城中村改造的前景精选(九篇)

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第1篇：城中村改造的前景范文

关键词：城中村；土地产权；改造模式

中图分类号：TU984文献标识码： A

1、“城中村”概念

在我国城市化进程中，由于城市用地的急剧扩张，把城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地范围，大部分耕地性质由农民集体所有制转化为全民所有制，在征地过程中返给乡村的用地以及农民原宅基地、自留地、自留山等维持其农民集体所有制性质不变，在这些用地上以其居住功能为主形成的社会形态被称之为“城中村”。[1]

2、“城中村”特征

2.1物质构成形态

由于规划、管理以及政策的真空与滞后，城中村内用地功能紊乱，居住、商业相互混杂，建筑景观杂乱，建筑密度高，建筑质量令人堪忧，采光通风等条件恶劣，居住生活私密性得不到保障。

2.2生活设施与环境

配套设施问题严重。道路网布局和结构不合理，无法满足人流、物流、停车、消防等基本要求，排水设施不完善导致经常性的内涝，教育、医疗等公共设施的数量和质量均滞后于生活需求，户外空间缺乏，绿化不足。

2.3组织与管理体制

由于历史的原因形成相对独立的行政运作体制和地区管理机制，受既得利益者影响，其建设存在明显的短期行为，缺乏长远规划，物质生活的富有与村民的社会观念，生活观念、价值观念以及和管理组织机制之间形成强烈反差，法制意识淡漠，建设无序等现象突出[2]。低质量住宅的低租金导致村落内人口构成复杂，外来流动人口居多数，社会隐患较大。

3、“城中村”产生原因分析

3.1供需分析

城市流动人口对低租金住房需求较为强烈，同时通勤能力不足，在空间上倾向于内城地区，“城中村”具备此种特征。从供给方面而言，村民在短期内获取即得利益的心态促使开发建设偏离管控，各自为政，一哄而上，较少考虑房屋建设质量以及空间场所、环境品质等需要协调与相互约束的规划问题，较为恶劣环境促使“城中村”成为社会问题多发场所。

3.2土地使用分析

宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因[3]。“城中村”土地在城市用地范围之内，同时法律规定农村土地归集体所有，由村民委员会等集体经济组织经营管理，本质上讲，土地所有权主体不够明确，导致真正的所有者主体缺位，土地所有权主体的缺位和土地使用产权的不明确，社会保障体系不完善，决定了住宅建设以利益最大化为目标，同时热衷于短期项目的无序化格局。

3.3建设管理分析

在各个层次的城市规划编制与实施过程中，对“城中村”缺乏足够的重视和深入研究，未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。涉及到规划建设的人口疏散、产权转换、房屋拆迁赔偿、村民就业安置等方面的政策尚不明确和完善。相关规划法规对于土地所有权不明晰的“城中村”的建设无法发生效力。

4、“城中村”改造的基本思路

“城中村”问题正在对于外部环境造成越来越大的“负外部效应”，而“城中村”的改造是一个复杂的系统工程，其理论思路应该回归问题的本质――土地产权的界定[4]。

4.1“明晰产权”

采用土地使用权入股，协调统一各方利益，明确土地收益分配，真正使土地使用权股份化、集体化、市场化，促进土地所有权、使用权、经营权的分离，提高土地资源配置的经济效率。

4.2“区划控制”

加强城市规划法规的控制约束力，明确界定“城中村”地块的划分和土地使用用途的法定化，将整个“城中村”地域纳入城市一体化管理，实现其市政、环卫、供电、供水、供气以及治安管理的统一有序。

5、“城中村”改造的现实博弈

在“城中村”改造的现实博弈中，存在着三方对弈者：政府、房地产商和“村民”。 “城中村”的最终改造方案，将是这三方利益平衡的合约安排。

“村民”希望在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商要求在投资改造中至少获得平均收益，而政府的希求避免财政的压力和保证市场、社会的稳定。

“村民”会担心，既得的房地产租金收益在开发中得不到保护，而且会损失市中心区域房地产升值前景的好处，他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由，对他们的既得利益寸金必争。开发商担心此种拆迁开发中的利益矛盾重重，不确定的变数很多，高昂的交易成本会吞没和消散房地产开发的正常收益，政府对楼层高度的管制会使开发最终变得无力可图；政府考虑拆迁过程中的利益冲突可能成为社会不稳定的因素，政府自己开发因成本过于高昂难以启动，而给予优惠政策吸引房地产商介入开发，又可能造成房屋过量供给，冲击业已趋近饱和的房地产市场，使目前房地产开发中大量的国有银行贷款无法收回；

复杂的改造过程是一个利益博弈的过程，必须创造一种博弈各方共赢的合约安排才能使改造顺利和成功。所以通常的现实改造模式基本分为两个思路：

另辟一块住宅地来置换“城中村”的地产；并通过放宽房地产商在改造“城中村”中建筑高度的限制和减免开发中的部分附加费用，使房地产商有能力以新建住宅的期权来置换“城中村”在一个规定时点的现有住房，称之为“异地安置”；

通过将“村民”现有村落住宅的使用证变更为城市住宅产权证，使“村民”获得的新房产的完整产权，从此可以出售和抵押房产，以此来换取“村民”在住宅拆迁补偿价格上的让步，称之为“就地安置”。

政府在这种基于博弈的改造实践中显然处于主导的地位，应该发挥积极的作用。依靠市场手段，通过制度设计与政策安排，协调各方利益，着眼于长远，来引导和控制改造过程。

6、结语

“城中村”现象是我国城市化进程中出现的特殊现象，应更多地置身于在我国城市化机制及其模式研究的背景下进行分析和研究。涉及土地制度改革与设计，政策及法规的引导与约束，市场运作与利益分配和平衡的改造过程更多地体现为综合的系统工程。在规划和建设过程中利用宏观调控手段如何体现对弱势人群尤其是城市新移民的关怀，如何促进“城中村”居民的市民化进程，将是更为复杂和深层次的任务。

参考文献

[1] 敬东.“城市里的乡村”研究报告――经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J]. 城市规划. 1999，23（9）：8-14.

[2] 杜杰. 都市里村庄的世纪抉择――关于深圳市罗湖区原农村城市化进程的调查报告[J]. 城市规划.1999，23（9）：15-17.

第2篇：城中村改造的前景范文

2008年1月12日，小雪。

记者走进西安市碑林区北沙坡村，曾经热闹的景象已经荡然无存，窄窄的街巷两边满是残垣断壁，一辆挖掘机正在忙碌地工作着。

据碑林区城中村改造现场指挥部办公室副主任刘丽介绍，北沙坡村有居民180户，约580人，可供改造的土地面积140多亩。目前按照投资商、开发商（村开发公司）和政府三方协作的方式进行改造，投资商和开发商作为利益载体，政府作为保障，三方按协议明确各自的权力义务，拆迁改造具有一定的科学性、合理性和可操作性，成为另一种城中村拆迁改造模式。

“最大限度让利于民”

据了解，碑林区有城中村29个，全部在西安市计划的第一批城中村改造范围之内，共涉及村民8767户、约2.63万人。这些需要改造的城中村大多数村民除保留少量宅基地外，基本失去了农耕地，已无条件从事农业经济，主要依赖房屋出租和从事城市经济活动谋生。无论是生产方式、生活方式还是地缘特征，他们都已经不是传统意义上的农民，但他们又依然保留着传统农民的身份和文化理念，与现代化的城市建设极不协调。

“前两天，在我们已经完成的仁义村城中村综合改造后，几千名群众高兴地在那里集体聚餐，庆祝搬迁成功。这也成为整个西安市城中村改造的一个样板。”

据碑林区城中村改造指挥部的李晓东介绍，对仁义村的改造仅用了15个工作日就完成了预计3个月才能完成的前期拆迁任务，与全体1095户村（居）民签订了拆迁安置协议，涉及面积18.4万平方米，实现了零投诉、零上访，做到了阳光拆迁、文明拆迁、和谐拆迁，受到了有关领导的充分肯定和动迁村民的广泛赞誉。

“在近几年西安市的城中村改造中，走在前列的就是我们碑林区和雁塔区。作为一线工作者，我认为我们工作的最大原则就是‘不与民争利，不与开发商争利’，尽可能地让利于民，这也是市委、市政府对我们的要求。”李晓东说。

结合实情统筹规划

据碑林区城中村改造指挥部杜波介绍说，在城中村综合改造过程中，按照 “政府主导、以区为主、市场运作、规划先导、规范管理、尊重民意、一村一案、区街推动、齐抓共管、和谐发展”的工作思路，结合碑林区情和改造村现状，提出了“规划先导、宣传跟进、政策保障、各方配合”等工作思路和工作机制，确保了整个拆迁工作平稳有序快速推进，取得了较好的效果。

以仁义村为例。该村地处西安市黄金地段，土地综合利用价值很高。要使这一区域面貌根本改观，实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，首先要有一个科学合理、切实可行的拆迁改造总体方案。

他们首先对仁义村地区进行了深入细致地摸底调查，盘清底数，收集了有关征地拆迁、道路拓宽、建设规模、安置户数和费用等大量翔实的数据资料。在项目策划包装上，邀请专家、领导、各层面代表对项目的功能定位、概念规划、投资收益等进行充分论证和精心包装，制定了《仁义村城中村综合改造规划方案》，做到了整个拆迁改造工作高起点、准定位，细策划、精包装。

然后通过“西洽会”、外出招商等形式，专门推介仁义村城中村改造项目，积极招商引资，寻找有实力的项目合作伙伴，还积极报建项目开发的前期手续，兑现合作承诺。在项目定位上，力争把综合改造后的仁义村地区打造成一个集居住、会所、商贸、休闲、娱乐为一体，基础设施齐备、规划道路完善的精品城市综合体，其美好的发展前景吸引了开发商的投资热情,极大地增强了投资者的信心。

整合资源联合作战

“城中村综合改造影响面大，涉及政府多个职能部门。只有充分整合行政资源，变‘单兵作战’为多兵‘联合作战’，才能形成强大合力，确保改造工作有序健康进行。”对于工作方法，指挥部冯兆龙强调说。

在仁义村的整体拆迁中，协调区内各职能部门成立了仁义村改造工作领导小组和现场指挥部，协调解决拆迁过程中遇到的各种问题，做到了职责分明，各司其职。区委宣传部在整个拆迁过程中，积极策划宣传内容，撰写新闻稿件，召开新闻会，协调与媒体的关系，为拆迁工作营造了良好的舆论氛围；国土碑林分局、规划碑林分局派出业务骨干积极协调解决征地拆迁所涉及的土地问题；工商碑林分局进点对拆迁区内工商户进行疏导，并及时办理证照变更手续；公安碑林分局抽调精兵强将严查治安问题，保证拆迁区内安全；区劳动和社会保障局派出专干就拆迁区内人员的劳动保障、医疗、养老等问题进行政策宣传和咨询服务；区执法局现场对拆迁区内的违法活动进行整顿，坚持12小时巡查不间断；区农工局多次进村入户商谈安置事宜；区监察局、局公布监察、电话，全程监督拆迁过程，杜绝违法违纪问题出现；仁义村党支部、村委会和社区也积极配合。正是这种上下联动、左右配合、高效运转的工作机制，才保证了医疗、养老等社会保障手续现场一条龙办理，实现了仁义村拆迁工作在短时间内得以顺利完成。

“三心”、“一条龙”以人为本

家住碑林区老干局家属院内的老遗孀郭玉英年逾八旬，并且患病多年，生活困难，四个子女均下岗，每月仅靠400元的生活费维持生活。2007年10月8日，指挥部得知情况后立即将老人安排在双气齐全、24小时供热水的军安大厦进行过渡。同时，为其支付了35000元的房租。老人异常激动，流着泪表达了对党和政府及拆迁工作人员的感激之情。

冯兆龙说：“城中村综合改造是政府提出的一项爱民惠民工程。在工作中坚持以人为本的理念，在政策措施制定上、工作方式方法上充分考虑群众的利益诉求，最大限度地让利于民、惠及于民，赢得群众的理解和支持。在工作中，我们提出所有参与拆迁的工作人员都要进行换位思考，真正站在群众的立场上，设身处地为群众着想，千方百计解决群众的实际困难和问题，用实际行动消除群众的顾虑。”

他还向记者介绍了他们工作中的两个要求：“三心”，一是要有爱心，对待拆迁户要像对待自己的亲人和朋友一样，用真心实意、真情实感开展工作，以理服人、以情动人；二是要有耐心，对群众提出的问题，不论大小缓急都要不厌其烦地认真听取，细致解答；三是要有恒心，对待棘手的矛盾和问题，要锲而不舍、持之以恒，直到问题解决为止。

“一条龙”就是通过走访群众，面对面、一对一、耐心细致地宣讲政策，帮助群众释疑解惑。协调供电、供水、劳动社保、专职律师等进驻现场，“一条龙”办公，使群众能在最短的时间内办理完相关拆迁手续。拆迁中，他们坚持先签协议再搬家、再拆除的工作程序。对于拆迁范围内因各种原因仍未能搬出的住户，他们都要求水、电必须畅通。人性化的服务和细致入微的工作得到广大拆迁群众的积极配合，确保了整个拆迁工作的顺利进行。在整个拆迁过程中，他们始终坚持以人为本，想群众之所想，急群众之所急，真心实意为群众谋利益，赢得了群众的拥护和支持。

第3篇：城中村改造的前景范文

各位来宾，朋友们，同志们：

今天，我们高兴的看到！，__区和__投资担保集团喜结良缘，牵手开发__改造项目。首先，我代表__区委、区政府对远道而来的__投资担保集团的客人表示热烈的欢迎！__区是__省政治、教育、文化和金融中心，也是全省经济实力最强、发展最具活力的城区。全区总面积242.2平方公里，常住人口96万，流动人口30多万。长期以来，__区始终坚持政府创造环境、社会发展经济，全力实施开放带动战略、投资拉动战略，政策体系不断完善，发展环境不断优化。

这次__区与__投资集团的合作是一次强强联手。我们了解到，__投资担保集团是享誉全国的大型房地产开发和金融担保企业，实力雄厚，技术先进，极具创业精神和发展潜力。

__历来是商家必争之地。逐鹿中原，落户__，体现了__集团敏锐的商业眼光和战略胆识。我们对与__集团的合作充满信心。

城中村改造是目前全国各大城市推进城市化进程的一项重要工作，对于改善城市环境、发展地方经济具有重大意义。__区目前有30多个城中村。__村是其中的明星村之一，地理位置优越，经济实力雄厚，发展前景广阔。__村改造是__数码港建设的重要组成部分，规划面积300亩，计划投资30亿。我们期望通过改造，在__路以西、__路以东、__路以北、__路以南约800亩的区域内，建成一个科工贸一体化的综合性科技密集区，成为国家__部地区最大的信息产业中心、软件产品贸易中心、高新技术贸易中心。该项目的建成，将成为__区新的经济增长点，对于优化全区产业结构、提高__村群众生活质量具有重要的意义。

今天来参加签约仪式的各级各部门，要切实树立起“部门围绕项目转”的思路，要用最优惠的政策、最优越的环境、最优质的服务，确保__村改造项目顺利推进。在此，我们也衷心地希望与__集团加快对接，尽早签订正式合同。

我们相信，有__投资担保集团强大的实力作后盾，有__区各级各部门的联动服务作保障，这次强强合作一定会实现双方的共赢。

第4篇：城中村改造的前景范文

关键词：保障性住房廉租房户型

“人人享有适当住房” 是联合国第二届人类住区会议探讨的具有全球性重要意义的两大主题之一。改善住区质量是人类最根本的需要，其中尤为重要的是要让低收入贫困者改善住房质量.本论文以青岛市老工业区――四方区为研究对象,从中国国情溯源出发分析其住房老化现象，实地调研并总结其内低收入人口居住现状和已进行的改造措施，及探索推广的办法。

1.青岛市四方区历史溯源

四方区是青岛发展相对滞后的老工业区，也是青岛是主要的低收入人口聚居区。

1897年，德国侵占青岛，于1900年制定了完整的城市发展规划，并把四方区确定为工业区。伴随着青岛市新兴地区的经济热点的开发，该区域内许多厂矿的接连亏损和倒闭。其内住房整体水平低下，仅相当于小城镇水平。四方区被称为青岛的一块“抹布”，与青岛前海一线的现代化大都市形象极为不符。

2.四方区低收入者者来源

四方区是青岛的老城区，其内许多居住社区年代久远。在经济发展的过程中，形成相当数量的“城中村”,也是低收入人口的寄生体。

同时，四方区还有很多衰败的单位制工人社区。一般为老厂矿留下的员工住宅。随着该区域内厂矿的接连亏损和倒闭。滞留了大量的下岗低收入的本地居民，老龄化人口.

随着四方区的本土人口相继到市北市南区买房，使得四方区有很多可供出租的空置房。外来青岛打工的农民工和非农的外地打工人群因为其内较低的房租价格和区域内的较低消费，纷纷聚居于此。

综上所述,该区域慢慢形成青岛的低收入人口聚居地。来自不同户籍地的多种成分的人居住在一起，构成多个“异质共生“社区。

3 低收入者住区原貌

针对该论文的论题开展的实地调研,走访了四方区内的主要落后老化的住宅片区, 在调查整理后，将这些老化的住宅形式进行整理，如下：

3. 1老式村屋：

如大水清沟、河西村、河崖村、孤山村、华光村等。

建筑形态基本为传统北方合院形式。建筑材料普遍为砖瓦房，部分为混凝土结构，青或红砖双坡屋顶，主体为一层或两层砖混的双坡住宅，带有一个砖墙围合的窄院。通常厨房外置，只有公共厕所。随着时间推移， 图1 城中村

无序加建的部分甚至为夹泥墙结构，供堆放煤火或者是成为厨房。垃圾较随意堆放。3.2.2筒子楼：

产生于上世纪的“筒子楼”建筑又称为兵营式建筑，一条长走廊串连着许多个单间。筒子楼面积狭小，每个单间大约为十几个平方米的面积。每层公用厕所，没有设置厨房。现如今，这些筒子楼由于常年失修，在居民不断更换中，原有外廊逐步改建图2筒子楼 为厨房、独户阳台、或者储藏间。外立面效果破损不堪。楼栋内水电供应不畅，没有暖气。冬季靠烧煤取暖。（见图2）

3.2.3 团结户

团结户是我国北方的一种老式城市居民楼户型结构，为小型多层的家庭住宅。特点是两户人家合住一个单元（一般一家一居室），共用大门和厕所，有的没有厅。厨房则共用或者合用。比筒子楼的隐私性要强，但因为仍然要合用私人空间，卫生差，噪音大。（ 图3团结户）

4 四方区的拆迁与改造

青岛市将2008年定义为“老工业区调整改造启动年”.《青岛市2008至2012年住房建设发展规划》指出:2008至2012年，全市将开工建设各类保障性住房477.5万平方米，其中建设廉租住房65万平方米，约13000套，建设经济适用住房162.5 万平方米，25000套，基本解决低收入家庭住房困难；建设限价商品住房250万平方米，约33500套。完成市区“破、危、陋”旧城区和城中村的改造任务。

在本轮规划中，保障性住房建设被提到了一个前所未有的高度，根据保障性住房建设目标，青岛市将“进一步完善住房保障体系，继续加大保障住房建设力度，使我市城市低收入住房困难家庭应保尽保，基本解决市内四区低收入家庭住房困难问题。

4.1廉租房建设

2007年至今青岛市建设了300套实物配租的廉租房。其房源主要来自拆迁腾空住房，通过只迁不拆，对腾空老楼房进行改造。

图4 哈尔滨路3号廉租房图5鞍山路9号廉租房

4.2 全国首个“租赁小区”

2007年7月，青岛市首个保障性租赁住房项目――河马石租赁住房项目开工，无力购买经济适用房者可租住政府专门建设的租赁房。

据悉，该项目也是我国第一个租赁住房建设项目。此项目共包括2745套住房，为了既能满足低收入家庭的居住需要，又节约土地资源和建设成本.套型限定为套一和套二，其中套一759套，套型建筑面积为40－50；套二1986套，套型建筑面积为55－65。为无力购买经济适用房，并且不符合申请廉租住房条件，掉在了“夹缝”当中的低收入者提供生存之机。

5 研究与深化

未来的低收入者住宅应该呈现出多元发发展. 对于外地低收入流动人口，也要逐渐包括到保障范围内。为外来务工人员提供同样安全舒适的住处。一下为保障性住房的多种可能性。

5.1租赁式住房

在政府对低收入人群住房问题极其关注的今天。我们有必要将租赁性质的住房（简称租赁房）做为一个长久发展的住宅系统去把握，去研究。租赁房在今后相当长一段时间，将成为解决我国低收入者的主要住房方式。

5.2小户型住宅

小户型由于面积小，购买者支出的购买费用相对较小，而且基本上也能满足一般家庭生活的日常需求。所以无论是从开发前景上还是解决社会中低层面住房问题上都值得研究和开发。

5.3公寓式集体宿舍

外来流动人口可以选择公寓式集体宿舍。可采用4人一个套间，或2人一个套间。对于该类人群很多不是以家庭为单位，而是个人或同乡、同行业为纽带，所以家庭功能（如会客、餐厅）可以弱化。（见图6-10）集体式公寓可集中设置公共厕所，洗衣房，甚至食堂。其租赁方式为按床位或房间来按月交纳租金。

四人间单元两人间单元

图6 公寓式集体宿舍户型平面

6结语

青岛市四方区的低收入者问题,是国内同一现象表征的缩影..力图充分考虑使用者的经济能力和生活特点。从规划和设计多方面研究。建立一套相对完善的低收入者住宅设计体系。

参考文献

中国建筑学会主编，《全国经济适住宅设计方案选》， 机械工业出版社 2004年

周建军、王静， 城市安置型社区规划与实施之后评析 ，《现代城市研究》2007（03）

杨娟、胡克、赵奎涛，国有土地的房屋拆迁补偿之研究 ， 《现代城市研究》2004（08）

第5篇：城中村改造的前景范文

确立青岛市新型农村社区建设宏伟蓝图2012年4月，青岛市委、市政府出台了《关于加快统筹城乡发展的意见》。《意见》提出，将以四方区、李沧区为重点推进七区统筹，以平度市、莱西市为重点推进城乡统筹，促进城乡规划、基础设施、公共服务、产业布局和社会管理一体化，加快县域工业化、新型城镇化和农业现代化，以乡镇(街道)合并和新型农村社区建设为突破口，实施农村产权、财政体制、投融资体制和户籍管理等改革，构建城乡互动发展长效机制，建设国家东部地区统筹城乡综合配套改革试验区和全省统筹城乡发展示范区。关于新型农村社区建设，青岛市将坚持规划先行、服务下沉、循序渐进、和谐集聚原则，在五市规划建设大约1000个3000－5000人的新型农村社区。2012年上半年完成新型农村社区布局规划，年内开工建设100个集聚型新型农村社区，全面启动新型农村社区服务中心建设，力争完成50%以上。此外，设立新型农村社区建设补助资金，市级财政给予每个新建新型农村社区一次性奖补资金200万元，支持社区公共服务平台建设。设立新型农村社区特色园区建设补助资金，给予每个完成规范建设的特色园区一次性奖补资金200万元。获得市级财政资金支持的区市予以等额配套。1．2明确新型农村社区建设具体路线图2012年8月，青岛市在黄岛区和胶南市召开全市新型农村社区暨农村住房建设现场会。会上下发了《青岛市新型农村社区建设实施方案》，进一步明确了青岛市新型农村社区建设工作的路线图。青岛市新型农村社区建设的总体建设思路是:“两区共建、三个集中、四个融合”。“两区共建”，即要将集聚型新型农村社区和集约化的特色经济园区一起规划建设，在解决好农民居住问题的同时，解决好农民的就业和生活问题;“三个集中”，即农村人口向城镇和社区集中，产业向园区集中，土地向规模化经营集中;“四个融合”，即有序实现社区服务融合、组织融合、居住融合、经济融合。其中，新型农村社区服务中心建设，要做到“八有”:有社区组织办公场所、有综合服务厅、有卫生室、有警务室、有幼儿园、有党员远程教育室、有文体活动中心、有综合超市等商业服务设施。在具体工作中，要坚持规划先行，统筹布局;坚持突出重点，分类推进;坚持以人为本，让群众满意;坚持配套完善，市场运作;坚持依法办事，创新体制机制。

青岛市新型农村社区建设的主要举措

青岛市坚持深入贯彻落实科学发展观，以统筹城乡发展为主线，以新型农村社区和社区特色经济园区“两区共建”为重点，以推进农村人口向城镇和社区集中、产业向园区集中、土地向规模经营集中为导向，有序实现社区服务融合、组织融合、居住融合、经济融合，按照规划先行、政策引领、产业为基、就业为本、彰显特色、分类推进、农民主体、组织保障的要求，着力打造城中村改造型、小城镇集聚型、功能整合型、龙头企业带动型、中心村融合型等类型的新型农村社区。青岛市新型农村社区建设的主要举措包括以下几个方面:科学编制新型农村社区建设布局规划与建设规划结合青岛市总体部署与要求，各区县立足当地实际，编制新型农村社区建设布局规划与建设规划，以规划引导新型农村建设工作。在充分考虑现有村庄规模、发展水平、地缘关系、历史沿革、风俗习惯、自然条件等因素的基础上，按照3000—5000人、服务半径1．5—2公里的规模，将现有的5400多个行政村整合为1000个左右新型农村社区。例如，胶南市按照“统筹规划、试点先行，因地制宜、分类实施，突出重点、梯次推进”的原则，结合西海岸经济新区规划和乡镇合并试点，统筹考虑产业发展、人口规模、基础配套，编制了全市新型农村社区总体布局和建设规划，把全市980个村居规划成为183个新型农村社区。多类型推进新型农村社区建设青岛市各区县探索出城中村改造型、小城镇集聚型、功能整合型、龙头企业带动型和中心村融合型等多种类型建设新型农村社区的具体实现方式。城中村改造型，结合城中村改造工程，对纳入城市规划区范围的村庄，积极推进村集体股份制改制，充分利用城市公共设施和资源，重点采用“多村一社区”模式，实现集中改造。小城镇集聚型，以建制镇为依托，引导镇驻地周边村民和其他有条件的村民向镇驻地聚集，做大镇驻地规模，提升城镇服务功能，建设新型社区。功能整合型，对产业园区和生态保护区等区域内的村庄，适合整合，建设以集中居住为基础、以产业发展为支撑的新型社区。龙头企业带动型，发挥龙头企业的带动作用，企业与周边村庄联合，高标准规划建设农村新型社区。中心村融合型，对暂不具备上述集聚条件的村庄，按照地域相近、规模适度、产业关联、有利于整合资源要素等原则，确定合理服务半径，将几个村庄融合为一个社区，提升中心村社会管理与公共服务水平，辐射带动周边村庄。加强基础设施和公共服务设施建设巩固以硬化、绿化、亮化、美化、净化为重点的农村环境综合整治工程的建设成果，完善水、路、电、气、暖等社区基础设施，建设长效管护机制。根据新型农村社区布局规划和建设规划，由镇(街道)党(工)委、政府(办事处)组织建设新型农村社区服务中心，实现社区服务融合。新型农村社区服务中心主要职能是，承接政府延伸到社区的医疗卫生、计划生育、就业指导、社会救助等各类公共服务，健全社区志愿服务体系和经营体系，组织社会力量为社区居民提供各类生产生活服务。社区服务中心建设坚持有社区组织办公场所、综合服务厅、卫生室、警务室、幼儿园、党员远程教育室、文体活动中心、综合超市等“八有”标准。2．4渐进推进社区组织改革与建设坚持社区建设组织先行，多村合并、仍保留原行政村建制的新型农村社区，要成立新型社区党委，同时成立新型农村社区民主协调委员会，在社区党委领导下，负责社区建设和自我服务。在基本实现服务融合、组织融合、居住融合、经济融合的社区中，适时依法撤销社区民主协调委员会和社区所辖各村村民委员会，成立新型农村社区村民委员会。稳妥推进新型农村社区经济融合充分尊重和保护农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权等财产权利，适时启动原行政村股份制改革，坚持资产不平调、资金不平分、债务不平摊和资产所有权不变、债权债务关系不变、土地承包关系不变的原则，按照农民自愿、民主决策的要求，对原行政村集体资产实行股份制改革，设立股份经济合作社，按照现代企业制度运营和管理。对社区建设中新形成的资产，按照股份化要求，量化到每个社区居民，进行股权登记，实行股份制管理，逐步实现社区经济融合。加快新型农村社区特色经济园区建设鼓励和引导有条件的社区采取直接投资、土地入股等市场化手段，规划建设特色农业园区、工业园区或服务业园区，促进产业向园区集中、土地向规模经营集中，推动农民就地就近转移，实现社区集体收入和农民收入持续增长。

第6篇：城中村改造的前景范文

“中天·未来方舟”项目，位于贵阳东郊，占地12800亩，按照规划，2018年这里将屹立一座容纳17万人、建筑面积达到720万平方米的巨型楼盘。它包括70万平方米大型生态办公集群、滨水风情商业街、10万平方米大型商业MALL、大型山体主题公园、海洋馆等。

冲着这么诱人的前景，一位李姓重庆商人日前斥资1亿元在此买下包括616套房的一整栋楼。

在中国别的城市，极少有楼盘达到如此大的体量，但在贵阳，这却还不算最大的楼盘。贵阳堪称最不发达的省会城市之一，地级以上城市人均GDP排名全国第161位（2010年数据）、人口仅432万。

紧邻老城区西一环路的巨无霸楼盘“宏立城·花果园”，建筑面积更达到惊人的1830万平方米，规划居住人口35万人。2010年10月开盘以来，因其单盘销量连续23个月踞全国之首，花果园被称为“中国第一神盘”。

贵阳近郊，开发商已完成拿地的楼盘“中铁·国际生态城”和“中天·假日方舟”的规划建筑面积也分别达2440万平方米和1200万平方米。而当下在贵阳已规划和在建的，建筑面积超过200万平方米的楼盘，不下10个。

超级大盘如雨后春笋般在贵阳涌现，引起媒体广泛关注。为何在并不富裕、人口也并不算密集的贵阳会出现如此之多的超大楼盘？在其他城市楼市陷入调控陷阱之时，贵阳为何会出现楼市销售火爆的现象？

开发商帮政府运营城市

十年前，贵阳楼市也曾是百花齐放，“最多时有一千多家地产商，有项目的三百多家”。但后来，大盘模式逐渐开始风行。

这首先源于土地供给模式。贵阳房市的土地供给方即地方政府偏好大盘模式。一般来说，地方政府更倾向于控制土地供给量以抬高地价，获取更高土地出让收益。但在贵阳，由于财政规模有限，地方政府无力进行土地整理和市政投资，于是选择了让渡土地收入，借助社会资金，以超级大盘的路径快速实现市政基础设施建设和城市升级改造。

中天城投集团在金阳新区开发的楼盘“中天·会展城”中，总投资51亿元，土地成本、前期工程、基础设施、配套设施等非建安工程成本就高达13亿元。而在花果园项目中，开发商贵州宏立城集团完成了旧城改造中最难啃的骨头——占地三千多亩、人口五万余人的城中村、棚户区拆迁安置工作。贵阳的拆迁成本约为每平方米1000-2000元，宏立城通过限时奖励等措施1个月内就拆迁了9000户。

此外，宏立城集团还负责修建区内12条道路、十多所学校、25万平方米购物中心和6大主题公园。据当地媒体公开报道，在花果园项目的彭家湾和五里冲片区改造项目中，宏立城共投入了900亿元。

如此巨大的投入是当地政府难以承担的。2011年贵阳市财政总收入仅401.31亿元，可谓拮据——与邻近省会城市相比，同年昆明财政总收入700.92亿元，成都更高达1619.6亿元。

只有借助开发商的力量，政府才得以对老城区城中村和棚户区进行改造，或布局城市新功能区如金融中心、旅游胜地、CBD等，实现GDP的高增长，超级大盘实质是开发商帮政府在运营城市。

经典的成功案例是2007年开盘的贵阳金阳新区“世纪城”项目，该楼盘建筑面积600万平方米，建成后形成金阳新区最繁华的12万人聚居的住宅小区和商业中心。政府开发金阳新区10年无起色，‘世纪城’一个项目便使这一大片都热闹起来了。

天下没有免费的午餐。开发商愿意出资进行土地整理和市政配套建设，要么会涨价销售，要么拿到超大地块盖超大楼盘来摊薄成本。于是，在竞争激烈、房价低廉的贵阳，超大楼盘应运而生。

这一游戏的核心是土地出让模式。多位业内人士告诉南方周末记者，贵阳当地政府一般会规划出千亩以上的大地块，然后寻找有实力的开发商，将此地块上的土地征用、拆迁整理、安置房建设和市政配套工程等本该由政府承担的土地一级开发，交由开发商完成。当土地整理完成，地块“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）时，政府确保该开发商获得对此地块的二级开发资格。这种模式被称为“土地一、二级捆绑联动”。

比如，未来方舟的开发商、上市公司中天城投从2006年起就介入未来方舟地块的一级开发，并斥资数亿元以BT（建设——移交）模式投建了地块内的交通要道“水东路”，也承担了当地两个村庄的拆迁工作。

此外，先以生地挂牌，让开发商预交土地费，用以拆迁和土地整理，待完成后再转让熟地的“生地熟挂”模式，在贵阳也是一种普遍现象。

谁都能利益均沾？

值得关注的是，贵阳大盘模式中，开发商不再暴利，买房者得了实惠，政府不搞“土地财政”也成功实现了城市的升级改造。有业内人士认为，贵阳模式其实是政府的远景规划和开发商市场运营能力的有效协同，最终政府、企业、社会三方各取所需、利益均沾。

对于开发商来说，该模式的好处显而易见。首先，一、二级联动使开发商的拿地成本得以固化，消除了真正招拍挂程序时必然面临的价格不确定性。在一、二级联动模式中，贵阳土地招拍挂时的成交价相对于起始价上浮比例不过3%。其次，“有地便是王”，锁定了地块的开发商往往可提前获取预售证，在一级开发阶段就撬动银行资本和购房回款。

再次，大块拿地的模式下，开发商可以凭借规模效应摊薄成本。如花果园6000亩地的拿地成本是24亿元，仅40万元一亩。2012年8月，中天城投斥资6.24亿元拿下“假日方舟”乌当区奶牛场1055亩土地，每亩不到60万元。此前6月份，中铁置业出价22.87亿元摘得贵阳十二滩水库旁5宗相邻地块，占地面积3604亩，每亩地六十多万元。一般来说，大地块的拿地成本比小地块便宜，甚至有时能便宜一半。

参与一级开发的企业，其开发成本也可以通过土地溢价分成的方式获得补偿。贵阳土地一级开发溢价部分是指土地挂牌成交金额扣除土地整理成本、8%的投资利润、2%的管理费、3%-5%的资金成本之后的部分。对这部分溢价，视土地位置、行情不同，政府和一级土地开发商之间的分成比例在3∶7或4∶6之间，一般政府会给开发商一个保底价。

此外，帮助政府进行市政设施建设的企业，在获得土地开发权的同时，还可以得到种种形式的财政资金补贴。比如为配合政府打造“西南地区最大会展中心”，中天城投在金阳新区投建了一座足有十个足球场大的豪华“国际生态会议中心”。而紧邻会展中心的，便是建筑面积近300万平方的“中天·会展城”和中天凯悦酒店。中天的公告显示，2010年6月其收到金阳新区政府给予的2.36亿元会展产业收益补助资金。2011年6月，又收到金阳新区产业发展扶持资金6244万元，超过公司2010年净利润的10%。

一、二级联动模式的投资强度大、周期和战线长，最大的风险在于开发商的实力是否过硬。目前云集贵阳的大盘开发商均是万科、中铁、保利、恒大、绿地等实力雄厚之辈，而最大的两个大盘花果园和未来方舟的开发商，在当地亦是势大力雄。尤其涉及大规模拆迁，政府还得依靠在当地有资源的企业去操盘。

对于购房者来说，超级大盘的最大好处是低价。2011年以来，大盘在贵阳打起了价格战、营销战。有数据显示，2006～2011年，贵阳楼市成交均价从2775元/平方米持续上涨到2011年的4918元/平方米，但2012年下浮至4670元/平方米，主因即是花果园和未来方舟的价格战。在售的花果园三期房源起价3890元/平方米，未来方舟则以3580元超低价开盘，远低于老城区一环外的小型楼盘“银海元隆广场”近万元的起步价。

如此低的价格，开发商是否还有钱赚呢？据业内人士测算，目前贵阳平均地价约每亩200万元，以3为容积率计算，平均楼面价每平方米1200元，加上2200元一平方米的建安成本，再加上15%的税费和200元每平方米的土地整理费，成本约在4100元每平方米，这与几个大盘的销售价相差无几。对这些超级大盘来说，前期部分楼盘实行低价销售策略，虽然短期内赢利不丰，但一方面可以吸纳人气、回笼资金，另一方面，楼盘炒热后，后期楼盘销售将赢利丰厚。

超级大盘的风险

看上去是一个完美的多赢模式，而最让人关心的问题是，这个模式能持续多久？有媒体将贵阳楼市称为“第二个鄂尔多斯”，指称432万常住人口的城市不可能消化3400万平方米的房屋供给。不过众多贵阳的业内人士并不以为然。

他们的理由之一是，所谓的数千万平方米供给量，这个数据是一个“常识性错误”，即把规划面积误认为当期供应面积。实际上每个楼盘的规划建筑面积都需要在5-8年间才能陆续开发完，目前花果园、中铁逸都等项目都才开发了规划面积的小部分。“从规划量到招拍挂的量，再到建成交房量，都会递减。”中铁置业贵州公司营销部副部长代孝强认为，贵阳楼市每年能消化800万平方米，目前0.8以上的供求比也是很健康的。

贵阳住建局官方网站筑房网的数据显示，截至2012年9月，贵阳房地产市场存量约为590万平方米。按照目前的行情，这并不是很大的库存，2012年1～9月份贵阳成交面积833.43万平方米。

其次，鄂尔多斯楼市泡沫的典型特征是价格暴涨后暴跌，且无成交量，而贵阳楼市却呈放量、价微跌的趋势。且贵阳大盘的销售的确非常“火爆”。600万平方米的世纪城住宅早已卖完，甚至连售楼部都卖了。300万平方米的会展城住宅已售罄。每周销售1000套以上的花果园一、二期已售完，回笼资金284亿元。未来方舟已售出1万套，销售势头有后来居上之势。

受三面环山的地形限制，贵阳两百多万人居住于拥挤不堪的狭窄主城区，这使贵阳成为继北京之后第二个车牌限号的城市。贵阳市政府提出，5年内使贵阳中心城区建设用地规模达到380平方公里，新增城镇人口150万人，城镇化率达到75%以上。并将用三年时间完成全市4500万平方棚户区城中村改造工程，这都将转化为当地的“刚需”。

但贵阳楼市的主力需求并非来自本地，而是贵州省地市级消费者。贵州省的城市是单极化格局，只有贵阳一个大城市，目前全省城市化率仅为35%，远低于全国平均水平50%。宏立城集团副总裁陈晓辉介绍说，花果园的客户构成为贵阳市本地占35%，地州占50%，省外占15%，花果园的销售人员表示：“我们的刚需市场面对的是3900万贵州人”。

此外，贵州每年的旅游业产值增速高达50%以上，作为夏天最高温度不到30摄氏度的避暑胜地，越来越多的外省购房客来贵州购房，贵州大盘的数千人销售大军也正远赴重庆、温州、长沙等地“推盘”。再过两三年，贵广（州）高铁和成（都）贵高铁开通后，贵州这个“价格洼地”还会吸引更多沿海客户前来投资。

但当地一位市场人士认为，支撑贵阳楼市可持续发展的关键还在于当地GDP的增速。过去五年贵阳年均GDP增速高达14.7%，这个速度能让贵阳每年消化800万平方米房子，也能保证贵阳楼市不出问题。

之前有媒体曾质疑当地大盘开发商的资金链问题和高负债率，有相关传闻指出宏立城曾一度遇到资金困难，因此将价格拉低到成本价之下以回笼资金。但陈晓辉否认了这一说法，“目前集团资金全部投入到这个项目，资金链没有任何问题，我们还有微利。”（来源：《南方周末》）

延伸阅读：

贵阳之“超级大盘”

花果园——贵阳目前规模最大的城中村改造工程，包含彭家湾和五里冲2个大型棚户区改造项目，改造建成后将成为贵阳主城占地面积6000亩，总建筑面积1830万平方米，其中住宅面积1230万平方米，规划居住人口35万人，由贵州宏立城集团投资900亿元打造。

花果园项目3分钟直达贵阳市中心喷水池、大十字，2分钟直达甲秀路；拥有16万㎡花果园湿地公园、4560亩生态山体公园及27万㎡城市中心广场。

大川·白金城——政府规划贵阳城市北进的重要门户新区。项目北至白云南湖新区，南接金阳金珠大道。总占地8000亩，规划建筑面积1600万方，预计居住户数10万户，总居住人将达到30万。总投资500亿。开发商为重庆大川集团贵阳大川投资有限公司。

大川·白金城以高端教育为特色，32万平方超大型景观休闲广场，美式BLOCK街区生活以纯美式BLOCK街区生活为理念，打造生态康体居住区。

中天·未来方舟——项目位于贵阳市老城区东部的云岩区渔安安井片区，地处贵阳市母亲河——南明河下游流域，总占地9.53平方公里，建设用地5600亩，建筑面积约720万方，规划居住人口约17万人。由贵州地产龙头企业中天城投集团倾力打造。

第7篇：城中村改造的前景范文

关键词：农村居民点；土地利用；模式

从2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国务院28号文)，到2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，以及2009年3月《中华人民共和国物权法》的颁布实施，都对严格土地管理、加强耕地和基本农田保护作出了一系列重大改革和原则规定。目的在于通过对项目区内村庄拆并和用地布局的调整，推进农村建设用地整理，促进节约集约用地和城乡统筹发展，充分、合理、有序地利用土地资源，保证社会主义新农村建设和城市化的顺利进行。笔者根据相关研究成果及国内土地整理方面的经验，总结出以下几种农村居民点土地利用增强的模式，以期为理论研究和实践提供借鉴和参考。

一、政府主导模式

由政府牵头组织企业进行上地开发整理。政府作为组织策划者，负责编制土地规划设计、筹措资金、监督工程执行情况，承担项目运行风险。企业是政府意志的具体执行者，负责上地整理工程的实施，保障项目的最终竣工验收。由政府出资建造安置社区或组建公寓，对村民进行安置。政府回收原宅基地，进行储备或公开招标拍卖。整理资金可先由政府财政出资或进行部分上地使用权的抵押贷款组成，然后通过整理后的土地增值、相关税费等收益，建立专门的农村居民点用地整理基金。这种运作模式的特点是工程从立项到竣工验收都由政府统一安排，能够充分发挥政府的权威性，调动一切人力、物力来保障工程的高效率完成，但另一方面，政府在整个项目的运作过程中承担的风险极大。

这种模式主要适用于经济发达地区。由于这类地区农村经济发展水平较高，人地矛盾突出尖锐，政府应当把农村土地整理当作一项发展经济的重要环节。在这类地区政府参与和组织化程度均很高，易形成市县级组织领导，乡镇级单位具体实施的组织模式。并可由乡镇自己组建统一的专业队伍。因这一地区整理面广，涉及有关权属问题将是突出矛盾，要制定相应的农用地置换办法，以县市为单位，与土地利用总体规划相协调，利用新一轮的规划修编，充分考虑乡镇农用地整理规划。由于这一地区工副业发达，对乡镇原有的企业用地做好规划，以免效益不好及已经破产停产的企业占用过多的土地，使有发展前景的企业挤占耕地，导致

农用地整理成果付之东流。

二、农村城镇化的整理模式

这种整理模式要求被整理地区村庄为“城中村”或“近郊村”，这部分村庄农村经济发展水平相对较高，村集体经济强大，凝聚力强，村民的思想观念变更快，可以将居民点用地整理与总体规划结合起来，实行公寓化或社区化的整理模式。在整理过程中，首先，对整理区域内农民建房进行限制，整理期间不再审批新宅基地，不可在整理区内私建新房。依据国家有关法律、法规，将城中村、城郊村土地征为国有，对农民进行科学合理的征地补偿，并结合城市规划、土地利用总体规划、城镇规划，在城镇建成区或规划区选址，集中建设居住社区，按人均居住面积将村民安置到新建居住社区。但考虑到农民的工作性质、收入水平、居住习惯、接受程度等，又与城市市民要求不同，居住社区的户型、居住面积、容积率、基础设施配套方面要多元化，满足不同层次人的需求。部分城中村和城郊村可将农民直接变为市民，纳入城市管理体系，取消城乡二元分割管理体系。

三、村庄整体搬迁异地改造的整理模式

这种整理模式针对原址不适宜建设的村庄，如自然环境条件恶劣，交通不便，信息不灵的偏远山区农村，处于洪涝灾害区或山体易滑坡地带等的乡村(远郊村中的部分村庄)。从村民长远发展的角度出发，应由政府组织逐步进行异地迁移，将村庄整体搬迁到经济条件好、发展空间大的农村居民点，或选择适宜的地区建设独立新村，并对老宅基地进行复垦还耕。这种模式需以政府为主体进行运作，即市县级政府组织领导，乡镇级政府组织实施，行政村协助具体操作。乡镇政府建立专门的农村居民点用地整理的管理机构，以市县为单位，根据当地自然经济条件制定乡镇级整理规划，并与土地利用总体规划、村镇规划、基本农田保护规划相衔接，报上级政府审批。同时，制定相应的宅基地安置、权属调整、农用地分配等政策，解决整理中出现的具体问题。这种整理模式的资金筹集应本着“谁收益、谁投资”的原则，国家、地方政府、集体、个人、社会等多方筹资。主要有六条筹资渠道：一是国家投资。对于退宅还耕的整理项目可申请国家项目取得资金支持。二是地方政府财政投资。县、市、乡镇在有限的财政收入中挤出一部分资金。三是村级集体投资。在村级集体资金积蓄中拿出一部分，或村级企业盈利中资助一部分资金。四是政策扶持。政府出台优惠政策，帮助搬迁村庄重建。五是社会资助。动员社会各界力量，捐助扶贫资金或农村发展救助资金等多种形式来资助和支持农村居民点用地整理。

四、缩并自然村建设中心村的整理模式

由于农民为便利耕种，有散居的习惯，因而形成分布密集、规模小的迷你型村庄，使得村庄基础设施配套难度增加，管理不便，土地资源浪费，并制约了这些村庄的发展。对于这样的村庄，可视情况采取一次性整体搬迁或分期逐步搬迁的策略进行迁并。一般采取就近原则，合并到中心村或行政村，并对小自然村进行复垦还耕。将分散变为集中，既增加了耕地面积又方便了管理，同时又有利于公共基础设施配置。组织、资金筹集模式和作业模式可参照村庄整体搬迁，异地改造的整理模式的办法。

五、村庄内部用地改造控制型的整理模式

这类模式是市、县、乡镇级政府制定政策，提供技术、资金支持，进行监督检查。由行政村负责农户拆旧建新、宅基地放样、组织村庄环境和基础公益事业建设等。通过将村中旧宅基收回，将道路、水、电、电信等基础配套设施建设好，同时限制在村建设新房，并鼓励利用旧宅基、废弃坑塘建房。应搞好村庄规划，按规划安排居住用房、生产用房。严格宅基地审批制度，保证“一户一宅”不超国家或地方的用地标准，乡镇或村对农户多出的宅基地按不同情况无偿收回、适当有偿收购的方式进行储备利用，整理后划为标准宅基地分配给农户。充分利用废地、坡地、空闲地建房，原则上先拆后建，不允许占用耕地建房。搞好村庄配套设施建设，道路通畅，水、电齐全，吸引农户进村建房。部分经济发展水平较高的村庄，可结合城镇化政策，制定优惠的政策，如宅基地置换、人口转移政策，吸引富裕农民进城。这样，既可减少农村宅基地面积，又能推动城镇化进程。我国的西部大部分村庄和东部沿海地区大的行政村和中心村适宜采用此模式。

参考文献：

[1]郑新奇．城市土地优化配置与集约利用评价[M]．北京：科学出版社．2004．

[2]何芳．城市土地集约利用及其潜力评价[M]．上海：同济大学出版社，2003．

[3]王丙川，龚雪.合村并居的必要性与可行性分析――基于山东省潍坊、德州、济宁等地的考察分析[J].山东农业大学学报（社会科学版），2010（3）.

第8篇：城中村改造的前景范文

关键词：热电联产 装机容量 供热机组 经济性能

中图分类号：TM62 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）03（c）-0218-02

1 概述

1.1 课题的提出

当前，由于中国各省市经济发展不平衡，各地区气候和自然条件与基础设施也有很大的不同，客观条件确定了热电联产的发展一定要依据每个工程的具体情况，因地制宜地建设大、中、小型并举，区域热电厂改造等按具体情况发展。目前我国热电联产已经逐步进入发展阶段，在技术水平、系统设备等方面，已经取得了良好的效果。热电联产已经逐步地走进电力企业，这不仅能够为其带来良好的经济前景，也能为优化电力结构起到重要作用。

大同发电厂随国电电力发展股份有限公司统一纳入五大发电集团之一――中国国电集团公司管理范畴，属于国电电力股份有限公司的直属企业，是国电电力发展股份有限公司全资拥有的特大型发电企业，是国家“六五”期间为发挥山西的能源优势、充分利用大同地区丰富的煤炭资源，缓解北京地区用电紧张局面而兴建的重点建设工程项目。1984年6月30日1号机组投产发电，到1988年11月25日工程全部完工，共安装6台国产20万kW发电机组，总装机容量120万kW。

国电电力大同发电有限责任公司，是大同发电厂二期及三期改建工程，是国电电力发展股份有限公司（出资比例60%）和北京京能国际股份有限公司（出资比例40%）共同投资组建的项目法人公司。其中，二期工程是2台600 MW空冷发电机组系统，是我国国内首家600 MW机组采用直接空冷技术的电厂，三期改建工程于2007年4月18日获国家发展和改革委员会核准，建设规模为2台660 MW超临界直接空冷机组。二、三期工程机组全部采用直接空冷技术和利用城市中水作为生产用水，100%全烟气脱硫，绿色环保特色明显，对在北方缺水地区建设大容量发电机组、提高城市污水综合利用水平、实现大型燃煤机组烟气脱硫具有良好的示范作用。

由于热电联产的重要作用很多，如由于热能供应方式的改变带来能量的充分利用。与分散供热的供热锅炉相比，出于热电厂的锅炉效率远高于供热锅炉，所以集中供热比分散供热的煤耗低得多。因此，为实现更好的供热条件，大同发电厂实施了三期改建项目，第一期工程建设2*220 MW燃煤发电机组的供热，于2007年完成；二期改建工程2*660 MW燃煤热电联产机组，于2009年完成；三期改建工程2*660 MW燃煤热电联产机组，于2011年完成。

此论文根据各影响因素对该供热机组的改建项目经济性的影响大小，决策者可以对其采取相应的措施以有效地改建项目的经济效果。通过实证分析，将分层次综合评价经济性，不仅能把生产因素、设备因素、人员因素和环境因素等有机地结合起来，还能科学、客观地反映出该改建项目的经济性。

2 大同市热负荷分析

2.1 大同市供热现状

大同市系我国重要的煤炭产区，煤炭资源蕴藏丰富，是我国重要的能源基地。建国以来兴建了大型火电厂主要是为了保证向首都供电。大同市地处雁北高寒地带，冬季严寒采暖期长达5个月，且市区东西方向宽而南北方向窄，现有几个中小型热电厂都偏于西侧。从热力网建设投资和运行费用考虑，不能经济有效地向市区中部、南部和东部供热。因此至今大同市的采暖热源还有相当部分是靠小型集中锅炉房分散供给，单纯发电的大型火电厂和大量的采暖锅炉房排放的烟气导致城市大气污染相当严重。

从1994年起，大同市开始建设采暖热力网，由华北市政工程设计院承担设计，1997年热网投产，随着采暖热用户需求增加，热源又不能满足要求。供热缺口达1000万m2以上。

2.2 改建大同市供热项目的必要性

大同发电厂位于大同市南侧，地处大同市城市边缘，距市中心4 km，靠近大同市城南及城东供热负荷中心，具有得天独厚的地缘优势，是理想的热源厂位置。利用大同发电厂的热源对市区内实施集中供热有明显的有利因素：一是有利于大同市大气环境的改善，尽快改善大同市大气环境质量，大同发电厂实施热电联产集中供热可增加1000万m2热源，可拆除市区燃煤小锅炉500多台，从而减少有害气体排放。二是有利于大同市棚户区改造、城中村改造，促进城市建设。随着大同城市建设、棚户区改造、城乡结合部改造的发展，城市集中供热需求改大与现有集中供热热源不足及布局不合理的矛盾也越来越突出，特别是对于一些棚户区、城中村热源难以覆盖。三是有利于发展大同市集中供热事业。四是有利于企业今后的进一步的生存和发展。同时还具有铺设供热管网距离短，管网投资相对较低，供暖热负荷稳定、均匀，热效率高的优势。2007年大同市改大集中供热尽快改善市区大气质量，推进省、市“蓝天碧水”工程，因此，大同发电厂供热改造便成为其中一项重要措施。

3 大同发电厂供热机组改建项目经济性评价

3.1 供热机组经济性能

大同发电厂装有6×DG670―140―540/540型东方锅炉厂生产的超高压锅炉，配套6×N200―12.7/535/535型东方汽轮机厂生产的超高压中间再热三缸三排汽凝汽式汽轮发电机组，近年来各台机组都进行了包括主机、辅机在内的现代化改造，如：各台汽轮机通流部分现代化改造，#1～#6锅炉脱氮燃烧器改造、锅炉预热器、省煤器改造、锅炉低再增容改造、锅炉吸风机由单吸改为双吸风机；#1～#6炉电除尘器改造后，其除尘效率高于98%；投资1.65亿元安装的#2和#3炉烟气脱硫装置已于2007年2月投运，其脱硫效率可达99%；#6炉烟气脱硫装置已于2005年10月投运，其脱硫效率可达98.6%；#1～#4机组凝汽器改造和水塔大修改造；#1～#6机组热控系统自动化DCS改造；#1机组给水泵进行变频调节优化改造，#2、#3、#4机组进行了汽动泵改造；2002年投资新建了生产、生活废水处理厂等。近几年来全厂6台机组投运安全可靠，未发生一般设备事故，现已连续安全运行1446天。全厂6台机组平均等效可用系数分别为：2004年93.57、2005年93.26、2006年89.89（有两台机组进行大修）。2006年#1～#4湿冷机组供电煤耗357.8g/kWh，比同型机组全国平均水平367.8 g/kWh低了10 g/kWh。厂用电率6.37%，较同型机组全国平均水平7.92%低1.55%。全厂生产生活用水原来全部由市供水公司供给的每天60000 t自来水或地下水，在2003年生产、生活废水处理厂建成后已开始充分利用中水，目前生产及生活用水已全部回用（除锅炉除灰水外），每天7600～8000 t中水回用替换了自来水或地下水，工业用水重复利用率达97%，通过设备整治和节水改造等工作，现每天全厂每天用水50000～52000 t，比过去每天节水10000～8000 t，发电综合水耗为2.42 kg/kWh。全厂各设备改造成效卓著并安全可靠性和经济性在同类型机组中居中上水平，节能环排水平居全国同类型机组先进水平，这些为大同发电厂机组进行供热改造并进一步为大同市节能减排打下了牢固基础。

3.2 热源和首站工程原理

（1）汽轮机本体更换两根予制的∮920 mm中低缸连通管，在至双流低缸入口侧两管上各安装一个调节碟阀和通低缸的安全阀。两根连通管间有短管相连通。

（2）在连通管靠A列侧开孔引出一根∮1100 mm的供热抽汽管，该管上装有手动隔离阀、逆止快关阀和调节阀，以及膨胀节和支架等。

（3）DCS和DEH补充热控和保护功能。

（4）采用单元制首站。在汽轮机组与A列墙（两台循环泵）之间的井口处架设标高约6.5～12 m2的热网加热器平台。安装2台换热面积达1250 m2的卧式热网加热器。3台热网泵及疏水泵安装在机房零米。A列墙外与机组轴线平行装设∮1200 mm的一对热网供水与回水干管。

3.3 计算条件

3.3.1 每年采暖期从11月初至次年3月底共计5个月，3624 h。

3.3.2 考虑到采暖期内平均气温与严寒气温的差别，供热平均负荷率以0.72计，即在5个月采暖期内，供热量利用小时=3624 h×0.72=2609 h。

3.3.3 机组在纯凝工况时，主汽流量=610 t/h ，发电出力=210 MW；

机组在供热工况时，主汽流量=670 t/h发电出力以热定电节能增利经济效益即以610 t/h纯凝工况和670 t/h条件下以热定电工况相比。

3.4 在电力尖峰时，热电联产的经济调度有以下两种方法

（1）平均热负荷法

将炉出力增至最大（670 t/h），调整供热抽汽量使电出力达到210 MW 使总供热抽汽量由各机平均分担。

（2）热电错峰法

由于电力尖峰时间不长，而热水网的热容量很大，可以在电力尖峰时降低抽汽量以保证最高发电出力，由于水网的热惯性，短时间内不会影响热用户，在电网调度允许下逐渐降低发电出力同时逐步补足供热抽汽量。

3.5 供热机组抽汽量越大，电厂节煤节水效益越大

目前设计的指导思想应是机组充分发挥其本身固有的供热潜力，同时又要在70%负荷低谷工况下尽量增加供热量并提高供水温度，这是加强大二供热机组在华北电网以及大同热电联产系统中竞争力的关键环节。

可以看出，设备的自身条件即设备的先进性、检修率等，都或多或少地影响着机组的运行，提高机组的先进性必然是热电联产发展的一大趋势，同时，加强机组建设的配套设施也不容忽视，同时，在生产运行上，要严格的服从国家的各项产业政策，环境保护政策，在内外部经济性的条件下，实现项目的良性循环发展。

4 结语

通过以上分析，实现热电联产的经济效益比较显著，在相应的基础条件基本确定的情况下，可以通过采取提高机组设备的技术先进性，即采用改建项目，不仅改大了机组的容量，而且可以弥补日益增长的电力增长需求和供热需求，说明该改建项目具有较强的经济性，此项目不仅能够满足内部的要求，同时也可以带动产业的发展，为大容量热电联产提供参考，有助于电网产业结构的优化和稳定。可以说，热电联产是电力工业发展的重要组成部分，发展热电联产是节约能源的需要，是环境保护的要求。

参考文献

[1] 建设部.热电联产项目可行性研究技术规定.

[2] 哈汽热力计算和大同发电厂#1、#2机组2006年11月―2007年3月纯凝工况的实际累计统计数据.

第9篇：城中村改造的前景范文

晋城经济开发区是晋城市对外开放的窗口和高新技术产业的集中区，是经山西省政府正式批准的晋城市唯一省级开发区。开发区位于晋城市区东部，批准规划面积4平方公里，辖5个行政村，人口约1.5万，区内现有各类企业400余户。

近年来，晋城开发区在市委、市政府的正确领导下，坚持以招商引资为中心，以改善环境和项目建设为重点，加快开发建设步伐，全区投资环境不断优化，入区项目日益增多，经济实力显著增强。依托科技抓产业，大力实施科技兴区战略，努力打造创新型园区，特别是外资引进方面已居全省开发区首位。目前，区内已初步形成以光电通讯、机械铸造、丝麻服装、生物医药、高新材料等为主导的产业发展格局。

招商引资大发展

作为晋城市对外开放的窗口，引进项目是开发区的立身之本。成立以来，始终把招商引资作为中心工作抓，管委会专门成立了招商局，引进培养专业招商人才，加强招商队伍的建设，积极创新招商机制，拓宽招商渠道。用足用活国家招商引资的各项优惠政策，大力实施产业链招商、主题招商和特色招商，大力实施开放带动战略，不断加大加强开放引资力度。在招商引资工作中，把项目引进与推进科技创新紧密结合起来，提高项目准入门槛。特别是“十五”以来，随着投资环境的持续改善，重点引进一批技术含量高、市场前景好的高新技术项目，利用外资结构和质量明显提升。

2005 年，世界500强企业之一台湾鸿海集团总裁郭台铭先生经过对晋城开发区进行实地考察后，决定投资5亿美元在开发区建设富士康晋城科技工业园，晋城开发区由此成为台湾媒体争相报道的富士康在大陆的生产基地。同时晋城开发区也成为全球重要的超精密光机电产品生产基地。除富士康以外，日本小笠原、美国日升、南非H.S、香港泰富等投资商也都已落户晋城开发区。区内兰花集团与南非H.S公司合资建设的瓦斯抑爆设备项目、香港泰富集团独资建设的液晶显示LED背光源项目以及列入国家863计划的伍永安博士乐百利特公司LED半导体照明光源项目等都是填补我市乃至我省空白的新兴高科技产业项目。这些项目的引进必将对提升晋城产业素质，优化产业结构，加快晋城乃至全省新型工业化进程、新型能源和其它工业建设发挥巨大的促进作用，将极大地提升晋城开发区的科技发展水平，推动晋城开发区高新技术产业的发展。

各大项目火热推进

今年以来，受国际经济持续低迷，出口订单萎缩影响，对开发区以外贸为主导的经济结构造成巨大冲击。开发区以保增长为重点，强化经济运行监测，加大扶持企业力度，工业经济指标降幅逐月收窄，5月份工业增加值已超过去年单月平均水平，但是同比仍处于负增长区间。

虽然外部环境不给力，但是开发区的各个项目发展总体顺利。今年1-5月份，晋城开发区外资到位3019万美元，折合人民币1.9241亿人民币，内资到位54.51亿元，引资总额56.45亿元。签约引进项目5项，总投资107亿元，拟引资93.4亿元。

山西中天投资开发建设有限公司的国际医疗健康城项目，总投资12亿元，拟引资4亿元，正在办理规划变更手续；晋城市景潮办公用品印制有限公司的印刷包装基地项目，总投资1亿元，拟引资0.4亿元；富士康科技集团A区项目，总投资72亿元，拟引资72亿元，生产精密模具、宽屏网络连接器、精密刀具、工业机器人等产品；公共租赁房项目，总投资10亿元，拟引资7亿元，由江苏龙信建筑集团投资建设，主要为富士康员工提供公共租赁房；晋城市吉田新材料有限公司年产12万吨超高强度高韧性新材料（ADI）项目，总投资12亿元，拟引资10亿元。

此外，香港华龙金融城市商业综合体项目、方正宽带网络数据库中心项目、乐百利特公司与上海金浦投资公司融资项目、江淮重工与上海电气风电公司合作项目等正在积极推进。

基础设施建设稳步推进

开发区加大基础设施建设，优化投资硬环境。启动了金匠街、络桦路、武庄路、孟匠路、区间路（吕匠路—红星街）道路工程：金匠街、络桦路已完成可研、项目建议书、选址意见书、环评、能评、土地预审等前期手续，目前正在进行初步设计和工程勘察；孟匠路、武庄路已完成可研、项目建议书、选址意见书、环评、能评等前期手续，目前正在办理土地预审手续。开工建设富士康金匠临时用电工程，建成了金匠园区“三供”主干管网，投入3000万元保证富士康A区建设，投入90万元完善基础设施配套，完成了机关办公场所和设施改造。

城乡一体化建设有序推进

开发区辖14个社区，4062户，13949人，8851亩耕地。在推进城乡一体化建设方面，开发区主要抓了以下工作：

一是统一规划、分步推进。区内14个社区有3个社区（郝匠、东吕匠、侯匠）实施了城中村改造，有5个社区初步完成了修建性详细规划编制工作。郝匠社区凤台街以北基本拆迁完毕，大剧院、兰园工地内还有三户未拆迁，二期回迁楼共12万平方米，其中6万平米已进入工程验收阶段，其他工程下半年启动。东吕匠社区二期工程六栋楼3.7万平方米回迁楼已交工回迁安置244户。拆迁安置工作已与各拆迁户达成拆迁安置意向，计划拆迁99户，拆迁面积16593平方米。侯匠社区棚户区改造正在办理监理招标和施工招标。茶元、耿窑、东田石、南田石等4个社区城中村改造正进行摸底、规划、立项等前期准备工作。

二是大力完善基础设施。去年以来，开发区投资4.3亿元，建设完善区域市政道路13公里。今年计划投资约10亿元，以金匠新区为重点，新开工道路4条，同步完善区域水、电、热、气等基础设施，为金匠园区开发创造良好环境。目前4条道路前期手续基本完成，只待土地手续批复后即可进行招标。

三是稳步推进农村社区建设。区内现已竣工完成农村社区楼房25栋，建筑面积约20万平方米，今年拟新建农村社区楼房14栋，建筑面积约为13万平方米。

四是建立统一的城乡社会保险体系。建立健全城乡衔接的养老、医疗、失业、工伤、生育“五位一体”的社会保险体系，各项社会事务与城区、泽州实现无缝对接，2012年共有12851人参加新农合，参保资金达3855300元，覆盖率达95%以上。

和谐建设工作成绩斐然

开展素质教育、安全学校和学校标准化建设工作，为合并后的金匠、南田石和茶元小学分别配备校车，支持教育优先发展313万元。发放“三农”补贴22.2万元，发放城乡养老保险192万余元，发放抚恤金1.4万余元，聘用了14名社保协管员，完成14个社区的低保户、60岁退役士兵申报、审核和发放补助工作。开展计生等各项工作，加大生育保险基金拨付2.6万余元。解决农民工拖欠工资款10万余元，完成市政府下达城镇新增就业岗位1万余个，完成富士康科技工业园招工1500余人。

开发区高度重视安全稳定工作，自托管14个社区以来，组建局，调整了工作领导组，并把工作列入党政议事日程，每月实行领导接访制度，工作逐步走上正轨。今年以来，晋城开发区实行排查时间、内容、方法和上报四个统一，在14个社区配备了2—3名信息员，实行处级领导包村下访，定期排查不稳定因素，特别是对群众关心的热点、难点问题，做到及时发现，准确掌握，超前处置，加大对案件的督查力度。