城中村改造优势精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的城中村改造优势主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：城中村改造优势范文

【关键词】　城中村；土地利用；南昌；解决措施

中图分类号：TU98文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)01-078-01

一、南昌城中村土地利用的主要问题

（一）土地资源利用粗放，没有合理配置资源

在南昌大部分城中村中，因为城中村在土地管理方面，沿袭了以往的集体管理，没有统一的规划限定，建筑基本处于自由散漫式发展的状态。集体中不同的利益个体有着不同的利用方式，导致城中村的土地利用没有最优利用，集约化发展。

（二）人口构成复杂，土地开发开展困难

城中村人口构成复杂，大致分为四种类型：常住本地的村民、常住本乡地域的租房户、非本乡村民在本乡用地建(购)房户、短居住本村的租房户。复杂的人口构成，不仅是在城中村治安等方面的管理问题，对后期的土地开发保证开发的均衡性，无疑将带来很大的压力。

（三）巨大的低质廉价住房需求刺激着城中村的违法建设

外来务工人员的不断增加，形成了对低质廉价住房的巨大需求市场。因为城中村租房的起点低、花费少，许多外来务工人员首选在城中村中租房，加之农村基层组织的管理不到位，对违法建设处理的不力，巨大需求刺激着城中村农民不顾一切地大量的进行违法建设，任意侵占公共空间和道路，市政设施无人顾及，导致城中村土地利用的进一步混乱。在建设的过程中，因为没有统一的规划和要求，村民往往只是以自家的利益为衡量准绳进行建设，建筑挤占道路和公共空间。村里缺乏防火防灾等方面的考虑，具有严重的安全隐患。

（四）土地权属复杂,用地界线模糊

城中村土地权属不清,许多土地已经变相卖出或被长期租用,而又没有土地转让证或土地出租证,造成在土地统计时权属不清。与此同时,在村屯土地中部分企事业单位、市政用地界限模糊,仅靠“手指口说”来描述大致边界,无法确切划定界限，以后的土地利用中划分存在一定的困难。

二、城中村改造土地开发主要措施

（一）科学编制规划，正确指导城中村发展

城中村的发展要坚持以城市规划为主导，按城市规划的要求，合理调整城中村用地布局，对城中村目前还属于集体所有的土地全部统一征为国有，解决城中村二元土地管理体制的问题。政府制定南昌城中村改制改造的政府规章，规范城中村改制和改造行为，明确城中村改造的各种政策。鉴于城中村改制和改造的复杂性，应组织发改委、规划、土地、社保、公安、民政等部门联合制定一个详细的、可操作的政府规章，明确规定城中村改制与改造的各项政策操作程序以及各种问题的处置办法等，确保对城中村的进一步工作有章可循。

编制城中村的规划，根据规划改造发展目标，进一步确定用地布局结构，确定合理的道路交通系统，绿地系统及居住社区结构，完善公共设施、市政设施和道路交通设施的配套，制定开发改造建设方案，从制度上和方法上引导城中村的健康发展。

（二）遏制违规建筑，改善内部环境

建立专门的队伍，加强规划管理，遏止违章、违法建筑，坚决撤除临时建筑和违章、违法建，筑鼓励农村集体统一按多层公寓式住宅模式建设农民住宅区。停止城中村一切建设用地和农宅审批，为城中村改造与整治创造条件。

在冻结城中村的建设活动，查处违规建筑的同时，还要稳步推进城中村的改造，通过改善居住环境，加强基础设施建设等方式，使城中村向着更为和谐的方向发展。

（三）充分挖掘优势，建立合理开发模式

前面提到，城中村多是处于发达地区的周围，区域优势显著，随着城市的发展用地已嵌入城市之中，周边多数用地已被开发，能够较好地进行地块整体开发。结合各个城中村的具体优势，制定合适的开发模式。由于涉及村民的安置、商业地块开发、配套公共设施建设，故在城中村的土地开发过程中存在很到的协调问题，需要一个各个利益团体都能够接受的开发模式。比如威海市的城中村建设中采用的集体开发模式。因为土地的收归国有存在着资金、社会影响等方面的障碍。威海市在进行城中村改造的过程中就结合实际状况，将集体土地建成系统的出租房和商场等建筑，不用于出售，仅用于出租，收益按照一定的标准进行分配。这不仅仅是增加了村名收入，规范了城中村房屋出租的活动，还从根本上改善了城中村的居住环境，这种结合实际情况创新开发模式的做法值得借鉴。

三、结语

总之，城中村的改造和发展对城市的健康发展及竞争力的提升具有重要的意义。目前南昌市辖区范围内存在着较多的城中村，应结合各个城中村的具体情况，对城中村进行改造规划。对于土地利用问题，从宏观上进行规划控制，微观上进行技术方法指导，将改造前，改造进行，改造后的一系列问题纳入考虑范畴，是城中村改造工作顺利进行，最终使城中村的转变与城市的发展接轨，使居民受益。南昌市的城中村工作刚刚起步，现实情况存在着的用地零散、土地使用效率低下、人口流动量大等一系列的实际问题，在后期工作中应当提出更多有针对性的解决方案与决策为江西其他城市的城中村改造建设提供参考。

参考文献:

[1]谢志岿.化解城市化进程中的“城中村”问题 [J].特区理论与实践, 2003,(8).

[2] 袁春芗.南昌市城中村问题调查研究一一以青山湖区为例[D].南昌，2008.

第2篇：城中村改造优势范文

城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循原则：

1、实行分步改造原则。

 

2、实行区块改造自求平衡原则。

 

3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。

 

4、实行补偿价格与市场接轨原则。

 

5、实行政策平衡原则。

 

6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。

 

7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则

 

8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。

下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。

(一)实施城中村改造的优势

周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。

一、良好的区位优势

1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤;北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。

 

2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。

 

二、逐步转变的群众观念

1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。

 

2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。

 

3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。

 

4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。

 

三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波：第一波发展是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;第二波发展是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行

二、三产投资，但这虽然是发展的，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;第三波发展是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。

 

从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。

四、优惠的政策激励

在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。

(二)推进城中村改造面临的问题

城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：

一、村民理念层面的问题

1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。

 

2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。

 

4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。

5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。

 

二、利益分配层面的问题：

“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：

1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;既有平房、楼房又有街面房、出租房;既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、(开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。

 

2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。

 

三、改造操作层面的问题：

1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。

 

2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。

 

3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。

 

(三)城中村改造的对策与建议

城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成;三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标;四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;

一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证

1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。

 

2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。

 

3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。

 

二、观念引导、激发村民积极参与

1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。

 

2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。

 

三、规划先行，强化政策保障

1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。

 

2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。

 

3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。

 

4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心;时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。

 

四、因地制宜，选择合理开发模式。

开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。

1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。

 

2、我们可以选择“自力更生，政府推动”的开发模式。根据村民“肥水不流外人田”的朴素理念，最好采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式，自主实施改造。同时由政府在基础设施、公共设施及资金等方面提供较大支持力度。

第3篇：城中村改造优势范文

关键词：城中村；现代化改造；城市化

“稳增长”作为当前经济政策的核心出发点，受到我国政府的高度重视。投资是拉动经济的主要手段，对实现我国经济持续稳定增长的目标，具有至关重要的作用。新一轮投资将更加注重选择那些在短期内能起到拉动投资和经济增长作用同时，又能在长期优化经济结构的领域，比如棚户区改造和市政基础设施等。城市化的高速发展，使得城市的规模越来越大，城市人口比重不断提高，然而很多城市问题也在不断地涌现出来，“城中村”就是这些问题中的典型，如果政府不能妥善处理这些城市问题，将会使得居民的生活水平下降，同时制约着城市的和谐发展。对棚户区改造和市政基础设施建设的投资有利于缓解“城中村”等典型城市问题。本文就以西安市城中村为例，探究城中村的现代化改造对城市化建设的影响，并针对西安市城中村的具体问题提出相关的建议与措施。

一、相关概念

1.城中村

城中村是城市化发展阶段不可跨越的产物，也是城市建设急剧膨胀作用下的结果。国内学者一般从城乡二元结构的角度来对城中村进行定义。所谓“城中村”，又称“都市里的村庄”，它是指在城市化建设进程中，由于农村土地被征用，农民的身份由农民转变为居民，但他们仍居住在由原村改造成的居民区里，这样一个由改造区聚集而成的区域，我们通常称为“城中村”。

2.城中村的现代化改造

所谓城中村的“现代化改造”是指，在城市化建设中运用现代先进的科学技术对城中村进行改造，并与当地居民合理协商，以“以人为本”为宗旨，争取和谐改造城中村，以达到双赢的目的。不仅使城中村和城市环境得到改造和美化，还使得城中村的居民能享受到政策优惠，积极配合城中村的改造。

二、西安市城中村的现状

1.西安市城中村的经济现状

由于原有土地被征用，农民不能再靠原有的农田生活，现在他们的收入主要靠出租屋房租、个体经营、外出务工等几个方面，其中出租房屋是他们主要的收入来源。随着西安市城市经济的快速发展，大量的外来人口不断涌入西安就业，然而因为一般住房租金太高，所以大部分外来人口会选择租金较低的城中村居住，并且城中村处于市区内，交通便利、离工作地点也近，这些优势条件使得城中村成了他们暂居的第一选择[2]。然而，这种靠出租屋来获取收入的方式，也带来了一些问题。很多村民以出租房屋为其唯一的生计，不愿参与市场经济活动，随着时间的推移，村民们将渐渐形成一种不劳而获的思想，这对村民素质的提高有很大的影响。

2.西安市城中村的社会现状

（1）人口状况

本地村民一般很少，主要是城中村中流动性很大的外来人口，人口结构相当复杂，来源非常广泛。由于村民大多依靠出租屋生存，村民基本上都是坐享其成，所以其文化水平普遍偏低，这就和附近的城市人口格格不入，使得提高村民的文化素质也显得越来越紧迫。

（2）治安状况

城中村人口结构复杂，来源非常广泛，这样的人口状况决定了村里存在的严重的治安问题。而在城中村管制力度也很薄弱，所以各种违法犯罪活动也是层出不穷，屡禁不止。例如，在西安市城中村里我们可以看到许多发廊和美容屋，而且这些面店已经超出了正常的供需比例；此外，城中村的松散环境也成为了交易的罪恶温床，这一系列的治安问题也不是一时半会儿能根除的，所以需要政府实施强有力的手段以此坚决打击违法犯罪活动，加强执法力度与监督，不断改造城中村。

（3）社会保障

城中村村民的社会保障来源于房屋出租，而且他们的福利保障都是村集体承担，所以村民担心城中村改造后会失去原有的这些福利保障，致使自己的生活没有着落。具体来说，在城中村改造的过程中，村民们不得不面临着“进退两难”的境况，他们由村民身份变成了居民身份，失去了其赖以生存的土地，与此同时他们又没有享受到城市居民所拥有的社会保障[3]，所以他们有后顾之忧，这一定程度上就对城中村改造带来了很大的阻力。

三、西安市城中村改造中面临的问题

1.两个中心难题

通过分析西安市城中村的经济和社会现状问题，可见改造城中村已势在必行，但是在改造过程其困难程度可想而知，通过进一步分析我们可以总结出要进行改造主要面对的两个中心难题：

（1）城中村一般占地面积较大，政府暂时还不能承受起收购城中村所支付给村民的巨额资金或者说还不能一次性支付这笔巨款。

（2）村民们通过出租房屋等方式利用城中村土地能获得巨大的利益，所以他们不会轻易放弃城中村土地。

这两个难题，从本质上来说，就是如何处理好城中村问题涉及的两个利益主体――政府和农民之间关系的问题[4]。只有处理好了这个问题，才能从根本解决城中村问题，促进城市化发展。

2.城中村改造缺乏国家政策支持

到目前为止，国家还没有一部明确的关于城中村改造的法规文件，在国家出台的现有法规文件里也不易找出能针对性指导城中村改造的条目。地方各市虽也有根据各自的实际状况制定的相关法规，但是其政策的完善程度还不足，在实际的改造过程中可能会因为缺乏依据而出现一些偏差，从而影响城中村改造的顺利进行。

第4篇：城中村改造优势范文

关键词：城中村；城市化；改造策略；社会功能；城乡二元制结构

Abstract:VIC (“village in city”) is a particular phenomenon in the process of urbanization within our country. For this phenomenon, we need to start from its historical origin, look at the positive as well as negative effect it has during the urbanization process, and explore the special city and social function VIC has assumed. Only then can we find the strategies of improvement. On analyzing the VIC phenomenon, this essay aims to change the traditional views, make scientific plans, give advice and guidance, and examine as well as adjust the strategies regarding to the adjustment and reformation of VIC in adapting the social needs of urban space during the transitional period.

Keywords:village in city；urbanization；strategies of improvement；social functions；urban-rural dual system

中图分类号：TU-098.1

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2011）05-0062-02

1前言

随着我国城市化进程的加快和区域经济的激烈竞争，逐渐出现了一种很特殊的城市包围农村的现象，逐渐将一部分村落包围在建成区内。这些村落起初位于城市郊区，进而位于城乡结合部，随着城市范围的持续扩张，最终蜕变为城中村。而这种现象将成为各个城市不得不面对的必然事情。

2 城中村的形成原因、演变过程

从城中村的历史变迁中不难发现，城中村形成的主要原因可以分成主观与客观两个部分，其中客观原因是我国城市化进程快速发展的结果。改革开放以来，城市化进程速度增加，城市的快速发展需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。村庄进入城市，形成了城中村。从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。

城中村的演变过程可以分成三个阶段：第一阶段为村落自然形成阶段，此阶段城市尚未扩展到农村，此时农村只是单纯的农民聚居点；第二阶段为城中村形成阶段，农村靠近城市一侧的土地大部或全部被城市征用，然后伴随城市规模的进一步扩大，农村周边土地完全被城市征用，只剩下被城市建成区完全包围的村落，这时，就完全形成了城中村；第三阶段为城中村消失阶段，随着城市文明的不断渗透，城市建设和管理水平的不断提高，通过大规模的旧城改造项目及相关配套设施项目，城中村将被完全拆迁，城中村的居民转为城市居民，从此城中村将完全消失。

3 城中村的功能分析

随着城市化进程的快速推进，大量的外来人口涌入城市就业，但因为城市商品房居住成本较高，而廉租房数量少且难以获得购买资格，所以一般的外来人口只能选择城中村的住房。城中村更像是事实上的超级城市特区，白手起家的创业者，依靠城中村廉价的房租从而降低经营门槛。城中村成了低起点创业的孵化器；农民工和低收入者从事的多为社会低端服务业，不仅需要能满足低消费的生活空间，还必须靠近需要这种服务的外部环境。农民工转化为城市市民需要工作方式和生活方式的双重转化，而城中村就是他们完成不确定过渡期的场所；城中村起到了城市“廉租房”的作用，有助于外来人口融入城市社会，在一定程度上满足住房需求，实现住房公平，维护社会的稳定。

另外，城中村中数量很多的一类是以租给高校学生为主的。这些城中村在空间上与高校或相邻或接近，由于在高等教育规模化发展的过程中，高校教学管理与生活管理逐步分离，原来单位体制下由高校承担的各种生活服务功能，转向由高校后勤及社会周边地区承担。这也使得邻校村与高校之间的互相影响日益加深。从上述观点看，城中村以其廉价的房租和生活生产成本等优势，可以说具有控制城市的营商成本、降低产业和人才进入门槛的功用。

此外，城中村还丰富了城市多元化的生活方式，城市生活方式有以下8 个特点：①复杂的社会分工、社会分层和职业结构；②人际关系由血缘关系和地缘关系向业缘关系转化，③社会流动性大，个人地位和角色变化快，社区构成要素的异质性强；④生活质量高，消费水平高，消费方式多样化；⑤闲暇时间多，个人社会化程度高；⑥生活节奏快，紧张压迫感强，文化生活丰富多彩；⑦现代民主意识、参政意识强；⑧信仰、道德标准等多样化。这些特征贯穿了现代城市生活方式的所有部分。而这种生活方式从社会的发展历程和现状来看，是存在诸多的弊端和问题的。而城中村那种城乡交融的“低消费、地缘联系紧密、慢节奏、高可入性”的生活方式使城市更加多元化的同时，实现了有益的补充。

4困扰城市城中村健康发展的难点

由于一些城中村长期处于缺乏监管，导致了大多数城中村建设缺乏统一的规划，原来作为村庄聚落时就缺少供水供电等市政设施，演变为城中村时市政管线仅作了粗糙的配套，导致城中村市政管线无法和市政管网连接成系统，严重影响了市民的生活质量，同时也有碍于城市的现代化形象。

此外，城中村土地处置政策存在较大掣肘。按照有关规定，有农用地的，在建设前应先行办理农用地转用、征收审批手续，而每年给城市的农用地转用指标较少。同时，集体土地转国有土地审批程序繁琐、周期长，也在一定程度上影响了城中村改造工作的推进。

再者，城中村“集体经济组织”建设滞后。可以说，村集体经济基本均是以土地与物业收益为主，不可否认具有一定“寄生性”；城中村大量的外来人口则多是自食其力，主要从事门槛、层次较低的非正规行业。从城中村经济的组织架构看，村民大多各自为战，多数城中村集体经济改制还未展开，难以形成合力和一体化行动。诸如此类问题如何解决，将直接影响改制工作及村民利益保障。

最重要的一点是，城中村村民社会保障存在体制缺陷。城中村改造后，“村改居”人员要求纳入城镇企业职工基本养老保险体系。但由于现行城镇企业职工基本养老保险是省级统筹，受现行养老保险政策限制，“村改居”时已达到和超过退休年龄的人员和缴费年限不足15 年的人员难以参保和享受待遇。此类问题不解决，将影响到村民参与改造的积极性，给城中村改造工作带来阻力。

5城中村改造规划策略调整

进行城中村改造之前，有必要首先理清三点认识：①城中村改造是一个长期过程，不可能一蹴而就；②城中村并非一无是处，其有存在的合理性和社会积极意义；③不能简单地将中国的城中村视为外国高速城市化过程中形成的贫民窟，不能简单地采用西方国家曾经的“贫民窟清理”政策，要从各个层次上“消灭”城中村。应该认识到城中村的形成其实是在我国特殊的城乡二元体制下，原住民进行“理性选择”的必然结果，城中村有其存在和延续的历史缘由和未来价值。

城中村改造内容可以分成有形改造和无形改造。有形改造是指将城中村中原有建筑物全部拆除后，重新修建新的建筑物，集中安置原有村民，以保障村民的生产生活，使城中村旧貌换新颜。而无形改造是指农业户口转为居民户口，集体经济转为股份制经济，撤村建社区，集体土地转为国有土地。通过无形改造彻底消除城中村的二元管理体制，使村民纳入到城市就业和社会保障体系中，其生活方式、思想观念和意识形态得以转变，让广大村民从生活形态到思想意识真正融入到现代城市文明当中。

对城中村进行的改造不是简单的拆旧建新，而是有形与无形改造同步推进，实现彻底意义上的城中村改造，有形改造是基础，无形改造是目的。

城中村改造首先要进行合理的规划，这是城市建设的龙头，在城中村改造中应坚持规划引导的原则，做好城中村改造规划与城市总体规划、控制性详细规划等的衔接。立足于建构更为完整、全面意义上的综合发展政策，在给予城中村充分自主发展空间、满足其合理发展诉求的同时，要求其承担必要的城市社会发展义务。

其次，应该解构疏导，改变城中村形态。不仅改造其居住形态，更要改造其社会形态。城中村存在的根源是城市化没有瓦解原农村社区的地缘结构和社会结构。只要原地缘结构和社会结构没有瓦解，城中村就仍然可能是城中村。从目前城中村改造的做法看，大多特别重视城中村的居住形态改造，而忽视城中村社会形态的改造。在城中村改造过程中，应当尽量避免这种误区。

此外，还需要通过政策保障，架构系统化的城中村改造政策体系，解决因体制问题产生的城中村问题，需要政府政策的推动、扶持和保障。应本着“以人为本、多予少取”的原则，要求城市各部门尽快出台包括“城中村改造模式”“城中村土地处置”“村集体经济改制”“农转非”“规费减免”“教育、就业低保”等一系列配套政策法规，保证城中村改造有良好的政策环境。

城市化转型期需要城市有过渡性转型空间，城市空间形态也总是要反映其所处社会经济发展时期的特征，并适应其需要。因此，城中村改造规划的主要导向应为保质、有序更具活力的转型式复合空间形态。具体操作则应在符合城市总体规划前提下，以现行城中村空间区位特征为依据，以现行工程技术规范为准绳，以多部门协同合作为管理支撑要件，创造出既符合转型期特征，又丰富多样、易居易业的新型城市社区。

城中村改造模式的无外乎三种：以政府为主导、以村集体为主和以社会力量为主。一般认为，政府为主导的改造适宜于涉及到社会公益性目的的项目建设。依靠政府的行政力量，进行统一规划，实现较理想的整体效应；如果未涉及到社会公益项目，则以村集体为主的改造更可行。通过土地和房产所有人――村民的直接参与，产权的重新划分由村集体内部协调，既能充分体现村民利益，又可避免村民与政府间的博弈与摩擦，使城中村改造在自组织中完成。然而，现实中这两种改造模式的成功案例极少，相反，越来越多的城市正以社会力量为主、市场化为导向的城中村改造模式作为主流改造方式。究其原因，多数情况下前两种模式往往难以承担改造所需的巨额资金，充分运用市场机制配置城中村改造的各项资源，被认为是一种在现实中最具效率的城中村改造模式。

市场化改造是以“谁投资，谁受益”为准则，因此现行较成熟的改造模式都特别注意两类相关者的利益保证：改造资金投入者和村民的利益。而改造中影响面最广、规模最大的群体――租户则成为被完全忽视的对象。他们之中有相当一部分人长期租住于此，并为当地城市付出自己的劳动与贡献。此外，多数城中村改造还是强调物质环境的改变，即以高档商品房代替村民们低廉的私房，当土地竞租价格得以充分显化的同时，弱势群体的房价“滤出效应”也被彻底显化。一方面，弱势群体因房价造成的空间边缘化不仅将增加其谋生成本，如交通成本上升、就业机会减少，还会导致该群体进一步被社会边缘化，并持续加深不同阶层的分隔与对立；另一方面，对城市多样性空间形态的破坏，也意味着城市兼容并蓄、和谐发展的文化氛围的消失，城市活力受损、城市可持续发展受损。

6结语

城中村是我国快速城市化发展中出现的现象，根据以上分析，个人认为，城中村现象本身并无对错，城中村更像一把“双刃剑”，顺势而为、处理得当，对城市发展会产生事半功倍的效果，会加速城市现代化进程，丰富城市生活，达到共赢甚至多赢的局面；处理不当则会事倍功半，甚至滞缓城市现代化建设的步伐。

参考文献：

[1]刘静．衡阳市城市化进程中“城中村”问题解读[J].中外建筑，2009，(1)．

[2]李培林.村落的终结―羊城村的故事[M].北京：商务印书馆，2004．

[3]张万胜.城中村廉租屋价值探讨及其租赁体系整改措施研究[J].广西城镇建设，2009(8)．

[4]张京祥，赵伟.二元规制环境中城中村发展及其意义的分析[J]．城市规划，2007，(1).

[5]陈洁.城中村改造的模式与对策初探[J].江苏城市规划，2009，(3)．

[6]谢志岿.村落向城市社区的转型―制度、政策与中国城市化进程中城中村问题研究[M].北京：中国社会科学出版社，2005．

[7]陈柳钦.“城中村”：城市化健康发展必须破解的难题[J].重庆工商大学学报(社会科学版)，2009，(2).

[8] 新华网.城中村改造需要 2000亿廉价出租屋将变得高级[EB/OL].2007-01-24.

第5篇：城中村改造优势范文

关键词:高度城市化;全面改造;公共基金;利益均衡

中图分类号:F12文献标识码:A

一、引言

我国改革开放30年,经济和社会都发生了深刻变革,城市发展已进入高速城市化阶段。高度城市化地区在面临土地与空间难以为继、环境承载力难以为继的历史条件下,城中村改造与城市土地集约利用、空间演化、经济结构调整、环境改善关系紧密,将成为未来城市发展的核心问题之一。目前,高度城市化地区旧城改造出现的普遍问题在于旧改资金不足、开发商与被拆迁人矛盾突出、土地超强度开发、中心区空心化、全面改造与综合改造不协调等。研究高度城市化地区城中村全面改造模式是解决旧城改造难题的关键,对快速城市化地区制定政策和创新体制有重要借鉴意义。

二、快速城市化与城乡二元结构导致城中村的形成

上世纪九十年代中后期,城市规模迅速扩张和郊区大量农村土地被征收征用,由于未开发建设用地开发成本和开发效率远低于和优于已建成区更新改造,同时农村经济发展和基础设施建设上远落后于快速扩张的城市地区,因此造成城市包围农村的独特现象。

从根本上看,城中村的形成源于外在的快速城市化和内在的城乡二元结构。快速城市化使得区域经济发展不均衡形成城中村沦陷,成为外来劳动力廉价聚集的“贫民窟”;城乡二元结构使城市的近郊区的政府不愿意放弃对这些行政村庄的管理权,而城市的政府部门因城中村改造资金、规划、社会保障等一系列问题对城中村开发建设和管理没有热情。最终形成在建筑景观、人口构成、经济特征、行政管理、生活方式等方面与城市社区有着明显的差异,成了城市中的“孤岛”。

三、高度城市化地区城中村建设问题

高度城市化地区城中村在城市经济发展中扮演着非常重要的角色,一方面解决城市外来人口的居住问题,一方面作为历史遗留问题,成为城市发展“储备用地”。城中村建设的核心问题在于利益的非均衡分配,具体表现在以下几个方面:

1、社会资源分配的非均衡性。城中村以其廉价私房为外来人口提供居住场所,但城中村在基础设施投入和城市建设管理方面存在严重不足,存在严重的消防、治安隐患,使外来人口的生存条件极其恶劣。

2、城市改造投资分配的非均衡性。旧村区位条件好的一般实行全面改造,开发利润较高,是城市房地产开发商的新宠;而区位条件较差的因可开发性较弱,改造意愿不足。城中村改造的不均衡导致城市发展新的历史遗留问题。

3、改造主体利益分配的非均衡性。城中村改造成本高、相关者利益复杂,各方利益博弈盲目追求相关者利益造成旧村改造对城市土地的高强度开发和高密度开发,忽略城市生态和文化在内的整体理性,破坏城市整体功能结构,城市空间环境品质和历史文化遭到严重破坏,城市布局形成新的紊乱,阻碍城市发展。

四、城中村改造土地价值超额提升与改造主体利益博弈研究

1、城中村改造土地价值超额提升内涵。城中村是高速城市化过程中产生的特殊现象。而城中村土地价值因快速城市化和城乡二元结构进入土地价值“洼地”。城中村改造的实质是对城中村土地价值的释放。城中村改造土地产出投入比远大于一般状况下的土地产出投入比,其原因,一方面在于周边成熟土地价值对城中村土地价值具有支撑作用;另一方面在于城中村分享城市价值提升的结果。

马克思地租理论级差地租Ⅱ表明土地价值与对土地投入有关。在现代城市建设中,基础设施建设、公共配套设施完善和生态环境改善等土地开发投入促使土地价值不断提高;而城中村土地因缺少投入,土地利用条件相对较差,因此土地价值较低。但土地的替代性决定了土地价值具有连续性,城中村土地价值会受到周边土地价值提升的支撑而自然提升。同时,区位价值取决于整个片区的区位价值和周边区位发展状况,具有协同的和共振的特征,相邻区位土地价值具有乘数效应;另一方面城市价值是有形价值与无形价值的统一,是基础设施、自然环境、文化教育、经济、社会诸方面价值的统一,是历史价值、现实价值与未来预期价值的统一。城中村作为被包含在城市空间内的单元之一,与外界不可能孤立存在,相反会以其特殊条件为城市发展提供相应的功能,分享城市价值提升的收益。因此,城中村土地价值超额提升的内涵就在于城市整体价值提升。

2、旧城改造主体利益分配的非均衡性研究。高度城市化地区城中村改造的模式主要市场化的改造模式(即开发商或开发商+股份公司改造模式),涉及主体有政府、开发商、被拆迁人,其利益分配分别表现为土地出让金、开发利润和安置补偿,但存在利益不均衡性。

(1)政府公共管理角色与公共利益湮灭。政府在城市经济发展中,是公共管理者,对城市建设具有不可推卸的责任。在我国旧城改造中城市政府却存在显著的角色错位、缺位和越位等偏差,钉子户、补偿不到位、安置房质量差等问题都体现了政府公共管理职能缺失;另一方面城中村改造土地出让金只实现国家投入成本的回收,但城市价值提升带来土地超额升值部分并未转化成公共收益。

(2)开发商的中介特征与超额收益。开发商在土地开发中以其资本优势取得土地进行开发,而开发的房地产真正的产权人将是业主,所以,开发商在房地产开发过程中真正承担的是中介角色,提供垫付资金和组织建设。但其地产开发的大部分资金来源于银行信贷,银行利息远低于房地产投资收益,所以银行资本利息以外的收益被开发商占有,也占有了政府忽略的那部分超额提升价值。

(3)被拆迁人的安置补偿超额实现其财产损失。在城中村改造中,安置补偿是对被拆迁人财产损失的一种补偿行为。而在高度城市化地区,城中村村民借助城市经济繁荣,违法占有宅基地或增加私宅面积进行出租经营,同时相对区位条件较差的地区拆迁补偿标准更高,致使在改造时对村民安置补偿额度巨大,一夜暴富成为旧改安置补偿的代名词。

五、基于利益均衡的城中村全面改造模式:公共基金+项目管理公司

1、“公共基金+项目管理公司”改造模式的特点。基于当前高度城市化区城中村改造利益分配的均衡性,笔者提出公共基金投资与项目管理公司开发运行的改造模式,该改造模式特点如下:

第一,公共基金收益将城中村改造土地超额收益转化为全社会利益所得。旧改公共基金主要引入社保基金、住房公积金和政府旧改投资债券等,投资收益将用于社会公共福利,取代开发商借用银行信贷资金获得超额投资收益,将城中村土地价值超额升值部分转化成公共利益。

第二,项目管理公司还原开发商的中介本质降低城市价值的耗散。项目管理公司以管理费用取代房地产开发商的开发利润,减少城市价值向社会利益转化的损失。

第三,该改造模式能综合发挥政府公共执行力和项目管理公司经济技术管理能力。该改造模式实质是政府主导,项目管理公司的一种改造形式,在改造中,政府能有效控制城中村改造的开发强度,切实使城中村改造按照城市发展规划科学进行;另一方面在税收、地价、被拆迁人安置等优惠政策上具有统筹安排的优势。

2、“公共基金+项目管理公司”改造模式运行机制建议。首先,规定投资基准收益,加强政府对资金运作监督审核力度。规定公共基金基准收益,保障公民财产的稳定增值;另一方面公共基金关乎社会安全,公共基金利用也具有利弊两面性,具有较大风险,因此在公共基金投资中应加强资金运用的监督与审核力度,防止公共财产的损失。其次,采取项目管理公司信用审核和准备金制度。高度城市化地区城中村改造关系复杂,任务艰巨,利用公共基金进行城中村改造具有一定风险,因此改造主体须具备相当的资金实力和技术管理水平以及良好的信用水平,为保证公共基金的安全性和城中村改造的顺利实施,必须实施项目管理公司信用审核和准备金制度。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]周新宏.城中村问题:形成、存续与改造的经济学分析.复旦大学,2007年博士论文.

第6篇：城中村改造优势范文

今天会议的主要任务是，进一步贯彻落实全市“城中村”改社区工作会议精神，安排部署我区“城中村”改社区工作。下面，我讲两点意见：

随着城市建设步伐加快，“城中村”成为不得不面对的问题。

“城中村”充分发挥区位优势和资源优势，在经济建设、社会管理等方面取得了很大成绩，为全区改革发展稳定大局做出了重要贡献。但是，“城中村”本质还是农村社区，城乡二元结构是其基本特征，之所以称之为“村”，就是因为它在城市中却依然保留着农村的特点，无论从生活习惯、人际关系、社会保障等方面都与城市发展格格不入。从我们谢桥新区来看，“城中村”与它外部的城市环境是两重天：“城中村”外建筑规划有序、道路宽阔畅通、绿树成荫，各功能区互不干扰；“城中村”内家家户户乱搭乱建，蓝棚棚整的像军事基地，村内建筑间距过小，采光、通风不足，危房、“一线天”、“握手楼”比比皆是，缺乏绿地和公共活动空间。“城中村”改社区，是破解城乡二元结构、加快城市化进程、改善人居环境和城市品位的重要举措，也是市政府安排的硬性任务。今年，市下达我区“城中村”改社区的任务是谢桥街道的谢桥村、楚溪村和唐家寨村，其中：谢桥村改社区试点要在6月底前完成，楚溪村和唐家寨村改社区要在11月底前完成。大家要高度重视，充分认识“城中村”改社区的责任感和紧迫感，采取有力措施，确保市下达任务全面完成。

按照国内“城中村”改社区的普遍做法，这项工作主要分为三个层面：一是物质层面上的改造，主要包括“城中村”的规划建设、集体资产和集体土地处置；二是制度层面上的改造，主要包括“城中村”户籍改革、社区建设和运行模式改革、居民和社会保障、社会事务等；三是精神或文化层面上的改造，主要包括“城中村”宣传动员和市民意识培养。刚才，梁巨云同志宣读的我区实施方案里讲的比较详细，我就不一一介绍。“城中村”改社区面对的最直接、最困难的问题，就是第一个层面的问题。物质层面的改革之所以困难，其原因就在于“城中村”改社区是一个利益博弈的过程，利益无疑成为各方面摩擦的焦点。在改社区过程中，如何平衡各方面利益则成为改造是否得以顺利进行的关键所在。各有关部门、谢桥街道要统筹兼顾，精密组织，正确处理改革稳定发展关系，确保居民在改社区后利益不缺失、生活有保障、发展更迅速、社会更和谐。要重点把握两点：

第7篇：城中村改造优势范文

关键词: 城市化;城中村;金融服务

一、城中村的定义与分类

所谓“城中村”是指在城市规划建设范围以内,仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区。从广义上讲,城中村主要包括以下三类:

(一)A类城中村

A类城中村虽然仍保留和实行农村集体所有制,但由于城市的发展已征用村中农民原先生存的基础―土地,因此村中农民已没有土地从事第一产业。这类城中村散布于大中城市的主城区,与城市建设用地相互交错,其中居住的农民也已被城市生活逐渐同化,贴近于城市居民的生活方式,特别是年青一代,大多数已接受良好的教育,易于接受城市文明。

A类城中村的建筑景观,大多已通过商业化运作手法改造,以多层与低层为主,与城市相融度较高,但就周边环境而言,土地利用价值利用并不充分,因此面临着二次改造的问题。

(二)B类城中村

B类城中村仍有少量的农用地,多处于城乡结合部或城市近期建设将要影响的地区。由于具有一定数量的农用地,因此少数居民仍从事农业,而多数人尤其是青壮年都外出务工。

这类城中村的建筑景观较差,新旧建筑都有,且多以低矮为主,没有经过统一规划,建筑布局混乱,市政基础设施严重短缺。

(三)C类城中村

C类城中村主要分布在城市绕城公路之外,其建筑、人口和景观仍保留着浓重的乡村形态。

城中村是我国现代化和城市化过程中的一个特有的现象:城市包围了农村但没有及时消化吸收农村的生产与生活方式;城市建起了高楼大厦,但其周边却存在着破旧的居民区。这使得城中村逐渐成为城市中的一座座“孤岛”,在建筑景观、人口构成、经济特征、行政管理、生活方式等方面与城市社区存在着明显的差异。

二、城中村对金融服务需求的特征分析

(一)城中村居民的生活、就业、创业需要金融支持

首先,城中村聚集着大量的外来务工人员,一般属于人口的高密度区,例如深圳城中村人口高达560万,占深圳总人口的一半。这大量的外来人口必定会产生大量的存取款以及汇款等金融服务需求。

其次,A类和B类城中村的村民相对富庶,村民的征地补偿款、房屋租金加上进城务工收入十分可观,因而其理财需求较为迫切。

最后,城中村在发展过程中,出现了一批依托低地租等特殊优势成长起来的集体企业,这些企业在创业期、成长期以及成熟期都存在着资金需求。例如典型的杭州四季青服装市场、深圳石碑电脑城等,在创业期都是从当地农村信用联社取得融资支持,并与农信系统建立了较密切的关系,当然随着这些集体企业的发展成熟,其资金需求量越来越大。

(二)城中村改造过程中存在对金融服务的需求。

城中村的出现及存在带来了许多问题,一方面影响了城市总体布局规划,影响了城市形象,另一方面制约了城市发展的步伐和全面建设小康社会的进程。因此,目前许多城市都在进行城中村的改造。然而改造是一项复杂的系统工程,需要大量的资金,包括对村民的拆迁补助资金、改造重建资金等等,可以说这巨额的资金需求仅仅依靠政府和开发商的投入是远远不够的。政府应通过多种渠道、多种手段,组织动员各种社会资金和社会力量参与城中村的改造工作,并创建一个保证参与各方利益的多赢机制。在这一机制中,银行的参与是必不可少的,银行可以为拆迁、重建提供资金支持,而且这种资金支持一般都是巨额贷款,例如,石家庄市的城中村改造,仅2009年以来,就从中国农业银行取得300亿元的贷款授信额度支持;从中国银行取得在未来3年内提供500亿元的贷款的承诺。

另外,在拆迁补偿过程中,不少城中村的村民可以获得数额不少的拆迁补偿费,以杭州机场路一带为例,一个五口之家(两老人、两夫妻、独生子女)可以按照周边平均房价获得近400万补偿。这突然而来的巨额资金必然会带来理财的需求,以寻求合适的收益率。

(三)城中村改造之后居民生活与金融服务更是密不可分。

首先,在城中村改造完成后,农村成为城区,农民身份成为城市市民,原有的生活方式也发生改变,开始向城市生活方式靠拢。这些改变使得金融服务的需求越来越大,例如水电费的代收代缴,以及居民消费观念改变,开始采用信用卡提前消费等。其次,城中村经改造后,交通便利、基础设施完善,本地以及外来的投资创业必定增多,这更需要金融的配套服务,包括资金的借贷、存取、汇兑等等。

三、农村信用社在城中村的业务拓展

从上述分析中,我们可以看出无论是改造前的还是改造中和改造后的城中村,都存在数目不小的金融服务需求,涵盖个人、企业和一些大型改造项目。随着时间的推移,城中村最终是要走向消亡,但是金融需求是不会消失的,反而会慢慢变大。因此,处于变革中的城中村其实蕴藏着一股潜在的金融需求,这股金融需求或许可以使作为国家扶持“三农”重要窗口的农村信用社有所作为。但是,随着城中村改造的逐步推进,许多城中村在改造后成为环境舒适、交通便利、设施完备的现代住宅小区,这使得其他商业银行逐渐将触角伸到这些他们原本遗忘或是不重视的城市角落,从而使得农村信用社面临的竞争加剧。

与商业银行相比,农村信用社网点在经营机制、业务品种、资产质量等方面还存在不小的差距,在金融工具和中间业务方面,仍处于明显的竞争劣势。因此,为守住阵地,提高效益,也为更好地为城中村提供全方位的金融服务,农村信用社必须在以下方面积极拓展:

(一)完善农村信用社的经营理念,作为国家扶持“三农”的重要窗口,农村信用社一直是以“服务农业、服务农村、服务农民”为经营理念,在新形势下,面对城中村这种特殊形态,农村信用社可以将经营理念完善为服务“城市农村、城市农业、城市农民”。在此理念的引导下,农村信用社必定能够与时俱进、为城中村量体裁衣,打造出适合城中村的金融产品和金融服务,一方面满足城中村的金融需求,另一方面提升自身的收益。

(二)针对城中村人口集中、金融服务需求量大、金融机构营业网点不足的特点,农村信用社可以在城中村设置数量适宜的营业网点。城中村人口主要是农民和外来务工人员,其金融服务需求一般比较单一,主要是存取款和汇款。因此,一般的营业网点足可满足这些金融需求,并不需要复杂的金融工具和业务品种,农信社可以保持较低的运营成本。另外,农村信用社通过提供这种便利、优质的服务,可以加强与当地政府、居民的联系,提高客户忠诚度,从而在以后该地区金融需求上升时,能够更容易获取业务,提高效益。

(三)针对政府对城中村的改造提供金融服务。

首先,农村信用社可以参与城中村改造、重建的信贷服务。在拆迁、改造过程中,需要大量的资金支持,信用社可以在合适的项目中提供贷款,一方面缓解政府压力,另一方面获取收益。

其次,积极配合政府完成补偿给予农户的拆迁、安置资金。政府补偿给农户的拆迁、安置资金,按片区汇入农信社的指定账户,农信社应根据社区提供的补偿、安置资金的明细,通过自身的业务系统存入农户存折上,以使补偿金及时、准确、安全分配到每一位农户手中。

最后,农村信用社可以为居民提供回迁时的住房、商铺按揭贷款服务。在房地产开发商所开发的城中村房地产项目取得《房屋预售许可证》的前提条件下,农村信用社可以按照国家有关住房按揭信贷政策的规定开办回迁户的住户、商铺按揭贷款,信用社可以办理按揭贷款的各个品种来满足居民的各种贷款需要。

(四)针对改造后的城中村提供金融服务。城中村在改造后金融服务的需求激增,但与此同时农村信用社面临的竞争也加剧。因此,农信社更应完善经营机制、创新服务手段、大力拓展市场。

首先,应推出合适的金融产品和服务,满足回迁居民日常生活中的金融需求。城中村改造完成后,居民身份以及生活方式都发生了改变,信用社的金融服务必须与时俱进,包括及时推出代收代缴水电费的服务;也包括提供小额贷款满足年轻人提前消费的需要。

其次,加强对回迁居民自主创业以及外来投资的金融支持力度。城中村改造后,居民一般需要重新就业或是自主创业;另外由于交通等基础设施的完善,使得外来投资的企业增加。这些创业或投资在初期一般都需要金融服务的支持,信用社应把握机遇,对市场准入的企业,要积极主动搞好服务,对符合贷款标准的企业应提供信贷支持。

最后,应对企业日常经营提供优质的金融服务。信用社要提供快速、便捷的结算服务,开通各种税费代扣、代缴业务,与税务部门签订代扣、代缴业务协议,为企业日常经营提供便捷的金融服务。

参考文献:

[1]马明,刘建欣.“城中村”,都市里的特殊风景[J].农村.农业.农民(B版), 2008,(12)

[2]王新.解读温州“城中村”现象[J].温州大学学报, 2005,(01)

[3]史新伟.管理“城中村”土地难在哪儿[J]].中国土地, 2009,(02)

[4]陈小兵,郑晓亮.临邑县“城中村”成片开发激活城市建设发展潜力[J].山东国土资源, 2009,(03)

[5]郭斌,杨洋. 关于城中村改造资金筹措模式的探讨[J].中央财经大学学报,2008,(04)

[6]宋波,郭斌.开发性金融对西安市城中村改造的启示[J].建筑经济, 2009,(04)

第8篇：城中村改造优势范文

关键词：城中村(village in the city)；城市化(civilization)；理论框架(theory framework)；意义(significance)

中图分类号： TU984 文献标识码： A 文章编号：

城中村，从广义上讲是指被城市建设用地包围或纳入城市建设用地范围的原有农村聚落――城市转型不完全的、具有明显城乡二元结构的地域实体。简而言之,就是 “都市里的村庄”。随着城市化，城中村作为历史遗存，日渐脱离主流社会，以一种落后的经济模式和生活方式直接影响了村民的人居环境、收入水平和生活质量。因此各省政府因地制宜方案指导城市旧城区和城中村改造，进一步提升城市发展品质和改善人居环境，有序推进城市空间拓展。

本文对城中村改造提出一个理论框架，以廓清认识，为改造实践指明着力的方向，从规划设计层面上就城中村改造的进行探讨。并结合一个案例陈庄村，对城中村改造的意义进行总结。

一、城中村改造的理论框架1、城市政体理论(Urban Regime Theory)――城中村改造的理论基础。张庭伟先生的城市政体理论(Urban Regime Theory)从政治经济学的角度出发，对城市发展的动力――市政府(所谓“政府的力量”)，工商业及金融集团(“市场的力量”)和社区(“社会的力量”)三者的关系，以及这些关系对城市空间的构筑和变化所起的影响，提出了一个理论框架。由斯通(Stone)、罗根(Logan)和莫罗奇(Molotch)所创建的政体理论是从发达国家中城市政策的演变分析中得出的。该理论认为，城市空间的变化是政体变迁的物质反映。谁是“政体”的成员，谁是“政体”的主导者，会引起城市空间结构的不同变化。城中村改造实质上反映的也是政体力量的对比：当政府力量在从中占据主导地位时，政府主导的改造拆迁就成为必然选择；当企业（市场）力量占据主导地位时，城中村改造就会朝着企业的意愿发展；当业主（社会）力量足够强大时，城中村改造就会最大限度地满足业主的利益。城中村改造的关键就是协调好各种政体力量的利益关系。2、城中村改造的利益格局城中村改造涉及政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它两方代表各自的利益，城中村改造的实质是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。

（1）政府与改造单位的关系。该关系主要涉及规划与地价两方面问题。规划方面主要考虑的问题是，政府在确保达到城市发展要求的前提下，兼顾改造单位的利益，确定适当的开发强度，分担合理的市政配套设施。地价方面主要考虑政府如何采取地价优惠或补贴的方式，给开发建设单位让利，确保改造项目得以进行。因此，确定合适的开发强度与地价就成为平衡二者关系的焦点。（2）政府与业主的关系。该关系主要涉及房地产权确认及保护小业主利益问题。与一般国有土地不同，城中村因土地产权不清晰而产生了大量违法建筑，给城中村改造带来很大障碍。因此，解决改造前后房地产权确认问题是处理政府和业主之间关系的主要内容。当然，通过完善改造政策、采取措施以防止出现楼房烂尾、业主无法回迁等问题，也是政府的职责所在。（3）改造单位与业主的关系。该关系涉及拆迁安置补偿，主要考虑改造单位以何种方式、标准对业主进行安置补偿的问题。该关系很大程度上是个市场问题，政府不宜直接介入。总而言之，解决土地产权问题是城中村改造的基本前提。3、城中村改造的规划设计须把握几个原则性问题除产权、规划、地价及拆迁补偿安置外，具体到特定的城中村改造项目，还须解决要不要改造、改造主体、改造目标和改造模式等原则性问题。这些原则性问题是解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置等的前提和基础，决定了后者的方式和内容。（1）正确判断要不要改造。一个城中村要不要改造，不仅仅取决于其物质环境状况，更要考虑其背后种种复杂的社会经济形势，特别要与所在城市的房地产市场形势、经济结构及人口结构相适应。

（2）明确改造的主体。一般来说，政府、企业、业主都可以成为改造主体。具体到特定项目，这取决于三者的意愿和彼此力量的对比。一般说来，如果涉及市政基础设施等公共利益，由政府为主改造就比较合适；如果是纯粹的经营性项目，则由企业为主可能就比较合适；如果业主是一个具有足够开发实力和资质的法人，由业主组织改造也是理想选择。当然，各方之间进行合作也是一个改造途径。（3）制定切合实际的改造目标。改造目标既要符合城市规划标准，又要切合实际情况。改造目标很大程度上取决于城中村的现状情况。

（4）确定合理的改造模式。针对不同的改造目标和现状情况，有不同的改造模式可供选择。

二、 陈庄沟城中村改造案例

1、为什么要对进行改造

陈庄沟城中村由于历史和管理体制等原因，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。为了改善人居环境、提升城市品味，对其进行改造已成为必经之路，这是以人为本、科学发展、构建和谐社会的民心工程。

2、造后将会给村民带来的好处

本小区规划总用地面积176690，总建筑面积561806。其中地上面积489636，地下70320，多层住宅144574 ，高层294162，商铺46300，幼儿园3600，社区服务用房1000，容积率2.38，建筑密度28%，绿地率40%, 建成以后将会带来以下变化。

（1）、环境的改变：陈庄沟城中村的规划和建设兼具了居住与商业办公功能，各种市政配套设施齐全，营造了一个绿色、经济实用的良好居住环境。

（2）、住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。个性化和实用性兼具的原则，把建筑的空间艺术展现得淋漓尽致，舒适两房、温馨三房、奢华四房，凸显了社区生活。设计上巧妙的减少室内交通面积，增加客厅面积，将宽敞式大客厅搬入居室；起居室与客厅比例适宜，空间划分合理；大飘窗的开阔视野，空气清新流畅，光线充足。

（3）、房产价值的改变：村民住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入。

（4）、村民个人收入的改变：城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。

由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高。

3、改造后达到的效果

规划布局合理，外观新颖，小区内道路主干相接，环绕相连，花坛、草坪、花园分布合理，绿化面积、容积率、密度等各项技术指标均满足规划要求。小区内还设有大型超市、幼儿园、公用车棚、公用停车场及老人活动中心、社区医疗服务机构、物业管理、体育健身器材的完备，营造一个以人为本的和谐、健康、优美现代生活氛围浓厚的花园式小区。 一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。二是进一步推进全市“四城同创”，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力。三是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。四是进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。五是进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。

三、结束语

在城市化大潮中，对在城市建成区内以原农村居民点为依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区――城中村的改造工作是以改善城市环境、提升城市品质、美化城市形象为目标的。在重视城市利益的同时也要重视村民的利益，通过产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡好政府、业主与改造单位三者之间的利益。

参考文献

[1]毛丽芳.“二元”： 国家之痛 [J].城镇聚焦2002（3）

第9篇：城中村改造优势范文

关键词:城中村;改造;文化融合

中图分类号:F291.3 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)26-0043-03

改革开放以来,我国地域空间格局发生了急剧变化,城市化进程迅速推进,城市规模不断扩大。随着城市建设的扩展,越来越多的城郊村庄完成了非农化转变。这些村庄在城市发展的带动与影响下,在产业结构、建设景观等多方面逐渐与传统农村相区别。但因土地、户籍等城乡二元体制因素影响,它们又没有真正纳入城市的统一规划建设与管理,在生产方式、生活方式及社区管理等方面仍然保留和实行农村集体管理体制,形成了“城中村”这一独特地域现象,它的出现及引发的各种社会问题越来越引起政府和学者的广泛关注。笔者以分析城中村产生机制作为切入点,从“文化融合”角度探讨“城中村”的改造及其城乡关系协调发展问题,推动“城中村”走物质、社会、文化综合改造的内涵式城市化道路。

一、城中村的亚文化特性

作为农村―城市的不完全转型产物,“城中村”居民形成了独特的群体心理、价值观念和生活方式,产生了与城市主流文化不同的亚文化,并与城市主流文化不可避免地产生碰撞和冲突,从文化的来源和类型看,主要表现为传统农村文化与现代都市文化的冲突。

(一)心理认同差异

从心理认同角度看,城市居民的关系以业缘和契缘为主,感情居次要地位。人们在行为选择上明显倾向于理性地选择自己的行为方式、生活方式和社会环境,其心理体现了理性化和现代化的融合,它使得城市人更重视知识的积累,更注重效率和效益,更愿意广泛地参与社会事务,更愿意接受新鲜事物,互相之间更讲究平等和规范等等。而在以血缘和地缘关系为主要纽带的城中村,村民世代居住在同一地方,在处理人际关系及日常事务时,感情占主要地位,但又不同于传统的农村,虽然基本脱离了农业关系,但却没有被城市完全接纳,成为城市中的边缘性群体,形成了独特的边缘性心理。在实际调研过程中,许多城中村村民言语中流露出羡慕城里人、与城里人有所区别的一面,这表明尽管城中村已被纳人城市范围,甚至一些已处于市区中心地段,但在心理上城中村村民还习惯把自己看做农村人,与城里人区别对待。

(二)价值观念差异

在价值观念上,城市居民不墨守成规,思想开放,十分注重生活质量的提高和实现自身再发展等。愿意在不断的工作当中寻找进步,追求物质与精神上的双重满足。城中村居民的价值观突出地体现在两个方面:一是对土地的极大依赖及其所表现出来的浓厚乡土情结。由于土地的不可移动性,使得城中村形成了一个相对封闭的小社会,形成了城中村居民求稳怕乱、小富即安、不思进取的人格特质,对物质利益和眼前利益较为偏重,价值取向具有群体性特征,据作者在济南城中村的调研发现,许多村民一天的主要活动就是打理房子、收取租金、挨家串门。面对外面的世界,村民更愿意于以集体行动来共同抵御外部的干扰与风险压力。

(三)生活方式差异

在生活方式上,城市与城中村截然不同。城市中庞大的科层组织、工作机构、社会设置、制度规范等,对在城市工作生活的人们产生了无所不在的影响,这一影响要求他们适应城市里的一切,要求他们同城市里快节奏的工作方式相适应。因此,城市居民追求生活方式上的独立、舒适,在消费观念上比较超前,接受新鲜事物的速度非常快。在城中村,村民生活联系主要局限于血缘和地缘范畴内,社会交往面较窄,比较注重传统,生活方式较为单调和保守,其生活习惯自由散漫,不习惯于城市的生活方式,完全适应城市生活还需要一个过程。

二、城中村亚文化对城市发展的影响

城中村的亚文化特性使其难以较快融入城市文明,成为城市管理的“真空”地带,一直处于混乱状态,严重破坏城市形象,危害城市公共安全,已成为影响城市经济社会发展的制约因素,笔者对济南市中心城区二环路以内城中村进行了实际调研,以其为例具体表述。济南市中心城区二环路范围内共有城中村77个,涉及常住人口户数约6.5万户;占地总面积约6.5万亩(43.3平方公里),建筑面积约1 670万平方米。

(一)违法建设现象普遍

以旧村改造名义进行违法房地产开发建设现象普遍,据调查统计,中心城区二环路以内56个城中村80个项目属违法旧村改造,建筑面积达220万平方米,占全市违法项目的48%,建筑面积的22%。二环路以内地段位置优越的城中村在靠近道路两侧违法建设各类市场、展厅、厂房、库房等面积超过上百万平方米。居民违法加建成风,济南市中心城区二环路以内城中村居民违法加建面积超过300万平方米,有的村居户户加建,几乎每幢房屋都在三层以上,还有不少房子甚至加盖至六、七层,还有的在楼旁、路边、河道、桥下搭盖简易房。

(二)人居环境质量差

城中村供水、供电、供气、供暖、排水、道路等市政基础设施建设滞后,辖区内教育、文体和幼儿园、敬老院以及公共绿地、居民活动场所等服务设施严重匮乏,直接影响了辖区居民的日常生活。环境卫生基础设施短缺,公共厕所和垃圾收集设施严重不足,生活垃圾和污水得不到有效处理,不少街巷垃圾遍地,污水横流,蚊蝇滋生,夏季臭气熏天,冬季路面结冰,脏乱差现象十分突出,成为城市最大的卫生死角,群众生活环境质量很差。

(三)公共安全隐患大

中心城区二环路以内城中村的房屋结构和装修大多不符合消防安全要求。有的出租房屋楼上住人楼下是简陋的生产车间,有的出租房屋被用作存放易燃易爆化学物品的库房,发生火灾或爆炸的隐患很大。城中村道路狭窄,许多房屋之间只有一、二米宽的通道,多数街巷进不去消防车和救护车,且没有消防设施,一旦发生火灾等灾害,无法进行有效救援。城中村的许多房屋是在一层平房的地基上,随意加盖成三、四层高的楼房;有的楼梯未加护栏,十分危险;有的在二层以上向外探出十几平方米的面积,整个楼体头重脚轻,一旦地基沉降或发生地震,后果将不堪设想。

(四)社会治安问题突出

城中村价格低廉的出租房屋吸引了大量低收入或无固定收入的外来人员居住。据济南市内五区调查统计,目前,租住在城中村的外来人口数量是城中村常住人口总数的2倍,占全市二环路以内外来暂住人口总数的70%以上。这些人员成分极为复杂,加之城中村社会管理薄弱,极易藏污纳垢,成为黄赌毒等社会丑恶现象的滋生地和治安事件的高发区。近年来,外来人员违法犯罪占全市违法犯罪总数的50%以上,成为社会治安的最大疾患。

三、城中村亚文化的形成根源

从形成根源来看,城中村是中国特有的土地制度、户籍制度、经济制度和管理制度城乡二元化的产物,其造成了传统村落文化与现代都市文化的碰撞冲突,由此形成城中村与城市其他地域的强烈落差,成为城市高异质性区域。

(一)城乡二元体制是造成城中村的根本原因

一方面从制度建设讲,土地集体所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度条件,土地集体所有和宅基地政策,把村民捆在一起,形成了一个基于土地的利益共同体,难以分化;另一方面,从社会发展讲,农村宗族和地缘观念很强,安土重迁,这种居住观念构成了城中村存续的社会心理条件;同时随着城市化的推进和社会经济的发展,土地增值,外来人口急增,使得私房出租成为一个利益丰厚的产业,这是城中村得以发展的社会条件。从济南市来看,随着城市化的快速发展,中心城区二环路以内的许多农村已改为城市社区,然而其居民社保、医疗、就业、教育等方面还没有完全享受与城市居民同等公共服务的待遇,社区基础设施没有纳入城市统一规划建设,街巷环卫保洁大多仍由社区自己承担,在一定程度上仍然延续着城乡二元结构的差别。这些置身于城区中的居民,绝大多数文化水平低、专业技能差,难以找到新的就业门路,在原赖以生存的土地被征用后,只能把眼光转向建房出租,变种地为“种房”,把租房作为主要的生活来源。

(二)经济利益驱动是维持其存在的关键原因

由于城中村特殊的区位优势,其土地不断升值,房租价格不断上涨,许多单位、集体和个人在利益驱动下,大肆违法建房。济南市中心城区二环路以内的许多城中村居民,在自家原有房屋基础上,盖起了三层以上的楼房,建筑面积一般都在300―500平方米,最多的超过1 000平方米,每户平均年房租收入多达万元,最多的可达十几万元,成为新生的“食租群体”。另外,随着征地和拆迁补偿标准的不断提高,城中村出现了许多发“拆迁财”的专业户,这些人盖楼的主要目的就是为获得拆迁补偿。据调查,目前济南市城中村自建房屋成本约为300元/平方米,而拆迁补偿一般在1 700元/平方米,高于建房成本的数倍以上。按照加建300平方米的房屋计算,拆迁补偿费可达50多万元,这种“盖起楼来等着拆”的现象,在城中村中比较普遍。

(三)管理失控是城中村产生问题的重要原因

一是在城中村土地权属和使用上,存在着国有和集体两种不同的管理模式,相互交织,错综复杂。许多已转为国有的土地,没有随之进行城市功能布局调整和安置新的产业项目,仍由村(居)集体管理使用,这些没有改变用途的国有土地和集体土地长期处于粗放管理的状态,导致非法出租、转让、倒卖,问题十分突出,农民住宅私自转让、出租土地使用权、不办理农地转让手续擅自改变用途等现象普遍。二是在城中村规划控制和管理上,由于相关法规政策不完善,始终没有形成有效的规划管理体制,致使规划编制滞后、控制不严的问题比较突出。三是在城中村社会管理和服务上,重点和难点是对外来人口的管理。城中村的外来人口数量大大高出常住人口,虽然许多村早已改为社区,但实质上还是原村委会的管理模式,只管理原村居民。外来人口管理涉及公安、工商、劳动、税务、民政、执法、计划生育等部门的管理职能,实际工作中部门之间缺乏沟通和配合,管理水平已远远不能适应城市发展的需要。

四、基于文化融化的城中村改造路径

城中村不是单一的物质体系,而是以人为核心的物质体系、经济体系、文化体系的综合体。城中村村民虽然完成了从农村到城市的空间转移,但其社会心理、价值观念、生活方式等方面仍然保留和具有浓厚的农村色彩。因此,城中村的改造不是简单的物质形态转变过程,而是物质、社会、文化多元转变过程的统一。只有将社会文化形态的改造与物质形态的改造相结合,从文化整合的思路中寻找突破口,为村民提供更多的就业机会和社会福利,才能解决目前单纯物质形态城中村改造难以推进的问题,改变村民落后的文化素质和思想意识,使其在社会文化、行为方式、价值观念等方面发生根本转变,成为真正的城市居民,最终实现城市化。

(一)充分发挥政府的引导作用

政府作为城市的管理者,首先要进一步认识到城中村问题的严重性和改造的复杂性,改变以往“重物质改造、轻文化改造”的片面认识和工作倾向,积极推进城中村物质、经济和文化的综合改造,把城中村综合改造纳入经济和社会发展规划,切实加强对城中村改造工作的领导。健全完善城中村综合改造管理办法、实施细则及相关优惠政策,不与城中村居民争利益,把最大限度提高城中村居民福利作为城中村综合改造的根本出发点。针对城中村地理位置、客观环境、人口结构等各不相同的特点,坚持“典型引路,有序推进”的原则,采取先易后难的办法推进,通过抓好典型,总结经验,在完善政策的基础上逐步推开,确保成熟一个改造一个,改造一个成功一个。同时建立城中村综合改造工作的监督机制,加强对城中村改造过程中规划、建设、安置、就业、培训、文物保护等各个环节的监督管理。

(二)积极发挥村民的参与作用

城中村改造的成功与否,在很大程度上取决于城中村村民的认识态度和配合程度,因而了解民意、增强居民参与是实施改造的重要前提。过去城中村改造中出现的许多群体性矛盾,归根到底在于群众缺少足够的知情权与参与权。因此,政府在改造前要充分了解公众对改造的态度和要求,特别是城中村村民对本身利益的合理要求,对改造的意义和积极效应要加大宣传力度,对可能造成的负面影响要加强防范,坚持在村民自愿的基础上,履行民主决策程序,改造的整个过程必须做到公开、公平、公正,切实保障城中村村民的合法权利,使他们在城中村改造中真正受益。

(三)建设新型的社区文化

城中村改造不是对旧村的简单铲平和重建,而是要在改造过程中逐步提高村民的城市意识和文化素质。政府应充分注重物质形态改造过程中的城中村社区文化教育建设与现代生活方式、思想观念的传播宣传,改变村民传统的居住模式,积极推进农村居住环境小区化,以健康向上的文化主题塑造住区的文化氛围,通过均衡配置教育文化资源,营造良好的文化养育环境,充实和丰富村民的业余文化生活,使之具有好的精神面貌,引导村民自尊、自立、自强,鼓励人们关爱他人、关心社会,重视城中村下一代的培育和成长,促进城中村的健康城市化。

(四)加快完善村民生活和社会保障

在城中村改造中,拿出一部分区位较好的土地作为村民生活保障用地和集体经济发展用地,并尽可能将留用地集中布置,以便发挥集聚效应,最大限度地提高效益,保持城中村出租屋经济和集体物业的获利空间,增强集体经济实力,确保在城中村改造后村民每年有一定的房租收入。抓住城中村改造后产业调整的契机,关注村民由农村就业转为城市就业的心理需求,大力扶持第三产业和服务业,为村民提供更加广阔的就业机会和高质量的岗位,同时加强就业指导和就业培训,提高他们的就业竞争力,使他们能彻底改变对房租的依赖,提高他们的生活质量。依照国家有关规定,尽快将城中村村民的社会保障与城市居民的社会保障接轨,实现同城同待遇。通过城中村改造,实现村民有养老金、就业工资、集体分红、房租四个方面的稳定收入,提高村民融入城市生活的积极性。

城中村是中国城乡二元化的产物,其造成了独特的传统村落文化与现代都市文化的碰撞冲突,引发了一系列问题。城中村的城市化不是简单的物质形态转变过程,而是经济、社会、文化、景观等多元转变的综合过程。只有改变以往“重物质改造、轻文化改造”的片面倾向,通过政府引导、村民参与、社区文化建设、村民生活和社会保障完善等路径,才能使城中村真正融入城市。

参考文献:

[1] 阎小培,魏立华,周锐波.快速城市化地区城乡关系协调研究――以广州市“城中村”改造为例[J].城市规划,2004,28(3):30-38.

[2] 李培林.巨变:村落的终结――都市里的村庄研究[J].中国社会科学,2002,23(1):168-179.

[3] 章光日,顾朝林.快速城市化进程中的被动城市化问题研究[J].城市规划,2006,30(5):48-54.

[4] 马航.深圳城中村改造的城市社会学视野分析[J].城市规划,2007,31(1):26-32.

[5] 白涛,叶嘉国.珠江三角洲城中村问题探析[J].广东社会科学,2004,19(3):123-126.