商业地产盈利模式精选(九篇)

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第1篇：商业地产盈利模式范文

关键词：商业地产；项目运营；创新

一、商业房地产的主要特征

1.运营组织方式不同

商业房地产的运营管理没有具体的运营管理方法和机制，它是无形的，它的主要对象是人，通过对人实行足够的管理，才可以保障房地产的顺利进行，房地产运营管理和制造业不一样，可以对生产进度，生产质量等做出有效地控制，房地产经营过程中很可能因为投资商，经营者发生变化而发生变动，如此商业房地产就必须要有随机应变的本能，只有如此才可以适应商业地产的随机性应变，才可以更好的保障房地产的经营管理模式。

商业房地产的运营管理不同于其他行业的运营管理模式，它更加的特殊，在经营管理中拥有着更加随机变化的性质，不具有稳定性，所以只有对房地产运营管理进行特别的关注，注重它的变化性，努力跟进它的变化进度，从根本上解决房地产的运营管理问题，而不是采用懈怠，慵懒的方式对待房地产的运营管理，否则只会为商业房地产运营管理带来被动，使之不能成功的进行运营，使房地产运营管理遭受到巨大的创伤。

2.运营系统的设计方式存在着差异

在传统的制造业中产品和运营系统通常是分开设计的，只有运用这种方法才可以保障传统制造业的有效发展，而在商业房地产中运营管理的服务和提供系统是一起进行设计的，因为房地产运营管理服务是提供系统的有效组成部分，所以必须注重提供服务和服务体系的共同性，只有如此才可以适应商业性房地产的运营管理特征，才可以使房地产运营管理更加茁壮的成长。

通过对房地产运营管理服务和提供系统的整体性，房地产运营管理可以进行统一的服务和工作，通过这样的统一性，房地产变得更加的步调一致，这有利于工作上的和谐，使房地产运营管理更加的协调，如此的一致性，可以完成房地产一体式的运作过程，使经营管理和销售成为一站式的服务理念，这对于房地产的发展起到了很大的帮助作用。

3.客户存在的作用性不同

在传统的制造业中，对于产品出厂后，客户如果发现问题，才可以同厂房发生联系，而在房地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，客户占据着重要的角色，如果客户是消极的，那么就会对房地产的经营管理带来负作用，而客户的积极乐观则会对房地产产生积极的作用，所以客户的心态直接影响着房地产的兴衰成败。所以只有将客户服务的周到得体就会使房地产的运营管理变得更加顺畅。

4.员工具有不同的影响性

在房地产的运营管理中员工占据着重要的角色，因为房地产的管理对象主要是人，所以员工在房地产的运营管理中占据着主要的地位，他们的工作状态直接影响着房地产的兴衰，因为员工服务的客户是房地产所看重的，员工在轻颂愉快的状态下工作就会使服务的客户更加的愉快欢乐，如此房地产就会源源不断的获得客户的认可，使销售额持续增加，所以这对于房地产企业来说是一种积极乐观的状态，只有让员工拥有良好的工作环境，让他们提供优质的服务，才可以保障房地产的快速发展。

二、商业地产运营管理模式的创新

1.因地制宜，与当地的人文地理环境相适宜

人文历史，自然环境对运营创新意义非凡，每个地区都有着各自的地理特征，各自也有着各自的文化底蕴，记你发展状况也是不一样的。而商业地产和一个地区的经济发展水平存在着相互关联的关系，所以在商业地产进行运营管理模式的设计时，一定要以当地的经济基础作为发展前提，还要考虑到当地的文化历史，将地区特色和经营管理设计相互贯通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能够使商业地产更加具有吸引力，才能够是适应当地人的消费水准，才会引起当地居民的疯狂抢购。

同时还需要政府部门对商业地产进行严格的审查，将资金投入控制在城市经济能力以内，以多元化的地产风格来进行筹建，而不是一味的重复建设。

2.建立新型的资金筹措模式

我国的金融市场获得了很大的发展，但是这对商业融资地产没有发挥多大的影响，地产业还是通过间接融资的方式来进行资金的筹措。基金的金融机构没有对其发挥巨大的作用。在不少的中小城市开发对银行的依赖很高，达到了90%，全国城市建设对银行的依赖也达到了70%。所以商业地产因为融资渠道的问题难以取得重大的发展。发达国家的成功经验告知我们发展信托，基金可以为商业地产带来巨大的融资价值，所以利用地产开发商与信托公司和投资银行合作，在市场上直接募集资金，并让资金募集的工作有专业人士进行管理，这种方法既得到了充足的融资金额，而且还是资金的筹措和管理得到专业人士有效地管理，加大了资金的安全性和有效管理，这对商业房地产是一个很好的结果。

世界上存在着两种主流开发模式，一种叫做欧美模式，这种模式是将商业和地产分开让它们各自发展，一个是进行投资开发的另一个就会进行后续的经营。另一种模式就是亚洲模式，这种模式以日本为主要的实施对象，它是将商业和地产进行有效地融合，如此两种资本便可以相互贯通，形成庞大的资本链，在风险面前，它们也可以相互支撑，这样既能很好的促进双方发展，还能够使双方更好的进行自我保护。而我们适合那种运营模式还不得分晓，在近些年来，众多的大型房地产将零售行业融入到房地产，这条路很有发展前景。

3.与现代化计算机媒体的连接

如今的时代伴随着计算机的出现而变得更加高端，一切事物在计算机的干预下变得简单轻松，然而对于房地产也应该融入计算机媒体，如此才可以加快房地产的宣传和销售。如今的房地产销售可以利用计算机的信息化和普及范围的广泛性，可以在网络上对房地产的销售信息到网络上，形成波及范围广泛的宣传，只有如此才可以促进房地产的宣传，使之变得更加适应于房地产商，网民可以通过自身的需要只需要点击开房地产的网站，那么关于房地产的一切信息便一一展现在需要者面前。

同时房地产的设计和图纸都可以通过互联网进行，如此加快了房地产的办事效率，使房地产的工作更加容易轻松。所以房地产的发展和渗入离不开网络的渲染，只有通过网络才可以使房地产真正的适应社会，才可以促进房地产的广泛传播，制造房地产消费浪潮，形成更加有力的趋势。

4.房地产的设计应该具有现代化不断地开创设计新风潮

商业房地产的设计应该具有现代化的气息，因为时代时刻在变化，所以只有将建筑设计的符合时代的需要，才可以使房地产更加顺应时展的趋势，商业房地产以商业街和大型的商场为主，这些地方的设计必须要有新颖性，只有符合新鲜开创性质，那么这些房地产才会拥有更好的销售，商业房地产是面向大众的，所以它的设计一定要符合现代化的气息，拥有前卫时尚的特点，只有新奇才可以与众不同，只有前卫时尚才会引起注意力，才会吸引更多的人前来进行购物。

商业房地产的开展必须挑选具有创作才华的设计师，只有这样才是对商业房地产的最有力的支撑，才是对房地产最有力的创新，商业房地产的创新理念必须合乎时代的标志，突出个性化和实质化，不能设计一些只顾美感而没有实际效用的建筑物，所以只有将实效和外形结合起来才可以保障商业房地产的良好建造。

商业房地产的设计和商业房地产的运营管理有着密切的关系，只有让商业房地产拥有实际有价值的产品才可以促进运营管理的有效实施，才可以保障运营管理的顺利开展，所以商业房地产的设计和建造是房地产运营管理的有效前提。

三、商业房地产运营管理模式的应用

1.统一管理的运营管理模式

市场，策略，战略等几个方面是统一运营管理模式的主要内容，所以无论什么项目的开始都必须是市场，但是市场的规律是千变万化的，由于市场信息知道的不及时，就会使调研的结果失去准确性，使决策具有了错误性。所以企业必须要注重调研，只有如此才能够使决策更加科学化，更加的正确。对市场有一定的了解之后，还要根据自身的特点和实力进行产品的设计，对我们能够给与顾客什么和我们能够怎么提供这样的问题应该做到清楚地回答。一个房地产只有不间断的为客户提供价值才可以永久的发展下去，往往各项正确化的策略是项目运营的有效保障。同时还要对策略进行有效地指导，只有这样才可以给企业更多的价值，才可以让客户满意。统一运营管理模式的特点是有强大的聚合力，运用如此的管理模式大多是资金雄厚，实力巨大的开发商，他们具有相当一部分的忠实的投资者和经营者，品牌效应可以再这里得到很好的体现，如此的情形会像滚雪球一样吸引商家进来。统一经营管理模式通过打造强势的开发商，投资者甚至使经营者，制造出优秀的商业项目，从而使商业项目不断的获得好的成绩，所以这种模式只适应于大型的商业机构，只有如此才可以保障大型商业机构的更加壮大。

2.需要和零售相结合

零售在商业地产运营管理中的出现是中国的首创，通过零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种零售的方法进行地产的销售。各自经营是指各自购买商铺以后进行各自的经营，开发商没有了插手的权利，如此的运营模式主要使用于商业街和一些不大的商业地产，如此的模式对开发商资金的周转是有利的，能够保障他们较高的售价收入并且可以在短时间内将资金收回，可是这种经营模式可能会出现混乱，各自顾各自的状况，如此一来对发展和长期的利益形成了一定的不利影响。而且应为一些店主没有足够的认识也没有长远的眼光，为了图一时之利，使商业街降低了身价，使商业街的档次降低，不利于商业街的长远发展。

四、商业地产项目运营管理模式的实际意义

商业地产项目运营管理模式是房地产进行实际操作的有效过程，它是实现商业地产良好的发展的必要经过，只有确保商业地产项目运营管理模式的有效性的实施，才可以足以保障商业地产的华丽转身，才能够使房地产进入一条更加宽广的大路。如果没有商业地产的运营管理，那么商业地产项目将会失去方向，失去运作的动力，如此的商业地产项目不可能得到发展和继续。

商业地产项目运营管理模式是地产企业发展的重要组成部分，它的有效进行可以促使地产企业更加健康茁壮的成长，地产企业的发展离不开运营管理，地产企业通过运营管理使自身获得有效地整改，使销售工作得到了指引，在地产企业的运营管理之下，地产企业会更加的辉煌，会带给企业更大的成效，使企业稳步的行走在严酷的经济制度下。

我们的生活离不开地产公司，因为我们需要住房，我们需要在商业地产的作用下进行更多性质的住房需要，所以只有使地产企业拥有健康发展的道路，那么我们生活里所需要的住房条件才能有所保障，我们才能够更好的进行生活，我们的生活质量才会获得大大的提升，地产企业是我们幸福生活的有力保障，更是我们实现美好愿望的助力。所以地产公司应该得到稳健的发展，成为我们生活中的有力支撑。

五、结束语

商业地产项目的运营管理是商业地产发展的有力保障，只有对其进行改革和创新，使商业地产项目的运营管理得到实际的应用才可以保障商业地产的更加进步，对商业地产运营管理可以保障商业地产的井然有序的经营面貌，如此可以促进商业地产的有序发展，使商业地产拥有更加宽阔的发展空间。

参考文献：

[1]杜鹃.大型商业地产运营管理研究及应用[J].苏州大学，2010.

第2篇：商业地产盈利模式范文

与上市的缓慢形成鲜明对比的是其扩张的速度，标志性产品万达广场已在全国建成50余个，遍布国内一二三线城市。所到之处尽显财大气粗地位。

作为万达集团最为倚重的业务，万达商业地产在2010年的收入为661.4亿元，比2009年增长139%；而根据2011年的最新数据，万达商业地产前三季度销售金额已达450亿。分析人士称，这仅仅是一个销售金额，若将其自持物业、租金收入计入，万达收入已直逼万科。此外，进入国内近70个城市的万达，持有1200万平方米物业，在体量上已经成为亚洲商业地产的老大――此时距离万达开始转型为商业地产公司不过11年时间。

高速奔跑的万达，在商业地产领域暂时找不到对手――除了它自己。这个庞大的商业帝国在开疆拓土之际，亦有几丝暗影，比如相继出现的各类工程事故，比如尚未有时间表的上市大计。

更为引人关切的是，万达曾定下的三年期扩张计划已经走至最后一年，此时外界对其产品类型、盈利模式的讨论恰刚刚开始。对万达而言，“抢地盘”的故事已渐入尾声，在商业地产的所谓“黄金十年”开启之时，它需要给出另一种发展路径。

上市变数

自3年前启动上市计划以来，万达始终未能迈过政策这道坎。

2009年初，万达便已经引入建银国际作为基石投资者，同年8月，万达完成了第二轮私募，两轮共募集资金40亿元。但进入2010年，地产调控政策接踵而至，万达进入资本市场的大门被紧紧关上。

万达本有一个清晰的上市时间表。知情人士透露，“具体计划为，2009年12月~2010年2月间完成上市辅导及辅导验收；2010年1月~3月间，完成招股说明书等上市申报材料；2010年3月~5月间申报上市资料，通过证监会发行审核，2010年6月在国内A股挂牌上市。”

但直至2010年8月沈阳万达广场大火前，万达的上市申报材料仍未递交证监会。“A股低迷、政策收紧，这是主要原因。”上述人士说。

而根据证监会《首次公开发行股票并上市管理办法》第25条规定，发行人最近36个月内不得存在严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形。否则三年内不得申报上市材料。沈阳万达广场事故造成11死7伤，按照安监总局的规定，已属特大事故。

分析人士认为，这或也在某种程度上为万达整体上市之路蒙上了阴影。万达集团新闻发言人石雪清谈及此事时称，“我们由于进入了上市节奏，上述问题无权回答。”

此后的数个月内，万达对上市一事三缄其口。直至北京环保局2011年2月24日披露万达电影院线股份有限公司的上市环保核查公示。“这表明万达电影院线IPO计划已进入冲刺阶段。”分析人士说。

这对万达集团而言同样是不错之选，目前国内A股尚无一家院线类公司。公开资料显示，2010年万达集团旗下的万达院线已是国内六大主力院线之首，年度票房8.33亿，观众人次2710万。作为万达集团着力打造的产业之一，其盈利能力不可小觑。

万达集团从2004年开始院线建设，截至2009年底，拥有87家影院及656块银幕，票房产出比占全国13.4%。接近万达院线的人士透露，按照万达的计划，到2012年将开业110家影城，年收入30亿元，成为全球排名前八的电影院线公司。

“万达重视院线，电影市场的繁荣是一方面，更重要的是其可以趁机聚拢人气，拓展产业链，甚至可以趁机圈地。”上述人士对《财经国家周刊》记者表示。

万达集团董事长王健林曾在多个场合表示，万达上市不仅是融资，而是从建立现代企业制度考虑。按万达的说法，集团目前拥有五大产业，分别为商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货和旅游度假。而万达院线在上市路上的先行一步，或将对万达其他业务有所启发。

尽管院线先拔头筹，但在易铺（中国）控股有限公司总裁、商业地产专家陈建明看来，万达商业地产公司的上市是王健林的必然选择。

陈建明表示，购物中心和酒店的收益率与卖商铺相去甚远。但它们的财务很透明，对保险机构等大资金来讲具有很强吸引力，“特别适合资本市场。”这在商业地产标杆凯德置地身上已有先例。凯德置地当年在新加坡的商场收益很低，几乎被放弃，但打包去欧美上市后成倍溢价，“这个经历可以看出万达商业地产上市的价值。”陈建明说。

快速扩张――硬币的两面

沈阳万达广场的一场大火，不仅令万达上市之路遇阻，同时也引发外界对其高速扩张的担忧。曾引以为傲的万达速度，近年被层出不穷的“故事”所牵绊。

2011年4月，万达在上海的在建项目发生垮塌，未有伤亡，但项目一度全面停工。

同期，万达在郑州的项目又被曝出“瘦钢筋”事件。郑州某开发商曾对《财经国家周刊》分析，“主要是环绕钢筋被拉长，比如100米的拉到110米，严重影响建筑质量。”

2011年，万达计划在全国新增20个万达广场，后缩减为18个。如此速度，无出其右。分析人士称，万达过去曾存在边设计、 边施工、边修改的“三边政策”，以提高建设速度，满足扩张需要，这也导致万达2011年多个项目出现硬伤。

万达集团新闻发言人石雪清对《财经国家周刊》澄清，目前万达的“三边政策”已经不存在。“至于工程中的小修补是有的，大的方面已经绝对杜绝了，现在万达如果还在搞‘三边’就坏了。”

石雪清称，2011年出现的工程问题与万达的高速扩张没有必然联系。“万达每年做300~400万平方米自持物业，在全国近70个城市有项目，指挥部在北京，这么大一个摊子就像一个小的王国。我的通讯指挥是有不到位的地方，出点问题也是正常。不是高速发展的原因，我们也不会放任事故出现。”

事实上，摊子铺得太大，万达也已经注意到指挥不畅的问题。王健林在2011年万达集团年会上提及，万达正在拼命发展电子信息管理系统，希望指挥更到位，更像一家现代化企业。石雪清告诉《财经国家周刊》，“许多开发商只有先进的财务系统，但我们是全方位的，投资近2个亿。比如我们总裁现在坐在北京办公室，就可以看到广州白云万达广场售楼处的日常办公情况，这不是所有企业能达到的。”

高速扩张为万达埋下不少质量隐患，但硬币的另一面是，万达已经把握住了高速成长的最佳时机。

在陈建明看来，万达“抢地盘”的策略无疑是正确的。“万达目前的策略就是快速覆盖市场，抢占市场份额。也许五、六年之后，王健林会调整在全国圈地的战略。”

陈建明分析，万达从发展商业地产至今，在拿地策略方面有明显的变化，从最初的只拿CBD区域，到如今的专攻新区、政务中心，这也反映出其对市场的敏锐。“这些地方配套设施做得好，消费人群也符合万达广场的定位，大大缩短了万达的养商周期。”

昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰也表示，“万达土地价格低廉，成本控制好，（高速扩张）短期风险并不大。”

对万达而言，快速的跑马圈地只是一程，因住宅调控而来的商业地产热潮才是更大的考验。石雪清说，万达接下来要做的是抵制外界的诱惑。“脑子不能发热，不能拼命发展。比如我们还会考虑削减某些项目，审慎一点是好事情，逆市我们才扩张。”

转型之战

即便万达遥遥领先，但追赶者众，万达模式并非秘密。

“我们有自己核心的竞争力。”石雪清对《财经国家周刊》说。石认为，万达商业广场的盈利模式不能以普通商业模式来衡量，万达的竞争力是在土地获得上有优势，商业物业的造价和其它企业不同。 “所以把万达的商业项目和同一地段的其他公司比较，肯定是错的。我们的成本更低，盈利能力更强。万达广场所有的租金回报率超过99%、物业回报率超过98%，这在所有以出租物业为主的公司里面是最好的。”

速度自然也是竞争力，石雪清透露，广州万达广场从开工挖土到实现满铺开业，只用11个月时间。“万达用11年开发经验达到现在的水准，我们的追赶者，至少也得3年吧。”

而在业界看来，万达模式难以复制的是其资源优势。

宝龙集团营运中心副总经理郭向东在谈及万达运营模式时表示，它很成功，但无法效仿。“因为无法获得这种运营模式所依赖的强大战略资源。”事实确是如此，比如广州万达广场开工时，时任广州市委书记张广宁就曾到场，并赞扬万达带来了先进的商业模式，有利于广州的发展。

地方政府的支持成就了万达速度，而全产业链之下的快速复制能力，让这速度发挥到极致。不愿具名的商业地产人士对《财经国家周刊》表示，此模式造成万达广场千店一面，虽体现了现代化商业文明的效率，但其商业上是否能延续成功还有待观察。“同质化、速度和规模累积到一定程度，就会成为万达的路径依赖和阿喀琉斯之踵。规模大和圈地快，并非商业地产的主流模式。万达的一招打遍天下的大一统模式，很快会遇到增长乏力的瓶颈。”上述人士说。

但郭向东认为，万达广场自07年第三代产品到现在尚无失败的案例，系列产品必然具有一贯性的特征。“万达广场目前是单一的产品线，主要是定位于二线城市的家庭型消费购物中心，其核心业态还在调整当中。”

郭认为，万达广场现在精细化程度不足，“是它认为从战略上不到精细化的时机，不可小视万达的创新能力，因为万达每年不惜成亿资金进行学习和研究。”

陈建明也认为，在全国主要城市布局完成后，万达才会考虑精耕细作。事实上，这种缓慢的转型已经开始。“从项目选址到招商架构，从土地规模到政府资源，应该说中国的开发商，99%都已经被它甩得很远了。万达自己做影院，做万千百货，这是一般的开发商不敢碰的。”

万达所到之处，通常带来两种业态。持有型（购物中心、酒店）和销售型（商街、公寓、写字楼）。以住宅养商是万达的惯常路径，但此轮调控下住宅市场遭受重创，分析人士称万达的模式将遇到挑战。

石雪清对此并不赞同，他表示，住宅占万达总业务量的不足五分之一，万达靠租金和持有物业为主，所以在2010年完成销售收入650亿基础上，又沉淀下300万平自持物业。“我的家底只会越来越厚实。”石雪清说。

尽管财大气粗，但对力图成为商业地产霸主的万达来说，不断求变才是发展之道。自2000年确立做商业地产以来，万达有过三次大调整。

第一次是2001年，为专注做商业地产，王健林将原来的万达一分为二，成立住宅、商业两个公司；第二次是在2005年，因上述两公司业务交叉太多，又将其重新合并，成立商业地产公司。

第三次调整始于2010年7月，也是万达集团历史上最大一次调整。调整分为三部分，首先将集团和商业地产总部机构彻底分离，“人、财、事的分离，这是上市必需”；其次是商管和院线机构调整。这同样是为院线上市做准备；再次是项目管理分成南、北二区。王健林承认，这是“不得已为之”。“一个项目中心要管将近60个公司，鞭长莫及。”

第3篇：商业地产盈利模式范文

关键词：保险资金 保险投资 商业地产 路径

随着保险业的迅速发展，保费收入激增，保险公司资产规模迅速增长。截止2011年6月30日，保险公司总资产达到了5.75万亿元，保险公司资金运用余额5.3万亿元，保费收入、保险总资产近年来均以30%以上的速度增长，远远高于我国GDP平均增速。保险资金保值增值的压力也越来越大，如果没有更多元化的投资渠道，将影响我国保险业的持续健康发展。 2009年10月1日新修订的《保险法》颁布，适当拓展了保险资金的运用渠道，保险资金投资不动产有了明确的法律依据。

我国商业地产的趋势分析

（一）商业地产将迎来快速发展的黄金10年

需求带动。第一，城市化带来的需求。城市化促进了经济增长和服务业的发展，进而带动了对写字楼的需求；居民收入和消费水平的提高，增加了对商业营业用房的需求。发达国家的经验证明，城市化水平在50%到70%区间，标志着工业现代化的完成，此时的经济会持续高速增长，是商业地产发展的最好时机。2010年我国的城市化水平接近47%。城市化水平的进一步提高将推动商业地产行业快速发展。可以预测，未来10年是我国城市化进程加快的10年，也是商业地产高速发展的黄金10年。

投资拉动。房地产的价格波动也远低于股市，商业地产行业作为回报率较高的行业，对国内外的流动资金有一定的吸引力。由于国内的流动性过剩、商业地产上涨的预期等因素，导致商业地产投资增多。人民币升值意味着经济增长，本币购买力上升，引发投资者在国际范围内超配以人民币计价的资产，国外资金大量进入我国商业地产领域。

（二）二三线城市将迎来商业地产发展机遇

目前我国正处于产业结构调整期，全球也面临着通货膨胀压力，经济环境不确定因素增多。城市化是我国经济发展的主要推动力，商业地产正在逐渐成为我国二三线城市更新扩张的发展引擎，商业地产将迎来全新的发展契机。由于一线城市调控政策的施行，有的开发商从一线城市转向了调控力度较小、价格上升空间较大的二三线城市商业地产市场。二三线城市商业地产项目是提升区域经济活力的重要推手，加上目前还缺乏完善的商业中心，这些城市在制定规划时，往往以优惠的政策吸引商业地产项目的投资。商业地产和区域内经济的相容发展，成为二三线城市未来经济发展的重要推动因素。

（三）商业地产如果持续过热可能会被调控

多年来，商业地产一直没有被政策调控。2011年以来，由于投资升温，商业地产量价齐升，与住宅市场形成了鲜明对比。如果商业地产出现过热，一旦资金退出，价格下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。2011年下半年银监会曾下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

（四）出租和出售商业物业的盈利模式将并存

出租物业以期盈利的模式不失为大开发商在一线城市的较好选择，但也容易形成开发风险、融资风险、商业运营风险等，任何一个环节的风险都可能导致危机的爆发。无论是国内商业地产的成熟程度，还是商业地产企业的资金和经营实力，都决定出租物业和出售物业的盈利模式仍是目前多数开发商的最佳选择。经过前几年的发展，目前国内商业业态演变已进入高级阶段，商业地产已经定位为综合商业设施，出租物业需要开发商具有较强的经营实力和经验。成熟商业地产项目的培育需要较长时间，需要以雄厚的资金实力作后盾。国外成熟的房地产金融市场为出租物业提供了融资的便利性。出租商业物业，可以在稳定经营的基础上，将项目打包上市，获得稳定的投资回报，回笼资金进行新项目的建设。采用出租和出售的盈利模式可以吸收两种模式的优点，在不同时期有所侧重，在一定程度上回避经营风险。

（五）对商业地产的专业人才的需求将更加迫切

商业经营跟地产开发有各自不同的规律。中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也不亚于房地产。商业的竞争主要在于经营管理。即使处于最成熟的商圈，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀人才团队，也不敢保证能长期繁荣。而商业地产在我国发展时间非常短，人才短缺。商业地产是一个非常复杂的系统，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面，需要专业团队的整合。因此，找到一个优秀经营管理团队来进行经营就显得非常最要。但本土零售商的经营管理理念和模式落后，与国际零售巨头差距还不小，目前市场上大部分从事商业顾问的公司是以营销策划为主，在市场很难找到这样的出色团队。

保险资金投资商业地产的可行性分析

根据政府的“十二五”规划，“促进消费，扩大内需”已成为今后一个时期我国经济增长方式转变的战略性举措。消费市场是未来国家拉动内需的巨大动力，而我国零售业发展空间巨大，能够为消费市场提供载体、带动商业消费和经济转型加速的商业地产既符合国家战略，又符合房地产业未来发展方向。保险资金负债性要求资金运用能更好的满足保险公司偿付要求。据统计，保险资金约80%以上为寿险资金，其中约48%是20年以上的长期资金，25% 为5-20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金运用的中长期回报需求，使得其选择的投资对象必须具备长期稳定复利增长的特点。商业地产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。

目前，我国从事商业地产的公司基本上分以下几种：第一类是传统的住宅开发商转到商业地产开发，由于住宅市场的调控促使他们转到商业地产。第二类是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚等都成立了房地产开发公司。第三类是金融业资金，通过入股项目、整体收购有稳定现金流的物业实现商业地产的持有；第四类是其他行业转型过来的企业。原来的主业有一定基础，因为看重商业地产的潜力而转型。总的看，除了大连万达之外，我国还没有实力强劲、模式成熟和品牌效应突出的商业地产商。这使保险公司进入商业地产领域凭借资金和品牌效应拥有后发优势。

目前，我国商业不动产在资金、土地、商家和人才依然存在问题。总的看，商业地产开发最大挑战还是资金。目前，我们从商业地产经营环境来看，如果仅仅依赖信贷资金难度很大。有的开发商有将住宅的收入投入商业项目，有的借助私募、信托、基金等融资。商业地产的开发商只有具备多渠道的持续的融资能力，才有可能让商业地产项目稳健持续经营。这方面保险资金有得天独厚的优势。根据2010年9月保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%，照此2011年上半年保险总资产5.75万亿的口径计算， 2011年保险公司可动用的资金总额可达几千亿元。虽然政策对保险资金投资单个项目有具体的比例限制，但快速持续增长的保险资金可以成为项目稳定长久的资金来源。这使得保险公司进入商业地产具有其他企业所不具备的资金优势。

保险资金投资商业地产的路径探讨

（一）在一线城市投资写字楼可获得稳定客观的收益

二、三线城市发展潜力大，但目前城市化程度偏低，保险资金持有二、三线城市商业物业有一定的不确定性，不符合保险资金的投资特性。北京、上海等一线城市的优质写字楼在较长时间内价格依然坚挺，可以成为保险资金投资的首选。

第一，坚挺的地价带动。随着人口持续不断的进入一线城市，一线城市土地尤其是商业繁华地段的土地更为稀缺，地价上涨的趋势短期内难以改变。地价越来越昂贵，房价与地价之间的利差空间将越来越小。全球房地产服务公司第一太平戴维斯2011年11月报告称，在过去12个月商业房地产投资方面，北京、上海排在第三和第四。在市场强劲需求的推动下，一线城市写字楼、零售市场发展迅速，国内外企业和零售品牌的迅速扩张推动写字楼和零售市场租金上涨。在投资领域，全球经济的不确定性凸显出亚太地区尤其是中国这样的新兴经济体作为投资目的地的优越性。在北京，由于新增供应量有限，而市场对优质写字楼的需求持续上升，使得写字楼市场租金持续上升，空置率下降。据统计，2011年3季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%，达到454元/平米/月，超过了上海甲级写字楼412元/平米/月的租金。在上海，外资企业在国内扩张的强烈需求，以及有限的市场供应导致写字楼租金持续快速上涨。2011年3季度甲级写字楼平均有效净租金达到412元/平方米/月，环比上涨5.4%。2011年第三季度北京甲级写字楼平均租金创历史新高，并超过上海，再次领跑全国（除香港以外），标志着北京正引领中国一线城市的写字楼市场进入新一轮的强劲增长期。由于未来可预见新增供应量有限，在短期内这一趋势将持续。

第二，城市化推动需求。当城市化率达到70%时，对住宅的需求将下降，而写字楼等商业地产的租金和增值溢价优势开始体现。因此，在城市化率50%-60%时，增持商业地产是明智的选择。目前，我国一线城市的城市化率已超50%，新增土地将越来越少。2008年上海城市化率达到87.5%，北京为84.9%。持有优质写字楼的数量在一定程度上可以规避未来人口下降的风险。2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期全国写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。

第三，产业结构转变的促动。国际经验表明：第三产业占GDP比重超过50%的时候，第三产业的发展会加速。2009年，北京第三产业占经济总量的比重总体已达76%，上海略超60%，已实现了产业结构从工业主导型向服务业主导型的转变。第三产业的发展构成了对商业地产的巨大需求，对一个城市写字楼销售面积有重要影响。从主要城市来看，北京市2009年写字楼销售面积为256万平方米。销售面积排名第二的上海为203万平方米，两大城市写字楼销售面积合计占全国达30.3%。

基于以上判断，保险资金在一线城市长期持有优质写字楼可以为企业带来持续的现金流和物业重估的增值收入。而且，前几年保险资金以各种形式投资一线城市的写字楼也积累了一定的经验。保险资金投资不动产所要求的年化收益率预期通常在 6%-10%。从风险和回报看，一线城市核心地区的商用物业往往租金高、空置率低，能够获得长期稳定的投资收益，符合保险资金追求安全性和长期收益的要求。而且，一城市住宅与商用物业间价格差距有明显拉大的趋势。因此，一线城市应是保险资金关注的关键，一线城市核心区域的高端商业物业是保险公司最理想的投资目标。

（二）在二三线城市投资城市综合体是很好的选择

我国很多省会城市在经济总量、城市发展水平、消费能力等方面都居全国中等水平，有对城市综合体的巨大需求。城市综合体适应了当代城市的发展要求。它因融合了多样化的商业业态而成为城市新区建设和旧城改造的重要手段。遵循综合而集约的理念，城市综合体空间形态整合土地功能，集约化开发，立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，带动周围商业发展，进一步提升商业中心地块的价值，而且能激活城市的空间形态，还能促进整个城市的功能提升，这种城市地标性的建筑群体，可以依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。

1.“十二五”规划给二三线城市商业地产带来重大机遇。“十二五”规划的一个核心内容就是要加快转变经济发展方式。转变经济发展方式的核心是调整经济结构，经济结构的战略性转型是外需和内需拉动经济增长，而扩大内需的核心是城市化，在城市化的过程中二三线城市起着关键作用。因此，城市化对商业房地产发展具有积极的带动作用。大城市数量的增多意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富对商业地产的极大的需求，城市规模越来越大，级差越来越明显，意味着城市土地的公共服务，包括商业的投入越来越大。过去几十年来中国城市的发展是以产业为中心，以工厂为中心，以企业为中心，现在转变为以人为中心，以大力提升服务业、发展城市的第三产业为核心。以人为中心的城市发展的模式促使各级政府推动城市的功能整体上的升级。整体升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求，所以城市综合体代表了一种商业发展的模式，代表着一种土地实用功能的综合利用，得到了政府高度的关注。

2.开发城市综合体有利于保险资金发挥其社会功能。自2010年开始，中国商业地产进入了全面复苏期，地方政府对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”。保险资金投资不动产的重点主要在经济发达的城市，开发二三线城市的综合体能更深入的切入当地的经济、切入当地民生，能密切与当地政府的合作，既可以实现保险资金通过不动产增值的目的，也可以更好的树立保险业的形象。城市综合体的城市性、功能区位立体差异性及形态结构的立体性属性使城市综合体具有了强大的城市空间整合能力，从而具备了承载城市的社会经济和文化功能发展城市的经济能力，如增加税收，增加就业机会，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增强市民城市归属感等。

3.城市综合体功能的多样性和复合性，可较好抵御行业周期性波动风险，切合保险资金的特点。城市综合体通过土地功能的混合利用，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，形成了以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。这个空间蕴含着商务、客居、购物、餐饮、休闲、娱乐和会展等多重城市要素，在每个部分保持各自功能运作系统的同时，通过有机组合协同形成一个城市空间的缩影。一方面，商务办公和居住类物业形态的出售可获得现金回报，另一方面，通过持有的商业地产物业获取商家的稳定租金回报，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动，因此对行业周期性波动风险的抵御能力较强。同时，城市综合体可以坐拥物业长期持有带来的增值。

（三）适时抓住机会发展REITs

商业地产开发是资金、技术和管理密集性的活动，而资金链的完整和资金运作的效率更是商业地产开发过程的重中之重。如何有效地拓宽商业地产的融资渠道，REITs一直是业界研究的热点之一。由于REITS主要用于投资商业地产项目（包括写字楼、购物中心、饭店、娱乐场所、仓储设施等）。将商业地产与REITs结合起来已经势在必行，这也是国内商业地产发展的长远趋势，是我国商业地产正常、良性发展的有效出路。

保险资金投资 REITs 能够促进融通功能的发挥。保险资金投资 REITs 有助于缓解房地产开发资金紧张局面。大多数开发商都依赖于银行贷款，使房地产业的风险容易在银行积聚，而保险资金的进入会在一定程度上化解银行的风险。 此外，商业地产的利润率比较高，REITs 这种创新的投资工具为保险公司分享商业地产的高收益提供了条件。

REITs变现时间快能满足保险资金对流动性的需求。不动产的流动性差，若要变现，付出变现成本较高。REITs 作为房地产的证券化产品，采用股票或受益凭证的形式, 在各大证券交易所上市，可以随时处置持有的 REITs 股份，使房地产这种不动产流动起来。如果将持有的物业打包后整体推出，能将长期占用的资金通过转让所有权的方式很快变现，从而缓解资金压力。对于保险公司而言， REITs 的高流动性,能满足保险资金运用的要求。保险合同自身特点使保险公司的赔偿和给付具有不确定性，这就要求保险公司为了满足赔付和给付，必须保证保险资金的流动性。

REITs这一在国外日益成熟被广泛运用金融创新产品，从提出建议、论证到试点方案设计，历时 5 年多，几经周折。从目前的形势来看，鉴于国家加大保障性住房建设力度，地方政府资金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作为首批试点城市，以发行保障房 REITs 作为突破口。可是，大型商场、写字楼、停车场等商业物业比传统的住宅地产更具升值潜力和市场投资价值，现金流更为稳定。因此，REITs 更适用于商业地产。要使REITs 步入快速发展轨道，未来肯定会发行以长期持有型优质商业物业为载体的股权类 REITs。否则要想从根本上促进房地产行业融资渠道多元化，改变现有开发模式，促进商业地产大发展将成为一句空话。随着推出REITs的呼声越来越高，条件越来越成熟，可以预期，REITs正式推出的时机不远了。

结论

本文对我国商业地产的现状与前景进行了论述，通过分析可以看出，商业地产未来在我国有着广阔的发展空间，保险公司把握这一历史机遇，以商业地产为突破口切入不动产领域是很好的选择。保险资金投资商业地产，这方面既无政策障碍，又符合保险资金的运用特点。一线城市的写字楼是保险公司将来可以坚持的投资方向，保险公司积累了一定的经验，二三线城市的城市综合体可以积极介入，在时机成熟时大力发展REITs。但是，由于我国保险公司投资不动产的时间短，经验不足，专业人才培养需要加速，有关REITs政策法规需要进一步完善。

参考文献：

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2.李健飞.美国房地产信托基金研究及对我国的启示[J].国际金融研究，2005

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6.陈成，宋建明.保险资金不动产投资模式研究[J].保险研究，2009(10)

7.冯翠英.基于新保险法的保险资金投资房地产投资信托基金研究及风险控制[J].特区经济，2011(2)

8.高波，赵建军.中国商业地产业发展的实证分析[J].产业经济研究，2009(4)

第4篇：商业地产盈利模式范文

[关键词]文化地产 发展 商业模式

[中图分类号]G124 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2012）12-0014-02

一、文化地产的概念

文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。在住宅地产领域的“家族地产”模式，商业地产领域的“HAPPING MALL”模式，工业地产领域的“经济生长”理论，园区地产领域的“文化轴心”理念等都是文化地产理念的延伸和实践。它们是集文化主题园区、文化街区、文化经济产业园区等为主体的文化功能型地产，是把文化、产业、地产三者有机结合、相互促进的商业模式。

二、文化地产分类

1.文化旅游地产；2.文化影视地产；3.文化商业地产；4.文化体育地产；5.文化创意地产；6.文化产业地产。

三、文化地产的四大标准

1.文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心。

2.建筑硬实力和文化软实力是共生关系，而非从属关系。文化软实力成为提升建筑价值的核心。

3.用文化软实力统合房地产核心价值体系。用文化引领建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等的全过程。

4.在文化地产系统中，文化必须是可落实、可体验、可感触、可实现的浑然整体。

四、文化地产应具备的特征

1.明确的“文化”主题；

2.完善的“服务”体系；

3.合理的“功能”配套；

将文化、功能、服务的概念完美地融合到一起，从而引起目标人群的消费冲动。

五、物业产权运作模式（见右表）

六、文化地产的成功商业模式

模式是一种可盈利的方法，是文化地产项目核心竞争力的主要源泉。文化地产的经营需要高度重视商业模式的发现和改进。

1.以企业为主体，把企业作为整体价值开发的商业模式。例如，万达广场塑造的是万达企业的整体价值，然后全国连锁，选址后即使很偏僻照样迅速带动人气。万科开发的楼盘不论叫什么名字，市场都认可其高品质、高服务、高性价比。

2.产业链经营的商业模式。中国的主题公园主要是卖门票、卖硬件，迪斯尼的主题公园是整个产业链搞旅游，搞影视，搞娱乐，搞餐饮，搞衍生产品，就是一个产业链。国内的横店影视城也是一个成功案例。

3.产业链形态的产业集聚。如各地以书画、出版业、曲艺戏剧、茶、酒、玉石等为主题打造的文化产业园，类似文化产业的“义乌小商品城”。

4.能够持续化、品牌化的快速连锁复制模式。如星期八小镇、酷贝尔等儿童体验项目。

5.组合混搭的商业模式，是文化产业跟其他相近产业融合载入文化地产的商业化模式。比如说文化旅游地产华侨城、宋城；体育健身连锁的一兆韦德等。

6.高专业化发展的商业模式。如张艺谋的“印象”系列。

7.对原有地产性质进行变更，重新定位业态、主题，进行改造或升级。如北京798创意园、广州G5。

8.“订单地产”模式。启示来自商业地产的经典运作项目万达广场。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业通过长期的合作协议建立战略联盟，其所建的商业项目在开工前就与跨国商业巨头进行谈判，吸引这些商业巨头进驻其主力店。从而极大地提高了该商业地产的知名度，为日后营运吸引了大量的顾客，进而吸引其他品牌的商业机构入驻，并通过周边土地和物业的增值实现对其项目整体收益的提升。

文化地产的商业模式要符合国内目前的国情，同时需要一定的前瞻性。商业模式要慎重、严格考虑其商业可行性，所有的商业模式都应是企业家主导的商业模式，而不是文化人、艺术家、策划人主导的商业模式。商业模式其实质就是盈利模式，万万不可把文化当化妆品来包装地产。

七、商业性文化地产成功运作的关键要素

文化地产归根到底是一个商业项目，一定要借鉴、依照商业地产的市场化、商业化方式进行开发运作。

1.理念决定成败；文化地产一定要树立以文化带人气、提地气，以一种“无心插柳柳成荫”的心态发展传播主题文化，打造地产价值，得到经济回报。

2.要规划更要策划；从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。

3.整体布局事关开发成败。

4.招商成功不等于万事成功；商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。

5.商业地产开业需要好策略；开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。

6.商业地产需要复合型团队。

7.以市场为导向重视培育商场。

8.订单商业地产并非“灵丹妙药。

9.商业地产策划不可纸上谈兵。

10.增强事前风险防范意识。

八、案例解读

国外案例（地块功能定位是关键）：

1.首尔数字媒体城

主题：以传媒娱乐为主题，集合研发、生产、销售、培训等，形成数字媒体完成的产业链体系。

区位：首尔Mapo-gu城的新千禧城内，距离首尔国际机场30分钟车程。

简介：2002年5月动工，2010年完工，总建面56万平方米，预计将创造27万个工作机会，每年120亿人民币的收入。

目标：世界数字媒体内容制作基地；世界第一个数字媒体技术研发中心；世界各高校间的合作；媒体研究和业务中心。

功能：包含IT商务、研发、商业、居住、酒店会展等多种功能空间。

主要产业：媒体娱乐广播、游戏、电影、动画制作、音乐和远程教育。

数字媒体城的主要设施：教育研发中心、创业办公区、剧院、科技艺术博物馆、科技娱乐中心、公共绿地、音乐咖啡馆、活力动感街道。

2.澳洲昆士兰CIP

主题：澳洲昆士兰CIP发展成集教育培训、研发中心、产业中心等功能于一体的创意产业园，是国际文化创意产业园区的典范之一。

区位：位于布里斯班市的西边，是占地16公顷的“Kelvin Grove 都市村庄”的主要建筑物，耗资6000万澳元，2001年筹建，2004.5正式启用。

简介：经过几年发展，昆士兰创意产业园区已经拥有众多创意设计公司、研发机构等，园区内汇聚了印刷媒体、视觉表演艺术、音乐创作和出版、新媒体、广播电子媒体和电影、传统艺术活动等创意产业，主要包括：创意产业事业中心；健康及生物医学创新研究所；ACID互动设计中心；国家研究理事会创意产业中心；创意产业与创新研究院；包含超市、商店、咖啡厅和餐厅等商业设施的村中心。

九、小结

第5篇：商业地产盈利模式范文

根据地产顾问公司仲量联行的数据，包括亚洲投资者在内的全球投资者今年上半年在亚太地区共收购了600亿美元的商业地产，规模较上年同期增长21%。第二季度期间，投资者们在中国商业地产的投资达到60亿美元，较第一季度的36亿美元增长65%。

可以看出，在整体经济调整的背景下，商业地产的投资不降反升。以北京为例，个人投资者占到商业地产投资比例的50%。此前曾传出的“房哥”、“房姐”坐拥几十套房产，其中大多数都是商业地产。

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿，预计到2020年，其甲级办公楼存量将新增3000.万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。

目前国内房地产公司对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，万达、恒大、SOHO中国等地产公司都是这种模式的代表。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，但却对商业地产影响不大。

由于商业地产的投资本来就对贷款有着严格的限制，而且其本身就具有投资属性，加上商业地产的物业成本维护更高，因此很难像住宅地产那样被恶炒。这也迫使部分投资者从住宅地产转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产投资可大可小

现代的商业地产已经不像是以前买几间铺子等待收租那么简单了。不同的地理位置、配套设施、物业管理等都决定了商业地产的投资价值。与住宅地产投资不同的是，商业地产投资可大可小。往小了说，一间铺子、一个商场柜台都可以算得上商业地产投资；往大了说，写字楼、公寓、甚至是大型的多功能商业中心都是可以投资对象。

从商业地产投资的功能属性上看，其主要可以分为专业性的批发市场、购物中心、商铺、地区商业投资。

专业性的批发市场是我们最为熟悉也是最常见的投资方式。一个柜台、一个卖场门面都是这类投资。在城市商业中心投资这类地产相对比较容易出租，收益也相对稳定。但实际操作起来并不容易，由于其所处的商场、市场的特性，对该行业的专业水平要求很高。如果看不准或者是投资地段没有充足的人流量作为保证，投资很可能有去无回。

商业街的商铺投资算是最悠久的投资标的。随着城镇化的发展，国内几乎每个城市都会建有自己的商业街，类似于北京西单、上海淮海路、南京新街口里的商铺早已经是“千金难求”。

这不仅是因为其巨大的人流量保证了其商铺的价值，更重要的是商业街已经形成品牌效应。商业街的商铺投资方式较多，可以出租、自营，风险相对可控，比较适合中小投资者。当然，不会每个城市都有那些知名的品牌商业街。专业的管理和商业规划对一个商业街发展至关重要。对于投资者而言，在投资商业街商铺时应当了解其背后的物业管理团队和未来发展定位再决定是否投资。

购物中心投资相对商铺投资要更加规范。由于拥有统一的物业管理、较为规范的营销策划，一些购物中心的产权商铺近年来开始进入中小投资者们的视野。当然，其投资价格也要高于普通的小商铺投资。一个购物中心的投资价值主要由其后期的运营管理将决定。良好的经营环境可以使购物中心成为焦点，但如果管理不善，购物中心很可能门可罗雀。

社区商业涵盖范围比较广，主要出现在一些一、二线城市，SOHO中国便是其中代表。除了写字楼投资外，社区中的商铺、配套应用设施都可以进行投资。在欧美，这类投资已经非常成熟，在中国也是未来最具潜力的商业投资类型。不过这类投资的适用人群比较固定，而且在三、四线城市很难成规模，投资回报率很难估算。

商业地产投资泡沫需提防

商业地产投资潜力巨大，但其中风险也不可不防。据清科集团统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。

清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，容易产生商业地产泡沫。

从普通投资者角度来看，现在国内的商业地产不管是单户独栋的写字楼、办公楼还是大规模房产企业开发的商业中心、步行街、城市综合体，都普遍存在着对商业地产概念认识不清的问题。

第6篇：商业地产盈利模式范文

近来，中国房地产业可谓历经波澜。继“国八条”之后，再次祭出“新国八条”，同时以北京、上海领头迅速波及全国各中心城市和省会城市的限购令，以重庆、上海为先驱进行试点的房产税，以及央行继去年以来连续五次加息，银监会一再强化对房地产项目贷款的审查，政策的叠加效应给艰难前行的房地产业雪上加霜。

调控引发分化

2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标。限购、限贷、限价、房产税、加息等一系列强力政策陆续出台，直接让行业面临巨大的危机。

新宏观调控下，房地产行业发生了急速的分化。相比于大企业的规模化优势和资本优势，中小房地产企业直接面临巨大的生存危机。分化的结果是强者恒强。

数据显示，2011年上半年，中国前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80％。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。调控之下，大型房企的销售额同比依然攀升，房地产市场集中度也逐步提高。2010年上半年，前十房地产企业销售金额入榜门槛为105亿元，销售面积门槛为93万平方米。而今年上半年，房企销售金额前十和销售面积前十分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48％和25％。

造成这种分化现象的最直接原因是大型房企调整战略重点，纷纷大举进入二三线城市，并通过价格策略实现快速营销和高周转。中小房企则由于受制于规模和资金，无法与之抗衡，生存空间受到空前打压。

即使是上市房企，也开始出现明显的分化。

以最新的房地产上市公司中期业绩预告来看，截至6月28日，已经公布上半年业绩预告的上市房企合计为31家，其中业绩预增的有15家，占目前公布中报预告房地产总数的48.4％。从净利润增长的具体金额上看，主营商业房地产的金融街以净利润约8.6亿至11.2亿元的业绩增幅居首，其增长幅度为70％-120％。深物业A、深长城、天保基建、宁波富达、珠江实业、浦东金桥、广汇股份的业绩预报增幅也在100％以上。

除15家预增房企外，其他16家房企中，有11家出现业绩下滑，另有5家亏损。在11家业绩下滑的房企中，幅度最大的是嘉凯城，公告显示其上半年净利润约500万元，同比下降98.9％。海德股份、重庆实业、滨江集团、中茵股份、宜华地产的业绩降幅都在60％以上。

寻找投资机会

通过美国的金融危机和日本以及爱尔兰的房地产泡沫，可以很容易得出一个结论，那就是低利率与过于宽松的货币供应是形成资产价格泡沫的主要原因。缺乏弹性的汇率制度只会助长热钱的投机效应，从而进一步推高物价和通货膨胀。

为此，中国政府旗帜鲜明地把稳定物价和抑制通胀作为宏观调控的首要任务。在这种形势下，房地产行业的发展让位于国家经济和民生的大局。地方政府不得不在土地财政之外，寻找新的财源。单纯粗放式的固定资产投资拉动的经济发展模式，已经不能适应这种巨变。集约型的内生式的消费驱动和新型工业化发展模式急需建立。

在这种形势下，国家在“十二五”规划中提出了重点发展战略性新兴产业，目标是取代房地产行业在国民经济中支柱性产业地位。对房地产行业的主基调是通过大力发展保障性住房、积极探索房产税改革等举措，加快调整房地产行业的结构。在“十二五”规划中，保障性住房将以每年600万套增长。在不断收紧商品房开发贷款同时，国家进一步要求地方政府建立举债融资机制，确保保障性住房的资金需求。可以预计，保障性住房的大规模建设，将为商品房虚高的价格泡沫提供挤出空间。

从投资的角度来看，房地产行业大的市场景气指数将持续下降。新的投资机会来自于经济转型和去泡沫化过程中企业的分化和重组。

房地产企业转型三模式

面对如此的宏观调控，房地产企业该何去何从?本文预从房地产企业转型的三种模式为出发，以详细案例为大家详解房地产企业在此经济形式下的发展方式选择。

1　高周转模式

这个模式以万科和保利地产为代表。337天1000亿，万科在“史上最严厉”调控政策下，用11个月零1天的时间，创下了12位数的销售业绩，提前4年实现梦想，成为了国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。

万科能取得较好的销售业绩，主要由于万科的经营模式符合市场需求和政策导向。这得益于万科作为住宅地产的领军者，在2010年以来适时采取了深入二三线城市、主攻中小户型、加快周转的运营策略。这种“高周转、不囤地”的开发模式、高于同行的管理水平、多达40余个城市的市场规模，以及融资优势等都是有助于万科“逆势扩张”的原因。

相比于万科的高周转模式，另一家房产大鳄保利地产业同样走出了一条快销售、高周转的追赶之路。除了资本运作能力保证了保利资产快速周转模式的顺利运作外；凭借着央企的身份，其产品线还是要比同样秉持快速周转模式的万科等企业更多元。保利地产6月销售首次突破100亿元，是继万科去年9月销售首次破百亿元后，第二家单月销售破百亿的A股房地产上市公司。6月保利销售面积环比增长58％朋显优于全国33个城市成交量环比2％的涨幅，估计也将明显跑赢全国增速。突出的销售业绩主要得益于供应的大幅提升、以及商性价比产品。

2　商业地产模式

这个模式以万达和金融街为代表。在住宅开发领域遭遇政策调控之际，商业地产的火爆，坚定了，庄宅开发企业向商业地产进军的信心。从2011年房企年报和业绩情况来看，百强企业的90％有进军或者扩大商业地产版图的构想，向商业地产转型已经成为趋势。目前，在市场上流传的商业地产，实际是个大商业地产的概念，包括零售业、写字楼、工业类等等。相关的公司包括：世茂股份、中国国贸、浦东金桥、张江高科、金融街、阳光股份和凤凰股份等。

从第一代“沃尔玛+万达”的订单地产，到现在万达广场第三代“城市综合体”模式，多生态的组合是万达制胜的法宝，万达通过与国际化的战略合作伙伴捆绑，打造了集写字楼、文化娱乐产业、大型购物中心、高星级酒店、公寓于一体的城市综合体。万达集团董事长王健林曾这样解释万达的订单式模式，“第一是经营性物业抵押贷款，由于万达拥有多个万达广场这样的优质物业，仅银行资产抵押贷款规模就有望达到300亿元。第二是预售款，万达销售物业占总开发量的60％左右，不仅仅是商业，在周边往往有办公、住宅等物业出售。由于企业的良好口碑，预售款可以占到现金流的40％-50％。第三是集团自有资金，一般占到总投资的四分之一左

右。”订单商业地产在国外是很流行的商业模式，在拿地之前将主力店确定好，可避免商场完工之后在招商可能出现的招租难问题。

万达在订单地产模式基础上开发出的城市综合体运营模式，聚焦于通过“写字楼+百货+超市+影院+餐饮+特色店”的综合商业形式营造城市的次中心。通过多业态的空间聚集，最大程度吸引消费人流，并开发出出租型物业和自营性物业相结合的盈利模式。万达的目标是多产业的整合。不久前，万达总裁王健林列出了几个具体目标：2010年，持有物业面积达到800万平方米，物业总开发量达到2000万平方米，资产规模达到亚洲第一，新开15家五星级酒店；到2012年，万千百货开店80家，规模中国第一，在全球同类企业中排名第二。

金融街则将一级土地开发和二级商业地产运营有机结合，聚焦于金融产业聚集区概念，并打造围绕金融经济的配套商业体系，打造了独特的金融地产运作模式。由于跨国公司增多且国内企业开始追求高品质写字楼，导致2010年中国市场甲级写字楼需求增加，租金水平保持上涨趋势，空置率下降。同时，国内商业零售活动强劲，多数市场的租金水平呈现增长态势。金融街今年一季度实现营业收入较去年同期上涨100.09％，净利润6.76亿元，同比增长615.47％。在房地产行业整体预亏、预减的大环境下，金融街以商务地产为核心的三大业务收入结构逐步形成，多项目进入收获期，业绩处于快速增长阶段。坚持商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充。公司目前842万平方米土地储备中32％是商务地产，预期未来占比将提升至70％，利润构成也将相应提升。目前公司自持物业64万平方米，主要分布在北京金融街和天津和平区，未来自持物业上限将有望从净资产的70％提升至100％，规模及占比将稳步提升。公司、客户、政府三赢模式是公司开发商务地产的核心优势。

3　地产多元化模式

这种模式以华侨城和中国宝安为代表。在调控成为常态的情况下，房地产企业利润中的投资利润比重越来越小，部分开发商为了获取更大的投资利润，可能进行多元化投资，实行“房地产+X”的战略，转向其他更高利润的行业中去，如大金融行业、资源性行业、新能源行业等。其中最典型的是华侨城的“主题公园+地产”的旅游地产模式，中国宝安“新能源+地产”的多元化模式。

以华侨城为例，2010年171亿销售收入中，来自旅游的收入高达94亿元，占主营业务收入54％，而房地产的收入仅为70亿元，占比不过40％。旅游收入已超过地产，且旅游业务持续增长，是非常好的长线品种。

以中国宝安为例，2010年公司实现营业收入32.17亿元，同比减少1.61％；而营业利润实现5.24亿元，同比反而增加4.9％，实现归属母公司所有者净利润3.25亿元同比增长28.41％。在楼市调控政策持续压制的情况下，公司房地产业务收人下降。但以新能源为核心的高新技术业务发展势头迅猛。2010年公司高新技术产业实现4.7亿元，同比增加61.57％，近三年的增长速度保持在50％以上，毛利率为39.56％，同比上升13个百分点。另外公司2010年分别投资控股了宁波拜特、大地和、新疆鹏远等公司，完善了新能源产业链。在大多数房地产企业资金链绷紧的情况下，中国宝安2010年账面现金竟然高达16亿元。而这正是地产多元化模式带来的结果。

三种模式的转化融合

笔者注意到，上述三种模式之间，也在发生交叉和重合。比如以万科保利为代表的高周转住宅地产商也在向城市综合体的商业地产模式渗透。而以万达和金融街为代表的商业地产商则开始向旅游地产和金融地产延伸。

2010年，万科总裁郁亮表示，万科将进军商业地产，除80％开发项目为住宅产品外，其余20％将开发持有型商业物业，3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。在商业地产领域耕耘多年的保利地产更为激进。其高层透露，将全力冲刺商业地产，未来三至五年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30％，到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米。2010年，保利取得的土地储备中，多半都涉及商业地产。

第7篇：商业地产盈利模式范文

住宅：从“清水房”到“拎包入住”

2012年，各大开发商纷纷将精装修住宅作为主流产品线。而产品的变革，映射的是新一代消费主体的粉墨登场。“80后”一代年轻消费者已经成家立业、娶妻生子，在他们首次或二次置业的引领下，真正“省心”的住宅产品逐步进入都市住宅消费者的视野。

根据零点咨询集团对国内部分城市一体化产品的研究发现，集成一体化住宅产品在20～35岁年轻消费者群体中的接受度远超毛坯房。这种集成一体化住宅具有集中采购和售后、精装修成品交付、结合户型空间集成收纳等特性，实用性与自装和普通精装住宅相比优势明显，消费者甚至能够接受相比毛坯房高达40%以上的溢价。

地产商：从“生产制造者”到　“服务提供者”

在购房者需求变动的推动下，地产行业也迎来“服务业转型”，住宅开发商从早期的“生产制造者”转变为现在的“服务提供者”。

根据零点咨询集团对北京、上海、广州、成都、大连、西安六个具代表性的城市居民住房消费状况研究显示：

在购房目的中，“改善居住条件”（30%）超越“拥有自己的房产”（22.4%），成为消费者的第一购房动机。改善型需求和首次置业相比，对居住体验的要求必然提升；在消费者最关注的居住体验相关要素方面，如户型设计、房屋朝向、自然环境、人文环境的提及率均超过了30%，居民对房屋本身的关注程度已经超过了对价格的关注度（附图）。

商业地产：从百货到Mall

在住宅地产持续升级的同时，商业地产被众多转型中的地产商和零售企业共同推动，进入了快速发展的时期。

商业消费的主要驱动力是城市中产阶级人口数量的强劲增长。根据仲量联行数据，伴随着2020年中国平均城市化水平向50%迈进的步伐，预计未来5年内，中国新兴城市50强里中产阶级的人数将增长一倍，达到1.25亿以上。他们构成了城市多元开发经济体中不可或缺的部分，并迅速推动商业变革的浪潮席卷神州。

第8篇：商业地产盈利模式范文

关键词：商业地产 建筑设计管理 订单式开发

1.1 引言

商业地产的建筑设计与管理，包含商业地产及建筑设计两方面的范畴。商业地产的出现是房地产行业发展到一定阶段的产物，是地产开发与商业经营的有机结合。商业地产一般是指从事零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等商业用途的房地产开发形式。商业地产的开发模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、别墅等房地产形式。因此，商业地产的建筑设计与管理是一门综合性技术学科。

1.2 商业地产的概念

商业地产实际上是“商业房地产”的简称，英文翻译为“Commercial Real Estate”或“Commercial Property”。 住宅地产是较为单一的房地产开发形式。商业地产则是复合型地产，是地产与商业有机结合的产物。

商业地产的概念有广义和狭义之分；从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等；

而狭义商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式；商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPING MALL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小；对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式 ①。其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。

2.1 国内外商业地产开发差异

国内外商业地产项目开发差异主要表现在开发模式、开发流程、设计理念的三方面。国外商业地产项目的所有权、开发权、经营权三者是分离的，而国内往往是开发商集于一身。三权分离优势在于三方仅负责各自擅长的业务，即专业人作专业事，有利于商业项目开发的专业化。

国内开发流程：拿地—建设—策划定位—选择管理团队—招商—运营

国外开发流程：可行性论证—策划定位—确定开发模式—选择管理团队—主力店招商—规划设计—建设—运营

国内外商业地产开发流程相比，国外开发流程注重前期招商及策划的前置，国内开发流程注重的是建设先行，开发流程的差异与商业盈利模式有关，国内的商业地产开发大多采取销售型商业物业，往往是开发建设速度快，竣工后立即销售，销售后进行大面积，大规模的商业二次改造，产生了大量无谓的消耗和浪费。

2.2 商业地产的开发模式

2.2.1 商业地产存在的现实问题

商业地产项目包含地产开发和商业经营两方面的内容，需要进行科学的统一整合与合理定位。但是大多数开发商仅考虑自己作为地产开发商的角色，在商业地产的策划、设计和建设中，没能对项目的日后商业行为进行具体的市场定位和全面调研。在缺乏市场调查及定位的前提下，在建筑设计中盲目寻求经济利益的最大化，常常以快速实现销售和租赁为目的，为了好卖好租而设计，不注重商业功能及需求的设计，降低包括产品选型在内的各项建设成本，甚至选择低端的设计交房标准，这一切往往造成开发内容与市场脱节，消费需求与设计产品不同。常常表现为：商业地产的市场定位不合理，仅仅贪图经济利益，不考虑当地消费需要；商户入住后发现存在诸多的设计先天不足，制约了商业地产的租赁与销售行为，带给了开发商和商业企业不小的麻烦，降低了商业合作效率；普遍情况是商业项目在建成后，为满足商业经营者的使用要求需要大规模的进行项目改造，无论是开发商，还是商业企业均造成了严重的浪费。

其次，目前我国的商业地产设计的专业单位很少，能够开展设计任务的一般都为民用建筑设计院，这些设计单位对商业物业的需求了解甚少，参考的均是民用建筑规范。同时，我国在商业地产项目的设计中没有符合目前商业发展的统一标准和规范，拥有的行业标准颁布至今已相差二十年余的时间，明显落后今日的发展要求。所以，目前商业地产项目设计实施后的利用率低、实用性差、商业价值低是普遍现状。以上情况，实际上对商业地产开发标准的制定又提出了迫切的需求。

2.2.2 订单式商业地产开发

我国的房地产开发市场伴随着国家的各类调控及规范性的政策，正在走向成熟。很多的开发企业重组，合并，甚至倒闭，房地产行业优质资源整合，淘汰缺乏实力的开发商，以专业化、品牌化的房地产开发为方向，是当下地产行业的大趋势，对于寻求眼前的商业利益，忽视了长远发展的开发企业而言，已难以生存。所以，在此背景下，商业地产的开发现在已日渐理性，知名的开发商也已形成了较为先进的开发模式。

商业地产与住宅等其他地产形式不同，设计既要符合建筑规范，而且也要符合各商业业态的商业需求，满足不同种类商业的开店标准。不同种类的商业业态对于商业面积、层高、柱网、荷载、照明、内外部交通动线等需求各不相同，对于商业客、货梯、扶梯的配备要求不一样，对于强、弱电、安防、消防、广播的具体要求也不尽相同；因此，需要由专业的商业策划公司及专业的商业设计公司依据项目的开发定位，按照商业需求进行规划设计，才能切实的保证商业区域的实用性，以及商业价值的最大化。综上所述产生了订单式商业地产开发的新模式。

所谓的订单式商业地产开发模式，是指开发企业与大型商业企业先期签署租售合同，作为入驻主力店，请入驻商业企业参与商业地产项目的前期规划，依据该商业企业的需求进行项目设计及建设，项目竣工后按照合同约定将部分商业租售给该商业企业经营，充分利用这些知名商业企业的品牌实力和影响力，带动次主力店的租售，也带动其它商业店铺的租售行为[1]。美国的商业开发行为较为成熟，通常租售面积超过50%时才进入实施阶段。而在近几年经济不景气的大背景下，其前期确定的租售面达到70%时才开始工程建设。

订单式地产是将招商行为前置，与传统的先建设后招商模式相比，订单式商业地产具诸多优点，能够更好的满足市场的需要，适应不断变化的市场环境，具体表现在：

（1）开发商与大型商业企业形成战略联盟，商业企业能够全面的参与整个商业项目的规划设计过程中，有助于弥补开发商在不同商业业态开发中的专业缺失，经验欠佳的弱点，有利于开发企业进行商业竞争性分析，市场定位和商业业态组合，整合了开发企业与商业企业的各项资源。

（2）商业企业尤其是知名的商业巨头，它的稳定租金为商业地产项目整体运营提供了保障，为开发企业提供了稳定的现金流。房地产开发企业借助商业巨头强大的品牌效应，提升次主力店及其它商铺的租售价格，促进项目整体的招商进度。凭借商业巨头的品牌号召力往往也会带来更多的商机。知名商业企业提供的租金收入虽然不高，但是这些商业企业吸引并带来大量的顾客，推动其它商业区域的入驻，一般情况下，明显提高商业地产项目整体的租售价格，也为商业项目的长远繁荣奠定了基础。

（3）传统的商业模式常常在项目竣工后，为满足不同商业用户的要求进行商业区域的改造，由此造成资金、资源的严重浪费。订单式商业地产的开发模式中，相当大的商业面积是根据商业主力店的需求量身定制，如具体的招商情况明朗顺利，也可将次主力店及商铺共同运用订单式开发的模式，由此将最大程度的减少日后改造的商业区域。

3.1 设计任务书

设计任务书是项目工程设计及建设的指导大纲，是明确项目建设方案（包括设计需求、设计依据、设计范围、设计规模、设计思路等）的重要文件，也是完成设计成果的主要依据。

设计任务书控制并约束着项目设计的全过程和各个方面。开发项目的决策正确与否， 与设计任务书编制、审批程序有着密切关系，只有全面、准确、严谨的编写设计任务书，充分表达开发企业的建设诉求，后续的项目设计建设过程才能顺利进行，建成后方能实现其预期的经济效益。所以，设计任务书对于项目开发设计及工程建设的成败，对于实现开发的经济效益具有重大意义。工程建设之前， 设计任务书肩负着指导设计方向，项目定位的作用，只有正确编制设计任务书，并严格履行其要求，才能使后续的设计任务顺利开展。

本文所指设计任务书的编制应充分考虑商业地产订单式开发模式的特点，将各业态商家开店需求融入本项目设计任务，并结合项目规划条件。通过整理开发企业各项目建设经验，整合设计单位积累资料，委托国内知名的商业策划顾问全面介入，共同编制项目设计任务书，并予以确认。设计任务书的建筑部分内容包括：设计范围、设计深度及要求、各业态的特殊设计要求及范围、设计原则等内容。涉及内容应以各业态的商业开发需求为主，内容全面，亦可作为企业级商业项目开发设计任务书，并形成同业态范本。

结论

本文针对目前国内商业地产盲目开发、地产开发与商业运营严重脱节、现行设计规范滞后等问题进行了较为系统的说明。传统的商业地产开发模式是诸多问题根源，解决问题的关键在于开发企业应把与商业零售企业相互独立的关系，转变成二者开展有机合作，创新开发模式。形成商业地产订单式开发的新思路。

本文基于开发企业的工作视角以项目为分析平台，在分析商业地产开发现状问题，提出解决之道的同时，总结了商业建筑设计的基本思路。首先，提出了商业项目开发的方式及流程。其次，在分析研究商业项目的的基础上，总结企业商业项目开发经验，整理设计及顾问公司的研究成果，搜集市场各类商业业态的经营需求，归纳各业态商业建筑设计的条件及要求。并应完整编写所研究项目的设计任务书，以及各类建筑系统的设计要点，也为目前商业建筑设计规范的修订，提供了宝贵的参考研究素材。

纵观全文，国内外商业地产的发展，国内外设计规范的搜索比较，国内商业地产现状分析，未来发展方向的总结，国内外商业设计需求的归纳，加强了与国外信息的接轨与采集，拓展了研究问题的深度与广度，以商业地产的建筑设计为线索，探索了一条适合目前商业地产开发的思路，为日后商业建筑设计的进一步深入、全面的研究奠定了良好的分析基础。

展望

2013年国家再度推出房地产市场调控政策，调控措施从通过行政手段调控房地产整体市场转为直接调控房价，也标志着中央政府加强房地产调控力度、遏制房价过快上涨的强大决心。调控政策将住宅“限购”措施推向了顶峰，房产税的出台，以及各种金融信贷政策的紧缩，已使得住宅市场投资空间明显紧缩，但是商业地产未在此次调控范畴之内，在突破膨胀压力越来越大的背景下，商业地产投资价值势必将再次提升。未来几年全国的商业地产市场将蓬勃发展，日渐繁荣，真正属于商业地产的开发时代已经来临。预计，2011年前后中国商业地产将真正驶入发展的快行通道，前景乐观而广阔。在一线城市商业地产继续开发的同时，我国的二三线城市也将迎来商业地产全面开发曙光。

作为商业地产开发内容的一个重要环节—建筑设计，也必将伴随商业地产的发展日渐成熟。不多时日，相信《商业建筑设计规范》及相应技术措施将完成修编，届时广大建筑设计及管理从业人士，将具有符合目前商业发展需要的设计及实施依据，避免了盲目投资和实施浪费，也必将商业建筑设计推向专业化的技术之路。虽任重而道远，但发展方向更为清晰，发展空间更为广阔。

注释：

①引自互动百科http：//

参考文献

【1】冯领地，商业地产订单合作模式的研究，济南大学硕士学位论文，2008

【2】李玉米等，持有型商业物业发展战略研究，广州，经济观察，2011

第9篇：商业地产盈利模式范文

5月初，迪士尼位于上海的主题乐园启动了试运营。不到一个月，游客数量已经超过了100万。投资达55亿美元的上海迪士尼乐园计划在6月16日正式对外开放。

王健林认为万达城能够胜出的逻辑是“好虎架不住群狼。上海只有一个迪士尼，而万达则在全国其他地方开了15到20个乐园项目”。5月28日，万达集团在南昌的万达文化旅游城正式开放，这个项目的投入达210亿元人民币，这也是计划中5年内会陆续建成的15个“万达城”的第一个。

当然，王健林认为万达城挑战迪士尼乐园还有另一个优势。“迪士尼是照搬美国文化建造的。我们则重视地方文化。”

王健林甚至计划万达到2020年会超越迪士尼成为全球最大的旅游企业。3月，万达宣布将与法国欧尚集团合作投资30亿欧元（约合214.5亿元人民币）建设巴黎欧洲城（Europa City）。除了法国，万达还计划在英国投资一个类似欧洲城的项目。

按照如此激进的投资策略，万达城的确可能有一天会在规模上超越迪士尼乐园，但万达城恐怕很难真正对迪士尼乐园形成挑战。

梦想 无论是迪士尼乐园还是环球影城，消费者都是带着梦想去的，因为里面有众多自己喜欢的角色。但消费者去万达城却不可能有类似的期待。迪士尼乐园的优势之一就是旗下的经典角色，比如米老鼠、白雪公主、美国队长，以及皮克斯、漫威、星球大战等上千个角色的庞大IP阵营。万达城也许可以在硬件上比迪士尼乐园更加奢侈，但是它缺少类似的文化吸引力，也很难在短期内弥补这一短板。

运营能力 迪士尼乐园的竞争力不仅仅是众多的经典角色，60年来形成的制度和运营能力也非常关键。即使迪士尼乐园曾经在巴黎和香港经历了多年的亏损。万达也许在商业地产的运营上有非常成功的经验，但主题乐园的经营却是另外一个维度的管理。这是一个需要让所有年龄段的人都能享受到乐趣和舒适的场所，而不是简单的大肆购物的场所。

产业链 虽然迪士尼乐园本身已经形成了非常好的盈利模式，但是它仍然拥有一个完整的产业链条―从持续不断的影视制作、庞大的周边产品销售，到与之息息相关的主题乐园，迪士尼的这些业务板块形成了完善的循环，也让新的竞争对手很难有机会形成挑战。去年，迪士尼影视娱乐的相关收入达到了73.7亿美元。万达也有电影院线和影视制作公司，但与迪士尼相比还是有非常大的差距。

从商业逻辑上来看，万达城和迪士尼乐园实际上并不是直接的竞争对手。迪士尼乐园的逻辑是围绕自己庞大的明星角色，为顾客提供了一个情感消费的场所；而万达城则更加粗放，试图在一个快速增长的消费需求中提供一整套的解决方案。

据公开信息，万达城将集文化、旅游、商业为一体，里面有超大型万达商城、大型室外主题乐园、室内主题乐园、顶级舞台秀、酒店群、酒吧街等业态。从这些信息中，你很难理解万达城到底有什么明显的竞争 力。