房地产项目审计精选(九篇)
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第1篇：房地产项目审计范文
关键词：征地拆迁；政策标准；补偿；管理
中图分类号：U415文献标识码： A
征地拆迁是一项政策性强、持续时间长、影响面广、涉及多方面利益博弈的工作，是房地产开发项目建设的首要瓶颈。如果征地拆迁工作不能做到“明明白白”，不仅会产生社会矛盾，增加征地拆迁的难度，而且也容易产生腐败，造成建设资金流失，这就要求开发商在依法取得土地使用权的基础上，与所在地人民政府协商妥善处理征地拆迁问题。从近几年对房地产开发项目管理的审计情况看，笔者认为可重点围绕三个方面内容审计征地拆迁补偿。
1补偿政策标准执行
调阅相关协议、合同等，调查了解征地拆迁安置补偿依据的合法、合规性。检查征地拆迁安置补偿是否按规定的标准支出，有无超规定、超标准和超权限违规进行安置补偿。主要审查是否严格执行国家和所在地政府正式颁布的补偿标准，国家有关减免征地费用的政策规定是否得到落实，补偿标准调整是否报具有审批权限的政府机关批准等。
1.1补偿政策规定执行情况。征地拆迁补偿标准必须经过地方政府批准，建设单位和其他任何单位不得擅自确定征地拆迁补偿标准。要摸清土地、青苗、住宅、生产经营类房屋、房地产开发项目、其他地上附着物、海域养殖、社会保险、安置区建设等方面国家和地方政府的补偿政策规定，以及军队重点建设项目减免有关税费政策规定，核实有明确政策规定的补偿项目执行政策规定情况、未执行的原因，未明确政策规定的补偿项目军地协商及执行情况。
1.2补偿标准执行情况。征地拆迁补偿标准的确定必须符合相关法规的规定，不得突破上级政府颁布的拆迁补偿自定政策，提高标准。要摸清土地补偿年产值标准及倍数、综合区片价，短期农作物、中长期经济作物、林木补偿标准，村民住宅不同结构形式的补偿标准，安置区建设用地规模标准、预留发展用地比例，海域围池、沉箱、筏式养殖补偿标准，渔船补偿标准，社会保险参保条件、缴费标准，拆迁补助、临时过渡安置等费用标准及调整情况，抽审补偿标准执行情况。
1.3权属依据情况。核实土地勘测定界报告、土地分类报告，国有建设用地土地使用权属资料，抽审地方及公安部门出具的户籍证明，村民住宅宅基地证，生产经营类房屋土地使用证、房产证、营业执照，海域养殖承包协议，渔业船舶所有权证书、捕捞许可证，掌握不同权属的补偿标准。
1.4项目评估情况。摸清评估项目的评估单位数量、资质、评估结果、报批方案采用结果及审批情况。
2征地拆迁补偿实施
在征地拆迁实际操作过程中，开发商必须专门成立征地拆迁联合指挥部，由于素质和政策水平参差不齐，造成征管不分、重拆轻管，工作必备程序未能得到执行。审计应关注在相应的工作必备程序下征地拆迁是否按照标准要求进行。主要审查补偿项目的主要实物量是否经过军方核查，被征土地权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等原始记录与实际情况是否相符，原始记录有无建设方代表、地方政府代表、被征地农民三方签字，各种户籍证明、产权证、经营证照、原始承包协议是否真实有效，评估单位及人员是否具备相应资质，评估原则、方法和标准是否合理，补偿协议是否依据上级批准的补偿方案签订、有无防范资金风险措施等。
2.1征地拆迁补偿是否按规定公告。征地拆迁补偿事项公开是防止暗箱操作，保护权利人合法权益的重要措施，是征地拆迁审计的重要环节。截留、挤占挪用、虚报冒领补偿资金等问题的发生往往与征地拆迁补偿不公开、不透明有直接关系。审计应重点关注公告的时间、地点、形式是否符合规定以及公告的内容是否全面，是否按照相关主管部门的规定在规定范围张榜公布。必要时制定统一公示样表，作为批准《拆迁方案批准通知书》的必备材料，做到公开、公正、透明，接受社会的监督。检查由集体经济组织支配的征地补偿费用，是否监理了财务公开制度，如此才能尽量避免拆迁资金管理出现纰漏，同时也有利于补偿资金足额发放到拆迁户手中，做到专款专用。通过完善公开机制，加强监督制约。
2.2拆迁评估程序是否按规范执行。按现行房屋拆迁管理办法，房屋拆迁之前需经评估公司评估，以其评估结论作为补偿的重要依据。评估业务要严格按程序开展，不能省略规定的必要步骤。房地产评估公司，多由拆迁实施单位直接委托，由于缺乏监督和行业自律，导致评估水分多，甚至先定价后凑数字，评估的客观、公正性无法保证。
2.3对特殊事项的补偿是否制定并执行了相关的议事程序和审批程序。由于规划控制、区位调整、权证发放冻结以及农村集体土地房屋合法权属登记管理滞后，造成无证、违建混杂不清。维护历史遗留无证房屋住户的利益等特殊事项，应引起审计人员的关注。在实际操作中，为了加快征地进度，采取变通的方式特事特办，相关单位没有执行必要的议事程序和审批程序，这就同时为不法分子提供了侵占国家资金的空间。
3征地拆迁补偿管理
3.1实物量统计情况。调查了解拆迁安置基础档案资料是否真实、有效和完整。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分实物量原始登记表，审查实物量测量、记录、复核、确认、统计汇总情况。
3.2补偿方案报批情况。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分补偿方案，核实补偿方案实物量原始统计数据、补偿标准执行政策规定、实际权属情况。检查有无扩大征地拆迁范围现象，是否擅自变更土地用途用于概算外项目建设，有无和其他拆迁项目串户核算的现象，成本负担是否划分清楚等。有无虚列项目或以老项目代替新项目，多列征地拆迁安置费用，将其他项目拆迁成本或未发生的拆迁费用挤入项目，将物业开发或商业设施用地以项目临时用地名义报拆，将拆迁成本挤入项目拆迁成本。
第2篇：房地产项目审计范文
一、房地产行业财务风险的特点
首先房地业不同于其他行业是因其投资巨大的特点，需要有稳定的资金链的支持和资金的支撑，一旦投入生产就无法变动，并且从第一笔资金的注入到项目规划、选址、动工直至完成都是以年作为单位来计算，外环境和内环境的不可控因素要求对外界情况的变化有高灵敏度的反应，故而在营销策划、吸纳资本和工程建设上要求高层管理者要有战略性的眼光，形成对整个环节的把控。
其次是项目开展高风险性。当今房地产行业的竞争十分激烈，由于人口增长和经济发展对房地产需求的提升，土地资源的不可再生性限制了房地产项目的实施，使得供求矛盾日益加剧，而房地产企业对每一次项目的投资都是在未知的前提下寻求可能性的回报，这就代表着资金风险是不可预估的，在市场杠杆和相关政策的调控下财务风险是无法规避和预防的。
接着是房地产投资具有高回报率。众所周知，房地产业的高投资率带来的是相对收益的高增值性，这种特性吸引投资者纷纷涌入房地产市场，大量的资金输入到房地产市场使得通货膨胀水平提高，很容易促成房地产市场经济的泡沫化现象。
最后是房地产行业与政府联系密切。房地产项目的开发直接拉动民众对多种产品的需求，直接加强了不同行业之间的交流协作，诸如冶金、木材、化工、家具都受到房地产消费水平的影响，呈现出一定的增长趋势，由于政府对住宅房屋具有管制的权力，因此房地产行业的发展受政府相关政策的影响是十分明显的。
二、房地产项目的风险来源
（一）资金筹措周期长
房地产行业具有投资量大和周期长的特点，在融资过程中企业往往因为市场调研、施工、宣传推广、土地竞拍等因素的制约，项目开发的款项可能由于周转不灵造成财务风险。作为房地产项目运作的核心，资金筹措能力决定着经营活动产生的风险大小。从宏观来看，所筹资金越多，房地产企业进行项目开发时受到时间的限制越小，有效控制资金回流的节点，减少不必要的坏账出现；从微观来看，资金合理投入到项目运营的相关环节，就能增强对资金结构的调控，降低筹资的不稳定性，达到整体上对风险的控制。
（二）项目匹配不合理
首先房地产企业对项目投资具有高度敏感性，投资的不确定性针对土地、价格、位置等诸多方面，其中多个房地产项目共同开发的经营管理模式，容易导致项目审查疏漏，项目数量无法匹配企业实力和开发速度，造成承载力不足的局面；其次由于缺乏科学的决策能力，前期评估结果的偏差往往使资金链与项目的衔接受到阻碍，盲目扩张的项目数量受投资外环境不稳定性的影响，极易引发企业财务管理的风险。基于上述两点因素，从房地产项目到整个房地产市场承担的风险是无法估量的。
（三）财务管理水平有限
房地产项目涉及到大量资金的运作，一旦出现财务风险，究其根源就是财务管理水平造成的漏洞。在目前经济下行的压力之下，企业主要以银行贷款作为融资的首要渠道，产生的负债和收入比例失衡，项目运作的资本结构不合理的现象，核心是内部财务管理体制机制不科学，触发财务风险后的应对手段不健全，以及关键决策、预测、控制、防范的财务风险管理思想缺乏。财务管理的工作量增加，直接加大了财务项目审核难度，降低了财务风险管控水平。
三、财务风险管控的手段
（一）开展审计活动，削弱资金链风险
作为高密集型企业，房地产企业在进行项目运作时离不开大量资金作为发展基础，其面临的最重要的风险之一就是来自资金链的管控不当，一旦控制不力，盲目的扩张和资金管理决策的施行就会导致企业陷入财务风险之中，其中尤以中小企业为甚。当前房地产企业首先应审计内部资金的?碓春褪褂茫?通过企业内部审计小组，监控各项房地产项目经营情况，规范预算与实际建设中资金的使用数额，防范可能出现的财务风险，做好对事前核算、事中成本控制和事后经济收入的落实工作，避免不必要的经济成本的支出导致的资金浪费，进而减少财务风险隐患，促进房地产项目平稳运行。
（二）加强内部管理，健全预警机制
首先房地产企业内部要设置完善的项目管理框架，结合当前市场发展情况，针对内部资金流动、市场投资手段、健全资金回流等问题，改进决策管理的应对措施，从源头监控房地产企业的项目开发过程，约束经营中的利己行为，削弱后期可能出现的财务风险对企业的影响，提高对财务风险的管控能力；其二要建立完善的财务预警机制，事前做好财务信息的收集工作，及时了解信息平台反馈的财务信息，修正财务漏洞问题，加强对利润收益率、投资收益率、总资产收益率等多项指标的分析，解决可能出现的隐患；最后根据实际发生的财务风险，制顶相关的应对措施，减少下一次相似的财务风险发生的概率。
（三）强化风险意识，把握市场导向
在构建合理的风险应对体系后，房地产企业要针对风险管理的意识开展相关的培训活动，细化管理层在项目运行中的责任，分散集中式的风险，同时可以借鉴或引入国内外先进的风险管理经验和理论知识，准确认识房地产项目中不同类型的风险，通过监督来加大财务风险问责制的执行力度。房地产行业的风险逐渐积累到一定程度时，市场导向会对其产生最直观的影响，若是房地产企业对市场总体的行情把握不足，就很可能造成资金链断裂的问题，致使企业陷入经营困境，因此在大方向上要把握好市场和政策调整的趋势，结合制定的财务计划完善资本结构，实现对房地产项目的有效管控。
（四）保持筹资稳定，控制投资方向
现如今房地产市场处在高速增长的时期，合理筹措项目资金的渠道由单一转变为多元，就使得房地产企业必须拥有较强的资金评估能力，完备的评估体系能减少筹资带来的风险，拓宽企业的融资规模和融资渠道，特别是多元化的筹资手段能为房地产项目注入新的活力。基于土地和房地产数量的投资是房地产企业主要的投资方向，因此高回报率的前提下企业很容易受到投资盲流的影响，没有充分考虑自身实力，忽视审时度势的重要性，紧缩的运作空间使得企业缺少对风险的把控余地，一旦面临资金风险原有的投资机制就很难保证资金回流的安全性，进而增加了项目风险的不可控制性。
第3篇：房地产项目审计范文
【关键词】房地产项目；工程造价；控制；管理；措施
房地产项目的造价控制与管理， 是企业在掌握市场信息的基础上#为实现管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动，其贯穿于工程建设全过程#概括而言，房地产项目的工程造价控制与管理就是以决策阶段的估概算为静态控制，以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的。
1.房地产项目工程造价的控制原则
1.1 项目总体控制原则
房地产项目工程造价的控制涉及项目的整个建设期、工程造价形成的全过程， 涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工作， 因此总的控制原则是充分发挥项目组织的积极性， 真正树立起全员控制的观念，贯穿于项目实施的全过程，力求质量、进度和工程造价三者之间的最佳平衡，真正实现项目的利润最大化。
1.2 目标控制原则
在实施房地产项目工程造价的控制中，把计划、任务、目标和措施等加以分解、落实，使得目标具体，切实可行，落实到人；同时目标责任全面，责任和权、利相结合，按业绩考核，奖罚分明。
1.3 动态控制原则
房地产项目实施的过程是一个动态变化的过程，工程造价的控制是在不断变化的环境下的控制管理活动，因此必须坚持动态控制原则，及时收集整理相关的数据，将其与目标相比较，采取相应措施。
2.房地产项目工程造价控制与管理的措施
2.1 重视人才， 加大人才引进力度是控制工程造价的根本
“以人为本”才能有效的控制工程造价， 是所有的开发商必须重视的一个管理理念。在项目的管理过程中， 往往由于管理人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾， 使得工程造价在管理上出现漏洞， 给企业带来难以觉察的巨大损失。因此， 开发商应克服以往的技术加管理的简单用人方式， 创造一种“以人为本， 共享共选”的宽松用人环境， 大力培养人才的同时留住人才， 用好人才。同时应建立人才档案库， 从人才库中花高酬选用高素质， 专业化的注册造价工程师， 这对整个公司的工程造价管理事业的发展能起到关键的作用。
2.2 健全工程造价信息化资源数据库
我国已进入信息时代， 信息已成为项目投资者不可缺少的参考因素。资料的积累不仅仅是原始资料的搜集， 还必须经过加工、整理， 以使资料具有真实性、合理性。资料的搜集不能只停留在设计概算和施工图预算上， 要包括整个工程实施过程直至竣工决算。健全工程造价资源数据库首先应该将已完工程的资料进行积累和系统分析， 得出科学数据， 作为今后同类工程的造价控制信息； 其次是将有关部门的人工、材料、机械、设备价格信息、造价指数、人工材料、设备的市场价等信息进行加工、整理归集， 为决策者正确的做决策提供依据， 为投资控制部门提供造价变化预测信息。
2.3 通过市场调查减少决策风险
项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场动向和发展趋势，已经成为项目选择思考的重点。在选择开发项目时，首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。
2.4 优化设计方案控制造价
建设单位首先就拟建工程的设计任务通过网络、报刊、广播、电视或其他媒介公告，吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案。然后组织专家评定小组，由专家评定小组采用科学的方法，按照经济、实用、美观的原则，以及技术先进、功能全面、结构合理、安全实用、满足建筑节能及环保等要求，综合评定各设计方案优劣，从中选择最优的设计方案，或将各方案的可取之处重新组合，提出最佳方案。专家评定法有利于多种设计方案的比较与选择，能集思广益，吸收众多设计方案的优点，使设计更完美。
2.5 采用清单招标控制造价
建筑产品虽然有其特殊性，但建筑产品也是商品，与一般商品一样在市场竞争中要受价值规律、供求规律和货币流通规律的支配，传统的定额计价模式不仅规定了反映工程实体的人工、材料、机械消耗量，对施工措施消耗部分也固定化了，虽然由有关部门定期价格指数对价格作以调整，但以此为依据形成的工程价格基本上属于社会平均价格。工程量清单计价模式则把确定人、材、机消耗量及施工措施消耗量及其相应价格的权力交给施工企业，有利于建筑产品在市场中形成价格，反映其真实价格。工程量清单的编制是整个施工招标工作中最重要的环节，它将直接影响到今后工程成本的控制。房地产开发企业可以充分发挥社会建设工程咨询行业或招标机构的力量，委托他们进行工程量清单的编制。为了保证工程量清单的质量，也可同时委托另一家单位予以复核，确保工程量清单的准确性，从而更有效的对工程造价进行控制。
2.6 加强对施工阶段的管理， 降低工程造价
2.6.1 加强工程量签证的监督和管理工作，现场签证漏洞多、管理难度大、人为因素多、结算难度大， 加强现场签证的管理和审查是控制工程造价的重要环节。严格执行现场主管、驻现场代表、监理工程师、造价工程师四方签字的签证程序， 签证工作必须按照确定的程序进行， 避免发生工程管理人员只管签证， 不算经济帐问题， 严肃变更签证的真实性、合理性和经济性， 避免弄虚作假现象和由此引出的纠纷。
2.6.2 加强设计变更管理， 实行限额动态控制一般来说设计变更是不可避免的， 但不同阶段的变更， 损失的费用不相同。变更发生的越早， 其损失越小， 反之， 损失越大。如果在设计阶段变更， 则只需修改图纸， 其它费用尚未发生， 损失有限， 如果在采购阶段变更， 不仅需要修改图纸， 而且设备、材料还需重新采购； 若在施工阶段变更， 除上述费用以外， 已施工的工程还须拆除， 势必造成重大变更损失。
2.7 抓住关键，加强工程审计环节的控制与管理
房地产项目工程造价的审计工作，必须着眼于工程整个的生产施工过程。在项目工程审计过程中，对项目的审计要将事后审计与竣工后审计以及事中的审计都要给予足够的重视。要确保工程项目的施工方案编制的基本合理，就要重视事前审计，以此让工程项目的班子们对项目管理提前把好关，对那些可以预见的失误能够避免和预防。对施工阶段的若干个过程进行的审计属于事中审计，这是一种有着针对性和效益性的审计，可以取得最大的效果。要切实将工程投资的效益提高，企业就应坚持以人为本，对工程造价控制的重要环节进行把关。虽然很多企业的管理模式也是非常好的，却因为没有比较好的个人业务能力和责任心，也没有良好的工作态度，一些疏漏就出现在工程造价的管理过程中，企业巨大的经济损失就会因此造成，这样的事情发生很多。以这个角度来看，企业生死存亡的的竞争就是人才的竞争。
总之， 房地产开发中工程造价的控制， 实质就是运用科学技术原理， 采用科学的计价方法和切合实际的计价依据， 从项目决策、项目设计、项目实施这三个阶段的每个环节， 都要有控制造价的经济头脑， 充分利用和认真分析建设周期中的重要信息， 减少或避免建设资金的流失， 最终降低整个项目的工程造价与成本， 从而提高房地产项目开发的投资效益.
参考文献：
[1]陈永. 浅谈加强建设项目的工程造价与管理[J]. 科技咨询导报. 2007（04）
第4篇：房地产项目审计范文
关键词:房地产;投资;过程控制
中图分类号:F27文献标识码:A
一、引言
一个房地产项目运营周期包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四个阶段。项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条件后可进行项目营销,项目的实施和营销阶段有一定的重合。房地产项目投资贯穿其中,项目决策、项目实施前准备阶段虽然投资直接额度小,但对整个项目运营周期投资的影响程度大,是项目投资的事前控制阶段;项目实施和项目营销阶段对项目运营周期投资的影响程度虽然小,但项目投资却主要发生在此阶段。因此,对房地产项目实行有效的过程控制是实现房地产项目投资管理目标的关键。
二、建立房地产开发项目投资过程控制体系
建立房地产开发项目投资过程控制体系,就是在不同投资阶段,针对不同的投资目标,运用不同的管理方法,对房地产项目全过程的投资进行控制而建立的管理体系。过程控制体系可以按投资目标性质和时序不同划分为不同子系统,如决策控制子系统、设计控制子系统、招投标控制子系统、合同管理子系统、实施控制子系统、结算控制子系统、后评价子系统,各子系统互相联系、互相影响,形成有机的整体,这是过程控制区别于其他控制方法的特点。
一个房地产项目的投资组成按其性质结合发生时序大致可分为六部分:一是土地费用,主要包括拆迁安置费、土地管理费、征地补偿费、土地税等;二是技术服务费用,主要包括勘察费、规划费、设计费、审图费、招标费、监理费等;三是政策性费用,主要包括基础设施配套费、人防工程费、墙改费、消防费、规划管理费、开发管理费、交易手续费等;四是建安费用,主要包括土建、安装、装饰、设备等费用;五是配套设施费用,主要包括供水管线及增容费、供电设施及增容费、排水管线及设备费、园林绿化费、安保技防费及其他公共服务设施费用等;六是其他费用,主要包括贷款利息、税收、运营管理费、分摊到项目的开办费等。这些费用在房地产运营各阶段均有发生,但对应各阶段发生费用不同,发生方式复杂,因此按不同阶段不同费用支出对投资进行过程控制是房地产项目投资控制的有效途径。
三、实现投资过程控制的方法和途径
1、采用适应开发运营流程的过程控制方法。项目决策阶段强调采用价值工程理论,进行事前控制。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。
项目实施前准备阶段注意事前控制和主动控制,主要采用设计招标、限额设计、优化设计、合同管理等手段。所谓限额设计,就是按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计,按照批准方案设计总概算,控制初步设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前,根据批准的投资估算确定的。
施工和营销阶段注重合同管理,进行事中和事后控制。投资控制的重点是设计变更费用及现场签证费用的控制,同时注意投资和工期、质量的辩证关系,不能过分强调投资控制而忽略工期控制和质量控制。要充分重视设计变更的早期管理,业主方投资控制团队应从项目投资目标值的高度严格控制设计变更,取消不合理设计变更,对一些预计发生的设计变更,尽量提前考虑。为利于造价控制,属于非业主责任引起的设计变更或修改等,业主不要轻易签章确认。要协调好和监理公司、销售公司关系,这两个单位的行为也代表业主,利用这两个单位有效工作来减轻业主工作量,为项目带来效益,同时要避免这两个单位不当行为带来的投资偏差。
2、加强房地产项目投资的动态控制。房地产项目各阶段投资不是静止的、一成不变的,对项目投资过程控制要进行动态管理。各阶段工程投资控制目标的基本关系是:根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据投资估算所确定的项目投资回报率;根据方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率;根据项目方案深化设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据方案设计概算所确定的项目投资回报率。上一设计阶段确定的成本标准控制指导下一阶段的设计。项目实施过程中工程投资控制的定时监控、动态控制贯穿整个项目运营周期。
3、做好房地产项目投资结算审计和项目后评价。结算审计是投资控制的最后阶段,主要遵循的原则:一是合同协议及设计变更资料的时效性、合法性、完备性;二是矛盾问题解释顺序一致性,所有文件是否统一,是否按合同及法定的顺序来解释;三是对变更及索赔事项的责任清理,如果施工方不能给出合理的理由及文件的话,一般是按最不利于施工方的解释来处理;四是熟悉规范标准中强制执行条文及合同中的规定,防止施工方无中生有、浑水摸鱼;分析总包、分包、指定分包的工艺标准等情况,防止施工方高估冒算。
项目后评价一般是指项目投资完成之后所进行的评价,它通过对项目实施过程、结果及其影响进行调查研究和全面系统回顾,与项目决策时确定的投资目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比,找出差别和变化,分析原因、总结经验、吸取教训、得到启示,提出对策建议,通过信息反馈,改善投资管理和决策,达到提高投资效益的目的。后评价总结的经验、教训、意见建议等应成为编制规划和投资决策的参考和依据,在新项目策划时,应参考过去同类项目的后评价结论和主要经验教训。
(作者单位:1,2.南阳市房地产开发公司;3.桐柏县城建局;4.河南四建股份有限公司)
主要参考文献:
[1]柯洪主编.工程造价计价与控制.北京:计划出版社,2009.
第5篇：房地产项目审计范文
【关键词】房地产；实施阶段；工程造价；控制
在房地产项目设计、施工管理过程中，需要进行实际有效的工程造价的控制管理措施，以确保工程质量的前提下，尽可能降低成本费用，是各房地产企业普遍关注的问题。据相关数据资料统计，较大规模的型房地产项目的最终完成时间，平均比预期的要延期20%左右。当然这其中出现的成本超过预算的情况就更为普遍，平均出现的频率达到90%左右。国内很多房地长建设项目是在最后竣工后的造价超支的情况下完成的。因此，如何以最低的控制成本费用，在规定的时间里尽早开发出质量优、能够满足市场需求的房地产项目，是项目开发过程中需要各参与人员认真考虑的问题。
房地产项目工程造价控制房地产开发项目管理内容的重要组成部分，其对工程造价措施控制的效果好与坏对该项目的盈利率产生直接的影响。工程造价分为在项目开发不同阶段其控制措施不同，其中包括投资决策阶段的造价控制、设计阶段的造价控制和建设实施阶段的造价控制。在这其中项目实施阶段是资金投入最大的阶段，过程也最为长久和复杂。因此，房地产开发商要想降低项目的初投资，就必须在实施阶段重视项目工程造价控制。力求通过实施阶段的造价控制，在房地产开发过程中合理使用各种资源，以使项目获得良好的经济、社会及环境效益。由于工程造价的控制，在项目决策阶段和设计阶段确定的情况下，在项目具体的实施阶段决断如何做好造价控制是极其复杂多变的，是需要深入讨论的问题。以下将对房地产项目实施阶段的工程造价控制的工程造价控制进行简单的分析。
1.房地产项目工程造价控制的必要性
建设项目工程造价管理的目标是，在造价计划值以内实现项目的完成。为了达到这一目标，需要对工程建设活动中的造价进行的规划、控制和管理。故工程造价的管理和控制是贯穿于项目开发的全过程中的，就是要在项目投资决策阶段、设计阶段、发包阶段和施工阶段，把项目投资的发生控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，保证项目投资管理目标的实现。就目前国内工程造价出现的一些问题归类不难发现，工程技术人员的经济观念淡薄，设计人员理念保守，特别是一些新建筑技术的应用后，提高了项目工程造价，而相关人员降低工程造价的观念不强；而造价工程师、财务人员目前普遍未能参与工程建设全过程，单纯的进行事后复核，纯粹从工程经济、概预算规则方面加以控制，在动态确定和控制工程造价、优化设计及施工方案等方面，与国际发达水准的控制管理相差甚远。
其次，工程造价控制大多还停留在编制标底和工程结算审核等方面，其具体方法是利用工程结算审核等专业咨询方式，在为业主节约投资、提高项目投资效益方而发挥作用，但这种方法势必导致了结算审计也存在固有的局限性和不足。是因为这种结算审计在项目竣后进行，这就是等到工程项目已经完成而无法进行更改了，造价人员只能根据竣工的工程项目的实际情况和工程施工过程中产生的书面签证记录来审核，即使某地方不合理，也无法通过合理化建议来为业主节约成本，事后的结算审计发挥的作用受到了限制，无法事先做好预测和影响，从而影响建设项日各实施阶段的决策，造成工程造价的失控。
2. 项目实施阶段造价控制的措施
工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是房地产项目各种资源、人员需要密切配合的主要阶段。其特点主要表现在工程量大、涉及面广、影响因素众多等。其次由于项目工期时间的原因，所用材料设备价格随市场供求波动也较大。故在保证工程质量的前提下，控制工程造价提高房地产开价控制的重点就是在项目招标管理及施工管理上面进行着手。
2.1 通过招标管理进行控制
房地产工程实行工程招投标制度是开发商控制工程造价的有效手段。通过组织各个投标单位共同参与竞标使投标活动在实际操作中更加规范化、法制化。房地产项目开发商可充分利用招投标这一有效竞争手段进行工程造价控制。招投标制度要求单位的招标文件编制的规范、严谨。工程招标时，招标书条款应严谨、数字规定准确和阐述内容全面，工程造价及相关费用应尽量采用统筹全包的方式进行，这样确保工程施工后投标单位利用标书中未指定到的地方进行价格索赔。在编制标书时还应尽量自行编制标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。请相关有工程造价经验的人员反复审查造价水平的合理性，是否在投资估算控制的范围内。
2.2 通过施工管理控制工程造价
（1）严格合同管理，减少工程索赔
房地产项目在施工过程中，难免会有一些施工变更，这是施工阶段成本控制的关键。严格控制项目变更，强化变更程序是控制工程造价的有效手段。目前的房地产开发实践中，广泛使用工程量清单报价，这种方式导致很多施工单位采取“低价中标、索赔赢利”的方式来承揽工程。这就要求房地产开发商或者业主方的造价管理人员，要做到事前把关，主动监控，通过严格审核工程变更，逐项计算各项变更对总投资的影响来加以对工程造价的控制。变更的大体准则可从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，控制减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。此外，在施工单位及材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔，以便有效控制成本。
（2）强化监理机制，加强施工管理
工程监理公司是确保房地产项目保质保量按期完成的关键。所以业主在前期选择合适的监理单位，是对工程质量、工期和成本进行控制的关键。按照我国相关监理规定及其实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任制，从工程管理机制上建立健全投资控制系统。在这基础上做好月度工程进度款审核，确保投资按期顺利。
（3）开展技术创新，节约成本支出
项目开发所采用的技术措施是实施项目投资的必要保证。据相关数据统计显示，房地产项目材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，某项目所产生的直接费的高低也在一定程度上影响到间接费的高低。当前科技进步日新月异，要求开发商在房地产开发项目施工过程中，在确保主体施工技术方案可靠的基础上，要提倡广泛使用当前流行的新技术、新工艺、新材料、新办法等，利用技术进步的最新成果来实现缩短工期、节约初投资的目的。
（4）采取经济措施，控制管理成本
房地产项目有效控制现场经费和各项管理支出，厉行节约，是控制成本的有效方式。业主可根据开发项目的特点，合理使用广告策划费、销售费等措施，减少销售成本，最大限度降低静态投资。
管理是增加收益回报最有效的手段，开发商要加强现场施工管理，严格控制来自开发商的工程变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用，没有特殊的情况下，坚决不作设计变更。如果现场条件设计有误，非要求做变更，也要要求造价人员先做预算，后投入资金。力求做到随时掌握工程造价的增减额度。
另外，相关人员要督促施工方做好各种记录，特别是隐蔽工程记录及签证工作，减少结算时的扯皮现象。
3 总结
总之，在房地产项目实施过程中，开发商或业主一定要按相关程序办事，按照科学合理的造价控制措施进行施工管理，克服盲目指挥造成的浪费。还有督办施工方不能搞连带建设，随意增加设计内容，以免带来工程造价的上涨，力争将工程预算控制在设计概算以内。
参考文献
[1]吴雪莲. 浅谈建筑施工企业工程造价控制的若干方法[J]. 港口科技. 2008(07)
第6篇：房地产项目审计范文
关键词：房地产；管理策略；项目管理
中图分类号：TU7 文献标识码：A 文章编号：
1 项目决策期的管理
1.1 明确市场定位，核实经济指标。
做好市场预测，将市场脉络把握清楚，确定建设标准，找准房地产目标消费市场，选择合适的建筑特点、营销手段、价格方案、项目经营规划、开发方式。拟定出投资规模可行性方案、项目成本、数量、投资收益等方面的经济指标。节约成本投入，防止无效的成本投入。很多地产项目普遍存在高投入低产出的情况。其原因是多层次的。比如说房产功能的不完善，投资成本过高，质量达不到既定要求，这些原因的根源正是在于市场定位的不准确。
1.2 优化规划设计，保障准确决策。
房地产的规划设计是项目最终品质的关键影响因素，好的规划设计需要自景观与环境着手，尽力使地产项目中的建筑开窗见绿，实现安居社区与花园社区的形式。房型设计应当充分照顾到该区域的气候情况、居住情况及市场发展情况。争取做到面积紧凑、户型合理，使房型呈现多元化态势。建筑的造型需要将该地域的文化特质充分融入其中。从景观着眼进行规划布局，结合周边的资源，把周边景观吸纳到每一块建筑用地当中来。根据当地的气候情况及产品的市场定位现实，整合出一套能够适合于实施的先进技术，且保证技术的成本效益，力争得到最大的投资回报。
2 项目设计期的管理
项目设计时期是房地产管理尤其是成本管理的最为关键的阶段，也是处理经济与技术之间矛盾的紧要环节，对于房地产整体管理具有十分显著的意义。
2.1 选择合适的设计单位。
地产项目的设计水平，对于成本控制等管理内容具有决定性的意义，采取方案设计的竞标形式，获得最优化的设计方案，可以实现既定的项目功能目标，包括质量目标、成本目标以及效益目标等等。也更加方便于在适用先进科学技术方面，减少工程造价。
2.2 完善优化的设计方案。
在项目设计过程中，多种方案应当进行经济上的比选，选择一方面可以满足功能需要，另一方面还可以有效节约成本的方案，比如有些地产设计方案，单纯追求形式的新颖，追求造型的奇、新、特，设计出很多形状特异的建筑，复式轮廓一方面浪费了结构成本，另一方面也不利于建筑安全。应当开展科学的方案比选与论证。在使地产项目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到满足的前提下，获得最优化的设计方案。明确建筑物结构、布局、建筑材料、设计标准等同项目成本的关系。
2.3 注意设计的标准与限额。
建筑自身产业化的发展需求，要求房地产企业做出相应的设计方案调整，项目中的所有构件与配件，只要条件允许，都应当进行标准设计。采取广泛的标准式设计，能够很有效地节约设计力量，减少设计时间，提升劳动生产效果。加快工程建设的步伐。限额设计以投资估算书控制并保证设计标准与造价指标的顺利实施，可以有效避免设计深度达不到规范要求，或者是选用标准不当形成的安全系数降低问题。
3 项目实施期的管理
通常情形下，地产项目实施期的管理更注重于规范化地实施各系统方案，对于成本纠偏的作用影响不大，而项目实施期的资金利用与管理则是一个重要问题，在整体管理中则占有非常显著的地位。
3.1 做好施工与材料采购招标工作、做好合同管理工作。
地产项目应当建立准确翔实的管理组织机构与成本控制管理规范业务流程，项目的实施过程中应当有切实可靠的施工图预算、投资预算、工程概算间的动态管理手段。做好施工与材料采购招标工作，建立全面而动态化的材料价格、设备价格信息资源中心，建立材料设备分包工程的分项指导价格体系，体系中应当包括商砼、铝合金、苗木、防水材料等方面的内容。用以指导工程中的价格核算，做好市场材料的调研分析，选择编制能力水平突出的单位，做好价格把关，对甲供材料进行合理分包，各设备材料在供应时期都要将价格与质量控制在合理的范围内。做好工程造价计价与合同计价工作，合理的计价运作模式，对于项目的细节管理非常重要。
3.2 做好施工现场管理工作，做好变更签证工作。
注意工程变更及工程签证等方面的管理，规范操作、严格执行，确保签证的合理性与及时性，是施工现场管理的首要工作原则。通常项目的变更签证，其目标数额都要控制在总合同规定价格的百分之五以内。工程量与工程价格签证要用会签来决定，按照项目的限额标准，可以划分为普通签证及重要签证两种，普通签证的业务流程应当以节约时间作为基本考虑，重大签证则要有多方论证，并经主管经理审核批准。所有的工程变更都应当在审查论证的前提下进行，在项目实施过程中，一般来说只负责处理同当前施工关系密切的相关变更。派遣工作水平突出的甲方现场代表，规范现场工作流程，注意工程质量、成本与工期管理，落实预算体系制度，严格预算管理，确保预算始终控制在计划之内。最后应该注意的是施工队伍的整体管理。
4 项目完成期的管理
4.1 注意地产项目的全程审计。
项目审计不应当仅仅是竣工审计与事后审计，还应当包括事前审计与事中审计。所谓的事前审计，可以让施工方案理为理性化，帮助管理者提前把关，避免出现不必要的错误。而事中审计（施工期的过程审计）则更具有效益性与针对性，如果事中审计做好，可以起到事半功倍的良好效果。
4.2 使人尽其才，物尽其用。
要想使地产项目的整体投资效益得到提高，企业一定要在工程管理的重要环节中，重视人的主观作用，敢于破格提拔人才，大胆启用人才，真正做到企业用工的人性化。我们应当了解，虽然企业的管理模式是先进的，可是因为个别工作人员的积极性不高，业务水平有限、责任心不强，都会使工程管理出现很大的漏洞，为企业带来觉察不到的损失。从这一角度来看，企业的竞争，其核心内容应该是人才的竞争。
4.3 做好地产项目完成之后的系统评估。
在项目竣工以后的结算审核的前提下，把项目造价材料与结果分析汇总至数据库当中去，给后续管理工作提供准确的数据参考，这也是企业考察项目绩效的根据。企业应当会同各项目管理部门综合研究上一阶段管理工作存在的成功经验与失败教训，并提出今后的工作改进方案，方案下一阶段的综合管理。
5 结束语
很多管理实践都同时得出这样一个结论，不同管理时期对房地产管理效果的影响是存在很大差异的。其中项目决策期的管理尤其是成本控制对于房地产项目整体的影响是最为显著的，而其余几个阶段同样不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在细节上，做好每一步的管理落实。 从上面的分析中我们能够更深刻地体会到，注意房地产项目管理，减少运营成本，人为因素占据主要作用。随着人工成本及土地成本的增加，为了成本控制而进行的房地产项目管理，已经成为当务之急。只有用科学审慎的态度，去纠正过程中出现的各种问题，才能在保证工作质量的前提下，将成本压至最低，也只有如此，才能将房地产投资工作处在可防可控的范围内，使企业处在市场中的不败之地。
参考文献：
[1] 刘芳 谈房地产企业财务风险管理[J].现代商业 2009，（33）.
[2] 姜晨 基于模糊理论的房地产项目风险评价与风险管理研究[J].房地产商业 2009，（08）.
[3] 张庚全 论房地产营销策划方案的设计与实施[J].商业经济 2011，（05）.
[4] 刘柯 浅析房地产企业项目管理策略探讨[J].管理观察 2011，（34）.
第7篇：房地产项目审计范文
由于房地产企业内外环境日益复杂、市场竞争日益加剧，完善内部控制、加强风险管理、提升企业核心竞争力已是房地产企业面临的重要命题。内部审计作为内部控制的重要组成部分，对控制风险、提高企业的经营效益和管理水平，具有重要意义。论述了房地产企业加强内部审计的必要性，针对内部审计存在的问题，对如何加强房地产企业内部审计提出了思考和建议。
【关键词】
房地产；内部审计；建议
一、房地产企业加强内部审计的必要性
（一）有利于企业建立健全内控制度，加强管理
一方面，通过内部审计对企业内控制度的健全性和有效性进行评价，可及时发现内部控制方面存在的问题，提出针对性、建设性的意见和建议，改善企业经营活动；另一方面，由于内部审计人员熟悉企业各部门的内控程序和业务流程，并具备法律、税务、工程、财务、投资等方面的专业知识，内审部门可向管理层提供企业运营中的合法性、舞弊行为以及内控制度是否有效的信息，并提出改进建议，为领导决策提供咨询服务，成为领导的参谋和助手。
（二）有利于管理和评价企业经营风险
房地产行业涉及面广、资金需求量大、项目周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，加强风险管理是房地产企业面临的重要课题。基于风险导向的内部审计，通过对企业内部控制制度执行情况进行审计，可及时发现其存在的经营风险和财务风险，采用系统化、规范化的方法，审查和评价企业的风险管理机制，对企业风险识别、风险评估以及风险应对过程的适当性和有效性，提出改进建议，从而实现改善企业风险管理的目的。
（三）有利于加强项目的全过程成本控制和资金管理
内部审计人员在参与施工成本控制过程管理中，通过对各种开发成本进行预测、计划、过程控制、统计分析，及时纠正项目成本管理过程中的各项偏差，把各项费用尽量控制在预算范围内；通过开展资金内部审计，一方面可以及时发现资金收支中存在的问题，督促有关部门采取措施及时进行制止和纠正；另一方面可以通过审核资金使用合理性，有效控制资金额度的使用，从而实现资金的合理利用。
（四）有利于实施房地产项目经济效益评价和经济责任评价。
房地产项目经济效益评价主要是评价房地产项目的技术经济指标、总投资估算、开发周期安排、销售收入和税金估算、投资计划与资金筹措、财务收益指标等；经济责任的评价是内部审计部门从定性与定量两个方面评价企业领导和关键岗位人员任职期间所在部门、单位的资产、负债、权益和损益的真实性、合法性和效益性，以及有关经济活动应当负有的责任进行综合分析和评价，为内部考核和考评干部提供依据。
二、房地产企业内部审计存在的主要问题
（一）对内部审计认识不足，无法有效发挥内部审计的权威性和独立性
内部审计工作的成功与否很大程度上取决于内审部门的独立性与权威性。大多公司领导对内部审计的职能和作用认识不足，内部审计部门在企业层次较低，甚至隶属于财务部门，缺乏独立性；其次对内部审计支持力度不够，影响了其对内部审计资源的投入，包括人力、物力、财力、技术支持，资源限制在一定程度上影响了绩效审计的开展，影响了内部审计效能的发挥。
（二）审计方式和技术手段落后，无法满足现代企业风险管理要求
审计实施上，大多停留在以财务审计为主的审计模式，审计工作未扩展到成本管理、内部控制、决策咨询、风险管理等各方面；审计目标上，主要是查错防弊，维护企业资产的安全，财务数据的真实性与完整性的审核，审计目标未考虑通过加强管理以增加企业价值；审计方法上，局限于对报表、账簿及凭证等财务资料的核查，分析各项财务数据是否正常，对实物资产进行盘点等方面，对内部控制、经济责任、管理效率的审计涉入不深；审计技术上，对于计算机、网络等信息技术的运用目前也仅限于文档处理、电子表格的运用方面，没有很好地运用计算机辅助进行管理审计，影响了审计工作效率的提高。
（三）审计机构设置不健全，内部审计人员专业胜任能力不足
首先，由于内审机构不健全，设置不合理，无法有效发挥内部审计效能；其次，内审人员综合素质较低，人才结构不合理，主要是：人员选聘上，内部审计人员较多是从财务人员中选择，知识结构单一，缺乏工程预结算、工程管理、风险控制、信息技术等知识储备，专业胜任能力不强，无法应用现代审计理念开展风险导向型审计。
三、加强房地产内部审计的思考和建议
（一）健全内部审计机构，保持内部审计机构独立性和权威性
内审部门的独立性在很大程度上受到内部审计机构层级的影响。一般来说，层级越高，内审部门的独立性越强，内审部门应当隶属于企业的最高管理层，接受其领导和监督，以确保内部审计工作的独立性，如在董事会下设审计委员会是比较理想的模式。企业高层领导应在政策上、资金上支持内审工作的开展，具体是：内审负责人的任免企业最高管理层任免；赋予内部审计负责人参加有关经营决策、投融资、内控制度、财务管理等方面的会议；对于审计报告反映的问题建立审计问题跟踪台账，及时督促整改、落实；坚决打击对内部审计人员的报复行为，各部门应有效配合内部审计工作，创造良好的内部审计环境；内审部门在工作中遇到的困难与干扰应协调解决等。
（二）拓展审计思路和模式，提高内审服务质量
一方面，可将部分审计业务外包，充分利用社会审计资源，提高审计服务企业能力，内部审计机构做好管理和监督服务，例如工程审计中对工程造价和招投标环节的审计可委托造价事务所进行，对建设程序、施工质量、施工进度的审计可委托监理单位进行，对设计环节的审计可委托设计单位进行；另一方面，建立信息共享机制，由于纪检监察部门收到群众举报线索较多，具有丰富的办案经验，内部审计机构对财经法规、项目公司财务状况比较熟悉，对于一些舞弊和个人经济案件，可以联合作战，发挥协同优势。
（三）实施开发项目的全过程审计，明确阶段审计重点
工程项目全过程审计是房地产业内部审计的重点，包括工程造价审计、竣工决算审计和工程管理审计，它是财务管理与工程管理审计的有机结合，将风险评价、内部控制、效益跟踪、监督检查贯穿于建设项目全过程管理中，在促进相关管理单位提高投资效益方面发挥重要作用。审计部门可以介入房地产开发过程中的招投标、结算、工程管理、合同签订、销售管理、财务决算等环节。
在项目开发初期，要重点关注内控制度的建立和执行，财务管理和会计基础工作、招投标管理、项目前期成本、管理费用上；在项目开发中期，要特别关注合同管理、采购与验收、内控制度的完善和工作流程的细化、开发成本、开发间接费用、财务费用上；在项目开发后期，要重点关注房屋销售款、工程结算办理和成本及税金核算上，加强项目盈亏的审核。
（四）强化绩效审计，提升审计质量
地产企业在建立一套可行的绩效标准和指标评价体系的基础上，可以实施将经济性、效率性、效果性相结合的全面绩效审计。一方面，可以对重大资金、重大项目和高风险环节进行重点审计，比如对资金分配使用的合理性和项目的效益性进行审计，审查项目的投资价值、技术可行性和经济效益，审查工程质量情况，审查物资采购和招投标程序的合法、合规性，审查合同签订情况，审查项目建设计划与执行情况，审查项目投入后的运行效率和效果等。另一方面，建立审计案例备查制度和审计事项备忘制度，将好的审计案例可以作为业务指南以后备查，同时对审计发现的有价值的审计线索可以备忘录的形式记录下来，为今后更好开展该项目的追踪审计工作提供借鉴。
（五）开展风险导向型内部审计，实现内部审计为企业增加价值功能
房地产企业是资金密集型企业，其开发项目具有位置分散、一次性、独立性、高投入、建设周期长等特点。地理位置分散、一次性及独立性使每个开发项目各具特点，管理复杂多变，增加了舞弊行为的可能性。内外部经营环境的日益复杂使“风险”成为企业管理的一大核心概念，风险导向审计是实现内审职能的重要途径，在对企业所处社会和行业的宏观环境、战略目标和关键经营环节分析的基础上，在审计过程中以企业风险分析评估为导向，根据量化的风险分析水平排定审计项目优先次序、审计范围与重点，对企业的风险管理、内部控制和治理程序进行评价，进而提出建设性意见和建议，实现为企业增加价值的功能。风险导向审计将审计战略提高到企业目标层次，审计计划建立在科学风险评估的基础上，审计资源的分配更为合理，提高了审计的效率和效果。
（六）充实审计队伍，提高内审人员素质和知识水平
首先，在内审人员选聘上，充分考虑团队知识结构的完整性，不仅配备精通财务、审计的审计师，还可配备造价工程师、监理工程师以及懂法律、懂设计、懂合同、懂管理的人员，有利于实施房地产全过程开发审计；其次，全面了解房地产各个业务环节，掌握项目从立项、建设、验收每个环节涉及的内容及重点，全面学习相关法律法规和企业内控制度，熟悉整个经营管理过程，确保做到公正、客观、守信，严格按审计准则和职业道德规范工作，确保审计工作在透明、受监督的环境下进行；再次，不断加强对内部审计人员培训力度，定期进行系统业务培训，特别是绩效审计技术和技能的培训。
参考文献：
[1]罗瑜.房地产企业内部审计的完善.当代经济，2014（17）
[2]马洪亮.房地产公司风险导向内部审计案例分析.中国内部审计，2012（10）
第8篇：房地产项目审计范文
关键词：房地产项目 成本管理 成本控制 优化建议
一、房地产项目成本管理内涵
（一）房地产项目成本管理要素
房地产开发项目成本管理就是要在保证工期和质量满足要求的情况下，利用组织措施、经济措施、技术措施、合同措施把成本控制在计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。施工成本管理的任务主要包括：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。
成本预测就是根据成本信息和房地产开发项目的具体情况，运用一定的专门方法，对未来的成本水平及其可能发展局势做出科学的估计。成本计划是以货币形式编制房地产开发项目在计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案。成本控制是指在施工过程中，对影响房地产开发项目成本的各种因素加强管理。成本核算是指按照规定开支范围对施工费用进行归集，计算出施工费用的实际发生额，计算出该房地产开发项目的总成本和单位成本。成本分析是在成本形成过程中，对房地产开发项目成本进行的对比评价和总结工作。成本考核是指将成本的实际指标与计划、定额、预算进行对比和考核，评定房地产开发项目成本计划的完成情况和各责任者的业绩。
（二）房地产开发成本管理基本方法
目前房地产开发项目通常采用的成本管理方法主要有以下一些：
1.目标成本管理的方法
目标成本管理法，就是先设定一个项目的成本目标，然后以此标准对项目各个阶段的成本情况进行考核的管理方法。目标成本的确定既保证了项目的利润，也对项目的施工工期、项目质量、项目水平有积极的影响。其计算公式可以表述为：
目标成本=目标售价一目标利润
2.责任成本管理的方法
责任成本管理是成本的管理控制任务落实到部门或者个人的一种成本管理办法。首先房地产公司根据项目的具体情况，划分责任范围，也就是划分由哪些人来负责哪些项目的成本，而且将这一责任的划分落实下去，告知各部门或者个人的成本管理控制目标，也就是其责任目标，然后经过一定的期限后，对每部门或者个人的成本落实情况，成本责任范围进行考核，然后将考核结果反馈给各责任部门或各责任人，并且考核的结果与公司员工的各项绩效考核挂钩。
除此之外还有动态成本管理的方法、全员成本管理的方法等方法。
二、房地产项目成本管理中存在问题
（一）没有形成一套完善的责权利相结合的成本管理体制
成本管理体系中，项目经理享有较大的权力，在成本管理及项目效益方面对房地产开发商总经理负责，各业务部门主管及管理人员都需有相应的责任、权利及利益分配等相配套的管理体制加以约束和激励。而很多房地产项目施工项目成本管理体制，在实际操作过程中，不能很好地将责权利三者结合起来，没有形成完善的成本管理体系。房地产开发商总经理负责对项目经理，项目经理对各部门在成本控制中的业绩没有进行定期检查和考评，缺乏成本、管理责任制，没有制订出一系列规章制度，更没有使成本控制的责任落实到施工管理的每一个角落和每一个人。
（二）项目管理人员经济观念不强
房地产开发项目部以及工程监理公司存在一种现象，管理人员受传统观念影响，成本管理意识不强，即在项目成本管理中，责任不明确，虽然施工单位、监理都配有预结算人员，但责任不落实，工作不到位，财务、材料、合同、计划统计等部门工作脱节，有预算无核算，大部分没有项目经济分析比较，没有具体的节超建议和措施，即使能从结算上反映项目成本超支，但弄不清超支原因。
（三）建筑成本控制缺乏事前和事中控制
我国建筑工程项目的成本控制主要是会计成本核算控制，会计成本核算控制是对已经发生过的成本进行归集和计算，实质上是一种事后控制。由于建筑工程的生产过程具有一次性的特点，成本的管理重心应当移向事前的预控和事中的过程控制。但很多项目对成本管理缺乏事前控制和施工过程中的管理，仅仅在项目结束或进行到相当阶段时才对已发生的成本进行核算，联系单签了一大堆，在最后结算的时候占到了工程款大部分内容，成本控制的效果可想而知。
（四）成本管理制度不健全
很多房地产开发项目虽然配有预算员，但从事的工作也只是按图、按现场指令计算工程量，作为结算的依据之一，没有将成本预算和成本结算结合起来，由于项目没有阶段成本分析，没有实际成本与预算成本、计划成本的比较，没有分部工程成本分解，因此对项目施工指导意义不大。加上激励机制不健全，奖罚办法不落实，成本节超与个人收入不挂钩，因此项目管理人员对成本情况并不关心，不少人根本不知道自己所负责工程部分的计划成本、预算成本和实际成本情况，只要进度跟得上，总体感觉都很良好。
三、房地产项目各阶段成本管理的优化措施
（一）项目立项论证阶段
项目立项阶段需对项目发展成本进行客观、全面、准确地估算，本阶段的成本控制重点在于控制土地成本。需建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评价体系；建立严格完善的项目立项审批权限和流程；制定适当的土地获取投标报价策略；严格控制交地及付款风险。而成本的估算需充分考虑项目的不确定性；同时根据项目实际情况合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价，预测新项目初步成本。
要加强项目经理成本管理意识，围绕项目成本展开工作，通过预算资料和管理运作中所反馈的各项成本信息有效地抑制各种不合理的支出。要建立和完善项目成本核算的管理体制，没有成本核算，其它成本分析考核、成本控制、成本计划等工作就无从谈起。为此，我们特别成立了独立的核算部门和审计部门。定岗定编了数位有经验的预算员和审计员。
（二）项目规划设计阶段
要规划设计阶段成本管理的内容及目标。房地产公司的竞争实质上是产品的竞争，而规划设计不仅仅决定成本，更决定了品质、和品牌，所以最新的成本管理思路认为规划设计阶段成本管理不仅要具有产品开发建设全过程成本管理的意识，还应具有房地产公司发展成本管理的宏观意识。
（三）项目施工阶段
成本管理的基础工作是加强项目成本核算的重要依据。必须健全定额管理、预算管理、计量和验收制度以及各种分类账，按劳动定额签发施工任务书。尤其应当制定与不断完善房地产公司内部的施工定额，因为这是房地产公司加强成本管理与控制成本的基础，更是房地产公司班组成本控制与考核的标准和依据。也要加强材料费管理，做好材料成本的有效控制，从工期成本控制上提高效益，控制设计变更中可控和不可控的因素。
（四）项目营销阶段
随着市场竞争越来越激烈，营销费用在房地产公司成本支出的占比也越来越大，营销费用支出逐年上升。要进行预算管理，从支出管理到预算管理进行蜕变；进行分类管理，专款专用，精细控制项目营销费用合理预算；进行合同管理，执行预算；进行支付管理，从根本上杜绝营销费用超支。
参考文献：
[1]Parviz F.Rad.Project estimating and cost management [M]， Management Concepts，2012，
11-25
[2]李兴龙.房地产开发策划阶段的成本管理[J].中国住宅设施，2009，（07）：10-13
第9篇：房地产项目审计范文
关键词：房地产开发；成本控制
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-01
一、房地产开发中成本控制的必要性
1.房地产开发中的成本控制是房地产企业达成盈利目的的有效保障
众所周知，房地产企业的最终目的和根本目的都是为了获取经济效益，房地产企业是典型的盈利性企业，因此，最大限度的获取开发利润是房地产企业的首要工作任务。而在房地产开发的过程中进行成本控制，是一种有效提高房地产企业经济效益的途径，是房地产企业达成盈利目的的可靠保障。科学合理的成本控制可以有效的提高房地产企业的盈利能力和再生产能力，可以为股东权益和投资效益提供有力的保障。各个开发阶段都认真做好成本控制工作，降低成本支出，房地产企业的经济效益就能得到显著的提高。
2.合理的成本控制能够确保房地产开发的其他管理工作得以顺利进行
成本控制是房地产开发过程中其他管理工作得以顺利开展的有力支撑，成本控制工作如果做得不够到位，那么房地产开发的其他企业管理项目就无法正常实施，因此，成本控制在房地产开发中的地位是至关重要的，有关管理人员以及所有参与人员都一定要把成本控制看成是自己工作的首要任务，务必将其做的最好。合理的在房地产开发的各个不同阶段进行成本控制，尽可能的将所有款项都利用到房地产开发的适用项目中，降低成本支出，提高经济效益。
二、房地产开发不同阶段的成本控制策略
1.立项阶段
在房地产项目开发前期，要充分考虑项目地理位置和市场前景，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键作用。在项目立项时，要对拟开发项目的合理性及必要性进行充分论证。对项目周边房地产市场做充分的调查了解，对消费者的心理和市场容量进行充分的掌握和估计。全面了解项目的建设条件，对建筑成本、规费缴纳等进行全面的测算。编制财务分析报告，对项目的预期收入、全成本、利润和风险进行分析。在可行性分析阶段必须把项目所需资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量减少开发者的现金投入，减少资金成本。在进行成本分析时，对土地市场价格要进行充分的了解和预测，以保证在土地招拍挂过程中，取得土地的价格不会超过房地产企业获批的最高限额。对项目风险进行分析的同时，要制定切实可行的风险防范措施，做到成本可控，风险可控，让项目在可控状态中进行实施。立项阶段的成本控制是整个开发过程中成本控制的首要阶段，只有这一阶段工作落实到位，后续阶段的成本控制工作才能顺利进行。
2.设计阶段
设计阶段的成本控制在房地产开发的成本控制中也是非常关键的一个控制阶段，起着决定性的作用。在设计阶段进行成本控制，可以采取择优选择设计单位、限额设计、多方案设计、严格审查设计图等具体策略进行。首先要通过设计招标来选择设计单位，必要时组织设计方案竞选，从中选择高水平的设计单位。限额设计，就是设计单位在业主所估算的总投资范围内进行初步的规划设计；在造价咨询公司估算出新的限额后再进行较为具体的施工图设计；设计完成以后，要对所设计的施工图进行必要的预算审核，控制设计成本。多方案设计，就是在设计的过程中采用多种方法来进行，通过分析和比较，最终选用成本最低且设计质量和效果最好的设计方案，在保证工程性能的前提下降低成本。严格审查，就是要对设计的各种施工图纸进行专业的、严格的审查，便于及时发现个别计图中存在的问题，避免在施工时增加不必要的成本费用。
3.施工阶段
施工阶段的成本控制是整个开发过程中成本控制的重点阶段，负责成本控制的有关工作人员一定要严格把好控制关，做好施工阶段的成本控制工作。在房地产开发的过程中，相关施工合同的遵循一定要做到严谨无误，以合同为主要依据来进行工程成本的计算、结算、付款以及索赔。同时，合理控制工程变更，控制变更的关键在于严格变更的程序、管理制度及考核等。应建立严格的工程变更签证管理制度，明确工程、预算等相关部门和有关人员的权限、分工及职责，确保变更签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
实行项目跟踪审计。选择一家好的审计事务所，对开发项目进行全过程、全方位的跟踪审计，是控制项目建设成本的有效措施。审计单位除了对工程预决算进行审查以外，还要对变更签证、隐蔽工程、设备及主要材料价格等，在施工过程中及时掌握和现场进行确认，从而保证项目建设成本的及时有效可控。
此外，还可以在项目施工阶段中建立起一个相对完善的施工成本管理体制，对施工阶段的成本进行有效的管理和控制，这样就可以有效的控制好房地产开发在施工阶段的造价成本了。
除了上述的几个重点阶段中的成本控制以外，在房地产开发的过程中还有材料设备采购和使用阶段、工程交付阶段以及其他一些阶段，这些阶段的成本控制工作的作用同样是不容忽视的，相关的负责人员应该一并抓好这些阶段的成本控制工作。
三、总结
总而言之，成本控制在房地产开发过程中的作用及功效是非常重要的，在了解成本控制的必要性的前提下，采取各种有效措施做好房地产开发中各不同阶段的成本控制工作，可以明显有效的控制和降低开发所需的工程成本，直接或间接的提高房地产企业的整体经济效益，达到房地产企业的盈利目的。
参考文献：
[1]金海鹏.房地产开发项目成本控制研究[J].吉林大学，2012（05）.
[2]轩慧聪，等.房地产开发项目全过程成本控制[D].土木建筑学术文库（第15卷），2011，08.
