收益法中的主要技术方法精选(九篇)

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第1篇：收益法中的主要技术方法范文

【关键词】企业价值评估；成本法；收益法；市场法

一、当前企业价值评估的基本理论与方法

（1）成本法。成本法又称资产加和法，对于企业价值评估而言，具体是指构成企业的各种要素资产按重置成本法计算的评估价值加和并扣除各种贬值因素后求得企业整体价值的方法。（2）市场法。市场法是通过在市场上找出若干个与被评估企业相同或相似的参照企业，以参照企业的市场交易价格及其财务数据测算出价值比率，通过分析、比较、修正被评估企业的相关财务数据，确定被评估企业的价值比率和评估值。（3）收益法。收益法，也称收益现值法，是利用投资回报和收益折现等技术手段，将评估对象的预期获利折算成现值，用以确定被评估资产价值的一种评估方法。

二、三种评估方法的比较分析

（1）评估原理的比较。成本法的基本思路是任何一个理智的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过该项资产的现行构建成本，如果投资对象并非全新资产，投资者所愿意支付的价格不会超过扣除各种贬值因素以后的构建成本。市场法依据的是替代原理，即任何一个理智的投资者购置某项资产时，愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的市场价格。收益法评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资于一项资产时，所愿意支付的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的收益。从评估原理上讲，三种评估方法都是科学的，评估方法之间存在内在联系，各种评估方法之间可以相互替代和验证。（2）评估方法的前提条件。市场法的前提条件一是要有一个活跃的公开市场，二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。收益法的前提条件一是被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量，二是资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量，三是被评估资产预期获利年限可以预测。成本法的前提条件：一是被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；二是被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。（3）评估方法的局限。成本法是对单项资产的加和，成本法使用过程中最大的问题是，无法对不可确指的资产如商誉进行评估。市场法的运用过程中，参照物的选择和各种因素的调整难度较大。首先，评估对象和参考企业所面临的风险和不确定性往往不尽相同；其次，对价值比率的调整是运用市场法极为关键的一步，需要评估师有丰富的实践经验和较强的技术能力。收益法需要预测资产未来收益、资本化率、受益期限，这就需要认真分析影响资产预期客观收益的主客观因素，被评估企业所具有的行业风险、地区风险、企业自身风险，以及评估对象获利时间的长短。成本法直观、确定、容易理解，相对于市场法和收益法，其客观依据较强。市场法通过市场比较来确定评估价值，是最直接、最具有说服力的办法。资产的价值在于其未来为拥有者或控制主体带来的收益，所以收益法也是一种较为科学合理的方法，特别是利用收益法估算的企业整体价值中包含了不可确指无形资产商誉的价值。

三、企业价值评估中评估方法的选择

1．评估方法的选择的实质。第一，资产评估中的基本方法与具体技术方法是两个不同的概念，不能片面地把资产评估中的市场法、收益法和成本法当作资产评估的具体技术方法，人为将资产评估方法限制在市场法、收益法和成本法三种方法的范围内。比方成本法中也利用费用折现的方法确定功能性贬值或经济性贬值，收益法中也通过市场比较确定资产合理的收益额、收益期限和资本化率。第二，对特定经济行为，在相同市场条件下，对处在相同状态的资产进行评估，其价值应该是客观的，评估方法之间的内在联系为各种方法的验证提供了理论依据。资产评估方法选择实际上包括了一个不同层面的资产评估方法的选择和综合的过程，这个过程至少应该包括以下三个层面的选择：其一是关于资产评估技术思路层面的选择，即分析三种资产评估基本方法所依据的资产评估技术思路的适用性；其二是在各种资产评估技术思路已经确定的基础上，选择恰当适用的实现各种评估技术思路的具体评估技术方法；其三是在确定了资产评估技术思路和具体评估技术方法的前提下，对运用各种评估技术思路和具体评估技术方法所涉及到经济技术参数的选择。我们必须强调资产评估方法选择是资产评估技术思路与实现评估技术思路的各种具体评估技术方法，以及各种评估技术方法所使用的各种经济技术参数选择的统一。

2．评估方法的选择。（1）评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中的条件，以及由此所决定的资产评估价值基础和价值类型相适应。这里所说的评估目的主要指的是资产评估的特定目的，资产评估的特定评估目的既是资产评估所要实现的具体目标，又是资产评估结果的具体用途。资产评估特定目的会在宏观层面上对资产评估对象及其面临的市场条件具有约束和限定的作用，从而对评估技术思路、评估具体技术方法和评估方法所使用的经济技术参数的选择产生直接或间接的影响。评估时的市场条件和评估对象的条件是决定资产评估价值的主客观因素，它们与资产评估目的一起不仅共同构成了资产评估的价值基础，也构成资产评估得以进行的条件基础和信息基础。不论是资产评估的技术思路的选择，还是实现这些评估技术思路的具体评估技术方法的确定，或是评估技术方法所使用的经济技术参数的选择，都不可能离开或偏离资产评估得以进行的条件基础和信息基础。如处于困境中的企业、收益具有周期性特点的企业、经营状况不稳定以及风险问题难以合理衡量的私营企业就不适合用收益法进行评估。资产评估中价值类型是资产评估价值基础之上的资产评估结果及其价值属性。价值类型是从资产评估结果及其价值属性的角度对选择资产评估技术思路、实现评估技术思路的具体评估方法，以及具体评估方法所使用的经济技术参数进行约束。从理论上讲，资产评估中的三种基本方法都可以评估资产的市场价值和市场价值以外的价值。注册资产评估师必须清楚，不论运用什么方法评估资产的市场价值，必须保证评估方法所使用的各种信息资料都取自于公开市场的证据。而不论运用什么方法评估资产的市场价值以外的价值，都应当考虑相关的非市场因素。评估方法作为实现评估目的及其价值目标的手段和工具，评估方法及其运用不应当，也不允许偏离所要实现的资产评估目标及其要求。（2）评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约。每种评估方法的运用所涉及到的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点，以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难，当然也就会限制某种评估方法的选择和运用。在这种情况下，评估人员应考虑采用替代原理和原则，选择信息资料充分的评估方法进行评估。例如，对于既无市场参照物，又无单独经营记录的资产，只能选择成本法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益法；面对相对活跃的市场和充分的参照物，可优先考虑选择市场法等等。（3）注册资产评估师在选择和运用某一方法评估资产的价值时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。注册资产评估师应当清楚，在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性，如果注册资产评估师可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果。注册资产评估师应当清楚，关于资产评估方法的选择和使用，实际上是专业评估人员根据实际条件约束下的资产或模拟条件约束下的资产的价值进行理性的分析、论证和比较的过程，通过这个过程做出有足够理由支持的价值判断。任何将评估方法选择和运用的过程简单地理解为评估公式或评价模型的使用或计算的过程都是不正确的。

参考文献

[1]温蓓．国有企业改制应重视商誉评估［J］．中国资产评估．2006（10）

[2]李雪，于晓红．企业改制中的资产评估及其方法应用［J］．中国乡镇企业会计．2008（12）

第2篇：收益法中的主要技术方法范文

［关键词］ 无形资产；预期收益；技术分成

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06 . 010

［中图分类号］ F273.1 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）06- 0021- 03

技术类无形资产是指以技术为表现形态的一类无形资产，它是由直接载体（技术方案、证书、图纸等）或间接载体（与技术相关的有形资产）来展现的技术产品或商品、智能形态的技术成果和其他相关的权利构成，大致可以分为专利技术、专有技术和工业版权3类。

1 技术类无形资产超额收益的形成过程

由于技术是构成技术类无形资产的核心因素，高智能投入是高水平技术类无形资产取得的保证，因此，具有技术优势是技术类无形资产超额收益取得的前提。具有技术优势的无形资产（即技术类无形资产）一般是与一定的产品相联系，即其超额收益是与使用该无形资产的产品紧密联系的。

技术类无形资产超额收益的形成过程可描述为：

技术开发产品开发产品销售技术转让

即首先通过技术开发获得新技术产品，再经过生产阶段，最终通过新技术产品的销售或技术转让从销售和转让收益中回收开发投资和获取超额收益。

2 技术类无形资产超额收益的估测方法

由于技术类无形资产的超额收益是通过相应产品的销售实现的，因此某一无形资产带来的超额收益与企业其他有形资产、无形资产带来的收益相互间很难区分，在运用收益现值法对技术类无形资产进行价值评估时，无法对其预期收益单独进行估算，评估实务中通常采用技术收益分成的方法来预测被评估技术类无形资产的未来超额收益。

2.1 技术收益分成法的估测思路

技术收益分成的思路是指实施一项技术并获得利润后，应由技术和其依附的经济资源共同分享，所以可以根据技术资产在获利过程中所起的作用和贡献确定技术在利润中应分享的比例，即技术分成率，进而获得技术类无形资产的超额收益。用公式表示为：

技术类无形资产超额收益 ＝ 技术分成率×资产收益额

在技术类无形资产超额收益的预测过程中，资产收益额的表示方式可以是利润总额、净利润或现金净流量，估测方法与有形资产收益额的估测方法相同，具体数据可以采用趋势预测法、因果预测法等定量方法再结合定性分析加以调整获得。而技术分成率的确定是一个重点和难点问题。

2.2 技术分成率的确定方法

技术分成率是指许可方分享被许可方应用该技术获得的利润比例。确定分成率没有统一的规定，它与技术的复杂程度、产品的产量、销售额提成年限或利润高低等有直接的联系，不同技术领域、不同交易条件其分成率也有所不同。目前，采用综合评价法来确定技术类无形资产的技术分成率更为合理。

综合评价法是对评价对象的多种因素的综合价值进行权衡、比较、优选和决策的活动。利用综合评价法确定分成率，主要是通过对分成率的取值有影响的各个因素进行评测，确定各因素对分成率取值的影响度，再根据由多位专家确定的各因素权重，最终得到分成率。它的具体步骤为：

（1）确定技术分成率的取值范围

技术分成率的取值范围是根据国际技术贸易中已被众多国家认可的技术提成比率范围确定的，可以根据技术类无形资产所属的行业，利用联合国公布的统计数据确定出技术分成率的取值区间。

（2）建立技术类无形资产评测体系

（A）建立技术类无形资产评价指标体系，并确定指标标值。首先对技术分成率及它的各种影响因素进行系统分析；然后对影响因素按照其内在的因果、隶属等逻辑关系进行分解，并形成评测指标的层次结构；最后征求有关专家的意见，对指标体系进行筛选、修改和完善，最终确定技术评价指标体系。

以专利技术为例，通过分析各项影响因素，确定其技术评价指标体系如图1所示。

（B）指标权重的确定。 指标权重的确定通常采用对比求和评分法，在确定过程中，首先将待定权重的指标列出，设计调查表，请专家根据自身对各指标相对重要程度的判断，采用多对分值、按照两两比较得分和一定的原则，将某项指标同其他各项指标逐个比较、评分得出其权重wi。

（C）设计综合评价表。经过上述步骤，可以得到技术分成率的综合评价表。仍以专利技术为例，根据图1的专利技术评价指标体系可以设计出其技术分成率综合评价表如表1所示。

取值说明：

专利类型及法律状态：发明专利、经异议、无效或撤销程序的实用新型专利（100）；发明专利申请、实用新型专利（40）。

保护范围：权利要求涵盖或具有该类技术的某一必要技术特征（100）；权利要求包含该类技术的某些技术特征（50）；权利要求具有该类技术的某一技术特征（0）。

侵权判定：专利技术是生产某产品的唯一途径，易于判定侵权及取证（100）；通过对某产品的分析，可以判定侵权，取证较容易（80）；通过对某产品的分析，可以判定侵权，取证存在一定困难（40）；通过对产品的分析，判定侵权及取证均存在一些困难（0）。

技术所属领域：新兴技术领域，发展前景广阔，属国家支持产业（100）；技术领域发展前景较好（60）；技术领域发展平稳（20）；技术领域即将进入衰退期，发展缓慢（0）。

替代技术：无替代产品（100）；存在若干替代产品（60）；替代产品较多（0）。

先进性：各方面者超过（100）；大多数方面或某方面显著超过（60）；不相上下（0）。

创新性：首创技术（100）；改进型技术（40）；后续专利技术（0）。

成熟度：工业化生产（100）；小批量生产（80）；中试（60）；小试（20）；实验室阶段（0）。

应用范围：专利技术可应用于多个生产领域（100）；专利技术应用于某个生产领域（50）；专利技术的应用具有某些限定条件（0）。

技术防御力：技术复杂且需大量资金研制（100）；技术复杂或所需资金多（50）；技术复杂程度一般、所需资金数量不大（0）。

供求关系：解决了行业的必需技术问题，为广大厂商所需要（100）；解决了行业一般技术问题（50）；解决了生产中某一附加技术问题或改进了某一技术环节（0）。

可以对照上述取值说明，根据专利技术的具体情况确定所列各影响因素的取值。

（D）构造综合评价模型，计算调整系数。根据综合评价表的取值，采用加权算术平均和作为综合评价模型。即：

由式（1）确定的值z即为技术分成率的调整系数，所代表的意义是技术分成率在可能取值的范围内所处的位置。

（3）确定技术分成率的具体数值

根据上述步骤确定的技术分成率的取值范围及调整系数，利用下式计算可得到技术分成率的具体数值。

α ＝ m ＋ （ n － m ） × z （2）

式中，α――技术分成率；m ――分成率的取值下限；n ――分成率的取值上限；z ――分成率的调整系数。

运用综合评价法确定的分成率，考虑了可能对分成率取值有影响的各种因素，并且参考了国际技术贸易中对技术提成率的数值，因而具有明显的科学性及公正性。

主要参考文献

［1］中国资产评估协会．专利资产评估指导意见（中评协［2008］217号）［Z］．2008.

［2］张晓满．专利技术的特点、评估原理与方法探讨［J］．经济体制改革，2002（2）.

［3］李秀娟．专利价值评估中的风险因素分析［J］．电子知识产权，2009（12）．

第3篇：收益法中的主要技术方法范文

关键词：企业价值评估收益法自由现金流

一、企业价值评估收益法涵义

企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法收益资本化法是将评估对象未来某一年的预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法其计算公式如下：

企业价值=未来某一年的预期收益/资本化率=未来某一年的预期收益x收益乘数

从以上公式可以看出，收益资本化法只要求测算企业某一年的数据，收益乘数形成的基础也依赖市场发生数据，这需要成熟的资本市场，在我国目前情况下实际的可操作性不是很强。未来收益折现法也称为现金流量折现法，是预测企业未来各期收益，选用适当的折现率将其折算到评估基准日后再累加求和。我国在企业价值评估实际操作中通常采用这种方法。

二、企业价值评估收益法存在的问题

1.预期收益额确定。预期收益额受诸如企业背景、政策因素等在内的众多因素的影响，存在很大程度的不确定性。同时，预期收益的确定主要依赖企业客户提供的资料，但是由于企业管理当局存在某种利益动机，往往有意拔高或降低、甚至提供虚假盈利预测值而难以做到客观公正。作为盈利预测本身也有自身的弱点，盈利预测的复杂性、预测方法的局限性、由于预测本身所固有的不确定性，包含盈利预测在内的各种预测信息的可靠性、相关性毕竟不同于现实，而且，这种盈利预测的时间越长，其准确性也越差。

2.收益期限选择。收益期限是企业的全部资产发挥作用取得收益的年限。根据企业生产经营的特点与状况，一般将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。无限期限适合于预期收益持续稳定增长的企业；而对于生产经营有限或预期收益高低不等且没有明显稳定增长趋势的企业，则要采用有限期限。目前在我国资产评估的理论上和实务中对于有限期限的确定，都没有统一规范的标准，从而导致了收益期限确定的随意性。

3.折现率选取。折现率一般可以分为两类：股权投资回报率和全投资回报率。折现率是企业价值的敏感因素，对企业价值的评估具有至关重要的作用，折现率的微弱差异，就会带来评估结果的较大偏差。由于各种估价模型所采用的折旧率的性质各不相同，无法给定一个统一的确定标准。

三、收益法在企业价值评估中的应用方法探讨

1.合理预测企业未来收益。企业预期未来收益额的确定，首先离不开企业现有的生产条件、技术条件、市场条件。同时，未来经济情况的确定很大程度上是建立在现时法律、法规、信贷、税率等制度下，这是决定企业收益额大小的客观条件。要本着从企业的经营现状出发，分析过往的业绩，去推导未来，可以说，这种分析越是充分，越有利于恰当地推知预期收益额净现金流量不受资产计价方法与折旧方法的影响，而且考虑了收益取得的时间，更能客观反映企业资产的使用所带来的附加值。因此，采用净现金流量作为评估企业价值的标准，可以如实反映企业资产的获利能力和真实收益，同时也符合国际惯例，在实际操作中容易被接受所以，在用收益法评估企业价值时，建议使用净现金流量预测企业的未来收益同时需要注意的是，此时折现率的选取应与收益额的选取口径一致。

2.合理预测企业收益期限。应将企业具有核心盈利能力的资产的收益期限作为整体企业的收益期限，具有核心盈利能力的企业资产的盈利状况，跟企业的生命周期较为一致，盈利状况良好且收益稳步上升，说明企业进入成长发展阶段；盈利状况趋于平稳，说明企业已进入成熟期；盈利状况日趋下降，说明企业开始步入衰退期。从整个受益年度出发，可以分为有限期与无限期。有期限者根据具体情况的不同，可以选用营业执照的期限、经营合同规定的期限、租赁期限、整个经济寿命周期等。收益期的确定通常要考虑企业的固定资产使用年限，主要产品所处的生命周期、经营者的素质、外部环境的影响如竞争对手的变化、国家投资政策的变化等。确定方法可以考察一项资产的收益期限，一般有自然寿命期限、经济寿命期限、法律寿命期限三种。自然寿命期限是指一项资产从形成到被第二代资产取代之前的时间，其终结标志着资产使用价值的结束。经济寿命期限是从资产形成，使用到最后丧失经济价值的时间，经济寿命终结后，资产虽还有使用价值，却已无交换价值。法律寿命期限是指法律或合同规定的有效期，一般来讲，在确定具有核心盈利能力的企业资产的收益期限时，应遵循以上三个期限孰短的原则。

3.科学选择折现率。预期收益每年都发生变化，折现率也会因银行利率、社会经济的变化、通货膨胀、行业发展情况等因素发生变化。现金流与折现率的匹配原则为一定的现金流对应一定的折现率，现金流趋于稳定后，对应永续现金流的是永续折现率。折现率可以不断变化，最终等于永续折现率。利用变动的折现率对整体现金净流量进行折现，可以更好地反映企业的资本结构变动和风险大小，比较恰当地反映企业价值，故对折现率的确定，要考虑静态分析与动态分析相结合同时也要考虑风险报酬原则，企业追求的不仅仅是无风险报酬，还要认识到追求风险报酬是推进企业发展的一大原动力。在进行企业资产价值评估时，必须承认和考虑风险报酬因素的存在确定风险报酬率主要考虑委托方的经营风险、行业风险、市场风险、政策风险等因素，在分析委托方的经营现状发展态势等的基础上，结合高技术高风险高回报的基本特性，适当借鉴同行业特别是同类上市公司的投资报酬率等情况的基础上最后加以确定。

参考文献：

[1]刘伍堂.我国当前评估实践中应用收益法存在的问题分析及对策.中国资产评估，2004，(5).

[2]全国注册评估师考试用书编写组.资产评估.经济科学出版社，2007.

第4篇：收益法中的主要技术方法范文

关键词：资产评估基本方法；对比；选择

中图分类号：F123.7 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）17-0115-02

1 三种基本方法

1.1 概 念

1.1.1 成本法

也叫作重置成本法。是指在估测出被评估资产的重置成本的前提下，进而对被评估资产已存在的各项贬值因素进行估测，同时将各项贬值因素在重置成本中扣除，最终得到被评估资产价值的一种评估技术方法，其所得出的价值亦称“积算价值”。成本法可以通过公式简要概括为：资产的评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值。

1.1.2 市场法

是指以收集和利用公开市场上相同或类似的资产的近期交易价格为基础，进而通过直接比较或类比分析等手段来估测被评估资产价值的一种评估方法。所求取的价值亦称比准价值。市场法是一种以替代原则为依据，通过采用比较和分析的总体思路及技术方法来估测资产价值的评估技术规程。这种方法可理解为：资产评估价值=若干修正后的参照物成交价格的算术平均值。

1.1.3 收益法

是指对被评估资产的客观预期收益进行预测并折现，以此来估测资产价值的评估技术方法。这种方法是通过预测估价对象的未来收益，进而利用合适的报酬率或者资本化率等等，将未来收益转换为现行价值，该价值亦称“收益现值”。简单提炼为：资产的评估价值=资产在剩余收益年限内预期收益现值的总和。

1.2 三种基本方法之间的联系

三种基本方法在实施的过程中分别有他们自己的具体的技术方法，不同的方法指导下的各种技术方法之间同样存在交叉关系，这就说明者三种基本方法之间相通性和关联性，他们之间你中有我，我中有你。

首先以成本法举例，在估算其重置成本的过程中有很多技术方法可供选择，如可以通过查询现行市价来确定，也可以通过分析重建所需的资金成本及开发者合理收益取得，还可以利用类比估价的技术方法获取。 其次，对于市场法，既可以直接利用可比实例的近期交易价格及可比实例某一基本特征来评定估测被评估资产的价值，也可以利用可比资产的成本市价率或价值比率作为参数来估测评估对象的价值。 最后从收益法的角度，其预期收益一方面可以通过该资产的成本及销量等因素确定，另一方面可以通过公开市场上的客观收益来确定，折现率的数值也会受到市场条件的影响，与此同时，在它的预期收益很难确定的情况下，可以采用寻找参照物，再通过参照物的相关数据指标来确定被评估资产的预期收益。

2 三种基本方法不同之处

2.1 基本前提的不同

2.1.1 运用成本法的前提条件

①估价对象实际上处于或被假定认为处于继续使用的状态；②估价对象的实体特征、内部结构和它的功能等一定要和假设的重置全新资产之间存在可比性； ③被评估资产必须是可以再生的或是可以复制的；④应当具备随时可能用到的历史资料；⑤被评估资产一定是随着时间的推移而具有贬值特性的资产。

2.1.2 运用市场法的前提条件

必须具有一个充分活跃的、成熟的公开市场；在公开市场上要存在与估价对象具有可比性的相似资产的交易活动；可以收集到可比的指标和技术参数。

2.1.3 运用收益法的前提条件

估价对象的预期收益能够预测并且能用货币衡量；被评估资产主体因获得预期收益而承担的一系列风险能够预测并且能通过货币衡量；估价对象的收益期限能够被准确预测。

2.2 基本思路的不同

2.2.1 成本法的基本思路，即是重建或重置估价对象

任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能承受的价格不会超过他在购置或建造该项资产时的现行重置成本。该方法是从购买者的立场出发，以估价时点的价格为标准，来重新购建与估价对象具有相似功能及用途的全新资产，就所发生的全部费用来估算被评估资产的价值。

2.2.2 市场法的基本思路是以替代原则为根据，通过对比和类 比的手段来判断资产的价值

任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能接受的价格一定会低于公开市场上与该资产用途相同或类似的替代品的价格。

2.2.3 收益法的基本思路，则是采用资本化和折现的方法来判 断以及估算资产的价值

任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能接受的投资额不会超过该资产在剩余收益年限能够为其带来的预期收益的总和。

2.3 经济技术参数不同

成本法是运用重建或重置即重新取得资产的思路来分析、估算估价对象的价值，也就是在已经求得该资产的重置成本的基础上，进一步予以扣除各项贬值项目来计算估价对象的价值。因此，运用成本法必须具备四个基本参数，即估价对象的重置成本、估价对象的实体性贬值、估价对象的功能性贬值以及估价对象的经济性贬值。

由于市场法首先要获取并充分利用公开市场上与估价对象类似的资产的成交价格信息，再以这些价格资料为基础来进行差异的修正，最终预测与评估估价对象的价值，因此在市场法的运用过程中，主要涉及的技术参数指的是参照的成交价格以及各个可比因素的差异修正系数，如交易情况修正系数、期日修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数以及剩余使用年限修正系数等。

收益法是通过把估价对象的预期收益额利用折现率折现来评定估测其价值，因此它涉及的经济技术参数主要有收益额、折现率及收益期限。

3 基本方法的选择

为了更加合理并准确地决定资产评估价值，在选择资产评估方法的时候应该考虑以下几点。

3.1 资产评估方法要与评估目的相适应

正确地使用资产评估方法存在着一定的前提条件，其中最基本的就是要求评估人员能够正确认识并深入理解资产评估特定的目的和评估方法之间的联系。所谓的资产评估特定目的，一方面是资产评估活动所要达到的目标，即是资产评估活动的起点，另一方面也是资产评估结果的最终用途，即是资产评估活动的归宿点。评估特定目的实现需要合适的评估方法。资产评估的特定目的在一定程度上会对估价对象及其所面临的市场条件等众多因素起着约束和限定的作用，由此对资产评估的基本思路、各种具体技术方法的选择以及与之相关的经济参数的搜集产生重大的影响。

3.2 资产评估方法要与评估对象相适应

估价对象的类型、特征、所处的使用状态等众多因素都会对评估方法的选择产生关键性的影响。评估对象的存在形态不同、是否具有综合获利能力以及能否独立存在，在评估时所选择的评估方法也不尽相同。譬如，对于有大量参照物的资产，可以选择市场法；对于处在经营中的资产，可以优先选择收益法；而对于既无可比交易实例又无经营记录的资产，则只能选用成本法进行评估。

3.3 资产评估方法的选择会受到可搜集数据和信息资料 的约束

每一种评估方法的运用都要以特定、充分的数据资料为依据，以此进行分析、处理及转换，有着特定影响价格的因素，若没有相应的数据资料，评估方法就会成为纯粹的数学公式，因此对获取信息资料的处理、分析和利用都有一定的要求。在资产评估的整个过程中，搜集资料的过程占据着很大的比例，可靠的资料的搜集保证着评估业务的质量以及评估方法的科学性。

3.4 资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相 适应

资产评估的价值类型决定了价格类型，评估方法作为实现资产评估特定目的的一种技术规程必须要与估价对象的价值类型相适应。价值类型与评估方法分别是两个不同层次的概念，论述着完全不同的问题。资产评估的价值类型说明的是“评估什么”，是对资产评估价值的本质性的限定，对评估方法的选择具有有约束作用。而资产评估方法是解决“怎么评估”的问题，代表着对评估价值的量的规定，而且有替代性和多样性，并服务于估价标准。因此明确价值类型的准确性、评估方法的科学性以及两者是否匹配是资产评估价值科学与否的决定性因素。

4 案例分析

以上是对三种基本方法的对比分析的概括，在此，通过具体实例进一步研究基本方法在实务中的应用。

4.1 评估对象基本情况

快洁宾馆，共有200张床位，总建筑面积为6 000 m2，市场价格为3 500元/m2。剩余使用年限15年。据调查，当地同档次宾馆一般床价为每床每天120元，年平均空房率为25%，每年需支付的运营费用一般占年总收入的30%，资本化率为10%，房地产折现率为5%。评估该宾馆在2014年6月1日的价格。

4.2 评估目的

本次评估目的是为房地产转让提供价值参考依据。

4.3 评估基准日

本次评估基准日是2014年6月1日。

4.4 确定评估方法

由于该宾馆属于商业房地产，其能够产生预期收益并可以预测，收益年限也可预测，因此适用收益法评估。同时，当地市场上拥有大量可比实例及其交易活动，因此市场法也同样适用。

由于C参照物的修正后价格数据异常，故不予考虑。而A参照物与B参照物的修正后价格比较相近，因此以两者的算术平均值为最终评估值，即快洁宾馆的单价为：（5 250.04+ 5 131.30）÷2=5 190.67（元/m2），总价值为5 190.67×6 000 = 3 114.40（万元）

总之，在整个资产评估活动中，评估人员必须保证能够充分掌握和理解三种基本方法各自的概念、特征、理论依据、应用前提、技术思路、优缺点以及之间的区别与联系，做到具体问题具体分析、因地制宜和因事制宜，根据相应的价值类型、评估目的、评估假设以及所搜集到的数据资料，来做出真实的、合法的、客观的、具有说服力的以及能满易各方需求的价值判断。

参考文献：

[1] 刘杰，曹秀娟.资产评估[M].北京：中国传媒大学出版社，2011，（1）.

[2] 柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2012，（3）.

第5篇：收益法中的主要技术方法范文

关键词：成本收益率分析法　单项综合指标评价法　DEA分析法　评价流程

教育培训成本收益的评估是一项复杂艰辛的工作。国内外不少学者在理论和实践运用方面对这一问题进行了深入的研究，提出了很多计算教育成本收益的方法，取得了一些成果。但由于问题 的复杂性，这些成果在理论和方法也存在一些缺陷，还不能在实际工作中广泛应用。因此，研究出一套切实可行便于操作的成本收益评估指标体系是摆在我们面前亟待解决的重要问题，也是我们研究成本收益结构问题的终极目标。那么究竟如何评价一个学校或者培训机构的成本收益呢？

下面我们需要从多个角度来对其进行分析研究并加以评价

一、培训成本收益率分析法

它是经济学中的成本效益分析在教育学中的应用，也是进行成本效益分析最有效的方法之一。在西方始于60年代。有研究认为，在仔细地比较各种教育投资决策模式设计理论并详细评估后认为，教育成本收益率是教育投资决策理论的核心。教育投资作为一种投资行为，取决于投资者对即期成本支出和预期收益的比较。按照教育收益与成本比较方式的不同，培训机构成本收益率有三种不同的计算方法。

1、教育收益现值法。以贴现后的教育收益现值减去贴现后的教育成本现值。其计算公式为:

其中E为教育收益现值，Bt为第t年教育收益，Ct为受教育期间第t年教育成本，i为主观利率，n为受教育者毕业后的终生工作年限，m为受教育年限。①

2、教育成本收益比值法。以贴现后的教育收益现值除以贴现后教育成本现值。计算公式为:

其中B/C为收益成本现值比，其他符号含义同上。②

3、内部收益率法(或称精确法)。就是调整后的教育收益与教育成本相等时所决定的贴现率。计算公式为:

其中r为教育内部收益率，其他符号含义同上。内部收益率相当于贴现率，但它和贴现率不同，它不是给定的或选择的，而是通过计算求得的，以判断投资是否有利。③

二、单项、综合指标评估法

在实际的评价工作中，成本收益评价指标从大体上我们可以将它分为单项指标和综合指标。单项指标反映的是某一项投入与产出之间的比例关系，计量某一种教育资源的利用效率。而综合指标则是反映综合性成本与综合性收益的比例关系，它是由单项指标构成，是一种比较完整全面的评价指标。单项指标下又具体可分为三个主要的一级评价指标：使用率，满意度和质量效果。

（一）使用率。即包括人力资源使用率，物力资源使用率，财力资源使用率。其中人力资源使用率指标下又具体包括两个三级指标：即授课教师使用率以及教辅人员使用率。物力资源利用率主要从培训场地使用率，器材设备使用率，图书资料使用率等方面来计量评价。而财力资源利用率可从收支节余率，净资产收益率，资本保值收益率，资产收益率等方面来加以评价。

（二）满意度。主要包括：

（1）学员对培训者的满意度。主要从学员对培训者的教学态度，教学效果以及关注学员程度等方面加以评价。其中评价的核心在于对于培训者教学效果的评价，因为教学质量是一所学校或者培训机构生存的根本条件，质量是生命线。因此，要提高对培训者的满意度，其关键和核心便是提高培训者的教学水平和质量，以质取胜。

（2）对培训效果的评价。世界著名管理学家柯克帕特里克将培训效果分为4个递进的层次：反应层、学习层、行为层、效果层，并且提出在这四个层次上对培训效果进行评估，该模型的主要内容是：反映层(reaction)评估，即指受训人员对培训项目的印象如何，包括对讲师和培训科目、设施、方法、内容、自己收获的大小等方面的看法；学习层评估，即测量受训人员对原理、技能、态度等培训内容的理解和掌握程度；行为层的评估，即指在培训结束后的一段时间里，由受训人员的上级、同事、下属或者客户观察他们的行为在培训前后是否发生变化，是否在工作中运用了培训中学到的知识。这个层次的评估可以包括受训人员的主观感觉、下属和同事对其培训前后行为变化的对比，以及受训人员本人的自评。这通常需要借助于一系列的评估表来考察受训人员培训后在实际工作中行为的变化，以判断所学知识、技能对实际工作的影响。行为层是考查培训效果的最重要的指标；效果层的评估，即判断培训是否能给企业的经营成果带来具体而直接的贡献，这一层次的评估上升到了组织的高度。具体来说，培训效果的评价主要从教员的授课内容，学员的参与度，培训机构所采用的培训形式以及培训时间安排的合理度等，这种评价既包括对培训形式的评价，同时也包括对培训内容的评价，因此它是一种较为全面的评价指标。

（3）对培训机构办学水平的评价。主要从对机构整体培训效果的评价，对机构管理效能以及对培训机构品牌形象的影响程度的评价等。这是基于对机构办学水平的宏观评价。它直接关系到培训机构在群众心目中影响和地位，也直接关系到机构的存在价值，因此作为培训机构的领导者和普通成员，都应树立高度主人翁责任意识，以提升机构办学水平质量为己任，积极维护机构品牌形象， 为机构的生存与发展而不懈努力。

（三）质量效果。其下主要又包括三个二级指标：学员技能掌握熟练度，学员考核成绩以及学员的士气与态度。其中，技能熟练度主要从学员对于知识原理的掌握程度，以及其运用知识解决实际问题的能力。考核成绩包括笔试成绩和操作测试两大部分。这两方面的综合得分即可作为学员的考核成绩。学员的士气态度，具体指学员在学期间的学习积极性，如出勤率，学习精神状态等，以及学员长期相处而形成的团队凝聚力。这都是评价一个培训机构质量效果不可忽视的重要方面。很难想像，在一个培训教育质量很差的机构中，学员们都能或者大部分能士气振奋，斗志昂扬，不断开拓创新。

（四）综合指标。它是在考量单项指标基础之上而形成的综合性评价指标。具体的说，综合指标主要可以从成本收益率，人才质量系数（即学员平均质量与学员平均费用之比），教育生产（即教育综合收益与教育综合成本之比值）来加以评价培训教育机构的成本收益。

在完成以上的具体评价基础之上，我们可以对以上评价数据进行等级加权分析，即将评价指标划分为几个等级，如优、良、中、合格、不合格，也可以是1-5分，我们可以给五个等级予以赋值：优秀5分，良好4分，中等3分，合格2分，不合格1分。然后给每一级一个描述，并与收集到的效果信息进行比较得出一个综合等级结果。

三、DEA（即数据包络分析法）

就DEA方法在教育领域的应用而言，早在1974年，Levin就讨论过教育生产的技术效率测量方法。1983年，Bessent等人应用DEA方法对有关教育项目的效率进行了评价。随着DEA方法的逐渐成熟，越来越多的研究者开始运用这种方法探讨学校投入产出的效率问题。例如，Abbotta等人运用DEA方法对澳大利亚的大学的投入产出效率进行了分析。Flegg、Athanassopoulos等人运用DEA方法对英国大学的效率进行了分析。

本研究主要采用以下两种DEA模型：一是规模收益不变的C2R模型；二是规模收益可变的BC2模型。

（一）C2R模型

C2R是由Charnes等人在1978年提出的最基本的DEA模型，它假设小的DMU可以通过增加投人等比例地扩大产出，也就是说DMU的规模不影响其效率。应用C2R模型计算出的DMU的技术效率是包含规模效率的技术效率(简称TE)。其基本分析思路是：假设有n个DMU，每个DMU都有m种类型的“投入”以及s种类型的“产出”，其中xij代表DMUj第i种类型的投入；yrj代表DMUj第r种类型的产出；DMUj的输入、输出向量分别为xj=（x1j，x2j，…，xmj）T＞0，yj=(y1j，y2j，…，ysj)T＞0；vi代表对第i种类型投入的一种度量(或称权)；ur代表对第r种类型产出的一种度量(或称权)，i=1，2，…，m，r=1，2，…，s，j=1，2，…，n。 DMUj相应的效率评价指数则为： 我们总可以适当地选取权系数vi、ur，使其满足hj≤1(j=1，2，…，n)。如果hj越大，表明DMUj用相对较少的投入获得到了相对较多的产出。因此，如果我们想了解 在n个DMUjO在n个DMU中相对来说是不是最优，我们可以考察当尽可能地变化u=(u1， u2，…，us)T和v=(v1， v2，…，vm)T时， hjO的最大值究竟为多少。这样，对DMUjO进行效率评价时，就可以构造如下的所谓C2R模型：

对此模型进行Charnes-Cooper变换1，令：

就可以得到其所对应的线性规划模型：

式(2)即是说在投入项加权组合值为1的情形下，求产出项加权组合的极大值。根据线性规划对偶理论知，式(2)的对偶规划模型为：

在式(3)中引进了松弛变量，则若其最优解θ＝1，且投入冗出量s*-=0，产出不足量s*+=0，则此DMU为DEA有效；若其最优解θ＝1，投入冗出量s*-≠0或产出不足量s*+≠0，则此DMU为弱DEA有效；若其最优解θ≠1，则此DMU为非DEA有效。当为DEA弱有效时，当投入冗出量s*-≠0，产出不足量s*+=0，其经济含义为此DMU的部分投入量可以减少，而其产出可保持不变；当投入冗出量s*-=0，产出不足量s*+≠0，其经济含义为此DMU在投入不变的情况下可以将其部分产出量提高。对于非DEA有效的DMU，则可以计算出它在生产可能集上的投影，由此可以进一步得出各个决策单元在投入指标上的可减少量和产出指标上的可多产出量。

（二）BC2模型

规模收益不变的假设相当严格，有许多因素都可能导致DMU难以在这种假设下运行。为解决这一问题，Banker等人在1984年提出了C2R模型的改进方案，即BC2模型。改进方案中考虑了规模收益可变的情况，通过在C2R模型中增加一个凸性假设，即可得到规模收益可变的BC2模型。规模收益可变的假设在计算DMU的技术效率时从中分离出了规模效率(简称SE)，因此得到的效率是纯技术效率(简称PTE)。具体模型如下：

利用C2R和BC2模型可以分别计算出各DMU的技术效率(TE)和纯技术效率(PTE)，两者相除即可得出各DMU的规模效率(SE)，即SE=TE/PTE。根据这些指标，我们就可以对教师教育培训机构的效率作出总体评价。在实际评价操作过程中，我们可以根据规模效率(SE)之值，建立效率标准值或者效率值区间，进行教育培训纵向或者横向比较，从而实现标杆管理，促进机构教育培训质量水平的提高。

四、培训评估的操作流程

（一）评估决定的作出

在进行评估之前，培训项目的组织者或实施者要对评估的可行性、评估目的以及评估的参与者进行调查或确定。

1、评估的可行性分析。包括两个方面，一是决定该培训项目是否交由评估者评估；二是了解项目实施的基本情况，为以后的评估设计奠定基础。

2、明确评估的目的。主要包括：①了解有关方案的情况，包括培训项目是否有利于增进组织员工的绩效、培训项目是否能进一步改进；②管理者满意地知道方案已确实提供了，如果没有提供，则要让他们明白已经用什么来代替这个方案。

（二）评估规划

1、选定评估者。主要分为内部评估者和外部评估者。选择评估者要从被评估项目特点、评估内容及目的和评估者本身所具有的优势和弱点等几方面来考虑。

2、选定评估对象。如新开发的课程应着重于培训需求、课程设计、应用效果等方面，新教员的课程应着重于教学方法、质量等综合能力方面，新的培训方式应着重于课程组织、教材、课程设计、应用效果等方面。

3、完善培训评估数据。按照能否用数字衡量的标准分为硬数据和软数据。硬数据是对改进情况的主要衡量标准，以比例的形式出现，是一些易于收集的无可争辩的事实，分为产出、质量、成本三大类。这是最需要收集的理想数据。软数据可分为使用率，满意度和质量效果三个部分。

4、评估形式的选择。只有在确定评估形式的基础上，才能设计出合理的评估方案并选择正确的测度工具，同时对评估的时机和进度作出准确的判断。评估形式的选择以评估的实际需要以及这种形式评估所具有的特点为依据，主要有非正式评估、正式评估、建设性评估和总结性评估四种形式。

5、确定评估层次。从评估的深度和难度看，根据柯克帕特里克的模型，包括反应层、学习层、行为层和结果层四个层次。培训主管要确定最终的培训评估层次，因为这将决定培训评估开展的有益性和有效性。

（三）数据收集、整理和分析

为了收集到关于受训者的数据和资料，先要确定相关的评估变量，然后通过这些变量对培训对象作出准确的测度。收集数据的常见方法有：向受训者发放咨询表或问卷、与受训者进行座谈（个别座谈与集体会谈两种形式）以及评估者亲自观察等方法。数据整理的过程主要是依据类别，将同一类的数据放在一起，为以后的统计、分析做准备。数据分析的方法有定性方法定量方法两种。

（四）撰写培训评估报告

1、撰写要点：

①要用辨证的眼光来分析问题；②要在下结论之前确定真凭实据；③要考虑到评估者本人存在的偏见；④要考虑到培训评估的短期效果和长期影响。

2、报告的构成：

①培训背景说明；②培训概况说明；③培训评估的实施说明；④培训评估信息的陈述或以图标表示；⑤培训评估信息的分析；⑥培训评估结果与培训目标的比较；⑦培训项目计划调整或是是否实施的建议提出。

综上所述，教育培训成本收益评价是一项复杂而又艰辛的工作。其评价的最终目的是为了促使培训机构以最小的成本投入去获取最大收益，促使培训机构不断改进提高教育培训质量，加强管理，提高机构办学水平，在激烈的教育市场竞争中以质取胜，寻求自己生存发展空间。

参考文献：

1、王善迈.教育投资与财务改革.北京经济学院出版社，1988

第6篇：收益法中的主要技术方法范文

【关键词】 估值技术; 公允价值; 投资性房地产

1990年,我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变,随之而来的是房地产市场的飞速发展,而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势,2006年颁布,2007年施行的《新会计准则》,首次将投资性房地产单独列示,并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间,公允价值的使用受到了冷遇,公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底,财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法,这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。

一、投资性房地产公允价值计量的现状

公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息,提高信息使用者决策能力的优势,但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下,公允价值的实际应用正如表1所反映的那样,并不如期望的那么广泛。

2007年,存在投资性房地产的630家上市公司中,仅18家选择公允价值计量模式,占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出,1 624家上市公司有690家存在投资性房地产,而采用公允价值模式的只有20家,占有此类业务公司数的2.89%,且出现了三种计量方式,分别是评估价格(14家公司)、第三方调查报告(1家公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(5家公司)。

二、估值技术的应用难题

(一)地域差异问题

《企业会计准则讲解(2008)》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。

然而中国幅员辽阔,东中西部、城市与农村的经济发展、制度水平都存在明显差异,房地产的发达水平也不尽相同。公认的活跃市场至少包括中国的沿海大中型城市以及内陆的大型城市。除此之外,同类或类似的房地产要求彼此地理位置、性质、结构类型相同或相近,而由于地段、楼层、朝向不尽相同,要找到每一处房地产的活跃市场,其实很不容易(张兴 徐文学 柳萍 2009)。因此,根据市场的要求,通过在市场中寻找同类或类似的交易案例来确定价格显然存在困难,这就给投资性房地产公允价值估值技术中的市场法的实际运用制造了麻烦,凸显了估值的难度。

(二)时间跨度问题

运用收益法评估投资性房地产公允价值时,准确确定净收益、收益期限以及折现率是估值的基础。虽然这些参数是以现有租约条款、土地使用权剩余使用年限等历史信息为基础,但还是需要对未来信息进行预测。首先,评估基准日的选择可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等,不同的时点其风险回报不同,所以要确定的折现率就会随之改变。其次,租金收益是通过履行租约实现的,但未来实际租约收入因为考虑了时段而变得不可靠,这将最终影响净收益的确定。最后,收益期限需要根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数来确定,但企业可能会根据建筑物未来的收益情况来改变其使用期限。所以从总体来看,时点和时段上的改变都会影响估值的准确性。

(三)技术缺陷问题

空间与时间问题最终都可以归结为技术问题,如何将空间与时间问题上的相关因素进行指标化也是解决问题的根本。

最初,估值技术是被禁止的。但在《企业会计准则讲解(2008)》中,财政部已规定:“无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素,从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计;也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”这就意味着,估值技术现在已经被允许采用。

《指导意见》中的估值技术在很大程度上借鉴了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,主要指出了市场法和收益法两种评估方法,但没有明确每种方法的适用范围。大多数企业倾向于使用收益法,但收益法因为考虑了时间价值,需要评估人员的主观判断,增加了估值的不确定性,企业也可能通过对估值方法的选择来进行盈余操纵。

市场法强调了投资性房地产的“实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件”等重要因素。指导意见中的收益法强调了净收益、收益期限、现有租约对公允价值的影响和折现率等重要因素。但这些都是对因素的简单陈述,没有明确指出因素的影响因素,也就无法从根本上对其进行量化,指导相关工作。以区位状况为例,其受空间和时间的双重约束。在空间上,不同城市、同一城市的不同地段的房地产价值相去甚远;在时间上,同一地段的价值在各年份也不尽相同。由于缺乏衡量各因素的具体标准,使得估值缺少客观性。

三、推动估值技术应用的建议

从以上分析中可以看出,由于存在地域差异问题,时间跨度问题以及技术缺陷问题,使得估值技术难以在投资性房地产公允价值中得到切实的应用,从而直接影响到我国公允价值的确认和计量的可靠性,妨碍公允价值在我国的应用。因此,全面推动估值技术的应用,才是当前亟待解决的问题。在此,笔者结合相关研究成果,提出以下建议。

(一)明确量化标准

提高量化手段可以直接提高投资性房地产公允价值计量的可操作性。

首先是明确允许运用估值技术的地域范围。相关准则制定机构应该统筹考虑,将各地经济发展水平,例如人均GDP作为衡量指标,建议以京、沪、广为代表的沿海大中型城市以及内陆大型城市使用估值技术,因为这些城市投资性房地产交易量大,更可能形成活跃的市场。

其次是明确运用方法的依据。本文建议根据公司所披露的经营规模和5年经营业绩的平均值确定估值方法。在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则中的投资性房地产的公允价值估值优先考虑的是市场法,但实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等还缺乏量化标准,所以应将各种影响因素根据其重要性的先后顺序赋予权重参数,以规范计量手段,降低使用公允价值的风险。

最后是参照系数的修正。由于市场上不存在完全相同的两处房产,所以在寻找到相似房产后还要进行系数修正,可借鉴资产评估中对企业价值进行评估的观点,通过成长性、资产盈利能力等相关财务指标的比较来确定,再结合参照企业的价值系数确定最终评估对象的价值。

(二)建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库

信息技术革命所造就的新兴信息资源和信息产业是推动现代市场经济发展的强大动力,而以现阶段信息技术为依托,建立和完善我国房地产市场信息数据网络和市场信息数据库正是适应该趋势的一个重要体现,是推动估值技术应用的重要举措。企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据,使相关评估人员在运用估值技术进行投资性房地产公允价值评估时,更具有依据,并能保证评估结果的公允性。

由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据,另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持,而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下,其实施起来比较困难。因此,房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则,采取逐步推进的方式,以现有公开市场交易数据为主要数据来源,同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外,国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。

(三)提高估值技术在报表披露中的地位

由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中,建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定,其依据的标准是什么,所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定,如果选用的是市场法,应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度;若是收益法,那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。

通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督,增强公允价值确认和计量的准确性和透明度,防止利润操作,提高人们对估值技术的信心,推动估值技术的运用。

(四)加强专业培训,提高资产评估水平

估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响,所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。

相关人员一方面要丰富自身的专业知识,尤其是对公允价值的认识与理解;另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外,还要在工作中不断总结经验,了解整体经济走势和行业发展状况,提高经济敏感度和职业判断能力。

【主要参考文献】

[1] 财政部会计司.我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[R].2008.

[2] 财政部会计司.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[R].2009.

[3] 财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[S].2006.

[4] 财政部.企业会计准则讲解(2008)[S].2008.

[5] 张兴,徐文学,柳萍.上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业经济研究,2009(31).

第7篇：收益法中的主要技术方法范文

关键词： 财务基准收益率；影响因素；资金成本

Abstract: this paper first on the small investment project financial benchmark rate of return, analyzed the limitation, and then analyse the small investment project financial benchmark rate of return, influence factors, and finally puts forward some small investment projects to determine the benchmark rate of return, financial method. This paper made clear opportunity cost in small investment projects and the methods to determine significance.

Keywords: financial benchmark rate of return; Influencing factors; Capital cost

中图分类号：D412.67文献标识码：A 文章编号：

在进行小型投资项目经济评价过程中，如何能够合理地确定出财务基准收益率，满足投资者的投资需求，准确评价项目经济效果，一直都是至关重要的。财务基准收益率选取的高低能够直接影响着投资者对项目的投资决心。在实践中，我们发现小型投资者对于项目经济评价的要求，尤其是在确定财务基准收益率时，不能够完全按照企业投资者的方式进行。因此，如何合理地确定出小型投资项目的财务基准收益率是非常重要的。

一、投资项目财务基准收益率的涵义

所谓财务基准收益率是指建设项目财务评价中对可货币化的项目费用与效益采用折现方法计算财务净现值的基准折现率，是衡量项目财务内部收益率的基准值，是项目财务可行性和方案比选的主要判据。财务收益率能够反映出项目投资者对相应项目占用资金的时间价值的判断[1]，也是投资者在相应项目上能够接受的最低财务收益率，是投资资金应当获得的最低盈利率水平。

二、当前投资项目财务基准收益率的局限性

现行投资项目财务基准收益率的选取往往是直接采用行业基准收益率，或在行业基准收益率的基础上适当考虑企业的自身发展战略、经营策略等影响因素的基础上确定。在确定资金成本和机会成本影响时，往往取单位资金成本和单位投资机会成本中的较大值。这一做法的局限性在于在众多的影响因素中，机会成本往往对于小型投资者而言，因受其专业能力、相应资源等因素限制，往往只能选择在该项目上投与不投。如若不投资该项目，该部分资金则只能用来存款，再计算该部分资金的机会成本就重复计算了自有资金的资金成本。这就使得投资者更为注重将项目的风险和资金成本情况来作为确定财务基准收益率的影响因素，考虑投资该类项目能否有利润作为首要目标。

三、影响小型投资项目财务基准收益率的因素

行业财务基准收益率的影响因素主要包括一定时期内国家与行业发展战略、发展规划、产业政策、资源供给、市场需求、资金时间价值、项目目标、行业特点、行业资本构成情况等。除此之外还需考虑投资风险、通货膨胀、资金限制、资金成本和机会成本等因素。

（1）投资风险。投资风险主要包括投入物属紧缺资源或大部分需要进口、产出物大部分需要出口、国家限制或可能限制、国家优惠政策可能终止、建设周期长、市场需求变化较快、竞争激烈、技术寿命短、国外投资、自然灾害频发地区、研发新技术、债务资金比例高、资金来源单一且存在资金提供不稳定因素等[1]。

（2）资金成本。资金成本是投资者为取得资金使用权而支付的相关费用。对于投资者而言，项目投资后所获得的利润额必须能够补偿资金成本才有利可图。

（3）机会成本。投资的机会成本是指投资者将有限的资金用于拟投资项目以外的其他项目所获得的最好的收益。因对小型投资者而言，受专业能力、相应资源等因素影响，绝大多数情况下无法选择其他类型项目进行投资，而是只能选择在该项目上投与不投。如若不投资该项目，该部分资金则只能用来存款。这就使该部分资金的机会成本和自有资金的资金成本相同，不必重复计算。

（4）通货膨胀。在通货膨胀因素影响下，人力、材料、设备等生产资料的价格均会上升，为了能够反映出拟投资项目未来的真实经济效果[2]，在确定财务基准收益率时，必须考虑通货膨胀的影响。

四、小型投资项目财务基准收益率的确定方法

在《方法与参数（三）》中明确，一般情况下，项目最低可接受财务收益率由由投资者自行确定。

对于小型投资项目，财务基准收益率通常以行业财务基准收益率为基础进行确定。在行业财务基准收益率的基础上，综合考虑投资风险、资金成本、通货膨胀和资金限制等因素确定具体项目的最低可接受财务收益率。具体步骤如下：

1. 计算资金成本

对于小型投资项目，往往绝大多数时候是投资者拥有一部分自有资金，再借助贷款来完成项目投资。自有资金部分的资金成本即为同期银行存款利息，贷款部分的资金成本即为同期贷款利息。因此，最低财务基准收益率应当不小于加权平均资金成本i1。计算公式如下：

i1=Ke•E/(E+D)+Kd•D/(E+D)

Ke――权益资金成本；

Kd――债务资金成本；

E――股东权益；

D――负债。

举例如下：

某投资项目，自有资金200万元，需银行贷款800万元，测算时银行存款利率为3.5%，贷款利率为6.65%。则该项目的加权平均资金成本i1=（200×3.5%）/（200+800）+（800×6.65%）/（200+800）=6.02%

2. 计算投资风险收益率

对于风险较大项目在确定财务基准收益率时应当适当提高取值，即以一个较高的收益水平来补偿投资者所承担的风险，用i2表示。

3. 确定通货膨胀率

对于具体项目而言，要视项目现金流量预测估算情况而定。当项目的现金流量是按照当年价格预测估算时，应当以年通货膨胀率i3修正基准收益率ic；当项目的现金流量是按照基准年不变价格预测估算时，预测结果已经排除掉通货膨胀的影响，不需再行修正基准收益率ic。

4. 计算小型投资项目财务基准收益率

因此，考虑可量化的影响因素，财务基准收益率确定的基本公式如下：

ic= i1+ i2+ i3

即在资金成本的基础上综合考虑投资风险和通货膨胀的影响。

五、结论

小型投资和收益率大小是紧密相关的，确定出合适的财务基准收益率是决定小型投资决策成败与否的关键。综上所述，资金成本应是投资者能够接受的最低收益率，是确定财务基准收益率的下限，在此基础上考虑适当的投资风险和通货膨胀率来综合确定小型投资项目的财务内部收益率。

参考文献：

[1] 国家发展改革委，建设部. 建设项目经济评价方法与参数（第三版）［M］．北京：中国计划出版社，2006.

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[5] 张静. 投资决策中基准收益率的确定及影响因素分析［J］．技术经济与管理研究，2004，（6）：53-54.

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第8篇：收益法中的主要技术方法范文

【关键词】 资产评估; 公允价值; 计量

我国新《企业会计准则》将公允价值正式引入计量属性,广泛应用于投资性房地产、生物资产、非货币性资产交换、债务重组、金融工具等17项具体准则中。公允价值的引入要求会计人员掌握与资产和负债相关的估值技术,资产评估的方法和技术为公允价值的计量提供了理论和技术上的支撑,使公允价值的广泛应用成为可能。

一、资产评估的内涵与方法

(一)资产评估的内涵

资产评估是专业的评估机构和人员,按照国家相关法律法规和资产评估准则,根据特定的评估目的,对被估资产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估行业作为专业服务行业,是对资产在某评估时点的公允价值进行的专业判断,评估结果仅作为价值鉴证,为资产业务当事人提供决策参考。

(二)资产评估基本方法

资产评估方法是对资产价值实现评定估算的专业技术,是分析判断资产公允价值的手段和途径。

市场法以现行市价为评估参照点,是面向现在的评估方法。这种方法认为被估对象的公允价值不能超过其相同资产或类似资产在公开市场上的成交市价。市场法的应用以公开市场为前提,以公开市场价格为参照物进行调整,以得到资产的公允价值,该方法是一种技术较成熟的估价方法,市场法评估资料源于市场,因而评估结果很容易被委托方接受。

收益法是面向未来的评估方法,该方法以预期收益原理为基础,将本求利,以资产的未来贡献度和收益值作为判断其公允价值的出发点,认为资产公允价值等于其未来所获收益的折现值之和。该方法的评估结果也较容易被接受。

成本法是面向过去的评估方法,该方法从重新开发角度,认为被估对象的价值不会超过现行市场条件下重新购置被估资产所需要的代价。成本法以成本为视角,但无论是考虑资产购置时技术水平的复原重置成本,还是考虑现行市场技术水平的更新重置成本,都是运用现行市场价格作为计算重置成本的基础,因此,成本法也是基于市场的,以成本法评估的资产价值同样具有公允性。

二、资产评估方法在公允价值计量中应用的可行性

资产评估和公允价值之间存在着密切的联系,两者都需要利用货币形式来反映资产的价值结果,公允价值强调的是价值的实现条件和达到的结果,资产评估强调的是为达到某一结果的估值过程。公允价值是资产评估的估值目标,而资产评估方法是公允价值计量必备的技术手段。

(一)公允价值计量迫切需要资产评估方法的支撑

公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。公允价值立足于公平的市场环境,排除了信息不对称因素的影响,强调交易的正常有序和交易双方的理性决策,因此公允价值可以动态地、及时公允地反映企业资产的价值,揭示公允价值的财务报告能使会计信息质量更具客观性、相关性与可理解性。

随着公允价值被广泛应用于各项具体交易事项的计量,公允价值的产生条件与产生过程受到了关注,人们开始关注公允价值是否公允。公允价值更多的是面向现在和未来的,是否公允的关键在于其计量方法是否科学,没有科学的计量方法,就无法获取公允的计量结果。FASB在2006年的财务会计准则报告第57号中设立了公允价值计量的三个层次,这三个层次分别体现出资产评估方法的不同应用。第一层次是根据活跃市场中报价信息确定公允价值,这种方法实际就是市场法中的直接比较法;第二层次是根据活跃市场中同类资产或负债报价确定公允价值,这种方法即市场法中的类比调整法;第三层次是前两个层次的市场条件不具备时,可以采用估值技术,即资产评估中常用到的收益法和成本法。

因此,公允价值三个层次的计量都离不开评估方法的技术支撑,需要会计人员对不同的市场环境和估值对象进行专业判断,选择并运用合适的评估方法,及时准确地计量出可靠的公允价值。

(二)资产评估方法已具备为公允价值计量提供技术支持的条件

资产评估行业经过一百多年的发展,已经成为现代市场经济中发挥资产基础作用的专业服务行业之一。资产评估方法逐渐形成体系,市场法、成本法和收益法包括若干个具体的估值方法,并且每种方法都要求不同的技术参数。资产评估以判断被估对象的公允价值为目标,考虑评估的目的、特定市场条件以及能获取的技术资料等因素,整个评估过程更科学,技术方法的应用更加专业和成熟。资产评估行业经过多年的发展,许多评估方法和参数已经有了可以借鉴的数据,具备了为公允价值计量提供技术支撑的条件。随着公允价值正式成为企业会计准则中的计量属性,资产评估方法应用的空间也越来越大,会计人员应掌握资产评估的方法与技术,以更好地确定资产的公允价值。

三、资产评估方法在公允价值计量中应用的难点

(一)资产评估方法本身的局限性

从理论上讲,在评估时点和评估目的相同的前提下,对同一资产使用不同的评估方法所得到的评估结果应该趋同。但在实际操作中,由于这三种评估方法的出发点、评估思路、前提条件和数据来源不同,所得到的评估结果会存在差异,因此,资产评估的三种基本方法本身都有一定的局限性,每种方法的使用都必须具备一定的前提条件和技术参数,使得评估结果依赖于评估方法选择的科学性。运用市场法的关键是要存在活跃公开的市场,并且市场上存在合适的参照物。成本法的计算过程相对比较复杂,除了要确定被估对象的重置成本外,还要分析被估对象的各种贬值因素。收益法的使用必须要具备对资产未来收益的合理预测,并要求计算合理的折现率,两者缺一不可,而两个必备参数的估测都具有较大的主观性。

(二)会计人员尚未掌握具体的资产评估方法

传统的会计以历史成本为主要计量属性,资产或负债的确认以实际发生的交易为基础,会计人员的主要任务是根据已有交易的原始凭据,按照事实据以入账。公允价值计量属性的引入,对会计人员提出了更高的要求。要确定公允价值,会计人员不仅要熟悉公正的市场条件是否具备,还要选择合理的参照物,并通过对调整因素的技术处理才能得到公允价值。资产评估方法为公允价值的确定提供了很好的借鉴,但是会计人员没有受过专业的培训,对具体的资产评估方法难以掌握,这也是公允价值无法广泛应用的阻碍之一。

(三)会计准则没有规定具体的公允价值计量方法

我国《企业会计准则》在投资性房地产、生物资产、非货币性资产交换、金融工具等具体准则中,都对采用公允价值模式计量做了条件限定,即当具备活跃的交易市场和同类或类似资产的市场价格及相应信息的,才能运用公允价值进行计量。在非货币性资产交换中还指出当换入资产或换出资产不存在同类或类似资产的可比市场交易时,应当采用估值技术确定其公允价值。会计准则中对于活跃市场的规定,限定了只能使用市场法计量公允价值,而市场法下公允价值的获得过度依赖于市场环境,当市场不充分、市场信息不对称的情况下,市场上的资产交易价格就很难反映资产的内在价值,就无法使用公允价值计量。尽管有的准则中规定当活跃的市场不存在时,可采用估值技术确定公允价值,但是具体的估值技术没有规定。正是由于我国公允价值在理论上和准则中都缺乏计量方法的操作说明,或者说明了却缺乏具体计算过程的指导,才导致企业在实际操作中利用公允价值大肆造假。

(四)资产评估方法缺乏在公允价值计量中应用的条件和地位

根据《企业会计准则》的规定,公允价值的计量前提主要包括两个要素:相同或类似资产的活跃市场、市场上存在类似交易,这使得公允价值计量只能采用市场法,而收益法和成本法缺乏计量公允价值的条件和法定地位,使得这两种方法在估值过程中的应用大打折扣。收益法和成本法的各项计算参数也是源于市场的,在评估条件和数据具备的前提下,评估结果同样能够代表资产的公允价值。

四、资产评估方法在公允价值计量中应用的对策

(一)进一步完善资产评估方法

资产评估方法本身的完善,是促进其推行的根本。市场法、收益法和成本法已经形成较为成熟的方法体系,但是三种方法在使用过程中仍然存在大量的评估参数需要评估主体的人为判断。例如市场法中以公平市场上的现实交易价格为参照物,然后将参照物与被估对象进行比较,确定调整因素,逐一调整最终确定被估对象的公允价值。而不同的评估主体,所选择的调整因素和修正系数不同,评估结果也不同。因此,资产评估方法要在公允价值计量中加以推广,需要进一步完善自身的方法体系以及使用条件,使评估参数的选择有严格的标准,以剔除人为因素的操纵。例如,可根据上百年的评估经验,将评估对象进行分门别类,建立起全国联网的资产报价系统,构建不同资产的价格体系查询平台,营造一个动态实时的市场估价环境,使市场法评估的应用更加有据可循。同时,将常用资产的资产收益率进行网上通报,建立资产预测收益与实际收益的后期跟踪系统,以发现收益预测的偏差,提高资产收益预测的精度,使收益法评估的应用更具有说服力。

(二)加快会计人员对资产评估方法的掌握

公允价值计量的引入要求会计人员除了具有丰富的会计理论外,还要了解评估、金融、资本市场等相关知识,提高业务能力、职业判断能力,并掌握估值技术。因此,应在加强公允价值计量宣传的同时,大力开展资产评估方法的培训,使会计人员尽快掌握资产评估方法的使用前提、技术参数以及具体的计算过程,及时掌握资产市场价值变化的动态,以更好地计量资产的公允价值。

(三)将资产评估方法纳入公允价值计量方法体系

资产评估方法为公允价值计量提供了技术支撑,因此,应将资产评估方法引入公允价值计量过程,除了市场法的应用外,明确成本法和收益法使用的前提条件,确立成本法和收益法在计量公允价值中的地位,使公允价值计量在现有的方法基础上,成为完整的方法体系。如在进行专用机器设备的减值测试中,不存在活跃的交易市场,就可以采用成本法进行设备公允价值的估值。再如投资性房地产如果不存在活跃市场,而投资性房地产的投资目的是为了获得出租收益的,就可以使用收益法进行估值。

(四)细化公允价值计量方法的操作说明

《企业会计准则》中已经明确规定公允价值的使用,随着公允价值计量技术的成熟,应进一步扩大公允价值计量的资产范围,并且列示公允价值计量的操作说明和具体估值方法,使公允价值计量方法规范化、程序化,增强公允价值计量的可操作性。例如,在投资性房地产具体准则中可增加说明,当活跃的市场存在时,建议用市场法确定公允价值,并指出运用市场法进行估值时,选择的参照物应该具备哪些数量和质量的要求;对参照物的交易价格进行调整时,应考虑哪些重点调整因素。除了要细化公允价值计量方法的操作说明外,还应该对公允价值的整个计量过程进行表外披露,将数据的获取过程和计算过程以底稿的方式留存备查。

(五)推进资产评估业与会计业的深度合作

基于成本效益原则,日常对于资产公允价值的计量由会计人员完成,但是会计人员毕竟不是资产评估的专业技术人员,因此,还应该引入独立的第三方,即资产评估机构,由专业的资产评估人员对期末财务报告中以公允价值计量的数据进行权威性认定,对公允价值估值的方法和过程进行技术性鉴定,并出具专业的公允价值鉴定报告,以更好地保证公允价值的可靠性、可信性和可验证性。

结束语

资产评估的实质就是确定资产在某特定条件下的公允价值,资产评估方法为公允价值的计量提供了很好的借鉴经验。目前,会计界和资产评估界的合作成为一种国际趋势,随着资产评估方法在公允价值计量中的推广,会引起更多会计人员对资产评估基本方法的关注,使公允价值计量属性得到真正的应用,同时也会使更多的企业意识到资产评估的重要性,促成企业主体与资产评估机构的良性互动与深度合作。

【参考文献】

[1] 全国注册资产评估师考试用书编写组编.资产评估[M].北京:中国财政经济出版社,2008.

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[3] 徐玉德.公允价值虽好,专业评估少不了[J].新理财,2007(3).

第9篇：收益法中的主要技术方法范文

一般分关税壁垒和 非关税壁垒两类。关税壁垒，是指进出口商品经过一国关境时，由政府所设置海关向进出口商征收关税所形成的一种贸易障碍。非关税壁垒，是指除关税以外的一切 限制进口措施所形成的贸易障碍，又可分为直接限制和间接限制两类。关税壁垒和非关税壁垒中的直接限制属于传统贸易壁垒的范畴，它们由来已久，而技术性贸易 壁垒是最近几十年出现的新形式，而且越来越多的为发达国家所采用，成为如今国际贸易保护主义的主角。

传统贸易壁垒主要是在商品价格数量上设置障碍，导致出口国商品价格上涨或出口数量变小，其中关税壁垒为其主要代表，本文试以关税壁垒为例进行博弈分析。

假设存在两个国家，A国和B国。当A国对B国某项产品实施关税时，B国也将实施报复，在这场博弈中，两国的信息是对称的。假设两国在采取措施 之前收益各自为M、N;一方采取贸易保护措施，会使另一方损失比例的收益，则A国受保护后的收益为M-M，B国受保护的收益为N-N。如果一方采取 保护措施而另一方未做任何回应，这时双方的利益分配呈现如下情况：如果A国采取保护措施，B国未做回应，则B国收益为N-A国收益方面，由于A国限 制B国产品的进口，国内产业收益增加，设为收益的比例，而国内消费者由于消费了价格更高，质量相对下降的产品而蒙受损失，设为收益的比例。同理，B国 收益中也存在生产商利益的增加和消费者利益的减少两方面影响。其中：M-M

在上述博弈矩阵中，理论上稳定的均衡解是(M，N)，此时双方利益均为最优;但是现实中的均衡解是(M-M，N-N)，此时双方的利益损 失均为最大。在非合作博弈下，两国制定关税来保护本国产业，但是最终导致两国的利益损失最大，当关税制定成功时，得到最大好处的是两国的生产商，但是消费 者却受到了损失，因为发达国家的消费能力更强，对于国外廉价消费品的依赖性更强烈，所以在制定关税方面，不发达国家有更大的积极性，近几十年来，发达国家 逐渐采用另外一种贸易壁垒方法，那就是技术性贸易壁垒。