老旧高层建筑的定义精选(九篇)

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第1篇：老旧高层建筑的定义范文

关键词：棕地开发；土地开发；可持续发展

Abstract: The redevelopment of Brownfield is one of the important strategies for sustainable development of key cities in contemporary western countries. Yet, the development of Brownfield is not quite familiar to contemporary China. The paper aimed to analyze the concept and the origin of Brownfield, along with the practice of exploiting Brownfield by western countries. The paper was meant to explore the significance of developing Brownfield for the sustainable development of future cities in our country.

1. “棕地”的概念

“棕地”一词,对我国大部分读者都很陌生,但在发达国家,它早已是一个众所周知的概念。棕地(brownfield)一词最早出现在英国的规划文献中,是绿地(greenfield)对应的规划术语。最早的正式界定是在美国1980年颁布的《环境反应、赔偿与责任综合法》(Comprehensive Environmental Response, Compensation andLiabilityAct,CERCLA,也称超级基金法,Superfund Act)中。自此以后,这一概念

在西方国家中传播开来,对棕地的治理与再生、再开发、再利用也逐渐成为各国近年来广受重视的土地利用实践。广义上讲,棕地与绿地是一组相对应的概念,是指已开发、利用过并已废弃的土地。

目前，广为各界接受的棕地概念,是美国环保局和住房与城市发展部所下的定义:“棕地为已被废弃的、闲置的或未被完全利用的工业或商业用地,其扩展或再开发受现有或潜在的环境污染(影响)而变得复杂”。 在英国,棕地的外延更宽，英国环境局认为棕地是“被以前工艺陈旧的工业生产所污染,可能会对一般环境造成危害,但有日益增强的清理与再开发要求”的用地。

因此，从上述定义可以看出,棕地具有如下特征:第一,棕地是已经开发过的土地;第二,棕地的部分或全部遭废弃、闲置或无人使用;第三,棕地可能遭受(工业)污染;第四,棕地的重新开发与再次利用可能存在各种障碍。

2. “棕地”产生的渊源与棕地开发之必要

棕地的成因在于工业区衰退和城市产业结构调整所导致的城市土地价值改变。由于这些地区不少都位于城市内部,其破败会造成土地闲置、社区衰退、环境污染、生活品质下降、城市空间破碎等不良后果,对城市的经济、社会、环境等产生不利影响。所以,对上述地区的清理整治与再利用,是城市可持续发展与城市复兴的必然。

国外有关棕地开发的实践

由于棕地自身的特点，例如：可能遭受(工业)污染,投资高、收益低、责任多、风险大、开发序长的“麻烦”等原因。因此，一直以来,棕地的投资环境并不如人意。但从国家和地区的整体和长远来看,棕地再开发具有缓解环境压力,刺激经济增长,改善现有城区的环境、交通与服务设施,使老旧城区焕发新的活力,使城市空间完整化等诸多效益。因此,只有政府带头, 通过政策扶持、资金注入、税收减免、交通引导、保险保障等途径大力支持和引导棕地再开发，才能带到良好的效果。

由于棕地自身的特点，例如：可能遭受(工业)污染,投资高、收益低、责任多、风险大、开发序长的“麻烦”等原因。因此，一直以来,棕地的投资环境并不如人意。但从国家和地区的整体和长远来看,棕地再开发具有缓解环境压力,刺激经济增长,改善现有城区的环境、交通与服务设施,使老旧城区焕发新的活力,使城市空间完整化等诸多效益。因此,只有政府带头, 通过政策扶持、资金注入、税收减免、交通引导、保险保障等途径大力支持和引导棕地再开发，才能带到良好的效果。发达国家也都把对棕地的治理改善以及再开发利用,作为政府要务。其中尤以美国和英国为棕地再开发战略推行的中坚。

美国环保署是美国在棕地再开发问题上的核心力量和最高指导中心,于1995年1月25日“棕地行动议程”(Brownfield Action Agenda),借以改善投资环境,鼓励私人投资者进入棕地再开发领域。议程主要包括减少各级政府政策的重叠和矛盾,为试点项目提供资金,规定优惠税率、津贴等其他金融鼓励手段(Sousa,2000)。除了由环保署直接负责的重污染棕地之外,污染较轻的棕地由州政府负责。各州政府通过自主清理计划(Voluntary Cleanup Programs,VCPs)实施对棕地的清理,目前已有47个州制定了计划。为了与地方政府的治理政策相协调,环保署还与14个州政府签署了同意备忘录(Memorandum of Agreement,MOA),目的是为了使政策与标准不发生冲突,并给予地方计划充分的信任和自。私人开发商则在各级政府的政策扶持下对棕地进行投资,通过治理、规划和重建等手段对其进行再次开发利用。其他的研究机构和非赢利组织则通过技术支持方式对再开发进行协助。

英国可持续发展战略的目的是促进社会进步、保护环境与自然资源并维持一个较高的经济增长率。作为该战略的一部分,英国把对棕地(指广义棕地,即过去已开发用地)的重新利用放在最优先考虑的位置上,这也是英国新一届工党政府上台以来制定的城市复兴计划的一部分,它提升了城市环境质量,减轻了乡村土地开发的压力。英国的棕地再开发有很高比例集中在住宅产业上。政府于1998年制订了两个定量性目标,一是到2004年为止,棕地要以每年至少1 100hm2的速度进行改善;二是到2008年时要有60%的新建住房或是已有住宅翻建需在棕地上进行,第二个目标在2000年就已基本实现。有学者研究表明,英国棕地再开发宏观目标的提前完成,开发商能够得到适用于开发的土地和政府政策的扶持是两项关键因素。

由上述分析可知,西方国家在棕地开发上的成功,以下两方面因素缺一不可:其一是政府在财政、法律、税务等方面的政策支持;其二是私人投资者和业主的大量参与, 而后者需要通过前者才能发挥作用。

3. 有关棕地开发的实践案例分析――英国伦敦金丝雀码头的开发

金丝雀码头作为工业时代伦敦城的重要货运码头曾兴盛一时，但随着后工业化时代城市功能的转型，该区逐渐衰落。自上世纪八十年代以来，英国政府启动了该区的复兴计划，动用政府、私人多方面力量，通过杰出的规划和城市设计，加上该区得天独厚的滨水环境，成功地将该区打造为伦敦的又一新兴的金融CBD,使之成为城市乃至区域或全球范围的经济文化标志地点，成为了棕地再开发的成功案例。

DOCKLAND码头位于东伦敦泰晤士河下游，整体呈带状沿河由西向东伸展。金丝雀码头位于DOCKLAND码头区的ISLE OF DOGS（狗岛）。狗岛的地形比较特殊，泰晤士河在此由北向南U型转弯，使其成为东、西、南三面环水的半岛， 位于其中心偏北的金丝雀码头在东、西两侧与泰晤士河直接相接，因此它的水资源十分丰富，不仅用地内部有原码头的水面、东、西侧还有河水环绕。在71英亩的总用地面积中，水面达25英亩，还有25英亩的沿河用地。

进入19世纪,港口的业务量逐步提高,金丝雀码头作为仓库区的角色一直沿续到了20世纪60年代。20世纪30年代,伦敦港口区已经成为一个年吞吐量5.5万船次、雇佣10万多工人和其它员工、同时也包含大面积的住宅区。20世纪70年代随着新的货运和集装箱技术的出现, 伦敦港口区渐渐的落后于时代的步伐和其它的竞争者。1979年,撒切尔夫人领导的保守党政府上台采取“自由市场”经济政策,英国政府开始关注港口区的复兴计划。正使在这样的背景下，英国政府开始了对该区的开发振兴计划。

概括起来，成功开发金丝雀码头的成功经验可以概括为以下几点：

功能定位：金丝雀码头的开发, 使土地与建筑发挥最大使用效益,创造一个吸引人的环境,确保住宅及社会服务设施齐全以吸引人们来该地区居住与工作。在功能定位上,金丝雀码头定位于以现代金融和传媒业为主的都市滨水商务区。 金丝雀码头内聚集的金融服务业主要包括跨国银行组织、 金融咨询公司、金融经纪中介、保险公司、投资/私人银行和股票交易所等。传媒业主要是报刊发行机构、 广告策划机构、出版机构和新闻采访机构等。

产业分析：金丝雀码头和伦敦金融城一起构成了大伦敦的金融中心。金丝雀码头既是众多跨国商业组织的办公所在地,也是一个繁华的购物消费休闲中心。此外, 在金丝雀码头,还有相当完善的其他商业及配套服务设施。 购物商店及餐饮等生活服务配套设施主要集中在办公楼区的底层,有效利用了建筑空间,使商务和商业混合,既为大量人流提供各类服务,也为在办公区内的工作人群提供购物和休闲的便利。

交通带动：大型城市轨道交通在金丝雀码头的商业开发过程中起到了举足轻重的作用。作为旧码头地区因长期依靠水路交通，与伦敦的城市交通网络隔离。因此要发挥区域的价值，改善交通设施并与城市交通网络相联系是关键因素。1987年8月途径码头区的自动化轻轨DLR建成通车，并于1991年延伸至伦敦内城传统的金融区Bank，接轨伦敦最发达的地铁系统，极大地改善了金丝雀码头地区的交通环境，对商业开发起到了催化作用。在2000年，另一条大型轨道交通―― Jubilee地铁线建成，每小时运量为30000人， 直接与伦敦地铁系统相连，为Dockland地区提供了与中心城区高效、快速的连接、金丝雀码头到伦敦内城的时间仅需8分钟，是该区立刻有了活力。

空间布局的考虑：金丝雀码头的用地为规则的长方形，被方格网道路分为26个地块。城市设计的空间布局以大型的结构性开放空间作为整体形态的构架，并以轴线组织开放空间。结构性的开放空间有两个，即贯穿用地东西向的中轴线开放空间和Jubilee地铁站上的公共广场。中轴线开放空间也由建筑群由西向东围合出四个几何形广场，形成空间序列，同时广场作为连接不同标高基面的立体化节点。三栋超高层呈三角型对称布局在中轴线的中心和东部的尽端，形成建筑群体的空间视觉焦点。

滨水空间的利用：金丝雀码头三面环水的环境为充分利用水体空间，塑造特色环境创造了良好的条件。金丝雀码头的滨水空间分为两种：一种是线性空间，作为空间界面的高层建筑全部在步行尺度后退形成宽阔的骑楼；另一种是广场，有建筑围合而成的广场，也有完全开敞的水景广场。轻轨高架与水体的结合，也成为该区的特色之一。

历史要素的整合：金丝雀码头不仅拥有码头区的历史资源，而且恰好位于伦敦城市发展的空间轴线上，轴线的一端是伦敦塔桥，代表伦敦的悠久历史，另一端是建于北格林威治的千禧穹顶，代表伦敦城市的新生。对伦敦城市历史要素的整合是空间和视线双重要素的整合――通过空间轴线的重叠、视觉通廊的建立和新的视觉要素的切入，使金丝雀码头与伦敦城市空间产生强烈的视觉联系。

5. 棕地开发的重大意义及对于我国的借鉴价值

紧凑城市、精明增长、棕地再开发是当代西方比较重要的城市可持续发展战略,从土地利用角度对三者进行比较。紧凑城市于20世纪80年代末被提出,该理论强调社会化的、可持续的土地综合利用模式,使城市土地集中发展,并尽可能减少不同功能城区之间的私人交通。紧凑城市的高效土地综合利用模式,虽可减少未建设用地向城市建设用地转化的可能,却非主动性措施。与“开源“的棕地再开发相比,紧凑城市是“节流”,两者一个治标,一个治本。