城中村改造的定义精选(九篇)

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第1篇：城中村改造的定义范文

关键词：城中村；共同体；流动人口；正功能；利益

一.研究问题

城中村现状

笔者几次深入到东坝乡，见到了许多以前从没见过的景象。值得一提的首先就是公用现象。在城中村里，很多东西都是公用的，公用的卫生间，公用的厨房，公用的水池，公共的浴池等等，因为公用，卫生条件就很难保证，人们对于公用的东西往往持有事不关己的态度，认为自己没有义务去爱护或者收拾清理一个本不属于自己的东西，这也就是那些公共卫生间，水池脏乱的主要原因。

另一点另笔者感触颇深的是城中村的违建现象，在东坝乡，大多数建筑都属于违规建造，都是当地村民自己建成的平房或二层小楼，小楼里兼并出大大小小的屋子以便出租，通过收取外来流动人口的租金来维持自己的日常生活。因为属于违建，大量的房屋建造未经规划，造成了房屋与房屋之间密集拥挤的现象，更甚之处在于，很多房屋存在着安全隐患，说是危楼都不为过。这样的居住环境严重地影响着租客的生命安全，然而低廉的租金对于没有雄厚经济基础的外来流动人口可以说具有很大的吸引力，以至于可以不顾安危居住于此。

二.文献综述

（一）理论视角

Slum视角下的城中村

（1）Slum视角

Slum一词翻译过来即贫民窟，该名词由国外学者于十九世纪二十年代首先提出，而联合国针对贫民窟一词给出的定义是，最恶劣的住房条件、最不卫生的环境、犯罪率和吸毒盛行的穷人避难所。可见，贫民窟是一个和正直、健康毫不相干的地方。

（2）国外的slum与国内的城中村

今天，我国的城中村就好比国外人眼中的贫民窟，两者有着极为相似的地方，同时，又存在着些许的不同。国外的贫民窟大多数以拖家带口的形式存在，而不同于贫民窟较为单一的组成形式，我国的城中村现状更为复杂。我国的城中村中居住着两种不同类型的群体，一是当地的原住居民，二是外来的流动人口。当地的原住居民多数以家庭为单位去组织开展生活，且这种家庭的辐射范围较大，涉及到更多亲人的参与，社会整合力极强。不同于当地原住居民以家庭为单位的居住形式，外来的流动人口更倾向于独立居住，且流动性较大，这一群体正是造成城中村脏乱不堪，治安混乱的主要原因。

（二）经验研究――“浙江村”的古今

城中村问题历来是学者们热议的话题，其在北京存在已久，最早进入广大学者眼中的城中村即“浙江村”。所谓“浙江村”，是指从八十年代初开始，以浙江温州人为主的外地人，陆续来到丰台区南苑乡的时村、果园村一带，租住当地居民和农民房屋，在京城经商，从而形成较固定的活动区域。对于“浙江村”这一发展模式，不少学者都做了相应的探讨，社会学家乡项飙在《“浙江村”――中国农民进入城市的一种独特方式》一文中，将“浙江村”定义为一个以聚居为基础的产业加工基地，将村民融入城市的过程看作是不断寻找市场与开拓市场的过程。不仅如此，作者更认为，“浙江村”在和北京的交往，依存不断发展的同时，逐渐形成了日益复杂的自我服务体系，这种自我服务体系不仅不会成为北京城市的负担，相反地，会进一步带动北京城市的发展。可见，“浙江村”这片北京特有的土地，最早的城中村之一，无论是存在之初，还是在当下社会，都对北京城市的发展做出了不可磨灭的贡献，其正功能远远超出其最初“脏乱差”的负功能。可见，城中村的存在有其历史必然性。

（三）研究设计

在本篇文章的展开中，笔者首先从探讨城中村形成的原因入手，分析在原住民的利益驱动和城乡二元体制两种不同因素促使下形成的城中村，以及针对不同原因前人提出的不同整改方案，并对其方案进行合理的否定，进而从正反两个方面对于城中村做出功能分析，以提出新的有别于前人的整改方案。在研究方法上，笔者主要采取了访谈法，深入到朝阳区东坝乡进行实地的调查与访谈，目的在于通过当地外来流动人口的视角来证实城中村存在的积极意义，最终在政府，当地原住民以及外来流动人口三个利益相关者之间寻求利益的平衡与最大化。

三.城中村的功能分析

（一）城中村的正功能

1.缓解城市住房供需矛盾

在笔者看来，城中村首要的正功能就是缓解城市供需矛盾，简单来说，就是为外来流动人口提供保障其基本生活的住所。众所周知，北京的房价节节攀升，已经远远地超出了普通百姓的经济承受能力，更是刚步入社会的大学生所不能承担的，恰巧城中村的存在为那些怀揣梦想的北漂青年提供了施展空间。

2.为当地原住民提供经济收入和就业机会

研究中不难发现，城中村中的原住民文化程度较低，身体素质较差，相应带来的就是竞争力较弱，那么，城中村的土地自然成为其保障生活的H有筹码。原住民在城中村的土地上建造几层小楼，兼并出许多屋子以供出租，从中谋取生活的资本。这也不失为对于农民失去耕地的另一种补偿方式。

（二）城中村的负功能

城中村的负功能一直是以往学者主要探讨的问题，也是他们主张推土机式铲除城中村的有力证据，在前文城中村现状一节中笔者也有所提及，例如城中村的环境脏乱，街道拥挤，违规建筑随处可见，社会治安严峻，管理薄弱等等，在这里就不做赘述了。

第2篇：城中村改造的定义范文

[关键词]“城中村”；城市化；优化

1、“城中村”概念解析

2.1城市化的内涵

城市化，顾名思义，使具有城市的属性，简单说来，人口不断向城市聚集的过程就称之为城市化。美国学者弗里德曼将城市化进程分为城市化Ⅰ和城市化Ⅱ前者包括人口和非农业活动地域集中过程、非城市景观转化为城市景观的地域推动过程；后者包括城市文化、城市生活方式和价值观在农村的地域扩散过程[1]。由此可见，“城中村”的城市化过程不是单纯的物质体系转变，应是经济、文化、景观的综合转变，实现村民和外来人口的文化整合和发展。

2.2“城中村”概念界定及本质

“城中村”从词义上来看即为城市包围的村庄，是在我国快速且粗放的城市化进程中一种独特的地域空间现象。

目前学界对“城中村”概念观点不一，有的从区位特征定义，有的从景观特点定义，有的则从形成原因界定。李培林在《城市的终结》一书中以“羊城村”为代表，界定”城中村”是城乡二元结构作用的产物，是城市地域扩张的一种本质延伸[2]。蓝宇蕴在《都市里的村庄：关于一个“新村社共同体”的实地研究》一书中则以“珠江村”为典型，认为”城中村”是村庄内部的逻辑运作结果，城市化农民的利益机制、生存和发展机制及其相关行动逻辑才是形成“城中村”现象的根本原因[3]。而刘梦琴则认为“城中村”城市建成区内流动人口的“寄居体”，演变为以外来进城务工人员为主体的低收入或流动人口聚居区[4]。

综合上述观点，本文我们界定“城中村”概念为，在城市化进程中，由于城市不断扩张，使得周边某些村落被城建用地包围，导致村落人口、景观、生活方式发生变化，并且成为外来务工人员为主的流动人口聚集区。

2、城市化进程中“城中村”的现实意义

由于“城中村”大量问题存在，目前政府和学界对于“城中村”的价值判断几乎表现为一致的批判倾向，快速而坚决地铲平“城中村”几乎也成为政府推动城市化“业绩”的重要标志[5]。然而，“城中村”却并非像盛传般不堪入目，在我国的城市化进程中，“城中村”在推动城市化方面起到了不可替代的作用。

2.1“城中村”――大城市流动人口最佳聚居模式

根据我国第六次人口普查，我国居住地与户口登记所在乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口已达26139万人，就2013年农民工检测报告可得，作为流动人口主力军的农民工的平均月收入为2609元，并且人均月生活消费支出892元，租房居住（与人合租及独立租赁）的农民工占36.7%[6]。大多数的没有得到免费住宿的外来务工人员在没有制度性住房支持的情况下，暂住、流动是其必然选择。反观“城中村”，作为吸引大量流动人口的聚居区所拥有的独特优势：一来地价低廉，租赁成本低，连年攀升的城市地价让外来务工人员无法企及，而“城中村”中保留的村民以宅基地为基础利用耕地补偿金建造高密度的、用于出租的“牵手楼”“贴面楼”适应了大量流动人口进城后对低租金住房的要求。就北京中关村周边的“城中村”来看，每月房租600元，网费60元，水电费40元，这样极低的住房支出满足了外来者最大程度积累财富的需要；二来这里交通便捷，“城中村”一般位于城市规划区范围内部是或城乡边缘区，被城市建成区用地包围或半包围的没有或是仅少量农用地的村落，距离城市大多需要一小时左右车程，利于外来人口在居住地和工作地之间通勤，降低了上班交通成本；三来“城中村”的文化习俗和生活习惯对于外来人口而言较易融入。“城中村”中除当地村民外，大都是相同感受的外来务工人员，他们生活在同样的环境、面临相同的目光、承担相似的压力，所以城市的疏离感和尴尬感较弱，在这里的生活多了几分亲切和自在。

“城中村”建立在一种相互矛盾的逻辑上，身为外来的乡村移民，在都市里又没有真正的收入，然而要摆脱外来人口的身份，有一定要在城市里找到地方住。所以“城中村”存在的本身在城市需要大量产业工人却没有为其提供廉租房的情况下，“城中村”代替政府解决了问题，起到缓解“社会冲突”的作用。

2.2“城中村”――成为城市人的跳板

“城中村”在乡村-城市转型过程中，“城中村”人口的社会特征发生了相应的变化。相对与农村而言，他们从事的是非农生产活动，是城里人，但对于城市而言，由于文化水平和技能水平较低，他们只能从事低层次、非正式的体力劳动[7]。他们住在农村与城市的交错地带，一方面他们渴望融入社会，另一方面他们又恐惧城市疏离，而“城中村”的一席落脚之地让他们坚信自己终会成为“城里人”。大多数生活在“城中村”的青年人渴望的不仅仅是自己可以真正摆脱乡村、融入城市，他们更想让自己的家人成为偌大城市的一员。但是高昂的物价与持续走高的房价无法让他们扎根城市，而“城中村”让他们看到了一点点希望。

“城中村”的低房租，比城市里更低廉的物价水平，满足了外来务工人员积累财富的需要，大多数外劳务工者将70%的工资寄回乡村家中供父母和子女开销，为避免与自己相同的尴尬境地，稍有能力的家长则会把孩子接到城市，让他们从小就融入城市环境，与城市孩子共成长同学习，为成为真正的“城里人”做好铺垫。外来务工人员常挂在嘴边的一句话就是“我们一定吃得了苦”，他们生活在这个城市的最底层，为了避免自己的孩子与自己遭遇相同的经历，拼了命的也想在城市的站稳脚跟，把孩子向“城里人”拉拢。

“城中村”是世代沿袭的发生地，父母常为了替自己的孩子争取较好的机会而牺牲，虽然繁华的城市没有安身之所，但“城中村”的存在让他们依然相信圆梦城市的可能。

2.3“城中村”――缓解用工荒问题的必要途径

“用工荒”自2004年出现以来，有愈演愈烈之势，其背后的深层原因不只有产业类型，农民工需求层次提高等原因，大中城市“城中村”数量减少是重要原因。近年来，“城中村”改造、拆除行动在各地风起云涌，就北京市来说，自2008年市长办公会议出台计划3年内对建城市区内的231个“城中村”开展集中整顿治理，已经拆除了居民33935户，当然这个数字还在疯狂增长。而还未得到改造整治的“城中村”状况也不像之前明朗，租金飞涨，就广州石碑村来说，房租每月已比上一年同期上涨100-200元/月，与“城中村”房屋租金比较，涨幅已经高达15%-20%。农民工收入本身较低，而“城中村”的取缔是的农民工在外打工的生活成本不断提高，这使得农民工外出打工可以“结余”的钱越来越少[8]。外来务工人员无所依存，自然不会久居城市，他们清楚地意识到，城市不是他们的久留之地，“城中村”并不是他们永久的落脚处，他们或选择远离城市回到乡村，或选择可以提供居住地的工作。大量外来人口的离去使得招工单位无法获取足够的劳动力，工业生产受到制约，城市经济发展受到影响，将不利于城市化进程。

所以，“城中村”的存在不仅对外来务工者的自身有益，对城市的经济发展也有重要意义。

3、直面“城中村”问题，优化“城中村”建设

虽然“城中村”在城市化进程中扮演了极为重要的角色，但我们仍要看到目前的“城中村”有许多不足之处，仍有较大的改善空间。

3.1正视当前“城中村”现状

“城中村”由于建筑密度大、基础设施差、布局杂乱无章导致“城中村”整体环境较差，卫生状况堪忧，居民居住环境不如建成区居民；而且过于密集的建筑和无序的设施严重影响了消防车辆的顺利通行，一旦发生火灾很难进行高效率的补救。其次，“城中村”居住人口构成复杂，既有高级白领又有大量打工一族，同时也是犯罪分子的容身之地，加之管理关系不清晰、责任不明明确，“城中村”就成了城市管理的难点。再次，由于“城中村”原有的村民单纯依靠租金说如生活，惰性不断滋生，很多村民养成了游手好闲、无所事事的习惯，过着不思进取的生活，逐渐形成不良的风气。

3.2“城中村”优化措施

对于“城中村”的改造，在传统的思维模式下，一直无法突破以“硬”改为主，忽视“软”改的基本模式，存在着许多弊病，所以转换思维，循序渐进，取其精华，去其糟粕就显得尤为重要。首先，要把“城中村”纳入城市总体规划，一直以来，由于“城中村”未被看成城市的一部分，自发行和盲目性的建设规划影响了其作用的发挥，为极大发挥其优势，规避其问题，则应充分考虑城市用地功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度机制标准。习惯于摊大饼式扩张的城市，对改造成本高的“城中村”采取搁置政策，向城市“蛙跳”。结果是旧的“城中村”问题没解决，新的“城中村”难题又梯次出现[9]。在新的城区建设过程中，要打破传统的村庄安置观念，把分级居住的农户集中搬迁到符合城市现状的社区，并在附近引导环境压力小的企业入驻，解决村民就业生计的后顾之忧。其次，针对外来人口的容纳问题，并非是单纯的旧村改造，建设一味的商品房，而是除了新建农民公寓，更应提供更多的服务低收入者的廉租房。一味地强拆补偿，诞生了一批批拆二代不思进取，惰性难改，按实际住房需求分配村民住房，兴建周边工厂解决村民就业，提供便利的周边设施方便村民及外来人口生活，并且开办素质技能培训班提高人口素质。政府新建廉租房降低外来务工人员生活成本，吸引更多的外来务工人员服务城市；健全租赁市场阻断犯罪分子投机藏身；优化环境使村民和外来务工人员减弱自卑感真正融入城市环境；兴办学校解决外来务工人员子女教育问题，进一步加强外来人口的心里融入感，减少他们在城市的后顾之忧。当然，在未来很长的一段时间内，“城中村”的问题仍将存在，但在城市未找到其良好的“替代品”之前，不可急于求成，采取完全否定的态度，认真处理“城中村”村民与外来务工人员的文化融合，科学统筹，以人为本，使“城中村”过渡带作用凸显，社会毒瘤论调弱化。

4、结论

“城中村”是中国在特定发展环境，制度环境和发展阶段的一种地域空间现象。他在支撑我国粗放而快速的城市化进程为城市发展发挥了重要而不可替代的作用。作为外来务工人员的落脚点，他是积累财富的最佳地，是变身“城里人”的等待点，虽然目前“城中村”问题仍未突破，但在坚持以人为本、科学统筹的原则下，“城中村”将成为城市化突飞的催化剂。

参考文献

[1]周锐波，阎小培.“城中村”文化透视[J].规划师，2004，（5）：22-24.

[2]李培林.村落的终结――羊城村的故事[M].北京：商务印书馆，2004.

[3]蓝宇蕴.都市里村庄：关于一个“新村社共同体”的实地研究[M].北京三联书店，2005.

[4]刘梦琴.石牌流动人口聚集区的研究――兼与北京“浙江村”比较[J].市场和人口分析，2005，（5）： 41-46.

[5]张京祥，赵伟.二元规制环境中“城中村”发展及其意义的分析[J].城市规划，2007，（1）： 63-67.

[6]国家统计局2013年农民工检测报告，http：//

[7]周锐波，阎小培.“城中村”文化透视[J].规划师，2004，（5）：22-24.

[8]陈旭峰.社会学视角下的“用工荒”[J].青岛行政学院学报，2013，（6）： 92-95.

[9]陈柳钦.我国城市化进程中的“城中村”现象及其改造[J].管理学刊，2010，（6）： 48-53.

第3篇：城中村改造的定义范文

关键词:城市化;城中村;城乡二元化管理;土地利用结构

中图分类号:F291

文献标识码: A

文章编号:1005-569X(2009)07-0078-02

1 引言

“城中村”是指原位于城市边缘地带,以农业为主要生产方式的人群聚集生活的区域,随着城市化进程的加快,城市空间的扩展,这些区域逐渐被新扩展的城市新区、城市建筑所包围,在地域上已完全融入或湮没于城市中。由于多方面的原因,原居住人员及社会关系并未能同步有机地融入城市,仍以土地及附着物为其主要生活来源,行政管理方面也仍沿袭农村管理体制。

“城中村”的广义概念是指农村的土地已纳入城市整体规划内、农业用地很少或没有、居民基本上非农化的村落。狭义概念指农地与居民早已非农化,村庄已为城市建筑所包围,但村中居民仍为农业户籍,保留农村生活习惯和农村管理方式的社区群落。 “城中村”问题已经成为城市规划、建设的难点。

2“城中村”的现状及问题

在这种“被动城市化”的压迫下,“城中村”仓促形成,由于缺少相关政策引导和规划管理,先天不足,并不能深入地参与城市的经济分工和产业布局,给城市的治安、消防、环境卫生、人口管理等方面造成了极大的负面影响,严重地阻碍了城市化的进程,“城中村”问题也因此成为了各地城市政府亟待解决而又具有很高难度的社会问题。城中村问题概括起来集中在3方面:

(1)建设的盲目性。规划滞后,基础设施不完善,违法违章建筑相当集中,造成土地资源的严重浪费

(2)管理的混乱性。临时建筑、违法违章搭建和“棚户区”严重影响着市容市貌,人员混杂,黄、赌、毒一系列社会问题的发源地

(3)发展的差异性。部分村民从城中村和城乡结合部的剧变中获得了巨大的经济利益,从此过上了终日无所事事的生活,因此也引发了地区经济差异加大、干部腐败、分配不公等社会问题。

3 “城中村”问题的成因分析

3.1土地所有权主体不明确

我国土地制度是城乡二元的公有制,城市土地属于国家所有,农村土地中除法律规定由国家所有土地之外的农业用地、农民宅基地和其他建设用地,属于农民集体所有。由于“集体经济组织”概念过于模糊,造成土地所有权主体不够明确, 既产生所有权主体多元化,又会导致真正的所有者主体缺位。土地所有权主体的不明确, 容易导致每一任“集体”总是热衷于把土地投入到短期见效的经营活动中, 而村民也往往是千方百计通过建私房把集体土地据为己用,以坐享土地作为不可再生的稀缺性资源所带来的收益。在这两种动因的驱使下,农村土地非农化趋势难于扼制。

3.2土地所有者拥有开发经营权

按我国现行法律规定: 土地的所有者具有对土地实行占有、使用、收益和处分四项权利。村集体是村土地的所有者,也拥有这四项权利,那么,这是否包括拥有对村内土地的开发权呢? 据《中华人民共和国土地管理法》规定:政府对村土地的开发审批主要是审核其是否符合已获批准的规划。 即是说村集体对所属土地拥有相当大的开发权――拥有依据规划进行开发的权利。对开发权的限制主要来自规划,只要符合规划,除占用耕地手续较难外,其他类型的土地开发是允许的。这就不可避免地导致了问题的产生:受短期利益驱动, 相当多的村镇基层干部借规划之名, 乱占地、乱开发、乱卖地。

3.3土地经营形式不同收益也不同

在经济发达地区,土地不同的利用方式,收益明显不同,表现在: 第一,用途不同收益不同。如农业用途和工商业用途,其收益是明显不同的,土地的持有者村集体从土地的非农收益得到的收益一般明显高于农业使用(非农使用的收益直接到集体, 而农业使用则首先归农户)。第二,开发方式不同收益不同。目前,村集体自主性的土地开发,不但获得了土地非农使用的超额收益,还获得了对该地块的管理权, 总体收益高于被城市征用所得。在这两种收益差异的驱动下,某些村集体热衷于自己搞土地开发,排斥政府征用土地,造成一方面土地非农化失控, 另一方面城市建设征地难。

3.4政府管理滞后

土地被国家征用后,关于村集体经济的改制和发展以及村民的就业等问题,政府都未给予足够的重视,也未从城市长远发展的角度制定相应的政策,以致出现规划凌乱,任其自由发展的局面。其次,政府对农村的规划工作也重视不够,对农村地域采取“围而纵之”的政策,即将村庄围起来,任其自由发展,使村庄的建设始终无规划可依。再次,经过城市化后,原生产队、乡的行政管理体制和管理模式被打破, 被村股份公司取而代之。但实际上,原集体经济组织管理形式也没有纳入到城市体系的管理中来,以致城管、城建、环卫等部门很难介入。在建房出租利益的刺激下,村民根本不遵守城市规划的要求,不经过合法手续审批,使“城中村”的土地乱占乱建局面更加混乱。

4改造“城中村”的重大意义

(1)“城中村”的问题,极大地影响了整个城市的规划、建设和管理, 影响了整个城市的外部形象和经济社会发展,“城中村”给社会治安造成很大的压力,对城市的持续发展和社会进步带来了不利影响,因此,改造“城中村”势在必行,已经成为城市建设和发展中亟待解决的重要问题。

(2)“城中村”是统筹城乡发展的前沿地带,是统筹城乡发展的当务之急,它可为统筹城乡发展提供宝贵经验,也为统筹经济社会发展作出示范。“城中村”改造是开辟就业新途径,解决村民长期出路,发展经济,建设和谐社会,进而加快全面建设小康社会步伐的需要。“城中村”改造为城市发展提供了可利用的土地资源,为城区功能拓展创造了条件,为整合城市相关资源提供了平台,“城中村”改造是实现城市现代化管理的需要。“城中村”改造提高了村民的生活质量,为加快文明社区建设提供了契机,是改善城市环境和社会治安的需要,为城市社会稳定、长治久安奠定了基础。

(3)“城中村”土地整理的对象主要是住宅用地和闲置的土地,整理内容重点是合理设置土地权属、划定土地用途、理顺土地经济关系,整理的目的主要是提高土地的利用率,为城市发展提供土地空间,推进城市化进程,同时减少城市化过程中对占用耕地的压力。

5 解决问题的思路和策略

5.1把“城中村”纳入城市总体规划

“城中村”由于没有真正纳入城市的统一规划、建设和管理,且具有自发性和盲目性,严重阻碍了城市的进一步发展。“摊大饼”式的城市扩张,对改造成本高的“城中村”采取搁置政策,向城市“蛙跳”,结果是旧的“城中村”没解决,新的“城中村”又梯次出现,因此必须把“城中村”统一纳入城市整体规划,作为城市有机空间,而不是游离于城市规划之外的孤岛,统一开发, 推行户籍、土地、管理体制改革,使“城中村”农民转市民,村委会变为居委会,集体土地变成国有土地, 把“城中村”变为公共设施配套完善、环境优美的城市社区。

5.2调整土地利用结构

城市是一个三维空间,土地利用既要平面布局合理,也要考虑各类建筑垂直用地的要求,充分发挥单位面积效能,合理确定不同的地段的建筑高度和容积率, 努力提高城市建设用地的相对数量,给“城中村”农民带来高额收益和就业机会。由于长期建设的盲目性和无序性,各种类型的用地混杂交错,相互包围,土地利用和建筑规划水平参差不齐,缺乏明显有序的功能分区,使土地开发的整体效益和环境质量下降。应根据各“城中村”不同的区位条件和实际情况,有针对性地改造,以期用最小的投入取得最大的效益。

5.3整合土地资源,盘活土地资产

对其进行资产运营,提高土地的综合使用效率是解决“城中村”土地问题的重要途径。运营好“城中村”的土地资源可以化解“城中村”改造中的许多障碍,诸如资金匮乏、村民安置与社会保障等。在“城中村”改造中盘活和整合土地资产,将“城中村”土地转化为资本进行增值运作的过程,大致可以分为3个阶段来实施:①量化土地资产,显化土地的真实价值,用市场机制来配置土地资源;②实现土地资产的收益,通过资产经营实现其良性循环;③统筹兼顾,在土地市场化运作的过程中实现土地收益的分配工作。

6结语

“城中村”问题是在我国特殊国情下,农村城市化进程中,在从计划经济向市场经济转变过程中出现的一种独特现象,集中反映了当前农村城市化进程中的各种矛盾,有其历史性和必然性。加快“城中村”改造,促进“城中村”转型发展也是加快城市化进程的必然要求,土地问题既是“城中村”改造中的难点,也是搞好“城中村”改造的最佳切入点。按照公共性、公平性、参与性的原则,以符合城市规划为前提,调整土地利用结构,以市场为依托来整合城中村的土地资源,积极探索,制定切实有效的措施,在确保社会稳定的前提下,积极稳妥地推进“城中村”改造,加快农村城市化建设。

参考文献:

[1] 高毅存. 城市规划与城市化[M].北京:机械工业出版社, 2004.

[2] 房庆方,马向明,宋劲宋. 城中村:我国城市化进程中遇到的政策问题[J].城市发展研究, 1999(4).

[3](英)埃比尼泽・霍华德,金经元译.明日的田园城市[M].北京:商务印书馆,2000.

[4] 张成福,王丽.“城中村”现象透视[J]. 经济论坛, 2004.(8).

[5] 郑庆昌. 聚焦“城中村” ―“城中村”转型发展系列研究之一[J].福建论坛(经济社会版), 2002(2).

[6] 刘社欣. 广州市“城中村”问题的现状特点与对策思考[J ]. 华南理工大学学报(社会科学版), 2002,(3).

[7]杜杰.都市里村庄的世纪抉择――关于深圳市罗湖区原农村城市化进程的调查报告.[J].城市规划,1999(9).

第4篇：城中村改造的定义范文

【关键词】城中村 土地集体所有制 土地转制

【中图分类号】F301.2 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2015）08-0010-02

一、城中村产生的背景

自上世纪改革开放以来，我国的城市建设进入了一个加速发展时期。在城市数量增加的同时，城市规模也不断扩大。在目前具有代表性的城市化定义中，普遍认为：反映“城市化”的主体主要是两方面：人口和产业。从人口的角度看，城市化的本质就是城乡人口的再分配，即乡村人口向城市人口的转移，农业人口向非农业人口的转移。从产业的角度看，城市化是各种非农产业发展的经济要素向城市聚集的过程，它不仅包括农村劳动力向城市第二、三产业的转移，还包括非农产业投资及其技术、生产能力在城市的积聚。

随着城市外延的迅速扩张，城乡结合部农用地被大量快速征用，而地方政府为了回避支付对农村宅基地的土地补偿和村民安置方面的巨额经济成本和社会成本，选择了“获取农村耕地，绕开村落居民点”的迂回发展的思路，划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间，在生活、生产和管理等诸方面也保持了过去农村管理的制度和方式，从而形成了“城中村”这一中国快速城市化进程中的特殊产物。

二、城中村的定义

从城中村产生的背景分析，城中村可以定义为是指伴随城市蔓延、城市郊区化、产业分散化以及乡村城市化的迅猛发展，被城建用地所包围或纳入城建用地范围的原有农村聚落，是乡村到城市转型过程中不完全的、具有明显城乡二元结构的地域实体。简言之，城中村是指城市建成区或发展用地范围内处于城乡转型中的农民社区，内涵是“市民城市社会中的农民村” 。

三、“城中村”产生的根源

（一）一般的看法

近些年来，国内涌现了大量有关城中村的研究论文和研究，这些研究通常把城中村产生的根源归结为以下几点：

1.落后的土地征用制度为城中村的存在提供了土地占用条件。改革开放以后，我国农村土地使用方式，转变成土地长期承包制，这使得城市不能使用行政手段占用农村土地，征用土地必须付出相当的经济补偿。为了降低扩张的成本，同时也为了避免处理如拆迁安置等复杂的社会问题，在征地时，有意避开原有村民住宅区。

2.城中村房屋租赁市场的活跃，使违章建筑不断增加。由于城中村被城市包围着，的区位条件和人气很旺，加上城市人口的快速增加，使得城中村内房屋租赁市场十分活跃。

3.长期以来，我国实行城乡分离的二元化管理模式，使得城中村出现并长期游离于城市的统一正常管理中。

4.集体及村民的共同利益驱动是城中村形成并得以延续的关键。由于土地价格的膨胀及发展工商服务业的便利，使城中村积聚了客观的集体财富。拥有村籍，就拥有村资产的分配和土地、建房、计生等优惠政策的享受。城中村的利益强化了村民与村庄的联系，突出了对村籍的看重，减弱了城中村于城市融合的迫切性，减缓了与城市的整合。

（二）土地问题是城中村成因的根本

按照现行的土地管理体制，由于不但禁止集体土地买卖，而且禁止集体土地使用权的有偿转移，集体所有的土地只有经国家征用转为国有土地后才能出让、转让。然而正是由于这种征地过程的存在和必须，造成了城中村的一系列问题：

1.由于征用农业用地和征用农村居民点和城镇居民用地赔偿费用的巨大差异，导致了地方政府在城市的快速扩张过程中为了片面追求“效益、成绩”而回避农村居民点的征用补偿问题。这种回避直接导致了城中村这种现象的产生。

2.由于我国目前这种非完全所有权的集体土地所有制度和低成本的农地征地制度而诱发了地方政府“隐性寻租行为”。同时由于现行征地补偿标准在农业用地和农村居民地上的巨大差异，使得以“寻租”为目的的地方政府纷纷在开发征地的过程中绕开农村居民点，以获得当时的最大边际效益。

3.由于我国城市化水平是快速增长的，而不是一个渐进的过程，因此目前的城市化主要是由于外部环境的推动、强化的结果。同时集体所有土地向国家所有土地的转化也是在极短的时间内完成的，因此城市根本没有时间和能力来有计划的安置农民的再就业和将其纳入城市社会保障体系。这使得生活在城市中的、没有其它劳动技能的“农民”不得不再次走上依靠土地来谋生的老路――租赁房屋，同时为了在有限的宅基地上获得最大的边际利润，在经济能力允许的情况下，建造高密度、见缝插针、超高容积率的城中村的是发展的必然结果。

4.在集体所有土地向国家所有土地快速转化的工程中，地方政府为了减少政策成本而保留了原来的农村行政建制（或仅仅是简单的将原来的村委会改变成为居民委员会），作为政权组织在农村继承的延伸机构，村委会在执行上级的命令时，常会以保护村落局部利益为取向而使政策“走样”。正是这种农村管理机构的存在造成了城中村中援助民对由农民向城市居民转化的集体抗拒，大大增加了城市政府对其改造的难度。

5.在集体所有土地向国家所有土地快速转化的过程中，由于农民文化和教育水平的限制，没有一个良好的投资技能和手段，往往很快的将政府拨发的补偿款花费殆尽，迅速的经历了一个由贫到富，又由富到贫的过程。由于没有完善的社会保障制度和基本谋生技能，这些农民只能够向政府伸手，造成了一系列新的社会问题。

四、通过明确土地的转制过渡期来避免城中村的产生

（一）土地转制（基金）方案的设计

避免城中村的根本取向是真正的城市化，即从农村向城市转变、从农村管理向城市管理转变，这种转变包括物质形态、经济结构与组织、社区结构与管理、生活方式、人口素质等各个基本方面。

1.完善和强化国家土地法，进一步明确集体土地所有权主体、承包经营权主体、经营管理者，以及他们之间的关系;同时在有关财产法尤其是物权法中应确立集体土地承包权及使用权是一种财产权、他物权。为在集体土地转制的过程中明确征地赔偿对象的主体做好法律上的依据。

2.在集体所有土地的转制过程中，征地的范围必须以村的行政界线为单位，农民生产用地和居住用地必须一次性征用。

3.征用土地的赔偿金额有以下两种方式来确定：对于用于城市公益事业的土地，赔偿金额按照周边商业土地当年拍卖价格的中位数支付;对于商业开发项目的用地，赔偿金额为转为国有土地后的实际拍卖的价值。政府只在这个过程中收取工作成本费，而不占有任何土地转制、出让所带来的收益。

4.征用土地的赔偿全部为货币化的赔偿，赔偿基本可以分为两大部分。一部分是在农民向城镇居民转化时应该给与的基本安置费、纳入社会保障体系所需交纳的各种费用;一部分是扣除前一部分各种费用和政府在土地转换所有制过程中的工作成本费后，实际拍卖土地的实际价值，这一部分的费用可以考虑采取政府管理基金的形式发放给农民。具体的操作过程可以是将这部分费用以70年为阶段，连本带息按月均摊返还的形式发放给农民。

5.政府土地赔偿基金的实际运作可以参照欧美国家的养老基金的运行模式，诸如加拿大的注册退休储蓄计划RRSP（Registered Retirement Saving Plan），在一定的范围内，基金的持有人可以申请基金贷款用于小型商业投资、个人学习、置业等活动。其根本目的就是强制性的为征地赔偿对象进行理财。

（二）方案的特点分析

比较城中村形成的动力因素，土地转制（基金）方案有以下的优点：

1.对集体所有土地的征用必须是以行政建制为单位的，避免只征用农地而保留农村居住地的现象。农业用地和农村居住用地同时征用、转制，避免了农民在失去作为生产资料的土地后，通过将原来作为生活资料的居住用地简单转化成新的“生产资料”――可租赁的土地这种消极的方式来保障自己的生活。

2.对土地转换所有制后所产生的附加价值（包括公益用地和商业开发）都直接支付给农民，政府只获得转制工作的运作成本费用。由于政府无法直接从土地的转制中直接获得收益，从根本上杜绝了政府寻租行为的产生。

3.全货币化的补偿制度，有效地打散了原有的农村建制，使得农民更加积极主动地融入到城市生活中去，从文化和生活习惯上避免了城中村的产生。

4.基金的分期按月发放，避免了农民由于缺乏理财技能和手段而产生的“由贫到富，由富到贫”的一个迅速轮回过程。同时基金还可以通过商业化、市场化的运作来。

五、小结

现代社会的城市化具有多方面的特征，但其本质是城乡人口的再分配，即乡村人口向城市人口转移，农业人口向非农业人口转移。要在当前快速城市化的过程中避免城中村问题的产生就一定要明确农民、土地和政府三者之间的各种权利和义务，同时通过制度的设计明确农民向市民转化的过度缓冲期、相应的社会综合保障体系的建立和杜绝政府在土地上的寻租行为。

参考文献：

[1]冯维波，“快速城市化地区的‘城中村’现象探析” [J]，重庆工商大学学报（自然科学版），2006，（2）.

[2]薛丽，经济发达地区“城中村”改造问题研究[D]，山东农业大学，2010.

[3]肖和平，武汉市“城中村”现状及改造方法研究――以江汉区为例[J]，科教导刊，2010，（12）.

[4]郭应龙，湖南中等城市发展过程中“城中村”问题剖析[J]，湖南城市学院学报，2004，（4）.

[5]周晓唯，杨爽，李莉，“二元结构制度变迁与‘城中村’改造” [J]，西安电子科技大学学报（社会科学版），2006，（1）.

第5篇：城中村改造的定义范文

关键词：现代城市；城中村改造；规划设计

Abstract: as China's city construction, the quickening of the process of villages and cities the contradiction between the built-up more and more outstanding, "village inside city" reform is the national in many big cities facing urbanized question, so the renovation of the villages is imminent. The transformation of villages, need to take comprehensive management model to realize the economic management system, social culture, and the political policies and physical form the perfect space. Combining with the project examples, the modern city "village inside city" reconstruction planning design is discussed in this paper.

Key words: the modern city; Villages modification; Planning and design

中图分类号：TU984 文献标识码：A文章编号：

一、“城中村”的含义

“城中村”是在我国特有的土地所有制和文化背景下，在快速推进城市化进程中出现的一种新的城市化问题。对于“城中村”的定义，个人表述各有差异，实质内涵却基本相同：第一，都涉及“城”和“村”的概念 ，体现了“城乡二元结构”的基本特征；第二，都指出“城中村”的实质是一种农村社区，实行的是农村典型的集体管理体制；第三，都指出“城中村”在物质形态构成和生活结构方面已经非农化。城中村的明确概念：城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

二、规划背景

2.1 城市概况

该市是一座具有悠久历史的中华古城，其悠久的历史、灿烂的文化、丰富的资源闻名天下。

2.2 区位及周边关系

规划区域为新村的“城中村 133”安置范围，位于该市北部的尖草坪区。规划区西侧为公园；东侧为30m规划路；北侧临30m规划路，与北郊污水处理厂绿化带相邻，南部规划50m道路与河对岸相接，有着很强的交通区位优势，特别是南部的森林公园及由太钢凉水池改造的水域公园对提升区域的环境品质至关重要。

2.3 场地分析

基地情况复杂，以工业、居住、耕地、水域及沙地为主，还有小学及服务性商业设施，区域周围的城市道路尚未形成完整的体系，仅村庄内部道路，路面质量较差，除局部区域高差较大外其余部分基本平整。

三、规划依据

3.1 城中村控规要求

控制性详细规划作为控制建设用地性质、使用强度和空间环境的城市管理依据，也是进行下一步规划设计的指导与依据。

控规中规定了片区以居住用地为主，配合有部分商业、市政、停车、绿地公园及为居住服务的中小学、幼儿园等配套设施。从建筑空间上来说，片区北部以高层建筑为主，中部以高层、中高层为主，南部以小高层、多层为主。

规划区用地 58.14 hm2，处于片区中部偏西。控规中对外联系的主要道路及出入口位于规划区两侧，是片区对外的窗口，同时亦是联系南北两个分区的重要纽带。基地中规划有商业、小学、幼儿园等服务设施，这些设施为周边的地块提供服务，同时控规中其他的服务设施也为本地块开放。

3.2 与片区概念性规划设计和修建性详细规划的关系

在控规的指导下，该市为整个片区进行了概念性规划设计，作为修建性详细规划的依据。概念性规划设计首先体现了该市“南移西进、北展东扩”的城市发展战略，随着该战略的实施，未来该片区就是城市中心区的一部分。在紧邻城市北部的近郊区，应前瞻性地发展与城市形态相似的都市形象，拓展城市的发展空间，满足城市发展需求，使现有的城市近郊与城市发展同步，实现整体的城市空间形象。其次，滨河东西两路作为城市南北方向上的快速交通干线，其两侧区域均拥有便利的交通条件，在该区域内建设大规模的小区不仅可以充分利用城市日益稀少的交通资源，且有利于人群的快速疏散与可达性，合理使用城市资源。再次，穿越城市的河流区域一向是城市建设的热点与重点，亦是城市形象展示的

窗口。通过该项目的实施，可以延伸城市的发展轴线，更好地体现城市形象与发展，为河流沿岸构建一条优美的城市天际线，同时以热点带动整个城市北部区域的大发展。

概念性规划设计对区域的空间关系的整体性与完整性进行了细致的分析与研究，并最终形成了富有特色的区域空间、景观关系，是控规的有力补充、完善。通过平面到空间再由空间到平面的相互作用，使规划区各部分之间达到相融与统一，避免了单纯由平面控制造成的空间环境的差异与非匀质性。

四、规划目的

4.1 促进社会和谐发展

面向 21 世纪，针对村民和居民经济水平的提高和生活方式的更新，研究其新特点，满足居民在生理上和心理上的各种需求以及解决好村民向居民转变的各种相关问题，尤其是居住、工作、就业等问题是失去土地的农民的基本生活保障和关系社会稳定、和谐的重大问题。

4.2 促进城市绿色发展

推进绿色转型是该市委、市政府建设生态文明的重要举措。该市推进绿色转型是实现资源节约、环境友好、生态平衡，人、自然、社会和谐发展的重要前提。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，规划采用高层低密度住宅形式，最大限度地扩大绿地面积，保护该区域的绿化生态环境的完整与可持续性，使居民接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。

五、规划理念

本规划设计旨在创造一个布局合理、配套齐全、环境优美的新型居住小区，将社会效益、经济效益、环境效益充分结合起来。

（1）充分利用基地周围森林公园、滨河公园、带状绿化公园及水域公园等自然条件和资源，强调创造良好的居住环境，将建筑群充分地融入自然环境中，注重对生态环境的保护，创造森林湖光山色的优美画卷。

（2）通过合理的规划布局，运用具有时代气息的建筑造型，做到户户观景，为村民创造高品位的居住小区。

（3）设计流畅而经济实用的道路系统，体现“部分人车分流”的基本原则。

第6篇：城中村改造的定义范文

本文以城中村改造项目为研究对象，首先介绍了城中村的相关问题以及项目进度控制的相关理论。其次对城中村改造项目进行分析，进而，根据该项目的特点，通过动态监测理论的应用与制定的项目进度计划进行比较，在对进度保障措施做了相应了解后，给出对城中村改造项目的进度控制的保障。

【关键词】城中村；动态监测；保障措施

伴随着中国城市化进程的发展，出现了城中村这一特殊的现象，城中村具有明显的中国特色。城中村的改造项目中涉及到村民、政府、开发商等各种利益相关者，他们之间的关系错综复杂，比一般的房地产工程建设项目要复杂的多。因此，在进行房地产工程建设的时候，必须结合城中村改造的特殊情况，通过对工程项目的进度进行有效的控制有效的减少不必要的时间浪费，按照工期要求保质保量的完成工程进度，对城中村的改造项目的进度控制进行研究有其非常重要的理论和实践意义。

项目进度控制是项目进度管理的核心，而项目进度控制的核心是要掌握全面的项目进度的信息，只有对整个项目进度信息进行全面的掌握，才能够对项目进度进行有效的控制。对工程项目实际施工进度的信息进行收集的一个非常有效的方法即是对工程项目进展的实际进度进行跟踪检查，收集施工进度方面的实际数据。对工程项目的实际进度进行跟踪检查所获得的数据还要注意所收集的数据的质量，这将直接影响到整个项目进度控制的效果。对收集的数据资料通常情况下以进度报表的方式或者定期召开汇报会的方式对工程进展情况进行汇报。

对实际工作进度的数据收集完后需要用数理统计的方法进行归类、整理、分析，进而形成与进度计划有可比性的信息和数据。

对工程项目的实际进展情况进行调查收集数据后，对实际进度与计划进度进行比较，如果发现出现偏差，则需要对实际进度进行调整。因此需要对产生进度偏差的原因进行分析并分析这些原因造成的影响程度的大小，制定出合理有效的计划调整方案。

通过对工程项目的进度进行动态的跟踪检查，对收集到的实际数据进行分析处理后将实际的工作进度与计划的工作进度进行比较，如果比较后发现二者之间出现偏差，需要分析出现的进度偏差对整个项目以及后续的工作的影响。根据分析出的结果，进度控制人员需要根据进度偏差对工作进度计划进行相应的调整，并采取适当的应对措施，得出符合实际进度实行情况的新的工程项目的进度计划。

对工程项目实施过程中出现的进度偏差进行分析后，需要根据分析的结果制定相应的调整方案。一般情况下，调整方案可以从两个方面来考虑：一是增加投入的资源量，比如说增加投入的人力、物资；二是对各项目实施活动间的逻辑关系进行调整。

对工程项目进行进度控制管理主要包括以下几方面的内容：

1、在对工程项目的进度进行管理的过程中起关键性作用的因素是组织，因此，要想更好的对整个工程项目的进度进行控制管理，并保证将责任具体到具体的责任人，构建完善的工程项目进度管理体系非常有必要的。

2、在工程项目的实施过程中，会出现各种管理部门，然而为了保证项目进度管理的效果，最好安排专门人员对整个项目的进度控制管理负责，在上岗前对这部分专业人员进行岗前培训，同时还要注重考虑专业人员的道德素养等因素。

3、对工程项目的进度进行控制管理还需要以各种管理制度为指导，比如监理制度、进度审计制度等。

4、同时有相应的奖惩制度，奖惩的对象则是所有参加工程项目的工作人员。 5、制定相应的工程项目进度控制管理的工作流程图：

（1）对工程项目进度计划系统的组成进行定义；

（2）编制相应的对工程项目进度计划进行控制和调整的程序；

（3）完善对项目变更进行控制的系统。

工程项目实施的过程中必然会涉及到资金流动、物资消耗与补充方面的内容，因此，对工程项目进度进行控制最好能够有预先准备好的经济保障。主要的经济保障措施包括：资金激励、资金需求计划等。在整个项目进度控制的经济保障中资金需求计划占了非常重要的地位，主要包括外来资金、自由资金和能够进行资金供应的时间。对项目进度进行控制的主要经济保障措施如下：

1、对项目进度进行控制管理的两大主要经济措施分别是资金需求计划和经济激励措施，其中经济激励措施的采用可以加快工程施工进度。

2、为了确保项目进度目标的实现，可以编制与进度计划相匹配的资源需求计划。

3、在编制资金需求计划时要同时考虑到进行经济激励措施所需要的资金以及在工程项目进度加快的过程中增加的成本费用。

4、建立相对完善的付款程序，以方便为业主提供付款证明并向承包商提供进度款。

5、对于在工程项目中出现的项目变更要及时进行处理，并及时完成索赔付款。

6、在进行经济激励时，赏罚分明是非常重要的，只有这样才能充分调动起工作人员或者工作组的积极性。

在对工程项目进行进度控制时还涉及到技术方面的保障措施，概括来说主要包括以下几个方面：

1、对项目进度进行控制的主要技术保障措施分别是：对项目进行设计的技术和进行施工的技术。

2、对项目进度进行控制管理的效果主要受以下几方面的影响：设计方案、设计理念和设计路线。因此，在比较不同的设计方案时要重点考虑施工进度与项目设计技术之间的关联关系。在日照市大小卜家庵城中村改造项目的施工过程项目中，对设计方案进行调整时需要与各个相关部门进行协商，做出改善报告。

3、施工方案的选择也受多方面因素的影响，不仅要考虑施工方案的合理性与先进性，还要考虑此施工方案中是否存在影响整个项目进度的影响因素。

对工程项目进行进度控制时，还要对信息进行管理，以确保制定的决策的正确性，下面是几种主要的措施：

1、建立每天的工作台账，编写工作日记，形成建筑施工项目建立完整的文档管理系统，产生各种进度报表。

2、对建筑施工单位配备相应的技术基础设施，包括计算机硬件和软件配备，装备好相应的管理信息系统，为整个施工项目的进行提供有效的沟通机制，保证整个施工过程进行中信息交流渠道的通常。

3、对整个工程施工过程中涉及到的各类信息资料进行规整，在施工工程收尾阶段之前完成，能够为企业提升管理水平、完善管理理论做出保障。

项目过程中，对整个建筑施工项目进行动态的监测和跟踪检查，将进度控制在计划的范围内，实时将实际的工程进度与计划的工程进度进行对比分析，并根据对比分析的结果适当的做出相应的调整，使整个计划的完成更加的顺畅，对早日完成工程目标尤为重要。

参考文献：

[1]李岚.工程项目进度优化管理[M].大连理工大学出版社出版， 2010，58-97.

[2]李建平.现代项目进度管理[M].机械工业出版社， 2011，87-98.

[3]陈德平.项目管理中进度控制[J].西部探矿工程，2007，34-53.

第7篇：城中村改造的定义范文

关键词：土地资源整治；城镇工矿设用地；“三旧”改造

党的十七届三中全会提出“大规模实施土地资源整治，搞好规划、统筹安排、连片推进”，“土地资源整治”第一次由中央提出，土地资源整治发展进入新纪元。2008年以来，土地资源整治呈现出目标多元化，内涵、效益综合性凸显，社会认知度高的特点，土地资源整治进入综合发展阶段。

一、新一轮土地资源整治规划简述

(一)土地资源整治的概念

新一轮土地资源整治规划将土地资源整治定义为对低效利用、不合理利用、未利用以及生产建设活动和自然灾害损毁的土地资源进行整治，提高土地资源利用效率的活动。

(二)土地资源整治规划的指导思想

按照建设资源节约型和环境友好型社会的总体要求，以保障国家粮食安全为首要目标，以推进新农村建设和统筹城乡发展为根本要求，以基本农田整治为重点，大规模建设旱涝保收高标准基本农田，规范推进农村建设用地整治，积极开展城镇工矿建设用地整治，加快土地资源复垦，建立健全长效机制，全面提高土地资源整治工作水平，以资源可持续利用促进经济社会可持续发展。

(三)土地资源整治的深刻转变

新一轮土地资源整治规划，土地资源整治内涵外延极大拓展，在范围上，从孤立、分散的农村土地资源开发整理转变为包含城镇建设用地整治的全域整治规划；在内涵上，从增加耕地数量为主转变为增加耕地数量、提高耕地质量、改善生态环境并重；在目标上，从单纯的补充耕地转变为建设性保护耕地与推进新农村建设和城乡统筹发展相结合；在手段上，从以项目为载体转变为以项目、工程为载体结合城乡建设用地增减挂钩、工矿废弃地复垦调整利用等政策的运用。从整治类型来看，新一轮土地资源整治规划包括：农用地整治、农村建设用地整治、城镇工矿建设用地整治、未利用地开发和土地资源复垦。

二、城镇工矿建设用地整治的内涵

城镇工矿建设用地整治在新一轮土地资源整治规划中定义为：对旧城镇、“城中村”和旧工矿等进行改造，完善配套设施，加强节地建设，拓展城镇发展空间，提升土地资源价值，改善人居环境，提高节约集约用地水平的活动。

相对于城镇工矿建设用地整治，城市建设用地整理的概念更加具体、成熟，国内学者从宏观的角度阐述了城市土地资源整理的内涵：城市土地资源整理是在既定的城市空间范围内，按照城市发展规划和土地资源利用总体规划的要求，采用一定的措施和手段，调整城市土地资源利用结构，改善城市用地环境，提高城市土地资源的利用率和经济产出率，提高城市的现代化水平，按照近期效益和远景效益、经济效益和生态效益密切结合的原则，充分、合理、经济地利用城市土地资源。其实质是合理组织城市土地资源的开发利用，促进城市用地的有序化、集约化，提高土地资源的经济承载能力和土地资源收益率。

可见城市土地资源整理与城镇工矿建设用地整治极为相似，本文认为可以参考城市土地资源整理的概念更具体的认识城镇工矿建设用地整治，并从相关实践中得到启示。

三、广东省“三旧”改造的实践

广东“三旧”改造分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造，是广东省特有的改造模式，进一步丰富和拓展了土地资源整治的内涵和功能，由此土地资源整治在范围上开始由农村土地资源向城镇工矿用地延伸。2008年，国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作，开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地资源利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市(县)人民政府的批准。

“三旧”改造对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地资源纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。

以佛山为例，为了更好地引导“三旧”改造形成规模改造效应，实现城市发展模式转变的整体目标，根据城市的发展方向与发展要求，结合项目性质和所处区位，将改造项目分成几个改造方向，鼓励成片开发，引导形成集聚的改造功能区。根据改造方向形成六类功能分区：

(1)城镇改造区。明确划分城镇建成区的边界，严格控制外延式拓展的规模，改造低效用地，鼓励城区内“退二进三”，将一些废弃工业厂房或城中村改造成满足城镇发展要求的商贸、居住区，重新整合城镇用地功能布局。

(2)村庄整治区。明确划分村庄农田边界，控制建设用地规模，保障城镇可持续发展所需要的自然系统，通过“迁村并点”整合旧村庄做到“建新拆旧”，实现“一户一宅”。

(3)工矿厂企改造区。鼓励对有条件的地区进行产业改造升级，提高产业科技含量和产品附加值，加强现代物流、会展、商务服务、科技服务、服务外包等生产业的发展建成一批世界级、国家级特色产业基地。

(4)生态环境改造区。对位于区域绿地④中的改造项目须满足非建设用地的控制要求，逐渐搬迁恢复绿地，将城镇内公共地区和建筑密集区的破旧建筑改造成公共绿地，缓解人口带来的环境压力。

(5)都市农业和现代农业综合开发区。以复垦、增加农田面积、提高农业效益为主要目的，改造农村景观，利用生态资源及环境资源，结合农业生产、经营及农家生活，为人们休闲旅游、农业观光提供场所。

(6)主题文化公园建设区。修缮及维护具有历史价值的名人故居、历史街区等，保护和挖掘历史文化资源，充分利用旧厂房、旧村庄改造建设成创意产业园、博物馆等。

再以广州为例，广州市针对“旧城”改造、“旧村”改造、“旧厂”改造分别确定模式。

如“旧城”改造中针对危破房分布相对集中、土地资源功能布局明显不合理、公共服务配套不完善的区域采用成片改造模式，土地资源公开出让，政府主导，对市政、公共服务设施等适当支持；针对零散布局及历史文化街区采取业主零散式改造，并选择综合整治，消除安全隐患，完善生活设施，改善生活条件或“修旧如旧、建新如故”“重在保护、弱化居住”的策略。

第8篇：城中村改造的定义范文

关键词：小旅馆 建筑防火 问题 对策

伴随着我国城市化的进程，为外来务工人员或社会流动人员等提供廉价住宿的小旅馆不断在城镇的各个角落涌现。大多小旅馆是通过民用住宅改建的，审批手续不全、内部装修材料复杂、人员密集且流动性大、住宿人员普遍防火意识淡薄、用火用电多，并且由于资金投入有限，小型旅馆不能按照一般的宾馆进行管理，往往存在防火间距、疏散通道、安全出口不足、装修材料不达标等先天性火灾隐患，因此对于其防火设计研究极为重要。而在设计一端，规范对于宾馆的防火没有划分规模的界定，因此对于小旅馆很难全部达到一般和大型宾馆的防火设计要求，尤其在建筑设计方面，因为建筑一旦成型，改动困难，成本较大，因此，探索小型旅馆的建筑防火问题及相应的设计对策对于消防安全来说就显得很有意义。

基于对以上问题的重视，各地相继出台了地方对于小旅馆的管理法规，例如，杭州市就出台了针对家庭式旅馆消防安全的新规范，对该类小旅馆提出了一些特别的消防规定，而云南省也在《公众聚集场所消防安全技术规范》中将30床以上的具有住宿服务功能的场所定义为一定规模的人员密集场所，从而加强了对小旅馆的消防限定。比较这些规定，可以看出在建筑方面，对于防火分区，疏散，安全出口、装修材料等方面都有重视，现将相应问题归纳如下：

防火分隔：小旅馆并没有明确的规范定义。一般认为客房数在50间以下（不含本数）、所在建筑的建筑面积不大于3000平方米、建筑高度不超过24米的经营接待旅客住宿的饭店、旅馆、旅社、旅店、宾馆、招待所、山庄、接待站、客栈等场所属于这个范畴。这些场所通常与相邻建筑物之间无防火间距或防火间距不足，旅馆内未设置室内消火栓系统。随着小旅馆内易燃物品使用增多，且大部分热水供应都采用电加热，加之旅馆经营管理人员、旅客在建筑物内烧水做饭、用火用电等，存在诸多的消防安全隐患，导致火灾多发。

这些小旅馆大多利用住宅改造而来，与住宅处于同一建筑内时，按照《建筑设计防火规范GB 50016--2006》（以下简称《建规》），旅馆等非住宅部分与住宅部分之间应采用不开设门窗洞口的耐火极限不低于1.50h的不燃烧体楼板和2.00h的不燃烧体隔墙完全分隔。另外，旅馆建筑内严禁设置经营、存放和使用甲、乙类物品的商店、作坊和储藏间。这些规定旧有的小旅馆都很难满足，在城中村、农家乐等地带的小旅馆常常出现商店、作坊和储藏间存放《建规》不允许的危险物品等现象，尤其是，旅馆中的厨房与其它部分没有隔墙或者隔墙没有采用耐火极限不低于2.00h 的不燃烧体，隔墙上的门窗不是乙级防火门窗等，这些问题都应该在资格准入或者改建设计中加以重视。

疏散：旅馆按《建规》5.3.5：“下列公共建筑的室内疏散楼梯应采用封闭楼梯间（包括首层扩大封闭楼梯间）或室外疏散楼梯”，但06版《建规》实施之前01版《建规》对封闭楼梯间没有做出靠外墙设置必须有自然采光和通风的要求，这样一来，依据 01 版《建规》设计竣工的土建工程，在06版《建规》执行后进行内部装修，疏散楼梯间的设置就变成了“硬伤”。小型旅馆往往每层的建筑面积都很小，如果再增设一个乙级防火门的话，平面就很难布置。针对这种情况，鉴于通廊式居住建筑火灾危险性比旅馆更大，这里认为可以参照规范对通廊式居住建筑的要求，依据《建筑设计防火规范5.3.11：“通廊式居住建筑当建筑层数超过 2 层时应设置封闭楼梯间； 当户门采用乙级防火门时，可不设置封闭楼梯间”，将每层通向楼梯的门均设置成能自行关闭的乙级防火门或者根据实际情况增加室外楼梯。另外在旅馆与其它功能混合时，旅馆等非住宅部分与住宅部分的安全出口和疏散楼梯应分别独立设置，但如前所述，在在城中村、农家乐等地带的小旅馆常常出现住宅部分与非住宅部分共用楼梯的现象。

很多小型旅馆装修的时候，其疏散楼梯的宽度不足1.1m，考虑到楼梯宽度的增加需要破坏房屋的结构，很多的现场是无法整改的。这里建议可考虑增设疏散楼梯，使得单个楼梯满足单股人流的疏散宽度，楼梯的总疏散宽度满足总疏散宽度和楼梯最小净宽的要求即可。

两层以上（含两层）旅馆的室内疏散楼梯应采用封闭楼梯间，疏散门应采用乙级防火门。直接通向疏散走道的房间疏散门至最近安全出口的距离双向不应超过40m，袋形不应超过22m；敞开外廊式旅馆双向疏散距离不应超过45m，袋形不应超过27m。疏散走道和疏散楼梯的净宽度不应小于1.1m，安全出口、房间疏散门的净宽度不应小于0.9m。一般旅馆疏散宽度能满足百人疏散宽度指标，因此疏散楼梯仅需满足最低宽度要求即可，无需根据人数核算疏散楼梯的宽度。

案例1：某三层平屋顶自建房改造为家庭旅馆，原楼梯间为敞开楼梯间，封闭楼梯间后无法自然采光通风。

对策：将楼梯屋顶开洞后开天窗，通过天窗实现自然采光和通风，满足封闭楼梯间要求。此方案为一般处理改造楼梯间无自然采光通风的办法，适用于平屋顶，当原建筑为坡屋顶时，通风窗开启和封闭存在管理困难。

安全出口：据《建规》，每层安全出口（底层直接对外的门和二层以上的疏散楼梯）不应少于两个，且两个安全出口最近边缘之间的水平距离不应小于5m，当满足下列情况可设置一个楼梯：不超过3 层、每层最大建筑面积不超过500㎡、第二层和第三层的人数之和不超过100人的一、二级耐火等级旅馆；不超过3 层、每层最大建筑面积不超过200㎡、第二层和第三层的人数之和不超过 50人的三级耐火等级旅馆。

案例2：某一二层商场内廊小旅馆仅有一部楼梯，商场与三四层旅馆共用一部封闭楼梯间，无法满足商场与旅馆疏散分开的要求。

对策：保持楼梯原有形式不变，另外增设一部室外疏散楼梯作为疏散楼梯来满足规范要求。在条件许可的情况下，设置室外楼梯是最佳方案，既满足规范对楼梯自身的要求，也多了一个安全出口，但布置室外楼梯时要注意错让旅馆的窗洞口。据《建规》7.4.5，室外楼梯作为疏散梯需满足：“除疏散门外，楼梯周围2m 内的墙面上不应设置门窗洞口。疏散门不应正对楼梯段”。另外很多小旅馆受到用地、城市建设管理等限制，不允许设置室外楼梯，因此此种方法的使用范围同样受限。

装修材料：旅馆的客房、大型厅室、疏散走道及重要的公共用房等处的建筑装修材料，应采用非燃烧材料或难燃烧材料，并严禁使用燃烧时产生有毒气体及窒息性气体的材料。配电室、变压器室、通风和空调机房、厨房、封闭楼梯间、防烟楼梯间及其前室的顶棚、墙面和地面均应采用A级装修材料；设备用房、疏散走道和安全出口的门厅，其顶棚装饰材料应采用A级装修材料，其他部位应采用不低于B1级的装修材料。

从以上分析以及实例可以看到，对于旧有小旅馆，严格套用《建规》存在一定的执行难度，但是，如果能够把好设计关，注意到相应的防火问题，在资格准入的过程中对于新建和改建建筑因地制宜，灵活运用规范，就有可能在符合规范的情况下，实现防火安全与功能之间的平衡。

参考文献：

第9篇：城中村改造的定义范文

关键词：旧村改造，必要性，措施

一、旧村改造的含义

对于旧村改造，人们并不陌生。但如果要给旧村改造一个科学的定义却尚缺乏一致的认识。在现实生活中，很多人对旧村改造的理解还停留在 “城中村”改造、乡村合并整治、农村社区化管理等局部范围，没有从整体上去正确认识和把握旧村改造的内涵。

对于旧村改造的定义，从狭义来看，可以理解为村庄基础设施建设水平不断提升的所有活动。从广义来看，可以看做适应生产力和经济发展的需要，村庄为进一步拓展发展空间，提升生活质量，对原村庄的基础设进行进行提升的一个系统工程，需要辅以经济发展、产业结构调整、村民就业保障等多方面的改革创新。

二、旧村改造的必要性和可行性 1、村庄的基础设施薄弱阻碍了新农村建设

根据建设部统计，我国依然有 40％以上的村屯尚未实现集中供水，有60％以上的村屯没有实现有效排污；有近一半的村屯依然存在雨天出行难问题，高达90％的村屯缺乏必要的消防设施和垃圾处理方式。在农村公共设施投入上，与城市比较依然存在严重失衡，进一步加剧了村屯基础设施的落后以及生活配套设施建设的不足。严重阻碍的新农村建设的步伐。广大农村地区对于旧村改造的需求强烈。

2、可以节约利用土地缓解我国耕地的紧张

我国广大农村多是“一户一宅”式的居住格局，加之新建住宅不断向扩展，造成一些 “空心村”出现，老的村屯中心往往旧房没有拆除，老屋无人居住，造成了极大的土地资源的浪费。而旧村改造恰恰能够解决这种土地利用不合理的问题。可以通过在村屯内划分功能区，解决过去村屯设施分散的问题，全面提升农村公共设施的利用率。

3、我国推进城镇化战略同时缩小城乡差距

在旧村改造的实施中，通过更加科学的村屯建设规划，可以使布局变得更加合理，各项设施的功能更加完善，村屯基础设施建设水平得到进一步提高，有力提服务农村经济的发展。然而，如果不进行相应的旧村改造，村屯将不可能向小城镇方向发展，城镇化将失去动力，城乡差距将不会缩短。可见旧村改造不仅是农民受益，也会惠及小城镇的建设，因此我们说发旧村改造的发展的必然，是落实科学发展观构建和谐社会的要求。

三、旧村改造的影响因素分析

1、经济因素

在旧村改造中经济因素始终是最主要的因素，并一直贯穿在旧村改造的各个阶段。从前期的资金的筹集启动，到拆迁补偿，在到改造后土地收益的分配均涉及经济利益。在具体的旧村改造项目中，由于经济问题处理不佳而影响旧村改造的情况也较为多见，其中最突出的问题是是拆迁补偿问题，在这个环节中，如果经济利益调节合适，旧村改造就会赢得广大村民的赞同，使改造的步伐加快，如果经济利益调节处理不好，旧村改造将会遭到村民坚决反对，并使旧村改造受阻。在实际拆迁补偿难过程中，难以达成共识的原因是多种多样的，要针对不同问题，有的放矢地采取相应措施，才能够使旧村改造不受经济因素的制约。

2、思想因素

旧村改造的实施对象是农民居住的村屯，在改造过程中，如果不能赢得农民在内心深处的理解和认可，相应的改造活动将十分困难。我们发现，制约农民对旧村改造态度的原因有两个方面。一方面是由于广大农民普遍有着较深的乡土意识，思乡恋土是普遍存在的现象。由于我国是一个历史悠长的农业国家，土地在始终是农民的保障和生活的寄托。千百年来广大农民的乡土意识经过积累已经变得十分浓厚。另一方面是农民对于旧村改造认识不够，有一些农民对旧村改造有着较深的疑虑。因此，在旧村改造过程中，通过宣传和引导促进村民的思想转变是一项不容忽视的重要工作。

思想因素也表现在旧村改造的实施方，也就是政府官员以及实际工作人员。当前，还有一些地区在进行旧村改造时，没有以提升人民生活水平为根本目的，而是用城乡建设用地增加的名义从农村占出土地，来弥补城市建设用地，这种做法可以看做是土地财政的延伸，是侵害农民利益的一种表现。此外，某些工作人员在实施旧村改造时，依然存在暴力拆迁的问题，使政府形象严重受损，不利于各项改造工作的开展。

3、自然因素

村庄是一种人文形态的反应，但同时也深受自然环境的影响。为此，在进行旧村改造的过程中，应充分考虑当地气候、土壤、河流等环境因素的影响，尽力用最少的开支赢得最好的改造效果。 四、某市旧村改造现状的实证分析 1、旧村改造的基本情况 在上世纪 90 年代就开始了有计划、有步骤的旧村改造工作，改造对象为城中村以及一些经济发展较好的村屯。截止目前已经有42个个旧村改造的片区。

2、旧村改造模式 （1）整体搬迁改造模式。适用那些村庄位置比较偏僻，因环境问题或其它原因必须搬迁的村庄，在新址建设新村，对于原村屯的土地进行整理复垦。

（2）拆旧建新改造模式。这种模式比较常见，主要适用于村屯内闲置土地较多的空心村，采取有计划的实施旧村改造，将村屯内荒废的土地合理地利用起来，减少土地浪费。通过这种方法部分村屯可以节约出近30%的土地，成效十分明显。

（3）归村并点改造模式。这种模式主要适用于自然村数量较多的大行政村，通过有计划的改造建设中心村，来完成村屯的集聚，进一步提高土地的使用率，这种模式在节约土地、提高基础设施效率方面的效果十分明显，但需要村民的理解和支持，前期的宣传工作至关重要。

3、旧村改造的成效分析

在社会效益方面，旧村改造符合广大农村地区居民的根本利益，有助于提高农村基础设施水平，有助于促进农村文化发展，提高农民的文化素质，有助于促进农村剩余劳动力就业，促进农村社会和谐发展。在经济效益方面，一是通过改造从居民建设用地中节约了大量土地，为村庄经济的发展和农民收入水平的提高创造了新途径；二是通过旧村改造有效促进了农村地区二、三产业的发展。

五、搞好旧村改造的措施

1、制定科学规划

要着眼当前，放眼未来，既要注意具体细节，又要全面把握。做好旧村改造村庄的改造规划。村庄布局的改造升级是旧村改造的重要内容，为了做好新村庄建设改造工作，一定要在科学发展观的指导下，按照新农村建设的要求，遵循“科学性、前瞻性、实用性、经济性”的要求，因地制宜，制定出符合当地实际的旧村改造规划。

2、落实配套工作 村庄改造完毕后，要保证公共基础设施的配套。公共基础设施在村民日常生活中发挥着重要作用，在进行公共基础设施的配套时，要本着“服务群众，方便群众”的原则进行，使村民在村庄改造后能切实享受到改造的好处。

3、规范改造行为

格规范旧村改造的各个环节，各村庄在准备进行旧村改造时开村民会议，确保有过半数的村民参加，所做决定应得到参与村民的半数通过，如果旧村改造方案没有获得通过，则不能强行改造。

实践表明，旧村改造在促进了新农村建设的步伐等方面，效果良好。进一步对旧村改造问题进行研究，分析旧村改造的可行性和必要性，对于以后旧村改造的顺利进行和新农村建设的快速开展具有重要的意义。

参考文献：

[1]郑风田，傅晋华.农民集中居住：现状、问题与对策[J].农业经济问题，2007,(9)：4-7.

[2]加快旧村改造，优化发展环境，促进经济发展―山东省临沂市义堂镇华沂庄旧村改造纪要[J]

[3] 朱剑云. 旧村改造，关键在规范行为[J].浙江国土资源，2006,(11).