城中村改造的背景精选(九篇)

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第1篇：城中村改造的背景范文

【关键词】 城市化贫民窟城中村流动人口

一、城中村与贫民窟

贫民窟又称贫民区，对应的英文为slum或squatter。联合国人类居住规划署定义的slum是“以低标准和贫穷为基本特征的高密度人口聚居区”，可见贫民窟的基本特征是：①高密度人口聚居，②低标准的居住环境，③人口贫困。

对照slum的定义，南昌市的城中村可视为贫民窟。①城中村是一种低标准的高密度聚居区。②永人村的居住者大部分都是无收入的在校大学生和大量低收入民工等流动人口。③城中村是我国城市管理的死角，各色人等混杂，治安问题和环境问题非常突出，具有脏乱差的典型特征。

笔者从永人村的情况中了解到城中村的几个主要问题：①吸纳了大量的流动人口，事实上70%-80%的居住人口都是流动人口；②是一种低成本住区，因为这些流动人口中主要是无收入的在校大学生和低收入民工，他们无法支付城市生活的高昂成本（尤其是居住成本）。

二、19世纪前后西方的贫民窟问题

1、贫民窟现象的产生

18世纪中后期，工业革命导致西方国家的劳动力迅速从农业向第二、第三产业转移，突如其来的大量流动人口涌入城市使各国城市住房短缺严重，加之种种因素的共同作用，贫民窟在城市迅速蔓延。美国的贫民窟多产生于19世纪末至20世纪初，且与郊区化联系紧密。这一时期美国的贫民窟规模巨大。

2 清除贫民窟的措施

19世纪中期西方各国开始针对贫民窟现象产生的直接原因――住房问题，采取措施清除贫民窟，这些措施主要有四类。

（1）通过立法和行政手段来限制新增贫民窟或引导贫民窟改造。

（2）政府通过市场运作引导开发商建设廉价住房，进而达到减少贫民窟的目的。

（3）政府直接投资建设廉租的公共住房。

（4）社会团体的合作和参与。19世纪50年代以后，伦敦出现了一些旨在改善住房的团体，如“首都改善勤劳阶级住房协会”、“改善工业住房公司”等。这些团体声称要为工人建造廉价的住房，与当代许多国家的住宅合作运动有类似之处，但由于社会历史条件限制，它们在当时起到的实际作用有限。

以上措施起到了一定的效果，最显著的表现就是社会底层的居住条件得到了提升，贫民窟的蔓延受到了控制，但不足之处也相当明显。

（1）贫民窟现象不是一个简单的住房问题，而是城市化进程中集合多种矛盾的综合性社会问题，因此单纯从改善居住条件入手无法根除贫民窟。

（2）虽然政府通过立法控制贫民窟的蔓延，但执法不严使相关法令如同虚设。

（3）部分立法和建设忽视社会问题、违背市场规律，适得其反。

（4）公共住房租金相对较高，只能分流贫民窟中经济状况较好的人群，对多数低收入流动人口缺乏实质的意义。

此外，学术界对城市空间的认识也间接推动了对贫民窟的清除。美国在1893年以芝加哥举办世博会为契机，发起了以唯美主义为特征的城市美化运动，试图通过创造一种城市物质空间的形象和秩序来创造或改进社会秩序，恢复城市中由于工业化而失去的视觉美与和谐生活。

三、我国的城中村问题

1、城中村现象的产生

国外没有城中村是因为“城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物”。一般认为城中村现象在我国产生的特定背景有：①快速城市化过程中城市的迅速发展与扩张；②制度障碍与管理缺位；③外来人口的涌入及其居住选择；④农民素质和利益驱动。

结合上述特定背景，国内城中村产生的过程大致为：20世纪90年代，各城市采用“只占地，不管人”的城市化政策，即在征用城郊乡村集体土地时，没有通过人口城市化把村民吸纳进城市，而是留下一定比例的集体土地供其发展第二、三产业自谋出路。在这种制度下，村民延续农民身份和农村管理体制，成为被城区包围的“失地农民”，大量城中村藉此产生。在城乡二元体制制约下，城市的管理政策与规划标准无法在城中村贯彻，加之监督制度和法规不完善，致使城中村的建设管理出现真空。与此同时，以进城农民为主的大量流动人口涌入珠三角，造成对廉价住房的广泛需求。为获取更多的租金收入，城中村村民对集体土地进行了无规划、超负荷的无序开发，并且蔚然成风，脏乱差成为城中村的典型特征。

由于城中村数量多，且改造所需资金极为巨大，因而给城市全方位地带来了空间问题、经济问题和社会问题，成为当代中国“都市病”的病症之一。

2 城中村改造的措施

当前，国内城中村改造的主要措施有三：①政府直接投资改造城中村；②通过市场运作，借助房地产项目改造城中村；③通过城中村人口城市化、村集体经济股份化、变革村民身份与经济方式间接推动城中村改造。

与19世纪西方贫民窟的清除措施相比，国内城中村改造的措施比较单一：①立法欠缺，目前国内尚无专门针对城中村的立法，在具体实践中以珠三角为代表的不少城市过于强调“一村一策”，缺乏法律的统一规范；②虽然政府直接投资改造城中村的案例屡见不鲜，但很多城市公共住房建设不足；③社会团体的参与和合作欠缺，目前参与城中村改造的社会团体主要是地产公司和村集体股份公司，几乎没有非盈利发展商和非政府组织的参与。

四、启示

在城中村改造所涉及的社会问题中，流动人口问题无疑是关键的。进城农民是我国廉价劳动力的主要来源，他们为经济增长作出了巨大的贡献，却只消耗了最少的城市资源。城中村节省了大量的土地资源――所以“空间问题只是城中村问题的‘冰山一角’”，更重要的是城中村相当集约地解决了大量人口的生活问题，从而降低了城市的营商成本，且“构建了社会和谐的基本前提”。城中村作为一种低成本住区既是进城流动人口在现阶段所能承受的主要居住选择，也是当前唯一能够容纳如此多流动人口的城市住区――如果说城中村有其存在的合理性，那么就在于此。

第2篇：城中村改造的背景范文

摘 要：城中村是我国城市化发展到特定阶段形成的一种特殊的社区类型。目前对改造环境下城中村金融借贷的风险分析研究较少。论文就城中村的发展、改造的现状、金融借贷问题及其风险分析与控制进行了分析，给出了相应的控制方法和建议，可为实际工程应用参考。

关键词：城中村；改造；金融；借贷；风险

引言

城中村不仅是一种居住形态，更是一种组织形态、社会形态、经济形态[1].从时间跨度上，城中村是农村城市化进程中实现城乡一体化的一个阶段；从空间跨度上，城中村是城市范围内的村庄，具有非城非村亦城亦村的特征.随着城市的不断发展、完善，城中村的形成、发展也衍生了一系列的问题，引起了众多的研究学者的广泛关注。城中村是我国城市化发展到特定阶段的产物，是城市化的农民及集体经济组织自身参与市场、发展形成的一种特殊的社区类型。目前关于城中村现象及其问题的研究，大多集中于对城中村产生的原因、经济和社会特征、引发的问题及整治或改造方案等的探讨，通过资料调研，本文主要针对改造环境下城中村金融借贷的风险问题进行分析研究。

1.城中村改造的现状

1.1城中村改造的背景

我国城市化进程的快速发展是城中村形成的客观原因[4].在城市化过程中，为了扩大城市规模，征用城郊农村土地，逐渐将一部分村落包围在建成区内，随着城市规模的持续快速扩张，城市的耕地被征收，而当地的农民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地，形成一种城市包围农村的态势，原有村庄不能得到及时的改造升级，进而形成了城中村.

据预测，十二五期间，我国的城市化率将突破50%，意味着中国的城市化将迎来新一轮跳跃式的发展时期.在城市化过程中，城市政府征用城郊农村土地，要平衡政府，村民，村集体和开发商等各方利益.村民与公司作为独立的经济实体，也具备追求收益最大化的要求.在城中村形成社区实体过程中，其重要的经济原因是社区大众经济起到了关键的作用.城中村的城市化进程，既反映了村民生活方式转型的过程，也是社区大众经济转变经济增长方式的过程.社区大众经济奠定了凝聚社区的经济基础.社区大众经济存在与发展，使得社区治理完善，居民生活改善，农村传统历史文化保护也有了经济上支持，并推进原村社区居民为边界的共同生活体发展。

1.2城中村的改造现状

近些年来，我国不少的大城市及沿海发达城市都不同程度地面临着城中村问题的困扰，有关研究将城中村的改造归结为从20世纪80年代开始至20世纪90年代中期和20世纪90年代中后期两个阶段.第一阶段城中村是城市地域扩张的一种自然延伸，但是这些村庄基础设施建设、商业氛围、配套服务设施等都较落后.第二阶段城中村坐落在繁华都市之中，成为转型中的传统农村社区与城市社区的混合体，社区结构复杂，管理难度大，成为阻碍城市发展的原因之一.

不同城市城中村改造数量对比见表1.数据表明，城市快速的发展，城市周边村庄悄然的进入到了城市，形成了中国独有的“城中村”.城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。

2.城中村改造金融借贷问题分析

2.1城中村改造的资金链分析

城中村改造过程中，资金是最重要的.而这其中，资金链的建立和良性的发展显得尤为关键和重要.城中村改造资金链关系见图1。

由图可以看出，城中村改造资金链是由城中村改造借方和城中村改造贷方共同建立形成的，没有单一借方资金链，也没有单一的贷方资金链.

2.2城中村改造的金融借方问题

现有的农村信用社已经难以满足农村发展和农民生产的需要，但同时，农村的民间借贷情况[5]，也就是非体制内的金融活动异常活跃的存在于农村地区，这样的情况不但会影响国家宏观经济调控的效果，同时也会增加社会风险，并且，存在于民间的借贷行为利率一般远远超过银行的贷款利率，给农民增加了负担，也影响着农业的发展。全国各地经济发展差异明显，而存在于民间的借贷行为也是各不相同，但是它们都有一个共同点，也就是在农村金融市场中占据着巨大份额，与体制内的金融形成了竞争。

2.3城中村改造的金融贷方问题

在交易之前，金融机构需要对借款人进行有效筛选，由于缺乏对借款人所投资对象的各项信息，金融机构难以对各种不同借款人的收益差异进行了解，总是习惯性偏向于积极性的借款人，但这些申请贷款积极的人恰是存在较大违约风险的群体，这在无形中加大了存在的违约风险，由于金融机构不能及时、完全的了解各项信息，所以在借贷的过程中，利率就成为了一种检测信号和机制，但这样的方式反而会导致优质品被劣质品所驱逐，提高借款人的实际利率，会增加违约风险，因为实际利率提高后，接受贷款人出价的为风险偏好型借款人，而风险回避型的借款人会选择退出申请队伍，形成所谓的“逆向选择”。总之，信息不对称通过逆向选择和道德风险增加了交易活动中的信息成本，成为信贷风险的重要来源。

3.城中村金融借贷的风险分析与控制

3.1城中村金融借贷问题的风险体现

城中村金融借贷风险的分类见表2。

信用风险是指资金借贷过程中或赊销过程中债权人可能遭受违约偿还以及其他损失的可能性。信用风险是金融机构面临的主要风险。由于经济的薄弱性和信用客户的复杂多样性，以及金融生态环境不佳等多种因素的影响，客户的信用意识普遍较差，信用风险相当严重，我国农村普遍缺乏一个良好的信用环境体系；监管风险是指由于金融机构数量多，银监机构的监管能力有限，而带来金融机构在经营管理过程中出现的风险；政策风险是指政府的经济金融政策和政府的行政行为对金融机构造成的风险；操作风险是由内部程序、人员、系统的不当与失误或外部事件冲击所造成直接或间接损失的风险；内控风险是指金融机构内部相关风险控制制度、管理流程、监督方式以及核算方式、业务处理流程等内控管理基本制度不完善，操作性不强，导致金融机构经营中出现风险.由于大多数农村新型金融组织受业务规模的限制，为控制机构经营成本，不能建立完善的组织结构和健全的内部控制制度，使金融机构的风险进一步扩大；盈利风险是金融组织由于管理水平不高导致操作失误造成意外和面临农户分散、贷款笔数多且额度小，对分散的单笔贷款的信息采集成本和操作费用呈现出双高而造成的风险.有关统计表明，小额贷款也很难盈利；流动性风险是指商业银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资而造成损失或破产的风险，是指经济主体由于金融资产的流动性的不确定性变动而遭受经济损失的可能性。

3.2应对的措施与方法

基于上述分析，城中村改造的金融借贷问题解决应从以下几个方面着手：

3.2.1争取政府支持，改善政策环境.完善政策引导农村新型金融组织发展；优化农村信用环境；完善农业保险体系；加快农村信用担保保障体系建设。

3.2.2科学审慎监管，提高监管水平.严格市场准入条件；明确的监管目标定位；科学的监管制度安排；加强风险控制能力；完善监管和政策扶持机制。

3.2.3强化法制建设，完善制度.健全风险管理程序，提供法律保障平台.加强农村信用的法制建设，完善农村抵押权制度，构建风险控制政策和程序体系。

4.结语

当前我国进入城市高速发展的时期，城中村作为重要的组成部分得到了更多的关注和重视，尤其是城中村改造过程中的资金问题，不仅关系着城中村改造的效果，也关系城中村的社会经济稳定.本文系统论述了城中村发展、改造现状以及城中村改造环境下金融借贷的风险，并在此基础上提出了针对金融借贷风险的应对措施和方法，可为实际应用参考。

（作者单位：1.郑州大学建筑学院；2.中国人民95995部队；3.郑州大学水利与环境学院；4.河南省渑池县农村商业银行）

参考文献：

[1] 郭斌，宋波.开发性金融对西安市城中村改造的启示[J].建筑经济.2009（4）：64-67.

[2] 吴修国.城中村改造的金融服务[J].中国地产市场.2013（4）：62-63.

[3] 崔慧霞.城市化进程中的农村合作金融转型―以广州市为例[J].农村金融研究.2011（1）：73-77.

[4] 付名.民间借贷风险监管法律制度研究[D].[硕士学位论文].辽宁大学，2013.

第3篇：城中村改造的背景范文

【关键词】城中村；社区权力结构；政府管理

目前，城中村以其低廉的租金吸引到的多为失地农民、外来务工者等社会经济地位较低的人群，而高密度居住带来的脏乱差问题也愈发突出，城中村的改造很早就提上了政府日程，但没有取得较好的社会反响。学术界也对城中村中的非正规部门和城中村改造问题做了很多研究，但缺乏一个整合的理论视角。

一、关于城中村的研究成果

（一）城中村与非正规部门问题

国际劳工组织对非正规部门作出了明确的概念性界定，即“特指那些没有被记入国家账目内，不受契约、许可证、劳动力审查、记录和税务等正式规则约束的经济活动”。这一界定为许多国家和学术界所广泛采用，但也有学者对其在实际统计中的可应用性提出了质疑。

经营空间或土地的可获得性对非正规经济的运作无疑是最为重要的。由于受土地、户籍、人口、行政管理等城乡二元体制的影响，导致城中村“享有”较大自发性的发展和相对宽松的管制状态，为非正规部门的集聚创造了有利的空间条件。

城中村非正规部门的总体特征为：总体规模大而单体规模小；沿“城中村”内主要道路呈线状集中分布；经营活动以低端服务业为主。总之，“城中村”非正规部门以其就业门槛低，商品和服务档次低，服务半径小等特征而使其所附着的低收入外来人口聚居区――“城中村”构成城市的一个低级别的中心地。

（二）城中村的改造

2010年9月27日，广州首个完成改造的“城中村”，即地处珠江新城的猎德村，经历三年的旧村改造，顺利走过了改造之路，为广州在城市发展进程中推进城中村改造树立了具有标志性意义的里程碑，开启了广州城中村改造的“破冰之旅”。此次城中村的改造的主要思路为：政府主导+以村为主+市场参与、采用“市、区政府主导，以村为实施主体”的组织形式（广州大学“城中村”改造课题组，2011）。改造的最关键一步就是拆迁补偿，猎德村在改造中采取了原位安置、拆一补一的拆迁方案，改造同时尽可能降低对村民利益的损害，实现了零上访和零强拆。

二、对城中村研究的社区权力结构分析

经过多年的城中村改造实践，很多经验都指向了缺乏一个整合的理论视角来面对城中村改造过程的问题，而关于制度性因素如何影响社区发展的理论无疑就是社区权力结构方面的各类成果。

为什么城中村的非正规部门房屋租赁如此活跃？城中村廉租屋与流动人口聚居区，主要是自发市场化的产物，缺乏足够公共理性导入，当中所彰显的传统空间依赖与自发个别理性行动，让社区陷入了整体非理性状态，“类贫民窟”现象是在这一状况中被打造出来的。有关政府部门通过接受非正规部门的税务申报或采取罚款的方式表明对非正规部门存在管理，实质上也是对它们的存在和经营活动的一种默许。在这个过程之中，政府职能缺失了，开放了进入城市的渠道，却没有提供基本的住房服务和正规部门市场准入服务。

就城中村改造而言，社区权力结构则更为复杂。以广州某J社区为例，存在社区居委会、村公司两个对社区事务起着重要作用的权力主体，它们在体制和功能上分别属于不同的行政、市场和社会的范畴，围绕着社区权力的界定和配置，形成了城中村特有的权力模式。两者在进行社区管理时，前者要想得到村公司的帮助、居民的认可，则必须“让度”部分社区管理权，留出部分空间，反过来说，村公司作为一种集体经济形态，不管是出于需要政府支持，或者出于管理成本，社区建设能力不足等多方面的考虑，也会“让度”出部分社区空间给前者。这样的权力格局下充满双方为各自利益争夺的张力，而社区服务和管理则放到了第二位。这是一种类型的城中村改造――社区原来的管理阶层在改造后依然位处中心，利用上级政府的不作为和默许牟利，虽然体现为一种精英统治，但实则受上级政府制约管辖，双方的委托关系实为下级讨好上级关系，下级的牟利空间和权力范围受制于上级政府的行政作为。正是政府不计成本、不与民争利的反经济理性行政，才使得猎德村的改造一帆风顺，事实上，这项工程也被认为是政府履行责任、关爱民生的典范。

三、讨论

非正规部门的活跃“得益于”政府在吸引外来劳动力的同时没提供对应的基础服务，同时，正规部门的市场准入过高，而活跃的背后存在很多风险和隐患，非正规部门受到较为复杂的权力结构的管制，更限制了其自身发展的能力。城中村改造过程中貌似为村民、村集体、开发商、政府等相关方的博弈，实则改造的结果受政府行政影响最大。综合而言：精英论或多元论都不适用与描述具体的城中村问题，该问题的发展曲折很大程度上取决于政府执政方式，这一点与中国较为封闭的政治结构直接相关。但较为封闭的政治结构下决策的随意性、不受问责等特点也给了社会基层组织与之博弈的空间。

参考文献

[1] 蔡禾，卢俊秀.制度变迁背景下的社区权力与秩序――基于广州市一个城中村的研究[J].广东社会科学，2007（6）： 175-181.

第4篇：城中村改造的背景范文

关键词：城中村改造；制度瓶颈；多赢格局；财政资源

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.02.009

城中村改造近年来引起广泛关注，新一届政府也将城中村和棚户区改造纳入到本届政府的工作重点之中了。由于目前改造功能及目标的各种不稳定因素，城中村改造很可能会使改造趋势误入歧途，所以对城中村的改造现状及发展前景多问几个为什么、探寻其中的诸多困境及其破解策略十分有必要，相当意义上也是对当前城镇化进程中妥善解决城乡二元体制矛盾、共享城镇化发展成果的重要惠民举措。

一、城中村改造中的错综关系及制度瓶颈

城中村是在快速的城市化进程中，由于城郊土地被大量征用，原有的农村聚落为城市建设用地所包围或被纳入城市建设用地范围而形成的。简单地说，“城中村”就是被城市包围的村庄。从城中村所引发问题来看，“城中村”往往也是“问题村”，即在土地利用、建设景观、规划管理、社区文化等方面表现出的强烈的城乡差异及矛盾，影响城市的建设质量和发展秩序。“城中村”的土地仍然属于农村集体建设用地，房屋为农民自建或村社集体所建并用于出租的非商品房。为了获取尽可能多的房租收益，城中村农民个人或村社集体所建的房屋大都十分密集拥挤。城中村虽然已被城市包围，但城中村的村民仍然是农村户籍，村社集体经济组织仍然存在并发挥着作用。

因为城中村已经被城市所包围，城中村往往成为进城务工农民的租住地。城中村房屋比较杂乱拥挤，居住条件不够好，且脏乱差，但一是廉价，二是方便，因此成为进城农民的首选。据陈锡文说，“调查显示，在2011年，50%的进城农民工住的是用工单位提供的集体宿舍，47%租住在城中村、城乡结合部的农民住房”。[1]农民工收入比较低，只能租住在相对廉价而拥挤的城中村。低收入的农民工群体，脏乱差的城中村环境，甚至还伴生有黄赌毒，城中村因此被一些人称作“城市之疮”，城中村也常被比作中国的城市贫民窟，蓝宇蕴则称城中村为“类贫民窟”。杭州原市委书记王国平认为，“‘城中村’是城乡差距、市民与农民、本地人与外地人差距的集中反映，如果不改造，很可能演变成西方的‘贫民窟’，严重影响城市建设管理与稳定”。[2]当然，还有一种意见认为，“城中村”处于城市中心地带，良好的区位，脏乱差的环境，形成了尖锐的视角对立。通过改造，可以极大地提高城中村地带土地的价值，集约节约利用土地。这正是当前国土部推动城市“三旧”改造的动力。

那么，当前中国城中村的状况如何呢？珠三角是城中村最为密集的地区。深圳特区内有71个“城中村”（2004），户籍人口仅为7.64万人，外来人口达64.53万人。[3]深圳特区内200多万流动人口的半数居住在城中村，但特区内72个城中村的土地面积仅10km2，这些城中村的平均人口密度高达10万人/km2，而深圳特区平均人口密度为6532人/km2。[4]2000年珠海提出“改造城中旧村、创建精品社区”的目标，要在3年内全部消灭26个城中村。2005年北京提出要在3年内改造四环以内的及奥运场馆周边的171个城中村。[5]城中村数量多，改造所需资金极为巨大，例如改造广州138个城中村所需资金的保守估计是2000亿元。[6]只有1000多户籍居民的深圳大冲村住有6万人。[7]

当前改造城中村的主要措施有三：（1）政府直接投资改造城中村，例如被称为“绍兴模式”的绍兴市城区，投资30亿元改造了41个城中村，拆迁旧房建筑面积约235万m2，建设安置房建筑面积为250万m2，改善35万农民的居住环境；（2）通过市场运作，借助房地产项目改造城中村，这种模式以珠海“开发商主导型”改造模式最为典型，即政府划出地块，根据城市总体规划，由开发商进行投资策划，独立承担拆迁安置、回迁建设和商品房建设等，在整个改造过程中政府不直接投入任何资金，而是通过减免地价等市场运作方式促进开发商的积极性；（3）通过城中村人口城市化、村集体经济股份化、变革村民身份与经济方式，间接推动城中村改造。[8]

以上所引所述，可以归结为两点。一是当前全国大中城市都普遍存在城中村，城中村是进城农民工的主要租住地，城中村建筑无序，环境脏乱差，甚至黄赌毒泛滥。因此之故，中国城市中的城中村成了类一般发展中国家的贫民窟，成为“城市之疮”。二是因为前面这个原因，地方政府都有极强的改造城中村的动力，却又缺少改造城中村所需要的巨大财力及能力。

二、城中村改造中的政策顽疾及融资风险

作为“城市之疮”的城中村，外观不雅，藏污纳垢，且往往地处城市中心位置，这对“城市像欧洲”的中国来讲，实在是难堪的事情。如果地方政府可以对城中村进行改造，将城中村变成精品社区，这就是了不起的政绩。

改造城中村，政府就要对拆迁农户进行补偿。城中村建设的密度很高，握手楼比比皆是，一个农户有几千平方米用于出租的房子，在城中村是正常不过的事情。政府拆迁，就要给农户补偿，一般要按1：1还建，而在上海，地方政府是按1：3还建的。好在上海城中村相对于珠三角更守规矩，很少违规搭建，因此每户住宅面积只有200～300m2，还建商品房也就在600～900m2，市价大致是1000万元。但即使如此，也还是会出现钉子户，会要高价，从而不得不提高拆迁补偿。

城中村过去的土地是集体所有，集体所有土地上所建住宅是没有“两证”，不能上市交易的，因此，城中村农民自建住房的房价要远低于同样地段的商品房。现在通过城中村改造，城中村农民按1：1获得还建的“双证”俱全商品房，且此商品房所处环境要远比过去脏乱差的、建筑无序设施不全的城中村农民自建房好，这样，城中村农民就可以因为拆迁而获得巨大利益，由此获得上千万元的补偿也颇常见。也就是说，城中村改造不仅让原城中村村民从此住上了环境优美设施良好的精品小区，而且可以获得巨大的补偿。城中村改造对城中村村民有利。这个意义上讲，地方政府通过投入巨资来改造城中村，城中村民得利益，政府得形象。

当然，政府出钱来改造城中村以得形象，所需巨资并非很容易出得起。比如广州早在2005年计算改造全部130多个城中村就需要投入2000亿的巨资，而为召开亚运会所改造海星沙一个村，广州市政府据说就拿出了40亿元。对于绝大多数城市基础设施欠帐很多的城市，很难拿得出如此巨额资金来改造城中村。

政府改造拿不出钱，就通过市场，就引入企业来改造如何？城中村所处区位大都是在城市黄金地带，这些地带寸土寸金。城中村基础设施缺乏，环境脏乱差，黄金宝地上的建筑却无法实现应有的市场价值。若引进资金对城中村改造，资本在拆迁后再利用这块黄金地段建设高尚住宅小区或用于商业目的，高房价就可能给企业以回报，弥补拆迁支出后还有盈余，这样一来，地方政府不出钱，企业有盈利，农民得利益，城市得形象，就成为了真正多赢的格局。

为了得到这个多赢格局，地方政府也要让利。因为城中村是集体建设用地。按照法律，集体建设用地只能由地方政府征收，然后必须经由招拍挂程序在土地二级市场上拍出。地方政府为了好事办好，往往免收土地出让金，而将征收拆迁农村建设用地相当于划拨到企业，进行商业开发。无论如何，即使政府没有获得土地出让金，城中村改造也没有损失地方政府的任何利益，结果却是开发商赚钱，城中村村民致富，之前的“城市之疮”不花任何成本就被清除掉了。

是这样的吗？其实不是。为什么？因为地方政府在引进开发商进行建设，免收土地出让金之外，城中村地带所建大量商品房增加了城市房地产市场的商业供给，从而稀释了城市房地产的价值。或者说，在一个相对封闭的城市，对房地产的需求是相对固定的，增加的商品房供给会稀释城市房地产所附着在土地上的价值。或者说，城中村的开发为市场提供了大量的商品房，就使地方政府不再可能在城郊新征建设用地进行开发，从而损失了潜在的农地非农使用的增值收益，也就是潜在的土地财政收入。世界上就没有无缘无故的财富。从这个意义上讲，城中村改造，即使是由企业来拆迁还建、市场运作，地方政府仍然是通过损失潜在的土地财政收入来投入了巨资，而不是只有人赚钱却没有人亏本。

三、城中村改造中的拆建依赖及资源浪费

还有一种流行的观点认为，城中村位置地处城市中心，在城市中心建筑低价值的房产，无法实现土地的价值，这样就没有集约节约利用土地。通过将城市中心低矮陈旧的房屋拆除，建设高大现代的建筑，才能充分实现土地的价值。从开发商的角度来看，这样想是对的。但拆除城市中心地带的低矮旧房，建高价值住房，其实质含义是稀释了城市房地产的价值，总体来讲，这种的拆旧建新并没有产生出新的价值出来。这个道理很多人不懂，因此会出现很多城市将市政府由老城区搬出来建在新城区，却两边都会赚钱的故事。这个故事说，市政府所在的城市中心土地值钱，因此，搬走市政府，将土地出售，可以卖出高价。市政府建在新城区又会带动新城区土地的升值，就又可以赚钱。搬迁市政府本来是一件耗资巨大的事情，到了这个故事中却变成了拆也赚钱建也赚钱的好事。世界上怎么可能有这样的好事？与拆市政府建市政府故事同样的还有城市挖湖填都赚钱的故事。从一个城市内的小局部来讲，也许拆与建市政府或填与挖湖都赚钱，从一个城市的整体来看，则一个局部所获利益正是通过这个城市整体利益被摊薄为代价的。反过来拆建市政府是要花钱的，填挖湖泊也是要花钱的。

同样，城中村改造，无论制度设计多么复杂，其本质都是将之前城中村建筑拆除，再建新的建筑。因为新建筑基础设施更好，建筑密度更高（关键是楼层高），产权更清晰，新建筑就具有更高的市场价值，从而可以让开发商赚钱和城中村村民致富。但问题是，之前城中村中的建筑是具有很高使用价值的，这部分建筑被拆除了，非常浪费，非常可惜，非常不低碳。之前城中村的建筑也是经济发展所积淀下来的物质成果，现在却似乎是因为这块土地可以实现更高的市场价格，而一定要拆除，却没有看到在被拆出的城中村土地上所实现的更高地价，不过是稀释和摊薄了整个城市中其他建筑的价值而已，并没有创造出新的价值。这种通过拆迁，通过不断地毁坏经济发展中所形成的仍然具有高度使用价值的物质积淀来进行建设的思路，是开发商的思路，这种思路极大地破坏了经济发展所积累下来的成果，造成了巨大的浪费。

当前国土部正推动城市“三旧”改造，表面上看起来是为了集约节约利用城市土地，实际上却对本来仍然具有巨大使用价值的所谓“三旧”这一经济发展所形成的物质成果的摧毁。这是极大的浪费，这是极大的犯罪。中国今天仍然处于发展中阶段，经济发展所形成的物质成就依然不够多，人民还无法享受到充裕的物质成果。现在却将本来建设得好好的大量楼房基础设施炸掉重建，这是多么让人心疼啊。这样来集约节约土地，难道今天中国的土地已经少到必须将其实相当不错的所谓城市“三旧”的良好建筑炸掉的地步吗？中国有960万km2，难道就缺少已经建有良好建筑的所谓城市“三旧”的那点土地？难道中国农村13万km2多宅基地上的农民不都是眼巴巴地期望自己可以到城市“三旧”建筑中获得一席之地吗？农民可以占有大量土地而缺少在土地上进行建筑的资金，农民目前在农村自家宅基地上所建住房质量，难道不都是远远劣于城市“三旧”建筑的吗？

四、城中村改造中的受损群体及劣势处境

城中村中有两种居民，一种是城中村村民，这些村民出租住房赚钱，当起了食利者。这部分人只占城中村居民的少数。第二种是来城中村租房的房客，其主体是进城务工经商的农民工。城中村基础设施不好，环境脏乱差，所以房租低，正好为进城农民工提供廉价住所。城中村地处市中心，正好也为农民工务工经商提供了方便。虽然拥挤但很廉价，虽然脏乱差但很方便居住，让农民工进城务工经商，变得容易。农民工因此可以在城市赚到钱，而回农村老家消费。现在将能有效容纳农民工的城中村拆除了，农民工就没有廉价而方便的居所，他们进城务工经商所赚收入的更多部分就要用来支付房租，他们因此更加无法为回农村老家消费而积蓄，也更加没有能力为体面进城而积蓄。

地方政府为了解决农民工的住处，而不得不修建更多的廉租房。地方政府所修建的廉租房不可能在城市中心，只可能修建在地价不高、区位不好的城市边缘地带，农民工到这些城市边缘地带的廉租房居住，他们务工经商都变得极其不便。结果往往是，政府花钱建了廉租房，农民工还不愿意来居住。这样看来，城中村改造还改造出了一个只有受害而无任何获益的群体，这个群体就是进城农民工。进城农民工因为失去了城中村这个廉价的居所，而更难在城市谋取收入高的就业，因而要更多地支付房租，而更加难以获得体面地融入城市的积蓄。可见，即使是城中村改造，国家不出钱，开发商赚钱，城中村村民致富，以及没有浪费资源，城中村改造也有一个严重后果，就是极大地损害了进城农民工的利益。

在城中村中，城中村村民因为可以收取房租，他们就不仅有良好的住所，而且有稳定的收入，这部分城中村村民不仅不是贫民窟的一员，而且是城市一般市民所羡慕的群体。租住城中村的农民工，他们只是城中村的过客，他们住在城中村，在城市务工经商。若他们务工经商收入高，他们就在城市购房，并因此体面而有尊严地在城市安居下来。若务工经商收入不高，无法在城市体面安居，这些农民工就将在城市所获收入拿回农村家乡消费。农民工从来不认为自己是城中村的一员，他们只是城中村的过客，住在城中村在城市务工经商只是手段，目的则是在城市买房或最终返乡。

正是因为居住在城中村只是手段，居住在城中村的农民工就会保持积极的态度，就不会认为自己是贫民窟的一员。因此，认为城中村是城市贫民窟的说法完全误会了中国城中村与一般发展中国家的贫民窟的本质差异。相反，中国的城中村为发展中国家的进城农民工提供了不同于一般发展中国家贫民窟的生存居住模式。因而我们可以这么认为，城中村的脏乱差是与目前中国处于一个发展中国家的阶段相适应的。在中国这样的发展阶段就要将城市每一个部分都建设得如欧美日，这不可能。通过改造城中村，将租住在城中村的农民工都集中到城市边缘地带的廉租房，将导致农民务工经商更不方便，经济收入减少，使农民工在城市的生存就更为艰难。住在由政府提供的廉租房里的农民工就更可能落入到贫民窟的生活之中。

五、小结

改造城中村，无论是通过政府的直接投资，还是通过市场运作，实际上都要耗费大量财政资源，只不过前者是通过政府直接投资，后者是政府损失潜在的土地出让金收入。城中村改造除了表面上的城市外观，及制造出大批城中村的千万亿万富翁以外，基本上都是负面作用，可能是弊大于利。地方政府花费巨额财政资金改造城中村，结果却是弊大于利，这样的改造当然要警惕。

尤其是在目前中国经济正处于中等收入阶段，弄不好社会落入中等收入陷阱。中国应将主要的财政资源服务于中国产业升级，服务于中国在全球化背景下的国际分工地位的提升上，唯如此，中国才可以步入到发达国家行列，中国才能用更多财政资源来建设更好的城市形象。在当前及未来相当长一个时期，地方政府应将主要的财政资源（包括土地财政资源）用于建设城市基础设施，用于发展经济，而不是用在城中村改造上面。

参考文献：

[1]陈锡文.我对城镇化有三点担忧[N].中国青年报，2013-03-07.

[2]董冠洋.中国城镇化须直面“城中村”难题[N].中新社，2013-03-21.

第5篇：城中村改造的背景范文

关键词：广州；猎德；城中村；模式

Abstract： The village-in-city is the result of many factors effecting, including social economy development, the city space Extension, different management system of urban and rural, and so on. And The reconstruction for village-in-city would relate to many field, for example, system reforming of “translating villages into Communities”, identity conversion of “translating villagers into Citizens”, improving the environment, protection of traditional culture, and so on. On the base of Clarification about the research for village-in-city in Guangzhou, this paper take the Liede village-in-city as a classic case, and analysis the the Liede’s many characteristics of location, population, social economy and village environment, historical culture. Then, the paper summarized the characteristics of reconstruction mode, including Main Body of the village-in-city reconstructing, resettlement mode of villagers, capital for village-in-city reconstruction, planning and design, and so on. At last, the paper had some reflections for environment’s result after reconstruction, protection practices of traditional culture, control method of architecture square, and the spread of the village-in-city reconstruction mode.

Key words： Guangzhou；Liede village；village-in-city；mode

中图分类号：C918文献标识码：A

文章编号：1674-4144（2011）-12-17（5）

引言

改革开放以后，随着社会经济高速发展和城镇化快速推进，城市空间范围大大拓展，原来郊区的许多农村被城市包围，而导致在城市中出现了一种特殊的地域空间――城中村。有学者从社会学、经济学、二元体制环境、城市规划等多个视角对城中村的产生原因、特征以及未来出路等有关问题进行了深入的分析和研究[1-5]。而作为改革开放前沿地区的广州中心城区范围内登记在册的城中村就有138条，也有学者对广州城中村的历史变迁、经济社会特征、改造策略和模式进行了深刻研究[6-13]。猎德村是广州城中村改造中引入房地产开发商参与的首个试点，具有明显的典型性和代表性其具有开创意义的改造模式、“拆一补一”的拆迁安置方式以及规划设计方案等都引起了学者的广泛关注和研究，被誉为“猎德模式”[14-19]。目前，广州市正在大力推行城中村改造，其中计划进行全面拆除重建的城中村有52条，而有不少城中村都在参考或者仿效猎德村改造的做法，本文在有关研究基础上对猎德村改造模式进行深入的分析研究，总结出其改造中的成功经验和客观存在的不足，以供广州及其他地区城中村改造参考。

1改造前的猎德村基本概况及特征

猎德村是广州市天河区所辖城中村之一，改造前的猎德村具有以下几个方面的显著特征。

1.1优越的区位

猎德村位于广州新城市中心区――珠江新城的核心区范围内，距广州新城市中轴线约200米，南临珠江，猎德大桥以北，东以誉城苑居委会为邻，西与丽亚湾接壤，北至兴民路及华城大道。整个村落东、西、北三面为高楼所包围，南面与琶洲国际会展中心隔江相望，具有十分优越的地理区位。

1.2稠密的人口

由于地处广州新城市中心区范围内，周边办公、商业等楼宇十分密集，集聚了大量就业人员。和广州中心区内其他城中村一样，改造前的猎德村吸纳了大量的外来流动人口，据有关部门的调查数据显示，2006年在猎德村范围内聚居着6500人本村常住人口和超过8000人的外来人口。

1.3富裕的经济

2000年时，曾有关问卷调查显示，猎德村家庭人均收入约为5475元，其中74.85%来自于集体经济分配，而另外25.1%则来自于出租屋受益，81%的村民基本处于无业状态[7]。而至改造前，随着珠江新城和周边地区发展，猎德村房屋租金已经明显上涨，并成为村民家庭的重要收入来源，曾有猎德某村民介绍说其家有两栋房屋出租，每月租金收入五、六千元[20]。另外，改造前猎德村集体经济总收入约为5000万元，总体上猎德村民经济情况总体上相对比较富裕。

1.4悠久的历史文化

猎德村有着悠久的历史和丰富的文化，是岭南传统水乡的典型代表，根据现状调查及有关资料显示，猎德村始于宋代元封年间，已有超过900年历史，村内有81个姓氏，其中李、林、梁为三大姓。村落里巷交错，各姓氏宗祠、神庙及书院略有规模，曾有大小祠堂近10座，其中李氏大宗祠原建于1799年，历经拆除与重建。另外，在猎德村范围内有三座庙宇，分别是拜龙母的龙母庙、供送子观音和太上老君的文阁庙、供火神华光菩萨的华光庙，其中龙母庙还是广州市级登记保护文物单位。此外，龙舟成为猎德村民传统文化的重要体现，每年端午节都举行龙舟赛。

1.5密集的村民建筑

在出租房屋获利的驱动下，猎德村民住宅大都建筑超过三层，甚至有的达到7、8层，使原本极具岭南水乡特色的村落环境变得脏、乱、差，“握手楼”、“接吻楼”、“一线天”等比比皆是（图1和图2），巷道宽度也大约只有1米左右，存在严重的消防隐患，一旦发生火灾，现代消防车辆及灭火设施无法进入村落内部，后果将十分严重。另根据统计，纳入改造的用地面积约为25万平方米，地上建筑物面积达到60万平方米，反算现状容积率则达2.4左右，并且严重缺少绿地、广场等开敞空间，绿地率十分低。

2猎德村改造模式特征

在猎德村改造之前，广州市政府部门一直不允许房地产开发商参与城中村改造，由于城中村改造需要巨大的资金支持，曾有研究人员估算若全由政府负责改造则需要投入资金高达2500亿[17]，而政府无力承担如此巨额资金，致使广州城中村改造进展十分缓慢。2007年，因修建猎德大桥需穿过猎德村，若绕行则需增加投资数十亿元，经权衡利弊之后，广州市政府部门终于允许房地产开发商参与城中村改造，并以猎德村为城中村改造的首个试点，将村集体部分土地转化为国有土地，通过土地使用权拍卖以筹集改造资金，解决村民拆迁安置和集体物业发展需要，实现改造项目自身经济的平衡，创造了城中村改造领域的“猎德模式”，具体特征包括以下几个方面。

2.1政府主导，推动城中村改造机制变革

在整个城中村改造过程中，政府充分发挥主导作用，通过提供各种优惠政策，吸引社会力量参与城中村改造，引导与规范、管理房地产开发商参与城中村改造项目，由其垫付资金，以满足城中村改造的资金需要，并且承担对整个改造项目的监管作用，保证不出现“烂尾工程”，同时保护开发商和村集体的利益不受损害。

2.2“拆一补一”，使城中村村民利益不受损失

拆迁安置是城中村村民最关注的内容，也是影响村民是否同意实施整体改造的重要因素。为了完善“农转居”和“城中村”改造有关政策，广州市委办公厅和市政府办公厅联合出台了《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》（穗办[2008]10号），其中明确村民和村集体原有合法产权部分的物业，原则上由改造主体按1：1进行等面积复建补偿，并由村集体统筹安置。猎德村改造在村民补偿安置方面，基本上采取了“拆一补一”的方式，产权证内基建面积不足两层的可补平两层，以此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内的合法面积补偿。这种模式被猎德村民普遍接受，超过95%的村民同意实施整体改造，并且在整个改造过程中没有出现因城中村改造的村民上访事件。

2.3“卖地筹钱”，为城中村改造提供资金保障

城中村改造需要大量的资金作为保障，而政府财政又无力支付这笔巨额资金，在政府出台支持政策的背景下，猎德通过对具有商业价值较高的猎德大桥西侧、猎德涌以北地块的土地使用权公开拍卖，经过公开竞价，最终由富力地产公司和合景泰富地产公司联合体以46亿元获得该地块土地使用权，后来又引入香港新鸿基地产公司加合体，为城中村改造提供了雄厚的资金保障。

2.4统筹规划，“倒推容积率”法确定建设量

整个改造方案将猎德村划分为三个部分，猎德大桥以东的部分作为村民安置复建地块，并按规划要求配套建设公共服务设施；猎德大桥以西、猎德涌以北的部分转为国有土地，作为融资地块进行公开拍卖土地使用权，以为村民安置复建筹集资金；猎德大桥以西、猎德涌以南部分继续作为村集体用地，将建设一座五星级酒店，用于发展村集体经济。这些地块建设量确定方面则采用“倒推容积率”的方法，即根据村民拆迁安置需要确定村民复建房总建筑面积，考虑融资地块的市场价值确定该部分地块上的总建筑面积，最终确定整个改造项目的总建设量（见图3和表1）。

2.5精细设计，使传统历史文化得到保护和延续

由于猎德村具有十分丰富的历史文化资源，而猎德大桥以东地块的村民安置房规划建设承担着传承历史文化的重任。因此，整个规划方案进行了深刻的思考和精细的设计，将传统历史文化与现代都市景观进行了有机结合（图4），最为突出的两点是，保留猎德涌及存放龙舟的风水塘――慈菇塘，并按原状集中复建了5座典型宗祠，保留了市级文物――龙母庙及其南面的莲花塘，从而形成了一条由中小学、幼儿园、宗祠文化区、猎德文化广场、文化陈列馆、林荫大道、滨水景观、村心公园、龙母庙、莲花塘等多个具有特色的节点构成的猎德文化传承带，并在猎德大桥以西的猎德涌两侧修建了传统历史文化街，重现了岭南水乡一河两岸的传统景观风貌。

3猎德村改造模式的思考

截至目前，猎德村民复建安置房已经建成，且村民也已在2010年9月开始回迁，而融资地块――猎德西区商业项目也于2009年8月开始建设。至此，广州猎德城中村改造成效初见，笔者从以下几个方面对改造模式进行反思。

3.1推动城市环境改善的目的基本实现

猎德村改造取得了显著成绩，政府未进行巨额财政性投入即实现了城中村改造的目的，猎德村集体及村民利益也得到了保障，未进行大的投入即实现了村落环境的改善，破旧、拥挤的村民住宅被30多幢高层住宅取代（图5），房地产开发商也通过土地开发获得了经济利益，总体上实现了城市环境改善的目的。

3.2保护传统历史文化的做法值得肯定

猎德村在整个城中村改造过程中十分重视村落传统历史文化的保护，而非对城中村简单的全部推倒重建，尤其是集中复建祠堂群（图6），形成了具有传统特色的宗祠文化区，并在猎德大道以西的猎德涌两侧规划建设了历史文化风情街，还在在猎德涌东岸保留了两至三幢县有村民的“握手楼”作为猎德改造博物馆。此外，还在宗祠文化区背面新建龙舟湖，将龙舟埋在湖底，寓意未来每年端午节代表猎德文化的龙舟大赛将在猎德涌延续下去。

3.3“倒算容积率”的建设量确定方法值得思考

猎德改造中建设量确定采用了“倒算容积率”方法，即按照拆迁情况和融资需要确定改造方案总建设量及各地块容积率，而在接下来的城中村改造中，很多村庄都在学习猎德村改造的经验，实际上是在攀比猎德村改造中政府所给予的种种优惠政策，直接后果就是改造方案容积率都相对较高，如杨箕村改造方案容积率达到了6.18，林和村改造方案容积率达到了6.21，均较大超过《广州市城市规划管理技术标准与准则》中确定的居住区一般容积率标准。

3.4“猎德模式”难以简单拷贝与推广

猎德村改造方案得以顺利实施是有其客观条件决定的，一是猎德村本身具有十分良好的区位条件，地处广州新城市中心区CBD范围内，周边土地资源已十分稀缺，通过拍卖部分集体地块可以实现改造项目经济平衡，同时使村民集体经济发展可以持续，而对于距离城市中心较远的其他村庄而言则未必适合该模式；二是作为城中村改造的首个试点，广州各政府部门都给予的大力支持，而对于接下来实施改造的城中村，政府部门将采取越来越规范的管理措施。实际上，城中村改造应根据自身情况和特点进行科学合理的论证，最终确定需要采取的相应模式，杜绝盲目仿效与攀比。

参考文献:

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[17]李丽娟，朱鸿伟．城中村改造的利益相关者分析――以广州猎德村为例[J]．特区经济， 2009（10）： 146-147.

[18]李丽娟．城中村改造的经济学分析――以广州猎德村为例[D]．广州：暨南大学经济学院，2010.

第6篇：城中村改造的背景范文

一、清徐经济社会发展的基本概况

清徐县位于山西省中部，太原市郊，总面积609平方公里，人口30万，辖4镇5乡193个行政村，是全国四大葡萄名产地之一和山西老陈醋的正宗发源地。全境依山面川，汾河纵贯，交通便利。近年来依托独特的资源优势，形成了以食品加工、清洁能源、冶金铸造、新材料、新型建材、高新技术、精细化工、运输商贸为主的经济主框架。食醋、暖气片、出口焦、金属镁四大产业规模为全国之最，全县综合经济实力居山西十强县之列。2003年清徐国民生产总值达39.16亿元，乡镇企业总产值73.21亿元，财政收入达3.11亿元，农民人均纯收入4118元。 同时，城镇建设日新月异，旅游服务业方兴未艾，各项社会事业蓬勃发展。

近年来，清徐县经济迅猛发展，城市面貌日新月异。但是，城市急速扩张裹挟进来又来不及消化的村庄形成了典型的“城中村”现象。处于清徐县经济、文化、政治中心的迎宪、春光、南营留、西关四村就处在这样一个尴尬的位置。

2003年底，新一届清徐县委、县政府站在实践“三个代表”重要思想和执政为民的高度，把提升城市功能和品位，改善居民人居环境的城中村改造工程提上议事日程，并于去年11月28日召开全县城中村改造工作动员会，正式拉开了城中村改造的序幕。

清徐县在兼顾经济发展、农民利益、城市建设的基础上，按照“整体展开、重点推进、分步实施”的原则，实施城中村改造。城中村改造后，将撤销原迎宪、春光、南营留、西关四村村委会、党支部，组建成立新的居委会和党的组织，社区居委会负责管理居民的日常事务，原村全体在册村民全部转为城镇户口；原村集体资产由新成立的工贸股份有限公司负责经营管理，全体村民既是居民又是股民；原村全体在册村民以股民的方式参与原村集体资产的收益分配。

为了体现最大限度地让利于民的原则，县委、县政府就城中村改造作了以下规定：零费用整体转户，所需费用由县政府承担，转户后符合条件的居民纳入城市居民最低生活保障范畴；村改居后，原城中村居民按照新的区域划分，纳入新的社区居委会管理，并参与原村集体资产收益的分配……一言以蔽之，就是在改造后，原城中村居民将同时拥有农民和市民的双重身份，同时享受城市居民和公司股民的双重利益。

在推进城中村改造工作中，驻村工作组人员讲大局、讲原则、讲奉献，积极主动投身其中，不厌其烦处理问题，做深入、全面、耐心细致的宣传发动工作。有的居民一时不理解，工作人员坚持骂不还口，笑脸相迎，主动帮助群众解决困难，赢得了他们的理解和信任，得到了他们的配合和支持。

通过城中村改造，使得农民的组织形式、生产方式和生活方式向更有利于城市化管理、市场化经营的方向转变，实现管理职能和服务职能的分离，通过全体居民的共同努力，最终建成组织健全、环境整洁、生产发展、生活宽裕的社区居委会。目前，清徐县城中村改造工作正在积极推进，这将是一个全赢的结局。

二、几点启示

“它山之石，可以攻玉”。在短短的1天学习考察中，考察团一行不仅亲眼目睹了清徐在经济发展和城市建设中的高品位发展、大手笔规划、 创特色建设以及重实效管理，而且切身感受到各地解放思想、不断创新、勇于开拓、大胆实践的浓厚氛围，可以说，一天的学习考察都是一堂生动的教育课，给予考察团深切的感受和丰富的启发。概括起来，启示最深的主要有以下几点：

我县城中村改造工作首先应从解决农民的市民身份转变、实施改造的“阳光”操作，以及全面落实试点村改造扶持的配套政策等方面，真正实现城中村改造的城市化目标。

解决农民的市民身份转变

城中村改造首先要解决农民到市民、村委会到居委会的转变。在此过程中，政府部门实施土地整理，通过剩余土地和集体财产的整合，达到资金平衡，并建立就业养老等一系列社会保障体系。同时，通过将村集体经济转化成原村民拥有的股份制企业或物业，解决村民转变成市民后的生活出路问题。

改造过程实行“阳光作业”

政府为此营造一个公平、公正的市场竞争环境。 城中村居住地和生产生活留用地将进行总体平衡，通过阳光作业引进投资商、开发商，同时通过土地整理划出部分地块给开发商实施商品房开发，从而使城中村得到彻底改造，提升整体城建水平。

三项配套政策促成改造

一是引导农民按规划要求建房。建新村必须建新房，规划部门应引导和管理好农民按规划建房，避免短期内出现二次改造；同时特别鼓励通过土地整理合理规划的拆旧建新。二是实施“五改”及旧房改造翻新，整治村容村貌。“五改”包括：改路、改沟、改水、改厕、改圈。三是重点扶持部分试点村，以点带面。结合新农村建设工作，选出经济基础好、建设条件成熟的试点村，提升其新村规划水平并全方位重点予以扶持；同时在此基础上，以点带面提升全县农村住宅小区的规划建设水平。

第7篇：城中村改造的背景范文

关键词：“城中村”改造；风险；风险化解

庆阳市X区，作为甘肃东部重要门户城市的核心区域，根据不同地域类型将全区100个行政村划分为城中村、城郊村、塬区村和偏远村四种类型，其中23个行政村被划为“城中村”，并被纳入了城市建设规划中。2014年底，根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》、《甘肃省人民政府关于棚户区改造的实施意见》的相关规定，X区委决定成立了X区棚户区改造工作领导小组，并强调加快棚户区改造工作，随后将城市建设规划中的23个“城中村”并入了棚户区改造范围。目前，X区“城中村”的改造工作与棚户区改造工作联动发展，共同促进城市化发展。但应指出，作为城市化发展中的两项重要改造对象，“城中村”与“棚户区”两者具有明显的区别：一是从概念上讲，“城中村”是在城市化变迁的背景下，城市经济建设急剧扩张蔓延而城乡二元结构体制却依然存在所造成的一种特殊村落形态；“棚户区”是城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。二是从土地性质上讲，“城中村”与“棚户区”的土地性质存在明显差异，前者是农村中的集体用地，而后者则是城市中的国家建设用地。因此，在“城中村”与“棚户区”联动改造发展的过程中，政府虽然要统筹规划，但由于“城中村”的特殊地位与特征性质应制定针对性改造措施。

一、社会风险

1.制度风险

（1）户籍制度“城中村”这一特殊形态的存在从本质上而言正是由于长期分立的城乡二元户籍制度导致。户籍制度是中国计划经济时期的特殊产物，在社会转型发展的今天，显示出其严重的滞后性。通过户籍制度，人为地把整个国家分为了城镇和农村，整个国民被划分为农业户口和非农业户口，形成二元户籍制度。改革开放以来的制度变迁过程中更需要相适应的制度供给，而“城中村”改造的制度供给严重滞后，突出表现在二元户籍制度仍未打破，身份分割导致背后衍生出许多社会风险。一是户籍制度隔离所产生的社会保险与社会保障问题。二是户籍制度区隔所出现的社会歧视与社会融合问题。三是户籍制度限制所引发的农民工进城务工问题及由此产生的农村留守儿童问题等一系列社会问题与社会风险。（2）土地制度建国以来，我国长期实行城乡土地二元所有制，即城市的土地属于国家所有，农村的土地属于农村集体所有，农民拥有土地的承包使用权。随着城市化的发展，城市区域的扩张不断向周边农村地区蔓延，大量农村土地被征后，由政府高价出售给开发商，给付农民极低的补偿款；在征地以后，村民多半住进了拆迁安置房村民自有的宅基地和生产土地将不复存在，赖以生存的经济来源被切断。

2.征地拆迁风险

目前的“城中村”改造过程中，政府牢牢掌握着土地征用权，政府征地是获取巨额财富的重要方式，是财政的主要来源。调研中发现，大多数失地农民对补偿不满意，政府征用农民土地，给农民的补偿既少又不能到位，引起农民和政府对抗，有的被政府强行压制下去，有时在冲突中还出现流血事件甚至命案。这些事件既破坏了社会稳定，又影响了政府形象，无益于和谐社会的构建。2014年，庆阳市人民政府批复了关于庆阳市X区失地农民安置住房建设实施意见，其中明确规定“充分发挥市、区政府在失地农民安置工作中的主导作用，研究制定征拆、供地、建设等相关优惠政策，鼓励村组牵头实施，采取市场化运作方式，吸引各类经济组织和开发企业参与建设”。对于失地农民的拆迁安置，规定“临时性安置采用货币或建设过渡性安置住房的办法安置，过渡性安置住房由政府统一按照建设程序规定，委托具备相应开发建设资质条件的施工企业集中进行建设，永久性安置住房建设实行村组自建、商家代建、村组与商家联建、政策性安置四种安置方式，由村组根据实际自主选择，按照相关规定经申报核准后，组织实施。”其中，村组与商家联建采取以大产权换安置的方式，在将失地农民身份一次性转换为城市居民的基础上，由村组负责公开招引企业联合建设，并负责对项目用地范围内的地上附着物自行拆除、自行补偿。这一方式本身有效弥补了村组自建资金筹措的困境，又使村民直接通过安置“农转非”。在四种安置方式中，后两种方式可以直接制度性地实现“城中村”非农化改造，因此也是实践过程中普遍采用的方式。但在具体实施过程中，失地农民却与政府官员形成了鲜明的对立，见表1。

3.管理失范风险

在“城中村”改造的过程中，村行政、治安、环卫等管理也应统一进行整治改造，但在现实中，基于“城中村”土地资源带来的巨大利益，政府的改造工作集中在土地的征收改造上，对于“城中村”其他管理工作缺乏关注和相应的政策支持，由此，“城中村”便被公众普遍认为是“脏、乱、差”之地，具体表现在：一是政府管理职责不明确，一部分“城中村”依据政策进行改造建设过程中，土地被征用，农民身份转换为城镇居民，而实际的行政管理事务仍然由依旧存在的村支两委代管，这一“换汤不换药”的做法严重影响了正常的管理工作；二是管理秩序混乱，城市化的快速发展也带动了X区“城中村”的发展，由于X区为庆阳市发展中心，其所辖“城中村”基本邻近市中心，近年来大量外来流动人口租住在“城中村”内，人口数量不断扩大，人口构成日益复杂，人口聚居虽然带动了“城中村”的发展，但也加重了管理风险。“城中村”内房屋乱搭乱建、垃圾随地乱扔等现象随处可见。三是管理资金短缺，这也是政府在治理“城中村”方面最为突出的短板，“城中村”在纳入城市发展范围之后，政府将直接面临城市公共管理财政成本增加的压力，这也为“城中村”的管理带来巨大困难。

二、个体风险

1.失地农民贫困风险

在“城中村”改造之前，村民主要以土地的所有为其安全保障。作为临近庆阳市中心的X区“城中村”，因其地理位置的优越性，近年来许多村民都利用自家宅基地扩建招租来获取可观的收入，据调查，X区“城中村”村民的主要经济收入都来自租房收入，见表2。

2.失地农民被市民化风险

随着城乡统筹，农民市民化将是社会发展到一定阶段的必然趋势。但是，不能操之过急，更不能以牺牲农民为代价强制性地将农民市民化。现实往往是，政府在自己获得高额回报的时候，把被市民化的农民逼上了艰难的生活之路，其社会风险不断增多。一是被市民化的农民往往文化水平不高、知识和技能都较缺乏，他们很难再城里找到工作，面临极大的失业和就业风险；二是针对农民的社会保障和社会福利体系建设才刚刚起步，很多方面并不完善，在农民失地又失业的双“失”状态下，社会保障和社会福利无法提供有效保障；三是对于失地农民的补偿不到位或补偿水平不高。

三、风险化解在城市化发展

这一必然趋势下，化解X区“城中村”改造过程中的社会风险和个体风险要在社会系统的各个层面和领域不断探索，要不断深化经济体制和社会体制改革，打破体制的藩篱，逐渐消除体制隔离，着力改革原有的体制和社会管理制度，增加制度供给；规范土地征收及拆迁安置政策办法，确保“城中村”城市化发展过程中的稳定与和谐；着力提高政府的行政管理能力、社会整合与服务能力；同时，也要加强城乡统筹的社会保障制度，让城乡居民享有基本平等公平的福利保障。

参考文献：

[1]刘振威,白国浩.城市棚户区改造土地管理问题再思考[J].城市建设理论研究(电子版),2013(11).

第8篇：城中村改造的背景范文

内容提要: “城中村”的村民大部分以出租房屋为生，但租金盲目、合同条款欠缺，不进行身份登记、管理存在漏洞以及居住环境差、紧急情况难以获救等因素使得“城中村”的房屋租赁问题严重。规范合同内容、明确权利义务关系，采“旅馆式”管理模式，加强政府各部门合作，是解决“城中村”房屋租赁问题的出路。

“城中村”及房屋租赁

“城中村”是指在快速发展的城市化进程中，城市附近的乡村被纳入整体规划，乡村的土地部分或者全部被城市建设征用为国有，未被征用的土地及村民的原住宅地仍保持集体所有制性质不变的村落。社会学家把这些包围在城市中的以居住功能为主的乡村，形象地称为“城中村”。“城中村”具有如下特点：一、村委改居委。撤村建居后，新的居委会干部大多是村委会的原班人马，管理方法基本沿用原行政村的管理模式。二、村民转为城镇户口。村民不再以种地为生，生活方式发生变化。三、村民思想、价值观念有所提升，教育投资有所加大。

“城中村”村民的身份可以在一夜之间改变，但生活环境、文化背景、血缘、住宅等影响着“城中村”村民的生活质量。“城中村”村民的主要经济来源是村集体经济分红、小规模商业及出租屋收入。其中，通过出租房屋获取租金是大多“城中村”村民比较稳定的经济来源。在房价居高不下、城区房租持续上涨的背景下，“城中村”的出租屋变得非常火爆。据多家中介机构的统计显示，广州房租价格已经连续3个月实现价格、成交量双升，2010年7月以来，“城中村”的房屋租赁成交量激增4～5成。①“城中村”村民看到出租房屋带来的收益，纷纷在可支配的土地和空间上，密集搭建违章建筑，有的干脆拆除原有住宅，不经批准私自建造多层楼房予以出租。

“城中村”是城市化进程中的产物，具有农村和城市双重特征，管理不到位、没有专门法律，使得“城中村”的房屋租赁犹如城市建设中的畸胎，呈现虚假繁荣现象。

“城中村”房屋租赁虚假繁荣的主要原因

价格低廉，交通便利。“城中村”出租屋火爆，最主要的原因是价格低廉。房租比附近城区大约低50～200元左右，这吸引了大批外来打工者、在校大学生及刚就业的低收入者。交通便利，生活上班方便，也是人们愿意承租“城中村”房屋的一个原因。但是，价格是由成本决定的，低廉的价格必然会降低对房屋及附属设施的投入，如果不控制很容易引发恶意竞争甚至酿成刑事案件，不利于租赁市场有序发展。

城区房租飞涨，“蚁族”涌入“城中村”。2010年3月以来，国家相继出台严厉的楼市调控政策，购房者持币观望，买卖双方博弈造成的观望心态一定程度上刺激了全国租赁市场的价格上涨。城区房租的飞涨迫使月光族白领搬往“城中村”，中国社科院的《中国人才发展报告(2010)》显示，年龄介于22～29岁之间，月均工资1956元的低收入群体，大多蜗居于环城地区的城中村内。

单位住房改造，附近“城中村”吸引住户。在房价居高不下的今天，许多单位就地取材将原有平房或旧楼拆掉建造高层住宅，这不仅缓解住房紧张，还可提高员工的生活质量。但这种拆迁大约要历时1～2年，拆迁期间“城中村”房屋租赁成交量比较大。

“城中村”房屋租赁存在的问题

“城中村”撤村建居后，按常理，原有村民应与城市市民一样，享受同等待遇。但目前，对“城中村”的改造没有统一标准，也没有专门法对其进行规范。处于城市与农村夹层中的“城中村”村民，为利益所吸引，使得房屋租赁问题严重。

价格盲目，合同条款欠缺。“城中村”的租赁，形式单一，管理粗放，价格难以把握，收益无法保证。有的村民为获得高额回报，把租赁价格定得偏高，导致长期空租，有的则以偏低的价格与承租方签订长期租赁合同，使得房屋不能随行就市，损失不少。合同条款欠缺，一旦纠纷则难以解决。因合同条款欠缺的纠纷种类主要有：一、合同效力争议。有的出租户在未征得其他共有人同意的情况下出租共有房屋而发生争议;有的房屋属于违章建筑，房屋拆除合同被迫解除后，合同是否有效，发生争议;有的房屋不符合安全标准而引发争议;还有的租赁合同因没有备案而发生争议等等。二、合同解除争议。没有租期或有租期的租赁合同，出租人或承租人要求解除而对方不同意，发生争议;擅自转租的租赁合同发生解除争议;承租方未经出租房同意擅自装修或改建房屋，发生解除争议;承租人死亡，其他同住人要求继续承租而对方不同意发生争议，等等。三、违约责任争议。未按时交纳房租、拖欠房租;未及时提供住房、未履行维修义务;未提供安全保障以及定金与订金认识不同等等发生争议。

不进行身份登记，管理存在漏洞。“城中村”廉价的租金吸引着许多外来务工人员来此居住。由于人员复杂，很容易出现秩序混乱局面。2006年，郑州市公安局统计，在郑州市查获的治安、刑事案件中，85%发生在流动人口积聚区的“城中村”，85%为“城中村”居住流动人口作案，85%受害人是租房人员。②“城中村”的房屋，交足押金随时可以承租，由于不进行身份登记，管理存在漏洞，发生刑事案件后给警方破案带来困难。

环境差，一旦遭遇紧急情况，居民难以及时得到救助。“城中村”基础设施薄弱，排水、供水、供电都不到位，违章建筑集中，房屋装修不合要求，采光、通风不好，各种管线杂乱无章，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，一旦发生紧急情况，救护、环卫、消防等车辆无法正常通行。此外，“城中村”房屋租赁还可能成为藏污纳垢的场所，很多黑诊所、黑作坊、传销、制假贩假窝点和窝点都可能集中在“城中村”。“城中村”房屋租赁管理涉及公安、市政、工商、税务、房管等部门，亟需得到法律的规制。

“城中村”房屋租赁的法律规制

将“城中村”房屋租赁有效纳入法制轨道是政府各部门的共同任务，也是社会各界及租赁双方的共同愿望。对此，笔者认为应从以下几方面落实：

规范合同，明确权利义务关系。合同是当事人之间订立的契约，租赁双方的真实意思都应该体现在合同中。但双方的权益要想得到法律保护，合同所规定内容必须合法。现有规范合同关系的法律主要有《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》，这两部法已经足以确定合同权利义务内容，除此之外还有《中华人民共和国城市房地产管理法》和原建设部制定的《城市房屋租赁管理办法》等。根据上述有关规定及结合实际情况，在明确权利义务关系时需要注意以下几点：一、鉴于村民的盲目性，拟定政府指导价。对于“城中村”房屋租赁价格，当地政府有关部门可以根据实际情况依不同地理位置拟定政府指导价，这样不仅可有效预防恶意竞争也有利于对承租方的保护。二、不合法的房屋不可以出租。如未依法取得所有权证、未取得共有人同意的、权属有争议的、违法建筑的、不符合安全标准的等等，这些房屋出租会导致合同无效。三、房屋租赁应办理登记备案手续。当然，根据现有法律法规，未办理登记备案手续的一般不影响合同的效力，因为登记备案只起管理作用。四、合同解除而引起的违约责任，有约定的依约定，没有约定依法处理，充分体现私法自治原则。

采用“旅馆式”管理模式，将刑事案件消除在萌芽状态。“城中村”外来人口多、人员流动大，为堵塞漏洞，笔者建议采用“旅馆式”管理模式，将刑事案件消除在萌芽状态。“旅馆式”管理模式，简单来说，就是对“城中村”的出租屋实行旅馆化管理，核查客人身份，登记、上传信息，对客人提供周到服务。“旅馆式”管理模式是河南金水警方在全国的首创，他们把辖区的房屋出租与治安管理结合起来，创建了一套比较完备的房屋租赁管理体系，收到良好的社会效果。“旅馆式”管理还包括对出租人进行星级评定，根据出租人遵纪守法情况和履行治安责任情况，将出租屋分成不同等级并挂牌，星级高低直接影响出租房屋的入住率，这极大地调动了村民的积极性，有利于扩大租赁市场规模。

加强政府各部门合作，使房屋租赁有章可循。除公安部门外，市政、工商、税务、房管等政府各职能部门应相互协作，使房屋租赁有章可循。一、加强“城中村”基础设施建设，改善外在坏境。政府应筹资对“城中村”的外在坏境进行改造，改善人居坏境，提高城市综合竞争力。二、工商、税务部门应加强对出租屋的管理。房屋出租是商业行为，经营者应到工商管理部门登记并领取营业执照。同时，房屋出租获得租金，根据《税法》应当交纳税款。三、房产部门对出租屋的管理。我国法律规定，房屋租赁实行登记备案制度，房屋租赁经审查合格后，颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证，租用房屋用于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

注释:

第9篇：城中村改造的背景范文

关键词： 临安市；旧住宅区；改造；时间顺序

0 引言

临安市城市建设历史悠久，存在有很多老旧住宅区，这些住宅区普遍存在立面破旧、道路狭窄、绿化不完善等问题。这些旧住宅区的现状已经严重影响了临安市的市容市貌，因此针对临安市的旧城区改造非常必要。改造根据城市的实际情况和存在的主要问题，并遵循科学规划、合理布局、有序建设的原则改造临安旧城区，使旧城区在城市发展中重新焕发活力，更好地适应经济、社会和文化等方面的发展需要。

1 概述

1.1 规划背景 根据浙江省住房和城乡建设厅文件――建保发（2013）153号关于做好城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造专项规划编制工作的通知，经研究，决定开展新一轮城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造专项规划编制工作。

由于建设年代早、基础建设不完备、管理体制不健全等原因，造成旧小区违章建筑多，环境脏、乱、差，小区道路、绿地损毁严重，停水、停电、下水道堵塞现象时有发生，导致小区居民日常生活面临许多问题和实际困难。而针对性的对老旧住宅区的改造，临安主城区内的居住环境将会得到较大改善，各类乱象得到有效整治，有效地推进了生活小区的文明创建和日常管理工作，很大程度上改善了群众的生活环境，提高了群众的生活质量。

1.2 规划原则

1.2.1 指导思想 以党的十精神力为指引，深入贯彻落实科学发展观，以改善群众居住条件、优化人民环境、建设美丽浙江为根本出发点，认真做好专项规划编制工作，全面有序推进城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造。

1.2.2 基本原则 ①政府组织：为深入贯彻和落实“三改一拆”行动计划、住房城乡建设部等部委《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》，临安市规划建设局委托设计院对临安市城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造进行专项规划。②专家领衔：方案最终在评审会上经多位城市规划领域专家的评审，专家们就设计方案进行探讨，对方案的亮点和优点进行肯定，对方案的不足之处提出修改意见。③部门合作：本项目在规划建设局、“三改一拆”办公室、征收办、各街道以及社区鼎立合作下进行。④公众参与：本次规划的制定、修改和批准等过程均是公开的，以发放问卷的形式来获取公众的意见和想法，通过合理的规划把公众的意见、想法体现在规划方案中。⑤科学决策：经专业的评估体系得出临安市旧住宅区存在的问题，在正确的技术路线支持下拟定初步方案，根据居民和规划建设局的意见对方案进行调整，再经过专家的评审后修改得出最终方案。

1.3 规划要点和技术路线

1.3.1 规划重点与难点 规划重点范围北至环北路，南至锦溪、吴越街，西至玲珑山路，东至圣园路、望湖路，总用地面积1832公顷。本次规划的旧住宅区指建设年代久、建筑密度大、房屋结构陈旧、基础设施不全、影响城市功能、居住环境恶劣、存在安全隐患的集中连片住宅小区或住宅组团。需要统计综合整治面积、户数、安置用房建设面积、套数、小区改造内容。

1.3.2 工作技术路线 由前期研究入手，分析背景，收集资料，制作问卷调查表及确定工作的目标重点；后到临安辖区进行现场调查，调查内容包括小区建筑立面、道路交通、停车位实用、环境绿化、市政设施、环卫设施、配套设施、技防设施、违章建筑、文明建设及相关部门和群众座谈。根据调查结果及相关案例解读，对现状进行问题总结。包括停车难问题、立面破旧、管线老化、乱搭乱建、环境卫生差、道路破损、配套设施不齐全、无物业等问题。根据问题总结，我们制定老旧小区现状评价体系，制定评价标准，对小区打分，总结小区的改造程度。经过前期的大量工作，最后研究出一套成果，包含年度改造计划，改造提升建议及实施保障。

2 现状研究

2.1 现状分类与评估 通过现场踏勘，将老旧住宅区从建筑年代和区域环境两方面上分别将现状建筑划分为若干类型，再根据现状划分情况从建筑年代和区域环境两方面综合考虑区域改造内容和时序。

2.2 现状老旧小区普查

2.2.1 居民意愿调查 制定临安市老旧住宅区整治专项规划居民调查表，根据问卷统计结果，对住宅区的综合改造要求最大。主要为立面翻新，增加文化体育设施、行政管理设施及社区管理中心。在道路系统改造方面，希望能有条件的加宽、平整路面，规范机动车的停放，并对小区入口进行改造。在绿地及活动场地的改造方面，整治的主要内容为绿化整修、植物的修复与补植；增加室外活动、健身场地；增加室外座椅、遮雨和遮阳设施。

2.2.2 老旧小区现状评价标准 老旧小区现状从管理服务、房屋管理及维修养护、公用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设方面进行实地调研，采取调查问卷方式进行打分，按照满分一百分加权打分的模式分别得出各小区单项得分及总分情况，根据评分高低指导小区改造时序。

3 研究成果

3.1 改造内容 根据现状研究结果，可以总结出旧住宅区改造的主要内容。老旧住宅区改造主要内容包括有供暖系统改造、建筑物围护结构节能改造、供水管网改造、排污管网改造、“三化”改造以及公共服务设施的改造。

城中村改造的主要内容包括无形改造和有形改造。无形改造，即实现“四个转变”：一是农民身份转变；二是管理方式转变；三是土地性质转变；四是经济性质转变。有形改造，按照现代化城市住宅小区的标准，对城中村进行拆迁改造，建设成现代化文明社区，将农村改造成城市。

3.2 改造时序 改造时序依据现状研究关于老旧小区现状的分类结果以及加权打分的高低综合考虑的，包括有老旧住宅区和城中村的改造时序。结合老旧住宅区实际情况、街道改造实力等多方面因素得出锦桥社区、武肃里社区、文昌阁社区、新民里社区、万马社区、苕溪社区、锦潭社区、兰岭社区、马溪社区、西墅社区以及其它地区内各小区改造的先后时间顺序。结合城中村的实际情况，建议城中村改造的时间顺序并推荐先阶段的开工建设项目以及未来储备建设项目，确保城中村改造顺利有序的进行。

4 总结

旧城区的改造应当以提高人民的生活质量为目的。在改造的同时要注意合理安排时间顺序，从大局出发，优先安排生活最不方便的区域进行改造。根据民意调查的结果和科学的论证综合考虑改造的内容，对旧城区的改造做到科学规划、合理布局、有序建设，让旧城区在城市发展中重新焕发青春，使旧城区的改造更好更快的为临安市经济、社会、文化的发展做贡献。

本次临安市旧住宅区的改造是本着以人为本的宗旨，通过大范围的实际调研和群众意见的采集确定改造内容和时序，改造的内容和成果既做到科学合理规划又符合民意的方向，为将来旧城区的改造提供了科学可靠的依据。

参考文献：

[1]曹秋实.旧城区改造规划的探析-以海城市旧城区改造为例[J].规划师，2013（1）：117-118.