城中村改造现状精选(九篇)

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第1篇：城中村改造现状范文

关键词：快速城市化；城中村；城市规划；管理；对策

城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。

一、目前城中村规划管理的现状

城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70％以上，甚至达到90％；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。

而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。

城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。

二、城中村规划管理的原则与模式

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。

要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。

城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。

三、城中村改造规划的对策实践分析

一是将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。

二是明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。

三是规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。

第2篇：城中村改造现状范文

【关键词】城中村；改造模式；廉租房；创新

Abstract：This article through studies the economic value of the existence of village inside city， think that the existence of the village inside city has its certain rationality， as a case study of xi "an eight village several problems existing in the urban village reconstruction are analyzed and puts forward some reform Suggestions.

Keywords： urbanlized village；economic value；low-rent housing

1、城中村的定义及研究状况

“城中村”是在城市快速的发展进程中，滞后于时代的发展步伐，游离于现代城市管理之外且生活水平低下的居民区[1]。伴随着城市化进程的加快，城中村的问题已成为国内许多大中城市发展中普遍遇到的问题。对于现存的城中村的改造势在必行，当前我国绝大多数学者比较集中研究城中村定义、形成机制、分类、存在的问题和改造的方法、模式等。其中在对城中村对周边的经济、社会、文化影响的研究，人们长期以来把热点主要放在了其存在问题上，对城中村的评价多为负面，主要有：土地资源浪费严重，土地收益大量流失[2，3]；社会治安环境较差，犯罪率高[4]，安全隐患多；文化观念及素质问题[6]，等。

2、城中村改造存在的问题

2.1西安市城中村现状

目前西安市共有城中村437个，城市农村人口47.3万：其中200平方公里的建成区内的城中村共有有187个，农村人口共计19.58万人，总用地130708.44亩。在对西安市城中村进行调查的基础上，根据城中村的地理位置将城中村以成熟性城中村研究为主，成熟性城中村：分布于市中心城区建成区内，经济、地理区位优越，村民人均耕地面积很小，甚至没有，普遍偏重第三产业发展，村民收入相对较高的城中村，如：旅馆村、祭台村、沙坡村、方新村等，位于二环以内，约有57个。

2.2城中村改造存在的几点问题――以八里村为例

八里村位于西安市南郊，地处长安南路西侧，村子占地面积大约有1000多亩，村子大约有400-500户人。由于八里村位于小寨商业圈内，周围高校林立，交通便利，地理位置十分优越。

1、八里村的现状：（1）八里村村民现状。在八里村，71%的村民都处于失业状态，他们认为最大的就业困难是技能和文化水平比较低。83%的村民收入都是靠出租房屋，只有10%的村民的收入来源是依靠工资收入。87%的村民没有任何社会保障[7]。（2）八里村整体环境。八里村整体建筑非常混乱，村内建筑密度高，建筑距离小；廉租屋居住面积小、居住条件很差，甚至基本的采光通风条件都不能满足；消防和救护通道堵塞；生活和基础设施配套严重不足；绿化率低下、环境卫生较差，急需进行改造。

2、八里村改造存在的问题：（1）资金问题。城中村改造中的最大的问题之一就是资金的筹集，八里村也不例外，需要大量的资金支撑，政府的财力明显不足。（2）村民的工作保障、社会保障问题。村民长期以来主要生活来源是依靠房屋出租形成的“租金经济”，由于村民的素质比较低，缺乏技术和专长，因此他们找新工作的能力也相对比较弱，他们希望在城中村进行改造之后能获得一份较为稳定的工作保障。由于村民绝大部分是农村户口，所以他们目前还无法享受与城市居民相同的社会保障。

3、创新改造模式――保障房与城中村改造的结合

3.1改造以农村集体经济组织为主体

在以提升低端租赁住房供给功能为核心的城中村改造过程中，应将发挥农民积极性和尊重农民利益结合起来，由农民继续持有和经营租赁住房，取得租金收入，但应从以前租房的小农经济转向租房的现代化经营，即租赁住房不再是以农户为单位的经营，而是以公司持有和现代化经营的管理方式。撤销原城中村村委会，将原集体经济组织转制为由集体法人股东和个人股东持股的股份制公司，主要经营住房租赁。原村民是持股的个人股东，获取相应的收益，间时，可自愿到新组建的公司从事租赁事务管理工作和物业服务工作，实现就业。

3.2改造后的城中村租赁住房应纳入保障房体系管理

改造后的城中村租赁住房由村集体成立的、原村民持股的股份公司持有；由租赁住房资产持有公司或由原城中村村民组成的管理公司或委托其他机构进行日常的运营管理。但通过城中村改造建设的面向低收入群体的租赁住房，由于享受了政府的优惠政策，因而不同于一般的商业性的租赁住房，应纳入政府的公共租赁住房体系，丰富政府公共租赁住房的房源供给。纳入政府公共租赁住房体系管理具体体现为以下两点：一是住房租金应根据政府公共住房租金指导价而定，不能采取自行定价；二是承租人应符合政府对公共租赁住房承租对象的要求。

3.3将廉租房建设与城中村改造相结合

廉租房建设存在的问题主要包括资金的筹集、用地的选取、收益人群的覆盖范围等问题；城中村改造也面临着资金来源、村民及外来人口住房安置等的问题，因此将二者相结合具有一定的可行性。将廉租房建设引入城中村改造，不仅可以高效率地进行资源配置，节省政府资金，节约土地资源，充分保障廉租房的建设，又可以促进城中村的改造，兼顾村民的长久利益和外来人口等低收入人群的住房保障。

4、小结

随着城市经济的发展，城市用地的紧张，城中村越来越受到人们的关注。我们在剖析城中村问题的同时，也应该认识到城中村的经济价值，注意到城中村的存在有其一定的合理性，最终将城中村改造成为与周边协调发展、内部功能布局合理、经济健康发展、居住人群和谐相除的城市社区。

参考文献：

[1]张欣.城中村社区的存在价值及改造对策[D].天津理工大学，2012.

[2]敬东.“城市里的乡村”研究报告―经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J].城市规划，1999，23（9）： 8-14.

[3]田莉.“都市里的村庄”现象评析[J].城市规划汇刊，1998， 22（5）：54-56.

[4]赵瑜.城中村问题探析[J]财经界（学术版），2009-01-15.

第3篇：城中村改造现状范文

关键词：城中村改造；渭南市；可持续发展

中图分类号：F299.2 文献标识码：A 文章编号：1673-8500（2013）02-0044-01

一、研究背景

通过对城中村的改造研究中发现新困难新问题，比如城市在开发过程中过于迁就土地所有制和行政隶属，致使延误了最佳改造时机，而随着城市发展城中村的区位价值日益加大，导致改造开发成本过高。大多城中村区域位于城市景观控制带，对容积率的严格控制使得局限于该区域的改造开发活动无利可图搁置了改造时机。局部开发收益与成本形成逆差，导致城市建设无法顺利进行等。“城中村”的改造必定是一个艰难的产权重新界定和社会关系网络重组的过程，必须创造一种使各方共赢的合约安排才能顺利进行。而这些仍需要进行深入研究和探索，坚持找出更加合适的可持续发展的方案。

二、渭南市城中村现状及存在问题

渭南是具有丰富历史文化和资源的城市，随着城市的不断发展扩张加之外来人口的聚集膨胀，渭南市建成区由1980年13平方千米、19.5万人口到2007年已发展到38平方千米、36.8万人口。目前渭南市中心城区规划区域内有临渭区等6个街道办事处、26个城中村、144个村民小组、共计14534户约50339人，其宅基地占地约6859亩，公共占地约3372亩，房屋建筑面积约360万平方米。其中例如城中村五里铺作为城市重要功能片区，自身已形成一个比较成熟的小经济体系，可以满足当地居民的基本生活需求，但是这些街区以村中居民宅基地建起的私房建筑为主，其中临街建筑一层大多改建成门面房，从事商业活动。当地居民大多以家族形式居住在村中，生活条件十分落后，已经完全跟不上村子周围城市发展的脚步。生活环境、商业形式、基础教育等方面出现了诸多连锁不良反应，这是城中村在急速发展的城市现状中的典型。

通过对渭南市城中村的调查研究可以发现几个问题，首先由于城乡分离的户籍管理制度，导致土地管理制度城乡差异较大，无规划高密度建筑的城中村区域难以融入城市之中，使得该区域城市化进程滞缓；其次，由于行政管理的不统一，城中村村民住房面积过大，区域变化过快带来的文化适应问题是该类社区城市综合治理的重点。从城市发展统一规划、城中村区域规划和出台的相关政策等角度提出相应对策，同时在改造过程中要注意因地适宜，不能过于强硬，要提出可持续发展的适宜政策，规范集体土地的出让、出租和建设。在流动人口方面，由于城中村是外来流动人口的聚集地，对城中村的改造除了要妥善安置村民，如何解决外来人口对廉租房需求等问题也是重中之重。在进行整合和改造的同时，既要控制人口数量，还要限制开发建设规模，从政策、经济等各方面多管齐下，由改造单位主要负责，组成包括社会学家、经济学家、工程师、规划师等专业人员的团队联合进行操作，完善针对外来流动人口的住房租赁市场和安置问题。由于宅基地制度的存在导致了城中村管理混乱，城中村区域的土地未能及时收回国有。从文化角度对城中村进行研究，发现城中村的城市化不仅是单纯的物质形态的转化，而是从社会、经济、文化、景观等多方面的转化。城中村区域的村民将要面对本土文化与外来文化的冲突到融合及从农业文化到现代都市文化的转变。在城中村改造问题上，当地政府应该积极配合积极引导，改进市场机制、加大公众参与力度，加强对本土传统文化的保护，加大城乡结合部的整体规划建设等策略，争取做到区域规划、产权清晰、法制健全，走可持续发展的生态城市化道路。

三、结论及思考

通过对渭南市传统街区城中村的调查研究，分析了城中村改造中出现的问题和矛盾，认为城中村问题的核心是如何满足外来流动人口对城市廉租房的需求问题和城中村本地村民的营生安置问题。针对这两个问题提出构建政府、村民和开发商之间的利益均衡机制来改造其物质生存环境，提供各类教育补偿以及政策福利，改善村委会和村民的多样化现状，提出绿色环保可持续发展的城中村改造理念，充分利用现有的自然优势，采用生态方式因地制宜地进行改造，为城市宜居、发展绿色生态城市建立总体战略规划。借鉴近年来对各大城市的改造经验，对于像渭南市这类向大城市快速迈进的二线城市，城中村的改造应趁还未有大规模整合之前，及早规划，提早防控，降低改造成本的同时完善各类保障制度，妥善安置村民，开展阳光拆迁，加强大众参与，转变村民被动改造的情绪，从而达到顺利和谐改造城中村的目标。另外通过对城中村改造的功能引导，使改造方案符合未来城市发展规划的要求，与周边区域发展相协调，避免条形商业区域形式出现，激发城市活力，提高土地价值和使用效益。

从生态环保、人居环境可持续发展的高度来审视，如何防止新的城中村产生也将是城中村问题研究的一个重要课题，城市在不断发展，二线城市要抓住机会，慎重对待城中村问题，防止新村产生。彻底解决城中村问题将是一个漫长又繁杂的历史过程，居住环境的可持续发展可以说是个久远并能不断创新的课题。

参考文献：

[1]田莉.“都市里的乡村”现象评析――兼论乡村――城市转型期的矛盾与协调发展[J].城市问题.1998，（06）：43-46.

[2]吴晓.城市中的“农村社区”――流动人口聚居区的现状与整合研究[J].城市规划.2001，（12）：24-28.

第4篇：城中村改造现状范文

关键词：城中村;改造;调查;新市区

现实“城中村”存在着诸多问题，“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”[1～2]。如何解决“城中村”改造过程中的问题。客观需要认真研究不同区域“城中村”改造过程中面临的具体问题，深入剖析这些问题产生的根源，提出行之有效的解决问题的措施及对策。

一、研究区城中村现状调查分析

乌鲁木齐是新疆首府城市，全疆的政治、经济和文化中心，是全疆经济社会跨越式发展的引擎，起着示范和标杆的作用。高新区（新市区）（以下简称“新区”）的城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。新市区包括南区、中区和北区两个城中村分布片区。

南区城中村分布点多、总建筑面积大、容积率高。南区是城中村分布点最多、最散乱、建筑密度最高、和城市交织的最为紧密的区域。中区城中村分布相对较少、较集中，总体规模不大。主要分布在河北东路北侧、四平路两侧、长春路西侧、鲤鱼山路东侧。北区城中村分布点多、单片规模巨大。主要分布在长春路两侧、城北主干道南侧、安宁渠路两侧、迎宾路两侧、中亚北路两侧。城中村市政基础设施比较差。市政基础设施配套建设与快速发展的城市建设不均衡。城市基础设施管网未能够全面覆盖，特别是城中村、撤村建居区域的市政基础设施、环卫设施等受用地现状局限。

二、城中村改造的关键问题

1.城中村改造要与城市总体功能定位协调的问题。城中村改造是主城区城市综合功能提升迫切。需要城中村的形成与我国的城乡二元管理体制是分不开的，在我国的城市化进程中，有些村庄从界址范围来看已经在城区范畴之内，还是行政村的行政管理模式。因而村庄和外界形成了独立的区域，纯粹以经济利益为主导，偏离了城市化进程的目标和要求。城中村问题形成的根本原因在于城市北扩发展一直缺乏长远有效的规划，在于长期专注于解决眼前问题、谋求短期利益，回避了困难、堆积了问题，城中村问题只是后遗症之一。

2.村民合理安置补偿和生活可持续改善的问题。房屋补偿面积认定问题。补偿面积认定是制定补偿标准、达成补偿协议的关键。国务院2011年1月颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：补偿协议包括：“补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。”村民生产、生活可持续改善能力有待提高。村民受教育程度普遍较低，缺少职业培训，就业能力低、门路少;部分村民主要靠出租房屋、开店铺维持生计，害怕失去房屋后，自身收益受到影响，因而难免会提出过高的拆迁补偿要求。

3.改造可利用土地空间不足与管理体制不顺的矛盾。公建配套占用大，缺少安置开发用地。南区城中村内房屋建筑密度高、间距小，被称为“握手楼”“一线天”;周边已和城市相互交织，银川北路东侧尚有小块土地，四平路东侧空地也已被圈占。房屋征收与补偿由政府部门组织实施，先补偿、后搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动等。面对由此带来的巨额房屋征收补偿费用与新区有限财力矛盾的困境，如何运作市场化改造，如何实现和谐拆迁，缺少可借鉴的经验，需要寻求有效的解决方法和路径。

4.城中村改造周期长、不确定因素多，进行风险控制的问题。严防突击迁户、抢建违建、钉子户等问题。城中村改造项目前期补偿安置投入大、改造周期长，出现钉子户必然影响改造项目的实施进程，增大项目的财务成本和风险。城中村改造项目一旦实施，大量房源上市，产品结构、供应量与市场需求、容量的协调也是一个不容忽视的问题。积极研究应对与城中村改造相关政策，增大改造项目招商引资的难度，需要认真分析研究对策。

5.改造模式选择的问题。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投资模式、市场化改造模式三种。采用村民自主改造模式，即村集体、村民通过集资、引资自主进行改造，需要村集体、村民有较为雄厚的经济实力，改造也须满足发展规划，这与现状不符，基本不具备可行性。采用政府直接投资模式改造，即由政府直接出资进行改造，无论是采用实物补偿还是货币补偿方式改造，都需要直接投入大量资金，安置补偿资金筹集是最大难题[3]。采用市场化模式改造，即通过招商引资吸引开发商参与改造[4]，需要进行项目经济平衡测算，涉及到安置成本，开发商的收益保证，政府在土地、税收、费用等方面的政策配套，以及房地产市场情况等;需要解决好项目筹划、运作、管理等方面的问题。

三、对策建议

1.加强地方农民的宣传教育及相关单位协调工作。城中村改造是一个系统工程，各方诉求不同、利益关系复杂，故必须首先应地方政府应做好农民的宣传教育工作，同时也需要加强相关单位的协调工作，理清利益关系、统筹各方资源、兼顾各方利益，要把握好各利益方的重点，共同推动城中村改造工作的进程[5]。地方政府在进行城中村改造中，首先应对当地农民进行宣传：改造工作首先是立足保障村民的利益为第一前提，主要体现在安置补偿标准和方式上;其次，村集体经济的发展将是对村民生活水平改善提供了必要的基础。同时区政府力促地方经济建设、城市建设、社会事业全面改善和提高，市政府要将新区内的国有储备用地予以配套供给，为改造提供政策支持[6～8]。

2.在城中村改造工程中逐渐引入市场化机制。城中村改造工作，首先是政府为了城市发展、改善居民生活环境等方面考虑，提出的政策性工程，政府是主导者[9～10];其次就是改造过程是需要企业和相关部门参加的，在这项系统工作中，需要更多的企业参与，这就需要对改造工程提出市场化运作。政府作为城中村改造主体，在整个改造工作中做好管理者角色。实时给予企业参与扶持政策，政府做到让利、配套土地，逐渐降低项目的启动成本。新市区政府对于土地出让金政府应先征后返，税收地方留成部分政策返还，比照棚户区改造工程优惠各项费用[11]。同时，协调乌鲁木齐市政府将国有储备用地划拨新区为城中村改造配套，土地出让金的征收、返还，交由新区支配。

3.完善改造规划，建立科学的管理机制。政府主导、规划先行。新市区将城中村改造作为一项长期重点工程纳入新区党委、政府的议事日程，并组织领导小组，完善城中村改造规划。同时新区设立专业部门统一负责拆迁工作，统一规划、规划先行，高起点规划、高标准改造。将规划、经济、产业等相关部门共同协调配合参与改造规划的编修工作，实施过程要确保规划科学性和实施有效性。特别是对于各乡镇、城中村禁止批准新的宅基地和房屋建设项目，应及时给予协调处理，避免新建问题出现。同时对于项目区各乡镇、城中村冻结新的户籍迁入，避免引起对集体经济相关问题[12～13]。

四、小结

本文对新市区主城区的城中村改造进行调查研究，对中区、北区和南区城中村的特点和改造中存在的问题还有待进一步加大力度调查研究，为下一步改造方案打下基础。需要针对随时可能出现的新问题、新矛盾，及时找出应对对策。在城市不断发展的过程中，城中村的改造已经是势在必行，面对改造过程中的诸多困难和问题。新市区城中村改造工作也积累了一些经验和教训。

参考文献：

[1] 姜崇洲.试论促进产权明晰的规划管制改革[J].城市规划，2002，（12）：23-31.

[2] 王先文.城中村的亚文化性探讨[J].安徽建筑，2002，（2）：53-61.

[3] 胡莹.城中村的文化冲融――以广州市石牌村为例[J].城市问题，2002，（2）：73-81.

[4] 周锐波.城中村的文化透视[J].规划师，2004，（5）：43-49.

[5] 闰晓培.快速城市化地区城乡关系协调研究[J].城市规划，2004，（3）：23-45.

[6] 龚兆先.利用城中村自然优势完善城市生态景观体系[J].城市问题，2004，（2）：73-75.

[7] 张鹏程.西安市“城中村”改造问题研究[D].西安：长安大学硕士学位论文，2009.

[8] 胡长海.重庆市“城中村”存在的主要问题及改造对策研究――以Z村为个案[D].重庆：重庆大学硕士学位论文，2008.

[9] 上海复旦地规划建筑设计研究院，乌鲁木齐市城市规划管理局.乌鲁木齐新市区、高新区部分片区――控制性详细规划[Z].2010.

[10] 上海复旦地规划建筑设计研究院，乌鲁木齐市城市规划管理局.《乌鲁木齐新市区、高新区部分片区―控制性详细规划》专题

研究报告[R].2010.

[11] 高新区（新市区）解决撤村建居遗留问题领导小组.高新区（新市区）解决撤村建居遗留问题工作汇报[R].2011.

第5篇：城中村改造现状范文

城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循原则：

1、实行分步改造原则。

2、实行区块改造自求平衡原则。

3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。

4、实行补偿价格与市场接轨原则。

5、实行政策平衡原则。

6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。

7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则

8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。

下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。

（一）实施城中村改造的优势

周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。

一、良好的区位优势

1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤；北靠市教育园区、曙光社区、星光家园；西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。

2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。

二、逐步转变的群众观念

1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。

2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。

3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。

4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕；新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。

三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波：第一波发展是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富；第二波发展是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行二、三产投资，但这虽然是发展的，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期；第三波发展是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。

从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。

四、优惠的政策激励

在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。

（二）推进城中村改造面临的问题

城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题；小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题；涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：

一、村民理念层面的问题

1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。

2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理；害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。

3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间（大多是违章建筑），平均每户2.5间。现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。

4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。

5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题；甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。

二、利益分配层面的问题：

“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：

1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地；既有平房、楼房又有街面房、出租房；既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、（开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。

2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。

三、改造操作层面的问题：

1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。

2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。

3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。

（三）城中村改造的对策与建议

城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成；三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现 “村民得益”的改造目标；四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面；

一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证

1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。

2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训；对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。

3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。

二、观念引导、激发村民积极参与

1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。

2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。 再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。

三、规划先行，强化政策保障

1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。

2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。

3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。

4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心；时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作；三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作；四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。

四、因地制宜，选择合理开发模式。

开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。

1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。

第6篇：城中村改造现状范文

【关键词】城中村；改造途径；城市规划

1 前言：

改革开放以后，我国城市化进程明显加快，大量村庄向城市变迁。然而一个特殊而又普遍的重要事实是，部分村庄不仅没有被城市化发展所“终结”，而且还被城市所“包围”，并且还依然保留和实行着农村管理体制。城中村现象在我国不是孤立个别现象，随着改革开放和我国经济体制改革，我国全国各地城市化进程加快，城中村现象便日益普遍。同时，随着城镇化步伐的变快，城中村的问题也随之越来越尖锐。以奉化市为例，奉化长汀村因为人居密集、房产性质多样、民情复杂、历史遗留问题多，城中村改造更是难上加难。本文就论述奉化市城中村改造途径做了研究，提出了几种改造途径。

2 城中村改造面临的难点

2.1 规划建设问题

城中村基础设施不完善，道路状况差。不仅影响到居民的生活也影响到城市的规划建设。如在奉化城区，有一个远近闻名的长汀村，曾是当地最大的城中村也是奉化市最典型最亟需改造的城中村。这里人口密度大、房屋大多年久失修，环境脏、乱、差现象严重；同时市内的几条干道都通向这里，而到这里又“戛然而止。给城市规划建设带来了不便。

2.2 城中村的宅基地问题

城中村土地产权问题是城中村改造的一个最主要问题，也是最大的障碍、难点。政府要收回城中村土地的规划控制权，城中村居民对原有居住土地的使用权力就被削弱了。而对于城中村这样人口稠密的地区，对于政府、开放商开发政策下较难获得赢利。

与任何一种交易―样，城中村产权出售这笔交易能否达成，关键要看价格，具体说，政府、开发商出价能否为城中村的居民所接受，也可以反过来说，城中村的居民的出价是否能够为政府所接受。而城中村改造的难点很大程度上就决定在定价上。

2.3 体制的问题

城中村存在许多的社会、政治遗留问题，使得城中村未能纳入城市管理的轨道，在管理上存在重大缺陷，而随着城市的二元发展，这些问题越积越多，如户籍问题、社会保险问题等等。因此管理体制上的问题也是城中村改造的一个重点。

2.4 资金的问题

城中村改造是一个系统的城市规划问题，无论是居民的安置，房屋的拆迁，还是城中村居民政策的变更都需要投入大量的资金。目前，奉化市政府不可能承担如此大改造费用，而对于开放商来说，在缺少赢利的驱动下也不可能投入大量的资本。

3 城中村改造途径研究

3.1 市场主导建设，鼓励农村集体经济组织自行改造

政府不直接介入城中村的改造。这是因为，如果以政府作为项目改造的主体，不仅要有巨大的建设投入之外，还将承担大量的补偿包袱，背上沉重的财政压力，同时这种以行政强制力为后盾的手段会引起城中村农户的反感、抵触。因此，政府可以尝试从拆迁补偿的纷争中解脱出来，通过统一规划，制定优惠政策，积极极引、鼓励社会力量参与城中村项目的改造。允许其他开发单位参与改造，但需经改造项目所在的农村集体经济组织同意。这种做法可以解决资金不足的难题。由于农村集体经济组织的参与，拆迁补偿问题也容易得到解决，但考虑到开发单位合理的利益需要，政府需在规划或地价改策上作出进一步的调节。

3.2 统―建设、成片改造，有计划地逐步推进

为了防止再次出现分散的“据点”式开发或“把肉吃了，留下骨头”式的零星插建，奉化市改造还可以依照城市总体建设规划的统一要求来进行统一建设、统一改造。同时，为了保障城中村改造得以实现，还应确保城中村统一或分步规划改造的基本地量。同时，城中村改造事关农民经济来源、外来务工人口的住房及社会稳定，其改造不可能一蹴而就，而应在规划的指导下有计划地逐步推进。同时，城中村改造项目应纳入全市统一的土地开发供应计划，以防止造成土地供应失控，给房地产市场带来冲击

3.3 运用基准容积率和地价杠杆对城中村改造实行双重调节

用基准容积率和地价杠杆对城中村改造进行多方位的调节应该是政府针对辖区内城中村的实际情况，制定出一个统一的容积率――基准容积率，就具体的改造项目而言，对基准容积率高于规划容积率的那部分项目用地实行优惠地价政策，对高出基准容积串的那部分项目用地收取全额的甚至更多的地价。这样可以调节奉化市城中村改造项目的整体开发强度在可以接受、掌控的程度上。同时还可以促进平衡各城中村居民之间的不公平现象，一定程度上减少了违法滥建行为的发生。

3.4 采取房地产产权调换与货币补偿相结合的补偿方式进行改造

一般来说，房屋拆迁补偿有房地产产权调换(实物补偿)和货币补偿两种方式。考虑到奉化市城中村现状以及广大农户对城中村改造的意愿，应实行货币补偿与房地产权调换相结合的方式，并规定补偿给农户的房地产而积不得超过一定标准，对于超出部分一律实行货币补偿或采用人股分配红利的方式彻底解决。

4 城中村改造途径的注意事项

4.1 政策配套是城中村改造的基础

村民是城中村改造的主体，改造涉及每个村民的切身利益。在城中村改造过程中村民最关心的是自己的切身利益能否得到保障。因此奉化市城中村改造应配套出台有关拆迁安置、征地补偿、劳动就业及来来发展等方面问题的相关政策保障措施。同时，加大政策的推进力度，使“村改居”居民享受到和城市居民同等的待遇。从根本上消除村民的思想顾虑，为改造工作的顺利推进奠定良好的基础。

4.2 加强市场引导

城中村改造能否吸引到充足的资金是改造成功与否的关键所在。要依靠单一的资金来源显然是不能整个改造和建设项目的。建议更多地强调筹资渠道的多元化和组合化，利用市场引导机制，吸引众多开发单位参与改造，不但会使改造工作顾利进行，而且也将促使奉化市城市建设形成良好发展局面。

4.3 注重科学的改造规划

科学规划是城中村的发改造规划是前提，城中村改造，要有科学合理的规划。要进行细致深入的规划研究，结合奉化市市总体现划要求，充分协调多方意见，均衡各方利益关系，仔细推敲落实各类用地空间布局，提出切实可行的城中村改造综合规划方案，确保规划方案落到实处。

5 结语：

奉化市城中村的改造涉及数以万计的城中村居民的利益，同时也涉及居住在城中村外来务工者的利益，而且还会涉及政府、地产商等等单位的利益。城中村的改造会影响到城市的整体形象和城市功能，城中村居民的市民化，则是城市化是否成功的重要标志。城中村的改造问题不仅仅是拆迁安置的问题，也不是单靠资金、政策手段能解决的，城中村的改造必须从科学、宏观的角度，灵活运用多种手段对改造解决。

参考文献：

[1]胡弦，刘谷一．谈城中村改造中对弱势群体的关注[J]．三峡大学学报，2008,5(12):102-104

[2]E．F．舒马赫(E．F．Schumacher) (英)．小的是美好的[M]．南京：译林出版社．2007

[3]吴亮.城中村改造过程中存在的问题及对策研究――以西安市为例[J]．西安建筑科技大学.2008,12(7):231-234

第7篇：城中村改造现状范文

在改革开放后的30多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”即所谓的“城中村”。鉴于城中村的众多弊端，国内很多城市已经展开对城中村的改造。在改造中，主要涉及政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素，这些要素的不同组合，在全国形成了一些比较典型的城中村改造模式。其中，北京、深圳、杭州等地城中村改造模式较为突出。北京模式实行政府规范、市场运作、因地制宜的政策，运用社会资本等多种手段，引入便利店等新型商业业态。深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式，改造的主体为房地产商(政府通过“招拍挂”出让土地予房地产商由其筹资开发)、城中村集体(城中村股份合作企业自行组织改造)，以及以上二者的结合(城中村股份合作企业联合房地产商合作改造)。杭州模式则是由政府统筹改造城中村的一种模式。市政府负责城中村改造政策和规划制定，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。区政府为改造主体，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡城中村集体土地。

二、昆明市城中村现状

1　昆明城中村概况

根据昆明市政府的计划，从2008年到2012年，该市将对主城区的336个城中村进行改造，涉及总建筑面积4000多万平方米，相当于昆明主城区7～8年的商品房建筑面积。其中一环以内城中村22个，一环至二环51个，二环以外263个。截止到去年上半年，昆明已有86个城中村进入全面拆迁，累计拆除城中村建(构)筑物760万平方米。113个村的项目改造规划通过市规委会审议。37个城中村工程建设已开工，工程建设面积510万平方米。昆明城中村绝对数量之大，布局之广，较全国其他省会城市更为突出。

2010年9月28日，昆明市首个城中村回迁安置房张官营落成入住。张官营模式即“先安置、再搬迁、后拆迁”，优先启动回迁安置房及公益性项目建设，并按照“政府主导、企业参与”原则，严格参与企业准入条件，通过比选，让具有资质、实力、讲诚信的企业参与到项目改造中来，发挥引领作用，以此确保村民回迁安置房的建设以及城中村改造的推进。张官营城中村改造实现了零上访、零投诉、零加层、零强拆的“四个零”记录，得到社会各界广泛认可，成为全市城中村改造的样板。借鉴全国城中村改造的成功典范，结合自身实际情况，通过探索创新，昆明的城中村改造逐步走出了具有昆明特色的道路。

2　昆明城中村的特点

(1)量大面广，基础设施短缺

在249平方公里范围内有多达336个城中村，涉及村民60多万人，而且从城市核心区到城市边缘均有分布。此外，城中村开发强度普遍过大，公共活动空间缺乏，供水、供电、电讯、煤气和排水等市政设施不完善，脏乱差现象普遍，给城市形象和群众生活带来严重影响。

(2)建筑密度大，容积率高

昆明市城中村的平均建筑容积率0.8，二环路内达1.43，有相当一部分村庄的容积率在2.0以上。部分区位条件好，靠近市场的村庄甚至高达4.0。远高于一般的城市居住小区1.8的容积率，改造的难度很大。

(3)产业分布混乱，环境状况恶化

不规范的乡镇及村社企业、以租代征建设、租用民房办家庭作坊式企业众多，企业用房与居民房屋相互交织，企业生产时的废水、废气、废料随意排放，加重了环境的恶化。

(4)违法用地、违章建筑严重

城中村常利用土地的区位优势，大量出租集体土地。据统计，该市2004年违法用地清理8000余宗、近13万亩，大部分发生在城中村。城中村居民大量私建房屋用以出租，“握手楼”、“贴面楼”、窝棚式房屋占城中村房屋比重大，城中村的违法建设较为严重，特别是当城市建设需要进行拆迁时，许多村民把加层等违章建设当作获取高额补偿的一种手段。

(5)人口结构复杂，社会管理滞后

城中村聚集着大量的外来人口，有的城中村人口密度大，流动人口聚集，治安防范和矛盾化解机制弱，治安问题时有发生，管理形势日趋严峻，造成诸多社会隐患和城市问题。

三、深入推进昆明市城中村改造的对策建议

1　坚持规划先行，统筹合理布局

按照“规划预定功能、功能引导产业、产业聚集企业、企业促进发展”的思路，坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设、完善功能”的原则，科学编制城中村一村一策改造规划，实现与城市建设总体规划和片区控制性详细规划相衔接，通过有序、有效的重建改造，合理调整城市用地布局，推动产业发展、片区繁荣，完善城市功能，美化城市环境，提升城市品位。

2　整合土地资源，提高利用效率

在实施城中村重建改造进程中，除城市规划涉及到市政公用设施及市级以上重大公益建设项目外，建成区内城中村的现有集体土地以及周边村集体经济组织拥有使用权的国有土地，不再审批与城中村改造重建无关的项目，城中村改造不再配给集体自留用地和审批新增宅基地。城中村重建改造项目的土地增值收益和建设项目的同级税收留成部分，按返还比例，全部用于城中村改造。

3　推进市场运作，多方参与改造

坚持政府主导下的市场化运作，积极鼓励社会资本参与城中村重建改造，拓宽城中村改造的融资渠道，出台开发建设过程中涉及的城市建设配套费、土地出让金、耕地开垦费等方面的优惠政策，提高优秀开发企业参与城中村改造的积极性，努力提高重建改造项目的经济效益。

4　重视村民教育，提高就业技能

目前很多城市都存在重视城中村的景观改造而忽视人的改造问题，改造后村民的生存方式没有得到改变，带来很多问题。因此，城中村改造应将村民纳入教育培训计划，提高村民就业技能与水平，为村民自主创业提供智力与资金扶持。

5　完善配套制度，建立社会保障

严格坚持征地政策和补偿安置标准，注意城市房屋拆迁和农村房屋拆迁的区别，注重新老政策的衔接，不能随意突破。要尽快完善户籍、教育、土地等方面的配套制度建设，优先为就业困难的城中村居民提供就业服务，实施与城市居民统一的最低生活保障，在征收土地同时建立养老、医疗、失业保险等为主体的社会保障制度。

第8篇：城中村改造现状范文

关键词：城中村；改造；思路

随着城乡一体化和新型工业化进程的加快，原位于城市边缘的村民点，陆续已被城市包围，由于村民点的建设长期与城市政策不对等，村民的居住、就业、保障、治安和安全等问题日益突出，成为特有的不容忽视的“城中村”现象，成为阻碍城市发展的瓶颈。加快推进石河子市“城中村”改造步伐，完善城市功能，提升城市品位和人居环境质量，实现城乡一体化建设，已迫切摆到政府议事日程。

一、石河子市城中村的现状概况

（一）现状概况

石河子460平方公里行政区域内分布着近60余个村、连居民点，其中铁路以南分布着18个；乌伊公路与铁路之间分布着15个；乌伊公路以北石莫公路以东分布着16个，以西分布着14个。这些村、连居民点在城市中有着不同的表现形式：

一种为城郊型。如铁路以南和石莫公路以西区域的村、连居民点；

一种为城中型。如城市中心区和北工业园区内的村、连居民点；

（二）城中村的主要特征是：

在地域上已成为城市的一部分，但其行政设置仍为村建制，管理机构是“村委会”，常住人口是村民，土地性质为农村集体组织所有，其经济组织形式和行政管理体制仍然保持着农村的模式。

（三）城中村存在的主要问题

1、城中村的建设景观杂乱，生活环境“脏、乱、差”，建设和管理长期处于无序和低水平状态。

2、村民的就业、社会保障等问题得不到落实。

3、集体土地无序流转，已影响到城市经济的正常秩序。

4、集体资产处置缺乏规范，难以发展壮大。

5、精神文明建设滞后，社会治安和安全问题突出。

二、实施城中村改造的主要模式

（一）“改制不改造”，即主要立足于转变土地权利性质、管理体制和经济形态，而没有实施大规模改造。

具体做法：将农村村民转为城市居民；将村民委员会改为居民委员会；将原来属于农民所有的集体土地转为国有土地；逐步将城中村纳入城市一体化管理。此类模式主要适用于城郊型城中村的改造。（成都锦江区五朵金花项目可以借鉴）

（二）“改制加改造”

“改制加改造”，即除改制外，需要对原旧村通过重新规划，实行综合开发、配套建设进行整体拆迁改造，将城中旧村转变为公共配套完善、环境优美的城市文明社区。

这种模式按照改造主体和资金的不同，又分为政府主导、村集体主导、市场主导等三种方式。石家庄、渭南就是采用“政府决策、政策推动、市场运作”的方式，为旧村改造腾出市场空间。

三、城中村改造指导思想

在切实保护农民根本利益、维护社会长期稳定的前提下，充分运用市场机制和行政、法律手段，从管理体制、物质形态、经济组织等方面，因地制宜、统筹安排、多种形式，稳步推进城中村改造。

四、规划原则

（一）切实保护农民的合法权益。既要考虑农民的现实利益，如改造安置问题、补偿安置问题、集体资产的处置问题等，更要考虑农民的长远利益，如就业问题、社会保障问题。

（二）因地制宜、分类实施。城中村改造模式，不宜搞“一刀切”，各地结合本地实际，选择不同的改造方式。

（三）综合配套，统筹安排。

1、要明确改造范围，即符合土地利用总体规划，已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地，应征为国有，尚未征为国有的应纳入城市规划用地控制范围；

2、严格坚持改造标准和条件，根据规划、政府财力、土地所有者愿望等因素综合考虑，成熟一个改造一个；

3、要统筹安排，在符合城市总体规划的前提条件下，将城乡结合部集体土地非农建设用地纳入城市建设用地供应管理，实行总量控制，以保持与市场消化吸纳能力相适应；

4、分步实施，稳步推进。在实施城中村改造时要先行试点，在总结和摸索经验的基础上稳步推行。

5、调动各方面的积极性，使改造工作顺利推行。

五、石河子城市远景规划发展构想

根据“南进北扩、贯通东西、提升中区”的城市发展战略，确定改造思路。

六、结合石河子乡实际情况，提出城中村设想

（一）规划先行，以《城乡规划法》指导城中村治理。

1、编制市域体系规划以及城中村改造规划策划。将石河子乡、152团场、北泉镇一并纳入，系统、长远、统筹整体考虑。

2、摸清家底。先做1：500地形图测量。

3、编制城中村的详细规划。可由村委会牵头，可利用招标形式。

北区：乌伊公路以北为北区，主要含北泉镇、北工业园区、开发区化工新材料园区、石河子乡的几个村，主要承担工业、物流等功能。

石莫公路以东、南侧作为一类工业和综合用地，可以依托大庙村拆村西侧逐步考虑拆村并点项目建设考虑安置。

石莫公路以西区域，规划统一考虑以作业点形式存在；

袁家沟村位于312国道以北、白杨小区西侧，户数120户，规划可与白杨小区廉租房建设结合起来考虑；

中区：北至乌伊公路、南至北疆铁路，为石河子市中心城区，主要承担行政、商贸、居住、工业、教育等功能；

城中村的改造可以两部分，开发区的村民点可以结合六宫村并点；

老区村民点（沙依巴克村、努尔巴克村）可以结合五宫村统一并点改造，布局形式采取城市小区规划建设模式。

南区：北疆铁路以南为南区，主要承担居住、度假休闲、商贸和部分一类工业功能。

城中村的改造可以考虑发展观光农业和设施农业，解决城市菜篮子工程。

（二）政府主导，合理利用市场机制进行城中村治理。

可利用城司作为项目建设法人，工作原则以自下而上为主，自上而下为辅。充分调动各方积极性，利用市场机制吸引社会资本和民间资本参与，拓展融资渠道，多渠道筹集改造资金。

（三）沟通畅通。充分利用报纸、广播、电视、网络等媒体机构，充分调动村委会、村民的积极性，提高群众理解、支持、参与及认可的程度。

（四）加强学习，认真研究城中村改造中配套改革一系列政策、办法。

采取“政策主导、市场运作、村民参与、一村一策”思路，做好充分的摸底调查工作，确权、确户、确界截止期限，制定有针对性的一系列配套办法作为法律保证。

(五)运作过程公开透明。

把“公开、公平、公正”作为工作的准则，严密工作步骤及工作程序，全力打造阳光规划，努力构建权利公平、机会公平、规划公平、分配公平的工作机制，应做到“一把尺子量到底”。

城中村改造是一项事关群众切身利益，事关社会和谐稳定、牵涉面广、影响面大的社会系统工程。规划建设应树立不与民争利的思想，以科学发展观为统领，按照城乡统筹、协调发展的要求，把着力推进市区城中村改造作为全市重要的“民心工程”，加快启动，强势推进。通过改造，使广大城中村居民共享改革和发展成果，成为未来城市一道亮丽的风景线。

第9篇：城中村改造现状范文

关键词：城中村改造；制度瓶颈；多赢格局；财政资源

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.02.009

城中村改造近年来引起广泛关注，新一届政府也将城中村和棚户区改造纳入到本届政府的工作重点之中了。由于目前改造功能及目标的各种不稳定因素，城中村改造很可能会使改造趋势误入歧途，所以对城中村的改造现状及发展前景多问几个为什么、探寻其中的诸多困境及其破解策略十分有必要，相当意义上也是对当前城镇化进程中妥善解决城乡二元体制矛盾、共享城镇化发展成果的重要惠民举措。

一、城中村改造中的错综关系及制度瓶颈

城中村是在快速的城市化进程中，由于城郊土地被大量征用，原有的农村聚落为城市建设用地所包围或被纳入城市建设用地范围而形成的。简单地说，“城中村”就是被城市包围的村庄。从城中村所引发问题来看，“城中村”往往也是“问题村”，即在土地利用、建设景观、规划管理、社区文化等方面表现出的强烈的城乡差异及矛盾，影响城市的建设质量和发展秩序。“城中村”的土地仍然属于农村集体建设用地，房屋为农民自建或村社集体所建并用于出租的非商品房。为了获取尽可能多的房租收益，城中村农民个人或村社集体所建的房屋大都十分密集拥挤。城中村虽然已被城市包围，但城中村的村民仍然是农村户籍，村社集体经济组织仍然存在并发挥着作用。

因为城中村已经被城市所包围，城中村往往成为进城务工农民的租住地。城中村房屋比较杂乱拥挤，居住条件不够好，且脏乱差，但一是廉价，二是方便，因此成为进城农民的首选。据陈锡文说，“调查显示，在2011年，50%的进城农民工住的是用工单位提供的集体宿舍，47%租住在城中村、城乡结合部的农民住房”。[1]农民工收入比较低，只能租住在相对廉价而拥挤的城中村。低收入的农民工群体，脏乱差的城中村环境，甚至还伴生有黄赌毒，城中村因此被一些人称作“城市之疮”，城中村也常被比作中国的城市贫民窟，蓝宇蕴则称城中村为“类贫民窟”。杭州原市委书记王国平认为，“‘城中村’是城乡差距、市民与农民、本地人与外地人差距的集中反映，如果不改造，很可能演变成西方的‘贫民窟’，严重影响城市建设管理与稳定”。[2]当然，还有一种意见认为，“城中村”处于城市中心地带，良好的区位，脏乱差的环境，形成了尖锐的视角对立。通过改造，可以极大地提高城中村地带土地的价值，集约节约利用土地。这正是当前国土部推动城市“三旧”改造的动力。

那么，当前中国城中村的状况如何呢？珠三角是城中村最为密集的地区。深圳特区内有71个“城中村”（2004），户籍人口仅为7.64万人，外来人口达64.53万人。[3]深圳特区内200多万流动人口的半数居住在城中村，但特区内72个城中村的土地面积仅10km2，这些城中村的平均人口密度高达10万人/km2，而深圳特区平均人口密度为6532人/km2。[4]2000年珠海提出“改造城中旧村、创建精品社区”的目标，要在3年内全部消灭26个城中村。2005年北京提出要在3年内改造四环以内的及奥运场馆周边的171个城中村。[5]城中村数量多，改造所需资金极为巨大，例如改造广州138个城中村所需资金的保守估计是2000亿元。[6]只有1000多户籍居民的深圳大冲村住有6万人。[7]

当前改造城中村的主要措施有三：（1）政府直接投资改造城中村，例如被称为“绍兴模式”的绍兴市城区，投资30亿元改造了41个城中村，拆迁旧房建筑面积约235万m2，建设安置房建筑面积为250万m2，改善35万农民的居住环境；（2）通过市场运作，借助房地产项目改造城中村，这种模式以珠海“开发商主导型”改造模式最为典型，即政府划出地块，根据城市总体规划，由开发商进行投资策划，独立承担拆迁安置、回迁建设和商品房建设等，在整个改造过程中政府不直接投入任何资金，而是通过减免地价等市场运作方式促进开发商的积极性；（3）通过城中村人口城市化、村集体经济股份化、变革村民身份与经济方式，间接推动城中村改造。[8]

以上所引所述，可以归结为两点。一是当前全国大中城市都普遍存在城中村，城中村是进城农民工的主要租住地，城中村建筑无序，环境脏乱差，甚至黄赌毒泛滥。因此之故，中国城市中的城中村成了类一般发展中国家的贫民窟，成为“城市之疮”。二是因为前面这个原因，地方政府都有极强的改造城中村的动力，却又缺少改造城中村所需要的巨大财力及能力。

二、城中村改造中的政策顽疾及融资风险

作为“城市之疮”的城中村，外观不雅，藏污纳垢，且往往地处城市中心位置，这对“城市像欧洲”的中国来讲，实在是难堪的事情。如果地方政府可以对城中村进行改造，将城中村变成精品社区，这就是了不起的政绩。

改造城中村，政府就要对拆迁农户进行补偿。城中村建设的密度很高，握手楼比比皆是，一个农户有几千平方米用于出租的房子，在城中村是正常不过的事情。政府拆迁，就要给农户补偿，一般要按1：1还建，而在上海，地方政府是按1：3还建的。好在上海城中村相对于珠三角更守规矩，很少违规搭建，因此每户住宅面积只有200～300m2，还建商品房也就在600～900m2，市价大致是1000万元。但即使如此，也还是会出现钉子户，会要高价，从而不得不提高拆迁补偿。

城中村过去的土地是集体所有，集体所有土地上所建住宅是没有“两证”，不能上市交易的，因此，城中村农民自建住房的房价要远低于同样地段的商品房。现在通过城中村改造，城中村农民按1：1获得还建的“双证”俱全商品房，且此商品房所处环境要远比过去脏乱差的、建筑无序设施不全的城中村农民自建房好，这样，城中村农民就可以因为拆迁而获得巨大利益，由此获得上千万元的补偿也颇常见。也就是说，城中村改造不仅让原城中村村民从此住上了环境优美设施良好的精品小区，而且可以获得巨大的补偿。城中村改造对城中村村民有利。这个意义上讲，地方政府通过投入巨资来改造城中村，城中村民得利益，政府得形象。

当然，政府出钱来改造城中村以得形象，所需巨资并非很容易出得起。比如广州早在2005年计算改造全部130多个城中村就需要投入2000亿的巨资，而为召开亚运会所改造海星沙一个村，广州市政府据说就拿出了40亿元。对于绝大多数城市基础设施欠帐很多的城市，很难拿得出如此巨额资金来改造城中村。

政府改造拿不出钱，就通过市场，就引入企业来改造如何？城中村所处区位大都是在城市黄金地带，这些地带寸土寸金。城中村基础设施缺乏，环境脏乱差，黄金宝地上的建筑却无法实现应有的市场价值。若引进资金对城中村改造，资本在拆迁后再利用这块黄金地段建设高尚住宅小区或用于商业目的，高房价就可能给企业以回报，弥补拆迁支出后还有盈余，这样一来，地方政府不出钱，企业有盈利，农民得利益，城市得形象，就成为了真正多赢的格局。

为了得到这个多赢格局，地方政府也要让利。因为城中村是集体建设用地。按照法律，集体建设用地只能由地方政府征收，然后必须经由招拍挂程序在土地二级市场上拍出。地方政府为了好事办好，往往免收土地出让金，而将征收拆迁农村建设用地相当于划拨到企业，进行商业开发。无论如何，即使政府没有获得土地出让金，城中村改造也没有损失地方政府的任何利益，结果却是开发商赚钱，城中村村民致富，之前的“城市之疮”不花任何成本就被清除掉了。

是这样的吗？其实不是。为什么？因为地方政府在引进开发商进行建设，免收土地出让金之外，城中村地带所建大量商品房增加了城市房地产市场的商业供给，从而稀释了城市房地产的价值。或者说，在一个相对封闭的城市，对房地产的需求是相对固定的，增加的商品房供给会稀释城市房地产所附着在土地上的价值。或者说，城中村的开发为市场提供了大量的商品房，就使地方政府不再可能在城郊新征建设用地进行开发，从而损失了潜在的农地非农使用的增值收益，也就是潜在的土地财政收入。世界上就没有无缘无故的财富。从这个意义上讲，城中村改造，即使是由企业来拆迁还建、市场运作，地方政府仍然是通过损失潜在的土地财政收入来投入了巨资，而不是只有人赚钱却没有人亏本。

三、城中村改造中的拆建依赖及资源浪费

还有一种流行的观点认为，城中村位置地处城市中心，在城市中心建筑低价值的房产，无法实现土地的价值，这样就没有集约节约利用土地。通过将城市中心低矮陈旧的房屋拆除，建设高大现代的建筑，才能充分实现土地的价值。从开发商的角度来看，这样想是对的。但拆除城市中心地带的低矮旧房，建高价值住房，其实质含义是稀释了城市房地产的价值，总体来讲，这种的拆旧建新并没有产生出新的价值出来。这个道理很多人不懂，因此会出现很多城市将市政府由老城区搬出来建在新城区，却两边都会赚钱的故事。这个故事说，市政府所在的城市中心土地值钱，因此，搬走市政府，将土地出售，可以卖出高价。市政府建在新城区又会带动新城区土地的升值，就又可以赚钱。搬迁市政府本来是一件耗资巨大的事情，到了这个故事中却变成了拆也赚钱建也赚钱的好事。世界上怎么可能有这样的好事？与拆市政府建市政府故事同样的还有城市挖湖填都赚钱的故事。从一个城市内的小局部来讲，也许拆与建市政府或填与挖湖都赚钱，从一个城市的整体来看，则一个局部所获利益正是通过这个城市整体利益被摊薄为代价的。反过来拆建市政府是要花钱的，填挖湖泊也是要花钱的。

同样，城中村改造，无论制度设计多么复杂，其本质都是将之前城中村建筑拆除，再建新的建筑。因为新建筑基础设施更好，建筑密度更高（关键是楼层高），产权更清晰，新建筑就具有更高的市场价值，从而可以让开发商赚钱和城中村村民致富。但问题是，之前城中村中的建筑是具有很高使用价值的，这部分建筑被拆除了，非常浪费，非常可惜，非常不低碳。之前城中村的建筑也是经济发展所积淀下来的物质成果，现在却似乎是因为这块土地可以实现更高的市场价格，而一定要拆除，却没有看到在被拆出的城中村土地上所实现的更高地价，不过是稀释和摊薄了整个城市中其他建筑的价值而已，并没有创造出新的价值。这种通过拆迁，通过不断地毁坏经济发展中所形成的仍然具有高度使用价值的物质积淀来进行建设的思路，是开发商的思路，这种思路极大地破坏了经济发展所积累下来的成果，造成了巨大的浪费。

当前国土部正推动城市“三旧”改造，表面上看起来是为了集约节约利用城市土地，实际上却对本来仍然具有巨大使用价值的所谓“三旧”这一经济发展所形成的物质成果的摧毁。这是极大的浪费，这是极大的犯罪。中国今天仍然处于发展中阶段，经济发展所形成的物质成就依然不够多，人民还无法享受到充裕的物质成果。现在却将本来建设得好好的大量楼房基础设施炸掉重建，这是多么让人心疼啊。这样来集约节约土地，难道今天中国的土地已经少到必须将其实相当不错的所谓城市“三旧”的良好建筑炸掉的地步吗？中国有960万km2，难道就缺少已经建有良好建筑的所谓城市“三旧”的那点土地？难道中国农村13万km2多宅基地上的农民不都是眼巴巴地期望自己可以到城市“三旧”建筑中获得一席之地吗？农民可以占有大量土地而缺少在土地上进行建筑的资金，农民目前在农村自家宅基地上所建住房质量，难道不都是远远劣于城市“三旧”建筑的吗？

四、城中村改造中的受损群体及劣势处境

城中村中有两种居民，一种是城中村村民，这些村民出租住房赚钱，当起了食利者。这部分人只占城中村居民的少数。第二种是来城中村租房的房客，其主体是进城务工经商的农民工。城中村基础设施不好，环境脏乱差，所以房租低，正好为进城农民工提供廉价住所。城中村地处市中心，正好也为农民工务工经商提供了方便。虽然拥挤但很廉价，虽然脏乱差但很方便居住，让农民工进城务工经商，变得容易。农民工因此可以在城市赚到钱，而回农村老家消费。现在将能有效容纳农民工的城中村拆除了，农民工就没有廉价而方便的居所，他们进城务工经商所赚收入的更多部分就要用来支付房租，他们因此更加无法为回农村老家消费而积蓄，也更加没有能力为体面进城而积蓄。

地方政府为了解决农民工的住处，而不得不修建更多的廉租房。地方政府所修建的廉租房不可能在城市中心，只可能修建在地价不高、区位不好的城市边缘地带，农民工到这些城市边缘地带的廉租房居住，他们务工经商都变得极其不便。结果往往是，政府花钱建了廉租房，农民工还不愿意来居住。这样看来，城中村改造还改造出了一个只有受害而无任何获益的群体，这个群体就是进城农民工。进城农民工因为失去了城中村这个廉价的居所，而更难在城市谋取收入高的就业，因而要更多地支付房租，而更加难以获得体面地融入城市的积蓄。可见，即使是城中村改造，国家不出钱，开发商赚钱，城中村村民致富，以及没有浪费资源，城中村改造也有一个严重后果，就是极大地损害了进城农民工的利益。

在城中村中，城中村村民因为可以收取房租，他们就不仅有良好的住所，而且有稳定的收入，这部分城中村村民不仅不是贫民窟的一员，而且是城市一般市民所羡慕的群体。租住城中村的农民工，他们只是城中村的过客，他们住在城中村，在城市务工经商。若他们务工经商收入高，他们就在城市购房，并因此体面而有尊严地在城市安居下来。若务工经商收入不高，无法在城市体面安居，这些农民工就将在城市所获收入拿回农村家乡消费。农民工从来不认为自己是城中村的一员，他们只是城中村的过客，住在城中村在城市务工经商只是手段，目的则是在城市买房或最终返乡。

正是因为居住在城中村只是手段，居住在城中村的农民工就会保持积极的态度，就不会认为自己是贫民窟的一员。因此，认为城中村是城市贫民窟的说法完全误会了中国城中村与一般发展中国家的贫民窟的本质差异。相反，中国的城中村为发展中国家的进城农民工提供了不同于一般发展中国家贫民窟的生存居住模式。因而我们可以这么认为，城中村的脏乱差是与目前中国处于一个发展中国家的阶段相适应的。在中国这样的发展阶段就要将城市每一个部分都建设得如欧美日，这不可能。通过改造城中村，将租住在城中村的农民工都集中到城市边缘地带的廉租房，将导致农民务工经商更不方便，经济收入减少，使农民工在城市的生存就更为艰难。住在由政府提供的廉租房里的农民工就更可能落入到贫民窟的生活之中。

五、小结

改造城中村，无论是通过政府的直接投资，还是通过市场运作，实际上都要耗费大量财政资源，只不过前者是通过政府直接投资，后者是政府损失潜在的土地出让金收入。城中村改造除了表面上的城市外观，及制造出大批城中村的千万亿万富翁以外，基本上都是负面作用，可能是弊大于利。地方政府花费巨额财政资金改造城中村，结果却是弊大于利，这样的改造当然要警惕。

尤其是在目前中国经济正处于中等收入阶段，弄不好社会落入中等收入陷阱。中国应将主要的财政资源服务于中国产业升级，服务于中国在全球化背景下的国际分工地位的提升上，唯如此，中国才可以步入到发达国家行列，中国才能用更多财政资源来建设更好的城市形象。在当前及未来相当长一个时期，地方政府应将主要的财政资源（包括土地财政资源）用于建设城市基础设施，用于发展经济，而不是用在城中村改造上面。

参考文献：

[1]陈锡文.我对城镇化有三点担忧[N].中国青年报，2013-03-07.

[2]董冠洋.中国城镇化须直面“城中村”难题[N].中新社，2013-03-21.