房地产企业的盈利模式精选(九篇)

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第1篇：房地产企业的盈利模式范文

摘 要 目前，房地产企业越来越重视对其财务的有效管理，很多管理者已经意识到，传统的财务管理已经没有办法满足房地产市场的需求，必须要找寻新的管理方法。在房地产企业财务管理中，动态财务管理逐渐代替了传统的财务管理工作，动态财务管理模式凭借着其可行性，已经被很多管理者所应用，动态管理模式也凭借着它自身的诸多优势，使其在房地产企业财务管理中存在着一定程度的必要性。本文通过对房地产企业财务管理中动态管理模式的分析，为读者详细介绍了财务动态管理在房地产企业财务管理中的可行性和必要性，并对此管理模式的构建以及存在的优势进行详细介绍。

关键词 动态管理 房地产企业 财务管理

随着房地产行业在我国的迅速崛起，房地产行业之间的竞争也越来越激烈，在竞争如此激烈的房地产行业市场中，企业如果想要占有一席之地，那么企业的财务管理水平以及信息化应用水平的提高在企业中就变得刻不容缓，在房地产行业中，对于企业财务管理的模式有很多，近几年来，由于动态财务管理模式房地产企业的发展发挥了良好的作用，所以，动态管理模式的发展在房地产中已经得到了越来越广泛的应用，这种管理模式对成本管理有着很大的影响，所以也越来越被房地产行业的管理人员所重视。

一、财务动态管理的基本概念

财务动态管理是企业财务管理中的一种方式，主要是对企业未来财务的经营目标以及发展的状况，根据目前企业的具体情况，考虑在未来的时间里出现的能够对预定目标造成影响的不确定因素，从而将企业发展中各个时期达成的目标与之前设定好的目标进行对比，实现企业财务的动态管理。

目前，财务动态管理在房地产中已经得到了越来越广泛的应用，通过对房地产企业财务实行动态管理制度，使很多房地产行业都在一定期间内实现了预定的目标，并且能够充分认识在目标形成过程中企业存在的不足之处，使企业的管理也起到了很大的改进。

二、财务动态管理在房地产企业中应用的可行性

在房地产行业中，财务动态管理之所以能够得到广泛应用，主要是因为这种财务管理制度符合房地产行业的需求，财务动态管理体现出来的优势能够帮助房地产行业达到自己预定的效益目标，并且可以帮助企业良好的分析过程中存在的不足之处，具有一定的存在可行性与必要性。

（一）财务动态管理在房地产企业中的可行性

目前，房地产行业在我国已经得到了迅速发展，各种各样的房地产公司也像雨后春笋一样出现，在竞争如此激烈的市场中，企业如果想要得到一席之地，想要创造自身的价值，那么，就要从全局入手，全面掌控整个市场经济，将企业各个领域的管理都要做到有理有序，其中自然也包括对财务的管理工作，而且财务的管理也是重中之重。

动态财务管理是房地产行业开发项目价值的客观需要，对企业财务实施动态管理，主要是为了可以使企业在除了技术与策划手段两个方面以外，从另一方面来提高自身在市场竞争中的竞争力，企业需要长远发展，就必须要追求创新，寻求突破，财务工作对于每个企业来说都是相当重要的工作，对财务的管理也成了重中之重，所以，实施动态财务管理对房地产行业的发展有重要意义。

（二）财务动态管理在房地产企业中的必要性

目前，随着我国计算机技术的不断发展与完善，计算机技术也应用到了各个领域之中，为企业的发展提供便利，而在房地产企业的发展中，如果想要实施财务的动态管理，计算机的帮助自然是不可或缺的，传统的财务管理模式中所应用的技术自然已经跟不上实际开发应用财务软件的需要，自然就会导致财务动态的管理不能很好的发挥其优势，然而，计算机技术的介入对房地产行业的财务管理起到了很大的作用，为其使用的软件提供了帮助，为这种财务管理的实施奠定了基础，并且推动了动态财务管理在房地长行业中的可行性与必要性。

三、房地产企业财务动态管理模式的构建

房地产企业财务动态管理模式的构建主要包括系统设计原理、系统功能设计以及系统模块设计三个方面。只有将这三方面的设计进行完整的构建，才能使动态管理达到最好的效果。

（一）系统设计原理

财务动态管理的目的是为了实现企业在未来的发展过程中，能够准确掌握项目资金的运作情况，使企业对未来的发展目标有一个正确的认识和掌握。而系统的设计原理也是围绕这个目的来展开的，由于市场的经济变化比较大，所以对市场经济所反映出来的数据进行分析和处理，从而对其趋势模拟出有可能出现的所有目标方案的具体情况，能够帮助企业的财务人员准确掌握企业财务的管理方法，只有将正确的财务管理方法引入到房地产企业的发展中，才能针对不同时期的财务状况进行不同方法的调整，对企业的发展提供坚实的基础。

（二）系统功能设计

对于系统功能的设计工作，首先需要做到的就是对房地产行业的需求进行分析工作，根据企业的具体情况，明确现存的问题，从而找到解决问题的方法，从根本上解决问题。只有将需要解决的问题确定之后，管理人员才可以对系统进行功能板块的设计。对于房地产企业来说，实施动态财务管理主要应该从客户需求以及系统功能两个方面进行考虑。

1.客户需求的角度

从动态财务管理的客户需求角度方面来分析，这种管理模式的主要任务是要满足项目实施者或者管理者对财务信息、预定目标的实现情况以及责任分配落实情况的了解，从而在此过程中对这些信息进行查看，对出现的问题进行解决以及对执行结果的测算等等。动态财务管理的任务还包括帮助实施者对结果进行反馈和统计分析的工作。

2.动态财务管理具有的功能

为了能够更好的实现系统设计的目的，动态财务管理应该要有区分项目基本信息、预定的目标信息以及实现目标过程中的实时动态信息等信息的功能，将这些存在的信息通过数据表或者信息窗口的方式进行归类。同时，由于才管理的过程中，由于实时信息的动态波动比较大，所以，还要设计对照参照表，使管理者能够明确掌握信息的变化趋势。为了能够强化信息反应的及时行与全面性，动态财务管理还应该具备将数据表、图表、公式等可以反应实时信息的数据结合起来，构建一个图文并茂、简单易懂的信息反馈网。

（三）系统模块设计

通常情况下，动态管理信息的系统模板主要是由基础信息、可行性研究、成本控制以及绩效评估几个模板构成的。这些模块之间都存在着相应的联系，其中表现初始目标的基础信息以及表现动态目标的成本控制是整个系统的两条主线，通过对两条主线的对比实施，以成本控制为核心，全面展开动态财务管理的工程设计。

1.基础信息模块的设计

基础信息模块是动态财务管理信息中最基础的信息设置，主要体现的就是在项目的实现之前对具体信息的体现以及对预定目标的设定。操作人员从基础信息木块这方面，可以实现对最基本信息的了解，以及对未来的预定目标有一个基本的认识，通过基础信息模块，相关的操作人员还能够实现对相关报表的各项管理工作，从而实现目标信息的及时输出。

2.可行性研究模块的设计

对动态财务管理在房地产企业中应用的可行性研究也是一项必不可少的工作，可行性研究模块主要是对项目完成之前的资金情况进行一个系统的分析，对基础信息模块当中所提供的数据表格进行对比，将对比之后的结果进行分析，结合房地产企业目前的具体情况来分析动态财务管理的可行性。

3.成本控制模块的设计

成本控制是房地产行业的一项重要工作，对于动态财务管理的成本控制模块，主要的目的就是实现对房地产行业在预定目标实现的过程中多反映出来的信息进行全局控制，成本控制模块主要包括对目标成本的制定以及动态成本监控两个方面，在目标成本制定的基础上达到对动态成本的有效监控是动态财务管理的一项优势功能，能够帮助企业更好的实现成本控制。

4.绩效评估模块的设计

作为效果的评估工作，绩效评估模块主要是对完成任务后所达到的目标和项目进展的过程中的工作进行评估，这种评估工作的评估时间具有不稳定性。而对整体项目的综合评估在绩效评估中也是不容忽视的。

四、房地产企业财务动态管理的优势

目前，在我国有很多房地产企业对公司财务的管理制度实行“不同情况，不同方法”的管理制度，这种双管理模式虽然存在着一定的优势，比如说，企业财务在这种管理下，不至于因为传统管理模式中存在的弊端使其财务功能得不到有效发挥。但是这样的管理存在的劣势相对于优势来说则表现更加明显，比如说会比较容易造成因财务界定不明确而引起的财务混乱不清的弊端。

由此可见，这种企业财务的双管理模式并不能够满足企业对财务管理的需求，只有将企业的财务管理工作进行正确的认识，才可以将企业的目标在既定的时间中完成。而动态财务管理将成为房地产财务管理发展的主流，企业动态财务管理可以避免传统财务管理的诸多缺点，在房地产行业中是最合理的选择，具有可实施的现实意义，不仅仅是有利于房地产行业的财务管理水平，而且还能够在一定程度上提高企业资金的安全性，为企业的良好发展提供资金保障，使企业可以在一个正确的轨道上运行。

结语：综上所述，动态管理模式在房地产行业的财务管理中存在很明显的可行性和必然性，管理人员一定要根据企业的自身情况制定一个合理的动态管理模式，这样无论是对企业的成本控制还是管理都是一个明智的选择。事实证明，这种动态管理模式不仅可以将房地产行业的整体财务管理水平提高，还可以实现企业对于资金和成本的实时控制，对企业的发展起到了重要的作用。

参考文献：

[1]伍建美.房地产财务动态管理模式分析.现代商业.2010（33）.

[2]赵翔茹.建立动态财务管理的思考.内蒙古科技与经济.2003（12）.

[3]戴婷.房地产企业财务管理优化对策.企业研究.2012（12）.

[4]项勇.房地产开发项目的动态财务管理模式研究.财会月刊.2008（15）.

[5]曾远.房地产财务动态管理模式探究.中国外资.2012（4）.

[6]袁斌.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析.现代商贸工业.2010（23）.

第2篇：房地产企业的盈利模式范文

关键词：金融危机；中小房地产企业；发展；对策

我国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业。房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用。但是随着美国次贷危机引发的全球金融风暴，全球经济增速放缓，我国中小房地产企业面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。中小房地产企业必须给自己准确定位，并且采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。

一、当前中小房地产企业特点及面临的问题

经过近30年的积累和市场淘汰，我国房地产行业涌现出一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体来说，中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的90%之多，其在资产规模、资本结构、管理体制等方面仍然存在着不少突出问题。

（一）缺乏战略规划，盈利模式模糊

在2005-2007年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场上尽力拿地、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多中小房地产企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。

（二）融资渠道单一，企业资产负债率普遍偏高

房地产业是资金高度密集的行业，其开发、消费过程都离不开金融支持。由于我国目前直接融资规模太小，加上经济危机导致股市融资功能大幅减弱，大量房地产开发企业只能向银行申请贷款。再加上原材料和劳动力成本的增加，房地产企业既面临着融资困难，又面临着成本增加的压力，资金链越来越紧张。数据显示2007年房地产开发企业整体资产负债率为74.4%。截至2008年8月21日，两市共75家房地产类上市公司的平均资产负债率为59.55%，非上市房企的负债率普遍超过了75%，在部分省市，房地产行业的平均负债率甚至超过了80%（证券日报数据中心统计）。这种过高的负债必然影响企业资信，增加其项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。部分自有资金不足的中小房地产企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，甚至引发负面的连锁反应。

（三）运作手法灵活，管理不规范

现阶段中小房地产企业，多半是在完全市场化竞争的局面下产生。在产品切入、市场分析、土地获取等方面灵活、务实，对市场经济反应的灵敏在项目开发前充分体现。但在项目立项之后，此类企业的问题也逐步显现。由于没有完整的管理体系和规章制度，工程管理占用高层大量精力，在内部成本控制上常常达不到管理目标；物业管理、售后服务等缺乏整体考虑；人事、业务部门短期行为严重；缺乏对员工的约束和激励机制，工作效率低下；这些管理的不规范严重影响了中小房地产企业的可持续发展。

（四）资源整合意识强，人才缺乏导致专业依托不足

中小房地产企业往往不具备房地产整链条开发能力，自身缺少规划设计、营销策划、物业管理、招商等核心技术人才和经验，在操盘过程中，多采用和“外脑”合作的方式进行，如与建筑规划设计院、地产营销机构合作。但是实际操作中，和“外脑”合作使中小房地产开发企业面临两类困难：一是外脑只是一段式合作，各合作机构大都以自己目标利益为重，缺少对房地产企业未来全盘统筹规划的考虑；二是内外接口容易出现问题，如规划设计理念不同容易出现分歧，直接导致的结果就是项目效率下降，错失黄金销售季节。

二、我国中小房地产企业发展对策

随着全球经济危机的来临，我国中小房地产企业如何克服各种阻碍，获得企业生存和发展的空间，已成为刻不容缓的任务。

（一）加快房地产企业经营机制转换，增强自身实力

面对全球经济增速放缓，房地产市场迎来冬天之际，中小房地产企业如何在冬天保存实力、凝聚力量成为首要的问题。当下正是中小房地产企业盘点自身资源，梳理自身特性，积蓄自身实力的时期。未来的房地产企业要具备真正的核心竞争力，关键要通过对企业内外部资源的把握，重点分析国家经济政策的走向、资本市场的未来发展、客户的需求变化趋势；明确企业业务范围、重点经营地域、产品结构、资产质量的优劣状况，建立符合自身特点的业务模式。同时要加强内部管理，如按照现代企业制度要求建立科学的管理体系，对产品质量形成完整的内部监控体系，培育房地产公司营销体系、市场网络等各相关环节的能力，完善用人制度和激励机制，准备在房地产市场春天来临时全力而出。

（二）准确定位，实行差异化经营战略

调整期对中小房地产开发企业来讲，不仅仅需要对国家宏观经济政策、土地政策、金融政策、土地市场的深入研究，充分占有各类信息，而且企业要因地制宜，依据当前的实际情况给自己准确定位，既要寻找适合自身发展的区位及项目，也要充分挖掘市场潜力。中小房地产企业与大企业竞争，其优势不在价格方面，而在于生产批量少、规格特别的地区性产品。开发、生产和销售这些产品，需要熟悉局部市场的情况和消费者的消费特点以及他们的特殊要求。在新形势下，中小房地产企业应摆脱在大城市中心、在高档住宅方面的厮杀，实行差异化经营战略，在房地产市场上创造短缺，创造个性，创造不可替代性。笔者所在的德邦控股集团就针对目前的经济形势，选择了在三线城市慈溪开发酒店式公寓世贸嘉园，公司不仅力推“100-140m2”的主力户型，而且考虑到今后入住人群对生活方便、舒适的需求，做好楼盘的生活配套设施。这样做也蕴藏着极大的商机，面积小的房型需求人群较多，销售快，资金回笼快，风险比较小，酒店式公寓同时可以增加“卖点”，促进房产的销售。

（三）以品牌为载体，拓展企业发展空间

对于房地产业来说，品牌是规划、设计、文化、品质、信誉、实力、服务、营销等多层面因素的集成和凝结，是企业内部有效管理的综合体现。就其实质来说，它代表着销售者交付给客户的产品特征、利益和服务的一贯性的承诺，久负盛名的品牌就是优质质量的保证。中小房地产企业由于公众认知度不高，因此急需加强自身创造附加值的能力和专业化能力，如产品设计、工程进度、质量控制、成本管控和营销策划等诸多方面。与其他产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节，而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现在房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，中小房地产企业需要实施积极的品牌战略与服务战略，拓展企业的市场空间。

（四）拓宽融资渠道，解决资金“瓶颈”

面对新形势，中小房地产企业要多方拓宽融资渠道，降低融资成本，缓解资金困难。一是探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其他企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。二是出让部分股权，与其他房地产企业建立战略联盟。中小房地产企业在具有自主性和灵活性等优点的同时，也存在企业规模小、资源数量有限的问题。不断扩大企业规模，提高经济效益，是中小房地产开发企业发展的目标之一，而战略联盟是实现这个目标的有效手段。个别开发企业在有些项目上虽然拥有土地，但又缺乏庞大的资金进行开发，为了吸收资金，可以采取将该项目开发企业的股权转让出去一部分，寻求与之相匹配的资金及技术管理能力雄厚的房地产企业共同开发。这样不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小房地产企业内部管理水平提高、扩大市场等目标的实现，达到双方共赢的目的。

（五）利用房地产企业调整时期储备专业人才

人才是当今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的中小房地产企业的发展起着决定性作用。最近一年来，随着美国次贷危机以及由此引发的全球金融危机，国内外出现了人才的特殊流动迹象――“海归人才从国外回到国内寻求发展机会，大企业裁员引起人才流动到中小企业，部分人才流出房地产行业”。行业的调整，使越来越多的业内人士担心降薪、失业，寻求稳定的、更好的发展机会，是一部分人转投其他行业的初衷。在北京、上海等地一部分业内人士，基于对行业调整期的悲观看法，已经开始流向其他二线、三线城市。有志于长期从事房地产开发的中小型企业，在这个时候可以用较低的成本获取流出知名房地产企业的专业人才，同时制定一系列吸引人才、留住人才、培养人才的政策，真正进行人才储备。中小房地产企业若没有在行业调整期积累起自己的人才体系，就失去了在市场转暖期快速发展的资本。

全球经济增长放缓和我国宏观经济形势使我国房地产行业面临严峻挑战。那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造价值能力不足的房地产公司，将面临严重的生存危机。我国中小房地产企业要在市场中站稳脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高自身综合实力，才能获得生存和长远发展。

参考文献：

1、周梦娇.房地产企业面临的问题及发展对策[J].现代企业,200(12).

2、王丽,董佳.宏观调控背景下中小房地产企业发展模式探索[J].商业时代,2007(35).

3、张伟民.新形势下我国中小房地产开发商经营战略调整初探[J].商业现代化,2006(23).

4、黄瑞吉.浅析中小房地产企业发展战略[J].经济师,2008(2).

第3篇：房地产企业的盈利模式范文

【关键词】宏观调控；房地产企业；变革；创新

在宏观调控政策不断持续深入的形势下，我国大部分地区的商品房市场交易持续低迷，多数中小房企将要被迫出局。在如今的严峻的形势下，房地产企业要想求得生存与发展，就要顺应调控形势，且不断改革创新。

1 房地产企业应在变革中求发展

从统计数据上看，2003年以来，全国各类房企超过6万家，其中近九成的开发企业规模小且品质低劣。要想渡过眼下的难关，必须以产业变革积极应对，充分调动内生动力，通过机制大调整，在市场大洗牌中获得“新生”。

1.1 机制大调整

当前，在增加供应与调整需求的双管齐下，房地产业要继续发展，必须顺应形势，进行机制大调整，通过法律、制度、产权三个层面的改革，推动房地产行业合理有序的健康发展。

1.1.1 法律是转型的推力

法律，具有针对企业的规范力和约束力，既能规范房地产业在发展过程中的行为，为行业健康运行提供法律保障，又能迫使开发商创新和转型，以好的产品赢得市场。在今年两会上总理提出，要利用法律手段规范开发商经营行为；今年8月，住房城乡建设部关于《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》通知中提出，要全面提升房地产开发企业的资质认定。可以看出政府对房地产业法律规范的重视。此外，还需用法律手段抑制投机性住房；对技术创新（住宅产业化、绿色住宅、环保地产）、金融创新、盈利模式、营销创新等也急需法律上的固化，促使住宅建设及其产业化在法律框架下有序发展。

1.1.2 制度是转型的合力

法律的有效执行，需要一个良好的制度作保障。完善的制度能促进房地产企业在未来发展中做出全面、科学的规划和规范，防止宏观与微观政策的波动给企业带来的影响，及时调整好企业的经营战略和产品定位。例如根据国家土地管理制度、房地产价格统计制度和方法、税收制度、土地招拍挂制度、房地产登记等方面制度的不断完善，合理调整好企业的管理制度和销售制度，积极维护消费者合法权益。

1.1.3 产权是转型的动力

产权是信任的载体，是企业自主经营的内生动力，是创造品牌和信誉的坚实基础。拥有实际产权的企业以及处于完善的法人治理结构内的员工，为了长期利润会精心经营其品牌和信誉，会用自己的诚信对消费者负责，这也是一些民营企业往往能迅速成长的原因所在。数据显示，2010年我国房地产业10强名单中，民企就占了6家。相比之下，一些大型国企以及企业员工并不实际拥有产权或享有权益，缺乏创新的内在动力，甚至产生人利益，出现道德问题，导致国有资产流失，成了国企转型的绊脚石。

1.2 市场大洗牌

伴随着调控政策的不断深入，上市房地产企业销售业绩出现首次下滑，房地产业的洗牌运动正在悄然进行。万物“适者生存”，房地产企业也是如此。一方面并购潮已成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷之路。数据显示，2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，已完成并购57起，同比增加27起。另一方面去房产化风潮涌起。比如江苏舜天出售旗下地产公司全部股权，此般“割爱”，实属无奈；绿景控股去年开始着手转型经营高端酒店、写字楼；爱建股份今年变更经营范围，去掉“房地产开发、经营及咨询”经营项目；泰达控股打包转让旗下两地产公司股权；约有六分之一的房地产企业在上半年涉及矿产业务。

1.2.1 金融倒逼

在抑制通胀的背景下，国内信贷继续紧缩，货币紧缩的基调难以改变，房地产业融资环境仍然偏紧。与此同时，房地产信托发行也愈发困难，融资成本节节攀升。目前，我国房地产行业80%中小房企都面临着不同程度的资金紧张现象。上半年，上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%，这无疑倒逼房企转型加速，大企业扩张和小企业被兼并将成为常态。

1.2.2 环保倒逼

一方面，民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能源消耗的49.5%左右。我国现有的430亿平方米建筑面积中，95%为高能耗建筑。有关数据表明，我国住宅建设用钢量平均每平方米为55公斤，比发达国家高出10%～25%，水泥用量为每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比发达国家多消耗80公斤水泥。另一方面，环境问题也在不断加剧：一是全国90%以上城市水域污染严重，城市生活垃圾以每年8%～10%的速度增长，50%的垃圾处理率中只有10%达到无害化处理；二是建筑在全生命周期中排放出的二氧化碳总量占全球碳排放总量的40%。如果城镇化污染持续恶化，房地产业的发展也备受限制。

1.2.3 内生倒逼

地产创新是未来城市小区的发展方向。受调控政策影响，迫使开发商要么背离房地产，要么倒逼转型，除此之外别无他法。如南京卧龙湖国际社区项目，曾经处于无法运转的尴尬境地，但开发商自给压力，最终仍将卧龙湖打造成为休闲度假的绝佳胜地。

2 房地产企业应创新产品品牌

通过这次楼市调控，房地产市场将面临由低端到高端的转折，创产品品牌将越来越被重视。住房不再是“钢筋+混凝土”的避风遮雨的陋室，而是价值和品质的体现。开发商必须在品牌建设与技术开发方面下功夫。

2.1 品牌大比拼

树百年品牌，做百年企业，取决房地产企业是否将核心竞争力的品牌价值予以充分发挥，将更多的精力投入到产品品质的提升上。

2.1.1 舍得投资

房地产企业在打造品牌方面要舍得投资，精于投资，既包括工程质量，也包括规划设计质量、环境质量、配套质量和物业管理服务质量。

2.1.2 追求百年

“树百年建筑”应成为推进住宅产业化发展的动力。我国的住宅产业化进展比较缓慢，原因在于粗放式的建设长期得不到改变。许多耗资巨额的建筑寿命不过十几年，“保量不保质”，很难创造百年建筑，更谈不上企业自身的百年大业。

2.1.3 人性为本

房产企业的产品规划必须优先考虑人性为本。现代人买房是购买一种生活方式，一种人居文化，满足对住所的物质文化和精神需求。企业应针对不同群体，根据他们的生活习惯、功能需求、空间需求，创造提供小区环境的文化、教育等条件，做到人、自然和社会的和谐统一。

2.2 技术大转换

在当前宏观调控下，粗放式的房地产开发模式终将终结，绿色人居将登上市场舞台，未来房企的盈利模式将更趋向于高端化、科技化；更偏向于技术、品质、人文、环保的复合化。

2.2.1 品质要独创

目前，国内的住房“千城一面、千房一面”，产品同质化严重。因此企业应注重打造独具企业特色的产品，与企业品牌相辅相成！

2.2.2 技术要适宜

要因地制宜、因时制宜。不同的时间和地点，对创新的需求是不同的，正如前工业时代与后工业时代对房地产产品的技术支持有很大差异一样。处在一定的历史时期，不能超前也不能滞后，在不同的时间和空间应对房地产的技术创新有不同要求。

2.2.3 应用要客观

目前，开发商对于住宅新技术的利用和推广仍停留在主观层面上，改变这种状况，需要技术创新，更需要客观应用，防止应用只是技术的简单叠加。

2.2.4 内外要大气

过去，有些开发商过于强调容积率和外在的形式美。随着消费观念越来越趋于理性，企业想要生存下去，必须对住宅的“销量”和“品质”做出抉择，做到以品质及舒适度赢得销量。

2.2.5 创新要全面

房地产业的创新，需要多种形式的创新。如产品创新、土地获取模式创新、开发模式创新、管理服务创新、机制体制创新、技术创新、营销创新，甚至是公益创新等。只有摆脱原来单一的创新模式，才能带来产业的全面发展。比如，探索实行以商业代建为主体的开发模式变革，转型成为房地产投资商、运营商和服务商；用资产管理业务来开拓新的盈利源泉，重点加强基金的募集能力，提高融资能力和独立投资能力；开创集“商业百货、文化娱乐、电影院线”为一体的商业发展模式，以养老为目的的地产项目等。

第4篇：房地产企业的盈利模式范文

[关键词] 紧缩银根货币政策 房地产企业融资现状 房地产企业融资建议

一、近几年的银根紧缩政策

近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2007年中国经济增长达到11.4%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显，经济增长由偏快转为过热的风险总体上看在加大。在此期间，我国房价不断上涨，2007年12月，全国房价同比上涨10.5％。房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%。

为促进经济的可持续发展，国家采取了从紧的信贷政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存贷款基准利率，十次上调法定存款准备金率。针对目前房地市场过热现象，2007年9月央行和银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买自住房首付款比例做了更严格的规定。12月又了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对房地产开发贷款审批更为严格。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

二、紧缩政策下对房地产企业融资的现状

1.紧缩政策下银行贷款难度加大

2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行10次提高存款准备金率，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

2.房地产企业上市融资比较困难

2003年9月，证监会又公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》，规定：除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市。以上条件对于绝大多数房地产企业而言，难以达到要求，因为其盈利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出，不具有持续稳定赢利的特征。房地产企业想通过上市来进行融资难度较大。

3.房地产信托融资受限

2005年9月，银监会《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。2006年8月，银监会再次下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，指出信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。2007年3月，新的《信托公司管理办法》明确规定，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得房地产企业通过信托融资变得困难。

4.海外资金融资受到限制

2006年7月，由建设部、商务部等6部委共同签发了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产做了严格的规定。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，全面限制外资进入我国房地产业。

三、房地产企业融资建议

1.促进信托的进一步发展

房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持下，大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化，降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为，有利于稳定市场。而且作为机构投资者，REITs更专业，其要求回报率也更为理性。如果能成为房地产投资市场的主体，将有利于降低投资中的非理性和违规行为。因此要进一步促进房地产信托的发展。

2.加快房地产公司债券的发展

发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业的资产负债率通常较高，间接融资会提高负债成本，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。

3.进一步扩充股市规模

房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成本低廉，无需向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，通过增发、配股等方式，转嫁出去，对于降低信贷风险有一定的好处。

目前房地产企业上市审批难度有所加大，借壳上市就成为房地产企业上市融资的一条捷径。借壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点。目前我国上市的房地产公司仅有80家，只占我国房地产企业总数的约0.2%，因此，可以进一步扩充房地产企业上市融资规模。

4.积极进行房地产企业融资创新

目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款等新型融资方式，来确保房地产企业的持续发展。

参考文献：

[1]张红殷红:房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007年

第5篇：房地产企业的盈利模式范文

【关键词】房地产金融；渠道分析；融资

中图分类号：F27文献标识码A文章编号1006-0278（2015）08-046-01

一、我国现在融资方式与渠道分析

从资金的来源上看，我国现阶段筹资的主要渠道有吸收直接投资，国内贷款，上市融资，发行债券，房地产信托等几部分。从总量上看，我国近十年来房地产开发资金保持高速上升的势头，由2005年的32.aaaaa71%到2014年的41.33%，从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。但在房地产开发资金来源中，自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入大部分来自银行信贷，按银行按揭贷款首付30%计算，即约有70%的自筹资金来自银行信贷；央行的报告认为，商业银行贷款占房地产开发资金的比重在55%以上。也就是说，房地产开发资金的三个主要来源：国内贷款、自筹资金和其他资金都是直接或间接的银行资金。

这样的融资结构存在着诸多问题。首先，融资渠道单一，主要是依靠商业银行的直接或者间接贷款，没有多元化的资金支持体系和风险分担体系，这样单一的融资方式，受到宏观政策调整的影响较大，这使得房地产的稳定性较差，不利于房地产稳步发展。其次，企业的负债率较高，使企业会有较大的还款压力，会对企业的发展形成一定的约束，不利于房地产行业的健康发展。其次，我国房地产金融市场不完善，近些年来随着我国金融市场的不断发展，有许多金融政策促使房地产开发企业尝试多元化融资，但短期内难以达到理想的情况

二、房地产融资问题的成因

现阶段，我国房地产企业融资主要依靠银行贷款，这种单一的融资方式无疑会造成很多问题，造成融资渠道单一的原因我认为有以下几点：

1.国有银行筹资能力占较高。在我国现阶段，银行储蓄仍是社会安排闲置资金的重要渠道，人民多余的资金大都存入银行，银行有足够的能力提供大量的资金，且来源稳定，在这种情况下，银行资金成为房地产企业开发资金来源主要渠道是一种必然的结果。

2.上市门槛高。随着宏观经济环境的转变，现在房地产企业可以通过上市优化企业和项目融资结构，规避市场风险等。但是房地产企业上市条件比较严格，尤其2010年来，证监会暂停房地产或与房地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫，有许多企业放弃上市。

3.商业房地产开发的营利模式不透明。我国房地产开发过程中取得土地使用权手续的办理不够规范，缺乏透明度，不少开发商靠与政府关系拿地。这些问题使得房地产项目的可控性不足，不透明的盈利模式使投资者不敢贸然进入房地产市场。

4.金融体制不够完善，资本市场不够成熟。尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要，同时我国的金融市场混乱，信用体系不完善，这直接影响着我国房地产融资的正常开展。

5.法律体制不够健全。现阶段，我国有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成完整的法律体系，现在一些较为新型的融资模式比如房地产信托，房地产基金，房地产众筹等并没有相关严格的法律体系，制度不健全。

三、房地产融资未来路径

作为资金密集性企业，房地产企业需要大量资金作为支撑，而针对我国现状，分散融资风险来源是主要趋势。由于房地产企业投资周期较长，中间的不确定性因素较多，因此风险相对较高。相比较而言，债务资金更适合于风险较低的产业，而权益融资更适合于风险较高的产业。但是相对而言，债务融资的融资成本较低，所以多元化发展成为了未来房地产融资的重点。

1.积极寻求银行贷款。贷款有税盾效应，可以有效的避税，同时其具有很强的财务杠杆作用，相对来说资金的自由度比较大。所以，银行依旧是我国未来几年内资金最雄厚最稳定的融资渠道。

2.争取上市融资。从理论上说，上市融资是最合理的一种房地产融资方法。房地产经营的特点要求其必须加大权益融资。但是我国股票市场起步不久，房地产企业更是进入市场很短，我国对房地产企业的上市有很多政策的限制，所以，尽量放宽上市限制，或在中小板块上市，取得权益融资。

3.发展新型融资渠道，创新融资方式。信托业目前正处于快速成长期，信托总资产和集合信托产品规模这几年都得到了大幅提升，我国现在金融一、二级市场尚不完善，所以必须加快发展相应金融市场，加快房地产信托融资，房地产基金融资，房地众筹融资的市场建设，让中小投资者可以有更多的途径进入房地产金融的市场。

房地产行业是我国现阶段的主导从产业，房地产融资是房地产开发过程中的重要的一步，合理融资可以降低项目成本，减少项目风险。希望未来可以通过融资多元化，分散房地产企业风险，同时也促进金融创新，两个行业共同健康发展。

参考文献：

[1]高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融，2006（6）.

第6篇：房地产企业的盈利模式范文

其实，今年3月，绿地控股（600606.SH）与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。该酒店业房地产投资信托计划向绿地收购19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约为210亿元。

这是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs（房地产信托投资基金）。对此，绿地控股董事长张玉良曾表示，中国房地产的金融化是大势所趋，特别是在商业地产和产业地产领域，不仅影响企业的融资方式，更重要的是对房地产行业包括销售模式、盈利模式、运作模式在内的商业模式产生了重大影响。

房企财务成本越来越高

REITs能解燃眉之急？

“最近的地王很多，今年前5个月，有100多宗的高价地块，3288亿元成交总价。一二线城市共出39个地王，81个楼板价地王。南京、杭州、合肥会看到很多地方的溢价率很高，就算是商办的物业都发生地价很高的问题。”第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善分析说，过去一年，央行降息了好几次，一直到现在4.4%～4.8%，而对房企来说，企业发债成本可能在3%～7.1%，商业银行贷款利率6%～13%，影子银行13%-20%甚至以上的年利率。去年国内的房企负债率还是很高的，平均达到76.6%，这会影响他们的信用评级，让他们的财务成本越来越高。当前形势特别需要不同的投资工具和渠道。

“对于大多数房地产企业而言，当建的房子能卖，能挣钱的时候他不需要REITs，当去库存、销售变成房地产公司难点的时候，当大家被迫持有物业的时候，就到了燃眉之急需要REITs的时候。”摩根士丹利华鑫证券李耀光这样说。

截至目前，中国资产证券化产品累计发行量已经超过万亿。2015年全年发行超过6000亿元，同比增速接近90%，而房地产资产证券化规模已超千亿。以上交所为例，资产证券化当中，房地产相关的产品规模是排在第三位。

目前已经有的资产证券化类型包括最传统的商业物业的租金收益权、物业服务费，房地产企业的购房尾款的债权，以及保障房的相关证券化产品，还有私募REITs产品。上交所债券业务部高级经理贺锐骁认为，“这些类型满足了房地产企业或者一些持有不动产机构的不同诉求。像物业服务费的证券化产品，实际上原来房地产企业下属的物业公司做直接资本市场融资相对是比较困难的。因为它的轻资产特性，以及作为房地产企业售后服务的定位，使得它本身的财务报表的状况是不太适合到资本市场上直接做债务融资的。但是物业服务费这样一个类型，利用未来的稳定现金流，再加上母公司的增信，使得物业服务管理公司可以以自己的名义到这个资本市场上去融资。”

贺锐骁还说，像购房尾款这个类型，实际上是提高了房地产企业应收账款的周转率，对房地产企业财务报表调节也是有帮助的。如果说在会计上计入到非金融负债，对于降低房地产企业的有息负债也有所帮助。

从中信启航到苏宁云商，再到成功登陆上交所的恒泰浩睿海航项目，戴德梁行参与了中国REITs进程中几乎每一单示范性项目，提供专业的物业价值评估、专项房地产市场调研及建筑物楼宇测量尽职调查等咨询服务。戴德梁行董事顾悦如表示，目前国内商业地产资产证券化路径有三条： 一是轻资产的证券化，主要通过质押物业租金收益进行的融资目的资产证券化，如2014年海印股份和今年6月刚发行的中航信托红星美凯龙的资产证券化尝试；二是重资产的资产证券化，主要通过保留回购权的物业真实出售实现证券化，如最早的中信启航到后来的苏宁云商前后三期类REITs；三是海外发行REITs，如北京华联新加坡上市等。

针对国有商业地产企业资产证券化路径选择问题，顾悦如认为，重资产的资产证券化和海外发行REITs可实现重资产的表外持有运营，不足之处是会产生较大的房地产交易税费。对于国有企业而言，轻资产的资产证券化路径由于不涉及物业权属的转移，可以避免国有资产权属转移审批限制，且能盘活存量资产进行融资，相比而言是目前国有企业尝试资产证券化时最易实现突破的可行路径。

内地物业曲线寻求境外发行REITs

对于开发商来说，境外发行REITs能够带来稳定的外部资金来源，加速商业项目变现，真正实现房地产企业轻资产转型，但也面临境内物业跨境转移限制这一核心问题。

戴德梁行高级董事陈家辉对记者分析：“近年来，受限于内地REITs发行的种种限制，内地房企赴境外发行REITs呈现越来越热的趋势，尤其集中在商业地产领域。从早前的宜必思酒店REIT新加坡上市，到开元酒店REIT香港上市，再到新近成功新加坡上市的北京华联BHG REIT等项目。”

第7篇：房地产企业的盈利模式范文

本文即将针对未来房地产市场的主导者问题进行分析，研究谁将成为未来房地产市场的真正主导者。

一　、Reits之与商业物业发展商

恰如创业板之与创业人。创业板不能直接帮助创业人，虽然创业板的市场准入条件降低了很多，但是毕竟也不是谁想创业就马上可以IPO，毕竟还要先由创投基盎进行投资，把创业人的创业理念变成相对成熟的商业盈利模式后，才存在创业板融资的可能，但若没有创业板，创投基金就没有退出渠道，进而风险投资失去参与的热情，创业计量的成功率就会更小。商业物业发展商的产品就像是创业人的创业理念和企业家精神，REITS所需要的是成熟商业物业，你开发的物业再好，也很难直接让reits来购买，你要变现自己的产品不能直接依靠PELTS，但rmts的诞生却可以间接为开发商业物业的地产商服务，因为有了rel[S，类似于创投基金的房地产私募产业基金就可以有退出渠道，从而可以大胆收购开发商的商业物业去进行孵化，把清冷的处女地开发成繁华的商业街，当私募投资人将商业地产包装成具有稳定现金流的商业资产后，他们就可以高价出售给fel。ts，从reits处获取变现。可见reits与开发商没有直接关系，但却通过市场机制的建立为开发商的顺畅运行创造了商业环境。这与reits投资者的风险偏好有关，投资reits的人追求的是稳定现金流，所以不接受未成熟的物业，私募产业基金追求高回报，把生地(或新楼盘)孵化为成熟商业街区的过程是一个通过经营规划提烈商业物业自身价值的过程，这个过程虽然租金收益很少，但资产增值的幅度很大。这就好比买股票，reits投资者需要的现金分红，而私募产业基金追求的股票价格的疯涨。但股价涨上去7，得有人去接盘，re-沁就是接盘入，也就是为商业物业开发商提供间接融资支持的金融产品和金融机制。

虽然reits对商业地产开发商的融资支持不是直接的，不会立竿见影，但是只要reits机制正式运行，开发商就等于找到了便利的融资渠道。因为有私募产业基金的投资，地产开发商可以不必过多的考虑资金问题，转而把精力转向产品设计和项目管理上。甚至更进一步，如果私募产业基金对房地产的介入较深，完全可以从土地购买进行介入，这样一来，开发商将获得更大解放，完全不必考虑资金和投资，只需把产品生产环节的规划、设计、质量、安金和进度把握好，就可以成为专业化的房地产公司。因为资金问题不在成为制约房地产企业发展的瓶颈，所以进入门坎将大幅度降低，大量的市场参与者的进入，一方面导致了竞争的加剧，另一方面也会促使开发商进行专业升级，提升自身的专业水平和品牌效益，依靠品牌和专业在高度竞争的市场上获得生存空间。

综上所述，relts时代的商业地产开发商将不再依赖资金，成为专业化的开发公司。开发商将更加注重专业能力的提升和品牌效应的积累。由于专业水平的提升，和开发商对品牌效应的追求，也将极大的提升房地产的质量和社会效益。开发商将成为以房地产开发管理为主业，以收取开发管理费为盈利模式的专业机构。对于有一定资金积累的开发商，还可以参与部分投资，持有开发项目的部分股权，但投资已经不是主营业务。

二、Reits之与私募产业基金

在reits运作成熟的市场，产业基金是商业房地产的重要投资力量。究其原因。是由商业地产的特性所决定。作为商业地产，其价值与自身的建造成本和运营成本没有必然联系，而是体现在因为繁荣的商业环境和成熟的商业模式所能为物业带来的较高租金收益。运作成功的商业物业，可以实现数倍于自身建造成本的经济价值。正因为商业地产的这个特性，就为投资人提供了巨大的利润空间。专业的投资机构根据自身对商业物业的理解，以正常的价格购入土地委托专业开发商开发，或购入开发商已经开发完成的不成熟物业，经过专业的规划、策划、和包装将普通的建筑孵化成繁荣、成熟的商业街区。因为购入价是土地成本(或房地产的建造成本加必要利润)，而成熟物业的价值则是未来现金流的折现。其间的价值差异有大有小，但正常来说都会有较大幅度的增值。这个丰厚的资产增值，就为私募产业基金提供了足够的利润空间。而relts的存在，又为产业基金的平稳退出创造了条件，有利于提高产业基金的资产周转率，产业基金可以只赚取价值增长最快的孵化期利润，而将稳定现金流出让于relts。

目前中国的私募产业基金很少投资干房地产项目，即便有投向房地产的资金，也不是为了通过运营具体项目来赚取房地产本身价值的增加值，而是为了将房地产企业IPO，赚取巨额资本利差。究其原因是投资房地产后没有退出渠道，当reits时代到来后，产业基金就可以通过经营房地产项目，赚取房地产本身增加值的方式获取利润。从风险和收益对等的角度分析，虽然投资房地产的收益可能不如风险投资孵化创业企业那样获得十几倍甚至几十倍的资本溢价，但房地产投资有固定资产作保障，风险很小，在商业物业孵化期的收益率也远高于社会平均收益率，不失为风险承受力不大，而利润要求较高的投资者的最佳选择。也就是说，reits市场的诞生，不但解放了开发商，还将诞生一个以房地产为投资对象的产业基金，将目前市场上的炒房团转化为专业化的金融投资机构，即满足了投资者获取房地产溢价的愿望、又分散了房地产实物投资的巨大风险。(有种观点认为reits将吸收目前炒房团群体的资金，把房地产实物投资，转变为基金份额的金融投资。笔者对此表示质疑。毕竟felts获得的是稳定回报，炒房团追求的是房价的升值，两者没有可比性。真正吸收炒房团资金的应当是reits时代将诞生的私募房地产投资基金，也就是本部分论述的对象。)

三、Reits之与REITS基金管理公司

两者的关系就如鸡和蛋，要创建reits就必须组建基金管理公司，而组建基金管理公司的前提是reits的出现。两者的高度依存关系不难理解，这里不做详解。由于在reits存在之前，市场上不可能存在felts基金管理公司，所以国内读者对基金管理公司的职责定位不太了解。在此。我们暂

以香港的模式为例说明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承担如下职责：①制订该计划的投资策略及政策；②运用募集资金投资于符合该计划的投资目标的房地产项目；③厘定该计划的借款限额；④维持、管理及增加基金的投资组合内的房地产项目。从其职责看，基金管理者所做的事情就是房地产投融资工作，但其投资的选择标准不是房地产本身价格的升值空间，而是基于物业租金回报率的分析。由于基金管理人运用的是基金资金，所以没有自身资产，其作为经营者，业务是资者管理和运作基金资产，其收益来源是管理费等服务收费。具体收费项目为：管理费(基本管理费+业绩提成)、物业购置费、物业出售费等。上述基本管理费一般在基金资产规模的0.1％，业绩提成约为基金收益的5％，物业购置费和物业出售费分别约为物业交易价格的0.5％-1％之间。以2007年11月底的垒球reits市值7640亿美元计，各项管理收费将超过100亿美金。

由于基金管理人的职责主要是房地产投融资，这一职能与私募房地产投资产业基金的工作有雷同之处，所不同在于，reits的投资局限在已经产生稳定现金流的商业地产，而产业基金投资领域广泛，可以是住宅市场，也可以是商业地产。所以，从专业整合的角度考虑，若私募产业基金的资产管理人和re-its基金管理人由同一个金融控股集团来承担，则不但有利于资源共享和专业能力的强强联合，还能够在产业链上对产业基金和reits基金的投资进行必要划分，让私募基金特有的不成熟物业有了未来的出路，而reits基金在看中目标区域的物业后，就可以由私募基金先行投资，进行市场培育。两种性质基金的优势互补，就可以为金融控股公司带来更大规模的业务来源，从而增加管理费收益，而投资者则可以凭借管理人专业的投资水平和强大的投资整合能力，获得更高的投资回报。

四、REITs之于商业物业管理人

商业物业管理人的职责表现在：①策划租户的组合及物色潜在租户；②制订及落实租约策略；③执行租约条件；④确保所管理的物业遵守政府规例；⑤履行租约管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金检讨、终止租约及续订租约与租户磋商；⑥进行租约评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、进行会计、追收欠租及收回物业；⑦执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通讯系统及紧急事故管理；⑧制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；⑨提出翻修及监察有关活动。

从上述职责看，这里的物业管理人除了承担房地产传统意义上、的物业管理职责外，还承担着租赁和商业规划的职责。在REITs之前，由于商业物业主要分散在众多投资者手中，很难形成统广的商业规划和租赁管理，所以商业物业的管理只有传统意义的物管业务是统一进行的，而招租主要是靠业主自己或委托钳边的中介公司进行操作，商业规划则根本无从谈起。受制于业务的分散，中介公司虽然承接了大量的招租业务，但也很难进行有系统得管理。当REITs时代来临且REITs市场成熟后，商业物业将主要由产业基金(不成熟阶段)和REITs持有，由于物业产权的集中，就存在对商业规划的内在需求，商业物业管理才能真正成为一个专业经营的领域。

那么物业管理人在RElTs时代将以何种身份存在呢?在上面的分析中我们已近看到：房地产开发商将摆脱资本依附，成为专业化的以房地产开发服务为主营业务，以收取开发管理费为盈利模式的公司；房地产投融资将由产业基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由两类公司整合在一起的金融控股公司进行专业化的投融资运作。从这个专业化分工的趋势看，商业物业管理人的最佳定位应当是成为专业化的商业物业运营公司，把商业规划、租赁管理和物业服务作为主营业务，通过向委托人收取管理费获得经济利益。

当然，从资源整合的角度，私募产业基金将投资的不成熟物业进行培育后出售也需要对商业物业有专业的认识。为此私募基金的管理公司也会招募商业物业管理方面的专家；为降低外部交易成本，不排除房地产投资机构自身设立内部机构专司商业物业管理职责。但就房地产发展趋势而言，必将是专业分工日益细化，商业物业管理人必将主要以独立公司的身份存在于房地产市场。

五、REITs时代是房地产金融的时代。房地产公司应及早筹建金融事业部

本文以REITs时代来临为切入点，而RElTs主要投资方向为商业物业，所以文章大部分篇幅分析的都是商业房地产市场的变革。变革后的商业地产市场将主要存在三方市场主体：开发商、商业物业管理人、房地产投融资机构(房地产金融公司)。具体的运作流程将由房地产金融公司主导，当房地产金融公司通过自身分析，确认市场时机和地段价值存在投资机会时，将通过私募基金购入土地委托开发商进行房地产开发，并将开发好的物业委托商业物业管理人进行前期市场培育直至物业产生稳定的现金流。此后，私募基金再向REITs出售资产，REITs管理人将物业委托商业物业管理人进行后续管理。在整个流程中，房地产金融公司始终居于主导地位，虽然开发商和商业物业管理人的专业水平是决定其市场竞争力的源泉，但房地产金融公司因为拥有了业务委托权，所以在很大程度上可以引领市场，并左右开发商和物业管理商的命运。

不仅商业地产的市场格局出现上述变化，住宅市场也将进行专业分工，所不同之处在于在住宅商品房销售市场上，商业物业管理人的角色将由房地产营销专业公司取代。

总之，PElTs时代的到来将意味着房地产金融时代的到来，未来的房地产市场一方面将分工日益精细，另一方面将出现由金融主导的格局。目前的房地产公司应找准自己的定位，或作专业化开发商或作专业化租售公司(商业物业管理人或住宅物业销售人)，当然，如果自身条件具备，最好是从事房地产金融，成为专业化的房地产投融资机构。对于目前一些资金雄厚，管理先进，市场号召力强的公司，甚至可以进行资产重组，对目前的业务进行拆分，将开发、租售和投融资分别成立事业部，统揽房地产行业的各个专业业务，但与以往所不同之处在于要强调各个模块的专业性建设。在reits来临前，这些事业部就要进行独立运作，各自就自身的专业领域到市场上与竞争对手进行格杀，’并培育品牌和知名度，为未来的实战做好各项准备。

第8篇：房地产企业的盈利模式范文

关键词: 房地产；产业价值链；发展方向

一、国内外房地产发展历程和特点

（一）.美国的房地产市场

美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。

（二）.日本的房地产市场

日本的住宅消费保障在其社会保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供应模式别具特色，主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体，其中住宅金融公库承担为公共住宅融资的职责，后两者则直接负责建设和提供住宅。日本的房地产市场呈现出如下特点：

1、重视法律保障。

2、优惠的住宅政策。

3、集团企业发挥积极作用。

（三）.香港的房地产市场

香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜明特点:

1、地皮最值钱。

2、项目运作“一条龙”化。

3、获取土地是第一要义。

4、融资渠道相对单一。

5、期房预售制。

通过上述研究可以发现不同国家的房地产市场有其自身的特点。

二、国内房地产发展现状及所处周期

（一）我国房地产业特征

我国地域辽阔，人口众多，各地的房地产市场发展程度也高低不一。我国的房地产制度也是在发展中不断的摸索前进，内地的房地产开发起步较晚，开始于70年代末80年代初，至今有近30年的发展历史，特别是近10年发展迅速，号称房地产“野蛮生长”的十年。我国的房地产经历了1979―1990年的严重短缺期，1991―2005年的相对短缺期，目前已经进入到相对饱和期。我国现行的土地制度和房地产制度决定了我国房地产市场有如下特点：

1、土地制度的“双轨制”造成住房市场的“双轨制”。

2、城镇房地产市场所体现出来的“二元化”。

3、商品房市场实行预售制度。

4、学习新加坡建立“住房公积金”制度。

5、房地产企业开发及盈利模式多样化，不断进化。

（二）我国房地产业所处生命周期

1、房地产业所处生命周期

判断目前我国内地的房地产业处于什么样的行业周期对于判断房地产业未来的发展趋势具有重要的意义。通过对我国房地产业历年的销售额及销售面积数据的研究，对比行业生命周期理论图，可以发现，我国内地的房地产业目前处于市场急剧扩大的行业高速成长期。

图1 销售额变化图

图2 历年销售面积变化图

数据来源：通过中国统计年鉴整理所得。

2.房地产业市场竞争特征

目前，中国房地产企业多达八万家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散。内地市场占有率最高的万科，已经在2008年、2009年连续蝉联全球最大房地产公司头衔，2007年的全国商品住宅市场占有率为2.07%，2008年为2.34%，2009年下降为1.66%，2010年上半年的仍只有2.18%左右（资料来源于万科年报及半年报）。美国前5大开发商整体占有率是18％，日本是20％。平均下来每个开发商至少是4％。中国和日本比较像，人口多，比较密集。我们选取2008年、2009年及2010年上半年的销售数据来计算房地产业的行业集中率：

小结：通过研究发现，目前我国内地的房地产业目前整体处于市场急剧扩大的行业高速成长期；从行业集中率来看，可以判断目前我国房地产业仍处于分散竞争性市场阶段。

3、未来房地产业发展前景

根据上述分析可以初步判断是，大致在十年左右的时间内，国内住宅开发市场仍将处于黄金期，房地产市场将处于产业高速成长期；在此之后，城镇住宅的需求将明显减少，商业地产的景气将得以大幅提升，房地产业将逐步进入成熟期。

三、未来中国房地产业企业发展方向研究

通过比较日本、美国、香港等外部房地产业的发展历史，借鉴诸如零售业等行业的发展经验。通过对我国房地产业发展所处行业周期及竞争情况的分析，可以对我国房地产业的未来发展前景作出初步判断，结合产业价值链整合理论，可以得出我国房地产企业在未来的发展中可能会呈现以下几种方式：

（一）细分价值链的专业化发展方向

房地产业转型的一个特点是相应的企业由全能型向专业型转变。在未来10年的房地产业成长期，房地产企业的专业化程度会越来越高，市场化进程的不断深入必然导致传统意义的集团作战或者说“一条龙”的发展模式被专业化的开发模式取代。房地产产业链的各环节分工将愈加明细，市场细分呈现多元化和专业化的特点。专业化程度将得到很大提高，并主要表现在产业专业化、产品专业化和人才专业化。产业专业化，即从规划设计，到动工建设，到装修销售，都由不同的专业公司提品或者服务，集成了产业链上的各种资源。而开发商的角色更多的将成为产业链条的中心，成为资源的组织调配者。产品专业化，其中之一是“细”，即细分市场。对于中国绝大多数房地产企业来说，想占领每一个层次市场已经越来越不现实，因此将有更多企业在房地产某个子行业或细分市场上集中力量，确立和加强自己的细分优势，以较为超然的态度参与竞争，在自己的细分市场内取得胜利。

（二）横向一体化发展方向

产业成长期的另一个特点是市场增长率很高，需求高速增长，企业的战略选择之一是通过迅速扩大生产，提高生产量来获得收入。这一特点表现在房地产业就是房地产业的横向一体化，简单来说就是房地产企业的合并、收购等活动，通过横向一体化的整合迅速扩大规模，获取土地、人才等各种资源。通过分析，以下四种因素推动房地产业并购整合。

因素一：房地产相关金融及土地政策的实施，提高了对房地产企业资本实力及融资能力的要求。

因素二：市场竞争加剧，对地产商的开发能力提出了更高的要求。

因素三：国有资本在房地产领域的布局进行调整。

因素四：资本实力雄厚的新进入者不断涌现。

通过横向一体化的发展，企业通过并购可以迅速扩大规模，打破行业壁垒和规模限制，主动适应外部变化，抓住产业快速成长期的历史机遇，迅速的做大，实现高速发展，获取较高的利润。

（三）纵向一体化发展方向

行业成长期的继续发展将导致生产厂商随着市场竞争的不断发展和产品产量的不断增加，市场的需求日趋饱和。生产厂商不能单纯地依靠扩大生产量，提高市场的份额来增加收入，而必须依靠追加生产，提高生产技术，降低成本，以及研制和开发新产品的方法来争取竞争优势，战胜竞争对手和维持企业的生存。房地产企业可以通过实施纵向一体化战略来获得成本领先，获得最优的报酬递增效果，节约交易费用，降低成本。

在这种模式下，开发商作为房地产全程运作的资源整合者，通过其内部相关部门来获取外部供应链企业的资金流、物流与信息流，并在其企业内部形成对于“三流”的集成，通过内部集成，将原本难以构建的外部的供应链以另一种形式在开发企业内部形成。这种模式对于开发商的资源整合能力提出了很高的要求，开发商将以“集成制造商”的身份代表供应链中的若干企业来面对客户，因此有效地协同供应链中的企业保持共同的客户目标将在很大程度上避免重复劳动，并提高客户满意度，积极地与相关企业结成合作伙伴或者战略联盟是开发商实施其纵向一体化的发展战略的有效途径。

第9篇：房地产企业的盈利模式范文

【关键词】房地产；企业；财务风险；防范措施

前言

近年来在国家相关政策的支持下，我国的房地产行业呈现出了欣欣向荣的发展态势，一方面促进了我国行业体系的健全发展和经济的增长，另一方面由于市场经济不稳定因素而造成的房地产企业风险加剧的问题夜逐步的提升。特别是由于我国房地产企业起步较晚，对于财务管理等工作的重视度不够，造成目前我国房地产企业财务工作应对市场风险能力严重不足的问题，从而严重干扰了房地产企业的快速发展。

一、目前房地产企业所面临的财务风险

1.负债过高、资金运营不合理而导致的财务风险

很多房地产企业的开发资金是由自有资金、预售款、银行借款组成，但企业自有资金所占比重一般很低，开发资金大部分来源于银行信贷，换言之，房地产企业一般都是负债经营，那么这就加大了负债水平，资产负债结构不合理。

2.利率和通货膨胀风险

金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，因而有发生投资亏损的风险。通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产投资回收期较长，只要通货膨胀的因素存在，投资者就要承受通货膨胀的风险。

3.现金流不稳定带来的财务风险

现金流是企业的血液，公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点，势必对现金要求较高，房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。

二、房地产企业财务风险分析

财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。

（一）融资风险分析

融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是企业根据生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。我国房地产企业的融资风险主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。

（二）投资风险分析

投资决策失误是产生投资风险的重要原因。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始，就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性，而且受规划限制楼层高度，周边环境的影响，常具有专用性，一旦建成完工，便很难更改。如果进行改建，投入将更大。因此如果投资者判断失误，房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。

在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险，能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲，由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的，从而也是最具有威胁性的投资风险之一。

（三）投资回收风险分析

房地产企业资金回收风险的生产主要受外部因素和内部因素的影响：（1）外部因素主要表现为企业所处的大环境，即国家宏观经济政策和财政金融政策的影响。（2）内部因素主要表现于管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。商品房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。如果可行性分析报告切合实际，充分预计到房屋销售时的市场变化状况，加之房地产开发企业开发经营计划推进，资金动作正常，资金占用等于或低于计划安排，这些都将为企业回收资金创造良好的条件。

三、完善房地产企业财务风险防范的措施

（一）加强财务管理观念和作用

1.强化财务管理地位

首先，财务管理部门应参与到房地产企业的经营活动当中，参与投资项目的可行性研究分析，完善投资项目管理。投资项目决策的前提是可行性分析。由于业务和财务考虑问题的角度不同，财务从投资项目初期参与，编制一套可行性分析报告，然后经有关部门论证，决定项目可行性，共同进行研究分析。使投资方案更趋完善，提高项目投资的成功率，降低投资风险。其次，财务管理者不能局限于对财务报表的分析，必须了解企业各个部门的有关情况，以拓展财务分析的领域。财务管理者必须经常和部门经理、采购人员、顾客以及供应商接触，以更深入地了解行业知识。

2.提高房地产企业管理者和财务人员的素质和能力

首先，要提高房地产企业管理者的财务管理水平。具体的可使决策者通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对财务人员的管理和培训。吸收具有较高专业素质的财务人员参与到企业财务活动中来，加强对企业现有财务人员的专业知识和相关政策培训确保其知识和能力能够胜任财务工作。

（二）针对国家相关政策的变化，及时调整和转变财务管理手段，规避财务风险

1.由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高，企业在项目区域选择上应本着低成本原则，以土地储备管理制度健全的中心城市为主，以企业搬迁为主，以现有建设用地为主。

2.避免购置的土地闲置。

3.针对税收新规定，及时调整和处理三项费用，在规定的时限内结转费用，避免给企业带来损失。

4.信贷紧缩政策，加大了企业的资金压力和举债成本，企业毛利率水平将呈下降趋势，企业必须适时改变盈利模式，以稳健发展为原则，开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房，从多中求利。

（三）从企业整体出发，对开发项目进行可行性论证

针对房地产企业的行业特征及产品特点，在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。对于房地产行业而言，项目开发的胜败需要结合多个方面的要素进行考虑，企业内外部任何一个环节的疏漏都可能导致整个项目的失败，因此，在房地产开发过程中进行项目可行性研究是十分必要的。做好这一环节，能够有效地预测到项目的潜在风险，并针对风险要素及时调整项目方案，从源头上阻止财务风险的发生，提高项目的成功率。

参考文献

[1]王忠森.刍议如何加强房地产企业的财务管理[J].现代商业,2010.

[2]周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨[J].财会园地,2009.

[3]刘超.新形势下房地产企业财务管理控制的探析[J].管理纵横,2009.

[4]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].现代商业,2009(24).