城中村改造的影响精选(九篇)

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第1篇：城中村改造的影响范文

[关键词]中央级, 修缮类, 水利科研, 基础设施,升级改造,项目管理,问题,应对,措施

[Abstract] This paper briefly introduces the repair class at the water research infrastructure upgrades renovation project of the basic content of project management, this paper discusses the project management in scientific research of repair infrastructure upgrades reconstruction project status and the function, analyzed the infrastructure upgrades reconstruction project management in the existing problems and difficulties, and put forward the direction and hard measures taken.

[Keywords] central, repair class, the water research, infrastructure, upgraded, project management, problem, answer, measures

中图分类号： TV 文献标识码： A 文章编号：

一、项目管理概述

项目管理是按照客观经济规律对项目建设全过程进行有效的计划、组织、控制、协调的系统管理活动，包括从项目立项建议书、可行性研究报告、工程设计、工程施工、到竣工验收、试运行全过程的管理。

水利部部属公益性科研单位，中央级修缮类科研基础设施升级改造工程项目管理，是按照水利法规、规范和合同的要求，在规定的时间、预算、实施方案和质量目标范围内，在建设项目生命周期内所进行的计划、组织、协调、控制等管理活动。其目的是在一定的约束条件下最优地实现项目建设的预定目标。

中央级修缮类科研基础设施升级改造工程项目管理的内容十分广泛，即通过一定的组织形式，采取各种措施、方法，对投资建设的工程项目的所有工作，包括从项目建议书、可行性研究、项目决策、设计、施工、设备询价、竣工验收等系统的过程，进行计划、组织、协调、控制，以达到保证建设项目质量，缩短建设工期，提高投资效益的综合目标。

二、项目管理在水利修缮类科研基础设施升级改造工程项目中的地位和作用

1．项目管理贯穿于修缮类科研基础设施升级改造工程项目建设的整个过程。

水利科研单位修缮类科研基础设施升级改造工程项目的建设程序，一般分为项目建议书、可行性研究报告，初步设计、建设准备（实施方案），建设实施、竣工验收、后评价等阶段。在整个建设过程中的每一个阶段都贯穿了工程项目管理工作。只有做好项目的策划与分析工作，才能有一个好的项目管理工作，对今后的工程实施起到规范、控制和指导作用。只有做好项目实施方案的编制、执行和监督管理工作，才能使修缮类工程项目得到全面、正确和有效的执行。顺利完成工程项目建设任务。所以可以说，一个工程项目建设始于项目管理，也终结于项目管理。项目建设的过程，也是项目管理同步进行的过程。项目管理始终是贯穿于项目建设的全过程。水利修缮类工程项目实施项目管理，对提高工程质量，确保工程进度，有效控制成本，起到监督、管理和促进作用。

2．项目管理是协调并统一各参建单位行动的重要手段。

一项水利科研单位修缮类科研基础设施升级改造工程项目的建设，往往有相当多的参与单位，如：建设方（发包人）、勘测设计、施工方（中标人）、咨询、监理单位等，还有设备和物质供应、运输、加工单位以及市政规划、水、电、消防、环卫、安检的政府职能部门。每一参与者均有只身的目标和追求的利益。如何使各参建单位的活动协调统一，为工程总目标服务，必须依靠有效的项目管理工作。项目管理是工程建设过程各方分歧和纠纷解决的有效方法，项目管理者通过各单位签订相关的合同或协议，将修缮类项目实施过程中，实施方案所涉及的各项系统内容，在技术上、组织上、时间上协调一致，形成一个完整、周密、有序的体系，以保证工程有序地按计划进行，顺利实现工程总目标。水利修缮类科研基础设施升级改造工程项目的建设，标的大、工期紧、协调的关系多，项目管理尤为重要。它是协调并统一各参建单位行动的重要手段之一。

3．项目管理是提高劳动生产率与资源综合利用率的重要手段。

项目管理在水利科研单位修缮类科研基础设施升级改造工程建设过程中，通过有效的计划、组织、协调、控制等管理活动，合理利用人力、物力资源，用较少的投入和消耗，获得更多的产出，提高社会和经济效益。进而将有限的水利财政资金，投入工程建设的重要领域和关键点，以提高在建工程项目的质量，提高完工项目的综合利用率。并在一定的约束条件下，最优地实现项目建设的预定目标。项目管理对工程建设的有序进行，起到一定的推动和促进作用。

三、水利修缮类科研基础设施升级改造工程项目管理中存在的突出问题与难点

中央级修缮类科研基础设施升级改造工程项目，不同于一般水利工程，它的规模不大，建设周期短，一般不跨年度。因此，在项目管理的组织机构和人员配置、项目前期准备以及工程造价、进度、质量三控制等方面会存在一些特有的问题和困难：

第2篇：城中村改造的影响范文

关键词：郑州市；城中村；改造；对策

一、郑州市城中村改造的基本情况

郑州城市建成区内原有124个行政村，下辖228个自然村，占地面积约为70k㎡，城中村人口约30万。2003年，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》、2004年了《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》等一系列相关政策，着手对全市城中村进行改造。并且在《郑州市国民经济和社会发展十一五规划纲要》中明确提出，加快城中村改造步伐。2005年郑州城中村改造全面铺开。2007年市政府又下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文（2007）103号），对城中村改造进一步进行规范和细化。

二、祥营村改造过程中存在的问题

（一）思想认识问题

城中村改造首先要碰到的是大规模拆迁安置。这是这项工作最为棘手的头等难事。一般的老百姓都有一定的“土地情节”，在与祥营村的一些村民进行交谈中，他们中的大多数人都表示对自己所生活过的地方怀有深厚的感情，土生土长的村民习惯了有自己的宅基地，有自己的小院，虽然人均耕地较少，甚至不足一分，但是在小院里种些蔬菜之类的还是可以自给自足的他们都已经习惯了在这里的生活方式，不太愿意搬迁。

（二）资金筹措问题

城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集，它涉及征迁补偿和安置房建设。如下表所示，单单对祥营的征地补偿费用就是一笔不小的开支。再加上按照相关规定的拆迁安置补偿费用，在资金的筹集方面确实是一个棘手的问题。

（三）居民安置问题

居民的安置问题是当地村民最敏感的话题之一。目前，大多数农转非居民都是依靠自己拥有所有权的住房和厂房的出租来维持生计，而城中村的改造不能回避的问题就是房屋拆迁，拆迁之后是否会影响到村民的生活，这是城中村改造的瓶颈问题，也是村民的实际利益是否会受损的问题。

三、相应对策

（一）提高思想认识

城中村改造是一项“必须做”的工作，而且迟做不如早做。因为城中村违章搭建多、安全隐患多、社会治安差、环境卫生差，给人的总体印象是“脏、乱、差”，直接影响城市品位和形象。城中村改造工作量大，面广周期长，必须由各有关部门密切配合、共同推进。因此，政府要做好引导工作，引导干部群众要摒弃封闭、排斥和落后的小农意识，树立城市意识，要把自己当做城市的主人，融入到现代城市文明当中。

（二）创新融资渠道

资金是城中村改造的主要难题之一，必须把融资渠道摆在“重中之重”的位置上。一是需要设立城中村改造项目专项资金。该专项资金的主要用途为支付改造规划编制和与此有关的调查研究费用、平衡本地区全面改造项目资金、建立本地区城中村改造动态监控信息系统、支付相关的宣传费用。二是要搭建融资平台，可以探索成立城中村改造融资平台，有条件的可以由拆迁平整出来的土地先用以抵押，以保证资金及时到位。三是要加强与金融机构的沟通，积极争取对城中村全面改造项目提供宽松、便利和优惠的融资支持和金融服务。

（三）因地制宜安置

安置相关群众的切身利益，不仅是一个生活居住问题，也是一个生活出路问题。因此，要坚持区分对待、因地制宜的原则，认真分析不同城中村的特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定切合实际的安置措施，保证群众安居乐业。由于一些村民没有交物业费的意识，所以跟市民的生活习惯可能会有某种程度的差异，即使住进了小区，但依旧保持了以往在村落当中的生活习惯，所以可以考虑将安置房和商品房的区分进行划分，这样，也比较符合一些村民的心愿。

四、小结

祥营村是科学大道向西打通的需要，是高新区拉高城市坐标的需要，也是改善老百姓生活水平的需要，并且对当地群众创业、生活质量的改善都会有很大的提高。此外，祥营村内部“脏乱差”的环境不仅影响了高校城的形象，并且给学生的生活带来了不便，因此，祥营村的改造对于高新区的发展具有非凡意义。

参考文献：

[1]傅晨.广东城市发展战略[M].广州：广东人民出版社，2012.

[2]韩毅.城中村：农村城市化必须破解的难题[J].中国特色社会主义研究，2012，（2）.

[3]张润梅.试析城中村形成的原因[J].商场现代化，2009，（4）.

[4]陈磊.“城中村”问题的探讨[J].法制与经济（下半月 ），2012，（10）.

[5]曹东，蔡荣军.广州城中村改造的困境和对策[J].商场现代化，2009，

第3篇：城中村改造的影响范文

关键词：城中村；必要性；改造模式；利益关系；土地利用

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

城中村是我国快速城市化过程中的产物，目前除少数城市外，大部分城市都不同程度地存在城中村现象.城中村的存在不仅严重影响了城市的景观风貌和村民的生活环境，成为城市管理的难点；而且使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值，造成土地利用效率低下和资源浪费.解决城中村问题已经成为各级政府十分重视的要务.

1城中村的概念

从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”.从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区.

“城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物.城中村作为“非正规”城市化空间已受到社会和学术界的高度关注，由于对“城中村”内部经济系统的深入研究仍然有限，尤其外来人口创建的非正规部门及其在城中村经济系统中可能扮演的重要角色长期被忽略.

2城中村改造的必要性

城中村的存在成为了所在城市发展重要制约因素之一.城中村自身的问题也层出不穷，在管理上也脱离了城市的制约，导致一系列的问题产生.城市要发展，城中村改造成为了必然事件.城中村改造的必要性主要可以从两个角度分析，一个是从城中村自身发展的需要的角度分析；另一个是从城中村所在城市的发展角度分析.

2.1从城中村自身发展的角度看，其改造的必要性主要表现在以下几点：

2.1.1城中村人口混杂，存在着严峻的安全隐患

城中村人口由村民、市民和流动人口构成，其中流动人口是城中村最主要的组成部分.由于流动人口混杂，流动人口成为了城中村犯罪（如盗窃、吸毒等）的主要群体，导致治安形势严峻.

2.1.2城中村建筑滞后，基础设施不完善，存在着极大的消防隐患

城中村的建筑规划滞后于所在城市，违法违章建筑比比皆是，房屋建筑密度大，采光条件差等多种因素导致城中村的居住环境恶劣.同时，城中村中基础设施不完善，卫生条件差，管线杂乱无章，排水设施差，加上街巷狭窄拥挤，容易产生火灾等情况，存在着极大的消防隐患.

2.1.3城中村的土地利用情况混乱，给管理带来了诸多不便

就广州的城中村而言，城中村土地利用类型多样，商业用地、仓库用地、住宅用地等，而且同时存在着非法交易、非法租凭等管理混乱的现象，给城中村的管理带来了一定的难度.

2.2从城市的发展角度看，其改造的必要性主要表现在以下几方面：

2.2.1城市土地高效利用的需要

城中村的存在导致作为城市宝贵资源的土地未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益，社会效益和环境效益.就如广州的石牌村、猎德村等处于城市的繁华地段，具有优越的区位优势，但未能很好地发挥其经济上的优势，导致土地资源资源的浪费.在土地资源日益紧缺的情况下，合理改造城中村的用地将会大大促进城市土地潜力的提高以及城市经济的发展.

2.2.2加快城市化进程和城市社区建设发展的需要

加快城市化进程，其主要任务是提高城镇化水平，使城镇化与工业化、市场化的发展相匹配，形成同步发展、良性互动的状态，积极妥善解决城中村问题，促进其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市的管理体制和方式转变，使城中村真正融入城市.城中村改造对推进城市社区建设具有重要的作用，积极对待城中村改造的问题，对加快城中村向社区居委转变和整个城市的社区建设具有重要的意义.

所以城中村转型发展是城中村自身发展和城市化发展的迫切需要，也是城市化过程中必须克服的改造难题.城市发展的过程中除了要将以往遗留下来的城中村改造的同时还要避免在城市的发展过程中产生新的城中村.

3城中村改造存在的问题

城中村的恶劣现状不是一日之寒，在改造过程中预料之内和预料之外的问题不胜枚举.资金缺口、村民阻挠、改造方式难以确定、思想不统一、外来人口安置等问题都困扰着各级政府.当今城中村的改造中主要面临的问题如下：

3.1城中村改造资金缺乏

目前城中村的改造已经成为了一项巨大的工程，其中管线改造，电网配套等改造需要巨大的资金投入，除了拆迁费、补偿费用等，在改造过程中重新把基础设施配套齐备等工程耗资数额巨大.改造完之后还需要巨额去将其周围环境和谐化，将外迁人口回迁入户等都需要一定的费用.又由于城中村的数目大，所以对于城中村的改造对政府来说资金是一个瓶颈，对于生活在城中村的村民更加不言而喻.

3.2村民阻力大，其阻力主要是补偿标准众口难调，改造工作难以进行，拆迁安置工作难.

城中村的村民已经没有田地，大多数村民主要以租金来维持生活，租金成为了他们唯一的收入来源，如果要拆迁，村民没有其他收入，必定会反对政府的拆迁.又因为拆迁的补偿不能根据各村民的意愿补偿，所以补偿标准也难以确定.次之，在城中村改造的时候，城中村容纳的村民和大量的流动人口难以安置，很难找到合适的地方安置外来务工人员，所以在改造的时候很容易产生新的城中村.

3.3多种条件限制，集体土地产权变更困难

城中村因为自身所存在的种种弊端，导致对城中村的改造势必是一项复杂而艰巨的庞大工程.，涉及到城市规划、土地管理、市政建设、社会保障、户籍制度等多个方面，关系到城中村居民、村集体、政府、开发商等多方利益，只有在各种条件具备与成熟，各方利益协调一致的前提下，才能顺利开展城中村改

造.另外城中村要彻底得以改造必须将城中村集体所有的土地国有化，只有将土地都转化为国有化才能更好的解决原有的城中村管理制度等多种制约性的问题.但由于村民对集体资产和个人利益出发，在补偿不能如愿时，通常不愿将集体土地国有化，使城中村改造更加困难.

4城中村改造模式

城中村改造虽然需要多方参与，但必须有一个牵头者，即改造主体.在城中村改造中发挥作用最大的政府、村集体（村民）或者开发商都可以成为改造主体.另外，改造主体也政企合作和村企合作组成，具体模式需要根据不同的城中村选择不同的改造方案，通过选择不同的改造主体，发挥其最大的改造指导作用.

4.1政府主导模式

政府主导模式是政府充当开发商的角色， 直接投资改造“城中村”，解决村民的拆迁安置问题， 进行开发建设， 从而达到改造目的.这种模式的前提是政府经济实力雄厚， 村民接受政府的改造方案.

该模式的特点在于：一是政府雄厚的经济实力，从一定范围内保证了改造的质量， 又能在一定程度上降低改造的成本，能够从整个城市景观环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新.二是有利于调配各相关部门的资源，能够充分考虑从全社会的综合利益.由政府主导改造，能更好的整合规划局、国土局和财政局等多个部门，有利于改造的顺利进行.同时政府不仅仅将改造的视角集中在经济利益上，更多的是考虑社会、环境、资源和经济等方面的综合效益.三是能够给弱势群体充分的保护.政府作为改造主体，必然会在真正全盘统筹，保护村民的利益的基础下才主导改造，为村民生存提供了保障.

该模式耗用资金大，缺乏市场运作， 很难将土地市场价值最大化，不适合处于经济实力较弱的城市中的城中村改造，如内陆城市中的城中村和部分比较偏僻的城市.适合在经济实力强的城市的城中村改造，特别是处于重要地段和城市中心等城市核心地带城中村的改造，如广州市白云区的棠景街的改造遵循此种改造模式.

4.2村集体自建模式

村集体自建模式是指以村集体为改造主体进行筹资改造，村民共同对改造行为决策、负责.与政府主导模式相对，是一种自下而上的改造思路，政府无须投入财政资金， 仅以优惠的改造政策指导“城中村”改造活动.该模式实施的前提是村集体资产雄厚，村民筹资能力较强.

该模式特点在于：一时充分调动了村民的改造积极性，村民是直接受益者，改造后居住环境将得到改善，村民有动力投入改造.二是村民对本村的情况最为熟识，改造方案的选择更能切合村子的特点，同时容易解决拆迁补偿这个重大障碍，也有利于他们自我安置.三是有效化解了城中村改造资金不足的难题， 减轻了政府的财政负担.改造需要的巨额费用由村民筹资，解决了改造中主要的问题.还有村民自我安置、拆迁补偿等费用也降低了资金的投入，有利于改造顺利完成.四是村集体改造缺乏科学指导，对村民来说是一次考验，难以确保改造质量和解决土地利用最大化等问题.

该模式在一定程度上最好的模式，因为该模式村集体已经自我解决了很多改造难题，只缺乏科学指引，只要政府适当给予改造政策指导就能很好完成改造工作.该模式在广州、珠海有一定推广，如珠海市鹿丹村、广州市海珠区石溪村等采用此种模式.

4.3开发商投资改造模式

开发商投资改造模式是指在城中村改造过程中将开放商定为改造主体，将城中村土地招标拍卖后由开发商进行改造.开发商通过市场化的投标方式获得城中村改造主体资格后， 通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设的改造模式.

该模式特点在于：一是专业开发商开发房地产的经验丰富，同时具有巨大的经济实力，给城中村改造得到大量的资金投入，可以确保开发区域的品质和档次.二是实现了土地利用的最大价值，避免了行政权力介入引起的社会矛盾.三是村民只是政策的受体，无需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保护.四是开发商受经济利益驱使，一般城中村的容积率难以满足其对商业利润的需求，而且开发商改造存在规划管理与建设周期等问题.不同开放商的开发时间不统一，影响城中村改造进度.五是开发商直接面对村民拆迁工作容易遇到钉子户、拆迁难等问题，给改造增加难度.

该模式适用于政府经济实力较弱，村民融资能力弱的情况，河南省郑州市燕庄村和河北保定市南市区东高庄和南大园村都采用此种模式.

每个城中村普遍呈现的与城市发展不和谐的音符都需要由这样或那样的改造方式来解决.只要涉及改造，就必然需要确定改造主体，而对于任何一个改造主体必须根据各村的具体情况确定最终的改造模式.改造工作无论如何都必须选择一种改造模式或者选择两种该在主体进行组合如政企合作模式 、村企合作模式等.

5小结

城中村改造是事关多方主体利益的一次社会革命.在改造过程中，应尊重村集体的主体地位，坚持依法办事；在妥善处理好各方的利益关系，切实落实补偿安置资金和安置房源等情况下，根据各城中村的具体问题，在科学分析的基础上，选择适当的改造模式.

参考文献

[1] 李俊夫.城中村的改造[M].北京：科学出版社，2004

[2] 贾燕.浅论我国“城中村”改造发展[J].陕西建筑，2010，179：13-15

第4篇：城中村改造的影响范文

【关键词】城中村；改造；效益

“城中村”，狭义上指在农村村落城市化的进程中，农民土地大部分或全部被征用后，农民的身份转变为居民并仍然在原村落居住而演变成的居民区；广义上指在城市高速化发展的进程中，滞后于时展的步伐、游离于现代城市管理门外、生活水平低下的居民区。在通常的认识观念里，“城中村”即“都市里的村庄”。

为了促进城市的建设发展，政府大力征收城区周围的农村土地，以获得更大的城市扩展空间。但是，被征用土地的农民没有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐渐发展成为“村庄进入城市，城市包围农村”的景象。同时，我国的二元所有制结构使得村民能够用低廉的价格获得土地的使用权，有的甚至是无偿地获得，各家各户自行搭建出租，谋求土地和住房租金的最大化收益，这更进一步促使城中村形成的加剧。在这些主客观作用的共同影响下，我国“城中村”便应运而生了。

“城中村”的存在带来了一系列的社会问题，如：治安形势严峻，违法建设集中，环境卫生质量低下，消防隐患严重，土地的使用、管理极为混乱等等，严重阻碍了社会的发展和进步，对城中村进行改造将会带来很大程度的经济、环境以及参与者效益，促进社会的进步和发展。

一、经济效益

（一）提高土地利用率，优化资源配置

目前，国家对房价的调控日益严格，土地也因此变得更为稀贵。但是城中村的土地资源管理相对滞后，致使土地利用率很低。通过对城中村进行改造，盘活存量土地资产，提高城市的土地利用率，促进城市经济的快速发展，全面提升和加快城市化进程，更好的实现社会主义现代化。

（二）改善城市投资环境，拉动相关产业发展

随着经济的持续增长和社会的持续发展，投资者对投资环境的要求也愈见愈高。通过城中村的改造，城市环境质量可以获得极大提高，使得土地的相对价值更为提升，也使得城市投资环境得到改善，同时拉动相关产业发展，促使二、三产业的比重大大提升，提高了城市的核心竞争力，增加了对投资商的吸引力，促进城市经济持续快速的发展起来。

（三）增加对人才的吸引力，促进经济增长

现阶段，人们的经济收入逐渐提高，生活水平也日益改善，对居住质量的要求也大大提升。人们在注重发展的同时，也更加注重自身的生活环境，越来越多的人在选择自身发展地区的时候会把目光投放到生态环境较好的地区。改善居民的居住环境，在某种程度上为城市的可持续发展提供了更多人力资源，使得城市的发展有强大的人才军做保障。

二、环境效益

（一）改善生态环境，促进可持续发展

城中村基础设施薄弱，排污相对集中，另外，依托区位优势而建设起来的小企业和加工业众多 ，这些小企业、加工业排放大量没有经过处理的废气、废水和固体废弃物，严重造成了城区的污染。通过城中村的改造，改善城中村基础设施建设，解决废弃物的乱排乱放的问题，规范小企业的运行模式，对资源环境优化配置，合理开发、节约利用，将改善城市生态环境，推动可持续发展。

（二）美化城市景观，提升城市形象

随处可见的城中村景观，导致城市的整体形象受到严重影响。在建成区，随处可见的是整齐的楼房、宽阔的道路，而在没有改造的地段则是破旧低矮的窝棚，杂乱无章的线路，影响了城市的总体环境。经过改造，政府拥有了更多的空间实施规划项目，按照现代标准建设的建筑物、公共设施使城市的总体景观得到了改善，提升了城市整体的形象。

（三）完善基础设施，改善居住环境

城中村的改造，根本目的是想要居民的生活的更好，想要改变城市的总体环境，提高城市的整体形象，使社会更和谐地发展。在这之中，环境的改善也是改造中的成效最为明显的。经过改造后城中村基础设施完善，居住环境适宜。村民们利用新配备的活动设施，培育健康积极的社会文化，促进社区治安的稳定，使新建设的社区成为符合现代社会要求的新型社区，大幅度提升了整个城市的居住环境质量。

三、参与者效益

（一）政府效益

在条件适宜的村庄投入人力、物力资源进行改造，统一建造规范的住房小区，可以有效吸引各界投资，带动相关产业发展，一定程度上可以增加就业， 稳定社会治安，实现政府的宏观调控。伴随城中村治安状况的改善，城市治安也将得到大规模的提升，这一改变一定程度上提高了政府的公信度。此外，改善了城市“脏、乱、差”的景象，改善了城市建筑景观和居住环境，推动绿色城市的发展。

（二）村民效益

对城中村进行改造，把城中村归入城市统一的规划管理中，采取强有力的措施对其进行综合整治，完善区内基础设施建设，建立健全社会保障制度，有利于改善人民的生活质量，提高的人民生活水平，切实解决村民在生活质量方面的需要。同时，城中村的改造解决了城中村居民长期出路的现象，增加了就业机会，减少了社会犯罪率，使得社区的综合建设得到， 推进了科教文卫的发展，同时也更新了居民的思想观念，提高了居民的素质，使城中村居民跟上了城市化进程的脚步。

（三）开发商效益

第5篇：城中村改造的影响范文

【关键词】城中村改造；城镇化背景

中图分类号：F292文献标识码： A

一、前言

伴随着经济的经济的快速发展，人们的思想水平在不断的进步，城镇化建设也在不断的发展中，但是在改造城中村建设中仍然存在一些问题，解决问题是刻不容缓的，更能促使社会稳定和经济的不断的发展。

二、“城中村”概述

“城中村”，顾名思义就是“城市中的乡村”。“城中村”于上世纪九十年代开始在中国出现。有人曾这样描述“城中村”：“城中村”里的许多房屋建设挺豪华，但往往华堂与陋室并存，杂乱无章的建筑挤成一片，只见新屋不见新村，只见新房不见新街。楼与楼之间没有合理的布局，没有合理的间距。道路狭窄甚至脏水乱流。这里没有农村的清新，也没有城市的整洁。‘城中村’内部看不到多少城市功能的痕迹，缺少下水管道和排污管道，缺少公共垃圾堆放与处理，偶尔还可以看到鸡或猪在村里散步。农村的气息在这里窒息了，城市的气息在这里全然不见。“城中村”问题由来已经，可以说是中国特色的城市化发展过程中存在的一种较普遍的现象。

三、城中村改造的模式

1、根据城中村改造的规模分为以下几种类型：

（1）整体改造模式。 指从城中村的整体布局到单位建筑的全部改造。 这种模式改造工程量巨大，适用于处在城市重要地段的土地价值高，且对城市规划和布局有严重影响的“城中村”。

（2）局部改造模式。 指在整体布局不作重点调整的情况下 ，对局部区域进行重点改造或重新建设。这种模式一般适用于处在建成区但不与城市总体景观形成强烈反差， 布局较规范的 “城中村”。 可适当改善市政基础设施条件，增加社区服务功能，作为外来人口和低收入阶层的廉租房。

（3）调整改造模式。 指在保留大部分建筑的前提下 ，改造违章建筑，同时控制新上建筑。适用于地处偏远或具有历史文化价值的“城中村”。这种模式改造工程量小，资金需求少，在政府给予适当支持的情况下，可采取村集体自主方式进行改造。

2、根据城中村改造的主导部门分为以下几种类型：

（1）村集体自行改造型。 以村集体经济为基础，在政府引导下，由村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。但是该模式因为在基础建设、公共设施和资金等方面需要政府部门的大力支持，存在很大的局限性，只适用于村集体及村民筹资能力较强，村规模较小的情况。

（2）开发商主导改造型。 开发商主导型是指开发商通过成立项目公司的形式，按市场化的方式来进行征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等方面的运作，改造的资金由开发商自己承担的改造模式。但开发商主导型存在过分追求利益最大化而忽视城市规划和公共设施的配套等问题。

（3）政府主导改造型。 指政府充当开发商的角色 ，直接投资改造城中村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设的模式。主要有两种形式：一种是政府独立进行开发；另一种是政府联合村集体进行开发。政府主导型改造的模式下，政府的投入太大，给政府的财政预算带来很大的压力，同时也得不到村民的积极响应，使村民把改造当成政府的事而不愿意主动参与。

四、城中村改造过程中值得注意的问题

城中村的改造问题刻不容缓。这不是城市建设中的一个孤立问题,而是与推进城市化进程、实现城市现代化的战略目标紧密相关的具有重大意义的工作,同时也是提高城市水平和品位的内在要求。改造城中村,有几点值得特别注意。首先,要大力宣传整治改造“城中村”的意义、原则和方法,使广大市民和城中村的村

民了解“城中村”问题的危害,增强城市意识,适应现代化的城市建设和生活,从而积极支持、配合政府城中村的改造行动。其次,在城中村的改造过程中要切实维护人民群众的利益,充分考虑他们的生活需求。城中村的改造,要实现户籍制度、土地管理、行政体制、经济组织、生活活动等方面的完全转变,真正实现城市化。使城中村的村民在就业、医疗、保险、教育、户口管理等和城市的其他居民完全一致,即由农村管理向城市管理转变,将村民委员会转变为城市居民委员会,村民转变为城市居民;原村民变成市民后,仍拥有原属于村集体所有财产的财产权,原集体经济由原村民依法处置,集体财产可转变为城市股份合作公司,股份量化到个人,实现经济体制的转变;农村集体土地转变为城市国有土地,村民宅基地房屋权属转变为城镇房地产权属。对村民的拆迁补偿,可根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》,实行市场化的拆迁补偿办法,补偿办法要有可操作性。第三,要注意科学规划,严格监督管理和依法办事。城中村具体情况千差万别,千万不能一轰而起,搞一刀切。必须根据经济发展战略和城市化进程的实际状况,结合城中

村的具体情况,对其改造进行全面合理的科学规划,坚持“一村一个方案,村村有规划”。但是村、镇的改造必须服从城市总体规划和可持续发展的要求,实施统一拆迁,连片改造,市政配套建设统一规划。同时在建设的过程中要规范建设行为,各级政府职能部门积极配合,相互协调,加强工程监管,防止新的城中村和违章建筑的出现。

五、进行“城中村”改造的现实意义

城镇化已经成为中国发展的一大趋势，也是助推中国经济腾飞的强大动力之一。作为城市发展重要组成部分的“城中村”，已经成为城市发展必须跨越的一道重要门槛。 广泛调查，深入进行政策研究，积极稳妥地推进“城中村”改造，可以实现土地效益的最大化，有助于人民群众生活水平的提升，有利于推动社会和谐进步。

1、城镇化快速发展的必然要求。城镇化是经济社会发展的一种必然趋势，也是实现现代化的重要标志之一。实现完全城镇化以前的村庄，在历史上发挥了自己独特的作用，养育了广大人民群众，积淀了厚重的历史文化，这些文化资源是不可复制的宝贵资源。然而，随着城市的不断扩张，这些村庄已经成为被包围的洼地，村庄与城市之间存在着二元化的结构，一方面，城市虽因土地的限制却不能停止前进的脚步；另一方面，被城市所包围的村庄，因不能共享城市的发展成果，而成为城市的对立面，形成强烈的反差。在这种现实之下，积极稳妥地推进“城中村”改造，显得尤为迫切。 “城中村”改造是一项复杂的系统工程，在改造过程中会遇到许多矛盾和问题，能否有效解决这些“城中村”在城镇化进程中的矛盾和问题，是城镇化进程是否顺利推进的关键。要通过各种有效手段，积极妥善解决“城中村”问题，推动“城中村”真正融入城市。

2、提升城市整体形象的现实选择。“城中村”的形成有其历史原因，历史上这些村庄是一个以血缘、亲缘、地缘等为基础的乡土社会生活共同体，居民对其具有较强的心理依赖与归属感，这使得这些地方人员相对稳定，关系相对和谐。 但随着城镇化进程的加快，这些村庄被城市所包围，本地居民由于各种原因不断迁出，而缺乏认同感的外来人口因为相对低廉的生活成本而大量涌入这些村庄，这些村庄的居民结构发生着根本性的改变。 这种现状又极大地刺激了这些村庄以“房”养家的热情，违法建设层出不穷，导致“城中村”建筑密集无序，大量建筑存在消防和安全隐患。这些村庄由于大量的外来人口聚居，使得管理十分困难 ，而居民成分复杂、数量庞大，极易导致治安问题发生。 同时，由于历史原因，这些“城中村”既与城市存在千丝万缕的联系，又被严重割裂起来，比如 ：“城中村 ”基础设施建设薄弱 ，居民生活品质受到影响，而且缺乏科学规划杂乱无章的建筑环境 ，使得 “城中村 ”成了现代都市的“瑕疵”；由于“城中村”的特殊环境，一些居民受教育程度相对较低，掌握一定技能的居民也较为有限 ，一些人员就业困难，导致出现新的不稳定因素；这些在一定程度上使得城市的整体形象和城市的品位受到影响，城市的竞争力受到削弱。

3、推动“城中村”发展的有效途径。 由于历史的原因，“城中村”的发展往往都滞后于城市的发展，村民很少能够共享到改革发展的最新成果。在这种背景下，加大“城中村”的改造力度，可以充分发挥城市的辐射带动作用，以城市功能影响带动更多的地区加快发展。特别是在面临“城中村”基础设施老化、配套不足，人居环境质量逐步下降等一系列突出问题时，加大 “城中村 ”改造力度，可以有效解决这些矛盾和问题。同时，随着“城中村”改造进程的加快，“城中村”经济、社会、文化等方面也将得到进一步的发展与提升。 “城中村”改造完成后，原有的农村集体经济形式将被颠覆，“城中村”的经济进一步发展必然要打破原来的农村集体经济格局，而向股份制公司及其它经济形式转变，从而为“城中村”经济的发展注入新的活力。同时，“城中村”改造，可以彻底改善优化村民的居住、生活环境，实现村庄向社区的转变，村民向市民转变，使“城中村”的卫生、城建、教育、治安、基础设施等方面都有质的飞跃，而且可以实现土地的集约、节约利用，创造更多的就业机会和岗位，促进居民增加收入，增强原“城中村”的发展后劲和活力。

六、结束语

综上所述，就城镇化背景下城中村改造新探这方面而言，城镇化建设为人们的生活带来许多便捷，但是还是存在一些问题，所以，相信在以后的日子中，随着人们在思想上不断进步，会使社会经济的发展更上一层。

参考文献

[1]李伯侨 涂琳芳 黄彦淘 城中村改造中集体土地所有权的立法思考 法治论坛2011年

[2]杨安 “城中村”的防治 城乡建设 1996年

第6篇：城中村改造的影响范文

关键词：城中村；规划管理；思考

“城中村”，顾名思义，即城市中的村庄。目前学术界对“城中村”含义的界定并没有统一的认识，人们对“城中村”的定义也往往停留在具体描述的层面上。我们认为“城中村”是指那些已经纳入城市总体规划所划定的城市范围之内，土地集体所有，行政上设立村民委员会且隶属于乡镇，居民为农业户口且在习惯上仍称为“村”的社区聚落。“城中村”引发的一系列社会问题让地方政府挠头不已，正是这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，深刻影响着一个城市的发展进程。城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。

1 城中村规划管理的现状

城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70%以上，甚至达到90%；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。

而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。

城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。

2 城中村规划管理的原则与模式

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。

要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。

城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。

3 加强城中村改造规划的对策

3.1 将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。

3.2 明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。

3.3 规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。

3.4 实施城中村地区的动态监测。将城中村地区纳入动态监测，即时了解城中村空间资源的开发利用及其变化趋势，掌握城中村空间发展变化的状态，及时发现并纠正违法建设行为，避免新的违法建设活动进一步恶化城中村问题。

当然，城中村的社会学属性决定了城市规划的技术手段只是解决城中村问题的方法之一，而城市规划以外的政策、策略和措施也要一并同时考虑，解决好城中村的户籍管理、土地和房产市场管理、失业养老社会保障等问题。

4 结束语

有序发展的城市化必须受到城市规划的合理引导，所以要解决城市发展中的城中村问题，使城中村集体用地转化为城市建设用地，应以统一的城市规划体系为基础，对各个城中村的改造进行专门规划，对城中村用地的功能、界限、建筑物的风貌等重新明确划分，以使城中村改造在城市规划建设得到落实，使城中村与周边地区达到协调，最后融入城市的内涵中去，真正实现城市的一元化、现代化发展。

参考文献：

[1] 苏延莉.西安城中村改造出现的问题及对策[J].中国科技信息，2009，（20）.

第7篇：城中村改造的影响范文

关键词：城中村改造；制度瓶颈；多赢格局；财政资源

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.02.009

城中村改造近年来引起广泛关注，新一届政府也将城中村和棚户区改造纳入到本届政府的工作重点之中了。由于目前改造功能及目标的各种不稳定因素，城中村改造很可能会使改造趋势误入歧途，所以对城中村的改造现状及发展前景多问几个为什么、探寻其中的诸多困境及其破解策略十分有必要，相当意义上也是对当前城镇化进程中妥善解决城乡二元体制矛盾、共享城镇化发展成果的重要惠民举措。

一、城中村改造中的错综关系及制度瓶颈

城中村是在快速的城市化进程中，由于城郊土地被大量征用，原有的农村聚落为城市建设用地所包围或被纳入城市建设用地范围而形成的。简单地说，“城中村”就是被城市包围的村庄。从城中村所引发问题来看，“城中村”往往也是“问题村”，即在土地利用、建设景观、规划管理、社区文化等方面表现出的强烈的城乡差异及矛盾，影响城市的建设质量和发展秩序。“城中村”的土地仍然属于农村集体建设用地，房屋为农民自建或村社集体所建并用于出租的非商品房。为了获取尽可能多的房租收益，城中村农民个人或村社集体所建的房屋大都十分密集拥挤。城中村虽然已被城市包围，但城中村的村民仍然是农村户籍，村社集体经济组织仍然存在并发挥着作用。

因为城中村已经被城市所包围，城中村往往成为进城务工农民的租住地。城中村房屋比较杂乱拥挤，居住条件不够好，且脏乱差，但一是廉价，二是方便，因此成为进城农民的首选。据陈锡文说，“调查显示，在2011年，50%的进城农民工住的是用工单位提供的集体宿舍，47%租住在城中村、城乡结合部的农民住房”。[1]农民工收入比较低，只能租住在相对廉价而拥挤的城中村。低收入的农民工群体，脏乱差的城中村环境，甚至还伴生有黄赌毒，城中村因此被一些人称作“城市之疮”，城中村也常被比作中国的城市贫民窟，蓝宇蕴则称城中村为“类贫民窟”。杭州原市委书记王国平认为，“‘城中村’是城乡差距、市民与农民、本地人与外地人差距的集中反映，如果不改造，很可能演变成西方的‘贫民窟’，严重影响城市建设管理与稳定”。[2]当然，还有一种意见认为，“城中村”处于城市中心地带，良好的区位，脏乱差的环境，形成了尖锐的视角对立。通过改造，可以极大地提高城中村地带土地的价值，集约节约利用土地。这正是当前国土部推动城市“三旧”改造的动力。

那么，当前中国城中村的状况如何呢？珠三角是城中村最为密集的地区。深圳特区内有71个“城中村”（2004），户籍人口仅为7.64万人，外来人口达64.53万人。[3]深圳特区内200多万流动人口的半数居住在城中村，但特区内72个城中村的土地面积仅10km2，这些城中村的平均人口密度高达10万人/km2，而深圳特区平均人口密度为6532人/km2。[4]2000年珠海提出“改造城中旧村、创建精品社区”的目标，要在3年内全部消灭26个城中村。2005年北京提出要在3年内改造四环以内的及奥运场馆周边的171个城中村。[5]城中村数量多，改造所需资金极为巨大，例如改造广州138个城中村所需资金的保守估计是2000亿元。[6]只有1000多户籍居民的深圳大冲村住有6万人。[7]

当前改造城中村的主要措施有三：（1）政府直接投资改造城中村，例如被称为“绍兴模式”的绍兴市城区，投资30亿元改造了41个城中村，拆迁旧房建筑面积约235万m2，建设安置房建筑面积为250万m2，改善35万农民的居住环境；（2）通过市场运作，借助房地产项目改造城中村，这种模式以珠海“开发商主导型”改造模式最为典型，即政府划出地块，根据城市总体规划，由开发商进行投资策划，独立承担拆迁安置、回迁建设和商品房建设等，在整个改造过程中政府不直接投入任何资金，而是通过减免地价等市场运作方式促进开发商的积极性；（3）通过城中村人口城市化、村集体经济股份化、变革村民身份与经济方式，间接推动城中村改造。[8]

以上所引所述，可以归结为两点。一是当前全国大中城市都普遍存在城中村，城中村是进城农民工的主要租住地，城中村建筑无序，环境脏乱差，甚至黄赌毒泛滥。因此之故，中国城市中的城中村成了类一般发展中国家的贫民窟，成为“城市之疮”。二是因为前面这个原因，地方政府都有极强的改造城中村的动力，却又缺少改造城中村所需要的巨大财力及能力。

二、城中村改造中的政策顽疾及融资风险

作为“城市之疮”的城中村，外观不雅，藏污纳垢，且往往地处城市中心位置，这对“城市像欧洲”的中国来讲，实在是难堪的事情。如果地方政府可以对城中村进行改造，将城中村变成精品社区，这就是了不起的政绩。

改造城中村，政府就要对拆迁农户进行补偿。城中村建设的密度很高，握手楼比比皆是，一个农户有几千平方米用于出租的房子，在城中村是正常不过的事情。政府拆迁，就要给农户补偿，一般要按1：1还建，而在上海，地方政府是按1：3还建的。好在上海城中村相对于珠三角更守规矩，很少违规搭建，因此每户住宅面积只有200～300m2，还建商品房也就在600～900m2，市价大致是1000万元。但即使如此，也还是会出现钉子户，会要高价，从而不得不提高拆迁补偿。

城中村过去的土地是集体所有，集体所有土地上所建住宅是没有“两证”，不能上市交易的，因此，城中村农民自建住房的房价要远低于同样地段的商品房。现在通过城中村改造，城中村农民按1：1获得还建的“双证”俱全商品房，且此商品房所处环境要远比过去脏乱差的、建筑无序设施不全的城中村农民自建房好，这样，城中村农民就可以因为拆迁而获得巨大利益，由此获得上千万元的补偿也颇常见。也就是说，城中村改造不仅让原城中村村民从此住上了环境优美设施良好的精品小区，而且可以获得巨大的补偿。城中村改造对城中村村民有利。这个意义上讲，地方政府通过投入巨资来改造城中村，城中村民得利益，政府得形象。

当然，政府出钱来改造城中村以得形象，所需巨资并非很容易出得起。比如广州早在2005年计算改造全部130多个城中村就需要投入2000亿的巨资，而为召开亚运会所改造海星沙一个村，广州市政府据说就拿出了40亿元。对于绝大多数城市基础设施欠帐很多的城市，很难拿得出如此巨额资金来改造城中村。

政府改造拿不出钱，就通过市场，就引入企业来改造如何？城中村所处区位大都是在城市黄金地带，这些地带寸土寸金。城中村基础设施缺乏，环境脏乱差，黄金宝地上的建筑却无法实现应有的市场价值。若引进资金对城中村改造，资本在拆迁后再利用这块黄金地段建设高尚住宅小区或用于商业目的，高房价就可能给企业以回报，弥补拆迁支出后还有盈余，这样一来，地方政府不出钱，企业有盈利，农民得利益，城市得形象，就成为了真正多赢的格局。

为了得到这个多赢格局，地方政府也要让利。因为城中村是集体建设用地。按照法律，集体建设用地只能由地方政府征收，然后必须经由招拍挂程序在土地二级市场上拍出。地方政府为了好事办好，往往免收土地出让金，而将征收拆迁农村建设用地相当于划拨到企业，进行商业开发。无论如何，即使政府没有获得土地出让金，城中村改造也没有损失地方政府的任何利益，结果却是开发商赚钱，城中村村民致富，之前的“城市之疮”不花任何成本就被清除掉了。

是这样的吗？其实不是。为什么？因为地方政府在引进开发商进行建设，免收土地出让金之外，城中村地带所建大量商品房增加了城市房地产市场的商业供给，从而稀释了城市房地产的价值。或者说，在一个相对封闭的城市，对房地产的需求是相对固定的，增加的商品房供给会稀释城市房地产所附着在土地上的价值。或者说，城中村的开发为市场提供了大量的商品房，就使地方政府不再可能在城郊新征建设用地进行开发，从而损失了潜在的农地非农使用的增值收益，也就是潜在的土地财政收入。世界上就没有无缘无故的财富。从这个意义上讲，城中村改造，即使是由企业来拆迁还建、市场运作，地方政府仍然是通过损失潜在的土地财政收入来投入了巨资，而不是只有人赚钱却没有人亏本。

三、城中村改造中的拆建依赖及资源浪费

还有一种流行的观点认为，城中村位置地处城市中心，在城市中心建筑低价值的房产，无法实现土地的价值，这样就没有集约节约利用土地。通过将城市中心低矮陈旧的房屋拆除，建设高大现代的建筑，才能充分实现土地的价值。从开发商的角度来看，这样想是对的。但拆除城市中心地带的低矮旧房，建高价值住房，其实质含义是稀释了城市房地产的价值，总体来讲，这种的拆旧建新并没有产生出新的价值出来。这个道理很多人不懂，因此会出现很多城市将市政府由老城区搬出来建在新城区，却两边都会赚钱的故事。这个故事说，市政府所在的城市中心土地值钱，因此，搬走市政府，将土地出售，可以卖出高价。市政府建在新城区又会带动新城区土地的升值，就又可以赚钱。搬迁市政府本来是一件耗资巨大的事情，到了这个故事中却变成了拆也赚钱建也赚钱的好事。世界上怎么可能有这样的好事？与拆市政府建市政府故事同样的还有城市挖湖填都赚钱的故事。从一个城市内的小局部来讲，也许拆与建市政府或填与挖湖都赚钱，从一个城市的整体来看，则一个局部所获利益正是通过这个城市整体利益被摊薄为代价的。反过来拆建市政府是要花钱的，填挖湖泊也是要花钱的。

同样，城中村改造，无论制度设计多么复杂，其本质都是将之前城中村建筑拆除，再建新的建筑。因为新建筑基础设施更好，建筑密度更高（关键是楼层高），产权更清晰，新建筑就具有更高的市场价值，从而可以让开发商赚钱和城中村村民致富。但问题是，之前城中村中的建筑是具有很高使用价值的，这部分建筑被拆除了，非常浪费，非常可惜，非常不低碳。之前城中村的建筑也是经济发展所积淀下来的物质成果，现在却似乎是因为这块土地可以实现更高的市场价格，而一定要拆除，却没有看到在被拆出的城中村土地上所实现的更高地价，不过是稀释和摊薄了整个城市中其他建筑的价值而已，并没有创造出新的价值。这种通过拆迁，通过不断地毁坏经济发展中所形成的仍然具有高度使用价值的物质积淀来进行建设的思路，是开发商的思路，这种思路极大地破坏了经济发展所积累下来的成果，造成了巨大的浪费。

当前国土部正推动城市“三旧”改造，表面上看起来是为了集约节约利用城市土地，实际上却对本来仍然具有巨大使用价值的所谓“三旧”这一经济发展所形成的物质成果的摧毁。这是极大的浪费，这是极大的犯罪。中国今天仍然处于发展中阶段，经济发展所形成的物质成就依然不够多，人民还无法享受到充裕的物质成果。现在却将本来建设得好好的大量楼房基础设施炸掉重建，这是多么让人心疼啊。这样来集约节约土地，难道今天中国的土地已经少到必须将其实相当不错的所谓城市“三旧”的良好建筑炸掉的地步吗？中国有960万km2，难道就缺少已经建有良好建筑的所谓城市“三旧”的那点土地？难道中国农村13万km2多宅基地上的农民不都是眼巴巴地期望自己可以到城市“三旧”建筑中获得一席之地吗？农民可以占有大量土地而缺少在土地上进行建筑的资金，农民目前在农村自家宅基地上所建住房质量，难道不都是远远劣于城市“三旧”建筑的吗？

四、城中村改造中的受损群体及劣势处境

城中村中有两种居民，一种是城中村村民，这些村民出租住房赚钱，当起了食利者。这部分人只占城中村居民的少数。第二种是来城中村租房的房客，其主体是进城务工经商的农民工。城中村基础设施不好，环境脏乱差，所以房租低，正好为进城农民工提供廉价住所。城中村地处市中心，正好也为农民工务工经商提供了方便。虽然拥挤但很廉价，虽然脏乱差但很方便居住，让农民工进城务工经商，变得容易。农民工因此可以在城市赚到钱，而回农村老家消费。现在将能有效容纳农民工的城中村拆除了，农民工就没有廉价而方便的居所，他们进城务工经商所赚收入的更多部分就要用来支付房租，他们因此更加无法为回农村老家消费而积蓄，也更加没有能力为体面进城而积蓄。

地方政府为了解决农民工的住处，而不得不修建更多的廉租房。地方政府所修建的廉租房不可能在城市中心，只可能修建在地价不高、区位不好的城市边缘地带，农民工到这些城市边缘地带的廉租房居住，他们务工经商都变得极其不便。结果往往是，政府花钱建了廉租房，农民工还不愿意来居住。这样看来，城中村改造还改造出了一个只有受害而无任何获益的群体，这个群体就是进城农民工。进城农民工因为失去了城中村这个廉价的居所，而更难在城市谋取收入高的就业，因而要更多地支付房租，而更加难以获得体面地融入城市的积蓄。可见，即使是城中村改造，国家不出钱，开发商赚钱，城中村村民致富，以及没有浪费资源，城中村改造也有一个严重后果，就是极大地损害了进城农民工的利益。

在城中村中，城中村村民因为可以收取房租，他们就不仅有良好的住所，而且有稳定的收入，这部分城中村村民不仅不是贫民窟的一员，而且是城市一般市民所羡慕的群体。租住城中村的农民工，他们只是城中村的过客，他们住在城中村，在城市务工经商。若他们务工经商收入高，他们就在城市购房，并因此体面而有尊严地在城市安居下来。若务工经商收入不高，无法在城市体面安居，这些农民工就将在城市所获收入拿回农村家乡消费。农民工从来不认为自己是城中村的一员，他们只是城中村的过客，住在城中村在城市务工经商只是手段，目的则是在城市买房或最终返乡。

正是因为居住在城中村只是手段，居住在城中村的农民工就会保持积极的态度，就不会认为自己是贫民窟的一员。因此，认为城中村是城市贫民窟的说法完全误会了中国城中村与一般发展中国家的贫民窟的本质差异。相反，中国的城中村为发展中国家的进城农民工提供了不同于一般发展中国家贫民窟的生存居住模式。因而我们可以这么认为，城中村的脏乱差是与目前中国处于一个发展中国家的阶段相适应的。在中国这样的发展阶段就要将城市每一个部分都建设得如欧美日，这不可能。通过改造城中村，将租住在城中村的农民工都集中到城市边缘地带的廉租房，将导致农民务工经商更不方便，经济收入减少，使农民工在城市的生存就更为艰难。住在由政府提供的廉租房里的农民工就更可能落入到贫民窟的生活之中。

五、小结

改造城中村，无论是通过政府的直接投资，还是通过市场运作，实际上都要耗费大量财政资源，只不过前者是通过政府直接投资，后者是政府损失潜在的土地出让金收入。城中村改造除了表面上的城市外观，及制造出大批城中村的千万亿万富翁以外，基本上都是负面作用，可能是弊大于利。地方政府花费巨额财政资金改造城中村，结果却是弊大于利，这样的改造当然要警惕。

尤其是在目前中国经济正处于中等收入阶段，弄不好社会落入中等收入陷阱。中国应将主要的财政资源服务于中国产业升级，服务于中国在全球化背景下的国际分工地位的提升上，唯如此，中国才可以步入到发达国家行列，中国才能用更多财政资源来建设更好的城市形象。在当前及未来相当长一个时期，地方政府应将主要的财政资源（包括土地财政资源）用于建设城市基础设施，用于发展经济，而不是用在城中村改造上面。

参考文献：

[1]陈锡文.我对城镇化有三点担忧[N].中国青年报，2013-03-07.

[2]董冠洋.中国城镇化须直面“城中村”难题[N].中新社，2013-03-21.

第8篇：城中村改造的影响范文

关键词：旧城改造；城中村；规划；

Abstract: the transformation of the old city in so many ways, irrespective of the manner in which to take, in the transformation of the old city are to emphasize the comprehensive planning, comprehensive reform and comprehensive benefits. The transformation of the old city planning should follow the principle from set out actually, suit one's measures to local conditions, do, do everything in one's power principle. This article through real case study.

Key words: urban renewal; urban village planning;

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

近些年来, 旧城更新的速度、规范、力度和范围都是前所未有的。当然,这适应了居民改善生活质量的强烈要求; 适应了政府美化城市形象的决心; 适应了经济结构调整和产业结构调整的需求; 适应了城市自身现代化发展的内在趋势; 适应了资金的流向需求; 适应了土地的有偿使用和房地产业的发展。

一、旧城改造的必要性

城中村改造绝不是仅仅简单地拆几栋旧房子, 拓宽几条旧马路, 增加几根煤气管, 铺设几片绿地, 点缀几个小品。从横向看, 城中村更新是对城市功能、布局、产业、结构、特色进行调整和改造; 从纵向看, 城中村更新是一个长期、持久、永不间断的新陈代谢演化过程; 从范围看, 城中村更新包括对旧城的保护、 修复、 改建、 更新等多层次的内容; 从社会角度看, 城中村更新是城市建设中最错综复杂, 涉及面最广, 也是群众最为关心, 最为敏感的热门问题。

二、案例分析

广州是我国最早全面启动城中村改造的城市之一。广州某城中村位于荔湾区，由于适宜的区位、可承受的环境和相对合理的租赁价格，该城中村村自然地充当了为产业配套中低档居住区的角色。其常住户籍人口约2000人，暂住人口达2万多人，主要是周边工贸区、物流园区和商业区的从业人员和部分年轻白领。该村总用地面积约20 hm2，总建筑面积约50万 m2，平均毛容积率2.5，局部私房区容积率高达4.0，平均建筑密度约37％，其中私房区平均建筑密度超过60％。除了一般城中村普遍存在的社会、经济、文化和环境问题外，该村存在高压走廊安全隐患、市政基础设施不完善、道路交通拥挤、环境问题恶劣和教育配套不足等问题，村集体股份合作公司多次要求进行改造(图1)。

图1城中村现状分析图图2 城中村改造策略分析图

三、旧城改造难点

城中村村改造的难点主要体现在以下几个方面：一是该城中村现状开发强度很高，改造难度很大；二是现状建筑规模大，拆迁资金要求高，安置难度大；三是区位和周边功能环境相对较差，限制了改造后的功能也将以中低档产业配套功能为主，开发商业、办公等高附加值功能的潜力较小；四是交通条件较差，难以支撑大规模开发；五是高压线路迁移带来的改造成本增加，以及需要与供电等部门和国土部门进行协调等特殊情况。

四、旧城改造模式

该村在2001年就提出整体拆除重建的方案，但是由于改造规模和强度过大、改造带来的各项设施压力无法解决、改造存在较大的风险，该改造方案搁浅。为了探讨适合广州该城中村的改造模式，规划从功能定位、设施承载力、社会影响以及操作实施等各个方面，对整体拆建、局部拆建和综合整治三种改造模式的优缺点进行对比分析。（表1）

表1、城中村改造模式综合分析

综合以上分析，该村整体拆建虽然对环境的改善作用较大，但社会影响大、实施风险高、配套压力大，政府、开发商、原村民和集体股份公司都会有较大顾虑而难于操作；综合整治可有效缓解现状城中村问题，且基本不会对周边环境产生负面影响，惟一缺点在于资金筹措有较大难度；局部拆建符合本片区作为周边产业功能的配套居住功能和房地产市场的发展需求，同时改造对城市承载力、环境承载力的压力较小，实施风险较小。

因此，城中村改造适宜采取“局部拆建+综合整治”的模式，即对于城中村现状功能不合理、建筑质量和环境较差的片区进行拆除，按照城市居住区的标准建设成为以小户型公寓为主的中档产业配套居住区，其他片区全面进行综合整治，通过道路交通、市政基础设施、公共服务设施、公共空间和建设景观的改善，适当提高居住条件和生活环境，满足低档次产业居住配套需求(图2)。

五、经济可行性分析

改造经济可行性分析是城中村改造市场化运作的基本保障。依据成本估价法原理，利润率＝改造总收益/改造总成本×100％，控制利润10％～15％左右是具备市场开发动力的基本要求。以不同的改造方案对利润率进行分析测算，当容积率为4.0时，改造的率润率大致为6.38％，容积率4.8时为9.56％，而容积率5.5时由于地价优惠政策的限制，改造利润率反而降为8.26％。因此，从经济可行性上来说，容积率取4.8时可以初步满足经济可行性的要求。同时参考周边片区居住区及其他城中村改造的开发强度，初步确定该村的改造开发强度为4.8。

六、改造影响分析

以往城中村改造的经验和教训表明，在消除城中村内部问题的同时，必须有效避免对周边社区产生负面影响。改造影响评估是大规模、程序化推进城中村改造的重要环节，可以确保改造行为不仅有利于城中村本身，同时必须有利于改善周边片区和整个城市的建设环境。一般的改造影响评估主要包括道路交通、公共配套设施、市政基础设施和景观环境等四个方面，该村改造影响评估重点在于公共配套设施和道路交通。

6.1公共配套设施影响

公共配套影响分析的重点是需要独立占地的幼儿园、中小学等教育设施，从整个城中村片区的角度考虑，现状约有1所36班小学的学位缺口，完全解决配套需要用地2 万以上，局部拆建的总用地面积仅5万。在完全市场化改造的条件下，城中村村局部拆建既要解决配套问题，又要控制开发强度，两者之间存在较大的矛盾，需要对其进行适当平衡。

从其该村的角度考虑，改造以后拆建范围内居住人口约9000人，通过增加或扩建小学、幼儿园等公共配套设施，可以解决改造新增的配套需求。现状凤光小学由1.33万、18班用地增加到2.07万、30班用地，增加的12班用地可服务约1万人，满足改造增量人口的小学学位需求。现状该村幼儿园由0.26万、9班用地增加为0.56万、18班用地，增加的9班用地可服务0.7～1万人，也基本满足改造增量居住人口的需求。考虑到拆建范围内现状居住人口的需求减少量未被计算，改造后学位的需求增加量实际上应小于扩建小学、幼儿园的供给增加量，因此改造后现状学位较紧张的局面基本得到缓解。

6.2道路交通设施影响

城中村存在的交通问题主要出现在辅道上，其早、晚高峰小时的饱和度(V/C)分别为0.82、0.84，该村改造后增交通量将进一步加剧现状区域交通拥挤。对不同容积率条件下的交通量和道路饱和度进行测算，在容积率为4.8时，城中村西路辅道的饱和度将增加到1.01，表明必须对区域道路条件交通进行改善。

根据上层次规划和法定图则的要求，打通城中村西侧的金碧支路，可以缓解区域交通状况。金碧支路打通后为双向2条车道、设计车速为30 km/h，则其设计通行能力单向1395 pcu/h。考虑其分流作用后对交通量重新分析测算表明，在开发强度控制为4.8的情况下，西路辅道的饱和基本可以承受改造带来的新增交通量。

七、对改造专项规划的思考与建议

改造专项规划是城中村改造地区的一种公共政策，除了增进空间资源利用的整体效率外，还应关注空间资源分配的社会公平，实现土地利用效益在政府、业主和改造主体之间合理分配。因此，除了加强规划技术方面的研究外，还应建立一套公正合理的操作程序和工作方法。

7.1政府组织规划编制

为了避免开发单位为追求利润最大化对专项规划制定进行不适当的干预，影响改造方案的公平性和合理性，专项规划应主要由政府组织编制。为保障改造项目的市场动力和可操作性，应委托多家房地产咨询机构对改造项目的经济可行性进行测算和咨询。专项规划编制和经济分析评估应同步开展，并保持与原村民、集体股份公司以及其他相关主体的及时沟通，以形成各方协调一致的改造方案。

7.2市场确定开发主体

政府组织完成改造专项规划的编制和审批后，建议参考香港市区重建局的操作办法，由政府进行公告，通过市场竞争，从提出改造申请的改造单位中根据各项因素打分评估后选择改造主体，并通过保证金、人员参与、进度监管等手段加强对于改造项目后期实施的监督和管理，确保拆迁、补偿和安置的社会和谐以及社会影响。

7.3增强公共参与力度

改造专项规划应鼓励公众包括原村民、现状居住人口和周边片区市民在内的所有利益相关方的积极参与，在制定方案的初期就开始广泛地听取和征询各方改造意愿包括是否需要改造、改造的方向、改造的模式、组织方式、拆迁安置方式等，保证城中村改造具有和谐社会基础，并取得较好的社会效应。

八、结束语

透过城中村改造我们发现，在旧城更新过程中,要权衡利弊、 高瞻远瞩, 要使经济效益、 社会效益、环境效益三者协调发展、高度统一，只有这样才能更好的实现农村城市化、更快的推进城市现代化发展,这是社会发展的必然,势在必行。

参考文献：

第9篇：城中村改造的影响范文

[关键词] “城中村” 商业形态 更新研究

一、“城中村”商业形态的特点

1．具有“城中村”特色的商业服务设施

在“城中村”中，主要存在的是自发形成的商业服务设施，很少甚至没有公共的文化娱乐服务设施。以沿街小商铺为主要模式的商业街在“城中村”社区空间中占有重要的地位，活动中心自然呈现出带状分布特点，并具有很强的灵活性和自发组织功能，是“城中村”商业服务的特色。表现有：

第一，很容易改变经营内容，比如说卖饰品不景气，过一段时间可能要卖百货；

第二，商铺很容易易主，今天这个老板在这经营，明天可能就换作另外一个生意人；

第三，如果现有的门面房不能满足需求，那么会有新的临街住宅改造成门面房，但如果大家都不在此开店的话，就会作为住房租出去。

第四，由于“城中村”缺乏公共开放空间，街道便承载了社区中心的大部分功能，并成为村民聊天、休闲、散步的场所。

2．人口组成情况

在对西安市“城中村”调研中，发展成熟的“城中村”外来人口都是本村村民的几倍。如地处西安南二环边缘的草场坡村，其中本村村民约占总人数的20%，租住的外来人员占80%。其成员组成如图1所示。

3．商铺租金情况

“城中村”主要交通道路的人流量相对其他位置的人流量要多，相应的租金也有差别。在草场坡村通向村口的主要街道，一间15平米左右的商铺，近几年一直保持月租金1000的状况承租。位置稍差的街道商铺基本在600-800左右。在大明宫家居城附近的东木塔寨村，一间房达到月租2000元，村民一个月单靠房租收入上万。

可以看出，处于位置优越的地段，不仅保障房子出租率，也能使其中的商铺价格一直保持较高的水平，最大限度地保障房东收入。

4．商铺形态

“城中村”中的商业大多都是“前店后居”、“下店上居”的形式，而且几乎都是自发形成的。

从“草场坡村”调研中可以看到，一条主要街道的54家商铺中，有48家是属于商住混合型；另外一条主要街道的44家商铺中，有37家属于商住混合型。但是，这样的状况并不是事先考虑到商业需求而设计的，基本上都是根据村民的需要自己改造。村民根据自己家里住宅的布局，将底层的房间打开作为门面房，形成“前店后居”、“下店上居”的居住模式。

5．商铺经营种类齐全

商业服务项目种类全，数量多，在这些项目中，餐馆及食品店、日用品商店、所占比重较大。由于这些商业服务设施以私人经营为主，规模较小、任意性、变动性很大。

二、“城中村”商业存在的问题

“城中村”商业形态由于缺乏统一的组织规划而呈现出一种无序状态，形态纷杂，主要以零售业，服务业为主，商铺形态不固定，流动性大，但是能够满足居于其中人群的基本生活需求。但从商业功能，环境状况和规划状况方面分析，还存在许多问题：

1．商业功能不全面

“城中村”商业种类繁多，商业气息浓厚。外来商业介入快、自由灵活。但是功能不全，一些商业活动介入困难。由于租金税费等问题，导致许多低利润的商业服务项目无法进入。特别是新鲜蔬菜、再生资源回收等基本生活服务需求，在“城中村”社区内不能得到满足。

2．环境状况差

大部分“城中村”的环境状况很差，缺乏统一的管理，社区服务意识差。沿街的小型餐饮店卫生状况差，管理混乱，大都没有必要的卫生消毒设施。垃圾随意扔，即使有垃圾站，也是随意地在街道的一个角落存放，容易滋生病菌。

3．规划状况

由于“城中村”由自然的原始村落演变而成，在城市化过程中逐渐被包含在城市中，成为都市中的村庄。近些年，因为经济利益的驱使，村民在自己的宅基地随意地改建、扩建自己的住房，没有统一的规划，造成现在“城中村”中住宅层数、住宅间距、住宅类型不规整的混乱局面，而底层的商铺随着住宅、街道的改建、改造，也出现参差不齐的立面。

三、“城中村”商业更新原则

1．更新的定位

在“城中村”商业更新中，定位“城中村”的商业形态应针对居住人群的收入水平、消费习惯，以此来确定商业项目的辐射范围及影响力。在“城中村”调研中，大部分第一代人由于原始耕地的消失，都没有正当的职业，第二代人中部分有固定的职业，还有一些做个体商贩。但是调研发现，长期以来的城市化生活使村民的观念发生很大的改变，所以要彻底对“城中村”进行改造，不仅考虑外在形态上更新，还有生活方式，精神思想上的更新，这是保证更新改造成功的前提。

2．更新的延续性

“城中村”更新的规划设计应当尊重历史和现状，协调村里物质环境与村里的社会、经济情况和城市管理等方面的关系，同时尊重村民的生活习俗，继承城市在历史上创造并留下来的有形和无形的各类资源和财富。这是延续并发展城市文化特色的需要，同时也是确保更新获得成功的基本条件。

3．更新的阶段性

“城中村”更新是一个连续的过程，任何改建都不是最后的完成（也从来没有最后完成），而是处于持续的更新之中，应当妥善处理目前与将来的关系。“城中村”更新应该从现状出发，区分不同的情况，分类分阶段的逐步进行。

四、“城中村”商业形态的更新策略

1．再现街道商业生活的繁荣

在“城中村”的改造更新中，应当结合村落的传统乡土文化，再现街道商业生活的繁荣。如特色商业街、小吃文化街、民族风情街等，这样既满足村中商业经济利益的需要，也使村落的内在文化特征保留并遗传下来。

2．交往、娱乐空间的塑造

调研中发现，“城中村”中基本没有专门的娱乐、邻里交往空间，因此，在“城中村”商业更新中重新塑造交往场所，促进村民的心理认同具有非常重要的意义。一方面是村民情感的需要，另一方面，村民可以在交往活动中发展他们的社会关系网络，强化区域认同感。

3．合理利用村中资源

改造“城中村”不能采取一刀切的模式，应针对“城中村”各自的特点，制定相应的改造措施，采取逐步推进的办法。例如有的“城中村”由于传统文化遗留的存在，可以一定程度的保留下来，建立特色文化旅游观赏区，一定范围内保留村中原始的文化资源，无论对城市还是对“城中村”都是一笔宝贵的文化财富。

“城中村”不是单纯的物质体系，而是以人为核心的物质体系、经济体系、社会文化体系的综合体。“城中村”改造不单是物质形态上的转变，我们应该更多地关注“城中村”方面的问题，从而实现“城中村”的全面城市化。

参考文献：

［1］陈鹏.“城中村”改造的策略转变.规划师，2004，5.

［2］周锐波 阎小培.“城中村”文化透视，规划师，2004，5.