城中村改造面临的问题精选(九篇)
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第1篇：城中村改造面临的问题范文
洛北乡所属各村洛阳市最主要的“城中村”，这对于洛北乡领导来说，“城中村”改造是机遇也是挑战。
“城中村”喜变脸
洛北乡辖东下池村、西下池村、瞿家屯村、西小屯村、东涧沟村、五女冢村、金谷园村和西工村8个行政村和香榭里・阳光、洛浦・御博城2个社区，它们均分布在洛阳西工区的周边，与西工区各办事处和相关社区交叉相连，面积约6平方公里，有4500多户人家，常住人口1.5万余人，是典型的“城中村”。
近年来，该乡先后开发建设了洛浦・御博城、香榭里・阳光、水榭王城、阳光水岸、盛世唐庄、白金都会等小区。
这些小区规划合理，设计新颖，设施先进，功能齐全，内部实现了净化、亮化、绿化、美化“四化”同步。精品小区的不断涌现，使“城中村”的形象得到了不断提高。
为了进一步提高农民的生活水平，促进农民向二三产业转移就业，洛北乡转变了经济管理模式，通过实行资产清核、股份量化，进一步推动了集体经济管理形式的创新，切实解决了“人往哪里去”的问题。
根据本乡实际，洛北乡以项目建设为龙头，对“城中村”进行了强有力的改造，随着“城中村”改造的推进，一些开发小区成立了社区，实行了社区统一管理，这样，农民变成了市民，实现了城乡对接。
“城中村”的改造拉动了经济大发展，实现了土地及各种公共资源最大限度的整合，促进了传统商贸服务业、现代服务业和村组经济、民营经济、合资经济、外来经济等不同投资主体的发展。这些主体经济的发展，成为洛北乡经济增长的源泉。
多维改造工程
要改造“城中村”，首先要理解城中村。“城中村”是多维的。因此，改造“城中村”也是一项多维改造工程。
“城中村”是城市化进程中的一个复杂的问题，在洛阳面临发展模式全面转型的重要历史时期。对它的改造不仅是单纯的开发项目，它还包括城市功能的全面完善和城市建设品质的全面提升。它涉及政治、经济、社会、文化、法律等诸多问题，需要政府、村民及社会各方面的通力合作，同时也要有资金和组织机构等方面的充分保障。
随着“城中村”建设用地的日趋枯竭，以后的开发改造将涉及村庄的搬迁和村民的整体安置。这样，政府面临的工作难度和强度将进一步增大；另外，村民自身的改造也是“城中村”改造中的一部分。如何加强对村民的教育培训，如何引导村民自主创业，怎样对自主创业进行有效扶持，如何实现村民生存方式和管理体制的转变，都是在“城中村”改造时需要重点关注的问题。
民生问题也是“城中村”改造中要面临的最大难题，由于集体经济及私人出租房屋经济是村民的主要生活保障，他们担心，改造后长期赖以生存的房产和土地，将无法解决自身以及家人的长远生计。
同时，现行的补偿标准具有一定的滞后性，难以符合村民的期望，标准低了，村民不愿意，标准高了，政府承受不了。
另外，“故土难离”、“故邻难舍”和安于现状等思想观念的存在，使绝大多数村民既想改又怕改，顾虑重重，这已成为制约“城中村”改造进程的最大障碍。
在“城中村”改造前期，除了费用高，政府财政压力大外，一不小心，就会引起深层次的矛盾。由于“城中村”改造涉及土地的转制、村集体资产和村民房屋的处置、村民的生活来源和保障问题等，这些问题与村民的利益交织在一起，比一般的旧城改造复杂得多。
目前情况下，土地的审批和招商引资，也都是摆在“城中村”改造面前的重大难题。
不停歇的脚步
“困难虽然存在，但脚步不能停歇。”这是洛北乡人民的心声。
根据河南省委、省政府和洛阳市委、市政府对“城中村”改造的总体要求，2008年年初，西工区成立了“城中村”改造指挥部，以洛北乡西小屯村、东涧沟村、五女冢村三村改造为龙头，掀起了“城中村”改造的新。指挥部成立以来，从调查各村资源、制订拆迁安置补偿方案、营造拆迁改造氛围、招商引资、详细建设规划、变更土地性质等方面着手，加快了“三村”特别是五女冢村改造步伐。
“城中村”改造的根本目标是改善用地功能结构，发挥土地区位价值和商业价值，营造良好的城市环境。对于村民来说，要实现非城市人口向城市人口的转变，使村民与城市居民一样享受到现代物质文明和精神文明。显然，无论从土地的合理利用，还是从生活水平的提高来看，“城中村”的改造都是有益于民的。
“城中村”改造显然是不能盲目的，面对存在的困难，洛北乡领导班子明确了开发改造的指导思想，基本原则和具体措施。
“我们要以改善居民生活水平和城市环境为目的，以科学规划和管理为基础，以经济手段为动力，以政策优惠为保证，以促进城市可持续发展为目标改造‘城中村’。”洛北乡领导踌躇满志。
在“城中村”的改造原则上，洛北乡首先强调要坚持以人为本，切实保护农民的各项权益。拆迁、安置和各项改造工作中都要最大限度地维护村民的利益。在城市建设、环境卫生、卫生保健、最低生活保障、文化教育等关系居民切身利益的事项上实现与城市居民的同等待遇。
在规划上，遵循城市功能要求，尊重村民生活习惯，坚持就地改造和易地新建相结合、继承传统建筑和体现地方特色相结合，做到优化组合、合理布局，打破行政村界限；在规划设计理念上，充分彰显小区的文化特色和个性，努力把小区打造成集居住、休闲、娱乐、服务为一体的优良社区。
此外，洛北乡始终把公平、公正、公开的原则贯穿于旧房拆迁、新房安置和工程建设的全过程。无论是政策的制定还是合同的签订，都坚持让群众参与，扩大群众知情权，努力提高工作透明度，赢得群众的信任，保证了“城中村”改造工作的平稳有序。
为了确保“城中村”改造的有效实施，洛北乡从多方面制定了具体措施。
“城中村”的改造，土地处置是关键。洛北乡依据有关法律法规和程序，对“城中村”土地实行性质变更与征地补偿费相抵的方式，将原村、组的集体土地转为国有土地，使“城中村”土地由有偿、有期限使用转为可进入商品房市场的国有土地。这样，从根本上解决了土地产权问题。
“城中村”改造建设依赖于雄厚的经济实力，但国家的投入是有限的。为此，在政府提供优惠政策积极引导下，各村不断调整产业结构，引进先进技术和管理方法，提高自身的造血功能，加大招商引资的力度，吸引有实力的大企业参与到“城中村”改造中。洛北乡鼓励各种性质的企业和投资主体以合资、合作、独资等各种方式来这里办企业、兴建生活小区、进行基础设施建设、发展商贸业和新兴服务业。通过这样的方式，逐步完成对“城中村”的改造。
为了建立健全社会保障机制，消除农民的后顾之忧，乡政府建立和完善了农转非人员养老、医疗、失业等社会保险制度，实现了与城镇职工社会保障接轨。
第2篇：城中村改造面临的问题范文
关键词 城中村 拆迁 矛盾
城中村： 所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。
拆迁：是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。
一、城市城中村拆迁初期面临的主要问题
目前的城中村几乎都没有耕地，或是只有很少的部分耕地，凡是急需拆迁的城中村，一般都是位置较好，商业相对发达。绝大部分农民基本都向城市化转变，有些在城市务工，有些从事城市服务业，真正以土地为生的农民基本没有了。村里的住房一部分租给外来务工人员租住，位置好的改造成了商业门脸房，或自己经营收入不菲，或是收取可观的租金。这些村民原居住地生活成本较低，又有可以依靠的房屋租金作为主要经济来源，然而一旦进行拆迁，一方面提高了其居住生活成本，另一方面使其失去了赖以维生的经济来源。
分析城中村拆迁面临的问题，主要有以下几个方面：
1.补偿不合理。通常表现为补偿数额偏低，不能完全填补被拆迁人因拆迁而遭受的损失。这也就是说，在政府、拆迁人和被拆迁人三方共同参与的拆迁活动中，政府、拆迁人均各取所需，只有被拆迁人遭受了净亏损，纠纷也就在所难免。这既有立法上的原因，也有执法上的原因。
不过，这种状况近年有所改善。2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新《条例》）第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。显然，新《条例》将被拆迁房屋作为房和地的统一体即完整的房地产来看待，不仅仅考虑房屋的残值，还要考虑区位、用途等因素。与旧《条例》相比，这种补偿金额计算方式对被拆迁人更为有利，也更为合理，我们称之为合理补偿金额。
然而，作为人类建造物的房屋，只有相对于人才有存在的意义。对于被拆迁人而言，被拆迁房屋绝不仅仅是遮风避雨的场所，更是各种人情交往、便利生活（如就医、购物等）得以开展的依托，拆迁即意味着生活环境的变化，这会给被拆迁人原有的便利生活、社会交往等造成不利影响，并且，对新环境的适应也需要一个身心备受煎熬的磨合期。从经济学的角度看，这些都属于被拆迁人因拆迁而支付的成本，理应得到补偿，我们称之为充分补偿金额。不过，无论新、旧条例，均未涉及这方面的补偿。
2.补偿不及时。补偿不及时就是拆迁人不能按照承诺将补偿款及时支付予被拆迁人。与补偿不合理主要发生于拆迁补偿安置协议磋商谈判过程中不同，补偿不及时主要发生于协议签订后，是履行合同的问题。现实中，补偿不及时的情况比较常见，几乎所有的“烂尾地”、“烂尾楼”都存在着长期拖欠补偿款的问题。补偿不及时的危害巨大，常常使被拆迁人面临“房、钱两空”的困境，甚至引起灾难性后果，群体性上访也常常因此而起。
3.集体财产得不到合理处置。城中村基本都是城市发展过程中包围形成的没有土地的农村，这些农村在城市开发过程中土地转让一般都形成了较大的集体财产，有的还有一些集体企业及其他相关集体资产。这些财产如何处置，分的公不公、均不均、有没有侵吞、贪污集体资产现象，这些都是农民所关注的焦点，也往往是滋生腐败和发生上访告状的诱因。
4.违章建筑明显增加，加大拆迁难度而且造成了更大的不公平。待拆迁村民为多得补偿或满足住房需求，以及对于先行城中村改造形成的不公平的效仿，导致村民进行大量的违章建设，加大了拆迁补偿安置难度。
5.暴力阻挠拆迁。产权人由于补偿太低而不愿签字拆迁，更有甚者殴打恐吓执法人员。
二、城中村拆迁的积极因素
尽管城中村拆迁存在很多困难和阻力，但是当前开展城中村拆迁也有很多有利条件，而且越早动手越主动，越晚动手成本越高，难度越大。分析当前城中村拆迁有以下一些积极因素：
1.经济的持续增长推动城市化步伐加快。近几年来， 昆明市五华区经济得到了持续增长，财政收入不断增加，特别是二三产业发展更加迅速，城市化进程也在不断加快。在这种情况下，由于城市的扩张，以及对完善城市功能的需求和优化城市环境的需要，对拆迁城中村更加迫切。
2.群众要求改善生活环境和提高生活质量的呼声越来越高。经济的不断增长带来消费结构进一步优化，消费需求层次不断提高，人民群众对于居住环境、生活条件也有了更高的追求。城中村拆迁是顺应时展，符合群众要求的必然趋势。这也是推动城中村拆迁的最根本的动力。住房条件的改善。
3.市场经济作用发挥越来越明显，商业化的运作给城中村改造提供了资金保障。随着市场经济不断深入，并逐渐渗入到社会发展的不同层次和各个领域，城中村拆迁也由过去的政府包揽向政府主导、市场运作、商业开发的方向发展，使城中村拆迁所需的巨额资金得到了保障。
4.在经营城市理念指导下，使城中村拆迁变成开发带动的重要手段。通过城中村的拆迁改造，在城中村自身环境变化的同时，带动了其周边土地的升值，等于政府注入一条河却引来了一方海。
5.城市功能进一步得到了完善和提升。城市的发展对城市功能有了更高的要求，而一些城中村，由于其所处位置往往是城市发展初期绕道而行形成的。出于完善和提升城市功能的需要，必须加快城中村拆迁的步伐。
三、关于城中村拆迁的建议
从以上情况可以看出，拆迁城中村是城市发展的必然趋势，是推进城镇化进程的必然选择。为此，在借鉴其他地区城中村拆迁工作的基础上，结合当前我区城中村拆迁改造进展情况，提出以下建议。
1.实行政府主导与市场化运作结合的城中村改造方式。由政府组织拆迁，对村民进行补偿安置，拆迁后的土地由政府收储，按市场化运作，选择优质开发企业和战略投资者开发建设。
统一补偿标准，依法推进，维护拆迁当事人的合法权益。前期拆迁补偿是城中村改造中各种矛盾问题的焦点，政府应从实际出发，依据有关法规、政策，在保障国家利益、集体利益、拆迁当事人利益的前提下，科学合理制定统一拆迁安置标准。对符合规划的合法建筑与违章建筑应有区别，公正透明，阳光操作。对个别不讲政策、漫天要价的钉子户，经政府行政裁决后仍拒绝拆迁的，应加大强迁力度；对违法占地、违章建筑、私搭乱建要依法有效扼制，确保城中村改造稳定、有序推进。
2.加强城中村改造规划指导。制定控制性详细规划，对城中村土地使用和各项建设进行合理安排，做到先进行高标准规划，后开发建设。在政府主导下，组建集体资产股份公司接管集体财产。即政府主导，中介机构实施，对集体财产进行全面的析产、审计，对集体资产进行全面的清盘、评估、核算，然后对资产向全体村民进行全面公开。促使经济体制从经济联社向集团公司转变，把原来由村委会管理的集体经济转为由集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司，形成集体资产向资本化转变。改制后的集体资产公司不参与社会管理。
3.明确优惠政策。股份运作，转化拆迁补偿方式，把减少的拆迁成本变为村民长期投资。拆迁方式上，可以走资金多元化道路，即在政府-村集体-村民个人-开发商协同的格局下形成多元化的资金筹措格局。这样一方面解决了居民生活来源问题，又可减少拆迁成本。同时开发商又可吸纳居民个人投资，与居民实行股份制合作。
参考文献
[1]百度百科.http：//
[2]中国渭南网.房产频道
[3]南方都市报.《中国民主法制出版社》，2011年05月
[4]周素红等.《快速城市化下的城中村改造与村社转型》，2011年10月
[5]李俊夫等.《城中村的改造》，2006年03月
[6]刘梦琴.《村庄终结：城中村及其改造研究》，2010年05月
第3篇：城中村改造面临的问题范文
摘 要：城中村是我国城市化发展到特定阶段形成的一种特殊的社区类型。目前对改造环境下城中村金融借贷的风险分析研究较少。论文就城中村的发展、改造的现状、金融借贷问题及其风险分析与控制进行了分析，给出了相应的控制方法和建议，可为实际工程应用参考。
关键词：城中村；改造；金融；借贷；风险
引言
城中村不仅是一种居住形态，更是一种组织形态、社会形态、经济形态[1].从时间跨度上，城中村是农村城市化进程中实现城乡一体化的一个阶段；从空间跨度上，城中村是城市范围内的村庄，具有非城非村亦城亦村的特征.随着城市的不断发展、完善，城中村的形成、发展也衍生了一系列的问题，引起了众多的研究学者的广泛关注。城中村是我国城市化发展到特定阶段的产物，是城市化的农民及集体经济组织自身参与市场、发展形成的一种特殊的社区类型。目前关于城中村现象及其问题的研究，大多集中于对城中村产生的原因、经济和社会特征、引发的问题及整治或改造方案等的探讨，通过资料调研，本文主要针对改造环境下城中村金融借贷的风险问题进行分析研究。
1.城中村改造的现状
1.1城中村改造的背景
我国城市化进程的快速发展是城中村形成的客观原因[4].在城市化过程中，为了扩大城市规模，征用城郊农村土地，逐渐将一部分村落包围在建成区内，随着城市规模的持续快速扩张，城市的耕地被征收，而当地的农民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地，形成一种城市包围农村的态势，原有村庄不能得到及时的改造升级，进而形成了城中村.
据预测，十二五期间，我国的城市化率将突破50%，意味着中国的城市化将迎来新一轮跳跃式的发展时期.在城市化过程中，城市政府征用城郊农村土地，要平衡政府，村民，村集体和开发商等各方利益.村民与公司作为独立的经济实体，也具备追求收益最大化的要求.在城中村形成社区实体过程中，其重要的经济原因是社区大众经济起到了关键的作用.城中村的城市化进程，既反映了村民生活方式转型的过程，也是社区大众经济转变经济增长方式的过程.社区大众经济奠定了凝聚社区的经济基础.社区大众经济存在与发展，使得社区治理完善，居民生活改善，农村传统历史文化保护也有了经济上支持，并推进原村社区居民为边界的共同生活体发展。
1.2城中村的改造现状
近些年来，我国不少的大城市及沿海发达城市都不同程度地面临着城中村问题的困扰，有关研究将城中村的改造归结为从20世纪80年代开始至20世纪90年代中期和20世纪90年代中后期两个阶段.第一阶段城中村是城市地域扩张的一种自然延伸，但是这些村庄基础设施建设、商业氛围、配套服务设施等都较落后.第二阶段城中村坐落在繁华都市之中，成为转型中的传统农村社区与城市社区的混合体，社区结构复杂，管理难度大，成为阻碍城市发展的原因之一.
不同城市城中村改造数量对比见表1.数据表明，城市快速的发展，城市周边村庄悄然的进入到了城市，形成了中国独有的“城中村”.城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。
2.城中村改造金融借贷问题分析
2.1城中村改造的资金链分析
城中村改造过程中，资金是最重要的.而这其中，资金链的建立和良性的发展显得尤为关键和重要.城中村改造资金链关系见图1。
由图可以看出，城中村改造资金链是由城中村改造借方和城中村改造贷方共同建立形成的，没有单一借方资金链，也没有单一的贷方资金链.
2.2城中村改造的金融借方问题
现有的农村信用社已经难以满足农村发展和农民生产的需要，但同时，农村的民间借贷情况[5]，也就是非体制内的金融活动异常活跃的存在于农村地区，这样的情况不但会影响国家宏观经济调控的效果，同时也会增加社会风险，并且，存在于民间的借贷行为利率一般远远超过银行的贷款利率，给农民增加了负担，也影响着农业的发展。全国各地经济发展差异明显，而存在于民间的借贷行为也是各不相同，但是它们都有一个共同点，也就是在农村金融市场中占据着巨大份额，与体制内的金融形成了竞争。
2.3城中村改造的金融贷方问题
在交易之前，金融机构需要对借款人进行有效筛选，由于缺乏对借款人所投资对象的各项信息，金融机构难以对各种不同借款人的收益差异进行了解，总是习惯性偏向于积极性的借款人，但这些申请贷款积极的人恰是存在较大违约风险的群体，这在无形中加大了存在的违约风险，由于金融机构不能及时、完全的了解各项信息，所以在借贷的过程中，利率就成为了一种检测信号和机制，但这样的方式反而会导致优质品被劣质品所驱逐，提高借款人的实际利率，会增加违约风险，因为实际利率提高后，接受贷款人出价的为风险偏好型借款人，而风险回避型的借款人会选择退出申请队伍，形成所谓的“逆向选择”。总之，信息不对称通过逆向选择和道德风险增加了交易活动中的信息成本，成为信贷风险的重要来源。
3.城中村金融借贷的风险分析与控制
3.1城中村金融借贷问题的风险体现
城中村金融借贷风险的分类见表2。
信用风险是指资金借贷过程中或赊销过程中债权人可能遭受违约偿还以及其他损失的可能性。信用风险是金融机构面临的主要风险。由于经济的薄弱性和信用客户的复杂多样性，以及金融生态环境不佳等多种因素的影响，客户的信用意识普遍较差，信用风险相当严重，我国农村普遍缺乏一个良好的信用环境体系；监管风险是指由于金融机构数量多，银监机构的监管能力有限，而带来金融机构在经营管理过程中出现的风险；政策风险是指政府的经济金融政策和政府的行政行为对金融机构造成的风险；操作风险是由内部程序、人员、系统的不当与失误或外部事件冲击所造成直接或间接损失的风险；内控风险是指金融机构内部相关风险控制制度、管理流程、监督方式以及核算方式、业务处理流程等内控管理基本制度不完善，操作性不强，导致金融机构经营中出现风险.由于大多数农村新型金融组织受业务规模的限制，为控制机构经营成本，不能建立完善的组织结构和健全的内部控制制度，使金融机构的风险进一步扩大；盈利风险是金融组织由于管理水平不高导致操作失误造成意外和面临农户分散、贷款笔数多且额度小，对分散的单笔贷款的信息采集成本和操作费用呈现出双高而造成的风险.有关统计表明，小额贷款也很难盈利；流动性风险是指商业银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资而造成损失或破产的风险，是指经济主体由于金融资产的流动性的不确定性变动而遭受经济损失的可能性。
3.2应对的措施与方法
基于上述分析，城中村改造的金融借贷问题解决应从以下几个方面着手：
3.2.1争取政府支持，改善政策环境.完善政策引导农村新型金融组织发展；优化农村信用环境；完善农业保险体系；加快农村信用担保保障体系建设。
3.2.2科学审慎监管，提高监管水平.严格市场准入条件；明确的监管目标定位；科学的监管制度安排；加强风险控制能力；完善监管和政策扶持机制。
3.2.3强化法制建设，完善制度.健全风险管理程序，提供法律保障平台.加强农村信用的法制建设，完善农村抵押权制度，构建风险控制政策和程序体系。
4.结语
当前我国进入城市高速发展的时期，城中村作为重要的组成部分得到了更多的关注和重视，尤其是城中村改造过程中的资金问题，不仅关系着城中村改造的效果，也关系城中村的社会经济稳定.本文系统论述了城中村发展、改造现状以及城中村改造环境下金融借贷的风险，并在此基础上提出了针对金融借贷风险的应对措施和方法，可为实际应用参考。
（作者单位：1.郑州大学建筑学院；2.中国人民95995部队；3.郑州大学水利与环境学院；4.河南省渑池县农村商业银行）
参考文献：
[1] 郭斌，宋波.开发性金融对西安市城中村改造的启示[J].建筑经济.2009（4）：64-67.
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[4] 付名.民间借贷风险监管法律制度研究[D].[硕士学位论文].辽宁大学，2013.
第4篇：城中村改造面临的问题范文
城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循原则：
1、实行分步改造原则。
2、实行区块改造自求平衡原则。
3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。
4、实行补偿价格与市场接轨原则。
5、实行政策平衡原则。
6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。
7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则
8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。
下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。
(一)实施城中村改造的优势
周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。
一、良好的区位优势
1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤;北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。
2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。
二、逐步转变的群众观念
1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。
2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。
3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。
4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。
三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波：第一波发展是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;第二波发展是，98-年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行二、三产投资，但这虽然是发展的，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;第三波发展是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。
从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。
四、优惠的政策激励
在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。
(二)推进城中村改造面临的问题
城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：
一、村民理念层面的问题
1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。
2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。
3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间(大多是违章建筑)，平均每户2.5间。现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。
4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。
5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。
二、利益分配层面的问题：
“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：
1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;既有平房、楼房又有街面房、出租房;既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、(开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。
2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。
三、改造操作层面的问题：
1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。
2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。
(三)城中村改造的对策与建议
城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成;三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标;四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;
一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证
1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。
2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。
3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。
二、观念引导、激发村民积极参与
1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。
2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。
三、规划先行，强化政策保障
1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。
2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。
3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。
4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心;时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。
四、因地制宜，选择合理开发模式。
开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。
1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。
第5篇：城中村改造面临的问题范文
“如果那天没出东南门口，我不会发现我难受，熟悉的沙坡，就这样被迁走……”这是前段时间流行在西安某高校BBS上的沙坡村改造版《十年》，改编歌词中带着些许忧伤，寄托了淡淡的留恋。在村内店铺持续几日繁华热闹的“拆迁前大甩卖”后，村子归于落寞和荒凉，只留下推土机的声音和拆迁施工的忙乱情景。
这仅是西安市城中村改造中的一幕。2008年，西安市将启动50个城中村和10个棚户区改造项目。其实，无论是大都市还是小城镇都会存在着城中村，在城市化进程中，不可避免地受到城中村问题的制约，因而，改造城中村便成了一道绕不开的坎。与昔日不同的是，西安如今的“城中村”拆迁改造工作正稳步有序、和谐安定地进行着，这是政府的有效推动，也是村民的理智配合。
然而，这让刚从大学毕业的小张有点犯愁了，他刚住在城中村不到两个月又得四处寻找住处。寒冷的冬日里，他请了半天假，打点好行囊，来到了二环以外的一个村庄，安顿了下来，虽然离上班的地方远了些，但是毕竟还能住得起，“城中村确实脏乱差，是应该好好改造一下了，但是，都改造了，我们这些流动人群流向哪里呢？”小张不无忧虑地对记者说。
有小张这种担心的人不在少数。大凡发展比较成熟的城中村，都已成为城市廉租屋的集中供应区，成为外来务工者、刚毕业的大学生等城市低收入或刚起步人群的聚居区，而实际上，保持一定数量规模的廉租屋，让流动人群有临时的栖身之所，正是现代城市发展不可缺少的“硬件”。
上世纪80年代末以来，城市的发展吸引了大量外来流动人口，其居住需求拉动了廉租屋市场的发展，在生存和经济理性的促使下，如今越来越多的大学毕业生们也视“城中村”为个人居住的过渡地带。形成于我国经济与城市快速发展特殊时期的城中村，为快速增长的城市流动人口与贫困人口提供能够负担得起的居住场所，为郊区失地农民提供了生存与生活环境，也为城市与工业发展节省了大量资金等，具有重要意义。同时，居住在城中村的人群也在城市的各行各业做出了不可磨灭的贡献。而且，城中村里的不少房屋本身也很有特色，是城市发展多样化、地方化、人性化的重要组成部分。
在苏格兰“中国城市和环境研究中心”主任王亚平博士看来，城中村改造应以逐步完善，提高基础设施与服务管理设施为主，大拆大迁为辅，给不同社会阶层、不同经济状况的人口都留出一定的生存空间。针对城中村改造后流动人口居住问题，他在接受记者采访时说：“政府可以从清理产权入手，对合理合法的产权予以承认；对不合法，但有价值的房屋进行处理；对不合理也不合法的建筑物予以拆除。清理后的城中村纳入城市住房市场，允许上市流通，以便统一和完善城市住房市场，包括面向低收入人口的房屋租赁市场。”
推陈是为了出新，城中村改造是城市经济发展的需要，在改造拆迁的过程中不可避免地遇到这样或那样的问题，除了妥善安置城中村村民外，切不可忽视流动人口的居住问题。对此，西安资深传媒人士李先生说，城中村由于距离市区比较近，房价也比较低廉，所以有许多刚走出校门的大学生(被称为“西漂族”)和打工人员，都喜欢选择城中村租住。而这些数量不少的低收入流动人员，对西安的建设和发展也发挥了不少作用。“城中村改造是好事，但不能忽视这批人的生存需求”。为此，他建议：“政府应该考虑建造一些简易的过渡式廉价公寓，低价出租给城市低收入人群。并出台相关政策，切实保障这一群体的居住问题，让其和谐地参与到城市的经济建设中去。”
第6篇：城中村改造面临的问题范文
Abstract： As a particular product of Chinese rapid urbanization， "Urban Village" is the one which filled with many contradictions and problems. Its unbearable living conditions， high crime rate， lack of supervision makes it regarded as "malignant tumor". But it provides a low-cost rent housing for urban needed cheap labor， and it is regarded as "benign tumor" and should be given a tolerant attitude scrutiny. How to solve the problem of "Urban Village"？ What is the future development of "Urban Village"？ Academic attention has always seen it as an important issue.
关键词： 城中村；城镇化；改造方式；外来人口
Key words： urban villages；urbanization；transformation methods；floating population
中图分类号：F291 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）19-0299-02
0 引言
随着中国城镇化进程的不断加快，城市土地的持续蔓延，大量农民工涌入城市，在城市中寻找就业与住所，“城中村”逐渐成为了一块具有特殊身份和特殊意义的用地：它“非农非城”，却是“城中有村、村中有城”的“城乡二元混合体”，甚至承载着“城乡关系之争的利益之战”；它依靠较城市住房廉价的租金为农民工提供城中安憩之所，却被城市的配套服务、保障政策所忽视；它所包容的住民为城市的正常运作付出着辛勤的劳动，却又总是被人嫌恶与遗弃……这些都是“城中村”所面临的尴尬现状，作为城市中的烫手山芋，城中村的未来究竟是应当视为“恶性毒瘤”被清除，还是视为“良性肿瘤”被包容，依然是各方领域学者争论不休的话题。
1 “城中村”研究概况
国内有关“城中村”的相关文献研究，自上世纪90年代起逐渐增多，至今依然为学术界的热门话题，至2010年文献篇数达到高峰值（1060篇），随后基本保持1000篇/年的发展趋势；同时，在1996年-2013年间，涉及研究城中村的学科领域包括经济、工业技术、政治法律、历史地理、哲学宗教、医药卫生、环境科学、文化教育等多达20余项，涵盖面较为广泛（如图1所示）。国内学者主要从“城中村”的经济发展状况、外来人口、引发社会问题等角度进行论述其含义[1]。
从“城中村”的发展源泉――外来人口的角度看，“城中村”成为城市建成区内外来人口的重要聚居区，逐步演变为以外来进城务工人员为主体的低收入社区；从“城中村”引发的社会问题看，“问题村”、“城市贫民窟”、“城市毒瘤区――黄赌毒聚集地”、“外生式”的村集体经济、“寄生型”的村民生存状态、以及数倍于村民且无根植性的“寄居型”外来人口，都在激烈引发着社会矛盾与冲突，存在着潜在的安全隐患，以至于很多政府将“城中村”视为影响城市治安和形象的恶性毒瘤，再加上对土地的极度需求，则必欲除之。
2 “城中村”的现状问题表现
“城中村”作为中国城镇化进程中的一项特殊产物，是一个充斥着众多矛盾的“城乡二元混合体”，其现状问题主要表现在土地利用和建设景观、社会经济、社区治安、规划管制等方面。“城中村”为进城务工的农民和刚刚毕业收入微薄的大学生们提供了“蚁族”式的聚居生活，却难以保证相应的配套设施和环境需求，脏、乱、差的街巷景观在城中村比比皆是，过密的建筑排布和功能混杂的用地布局严重影响着内部的景观和治安，不确定性的规划管制为外来人口提供了“出租屋经济”却也成为了城市规划的盲区，规划建设过程中的“强制拆迁”、“钉子户”更是引发了激烈的矛盾冲突。
3 “城中村”整治何去何从――恶性毒瘤切除？良性肿瘤包容？
“城中村”的问题与优势是并存的，它在城镇化的特殊时期为低收入的工务人员提供了居住功能，它作为“非地产商住房”的主要形式，在一定程度上实现了对低端住房市场需求人员的供应链，为农民工、新毕业大学生提供了低成本、过渡性的创业与居住空间，从这点看来“城中村”成为了现代城市别有活力的景象，有着必然性的存在价值[2]。城市需要农民工，农民工需要城中村；然而，基于上述提到的其引发的多重社会问题，对待城中村的整治，至目前依然存在2种对立的观点：即是基于恶性肿瘤的“切除式处理”还是基于良性肿瘤的“包容性处理”。笔者更为偏向于后者的处理方式，以包容性的眼光认识和对待“城中村”问题。
3.1 “城中村”不完全是“城市贫民窟” 大多数人对“城中村”的厌恶情绪使他们将“城中村”与“城市贫民窟”划上等号，然“城中村”只在破败拥挤的物质景观、犯罪率等方面与贫民窟有着相似性，更多则在于“城中村”的产权关系是“房主和房客（外来人口）”的关系，它是一个活跃的“社会经济实体”，且“城中村”是有根的，具有着“空间固着性”，这些都与城市贫民窟有着很大的不同性（如表1所示）。若政府采取“一刀切”的后果是严重的：对于大量居住的“村民”来说，出租者失去了以“租金”为主的经济来源，出租户失去了低租金的住所却又难以支付高昂的城市住房租金而不得不撤离，并很容易在拆迁过程中引发社会冲突；对于本身居住在城市的居民来说，没有了廉价劳动力的贡献，城市生活将难以正常运作。
3.2 “城中村”的存在具有其必然性 “城中村”一定程度上缓解了社会问题和矛盾。在面临着快速城市化带来的大量人口机械增长情况时，几乎没有一个城市有足够能力来提供相应的住房配套来满足人口增长的需求速度，政府难以在短时间内承担起这种不可推卸的社会责任，完全寄希望与房地产市场区分担这样的责任也更为不现实[3]。在此条件下，是“城中村”的城市居住功能形式缓解了低收入人群的城市居住问题，为城市廉价劳动力提供安身之所。
3.3 “城中村”的外来人口不可或缺 我们的城市大都是农民建的，城市竞争力大都来自于廉价的劳动力。“城中村”里的外来人口在为城市提供着处于无限供给状态的廉价劳动力，反思而言，如果是没有“城中村”提供着廉价的住房，仅有在城市高昂租金下生存着的劳动力，还会是廉价的吗？――显然不会。因此，“城中村”的外来人口需要城市的包容，城市也需要外来人口的建设，二者的互补互需关系更加坚定了“城中村”不可盲目地“一刀切”。
4 总结
在中国快速城镇化的进程当中，“城中村”依然是一门重要的研究课题。“城中村”的改造不是一蹴而就的，需要较长时间的渐变式改造，关注“城中村”中的社会民生、配套保障，缓解改造过程中的村民冲突，健全“城中村”的规划管理体制，平衡开发商、政府、村民的利益机制，依然是各地规划与城市建设中亟待应对的问题。
参考文献：
[1]魏立华，闫小培.中国经济发达地区城市非正式移民聚居区――“城中村”的形成与演进――以珠江三角洲诸城市为例[J].管理世界，2005（8）.
第7篇：城中村改造面临的问题范文
【关键词】城中村改造；改造模式；问题；策略
随着城市化进程的快速推进，我国城市规模不断扩大，同时城市建筑的数量也与日俱增。而在城市化进程快速向前推进的过程中，城市作为经济、政治和文化的中心而向四周不断扩增，这样一来，部分农村被城市发展群所包围，形成所谓的“城中村”。可以说，城中村的这种非正常模式的城市化模式是城市化进程推进的必然结果。虽然这些城中村在地理位置、产业结构以及周边环境等方面与城市具有较强的贴合感，但是由于由于种种原因的限制，如城乡二元制度等使城中村的人口和土地都无法享受到城市的同等待遇，并且由于城中村的发展缓慢，它严重制约了城市化进程的进一步推进，也造成了一系列社会和环境问题。因此，及时解决城中村存在的问题，变革城中村改造模式具有重要的意义。
1 城中村改造模式
由于不同的城市地区均有自身独特的地域和风俗特性，所以由其所形成的城中村的改造模式也必然会各不相同。通常而言，根据改造主体的不同，可以将城中村的改造模式分为三大类，即政府主导模式、村集体主导模式和开发商主导模式，下面就这三种改造模式的具体内容进行详细地阐述。
1.1 政府主导模式
政府主导模式是以政府为城中村改造过程中的主体，由政府来负责城中村改造的整个流程，包括改造前的立项以及改造中的拆迁、监督和管理等方面。简言之，政府主导模式就是政府充当城中村改造决策者的模式。但是需要注意的是，政府主导模式不是意味着政府可以肆意按照自己的意愿来进行改造，它需要结合当地的具体情况，同时需要充分与开发商和村集体进行有效地沟通和交流，从而综合考虑多种因素，以采取合理的拆迁方式，另外，在拆迁的过程中要充分地尊重当地的文化风俗习惯，确保改造后建筑与当地特色的一致性，避免出现建筑风格与当地风俗不相称的问题。
1.2 村集体主导模式
村集体主导模式就是以村集体作为城中村改造的主体，由全体村民通过集体会议来制定城中村改造的具体方案以及改造资金的筹集和建设等方面的问题，而政府则只负责在城中村建设的基础设施等方面提供帮助或者一些优惠政策。然而，就现阶段我国城市改造模式的发展状况而言，由于村集体自主改造能力较差，且融资比较困难，所以采用该种改造模式的区域较少，并且由于缺乏实际的经验，许多村集体往往没有充分地贯彻这一模式，这是该模式失败的一个重要原因。
1.3 开发商主导模式
开发商主导模式是以开发商充当城中村改造的主体，由其负责改造中城中村的拆迁和安置等工作。由于开发商具有丰富的城中村改造经验，在一定程度上有利于减少政府方面的资金投入，也有助于减少政府在城中村改造中的过度干预，从而可以提高城中村改造的效率和质量。就现阶段而言，开发商主导模式是当下使用较多的城中村改造模式。
2 城中村改造中存在的问题
2.1 村民阻力
随着城市的扩张，部分被划归到城市范围内的本土居民大都还没有适应城市的生活，并且随着外来人口到城市居住的数量逐渐增多，他们凭借房屋出租所获得的收入甚至要比自身参加生产劳动所获得的收入。由于农村人口的文化水平较低，他们在突然融入新环境后会感到迷茫，不知道如何才能找到适合自己的谋生手段，从而导致“城中村”的形成。另外，部分地区的世袭观念比较强，他们经过长时间的居住，已经对于当地的建筑习惯有了深刻的认识，所以他们宁愿保留当前的建筑风格，也不愿意进行拆迁和改造，这是造成城中村改造无法实施的一个重要因素。
2.2 流动人口的居住问题
据有关方面的调查和统计，我国外来到城市打工人口的数量巨大，他们对于廉价住宅房的需求量非常大。如果要进行城中村改造，那么必然会增加他们住房的费用，无法满足他们的住房需求，所以很可能对社会的稳定性造成影响。因此，在城中村改造的过程中，我们必须要合理地解决流动人口的住房问题，在满足他们廉价住房需求的同时，采取有效的措施来逐渐实现城中村改造。
2.3 经济利益阻碍
在城中村改造的过程中，由于涉及到村民、政府和开发商这三者的利益，他们之间紧密联系，互为制约，共同决定城中村改造的整体形势。改造资金的来源和居民在拆迁过程中所获得的补偿费用是众多问题中两个最为重要的问题，土地产权也是制约城中村改造的重要条件。可以说，合理协调各参与者的经济利益是城中村改造能否顺利实施的关键。首先，在政府方面，城中村改造是一项投资成本高，回报低的工程，如需要支付改造前期的整体和拆迁等费用以及后期的改造费用等，但是仅仅获得的是一些土地的使用权；在开发商方面，由于城中村改造的可销售面积小，效益低，所以开发商也不愿意在这方面投入更多的资金；在村民方面；城中村村民的经济收入的经济由很大一部分来源于出租房屋以及村集体收益，所以他们会担心村集体分散后的利益分配问题。
3 城中村改造策略
3.1 强化政府职能，结合市场运作
正如上述，城中村改造是一项庞大而又繁杂的工程，不管在何种改造模式下，政府部门都需要发挥其在改造过程中的监督和指导作用，帮助开发商和村民合理地解决改造过程中所面临的拆迁、赔偿和安置等问题，从而逐渐使政府由主导型向引导型方向发展。另外，在城中村改造过程中，政府不应该过度关注自身的利益，而应该与我国当前的市场进行良好的调控，同时要确保改造监管中的公平性和公正性，不可偏袒任何一方。政府除了从自身方面来为城中村改造提供资金外，还需要借助市场来吸引投资商进行投资，从而有利于解决城中村改造中出现的资金不足问题。
3.2 转变改造模式
传统单一的城中村改造模式已经不能满足当前城市发展对其改造提出的要求，所以必须要根据当地改造的实际情况来采取恰当的改造模式，并要注重多种改造模式的综合运用，比如采用以市场为主导，政府来引导的改造模式，或者以开发商主导、政府引导的改造模式等。混合的改造模式既保留了各改造模式自身的优势，也弥补了单一改造模式中存在的一些局限性，所以更能适应城中村改造。
3.3 合理利用土地
土地在城中村改造中的利用模式主要包括五种，即：政府用地、村民自用土地、开发商用地、村集体用地和开发商与村集体联合用地模式。由于不同的土地利用模式会影响村民、开发商和政府三方的利益，所以政府需要在城中村改造的过程总制定公正、合理的措施来平衡三方的经济利益，同时也可以合理运用市场机制来讲土地作为一种资本推向市场，提高城中村改造自己的融资量，从而有助于缓解城中村改造中存在的资金压力。
总之，城中村作为城市化进程推进中一个重要现象，是城市发展不平衡的外在体现，它制约着城市化进程的进一步推进。为了提高城中村改造的质量，要合理平衡政府、村民和开发商三者的经济利益，结合当地改造实际情况来采取合理的改造模式看，必要的时候可以综合运用多种改造模式。只有这样，城中村改造才能顺利进行。
参考文献：
[1]沈明亮.城中村改造模式的分析[J].山西建筑，2014（24）.
第8篇：城中村改造面临的问题范文
关键词:规划住宅；城中村；设计方法
Abstract: in the process of urbanization accelerate development, there will be a lot of villages face the problem of transformation. Planning and construction residential is suitable for China's national conditions, is also the villages need long-term housing reform mode. How to create a city village reconstruction can fully meet residents material life and mental life need of residential and environment, is our responsibility and mission.
Keywords: planning residential; Villages; Design method
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
广州城中村改造建设，城市快速发展的产物；有别于房地产开发，城中村有着丰富的土地资源，改造方式多样，其中自有资金开发，与地产商合作开发模式等。住宅建设是城中村改造中的非常重要的组成部分，关系民生，是改造成败的重要因素，了解他们的需求，为他们解决实在的问题，,城中村原有住宅一般经历了无序发展的过程,并存在一定的隐患,制约自身的发展，土地利用不高，为更好的利用土地，因此城中村的改造存在是必然的。
1、规划建设住宅是城中村改造的重要组成部分
改革开放三十年来，广州城市以较快的速度向外拓展，城市结构发生了深刻的变革，城中村现象也随之产生，并成为困扰城市良性发展的一大问题。优化城市功能布局，城中村迎来新的改造机遇。城中村通过改造,将原来布局分散、高低不一、结构杂乱的单家独院式的农村分散型住宅建成为多层、高层的规划住宅小区，可大大提高土土使用率,节省极其可贵的城市土地资源。此外, 规划住宅可以改变目前城中村居住环境差，基础设施落后，消防的等问题，从而提高村民（居民）生活的品质、满足人们多样的生活和精神多元化需求。
总之,城中村改造后规划建设住宅,是“以人为本”原则在住宅设计上的体现,适合城市发展，节约土地，有利于村民的。
2、城中村改造中规划建设住宅的设计方法
针对城中村改造后规划住宅的使用者有明确的对象，多数仍是原村居民,参照近年来国内外建筑师对规划住宅的研究和探索,结合我国城中村改造的现实问题,在规划住宅的设计上,可主要从以下几个方面予以重视。
2.1支持居民参与设计
住宅是人们的安身之所,村民都期望能够通过住宅改造来进一步提升居住水平,因而村民对城中村改造必然极为关心,具有积极参与的热情。居民参与、共同设计的方式是住宅建设的基本精神,居民和建筑师共同作业,建筑师责任是引导一种好的生活理念，他们知道自己要什么，但让他们讲，又讲不出来，他们有自己的生活方式 ，邻里关系，只有全面了解他们，才能更好的服务他们。在城中村改造规划建设住宅设计中,通过村民参与,集思广益,可以使设计工作获得意想不到的收获。“居民参与”的设计方式国外早已有之。1975年日本采用一种称为“协议共建”的特殊的设计方式,即由在一起居住的居民自发组织起来,以居住者为中心,提出自己的要求,请建筑师设计,共同建造自己的住宅楼。
2.2注重住宅适应性设计
住宅设计中的适应性,是指在某一空间格局中应具有适应多种使用功能并扩展其用途的能力,即住宅的灵活性、可变性,它是衡量住宅的舒适度和满意度的标准,也是住宅可持续发展的要求。在改造过程中,住宅设计充分利用室内空间,加强住宅的灵活性和可变性。村民住惯了大房，大厅，大阳台，估我们在设计是要综合考虑，在阳台设计上，要能放下一个麻将台的空间。如设首层架空，为村民提供一个公共休闲娱乐空间，又能满足村民端午节吃龙舟饭的要求。在基本不增加建设费用的情况下,以适应因不同家庭居住需求变化、家庭生命周期演变等对住宅适应性的需求,从而提高住宅的使用价值。
2.3考虑户型多样性设计
在城中村改造过程中,应对不同生活方式、不同兴趣爱好、不同结构类型的家庭提供相应的住宅户型供其选择。而且在城中村改造后,村民的住宅总面积大小不等,有的甚至可能具有多套住房。这就需要考虑到村民把部分房屋用于出租的情况,在规划建设住宅设计中穿插一些小型住宅或单身住宅,便于村民出租以取得收入。这些小户型住宅也可用于孩子长大后单独居住的称作“分散近居”的设计;并且因为位置相对集中,可以实现相近年龄层次人群的交往、融合以及同其他租住人员的社会交融。
我们在荔湾区海南村安置房有，设计了多种房型，小到60平方，大到140平方，满足不同村民的需求，
2.4营造人与人交流空间
城中村改造后,居住模式发生改变,以前的庭院式交流空间消失人与人的距离变得疏远,重塑交流空间便显得迫切必要。设计时需要依据原有村民的生活习惯,从“以人为本”的理念出发,在设计中充分体现出对人的关怀,让交流变得更方便更自然。在楼房间设置与原村民生活方式相近的室外交流场地,可在平面户型设计时借助楼梯的作用,给不同层住户设计一个公共阳台,老人们在此品茗聊天,孩子们在此嬉戏玩耍,营造出其乐融融的氛围。在这里,人们可充分感受到住户间交往的乐趣,体会到远亲不如近邻的感觉,创造出亲切宜人的交往空间。
2.5注意人与自然亲和
原有村民住宅多为低层住宅,每户均具有院落,在此可种植花草树木,从居室内生活到与大自然的接触只有一步之遥,并且通风采光良好。因此在城中村改造规划建设住宅时,应考虑采用适宜的方法,拉近居民与大自然的距离。比如可在南向设计形式多样、面积较大的阳台,方便居民在阳台活动或植花栽木;屋顶可设计为退台或屋顶花园,也可采用坡屋顶、增加老虎窗,让人从心理上能感受到与大自然的融合,缓解因生活模式改变、远离大自然而带来的不适应性。
3、结束语
规划住宅模式是城中村住宅改造的最佳选择,根据我国城中村改造的现实状况,介绍了城中村改造中规划建设住宅的设计方法,以满足集合住宅的特殊要求。同时,学习和借鉴国内外的先进技术和经验,在设计中恰当地体现我国传统文化的特色,是我国城中村改造设计发展的正确道路。
参考文献:
[1]赵冠谦,林建平.居住模式与跨世纪住宅设计[M].中国建筑工业出版社,2000.
[2]李端端,王珊,郑菲.集合住宅中的院落[J].中国住宅设施,2003
[3]李俊夫.城中村的改造[M].科学出版社,2004.
第9篇：城中村改造面临的问题范文
历史原因主要是城乡二元管理体制和二元经济结构存在形成的。上个世纪，中央政府根据当时的国情需要建立了高度集中的计划经济体制，这里和“城中村”改制相关的是就业安置、户口迁徙、保障利分配、粮食供给等，国家通过这些制度性约束严格划分了农业及非农业人口，确立起了城乡分割的二元体制。这样以土地为生存之基的农村居民，他们的户籍、土地权属、经济组织形式和管理特征等都与城市居民迥然不同。在城市化过程中，城区面积需要不断扩大，扩大城区面积必然囊括进一些村落，由于这些村落土地的独特属性（城市内部土地具有二元性，城市所有土地产权属国有，而城中村土地产权属集体所有，国家城市化建设可以征用村民的农用地，但难以征用村民的宅基地），城市选择了绕开村落发展城市化的发展方式，其结果是城中村逐渐成型。这种土地制度二元性的矛盾是城中村形成的最核心因素。
现实的原因可分为两方面：公共需要和个人需要之间的利益性矛盾、村庄人口不断增多与土地不断减少之间的矛盾。
首先，公共需要和个人需要之间的矛盾。政府出于对公共事业发展的需要，重新调整城市规划，不断扩大城市区域空间，甚至把城郊农村也纳入城区范围。城市功能的扩张，会导致农村土地的大幅度升值，这样会给农村带来巨大的收益。另外，由于村民不愿迁移祖居的传统观念。同时，政府的安抚政策不到位，造成部分地区村民集体抵抗政府的改制行为。
其次，村庄所属人口不断增多与农用土地不断减少之间的矛盾也导致了“城中村”问题的产生。城市化进程的加速导致了城中村居住人口不断增多，与此同时农用土地却在不断减少。众所周知，土地、耕地是农民的基本生活资料，它代替了城市居民所享受的社会福利和保障功能，涉及到生存权的问题，对农民意义重大。农村户口转变为城市户口，意味着失去土地，失去了生存的基本条件。所以在政府还不能够保证村民能够获得生存保障的前提下，叫村民改制，村民也不会改制。另外，村民文化素质低，生活技能差，他会联想到失去土地后生活的保障，很自然会产生一种朴素的、天然的对抗，不想改变现在的方式，也不想成为城市人。这里就涉及到生存和既得利益的需要，客观上对城中村产生了依恋。
“城中村”给城市发展带来的不利影响
原著居民的生活状态及性格。“城中村”里的原始居民，大多数没有工作，靠村里股份分红和出租房屋收益维持生活。没有工作的原因有多种：除了种田别无所长的村民与大量涌入的外来工相比没有优势；一些企业为了避免交养老金等，宁可一批批地换外来工，也不愿意雇佣本地村民；因村民本身文化程度低，自身素质不高，只能找到每月几百元的工作，村民不愿去做等。
不稳定的房源。城中村房源的不稳定主要体现在出租房数量和租房者生活成本上，这些因素的不稳定给占城中村人口绝大多数的租房者造成不便，继而影响整个社会的和谐发展。
公共设施缺乏，环境质量低下，安全隐患堪忧。由于城中村的历史由来，使其成为市政管理盲区，绝大多数的市政及公共配套设施都不具备，大部分道路曲折不通；采光、通风不足；给排水容量不足；建筑质量不高。但是，由于这些城市孤岛所具备的独特的相对低廉的房价等生活成本因素，导致大多数的城中村成为城市居住人口最为密集的地区。环境与人口的极度反差给城中村带来了诸多安全隐患。
改造“城中村”是城市发展的客观要求
（一）“城中村”改造是实现城市发展现代化的迫切需要
发展现代化必须实现工业化和城市化的齐头并进，城市化的快速发展已成为当务之急，而城市化的发展却存在很多阻碍因素，“城中村”的改造即是这些因素中一个令人头痛的难题。“城中村”是农村的一个重要组成部分，它最贴近于城市，加快城市化进程中，“城中村”已经成为一个重要的角色。因为推进城市化要求农村剩余劳动力尽快实现向城市转移，如果农民仅仅实现地域转移，而没有实现户籍、组织和管理体制、思想观念以及生活方式等的更新，就不是真正意义上的城市化。同时“城中村”存在过程中体现出来的种种弊端已严重影响了城市化的进程。城市化质量的提高，必须对现有“城中村”进行积极的改造。如果“城中村”不进行彻底的改造，城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。那么城市的现代化更无从谈起。
（二）“城中村”改造是加强社会主义精神文明建设的迫切需要
我国社会发展所追求的现代化，不仅是物质的现代化，更是精神层面的现代化；不仅是城市居民的现代化，还是农村所有居民的现代化。物质层面的改造仅仅是表象，然而不管外在如何光彩照人，内部隐含的精神世界却是这场改造的重中之重。发展现代化，任重而道远，决不是一蹴而就的事情，它是一个长期的、循序渐进的过程，由城市逐渐向农村居民过渡。在这个过程中，“城中村”居民的改造起到一个承前启后的作用。“城中村”的农民虽然变成了城市居民，其小农经济的观念、生活方式不容易一下子转变过来。再加上在失去耕作土地后，他们往往把生存和发展的希望寄托于房屋之上，企图从房屋出租中谋求生活保障甚至更多的好处。在这个过程中就造成了一些极端的发展，这些发展对社会造成的影响不是进步，而甚至可以说是退化。因此，“城中村”改造势在必行。改造“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高其文化素质，已成为维护社会治安和加强城市的精神文明建设的当务之急。