房地产的盈利模式精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产的盈利模式主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产的盈利模式范文

经营模式简述：

第一步：房地产公司与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；

第二步：房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》：

第三步：物业管理公司与富尔沃财富街及各商户签订《房屋租赁合同》。富尔沃财富街是与商户联营的商业公司。

经营模式详述及税务问题概述：

房地产公司与购房者签订《房屋租赁合同》，合同中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者交付租金。此业务需要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，按1‰交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于房地产采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损）,房地产公司不需要交纳房产税，土地使用税,因为房地产公司不是房屋的所有权人。

购房者要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相关土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税,个人所得税需要房地产公司代扣代缴。

接下来房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司包租房地产公司签下的所有商铺；并约定如实际出租该房屋的价格高于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给房地产公司，不另外收取手续费；如果房屋未出租则不付任何费用。

再接下来物业管理公司与富尔沃财富街及各独立经营的商户签订《房屋租赁合同》。富尔沃财富街作为一般纳税人，以不含增值税收入的10%（假定比例）作为联营收益，让联营商户提供收入90%的增值税发票或者费用票子，由商户负担增值税金及附加，由富尔沃财富街负担房租，企业所得税是富尔沃财富街负担还是联营商户负担有待商榷。各独立经营商户的税金是否由富尔沃财富街代扣也有待商榷。

税收问题详解：

假定每年返购房者租金10万元，则房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》中的租金也为每年10万，高于10万的作为受托租房的手续费归物业管理公司所有；低于10万的，按实际出租金额返给房地产公司，不另收手续费。我们下面只介绍房地产公司的会计处理。

房地产公司的会计处理：

第一种情况以高于或者等于约定价格租出：

收到租金时，发票开给富尔沃财富街及各独立经营商户

借：银行存款 100000

贷：其他业务收入100000

支付租金时，用购房者提供的发票进成本

借：其他业务成本100000

贷：银行存款100000

计提营业税及附加时

借：营业税金及附加5550

贷:应交税费-应交营业税 5000

-应交城市维护建设税350

-应交教育费附加150

-应交地方教育费附加 50

交印花税

借：管理费用-税费 100

贷：现金 100

第二种情况以低于约定价格租出，假定以8万元租出：

收到租金时，发票开给富尔沃财富街及各独立经营商户

借：银行存款 80000

贷：其他业务收入80000

支付租金时，用购房者提供的发票进成本

借：其他业务成本100000

贷：银行存款100000

计提营业税及附加时

借：营业税金及附加4440

贷:应交税费-应交营业税4000

-应交城市维护建设税280

-应交教育费附加120

-应交地方教育费附加 40

交印花税

借：管理费用-税费 100

贷：现金 100

富尔沃财富街会计处理：

假定销售商品收入100万，财富街扣10%作为联营收入，增值税金及附加由联营商户负责，财富街负担房租，企业所得税由财富街负担。由于房租金额相同两种方式下对税金影响相同，故作会计分录时未考虑房租。

联营有两种方式：第一种视同买断代销，第二种收取手续费方式

第一种视同买断代销：

销售商品时

借：银行存款1170000

贷：主营业务收入1000000

应交税费-应交增值税 170000

由于扣点10%，故联营方应提供成本、费用发票90万，由于联营商户负担增值税金及附加，所以提供成本、费用发票都可以，如果联营商户只负担增值税，则应提供增值税票。

借：库存商品 900000

应交税费-应交增值税（进项税）153000

贷：银行存款1053000

借：主营业务成本900000

贷：库存商品 900000

计提增值税附加

借：营业税金及附加 1870

贷：应交税费-应交城市维护建设税1190

-应交教育费附加 510

-应交地方教育费附加 170

应交增值税税金及附加合计：170000-153000+1870＝18870

应交企业所得税：（1000000-900000-1870）×25%＝24532.50

应交税总计：18870+24532.50＝43402.50

如增值税金及附加由联营商户负担，则财富街实际负担24532.50元税金；

如联营商户只负担增值税，则财富街负担26402.50元税金；

第二种收取手续费代销

销售商品时

借：银行存款1170000

贷：应付账款-X供应商1000000

应交税费-应交增值税（销项税） 170000

借：应交税费-应交增值税（进项税）170000

贷：应付账款-X供应商170000

借：应付账款-X供应商1170000

贷：主营业务收入-代销手续费 100000

银行存款 970000

计提营业税税金及附加

借：主营业务税金及附加5550

贷：应交税费-应交营业税5000

-应交城市维护建设税 350

-应交教育费附加 150

-应交地方教育费附加 50

应交营业税金及附加合计：5550

应交企业所得税：(100000-5550)×25%=23612.50

应交税金总计：5550+23612.50＝29162.50

第2篇：房地产的盈利模式范文

 

 

房地产行业作为国民经济的支柱产业，对发展城市基础设施建设、加快城市化进程及带动相关行业发展具有重要推动作用。利用大数据及信息技术实行互联网+房地产营销模式则具有鲜明的时代特征，同时针对消费心理并实现市场定位精准化，有利于提高房地产企业的营销效率，降低企业的营销投入成本，有效改善和弥补传统营销模式的短板与不足。

 

一、互联网+房地产营销模式现状

 

(一)离线商务营销模式：以互联网为依托，将房地产营销模式中的价格、服务和预订等信息以线下的形式传递给经营商店，并由此推动给线下消费者，因此又称之为“O2O模式”。该模式具有广阔的市场发展空间，极大节约营销成本，有效提高营销效率和质量。

 

(二)社交网络营销模式：借助于新型网络交流平台与网络社交优势建立社交网络关系，通过消费者与营销人员的互动性对消费者进行精准定位，充分了解满足费者需求，具有高效的针对性、创新新与信誉度。

 

(三)大数据营销模式：对多种网络平台的数据进行综合性分析，充分运用大数据网络信息技术对相关数据进行分析和处理，实现市场定位精准化，宣传工作目标化，该模式对行业发展走向和前景能进行有效预测，增强企业的市场竞争力，获得较高投资回报率。

 

二.消费心理

 

消费心理是指消费者在消费活动中的心理活动和心理特征的过程。消费者在购买行为时，会产生感觉、感知、记忆、注意、想象、情绪、思维等心理活动，呈现出一般规律的心理活动。大多数消费者在买房时，他们必然经历一个理性的和复杂的消费决策过程：需求的认知，信息的收集，选择和评价，这其中消费者购房心理占有主导因素。基于2014年新浪地产网与桂房网等网络数据及统计分析显示，影响消费者购房心理的主要因素包括：区位(22%)：如市区/城郊/商区等;配套设施(11%)：医院/学校等;价格(30%)：平米售价/总房价/折扣/增值潜力等;房屋质量(20%)：建筑质量/风格/户型/朝向采光等;环境(9%)：绿化/休闲设施;物业管理(3%)：服务水平/费用等;开发商品牌(5%)：声誉/资质等。显然消费心理分布的不同对房地产企业营销策略具有重要影响。

 

三.考虑消费心理的互联网+房地产营销模式构建

 

(一)发挥互联网优势优化营销资源：充分发挥互联网优势，对行业资源进行优化合理配置实现高效整合，并根据消费者心理制定针对性调研方案，发展潜在市场消费者，并建立高效畅通的互联网沟通交流机制，根据反馈信息将潜在消费者进行专业化分类归档。

 

(二)针对消费心理拓宽营销渠道：充分调研消费者心理，以互联网为平台拓宽房地产营销渠道，利用多元化销售途径调节企业和消费者在需求、空间结构等方面矛盾，从实际供求情况出发，以最小成本为消费者提供服务。

 

(三)以互联网为依托进行多元化推广：充分发挥互联网方便快捷、受众人群广泛的特点，将互联网作为企业营销信息的重要场所，将互联网营销推广手段与传统化推广手段有机结合，强化与不同心理的消费者之间沟通交流，以分享网站等形式推广品牌，扩大受众数量。

 

(四)以消费心理为依据制定合理营销价格：从消费者心理和市场需求的实际情况出发，制定有针对性、合理性和科学性营销价格，充分发挥市场在资源配置中基础性作用，充分发挥消费者在互联网+房地产营销定价模式中的主导地位，以拍卖和折扣等形式制定营销价格。

 

四.互联网+房地产营销模式具体措施

 

(一)加强消费者数据库建设

 

实现高效精准营销，最根本的是消费者数据库的建立和消费者行为的分析。企业需要以多种方式获取消费者信息。在线网站是最直接访问网络上的互动信息流，网上活动实名用户注册、互动媒体等形式的互动可以增加到消费者数据库。企业信息数据库的进一步挖掘和分析消费者行为信息，如消费者的历史，健康，生活轨迹，使用手机的频率，时间，以确定他们的需求，提供数据支持，制定精准营销策略。

 

(二)加强交流途径多元化管理：1、加强建设跨媒体渠道。若想完成全覆盖的房产信息网络，提高用户的使用频率，可以通过整合高人气的搜索引擎、社交媒体、移动互联网客户端等资源，以增强购房意向。搜索引擎为企业推广的房地产产品和服务创造了巨大的商机，不仅为房地产企业信息提供了一个极好的平台，而且还提高了用户的参与意识，实现互动营销和口碑营销。2、加强建设网络聚合平台。首先，收集国内主流的房地产开发商，利用3D技术全方位的立体显示楼盘的地理位置，户型和配置等，搜索建设并完善房地产行业的信息。第二，提高用户搜索的准确性，精准整合房产户型、价格、地理位置等，满足消费者的相关检索心理，提供高效、准确的检索结果。最后，针对新房、二手房、旅游、旅游地产、商业地产等不同地段，根据消费者的心理和购买频率进行合理的分配和广告宣传，达到开发商房产信息高效推广的目的。3、加快移动客户端应用程序的开发。对于消费者来说，移动客户端应用程序实现了消费者高效便利了解房地产信息、参与企业互动的目的。对于企业来说，房地产移动客户端应用程序不仅为企业带来更多的潜在买家，同时是企业获取客户信息，把握客户需求的极佳平台。

 

(三)加强线上线下结合，提升用户转化率：1、在线整合资源，提供便捷服务。首先充分了解网上浏览的需求，提供人工咨询、安排独家等增值服务。其次，向开发商争取折扣，为消费者提供优惠价格，同时创新房地产金融模式，解决购房者的资金需求。最后，企业要实现多样化的购买方式，通过团购，秒杀和其他新的方式来提高购买消费者的购买欲望。2、线下优化服务质量，增加看房体验。因为房地产不可移动的特殊属性，房产营销体系不可或缺的是线下看房的体验。一方面，企业要保护消费者的利益，选择优质的线下开发商及专业的物业顾问合作。另一方面，推出系列的看房体验活动，以吸引消费者的关注，增加消费体验。

 

(四)加强增值服务与反馈机制建设：1、加强增值服务。一方面，通过开发手机应用程序，汇聚共同地点和兴趣的业主形成新的社交圈，以便向客户提供精准的项目宣传，客户维护等互动服务;另一方面，企业应整合社区资源，聚集衣食住行，休闲娱乐的商家信息，打造以社区为中心的新型商圈。2、创建用户反馈机制。建立完善的用户反馈机制，时刻与用户互动了解用户意见，根据分类、记录等来改进产品或服务。主动处理客户投诉，以良好的态度、及时的行动来解决消费者的问题，提高客户满意度。

 

五、结束语

 

现代信息技术的发展为互联网+房地产营销模式展提供了广阔空间，而考虑消费心理需求则进一步贴合市场实际，在模式的构建和发展过程既要重要充分运用互联网优势，又要充分把握消费者心理，才能制定合理化营销策略，实现互联网+房地产营销模式的健康运转。

第3篇：房地产的盈利模式范文

[关键词]运营模式；盈利模式；房地产电商综合平台

[DOI]10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 06. 105

1 引 言

房地产业正进入“白银时代”，房屋销量下降，市场竞争加剧；同时，“90后”正逐渐加入房地产消费群体，他们具有明显的网络消费特征。市场变化促使房地产电商迅速发展，房地产电商综合平台是互联网+房地产的新型营销模式，改变了传统房地产电商模式，试图为购房者、开发商、中介搭建一个透明交易平台，为房地产电商探索出新方向。

1994年，张健坤等提出房地产网络营销概念[1]，之后我国兴起了研究房地产营销新模式的热潮。易勇等（1999）指出房地产网络营销24小时全天候服务、买卖双方可互动交流等优势；[2]有学者将优势总结为时空限制少、沟通效果强等。[3]2001年，陈东锦提出房地产网络营销有整合营销和软营销优势[4]，使研究重点转向房地产网络营销与传统营销整合；[5]余建国等人认为应将传统营销与网络营销整合在一起开展房地产电商。[6]房地产电商发展迅速但效益不佳，由此房地产网站盈利模式与绩效引起学者关注[7-8]，部分学者使用数据包络分析法对房企电子商务绩效进行评价。[9]张蓓蓓从房地产电商构建者角度，将房地产网站划分为房地产公司自建网站、房地产业门户网站、综合网站房地产栏目等；[10]而陈林杰（2015）则认为房地产电商类型有媒体电商、渠道电商与交易电商。[11]综观我国房地产电商相关研究，大都以传统房地产电商为研究对象，鲜有关于新兴房地产电商综合平台运营模式的研究。有鉴于此，文章从房地产电商综合平台运营模式出发，通过介绍平台业务类型与盈利模式，指出几点不足并提出改进建议。

2 房地产电商综合平台运营模式

房地产电商综合平台模式即搭建网络平台或开发App，与地产商合作获得新盘信息，在平台上；同时与经纪公司合作，给原本只从事二手房的经纪人提供新建房源信息，使其在二手房业务基础上向购房者推广新房的模式。综合平台对开发商、二手房业主、经纪人、购房者进行整合；建设网站、App、搜索引擎、微信公众号等多样化营销渠道；提供线上搜索咨询，线下看房签约服务；并新设经纪人评分等增值服务，为购房者打造线上查询房源信息、初步达成购买意向，线下看房并做出决策签约的全新购房体验。房地产电商综合平台运营模式如图1所示。

图1 房地产电商综合平台运营模式

综合平台资源整合途径主要有以下几种。

2. 1 签约经纪人带入客户、房源信息

平台最初资源积累选择从资源丰富的经纪公司入手，组建团队调查拜访经纪公司，并与其签署合作协议。之后，合作经纪公司经纪人在平台注册，分享购房者、房源等信息，为平台带入资源。

2. 2 开发商、业主投入房源

综合平台与开发商、商谈判，承诺按效果收费，与开发商、商合作，获取楼盘资源在网站或App上。同时，平台规定业主上传房源信息免费，吸引业主将房源聚集至平台或App上进行交易，帮助平台整合零散的二手房信息。

2. 3 用户流量带入数据资源

用户流量随平台的发展逐渐增多，能够收集大量客户浏览、需求数据。在大数据时代，平台通过处理数据，分析市场变化，能够及时调整平台运营方向。[12]

3 房地产电商综合平台盈利模式

3. 1 为开发商做宣传推广，收取佣金

综合平台与开发商约定按推广效果收费，收费标准有两种：一种是平台承诺提升一定百分比成交率，开发商按照平台提升的百分比支付佣金；另一种是如果平台没有完成承诺成交率提升比例，则开发商根据平台推广增加的成交套数付费。交易成功后，平台抽取较小比例佣金作为推广费，将大部分佣金交付给经纪公司，作为经纪人服务佣金。

3. 2 开展团购活动，收取服务费用

综合平台与开发商达成协议，拿到多于线下的房价优惠，如购房款优惠三万元等，然后平台利用房价优惠开展团购活动，如交一万抵三万、交五千抵一万等，吸引购房者注意。购房者参加团购活动缴纳的保证金，开发商不再收回，而是作为平台推广服务费。

3. 3 投放相关广告，收取广告位租赁费

综合平台与房地产公司合作，将其广告在平台上，收取广告位租赁费用。广告位置、篇幅不同，平台对应收取的广告费有所差别。

3. 4 以二手房佣金为本金，进行金融理财

综合平台规定二手房业主、购房者可免费使用二手房交易产品，但要求他们通过平台电子金融产品交付佣金，如房多多的佣金宝。电子金融产品承担支付宝等类似第三方角色，在签订买卖合同时，买方/卖方签订《佣金代收代付协议》，并将佣金提前支付到平台。之后，平台再分阶段支付给经纪人：如网签后，支付50%佣金；过户后，支付40%佣金；交房后，支付10%佣金。在分阶段支付期间，综合平台以佣金作为资本，做金融理财赚取收入，积少成多，积累财富。

4 房地产电商综合平台业务类型

4. 1 新房销售

新房销售业务覆盖新房、写字楼、别墅等，交易流程如图2所示。首先平台与开发商合作，获取最新楼盘信息在平台上；然后对楼盘信息分类加工，推送在网站或App上，开展互联网推广工作。综合平台推广方式有：与分类网站合作，增加平台流量；购买关键词，提升搜索引擎排名；利用微信、微博等社会化媒体进行项目推广等。购房者可随时通过平台网站、App搜索房源信息，并自主选择联系经纪人，咨询申请看房。经纪人收到看房申请后，将客户信息提交至系统记录，为购房者展示房源、推荐置业顾问；在后期购房过程中，平台还会跟进购房进度，提供相关咨询服务。

图2 新房交易流程

4. 2 二手房买卖

平台与经纪公司合作，签约大量经纪人，汇聚二手房房源信息；同时，平台规定个人业主在平台上房源信息免费，可随时与购房者联系，吸引业主委托平台卖房。购房者使用App或网站搜索、选定房源后，与经纪人或业主联系看房谈价，完成购房交易。期间，平台有业主服务团队帮助业主拍摄房源照片、打理房源；并有专业服务团队全程跟进购房者的购房流程，包括签约交付定金、申请贷款、代办过户等。

同时，综合平台为经纪人提供大量的新房资源，使经纪人不仅能为购房者推荐二手房，而且可以推荐新房，实现“一二手联动”。[13]

4. 3 金融产品

4. 3. 1 为购房者提供金融信贷产品

平台为购房者提供认筹金经营、首付贷款等金融产品。认筹金经营将购房者缴纳的认筹金作为投资，提供比银行利率高的收益。针对首付款不足的购房者，平台增设首付贷款服务，并且缩短了信贷审批时间。

4. 3. 2 为开发商提供融资服务

平台汇聚收到的认筹资金、团购押金等，以信托方式给开发商提供大量资金，帮助其以更低成本、更快速有效的途径填补开发资金空缺。

4. 3. 3 为经纪人提供电子佣金结算产品

综合平台开发电子佣金结算系统，将经纪人完成的交易即时登记，经纪人带看记录、达成交易纪录在结算系统中一目了然。一旦交易完成，平台立即通过结算系统结付佣金，方便快捷。

4. 4 增值服务

平台的增值服务有：①房产网络资讯，平台利用大数据分析房地产市场，为用户提供最新房地产资讯；②经纪人打分评级，鼓励用户对经纪人的带看次数、响应速度、服务专业度等打分，分数决定经纪人等级、享用平台信息权限；③移动社区增值服务，服务内容涉及线上购物、物业、家政等，将电子商务带进购房者日常生活。[14]

5 房地产电商综合平台的不足

5. 1 综合平台的推广效果不易明确

开发商按照综合平台提升成交量付费，但影响房地产成交的因素多种多样，开发商不易辨别电商综合平台的推广效果。有的电商综合平台买通置业顾问，截留案场正常销售数据；或者经纪人案场外死守售楼处门口，截留正常到访客户；个别中介买通置业顾问，导出购房者数据；平台与营销经理合作，集体数据造假，甚至包抄竞品楼盘，安排中介人员拦截目标客户等问题频发，开发商在大量来客数据中很难辨别电商综合平台的有效业绩信息，致使案场管理混乱，开发商营销成本增加，不利于双方长期合作。

5. 2 购房者需要体验，网络营销提供的体验不足

由于房地产产品价值量大，在做出决策前，购房者需要对房源的周边环境、楼层、户型、朝向、小区位置等做多方面的调查体验，了解房屋质量，充分感受房屋舒适程度。综合平台虽然可以展示房地产的外形和结构，却不能为购房者提供亲身体验服务。在现场看房前，购房者从App或网页上获取的房源信息不足，从网络营销渠道获得的购买依据有限。因此，综合平台难以满足购房者多方面需求，存在继续改进的空间。

5. 3 平台业务相对单一，经营风险较大

虽然大型房地产电商综合平台已经开展新房、二手房等多项业务，但多数新建的综合平台仍以新房销售为主，业务内容相对单一。在“白银时代”，市场整体状况不好，开发商前期高估市场，拿地过多导致资金链紧张，供过于求的市场状态促使开发商与平台合作，以达到快速消化存量房，回笼资金等目的。此时，综合平台以新房业务为主，能够帮助平台快速发展。但随着存量房消费，供需达到平衡，平台新房业务量将减少。若平台依然以新房为主，不重视二手房等业务开展，经营风险较大。

5. 4 注册用户参与活动积极性低

由于网络信息不全面、购房者对房地产中介印象较差，用户注册App后，对综合平台组织的活动积极性比较低，参与比率不高。如房地产电商综合平台开展的交1万抵3万等团购活动，由于需要购房者先期交1万元给平台，导致购房者非常抵触，活动效果不佳；而平台日常组织的认筹送小礼品等活动，由于礼品价值不高，难以抵消网上认筹风险，导致购房者兴趣不大，推广效果不好。

5. 5 其他类型房地产电商整合转型，市场竞争加剧

综合平台发展迅速，成熟的模式、大量的利润吸引其他类型房地产电商转型。而综合平台的核心技术没有申请专利，技术模拟容易，行业进入成本低廉，使得市场竞争加剧。原本只做二手房的房地产电商开始涉入新房推广领域，如安居客等；仅以广告为主要盈利模式的房地产电商也逐渐向电商综合平台靠拢，如搜房网等；此外，如房谱网等同类型的综合平台正在建立，房地产电商正在向相似的渠道模式发展，竞争者逐渐增多，市场竞争日益激烈。

6 对策与建议

6. 1 实行抢客模式，实现中介相互监督

开发商在案场实行联合、公平竞争，谁先抢到客户谁接待，利用多家公司相互监督来断绝数据造假、截留散客信息等问题。如在同一个案场内，A公司的张三卖给中介的客户，可能是B公司的李四接待的，中介向开发商提交成交信息后，客户信息与其他公司提交的信息重叠，则中介公司买入散客信息就会暴露。一旦发现有购买散客行为，开发商实施严厉的惩罚措施，能够提升开发商辨别平台推广效果的能力。

6. 2 采用新型房源信息载体，提升体验效果

房地产电商综合平台在向购房者推广房源时，不应局限于照片展示、文字描述，应积极改进信息加工技术，加入新兴科学技术，如flas、视频、Web 3D虚拟全景展示技术（Imaged-based VR）、几何式虚拟现实展示技术（Geometry-based VR）、基于GIS的地理信息系统展示技术等，打造电子沙盘，多方位、多角度展示房产信息，为购房者打造身临其境的体验和感觉，实现信息传递效率最大化。

6. 3 多项业务同时开展，分散风险

中国很多城市二手房市场潜力巨大，如北京、上海、广州等，综合平台开展二手房业务有很大发展空间。所以，房地产电商综合平台在继续发展新房业务的基础上，应重视二手房交易，整合中小型经纪公司，并争取与大型经纪公司合作，鼓励业主通过平台交易，全力汇聚二手房房源，构建线上二手房交易闭环，努力建立多项业务共同发展的线上交易市场，分散风险。

6. 4 小活动与大活动交替开展，采取多种推广方式

在推广过程中，平台可不时组织小型活动，如送小礼品、认筹抽奖活动等，使楼盘信息不间断传入购房者手中，提升购房者对楼盘的关注度。同时，平台可收集分析大数据，汇总对楼盘感兴趣的用户人数，当人数达到一定数量时，组织举办大型优惠活动，营造热烈的购房氛围，刺激潜在购房者快速认筹。此外，面向不经常登录平台的注册用户，平台还可采取打电话、发信息、发微信朋友圈、发微博等多样化推广方式。

6. 5 打造房地产电商综合平台品牌，提高行业进入壁垒

在激烈的市场竞争中，房地产电商综合平台应提供精准房源信息，规范经纪人服务，提高服务质量，提升用户满意度，将注册用户转变为忠诚客户，建造真实的房地产交易平台，打造平台品牌，形成口碑传播与品牌优势。同时，平台应积极利用新兴科学技术，不断更新改善网络基础设施与技术手段，并对核心技术、网络设施技术等申请专利，提高行业进入壁垒与成本，提升平台竞争优势。

参考文献：

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[12]杜丹阳，李爱华. 大数据在我国房地产企业中的应用研究[J].中国房地产，2014（12）：66-74.

第4篇：房地产的盈利模式范文

1)政府盈利来源。政府作为非盈利性机构，其利益即社会公众利益，而实践中政府是由庞大工作人员组成的经济利益共同体，并且政府充当着城市基础配套设施建设主要角色，所以政府必须保障其充足的资金以维系机构乃至社会的正常运转。土地作为城市开发的载体，城市建设征地拆迁的土地收入是各级地方政府财政收入的重要来源，可分为城市土地地租(征地费用)和税收(城建税及教育附加税等)两部分。2)一级开发公司盈利来源。一级开发主体作为市场“理性经济人”角色，追求城市土地开发利润最大化，其收益来源于土地一级市场购买与房地产售卖市场的差价，为了尽量扩大利润空间，土地一级开发公司不得不严格控制土地整理过程中各种费用(拆迁、安置、基础配套建设等)的支出，严格限制资金投入，使资金利用效率最高。目前，市场上比较普遍的土地一级开发利益分配方式是利润分成模式，由一级开发公司与政府约定，“国有土地使用权出让价款”减去“土地一级开发成本”，再减去“政府提取的各项费用”即为其盈利来源。其次，一级开发公司为实现更大利润常常在土地一二级市场进行联动收益，其主要原因来源于土地一级开发公司先入为主的优势以及政府的优惠承诺获取的相对低成本的土地。然而，随着房、地运营模式的分离，一、二土地市场将实现独立，土地一级开发公司盈利的主要途径还是在于其开发过程中科学合理的投资与其对成本的严格控制。

2二级开发的盈利模式

在城镇化连续成为市场热炒主题的背景之下，二级开发市场作为一级开发市场的延续，能有效的联动，反映了土地一级市场的需求及房地产市场的供求状况。以房地产为例，房地产二级市场是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业，在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让或仅出租给房地产消费者的市场。二级开发的盈利模式，指土地使用权作为商品流入市场，其拥有者对土地进行二次开发，将土地上的建筑房屋出售或出租以获取利润的盈利模式。

2.1房地产二级开发市场前景房地产是一种特殊商品，从房地产市场的供求关系来看，供求机制是房地产市场运作的最基本机制。房地产市场存在着双需求，表现在居住需求和投机需求，相比新能源、股市、黄金等，房地产行业具有门槛低，保值性好等特点，随着城市化的进程的加快，城市土地增值使得地产价格节节攀升，房地产也是极好的保值增值投资品。

2.2房地产二级开发主要盈利来源房地产二级开发成本的高低直接影响其盈利，房地产商要实现最大利润，就必须对房地产二级开发成本影响因素合理操作。本文把影响房地产开发成本的因素归结为五种:税收、滚动开发模式、负债经营、期房销售、土地制度。1)负债经营。房地产行业属于资金密集型行业，一般只要能凑到开发成本的30%就可以向银行申请贷款，通常能贷到40%以上的款，加上施工单位为其垫付的资金，来源于银行借款的资金及购房者的按揭，目前中国的房地产开发企业在运行项目时约70%的资金都是来自银行。房地产企业有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，能最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，提高自由资金利润率以谋取可观利润。2)期房销售。一则开发商可以提前偿还贷款以减少财务利息支出;二则盈余资金又被转入下一个开发项目。作为下一项目自有资金以向银行贷款保证项目得以持续，而不用等本期楼盘售完和全部收回资金，通过利用消费者的预付账款，能有效减少其财务成本，进而扩大房地产二级开发市场利润空间。3)税收。房地产商通过在预售楼盘时故意推迟以延迟税款方式以保证项目运营资金的充足，减少运营期贷款利息费用支出。4)土地制度。由于土地二级市场的不完善、一二级市场分工模糊，大型的房地产开发商往往将一级土地整理与二级开发相结合，提前介入土地市场并与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招、拍、挂中确保自己能顺利地以较低成本取得二级开发权，从而减少土地成本实现房地产二级市场的盈利。

3城市资产运营的盈利模式

“城市运营”是在“经营城市”的理念下于2002年萌发的一个新事物。城市运营是市场经济深入发展的产物，在城市竞争时代里，政府必须转变其职能并采取一系列行动提高公共经济效率，从开发城市到管理城市到运营城市，再到如何把城市经营好，让城市更好地发展，更富有竞争力。城市资产运营的盈利模式，是指城市运营商按市场经济规律配合政府，运用市场经济的手段，通过政策运作与资产经营，对城市已积累的资金、有形资产和无形资产进行集聚、重组和营运，计算其投入和产出，力求以最低“成本”获取城市开发的最大化公共绩效，同时获取运营商自身利润的最大化。

3.1城市资产构成“资产”是指具有市场价值或交换价值的实体，这种实体是指所有者的财富或财产的价值综合物，既包括资本形态的价值，也包括非资本形态的价值，城市资产构成系统见图3。城市资产最终以城市资金或城市资产存量形式得以体现，新一轮“造城运动”，城市开发主体通过对人力资源在特定地域空间劳作绩效和创造成就的充分利用，能进一步挖掘新时期城市市场价值潜力。

3.2基于企业经营的城市资产运营价值链企业价值链是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的关联关系形态。目前成功的城市运营商，大多“发家”于房地产开发公司或市政建设公司，立足于城市资产构成，具有行业竞争力和适应市场的城市运营商，应摒弃以往房地产公司或市政建设公司单纯进行住宅、楼盘开发或市政基础设施建设的做法，充分发挥城市资源整合能力，延伸城市开发价值链。整合、发展、策划土地整理等上游价值链，中期以规划地区建设，并以持有写字楼、商业、廉租房、公租房等物业进行经营，逐步成熟后，以具体城市运营项目为主体，争取参与城市公用工程以及水、电、气等公共设施运营和管理，获得长久稳定收益。

第5篇：房地产的盈利模式范文

从“苹果”到苹果，潘军总结说，他这么几年一直在做一件事。但作为上市房企花样年集团的总裁，他在做的这“一件事”却不是卖房子。而是先免掉物业费，用增值服务赚钱，典型的“先圈用户再赚钱的互联网思维”。

“我在研究如何实现房子像‘存话费送手机’一样，不要钱，免费送。”潘军说，新时代他的玩法就是做“轻”资产，做一个包含房地产的“社区服务产业”。

搭网的“彩生活”

当记者介绍着某房企的一款社区APP时，对面的南航碧花园业主阿松显然有些不屑。

“缴物业费、车费、报修，订餐，晒贴…这些真只算初级功能了。”阿松打开他所在小区的社区APP，打的、租房、洗衣服、买彩票、订机票车票酒店、学驾校、金融理财…

这款叫“彩之云”的APP让人感觉，恨不得装下用户的全部生活。

不过阿松直言，目前除了缴费、报修等基础的物业需求，其他功能其实很少使用，打的、订票等更多时候会用已习惯的几款专门的APP。

从国内主流的几家三方市场上，记者统计看到，“彩之云APP”在百度移动应用下载500多次;腾讯应用宝平台下载1000次;豌豆荚6757人安装;安卓市场热度小于1千。

这款去年6月1日正式上线的社区APP显然还得跟业主磨合。

“用户接受程度不同，以及不同小区商铺评定程序的差异，都会使成本的回收具有不确定性。”某电商平台创始人甘小明就指出，开发和运营APP这一整合资源的过程，前期投入不小，成本回收漫长。

开发了社区生活黄页应用(小区通)的小众信息科技CEO何海瑛也认为，目前市场上社区类APP非常多，而且处在跑马圈地的野蛮生长时期，还没有能单靠它盈利的。

不过，就“彩之云”而言，与其说是一款APP，不如说是一个系列。

彩生活物业集团(下简称“彩生活”)副总裁董东告诉记者，在“彩之云”业主APP上线之后，物管APP、商户APP也相继上线，物管能在线上察看投诉、处理报修、管理小区，商户能推广信息、察看经营数据等。

实际上，APP也仅是“彩之云”的一个载体。业主通过手机、Pad、PC、服务终端、POS机，能接触的除了APP，还有网站和微信。如果业主在这些平台看中商品和服务，则可通过“彩付卡”支付购买，然后到线下直接消费。而这些东西统统被称为“彩之云”。

“彩生活”在搭网，“彩之云”只是其中一面。

“我的这个买卖太大了，比房地产大多了。”潘军说，他现在搭建的是一个围绕社区服务，发散出“金融服务、社区服务、物业管理、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老”八项业务八个平台的网络，而每个平台又都能形成强大的募资能力。

围绕“社区服务”展开，也使得八项业务变得和以往有所不同。以养老产业为例，潘军称，花样年的养老产业项目将全部用于租赁，与台湾和美国的养老机构合作运营。盈利方式基本是靠运营社区。

轻社区的“赚钱术”

运营社区到底如何盈利?谈到这个问题，潘军略显兴奋。

“以‘彩之云’商品服务里的水果团购为例，我们每个月做一款用远低于市场的价格的水果推送给业主，这些水果都是从产地直销，我们全部承包了，联合国内顶级电商给我们的业主做团购。推一个产品，就是上百万的利润。”

潘军指出，盈利就基于此。并且全国45个城市已有“彩生活”的团队，完全可以满足配送。剔除中介环节，便意味着节省了流通环节50%以上的成本。

未来盈利怎么算?潘军给出一串数据：花样年的目标是2020年让“彩生活”遍布100个千万级人口的城市，若每个城市服务人口约40万(1000万/80㎡=12万户，12万* 3.1中国人均家庭人口=40万)，服务就达到4000万人。如果人均年消费2万，每年就有8000亿从“彩生活”门口流过，公司只需收取1%的费就有80亿的利润，而且是已剔除员工工资的纯利。

除了通过社区的消费创造盈利，潘军指出，提升效率依然是第一位因素。例如，所有的水电、保安全部专业化、标准化，减少人员提高效率;绿化、清洁、水电等都采用外包节省成本。

不过，所有赚钱的因素里，潘军依然最看重他的“轻资产”。

“所谓‘轻资产’就是少投钱、多办事。”潘军毫不掩饰自豪的说：“彩生活”去年利润差不多一个亿，但从2002年至今一共投50万。第一年略赔，第二年保平，第三年已经回本，历史上分红2700万，形成了9000万的现金资产。

据介绍，目前花样年的八个业务中，除房地产和金融两个板块是重资产，其他都是轻资产，不需要再投钱。

不过，潘军直言：“现在还是在用房地产来养我的轻资产。”

但花样年在传统房地产的表现并不尽如人意。去年以101亿的业绩擦边完成年度销售目标，上半年多个主力城市推盘量和去化率不足。今年1月则受到节日影响销售1.69亿元，同比大幅下滑80%。

“花样年确实是比较早用互联网思维来重组和发展业务的房地产公司。像互联网经常提到的海量、免费、大数据这些词，花样年已经引入了社区管理。‘零管理费’通过整合业主的大量消费来实现利润，这种模式听起来也很诱人。”有接近花样年的分析人士指出。

但他认为，整体来说，花样年的轻资产和彩生活的盈利模式都还在探索阶段。虽然去年“彩生活”收入1.85亿，毛利率超过40%，但它在花样年的占比还不到一成。投入过大如果销售跟不上，产品结构就不合理，会影响公司现金流。

不过，一切质疑在潘军这里，被他一笑带过：“我2006年就提出了‘零物业管理费’这种模式，当时更不讨好。”

“在互联网时代，房地产也必须去适应。”潘军说，他相信靠房地产挣钱的时代一定会过去，彩生活物业将和金融一起，成为未来花样年的利润重要来源。

后记：

潘军的确是少有的装备着“互联网思维”的房地产商。在他看来，传统的住宅“没意思”，商业地产“非常难”，不过吸引他的“大社区服务产业”这条路，也并非坦途。

第6篇：房地产的盈利模式范文

山区城市规划对当地经济刺激带动作用，需要经历漫长的时间积累，需要在实践中缓慢完成，无法在短时间看到山区城市规划对当地经济的带动作用。但在进行地方经济改善、刺激之前，山区城市规划首先为当地房地产开发提供了发展平台，激活了当地房地产市场，扩大了当地房地产开发需求。因此，当地房地产业是山区城市规划下，得到改善效果最快、受影响程度最深的行业。山区城市规划作为山区城市实现经济目标发展、社会目标发展的重要性手段，在整体规划下，山区城市在未来经济发展过程中，可以掌握明确发展方向、科学调整山区城市土地配置、合理分配空间发展资源，有利于山区城市经济发展，带动当地经济走向繁荣。基于山区城市规划对当地空间、资源的整体调控。房地产业在当地社会经济实际发展过程中，表现出的强大经济拉动能力，离不开山区城市规划的调控与管理，更主要是通过山区城市经济发展形态表现出来。因此，山区城市规划活动对当地房地产开发具有巨大积极促进作用，在加速当地房地产发展、扩大房地产建设需求上具有显著成效。但是，进一步考量当地房地产行业在实际山区城市发展运作情况，由于山区城市经济基础薄弱、基础设施建设规模小、较发达城市发展起步晚、技术水平严重低下，因此，当地房地产与山区城市规划发展出现发展不一致、不协调现象。山区城市长期处在经济落后状态中，山区城市规划产生的短期快速经济发展热，即便经历长期全面规划与管理，山区城市规划与当地房地产业在共同发展过程中，不协调问题依然存在。为了进一步发挥房地产在地方经济拉动作用、进一步促使当地房地产与山区城市规划形成良性互动，尽快采取相应整改措施，让山区城市当地房地产更好地发挥先导性基础作用，具有重大现实意义。

二、山区城市规划与当地房地产相互促进关系阐述

山区城市规划是一种政府强制干预行为，山区城市规划方案、文书一般是由国家政府相关部门进行统一编订，在规划管理内容上以计划性、政策性为主，主要以当地山区城市的整体利益和长远利益为考虑出发点，进行山区城市规划。相反，当地房地产作为个人经济发展行为，多数是以房地产企业单位实现最高社会经济效益为发展目的，在市场环境中受经济发展规律制约，自由发展。因此，导致山区城市规划与当地房地产在发展本质上出现不同，但基于山区城市规划的整体管理，对当地房地产发展的促进作用非常明显，具体表现在以下几方面上：首先，山区城市规划与当地房地产在利益最优上达成统一。山区城市规划主要考虑全局效益统一，为山区城市规划寻求城市整体的最优化管理模式。当地房地产作为私人企业单位，以自身利益为出发点，势必会在山区城市中，选择最佳、最好的土地作为房地产开发用地，采用获利最高的房地产开发方式进行效益创收，同时对山区城市建筑容积率产生更高要求。此时，山区城市规划在处理当地房地产肆意进行土地开发、破坏山区城市空间分配行为上，具有显著管理成效。山区城市规划可以有效管理当地房地产土地用地，以便更好管理山区城市交通、降低山区城市环境污染，有效管理、合理分配山区城市公共基础设施。其次，山区城市规划考虑长远整体经济效益，而当地房地产以短期快速收益为目标，借山区城市规划发展期间，快速实现自身企业经济效益。山区城市规划发展下，当地房地产业受城市规划刺激影响，新经济发展模式注入山区城市，为山区城市房地产开发商带来发展生机与发展平台。山区城市经济开发、城市建设，首要任务是要调节山区城市长远宏观经济效益与当地房地产短期快速盈利之间的关系。山区城市规划正是通过当地不同规模房地产，一次又一次不断实现短期快速经济效益，最终使得当地城市实现蓬勃、健康、稳步发展。最后：计划性山区城市规划按固定城市规划方案实行经济改革、城市建设活动，与山区城市的计划稳定性相比，当地房地产经济发展更具活波性、实时性。当地房地产建设过程中，风险突出、市场环境复杂多变，为当地房地产开发建设带来巨大风险挑战与压力。但山区城市规划期间，当地政府以计划性城市规划发展目标为主，固定、计划式经济发展为当地房地产发展，提供安全、稳定的市场环境，当地房地产在计划规划经济下，发展风险小，对促进当地房地产发展具有积极意义。

三、山区城市规划对当地房地产的具体促进表现分析

1.山区城市规划对当地房地产发展具有控制和管理作用

在山区城市发展规划过程中，当地房地产发展主要以短期盈利为主要发展模式，房屋、建筑长期租赁为手段的长远性经济发展行为案例少。房地产短期快速式盈利模式对山区城市规划、房地产发展的短期经济效益获取，具有显著经济带动作用。但是经济回报速度过快，会致使当地房地产建设规模膨胀、住宅、办公楼宇产量过剩。山区城市规划经济发展目标是通过经济长远发展，实现山区城市经济良性、健康运作，当地房地产短期经济行为，造成人口居住需求量过大，同时加剧医疗、文化、教育等经济需求，造成当地政府出现严重财政负担。因此，山区城市规划的整体城市管理作用，可以有效控制管理当地房地产开发数量，为当地房地产做发展上指导，使山区城市房地产发展更具科学性、合理性，为山区城市未来健康、持续发展打下夯实基础。

2.山区城市规划对当地房地产发展具有指导和促进作用

山区城市规划是建立在大量城市信息与大量经济科学发展论证基础上的经济发展行为，因此，在山区城市规划期间，山区城市规划带来的大量准确发展信息与土地开发依据是促进当地房地产开发、建设的重要因素。房地产在开发、建设之前，要进行城市土地选择、开发用地招标、竞标、开发建设方案编制、选择、价格确定、比对等一系列环节，可以得到山区城市规划的指导。当地房地产在山区城市规划指导作用下，有助于提高房地产投资信心、促进当地房地产业经济发展，随着山区城市规划的进一步推进与发展，对当地房地产业的经济发展促进作用也更会更加明显。

3.山区城市规划对当地房地产联合发展具有促进作用

当地房地产业开发与建设多数为个人行为，导致当地房地产建设规模小、社会经济回报率低，联合式成片房地产发展离不开山区城市规划整体管理与设计，即山区城市规划是当地房地产实现大规模发展、实现联合成片发展的重要途径。城市规划发展下为众多房地产业提供最科学、最合理城市用地配置、城市空间配置依据。不仅可以降低房地产设计成本、扩大房地产建设规模，同时在科学化城市规划指导下，使当地房地产建筑功能更加齐全，不但可以满足当地房地产投资商获得最大经济效益，对促进当地经济发展、满足当地百姓生活、发展需要具有重大积极作用。

四、山区城市规划下实现当地房地产更好发展的应对策略

在山区城市规划过程中，当地房地产经济以无形经济拉动功能，对山区城市规划管理与布局工作发挥巨大积极、促进作用，促使当地经济实现多元化发展，实施管理渠道变得具有选择性。同理，山区城市规划为当地房地产发展提供发展机遇、提升建筑需求量，刺激房地产蓬勃发展。为了在山区城市规划发展过程中，使当地房地产实现更好发展、获得更高效益，山区城市规划要大力提升房地产的监管力度。同时在山区城市规划期间，时刻关注房地产商利益获得情况，提高弹性管理能力和市场应对能力，有利于城市规划管理实现，对当地房地产的促进作用也会增强。

五、总结

第7篇：房地产的盈利模式范文

【关键词】旅游地产；特征；发展现状；前景

重庆直辖后，经济迅速发展，国民收入不断提高，重庆旅游地产业迎来了前所未有的高速发展期。由于前期规划、市场定位等因素旅游地产开发也出现了一些问题。

一、旅游地产

旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，以旅游区域的景观、生态、文脉为开发契机，以优美景观及良好的度假休闲服务设施为支持，以旅游服务为主要功能，针对游客的房地产项目【1】。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

二、重庆旅游地产主要特点

重庆旅游地产集中依托自然资源为核心进行地产开发，相比其它区域的旅游地产，重庆的旅游地产有其自身的特点：

1.资源条件优良：重庆地处四川盆地东南部，其北部、东部及南部分别有大巴山、巫山、武陵山、大娄山环绕。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，有“山城”之称。重庆辖区内南山、缙云山、仙女山、金佛山、黑山谷等区域自然景观及资源条件优质。

2.景观塑造成本较低：重庆区域内较为知名的山海拔在1000米左右，湖泊众多，原生态自然植被较为丰富，峻岭、峰林、幽峡、峭壁、森林、林海、飞瀑、碧水、溶洞、栈道、浮桥、云海、田园、原始植被、珍稀动植物加之山体连绵，峰峦叠嶂。以此为基础，参照地形地貌，以可持续维护为基础，做保护性开发，成本总体较人造景观低。

三、重庆旅游业发展现状

1、专业人才缺乏。

旅游地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域，要求从业人员有较高的素质。其从业人员不仅需要掌握房地产业运作方式以及网络技术等相关知识，而且还需具备酒店管理，市场营销、旅游管理等专业技能。但是目前市场上从事房地产相关工作的人员通常都缺乏综合的专业能力【2】。

2、相关制度不健全。

旅游地产是市场经济，而市场经济是法制经济。由于旅游地产的爆炸式发展，相关制度很不健全。在很多地方，只有促进旅游业发展的优惠政策，缺乏对旅游地产监管的相关措施。

3、开发经营模式单一。

目前的旅游地产经营开发方式没有科学的设计和规划，普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照抄照搬缺乏创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，这种只顾短期经济效益，不重视长期经济效益和生态效益的方式，不能形成稳定的消费群体，难以形成一体化的营销网络.

4、资源过度利用，公共资源被严重侵占

逐利性是资本的本质属性。在缺乏监管的旅游地产市场，开发商会在单位面积上建尽可能多的房子以实现利润的最大化。这必然导致资源的过度利用【3】。旅游景区应当是一个生态和环境良好的自然化区域。过度建设必然影响旅游景观审美，造成区域旅游发展的不可持续。

5、违背经济规律，引发泡沫风险

旅游地产是市场经济，市场经济就必须遵循客观经济规律。地产生产能力极其庞大，他们一起进入旅游地产领域，盲目扩大生产和再生产。而旅游地产的市场是有限的，主要是高收入人群，而且是非必需消费。旅游地产一方面继承了城市房地产的泡沫，另外一方面，自身的泡沫也在不断膨胀。

四、重庆旅游地产开发新思路

1、见“异”思“变”，旅游地产开发思路决定出路

在对旅游地产开发过程中，都会被传统思维阻碍。面对这一问题，可以借鉴国外的先进案例，对投资开发进行合理的评估，最重要的是在当地的客源市场找到合适的着力点，即论证创新产品和开发模式是否能满足当地客群的需求。见“异”思“变”，打破固有的成规，用创新求变的思路去寻找新的出路，在同质化倾向越来越严重的今天，旅游地产的开发必须要创新和个性化的发展。

2、整合项目功能资源，实现多元化的盈利模式

旅游地产的开发投资行为特征已不是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面都有较大的影响。在对旅游地产开发中应有效的整合区域各方资源，增强关联效应，开发形式多元化，从单纯的旅游资源依托型转变为共生型，强调各种资源的有效融合，实现多元化的盈利模式。

3、健全法律法规，完善管理体制

旅游地产在国内属新兴市场，旅游地产法律法规存在诸多不完善的地方，发展过程中出现了种种破坏市场秩序、损害投资者利益的现象。【4】。因此，必须建立完善的旅游地产管理体制。在适合开发旅游地产项目的地区，政府相关部门应给予优惠政策鼓励开发，同时做好道路、市政等基础设施的投入。此外，根据当地条件组织专家调研确立旅游地产项目，政府统筹规划和调控配置，防止盲目开发。

4、统筹兼顾社会效益、环境效益及经济效益

首先，旅游地产的发展要体现社会效益，不能对景区内居民生活、社区的环境和原有规划造成不良影响和破坏。其次，由于旅游景区原生态体系通常相当脆弱，要避免旅游地产外部性的影响，对自然、人文旅游资源的破坏，对当地环境的污染。旅游地产开发商开发时要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展。也要兼顾地方和开发商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，将旅游资源优势转化为经济效益。

5、选择合适定位发展模式，对资源进行优化配置

项目整体性的定位，在项目前期策划过程中是首要问题，也是指导项目整盘开发的核心问题。在这个过程中，往往需要确定项目的开发主题，主题既是精神性的，也是指导性的。但是在旅游地产开发过程中，国内的开发商往往重产品轻概念，重利益轻文化，而这也会直接导致项目在长久的开发过程中，缺乏主线和精神纲领【5】。开发中应选择合适定位发展模式，充分理解资源属性，对资源进行优化配置。

6、人力资源体系的建设

由于旅游地产的产业综合性、开发和经营中涉及到的关系复杂性，决定了旅游地产的开发和运营需要具备多种产业知识背景的综合性人才。因此，要重视旅游地产专业化人才的培养，对相关从业人员加强综合知识培训，使之熟悉旅游地产项目的运作程序和运作规律，进而规范整个旅游地产行业的职业行为。

参考文献：

[1]李海涛，郭武飘.旅游地产发展存在的问题及相关对策研究 广东省惠州市旅游局.惠州

[2]胡浩.大都市旅游房地产发展与布局研究 北京：中国财政经济出版社.2006.

[3]丁名中，钱平雷.旅游房地产学 上海：复旦大学出版社，2004.

第8篇：房地产的盈利模式范文

2014年1月底，恒大地产公告称，以33亿元收购了华夏银行4.522%的股份，收购后，恒大地产成为华夏银行第五大股东。不久后的2月初，越秀集团宣布以116.4亿港元完成对创兴银行75%已发行股本的收购。而早前，地产龙头万科斥资30亿港元入股徽商银行，成为其单一最大股东。

2013年下半年以来，包括万科、新华联、世茂、越秀地产、恒大等多家房企已进军金融业，房企金融化呈加速态势。据记者不完全统计，目前已有约30家房地产开发商涉足银行。房企扎堆参股商业银行的意图是什么？此举将给国内地产行业带来什么样的影响？

房企扎堆入股银行

2013年10月底，徽商银行在香港路演，令人意外的是 ，此次路演主角竟然是开发商大佬万科。路演过程中，徽商银行向机构投资者披露，万科出资4.19亿美元，成为徽商银行的最大单一股东。

对于万科参股徽商银行的原因，万科董秘谭华杰此前表示，参股是为更好地满足客户在金融服务方面的需求。相对于万科过千亿元的年规模，此次参股投资不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供领先的社区金融服务，提升全面居住服务方面的竞争力。

随着万科入主徽商银行，许多房地产企业纷纷与银行联姻。

2013年11月4日，另一家地产上市公司新华联公告称，其参与筹建民营银行的消息属实，相关事宜正等待国务院的正式批准。据公告，湖南省人民政府已正式行文向国务院请示，由新华联作为共同发起人之一成立民营银行，注册地在湖南长沙，注册资本为50亿元人民币。而此次并非该公司首次涉足银行业务。

早在2012年11月，新华联便收购了湖南新华联建设工程有限公司100%的股权，而后者持有长沙银行股份约10358万股，占长沙银行总股份的4.48%。

差不多同一时间，广东本土开发商越秀地产母公司越秀集团表示，越秀集团已向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%的股份。此次要约收购总金额约为114.44亿元港币，若能实现，将成为4年来首宗内地企业对香港银行的并购案。

绿地集团也于2013年8月底宣布与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。

另外，由7家民营企业拟共同发起组建的合肥银行，其中就有5家涉及房地产，房企进军银行业迹象明显。目前“涉银”的房地产企业已经达到了30多家。

事实上，早在几年前便已有房企瞄上了金融市场，并且取得了丰厚的利润。2009年4月，华润收购珠海市商业银行，并更名为珠海华润银行。至2012年年末，该行总资产达到1030亿元，资本充足率为15.48%；而2010年，该数据仅为165.6亿元，增速高达521.98%，连续多年净利润翻倍。

2011年9月，绿地集团与辽宁省盘锦市政府签署战略合作备忘录，成为盘锦市商业银行第一大股东。绿地集团表示会使该银行走出辽宁、走向全国，力争在三五年内将其打造成为全国经营、在辽宁省最具竞争力和影响力的商业银行。

开发商的图谋

房企联姻银行的意图何在？

万科创始人王石此前的言论也许可以作为注脚：“房地产的问题说到底是金融问题，将来的房地产市场如果没有几千亿元的融资平台，你就只是一个打工的。”

一直以来，房企的发展很大程度上取决于与银行的关系。因为银行一直为开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。

有业内人士指出，有了自己的控股银行后，房企的境遇将大为改善。对于购买本企业产品的客户，房企可以让其通过银行来办理按揭贷款，从而打造企业销售的一个核心竞争优势，同时可以大大提升企业的流动资金。因为这些企业实行多元化经营，集团旗下其他业务可与房地产业务相匹配，因此不受国家房市调控的限制。

在持续的宏观调控政策背景下，房企与银行携手，一方面，可以降低融资成本，为房企融资提供便利；另一方面，可打通地产上、下游产业链，开拓社区金融等新的业务领域。因此，未来房地产联姻金融将成为趋势。此外，房企还可以借助银行平台，开发针对旗下项目的资产证券化产品，便利性更高。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企频频参股银行，将引领房地产行业融资模式的创新与相关金融产品的创新。

以万科为例，万科看重的是通过参股银行实现自身业务与金融的深度结合。万科方面曾表示，此举是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，可帮助万科率先向客户提供国内领先的社区金融服务。

所谓的社区金融服务包括以下方面：一是各种便民服务，方便居民生活，如代收水电费、电话费，非税收收入，代缴交通罚款等；二是开发销售理财产品，帮助小区业主财富增值；三是进社区开展金融知识与服务讲座，丰富物业活动；四是涉足电商，构建社区内网上银行、手机银行、电话银行、短信银行等全渠道的电子服务网络。

这背后的利润空间有多大呢？

万科通过近30年的积累，目前其社区居住人口截止到2012年年底，已经达到了300万人。这是一个庞大的资源，以每个人年消费1万元计算，一年消费额将达到300亿元，如果收取3%的佣金，每年收益高达9亿元。而到了2017年，万科入住业主预计将达到800万人，届时这部分收益将达到24亿元，而且是长期的、稳定的收益。

社区金融服务不仅可以给开发商带来可观的佣金收入，同时未来面向个体的小微金融服务也可能成为新的增长点。目前，花样年联合光大银行推出的彩生活e卡通、恒大联手中国邮政推出的金融便利店等社区金融服务已经开始运作了。

降低综合融资成本也是万科在“城市配套商”定位之下的考量。在万科社区商业、购物中心、写字楼、旅游地产等业务不断增持的状况下，原来以单纯的住宅业务开发为主的融资模式已经不能满足新需求，万科必须拓展更为多元的融资。“参股银行”对于万科来说，其意义堪比万科B转H。

兰德咨询总裁宋延庆则认为，房企入股银行，一是借助金融业投资对冲日后可能遇到的房地产下滑风险，二是从银行业发展中获得更多的资本回报。尤其在目前，银行股估值偏低，房企可以从股权投资中获益。

而对银行来说，通过与房企联姻，不仅能获得大客户的资源，还可以充实资本金。

房企银行联姻，将会对行业造成怎样的影响？

据权威人士透露，由住建部牵头制订的“住宅产业化行动方案”目前已经形成框架，有望于2014年出台。据透露，到2015年，政府将在全国培育20个左右的试点，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。当前一些有远见的企业已经开始尝试住宅产业化，比如万科、远大等，这些企业正在引领整个房地产开发模式的变革，也将逐渐改变当前房企主要依靠土地升值、房价上涨的盈利模式。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产行业发展趋势来讲，住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。

因此，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式的创新与相关金融产品的创新。与此同时，随着明年住宅产业化试点的逐渐推进，房地产行业也将呈现出“加工业”的特征，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。

房企急需转型

一个不可忽视的事实是，随着银行对于房地产业风险担忧的加剧，开发商从银行能拿到的贷款越来越少。

根据银监会2013年上半年公布的数据显示，在新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点。也就是说，开发商能从国内银行拿到的钱越来越少，而且越来越难，这对于在A股上市的企业而言，境况更加窘迫。

一位国有银行人员表示：“很多房企都自身难保，除了某些大型房企，其他的都是欠了一屁股的债。钱都拿来买地了，拿着地再贷款。”

2014年2月11日，国土资源部《2013年国土资源有关统计数据》。数据显示，住宅类地价为5033元/平方米，同比增幅最大，达到9.0%。地价方面，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。四类用地价格环比增长率分别为2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比增长率分别为7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。

也就是说，房地产政策频繁收紧的同时，土地价格却在持续攀升，在成本上涨与需求下降的背景下，房地产企业利润率终会下降。在这样的格局下，房企拿钱显然要比拿地更急迫，而银行正是较好的投资对象。

事实上，利润率下滑也逼迫房企进行多元化投资。

2014年1月底，德勤研究报告显示，受政策环境收紧和经济增长回落的影响，房地产企业开始进入盈利能力下降周期，近60%的上市内地房地产企业在2012年出现净利润率下滑的局面。

此前中房协的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》也显示，随着市场竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。《蓝皮书》预计，到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。

张宏伟表示，由于在房地产利润下滑的同时，银行业盈利水平却长期保持较为平稳的高水平，因此，企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报。从当前来讲，银行估值水平为较低阶段，现在万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等企业行为可视为“抄底”投资转投金融行业的最佳时机，未来房企可以据此获得溢价收益。

可以预见，地产和金融联合将是大趋势。未来中国房地产企业更多会采取美国模式，而美国模式的基础就是地产和金融的合作。房地产企业最重要的任务就是进行现金流管理，融资途径必须打开。而银行作为最低廉的融资途径，入股银行具有战略意义。同时，地产企业庞大的物业管理载体，也为社区金融提供了最良好的平台。

不仅是开发商，以地产服务为主营业务的世联地产近期也提出了金融化的口号。随着中国金融业的改革和开放，房地产的金融属性越来越成为行业至关重要的因素，无论对开发商还是置业者，要进行开发资金筹措、项目投资、住宅消费、商业地产开发、集合信托（REITs）等活动，专业地产金融服务都是必不可少的、越来越重要的一环。

谨防衍生风险

房企参股银行是否存在风险？

从金融“国十条”以来，不少企业逐渐介入金融业，这既可以缓解民营企业的资金链风险，又可以为大量过剩的民间资本找到出路，减少民间资本高利贷化的倾向和对理财产品的依赖。但房企参股银行，需要防止房企对于银行业务的干预。

地产与金融互相渗透和融合，既为双方带来便利和利益，也可能由此形成更加复杂的新风险。一旦某一方遭受危机，另一方可能也会迅速受到冲击。银行资产若配置不当，地方债与影子银行都有可能拖累金融业，从而会对房地产业造成冲击；而房地产市场一旦陷入低迷、发生紊乱，也势必会影响金融安全。两者捆绑在一起会让风险成倍放大，因此需要特别警惕。

也有业内人士认为，房企经营比银行更显脆弱。商业银行的金融管制很严，基本上在风险控制方面有成熟的一套流程。但是，大型房企入股商业银行，会将房企的经营模式和习惯带到银行的日常决策上来。当房企遇到资金链问题时，很可能会倾向于向商业银行“求救”，削弱商业银行信贷政策、利率政策的独立性，这对于银行系统的稳健性可能是一个打击。

对房企而言，此举可能会丧失融资渠道拓展的积极动力，而依赖于银行。房企在商业银行的温室下成长，获得了苛刻调控政策下的庇护，但很难提升未来的竞争能力。

第9篇：房地产的盈利模式范文

近来，中国房地产业可谓历经波澜。继“国八条”之后，再次祭出“新国八条”，同时以北京、上海领头迅速波及全国各中心城市和省会城市的限购令，以重庆、上海为先驱进行试点的房产税，以及央行继去年以来连续五次加息，银监会一再强化对房地产项目贷款的审查，政策的叠加效应给艰难前行的房地产业雪上加霜。

调控引发分化

2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标。限购、限贷、限价、房产税、加息等一系列强力政策陆续出台，直接让行业面临巨大的危机。

新宏观调控下，房地产行业发生了急速的分化。相比于大企业的规模化优势和资本优势，中小房地产企业直接面临巨大的生存危机。分化的结果是强者恒强。

数据显示，2011年上半年，中国前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80％。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。调控之下，大型房企的销售额同比依然攀升，房地产市场集中度也逐步提高。2010年上半年，前十房地产企业销售金额入榜门槛为105亿元，销售面积门槛为93万平方米。而今年上半年，房企销售金额前十和销售面积前十分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48％和25％。

造成这种分化现象的最直接原因是大型房企调整战略重点，纷纷大举进入二三线城市，并通过价格策略实现快速营销和高周转。中小房企则由于受制于规模和资金，无法与之抗衡，生存空间受到空前打压。

即使是上市房企，也开始出现明显的分化。

以最新的房地产上市公司中期业绩预告来看，截至6月28日，已经公布上半年业绩预告的上市房企合计为31家，其中业绩预增的有15家，占目前公布中报预告房地产总数的48.4％。从净利润增长的具体金额上看，主营商业房地产的金融街以净利润约8.6亿至11.2亿元的业绩增幅居首，其增长幅度为70％-120％。深物业A、深长城、天保基建、宁波富达、珠江实业、浦东金桥、广汇股份的业绩预报增幅也在100％以上。

除15家预增房企外，其他16家房企中，有11家出现业绩下滑，另有5家亏损。在11家业绩下滑的房企中，幅度最大的是嘉凯城，公告显示其上半年净利润约500万元，同比下降98.9％。海德股份、重庆实业、滨江集团、中茵股份、宜华地产的业绩降幅都在60％以上。

寻找投资机会

通过美国的金融危机和日本以及爱尔兰的房地产泡沫，可以很容易得出一个结论，那就是低利率与过于宽松的货币供应是形成资产价格泡沫的主要原因。缺乏弹性的汇率制度只会助长热钱的投机效应，从而进一步推高物价和通货膨胀。

为此，中国政府旗帜鲜明地把稳定物价和抑制通胀作为宏观调控的首要任务。在这种形势下，房地产行业的发展让位于国家经济和民生的大局。地方政府不得不在土地财政之外，寻找新的财源。单纯粗放式的固定资产投资拉动的经济发展模式，已经不能适应这种巨变。集约型的内生式的消费驱动和新型工业化发展模式急需建立。

在这种形势下，国家在“十二五”规划中提出了重点发展战略性新兴产业，目标是取代房地产行业在国民经济中支柱性产业地位。对房地产行业的主基调是通过大力发展保障性住房、积极探索房产税改革等举措，加快调整房地产行业的结构。在“十二五”规划中，保障性住房将以每年600万套增长。在不断收紧商品房开发贷款同时，国家进一步要求地方政府建立举债融资机制，确保保障性住房的资金需求。可以预计，保障性住房的大规模建设，将为商品房虚高的价格泡沫提供挤出空间。

从投资的角度来看，房地产行业大的市场景气指数将持续下降。新的投资机会来自于经济转型和去泡沫化过程中企业的分化和重组。

房地产企业转型三模式

面对如此的宏观调控，房地产企业该何去何从?本文预从房地产企业转型的三种模式为出发，以详细案例为大家详解房地产企业在此经济形式下的发展方式选择。

1　高周转模式

这个模式以万科和保利地产为代表。337天1000亿，万科在“史上最严厉”调控政策下，用11个月零1天的时间，创下了12位数的销售业绩，提前4年实现梦想，成为了国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。

万科能取得较好的销售业绩，主要由于万科的经营模式符合市场需求和政策导向。这得益于万科作为住宅地产的领军者，在2010年以来适时采取了深入二三线城市、主攻中小户型、加快周转的运营策略。这种“高周转、不囤地”的开发模式、高于同行的管理水平、多达40余个城市的市场规模，以及融资优势等都是有助于万科“逆势扩张”的原因。

相比于万科的高周转模式，另一家房产大鳄保利地产业同样走出了一条快销售、高周转的追赶之路。除了资本运作能力保证了保利资产快速周转模式的顺利运作外；凭借着央企的身份，其产品线还是要比同样秉持快速周转模式的万科等企业更多元。保利地产6月销售首次突破100亿元，是继万科去年9月销售首次破百亿元后，第二家单月销售破百亿的A股房地产上市公司。6月保利销售面积环比增长58％朋显优于全国33个城市成交量环比2％的涨幅，估计也将明显跑赢全国增速。突出的销售业绩主要得益于供应的大幅提升、以及商性价比产品。

2　商业地产模式

这个模式以万达和金融街为代表。在住宅开发领域遭遇政策调控之际，商业地产的火爆，坚定了，庄宅开发企业向商业地产进军的信心。从2011年房企年报和业绩情况来看，百强企业的90％有进军或者扩大商业地产版图的构想，向商业地产转型已经成为趋势。目前，在市场上流传的商业地产，实际是个大商业地产的概念，包括零售业、写字楼、工业类等等。相关的公司包括：世茂股份、中国国贸、浦东金桥、张江高科、金融街、阳光股份和凤凰股份等。

从第一代“沃尔玛+万达”的订单地产，到现在万达广场第三代“城市综合体”模式，多生态的组合是万达制胜的法宝，万达通过与国际化的战略合作伙伴捆绑，打造了集写字楼、文化娱乐产业、大型购物中心、高星级酒店、公寓于一体的城市综合体。万达集团董事长王健林曾这样解释万达的订单式模式，“第一是经营性物业抵押贷款，由于万达拥有多个万达广场这样的优质物业，仅银行资产抵押贷款规模就有望达到300亿元。第二是预售款，万达销售物业占总开发量的60％左右，不仅仅是商业，在周边往往有办公、住宅等物业出售。由于企业的良好口碑，预售款可以占到现金流的40％-50％。第三是集团自有资金，一般占到总投资的四分之一左

右。”订单商业地产在国外是很流行的商业模式，在拿地之前将主力店确定好，可避免商场完工之后在招商可能出现的招租难问题。

万达在订单地产模式基础上开发出的城市综合体运营模式，聚焦于通过“写字楼+百货+超市+影院+餐饮+特色店”的综合商业形式营造城市的次中心。通过多业态的空间聚集，最大程度吸引消费人流，并开发出出租型物业和自营性物业相结合的盈利模式。万达的目标是多产业的整合。不久前，万达总裁王健林列出了几个具体目标：2010年，持有物业面积达到800万平方米，物业总开发量达到2000万平方米，资产规模达到亚洲第一，新开15家五星级酒店；到2012年，万千百货开店80家，规模中国第一，在全球同类企业中排名第二。

金融街则将一级土地开发和二级商业地产运营有机结合，聚焦于金融产业聚集区概念，并打造围绕金融经济的配套商业体系，打造了独特的金融地产运作模式。由于跨国公司增多且国内企业开始追求高品质写字楼，导致2010年中国市场甲级写字楼需求增加，租金水平保持上涨趋势，空置率下降。同时，国内商业零售活动强劲，多数市场的租金水平呈现增长态势。金融街今年一季度实现营业收入较去年同期上涨100.09％，净利润6.76亿元，同比增长615.47％。在房地产行业整体预亏、预减的大环境下，金融街以商务地产为核心的三大业务收入结构逐步形成，多项目进入收获期，业绩处于快速增长阶段。坚持商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充。公司目前842万平方米土地储备中32％是商务地产，预期未来占比将提升至70％，利润构成也将相应提升。目前公司自持物业64万平方米，主要分布在北京金融街和天津和平区，未来自持物业上限将有望从净资产的70％提升至100％，规模及占比将稳步提升。公司、客户、政府三赢模式是公司开发商务地产的核心优势。

3　地产多元化模式

这种模式以华侨城和中国宝安为代表。在调控成为常态的情况下，房地产企业利润中的投资利润比重越来越小，部分开发商为了获取更大的投资利润，可能进行多元化投资，实行“房地产+X”的战略，转向其他更高利润的行业中去，如大金融行业、资源性行业、新能源行业等。其中最典型的是华侨城的“主题公园+地产”的旅游地产模式，中国宝安“新能源+地产”的多元化模式。

以华侨城为例，2010年171亿销售收入中，来自旅游的收入高达94亿元，占主营业务收入54％，而房地产的收入仅为70亿元，占比不过40％。旅游收入已超过地产，且旅游业务持续增长，是非常好的长线品种。

以中国宝安为例，2010年公司实现营业收入32.17亿元，同比减少1.61％；而营业利润实现5.24亿元，同比反而增加4.9％，实现归属母公司所有者净利润3.25亿元同比增长28.41％。在楼市调控政策持续压制的情况下，公司房地产业务收人下降。但以新能源为核心的高新技术业务发展势头迅猛。2010年公司高新技术产业实现4.7亿元，同比增加61.57％，近三年的增长速度保持在50％以上，毛利率为39.56％，同比上升13个百分点。另外公司2010年分别投资控股了宁波拜特、大地和、新疆鹏远等公司，完善了新能源产业链。在大多数房地产企业资金链绷紧的情况下，中国宝安2010年账面现金竟然高达16亿元。而这正是地产多元化模式带来的结果。

三种模式的转化融合

笔者注意到，上述三种模式之间，也在发生交叉和重合。比如以万科保利为代表的高周转住宅地产商也在向城市综合体的商业地产模式渗透。而以万达和金融街为代表的商业地产商则开始向旅游地产和金融地产延伸。

2010年，万科总裁郁亮表示，万科将进军商业地产，除80％开发项目为住宅产品外，其余20％将开发持有型商业物业，3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。在商业地产领域耕耘多年的保利地产更为激进。其高层透露，将全力冲刺商业地产，未来三至五年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30％，到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米。2010年，保利取得的土地储备中，多半都涉及商业地产。