城中村改造途径和方法精选(九篇)

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第1篇：城中村改造途径和方法范文

【关键词】城中村改造；城镇化背景

中图分类号：F292文献标识码： A

一、前言

伴随着经济的经济的快速发展，人们的思想水平在不断的进步，城镇化建设也在不断的发展中，但是在改造城中村建设中仍然存在一些问题，解决问题是刻不容缓的，更能促使社会稳定和经济的不断的发展。

二、“城中村”概述

“城中村”，顾名思义就是“城市中的乡村”。“城中村”于上世纪九十年代开始在中国出现。有人曾这样描述“城中村”：“城中村”里的许多房屋建设挺豪华，但往往华堂与陋室并存，杂乱无章的建筑挤成一片，只见新屋不见新村，只见新房不见新街。楼与楼之间没有合理的布局，没有合理的间距。道路狭窄甚至脏水乱流。这里没有农村的清新，也没有城市的整洁。‘城中村’内部看不到多少城市功能的痕迹，缺少下水管道和排污管道，缺少公共垃圾堆放与处理，偶尔还可以看到鸡或猪在村里散步。农村的气息在这里窒息了，城市的气息在这里全然不见。“城中村”问题由来已经，可以说是中国特色的城市化发展过程中存在的一种较普遍的现象。

三、城中村改造的模式

1、根据城中村改造的规模分为以下几种类型：

（1）整体改造模式。 指从城中村的整体布局到单位建筑的全部改造。 这种模式改造工程量巨大，适用于处在城市重要地段的土地价值高，且对城市规划和布局有严重影响的“城中村”。

（2）局部改造模式。 指在整体布局不作重点调整的情况下 ，对局部区域进行重点改造或重新建设。这种模式一般适用于处在建成区但不与城市总体景观形成强烈反差， 布局较规范的 “城中村”。 可适当改善市政基础设施条件，增加社区服务功能，作为外来人口和低收入阶层的廉租房。

（3）调整改造模式。 指在保留大部分建筑的前提下 ，改造违章建筑，同时控制新上建筑。适用于地处偏远或具有历史文化价值的“城中村”。这种模式改造工程量小，资金需求少，在政府给予适当支持的情况下，可采取村集体自主方式进行改造。

2、根据城中村改造的主导部门分为以下几种类型：

（1）村集体自行改造型。 以村集体经济为基础，在政府引导下，由村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。但是该模式因为在基础建设、公共设施和资金等方面需要政府部门的大力支持，存在很大的局限性，只适用于村集体及村民筹资能力较强，村规模较小的情况。

（2）开发商主导改造型。 开发商主导型是指开发商通过成立项目公司的形式，按市场化的方式来进行征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等方面的运作，改造的资金由开发商自己承担的改造模式。但开发商主导型存在过分追求利益最大化而忽视城市规划和公共设施的配套等问题。

（3）政府主导改造型。 指政府充当开发商的角色 ，直接投资改造城中村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设的模式。主要有两种形式：一种是政府独立进行开发；另一种是政府联合村集体进行开发。政府主导型改造的模式下，政府的投入太大，给政府的财政预算带来很大的压力，同时也得不到村民的积极响应，使村民把改造当成政府的事而不愿意主动参与。

四、城中村改造过程中值得注意的问题

城中村的改造问题刻不容缓。这不是城市建设中的一个孤立问题,而是与推进城市化进程、实现城市现代化的战略目标紧密相关的具有重大意义的工作,同时也是提高城市水平和品位的内在要求。改造城中村,有几点值得特别注意。首先,要大力宣传整治改造“城中村”的意义、原则和方法,使广大市民和城中村的村

民了解“城中村”问题的危害,增强城市意识,适应现代化的城市建设和生活,从而积极支持、配合政府城中村的改造行动。其次,在城中村的改造过程中要切实维护人民群众的利益,充分考虑他们的生活需求。城中村的改造,要实现户籍制度、土地管理、行政体制、经济组织、生活活动等方面的完全转变,真正实现城市化。使城中村的村民在就业、医疗、保险、教育、户口管理等和城市的其他居民完全一致,即由农村管理向城市管理转变,将村民委员会转变为城市居民委员会,村民转变为城市居民;原村民变成市民后,仍拥有原属于村集体所有财产的财产权,原集体经济由原村民依法处置,集体财产可转变为城市股份合作公司,股份量化到个人,实现经济体制的转变;农村集体土地转变为城市国有土地,村民宅基地房屋权属转变为城镇房地产权属。对村民的拆迁补偿,可根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》,实行市场化的拆迁补偿办法,补偿办法要有可操作性。第三,要注意科学规划,严格监督管理和依法办事。城中村具体情况千差万别,千万不能一轰而起,搞一刀切。必须根据经济发展战略和城市化进程的实际状况,结合城中

村的具体情况,对其改造进行全面合理的科学规划,坚持“一村一个方案,村村有规划”。但是村、镇的改造必须服从城市总体规划和可持续发展的要求,实施统一拆迁,连片改造,市政配套建设统一规划。同时在建设的过程中要规范建设行为,各级政府职能部门积极配合,相互协调,加强工程监管,防止新的城中村和违章建筑的出现。

五、进行“城中村”改造的现实意义

城镇化已经成为中国发展的一大趋势，也是助推中国经济腾飞的强大动力之一。作为城市发展重要组成部分的“城中村”，已经成为城市发展必须跨越的一道重要门槛。 广泛调查，深入进行政策研究，积极稳妥地推进“城中村”改造，可以实现土地效益的最大化，有助于人民群众生活水平的提升，有利于推动社会和谐进步。

1、城镇化快速发展的必然要求。城镇化是经济社会发展的一种必然趋势，也是实现现代化的重要标志之一。实现完全城镇化以前的村庄，在历史上发挥了自己独特的作用，养育了广大人民群众，积淀了厚重的历史文化，这些文化资源是不可复制的宝贵资源。然而，随着城市的不断扩张，这些村庄已经成为被包围的洼地，村庄与城市之间存在着二元化的结构，一方面，城市虽因土地的限制却不能停止前进的脚步；另一方面，被城市所包围的村庄，因不能共享城市的发展成果，而成为城市的对立面，形成强烈的反差。在这种现实之下，积极稳妥地推进“城中村”改造，显得尤为迫切。 “城中村”改造是一项复杂的系统工程，在改造过程中会遇到许多矛盾和问题，能否有效解决这些“城中村”在城镇化进程中的矛盾和问题，是城镇化进程是否顺利推进的关键。要通过各种有效手段，积极妥善解决“城中村”问题，推动“城中村”真正融入城市。

2、提升城市整体形象的现实选择。“城中村”的形成有其历史原因，历史上这些村庄是一个以血缘、亲缘、地缘等为基础的乡土社会生活共同体，居民对其具有较强的心理依赖与归属感，这使得这些地方人员相对稳定，关系相对和谐。 但随着城镇化进程的加快，这些村庄被城市所包围，本地居民由于各种原因不断迁出，而缺乏认同感的外来人口因为相对低廉的生活成本而大量涌入这些村庄，这些村庄的居民结构发生着根本性的改变。 这种现状又极大地刺激了这些村庄以“房”养家的热情，违法建设层出不穷，导致“城中村”建筑密集无序，大量建筑存在消防和安全隐患。这些村庄由于大量的外来人口聚居，使得管理十分困难 ，而居民成分复杂、数量庞大，极易导致治安问题发生。 同时，由于历史原因，这些“城中村”既与城市存在千丝万缕的联系，又被严重割裂起来，比如 ：“城中村 ”基础设施建设薄弱 ，居民生活品质受到影响，而且缺乏科学规划杂乱无章的建筑环境 ，使得 “城中村 ”成了现代都市的“瑕疵”；由于“城中村”的特殊环境，一些居民受教育程度相对较低，掌握一定技能的居民也较为有限 ，一些人员就业困难，导致出现新的不稳定因素；这些在一定程度上使得城市的整体形象和城市的品位受到影响，城市的竞争力受到削弱。

3、推动“城中村”发展的有效途径。 由于历史的原因，“城中村”的发展往往都滞后于城市的发展，村民很少能够共享到改革发展的最新成果。在这种背景下，加大“城中村”的改造力度，可以充分发挥城市的辐射带动作用，以城市功能影响带动更多的地区加快发展。特别是在面临“城中村”基础设施老化、配套不足，人居环境质量逐步下降等一系列突出问题时，加大 “城中村 ”改造力度，可以有效解决这些矛盾和问题。同时，随着“城中村”改造进程的加快，“城中村”经济、社会、文化等方面也将得到进一步的发展与提升。 “城中村”改造完成后，原有的农村集体经济形式将被颠覆，“城中村”的经济进一步发展必然要打破原来的农村集体经济格局，而向股份制公司及其它经济形式转变，从而为“城中村”经济的发展注入新的活力。同时，“城中村”改造，可以彻底改善优化村民的居住、生活环境，实现村庄向社区的转变，村民向市民转变，使“城中村”的卫生、城建、教育、治安、基础设施等方面都有质的飞跃，而且可以实现土地的集约、节约利用，创造更多的就业机会和岗位，促进居民增加收入，增强原“城中村”的发展后劲和活力。

六、结束语

综上所述，就城镇化背景下城中村改造新探这方面而言，城镇化建设为人们的生活带来许多便捷，但是还是存在一些问题，所以，相信在以后的日子中，随着人们在思想上不断进步，会使社会经济的发展更上一层。

参考文献

[1]李伯侨 涂琳芳 黄彦淘 城中村改造中集体土地所有权的立法思考 法治论坛2011年

[2]杨安 “城中村”的防治 城乡建设 1996年

第2篇：城中村改造途径和方法范文

关键词:场域理论;城中村;利益关系

一、问题的提出

城中村是我国快速城市化的特殊产物,是在城市化过程中形成的,坐落于城市之中或者城市周边的、产业结构与职业结构都基本上已经非农化的村庄。

一方面,20世纪80-90年代以来,随着城市化进程的加速,城市用地急剧膨胀,农村土地被逐渐蚕食,出现了大量在城市规划区范围内,被城市建设用地包围的都市中的村庄,它们既具备城市的某些特征。

另一方面,在价值观念、社会结构、经济生活、管理方式等方面依然保持着小农村社的特征。受到城乡二元管理体制的影响,城中村成为城市中的边缘社区,存在着规划混乱、管理困难等诸多社会问题,是城市建设和发展的矛盾焦点,城中村的改造成为当务之急。但是城中村改造是一项复杂的系统工程,涉及到村民、政府和房地产商等多方利益,只有理顺各方利益,形成使各方利益平衡的合约安排,城中村改造才能顺利进行。

二、布迪厄场域理论概述

城中村作为城市和村落的混合社区,是一个特殊逻辑的社会空间,用布迪厄的场域理论作为分析框架和理论视角具有启示作用。

法国学者布迪厄是当代著名的社会学家,他坚持将社会学的理论分析与经验研究相结合,提出了方法论的关系主义,主张研究实践。

场域理论是布迪厄实践社会学的重要组成部分。布迪厄提出在高度分化的社会里,社会世界是由具有相对自主性的社会小世界构成的,这些社会小世界就是具有自身逻辑和必然性的客观关系的空间。这些具有自身逻辑和必然性的“社会小世界”即布迪厄的场域,如经济场域、政治场域、哲学场域、文学场域等。

在布迪厄看来,首先,场域具有相对独立性的社会空间,每个场域都有自身的逻辑、规则和常规,一经形成就具有自己的相对独立性。其次,场域具有能动性,它可以利用自身结构重塑进入场域内的关系或力量。再次,场域是一个争夺的空间。场域中的行动者为资本和权力不断发生争斗,行动者为占据场域中的某种位置的不断争斗使场域持续运动变化,并在这一过程中改写面貌。

场域是一个由各种因素组成的关系网络,因此用场域理论研究社会问题应当从关系的角度进行思考。在场域中行动者只有获得某些资本才能占据特定位置,然后凭借其所占据位置获得在场域中的某种权力,并进行新的竞争。行动者之间的关系受到他们在关系网络中位置的制约,他们的地位和作用受到他们个人所具有的资本的制约,行动者需要根据自身所处位置和场域中的各种关系制定自己的行动策略。

场域理论视角下的城中村是一个相对独立的社会网络,在社会发展中有自己的目标与追求,有自身的逻辑和规则,内含丰富的资源与资本。诸多群体或个体的利益附着于这一特定的复杂关系网络中,各种类型的行动者为取得或捍卫资本和权力不断发生争斗,在这一过程中场域改写着面貌。

场域在变迁过程显示出其自身具有推动发展的内在自主性力量,只有充分开发与利用这种力量,社会发展才具有更充分的基础性推动力,这往往是社会发展的一种最为经济的策略。基于以上考虑,场域理论为我们认识城中村这一独特村社共同体、梳理其中诸多群体与个体利益提供了理论视角。

三、城中村多元主体间利益关系

在城中村这一特定场域中,主要存在着村民、开发商和政府这三个利益主体。城中村改造涉及各方利益,在主体之间存在着利益的矛盾与冲突,因此改造过程中必须理顺关系,均衡三者间的利益。

(一)村民与政府之间的利益关系分析

由于我国长期实行城乡二元管理制度,城乡关系人为割裂。在土地制度方面,城市土地属于国家所有,农村实行土地集体所有制。城中村虽然处于城市的规划范围内,但是土地仍然是集体所有,由村委会代表村民进行管理。在城市化进程中,城中村的土地迅速升值,成为一笔极其可观的集体资产。

政府作为实际上的土地所有者,出于城市整体规划发展的需要,想要获得城中村土地的支配控制权。而村民作为名义的土地所有者和实际的土地使用者,土地是他们的根基,更是收入的重要来源。村民为了自身的利益,坚决反对土地的国有化,或要求由村民自己获得拆迁改造和新建楼盘的开发权,希望实现土地使用权转让后的短期利益与长期利益。土地所有权归属、失地村民的利益补偿成为城中村改造过程中政府与村民利益博弈的关键问题。

另外,在城中村改造过程中,城中村的管理模式应当由村社管理模式向社区管理模式转化。但城中村尽管已经非农化,村民仍然对村落有很强的依赖关系,习惯于找村委会处理解决问题,就将出现社区街道居委会与原村委会之间职能的冲突与管理权的争夺。并且,由于村民能够从村集体资产中获得分红等可观收入以及各种福利,他们不愿成为城市居民,而愿意保留村民的身份。

(二)村民与开发商之间的利益关系分析

城中村改造的难点之一就是改造的资金从何而来。房屋出租是城中村村民的一项重要收入,出租屋的成本低而收入可观。于是村民最大化地利用有限土地,争取更多空间,使得城中村中建筑物密集,出现了为人所诟病的“握手楼”、“一线天”等景象。而村民中也出现了依靠房屋收入为生、终日无所事事的食利阶层。

因此对于村民来说,城中村改造不仅要补偿村集体土地产出和增值的收益,更重要的是要补偿出租收益。这使得城中村改造需要庞大资金。政府无力承担全部改造费用,引入开发商参与城中村改造,由政府提供优惠政策和减免相关的税费,开发商提供拆迁及改造费用。开发商参与城中村改造,其看中的是城中村较好的地理位置,目标是为了实现经济利益的最大化。如果安置补偿数额过于庞大,开发商担心他们将无利可图。因此,拆迁安置补偿方案成为村民与开发商之间矛盾的焦点。

(三)村民之间的利益关系分析

村民之间的利益冲突主要表现在城中村集体资产产权制度改革过程中。把股权具体量化到每个村民身上,是城中村社区股份制改革的重点。对于村民来说,他们关注村籍如何界定,哪些人可以享受集体资产产权,哪些人不能享受集体资产产权;以及集体资产的收益如何在村民之间进行分配。村民之间的争议首先表现在如何确定“村籍”上,比如外嫁女是否分配产权,上门女婿是否给予产权,等等。在村籍界定过程的争议一定程度上体现了民间秩序的调整和本土资源的重新选择。集体资产的收益分配则是在界定了村籍之后,在集体成员之间进行分配,村民的争议集中在分配方案如何设计,是平均分配还是区别对待,哪一种方案更能够体现公平。

(四)政府与开发商之间的利益关系分析

在城中村改造过程中,政府通过改造可以获得丰厚的土地资源及改造后地价提升所带来的财政收入,但政府同时注重社会效益,使城中村改造符合城市整体规划,确保改造与城市发展相协调;并重视改造后村民补偿安置,确保社会稳定。因此,政府必然对城中村的改造与开发进行规划与限制。而开发商参与城中村改造是为了获得利益最大化,获取政府优惠政策的同时力图把改造成本降到最低,于是产生政府政策限制与开发商市场化运作之间的矛盾。

四、结束语

城中村是村民等利益主体所依赖的蕴含着丰富资源与资本的特定场域,也是利益主体实现其诉求的途径,在城中村改造过程中,各方要实现其利益诉求,必然需要在一定程度上做出妥协,才能达成利益平衡的改造方案。政府在利益关系中拥有最终制度安排的决定权,应当发挥主导作用,关注所有群体的利益诉求,在不同群体的收益要求中寻求次满意均衡点,协调城中村改造中经济效益与社会效益的关系,近期利益与长远利益的关系,扶助弱势群体,促进社会公平,推动城中村改造问题的解决。

另外,在城中村改造过程中,应当尊重当地地方性传统和文化,借助本土资源降低城中村的改造成本。在改造方案的制定过程中,重视村民的智慧,尊重村民的选择,让场域内的惯习成为推动场域发展变化的自主性力量。城中村利益主体之间竞争与妥协,最终将改变城中村的面貌。

参考文献:

1、蓝宇蕴.都市里的村庄―一个“新村社共同体”的实地研究[M].三联书店,2005.

2、李培林.村落的终结[M].商务印书馆,2004.

3、布迪厄.实践与反思[M].中央编译出版社,1998.

4、张劲松,万金玲.城中村改造中的多元主体互动[J].安徽农业科学,2007(4).

5、运迎霞,常玮.博弈・和谐・共赢――“城中村”改造经验借鉴及其策略研究[J].城市规划设计,2006(3).

第3篇：城中村改造途径和方法范文

关键词:城中村;改造;转变;问题

“城中村”亦称“都市里的村庄”,它是城市化发展过程中,由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后的矛盾所造成的,是我国大中城市中新生的特有现象。如其名称所示,它仍然实行农村管理体制,在国家治理范畴上属于农村地域,但是与一般农村地域不同的是,它被城市形态及地域包围着,成为城市中的乡村孤岛。

城中村改造是指对城市中仍实行农村管理体制的村庄进行城市化改造,建立起城市基层管理体制,即在原城中村农民居住的地域建立起城市社区居民委员会,替代原来的村民委员会,对本地域实行城市管理体制。当然,城中村改造不仅仅是一个管理体制改革的问题,主要还涉及到经济组织从集体经济向股份制经济转变,村庄集体所有土地向国有土地转变,居民从农民身份向市民身份和股民身份转变等方面。当然,这些改变并不意味着城中村改造的完成,只能说,这些改造预示着城中村改造的开端,许多问题还需要进一步探讨和解决;而且,后续问题的解决与否以及解决得如何,可能直接制约着城中村改造的进程及彻底性,直接决定着城中村改造的成功与否。

一、管理机构:从村委会到居委会

城乡二元社会体制自建国后已经经历了50多年的历史变迁,至今仍然没有发生结构性的变革。今天的城中村虽然已经高度城市化了,但在管理体制上实行的依然是农村社会管理体制,即村民自治,通过村民自治组织依法办理与村民利益相关的村内事务,实现村民的自我管理、自我教育和自我服务。它包括三个与管理体制和治理相关的内容:(1)自治的主体是农村居民,更确切地说应该是户籍在本村的农民。这对普遍意义上的村庄而言是一种常态,但对城中村来说则有点片面了。城中村因其地域区位和经济实力优势,一般都以二三产业为主,吸引了超过村庄户籍人口数倍甚至十倍于村庄户籍人口数的流动农民工,他们虽然“工作于斯生活于斯”,但他们的融入主要是“资本雇佣劳动”意义上的,他们仍然没有参与本地域公共生活的权利。(2)自治的地域范围是农村社区。不过对城中村而言,这一农村社区则有新的含义。国家城市建设征用了农村社区的集体土地,城中村也就形象地演变为地域上的“插花地带”,集体所有地域与国有地域“犬牙交错”,因而城中村的自治就不是强地域原则意义上的,也不能实现一般意义上的本地域村民的自治,充其量是户口在本村的村民自治。(3)自治的内容是本村的公共事务和公益事业,即村务。这对城中村而言则更为片面了。城中村自治组织所进行的公共事业仅与其地域上的一小部分人密切相关,其从事公共事务的内容也只与这一小部分人紧密相关。本地域上绝大多数从业人口不享有参与公共事务的权利,不直接从村域公共机构那里获得免费的公共福利和服务。

因此,从城中村的管理体制来看,公共治理和服务组织已经能适应其自身的发展和需要了,必须对城中村进行改造,在城中村地域建立属地意义上的城市管理组织——街道办事处下属的社区居民委员会,就近划归城市街道办事处,或根据管理需要设立城市街道办事处,对城中村地域进行城市化管理。相应地,这也主要表现在三个方面:(1)建立城市社区居民委员会,替代原地域上的村民委员会,由其对本地域进行按地域分区管理。这是城中村改造过程中最大的不同点。社区居民委员会的建立标志着,城中村区域已经改造成为城市管理区域,开始接受城市化的治理体制和规则,在街道办事处的领导下,对本地域的居民实行城市化管理,使城市社区管理开始走上良性循环的轨道。作为社区居委会的上级政府也赢得了管理社会的主动权,为城市社区的统一规划管理降低了管理成本。(2)按地域范围重新划分和确立治理区域和范围,增容城市管理的相关内容。在这一过程中,可能会出现原属同一个村庄的村民由于城中村改造而划归不同的居民委员会管理的情况;并且,社区居民委员会的职责相较于村民委员会的职责而言也有很大的不同,如实施新城发展规划、加强计划生育管理、强化社会治安综合治理、增强道路和公共设施等基础建设,等等。(3)改革户籍制度,将农村居民户口改为城市居民户口,并统一进入社区自治的主体范围。它不仅使原属农民的劳动群众正式成为城市的居民,而且还直接参与本地域的公共生活,与城里人一同选举自己的当家人和管理者。他们成为社区自治的主人。

在城中村改造过程中,虽然建立居民委员会简单易行,但村改居任务的完成难度则相当大。主要原因是,仅仅通过一个自上而下设立的组织机构用来取代与资源及体制结合在一起的农村地域管理形态很难;且从现实情况来看,城市社区居民委员会建制的地域基础仍然沿袭着农村管理体制时期的地域。虽然建立了城市社区居民委员会,虽然农民身份已经变成了市民或居民,但他们的生活区域仍然是农村时代的,他们的交往对象也主要局限于原来的熟人社会。这是历史原因使然,同时也是村改居过程中不得不重视的一个方面。如果改造不彻底的话,改造之后的区域仍然会在城市社会中形成一个自我封闭的小社会,仍然成为城市社会管理的死角,并由此形成一种新型的贫民社会形态。要解决地域因素在改造过程中的消极影响,方法也是简单易行的,那就是,真正按照地域管理的原则,在城市规划的基础上,重新划分居民区范围,尽可能地分割原来的村庄地域范围,将一个村庄分解为几个居民区域,从地域上破解城中村改造过程中的地域或历史因素。

另外一个问题是,城中村改造为城市社区后,是否应当将外来人口纳入到管理内容之中?答案是肯定的。在原村民委员会管理体制下,外来人口一般都是被排除在村庄治理、公共参与、资源分配的范围之外。而在城市社区管理体制下,外来人口管理就成为一个必不可少的组成部分。这不仅可以反映出社区特征从农村封闭性向城市开放性转变,而且还反映出区域的城市形态。

二、经济组织:从集体经济到股份制经济

城中村在未改造之前的经济组织主要有三种形式:第一种形式是尚未进行股份制改造的集团公司形式,仍然隶属于村民委员会管理,对村民委员会和农民群众负责。第二种形式是进行了改造但只有一个集合式股东的股份制公司。其特点是,在村庄组织框架之外建立股份制公司,集体财产的所有权与占有权发生了分离。第三种形式在第二种形式上更向现代股份制公司迈进了一步,即曾经进行过股份分割或是增量扩股过程的股份制公司。其特点有三个:一是在公司股东结构中存在着小股东,可以是本村人也可以不是本村人;二是公司在董事会中一般设有独立董事,代表中小股东的利益,监督公司的资产运营、规范运作和红利分配;三是利益分配在集体式股东与小股东之间进行区分,小股东依据其所有股票直接获得体现其生存和社会保障权利的收益,集体式股东获得的红利主要用于村庄公共管理和公共产品提供。这三种集体经济组织形式依据市场开放程度和地域差异呈现出一种阶梯式分布的格局:第三种形式主要集中于南部和东部沿海经济发达地区,第二种形式主要集中于中部城市边缘地带,而第一种形式则相应地推延到中西部刚刚开始城市化的城郊村庄。

虽然集体经济组织形式在不同的地区表现出不同的现代化程度,但都有一个共同的特点,那就是,其形成的根源和演进的路径都是集体土地所有制,也就是我们常言的集体土地产权制度。我们知道,我国的集体土地产权制度不仅仅是法律意义上的,更是政治和社会结构意义上的。集体土地作为一项财产,其不仅承担了经营和保值增值的经济功能,还承担了社会保障功能。

虽然城中村的经济组织有不同的表现形式,但其财产权利结构都沿袭同一的结构性制度规定。城中村经过几十年的变迁,虽然已经失去了地域强制性意义上的社区属性,但政治结构、社会结构和法律制度规定仍然使得这一财产权利结构得以延续下来。现在进行城中村改造,按地域重新划分管理性社区,就是使地域上的分离成为一种事实;并且,由于现在城中村改造后的社区居民委员会设置不再仅仅源于原来的农村地域划分,而是一般遵循“规划先行”和“便于管理”的原则,这会导致农民集体的分散,并通过一种全新的城市化管理体制将农民个体与其原先归属的农民集体割裂开来。

与其相伴随的是两个彼此相依的分裂过程:一是村民个体与农民集体的分裂过程。农民个体就不再天然归属于农民集体,农民集体也就不再呈现出变动性的特征,而是必须固定下来,即在城中村改造过程中必须对村民“一刀切”,实行“生不增、死不减、进不增、出不减”。以现存的村民数为财产分割意义上的农民集体,其目的是固化村民并实现公司股份的固化。二是农民集体资产的分割过程。由于村民个体与农民集体的天然归属关系被割裂开来,就必须重新确定原子式村民个体在村庄集体资产中的份额。这就是乡村企业股份制改造中的资产量化和个人化分配过程。它使村民都成了村集体经济的股东,过去看得见但摸不着的集体资产这回可实实在在地落到了村民的手中。在这一过程中,农民个体与原属农民集体财产的关系发生了显着的变化。在集体产权结构下,虽然农民自身是农民集体中的原子式个体,然而由于集体财产权利的不可分割性和不可转让性,每个农民个体还是无法说出他拥有多少资产,他可以对多少份额的资产进行个人经济理性上的处置。经过资产量化和股份化分配过程,每个劳动者不仅能够明白说出他拥有多少资产的份额——股票,而且还知道他所拥有的股票在整个资产中占多少比例;并且,如果他觉得资产经营效益不理想的话,他还可以在市场上抛出他所拥有的公司股票,公司改造后的经营和管理者不得干涉。这就是村民作为市场经济人的“用脚投票”的权利。

当然,股票作为公司资产出资者的原始凭证,只能交易而不能够抽回投资,且规模经济效应也不容许公司的整体性资产被分割。如是,能够将如此多的股东和如此细小的股份统筹起来的组织就是现代经济和法律意义上的股份制公司了。虽然城中村在改造前的集体经济组织有三种形式,但是在城中村改造过程中,另外两种形式没有生命力,只能被一种更符合社会发展和市场需要的形式所替代,这就是股份合作制公司。与城中村改造前的股份制公司不同的是,它有一个资产量化和再分配的过程,除保留必要的公共管理和基础建设、维持公众福利的股票外(主要用于为未就业的原村民办理社会保险和其他集体福利事业),它将集体资产量化的大部分股票都分配给村民,作为其基本生存和生活的保障。这时,公司的产权才真正明晰化了,公司股本结构也发生了变化,劳动群众参与公司的投票和的利益紧密相关。

不过,仍然有三个问题值得我们进一步去关注:第一,经历了股份制改造之后,是否仍然还有集体经济存在?如果没有集体经济或资金注入的话,过渡阶段的公共管理和公共服务如何进行?如何进行村庄改造的后续问题特别是旧村湾改造问题?在实际改造和管理过程中,不论是上级政府、村级组织还是普通村民,都对新时期集体经济时代的好处记忆犹新。在改造后,他们念念不忘的一件事情就是,股份制公司是否还能代表他们整体的利益?集体经济是否还继续存在?如果说,股改之前的股份制公司仍然能够代表股民集体利益的话,那么,股份制改造后的公司就是纯粹的企业,它不可能代表股份集体的利益,股民的利益只能以个体的形式表现出现。正因如此,在资产量化和再分配过程中,保留必要的公共管理和基础建设、维持公众福利的股票就显得尤其重要。这也为下一步的社区管理、旧村湾改造、过渡管理等提供了先决条件。第二,股份制改造带来了集体资产流失的危险。按规定,股权转让和交易应有两个以上有资质的中介机构进行评估。而对村庄改造而言,股权转让一般不会经过专业机构的评估,溢价幅度是双方谈判的结果。如是,改造的资产究竟价值几何?是否得到了真正体现?是否需要引入专业性的评估机构?如果引入专业性的评估机构,评估过程透明公开的话,是否又会打消外来公司或企业的积极性和主动性?也就是说,在城中村经济改造过程中,仍然存在着一个公平与效益的问题,最终的结果就是要在这两者之间寻找一个均衡点,既能够让改造过程有序顺利进行,同时又能够起到发展经济和促进社会进步的双重作用。这是一个两难的选择问题,仍然值得政府和研究机构对此探讨出一条可行之路。第三,股份制改造也给社会治理带来了不稳定因素。这主要表现在三个方面:一是在股份制改造过程中,出于稳定因素的考虑,原来的公司管理层特别是董事会一般都是由原村干部担任或是由上级政府指定。经历了一定时期之后,董事会届满,将重新举行选举。如果新董事会组成人员变化太大,原来的改制方案、成果可能被推倒重来,出现新的不稳定因素。二是未改造之前的村庄公司行使着村民委员会、社区和经济组织的三重管理职责,在股份制改造后一般都下降为职能部门,不再承担对老百姓的责任,原有各级组织也因集体经济不存在而缺少抓手,削弱了基层组织和基层政权,而这些职责的履行则依赖于改造后的公司能否按协议和良心办事,影响到人心稳定和社会安定。三是股份制改造过程同时也是一个集体资产分解为个体资产的过程,在这一过程中,享受权利的村民迅速致富,其他邻近的村庄纷纷打算仿效,逼迫村委、街道办等表态,态势十分不稳定,可能会影响人心稳定和社会安定。此外,有些村庄改造后迅速兑现股权,原股民迅速转向市场,在就业、投资等方面缺乏经验,很可能产生新的社会矛盾。这些问题都需要上级政府在城中村综合改造之前进行细致的规划和预测,尽可能地把预防和疏通工作做在前面。

三、村庄土地:从集体所有到国家所有

从城中村地域的土地归属和性质来看,可以划分为两类:一类是办理了国有土地使用证的土地,一类是尚未办理国有土地使用证仍归集体所有的土地。办理了国有土地使用证的土地在城中村的改造中不存在着土地性质上的变更,因而,城中村改造过程中的土地性质的变更主要是指归城中村集体所有但尚未办理国有土地使用证的土地。这又可分为三类:第一类是宅基地,即村民居住地;第二类是进入社会化大生产和流通领域但尚未办理国有土地使用证的土地,即主要用于第

二、三产业的用地;第三类是村庄公共用地,如学校、道路和公共基础设施等占用的集体土地。毫无疑问,这三种类型的集体土地在城中村改造的过程中都会转变其所属性质,归国家所有。然而,这三种类型的集体土地不会“一刀切”地转归国家所有。这里的关键问题是,在城中村的改造过程中,这三种类型的集体所有的土地如何转变其性质。迄今为止,集体土地转变其归属和性质的合法途径只有一条,即集体土地经过土地征用转变为国家所有。我国的土地征用制度是在20世纪50年代为了适应大规模的国家建设需要而建立起来的,它显然不适用于城中村改造过程中土地性质的改变,但城中村改造的步伐不会因此而停止。现在的问题是,在没有法律制度规定的前提下,如何对城中村的土地进行改造?

在城中村集体土地改造的过程中,广东省广州市无疑走在了全国的前列。他们对城中村集体所有土地实施的改造政策是,在农民建制转为城市居民后,村集体所有的土地按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条规定一次性转为国有土地,其合法土地使用权人和用地功能性质不改变,对转制后的土地使用权人核发国有土地使用证。按其规定来理解城中村土地改造的过程:(1)宅基地由政府核实合法使用权人后,直接发给国有土地使用证给个人。(2)进入社会化大生产和流通领域但尚未办理国有土地使用证的土地按历史用地办理建设用地手续和土地登记手续,由政府核实合法使用权人后,直接发给国有土地使用证给改造后的股份制合作组织。如该土地进入市场或改变用途,发生扩、加、改建,则按规定补交国有土地使用权出让金及有关税费。(3)村庄公共用地一分为二。其中,原由村委会管理的学校转由区教育主管部门管理,教育用地及校舍和教学设施设备,依照有关规定,不得挪作他用;公共道路、基础设施等管理纳入市政统一管理范围,其规划编制、实施管理的各项标准和控制指标按城市规划标准执行。村庄已经开发和投资的公共用地如办公设施等所占原集体用地转归国家所有,由政府核实合法使用权人后,直接发给国有土地使用证给改造后的股份合作制组织。

从已有的情况来看,土地性质变更是城中村改造中的最基础内容,并且也是城中村改造能够完成的关键。但是,它是建立在国家主动放弃土地权利的基础上。并且,在这一改造过程中,它也蕴含着集体资产或国有资产流失的危险。对应着以上三种性质的土地,主要表现在三个方面:一是村民宅基地作为改制的零资产,其价值并不为零,在改造过程中将会变成有价资产,其增值只有改造建设完后才能体现出来。问题是,由于绝大多数股民已经不拥有股份,他们只能得到拆迁还建或货币补偿的利益,整理出来的土地增值他们无法再享有,也无法主张他们的利益,他们还能享受将来溢价部分的价值吗?二是没有办完国有建设用地手续的经营性集体用地,以后其利益代表方是谁?土地补偿费、劳动力安置费付给谁?三是非经营性资产中的公用设施用地,是直接划拨到相应的职能机构,还是要通过政府征用土地程序?如果是后者的话,其征地费用由谁来承担?如果增值,其增值部分应该由谁享有?并且,谁享有分配的权利?享受多少?等等。另外,进入评估程序的土地资产价值与集体资产一样,一般不会经过专业机构的评估,其最终定价仍然是双方谈判的结果。这公平或是合理或是科学吗?

由此延伸出来的一个问题是,村民是否享有土地增值带来的收益?从《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《民法通则》的内容及内在逻辑来看,无论是农民集体还是农民个体都不享有土地使用性质变更初始时的增值部分,而这一部分通过征地费用等形式转移到了代表国家利益的政府身上。从改造过程援用的法律法规来看,资产量化和分配到个人整个过程虽然合乎法律程序,但从财产来源的角度看,这仅是过程的合法性,并没有从来源上确定农民个体享有分配集体资产特别是土地资产的权利。如是,在城中村改造过程中,那些尚未办理国有土地使用证的土地和宅基地在城市开发和土地资本运作过程中增值的部分,究竟由谁来享受就成为一个不得不关注的问题。从实际改造情况来看,农民个体已经无权享受,他们已经被排除在可能的增值收益之外,而土地增值部分就极有可能由代表国家利益的政府和未来的房地产开发商共享了。在此,我们担心的是,如果地产开发和预期的收益极其丰厚的话,就可能形成政府与开发商之间的共谋,这将会对私人财产权利造成潜在的威胁。

四、劳动群众:从农民、村民到股民和市民

在城中村改造的过程中,农民群众的身份必然要发生两次根本性的变化:

其一,村民向股民转变。由于村民职业的转变,伴随着城中村集体经济组织的股份合作制改造,村民必然成为享有股份并参与公司决策的股东。由于村庄的城市化进程,村庄经济结构由主要从事第一产业转变为一般都从事第

二、三产业,村民也一般都在村属公司和企业中任职,成为村庄企业的主人,参与村庄企业公司的生产,并直接从村属公司那里获得经济收益作为其生存和发展的主要经济来源。城中村改造后,村属意义上的企业或公司实体由于地域的分割和原农民集体的解体,必然分化为由单个村民作为公司股东直接参与公司决策的股份合作制企业。村民作为农民集体的政治身份失去了村庄意义,异化为市场经济大潮中的经济人。作为公司的天然投资者,村民的称谓是股民。由于村庄意义上的农民集体的解体,作为股民的村民的社会行为仅仅与其个人密切相关,它不再是公司的原子式个体,不必再受集体公共利益和结构性委托的约束。

其二,农民向市民转变。由于户籍制度的改革,村民由农业性质户口转变为城市居民户口。户籍制度不仅是一个农民居住地域的证明,更是其社会身份的证明。只要农村户口的群众,不论其走到哪里都脱不了农民身份的痕迹。在城乡二元社会结构下,农民因其农业户口不仅常常自我感觉低人一等,更主要的是,国家提供给城市市民诸多福利待遇和优惠政策无法惠及他们。即使他们“洗脚上岸”并在城市有一份令人羡慕的工作或收入,但他们的身份依然是农民,他们是“农民工”或者是“高级打工者”。他们不仅享受不到国家给予城市居民的公共福利和优惠政策,也不能够参与本社区的公共事务和公益活动。他们仍然是城市生活的边缘人。城中村的改造彻底改变这了一切,它不仅使原属农民的劳动群众正式成为城市的居民,与城里人一同选举自己的当家人和管理者,他们成为社区自治的主人;而且,村民的思想观念不断更新,逐渐由过去的小农经济思想向市场经济意识转变,村民的行为方式也开始由过去的封闭式、家庭式、地缘式向开放式、多样化、现代性(法制化和制度化)等方向转变。并且,随着居民的城市化和城市文明社区的现代化建设,城中村在物质形态、社会形态、经济形态和人的城市化等方面都将得到提升。城中村的农民群众也开始迈上现代文明和生活的道路。

然而,问题仍然存在。在农民向股民转变的过程中,股份制改造虽然打破了平均主义,但并没有打破大锅饭思想。原村民成为股东,但思想观念没有发生根本改变;对自己手上的股权并不珍惜,只关心每年分红多少,而不关心公司的长远发展;没有工作岗位的股民对于有工作岗位的股民意见很大;对于公司管理层来说,压力也很大,因为在股民头脑中,手中的股份价值只能升不能降,否则就会来闹事。这些问题制约着脱胎于乡村企业的股份制公司的现代性转型,还阻碍着股份制公司的资本运作和投资发展、经营层次和管理体制等。

五、四大改造的协调问题:政府主动和主导

城中村改造是一个综合性的改革过程,以上四个转变均是其中的一个方面。当然,这四个方面相互之间也不是绝然分离的,而是相互依存、相互制约的,任何一个方面的滞后或是不配套都将直接影响着城中村综合改造的进程或成败。这就要求我们在进行城中村改造的时候,应该在统筹兼顾、规划先行原则的前提下,进行综合性的、整体性的改革规划,搞好管理体制、经济和社会等方面改革方案和进程之间的协调工作。

在实际的改造过程中,也出现了

诸多问题,如上文提到的各种问题。应该说,这些问题的产生都有其根源,但是,现在已经不是追究原因的时候,而是到了解决具体实际问题的时候。这就要求我们,要从现实社会中找到解决这些问题的办法或思路,或是寻找到一种可选择的行为动力,运用实际力量来解决这些问题。综观这些问题的产生及发展,虽然有这样的表现或那样的态势,但任何问题的解决最终都依赖于政府的力量和干预。这就给政府留下了很大的行为空间。这也是本文所要突出的主题。

我们的观点是,在城中村改造过程中,各级政府应该把改造的主动权时刻抓在手里。这是因为,从现在城中村改造的进程来看,改造过程一般说来是分步推进,有序进行,但它存在着两个难以克服的障碍:

一是把改造进程特别是经济改造的主动权交给了村民集体。这是由村民自治的特性决定的。从现行的法律法规来看,赋予村民集体和村委会过多的自主决策权,他们不仅可以参与决定改造方案的制定、实施,还要参与到具体的改造过程之中。特别是经济改造方案中,他们享有独立自主的决策权。在这一点上,他们自行其是的结果往往是,将集体资产一分了之。虽然城中村改造的任务或目标可以完成,但留下的绝对是一个千疮百孔的烂摊子,留给城市规划和社区管理的绝对是一个一穷二白的沼泽地。如是,已经制定好的社区重建和城市规划也就失去了经济基础,不得不退回到原始的出发点,不得不重新进行社区规划和城市建设。这就要求我们在进行城中村改造时,既要深刻认识不同城中村的特点和问题,针对不同地区、不同类型城中村的具体情况,制定不同的改造目标和改造策略,分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式,但是在任何时候,政府都不应该把城中村改造的规划权和管理权放之任之,而是应该牢牢地抓在手里,以政府主导的改造方案或规划为指导,对城中村进行改造。在这一方面,广东省深圳特区的旧城改造工作做得非常好,而湖北省武汉市的改造进程则遭遇到了险滩,主要原因就在于区级政府失去了改造方案制定和规划的主动权,到问题出现采取补救措施时已经悔之晚矣。

第4篇：城中村改造途径和方法范文

摘要文章从形态学理论的视角出发，以呼和浩特市麻花板村为研究对象，通过问卷法、访谈法、观察法来获取第一手的变迁资料，并在后续整理资料的过程当中，提炼出城中村改造的可取经验，提出适合原住民经济平衡条件的设计方式并探寻居民生活价值回升的可能性。

关键词城市形态理论 城中村调研报告

前言1970年中国进入了快速城市化的过程，中国与其他的国家在城市化进程中从动力机制到实体变化都有很大的不同。快速的城市化吞没了大量的农用地，却没能消化掉国家土地政策保护的农业人口的宅基地，从而形成了城市中的村落即城中村。

本文从形态学理论的视角出发进行研究借鉴，以呼和浩特市麻花板村为样本，将收集的资料和城市形态学分析的理论和方法相结合，对该地进行分析研究。将麻花板村改造过后建筑新与旧、生活环境质与量等进行对比，找出可以借鉴的经验并探析如何将城市形态学的理论思想与民族地区城中村未来改造相结合的设计方法。

1.研究地点的概况

研究基地麻花板村位于呼和浩特市的北区域，距离城市中心较远。东至兴安北路，南至内蒙古工业大学，西至呼伦北路，北至成吉思汗大街。随着经济建设的发展，基地周边商业、住宅区都在逐渐形成，基地内随处可见低矮或临时搭建的破旧房子，建筑形态缺失的农家院，这种新旧的差异化使得将麻花板村定为本次论文研究的的区域，具有现实和时代的意义。

2.城市形态学的重要理论体系

文章重点探析在西方形成的偏重概念性与分析性研究的理论体系，形态的概念(morphological concepts) 根植于西方古典哲学思维和由其演生出的经验主义哲学（empiricism），其中包含两点重要的思路： 一是从局部（components）到整体(wholeness)的分析过程，复杂的整体被认为是由特定的简单元素构成，从局部元素到整体的分析方法是适合的并可以达到最终客观结论的途径；二是强调客观事物的演变过程（evolution），事物的存在有其时间意义上的关系（chain of being），历史的方法可以帮助理解研究对象的过去、现在和未来在内的完整的序列关系。运用这俩种分析思路对麻花板城中村的现状和改造后的资料进行整理分析。

3.运用局部到整体的分析思路归纳麻花板城中村改造构成要素的差异

运用城市形态学理论中从局部到整体分析问题的视角出发，对麻花板村改造前后的各个组成要素及要素间的组合关系进行收集整理，包括土地利用的结构、人口、劳动力、产业经济、生态环境、地域等。

2004年麻花板村进行了一部分的尝试改造，即把村庄部分迁出，在离原区域不远的地方重新规划新的居住生活区，与此同时原有地被征用后作为城市发展用地，但有一部村庄土地未成功迁出，致使新旧的麻花板村有了突出的对比性。

3.1.麻花板村用地构成的变更

用地构成是经济活动的反应，城市的功能结构、聚集内容、用地性质都发生变化。城市的用地性质都反映在城市空间结构中，将产生新型的用地性质和聚落形式，各种用地性质的结构比例也发生着变化，麻花板村的用地构成由原来的村民宅基地和耕地，改造后变成居住用地。

3.2.麻花板村住区使用者的变化

3.2.1农村人口总数及民族构成比例

从麻花板村现状调研的数据中可以得出：

表1-1

汉族人口比例 蒙古族人口比例 其他民族人口比例

2004之前 94% 5% 1%

2004至今 85% 10% 5%

3.2.2农村住房使用者单一化

改造之前，麻花板村内暂住户约是原居民户的 2.3倍。城中村改造之后，麻花板新村内已有本村140户居民入住，目前新村内无暂住人口，这使得该村住房使用者由过去的多样化逐渐转变为单一化。

3.3.麻花板村就业劳动力的转化

改造之前，麻花板村民的经济来源主要以租赁房屋、外出打工、耕地劳作、养车运输等几种形式。在经济逐步增长的背景下，村民的经济来源也随着城市化的进程发生着转变，如下表所示：

3.4.城中村地块周边环境的变化

3.4.1住宅形式的改变

麻花板村村民宅基地面积为200平方米/人，建筑面积严重超标。住宅多数为简陋的平房小院，道路狭窄，人居环境恶劣，与周围的城市环境很不协调。

在改造之后，麻花板小区占地390亩，总建筑面积383万平方米，公共建筑面积为8.3万平方米，目前有已建成56栋住宅楼，其中3栋为别墅式住宅。小区楼布局合理整齐，楼层以6层为主，兼以五层和四层。人均宅基地面积为30平方米/人。 调查居民认可情况：表1-5

态度 内容 比例(%)

认可态度 住宅环境有所改变 80

提高了村民整体的素质 50

市政设施得到了完善 80

为孩子创造了良好的居住环境 80

丰富了村民的文化生活 90

交通便捷 80

否定态度 老人不方便爬楼 50

宅基地面积减少 80

不适应生活习惯的的改变 30

限制了额外的收入来源 90

邻里关系的弱化 30

养老方式的弱化 20

3.4.2居住环境的改善

改造之前，本村村民的文化生活简单，文化娱乐设施严重缺乏。改造之后，小区内配备了齐全的公共服务设施，如老年人活动的场所、会所、幼儿园、小学、健身场地、卫生所等，并且还成立了独具麻花板特色的村民物业管理有限责任公司。

3.4.3安全性能的强化

过去开敞式的村落形式，在安全方面存在一定的隐患，现如今村民的居住方式转变为居住区，入口区有值班员，安全性提高。

3.4.4 基础设施的完善

改造之前，麻花板村内没有定点的垃圾回收站，土厕所居多，没有形成完善的排污供暖系统。村民过冬多以烧煤球采暖，严重污染环境。城中村在改造之后，小区各项基础设施完备。拥有集体锅炉房，专业的垃圾转运站，为小区内垃圾的收集存贮转运提供了便利条件。

4.5.5交通路网的形成

过去道路狭窄，路网不成系统，路面质量较差，污水不能很好的排放，没有道路防护系统，车辆乱停放现象较为严重，影响了村民的出行，同时也增加了安全隐患。改造后，小区的道路系统采用人车分流的的设计方式，并在小区的中心区域修建了600米的人形环道，建有地面停车位620个，预留480个地下停车位，停车率为56%，绿化率不仅从过去的0达到了42%。

5.调研总结和规划设计策略

经过尽2个月的调研，将调研资料进行总结找出未来设计中的设计策略：

1.在改造过程中，应本着集约可以收益的土地的原则，尽量将居住用地合理的设置在城市边缘，合理配置公共服务设施，绿化设施，交通设施等。

2.住宅设计中应以中小户型为主。

3.将新型产业引入到城中村的经济建设中；

4.改造中应注意民族记忆和空间肌理的保留，经济结构的转化、生活结构的转化使得本民族地区的地方特点逐渐减弱，同时也将本村的历史遗存和空间肌理摧毁了。呼和浩特市的少数民族仅是汉族的八分之一，所占比例很小，如今少数民族逐渐被汉族同化，城中村改造过程中也很难寻得民族特色的影子。过去毡包是当地住宅的主要形式，但是由于现在城市可建设的土地越来越少，逐渐被简约的6层连排楼甚至是高层楼所取代，并且在整体的小区环境营造上也没有考虑很多关于少数民族的特点。运用城市形态理论中用历史的方法可以帮助理解研究对象包括过去、现在和未来在内的完整的序列关系的观点。我们一方面要遵循民族的特点另一方面也可以保留历史的记忆，即将部分在麻花板村有历史记忆价值的房屋，材料，设施保留部分，在新的设计地区进行恢复和再现。

结语：通过对麻花板的物质环境与形态的发展进行研究，特别是对运用城市形态学理论中从局部到整体分析问题的视角出发，对麻花板村改造前后的各个组成要素及要素间的组合关系进行收集整理，分析找出适应与该地块的改造和更新进行控制，在未来的设计改造中能够激发地区的活力，提升居民的生活价值。

参考文献：

1.《当代中国城市形态演变》熊国平

2.呼和浩特市新城区毫沁营镇麻花板新村的宣传册

第5篇：城中村改造途径和方法范文

今天，我们召开这次加快“城中村”发展工作会议，一个基本动意就是，在“城中村”面临城市不断扩展，项目不断增多，经济快速发展，城市化、工业化快速推进的背景下，深入研究探讨“城中村”如何发展的问题，打破目前这样一个盲目、被动、低速发展的格局，增加一个抢抓机遇的意识，树立大气魄，提升大境界，统一思想认识，调整产业结构，创新工作机制，找准发展路径，充分发掘发展空间，推动“城中村”经济跨越发展，加快实现“城中村”从农村向融入城市转变，从农民向居民转变，从农业向二、三产业转变这样一个历史性跨越。下面，结合前几天调研的情况，我讲两个方面的问题：

一、“城中村”现状分析

围绕深刻总结“城中村”发展的经验教训，破解“城中村”跨越发展的途径。前几天，我和党委、部门的几个同志先后两次到*村进行调查研究，特别是专门就*村的经济结构进行了认真解剖分析，大体可分四个方面：（1）从集体经济总收入来看，20*年*村完成经济总收入2.05亿元，其中三产收入12400万元，占总收入的60.5%，工业收入8000万元，占总收入的39%，农业总收入300万元，占0.5%。（2）从集体经济纯收入来看，20*年全村完成集体经济纯收入400万元，三产369万元，占92.2%；工业15万元；占3.8%，农业为零。仅从以上两个方面的解剖分析，我们就十分清楚，现在二、三产业已经成为*村整个经济的支柱。（3）从农户从业构成来看，*全村570户，其中从事二、三产业的有287户，占50.4%，以工资、劳务性收入为主的户263户，占46.1%。不难看出，目前，*村96.5%的群众从事工商业，所以说，传统农民这个概念已没有实际意义。（4）从土地资源构成来看，*全村总面积1740亩，其中村庄占地600亩，占34.5%；耕地580亩，占33.3%，企业、园区和商业总占地共计544亩，占31.26%。不难发现，全村31.26%的工商业占地创造了全村99.5%集体经济总收入和96%的集体经济纯收入。通过以上四个方面的解剖分析，我们可以得出这样一个结论，*村只所以在办事处内相比发展快、实力强，关键是快在工业上，强在三产上。

因此，我们可以这样讲，大力发展二、三产业才是我们“城中村”的明智选择。当然，这些年我们城区各个村通过发展二、三产业，整体实力都有了明显增强，特别是*村已经走在了全处乃至全市的前列。但是，如果我们跳出新城、跳出肥城看*，我们就会发现，就是这样一个好村，与外地的先进村相比，仍然存在很大的差距，可以说，我们的一个好村顶不上人家一个好企业，一个镇顶不上人家的一个好村。现在，从我们进入城区的18个村来看，尽管这些都有较快的发展，但发展也不平衡，而且普遍存在以下几个方面的问题，一是经济总量小，二是工业项目少，而且缺少拳头项目，三是三产发展潜力还很大。总而言之，我们目前的发展实际是处于一个盲目、被动、低速发展的态势。说盲目，就是指我们现在对发展城市经济缺乏深入的研究和论证，缺乏科学的计划和规划，漫无边际的盲目去抓，以致于抓而不准，走了不少弯路。说被动，就是指我们抓工作、抓发展缺乏责任感、危机感，不能充分发挥主观能动性去思考问题、破解难题，总是怕担风险，苦于没法无门。特别是面对机遇，不是抢抓、快抓，而是等靠观望，贻误了时机，丧失了机遇，造成了工作上、发展上的极大被动。

说到低速，就是说我们现在发展是小步慢行，而不是大步跨越，纵比我们确实年年有进步，但是横比，差距仍然是非常大的，就是把我们城区18个村加在一起也抵不上人家沈泉庄、南山村的一个好企业。因此，我们各个村，对自己村的经济发展，都要有一个正确的估计，客观的评价，即要看到成绩，更好看到差距，自我加压鼓劲。尤其是我们城区村的主要干部都要学会经济分析，通过分析，搞清村里的家底和经济结构，看一看哪些是我们的主导产业，我们的发展优势和潜力在哪里，下步的主攻方向是什么。在这里，今天我也给大家出个题目，就是要求我们城区各个村，都要在搞好本村经济分析的基础上，组织广大的党员干部群众深入开展一场大讨论，总的就是紧紧围绕以下四个问题来进行。（1）我们的差距和危机在哪里？（2）我们优势和潜力在哪里？（3）如何选

准主攻目标和发展路子？（4）如何靠好的机制、好的制度去保证？通过广泛讨论，集思广益，进一步深化发展思路，明确发展方向，激发发展的热情和干劲，为推进我们城中村经济跨越发展奠定一个良好的基础。*村以建立村党委为契机，首先开展了讨论，给各村带了好头。

二、下步发展路子探讨

一个地方经济发展的速度快慢、质量好坏，关键是看这个地方发展路子对头不对头，方向选的准不准。应当说，这些年来，我们城区各个村在经济发展上也进行了一些有益的探索，积累了一定的经验，也吸取了一些教训。但现在看来，我们研究探索的还不够，路子还不够清，发展还不快。就象我前面讲的，仍然是一个盲目、被动、低速发展的态势。江浙地区的同志讲，现在的发展已经不再是“大鱼吃小鱼”，而是“快鱼”吃“慢鱼”。面对目前这样一种激烈的竞争形势，我们发展慢了，就会有被吃掉的危险。因此，我们要以登高望远的境界运筹经济、谋划发展。今天，我们开这个会，一个中心议题也就是研究如何破解“城中村”发展的问题，确保各村总资产保值增值，迅速膨胀。我们研究“城中村”的发展，一个很重要的问题就是不能脱离城区这个实际，也就是说，要按照党委确定的用城市经济定位，突出“六个大抓”。具体到我们“城中村”，总的要把握好以下四点，也就是要走好四条路子。这也是由我们所处的区位所决定的。

一是走好大力发展二、三产业的路子。应当说，近几年来，随着城市的迅速扩展膨胀，我们的土地资源越来越少，依靠农业增收富民已不现实。事实上，我们熟悉的华西、沈泉庄、南山等村没有哪一个是靠农业发展起来，就是有一些靠农业发展起来，也只能说好而不强。因此，我们要加快发展，必须调整工作思路，不能以占有耕地的多少作为指标。特别要教育我们的党员干部群众再也不能两眼盯着土地，否则就犯了方向性的错误。所以说，对下一步的发展，我们必须要有一个很好的把握。我看，总的就是要以二、三产业和发展空间是否充分利用作为指标和推进发展的方向，深入进行经济结构分析，盘清土地资源存量，搞好科学规划，变被动挨挤为主动出击，加快推进二、三产业的发展。关于规划问题，在这里我要多强调一句。从了解掌握的情况看，目前，我们进入城区的18个村，有的已经制定了新的村庄规划，也有的是旧规划，需要重新修订完善，还有的至今没有一个象样的规划。大家知道，规划是龙头，规划出不来，我们无论发展什么都会受到限制，就是招来项目也没地方落。特别是随着城区充填速度的加快，我们已经面临生存空间萎缩，发展的空间受挤的危险。

所以说，我们城区各个村，都要高度规划的制定。没有的要抓紧制定，有了的要进一步修订完善，加快组织实施。同时，在搞好规划的基础上，还要做好以下三个方面的工作。（1）加快城市化拆迁开发。应当说，新一届党委组成后，坚持把城市化拆迁开发作为“六大抓”之一，现在看来是非常正确的，顺应了城市发展的要求。特别是最近市里召开专门会议研究“城中村”拆迁开发的问题，并且制定了相关的优惠政策。这对我们来说，既是机遇，也是挑战。就看我们以怎样的态度来应对。我想，首先要统一好思想。加快“城中村”拆迁改造，减少占地，尽可能的增加商业设施，是大势所趋，不仅符合建设现代化城市的要求，也符合广大群众的根本利益。因此，我们必须以积极主动的态度，搞好配合，抓好组织实施。（2）策划包装好项目。现在土地政策毅然很紧，而且只有省和中央有批准土地的权利。而且所批的项目也都是投资过亿的大项目。可以说，没有项目，没有完备的手续，是很难争取到土地使用权的。所以我们有条件的村要在策划包装项目、争取土地使用上多动些脑子、想些办法，尽可能的争取更大的发展空间。（3）盘活现有的地盘，用好发展载体。应当说，通过积极的努力，我们已经争取到了相当的已办手续但尚未利用的土地，如果这些土地不抓紧开发利用，实际上这是一种资源的极大浪费。所以说，我们要进一步加大招商引资力度，特别要降低门槛，放活政策，吸引更多的项目落地，使征用的土地尽快发挥效益，切实用足用好土地这个最现实的发展载体。

二是走好规模发展、骨干支撑的路子。目前，我们的经济只所以不发达，实力不强，一个很重要的原因就是缺少规模骨干项目的有力支撑。像我们参观过的外地的好村、强村，大多也都是靠骨干项目的加速发展，带

动了第三产业和村庄建设，实现了整体经济的大幅攀升。因此，下一步，我们要继续按照“六个大抓”的要求，加快骨干项目的培植发展力度，特别是要通过招商引资引进一批、嫁接改造一批，力争更多的企业进入规模企业行列。同时，也希望我们各个村对引进落户我们地盘上的重点项目、骨干企业要积极搞好服务，切实帮助解决企业发展中遇到的各种困难，促进企业快速发展壮大，真正通过培强骨干项目、重点企业，不断壮大我们的集体经济实力，充分提高就业率，带动整个经济的更快更好发展。

三是走好对外招商联合的路子。招商引资、对外联合不仅是运作经济的一个重要手段，更是加快发展的一条好路子。应当说，经过这几年的运作实践，我们在招商引资方面积累了一定的经验，但现在看来，抓法还不够灵活，借力借势发展还没有达到最佳效果。特别是在抓的过程中，往往仅仅局限于招得进、引得来，缺乏对外联合的愿望和行动。我们说抓招商引资是为了发展，寻求对外联合也是为了发展，而且是一种更好更有效的借力发展方式。因此，我们在实际工作中，都要学会对外联合。尤其是把招商引资与对外联合有机的结合起来，走对外招商联合的路子。这样我们发展的路子会越走越宽，成效会越来越好。党委要求，我们城区各个村，在今后的发展中，都要千方百计的在招商中寻找合作对象，在对外联合中加快发展我们自己，真正从根本上解决集体经济投入主体单一、活力不强、后劲不足的问题。

四是走机制创新的路子。调动一切因素，推进经济跨越发展，必须有一个好的机制，否则发展就会缺乏活力。因此，我们要积极推进机制创新，真正靠好的机制、好的制度激发干劲，推进发展。就目前来看，我们在机制创新方面研究探索的还不够，而且思想也比较保守。就拿我们的村办企业来讲，大部分村是轻车熟路，仍然采取的是租赁承包的形式。这种形式如果用人、管理、监督不善，就会造成集体资产大量流失。尽管我们有些村在这方面做的还不错，但由于这种形式，本身就存在严重的短期行为，要想把企业做大，几乎不可能，像这样的企业，可以说既长不大，也烂不掉。所以，我们要积极探索运用现代企业经营管理的方式方法，搞好现有村办企业的股分制嫁接改造。希望我们一些有条件的村，要解放思想，放下包袱，大力推进企业的股份制改造，实现互利双赢。在这方面，*、东付要带好头，力争有大的突破，为推进全处村办企业的改革改制趟出路子，创出经验。同时，下一步我们在对“城中村”评估考核方面，也要进行大胆的改革创新，逐步建立起适应“城中村”发展要求的新的评估考核机制。总的就是要把二、三产业在整个经济中所占的比重和发展空间的利用作为重要指标。通过建立这样一种新的评估考核机制，进一步激发和调动城区村大力发展二、三产业的积极性和创造性。党委要求我们城区各个村要积极适应这种新要求，切实研究制定好推进二、三产业发展的中长期规划和具体的推进措施，力争在3-5年内实现一个大的发展，进入一个迅速膨胀期，尽而有力的带动城外村的发展。

第6篇：城中村改造途径和方法范文

关键词：城市、失落地带、创新、活力再生

中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：

快速城市化过程中，我国城市的总量、规模都发生了巨大的变化，城市空间和道路结构也随之改变。2009统计年鉴显示，我国城市建成区面积从1990年到2008年间平均增长速度为18.7%，总量达到3.6万平方公里[ 宋桐庆/朱喜钢.失落的城市街道空间.现代城市研究[J].2011.2]。在城市迅速膨胀扩张一片欣欣向荣的繁华下，有一些潜在的不安定要素正在慢慢滋长，这些不安定要素就是随城市扩张，那些原本不属于城市的地带渐渐被纳入城区，那里的居民、空间在短时间内还不能适应城市中的节奏及生活，在迷茫的转型期渐渐被城市遗忘，成为城市中的“失落地带”。

一、城市失落地带的产生及发展原因分析

城市失落地带，是指在城市发展的过程中，未充分利用且日渐衰落废弃的地带。它们是随城市急剧扩张，逐渐被纳入城市范围的城市村庄、城乡结合地带，是建造卫星城所形成的城市夹缝，是那些迁出城市的工厂旧址，是今天城市更新所遗留的、出于多重原因从未开发的和疏于清理的空地；它们是各个城区与自由发展的商业带之间无人问津的残余地区，以及因城市快速发展所造成的被人遗忘的空间夹缝等边缘地带。这些地区是各种要素功能相互作用、相互渗透所形成的独特地域，在这些地域内，人员结构复杂，城市基础设施不完备，流动人口集中，这些地带淹没在现代化的城市灯光下，虽处于城市中，却没有得到城市化的发展，其广为人知的“握手楼”、“一线天”等社区景观，就是这种问题的典型表现。随着城市的发展,其所呈现出来的环境问题、土地资源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，严重制约了城市整体功能的提高与生活质量的改善，同时也影响了城市化进程。

从城市发展扩张过程分析，导致城市失落地带的产生的原因主要有：第一是人们对汽车依赖性的增加，生活活动距离延长，卫星城的建立就造成卫星城与城市的夹缝地带；第二，城市更新时的城市用地区划和土地使用政策，在城市划分区域的结合地带由于多种原因造成的无人管理现象，城乡结合地带等，如因城市急剧扩张所造成的城市村庄，虽被划分为相应的街区管辖，但实际仍由原村集体组织管理，这种管理真空也造成都市村庄也成为城市中的失落地带等；第三，旧城核心区废弃的工业、军事或交通用地，比如现代都市广泛存在的工业遗址等[ [加]简・雅各布斯,金衡山译.美国大城市的死与生.译林出版社[M].2005]。

为了避免产生更多的失落地带以及使已经形成的 失落地带活力再生，这需要政府、民众以及设计师的共同努力。由于笔者阅历及知识有限，因此研究范围仅限于这些失落地带活力再生蓝图的建筑与规划因素，通过研究，为该种类型的城市地域重建或改建提供一些建议。

二、针对课题的调研及成果分析

针对城市失落地带的现状笔者进行了一些实地调研及资料搜集，包括上海的多处工业遗址，嘉定区的城乡结合处，杭州西湖区城中村，以及河南省郑州市的现有及改建后的多处城中村，在调研过程中包括实地走访、问卷调查等方式。

通过对城市失落地带的调研和分析，笔者发现目前大多数该类型地域虽然以社区的形式存在，但是其仍然有很多表面和内在的问题，如居民构成复杂、用地性质与功能混乱、社区建设不完善等，这些问题也是制约其发展乃至影响城市发展的瓶颈，因此对它们的剖析更有利于对城市失落地带的活力再生的创新研究，这些问题阐述如下。

1、用地性质与功能混乱

这种类型的地域内，由于缺少政府管理，多由居民自发的无政府行为建设，居民在最大利益化的驱使下，其所建房屋多为方形以获得更多的使用面积，因此“一线天”、“接吻楼”、“握手楼”现象比比皆是。且空间多已被现代城市包围，周边地区各项设施比较完善，因此容易形成相互交织的居住用地、工业用地、商业用地等类型，造成了用地功能混乱。

2、社区建设不完善

大多数失落地带虽然位于城市规划区范围内，并以社区的形式存在，但是社区建设并不完善，形成了其城市失落地带的特征。通过调查发现，大多数房屋为自建的低层或中层房屋，居民主要依靠出租宅基地房屋作为商铺、住宅、商铺和住宅混合三种形式来获取收益，这说明社区对商业建筑、住宅建筑都有很大的需求[ 陈丽丽.上海城中村的现状_问题及改造途径的再思考.华东师范大学硕士学位论文[D].2010]。大多数失落地带内建筑密度高，间距狭小，公共空间被占用，道路狭窄弯曲，存在很大的安全隐患，且无绿地和公共活动场所，其他基础设施简陋，公共配套设施缺乏，无法满足居民的基本生活需要。

除进行实地调研外，对失落地带的问卷调查可系统了解居民日常生活的基本状况，了解居民需求，从而有针对性的为城市失落地带的活力再生提供实践依据，调查结果分析如下：

1、对失落地带改造的主观评价

居民的对失落地带基本印象的调查显示，无论是本地居民还是外来人口，人们的总体印象基本都是环境卫生差、治安差、人口乱、居住条件差。此外，居民对其改造看法的调查显示，居民对改造存在强烈的主观意愿，只是迫于政策或政府原因以及自身能力而一直没有进展。

2、城中村居民生活环境状况

生活环境在一定程度上反映了居民的生活水平，为了更准确地验证居民生活环境状况，本文在调查问卷中主要针对在活力创新研究中所涉及的居住满意度进行调查分析，现具体阐述如下：

在住房满意度的调查显示，居民对目前的住房状况评价基本是不满意的。该种类型的地带人口混杂，违章搭建现象严重，致使居住空间十分狭小，而且地块内的住房多由村民自主建造，他们缺乏专业的建筑知识，只是出于空间最大化的利益驱使，建筑多为方形并缺少变化，致使居民对住房质量也多不满。

社区满意度方面，居民普遍感觉该种类型区域内购物比较便利、邻里和谐，这主要是由于区内也有很多小个体商业及菜市场，给居民生活提供了极大的方便。而感觉到不满意的是针对环境卫生、治安条件、房屋建筑密度等方面，这主要是由于区内人口构成复杂，社区管理不完善，公共服务配套设施不齐全等原因造成。

根据实地考察及现状调研，得出结论，当今城市失落地带的居民，不仅需要舒适良好的居住环境，此外，还对医疗卫生、交通环境、文化建筑、娱乐休闲场所有一定的需求，并且希望住所距工作场所较近，只有将这些刚性需求结合在一起，才有可能创造一个有活力的、重新焕发生机的场所。

三、城市失落地带的活力再生设计的原理

为了避免产生更多的失落地带以及使已经形成的地带活力再生并往前发展，这需要政府、民众以及设计师的共同努力。政府必须制定有效的政策，而设计师则必须深刻理解成功的城市设计背后的设计原则。设计师应该编制设计总图，使其成为空间脉络和用以界定外部空间的建设蓝图，而不是简单地设计这些建筑。

在对以往政府对城市失落地带的改建项目的研究中发现，政府对此类地域的自助型居住区的改造方式主要有两种：①通过行政管理手段提升社区居住环境，使其合法化并逐渐纳入城市正规房地产市场；②进行推倒重建式改造，为低收入居民建设新住所[ 仝德、冯长春.国内外城中村研究进展及展望.人文地理[J].2009.6]。由于后者严重干预了市场运作，不仅造成政府资源浪费，且效率较低，因此，笔者在通过对国内外文献研究及成果改建项目的研究中，总结出对城市失落地带改造设计的五种原理，可对城市失落地带的改造提供建议，不仅可大量节省政府资源，不至于使其空间连续性及文脉丢失，也能最大程度的得到原居民的认同，可使改造顺利进行。

对失落地带的空间规划设计连续有序的活动

从调研中我们得知，在城市失落地带人口密集的情况下，居民对各项服务设施及公共设施的需求非常旺盛，但由于失落地带中的无政府状态及居民自发组织的情况下，这种需求演变为杂乱无章的商铺及混乱无序的公共服务设施。在改造中，我们应当针对每块失落地带进行调研，针对具体的居民需求规划这些空间，使其在满足空间有序的情况下尽力做到为民所需，就不会被原居民的排斥并可有效持续的发展下去。

恢复失落地带的边界与城市空间边界的连续性

我国许多城市失落地带的改造为开发商主导，方式为全部推到重建为居住区，虽然这样可快速使原本杂乱的空间界面迅速融入城市界面中，但会使原本世代居住在这里的居民，因为强硬的粗暴的改造方式而流离失所，被无情的推到现在都市，重建的小区也会只有物质失去灵魂。

若要避免这种社区精神消失，改造的关键在于通过活力空间的连接，使改造后的失落地带与城市产生整体的连通性，而不是粗暴的将原本属于失落地带的空间塞进城市中。一个设计成功的边界空间应该与当地社区统一在一起，形成一个整体性的“城市边界综合体”，通过多种设计方法的整合，提高或者恢复空间的连续性[ [日]Tianxin zhang & Andre Sorensen著,黄剑译.提高城市边缘地区自然开敞空间连续性的设计方法论.国外城市规划[J].2002.4]。在失落地带空间边界处理上，采取区域界限，使改造后的地域在空间界面上与城市统一，使原分散无序的住户情况得到规整，并配备完善的商业设施和公用设施，强化居民归属感。

对失落地带空间进行合理整合与分割

对失落地带空间进行合理整合与分割，可使该地带的经济活力得到再生与发展，利用城市道路对原本杂乱无章的失落地带内部空间进行合理有序的分割，并根据使用功能对各种不同类型的空间进行围合设计，从大块空间到有序的小块空间的转换有利于规范空间秩序，合理汇集及疏散人流。

在空间分配中，应当以整块大空间中套小空间的方式，使各项服务设施及配套设施平均分散于各个小空间中，仅大型文化配套进行集中配置。通过改建后的活力地带汇集并有序的输出人流，这样使其空间内人流流动更加平均，有效改善失落地带中的杂乱现象

创造失落地带中的文脉延续

从调研中我们得知，虽然失落地带内相关文化设施还欠缺完善，但居民对文化设施依然有强烈的需求，除此之外，失落地带居民对该地区的空间有强烈的认同感。因此，在对其活力改造过程中，我们不仅应该满足其对基础设施的满足，更应该保持其文脉的延续，并通过文脉延续来保持居民对其空间内的强烈认同，要保证其对空间的认同感，同时也要保证居民亲缘关系的连续性，否则改造易得到排斥。

在创造空间文脉延续的方法上，我们可以在失落地带的整块空间内，设计延续老的空间文化的文化建筑或附属设施，使居民保持对改造后失落地带的归属感，并通过活动支持形成场所文脉，使文脉保持活力。此外，也要创造积极空间，用积极空间串联失落地带与城市的联系。这样可提高社区凝聚力，并有效推动该地带的活力再生与发展。

现在与未来的衔接

在改造中，应留出一定得可发展空间，使居民有更多的机会用各自的特色给环境留下印记，使它能被每个人作为亲切的场所来使用，用这种方式，空间形式和使用者相互理解和适应，在一个相互的过程中彼此强化，使失落地带活力再生。

四、结论

本文在学习、分析和总结国内外相关理论和研究成果的基础上，进行理论的综合与提炼，从城市设计以及街区改造的角度出发，运用城市规划和建筑设计的基本原理和方法，探讨了城市 失落地带创新型活力再生的空间构成技术手段和操作方法，解决如何将这种区域真正融入现代城市中的问题，激活它们潜在的活力要素，不仅可以解决城市中失落地带的现有问题，并且可以为原有街区带来活力，增强居住其中居民的归属感，消除城市不安因素，成为城市发展新的增长点。

参考文献：

宋桐庆、朱喜钢.失落的城市街道空间.现代城市研究[J].2011.2

[加]简・雅各布斯,金衡山译.美国大城市的死与生.译林出版社[M].2005

陈丽丽.上海城中村的现状_问题及改造途径的再思考.华东师范大学硕士学位论文[D].2010

仝德、冯长春.国内外城中村研究进展及展望.人文地理[J].2009.6

[日]Tianxin zhang & Andre Sorensen著,黄剑译.提高城市边缘地区自然开敞空间连续性的设计方法论.国外城市规划[J].2002.4

第7篇：城中村改造途径和方法范文

关键词：城中村；剥夺

Michael Levien在《剥夺的政体》中揭示了印度土地战争中国家的剥夺体制和剥夺机制，印度以一种发展主义剥夺政体运转着，为了国家主导的工业和基础设施建设项目剥夺农民土地，并通过强制手段和呼吁国家发展的意识形态来制造同意。这种剥夺有利于实现高效农业和工业积累，让工业资产阶级、大农场主、公共部门精英和其他阶层人员不成比例的受益，然而这种发展是建立在数以百万计被剥夺的农民的贫穷之上的。几十年来，政府试图说服公众这样的剥夺是为了“国家”的必要牺牲。十九世纪九十年代早期的经济自由化逐渐向新自由主义剥夺政体过度，政府调整自身为私人资本的土地经济人。剥夺农民土地不再仅仅是为了政府主导的工业和基建工程，还为了私人资本。

中国的历史轨迹与之比较相像，法律规定政府为了“公共利益”可以征收土地，早期地方政府也确实是为了诸如城市绿化、学校、医院等公益项目或轨道、桥梁等基建工程或大型工业项目而征地，但是随着地方政府对土地财政的依赖加深，所征用的大量土地不是为了真正的“公共利益”，而是为了工商业的发展，代表着私人利益或者少数人的利益。改革开放30多年来“以经济建设为中心”的口号也意味着，工业化、城市化本身就是最大的公共利益，自然可以在公共利益名义下征用土地。这些城市的地方政府掌握着暴力的同时有权征地卖地，逐渐变成了土地经纪人。一方面，政府给农民一些物质承诺，依靠制度武器将集体土地转变为国有土地，农民失去了集体土地使用权，在土地性质变更的过程中农民也不能很好的获得土地权益和土地增值收益①；另一方面，吸收成为城市居民的农民进入房地产市场，为住房付出巨大成本，这些成本当然也就是地方政府和开发商的收益，从而实现对农民的双重剥夺。

剥夺土地促进房地产的繁荣和原始资本的积累，给一个狭窄的群体带来了巨大的利益，然而分散了土地资产、边缘化农村劳动力。剥夺土地的重大经济影响是房地产投机，产生不平等和过密集化土地，大多数被剥夺的人贫穷。城市化的本质不是政府和开发商所宣扬的那样是一个改造和提升城市形象的过程，或者利民惠民的过程，而是一个政府和商业组织对弱势村民的剥夺过程。城市化不是无本的，是有成本有代价的，除了高房价分摊到购房者身上，还有更直接的，那就是建立在对弱势村民的财产剥夺上。

至于剥夺是如何实现的，葛兰西也为我们提供了一个考察和认知的镜头。葛兰西提出了吸纳大众和制造大众同意的一般机制，一是政府或资本必须对劳动者或民众作出经济上的牺牲或让步；二是将同意作为“程序正确性的内在原则”，并保持向参与开放的一种“方法”而出现的；三是政府通过知识、道德和舆论上的引导，使他们确信这些行为代表民众的利益且这一利益就是普遍利益。由此可见，剥夺是主要通过三种途径实现的，分别是经济让步与补偿、玩程序游戏制造同意，意识形态说服，除此以外，还有强制过程和最根本的制度原因――土地市场和房地产市场的双重垄断。

一是土地市场和房地产市场的双重垄断。也就是政府垄断土地供应，开发商垄断城市房屋供应。目前我国土地分为国有土地与集体土地，只有国有土地才能够买卖，集体土地只有通过政府征收转变为国有土地才能买卖和建设商品房。因此，政府成为农用地变为建设用地的唯一决定者，即城市土地一级市场的唯一供应商。而政府几乎不可能向个别家庭及家庭组建的住宅合作社出让土地，事实上只向用地企业出让土地，故用地企业成为城市住房的垄断性供应者，普通家庭则从制度上被剥夺了建设自己住房的自然权利。垄断必然给垄断者带来利润，给消费者带来损失。财富向政府和地产商集中，相应地，经历了政府出让土地、房地产开发商出售房屋这两个环节，居民拥有住房的成本被急剧放大。土地和房屋双重垄断模式带来了双重剥夺：一是土地增值的收益被地方政府及开发商收入囊中，农民失去了土地，转为城市居民；二是城市居民同样不享有土地的所有权，高额的房价使得越来越多的城市居民都成为“房奴”，为政府、开发商和银行打工。

二是经济让步与补偿。经济补偿在侧重经济利益的维权民众的同谋下是非常有效的。在武汉市姚家岭、长丰村等城中村改造中，都曾有被拆迁户采取上访、静坐、自制炸弹、武装对抗等过激行为抵制征地拆迁。激发他们行为的内因和外因或许有差异，但是调查中发现，主要原因均是补偿标准低和还建的问题。为了能够赶上工程进度，地方政府和开发商不得不做出经济让步，预留更多资金提高征地补偿；并逐年提高了官方的土地补偿标准，中央政府也计划出台农村集体土地征收补偿条例，真正保障法律赋予农民的财产权利。在政府和开发商经济让步的情况下，侧重经济利益的维权民众也就愿意坐下来谈判，同意征地拆迁。

三是玩程序游戏制造同意。经济上的妥协是靠一系列的科层制程序和制度来补充的。当村民遇到违法强拆或者是暴力伤人时，维权民众的主要维权途径是到政府相关部门上访和公检法上诉。居委会、街道办、政府部门、派出所、公安局等机构担当政府将公民吸纳进其统治机器的前沿触角的功能。维权民众将怨愤传送进来并启动科层制战车运作的时刻，最低水平的同意就得到了，这种同意不受他们的理智、道德和伦理认同的支配（张永宏，2012）。一般而言，上访、行政复议耗时长、牵涉部门多，立案相当不容易，诉讼费用昂贵、败诉居多，可以说维权路径道阻且艰，这一套程序把民众绕进没玩没了的官僚作风、无休止的扯皮、相互推脱的等待和上访中，足以吸纳冲突，集体行动在漫长的过程中也被消解了，最终基层政府占了上风。

四是意识形态说服。意识形态的说服就是指政府通过知识、道德和舆论上的引导，使他们确信这些行为代表民众的利益且这一利益就是普遍利益。在城中村改造而言，政府就需要让被拆迁户意识到是为了公共利益而做出的牺牲，并且还会收获附加值，改善生活质量。武汉市政府在城中村改造之初，就占据了道德制高点，广泛宣传改造是为了偿还历史旧账，实现武汉的崛起，作为武汉人要为武汉的复兴做贡献而不是拖后腿；其次通过各种宣传手册、广告牌为被拆迁户绘制了改造后新的蓝图，村民住宅条件变好，高起点、高标准规划建设，居住与商业办公兼容，绿化与配套设施完善；再次是改造之后村民的住宅可以由不能在市场上交易的小产权房变为证件齐全的商品房，增强流通性；还有依靠村干部等村落中有威信的人或者知识精英来做群众思想工作等等。

五是强制城市化。强制城市化是指在没有全体村民协商一致同意的情况下，农用土地强制变成非农用地，村民被动变成居民。在我国当前现实生活中，政府依据土地制度，享有土地市场的垄断权，农村土地的处理权、转让权掌握在地方政府手里，农民集体无权出卖土地。农村土地的出卖程序一般是政府低价先从农民手里强行征占过来，再由政府高价将征占的农村土地出卖给用地企业。土地补偿标准多是由政府单方面根据有关法律决定和制定，而土地所有者农民集体无权讲价，个人一般也难与政府对话。从维权民众的角度来讲，民众普遍感受到一种强制，虽然与官方进行的讨价还价最终是通过市场来调解，提高了货币补偿和还建面积，但是民众认为是“不平等条约”，有对等交易。如果不肯拆迁，政府拥有强制执行合同的权力，很便利地将自己的交易条款强加于农民，强制实现城市化，农民在征地过程中处于劣势，乃是制度使然。

注释

①根据国务院发展研究中心的调查，土地增值收益的20%～30%留在乡镇以下（其中农民的补偿款占5%～10%），政府拿走20%～30%，各类公司、开发商拿走40%～50%，土地增值收益分配严重不合理。

参考文献

[1]Michael James Levien，2013，Regimes of Dispossession： Special Economic Zones and the Political Economy of Land in India，University of California， Berkeley.

[2]Lee，Ching Kwan，2007，Against Law：Labor Protests in China’s Rustbelt and Sunbelt，University of California Press.

第8篇：城中村改造途径和方法范文

1.城乡土地利用混淆

改革开放以来，我国农民土地利用自扩大，对于长期存在的工农业产品价格剪刀差和农业劳动报酬低的反思，农村经济自发地向非农经济领域扩展，乡镇企业蓬勃发展。随着农村工业化，建设用地的扩展，也从根本上改变了农村——农业、城市——工、商业的空间经济格局，改变了集体土地农业利用、国有土地建设使用的土地所有制用地结构。我国城乡土地利用景观也呈现出了“走过一村又一村，村村像城镇；走过一镇又一镇，镇镇像农村”。

2.国有土地市场垄断

我国《土地管理法》规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，基本上只有国有土地才能进入市场，形成了政府对于土地市场的垄断。集体建设用地进入土地市场交易，依法必须先通过征地转变为国有土地。由于征地具有强制性，补偿标准由政府制定，容易造成征地补偿标准偏低。实际上，在城市化过程中，政府低价征地，高价出让，土地进入非农建设使用的进出通道完全由政府控制，低价进，高价出的土地差价，成为了地方政府土地财政的主要来源。

我国土地出让制度规定，土地出让的最高法定年期是40～70年，而我国干部的法定任期是4～5年，半价卖地对于本届政府“稳赚不赔”，只是“子吃卯粮”，以后的政府日子难过，那是别人的事情。由于缺乏严格的土地资产核算制度，我国地方政府多卖地，就意味着多收益。薄利多销，低价卖地，成为地方政府筹集城市建设资金和政府可用资金的有效途径。这就造成了一方面我国各地建设用地供应指标紧张，地方政府都希望增加建设用地供应；另一方面各地低价出让土地，开发商或土地使用者大量囤地，城市土地低效利用，闲置土地的现象屡见不鲜。

3.集体土地灰色交易

我国农村土地集体所有，城市土地国家所有。城市居民享有相对丰裕的社会保障，而农村居民则占有较多的土地。我国法律规定，农村家庭只能够一户一宅，宅基地面积各地也制定了比较严格的用地标准。而我国城市居民住房困难户，政府提供住房补贴，通过廉租房、经济适用房等，切实保证“住有所居”。我国限定了农村居民的住房用地标准，没有限制农村居民到城市购买住房；而城市居民虽然没有住房的面积限制，却规定不得到农村建房或购房。我国城乡居民对于建设用地的使用权能不一样，市场交易规则很不相同。

我国《土地管理法》规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”由于建设用地规模控制，建设用地供给需要用地指标，审批手续比较复杂，而且也必须缴纳一定的费用，这也使得建设用地指标具有了稀缺性和商品性。集体农用地不办理用地转用审批手续，直接转变为集体建设用地，虽然属于违法行为，但在我国征地补偿标准偏低、可以增加土地所有者的收益，并能够给土地使用者节省开发成本的情况下，容易为土地交易双方所接受。它造成了我国不少地方集体建设用地扩展缺乏自我制约机制，灰色交易泛滥，大量城市居民不顾政策限制购买农村集体建设用地所建住房，“小产权房”问题在大城市郊区尤为普遍。

4.外向型经济占有土地

我国城市土地使用制度改革，建设用地供给由无偿、无限期、无流动使用转变为有偿、有限期、有流动使用，各地城市和开发区、工业园区建设，以地生财，筑巢引凤，以地招商，外向型经济发达。外向型经济促进了我国工业化和城市化的快速发展，国民经济增长迅速，有效地提高了国民收入，同时，也形成了外商凭借经济实力对于我国土地使用权的占有。实际上，由于土地具有位置和面积的固定性，外商投资加快了土地资源开发速度，提高了土地集约利用水平，客观上也减少了我国国民的土地利用空间，加剧了我国土地资源的稀缺性，增加了土地环境的压力。

5.土地城市化超前于人口城市化

我国工业化和城市化的快速发展，也促进了农业剩余劳动力的合理转移。大量的农民离土离乡，外出打工，成为城市的“外来人口”。由于我国目前户籍制度限制，进城农民无法享受所在城市居民的平等待遇，受传统观念的影响，许多农民的辛苦打工收入的很大部分又用于家乡农村建房，造成了在我国城市化水平不断提高，城市建设用地扩展迅速的同时，农村居民点用地并没有因为农村居住人口减少而减少，出现了城乡建设用地竞相增长的局面，不但加剧了耕地保护的压力，也是我国土地资源的最大浪费。

随着城市化进程的推进，城市版图不断向农村延伸，许多原有的农村集体建设用地进入了城市规划控制区范围，形成了许许多多的“城中村”。我国大量农民进城，居住问题的解决，主要是依靠“城中村”的低租农民房，形成了“城中村”居民的重要收入来源。这使得“城中村”居民的土地资产意识日益增强，对于政府征地和拆迁补偿标准的提高形成巨大压力。征地和拆迁补偿标准的提高，使得政府对于“城中村”改造望而却步，进展缓慢；即使完成改造，也使得一些人凭借占有的土地和房屋，一夜暴富，成为了不劳而获的“食利者”。由于“城中村”房屋出租能够产生收益，“城中村”改造过程中必须进行房屋拆迁补偿，房屋面积大，意味着收益多。所以，“城中村”房屋违章搭建，高密度建房，也愈演愈烈。

由于“城中村”改造、城市旧城改造，市民维权力量比征地农民大，城市房屋拆迁安置成本往往远大于征地费用，许多地方城市政府宁愿多征地，也不愿利用存量土地。“城中村”和城市旧城改造的利益矛盾，也加剧了城市扩张。

6.城市土地持续扩展难以为继

我国人多地少，山区和难利用土地面积比例大，可供开发的土地后备资源有限。随着工业化、城镇化和农业现代化加快推进，建设用地需求刚性上升，土地资源刚性约束进一步显现，基本国情和发展阶段决定了我国未来用地形势更加严峻，土地供需矛盾日益突出。我国城市化依靠“投资拉动“资源投入、规模扩张”的发展模式不可持续，城市化蔓延已经带来了城市交通堵塞，环境污染严重，水源供应紧张等一系列“城市病”，城市过度消耗和低效利用土地资源的粗放型发展方式已难以为继。

我国目前许多城市建设用地比例已经过高。例如，2010年深圳市建设用地893.85平方公里，占陆域面积的45%，建设用地比例全国最高（北京只有20%，上海为30%，香港也只有24%），深圳建市30年来，年均建设用地增长超过30平方公里。深圳市未来陆域地表生态控制线外新增建设用地极限潜力约142平方公里。如果以年均十几平方公里的速度消耗，在10年内即可消耗殆尽。我国城市建设中， 由于规划、管理和土地利用上存在的种种问题，城市土地利用粗放不适应经济增长方式转变，土地利用结构不适应城市产业结构升级，城市人居环境不适应人民群众生活质量提高需求，建筑物寿命短，城市土地二次开发的要求日益迫切。城市土地利用结构调整，“城中村”和旧城改造方兴未艾，具有较大潜力。

二、我国城市化过程中土地管理制度改革的困惑

我国城市化过程中土地管理制度改革，在大多数情况下，人们一般认为是为了解决城市化过程中出现的土地利用矛盾和土地利用管理存在的问题，具有很强的针对性和实用性。我国城市化过程中土地管理制度改革的困惑主要表现为以下几个方面。

1.问题的复杂性

由于土地是人类生存和发展最重要的资源，它具有生态系统、生存空间和环境景观等多重功能，也是同资金、劳动力相提并论的最基本的生产要素。土地制度是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称，直接反映了一个社会的人与人、人与地之间的关系，是构成上层建筑的有机组成部分。它使得土地管理制度的改革，政治上比较敏感，涉及面广，制约因素很多，问题复杂，实施非常不容易。它不可能一蹴而就，需要循序渐进，有时只能够就事论事。

2.认识的局限性

应该指出，上述我国城市化过程中土地利用和管理存在的主要问题，仍然只是指出了客观存在问题的表面现象。我国土地管理制度改革，很多时候是“病急求医”，缺乏深入的科学研究。土地科学研究，在某种情况下过于强调实用性，容易受到行政部门的影响，往往把复杂的问题简单化。例如，政策研究有时成为了政策解释和政策宣传。土地管理制度改革有时也因为政治因素，上纲上线，举步不前；学术研究缺乏百家争鸣，难以深入。例如，关于我国实行严格的耕地保护制度，很多人把它解释成为了维护粮食安全。当有的经济学者指出，由于经济全球化、技术进步、国际贸易等因素，不保护耕地，也可能不会出现粮食安全时，部分人就把这位经济学者的言论上升为替外国代言，忽视了我国改革开放以来耕地大量减少，粮食产量连年增加的事实。很少有人认真思考保护耕地是不是真的只是为了粮食安全。世界上主要粮食出口国美国、加拿大、澳大利亚等地多人少，绝对不存在粮食安全的国家，为什么也保护耕地？保护耕地，实际上是因为耕地资源稀缺，耕地是最优质的、可替代性小、难替代的农业用地，它具有生产功能、生态功能、景观功能和文化功能，是土地可持续利用的必然选择。现状土地利用是历史上人们长期根据经济规律对于自然环境适应性的选择，现有的耕地，实际上是区域自然环境中最适宜耕种的土地，它凝聚了历史上大量的土地资本投入。占用耕地，实际上是巨大的资源浪费，也是对于生态环境和传统文化的破坏。

3.研究的艰巨性

土地管理制度改革问题研究属于应用科学研究，必须理论联系实际，进行广泛和深入的调查研究，没有调查就难有发言权。然而，这也往往是最费力，很多学者最不愿意做的事情。个别学者对于土地问题的研究，很多是凭主观臆断，以偏概全，许多结论似是而非。

关于农村土地产权制度改革，主张私有化的学者强调农村土地私有，可以增加征地限制，使圈地比现在更困难，能够减少对于农民土地财产权益的侵害。而反对私有化的学者则强调农民是社会弱势群体，农村土地私有会使农民维护自己土地财产权益的能力更加降低。对于土地产权问题的学术探讨，上升到意识形态上的“自由派”和“左派”的对立，也阻碍了这一问题的深入研究。实际上，土地公有制和私有制作为所有权，存在的实际意义并没有学者们认为的那样重要，世界上大多数国家都不完全是土地私有制，美国目前联邦政府所有的土地约占国土面积的30%。在近现代，国外的土地所有权制度经历了从个人所有权绝对性向社会所有权，再向社会和个人协调发展的过程，土地产权关系从以归属为中心转向以利用为中心，从以地表的平面利用为主转向重视土地空间的立体开发。明晰土地产权，实际上是土地资产经营的前提条件。在我国虽然土地属于国家或者集体经济组织所有，而每一块已经利用土地的土地使用权归谁拥有基本上是明确的，国家或者集体经济组织所有对于土地利用的干预实际上也是越来越少。

我国征地侵害农民的土地财产权益主要是由于征地补偿标准低，而不是因为土地产权不明确。征地标准低，不是因为农民没有土地所有权，而是因为农民属于弱势群体，没有充分的发言权。有人认为土地私有会导致土地兼并、导致社会危机，甚至说会导致农民战争，却忽视了土地公有制，实际上已经废除了私有制的宗地边界，完成了土地兼并的事实。土地兼并不可怕，土地规模经营是生产力发展的必然结果；可怕的是土地兼并过程中有大量的失地农民不能再就业，形成巨大的贫富差距。

4.目标的难选性

土地管理制度的改革主要以问题导向，目标的选择非常重要，但是，其目标的确定也不容易。例如，明晰土地产权作为土地管理制度改革的目标，很多人认为非常必要。实际上，明晰土地产权是很容易根据目前土地占有和实际利用状况，通过办理土地登记手续和土地产权证发放来完成的。难的是明晰土地产权的目标是什么？改革的愿望是希望通过明晰土地产权，使土地利用权益能够更好地得到法律的保护，土地利用利益的分配更加公平合理。充分发挥土地产权在土地合理利用过程中激励功能、约束功能、资源配置功能、协调功能，土地资源通过市场配置，能够实现土地利用结构合理调整和空间布局优化，获取最佳的土地利用的社会、经济、生态效益。

由于目前土地占有和实际利用状况存在许多不合理性，明晰土地产权，是在法律上通过土地登记发证将这种不合理性进行合法化和对个别人历史上通过不正当手段取得的土地使用权的社会认同，土地不合理利用和土地利用权益分配不公平的现象因此会得到了长期固化。例如，对于集体建设用地进行确权，首先必须弄清集体建设用地的来源，理论上只有按照土地利用总体规划依法依规取得的建设用地才是合法的，在土地权属没有异议时，才能够确权。由于新增加建设用地合法来源的依据，只是有土地利用规划以后才能够以此为据。对于土地利用规划编制以前就存在的集体建设用地，通过遗产继承而获得的农村宅基地，土地利用规划实际上只能够被动地承认既有的事实。实际上，我国农村集体建设用地存在着巨大的资源分配不均。企业用地经济发达地区多，经济落后地区少。即使是农村宅基地，同一个村庄富裕农户的人均占有面积是贫困农户的几倍，甚至几十倍。明晰土地产权不进行产权结构调整，可能难以解决土地不合理利用和土地利用权益分配不公平的问题，反而把农村土地占有现状存在的利益矛盾显化，不利于农村的安定团结。

5.行动的逆反性

土地管理制度改革如果对于土地利用和管理存在的矛盾和问题，不能透过现象看本质，改革目标只能够头痛医头，脚痛医脚，缺乏科学性和长远目标，改革措施也容易出现徘徊反复，改革措施出台后的实际效果和改变初衷有时出现南辕北辙。例如，我国实行严格的耕地保护制度，划定基本农田保护区，主观上是希望把肥沃的高产农田作为基本农田进行长期保护，但是，实际上由于土地非农开发比较效益大，现状高产田，往往也是地势平坦，交通方便，建设用地条件好的地方。为了招商引资，尽量降低土地开发成本。建设用地和耕地的空间竞争结果，出现了基本农田上山下海，新垦耕地构成比例增加，土地质量和生产力下降。我国实行城市土地有偿使用制度改革，从理论上讲，由于需要进行土地成本核算，应该可以促进土地集约利用，实际上却出现了大量圈地，土地粗放利用，甚至土地闲置和浪费。避免这种现象，要求在实行城市土地有偿使用的同时，必须要保证城市土地保值和增值。要求土地出让金收入根据土地出让时期分期合理使用，城市现任官员只能够使用任期以内的土地收入（租金），使用任期以外的土地收入（租金），必须还本付息。

6.普适的不易性

我国各地开展土地管理制度改革试点，其最终目标是为了探索适合中国国情的土地利用和管理模式。由于我国传统文化和长期实行计划经济的影响，我国政策制定习惯于追求中央政令统一，在土地管理政策上，大量存在一刀切的现象。这样做，表面上看公平公正，实施阻力小，效果很明显。但是，我国地域辽阔，由于自然和历史等原因，我国各地经济社会发展水平不一样，土地资源质量和利用条件也存在着巨大的地域差异，土地的现状人口承载量，土地利用需求和土地利用潜力很不一样。要制定一个普遍适用于所有地区的全国性政策非常不容易。

例如，我国耕地保护政策，目前基本上得到了全国人民的广泛认同，耕地占补平衡已经成为法律规定的义务。仔细分析，这个政策也有很多不合理性。首先各地垦殖指数不一样，耕地后备资源数量不同。对于耕地后备资源丰富的地区，耕地占补平衡很容易实现，但是，由于这些地区一般是经济发展相对落后地区，建设用地大量供应无市场需求。相反，一些经济发达地区，投资环境好，外来投资活跃，建设用地需求大，却因为土地利用率高和现状垦殖指数高，实际上依靠本地资源根本无法完成耕地占补平衡任务。我国一些地区实行耕地补充指标跨地区交易，却因为考虑到其他地区东施效颦，影响国家严格耕地保护政策的落实，也被国家有关部门叫停。

我国土地管理，耕地保护和建设用地合理供给，土地市场调控等方面，常出现“一放就活，一收就死”的问题，土地利用和管理如何做到因地制宜，发挥地区优势，及其科学合理地维护区域公平，促进区域竞争和合作，如何维护中央政令统一，进而维护国家发展大局，成为土地管理制度改革中越来越需要关注的问题。

三、我国城市化过程中土地管理制度改革的思考

1.坚持正确的土地利用和管理的价值取向

我国城市化过程中土地管理制度改革，应坚持正确的土地利用和管理价值趋向，直接影响着土地管理制度改革的目标选择，是土地管理制度改革走向成功的保证。我国土地管理制度改革，要重视土地和资本同经济发展的关系，要看到土地和房地产市场发展，对于国民经济供给和需求调整的巨大作用，在保障土地使用者合法土地财产权益与维护土地市场的合理公平竞争环境的同时，也要防止任何人凭借资本优势对于土地利用的垄断，多占土地，剥夺他人的合法土地资源使用权和发展权。我国土地管理制度改革，也要和政府管理体制改革相结合，引导地方政府树立正确的政绩观、发展观，按照公共政府的职能处理政府和市场的关系，以努力营造投资环境为发展服务、市场服务，防止公共政府的土地管理职能被市场化改革异化。

2.注意总结土地管理的实践经验

我国城市化过程中土地管理制度改革，要对于土地管理实践中自发产生行为进行认真研究，即使是按照常理属于非理性的行为也不例外，注意总结土地管理的实践经验。对于城市化过程的各地出现的土地利用行为和管理措施，要认真研究其形成机制，重点评价其是否公平。例如，浙江省在耕地保护中出现的建设用地折抵指标跨县交易，它既是耕地保护，补充耕地的激励机制，也在经济发达、建设用地需求旺盛、耕地后备资源不足地区，和经济相对落后、土地开发投资不足、建设用地需要量少、耕地后备资源丰富地区形成了区域合作、协同发展的关系。它比通过规划进行建设用地指标分配，更加具有区域公平性。建设用地折抵指标跨县交易，耕地易地保护，个别地方有可能出现耕地质量下降，耕地补充地区因为过度垦殖导致生态环境破坏等问题，这只说明它需要进一步完善，而不应该完全否定。同理，我国城市郊区大量出现“小产权房”的建设，它应该是推动我国建设用地管理改革的重要动力，应该积极思考集体建设用地和国有建设用地，同权同价、同地同价的合理性和公平性，不能凭借政府拥有的强制性权力，拆除了之。政府的首要职责是为社会的自我成长提供基础性保障，而不是社会的主宰。

我国城市化过程中土地管理制度改革，也需要积极借鉴海内外土地管理的成功经验。著名华裔经济学者杨小凯认为，对法制尚不成熟的国家来说，有意的制度模仿有时比自发的制度试验更有成效。例如，韩国城市土地开发，政府部门主要致力于土地开发政策的制定，研究机构提供规划和技术支持，土地公社或住宅公社负责具体实施。这种管理、规划和执行部门比较系统和科学的分工，非常值得学习。我国一些政府部门有时把精力放在了事务性工作方面，而忽视了对于政策的研究，对于主管的事务缺乏有效的管理和监督。而一些研究机构、执行机构又常常乐于成为管理者，变成为了行政机关；研究机构不进行科学研究，成为行政机构的代言工具；执行机构，不做具体工作，成为了行政机构的人。这种功能错位，也使得我国土地利用和管理的效率和效果大打折扣。

3.努力健全和完善土地行政管理体制

我国土地行政管理体制改革，应该正确认识土地垂直管理和分级管理的利弊和相互作用关系，必须认识到土地利用和管理问题具有明显的区域性。世界上大多数国家，土地利用和收益分配问题，主要是地方政府的问题，有利于避免“看得到，管不到”。各国地方政府的财政收入可以说也是土地财政，土地收益是地方财政收入的主要来源；和我国不同的是，它们不是依靠卖地财政，而是依靠管地财政。土地财政收入是依靠土地管理，主要来源于税收，而不是土地出让收入。

土地管理需要科学和合理地划分中央和地方政府的责任。我国土地管理，中央政府主要管理土地立法和跨区域土地利用；省级土地管理部门主要管理城市体系规划和建设，作为耕地保护的责任主体负责区域耕地数量的动态平衡和土地开发复垦整理；地（市）政府土地管理部门主要负责区域中心城市规划和建设；县（市）政府土地管理部门主要负责土地利用总体规划、管理和实施；乡镇土地管理部门主要负责土地权籍管理，土地利用监测。 我国土地行政管理体制改革，垂直管理和分级管理相结合，减少条块矛盾冲突，最根本的方法是减少不必要的行政干预，正确履行政府在市场经济条件下的职能，还权于民、还权于社会、还权于市场。

参考文献：

1.深圳市人民政府.深圳市土地管理制度改革总体方案.深圳市人民政府公报.2012.26

2.丁声俊.评茅于轼的“耕地观”.粮食科技与经济.2009.5

3.秦晖.十字路口的中国土地制度改革.南方都市报.2008.10.8

第9篇：城中村改造途径和方法范文

一、指导思想

全面贯彻落实党的十七届三中全会精神，以科学发展观为指导，按照《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》和《市人民政府关于印发培育消费热点扩大城乡居民消费意见的通知》的要求，充分发挥商贸中心区的作用，切实提高做好扩大消费、拉动内需工作的自觉性和主动性，把握政策，精心组织，广泛宣传，不断调动消费者的积极性，满足消费需求。

二、加强领导，健全机构

为切实加强我区扩大消费工作，区政府成立区扩大消费工作领导小组，组长由区政府副区长担任，副组长由区商贸总公司董事长、总经理区政府办公室副主任担任，成员由区委宣传部、区发改委、区民政局、区财政局、区文体局、区卫生局、区旅游局、区城管执法局、区物价局、区商贸总公司、公安分局、工商分局、质监分局、药监分局等部门的分管领导同志组成，统一研究我区促消费的政策措施，协调解决全区扩大消费活动中遇到的矛盾和问题，并向区政府提出解决意见和建议。领导小组办公室设在区商贸总公司。各部门、各单位要通力合作，共同努力将扩大消费、拉动内需工作切实有效地开展起来。同时，要根据各自的职能，对发现问题，及时提出意见并积极解决，为政府更好的决策提供有力依据。

三、采取多种措施，促进消费升级

（一）加强“宜商”城区建设，完善消费载体。

1.结合城中村、棚户区、道路改造，着力打造东大街商业圈、文艺路商业圈、长安路商圈和东二环商业圈，利用16条专业特色街区建设，发展专业特色街区板块，形成7大板块联动。积极推进以政府引导、大连万达等龙头企业为主体的商贸服务项目建设，提升区域商贸服务业发展规模和档次，不断扩大我区商贸服务业在全市的影响力和辐射力。

2.发展旅游业和文化创意产业，突出特色。牢固树立“全区旅游行业一盘棋”的旅游观念，千方百计撬动旅游市场，积极实现旅游产品转型升级，加快顺城巷关中民间手工艺品体验长廊的开发建设工作，以“关中书院”成立400周年为契机，开设国学讲堂，进一步加大对书院门历史文化散步道的宣传力度。加快文艺路演艺基地的建设，推崇智力创新、强调文学艺术作品的创作与传播对经济的支持与推动作用，不断发展文化创意产业，提升城市的文化内涵，吸引更多游客消费，带动区域经济发展。

3.通过发展楼宇经济，促进全区商贸服务业的发展。目前，我区已命名百脑汇电脑城等26栋经典商务楼宇，在此基础上，结合区域经济发展格局，集中建设一批高层次，上规模的商务楼宇，吸纳世界500强、国内500强以及影响较大的企业入驻，形成企业总部中心。利用总部经济的辐射效应，逐步带动资金、人才、技术、信息等要素集聚发展，促进全区商务楼宇周边经济的快速发展。

4.引导社会形成科学消费、循环消费的模式。健全古玩城等旧货流通网络，在社区建立旧货收购点和慈善捐助站，满足低收入家庭和贫困群体消费需要。鼓励生产和零售企业开展“收旧售新”、“以旧换新”业务，带动新产品销售和资源节约。

5.积极推进业态创新。运用现代新型流通业态，降低流通成本，提高流通效率，让利消费者。鼓励发展大型超市、配送中心、专营店、便利店，推进连锁经营、营销、拍卖典当、实物租赁等营销方式，拉动和挖掘居民潜在消费。

6.加快构建商贸物流体系，进一步完善社区便民设施。支持各街办、科技产业园商贸网络的发展，培育一批现代物流企业，为生产生活提供高效便捷的服务。实施标准化菜市场示范工程，有计划、分步骤的对原路边市场进行标准化改造，让居民便利消费、放心消费。

（二）进一步规范市场秩序，改善市场消费环境。

1.简化工商注册登记手续，在企业登记中开辟“绿色通道”，对符合条件、手续齐全的企业现场办理注册登记，提高工作效率。同时，认真做好动产抵押登记工作，为企业特别是中小商贸企业的融资扩宽渠道，为经营者创造良好的创业环境。城管执法部门对企业开展的各种商业促销活动，要减少相关审批事项，适当放宽限制，为扩大消费创造良好的经营环境。

2.打击各种商业欺诈行为，加大行政执法和市场监管力度，维护良好的市场秩序和交易环境。认真落实《市零售商促销行为规范》和《市零售商供货商公平交易行为规范》，严厉打击零售商恶意拖欠供货商货款、不规范促销和签订虚假合同等商业欺诈行为；加强反商业欺诈的教育和宣传，增强群众识破骗局、防范欺诈的意识和能力，鼓励企业和个人运用法律武器保护自身的合法权益；深入开展“诚信兴商宣传月活动”和“百城万店无假货”等创建活动；逐步完善反商业欺诈法律法规体系和反商业欺诈监管信息平台。设立举报电话，完善举报制度，适时开展专项整治。

3.结合“关注民生、计量惠民”专项活动，加大农贸市场、超市、眼镜店和加油站使用的计量器具的监管，有效控制计量作弊行为，逐步构建和谐诚信的计量环境，强化计量惠民，切实维护人民群众的利益。

4.继续深入开展食品放心工程，加强流通领域食品安全监管工作。建立健全流通领域食品协议准入、检验检测、索证索票、溯源和不合格商品退市制度。积极完善食品安全信用体系，扩大食品安全检测面，充分发挥综合监管平台作用，实现信息资源共享；加强对食品安全隐患和危害因素的监督检查，重点加大对肉食品、食盐、酒类等商品的监管力度，实施食品安全综合评价，完善食品安全标准，严把食品质量关。支持商贸餐饮企业发展规模化消费和无害化处理，建设肉品、油品、奶品等品牌专卖店。

同时，要广泛宣传国务院和省、市、区政府为人民群众身心健康所采取的一系列保障食品安全的重大举措。加强从业人员相关法律法规文件的学习，进一步提高从业人员对食品安全的认识，增强从业人员的社会责任感，形成食品安全的良好氛围。

5.进一步强化服务意识，积极组织开展形式多样的优质服务活动。重商德，讲信誉，搞好诚信经营，规范服务行为。在窗口行业广泛开展以“提升文明素质，提高服务质量，改善服务环境”为主要内容的优质服务活动。积极开展以创建全国百城万店无假货示范店（街）、国家级商业示范社区、国家级特色商业街区为主要内容的品牌争创活动，推动全区贸易服务业创新发展。

（三）大力开拓市场，拉动消费。

1.组织策划商业促销活动，拉动消费。以节带市，以会促消。抓住旺销时段，大力促进节假日消费。做好5个主题展销会和5个商品交流会，利用节假日整合社会资源，因地制宜开展形式多样、内容丰富的消费促进活动。举办商品交易会、服装博览会、美食文化节、住博会等各具特色的展会活动。精心组织适销对路商品，做好供应工作，做到货源充足，质量可靠、方便购买。特别是积极组织名、优、特产品进店，扩大影响，促销增效。同时，确保商品质量，严把“三关”（进货关、验收关、上柜关）。实行商品质量责任追究制，从根本上杜绝假冒伪劣商品，真正做到商品真、价格实、服务优、效益好。另外，饭店、餐饮企业要研发并推出适销对路的名优菜点，一些名店、老字号店要发挥品牌优势。加强银商合作，提升电子结算水平，扩大银行卡使用范围，方便刷卡消费。

2.开展商品下乡“直通车”活动，选定具有一定规模和良好服务的商场、超市、市场等设立专车，确定行车路线和时间、设置固定站点，定时定点接送农民到商场购物，将扩大消费工作落实到城中村。

继续全面推进家电下乡工作，进一步加强宣传工作，完善工作机制，及时兑现政策，搞好售后服务；积极发动中标企业开设“家电下乡”商品展销专区，组织“大篷车”到城中村“赶大集”，促进耐用消费品更多的进入到城中村，进入到农民家庭。

3.进一步扩大放心早餐的覆盖面，在现有70个销售网点的基础上，继续增加销售网点，使更多的市民吃上快捷、卫生的放心早餐。

4.全面加强重点体育工程建设，加快朱雀广场综合体育园区、健身中心、青少年俱乐部等项目的建设步伐，进一步推动体育产业的规模化经营。积极开展各项文化体育活动，扩大文化体育消费群体，努力满足广大群众日益增长的文化需要。举办各类体育赛事，特别是结合60周年庆典和全民健身日的实施，举办全区群众文化活动，全民健身展示会，鼓励和吸引更多的群众参与，扩大消费，繁荣文化产业。

四、工作要求