房产中介的盈利模式精选(九篇)

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第1篇：房产中介的盈利模式范文

关键词：房屋租赁；新型服务；物业企业；盈利模式

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）017-000-01

随着物业服务企业服务领域的拓展，越来越多的物业服务企业介入到了商业地产中，在委托经营型的商业地产中，尤其是商场、写字楼等的租赁服务绝大多数是由物业服务企业代为管理的。但是目前，物业服务企业涉足住宅物业租赁的数量却较少，而住宅租赁的市场需求是非常大的，本章主要通过对居住型物业租赁服务进行描述，构建新型物业服务企业盈利模式，在满足业主需求的同时，增加了物业企业的利润。

一、房屋租赁服务的需求分析

1.住宅租赁有广泛的房源

随着我国地产的快速发展以及百姓投资意识的增强，人们在选择投资项目时，在“投资有风险，入行需谨慎”的影响下，更愿意将资金投资在能够保值增值的不动产――房产上，很多人手中有两套甚至三套以上房产，除了满足自己居住外，对外租赁获得收入是绝大多数人的选择，大量空置、闲置房源被释放出来，所以市场上的待租房源供给十分充足。

2.住宅租赁有广阔的租赁市场

在各大中城市，外来务工人员的大量涌入，使得租赁市场十分活跃，在北京、上海、广州等经济发达的大城市，大批在此就业外省市的高校毕业生加入了租房大军，使得房屋租赁需求量大增，另外，受拆迁影响，也会有大批的拆迁户在等待回迁以前租房居住。以北京市举例，据相关统计资料显示，北京现居住半年以上的外来人口约307万人，如果其中有租房需求的按70%的比例计算，需要租房的外来人口就会达到215万左右；另外，对于1149万北京户籍人口来说，受拆迁、家庭居住拥挤、工作地点离家较远等因素影响，有租房需求的人群比例也将接近8%，在100万人左右。因此，北京市租房的总需求量就要超过300万，而其中选择民宅租赁的的人群又有近80%，由此带来了有广阔的租赁市场。

二、房屋租赁服务的可行性分析

目前，租房者选房一般是通过两种渠道，一种是房屋租赁中介公司，另一种是房屋租赁网站。房屋租赁中介公司在房屋租赁过程中扮演者承租者和出租者间的沟通桥梁的角色，作为独立运营的第三方机构，租房者主动将房源登记到租赁公司备案，租赁公司将各种房源按照地点、户型、价位等进行分类，求租者选到匹配房源，求租者需求与房屋信息匹配之后，租赁公司出面沟通、看房，出租者和承租者达成一致意见后，由租赁公司拟订合同，经双方签字确认后，以承租人全部负担或双方各负一半的原则向房产中介公司交纳中介费和手续费，获取利润。

房屋租赁网站主要是以互联网传播媒介，通过创建房屋租赁网页，集合各种出租房源信息，以信息载体的方式而存在。目前，我国房屋租赁网站没有固定的运作模式，获取利润主要通过三种方式：

1.收取广告费。代表性的网站――搜房网，主要是资讯网，房屋出租信息完全免费，目的只是为了增加客户粘度，增加访问量。搜房网盈利的主要模式是通过在门户上拉广告来获取利润。

2.房源置顶服务费。代表性的网站――58同城、赶集网，网站知名度很大，在此类网站，每个注册用户每日信息的数量是受到限制的，在北京、上海、深圳、广州等大城市，信息量极大，刚刚的一条信息马上就会被冲掉，想要使房源长时间出现，只有置顶，网站通过收取置顶费获取利润。

3.注册和出租信息，并且不收费用，但是同时要选择一个经纪人，将经纪人的联系方式留在网站上，求租者只能与经纪人沟通协商，经纪人通过收取承租者的中介费或者高价出租房源，赚取差价等方式获利，安居客网通过向经纪人或经纪人所在的房产公司收费来获取利润。

现阶段，无论是房屋租赁中介公司还是房屋租赁网站，都存在一定的隐患和问题。部分租赁公司员工服务意识不强，业务能力不足，难以满足求租者的需求；部分服务人员素质良莠不齐，为了尽快推销代租房源或多赚取中介费，虚假信息，提高房价，由此引起的纠纷不断，致使出租人和承租人对租赁公司不能完全的信任。而房屋租赁网站，由于其模式是由房源出租者自行房源信息，这在管理上难度极大，各种虚假信息为房屋出租的安全带来了较大威胁。房屋租赁市场急需一个安全的信息及交易平台，物业服务企业作为小区房屋的管理者和业主的服务者，不仅可以通过信息为业主找到适合的承租者，还能及时向业主汇报在承租人小区的使用物业情况，这方面的优势恐怕就连最专业的房屋中介机构也望尘莫及。因此，物业服务企业利用自身对物业熟悉的这一得天独厚的优势介入房屋租赁行业前景看好。

三、房屋租赁服务的服务对象和内容

房屋租赁服务的对象主要是待租房屋的出租人和承租人。房屋租赁服务可以分为两种，一种是物业服务企业仅充当中间人，负责业主房房屋信息的收集、，安排承租人与出租人见面、看房，签租房协议等工作；另一种是受业主委托，全权处理租房相关工作，由物业服务企业直接收取承租方的租金，同时，物业服务企业与出租人签订协议，内容包括物业服务企业在租赁期间负责对房屋内配套设施进行维修，对损坏配套设施损坏程度及新旧程度予以赔偿，无论房屋是否出租，物业服务企业都要定期向房主支付租金，这对于房主来说，房屋成了名副其实的投资产品。

第2篇：房产中介的盈利模式范文

《商界》的专访，被见缝插针地安排在他持续一整天的一个会议与另一个会议之间，没有中场休息，上一拨人出办公室，我们即刻被引进去。唯一的过渡，是他中途上洗手间的那个来回。

采访持续了一个多小时，姚劲波的手机没响过一次，他的三部手机就这样静静地贴在办公桌桌面上，像听话的指针。

在姚劲波精准的气场笼罩下，这家互联网公司在北京的冬日暖气中蒸腾着紧张，但一切高效有序。

采访的节奏在明显加快，问与答之间密不透风，泼水不进。连平时至少额外再需要半个小时以上才能完成的拍摄，也几乎在采访过程中同步完成。时间到！姚劲波大步奔向下一个会议室。

就是这样一个精准的人，于2005年建立58同城，其后多年屡遭质疑，但姚劲波就像掐着表一样，计划多少时间58同城能盈利，什么节点登陆纽交所。他做到了。

作为一家面向中小商户、基数巨大但用户分散的生活服务平台分类网站，58同城展现出有别于其他互联网公司的种种特质。这是一种值得研究的特质。当然另一个有趣的现象是，伴随58同城的高歌猛进，那些曾经贴满电线杆上的小广告慢慢消失了……

那么，姚劲波是怎样为58同城以及自己“打表”？在没有现成榜样和参照系的情况下，他又是如何在创业的孤独岁月中拉出时间轴，进而领先行业一个又一个“一步之遥”？

姚劲波不是那种个性张扬的表演型企业家，曾经试错的迷惘、坚守的焦虑、看准风口的坚持都被他精准地控制在平缓的语速下，极简风格的眼镜镜片后。

――他说，我这个人最讨厌逻辑混乱。

大师与眼镜

姚劲波换眼镜了。

去年在首都机场，他正准备赴美为58同城IPO上市做最后努力，候机的时候遇到一位“大师”。“大师”建议他换副眼镜：“说不准有意想不到的效果。”

姚劲波没把这话放心上，他有心事。这是自己第二次赴美提交上市申请。两年前，由于彼时中国概念股遭遇大面积寒流，58同城上市之事最终不了了之。

抵达美国后，姚劲波无意间走到当地一家眼镜店门口，忍不住真去配了副新眼镜。一周后，58同城上市申请顺利通过。

这不是一个“眼镜改变命运”的故事。而是姚劲波多年来对上市的渴望，以及经历数番波折后的心态折射。

事实上，于2005年创立的58同城并非一帆风顺。姚劲波也不是一开始就能精准掌控一切。

有人只记住了杨幂和那句“这是一个神奇的网站”，却不明白这个网站是做什么的;行业竞争激烈，曾经的对手如赶集网、百姓网等有2000家之多;58同城所提供的房产信息、中基层岗位招聘、二手交易、换锁类中低端服务面的需求庞杂且变化万千……如何提升优化？姚劲波承担着巨大的压力。

好在，一切都已经过去。

现在的姚劲波已经能对着媒体自信地解读所谓“命运”了，一是看到趋势，二是坚持到底。

如今的58同城在姚劲波率领下已成为生活服务行业的一个现象：4轮融资超过2亿美元;700万认证商户入驻网站;月独立用户超2亿;成功超过美国老牌同类网站Craigslist，跃居全球第一位。

58同城还深刻地冲击影响着数个传统行业――生活服务平台提供的细碎且低端服务真的在改变着世界。

那副“预见”上市的眼镜，姚劲波一直戴着，没再换掉。

临界点前一分钟

姚劲波创业比较幸运，不缺钱。58同城刚开始运营，就有赛富亚洲投资基金管理公司合伙人羊东主动上门，聊了一次，打过来500万美元。姚劲波连App都没来得及做出来。羊东直觉，姚劲波能成事。

姚劲波也觉得自己能成事。58同城的初期业务简单说就是把传统黄页搬到网上来。当消费者遇到生活类问题时，能通过网络迅速找到商家预约解决。

创意来自美国知名网站Craigslist。这家网站在18年时间内从一家名不见经传的小公司变为年营收入超过3亿美元的庞然大物。姚劲波认为，互联网分类信息服务将是未来平台化发展趋势所在。

但他没想到，大趋势之下，有无数纷繁的小潮流，可能把公司带向无数个未知的未来。不断试错的过程也是不断“失控”的过程，这对一个要求精准的人来说，不好受。

比如姚劲波很快发现，依靠个人用户付费的Graihslist模式在中国市场行不通，58同城的基本盈利模式还得依靠巨大的流量基础。他尝试推出生活信息类DM单杂志，在北京各个商圈免费派发。杂志固然为58同城带来一些用户，但印刷费和运输过程的高成本，以及数百人的团队资源对公司整体业务形成一定掣肘。半年后，姚劲波砍掉了这一业务。

比如团购最火爆的时候，58同城也跟了一回风。团购业务的开展让公司不得不多开辟N多环节来打拼市场，后来姚劲波终于意识到，就公司目前的精力根本拼不过美团这样的专业公司，于是这块业务也停掉了。

姚劲波终于将重心收回到生活分类信息之中。同样经过不断尝试调整，最后留下来的最具效果的运作方式居然是最不可能的那种。比如地推。

在翻阅了近百份生活信息分类广告后，姚劲波将目标客户锁定在房产中介、家具维修、家政公司等“接地气”的产业公司身上。但现实是，这些在当时基本不会操作电脑的商家，不懂得网络交易是什么，甚至反问姚劲波，我凭什么要把业务搬到这个陌生的平台上来？

解决方式是现实逼出来的――地推。这种耗费人力的方式曾经是崇尚轻模式运作的互联网公司们最不屑一顾的。

58同城组建了多达3000人的线下销售团队，每到一个城市就逐一拜访当地目标商户。为了让对方能轻松上手，姚劲波还在天津成立客服中心。商户不会上网但又要信息，只需发送短信到工作人员手机中，由其“转手”把信息放上网。

这些 “苦活累活”成为了58同城的行业壁垒。那些早期在58同城员工帮助下学会网上交易的商家，习惯了这个网站为自己提供的全方位服务，不愿意换到其他平台;地推模式为58同城成功开辟20多个城市战场，带来了巨大的流量。在此基础上，58同城后来才得以建立对企业会员服务收费的盈利模式。如今，地推更成为服务本地生活类网站们的标配。

58同城与行业有“时差”的举动还有，身为一个互联网公司一直大力砸线下广告，包括重金邀请杨幂代言，砸下6900万美元在各大卫视黄金时段滚动播出广告。现在各大电商都开始热衷投放电视广告，淘宝甚至到乡村刷墙，似乎又成一股风潮。

有人问姚劲波，为什么他能把一个看似不太靠谱的东西坚持出结果。姚劲波就会讲挖井的故事――太多人停在泉水涌出的前一分钟。

姚劲波把那一刻概括为“临界点”。如何感知58同城的临界点要来了？或许是网站开始不时Down掉;或许是公司的带宽总不够;还或许是，销售部不再“讨价还价”，而是淡定地表示，一定完成任务。

行业痛点与“不死之身”

如果按照发展历程划分阶段，从创立起到2009年，无疑是58同城第一阶段，这期间58同城尽管积累了近千万用户，但由于免费政策并没有任何收入;随后的2009年到2010年两年时间是公司产品研发阶段，收入忽略不计;直到2013年其上市前才开始在盈利上有所突破：依靠“会员+竞价”模式，58同城会员超过百万家，全年营收达到1.457亿美元。

若以互联网公司突飞猛进的发展速度而言，8年后才取得1亿多美元营收，58同城的速度不算快，外界对于公司在广告上的大手笔和对姚劲波的营运模式的质疑也一直未曾间断。

“要不要我把存折打印出来给你们看！”姚劲波也短暂怀疑过自己的模式是否不够“性感”，但他还是稳住了。他在挖掘下一个“临界点”。

在克服了第一个行业痛点后（把不上网的商户弄上网），58同城要精准打掉的第二个痛点，即如何保证所展示信息的真实性。

曾有客人向58网站客服投诉，声称自己的联系方式被他人以低价兜售房屋为由，恶意上传到网站。此后每天都会接到数十个咨询电话，严重影响了生活。

来不及庆幸58同城的接单能力，姚劲波着手解决信息质量问题。

当接到用户在后台的信息后，58同城会有相应过滤系统对信息实行实时检测，同时启动图像处理、自然语言处理、用户行为挖掘等三方面技术流程，对其逐一鉴别。

在图像处理中，58同城有专门识别图像来源的技术部门，通过对图片的分析来确定是否含有网络下载的水印内容，以及有无盗用他人图片的可能;而在自然语言处理环节，则会鉴别信息中有无异常内容，同时还会抽取关键词来检测其在物品描述上有无和他人信息相似之处。

同时58同城还成立信息监测小组，安排专人随时对信息内容进行人工审核，以及查缺补漏，在确保最终效果后，最后才判决信息是否能够执行。

如今，用户想要在网上出售一个苹果手机，58同城会在页码选项中提供所有产品型号、是否有划痕、待机时间、使用时间、有无质保等选项。而“几成新”的判断则是根据多重信息的统计，由系统自动分析得出。

另一方面，58同城还会对信息者身份进行认证。姚劲波把信息人身份分为三类：会员公司、散户和骗子。由于会员在申请阶段会提交营业执照、法人身份、从业资格证、押金等相关内容，因此，对账号格外珍惜的会员很少出现虚假信息情况;而对于散户的信息，58同城则会明示这是个人信息，提醒用户在交易时留心对方诚信态度;最后一旦识别到诈骗信息，58同城会将人电脑里cookie的手机号、账号全部关闭。

“认证是项漫长而艰巨的工作。”曾参加《赢在中国》的姚劲波对导师马云印象深刻。当时一个创业者声称自己验证了400个企业，已认证过20多万企业营业执照的马云批评他“没见过世面”。

保证信息质量，似乎与高瞻远瞩的战略、趋势无关，却是推动前者执行能否落地的关键，也确实贯穿于58同城发展始终。解决了行业两大痛点后，58同城成为当之无愧的行业老大。

当然，对于一个善于克制自己情绪的人来说，姚劲波不再为此喜形于色。被问到最开心的一次，他反倒提起2009年B轮融资前夕，公司收支第一次达到平衡，不靠投资也能活下来。他觉得公司似乎有了“不死之身”，忍不住喝了酒，还去K了歌。

在KTV，他唱了《在路上》，唱了信乐团的《海阔天空》：“冷漠的人，谢谢你们曾经看轻我，让我不低头，更精彩地活。”

“公司在消失，平台在崛起”

信息透明化，使得基于信息对称度建立起来的传统商业逻辑逐渐被颠覆。随着移动互联网时代的来临，在传统行业，尤其是以中介性质为主的服务业，这一进程被加速了。这意味着，信息服务平台58同城，在这一进程中，并不仅仅是一个站在风口的幸运儿，它终将是一个颠覆者。

或许姚劲波更愿意用“趋势”这个词来定义这一进程：58同城所覆盖的招聘、房产等业务正在取代传统行业。姚劲波认准的“趋势”是：公司在消失，而平台在崛起，崛起后的每个平台将代表一个行业。

姚劲波把“看趋势――找痛点――灵活性执行”的手法，普及到了58同城自觉不自觉冲击传统行业业务的方方面面。

比如，招聘。

网络招聘不是新鲜事物。事实上，58同城之前，这片领域早已被前程无忧、招聘网等大鳄所占据。然而互联网的魅力，正如同一份行业报告中所描述的那样：每一个细分市场都有可能诞生价值10亿美元的公司。姚劲波看到的趋势和痛点是：大多数招聘网站的用户都是白领及以上人群，而中基层岗位的招牌平台只能是传统人才市场和街头巷尾的小广告，但事实是，后者的基数远大于前者。

低端用户同样需要追求用户体验，只不过在这个领域，58同城需要的不是华丽视觉效果，而是接地气：中基层岗位应聘者不善于写简历，58同城就将工作特性分类，用户只需选择填写即可;为了进一步简化流程，求职者甚至可以通过语音即能够提供务工信息。

有人在对比拉勾网和58同城的招聘业务时，认为定位中低端的58同城将在这一领域遭遇滑铁卢。但事实证明，他只看到了白领人群的高附加值，却没看到中基层岗位人群的庞大基数。

2014年9月，58同城举办了为期一个月的中基层岗位招聘活动。最终，这一活动的日均参与人次达584万人次，日均投递简历达218万份。与此同时，用人单位日均有效职位也多达137万个，远超过国内绝大多数城市人才市场持有量。

“你知道《精品购物指南》吧？以前中间生活类广告多厚一叠啊，现在基本没了。用户都被我们抢了。”姚劲波想了想，又举了一个公司被平台颠覆的例子。

不断转移的风口

姚劲波找到公司副总裁陈小华：“你只保留在58同城首席战略官的职位”。第二天，陈小华开始担任“58到家”CEO。

从创建以来，姚劲波对58 同城的定义就是一个服务范围广阔的分类信息提供商。但如今，他愈发觉得这个定位开始不适用于当下的生活服务类市场。

各个细分领域的O2O服务日益精细，众多初创公司都将发展起点定在了服务领域：阿姨帮、云家政率领的家政服务、河狸家为首的美甲服务……上门服务掀起的波涛让58同城离用户越来越远。58同城如同一横，广度有余，深度不足。姚劲波尝试将垂直化的那一竖找到。

于是有了58到家。

58到家通过技术的判断来为家政阿姨提供就近接单，让她们每天服务的客户数可以翻上一倍。而且，服务人员并不是58到家的全职员工，他们不用打卡上班，可以自主决定今天是工作还是休息。

更重要的是，58到家对一般的家政服务人员不收取中介费，只在高端服务项目上收取特定的增值服务费。

而高端服务要落地，有两个方面。一是从业人员的上升渠道。传统家政服务的从业人员素质通常较低，但也不乏有上进心的人。58到家建立了专业的培训中心，由菲佣的专业培训老师任教，新入职的服务人员要接受2个月的培训，并有老员工带领才能实习。

正式员工以“升星”为工作目标。从一星级到五星级，对应可以学习不同的技能，比如清洗地毯、保养沙发，那么保洁阿姨的薪资也会相应上升，从每小时30元，到100元，甚至300元。

另一面是评价体系。经过培训的服务人员提供的是58制定的标准化服务。比如上门的时候，每个阿姨带9块毛巾，毛巾的颜色都不一样，每一块毛巾擦什么地方都有严格规定。在每个阿姨上门的时候，第一件事要先给客户填表：厨房需要打扫吗？油烟机？厕所？……保洁完成后再由客户回馈：需要打扫的部位满意度如何？从1～10分进行打分。只要打分在8以上，客户交的钱可以全归阿姨，如果不满意，则会被罚10元钱。

“这个政策出来以后，有些阿姨甚至为了让客户惊喜，她愿意多干半个小时。”据说58到家的服务在北京推出来后短短三个月，已经让中介机构付给小时工的工资差不多翻了一倍。

58到家模式可以复制到上门做饭、搬家、装修等多个领域――这些本就是58同城涉足的范围。当然，58到家尚未盈利。

第3篇：房产中介的盈利模式范文

8点58分，爱日租的员工已经全部到齐。大家站在自己习惯的位置，开始举行例行的晨会，晨会的内容很简单，就是把需要解决的问题拿出来，大家一起探讨，高效率解决。然后分头开始一天的工作。

爱日租是2011年6月正式上线运营的短租网站。运营至今，已经和1万多个房东签署协议，旗下有房源7万多间。张若愚觉得，只看这一年，这个市场的成长是惊人的。

爱日租之后，便开始陆续有企业介入这个市场。以分类信息子业务网站为代表的有58同城旗下58客栈和赶集网的蚂蚁日租；以线上房产垂直网站子业务为代表的有搜房网旗下的游天下；以线下房产中介公司的服务网站为代表的有链家地产旗下的自如友家等等。

越来越多的参与者，不仅引起了人们对短租市场的兴趣，同时也引来了投资界对这个行业的关注。

短租市场，似乎变得令人期待。

市场：4.9亿人民币

见到爱日租联合创始人张若愚的时候，惊讶他竟是如此干净、清爽的一个男孩，也许是留洋背景的关系，说话的时候，张若愚一举一动多少带点欧美范，很洒脱。

谈起创业之初，张若愚回忆，喜爱旅游的他在国外时经常游走在欧洲及欧洲周边的国家，短租是那时候他旅游时首选的落脚方式。但是，在中国，他发现，这个市场是空白的。虽然中国已经有很多的房东自己在经营这个领域，但是却没有一个统一的平台将这些分散的资源收集起来，形成规模，所以短租在中国不能说是一个行业。

基于此，张若愚萌生了创业的念头。机缘巧合，在一家投资公司的引荐下，张若愚又遇到了另两位合伙人。于是，爱日租就诞生了。“最初的时候，网站建设，我们确实是拷贝了Airbnb的模式。”张若愚坦承。

Airbnb是美国最大的短租网站，创立于2008年，致力于将线下短租业务搬到线上。业务遍布167个国家近8000个城市，被称为房屋租赁界的eBay。去年7月，Airbnb宣布完成第二轮融资，至此Airbnb总融资额达到1.198亿美元，估值超过10亿美元。

“但是2-3个月的运营之后，我们发现，Airbnb的模式如果不中国化，就很难在中国市场坚持下去。”这是爱日租遇到的第一个难题。

短租，其实对中国人而言，并不是新鲜事物，城市郊区的农家乐就是典型的短租房。而短租网站的出现，实际上是将一个大家都熟悉的领域新鲜化了。这种新鲜化，最初的时候也许不觉得有什么了不起，但是，数据显示，在市场上迅速崛起的短租网站，在不到一年的时间，三家大型短租网站爱日租、蚂蚁短租、游天下手里的房源就接近20万套。

其中爱日租7万多套，蚂蚁短租5万多套，游天下5万多套。在中国排名靠前的经济型酒店——如家，它能提供的房间总数大约是10万多间。也就是说，一年的时间，爱日租获得的房源快要追上如家。

除此之外，北京市公安局最新公布的数据显示，北京有空置房381万套。这些空置的房子，都可能是未来短租市场的房源，所以，这个市场的潜力究竟有多大，大家都在期待。

易观智库分析认为，中国在线短租市场在经历了2011年的起步后，已初具规模。目前，短租用户大部分来自旅游客户和商旅人士，受到中国在线旅游市场快速发展等带动因素影响，预计2012年中国在线短租市场将会出现爆发式增长，在线交易规模将达到4.90亿人民币。

把IT做成服务业

对于市场，张若愚也是信心满满。但是对一个创业者来说，信心是一回事，经营却是另一回事。

“虽然我们有Airbnb的模式做借鉴，但是东方人和西方人的性格差异，让我们一直在不断跌倒，不断爬起。”

在国外的日子，张若愚是通过住短租房旅游达成旅游的目的，而且每次旅游，他都会交到很多新朋友，那是因为短租在国外很流行，加上欧美人的性格普遍外向，对陌生人戒备心较弱。所以，张若愚说：“在国外，短租出租空闲空间的多，一套大房子，大家住在一起，很OK。分开之后，大家还会继续联系，如果在下一个城市相遇了，大家还可以一起住。”

可是在中国，这种情况就不行了，中国人更加注重私密性，很难接受和别人共处，加上房子对老百姓来说，多数都是自居，很难拿出来做短租生意，所以房源对短租网是一大考验。

而且，和欧美人的爽快不同，中国人付钱的时候总喜欢先付一些，再后付一些，或者是使用完之后再付。这对和房东做生意的短租网来说，确实很困扰，起初，因为想知道客户为什么不愿意一次性付清房租，张若愚没少做调查。后来发现，只是习惯的问题，因此，爱日租就迅速调整了自己的付费方式，变成定金的形式。

几番折腾下来，张若愚得出了一个结论，在中国，做短租，就必须把网络做成服务业。于是，爱日租开始本土化。不仅爱日租如此，后来的蚂蚁短租、游天下、58客栈等短租网，也都开始了本土化进程。

同质竞争

“聪明的中国人总是可以把适合自己的东西充分发挥出来，最后就变成了商业机会。”张若愚说。

所以，本土化，对于留洋的张若愚来说，一个人的力量终究是不够的。在爱日租，运营、市场、技术团队的成员均是招聘自国内IT行业领航者，如艺龙、新浪、凡客诚品等。可是，爱日租面对的竞争对手，本身的平台起步也很高，赶集和搜房、58同城，他们已经经营起来的资源和客户群体对爱日租都是一种挑战。

于是，爱日租为了提升自己的品质，在业内迈出了很多个第一步。100%验证是其中之一，即所有的房源都是企业自己去拍照，然后房间内的硬件配置都是企业亲自核对，做成信息上传。“这样做以后，房东发现，房屋的出租率比以前翻了3-4倍。而且，也加强了消费者对网站质量的认可。”

之后，我们发现，市场上所有的短租网都这样做了。而且除此之外，被中国消费者看中的点评功能，所有的短租网也都放在醒目的位置，让消费者参考。还有地图功能，周边配套介绍等等。

实际上，这个市场是在同质竞争。

唯一不同的是，在网站页面的设置上，美观度、方便性有差别。线下的服务有差别，记者调查采访的体验是，蚂蚁短租的服务是三个网站里最缺乏竞争力的，爱日租的客服是最好的。

也许这种细微的差别最终将会是在同质竞争下决定一个企业成败的关键因素也说不定呢。

微利难题

做生意，其实就是为了赚钱去的。

短租在中国市场刚刚规模化，因此盈利模式还很单一。主要是靠收取佣金获得利润，而且佣金是向房东单向收取。

目前，三大短租网的佣金分别是爱日租不到15%，蚂蚁短租10%，游天下之前收取5%的佣金。6月初，突然做出决定，取消收取佣金。搜房网COO、游天下短租网负责人刘坚说：“现在无论是5%还是10%的交易佣金都无法使短租网站盈利，反而会造成更多障碍。”这个障碍主要是指，因为网站要收取房东的佣金，就会使房东和客户直接接触，从而避开网站。

但是，房东和客户不能接触，导致沟通不畅，租赁的效率就不高。所以现在网站都有自己的客服热线，就是为了及时传递信息。

短租网大家能看到部分只是一个简单的网站，没什么了不起。其实网站的线下经营才是困扰短租网的难题。除了上述的沟通难题，“100%验证需要庞大的人力，为了提升房屋的质量，我们还要和房东进行沟通，为了把客户订房被拒的几率降到最小，我们的私人电话都是公开的，就是为了让客户能随时找到我们的工作人员，可以帮助他们尽快寻找到满意房源。”张若愚说。

其实，做这些事情，在目前这个阶段刘坚认为都是为培育市场。目前在线短租行业规模非常小，像携程、艺龙这样的在线旅游巨头都还没有进入。”

而蚂蚁短租为了提升流水，还推出了1000万元推动“100%房客保障计划”，称“凡在蚂蚁短租上支付并入住的房客，如遇到规定的保障问题，蚂蚁短租将主动启动保障措施，保证第一时间进行担保赔付和房客100%入住。”蚂蚁短租总经理陈驰告诉记者。

不管如何，业内认为，1年的时间短租市场发展到现在的程度已经是很不错的进展。

隐藏的潜力

在快要结束采访的时候，张若愚告诉记者，目前已经有一些房地产公司找到了自己，想要和爱日租合作。即把投资客的房子拿来作为短租用途，因为和按月收租金相比，短租的收益比按月收租金平均高出20%。

目前这个阶段，市场还在培育阶段，所以，每一个竞争者的加入，似乎都是对这个市场的肯定。但是，不管是张若愚，还是陈驰，他们都希望加入进来的竞争者能全心全意去培育这个市场，让消费者能肯定这个市场。

“如果这个市场只有我一个人做，那就说明大家都不看好，如果大家都来做，希望大家能把这个市场做好。”张若愚说。

记者手记：

第4篇：房产中介的盈利模式范文

像百丽一样去上市。

这是去年零售行业里喊得最响亮的一句话。去年5月23日，内地最大女鞋品牌百丽国际正式登陆香港联交所，集资近百亿港元。上市当天，百丽国际总市值达 514亿港元，一举成为港交所市值最大的内地零售类上市公司。

不仅仅是百丽，回顾2007年中国资本市场，尤其是大陆A股市场，超出了所有人的想象，几乎所有的指数都被改写。连锁服务业是继IT、房地产、金融等行业之后又一波财富神话诞生的地方。

你100家，我1000家，无论是餐饮还是酒店，服装还是家电，传统服务业处处都在上演――复制才是硬道理。

复制为王

据不完全统计，近年来中国连锁行业中已有近60家连锁企业陆续筹到资金，总资金超过50亿美元，在资本市场连锁行业正受到前所未有的追捧，这使得仅2007年一年就诞生了几十家上市的中小连锁企业，财富神话也一个接一个地被演绎、刷新。

浙江银泰登陆香港主板，集资23.4亿港元；味千拉面在香港上市，融资18.87亿港元，坐上中国快餐连锁店的第五把交椅；四川新华文轩连锁股份有限公司登陆香港联交所，融资23.3亿港元；深圳佳华百货登陆香港联交所，融资2.6亿港元；知名体育用品公司安踏体育在港上市，融资36.43亿港元；新世界百货中国有限公司在香港上市，集资23.6亿港元；国内最大的羽绒服品牌波司登在港上市，集资69.28亿港元；拥有183年历史的全聚德在深圳中小板上市……

一个神话般的股市传奇，毫无疑问地表明，一个复制、连锁、特许经营的时代已经来临，投资者的目光早就不局限于TMT(科技、媒体、电信)领域，而是扩展到了高速增长的消费领域，连锁由于其可复制性、复合化的商业模式，渐趋成为整合纷杂传统服务业态的主要方式。

2007年中国连锁企业已经成为风险投资的新宠，风险投资几乎已经涉足国内所有的连锁领域。在过去的两年里，与境外资本展开对接的本土连锁企业已经达到30余家。比如，继欧洲最大的投资机构3i集团和知名投资机构普凯基金为小肥羊注资2500万美元之后，2006年11月和2007年3月，服装连锁销售公司ITAT分别获得了蓝山资本和摩根斯坦利、Citadel 5000万和7000万美元的投资。

众多国内外资金大量地投入到连锁企业，表明传统服务业正在迎来一个复制为王的时代。

标准、品牌、文化一个也不能少

或许很多人都记得如家的上市，也正是如家的成功让中国大地一夜之间爆发了经济型酒店的热潮，无论是在经济发达的上海、北京，还是相对落后一点的二三级城市，到处都可以见到各种经济型酒店。

与传统的星级酒店相比，经济型酒店压缩或取消了餐饮、会议、娱乐等功能设置。“B+B”的模式（即Bed+Breakfast，床+早餐），使得运营成本大大降低，价格基本控制在100元至300元。

很多对住宿条件要求不高的商旅人士，被经济型酒店的“廉价战略”所吸引，如家、7天、锦江之星等经济型酒店的平均入住率均在九成以上，节假日天天爆满。在此情况下四五年内即可收回成本，其投资利好更是被投资者热衷。

不少并非经济型酒店的社会旅馆也盯上了酒店市场中的这块大蛋糕，纷纷打起“经济型酒店”的牌子。一时间经济型酒店如雨后春笋般遍布全国，服务水平却参差不齐，一热就乱是服务行业的通病，那么传统服务业要想复制成功，究竟都要复制什么？套用一句俗点的广告：标准、品牌、文化一个也不能少。

连锁行业区别于其他行业的根本特征在于其可复制性，通过一套标准化体系迅速复制扩展。2007年中国连锁业已经充分意识到标准化体系的重要性，许多行业的领头羊加大企业运营的精细化工程，其所制定的标准化体系甚至成为行业的标准，从而加固其市场的领导地位。连锁企业的标准化体系的制定是企业走向成熟的标志。

在餐饮连锁业，建立了标准化体系的真功夫在全国的直营店数已突破200家，成为中式快餐中直营连锁店最多的企业。目前，不少中式快餐已经意识到了这一问题。大娘水饺制定相关手册，规定了“标准化”内容，如每10公斤馅使用1袋调料、每6只饺子重120克；丽华快餐开设的“快餐工厂”引进米饭自动生产线，大米淘洗、加水、蒸制、出饭等全部电脑控制。随着跑马圈地快速扩展，2008年将会有越来越多的连锁企业把目光对准公司内部运营体系的规范升级与提升上。

品牌是复制成功的关键，没有好的品牌，就好比大厦没有根基，复制的店面越多就越危险。美国消费者协会曾作过一个调查，问旅游者在一个陌生的地方，有麦当劳和一家本地餐厅，他们选择哪一家就餐。80％以上的被调查者回答会去麦当劳，原因麦当劳作为一个连锁经营的品牌代表一种营养与卫生标准的保证。

可以设想，如果全球的麦当劳有哪一家质量出了问题，比如消费者食物中毒，很可能要影响整个麦当劳的经营。在市场上，品牌首先是一种质量保证，消费者可以用品牌来轻而易举地识别产品质量，但国内一些企业并没有认识到这一点。

从本质上说，从一个品牌上能辨别出销售者或者制造者的一组特定的特点、利益和服务。最好的品牌传达了质量的保证。企业发展到最后的竞争就是品牌的竞争。品牌是连锁服务业的生命，没有品牌的连锁复制只是死路一条。

文化是复制中的灵魂。成功的复制都不是死搬硬抄，一定有成功的文化在其中，并融入当地的文化。或许大家还记得肯德基继在北方5座城市推出“寒稻香蘑饭”后，又在上海推出适合上海本地口味的花式早餐粥了，与此同时，麦当劳也开始打出了传统的中国牌，继在香港“煲”出第一锅粥后，麦当劳正在北京请顾客免费吃早餐，整个计划要送出6688份中式早餐。

作为一家国际化餐饮连锁集团，肯德基一直奉行以本土文化为主的经营战略，这并非是在中国独出心裁去搞迎合，即便在伊斯兰国家，他们也替穆斯林着想，专门制作出清真的快餐食品。这一事件说明特许连锁业已经越来越没有国界。如果我们还是教条地、人为地将快餐分成“洋”与“土”，那么将不利于服务业的国际化。

外资连锁企业在进入中国的过程中首先注重的是如何本土化，怎样才能让中国的公民接受，认为它是一家中国的门店，而不是外来者，不是来赚取中国消费者银子的入侵者，而是一个能给大家带来欢乐的使者。于是乎，外资企业的卖场布置也是慢慢地富有了一些中国的气氛，设备设施也是越来越中国化，完全依照中国的购物习惯设计。

例如：目前沃尔玛和家乐福等国外的大型零售企业所采购的商品有90％以上都是在中国采购，如果他们也是简单地在中国克隆本土的零售企业，在中国开“美国沃尔玛”，“法国家乐福”和“德国麦德龙”的话，我们的生活是不是因为他们的进入而吃西餐？不会的，我们有自己的生活方式，既然顾客的某些习惯是无法改变的，要改的就只有经营者自己。

连锁零售企业扩张的精华在于将企业不变的东西发展开来。全球最大的企业GE的成功是将自己的成功理念融汇到企业的管理之中，它的扩张不是简单地将生产汽车的工人安排在生产电器的岗位上来完成的。

当心速度陷阱

2007年，全国餐饮业的标志性企业全聚德上市对整个餐饮业的震动不小，但是如果对全聚德有过仔细研究的人，应该知道全聚德走到这一步并非易事，历经了数次失败，全聚德才逐渐明白了传统服务如何连锁发展。

就在2005年，北京老字号全聚德正式退出成都，意味着其在成都特许经营尝试的失败，而此前，已经有全聚德南京店、杭州店、深圳店、汕头店、广州店先后关闭或经营失利，有媒体称之为“五连败”。

虽然北京全聚德集团有限责任公司董事长姜俊贤对于“五连败”报道并不认同，也提出了一个个的客观原因，但是不管怎样，全聚德南下一路屡战屡败和它过于追求速度不无关系。

起初全聚德想依靠加盟店快速扩张，一方面加盟不需要公司大量资金的投入，二来发展起来速度比较快，但是在速度上来之后，种种问题却也随之而来：对部分合作方选择不慎，对南方消费市场的研究不到位，经营特色出现摇摆，以及成本控制不力。

随后，全聚德改变了策略，在北京以发展直营连锁为主，以特许连锁为补充。通过作强直营企业，使之成为全聚德发展特许连锁的基础和保障。在内地市场布局上，全聚德将选取6到8个中心城市，建立区域公司，形成以区域公司为中心，在省会城市重点开发区域直营连锁企业，在地区级城市，以开发特许连锁企业为主。全聚德在经过了试图通过特许经营快速发展自己的错误道路之后，终于转到了苦练自己企业内部管理，建立自己的直营门店的道路上。

曾经有位特许经营的专家说：推广特许经营有几个前提：第一个前提是“点”，样板店是“向公众展示了解企业的窗口，更重要的是以样板店为核心，占领所在的商圈和所在的市场”；第二个前提是“线”，即特许经营支持体系，包括营建体系、营运体系、财务体系、人力体系；第三个前提是“平台”，即总部可持续发展的知识经济平台；第四个前提是“模式”，即建立在“点”、“线”、“平台”基础上的盈利模式。

这几个要素里面，“点”是关键。“没有点，就没有线、没有平台、没有模式，连锁复制就是无本之木、无源之水。”

也许正是考虑到特许经营的种种风险，作为世界餐饮连锁业巨头，肯德基与麦当劳在中国的特许经营扩张极其谨慎和稳重。肯德基1993年开始尝试在中国开展特许经营，直到今天其加盟店在其连锁店中所占比例极小；而且，自2000年起，肯德基在华特许经营只采取“不从零开始”一种形式，即肯德基只向加盟投资者出售已经经营成功、确保能够赚钱的店，不做只转让品牌的特许经营。麦当劳加盟店比肯德基还要晚很多，而且只出售已经经营成功的门店。

不是这些企业不希望快速发展，而是非常忌惮速度陷阱。肯德基认为，现阶段在中国市场进行“不从零开始”的特许经营是一个最佳的方式。它能确保加盟者尽快融入肯德基标准的管理系统，共同发展。肯德基推出的“不从零开始”的特许经营，是将一家成熟的、正在赢利的餐厅（肯德基餐厅的营业面积从350到400平方米不等）转售给加盟者。与通常的特许经营模式不同之处在于：加盟者不须从零开始，避免了自行选址、开店，并招募、训练及管理员工的大量繁复的工作，其中，决定在哪里开店往往是成功的关键。从肯德基接手一家赢利的餐厅，加盟者的风险会大大降低，提高了成功的机会。

肯德基所说的“现阶段中国市场”的含义是：一方面，部分中国企业正在形成一定的经济规模和完善的管理系统，连锁经营正在迅速发展和逐渐规范；另一方面，由于多种经济成份的发展，零散性是一大特征。我国尚无一部根据区域商业特点而制订的这类专项法规，只有一部试行的《商业特许经营管理办法》，条款简单，无法承担调节特许经营所带来的区域经济合作、商业资产运作和商业资本扩张等问题的职能。

在这样的情况下，肯德基的谨慎是有道理的。自1999年肯德基在中国市场公开加盟特许经营的申请条件以来，肯德基中国总部几乎每天都收到数以百计的电话询问和要求加盟的信函，但肯德基对于加盟者的审核要求十分严格，加盟者除必须拥有100万美元或800万人民币作为加盟及店面装修、设备引进等费用外，还必须具有经营餐饮业、服务业和旅游业等方面的背景和实际经验。考虑到大城市餐饮业竞争已经十分激烈，目前肯德基可以进行转让的餐厅基本分布在消费水平较高的小型城市。在中国数以百计的特许经营品牌中，肯德基的“不从零开始”的特许经营大概是最稳健、也是整体效果最好的。这种方式保证了肯德基一直追求的双赢――投资者几乎没有风险地赚了钱，肯德基没有风险地扩张了品牌的市场占有率。

放缓速度练内功――这是传统服务业能够长期复制成功的秘诀。

哪些服务行业适合“复制”？

服务半径小的行业，通过广泛的特许满足消费者普遍的同质消费需求，如农业、餐饮业、食品零售业、家政服务业、校外教育业。

交易频度高的行业，这些行业的消费者具有就近消费的天然需求，而高频度交易也需要快速的市场反应，因而不利于中央集权控制，如日用品零售业、洗衣业。

品质要求高的行业，这些行业的消费者由于质量关系重大而对品牌的依赖程度高，从而使得独立的中小企业不易生存，如餐饮业、种子零售业、药品零售业、食品零售业、医疗服务业。

现场管理要求高的行业，这些行业往往人力密集、作业环节多，进而要求较快的市场反应，要求管理人具备较强的积极性和能动性，如餐饮业、汽车服务业、房产中介业、快印业。

销售环节复杂的行业，集权企业往往难以胜任繁重的消费培训和售后服务，因而通过特许经营培训加盟商的方式是一个行之有效的方法。当初胜家推出特许经营的一个重要动因就在于公司难以普遍开展缝纫培训任务。这些行业如：美容美体业、野营服务业、家庭装修业。

复制带来的五大收益

品牌价值收益：通过品牌有偿使用获得收入，如品牌使用费。

市场价值收益：通过特许权出让获得收入，如加盟金。

规模价值收益：通过规模采购，降低成本，增加收益，如设备采购收入、消耗品采购收入、广告基金收入等。