从4 月份外贸顺差的明显反弹看，相信4 月份的外汇储备增长也较为可观。因此可以认为，上调存款准备金率是对外汇储备快速增长、基础货币被迫投放的一种滞后性调整措施，其目的是使市场流动性总量不至于过度膨胀。

从这次央行调整存贷款利率的结构来看，管理层对目前的投资温和反弹保持了一定警惕，目前规模以上工业企业息税前利率高达7.6%，因此，贷款利率上调18 个基点对实体经济影响较小，这从一个侧面说明目前的贷款利率仍有上调空间。

而存款的实际负利率导致的储蓄快速回落的局面却引起了央行的担忧，一年期27 个基点、2 年期36 基点、3 年期45 和5 年期54 个基点的涨幅显示了央行意欲提高储蓄流入资产市场机会成本的意图，存款利率上调后，2～5年期存款实际利率（考虑利息税）已经变为正值，但是目前一年期存款实际利率为负的局面并没有发生改变。

货币政策应该对资产市场保持中性：既不支持也不抑制资产市场发展。而由于实际利率为负，因此目前的货币政策实际是在支持资本市场的发展，在目前资产价格快速膨胀的背景下，显然这不太妥当。从这个角度来看，一年期居民的实际存款利率还有上调空间，如果利息税继续维持的话。或许，下一步提高存款实际收益率的途径应该是减免利息税。

而央行主动扩大对美元的汇率波动区间无疑是想进一步加快人民币汇率的市场化进程，让人民币更快地达到均衡汇率。

但是自汇改以来，人民币几乎呈现出单边上行态势，由于汇率升值步伐较慢，升值预期一直在逐步增强，在这种背景下，管理层前期虽然推出了做市商制度，但效果不太理想，千分之三的波动幅度其实也并未用足，央行依然是外汇市场上最主要的流动性提供者，也仍然是每日汇率的最终制定者，央行的被动性并没有发生多大变化。基于此可以发现，人民币汇率波动区间的扩大从体制上并不必然意味着升值步伐的加快，但是扩大汇率浮动区间却是央行力图通过市场机制来加快升值的明确信号，而在美联储保持利率稳定的情况下，央行两度加息也需要人民币升值适度加快来缓解逐渐积累的升值压力。

本次宏观调控的新看点或许可以看作是对人民币汇率浮动区间的扩大。汇率的长期低估是导致目前流动性过剩、投资反弹压力较大、国际收支不平衡等诸多问题的症结所在，但政府出于对支持就业的考虑，对汇率的升值始终保持了较强的控制，但是从汇改以来人民币累计升值超过7％，但出口依然保持快速增长的局面来看，汇率对出口的实际影响并没有管理层想象中那样大，或者说国内综合资源成本的比较优势要比市场所预期的强得多。因此，在这样的背景下，管理层通过扩大汇率浮动区间来逐渐加快升值步伐是较为合理的。

对宏观经济的影响

解读本次三项政策的出台，可以发现，其对于宏观经济可能的影响十分有限，而这可以从以下几个方面得以验证：

制度性推动消费高增长的趋势没有改变，存款利率提高对消费增长的影响微弱。从1～4 月的消费增长来看，名义增长率几乎是每次都创出近十年新高，当前的消费增长除了居民自发性消费需求稳步上升外，同时具有明显的制度性推动特点，政府在医疗社保领域的支出扩大和诸多收入政策的出台，以及新一个人口出生高峰的到来都支持消费增长持续高涨。消费对经济增长的贡献度越来越大而且越来越持久。

投资短期有望延续温和反弹态势。随之前期存量项目的逐步释放，投资目前如期出现温和反弹态势，由此可预见即使在加息背景下，这种态势仍旧会延续：一是因为新开工项目数开始同比增加。1～4 月份新开工项目数同比增加2121 个，而1～3 月份是减少2294 个；二是新开工项目计划投资额降幅明显缩小。1～4 月份新开工项目计划投资额同比减少2.2％，降幅比上月缩小了近12 个百分点；三是，在人民币升值预期依然较高的背景下，FDI 正快速流入房地产领域，从而支持房地产投资稳步攀升。基于此，就全年的角度来看，固定资产投资将比去年略有回落，但温和反弹还将持续。

经济增长依然强劲，出口可望保持快速增长。由于美国经济强于市场预期，而欧盟、日本经济正入佳境，我们认为未来出口将保持快速增长局面，但是增速可能略有回落，人民币升值可能的加快对出口影响程度较小，预计全年增速将仍然保持在20%以上，增速依然较快。从三驾马车的增长态势来看，可以认为都具有较强的内生性，而从2004 年以来的宏观调控的逻辑来看，管理层调控重点主要也是为了优化其增长结构，延长经济的景气周期，而并非刻意打压经济增长速度，宏观经济的快速增长趋势应该不会由此发生改变。

因此，从总体上看，本次宏观调控对实体经济的影响有限，GDP 的快速增长局面不会逆转，上市公司业绩快速增长的步伐还将持续，但是增速将会比一季度有所回落。

流动性结构膨胀仍将持续

管理层在目前环境下“三箭齐发”目的是多元化的，既是为了防止投资反弹，减弱对资本市场的实际上的支持，也是为了让汇率形成机制市场化的步伐更快一点。

第7篇：公积金的汇率范文

一、酒店资产的审计

1、验证酒店各项资产的购入、领用、摊销、盘点和报废等环节的内部控制是否健全、合理和有效，有无贪污、索取回扣、挪用、以劣充优、损失、浪费等。如酒店存货的采购、登记、领用是否有严格的内控制度，包括采购价格、采购质量的审批和验收权限界定，存货领用的签字制约机制，存货报废是否符合酒店规定审批手续等。

2、审查各项资产的计价、核算是否正确、合规，资产是否完整，质量是否符合规定和要求，有无随意改变，任意摊列成本费用等问题。如对固定资产计价是否合理，核算是否正确。从上讲，固定资产的价值应包括酒店为购建某项固定资产达到可使用状态前所发生的一切合理、必要的支出，这些支出既有直接发生的，如固定资产的价款、运杂费、包装费和安装成本等，也有间接发生的，如应分摊的借款利息，外币借款折合差额和应分摊的其他间接费用等，酒店是否根据固定资产不同的来源，所涉及不同的费用支出，采用不同的具体计价。

3、审查各项资产的帐证、帐帐、帐实、帐表是否相符，有无漏计多计资产等问题。

4、审查应收帐款是否清楚。酒店应根据由夜审转来的“应收帐”报表以及已离店而未付款的客人的各种原始帐单进行详细审查和计算，审核其报表上的总计数字是否与原始单总计相符，并根据营业部或预订部的有关资料，对签单客人的姓名、房号、公司名称以及客人签字进行审查。另外，酒店是否建立了坏帐审批制度，坏帐准备金的提取和坏帐损失的核销是否正确、合规。

5、审查酒店长期投资、短期投资业务中的各种股票、债券的购入、支出和收益的计价、核算是否正确、合规，有无将短期有价证券和投资收益，包括其他投资收益不入帐，形成帐外资产等问题。

6、审查固定资产折旧的计提是否正确、合规，有无多提少提，人为地调节利润。酒店在计提折旧时，应以月初可提取折旧的固定资产帐面原价为依据，当月增加的固定资产，当月是否不提折旧，当月减少的固定资产，当月是否照提折旧，固定资产的预计残值率是否在固定资产原价的3%—5%范围内，酒店是否根据财务制度中对各类固定资产的折旧年限的有关规定，结合自身的具体情况，合理地确定固定资产折旧年限，并确定哪些固定资产该提折旧，哪些不该提，其计算及核算是否正确。

二、酒店负债的审计

1、验证酒店有关负债的内部控制是否行之有效，各项债务的发生和偿还的审批手续是否齐全完备。

2、审查酒店各项债务的来源是否正确、合规，有无将有关收入转移、隐匿于应付帐款问题，福利基金、工会经费、养老保险基金的计提是否合规。

3、审查酒店预提费用的计提是否正确、合规，有无利用预提费用人为地调节利润。

4、审查长期借款的利息支出和有关费用以及外币折合差额的计算是否正确、合规，有无将应当计入有关固定资产的购建成本的利息支出计入当期损益。酒店发生的工程借款利息以及用外币借款进行的工程发生的外币折合差额应分别不同情况处理，属于在固定资产尚未交付使用或者虽已投入使用但尚未办理竣工决算之前发生的应计入固定资产造价，酒店是否将其计入当期损益。办理竣工决算之后发生的，则计入当期损益，酒店是否将其计入固定资产。

5、审查酒店发行债券是否合理、合规，应付债券价值的计算是否正确，利息费用和应计利息的计算是否正确、合规，有无将应计入开办费和固定资产价值的利息费用计入财务费用等问题。酒店发行债券应按国家有关规定办理，向有关部门上报有关正式文件，经批准后发行，应付债券计价是债券面额回应付利息之和的现值，记帐时将面额、溢价或折价和应付利息分项记录，本期合并列入资产负债表中。

三、酒店所有者权益的审计

1、审核酒店资本是否真实、合规、财产估价是否合规、合理，有无通过财产估价侵犯法人合法权益问题。酒店资本按投资形式不同可划分为货币投资、实物投资和无形资产投资，除股份制酒店外，所有酒店的投入资本都必须按实际投入数额列帐，如果投入的资本与记帐本位币种不一致，应在帐上同时注明该种货币的投入资本金额和折合为记帐本位币的金额，对于应按规定的汇率分别对投入资本帐户进行折合而产生的记帐本位币差额，应在“资本公积”帐户核算。除国家另有规定外，酒店的注册资本应与实际资本相一致，在“实收资本”、帐户核算，注册资本一经确认，就不能随意改变。以房屋、设备等实物投资的，应以有效力的评估机构给出的确认价格或者合同、协议约定的价格作为酒店记帐的依据。

2、审查酒店法定盈余公积金的提取是否正确、合规，有无多提少提。酒店组织形式不同，对法定盈余公积金提取的要求也不同，股份制酒店按国家规定，酒店有利润，就必须按税后利润的10%提取法定盈余公积金，而且在未提取法定盈余公积金和公益金前，不得分派股利。法定盈余公积金已达到注册资本的50%可不再提取，一般酒店的法定盈余公积金按所得税后利润的10%提取。

3、审查酒店应缴所得税的计算是否正确、合规，有无漏缴或少缴问题。广州地区中外合资酒店的所得税税率一般为33%。酒店是否正确计算应纳税所得额，减免的税款是否符合税收政策规定并经有关部门批准。

4、审查酒店弥补以前年度亏损的核算程序是否正确、合规，有无将应在税后弥补的亏损在税前弥补。酒店可以后年度税前利润弥补以前年度亏损，但从获利年度起弥补亏损的期限不得超过五年，超过税收规定的税前利润弥补期限，未弥补的以前年度亏损只能用税后利润弥补。

5、审查股利的分配和发放是否正确、合规，有无擅自发放和同股不同利。

四、酒店成本费用的审计

1、审查构成酒店成本的直接材料和计价是否正确、合规，有关支出凭证是否手续清楚，有无超过计划或定额，领用是否合理。根据酒店的经营特点，酒店的营业成本与制造业成本相比，有其鲜明特点。酒店费用开支有直接的认定对象，一般不存在费用分摊，酒店各部门的人工费用直接计入部门费用，不需要分摊计入营业成本。

2、审查待摊费用的摊销的是否正确、合规，有无任意多摊少摊。

3、审查开办费、无形资产摊销是否正确、合规，有无随意不均等摊销。

4、审查计入财务费用的利息支出是否正确、合规，有无将应计入固定资产的利息记入财务费用。酒店在筹建期间、清算期间所发生的筹资费用，如基建借款利息支出，不能计入财务费用，只能分别列入筹建期间的开办费或清算损益。酒店在借款时发生的加息应单列于财务费用项目，而罚息开支则应计入营业外支出。

5、审查有无将不应列入成本费用的支出。如投资支出、被没收的财物损失，支出的各项罚款、违约金、赞助捐赠支出和技术改造等工程支出挤列成本费用。

五、酒店损益的审计

1、验证有关销售业务的内部控制是否健全、合理和有效，有无弄虚作假问题。

2、审查酒店各部门营业收入的计数是否正确并如数入帐，有无收款不给收款凭证，有关收入凭证编号是否中断，有无大头小尾行为，有无隐瞒、转移收入问题。酒店收入无主营业务和附营业务收入之分，所有收入都列入营业收入，酒店营业收入要做到合法、完整和及时。各部门上下是否尽力尽职。

3、审查营业收入应缴纳的各种税金的计算和帐务处理是否 正确、合规，有无偷漏税问题。

4、审查投资收益的核算是否正确、合规，其应收未收部分是否如数计入本期损益。

5、审查应属于营业外收入的款项是否如实列收。营业外支出是否正确、合规，有无任意扩大营业外支出范围，增设营业外支出项目。

6、审查利润总额，核实营业收入、管理费用、财务费用、投资收益、营业外收支的结转是否正确、合规。

六、酒店财务报告的审计

酒店财务报告的审计包括对资产负债表、损益表、现金流量表和部门收益表等的审计。

1、财务报告与总分类帐、明细分类帐、日记帐所反映的数字是否一致，报表与报表之间的有关数字是否衔接，有无编制虚假决算，在编制报表的计量和填报上是否保持前后会计期间的一致性。

2、财务报告中的各项应当填列的项目和补充资料是否齐全、合规，有无应填未填问题。

第8篇：公积金的汇率范文

2005年开始的人民币对美元持续升值，给国内外向型企业带来或多或少的影响，程度各异，这可从国内A股上市公司公开的披露数据中窥见。汇率只是松动货币计量前提的一种情况，而其他如利率与通货膨胀率也同样需要公司理财者们时刻关注。

汇率改革

随着中国经济的发展，与此相适应的汇率体制也在与时俱进地发生着变革。

1994年以前，人民币汇率由国家实行严格的管理和控制。其中，改革开放前，我国汇率体制经历了单一浮动汇率制、单一固定汇率制和以“一篮子货币”计算的单一浮动汇率制；党的以后，我国的汇率体制从单一汇率制转为双重汇率制，经历了官方汇率与贸易外汇内部结算价并存、官方汇率与外汇调剂价格并存两个汇率双轨制时期。

1993年12月，国务院正式颁布了《关于进一步改革外汇管理体制的通知》，采取了一系列重要措施，具体包括，实现人民币官方汇率和外汇调剂价格并轨；建立以市场供求为基础的、单一的、有管理的浮动汇率制；取消外汇留成，实行结售汇制度；建立全国统一的外汇交易市场等。

1994年1月1日，人民币官方汇率与外汇调剂价格正式并轨，我国开始实行以市场供求为基础的、单一的、有管理的浮动汇率制。企业和个人按规定向银行买卖外汇，银行进入银行间外汇市场进行交易，形成市场汇率。中央银行设定一定的汇率浮动范围，并通过调控市场保持人民币汇率稳定。

2005年7月21日，又一次人民币汇率形成机制改革发力。改革的内容是，人民币汇率不再盯住单一美元，而是按照我国对外经济发展的实际情况，选择若干种主要货币，赋予相应的权重，组成一个货币篮子。同时，根据国内外经济金融形势，以市场供求为基础，参考一篮子货币计算人民币多边汇率指数的变化，对人民币汇率进行管理和调节，维护人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。根据对汇率合理均衡水平的测算，人民币对美元即日升值2%，即1美元兑8.11元人民币。

海水火焰

于是，2005年的汇率改革及人民币对美元的升值，给国内外向型企业带来或多或少的影响。从国内A股上市公司公开的披露数据看，汇率变革对不同的企业影响各异。

表1显示，2006年度汇兑收益前十家上市公司中，南方航空（600029）以15.07亿元位居首位，而其2005年度汇兑收益也高达12.32亿元；与南方航空类似，包括中国国航（601111）在内的另外四家航空公司也榜上有名。

表2显示，与占汇兑收益前十名半壁江山的航空公司不同，在2006年汇兑损失前十家上市公司中，制造企业占了绝大多数。其中，四川长虹以7706万元的汇兑损失位于榜首，汇兑损失占财务费用比重近50%。

而从中国A股上市公司2006年汇兑损益“一半是海水，一半是火焰”的情形看，恰恰符合了汇率升值“鼓励进口、不利出口”的通识。航空公司向国外购入大量飞机，使用大量美元贷款；而出口往往是国内一些制造企业的重要销售方向。

当然，具体到每一家公司，就要具体情况具体分析了。比如巨额汇兑损益与将汇兑损益计入非经常性损益皆成为一种传统的漳泽电力（000767）（详见《漳泽电力：“非常”汇兑损益》）。其实，这种分析的作用不仅仅能使人了解情状各异的中国企业受汇率变革影响与其风险管理的实情，更能够由他及我，引发对自身企业管理的思考。在经济全球化下，面对目前汇率变局，宜未雨绸缪，有效地策划与进行汇率等风险管理；同时，宜将其作为经营层面的一项重要工作，因为包括汇率变动等货币曲张已经成为一种常态。

颠覆前提

往往，越简单的事情越复杂。

货币计量不仅仅是会计的一项前提，更是经济生活中的一种基础。而对于货币这一计量工具的松动，往往极尽复杂。汇率只是一个方面，利率与通货膨胀率也是异曲同工，需要公司的理财者们时刻持续关注。

中国人民银行8月8日二季度货币政策执行报告，认为目前中国价格上行压力加大，通胀风险值得关注。该报告认为四方面因素加大了通涨风险，一是粮食、肉类等食品价格短期内易涨难落；二是能源资源价格存在上涨压力；三是劳动力成本上升；四是通胀预期增强，对价格形成进一步的上涨压力。

通胀风险提醒我们，需要理性考量自身企业的盈利情况及未来运作，比如，设备更新的资金是否足够，在向所有者分配利润方面是否过度，是否需要随着通胀风险发展的势态而调整自身的投资计划，等等。

第9篇：公积金的汇率范文

一、2004年以来房地产调控的宏观背景

2004年以来，我国经济发展重要特点和因素是，城市化、工业化和全球化，并呈现出快速增长和影响时期。三者发展均与房地产市场紧密相关，具体为：

1、我国正处于一个城市化高速发展的阶段，这是明显区别于发达国家的特殊国情

2006年，我国城市化率达到42.99％。按照发达国家发展经验，城市化水平从30％提高到70％，是城市化加速发展时期。在这个阶段，我国城市化不断加速，城市规模普遍快速扩张，城镇土地的资本密集度极大提高，城市基础设施不断完善，城市的国际化与现代化程度不断提高。

2、我国城镇居民家庭正处于一个由以金融资产为主向金融资产与不动产并重的家庭资产结构变化的时期

改革开放以来，随着人民收入水平的不断提高，消费结构的快速升级使改善住房条件成为了人民群众的普遍性要求，部分居民正处于住房消费能力对收入增长高敏感和高弹性阶段。2005年，城镇居民人均收入为10493元，首次突破万元大关。城镇居民家庭恩格尔系数从1990年的54.2％降到2005年的36.7％。

3、从2003年以来我国国民经济进入了新一轮增长周期，影响宏观经济的因素日益复杂

特别是投资规模的不断扩张使“过热”引发的通胀可能性与过剩生产能力可能导致的通胀可能性并存，影响国民经济运行的不确定因素在增加。与此同时，影响房地产市场运行的因素也在不断增多，例如汇率变化、利率调整、外资进入、进出口扩大、公务员收入制度改革以及居民收入水平提高等因素均对房地产市场产生有较大影响，使得房地产市场呈现复杂多变，难以预测的形势。

4、由于中国经济日益融入国际经济体系，受全球化影响越来越大

世界经济景气状况不断提升，全球资产价格出现普遍暴涨，资本的流动性大大加强，在人民币利率及汇率变化的复杂条件下，国内房地产市场直接面对全球资本流动性过剩可能带来的风险。事实上，外资进入国内房地产市场的宏观背景除汇率变化外，一个重要原因在于资本流动性过剩，能在较短的时间内迅速聚敛充足资本，伺机急于寻找市场和投资机会。

二、2004年以来房地产调控的效果评估

2004年以来，伴随房地产调控过程中出现的新情况、新问题，调控本身的手段和措施也在不断发展和完善。2006年，根据“国六条”精神，《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》((2006)37号)以及相关配套文件进一步细化了各项措施，强调采取增加有效供给与控制需求的双项调节措施，更加强调建立完善住房保障体系的意义和作用，更加强调引导理性适度住房消费，对房地产市场的持续、稳定和健康发展发挥了重要作用。国民经济整体运行状况向好，是37号文件发挥作用的重要标志之一，调控政策收到了初步的预期效果。具体来说，体现在以下几个方面：

1、控制房地产投资增速，对全局经济的稳健增长发挥了重要作用

(1)房地产开发投资已进入相对正常的投资增长区间。2004－2006年，全国房地产开发投资同比增长分别为28.1％、19.8％和21.8％。2005年通过调控全国房地产开发投资扭转了2004年接近30％高速增长的态势，2006年在2005年调控基础上基本保持了房地产投资增速的稳定，确保了宏观经济运行未因房地产业而出现大的波动。

(2)房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速，基本实现了控制房地产投资过快增长、维护整个国民经济宏观大局的调控目的。2006年，全国完成房地产开发投资19382.5亿元，同比增长21.8％，而同期城镇固定资产投资93472亿元，比上年同期增长24.5％。从分地区情况看，2006年东部地区房地产投资增幅为17.4％，低于全国平均水平。东部地区房地产投资过热问题得到初步抑制。

2、不断强化结构调整政策，房地产供应结构有所改善

(1)供应结构调整政策对住房需求产生重要导向作用。截至2006年12月20日，省会以上城市全部完成住房建设规划编制、公布和备案；地级以上城市中完成编制的占92.3％，已公布的占68.3％。特别是“90／70”住房供应结构调整政策出台后，向市场发出明确的信号，供求双方逐渐形成了供应结构调整的预期。这种市场预期的调整有利于形成住房资源配置向中低价位普通商品房倾斜的态势，有利于发挥建设节能省地型住宅的长期效应。

(2)住房供应结构得到一定改善。2006年，完成商品住宅投资13611.6亿元，同比增长25.3％，高于同期房地产开发投资21.8％的增速。其中，经济适用房投资689亿元，比上年同期增长32.7％，扭转了2002年以来持续下滑的趋势。部分城市中小套型商品住宅投资比重有所增加，新开工商品住房项目中90平方米以下套型所占比例有所提高。

3、住房保障制度建设得到重视，住房供应体系逐步完善

(1)由普通商品住房、“两限两竞”普通商品房、经济适用住房、廉租房构成的住房供应体系已基本形成。2006年，明确要求所有城市建立廉租房制度，土地出让净收益的一定比例用于廉租房建设，并将廉租房制度建设纳入地方政府的目标责任管理，切实有效推进了廉租房制度建设。截至2006年底，283个地级以上城市、229个县级市建立了廉租住房制度，占城市总数的77.9％。经济适用住房投资明显增加，“两限两竞”普通商品房等制度建设都取得了一定的进展。

(2)公积金覆盖面明显扩大，资金利用率有所提高，对提高住房消费和支付能力起到了积极作用。2006年末，全国公积金实际缴存职工达6916.87万人，比上年末增加587．15万人，增长9．28％。住房公积金使用率为72.05％，比上年末提高2.32个百分点。截至2006年末，累计上缴同级财政部门的城市廉租住房建设补充资金超过50亿元，有效地支持了廉租住房制度建设。

4、开展房地产交易秩序专项整治，规范市场秩序取得初步成果

建设部等三部委联合了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，并制定了房地产交易秩序专项整治工作方案，通报了房地产交易秩序专项整治的部分典型案例。通过房地产交易秩序专项整治，查处房地产领域的违规案件，特别是开发企业、中介企业的典型违规行为，对市场中的不良行为起到了明显的震慑效果，对规范房地产交易市场秩

序发挥了积极作用。

三、房地产调控要解决的问题

尽管2004年以来房地产调控已取得明显成效，但同时也应该看到，我国房地产市场还存在不少问题。虽然有时问题的出现和解决同时进行，但有的问题牵扯面较广，一时还解决不了。有些问题还需要进一步研究和论证，中央与有关部委，目前仍在积极研究、筹划解决问题办法和措施。现在比较突出问题是：

1、由于政策相对滞后，部分地区供应结构不合理问题仍然存在

在部分城市，供应结构不合理问题仍然存在，表现为大户型所占比例偏高，而普通中小户型(特别是在位置较好的地段)住房需求旺盛，供不应求。据统计，2006年上半年，全国40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，15个城市套均建筑面积高于120平方米。出现这种情况的原因之一是由于房地产开发周期比较长，合理供应结构的形成存在一定的滞后时间，供应结构调整政策进一步发挥作用，还需要一定时间。

2、房价问题依然是关注焦点，少数城市房价涨幅仍然较大

从一级市场看，据央行《2006年第四季度中国货币政策执行报告》，2006年第四季度70个大中城市中，部分城市房价涨幅仍然较大，同比上涨较快的有深圳、北京、福州、厦门等城市。

从二级市场看，部分地区二手房价格也呈升温趋势，涨幅超过新建商品房。如2006年12月，北京、深圳、大连、郑州等城市新建商品住房销售价格同比上涨分别为10.4％、10.0％、7.9％、4.8％，而二手住房销售价格同比上涨分别为10.3％、11.4％、10.5％、12.4％。

从物业类型看，住房供应结构调整政策出台之后，部分热点城市中心城区的大户型商品住房价格上涨较快。这是由于市场预期发生变化，担心未来市场将会出现大户型紧缺，急于购置所致。

3、住房保障制度存在的问题

当前，在居民收入差距拉大的背景下，伴随房价快速上涨，部分城市居民收入增长速度慢于房价上升速度，相当部分中低收入者难以依靠市场解决住房问题，低收入家庭住房问题日益突显，住房保障制度发展在总体上相对滞后于住房市场化进程。主要为：

(1)住房保障尚未纳入整个社会保障体系。目前社会保障主要是养老、失业、医疗保险和下岗职工基本生活保障、城镇居民最低生活保障等，住房保障并未纳入其中，成为整个保障体系中的薄弱环节。

(2)保障资金不足，未能从根本上形成稳定的资金渠道。在我国公共财政支出中，只有廉租房明确以公共财政资金为主，其他涉及到住房保障的支出并未纳入财政预算中。目前绝大多数城市住房保障资金以住房公积金增值收益和公房出售收入为主，只有少数城市建立了财政资金供应计划。

(3)住房保障方式仍然比较单一。目前我国经济适用住房以实物销售为主，租售并举虽提出但并未落实；相对而言，廉租房制度以实物补贴和货币补贴两种方式实施，比较灵活。除此之外，贴租、贴息等国外比较成熟的保障方式尚未得到广泛运用。

4、住房二级市场和租赁市场发育不足，“过滤效应”难以发挥

一般来说，发达国家每年房产交易总额中二级市场的交易比重要占到85％左右，我国的情况正相反。从国际上看，住宅租赁市场一般比较发达。美国大约32％的家庭承租住宅；英国30％以上的住宅采用租赁的消费方式；日本自有率为60.2％，租赁率约34.1％。归纳起来看，住宅自有率一般占2／3、租赁约占1／3。这些国家的经验表明，一个完善的住宅市场应是一级市场与二级市场、售房与租房市场的统一；即便是在经济发达的国家，仍保留着相当规模的租房市场，以满足不同层次群民的住房需求。

由于我国一、二级市场发展不平衡，存量住房市场、租赁住房市场发展缓慢，市场交易量很小，交易不活跃，对一级市场的推动作用还没有真正形成。这种一级市场和二级市场之间比例失衡现象，直接导致了各收入阶层的人无法通过二级市场交易梯次地向上改善住房条件，从而存量资源中的低档住宅也无法充分释放出来，导致部分城市住房存量资源存在闲置现象，不能充分调动起来用于解决低收入家庭群体住房问题。

5、引导住房建设模式和消费观念转变任重道远

人口众多、资源相对不足、环境承载能力较弱，是我国的基本国情。今后一个时期，人口还要增长，人均资源占有量少的矛盾将更加突出。这种基本国情决定了我国必须走建设节约型社会的路子，也决定了我国住房供应结构中应以“节能省地型”住宅和中小户型住宅为主。目前，我国住宅建设过程中，耗能达到总能耗的20％多，耗水占城市用水32％，城市用地中有30％用于住宅，耗用的钢材占全国用钢量的20％，水泥用量占全国总用量的17.6％。住宅建设的物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出10％一25％，卫生洁具的耗水量高达30％以上，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。我国住宅建设和消费面临严重的资源、环境压力。

住房制度改革之后，在鼓励促进住房消费的同时，尚未有结合我国国情及时有效引导住房建设模式和消费观念实行相应转变，这也是造成当前住房供需矛盾结构突出的重要原因之一。此外，我国房地产业市场化程度还须进一步提高、房地产融资渠道过于单一，导致房地产金融风险等问题也不能低估。这些需要我们进一步予以关注和重视。

四、进一步完善房地产调控的长期政策建议

国民经济运行是一个系统过程，房地产调控政策是整个经济系统宏观调控的组成部分。国民经济大环境对我国房地产业发展具有十分重要作用，它的前后关联度较强。一般而言，房地产政策不是孤立的，与其他行业互有影响。因此，制定政策，要充分考虑各方因素，力求准确、全面。我国房地产业从未来发展趋势看，在相当长一段时间内，仍将面临是如何加强和完善宏观调控的重大问题。除了继续调整住宅供应结构、平衡供求关系、控制房价过快上涨等中短期调控政策外，在完善房地产市场宏观调控和管理方面，建议在未来房地产制定中，重点应放在长期政策上，以保持逐步形成房地产业持续、健康、稳定的长效发展机制。

1、继续强化住房保障，有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难

完善住房保障制度是政府的责任，也是处理好政府与市场关系的重要环节。建立和完善多层次的住房保障体系，是解决低收入家庭住房问题的有效措施。

(1)增加中央与省级财政对住房保障的支持力度，尽快建立中央及省级财政对住房保障支持制度。具体来说，应进一步明确中央财政在住房保障中的作用，每年固定一定比例财政资金投入住房保障；同时，按照事权与财权相对应原则，赋予地方政府与住房保障事权相应的财权，引导地方政府加强住房保障工作。随着国民经济快速增长，国家财政收入的不断增加，公共财政在城镇低收入家庭住房保障方面

的预算应逐步增长。除了原有的住房公积金增值收益、直管公房出售出租资金及廉租住房租金收入以外，近期应落实九部委“意见”中明确提出的“城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设”要求，将土地出让净收益作为廉租房资金来源。未来建议按照财政“收支两条线”的要求，通过财税体制改革，明确住房保障支出在中央和地方财政中的固定渠道和相对稳定比例，而不是直接与土地收益挂钩。

(2)充分发挥财政资金在住房保障中增加供给和增强消费能力的双重作用。一方面，从促进保障性住房供给角度，通过税收优惠、发行债券、融资担保等措施，发挥财政资金杠杆作用，调动社会资金投入保障性住房建设，解决住房保障房源难题。另一方面，从增强低收入家庭住房消费需求与支付能力角度，通过发放货币化补贴、购房贴息、税收优惠等措施，运用财政资金提高低收入家庭的支付能力，解决住房困难问题。

(3)不断丰富住房保障的形式和内容，逐步形成多主体参与、多渠道筹集资金、多种方式并重的住房保障制度。金融支持也是解决住房问题的必要手段。今后应继续完善住房公积金制度，探索建立政策性住房抵押贷款担保机制，同时创新金融工具，加大金融对住房保障制度的支持。

(4)完善工作制度，逐步、扎实推进财政支持住房保障工作。例如建立住房保障跨部门协作制度，发挥部门合力，协调财政、建设、发改委、人民银行等有关部门职能，共同完善住房保障制度。在具体运作上，可以先行试点，逐步推进。通过选择不同地区不同城市，从“建、补、贴、免、融”五个方面开展财政支持住房保障工作试点，积累经验后再在全国推广。

2、重视发展住房二级市场和租赁市场，多渠道解决住房问题

搞活住房二级市场和租赁市场，有利于实现梯度消费，有利于资源合理配置，有利于完善住房市场体系。建议利用经济政策积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，多渠道解决群众居住问题，同时将发展二级市场、租赁市场与引导合理的消费观念结合起来。

(1)降低税负，激活租赁市场。通过调整普通住房出租的税收政策，简化税种，合理确定税基，降低税率，实行“低税率、严征管”。为了鼓励私人提供普通住房作为保障租赁房，可以对出租人实行个人所得税减免等政策。

(2)鼓励机构投资者进入租赁市场。建议拓展融资渠道，允许企业通过信托、投资基金、发行债券等方式，筹集长期性资金发展租赁型住房。重点鼓励各类机构投资者投资和经营保障住房的出租业务，可在营业税、房产税、所得税等方面给予一定优惠。

(3)加强租赁信息服务。如公布租赁合同示范文本，建立房屋租赁网上交易服务平台，建立房屋租赁价格指导制度等。

3、推行符合我国国情的住房建设模式和消费模式，引导理性适度住房消费

随着城镇化进程和生活水平的提高，一方面住宅建设的任务还很繁重；另一方面又面临着越来越严峻的资源、环境、生态压力。综合考虑资源、能源条件和环境承载能力，合理引导住房建设和消费将是一项长期的政策，国家不鼓励超出资源、环境、能源承载能力的住房消费。具体来说，要实现以下四个转变：

(1)由主要解决住房短缺向满足住房需求和实现节约能源、保护环境、优化生态并重转变。改革开放以来，住宅建设从数量上看已基本解决了紧缺问题，但付出了资源高消耗、环境高污染的代价，必须切实转变住宅建设方式，在以人为本、节约能源、保护环境、优化生态的基础上，解决住房需求问题。

(2)逐步转变住宅建设方式，由数量型增长向质量型增长转变。按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，推动住宅产业化，大力发展节能省地型住宅，改变以“高投入、高消耗、高排放和低效率”为特征的粗放式增长模式，按照减量化、再利用、资源化的原则，搞好资源综合利用，走可持续发展的道路。