城中村改造建议精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的城中村改造建议主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：城中村改造建议范文

同时，当前钢材、水泥等建材价格较低，货币政策较宽松等，也是加快城中村改造的有利条件。

城中村改造是城市现代化进程中一道绕不过的坎。尽管在改善人居环境、完善城市功能、提升城市生态文明建设水平等方面都具有重要意义，但由于存在投资巨大、存量土地盘活困难等问题，长期以来，城中村改造进展并不顺利。同时，城中村改造工作虽是民心所向、群众所盼，但真正实施、推进起来仍存在不少困难和阻力，未来几年还都将是我市城中村改造工作的攻坚之年。

要继续保持高压姿态，坚决打赢城中村改造攻坚战，就要强化认识，加快提升主城区首位度，促进城市有机更新常态化，用重兵、出重拳，克难攻坚，保持定力，力争城中村改造有一个质的突破与飞跃。各部门要积极配合、全力推进，以目标倒逼责任，以时间倒逼进度，强力推进各类疑难问题的解决。同时，要坚定不移做好要素保障，拆建同步，最大程度减少资金沉淀，大力为百姓营造舒适人居环境。

加快城中村改造，首先一定要做到公正、公开、公平，让老百姓心服口服。城中村改造过程中，政策平衡问题很重要，也是老百姓最关心的问题，政府部门应该一碗水端平，做到所有拆迁补偿协议都公开，可以随时让其他拆迁户查阅，一旦遇到疑问，工作人员要及时正面解答。不让按时签约的老实人吃亏，不让漫天要价的钉子户得益。

第2篇：城中村改造建议范文

关键词：景观都市主义；城中村改造；理论；实践；探讨

1.景观都市主义概述

从某种意义上说，景观都市主义是一种全新的理论，它不仅跨越了不同的学科，还涉及到很多领域。相应地，在城市规划方面，景观都市主义主要是以景观作为其中的纽带。在此基础上，景观都市主义在对不同领域予以整合的基础上，全面解决城市在发展过程中遇到的问题。同时，还把景观作为媒介，创造出一种不一样的城市形态以及空间结构。景观都市主义的出现，主要是因为城市在环境方面存在的很多问题与不合理的设计有着密切联系。针对这些问题，需要以景观都市主义的理论为基础，对它的实践予以分析，采取可行的对策来解决。

2.关于城中村的改造

从某种角度来说，城中村是城市化进程中一道独特而亮丽的风景线。城中村急需根据实际状况来予以合理的改造，因为随着大量人口不断涌入到城市中心地带，城中村的规模不断扩大，而它并没有处于有序的管理之中。它存在很多问题：一是高大的建筑物不断增加，却没有进行合理的规划与布局，处于混乱的格局中。二是在城市中心地带，人口的容量已经远远超过城市中心应有的容量，在安全方面埋下了隐患问题。与此同时，随着城中村的改造，还引发了一系列的其它问题，比如，城市土地的价格不断提高，造成房屋拆迁方面的费用不断增加。城中村的改造并不是随意改造。在改造过程中，不仅需要在社会历史学的角度分析，还要站在长远发展的角度进行全面考虑。换句话说，城中村的数量需要保持在一定范围之内，需要坚持适度的原则，可见，在改造城中村时，需要遵循谨慎而稳步的原则。与此同时，在经济方面以及城市的持续发展方面，加以重视。改造后的城中村展现出城市应有的活力，再现它的精神文化。总的来说，对城中村改造予以完善，也是对农民城市化问题进行合理的解决。同时，在城中村改造方面，需要站在城市持续发展的角度，对它各个方面予以恰当的调整。比如，城市人口的合理分配；予以科学规划与布局城中村，需要对城中村带来的环境问题予以全面分析。在此基础上了，实现城乡一体化的发展战略。

3.启示

第3篇：城中村改造建议范文

关键词：城中村改造 新型城镇化 问题与建议

一、城中村改造是提升新型城镇化发展质量的重点

目前，我国城镇化处在高速发展阶段，成为推动中国经济增长的新引擎和新动力。根据统计数据，1978年至2013年，我国城镇常住人口从1.7亿人增至7.3亿人，城镇化率从17.9%增至53.7%，年均提高1.02个百分点，全国城镇人口数已接近欧洲总人口数。到2020年，我国常住人口城镇化率要达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。然而，城镇化速度的加快和城镇化发展质量的提升面临着各种困难与挑战。其中，“城中村”改造是最为突出的问题之一。无论是2007年的“重庆最牛钉子户”事件，还是2012年的“太原最牛钉子坟”事件，均反映出城中村改造是一个复杂的系统工程，涉及到不同利益主体的利益关系，各方利益冲突时常发生。并且，协调各种利益关系以及推进各项工程建设等都需要大量资金支持。如果不能切实解决好城中村改造工作，那么城镇化发展质量将难以得到保障，势必会影响城镇化健康、可持续性发展。因此，做好城中村改造文章，扎实推进新型城镇化已经成为“十三五”时期乃至未来较长时间内势在必行且迫在眉睫的重点工作。

二、城中村改造面临的问题

（一）空间布局欠优化

各地在城中村改造过程中为顺利推进工作开展，往往采取“一村一策”措施。但是，在具体落实中，由于各个城中村发展基础、改造路径不同，其局部的利益就很难与城镇整体利益相协调，导致旧城改造与整体城镇空间布局协调性较差。此外，有些城中村偏重于短期的利益，缺乏长期、整体性规划设计，空间布局的科学合理性缺乏必要论证。这将会阻碍城市功能完善，影响城镇化发展质量。

（二）商业模式趋同化

在城中村改造过程中，各地在改造项目推进过程普遍存在缺乏统筹协调性。主要原因在于政府的统筹全域商业项目机制尚未健全，各级基层部门“各自为政、彼此分割”，很难从全局和长远视角来准确把握整个城市商业经济发展脉络。从商业发展规划本身来看，各地做法普遍在村民集体协商基础上决策，这些决策更多是追踪市场热点，注重短期效益。这必然出现各村商业项目同质化竞争的趋势。

（三）资金筹集单一化

在推动城中村改造中，各地普遍反映出资金筹措手段单一，大量依靠政府自有财政，从而加大财政支出压力。另外，市场化的资金也存在较高风险，在具体项目操办上有一定难度。比如，虽然公私合作式“PPP模式”可以在城中村改造中发挥重要作用，但是优秀企业参与开发的积极性却不是很高。特别是在市场行情一般的三四线城市，由于容积率限制等因素导致企业开发利润薄、风险高、投入意愿低。所以，构建多元化、市场化的融资渠道也是城镇化的难题。

（四）利益诉求多元化

在城中村改造过程中，存在多个有不同利益诉求的主体，很多问题难以达成共识。由于地方政府、居民、企业对城中村改造目标函数不同，彼此间利益诉求差异化较大。在实际操作过程中，几方利益诉求者博弈时常发生，甚至存在利益冲突。不同层级政府、政府部门内部的各个局委办，各类开发企业间、拆迁农民与市民间、不同区位的被拆迁群体之间都是不同的利益代表。面对多元利益诉求，在有限的可分配资源约束下，利益协调难度必然制约城镇化推进速度。

三、政策建议

（一）加快研究制定城中村改造法律支撑机制

“城中村”改造，需要有完善的法律法规予以支撑。拆迁补偿标准上下限以及各区域内各类拆迁安置补偿政策和标准要以法治手段来明确和统筹平衡，充分体现物权法平等保护的原则。拆迁安置补偿模式也要逐步统一规范化，杜绝拆迁过程中抢建加盖风潮。只有通过完善法律法规来解决城中村改造出现的无法可依尴尬局面，才能够减少居民思想顾虑与抵触情绪，有利于城中村改造的顺利推进。

（二）分阶段、分步骤推进“一村一策”改进机制

政府相关部门应当在整体改造上统筹规划，并在具体项目上分类指导，推进“一村一策”的改造机制。具体而言，应当结合城市发展的主体功能区定位差异，对不同地带的城中村采取不同的改造模式。比如，对位于中心地带重点发展区的城中村，可能需要改造发展为档次较高的商业综合体；而对开发尚不成熟的地带，同时又具有重要生态功能的地带，则应当适度改造、提升其绿化水平和环境美化效果，将其改造成为城市景观带，必要时要进行拆迁居民异地安置。在不同地带、不同改造项目推进中，需要的资金投入是差异较大的，因此，要权衡改造的迫切性和改造资金承受力，从而确定合理的推进时序，积极稳妥进行。

（三）创新城中村改造的投融资机制

根据不同村集体经济发展阶段以及筹资能力，分类探索创新城中村改造的投融资机制。对于村集体经济薄弱及村民筹资能力不强的城中村地区，可以考虑先“引凤”后“筑巢”，即通过政府政策优惠等引进实力强、信用等级高的开发商参与城中村改造，共担风险，共享改造开发红利；对于村集体资产雄厚及村民筹资能力较强的城中村，应当探索如何按照自身意愿与相关企业进行合作。

（四）建立城中村商业业态与城市发展战略规划融合机制

在城中村改造项目中，发展商业要避免短期化、盲从化，而应与整个城市商业布局规划相结合，以保证商业的差异化和可持续发展，避免恶性竞争。可以考虑发展城市综合体，吸引城市运营商、投资商，从而使城市商业发展均衡化。

（五）创新农民在“城中村改造”的利益分配机制

城中村改造决策既要本着村民自治的原则，由村民组织自行决定是否改造，以及如何改造。在法律法规框架下可以适度引导，但不能够强行干涉。政府需要适时进行居民间的利益协调，避免集体内部出现“以强凌弱”。但是，政府部门绝对不能做开发商利益代言人或者以出政绩为目的直接同村民进行无休止非对等的谈判。同时，在整合土地产权基础上，应当赋予原住村民土地升值开发权，使村民可以利用土地向银行贷款，或以土地入股联合其他主体合作进行改造开发，从而解决集体建设用地开发融资难问题。

参考文献：

[1].协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择[J].行政管理改革，2012（11）

[2]王海龙.建构新型城市化时期包容性城中村改造模式[J].北京社会科学，2014（3）

[3]师旭辉.新型城镇化发展中的几个难题和风险[J].中国财经信息资料，2014（7）

[4]刘晔，刘于琪，李志刚.“后城中村”时代村民的市民化研究――以广州猎德为例[J].城市规划，2012（6）

第4篇：城中村改造建议范文

关键词：城中村；城中村改造；历史文化保护；园林绿化

“城中村”是在城市建成区内，仍以农村建制的行政村，也称“都市村庄”[1]。随着城市化的发展，城中村已不能适应城市发展的需要，许多城市开始了“城中村改造”。在加快其改造步伐的近几年，出现了许多尖锐的矛盾和纠纷，甚至影响到社会的发展和稳定。所以，对我国城中村改造的研究，具有非常重要的现实意义。以下以保定市为例，来探讨一下。

1.保定市城中村改造的现状

保定市是具有2300多年历史的古城，是中国的历史文化名城和对外开放城市，在环渤海经济区域中占有重要地位。

近年来，保定市加快实施区域中心城市带动战略，积极落实全省“一线两厢”区域经济发展战略要求，主动融入“京津冀”都市圈加快发展。按照“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”和“市级主导、区级组织、村级实施、市场运作”的思路，确保三年内已列入改造范围(建成区内)的75个城中村全部实施拆迁改造。城中村改造还是有了可喜进展，如北市区东鲁岗村的城中村改造已在有条不紊的进展之中。而从这一改造过程中，市政当局及开发商逐步摸索出了较为合理的适合保定市的模式， 对于该市城中村改造进程的提速有着重要影响。但是从中出现的问题仍是不容忽视的。

2.城中村改造中存在的问题

2.1管理和运行机制存在问题

首先组织指导力度不够。当前保定市主要由市根据实际情况开展，由于市一级政务繁忙，实际工作也下放到了各乡镇（街）和开发商具体负责，工作指导力度明显不够。参与此项工作的相关职能部门把工作重点放在制定宏观政策上，对于如何开展各项工作指导较少，使一些地方工作出现脱节。

其次管理体制运行不顺畅。由于政府的引导不到位，开发商投资过于注重利润回报，与村民之间因拆迁补偿问题易产生过多纠纷，对城中村改造的进程造成了拖延。

第三，集体资产处置难度大。实行征地农转非的，村（组、社）的集体资产和债权、债务如何处理，有关法律、法规和政策没有明确规定，从而影响了城中村改造的进程。

2.2 原村民利益和生活难以保障

2.2.1利益难以保障

主要表现在集体土地所有权变更补偿低与改变用途后带来巨额土地收益之间的矛盾。前后巨大的反差刺激了集体土地所有者。于是，一方面在企业补办征用手续时，集体土地所有者抵触强烈；另一方面，规划区内集体土地新的私下流转现象又频频发生，包括乡镇政府擅自改变土地用途、进行房地产开发，建造商业用房私下转让、出租等案件时有发生，严重损害了原村民的利益。

村民变为居民，失去了从业载体，重新就业更加困难，收入和生活水平显著下降。

而新区建成后，社会保障和社会福利在政策执行上出现一些问题：一是城市低保。而实际情况是相当部分居民把土地补偿款和安置补偿费用于购买安置房和生活用品后，已所剩无几，生活陷入困境。二是社会保障还未将原村民纳入社会养老范围；三是“医保”没将原村民纳入“医保”范畴。

3.城中村改造的一些建议

城中村改造是一项民心工程，是改变城市面貌的必由之路，也是一项能让原城中村村民最终能受益的举措。针对当前保定市城中村改造工作存在的种种问题，提出以下建议和对策：

3.1建立合理改造机制，提供多方位保障

成立由市领导负责的专门机构，并有效运作起来，负责组织实施、指导和监督全市的城中村改造各项工作，确保领导组织体系完整到位；工作人员深入基层调研，出台全市统一的可操作性强的城中村改造指导方案；加强各级工作人员的思想政治教育，从观念上树立“以人为本”的思想；开展工作人员的专项培训教育，确保顺利开展各项工作；加大城中村改造工作的宣传力度。

3.1.2进一步完善城中村的社会保障工作

首先，建立统一的城中村医疗保险制度。城中村改造合作意向时间长，改造时间长，村民向市民过渡时间也较长，因此需要与之适应的医疗保险模式。其次，完善城中村基本养老保险制度。建议出台相应城中村社区居民基本养老保险制度：对参保人员进行身份划分；测算颁布不同时期被征地人员应缴交的不同标准；实行缴费方式应多样化。

3.1.3多渠道解决就业问题

相关职能部门应积极做好就业宣传教育工作，转变居民就业观念。让他们认识到思想不能仍停留在原来的农村意识中，应该积极主动地参与到城市就业的竞争行列，努力提高自身素质，掌握一定的专业技术知识，为生存和就业打好基础。

鼓励和支持城中村所在办事处和居委会通过招商引资，发展多元经济，引导居民创业。特别是被征地的居民，手里有了一定的资金，需要的是如何进行投资的专题讲座和相关信息。可根据需要组织相应的知识讲座和信息交流活动，建立一个适应投资创业的平台。

完善劳动就业服务管理体系和培训体系。城中村改造后社区应及时建立劳动服务站，建立劳动力就业信息库；职能部门对居民开展免费的劳动技术再培训，培养他们掌握在城市谋生的一技之长，实现自我独立。

3.2改造资金及补偿

设立专项改造资金。市政当局要从财政、规划、土地、建设房产、产业发展、投融资、行政服务、司法等多方面扶持城中村改造的推进。财政方面，保定市在税收、土地出让金、行政性收费、事业性收费、经营性收费等方面都给予了扶持。建议通过区、镇（街道）筹措资金，按土地出让收入的分配比例设立城中村改造专项基金，作为城中村改造的征地拆迁补偿安置资金，专款专用。

补偿实行一村一策。为保障被拆迁人的利益，保定市拆迁补偿标准在国家、省、市的有关房屋拆迁补偿安置规定的前提下制定。建议根据上年度不同区位不同用途存量房屋市场交易的平均价，制定拆迁房屋最低补偿价格，根据实际居住水平制定最低补偿面积标准。

3.3打造绿色宜居新城区

]首先抓好公共绿地建设。公共绿地是城市园林绿化的精华，是打造蓝天碧水绿城、实现环境治理和城市发展良性互动的关键所在。在建设工作中，加强历史古迹的保护与再现，使之成为传承文化与市民休憩的活动场所。同时构建绿化广场和街旁绿地，使景观更好，设施更齐，争取更大的人均公共绿地面积。 其次抓好城中村居住区和道路绿化建设。在城市路网建设中，坚持道路建设与绿化“三同步”。在建设过程中，精心设计、精心施工，打造一路一景。从而为后续改造工程起到示范作用。

4结论

“城中村”改造实际上既是一个政府、房地产开发商、村民和城市等多方利益博弈的过程，也是涉及多种领域的巨大的系统工程。因此，城中村改造面临的是多方面的挑战，包含了经济的，社会的，历史的，文化的等多种元素的综合。要真正解决问题，必须改善领导机制，加强社会保障，保护和尊重历史，维护和改善环境，总之，要有一个综合而辩证的对策。

参考文献：

第5篇：城中村改造建议范文

关键词：城中村改造；难点；对策

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

1城中村现状及改造的必要性

城中村，简单地说就是“城市中的农村”，是在城市市区范围内，仍保留农村生活习惯和农村管理方式，使用集体土地，以村民委员会为组织形式的行政村落。

城中村大体可分为三类：

第一类是已完全没有农用地的村庄，且已经被城市包围；第二类是有少量农用地的村和处于城市近期重点建设区域的村庄；第三类是处在城市中但有较多农用地且近期不列入城市重点建设区域的村庄。从现状上看，城中村已经严重阻碍了城市化进程。

一是城中村基础设施不完善，道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理不配套，各种管道、电线杂乱无章，排水排污不畅并且缺乏公共绿地与体育等设施，居住和生活质量低，既影响了城市整体环境也影响了城市的整体规划和布局。

二是由于城中村主要是低层次的物业经济， 用地管理混乱，城中村内的居住用地、工业用地、商业用地相互交织，宅基地、集体用地管理与建设混乱，违法违章建筑多，住宅多以独家独户的传统家庭模式建筑而成，土地和资源产出效益不高，既破坏了城市土地利用的整体性，也造成了城市土地资源的严重浪费。

三是城中村多是以地租等为主要收入来源，不利于城中村居民参与新的城市社会分工和竞争。同时，制假售假、偷漏税、无证经营人员在“城中村”聚集现象较为突出，对正常的市场生产经营秩序冲击严重。

四是城中村出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外来人口，成为滋生“黄赌毒”的温床，恶性事件屡屡发生，治安形势严峻。城中村作为城市化进程中一种独特的现象，在管理体制上，一方面它作为城市社区的组成部分，必须接受城市政府的领导，在城市社区管理体制下运行；另一方面它属于农村社区，在土地制度、户籍管理制度等方面必须执行农村社区管理体制，从而构成了管理体制的交叉性。城市与农村“二元管理体制”并行，构成了其“边缘社区”的特征。

因此，改造城中村是城市化进程的必然，也是实现社会结构和社会管理现代化的需要，更是提高城市土地利用效率的要求。同时，从时机的角度讲，早改比晚改好，早改可以尽快地发挥改造的综合效益。否则，随着时间推移，城中村私房自行翻建扩建将带来一轮新的违章建筑，将使改造成本和难度持续增加。

2城中村改造的难点

城中村急需改造，但也确实面临各种困难。一是土地问题。城中村土地基本上是集体土地，而且有一部分是农用地、甚至是耕地或基本农田。城中村改造要将农村变为城市，必然涉及农地转用、保护耕地和基本农田等问题。

二是违法建筑问题。城中村存在大量违法建筑，因其土地产权的特殊性令改造陷入两难境地：如果承认违建的产权，则鼓励了违法行为， 会引起新的抢建；如果不承认产权，则法律依据不足且违法行为普遍，这些违法建筑难以，令改造无从进行。

三是城中村拆迁改造中，居民要求的补偿安置费用数额巨大，甚至即使足额补偿，许多居民对拆迁仍有抵触。这给改造带来巨大的成本。同时如何安置好被拆迁居民，维持社会稳定，也是城中村改造的一件根本大事。

3城中村改造的策略和措施

3.1认真调研， 推广和借鉴成功经验。城中村改造是复杂的系统工程，事关村集体、村民、政府、开发单位等多方面利益。同时，由于城中村是城市化过程中存在的普遍现象，一些实施改造较早的城市探索了较有效的改造办法， 取得了有益的经验。因此，做好城中村改造要在做好翔实调研的同时，借鉴和推广已有的办法和经验，从而研究制定具有可操作性、符合本地实际的办法和措施，促进城中村改造的顺利进行。

3.2正确认清形势，认识改造重要意义。正确认清城中村改造形势，是推进城中村改造的基础，当前城中村改造面临良好的机遇。城中村改造是一项政府和广大群众都能够获得“双赢”的实事民心工程，对构筑和谐社会，发展经济具有战略性的意义。城中村改造有利于改变城市整体面貌，提升城市品位；有利于改善村民生活环境，提高村民生活质量；有利于合理利用集约用地，发挥土地效益，增加财政和农民收益；有利于城市公建道路等设施顺利建设，拉大城市框架，加快推动新城区建设；有利于拉动全县经济增长，促进两个文明建设和社会全面进步。

3.3理顺各项关系，加强组织领导。（1）明确职责，理清主管部门和被管理单位之间的关系。城中村改造主要涉及集体土地的政策处理，县国土资源管理局是征用集体土地房屋拆迁的主管部门，建议专门设立一个管理科室，及时出台相关政策，对从事县城中村改造的单位、拆迁人以及被拆迁人加强政策指导和业务管理，要求各部门积极配合，理顺省、市审批操作程序，加快改造工作。（2）理清国家、集体、村民之间的关系，在村民自愿的基础上积极开展改造工作。城中村改造要让百姓真实了解实际得到的利益，真正享受到国家的优惠政策和集体利益。通过民主推选成立村级改造议事及工作小组，直接接触村民，做到公开信息、公平补偿、公正处事，使大多数村民支持改造，形成良好的改造氛围。（3）理清城中村改造专设机构的职能关系，加强队伍建设。县公共建设管理中心是城中村改造专设机构，法律及法规上都没有明确的行政职能，现有的工作职能只能依附于有关部门发挥作用，涉及集体土地的要依靠土地部门，涉及部分国有土地的要依靠建设部门。建议专设机构的应对口归属，配备专业人员，加强队伍建设，必要时成立集体土地房屋拆迁公司，或者抽调土地、建设、规划、计划、街道等有关部门专职人员合署办公，它对城中村改造成败起着至关重要的作用。

3.4强化城中村改造规划管理。市城市规划行政主管部门应当会同国土资源、建设、市政等部门及区县政府，在符合城市总体规划的前提下，编制城中村改造总体规划。同时，城中村改造，应在区县政府指导下，根据城中村改造总体规划，按照因地制宜、合理布局的原则，编制改造详细规划，并严格实施。

3.5制定切实可行的城中村改造计划及实施步骤。城中村改造应根据有关规划文件、年度土地供应计划和各城中村的具体情况，制定切实可行的城中村改造计划，对城中村改造实施的顺序和时间安排，城中村改造的项目范围、性质和投资规模，城中村改造涉及的主要政策优惠措施等作出具体安排。同时，根据具体情况制定切实可行的实施步骤。

3.6加强城中村改造过程中的土地管理。城中村改造过程中，城中村的集体土地要依法转为国有土地， 按照国有土地进行管理。城中村集体土地转为国有土地后， 土地的合法使用人、土地用途不变， 原农用地承包人可继续承包经营， 但因实施规划需要使用该土地的，应当服从城市规划的需要。转为国有的土地要纳入市土地储备体系， 按国有土地使用权出让转让规定进行管理。涉及农用地转为建设用地的， 应当办理农用地转用手续， 并对承包经营者的损失给予适当补偿。

3.7做好居民安置和就业工作。根据城市总体规划需要，由政府土地储备机构进行土地整理和储备，并根据居民意愿采取货币补偿或实物安置补偿两种方式。在补偿标准上， 既要考虑被征收土地原用途的年产值，又要综合考虑土地区位、供求关系、经济社会发展水平等多种因素，遵循市场原则，保证被征地农民的生活水平得到改善、长远生计有保障，打消农民在城中村改造过程中的忧虑。

3.8制定和实施城中村改造配套政策。城中村改造是整个城市发展的大事，需要社会各界共同支持完成。政府作为城市的管理者，要尽快制定出切实可行的配套政策，而且这些政策应涵盖城中村改造过程的各部门、环节，如原房屋和土地的确权、违章建筑的处理、宅基地管理、集体经济管理、拆迁补偿安置、改造资金筹措等。配套政策的核心和关键是要处理好村民的现实利益和长远利益关系。

第6篇：城中村改造建议范文

关键词 城中村 拆迁 矛盾

城中村： 所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。

拆迁：是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

一、城市城中村拆迁初期面临的主要问题

目前的城中村几乎都没有耕地，或是只有很少的部分耕地，凡是急需拆迁的城中村，一般都是位置较好，商业相对发达。绝大部分农民基本都向城市化转变，有些在城市务工，有些从事城市服务业，真正以土地为生的农民基本没有了。村里的住房一部分租给外来务工人员租住，位置好的改造成了商业门脸房，或自己经营收入不菲，或是收取可观的租金。这些村民原居住地生活成本较低，又有可以依靠的房屋租金作为主要经济来源，然而一旦进行拆迁，一方面提高了其居住生活成本，另一方面使其失去了赖以维生的经济来源。

分析城中村拆迁面临的问题，主要有以下几个方面：

1.补偿不合理。通常表现为补偿数额偏低，不能完全填补被拆迁人因拆迁而遭受的损失。这也就是说，在政府、拆迁人和被拆迁人三方共同参与的拆迁活动中，政府、拆迁人均各取所需，只有被拆迁人遭受了净亏损，纠纷也就在所难免。这既有立法上的原因，也有执法上的原因。

不过，这种状况近年有所改善。2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新《条例》）第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。显然，新《条例》将被拆迁房屋作为房和地的统一体即完整的房地产来看待，不仅仅考虑房屋的残值，还要考虑区位、用途等因素。与旧《条例》相比，这种补偿金额计算方式对被拆迁人更为有利，也更为合理，我们称之为合理补偿金额。

然而，作为人类建造物的房屋，只有相对于人才有存在的意义。对于被拆迁人而言，被拆迁房屋绝不仅仅是遮风避雨的场所，更是各种人情交往、便利生活（如就医、购物等）得以开展的依托，拆迁即意味着生活环境的变化，这会给被拆迁人原有的便利生活、社会交往等造成不利影响，并且，对新环境的适应也需要一个身心备受煎熬的磨合期。从经济学的角度看，这些都属于被拆迁人因拆迁而支付的成本，理应得到补偿，我们称之为充分补偿金额。不过，无论新、旧条例，均未涉及这方面的补偿。

2.补偿不及时。补偿不及时就是拆迁人不能按照承诺将补偿款及时支付予被拆迁人。与补偿不合理主要发生于拆迁补偿安置协议磋商谈判过程中不同，补偿不及时主要发生于协议签订后，是履行合同的问题。现实中，补偿不及时的情况比较常见，几乎所有的“烂尾地”、“烂尾楼”都存在着长期拖欠补偿款的问题。补偿不及时的危害巨大，常常使被拆迁人面临“房、钱两空”的困境，甚至引起灾难性后果，群体性上访也常常因此而起。

3.集体财产得不到合理处置。城中村基本都是城市发展过程中包围形成的没有土地的农村，这些农村在城市开发过程中土地转让一般都形成了较大的集体财产，有的还有一些集体企业及其他相关集体资产。这些财产如何处置，分的公不公、均不均、有没有侵吞、贪污集体资产现象，这些都是农民所关注的焦点，也往往是滋生腐败和发生上访告状的诱因。

4.违章建筑明显增加，加大拆迁难度而且造成了更大的不公平。待拆迁村民为多得补偿或满足住房需求，以及对于先行城中村改造形成的不公平的效仿，导致村民进行大量的违章建设，加大了拆迁补偿安置难度。

5.暴力阻挠拆迁。产权人由于补偿太低而不愿签字拆迁，更有甚者殴打恐吓执法人员。

二、城中村拆迁的积极因素

尽管城中村拆迁存在很多困难和阻力，但是当前开展城中村拆迁也有很多有利条件，而且越早动手越主动，越晚动手成本越高，难度越大。分析当前城中村拆迁有以下一些积极因素：

1.经济的持续增长推动城市化步伐加快。近几年来， 昆明市五华区经济得到了持续增长，财政收入不断增加，特别是二三产业发展更加迅速，城市化进程也在不断加快。在这种情况下，由于城市的扩张，以及对完善城市功能的需求和优化城市环境的需要，对拆迁城中村更加迫切。

2.群众要求改善生活环境和提高生活质量的呼声越来越高。经济的不断增长带来消费结构进一步优化，消费需求层次不断提高，人民群众对于居住环境、生活条件也有了更高的追求。城中村拆迁是顺应时展，符合群众要求的必然趋势。这也是推动城中村拆迁的最根本的动力。住房条件的改善。

3.市场经济作用发挥越来越明显，商业化的运作给城中村改造提供了资金保障。随着市场经济不断深入，并逐渐渗入到社会发展的不同层次和各个领域，城中村拆迁也由过去的政府包揽向政府主导、市场运作、商业开发的方向发展，使城中村拆迁所需的巨额资金得到了保障。

4.在经营城市理念指导下，使城中村拆迁变成开发带动的重要手段。通过城中村的拆迁改造，在城中村自身环境变化的同时，带动了其周边土地的升值，等于政府注入一条河却引来了一方海。

5.城市功能进一步得到了完善和提升。城市的发展对城市功能有了更高的要求，而一些城中村，由于其所处位置往往是城市发展初期绕道而行形成的。出于完善和提升城市功能的需要，必须加快城中村拆迁的步伐。

三、关于城中村拆迁的建议

从以上情况可以看出，拆迁城中村是城市发展的必然趋势，是推进城镇化进程的必然选择。为此，在借鉴其他地区城中村拆迁工作的基础上，结合当前我区城中村拆迁改造进展情况，提出以下建议。

1.实行政府主导与市场化运作结合的城中村改造方式。由政府组织拆迁，对村民进行补偿安置，拆迁后的土地由政府收储，按市场化运作，选择优质开发企业和战略投资者开发建设。

统一补偿标准，依法推进，维护拆迁当事人的合法权益。前期拆迁补偿是城中村改造中各种矛盾问题的焦点，政府应从实际出发，依据有关法规、政策，在保障国家利益、集体利益、拆迁当事人利益的前提下，科学合理制定统一拆迁安置标准。对符合规划的合法建筑与违章建筑应有区别，公正透明，阳光操作。对个别不讲政策、漫天要价的钉子户，经政府行政裁决后仍拒绝拆迁的，应加大强迁力度；对违法占地、违章建筑、私搭乱建要依法有效扼制，确保城中村改造稳定、有序推进。

2.加强城中村改造规划指导。制定控制性详细规划，对城中村土地使用和各项建设进行合理安排，做到先进行高标准规划，后开发建设。在政府主导下，组建集体资产股份公司接管集体财产。即政府主导，中介机构实施，对集体财产进行全面的析产、审计，对集体资产进行全面的清盘、评估、核算，然后对资产向全体村民进行全面公开。促使经济体制从经济联社向集团公司转变，把原来由村委会管理的集体经济转为由集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司，形成集体资产向资本化转变。改制后的集体资产公司不参与社会管理。

3.明确优惠政策。股份运作，转化拆迁补偿方式，把减少的拆迁成本变为村民长期投资。拆迁方式上，可以走资金多元化道路，即在政府-村集体-村民个人-开发商协同的格局下形成多元化的资金筹措格局。这样一方面解决了居民生活来源问题，又可减少拆迁成本。同时开发商又可吸纳居民个人投资，与居民实行股份制合作。

参考文献

[1]百度百科.http：//

[2]中国渭南网.房产频道

[3]南方都市报.《中国民主法制出版社》，2011年05月

[4]周素红等.《快速城市化下的城中村改造与村社转型》，2011年10月

[5]李俊夫等.《城中村的改造》，2006年03月

[6]刘梦琴.《村庄终结：城中村及其改造研究》，2010年05月

第7篇：城中村改造建议范文

【关键词】 :城中村;改造;对策

中图分类号:tu984 文献标识码: a文章编号:1003-8809(2010)-08-0008-01

“城中村”在我国城市及其郊区是一个非常普遍的现象,但在其他国家的城市化过程中,几乎从来没有出现过。剖析”城中村”现象,我们发现,都市里的村庄既是我国历史的遗留物,又是快速城市化过程中的新生体。”城中村”改造成为我国彻底城市化的一个必然环节。而且,会有一个历时较长的“时间表”。

1、 “城中村”的类型及存在的主要问题

当前“城中村”在我国存在以下几种类型:a类,完全没有农用地的农村,且己经完全被城市包围;b类,有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村;c类,有较多农用地的农村和暂时不列入城市重点建设区域的农村。由于二元结构的存在。

“城中村”存在着诸多问题,其中比较典型的有以下几点:一是“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应,许多管理关系不清、责任不明,遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。二是“城中村”的规划滞后,“城中村”基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣,外迁入人口管理。三是没有一次产业用地,或只有少量的一次产业用地。四是“城中村”村小农经济观念浓重,安于现状,受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难适应城市发展的要求。

2、 “城中村”形成的原因

第一,从市场的供需关系上看,“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点,从供给方看,村民在短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离正确的轨道。

第二,“城中村”土地未能及时收归国有,宅基地制度的存在,是造成“城中村”问题的根本原因。

第三,尚未形成一套真正有效的针对于“城中村”改造的管理制度,相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的“城中村”的建设无法产生足够的效用。

第四,在各个层次的城市规划编制与实施过程中,对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入研究,未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。

3、 “城中村”改造的必然性

第一,改造“城中村”是推进城市化进程的迫切需要。城市对周边地区有较强的主导作用和聚集力、辐射力.也是现代文明向广大农村辐射的源头。如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。

第二,改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。 “城中村”杂乱的建筑景观,“脏、乱、差”的生活环境.在很大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品位,成为城市现代化的一大障碍。因此,要建设现代化城市,提高城市的品位和竞争力,就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。

第三,改造“城中村”也是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基础设施,居民受教育程度普遍偏低,就业困难,不能适应城市发展的要求。因此,改造“城中村”的物质环境,加强社区建设,更新居民的思想观念和提高其文明素质,已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。

4、 “城中村”改造的作用

“城中村”改造是符合城市发展的客观规律,改造是城市发展的需要,不改,则会制约城市的发展。其主要作用表现在:第一,“城中村”改造有利于提高人民群众的居住质量;第二,“城中村”改造有利于集约利用城市土地资源;第三,“城中村”改造有利于提升城市形象;第四,“城中村”改造有利于拉动经济增长;第五,“城中村”改造有利于推动社会进步。

5、 “城中村”改造的对策建议

“城中村”改造是极其复杂的系统工程。涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素。事关村民、集体、开发商、政府等多方面利益。改造的工作需要做详实的调查、制定详细的计划和相关的政策保证,需从以下几方面入手:

(1)成立农村集体经济组织清产核资领导小组工作专班,对“城中村”进行全面产核资,明确产权、量化资产,按村民贡献大小量化到个人。

(2)对村集体经济组织实行公司制改造,村民将量化到个人的资产进行投资入股.成立股份制公司。不愿意入股的个人,则实行货币化还建等,自谋出路。

(3)将全部村民的户籍从农业户口转为城镇居民户口,实行城市居民的统一管理。

(4)对原村集体经济组织拥有的土地进行土地权属调查,无土地权属纠纷的,则换发国有土地使用证,对取得农用地承包经营许可证的土地,仍维持原管理体制不变。

(5)建立社会养老保险制度,凡是入了股份制公司的原村民,由现在公司和个人按规定缴纳各自份额内的养老保险金:末入股的原村民由村民本人负责养老。

(6)对“城中村”实行统一规划、统一改造、政府出台改造“城中村”的优惠政策,鼓励开发改造“城中村”。

“城中村”改造,必须以思想观念更新为前提。要在大范围内进行“城中村”改造,必须以“三个代表”重要思想为指导,大胆解放思想,不断更新观念。各地“城中村”的状况不同,干部群众的思想水平、物质基础不一样,解放思想、更新观念的任务各有侧重。政府要重点围绕加快建立和完善社会主义市场经济体制和机制,强化市场经济观念和城市经营理念,在改进工作作风、加强服务上下功夫。“城中村”的干部群众,要富而思进,加快城市化步伐,树立向现代城市人转变的观念。

编辑

参考文献:

[1]刘传江,王志初,重新解读城市化,华中师范大学学报(人文社会科学版),2001年7月

第8篇：城中村改造建议范文

提要：科学系统的处理好城中村问题，已成为众多城市发展面临的巨大挑战。笔者试图使城中村问题与公租房建设供应联系起来，设想以产权及其收益分配为核心，以BOT为改造开发方式，最终实现城中村改造及其功能的合理替代，以期对统筹解决这两大难题有所帮助。

在工业化、城市化全面加速的今天，城市持续扩张发展，城郊结合部不断外推，许多农村在外生型的城市化进程中迅速完成了非农化转变，但这种转变并没有使这些村落社区顺利融入城市，而是在众多因素的影响下演变成了城市中难以彻底城市化的区域，即形成了所谓的“城中村”。与此同时，城市化的高速进行也使得我国各大城市流动人口剧增，而由于我国特殊的户籍制度及城乡二元结构，这些进城务工农民、小手工业者以及刚刚踏入社会的大学毕业生成了游离于社会保障体制之外的弱势群体，其住房保障问题日益突出。对在社会经济二元结构与城市发展碰撞磨合的过程中所产生的错综复杂的城市问题，本文尝试用统筹系统的思维研究以下两个困扰众多城市政府的难题：城中村问题和保障房问题。

一、城中村形成机理

改革开放后，我国城市化进入了“跨越式突进”的快速发展时期。这种现象在我国一些沿海城市更为明显。在城市化快速推进的过程中，城市空间迅速向周围城郊农村扩张。这些条件启动了城郊农村的“外生型”城市化进程，即由外部经济力量推进村庄自身的城市化。

首先，外生型城市化改变了这些村落土地的相对区位，提高了集体剩余土地的地价。在快速城市化过程中，城市的基础设施迅速向周边延伸，原来处于城郊的农村陆续被繁华城区包围，周边环境的优化带动了地价飞速飙升。地价的上涨提高了剩余农用地继续保持农用的机会成本，为了实现收益最大化，剩余集体农用地陆续被土地收益能力更高的非农产业占用。这就促使了这些村落在大部分耕地被征用后集体剩余土地也陆续非农化，进而经济结构也向二三产业转变。

其次，城市外来人口的剧增，促进了城中村廉价出租屋市场的“繁荣”。城市经济的发展为人口城市化提供了拉力，大量异地农民工和欠发达城市的非正式务工人员向这些经济发展较快的城市迁移。由于老城区内的生活设施难以承载这些突如其来的外来人员，城中村利用良好的地缘优势和几乎不计成本的土地，填补了这一巨大的廉价出租屋市场缺口。在这一过程中，作为理性经济人的村民，为了实现自身利益最大化，尽可能地利用可支配土地的面积和空间，密集搭建违章建筑，形成了今天城中村的外在建筑形态。

第三，在市场经济条件下，经济效益往往是城市建设投资主体追求的唯一目标。特别是在缺乏政策引导及法规约束的条件下，投资方往往选择征地费用低廉的农田菜地，而有意避开了居住密度大、拆迁安置费用相对较高、建设周期较长的居民点。这种投资主体的效益回报心理，造成了改造建设成本高的农村，未能像那些条件优越的地区一样被“整体消化”，而被有意避开，这是都市村庄被遗留下来的又一原因。

二、城中村在城市系统中的功能与特征

都市村庄为城市的发展做出了较大的贡献。他们为城市发展提供了空间，从而失去了土地；他们发展房屋租赁业，为暂时无房的城市人群和进城的流动人口提供了住房；他们经营的企业和各种店铺，提供了很多的就业岗位，帮助政府解决了一批人员的就业问题。据河南省社科院刘道兴估算，目前在郑州，一个城中村庄最少居住1万人，最多的5万多人，他们大多是进城来的农民工，或者是刚毕业的大学生，郑州100多个城中村居住着外来人口大约有200万人。可见城中村对社会“夹心层”的居住问题起到了重要缓和作用。

但与此同时，城中村也存在着很多问题。由于与城市现代化建设的脱节，其基础设施落后，空间形态紊乱，建筑风格低劣庞杂，几乎没有立意和美感，严重影响了城市空间规划的科学性、层次性和完整性。由于城中村人员复杂，管理不力，抢劫盗窃、吸毒、赌博、等刑事治安案件发生率大大高于城区。同时，由于规划的滞后和管理的被动，村民多划地为院，乱占乱建，土地利用率低，更不能通过规划进行功能组合，发挥土地的级差地租效益。村民又进行高密度、超容量建设，牵手楼、贴面楼随处可见。这种缺乏科学规划的建设，给远期的更新改造增加了成本。

三、目前我国夹心层住房保障需求及保障住房现状

住房是人类生存发展的必备物质条件。在党的十七大报告中将“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”一起，作为保障和改善民生的重大举措，向世人展示了和谐社会的新图景。实现“住有所居”的目标，需要在总结我国住房制度改革实践的基础上，广泛学习借鉴国际经验和成功做法，推进保障性住房体制机制的不断创新。从重庆公租房的实践看，大规模建设公共租赁住房，是完善城市住房保障体系的重要途径。

尽管近些年通过廉租房、经济适用房以及危旧房、棚户区、城中村改造安置房、农民工公寓等供应形式，使一部分低收入群体有了住房保障，但保障面不到总人口的10%，事实上形成了住房供应主要靠市场来解决的“单轨制”。新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”则被排斥在现有体制之外，既得不到保障性住房的覆盖，短期内也买不起商品房，这部分群体约占住房需求总量的20%以上。实践证明，无论完全由政府保障，还是完全由市场调节，单轨的供房体系都存在制度缺陷，难以满足绝大多数社会成员的住房需求。

目前的城中村改造多数采取推倒重建的消除做法，由于没有对原村民的物业出租收益较为合理考虑，改造成本和难度都非常大，同时也完全没有考虑到城中村住房租户的刚性需求，不能从根本上消除城中村。因此，探索在城中村或有可能形成城中村的区域修建保障性住房，如公租房等，显得可能而必要。

四、新型城中村开发机制构想

（一）基本思路。从城中村形成原因可知，大量的外来人口对廉价住房租赁的刚性需求是城中村生存和发展的核心推动力，正是如此，才使得居民抢着违章建房，一方面可以出租收益，另一方面等政府开发时获取更多的拆迁补偿，给城中村的再开发或改造带来了望而却步的成本。同时，目前保障房源不足，政策设计的缺陷使得大量外来人口别无选择。这也使得城中村改造几乎成为恶性循环的死结。

鉴于此，笔者设想在进行涉及城中村的城市开发时，可以由政府规划建设公租房（B），多方协商投资与经营（O），最后移交给政府（T），最终纳入城市住房保障运行轨道。这样既考虑城中村目前所发挥的为夹心层及其他弱势群体提供廉价居住场所的功能，又考虑到原村民的收益，同时这种社会选择也使得那些在经适房实施过程中出现的经适房小区内屡现宝马车等现象有效过滤，使其真正达到设计效果，改善居住民生。（图1）

（二）需要明确的问题

1、产权问题。产权问题既是城中村产生的深层次原因，也是各方利益的核心载体。因此，首先在明确集体土地所有权的前提下，按照市场原则结合本地实际，确立征地补偿标准，按规范程序对集体土地进行征收，从而实现产权转移，但同时政府应该承诺由原集体优先获得该土地的使用权，即被征用的土地，使用权仍归集体或村民，由他们按照政府的统一规划开发利用，并给予多种政策优惠进行引导。

2、有限期经营。允许和采用此种BOT模式的核心动力之一是化解政府与集体利益的冲突，避免城市再开发成本过大而出现新的城中村，实现二者能接受且利于城市发展的双赢。有限期的经营既可以保证当前集体仍能在较长时期内获得物业出租收益，而产权的事先确定使得有限期过后政府的再开发成本大大降低，从而使得城市发展理性而和谐。

五、结论与建议

在进行涉及集体土地征收与开发的过程中，采用此种BOT模式既保证了原有城中村的夹心层居住功能的更好发挥，又由于较少的损害原有居民的租赁收益，同时有力的配合了城市住房保障体制的良性运转，值得研究与推广。但同时由于村民的房屋所有权和宅基地使用权是其安身之本，为此，在具体运作过程中，笔者有以下建议：

（一）坚持以人为本，关心都市村庄居民的切身利益。除合理提供征地补偿外，在采用合营或政府住房保障部门经营时，要给予村民以较高利润分成。在有限期经营方式中，应结合当地经济实际及村民就业竞争力分析的基础上，合理确定经营期限，建议以商用土地使用权年限40年为宜。

（二）完善社区配套服务，建立村民社会保障和就业培训机制。为了较为彻底的解决城中村问题，使其完全融入城市建设与现代经济，政府应加强规划，加大此类地区公共教育卫生服务系统建设，同时建立专门就业培训机构对失地村民进行针对性的培训，使其及时参与城市就业，完成村民城市化的最后一环。

主要参考文献：

[1]郑庆昌，钱鼎伟.城中村：农村城市化的困境与出路[J].东南学术，2004增刊.

第9篇：城中村改造建议范文

西安市办法将城中村定义为在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治或农村集体所有制的村庄。将城中村改造定义为根据西安市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。城中村改造实质与土地一级开发无异，即将农村集体建设用地（少部分含农用地）征收后，变更为国有建设用地，用于市政建设及经营开发的过程。

二、西安市办法的利弊分析

（一）西安市办法的先进性  

1. 土地取之于民，还之于民

西安市办法率先将部分原农村集体用地变更为国有用地性质后，返还给原农村集体经济组织，并允许其经营开发。西安市办法第四章规定，将原城中村范围内用地性质由集体建设用地变更为国有建设用地后，将其中部分土地划拨予改制后的原农村集体经济组织，即社区居民委员会。社区委员会可将经营性国有建设用地用于商业开发。

村民以原农村集体经济组织为单位，间接获得经营性国有建设用地，以土地财产参与房地产开发建设，分享土地极差地租收益。不仅与我国现行的土地管理相关法律法规不相冲突，同时符合党的十八届三中全会公报精神，赋予了城中村居民更多的财产权利。

2. 改制是改造的前提

西安市办法中改造的前提是完成改制，只有当城中村的居民完成了农转非；村民委员会改制为居民委员会；原农村集体经济组织改制为股份公司；集体建设用地转化为国有建设用地后，方可实施城中村改造。

3. 引入社会资金进行改造

西安市办法允许房地产开发商作为城中村改造的主体，即引入社会资金投资城中村改造项目，既减轻了城中村改造的资金压力，同时也为投资方参与城中村改造提供了政策的依据。

西安市政府在引入社会资金进行城中村改造的同时，也在西安市办法中规定了城中村改造规划必须符合国务院批准的西安市城市总体规划，从而以行政强制力从源头上控制了投资人的建设行为，以此控制投资人的趋利性所造成土地的过渡开发，有效提高城中村改造的质量。

（二）西安市办法的不足之处

1. 回避农用地变性问题

西安市办法并未涉及农用地变更为国有建设用地性质的问题。但是，在西安市城中村改造的实际操作中农用地客观存在于西安市城中村改造项目综合用地范围内，农用地性质的变更直接影响城中村改造的进度。在农用地变更为建设用地的程序中，取得新增建设用地指标是首要的，且是最困难的一步。

2. 取得改造后土地的路径不明

西安市办法中并没有设计出项目主体或投资人最终取得经营性国有建设用地的方式。取得国有建设用地的方式通常为招、拍、挂，但是以上三种方式仅适用于国家土地储备中心出让已经纳入土地储备库内的国有建设用地，实际土地使用权竞标人尚未确定。在西安市办法中已将城中村范围内的经营性用地以划拨方式处分给了改制后的原集体经济组织，其后再以招、拍、挂的方式确定新的土地使用权人欠妥。

3. 投资人获取投资回报的方式不明朗

企业投资收益主要依据企业与原村民集体经济组织的协议确定。企业既可选择在土地一级市场，通过转让改造范围内经营性国有建设用地实现，也可选择在土地二级市场，通过销售商品房实现。基于商人的趋利性，企业通常选择以最短时间在土地二级市场，通过销售商品房的形式实现投资利润最大化。

西安市办法未明确农用地变更为国有建设用地的程序，特别是未能在制度上解决新增建设用地指标有限这一关键性问题，无形间拉长了西安市城中村改造项目实现投资回报的周期。开发商急于出售尚未取得国有建设用地使用权的住宅，以实现资金快速回笼，导致西安城中村项目范围内小产权房交易屡禁不绝。

三、针对西安市办法的调整建议

（一）以“地票”缓解新增建设用地指标不足的问题

耕地开垦的数量决定了新增建设用地指标的数量。在耕地开垦有限的情况下，新增建设用地指标必然陷入供不应求的局面。增加新增建设用地指标供应的数量应当从增加耕地的开垦面积入手。

成都及重庆市曾采用“地票”制度。“地票”制度允许民间资本投资于农村集体建设用地复垦为耕地的农村土地综合整治项目中，并可以此为途径直接获取“地票”。“地票”证书上载明新开垦耕地的面积。投资人在符合城市土地利用总体规划以及城镇各区域控制性详细规划，以及产业规划的前提下，可按照“地票”证书所载明的面积，按照相关程序办理用地手续后，使用集体或国有建设用地。若合理设计“地票”制度，可从源头解决西安市增加新增建设用地指标供应不足的问题。

（二）以补交土地出让金的形式实现土地使用权转移

城中村范围内的经营性用地属于城中村改造综合用地的一部分。西安市办法第二十五条规定城中村改造综合用地以划拨方式供给。改制后的原集体经济组织已通过土地划拨的方式取得了城中村范围内的经营性用地。故而，笔者认为原集体经济组织只需补交土地出让金即可取得城中村范围内的国有土地使用权。原集体经济组织可通过国有建设用地使用权转让的方式处分经营性用地。

（三）以固定回报明确投资收益

城中村改造项目中，可以固定回报的方式明确投资者的投资收益。明确的投资回报可束缚投资者的趋利性。在西安市办法中，可规定投资者所获得的投资回报不超过其投资总额的一定比例。投资回报可表现为土地转让金，商品房销售款，或经市场估值，与投资回报金额一致的国有建设用地面积或建成后的商品房面积。  

四、结论

西安市办法有其先进性，同时也存在调整的空间。可以“地票”制度解决新增建设用地指标供应不足的问题。以补交土地出让金，将划拨用地转为国有建设用地的方式，明确改造后土地的取得途径。企业投资城中村改造项目，仅能获取固定回报，削薄投资者的利润空间，抑制投资者的趋利性。三者并举，有利于西安城中村改造项目的实施。

参考文献：