城中村改造的利弊精选(九篇)

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第1篇：城中村改造的利弊范文

关键词：城中村 改造模式 比较分析

中图分类号：TU98文献标识码： A

前言：“城中村”改造是中国快速化城市进程中的一个特有现象。从上个世纪90年代开始，我国的城市化进程明显加快，各级城市都在纷纷扩张，城中村问题虽然是我国的普遍性问题，但存在明显的地区性差异以及改造模式的差异。

“城中村”的定义及改造的必要性

广义上讲，“城中村”是指已纳入城市总体规划发展区内的农村土地，现状情况是农业用地比例已经很少甚至没有，“城中村”村民的就业已经脱离传统的农业，已经变更成非农产业的新型村落。村民的社会生产、生活方式已基本达到向城市社区类型的转变，但“城中村”村民文化素质、思维方式仍与城市社区内涵存在着一定的差距。“城中村”不仅是对城市物质环境的改造，更要解决好经济、社会、文化等改造内容，而且还包括结构、功能和改造居民生活方式和社会保障体系的改变和重塑等问题。因此，我国绝大部分城市建设都必然要面对“城中村”改造的阻碍和压力。狭义讲，“城中村”特指那些农地已非农化，村民已居民化，村庄也已转变为城市建设用地，只是生活习惯和建筑景观上仍然是农村模式的社区部落，习惯上称为“城市中的村落”。

“城中村”作为城市不可忽视的重要组成部分，目前已成为城市进一步发展的制约，因此，对“城中村”的改造势在必行。改造“城中村”是实现城市物质形态现代化的需要；是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要；是改善城市环境和社会治安的需要；是盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值的需要；也是提高人居环境和生活质量的需要，是事关全面建设小康社会的具有重要战略意义的大事。

城中村改造现行主要模式

“城中村”改造模式可分为政府主导改造、村民自主改造、半市场合作化模式、市场化改造模式等若干类型。

2.1政府主导改造模式

政府主导改造模式以山西晋城的“土地储备”和浙江杭州的“撤村并居”较具代表性。由政府确定总体规划、制定政策、调控土地市场，把整个城中村改造区域的土地纳入土地收购储备轨道，实行拆建分离、净地出让，除回迁房和公益服务设施划拨供地外，经营性用地一律公幵出让，出让所得返还用于城中村改造，从而建立土地运营和城市建设的良性循环机制。

2.1.1优点

当地政府行使行政权力，通过行政命令制定的整村拆迁改造安置政策，最低限度的保护了村民的经济利益，这样就能整体有序地推进城中村改造活动。有利于政府充实利用有限的城市发展空间，最大限度地整合土地资源，改善城市环境。

2.1.2问题

政府的角色错位。政府服务本应在市场经济条件下，作为市场经济和市场参与主体利益的监管与调控者，如果直接参与城中村改造，不符合市场规律与政府所处的法律地位。

相悖于村民自治规定。农村村民实行自治，由村民群众依法办理自己的事情。因此，农村自治的主体与城中村改造活动的主体应该是村民，若政府包揽城中村改造活动，显然违背了村民自治制度，极大的削弱了村民与村集体的主体作用。

地方财政面临着资金缺口压力。由于前期拆迁补偿和安置费用，政府财力有限，而城中村改造一般都需大量的改造费用，一般地方政府全力承担该项费用较困难。

2.2村民自主改造模式

村民自主改造模式以广州市的“一村一策”改造最为典型。按照“先行试点、积极稳妥”的原则，选定典型完成改造规划的编制，取得经验后，逐步在全市范围内开展。坚持决不允许房地产开发商插手，以村集体和村民个人出资为主，市、区两极财政视情况，对编制规划设计方案及建设事业公共设施、基础设施给予适当支持。这种方式不仅可以相对简单地加快推进改造工作，也有利于长远的整体开发规划。

2.2.1优点

村集体经济组织、村民主体地位得到承认和体现，村民享有平等的参与拆迁补偿方案制定等民利，这样也充分调动了村民改造的积极性。政府在城中村改造中充当指导者的法律地位,理顺了城中村改造活动中的政府、村集体、村民三者关系,并有利于政府服务功能的发挥。

破解了城中村改造资金短缺的难题，减少政府的财政支出的风险。当然,这种模式是建立在政府优惠政策的基础之上(包括对城中村基础设施,公共设施建设政策扶持等)，适用于具备雄厚的村集体资产和集资能力强的村民所在村。

2.2.2问题

改造的资金普遍短缺。因改造费用一般从几千万元到数几百亿元甚至更多，一般的村庄显然无法负担。村民住宅拆迁补偿标准是不同的。村集体经济组织经济实力也存在差异，这种拆迁补偿标准在各城中村是无法统一，这样就造成了城中村各村民在改造时意见并不能完全一致,会引发村民之间，村民与村集体之间矛盾不断的情况出现，致使改造工作难以顺利推进。

2.3半市场合作化改造模式

半市场合作化模式是指村民在自发改造的基础上，由所在改造的村按市场规律引入实力雄厚的房地产开发企业，依托其企业的资金实力，技术实力和建设经验，与该企业签订合作协议，明确双方责、权、利关系，以完成城中村改造的权利和义务。

深圳半市场合作化改造措施，毫无疑问是全国半市场合作化改造措施的经典案例。深圳岗厦与大冲两个城中村,因旧城改造拆迁而造就了十名“亿万富豪”。

2.3.1 优点

坚持城中村改造的主体地位的是村民，村集体经济组织。村民及村集体经济组织是承担城中村改造任务的主角，负责改造方案，拆迁补偿安置方案的制定、组织和实施，这是实行村民自治的结果。在当地政府改造政策的指导下，村运用市场选择合作对象，解决改造资金不足的障碍。期望收益也提高了城中村土地开发的投资者的积极性。通过合作协议，双方的经济利益也获得法律保护。

2.3.2 问题

采取半市场合作化改造模式进行改造时，须具备两个前提条件：一是政府在改造政策上给予支持，即政府许可房地产投资商参与城中村改造活动。因地产商利益最终依赖房产的销售，如果政府不予配合，将导致改造后的房产产权不能入市交易，那么销售房产将没有任何法律保障，无法实现其销售利润。二是村民对于城中村改造的自发自觉程度高，这是确保在现行规制范围与村民自治制度内，选择有信贷实力的房地产开发企业签订合作合同，进行顺利实施改造的保障。

2.4市场化改造模式

这种模式亦称开发商主导模式，即城中村改造方案由地方政府公布，将建设用地与开发用地统筹一并招标并提供优惠政策，通过市场招标方式，开发商获得改造主体资格后筹集资金，完成改造过程中的拆迁补偿，安置回迁及开发土地建设等方案并进行实施改造。

珠海市的改造采取了以市场运作为主导、政府给政策的策略：在“城中村”改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，吸引房地产商投资旧村改造。此外珠海市决定3年内在城区不再新批房地产用地，为“城中村”改建腾出市场空间。

2.4.1优点

因幵发商的直接参与，使得市场竞争加剧，符合市场规律，避免了行政权力干涉改造引发矛盾，村民是政府政策的受益体，不需付出改造成本，村民利益得到切实保障，政府只需提供优惠的投资改造政策，不需投入较多财政资金，使得有限的财政资金可用于改造的公共基础设施上，提高了政府服务水平。

2.4.2问题

政府制定城中村改造方案,使得村民、村集体经济组织做为被动群体只能接受改造，这种模式本质上体现了政府改造意志,是政府主导改造模式的变形。政府通过市场谈判招标方式引入的地产商参与改造，地产商在“有利可图”的前提下，很容易地导致村民利益受到侵犯。城中村改造项目的成败往往完全依赖于地产商的商业信誉，村民的安置回迁补偿协议一旦不能及时按协议兑现，村民将陷入进退两难局面。

结论

“城中村”问题和矛盾的实质主要是利益在国家、集体和个人之间的再分配，再调整的问题。因此，无论采取何种模式都需要使政府的利益、农民的利益、投资者的利益达成理性的一致。作为“城中村”改造的实施者，政府、村集体和开发商在不同的改造模式中所扮演的角色各有侧重。但是作为城市的经营者，政府必须参与到“城中村”的改造工作中来，通过其杠杆作用，均衡各方利益。除多方主体的利益协调之外，模式的选择还要充分考虑现有政策、改造的可行性、资金约束、改造的项目品质等诸多方面。改造选取何种模式，是综合评价的结果，至于选择方法，可在借鉴已有经验的基础上，根据实际情况不断的摸索和创新。

总而言之，由我国国情所决定，今后相当长一个时期内，“城中村”改造是我国城市发展的一个重要主题，如何在城市化进程中解决好这一问题具有现实意义和长远的历史意义。

参考文献：

[1]李立勋．广州城中村形成及改造机制研究[博士学位论文]．中山大学．2001．94—97

[2]王建军．城市村庄改造模式新探[J]．中国房地信息．2003．210(12)：28—30

[3]张一飞．深圳平山村改造研究[硕士学位论文]．哈尔滨工业人学．2005．30—35

[4]郭爱请.城市化进程中的“城中村”改造模式探讨[J]．商业研究．2007年(8)：65—68

第2篇：城中村改造的利弊范文

北村社区拆迁改造的有关情况

崂山区位于青岛市东部,属于新城区,陆地总面积389.4平方公里,风景区面积161平方公里｡截至2010年,建设用地总量仅有78.4平方公里,现有139个“城中村”,面积21.7平方公里｡自1995年实施“城中村”改造､2001年实施城市化战略以来,崂山区已完成村庄改造项目5个,正在进行改造的村庄9个,仅占应改造村庄的10%｡在当前国家实行最严格的耕地保护措施､落实科学发展观､紧缩地根的客观条件下,21.7平方公里的“城中村”改造对于崂山区而言无疑是一笔巨大的财富｡

青岛市重点工程海尔路―辽阳东路立交桥建设,迫切需要完成与北村相邻的小埠东社区37户居民拆迁工作｡崂山区政府认为单独做37户的工作将十分困难,有的居民要求太高,希望享受高额补偿｡一旦形成事实,必将打乱周边村庄改造整盘棋,北村的拆迁改造将难以实施｡

经过利弊权衡,崂山区政府认为必须打破常规,立即启动一次性整村拆迁,由社区居委会作为拆迁主体,与居民个人签订拆迁安置补偿协议｡小埠东社区先后通过召开村两委会议､党员会议､居民代表会议,进行深入动员,统一思想认识,形成了《小埠东社区改造住宅拆迁安置补偿方案》｡小埠东的拆迁是一个创新,创造了在没有开发商的情况下先为全市重点工程拆迁让路､后招商改造的新经验,成为崂山区历史上第一个一次性完成整村拆迁安置的村庄,成为青岛市历史上第一个全部实行高层住宅实物安置的村庄｡小埠东拆迁改造,以其政策得当､完全的民主程序,为北村整村拆迁改造提供了切实可行的经验｡

北村拆迁改造,实现了我市城中村改造的数项突破:一是仅用20天时间就基本完成全村600多户村民住房､16万平方米厂房和临时建筑､违法建筑的拆除工作,没有引发不稳定因素,实现了“静悄悄”式拆迁､和谐式拆迁,并对城市道路､市政公用设施项目用地全部征迁完毕,破解了高层安置难､一次性整体拆迁难､秩序稳定难的难题｡二是在全村土地面积十分有限的情况下,实施高层安置方案,实现集约利用土地,可为市､区政府储备15万～20万平方米定向安置用房,保证了胶济铁路电气化改造重点工程拆迁安置房源需要,并在一定程度上缓解了青岛市住房供需矛盾｡三是通过项目招标,吸引了一批大型房地产开发企业集团竞标,显化了土地价值,预收3.2亿元的拆迁安置保证金,既保证了拆迁补偿以及安置房的建设,又有效防止了“烂尾”工程的出现｡四是拆迁补偿标准未引发周边村庄攀比,周边已完成拆迁改造的村庄,均未对目前北村的拆迁政策提出异议｡

在推进北村拆迁改造的同时,崂山区政府还帮助村集体解决了一揽子历史遗留问题,彻底清理社区集体财务,特别是通过拆迁安置一次性收缴100多家企业长期拖欠社区集体的l000多万元土地租赁费,充实了社区集体家底,给了全体居民一个满意的交代｡

北村拆迁改造的过程,始终是探索创新的过程,每一个城中村改造过程千差万别,不可能套用一个模式,但认真总结北村模式的合理内核,学习北村拆迁改造的创新精神,对于推动城中村拆迁改造具有十分重要的意义｡

北村社区拆迁改造的“351”模式

把握好三个关键环节｡一是经济测算关,确保改出一片新居｡科学测算了居民安置用地､补偿用地的比例关系,确保补偿用地的收益能抵补居民安置住宅的建设,实现收支平衡｡二是规划方案关,确保改出一片景观｡保证有一个好的规划方案,一个让居民赏心悦目的单体建筑设计风格,设计概念方案努力体现现代､典雅､大气､简洁､和谐的美感,一经展示就为广大居民所认同｡三是发展思路关,确保改出一片产业｡为社区设计了一定规模的办公文化用房､商服用房,由集体投资或招商引资,为集体经济的持续发展创造有活力的载体｡

实现了五项创新｡一是土地供给变传统出让为项目招标｡传统的协议方式出让土地,不符合国家的法律法规,容易滋生腐败｡北村改造将商品房､居民安置房建设有机捆绑在一起,作为一个项目来招标,既能够显化土地价值,也能够优先保证居民安置房建设,规避了市场风险｡北村整村改造项目方案经市政府批准后,由市招标中心在市监察局､国土局的监督参与下公开招标｡坚持既向社会透明,也向社区透明,邀请社区部分成员作为评标人参与招标全过程,防止在村庄改造的关键程序上让社区边缘化,这既调动了他们的积极性,也加大了他们的责任,是保证村庄改造成功的重要一环｡当然,因地制宜进行土地拍卖､挂牌也是可以的｡

二是拆迁主体由专业拆迁公司变为村集体｡传统的整村改造政府(或开发商)要委托专业拆迁公司,主要依靠行政法制力量和市场手段,实践证明,这一模式容易陷入政府(或开发商)与村民的矛盾纠葛,恶化村庄改造的招商引资环境｡经过深入细致的研究,北村改造采取开发商委托村集体实施拆迁,由社区居委会代表集体与居民个人签订拆迁安置协议｡村集体受开发商委托,与居民签订拆迁协议,因社区居委会有了解村情､联系群众的优势,一方面容易化解拆迁过程中出现的矛盾和问题,另一方面又可以代表多数居民的利益诉求向开发商有效地反映和协商｡社区居委会无疑是村庄改造中最为重要的依靠者和推动者,有效地调动社区居委会的积极性,是顺利实施整村拆迁的关键｡

三是拆迁程序变先签后拆为签拆同步､以拆促签｡传统的拆迁模式通常是先签订拆迁协议.然后再实施房屋拆迁,但从实际情况看,这一模式居民即使对拆迁政策没有意见,也存在等待观望的心理,签订协议工作十分耗时耗力｡鉴于此,我们本着勇于实践､敢担责任､开拓创新的精神,坚决实行签拆同步､以拆促签,形成一户拆带多户拆的乘数效应,创造了整村拆迁安置不可思议的速度｡

四是安置模式变实物､货币两可选择为全部实物安置｡传统拆迁安置政策居民可以选择实物安置,也可以选择货币化安置｡但从现实情况看,如果选择货币安置,如在拆迁时就予以兑现,必然加大村庄改造的前期成本,容易造成潜在的投资风险;同时,货币补偿标准不易确定,容易导致村庄之间的攀比｡货币安置的办法宜在特殊情况下使用,不宜作为通常手段｡为此,我们坚持全部实物安置的导向,也不拒绝居民选择货币安置,但货币安置的兑现必须坚持后置化,即在签订房屋拆迁协议时选择货币安置的,须待其安置住宅竣工交付使用后,由法定机构按届时的同类房屋评估价格予以确认｡

五是居住模式变多层为高层｡村庄改造既要保证居民安置又要保证村集体经济发展,用地不足是突出问题,实行高层安置,向空间要效益是解决问题的必然｡为此,我们对群众集中反映的高层建筑比多层建筑公摊面积大､物业管理费用高､二次提水费､电梯运行费等问题,予以重点考虑,使其都在拆迁安置政策中得以妥善解决,建筑用地不足的矛盾也迎刃而解,提高了土地使用效率｡

一个高度民主｡整个拆迁改造工作,坚持走严格的民主程序｡拆迁安置方案对群众关心的热点和难点及村集体的历史遗留问题提出了一揽子切实可行的解决方案,方案的最终确定都经过社区会议､全体党员会议讨论同意后,再提交居民代表会议表决通过｡

城中村拆迁改造的几点启示

任何一个城中村的拆迁改造,都是艰巨复杂的,都要依靠开阔的思路､创新的思维､实干的精神､亲民的作风｡

必须遵循五项基本原则｡坚持党委､政府科学领导的原则,坚持依法办事的原则,坚持民主推进的原则,坚持公开､公正､透明的原则,坚持社区居民､村集体､开发商､政府四个方面利益和工作目标有机统一的原则｡这五个方面互为联系,缺一不可｡

第3篇：城中村改造的利弊范文

关键词：棚羟改造 改善民生

中图分类号：C91文献标识码：A文章编号：1009-5349（2017）06-0083-02

棚户区改造是我国政府为了改造城镇中危险陈旧住房、改善贫困家庭住房条件而积极推出的一项民心工程，棚户区中的老百姓大多都是城市中底层低收入人群，职业范围涉及方方面面，其中多以工人为主，因为无力负担相对他们来说高额的买房款，所以一直生活在住房条件、生活环境等相对恶劣的“城中村”，而这种情况在我国的大部分地区普遍存在，想要尽快解决这一民生问题，就必须在各方面完善棚户区改造工程，以人民群众的根本利益为出发点，积极营造一个和谐发展的社会大环境。

一、棚户区改造的目的

棚户区主要是指在城市区域范围内、平房比较密集，使用年限长久，房屋质量差，平均每人所占建筑面积小，没有完善的基础设施，交通不方便，治安和消防存在着极大的隐患，环境卫生也是脏、乱、差的区域。而实施棚户区改造的最为根本的目的就是切实改善人民群众的居住条件，并进一步完善城市功能，改善城市环境。从近几年的实践证明来看，积极推进各类棚户区的改造工程，不仅能够有效改善民生，还能够进一步扩大内需。棚户区改造带动了很多的相关性产业，有效拉动投资的同时还可以消费钢铁、建材以及家用电器等相关的产能和产品，突破了城市的二元经济结构，从而实现新型城镇化建设质量提高的目的。

二、棚户区改造对于改善民生的重要意义

棚户区改造一直被公认为是世界性的难题，而我国各地区的棚户区改造工程也在紧锣密鼓地进行着，并且取得了一定的阶段性成果。特别是包头市通过在实践中探索总结出的“北梁棚户区改造模式”，创造了让人瞩目的“北梁速度”。2013年时任国务院副总理的同志主持召开了全国棚户区改造现场会，包头市北梁棚户区改造工程也由此被全国所关注，为其他地区的棚户区改造工程提供了许多值得借鉴的经验，树立了棚户区改造的典型。下面就以北梁棚户区改造为例，阐述棚改给人民群众所带来的巨大变化。

（一）棚户区改造，使广大人民群众的住房条件得到了极大的改善

政府针对北梁棚户区的搬迁改造工程提出了“四年规划、三年完成”的一个总体的工作目标。并确定了“以政府为主导、市场参与、金融支持、滚动发展”的运行模式，筹资方式上明确了“财政出一些、银行贷一些、企业垫一些、居民拿一些、社会捐一些、上级支持一些”等一系列工作方法，为棚户区的顺利改造提供了坚实的理论基础。北梁棚户区改造，在注重城市规划的同时也没有忽略产业规划，例如旅游、装备制造业等产业的规划，这不仅带动了当地的经济，还有效地解决了棚户区人口的安置问题以及就业问题和产业发展所需人员不足问题，促进了城乡的协调发展。在安置资金方面，通过争取各类政府性财政资金投入、银行贷款以及出售经营性资产等方式，实现了资金总体平衡，既不会给地方政府增加新的财政负担，又能够很好地解决棚户区居民的住房条件。在居民安置区建设方面，首要选择的是那些与中心城区离得比较近，并且相比较而言具有学校、医院以及公共交通等社会公共服务设施的区域，统筹合理的规划，建设质量方面严格要求，绝不因为搬迁中的大部分群众是弱势群体而降低对住房以及相关配套设施等建设的标准，积极努力地为棚户区的居民创建一个良好的居住条件，这些都充分体现了棚改过程中以人为本的发展理念。

（二）通过棚户区改造，人民群众的生产生活环境发生了显著的变化

棚户区中的居民多是失业、低保以及贫困人员，另外也是涉毒人员容易聚集的场所，一些必备的基础设施严重缺乏。棚户区的经济发展和生活状况与整个城市的快速发展有着特别明显的差距，并且还隐藏了一些不和谐的因素，给社会的长久安定和发展埋下了隐患。因此，北梁棚改以人民群众的利益为主，保证居民搬出棚户区、住进新城区的同时，并尽力从居民的就业、社会保障以及医疗等多个方面进行帮扶工作，采取具有针对性的措施，来解决群众的再就业、养老以及就医看病等问题，让他们的生活没有后顾之忧，从而进一步推进社会主义和谐社会的构建。

在社会保障方面，推出了多项惠民政策，将北梁棚改区的困难群众全都纳入社会保障体系中，从而使居民参保养老保险的人数在90%以上，全部群众都参与了医疗保险。另外，将失去土地的农民也都纳入了基本养老保险，让他们能够和城镇职工都享受到一样的养老保障待遇。实施多项举措扶持再就业和开创事业，例如开展免费的技能班，为自主创业人员发放小额担保贷款，积极开发物业管理、保洁绿化等具有公益性质的岗位，使每个家庭都能保证有一个人参与到就业中的底线，使群众能够真正消除搬迁后的担忧。除此之外，在社区管理服务方面开创“两委一站”的直管社区的新型模式，依靠社区公共服务协会等社会性质组织，深入到群众内部开展社区救助、医疗卫生服务等，从而使居民的生活质量得到切实提高。搭建信息化平台，实行网络化管理，在社区内建立弱势群体救助帮扶等长效机制。对物业管理机制进行改革，把市场竞争机制引入到物业管理服务当中，选择信用品质良好的企业，并进一步建立和完善对物业服务的标准、考核以及监督机制，组织成立业主委员会，对资源进行有效整合，构建成一个集职能部门、社区以及业主委员会共同参与物业管理的新型模式。为了丰富人民群众的精神文化生活，向他们免费开放群众文化活动室，积极开展多种形式的社区文化活动，引导他们建立新的生活理念和生活方式，从而真正实现安居乐业。与此同时，通过公安、消防、交警等各部门之间进行联合执勤，并开展法律政策咨询进入社区等相关制度的建立，从而有效控制和减少了安全、矛盾隐患，对社会的稳定健康发展起到了巨大的推动作用，实现棚户区改造工程能够真正地服务于民。

（三）通过棚户区改造，进一步推动住房保障制度的完善

社会保障体系是由失业保障、养老保障、医疗保障以及住房保障等共同组成的，其中住房保障是尤为重要的一个方面。但是对于在棚户区中居住的低收入人群，由于他们大部分都是工人或是下岗失业职工，是需要社会保障的对象，因此在完全的市场导向下，他们想要靠自己的努力获得住房或是改善自身的居住条件，可能性微乎其微。而在目前，我国社会保障体系和市场机制还不够完善的情况下，保障性住房这一“公共产品”必须由政府提供，各级政府为这些低收入人群提供适合的住房是其肩负的重大责任。而棚改工程作为一个有效的平台，把这些困难群体和住房保障制度进行了有机的结合，进一步提高了住房保障制度的可操作性，拓宽了覆盖面，突破了以往住房保障制度的条件限制。

北梁棚户区改造在住房方面制定了廉租住房和经济适用住房建设相互结合的运作模式，从而使住房保障制度在实施建设的过程中填补了新的项目载体依托，同时在贯彻落实方面更具灵活性和人性化。在开展入户调查走访时，通过设立北梁棚户区搬迁改造网络平台，能够及时地把关于征迁政策、补偿安置标准、房源以及改造的进度等方面信息公布出去，让人民群众能够时刻掌握最新的棚改发展情况，并且能够对关系到自己安置方面的问题进行深思熟虑，权衡利弊，这是最为重要的。另外，在征集补偿方案制定的过程中，多次开会与各方面的居民代表进行研究探讨，采集了绝大多数搬迁居民的看法，并进行了多场、多层面的听证会，对于一些居民提出的合理意见给予了积极的选用，从而使征收补偿方案得到了大多数人民群众的认可。在安置过程当中，根据不同的类别、情况进行开展，以此让北梁居民能够真正感受到住房保障制度所带来的方便之处，同时居民后续的生活也不会有太大的压力。这些都充分表明了棚改是切实为人民群众的利益考虑的。

（四）通过棚户区改造，提高和完善城市功能，改善居住环境

在过去，棚户区因为缺少供热、燃气以及排水管道、环卫、道路等市政公用配套基础设施，致使居民的生活、出行等方面受到了极大的影响，但通过实施棚户区改造工程，政府在新建的城区内，为人民群众建设了更加完备的市政公用配套的基础设施，在社区内还修建了一系列服务设施，兴修了小学、中学学校、文化馆以及体育场等，提高整个城市的文化价值，同时也满足了人民群众在物质和精神方面的需求。另外，通过对城市道路网络的进一步规划和完善，城市的交通环境变得比以前顺畅许多，城市的骨架也因此被拉开，从而使城市的发展空间变得越发宽阔。棚户区改造工程的实施，基本上解决了关于“城中村”的问题，让城市有了更加全新的面貌，城市化建设进程也因此加快了前进的步伐，尤其是对人们的居住环境也起到了极大的改善作用，让原本生活在破败不堪环境中的人们，搬进风景优美、宽敞洁净的居住环境，既方便人们开创事业又适合居住。

三、结语

综上所述，我们可以看出，通过棚户区改造工程，能够极大地改善棚户区居民的生产生活环境和条件，为他们提供更多的就业机会，治安问题得到有效的缓解，人身财产安全也得到了切实的保障，群众的业余生活变得非常充实等，都集中体现了棚户区改造所取得的巨大成果，在秉持“以人为本”的发展理念基础上，为构建社会主义和谐社会起到了积极的推动作用。

参考文献：

[1]柳青.实施棚户区改造推动民生改善和经济社会发展[J].城乡建设，2010（1）.

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[3]王发祥.浅析我国棚户区改造影响因素的相互作用机制[J].长春工程学院学报（社会科学版），2011（1）.

[4]张丽芹，宗哲丽.低收入户对棚户区改造政策满意度较低值得关注[J]. 内蒙古统计，2015（6）.

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[6]杨国志.打造群众参与民生工程的“直通”[J].秘书工作，2010（11）.

第4篇：城中村改造的利弊范文

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综合

(3)关于我国经济增长与发展的潜力分析 宋安

(5)wto基本原则与中国行政法的改革 马玉敏

(6)山西人口死亡率水平分析 陈治 刘建平

(7)我国城市产业技术发展中存在的问题 李红卫 李计明

(9)论数理统计中的拒真与纳伪概率 张武

(10)亚太地区国际比较项目实施障碍的启示 吴拥政

(12)转型时期的山西经济构成与产业调整 马慧敏

(13)论社会诚信与市场经济的关系 王建斌

(14)浅谈中国会计国际化 赵日泰 秦相武

(16)如何规范国有企业管理者经营行为 狄学农

(17)浅析目前腐败现象的成因及对策 冯贵平

(18)浅议正确处理虚拟经济与实体经济的关系 田振兴

(19)城市化是现代化建设的重要基石 石齐 郑爱

(20)做大做强山西鲜食玉米产业的对策建议 段建茂

(22)浅析中国教育如何应对入世 陈润萍

(23)重塑成本结构——战略成本管理的关键所在 孙华 孙守信

(24)新建移民公路对环境容量的影响分析 董志清

(26)中国农业与农村可持续发展亟待解决的十大矛盾 乔雅俊

(27)论授权批准控制 杨瑞平

(28)从社会变化的需求看社区护理教育 赵晋玲 郭蒲霞

“三个代表”专栏

(30)统计工作要践行“三个代表”重要思想 曹春雨

“以德治国”专栏

(31)社会发展与文明建设 曹妍

问题研究

(32)绿色山西评价指标体系初步构建 张富荣

(34)开发区发展的城市化经营探讨 田建宏

(35)山西旅游业发展存在的问题及对策 郝增国

(37)浅议加强国有资产运营效益考核之必要 柴秋峰

(38)模型的优化 闫敏 崔宇强

(39)促进就业的财政对策思考 吉淑英

(40)社会劳动力投入对区域经济林发展规模的影响 郝水平

(41)我国广电传媒的发展及集团化经济模式论证 武剑梅

(42)农民负担怎样才能走出《黄宗羲定律》怪圈 熊传邦

(43)试论农村集体经济薄弱的原因及对策 薛艳兰

(44)认清形势，探索装备制造业快速发展的途径 柳红 王芳

r> (45)对大同市电子政务建设的思考 曲成宇

(46)对农村信用社推广农户小额信用贷款的调查与思考 王淑艳

(47)晋城市房地产开发业的现状与展望 郭惠芳 郭增华

(48)浅谈治理经济效益流失的对策 郭凤兰

(49)金融自由化和全球化对中国保险业的影响及对策 吉宏 彭莉戈

(50)议辅助生产费用的分配方法 刘会卿

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(51)加强基层统计工作 提高源头数据质量 吕素林

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第5篇：城中村改造的利弊范文

关键词：城市；集合住宅；安全；弊端

中图分类号：C912.8　 文献标识码：A

文章编号：1674-4144（2012）-07-30（7）

1　中国住宅的集合化

关于我国住宅的种类、数量、拥有、利用等信息还缺乏准确的统计数据，这给住宅研究以及有关住宅的决策准确性带来了困难。

我国住宅呈现出显著的城乡差异。虽然农村土地集体所有，对于农民住房也未曾给予法律确权，事实上农民住房一直是私人所有和支配。住房形式由户主根据自己财力和喜好确定，随着社会的开放和分化，住宅形式多样化，绝大多数是一户一栋的独立住宅。城市住宅自共和国建立以来，除了少数市民为生活而搭建的违章建筑外，新建住宅基本上不再有平房。最初30年城市住宅建设缓慢，自改革开放以来尤其1990年代后期取消福利分房、实行住宅市场化后，旧城改造、新住宅的建设力度空前，如今市区平房住宅在各个城市基本上消失。从节省土地出发，住房一律变成了集合住宅楼。如今在中国城市里，除了极少数历史建筑、公用建筑外，普通市民的住宅一户一栋的所占比例极小。当代居民住用的房屋基本都是数十户共居一栋的集合住宅，根据现有资料，想了解我国城市中各种住房类型所占比重还比较困难。各个城市统计年鉴设置项目不一，只有极少数城市有关于市民住宅形态之粗略数字。例如，2010年上海住房总面积5.264亿平方米，其中拥有独立院子的“花园住宅（villas）”为2064万平方米，在住房总面积中只占3.92%。[1]北京统计年鉴中，只有关于住宅的施工面积、竣工面积、投资额等数据，没有全市住宅分类信息。在竣工的商品住宅面积中，“公寓别墅（apartments ＆ villas）”①占的比例，2000年为16.2%，2005年为12.1%，2010年为12.2%。[2]公寓别墅是相对于普通公寓而言的独立住宅和低层联排住宅（所谓“联排别墅”）。

在我国房地产统计年鉴中，把房地产按照工程用途分为住宅、办公楼（写字楼）、商业营业用房、其他（校舍、图书馆、体育馆等）。其中住宅的定义是“指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。”[3]参照国外对于住宅的分类，和我国住宅的实际状况，我们把两个以上独立家庭居住于同一栋建筑内、共用出入口的住宅，称为集合住宅。占我国城市住宅绝大部分的公寓，还有学生宿舍、军队营房、工厂矿山等的职员宿舍，都属于集合住宅。

近20年来，城市建筑普遍长高，并呈现出你追我赶的竞争态势。不仅旧城、城中村改造过程中，所有的平房都改造成为楼房，新的开发区更是高楼林立。当前的城乡一体化、新农村建设，不少地方把一家一户的农民住宅改造为公寓式住宅楼。这既有经济上的理由比如提高土地利用率，也有对于城市化、现代化的感性理解，以为非高楼就不像城市、不是现代化。进入新世纪以来，住宅向高层化发展，十多层、二十多层的住宅楼如雨后春笋般涌现。一栋多层住宅有数十户，一栋高层住宅则往往有一百多甚至几百户。住宅向高层化方向发展，不仅特大城市和大城市，现在越来越多的中小城市加入到高楼竞赛中。把比较分散的一户一栋的独立住宅改造为集中居住的住宅楼的现象，我们称之为住宅集合化。住宅集合化正在我国快速展开，其利弊值得研究。

2　美国与日本的住宅形态

2.1　美国住宅形态

美国把住宅定义为在特定的一块土地上建造的长久性的建筑物及其服务，是一个或多个家庭居住的场所。住宅由三个基本的产品包及其服务构成：（1）建筑构架部分（在中国一般叫做住宅单体），为家庭日常生活提供遮风避雨的空间；（2）地块，为固定附着在其上的住宅单体提供室外环境。包括车库、停车场、车道、人行道、天井、阳台、游泳池、网球场及其他娱乐场所和设施；（3）社区服务（街坊邻居）：提供公共便利和社区服务。美国的住房概念，不仅包括单个的住宅，而且包括住宅的整个室外环境和配套设施，及其整个社区的服务。

美国住宅有多种形式，包括高层住宅、中高层住宅、联排式多层住宅（townhouse和duplexes，例如两户联立或四户联立）、联立式低层住宅（rowhouses）、户式独立住宅（one family detached house）。2001年全美国住宅总计有1.19亿套，平均每2.4人占有一套，人均住房面积60多平方米。住宅总数中独立住宅占76.8%，7层及7层以上的集合住宅只占1.8%，其余是联立式低层住宅、联排式多层住宅、一梯2一4套公寓的集合式住宅。独立住宅一栋大约有200平方米，一般一楼为客厅、餐厅、厨房、客房、卫生间，二楼为卧室、卫生间、书房、步入式更衣间等，地下室是车库、储藏室、游艺室、健身房。室外有园林化的前庭、后院、喷泉水池等设施。美国人普遍认同的标准是，如果一套住宅中每个房间的使用超过1个人(more than one person per room)就算拥挤。[4]

2.2　日本城市住宅

在日本相关调查中，住宅是指：独栋住宅，或公寓（apartment house）中被完全区分的建筑物的一部分，一个家庭能够独立经营家庭生活的建筑或者改造的东西。“完全区分”指以混凝土墙、板壁等固定的间隔，与同栋建筑的其他部分完全遮断的状态。“独立经营家庭生活”具备四个设备条件：（1）一个以上的居住室；（2）专用的炊事台（厨房）；（3）专用的卫生间；（4）专用的出入口（面向屋外的出入口。或者居住者、来家访问者随时能够通行的面向共用走廊等的出入口）。学校、公司等的单身职员宿舍，店铺、工厂、医院等处住人处，也在调查之列。日本在关于居住生活的综合调查中，把住宅分为专用住宅和并用住宅（与店铺、事务所合在一起的住宅）。根据建筑结构分为独栋(一户建)、联排（长屋建）和公寓（共同住宅），[5]长屋建和共同住宅属于集合住宅。

根据日本最新（2008年）内阁总务省“住宅、土地统计调查”和国土交通省住宅局“住生活综合调查”，全日本共4997.31万个家庭、5758.6万套住宅，其中798.76套住宅空置，空置率13.87%。从住宅建筑看，全日本共有3302.51万栋，其中一家一栋的独立住宅3012.78万栋，占全部总数的91.23%。集合住宅中，长屋59万栋、公寓213.97万栋。长屋中平房占37.4%，其余为二层（地下室和阁楼不计入楼层）以上建筑，但没有超过五层的。公寓楼栋中二层者占59.04%，3~5层者占33.01%，6~10层者占6.09%，11层以上者只占1.72%。从三大都市圈住宅状况看，住宅总数中独立住宅所占的比例，关东大都市圈为86.87%，中京大都市圈为91.49%，近畿大都市圈为90.84%。[6]从住户在不同类型住宅的分布看，超过六成的住户居住自有房屋，近四成住户选择赁屋居住。自有住宅的83%为独立住宅。[7]全国住户居住集合住宅者近四成，城市家庭居住于集合住宅的比例稍高，三大都市圈平均为50.9%，以东京为核心的关东大都市圈为55.0%。[8]东京都中心区域集合住宅居民约为七成，独立住宅住户依然达到三成。[9]

3　集合住宅的弊端概观

虽然我国城市住宅中集合住宅所占比例之大，世界罕有其匹，而且目前住宅集合化浪潮席卷全国，但是关于住宅集合化的弊端尚未得到充分的研究和重视。在城镇化和新农村建设中，推进住宅集合化之际切不可忽视其中的隐患。概括为以下几个方面。

3.1　自然灾害

地震、海啸、雷击、强降雨、沙尘暴、台风等。由于住宅的极限密集，这些难以避免的自然现象给人类造成灾害更加集中和扩大。地震海啸不常有，暴风雨、沙尘暴却不罕见，每年都会出现。我国许多城市尤其大城市基础设施薄弱，不大的降雨造成街道成河川的现象近年在各地都发生过。地震、海啸、山洪泥石流毁坏建筑，集合住宅损失远远大于独立住宅。

3.2　人类活动带来的弊端

这类弊端种类更多、发生更频繁，大致列举如下：

3.2.1　拆旧筑新，浪费资源

住宅建筑平均寿命英国达124年、美国为74年，而中国只有30年。中国住宅寿命短，除了建筑材料、建造工艺等因素以致住房无法继续使用外，多数情况下是住宅并非到了自然寿命，而是由于城市规划的改变，把本来还可以利用的寿命不过二三十年的住宅拆除，有时因规划失误致建成不过数年的住宅楼也被拆除。城中村改造、新农村建设，把村民建造才数年或十几年的独立住宅拆除，改造为集合住宅。短时间内的建设——拆除——建设，造成建筑材料和设计、施工等劳动的大量浪费。拆和建都计入GDP，GDP数字增加很快，社会实际财富增长并没有那么多。

3.2.2　住宅形式的单调与社会需求的多样复杂的矛盾

集合住宅形式有限，规模化大生产，缺乏个性化。不仅一栋楼、一个小区，乃至整个城市、整个中国，所有住房的外观、内部结构、面积大小的种类都是屈指可数，十分有限。从知识、财富、名声等标准看属于同一群体的人，一个家庭内部，各人的兴趣爱好、需求多种多样。有人喜欢个人独居或者二三人的小家庭生活，而有的人喜欢三代四代共居的大家族生活。让嗜好不同的社会成员各得其所，才能人人安乐社会和谐。集合住宅无法满足差别化需求，人们选择余地太小。城市规划界大师简·雅各布（Jane Jacobs）1961年就指出，无论从经济角度还是从社会角度看，城市都需要尽可能错综复杂并相互支持的功能与空间的多样性。[10]特别值得指出的是，城市人口老龄化日趋严重。日本、美国都普遍推广适合老人的住宅，或者对现有住宅进行适当改造以适合老年人居住。我国在住宅建设上应对老龄化似乎还未引起社会的足够重视，住宅建筑六层以下的一般都不设电梯，部分城市甚至有七层、八层也不设电梯的住宅。住房不在第一层的老年居民、肢体残疾者、婴幼儿等，出入家门很不方便。包括青壮年在内的所有居民携带货物或者得病时更是十分不便，因楼梯而摔倒亦非罕见。

3.2.3　日常生活中相互影响很多

集合住宅中，所有者不同的住宅共用墙壁、天顶、地面等，邻居之间的距离被压缩到极限，相互影响空前增加。例如：

①声音。邻居装修的噪音，更多的是日常的生活。脚步声、搬动货物的声响、说笑吵骂声、马桶冲水声，还有洗衣机、电视机、音响等。儿童奔跑、拍球等都影响邻居。更不用说燃放烟花、鞭炮等。现代城市里找不到安静之处。

②水。某家自来水、暖气管破裂或者忘记关闭阀门，水漫地面，渗透楼板或墙壁，影响楼下或者隔壁邻居。

③气味。烹饪习惯差异，加工食品产生的油烟有时充满楼道，菜味穿越窗户飘到邻居家。

④楼上坠物和抛物。高空抛物伤人甚至造成死亡。据不完全统计，2005年度全国住宅小区因高空抛物而产生法律诉讼的案件就达2000余件，其中造成重大伤害事故约180余件，造成死亡事故的不少于20件。其余未的事件难以统计，数量更多。另据估计，全国住宅小区每天抛物总重量为 28 吨，平均每次抛物重量为0.42公斤。[11]2008年9月重庆市渝中区一座商住楼，因楼上住户窗户玻璃自爆，玻璃渣损坏楼下地面停放的7辆保时捷车而导致标的数十万元、历时3年的诉讼。[12]

3.2.4　压抑个性

集合住宅中个性施展天地太小。有人喜欢园艺，有人喜欢动物，有人喜欢运动，有人想在音乐方面发展自己，甚至简单的高声喊叫以排泄胸中郁积之气，在住户密集的公寓楼中没有实现的可能。恣情任性，会招来邻居不满甚至引发冲突。要得邻里和谐，则必须压抑性情。这方面危害最大的是儿童。乘用车又是一个显著例子。普遍的集合居住致城市人口密度过大，家用汽车的行驶、停放空间十分紧张，一些城市无奈采取限制购买和通行的措施。这不仅成为影响汽车产业的经济问题，而且也使许多市民利用现代交通工具的自由受到限制。在屋内难以施展五官四肢，在户外到处摩肩接踵，人的天性处处受到束缚，影响到身心健康，促使矛盾郁结。

3.2.5　物业问题解决困难

虽然城市住宅大部分私有化了，但是集合住宅普遍存在共有产权问题。对于物业共用部分的管理、维修，因为涉及众人，意见纷纭不易达成共识，以致事业难兴，问题不易解决。比如陈旧水管需要更新，顶楼住户漏雨需要动用楼宇大修基金。或者对于物业管理不满意，时常令人感到问题成堆而无从下手。居民与房地产开发商、与物业管理者的矛盾大量存在，有些已经达到十分尖锐的程度，成为影响城市社会稳定的重要因素。

3.2.6　城市中心区域人口的高度密集，造成商业、交通、教育、医疗等资源的长期供不应求

住宅集合化导致城市人口密度过高，市民人均空间过于狭窄。食堂餐厅排队，乘公交车排队，自驾车得等候红灯，去医院挂号得排队，去银行得排队，去超市付款等排队，连厕所前面都是排队长龙。排队、交通堵塞造成的时间、精力浪费，对于经济的损失，对于人们情绪的影响，还缺乏足够的调查统计。

3.2.7　安全

虽然在我论述中没有放在最先，但安全是最重要也最紧迫的问题。主要有

①高楼建造过程的伤亡事故。2009年4月17日，乌鲁木齐市一学校内在建的28层住宅高楼电梯安装时发生坠落事故，造成建筑工人1死1伤。[13]2011年9月10日西安市30层高用于安置村民的凯玄大厦建设工地，脚手架突然从20层高处坠落地面，导致10人死亡、2人受伤。[14]2012年3月4日江苏省无锡市新区一工地发生脚手架坍塌事故造成3名作业人员死亡。[15]同日，东莞市第一高楼、建筑面积28万平方米的大厦工地，一台动臂式塔吊大臂断裂，从212米高空坠落，导致正在作业的3名工人死亡、两人受伤。[16]

②交通事故。交通事故跟机动车质量、驾车者和行人的秩序意识相关外，道路交通量过大无疑是重要因素。每万辆机动车的交通事故发生率中国一直是世界最高，与中国城市居住集中度世界罕见是相关的。数百人数千人的居民区，大量机动车从有限的一个或两个出入口进出，相互摩擦、碰撞的机率大大增加。道路、停车处，都因车辆密度过大而致事故发生率大增。

③火灾等意外灾难，因密集居住、生活设施现代化等，发生频率增加、损失巨大。独立住宅发生火灾损害主要是自身，集合住宅楼中一户发生火灾常常波及周围许多住户。2010年11月15日上海市静安区胶州路28层、有约500户的教师公寓火灾持续约4个小时，造成53人死亡、70多人受伤。家用电器、燃气、上下水、电梯，北方地区的供热管道，既是生活便利的设施，也蕴含着危险性。家用电器日益增多，使用不当或者产品质量问题都引发过失火、触电、爆炸等悲惨事件。

④故意和意外的坠楼事故时有耳闻。儿童或成人坠楼导致伤亡的事故时有耳闻。2010年8月1日起的45天内合肥市有7名儿童坠楼，其中三名儿童当场死亡。[17]从10月11日下午6点到12日上午10点，仅浙江省内短短不到16小时发生了4起孩童坠楼事件。[18]从10月中旬起的短短一个月时间，深圳市共发生了8起儿童从高空坠楼的悲剧。[19]

⑤治安。北京市崇文区公安局1982年调查，新居住区内高层住宅的盗窃率高于多层。纽约城住宅当局1967年的调查证明，住宅内部公共交通场所的犯罪率，高层比低层高出7倍。舒平、汪丽君等1998年对天津市部分高层住宅进行的问卷调查显示，40.4%的居民认为高层住宅缺乏安全感，这一比例大大高于多层住宅。[20]村落以及城市中由平房等独立住宅组成的社区，人口密度小，邻居容易成为朋友形成熟人社会，有利于团结互助，犯罪率很低。

3.2.8　对于电力的过度依赖

生产和生活电气化，造成人们对于电力的过去依赖。发电消耗煤炭造成大气污染不说，一旦因为自然灾害或者人为破坏导致电力供应中断，城市立即就会陷入瘫痪。高层住宅由于电梯故障造成居民出入困难的并不罕见。公用电梯在地铁、住宅楼、写字楼出故障致人伤亡也不时耳闻，造成日常生活紊乱者更是屡见不鲜。迄2010年4月仅苏州市电梯就超过4万台，其中60%在住宅楼中。仅市区范围内接受的电梯投诉每月超过20起。[21]2011年7月5日至11日，北京、南京、深圳、上海相继发生地铁电梯事故，其中北京地铁4号线事故造成1名12岁男孩死亡，其他地铁事故中都多人受伤。南京检查发现3成奥蒂斯垂直电梯有问题。

3.2.9　社会交往的负面

现在的集合住宅，邻居变动频繁，不易形成互助社会。因此儿童缺少游乐的伙伴，老人孤独无聊，高楼成为“毫无人情味的方盒子”。使居民社会组织程度降低，关系淡漠，表现出强烈的排外性。这一系列现象造成居住环境防卫能力降低，破坏行为及犯罪行为加剧。[22]对北京市调查显示，高层住宅居民反映儿童上下楼活动时间“大大减少”和“有些减少”者合计达到94%。北京市社会科学院 《通向2008年的北京形象》课题组[23]的调查表明，北京社区中对邻居完全信任的只占受访者的55%。[24]

4　住宅集合化困惑的解决途径

以上所述集合住宅的弊端，仅是初步研究的结果，并未完全。例如，密集的高楼影响城市气候，住宅区庞大的塔群在冬天引起难以克服的高层风使住宅区小气候恶化。大多数塔式住宅只有三分之一住户有较好的日照条件，其它只能达到规范规定的最低标准。[25]高楼外墙、门窗清洁蕴含风险，2011年11月4日13时45分许，在上海市延安西路太平洋企业中心大楼做外部墙面清洁工作的两名高楼清洁工意外坠落死亡。[26]2012年春节前天津市民为迎春节做家庭扫除时，1月15日一天内就发生3起坠楼事故，均与节前擦拭玻璃有关。[27]据了解，我国现有高层建筑162000多栋，其中超过100米的超高层建筑就有1500余栋。[28]现有的消防设备一般只对50米以下高楼的火灾有用，高层、超高层楼房的消防是个难题。

由于我国舆论时常把灾难、危害等视作负面信息，难以得到全面的报道和传播，这麻痹了人们对于各种显在的和潜在的问题的认识和防范。经验告诉我们，实际问题往往比公开报道的更多。正因为高楼尤其是集合住宅存在诸多问题，国外1960年代末至1970年代开始许多人搬离城市中心区和高楼住宅。根据日本国土交通省于2009年4月10日公布的公寓调查结果，公寓居住者年龄结构是：60岁代（60-69岁）占26.4%、50岁代占24.1%、40岁代占22.9%、70岁以上者占13.0%。合计60岁以上者占39.4%，即老年人占比最大。从青年人情况看，租住公寓者30岁以下的9成为单身。年龄越大，居住于独栋私宅的比例越大。[29]按照居住舒适度来讲，集合住宅是低水准的住宅类型，在世界大多数国家是提供给低收入群体的公共住宅才采取的形式。自1970年代以后，集合住宅在西方社会意味着较低的生活质量，是城市规划、社会学者视野中的“疾患”。[30]

如果说共和国建立初期百废待兴、财力不足，所以在解决城市居民住宅时因陋就简成批建造低水准的集合住宅，以及改革开放初期我国城市居民住宅人均面积不足4平方米的情况下，首先解决许多人有地方住的问题而大批建造集合住宅，尚有道理的话，在伴随经济快速发展而来的居住水平的改善，现在我国居民住房人均建筑面积超过30平方米，已经走完了追求数量满足的阶段。按照人均住房建筑面积计算，世界主要发达国家分别是美国59m2（2005年）、德国47m2（2006年）、法国44m2（2006年）、英国44m2（2001年）、日本37.4m2（2008年）。从面积看，我国平均水平与主要发达国家住宅水准还有一定差距，但是部分地区主要是东南沿海的农村人均住宅面积，已经与发达国家没有差距了（迄2010年底的数据是浙江60.26m2、上海59.68 m2、福建47.54m2、江苏46.33m2）。今后住宅建设方向，应该由满足亟需的数量扩张转向以提高质量为主的轨道。

像中国这般城市居民住宅的极限集中，世界罕见。解决住宅集合化的弊端，首先需要社会各界对此问题有充分的意识觉醒，然后展开详细深入的调查研究。在此基础上通过协商达成共识。我认为应该从改变以下认识着手：

（1）认为城市化就是住房集合化、城市现代化就是房屋的高大化的意识。现代化的本质是物质和精神进步、人类生活日益丰富和舒适，以建筑雄伟壮观为现代化标志是对现代化的肤浅认识。城市是相对于乡村而言人口密集的聚落，但并不一定要住宅集合化。鉴于上述集合住宅的弊端，高楼也许适用于部分商业建筑，但不适宜做住宅。

（2）以为我们国情特殊而轻视学习先进经验。有人虽然知道独栋住宅好，但认为我国人多地少、耕地紧张，城市建设只能高密度开发，住宅全部盖成楼房而且日益高层化。以全国人口密度跟俄国、北美、澳洲比确实中国高，但跟欧洲和东亚的国家和地区比较，比我国人口密度大的有很多。城市人口增长主要来自于乡村人口的汇集，人无法同时居住两地，宅基地城市占地增加意味着乡村占地减少，可以考虑土地使用权的流转下，新市民占地与原籍土地的置换，以达到少占土地的城市化。

（3）人口集中能够带来聚合经济。人类聚集带来经济效益提高，这是城市化的基础动力，但并非集中程度越高经济效益就越高。人口密度超过一定程度就出现相反的效益降低。日本首都圈的人口密度不及我国主要的大城市北京、上海等建成区人口密度的一半，却创造了世界最高的生产力。而且，人类生活的终极目标是幸福，经济利益是幸福的重要部分，但不是全部，甚至不是主要部分。城市人口密度应该以人们居住感到舒适为主要衡量指标，与经济效益的追求合理搭配，综合考虑。

（4）好的城市规划能够解决问题。算好一人一年的食物、布料需求量然后安排生产，以为如此可以解决供求矛盾，这在中国和苏联、东欧都经历了长期实践，结果有目共睹。东京圈的生产总值占日本的三分之一，日本政府1970年代就打算改变生产力布局在全国的失衡状态，迄今未有效果。经济社会的运行有其内在的规律。我国城市建设依然是严格的计划体制，这是各种问题的重要根源。要解决城市问题，要更加重视过去的教训和国外的经验，更多地尊重自然规律。在城市住宅问题上，就是要让开发商、投资者、购房人有更多选择机会，在城市面貌的构筑中，更多地让作为城市主体的企业和市民参与决策。不同利益群体的良性互动，能够达到较好的平衡。

注释：

①　现在房地产市场中经常使用“别墅”概念，其实指独立住宅。中文的“别墅”和英文的villa，都是指在郊外或者风景地的休闲度假用的非常用住宅。我国当代语言中把日常住用的独立住宅称作别墅，不确切。

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[27]　任东梅．天津一天发生三起坠楼事故年前擦玻璃注意安全[N]．渤海早报，2012-01-16 .

[28]　王廷连．沈阳第一高楼大火的再警示[EB/OL]．hlj.省略/c/2011/02/03/2173064.htm.