养老项目的盈利模式精选(九篇)

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第1篇：养老项目的盈利模式范文

保险企业跨界到养老服务中，所选取的养老服务模式也各有不同。有的以居家养老服务为入口，投资建立居家养老服务专业公司，打造互联网+时代一体化养老;有的从社区养老着手，在一二线城市中，通过竞标地产的方式建立属于自己的养老社区，采用高端护理模式，打造全护理概念。在建立养老社区的同时，保险企业还建立了健康养老体验中心，注重线下养老体验式服务，形成休闲养生、健康管理、医养结合、社区养老等多种业态相结合的养老模式。例如，由泰康人寿投资建设的国际标准大型综合养老社区泰康之家燕园已在北京市昌平区投入试运营。社区总建筑面积约31 万平方米，全部建成后可容纳3000 户约4500 位老人入住。泰康之家燕园的社区服务体系由生活服务体系、医养康复体系、活力文化体系三大部分构成，包括日常生活服务、餐饮服务、健康管理、专业护理、医疗问诊、康体娱乐、活力课程和社工服务等，全方位满足入住长者的综合需求。

养老业务拓展需要大量人才，2016 年3 月，泰康人寿与北京、上海等地20 余所开设护理专业的高校签订订单式人才培养协议，形成以需求为导向、以行业为依托的校企合作、工学结合人才培养模式，以破解养老人才短缺问题。

保险企业切入养老，一般都是大手笔，并迅速铺开，要取得规模效应，对资金是一个巨大的考验，但对于善于资本腾挪的保险企业来说，似乎并非难事。大型保险企业选择以投资商、运营商一体化的全资运营模式，通过自建+ 控股+ 合作的方式培养体系化的养老服务能力。还有一些保险企业采用股权合作模式，与开发商联合成立股份公司，该模式有望成为国内保险公司进军养老地产的主要模式。

而在美国，保险公司投资养老产业的渠道以间接投资为主，保险公司大都不直接参与养老社区开发建设。保险公司通过投资房地产信托投资基金成为养老住宅的持有者，获取长期稳定的投资回报。

养老产业的发展前景是毋庸置疑的。2013 年出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，我国养老服务业的发展目标是到2020 年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。2014 年8 月出台的《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》提出，支持符合条件的保险机构投资养老服务产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展。

但对保险公司自身来讲，在进军养老项目前必须选准市场定位和盈利模式，找到适合自己的盈利点及盈利模式。

目前，大部分保险公司的养老项目多集中在地产领域，以养老社区的形式切入，其中并不排除圈地嫌疑。而持续的低入住率，让险资们看到了理想和现实的差距，也让其对养老行业有了更加清晰的认识。

中国平安集团子公司平安不动产的养老地产项目合悦，在2015 年春节后进行封盘。该项目以全龄化全方位社区服务为特色，提供颐养身心的全方位服务。据悉，合悦项目并未叫停，仅是暂时封盘。但外界对于平安不动产关注不是这一项目的暂时停滞，更多的是质疑其以养老名义圈地，但平安不动产方并未做出回复。

剥离房地产属性，养老社区并非暴利、高盈利的投资项目，其投资周期也许要长达8 至10 年。在项目投入前期，能维持收支平衡已较为不易。目前从各养老社区运行的情况来看，其短期收益大概仅为5% 至6%，若收益要达到8% 至10% 之间，则需要10至20 年的投资周期。

第2篇：养老项目的盈利模式范文

关键词：PPP项目 养老产业 云计算 大健康 养老云

中图分类号：F283 文献标识码：A

根据国家统计局资料，1999年我国60岁以上老年人口比例已达10%。按照联合国对人口老龄化社会标准划分，中国已进入老龄化社会，而截至2014年底，我国60岁以上老年人口为2.12亿人，占总人口的15.5%，中国成为世界上老龄化速度最快的国家之一。联合国曾作出预测，到2049年，中国将有近三分之一人口超过60岁，老龄化程度继续加重。针对日益严峻的养老现状，国家在十三五规划中将养老产业作为重点产业提出，国家也在逐年加大政府支持力度，加速审批多项养老项目。而在建设养老项目的过程中，政府往往承担了较大的财政压力。国务院于2013年的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确指出，鼓励民间资本参与养老服务业。并于2014年在湖南、内蒙古、吉林、江西、山东、安徽、湖北、甘肃等8个省份开展以社会资本合作、市场化方式发展养老服务产业试点，促进养老服务产业发展。

一、国内PPP养老项目的现状和问题

社会资本合作模式――PPP模式（Public Private Partnership：公私合作）是一种以合同方式确立的，基于风险共担和利益共享的公共部门和私营机构之间的长期合作机制。其相对于传统的单政府公共服务供给模式而言，具有效率高、减轻财政负担、优化风险承担降低成本、服务质量高等优点。

以江西省赣州市章贡区社区（村）居家养老服务中心项目为例，该项目为全国第二批PPP模式示范项目，于2015年6月正式落地，计划用3年时间投资1.6亿建设72个居家养老社区服务中心，以实现城乡养老服务全覆盖的目标。在章贡区政府的监管下，社会资本同赣州市市场建设综合开发有限公司共同合作，注资组建养老服务中心项目管理公司。项目全部建成后，将为全区11万名60岁以上老年人提供日间照料、配餐送餐、医疗陪护等社区居家养老服务。

除了该项目之外，全国各地也有一批PPP模式的养老项目开展，而在开展过程中发现存在老年人去养老机构意愿下行、居家养老意愿相对强烈的情况，因此PPP模式的社区居家养老为目前主流方向。而现行PPP模式下的社区居家养老依旧存在不能提供有效供给状态。主要体现在：1.过度依赖政府资源和行政运作，容易陷入行政福利陷阱；2.社会资源整合不足，未将政府、社区以及民营养老机构间资源进行有效整合、信息共享。导致三方各自独立提供服务，造成资源重复和服务盲区。3.同专业机构间的互动不足，目前社区医疗保健工作不能满足老年人对健康咨询和身体康复护理等需求；4.工作人员专业能力待提高，缺乏相关职业教育以及相关技能培训。5.提供的服务形式较单一，未将老年群体进行细分，不能提供个性化的居家养老方案和服务。6.监管不及时，目前监管形式为事后监管和应急监管，监管信息滞后；7.盈利模式和渠道单一，未能扩展出衍生产品。

二、基于云计算和大健康的养老PPP项目的新模式的探索

云计算和大健康平台均是在互联网技术发展过程中产生的一种模式。云计算是基于互联网的相关服务的增加、使用和交付模式，通常涉及通过互联网来提供动态易扩展且经常是虚拟化的资源。而大健康平台实际上也是指利用互联网整合各种资源，将不同的医疗机构甚至保险单位等进行联合，进行信息共享以便机构为个人用户提供可持续的个性化服务。

将云计算和大健康概念和技术引入养老PPP项目，并对现有项目模式进行改进，获得以政府为主导、养老云信息平台为凭借、以社区养老中心为依托、以大健康平台为辅助的新型健康养老模式――“健康养老云”模式，以实现老人“安养―乐活―善终”的生活目标。

“健康养老云”产业内主体有政府公共部门、第三方社会机构、居家养老云信息平台以及PPP项目管理公司筹建和管理的社区居家养老中心，图1为“健康养老云”产业的结构设想。

“健康养老云”产业的运营模式如下：

（一）政府公共部门、社会资本共同成立PPP项目公司和居家养老云信息平台

政府和社会资本通过PPP模式签订合同，成立PPP项目公司。政府提供土地和政策，社会资本负责筹建和管理PPP项目公司并成立居家养老云信息平台，PPP项目公司筹建并负责管理社区养老中心。政府对PPP项目公司以及居家养老云信息平台进行监管，对项目进行风险管控。

（二）老人/子女、智能终端企业、社区养老中心以及居家养老云信息平台构成基本居家养老配置

智能终端企业与社区养老中心合作，保证智能终端入户。社区养老中心采集老人基本信息以及日常需求录入居家养老云信息平_的用户信息管理系统。子女可通过智能终端和社区养老中心了解老人居家养老情况并可对养老服务、老人健康等信息进行反馈。社区养老中心可通过智能终端以及信息反馈对老人养老情况进行实时更新和监管，消除养老服务信息滞后引发的资源重复浪费以及服务盲区，实时监管及时处理问题，也可避免由监管滞后引发的养老项目风险事件。

（三）由居家养老云信息平台整合其他服务机构同社区养老中心资源为老人提供个性化居家养老服务，形成有序的养老产业链

老人依据自身情况不同对养老服务的需求不同，如只单靠社区养老中心提供养老服务，不仅需要多样化专业在职人员，而且还需要丰富的专业资源。而要实现该目标，则将大大增加社区养老中心的运营管理成本，也增加了相应风险。因此，引入其他服务机构，例如教育文艺机构、饮食餐饮、体育健身、休闲娱乐、家政服务甚至其他机关事业单位养老机构的养老设施等第三方服务机构，不仅可提供丰富的服务种类，而且还可利用养老云信息平台针对个人提供多机构的个性化服务套餐，充分整合各机构资源，实现收益最大化。并可从中衍生新的服务产品，增添盈利渠道。

（四）居家养老云信息平台搭载大健康平台为养老人员提供多层次、高水平、全方位的健康服务

老人因年龄以及身体状况，对医疗知识科普、健身保健、康复保健、大病重病护理，临终关怀等医疗相关服务有迫切需求，但因科普力度不足，公共t疗资源偏集中于大型三甲医院，大病重病就医和护理存在难度，临终关怀等公共服务机构运转不良，其他医疗信息不明等原因，导致经常出现老人受骗、重病老人子女财力人力负担重、重病后康复保健措施以及临终关怀不到位等情况发生，无法达到“安养―善终”目标。大健康平台可通过从智能终端科普医疗知识、智慧医院信息平台、慢性病防治管理系统、健康管理系统、康健护理管理系统、互联网急救系统、互联网中医诊断系统、互联网肿瘤筛查系统等提供医疗信息服务和医疗机构健康服务，以多层次、高水平、全方位的医疗健康服务协助实现“安养―乐活―善终”目标。

三、“健康养老云”产业面临的挑战

（一）产业结构主体缺乏参与积极性

我国PPP养老产业目前处于发展初期，盈利模式尚不完善，产业链单一，完整产业链形成需社会资本的财务成本以及时间成本较大。因此，企业等第三方机构缺乏长期参与积极性，影响产业链的完善和持续发展。

（二）智能终端配套设施不完善

国内智能家居和智能终端设备尚在发展阶段，而且同老人之间的互动模式待摸索和优化，经常存在智能终端操作过于繁琐，老人完全掌握较困难。往往出现智能设备安装后老人不会使用的情况，久而久之智能终端成为摆设。

（三）云信息平台的信息安全隐患

健康养老云产业中信息共享除为机构带来便利模式之外，也存在安全隐患。如何有效保护老人隐私、维护老人信息安全成为平台建立必需解决问题之一。

（四）大健康平台处于事业发展期，同养老相关产业的结合方式尚待摸索

大健康平台是随着互联网发展起来的新型事物，目前广泛用于普通群体的医疗健康咨询服务，如何针对老年人推出针对性的系统性特色服务，是亟待解决的问题。

四、关于“健康养老云”养老产业发展的建议

（一）建立完善的信息安全监管机制

建立健全信息安全法律法规体系，加强执法力度，要求各地区各部门积极监管并反馈。加大互联网信息安全领域的资金投入，建立互联网信息安全国家标准，促进网络安全行业健康发展。

（二）鼓励民营资本进入医疗健康行业

鼓励民营资本进入大健康行业，促进医疗健康咨询行业、康复保健机构、临终关怀机构等同养老相关的特色机构的建立和发展。促进民营机构同公共医疗机构的信息沟通和合作交流，推动大健康平台的快速发展。

（三）新型养老特色主打的智能终端的研究以及加强社区养老机构人员的针对性宣传培训。

鼓励企业针对老年人特点研发简便操作，甚至VR等体验式智能终端。社区养老中心定期针对居家养老老人举办智能终端，以及养老云信息平台的宣传培训，甚至采用入户宣讲等方式，以期提高智能终端和信息平台的使用率。

（四）大力培养跨界人才

PPP项目公司应对社区养老机构工作人员进行资质考核和技能培训，使其具备互联网知识和养老服务知识，并有简单的医疗救护技能，能及时应对突发的健康问题并提供相应措施。

养老产业在我国起步较晚，但我国人口老龄化严重，养老任务重，形势严峻。因此，一个符合中国国情，且可实现良好持续性发展的养老产业模式显得尤为重要。“健康养老云”养老产业模式不仅可促进经济发展，更可解决我国的养老问题，实现“安居―乐活―善终”这一养老目标。因此，探索并完善该模式对我国养老产业具有现实意义。

参考文献：

[1] 陈懿嘉.以PPP模式进行养老产业投资的探究[D].苏州大学， 2015.

[2] 胡桂祥，王倩.PPP模式应用于养老机构建设的必要性与应用条件分析[J].建筑经济， 2012（2）：101- 104.

[3] 李卿相. 赣州市章贡区社区（村）居家养老服务中心PPP项目考察[J]. 预算管理与会计，2016（3）：40- 41.

第3篇：养老项目的盈利模式范文

[关键词]养老地产 融资模式 基金 投资信托

过去10年，房地产行业进入了空前的繁荣时期，高房价、秩序混乱、和大批量的地产项目建设引发了全世界对中国房地产市场泡沫危机的恐慌。我国早已将房地产行业列为八个不鼓励扶持的行业之首，房地产企业在融资过程中举步维艰。这使得养老地产的研究和开发与积极进行社区养老房屋建设的国策方针产生了极大的矛盾。普通的开发贷已经不能够满足房地产企业正常的运营和维护，引入社会资本是大势所趋。

一、私募股权投资

私募股权投资（PE）是指通过私募基金对非上市公司进行的权益性投资。考虑到私募股权退出机制的因素，最优化的资金融资方式并非私募股权投资，但该方案仍不失为一种快速有效的融资手段。私募股权的投资可以解决部分因前期资金状况不良，但开发模式优良及前景广阔的养老地产项目。

养老地产开发商通过养老金、私募股权投资以及自有资金的整合，对养老房地产进行项目开发，开发完成后可以通过部分销售的形式回笼部分资金，同时也可以发行REITs的方式实现项目的滚动开发。自身留有的项目可以转入运营阶段，通过养老服务、分时度假、商业租赁和物业管理相结合，实现可持续经营。

二、养老产业基金

我国房地产产业基金严格来讲也是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业的人员或专业的公司运作管理的资金。在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节，及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。由于我国将房地产企业列为八个不鼓励支持的行业，众多房地产企业在开发时遇到了艰难的融资困境，房地产产业基金凭借安全性、规范性、便捷性及稳定性成为了解决该项问题的首选。

根据戴德梁行的调查数据，2010年人民币房地产基金的规模急剧增长，由年初的100亿元人民币增长至2011年1月份的500亿元。在我国的地产市场上已经运作着大量包括海外房地产产业基金在内的多支产品，如亚洲物业集团（SAP）、荷兰ING旗下的中国房地产基金、新加坡嘉德旗下的嘉茂基金、碧桂园地产基金和嘉实基金等。

三、房地产投资信托

房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REITs）， 产生于上世纪60年代的美国，通过发行受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业的投资机构经营房地产及相关业务，最后将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的集合投资制度，是除房地产产业基金之外的第二大类型的重要投融资工具。因为是吸纳了大量的散户投资者，所以该类产品的成本利息对于房地产企业来说，借款利率相比地产基金来说要高出很多，目前市场上，信托接待利率达到了15%左右。为了降低融资成本以及降低投资风险，在成熟房地产投资信托的市场上，融资的主体更加倾向吸纳来自政府公共机构、养老金、其他金融机构（如银行、保险公司）、基金会和富有人群。

四、保险资金的利用

据统计，我国保险资金的资产总量已经超过万亿元，如同农村社会养老保险基金一样，这一庞大而低成本的资金仍然未被得到良好的开发和利用。各国政府对保险资金的运用的监管理念和监管方式不尽相同。在成熟的市场经济中，政府普遍注重维护市场本身在资源配置中的基础性地位，尽量减少对资源配置的直接干预，赋予保险公司足够的多元化资产配置空间和抉择的主动权。为了控制风险，多数国家或经济体的《保险法》对保险资金投资房地产设置了比例上限。德国、美国、日本、中国台湾、新加坡等国家和地区设置的比例大体在10%-20%之间，这些保险资金以直接或间接的方式投资于房地产领域。

间接的投资方式如上述所提到的REITs、抵押贷款证券化产品（MBS）、购买房地产上市企业的债权或股票等。在我国，中国保险监督管理委员会只允许有10%的资产总量可以在金融市场上进行支配，这样的投资区间仅相当于美国投资房地产领域的投资百分比。2006年3月国家出台的《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》来看，虽然没有将房地产列入可投资范围，但保险资金投资房地产领域已原则上获批。时过八年，虽然投资的资金总量和项目数量仍然相对偏少，但泰康保险，平安集团、中保集团以及中国人寿已近陆续在上海、北京、深圳等地通过直接和间接的方式投资于房地产领域，尤其是中国人寿和泰康保险也已经实质性地进入到养老地产投资热潮中去。在整体房产企业融资吃紧的情况下，我国保险资金适度介入房地产领域是必要而又可取的选择。

五、总结

随着我国经济的快速发展和日渐加剧的人口老龄化问题，人们对健康和生活品质的关注催生了人们对“养老、养生地产”的热衷，无疑养老地产的市场需求是不可抑制的。但养老地产的优势与挑战是并存的，由于这一产业还属于探索阶段，养老地产的发展尚处于困境。由于养老地产的开发模式与消费对象的特殊性，融资方式显得至关重要，以上四种融资方式或将成为目前养老地产项目最热衷的手段，如何选择一种或是多种模式相结合的融资模式将成为养老地产项目成功的关键。

参考文献：

[1]盖国凤，丁莉，邓湘雪.中国养老地产盈利模式研究综述[J].吉林工商学院学报，2013，（02）.

第4篇：养老项目的盈利模式范文

首先，先从开发流程的角度来说一下养老项目的开发与普通住区项目的区别。大家都做开发，首先知道我们过去的房地产开发是有开发企业，有长短期的投资者，然后有设计院、监理公司、施工企业，最后通过销售滚动开发构建销售模式，然后卖给入住者。那么我们养老项目会有不同的一点，就是我们一定会有一部分物业是自己持有经营、来运营的。我们要构建一种全过程的经营模式，所以会有经营管理公司、会有研究培训机构、会有对外招商的机构。

策划和专业顾问机构，是我们养老项目开发过程中一个特别重要的环节。普通住区开发的时候不需要这个，我们直接委托设计院做就OK了，但是做养老项目没有经验的话，直接来做就会有很多问题，那么就必须要考虑经营管理、研修人员的培训教育、要让它的资金有盈利模式、有一些对外招商的客户、怎么样来运行，还有就是一定要留一部分持有经营，如果全部卖掉了，那么你是很难经营管理的，你很难控制这个房子它的走向和居住人群的。所以，养老社区的区别，就是一定会有一部分是持有经营的，一定会有一部分的会员和各种形式。

目前已经在中国做了几年，虽然我们还在起步和探索阶段，但是这几年我觉得已经逐步的深化，大家也渐渐的形成了一种共识。同时，在养老项目开发当中很关键的研发和规划机构也很多。

我们几年前就提出这样一种模式――新型的居家养老模式。这和我们的房地产开发转型非常契合，比如说这是我们要开发的一个新的社区，那它的中心会有一部分持有经营的养老中心。它承载着这样的功能，周边的住宅是小高层也好、别墅也好、联排花园洋房也好，都没关系，都是销售的。这样的话，资金就可以回笼得比较快速。那么有一部分，比如险资进入的话，它周边的房子也是持有经营的，或者是我们有些用地性质造成它是不可以销售的，也是持有经营的。还有一部分用地本来就是住宅用地、70年产权的，那么我们就建议你卖掉进行资金回笼。你有一部分住宅，虽然是销售的住宅，你把它设计成适老型的住宅，这样也会带动周边的产品销售。

第5篇：养老项目的盈利模式范文

2012年年末的一个早上，在上海浦东亲和源老年公寓内，二三十位老年人在专业老师的辅导下，认真地排练着大合唱。65岁的邵鹰是其中一员。

这位曾经的中学语文老师为了照顾自己91岁的母亲，于2010年购买了中国首个老年人会员制养老社区——亲和源的养老卡，带着母亲住进了社区。

“这里每周都有人来打扫房间，看病也有专人陪同。”邵鹰对《中国经济周刊》记者说，“我们每周都可以坐班车去超市购物，也可以找人代购。”

我国目前主要有三种养老模式，一是居家养老；二是干休所养老；三就是住进政府开办的，以保障性养老为目的的养老院。而像邵鹰这种中产阶层老年人在选择养老机构时，既没有“级别”与“关系”进入传统干休所，又进不了养老院。面对这一阶层的养老问题，社会能做些什么？

超2万亿市场引众地产商淘金

全国老龄委办公室于2012年9月公布的数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%。预计到2025年，老年人口总数将超过3亿。

据统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。养老服务对于总量逼近2亿的中国老人来说，是一个非常大的市场。

深圳世联地产顾问有限公司战略经理杨文斌对《中国经济周刊》记者预估，2025—2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿。

除亲和源股份有限公司（下称亲和源）外，各大地产商近期也纷纷打出养老地产的旗号。

“未来几年，我们将把重心放到养老地产上面。”绿城集团副总经理冯雨峰告诉《中国经济周刊》，绿城集团已经携手浙江雅达置业有限公司，在桐乡乌镇打造一块占地600亩的养老公寓。

不少中小型地产企业也在窥伺这块蛋糕。记者查阅公开报道发现，利嘉实业、联想控股、路劲地产、香江国际等20余家房产企业都在试水养老地产，打出养老地产概念的楼盘更是数不胜数。

“对于中小开发商来说，这是一次机会。”杨文斌表示，“在这个市场他们有做大做强的可能。”

市场化养老的南“招”北“式”

目前，亲和源和北京太阳城集团（下称太阳城）被公认为中产阶层市场化养老的两大先行者。

“亲和源开辟出一个新的养老模式——会员制。”亲和源董事长奚志勇对《中国经济周刊》介绍说，“符合国家法定退休年龄的老人在购买了亲和源的会员卡后即可入住。会员卡分A、B两种类型，A卡为终身卡，可继承或转让；B卡以15年为期，入住时间少于15年可退还相应款项，超过15年则免费。”

“亲和源的入住率为70%，已实现收支平衡。”奚志勇告诉记者，“我们正考虑与央企和保险公司合作，希望能逐渐淡化地产概念，未来以输出服务为主。”

相比之下，太阳城主要依托养老地产及配套设施来打造养老品牌。

据太阳城董事局主席朱凤泊介绍，太阳城将70%的用地拿来建设老年住宅，另外的土地都用于建设配套设施。

发展养老地产需跨三道门槛

在业内专家看来，开发商们所面对的并不是一个可以放心“收割”的市场。

地产专家韩世同在接受《中国经济周刊》采访时表示，目前“大部分开发商都没找到好的盈利模式”。地产大佬，万科集团新闻与传播中心工作人员对《中国经济周刊》坦言，对于养老住宅的运营模式，公司仍在探索阶段。

记者在采访中发现，想要真正开发养老地产，企业还需要跨过三道门槛。

首先是“土地关”。这也是制约企业进入养老地产领域的最大问题。

记者在浙江省桐乡市国土资源局的使用权挂牌出让公告中看到，绿城养老公寓所在地块的用途被定义为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。

冯雨峰说：“土地交易实行的是市场化竞争，我们在拿地时不会因为最终用途而得到便宜。”

亲和源在土地问题上也面临着“尴尬”。据奚志勇介绍，亲和源的项目用地是2005年上海市康桥镇政府以工业用地性质出让的。

在地产专家看来，由于各地政府在养老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性质可能会让一些以养老名义低价圈地的开发商钻了空子。

除土地政策之外，养老地产还需要破解“收费关”。

养老地产既沾“养老”又靠“地产”，在盈利上始终面临着公益与利益的纠缠。韩世同表示，“亏本的生意没人做。国家要想真正做好养老地产，必须要保证开发商的合理利润。”

养老地产面对的是需要提供养老服务的老年人，它的本业“服务关”始终是需要闯过的。

正如奚志勇所说的那样，“养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的！”

对此，亲和源亮出两个“利器”：秘书团队和系统化管理软件。

第6篇：养老项目的盈利模式范文

基金项目：教育部人文社会科学研究青年基金项目“篮子评价区间爬行视角下人民币最优惠汇率动态定标研究” （11YJC790097）

作者简介：翚（1972-），男，辽宁沈阳人，高级研究员，主要从事证券投资与金融监管理论研究。E-mail：

摘 要：目前，我国证券行业所处的产业周期与国内经济周期的发展现状不相匹配，也和国外证券公司的实践发展存在着较大的差异，表面看这种情况是受各种外部环境变化的因素影响，但其实质却是国内证券公司过度依赖单一的传统经纪业务通道服务的盈利模式造成的。目前，我国证券公司现有盈利模式已经受到经营环境变化带来的严峻挑战，证券行业必须构建一种适合经营环境变化和时展特点的新型盈利模式，以避免市场环境变化带给证券公司的过分冲击，帮助证券公司形成持续盈利的能力。

关键词：证券公司；盈利模式；经营环境

中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1000-176X（2013）02-0074-06

一、我国证券公司的盈利模式现状

截至2011年末，我国共有证券公司111家，证券公司总资产合计1.57万亿元，净资产6 310.69亿元[1]，平均每家证券公司总资产和净资产分别为141.44亿元和56.85亿元。2011年度，111家证券公司合计实现营业收入1 360亿元。其中，买卖证券业务净收入689亿元；证券承销与保荐及财务顾问业务净收入241亿元；受托客户资产管理业务净收入21亿元；证券投资收益（含公允价值变动）50亿元。实现净利润394亿元[2]。从以上数据可以看出，传统的经纪通道业务依然是我国证券公司的主要收入来源，所占比重超过收入总额的一半以上，达到近51.00%。

二、与国外证券公司赢利模式比较分析

在国际上，证券公司一般分为欧洲模式：既综合性银行；美国模式：即独立的投资银行或银行控股的投资银行；亚洲模式：即证券公司[3]。由于欧洲多为综合性银行，其同时经营商业银行和投资银行业务，与我国证券公司不具有可比性，因此，在本文中是以美国的投资银行作为比较对象。美国投资银行业的发展历程大致为：19世纪初起步，1933年美国国会通过了《格拉斯—斯蒂格尔法案》，投资银行与商业银行分业经营；1975年，美国证监会（SEC）放开了对股票交易手续费的限制，实行浮动佣金制；1999年，美国国会通过了《金融服务现代化法》，扫除了商业银行从事投资银行的障碍和限制，重启了混业经营之门，使商业银行纷纷重返投资银行领域；2008年，美国次贷危机爆发，美国5大投资银行中：贝尔斯登、美林证券分别被摩根大通和美国银行收购，高盛、摩根士丹利（即大摩）转为银行控股的投资银行；雷曼兄弟则倒闭。由此，美国投资银行业进入银行控股时代。

纵观美国投资银行业的发展历程可以发现，我国证券行业目前所面临的境况与美国20世纪70年代十分相似。1975年后，美国证券交易一直采用的固定佣金制度转变为浮动佣金制，佣金率大幅降低。1976年行业平均佣金率为0.50%左右，至2000年这一指标已经降至0.08%左右，下滑幅度近84.00%。（如图1所示）。

图1 美国投资银行业经纪业务平均佣金率

资料来源：中国证券业协会网站。

浮动佣金制后，美国投资银行的经纪业务手续费收入占比由50.00%以上降至2011年的14.50%左右。2011年，在美国投资银行的收入构成中，佣金收入占14.50%，承销与保荐收入占12.20%，自营收入占16.70%，咨询及资产管理收入占27.60%，投资咨询收入占13.10%，融资融券收入占2.40%，股权投资收入占3.65%，大宗商品等其他收入约占10.00%。从以上数字可以看出，目前美国投资银行的收入构成中，传统的经纪业务通道收入占比已降至不足一成半，而咨询及资产管理、投资咨询、融资融券、股权投资、大宗商品等中间业务收入占比则超过了一半以上，达到了近60.00%。由此可见，目前美国投资银行与中国的证券公司在收入结构、盈利模式等方面存在着巨大的差异。中国的证券公司超过一半的收入来源严重依赖于经纪业务，其收入比重超过总收入的一半以上，还远未改变“靠天吃饭”的局面，因此，与之相对应的中国证券公司对证券市场波动的敏感度也就远远超过美国的投资银行。

三、现阶段我国证券公司盈利模式面临的核心问题

1.证券公司之间缺乏业务分工，竞争激烈，成本较高

我国证券公司一直是通过向客户提供各种通道来获取收入，实现利润。这种模式使得我国证券公司业务同质化明显，证券公司之间缺乏业务分工，竞争激烈，成本较高，收入下降，产品与服务无明显的差异化。虽然目前我国证券公司经纪业务通道收入占比已由2007年的近80.00%左右降至2011年的51.00%[4]，但该比例与美国投资银行经纪业务收入占比14.50%相比，仍明显过高。这也体现了我国证券行业收入结构较为单一的特点，虽然我国证券公司也存在经纪、投资银行、自营、资产管理等多种业务收入来源，但经纪业务收入始终是占比最大的业务支柱（如图2所示）。同时我国证券行业还存在着显著的行业周期性特征，证券公司利润与市场大盘交易紧密相关，而大盘交易又受经济环境、货币政策、国内外政局等因素影响。图2 我国证券行业收入结构 资料来源：中国证券业协会网站。

2.监管手段、监管政策过于严格，制约了国内证券公司通过拓展新业务来拓宽收入来源渠道和改善盈利结构的积极性

监管机关的监管决定着证券市场大的发展方向，影响着证券公司的业务拓展方向和人力、资金投向，进而也影响着证券公司对新业务的拓展态度、效率以及盈利模式[5]。由于监管机关对证券公司监管手段过于严格，重监管而轻业务，使证券公司自主活动空间范围很窄，导致证券公司抵触拓展新业务，更怕在业务拓展过程中因受主观或非主观因素导致失败或触及监管红线而受到监管机关的行政处罚和制裁，使证券公司安于维持现状，通过提供简单的通道服务维持现有盈利模式。因此，证券公司迫切需要监管部门自上而下地推动和保护证券公司进行拓展新的业务领域，以进一步改变我国证券公司收入过度依赖提供传统通道服务的局面。通过拓宽收入来源渠道使证券公司产生新的利润增长点，从而带动和提高证券公司的整体盈利能力和核心竞争力。

四、推动我国证券公司盈利模式变化的因素

1.监管层自上而下推动证券公司盈利模式变化

2012年5月，现任中国证监会主席郭树清同志在“证券公司创新发展研讨会”上明确提出：“创新服务是券商发展的主线，要加快产品、业务、机制创新，为不同规模、不同类型、不同成长阶段企业提供有效的差异化服务”[6]。此次“证券公司创新发展研讨会”的主题和郭树清主席的讲话虽然表面上涉及的是创新和差异化服务，但创新和差异化服务的目的和实质则是监管层迫切希望以拓宽证券公司业务领域为手段来解决目前我国证券公司主要收入来源于提供传统经纪通道业务的盈利模式，从而自上而下推动和指引证券公司盈利模式适应市场环境的变化。目前，在监管部门监管政策的引导下以及证券公司自身内部经营的压力下，各证券公司加快了改变自身盈利模式的步伐，盈利模式的变化有利于证券公司长期、持续、稳健的发展。

2.证券公司实力的增强，为自身盈利模式的变化提供了资源保障

2005—2007年，中国证监会对证券公司经过两年半的综合治理，先后关闭和处置了31家高风险证券公司，综合治理后的证券业彻底化解了历史遗留风险。目前，与综合治理前相比，整个证券行业的资本实力大幅提升，行业依法合规、稳健经营的意识大大增强，风险管理能力逐步提高，证券公司实力的增强既表现在收入、利润、资本、业务等硬实力方面，又体现在证券公司在企业文化、管理支持、团队建设、人力资源等软实力方面。证券公司软、硬实力的增强，为证券行业盈利模式的变化提供了良好的资金供给、技术支持和组织、人力资源保障。

3.证券公司持续不断推出多种多样的产品和服务，客观上也在影响和改变着证券公司的盈利模式

据中国上市公司协会统计，截至2011年末，我国上市公司数量2 342家，总股本3.6万亿元，总市值21万亿元，总市值排在全球第三的位置[7]，在沪、深交易所开户的股票账户数量合计为1.65亿户，其中有效户数为1.4亿户[8]，并且上述开户数量还在持续增加。如此庞大的群体参与证券市场的目的是为了获得收益，进而是为了解决消费问题，同时还有一个容易被人们忽略的问题是投资者每一笔交易都要缴纳一定比例的监管费和印花税，所缴纳的监管费和印花税实质上也是一种消费，消费的目的是要为购买证券这一特定的商品所必须耗费的成本，因此，证券行业的投资者与其它服务行业的消费者其本质是一样的，即证券投资者又是消费者。目前，证券行业大众化的消费格局已经形成，大众化的消费格局又决定了证券行业的稳定、可持续性的发展方向，大众化的消费格局将促进着证券公司必须持续不断地推出适合市场需求，行销对路的产品和服务手段，最终满足广大证券消费主体的多种多样的消费需求，其在客观上也在影响和改变着证券公司传统的盈利模式。

4.激烈的市场竞争环境和经营状况迫使证券公司改变现有盈利模式

（1）证券行业竞争白热化迫使证券公司改变现有盈利模式。目前证券行业中的经纪业务平均佣金率已经降到千分之一以下，而目前全国证券公司的收入来源超过一半是传统的经纪业务所创造的，甚至对于一些经纪类证券公司而言，通道服务收入会占到90%以上。目前，虽然各地方行业自律组织普遍对佣金率采取了限制措施，在一定程度上阻止了佣金的下滑趋势，使佣金水平得以企稳，但受经济大环境较差，市场行情较弱、市场信心不足等因素影响，在2011年，我国证券公司中有18家出现了亏损，亏损率占比为16.00%[5]。同时，即使是规模大、基础好、品牌响、服务手段多的综合类证券公司，其在资产管理、自营投资、固定收益等业务方面也面临着产品和服务的同质化问题，项目的激烈争夺和议价问题以及对市场宏观政策前瞻性的难以准确判断和具体操作问题。因此，证券行业竞争白热化迫使证券公司必须改变现有盈利模式，拓宽收入来源渠道。

（2）对客户精细化营销能力的欠缺和客户数量巅峰期已经过去的事实，驱使证券公司来改变现有盈利模式。目前，虽然证券公司普遍采取组建营销团队的方式进行营销，但以客户为中心进行精细化营销的创新能力普遍欠缺，营销的手段单一，同质化现象严重，尤其是针对高端客户的个性化创新产品和增值服务普遍缺乏。

（3）证券公司迫切需要通过拓宽收入来源渠道，以改善和提升经营业绩来提振员工士气。目前国内证券市场行情疲软，交投清淡，证券公司经营压力加大，导致证券公司的员工士气低迷，甚至于萎靡不振。要改变这一不利局面，就迫切需要证券公司通过改善自身经营业绩调动起员工的工作积极性和主观能动性，要迅速提振起员工的士气，员工的士气起来了，就又会有积极性来加快产品、服务创新的步伐，使产品、服务、效益、士气形成良性循环。

5.股权分置改革逆转证券行业命运

股权分置改革时的宣传余荫在庇护证券行业发展的同时也对证券公司的服务手段、产品种类、盈利水平等提出了更高要求。股权分置改革一方面解决了制约市场发展的国有股、法人股流通问题，同时又最大程度地实现了国有资产的保值和增值；另一方面，在股权分置改革推进过程中，国家级主流新闻媒体对股权分置改革进行了有计划、长期、系统的、专业化的宣传和教育工作，使证券知识、投资理念等深入市场、深入人心。目前，在股权分置改革时所进行的运动式的宣传余荫仍然在庇护着证券行业的发展。但是，我们也应同样看到，股权分置改革的成功和股权分置改革时的运动式宣传，虽然使证券行业由边缘行业和冷门行业转变为目前的中心行业和热点行业，但是由于受当时宣传力度、市场行情上涨以及当时证券行业、证券公司的赚钱效应等因素影响，导致整个证券行业、证券公司、证券公司的工作人员被市场、媒体、舆论、投资者所高度关注和了解，经受着监管部门、市场、媒体、舆论、投资者等方方面面的细致检验、考核和评价，这些聚光灯下的品头论足在查找行业、证券公司和证券从业人员漏洞的同时，其实质也是对证券公司提出了更高的要求，这些检验、评论和要求逼迫着、督促着证券公司在产品的品种、技术手段和服务的质量上不能下降、更不能停下来。证券公司只有保持专业服务的水准，不断推陈出新，持续提供好的产品和服务手段，获得良好的经营业绩，才能获得市场的认可，才能平息媒体和舆论的争议，才能获得监管部门、股东和投资者的满意评价。

五、我国证券公司盈利模式应采取的对策

1.提高融资融券等非通道收入占总收入之间的比重

（1）全面提升投资顾问收入水平。根据中国证券业协会统计数据显示，在我国，目前已经有83家证券公司开展了投资顾问业务，但从实际效果看普遍不理想，业务推进缓慢，未能给证券公司带来较好的实际效益，究其原因既有证券公司领导层对投资顾问业务理解上、认识上的偏差，又有证券公司的具体执行部门、投资顾问人员业务水平、综合素质等方面的原因。因此，各证券公司必须首先要从思想上高度重视投资顾问业务，了解并体会到监管部门推出投资顾问业务是其对早前推行浮动佣金制度而给证券公司带来较大经营困局的一种自我矫正机制的良苦用心，证券公司通过开展投资顾问业务，可以合理、合法地收取相关费用，从而改变现有盈利模式。因此，证券公司在人员的配置、资金的投入、内部政策的导向等方面应加大对投资顾问业务的倾斜力度，通过向客户提供满意的增值服务来提高投资顾问业务的收入，使其成为证券公司中间业务收入的重要来源。

（2）增加研究报告业务收入。根据中国证券业协会统计显示，2011年，我国证券公司中设有研究部或研究所的证券公司达到了88家，2011年的研究报告数量超过了16万篇，研究报告的范围涵盖了衍生品、理财产品、大宗商品、金融创新等方面。研究报告的推广形式则包含了联合调研、高端论坛、电话会议、媒体互动、专题研讨会、委托定制等方式。从实际的效果看，目前已有中信证券公司、中金证券公司、申银万国证券公司等极少数的证券公司获得了较好的研究报告业务收入，并且其研究报告又对自身客户交易的频率和基金分仓业务的开展起到了良好的推动作用。但是，我们也应该看到，对于全部证券公司中的绝大多数公司而言，目前研究报告业务收入还仅仅停留在概念上、口头上和计划中，其还远未形成真正意义上的研究报告业务模式，因此，对于以人才密集型为特点的证券公司，首先要有人才兴司、人才兴业、研究先行的眼界和胸襟。其次要在人才的引进、培养等环节加大资金投入力度，通过持之以恒的努力，形成符合自身特色的研究特点，树立起研究品牌和口碑，同时采取措施，不断提高研究报告的质量，以获得客户的满意度和认知度，使研究发展业务最终成为证券公司的重要中间业务收入来源之一。

（3）改善和提高融资融券业务收入。据中国证券业协会统计，截至2011年末，已有25家证券公司开展了融资融券业务，2011年融资融券累计交易金额5 855亿元，其中融资交易占比超过九成，居绝对的领先地位。2011年度，融资融券业务所产生的交易量金额占到了A股市场总交易金额的1.39%。虽然我国证券公司在融资融券业务上获得了一定程度的进展，但是我们同时也要看到，目前证券公司在开展融资融券业务中存在的一些实际问题：一是融资融券业务尚未在市场中得到广泛普及。目前开展融资融券业务的证券公司数量不到全部证券公司的1/3，开通融资融券业务信用账户的客户开户数量不到35万户，仅占全部有效客户数的万分之三左右，同时融资融券业务所产生的交易量金额占全部市场交易金额的比重也仅仅是超过一个百分点，绝对比重和绝对数额都偏低。二是标的券范围太小，严重制约着融资融券业务的发展。目前融资融券试点标的证券仅占A股比例的10%左右，且均为大盘股，这是造成沪、深股市“长短脚”奇特现象，即融资规模长期高于融券规模的重要原因。而从国际市场看，融资融券标的证券占比多在50.00%以上。三是融资融券交易对放大市场交易量的贡献有限，券商依靠自有资金和证券提供融资融券服务的限制过于严格。因此，要下大力气解决好上述问题，具体做法包括：一是对尚未获得融资融券业务资格的证券公司而言，一方面要使自身的公司治理、内部控制、净资本、注册资本等指标满足监管部门开展融资融券业务的刚性条件，使自身尽快获得开展融资融券业务的资格；另一方面要培养和储备适当数量的融资融券业务方面的高级管理人员和专业人员，同时在本公司现有客户中筛选出有融资融券需求并符合参与融资融券业务的客户人选。二是目前标的证券虽然已由融资融券试点初期的90只增加至285只，但仍需监管部门来进一步扩大融资融券标的证券的范围，如果标的证券扩容，那么此项业务有望迎来大的发展。三是进一步放宽券商依靠自有资金和证券提供融资融券服务的限制。通过采取这些有效的改进措施，我们有理由相信，融资融券业务在不久的将来会有相当大的提升空间，必将改变现有证券公司的盈利模式。

（4）提升直接投资业务收入。据中国证券业协会统计，截至2011年末，共有34家证券公司获得中国证监会批准可以开展直接投资业务。上述证券公司设立的直接投资公司注册资本共计256.60亿元，合计管理的产业基金和直接投资基金分别为5只和2只，总规模分别为33.57亿元和25.47亿元，2011年总计实现净利润10.52亿元，已占到当年证券公司全部利润总额的2.50%左右。当然，与美国投资银行开展直接投资业务所取得的收入占其当年全部利润总额的4.00%左右相比，我国证券公司的直接投资业务仍有较大的提升空间。2011年7月，监管部门了《证券公司直接投资业务监管指引》，该监管指引允许证券公司的直接投资公司设立直投基金、筹集并管理客户资金进行股权投资，这不仅为证券公司拓宽了直接投资业务的资金来源，也形成了证券公司自有资金投资和第三方资产管理并行的业务格局，这必将为我国证券公司发展带来新的机遇。

（5）积极开拓国际业务收入。高盛、摩根士丹利等大的国际投资银行，其立足全球、广泛开展国际业务是其成为大型跨国金融集团的决定性因素之一，从各公司国际业务收入占比来看，高盛、摩根士丹利均有1/3左右的收入来源于国际业务。而目前我国证券公司业务则主要集中于内地，国际化步伐才刚刚起步，主要以从事投资银行业务为主，地域上则主要集中在我国香港地区，贡献很小。因此，加快推进我国证券公司的国际化步伐是我国证券行业发展的关键步骤，是我国证券公司盈利模式创新的重要举措。我国的证券公司要结合自身实际情况和发展目标，除了可以考虑在香港设立分支机构外，还可以选择在美国、欧洲、巴西、日本、韩国、迪拜、新加坡等发达资本市场设立分支机构，积极探索拓展债券承销业务、资产管理业务、QDII和QFII投资顾问业务等，以使我国证券公司的产品更为完善，获利手段更加多样。

2.细分市场，精准定位，建立完善的金融产品服务体系

（1）通过建立完善的金融产品服务体系来改变现有证券公司的盈利模式。目前，我国证券市场仅有股票投资及货币基金类产品，产品数量少，质量不高，难以满足客户多层次的服务需求，故难以避免地降低了客户粘性，甚至造成客户流失。以理财产品为例，目前我国证券公司在售的理财产品主要是公募基金和自有资产管理部门的集合理财产品，这些产品投资的范围仅限于证券市场和货币市场，其收益率与证券市场波动高度正相关，与银行、信托理财产品相比规模小、收益低，还远未给证券公司带来规模效益。而美国的嘉信理财其金融产品销售取得的收入则长期维持在总收入的1/5水平。可见，我国证券公司产品销售收入仍有较大的提升空间。因此，必须逐步建立起能够覆盖不同风险和收益的全面的金融产品体系，来满足不同客户在不同市场环境下的各种投资需求，从而通过形成完善的金融产品服务体系建立起多层次、多渠道的盈利模式。

（2）我国证券公司要结合自身的条件和经营目标进行合理、精准定位，做强、做优自己。以美国为例，20世纪70年代后浮动佣金制的推行推动着美国投资银行进行转型，最终高盛、摩根士丹利选择了走高端客户路线。以摩根士丹利为例，其拥有超过两万名投资顾问和私人财富管理专家向客户们提供设计精密、量身定制的财务解决方案，在业内广受好评。而嘉信理财则选择了依靠网上交易走低成本扩张的路线，其在网上交易闻名于世的同时，提供了包括上市公司股票、非上市公司私募股份、各种债券、各种基金、为工薪阶层设计的养老金、为教育或其它活动所做的终生理财服务等，可谓应有尽有。其实，高盛、摩根士丹利、嘉信理财无论是选择高端还是低端，细分市场、在特定领域内做强、做精才是其取胜之道。因此，我国的证券公司要结合自身的条件和经营目标精准定位，做强、做优自己，积极为自身拓展新的利润增长点。

六、结 语

我国证券公司若要在激烈的竞争中立于不败之地，就必须要做到根据内、外部环境的变化迅速作出反应，调整相应的经营策略，推出行销对路的产品和行之有效的服务手段，以拓宽收入来源，建立起多层次、多渠道的盈利模式。在此过程中，证券公司要始终坚持自身是服务中介商的基本属性，紧紧围绕服务实体经济的基本导向，在符合证券公司自身发展的同时，要坚持业务发展和内控管理的和谐统一，要维护投资者的合法权益。在监管政策、市场环境及证券公司内生动力等共振因素的引导和推动下，证券公司在市场中的定位也将发生一些转变，即从侧重于通道服务的提供者，逐步向证券产品的开发者、市场流动性的提供者和投资者财富的管理者方向转变，证券公司要成为综合产品和服务的中介者。伴随着股指期货、融资融券、PE、大宗交易、QDII等创新产品的推广与普及，我国证券公司目前过度依赖通道业务的盈利模式也会发生很大变化。证券行业必须构建一种适合经营环境变化和时展特点的新型盈利模式，以避免市场环境变化带给证券公司的过分冲击，帮助证券公司形成持续盈利的能力，为证券公司的健康、持续、稳定发展奠定良好的基础。

参考文献：

[1] 马婧妤.证券业去年净利创5年新低[N].上海证券报，2012-06-06.

[2] 中国证券业协会.2011年度证券公司会员财务指标排名情况[R].2012.

[3] 杨宏斌，李新平.西方投资银行两种模式的比较[J].经济体制改革，2003，（4）.

[4] 林巧.上半年证券公司经纪业务收入占比大幅下滑[N].证券时报，2012-08-15.

[5] 刘庆富，黄波，方磊.中国股指期货和股票现货跨市监管研究[J].财经问题研究，2012，（6）.

[6] 赵明超.差异化创新赢得20年持续赢利[N].上海证券报，2012-06-09.

第7篇：养老项目的盈利模式范文

一、新形势下农村合作银行的金融创新

1.盈利模式创新。在我国现有银行业，利息差是银行最主要的利润来源。在五大国有银行中，利息差占银行总利润的比重达到了70%以上，在股份制商业银行中，这一比例有的甚至高达90%。在欧美等发达国家，息差在商业银行利润中的占比通常只有50～60%，来自中间业务的利润则都在20%以上。努力拓展中间业务，扩大中间业务收入的占比是现代银行业发展的趋势，也是中国各银行未来发展的重要方向。从这个角度来讲，拓展中间业务，改变传统的盈利模式是农村合作银行重要创新。

农村合作银行要把握机遇，充分发挥其在市场、品牌、网络、网点、资金等方面的优势，根据期货市场、黄金市场、证券市场、保险市场、外汇市场、货币市场、资本市场的需求，加快客户结构、业务结构和收入结构的调整，处理好基金、证券、保险行业的发展导致的金融脱媒现象带来的挑战，切实保障中间业务的发展。

与此同时，农村合作银行还可以根据国家政策指引和市场需求的变化情况，积极开展中间业务联动，即在金融机构与非金融机构间实现联动，着力拓展金融机构的业务，例如为政策性银行开办金融债券代销买卖和委托贷款业务；对保险、基金、证券及期货机构开展资产托管、资金清算、产品代销等业务。

2.金融产品创新。农村合作银行的服务对象是农民，因而，农村合作银行的金融产品创新应该紧紧抓住农户的需求，坚持以市场为导向，积极开发适合我国农村经济发展的金融产品。按照银行业务来分，农村合作银行的金融产品创新可以围绕资产、负债和中间业务三个方面来展开。

根据我国农村经济多元化的情况，农村合作银行可以在资产业务方面拓展新的贷款品种，以适应乡镇企业、农民等不同类型客户不同的贷款需求。农村合作银行应该意识到小额信贷广阔的市场和较大的盈利空间，要把小额农贷当作农村合作银行新的利润增长点。农村合作银行可以尝试建立贷款超市，推出建房贷款、小额信用贷款、联保贷款、助学贷款、消费贷款、经商贷款、农机具贷款等全新的贷款产品，解决农村贷款需求与供给不平衡的矛盾。

在传统存款业务的基础上，农村合作银行可以结合当地实际，丰富存款业务的类型，开办医疗保险储蓄、养老储蓄、婚嫁储蓄、子女教育储蓄等新业务。农村合作银行要特别注重在农副产品收购季节和春节前后的揽储工作。

在中间业务方面，农村合作银行要充分发挥点多面广的优势，逐步扩大委托、、信息咨询等风险较低的中间业务市场，在业务上，农村合作银行应积极与当地其他部门联合，努力扩大代收电话费、水电费、养老金、代缴税款、保险的范围，争取为信用社的社员提供更加全面的金融服务。

3.金融服务创新。第一，改进农村合作银行金融服务方式，强化农村合作银行金融服务功能，为我国现代农业的发展提供全方位、多层次的金融服务。发挥农村合作银行对市场动态及经济运行状况信息灵通、反映灵敏的优势，积极地为现代农业的发展提供有力的信息咨询。拓宽农村合作银行的服务渠道，通过开通漫游汇款、网上银行等功能，改善农村金融网点少、服务不全的问题。第二，建立服务于三农的资金结算系统。以县级信用联社为中心，建立同城信用社清算网络，调剂县内各信用社的资金缺口。尽快建立省级农村合作银行资金结算系统，并逐步建立全国联行资金结算系统，这样可以实现异地存取、网络兑汇、快速兑汇等功能。

4.信贷结构创新。过去农村合作银行发放的贷款多为小额信贷，随着现代农业的发展，这种小额信贷已经无法满足现代大农业发展的要求。因此，农村合作银行应及时创新信贷结构，在发放传统小额信贷的基础上，拓宽信贷支农的业务范畴，加强对在现代农业发展中起主导作用的龙头企业的信贷支持。农村合作银行应根据龙头企业的分布及现代农业发展的区域分布，加强对现代农业项目的筛选和甄别，重点支持以农副产品加工、畜牧饲养和加工为主的龙头企业；支持科技创新能力突出、主营业务产品优势明显、可持续发展能力强的有特色的现代农业龙头企业。

二、农村合作银行金融创新对现代农业发展的推动作

用

1.为现代农业发展提供资金支持。在现代农业发展的过程中，金融机构是影响农村储蓄转化为投资的重要介质。农村合作银行的金融创新一方面加速了货币储蓄替代农民实物储蓄的过程，另一方面使得我国农村的储蓄主体的投资方式和投资渠道有了更多的选择，因而提高了农村的储蓄率以及储蓄向投资转化的效率，这为现代农业的发展带来了所需要的资本。

第8篇：养老项目的盈利模式范文

[关键词]轻资产运营；房地产；金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）04-00-01

1 房地产行业发展现状

在中国经济发展过程中，房地产行业起着举足轻重的作用，它带动着上下游诸多行业的发展。在告别了黄金十年后，中国房地产行业出现了过剩的现象。传统的房地产行业主要是以重资产为发展特征，企业的盈利模式：①土地价格增值。在土地红利时代，土地价格逐年攀升，企业囤积土地，该行为本身就可为企业获利。②靠优化资本结构，降低融资成本来获得盈利。在内部融资和外部融资中，传统的房地产企业主要依靠对外融资中的债务投资，比如：地产抵押经营贷款、房地产信托、发行债券，等等。确定合理的负债和股权比例，以及负债内部长短期债务的比例成为房地产企业财务决策中非常重要的问题。

在中国，直接融资市场发展落后、投资破产机制不成熟、企业诚信不足等问题约束着银行放贷的步伐，所以企业一旦资金链断裂，就可能面临破产的问题。同时，房地产行业受政府宏观调控的影响巨大，央行的货币政策、税务政策及房地产转让购置政策都使行业发展面临着巨大的不确定因素。由以上分析可以得出，传统的重资产行业发展模式难以适应现有的行业形势，要突破瓶颈就需要向轻资产运营模式转变。

碧桂园作为中国房产十强，是一家以房地产为主营业务，经营范围涉及装修、建筑、酒店及教育等行业的综合性企业集团。2014年碧桂园实现销售1 287.9亿元，完成了全年的销售目标。作为千亿级别梯队的房企，面临行业变革，碧桂园成功地引入了轻资产模式，其经验值得借鉴。

2 碧桂园轻资产模式经验分析

2.1 借力金融巨头，引入外部投资者

目前，房地产行业的库存压力不断加大，销售不理想，碧桂园的借贷总额上升了10%。平安人寿以每股港币2.816元的价格，共计63亿元的资金购买碧桂园22.36亿新股，成为碧桂园第二大股东。平安和碧桂园的强强联合有利于双方实现战略互补，平安入股给碧桂园带来了巨额的现金，缓解了资金链紧张的情况。碧桂园将募集到的资金用于公司日后发展和一般营运用途，在让渡部分控制权的同时，优化资本结构，实现“去家族化”的目标。平安也将此次投资视为保险资金的分散配置，作为未来布局社区金融的重要战略。从而双方可以在金融投资、房地产营销、资产管理业务方面实现合作。

2.2 O2O+大数据改造模式

平安入主碧桂园可以利用其30多万户的现有存量业主资源，在碧桂园社区的APP中植入平安的产品，这样业主就可以在线上提交申请，线下享受日常家政、维修服务（比如支付物业管理费，水电气费）以及增值服务（比如照顾老人小孩、洗衣服、购物）。利用这个虚拟的平台可以为业主租户和物业管理公司提供一个交易平台，有效解决了信息不对称、交易费用高、难度大的问题。相对于报纸杂志以及在公交地铁等人流聚集地投放广告而言，利用这个APP在线平台能收集用户的交易数据及流量，分析业主的爱好和消费需求。基于社区住宅和碧桂园的其他垂直产业链，关注养老、酒店、教育等细分市场，可根据业主的年龄、偏好、消费额实现精准营销，发挥互联网的作用，构造覆盖业主租户生命周期的资源整合平台，全方位多层次地满足业主的需求。

2.3 房产众筹，用户定制

传统的地产商都是依靠贷款，或通过影子银行进行融资。在融资成本不断提高的大环境下，碧桂园在上海推出了房产众筹项目，以一平方米为众筹单位，在项目建成后，购买者就可以拥有一套楼房的部分或整体权益。随后，投资者可以把众筹权利转化为产权，拥有该套住房，或委托开发商销售后转为收益权。通过众筹的项目投资者可以参加项目的全过程，享受到份额转让、分红、低价购房等多项收益。互联网精神的实质就是互动、分享、开放，只有至始至终以客户为导向进行定制生产，产品才能实现与消费者的精神共鸣。对于碧桂园本身而言，进行众筹能有效减少在融资和营销环节的成本，卸下资金压力，转变成为管理运营商，提前锁定了购买意向客户，降低后续的销售压力，避免一些不可预料的市场风险，同时也可以让业主享受成本节约的收益。

2.4 发行REITs，盘活旗下重资产

REITs即为房地产信托投资基金，按其性质和收入来源分为债务型、股权型、混合型。股权型的收入来源就是租金或处置所得，此时的REITs就是直接投资不动产。而债券型主要是以利息收入和证券投资收益为主，即投资者向开发商和房地产管理者提供投资性房地产抵押证券或抵押贷款。在中国的REITs市场主要是以债券型为主且多以私募定位，采取到期还本付息被动管理。碧桂园旗下有44家酒店，由于国内酒店市场竞争激烈并且酒店的选址不具有优势，碧桂园的营业收入增长缓慢，资产报酬率在同行业中较低。碧桂园计划把酒店业务板块分拆上市以此提高流动性和财务的灵活性，通过酒店资产证券化去盘活这部分重资产，从而优化自己的财务报表。但是目前中国内地的REITs还没能得到政策的支持，现有的几个REITs的客户主要是大户以及机构投资者，投资者人数限制致使其流动性较弱。同时中国持有物业取得的租金需要交纳营业税，所得税等，税务负担也成为制约REITs发展的重要因素。

轻资产模式受到房地产公司的喜爱一个非常重要的因素就是能解决房地产庞大的资金压力，只有控制好项目质量控制、打通融资渠道，提高风险的防范能力才能真正实现轻资产带来的效益。

第9篇：养老项目的盈利模式范文

关键词：老年公寓 市场化 建筑环境设计

中图分类号：F713.5 文献标识码：A 文章编号：

正文：

一 、老年公寓面临的挑战

21世纪是老龄化的世纪，全世界206个国家和地区中有70多个进入老龄型社会，我国也已进入老龄社会，60岁以上的老年人接近1.78亿。面对老龄化的挑战，我国提出使老人“老有所养，老有所医，老有所学，老有所乐，老有所为”，大力发展和扶持老龄产业，全面创造适宜养老的社会环境。老年住区、老年住宅等老年居住体系纷纷涌现，养老地产快速发展。

老年公寓属于养老地产，是按老年人特点设计的综合性居住建筑，包括日常居住、医疗保健、文化娱乐、养老服务等功能，配套有生活服务系统或者护理系统，通过设施建设和运营管理实现养老服务。目前市面上的老年公寓数量有限，无法满足老龄人口增长速度和老龄化发展的需要，项目投资大回报慢周期长，规划建筑设计不切合市场需要，入住率低运营艰难，使老年公寓的发展面临新的挑战。

二、老年公寓的市场化设计

市场前景看好发展缓慢，其原因有观念意识的制约，“养儿防老”“三世同堂”的传统观念和宣传认识不足；有政策法规的缺失，法制不完善，行业无统一标准，资金和政策援助少，许多政策缺乏持续性；有经济利益的影响，容积率小，公建比例高，管理维护复杂，盈利能力差，回报率低；有规划设计的缺陷，缺乏针对性，档次类型没有拉开，规划选址不恰当，功能分区混乱；有管理服务的混乱，无专门的管理体系，无专业护理队伍等。

对存在的问题，应考虑多因素交互影响。市场是老年公寓项目的最终实现者，从这个角度出发，对开发设计进行指导是未来老年公寓发展的趋势。

市场化设计指前期分析预测和实地调研后基于市场角度的考虑的设计，具有艺术文化和商业双重价值，前者是设计要满足精神欲求和审美的需要，后者是设计在市场中的交换价值，功能满足使用要求，产生经济利益并持续下去。

老年公寓的市场化设计从市场出发，在满足功能要求的前提下考虑市场需要和运营成本进行设计。老年公寓开发过程包括配套与条件、策划与政策、土地与信贷、设计与工程、售楼与出租、运营与管理五方面，市场化设计过程中考虑各因素综合作用，从老年人的普遍需求和当地老年市场的特殊要求入手，选择满足经济社会效益的开发模式和适宜地域条件的设计方案。

三、老年公寓的市场化设计原则及方法

（一）设计原则有适老性，针对性，经济性和可持续发展四条。

1.适老性原则是基本要求，包括通用性设计和适老化设计。通用性设计初旨在与为尽可能多的人提供没有障碍的环境，希望更广泛的包容人类的各种活动。通用化设计使住宅具有自然性，非刻意性，潜伏性。适老化是指老年公寓符合老年人的身心特征，提供舒适、安全、方便的居住环境。

2.针对性原则首先考虑市场特征，市场消费能力和供求关系决定项目市场定位，开发模式等基本情况；其次考虑用地特征，城市规划的影响和用地周围空间规划交通关系；再次考虑地域特征，根据气候差异以及地形地貌、自然景观进行规划和建筑设计；地方精神和历史人文条件也是地域的重要特征，要保持地方传统的延续性，创造独特的设计风格和建筑特色。

3.经济性原则指老年公寓的开发建设中考虑设计成本和建设成本的问题，高效的利用整合社会资源；全面的考虑老年市场的特征，从现有经济条件出发，综合分析建设成本，运作成本和改造成本，选择合理的方案，进行设计管理，使得项目的商业价值和市场价值最大化。

4.可持续发展原则包括经济和自然两方面。经济可持续发展要求设计者明白老年公寓是一个动态性的过程，老年人老化程度不断改变，对场所需求不断的发生变化；建筑环境和管理运营都是一个变化着的形态，考虑可能的改变和干扰，为需求变化提供应急的余量，给项目发展留下弹性空间；科技自然可持续发展要求建筑和环境开发设计要符合绿色建筑的要求，在环境设计建设中坚持生态可持续的原则，使用当地材料和植物，创造自然和谐的生态环境。

（二）市场化设计方法

1.根据市场定位和城市规划，确定选址和开发模式。我国地产市场按照经济水平分为四级，北京上海深圳等特大都市为一级市场，省会城市等为二级市场，地区的中心城市，小城市和县城为三，四级市场，不同市场的养老政策，供求关系和老年特征不同，影响老年公寓的开发模式。城市规划和建设的空间布局、土地利用、基础设施影响老年公寓的选址。综合以上因素，适合的开发模式有为老年人提供的多种养老设施和居住类型的综合性老年公寓，在社区中划分部分区域设置老年组团的混合型老年公寓，与医疗机构建立合作关系的医护型老年公寓， 与旅游休闲养生产业结合的旅游型老年公寓，与商业地产搭配建设的商业型老年公寓和改造闲置建筑的改建型老年公寓。

2.结合规划数据和城市形态，进行总图设计。规划中用地范围，容积率，建筑覆盖率，绿化率，建筑高度，退让距离，入口的方位规定及城市公共配套，交通规划，空间形态对总图的布局形态产生决定性影响。在总图设计时，控制好规划指标，配合开发模式划分功能分区，组织交通，布置建筑设施及活动场地，使项目的整体布局，出入口的位置、内外交通路线、建筑体型朝向、空间组合、与城市道路及其他建筑、场地内建筑之间的间距等满足开发要求。一般来说，老年公寓项目市区的建筑密度不宜大于30%，郊区不宜大于20%，容积率最好控制在0.5以下，容积率在1.0-0.1。提高土地利用率和增加土地价值可以采取两代居的开发。

3.考虑老年人特点和自然人文条件，进行建筑和环境设计。进入老年，生理方面对声光热环境和无障碍设计的要求更高，心理方面对安全感、归属感、邻里感、家庭感、私密感的要求增加，行为特征方面要相互独立又相互补充的活动区域，老化的阶段方面对公共和住宅空间提出可变性要求；地形气候对建筑布局、高度、体型、道路和景观设计有影响。在建筑设计和景观设计时考虑建筑的体量、功能空间、组织形式、空间造型，创造适合老年人的道路及步行、活动作息空间和绿化小品布置，提供具稳定性的，较集中的活动场地，可识别性强，具有安全性。

结语：老年公寓的市场化设计可以使项目更具操作性和推广性，从市场角度考虑老年公寓的设计，发挥市场在资源配置中的作用，充分利用各种社会资源，有助于解决目前存在的盈利模式单一和经济效益不足的问题，形成良性循环和完整的服务平台，产业结构，对改善老年人的居住条件，提高老年人的生活质量，实现老年公寓福利化事业商业化，控制成本节约资源，促进住宅体系结构健康合理发展有积极作用。

参考文献：

马建堂“全国第六次人口普查数据”2011.4

《老年人居住建筑设计标准》GB/T50340-2003

杨小东、刘燕辉“通用设计理念及其对住宅建设的其实”《建筑学报》，2004,10

周燕珉“15种养老地产开发模式”《新楼盘》2012,8