城中村改造规划问题精选(九篇)

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第1篇：城中村改造规划问题范文

关键词：城中村；规划管理；思考

“城中村”，顾名思义，即城市中的村庄。目前学术界对“城中村”含义的界定并没有统一的认识，人们对“城中村”的定义也往往停留在具体描述的层面上。我们认为“城中村”是指那些已经纳入城市总体规划所划定的城市范围之内，土地集体所有，行政上设立村民委员会且隶属于乡镇，居民为农业户口且在习惯上仍称为“村”的社区聚落。“城中村”引发的一系列社会问题让地方政府挠头不已，正是这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，深刻影响着一个城市的发展进程。城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。

1 城中村规划管理的现状

城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70%以上，甚至达到90%；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。

而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。

城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。

2 城中村规划管理的原则与模式

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。

要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。

城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。

3 加强城中村改造规划的对策

3.1 将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。

3.2 明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。

3.3 规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。

3.4 实施城中村地区的动态监测。将城中村地区纳入动态监测，即时了解城中村空间资源的开发利用及其变化趋势，掌握城中村空间发展变化的状态，及时发现并纠正违法建设行为，避免新的违法建设活动进一步恶化城中村问题。

当然，城中村的社会学属性决定了城市规划的技术手段只是解决城中村问题的方法之一，而城市规划以外的政策、策略和措施也要一并同时考虑，解决好城中村的户籍管理、土地和房产市场管理、失业养老社会保障等问题。

4 结束语

有序发展的城市化必须受到城市规划的合理引导，所以要解决城市发展中的城中村问题，使城中村集体用地转化为城市建设用地，应以统一的城市规划体系为基础，对各个城中村的改造进行专门规划，对城中村用地的功能、界限、建筑物的风貌等重新明确划分，以使城中村改造在城市规划建设得到落实，使城中村与周边地区达到协调，最后融入城市的内涵中去，真正实现城市的一元化、现代化发展。

参考文献：

[1] 苏延莉.西安城中村改造出现的问题及对策[J].中国科技信息，2009，（20）.

第2篇：城中村改造规划问题范文

关键词： 城中村改造；社会保障；公众参与；可持续发展

“城中村是我国城市化高速发展进程中出现的一种特殊现象，它是指在城市里仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区。”伴随中国城市化进程的高速发展，城中村改造成为实现城市可持续发展的必然要求。在我国实施城中村改造的模式主要有以下三种：政府改造模式、村集体改造模式和开发商改造模式。其中政府改造模式是我国大多数城市进行城中村改造时的首选模式，下文将以政府改造模式为例阐述城中村改造中存在的困境，并分析其产生的原因，进而提出相应的对策和建议。

一、城中村改造过程中存在的困境

（一）城中村改造缺乏国家宏观政策的支持。

我国在城中村改造方面的相关法律、法规及政策十分缺乏和落后，只有《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》来进行规范。而在实际的城中村改造过程中经常会出现地方政府违规和违法操作，且没有相应的法律进行规制，进而引发一系列暴力拆迁和抗拆等社会现象。

（二）城中村改造后自身的可持续发展性不足。

城中村的改造，要坚持科学、合理的规划。而我国大多数城市进行城中村改造时往往存在总体规划的编制力度不足的现象，其发展和规划缺乏科学性和前瞻性。此外，在实际改造过程中，存在有形改造与无形改造失衡的状况，很难将城中村的改造与城市社会、经济、环境的整体发展相结合，因而造成城中村改造后的可持续发展性不足。

（三）城中村改造土地征用难。

城中村改造需要对土地进行征用，将集体土地转为国有土地，并对征用土地进行拆迁及安置补偿。按照《土地管理法》规定，土地征收补偿是依据土地的原用途进行补偿，而不考虑土地的区位价值，即以农业经营方式和投入为参照制定补偿标准，这给地理位置优越、寸土寸金的城中村土地带来了征地补偿标准的差异，致使实际补偿的不合理，最终造成了土地征用的困难。

（四）城中村改造资金缺乏。

城中村改造工作本身复杂、艰巨和持续时间较长，其改造涉及到征地、拆迁、安置、建设及环境整治等各个环节。对政府来说，单就征地、拆迁等补偿方面，就是一笔巨额的财政支出，而后续的市政基础设施建设等还需要更多资金，因此资金问题已成为“城中村”改造的瓶颈，并严重制约着城中村改造的进程。

（五）社会保障体系建设远落后城中村改造步伐。

城中村改造的“四个转变”之一就是要变农民为城市居民，市民化也就意味着由身份的转变而带来的传统权利的丧失和新的权利的取得，他们需要的并不是简单的市民身份认证，而是市民身份背后的权益保障，特别是直接关系到他们生存生活的社会保障制度。 但受我国长期实行的城乡二元管理体制的影响，社会保障体系的建立相当困难。尤其在涉及城中村村民医疗、住房、教育等方面缺乏实质性规定，没有真正建立起失地农民的社会保障体系。

二、可持续发展的城中村改造之路

对城中村进行改造意义重大如何更好地发挥城中村改造的作用，突破改造中的现实困境，关键就在于走城中村改造的可持续发展之路。我们可以考虑从以下几个方面着手：

（一）加快出台指导城中村改造的法律、法规和政策性文件。

建议国家在充分调查研究的基础上，广泛征求各界人士尤其是城中村村民的意见后尽快出台关于城中村改造问题的宏观指导性文件，地方政府则根据本地区的实际情况，在国家的宏观指导性文件指导下制定出相应的法规文件。特别是在涉及土地所有权转让、征地补偿、拆迁补偿等方面要制定出确实可行的方案。以规范政府的不合理行为，保障村民和村集体的合法权益不受侵犯，保护村集体资产、村民个人财产不受损害。

（二）合理、科学的改造规划先行。

首先，城中村的改造涉及到村民的切身利益，因此在编制规划时，应在充分听取他们合理意见的基础上，编制本村的改造规划。其次，改造规划要有前瞻性和科学性，城中村改造的最终目的是适应城市发展的需要，因我国城市化进程处于一种加速发展的状态，如果城中村的改造规划不具有前瞻性和科学性，势必会造成与城市的不兼容，最终导致改造的失败。最后，城中村改造规划应秉承可持续发展的思想，兼顾有形改造与无形改造，避免城中村的再生。

（三）加强城中村改造的公众参与。

政府模式的城中村改造过程中，政府应该尽快转变观念，要充分认识到人民群众在城中村改造中的主体性地位， 积极引入公众参与机制， 认真听取群众意见， 切实保障群众利益。如：加强村民参与，建立政府与村民的双向沟通机制；合理的引导开发商参与，合理引入开发商的资金以推动城中村改造进程；加强非政府组织的参与，发挥其在社会公共事业管理中的作用。非政府组织能使社会自己组织起来，生产一定社区内的公众所需要的产品或提供所需要的服务，及时回应社会多元化的需求，从而缓解社会不同群体对政府不同需求的压力，使政府专心于提供纯公共产品。

（四）建立与城中村村民相关的社会保障体系。

在城中村改造过程中，由于村民失去了土地，且村民的文化素质普遍不高，虽然失地后的村民得到了相应的补偿，但从长远来看，不利于他们融入城市。因此，政府在城中村改造时要坚持社会保障体系建设的并行，要及时在村民中建立养老保险制度和基本医疗保险制度和最低生活保障制度。把村民的就业统一纳入城市就业管理并优先享受就业培训、就业指导等待遇。

城中村的存在，不仅影响城市的美观，也给城市的发展带来诸多问题，严重阻碍了城市化的进程。因此，对城中村进行改造已成为推进我国城市可持续发展的必然要求。在城中村改造过程中，我们必须坚持科学发展观，坚持“以人为本”，结合我国具体国情并积极借鉴国外城中村改造的成功经验，尽快制定相关的法律法规，加强社会参与，完善社会保障体系，大胆进行制度创新，实现城中村改造的可持续发展。

参考文献 ：

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第3篇：城中村改造规划问题范文

从“城中村”的形成原因入手，在分析了昆明市“城中村”概况、改造现状及存在的主要问题的基础上，结合当地实际情况、因地制宜地提出了一些措施及建议，希望能对昆明“城中村”改造提供参考及帮助。

城市化“城中村”改造村民昆明

一、引言

目前，我国处于经济快速发展阶段，城市规模急剧扩张，对土地的需求量越来越大，随之在城市发展过程中出现大量“城中村”。“城中村”是我国城市化进程中带有普遍性的社会现象，同时也是在我国特有的土地所有制和文化背景下，快速推进城市化进程中出现的特殊问题。近年来，昆明城市化进程快速推进，经济快速发展，城中村问题也随之不断加剧，成为城市发展的制约因素。在2008年，昆明市委市政府面对昆明日益恶化的城中村问题，提出了用5年时间完成城市建成区内三百多个城中村的改造改建工作。

二、“城中村”改造的意义

城中村与城市经济、社会、空间发展极不协调，影响城市规划实施，对城市景观、城市基础设施建设、城市土地利用与空间布局、城市经济社会发展都产生不良影响。因此，将城中村划入城市的统一管理与规划，通过土地、规划、建设、人口、经济、管理等各方面的调整，实现从农村向城市的转变，从而真正实现城市的共同发展，以利于完善城市功能、优化城市形象、提升城市综合竞争力。

三、昆明“城中村”改造现状及问题

（一）昆明“城中村”改造现状

（1）西山区“城中村”改造情况

目前，西山区共拆除“城中村”改造范围建筑面积126.96万平方米，其中：2008年完成南亚项目22.07万平方米，2009年完成拆迁面积104.89万平方米，并完成55个片区的土地权属调查及影像成图、出图工作，调查总面积4.6万亩。同时，已建成回迁安置房共计23.2万平方米：其中南坝五组5万平方米安置房已建成，红庙一组7万平方米安置房已建成，鲤鱼村村民安置房屋3.2万平方米主体已完工，郑家新村村民安置房已建成8万平方米。南亚风情商业广场项目13.6万平方米安置房年内可建成。

（2）盘龙区“城中村”改造情况

2008年盘龙区第一批城中村开始改造。截止至2008年12月31日，列入改造计划的5个片区6个村全部完成了专项规划的编制和审批，累计拆除各类建筑物20余万平方米。目前，盘龙区纳入2010年计划改造的共有15个村，7个村进入实质性拆迁，完成改造9个村，按承诺要求完成5个村回迁安置房建设。

（3）官渡区“城中村”改造情况

至2008年6月，全区拆除建（构）筑物20多万平方米，其中太和佴家湾村拆除建（构）筑物86160平方米、关上日新片区拆除建（构）筑物50000多平方米、关岭路木器厂片区拆除建（构）筑物40000多平方米、小板桥云溪片区拆除建（构）筑物15000多平方米、六甲官南大道片区拆除建（构）筑物6800平方米。与5家公共单位达成协议交房，占公共单位总数的45.5%，与片区户主签定拆迁补偿安置协议110户，占总户数的22%。

（4）五华区“城中村”改造情况

2008年11月，五华区开始启动城中村改造，将分五年开发改造完成。截止到2010年1月区域已经签署开发合同的城中村达15个，进入实质拆迁阶段约9个，2010年底将开始第三批城中村改造。

（二）改造过程中遇到的问题

（1）政府、开发商、村民三者之间的利益冲突

“城中村”改造的博弈三方：政府、房地产开发商和“村民”。村民们的主要要求是在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商的主要要求是在投资改造中至少获得平均收益，而政府则希望在避免财政的压力和保证市场的情况同时维持社会的稳定。城中村改造的最终方案，将是这三方利益平衡的合约安排，但三方博弈出的征地拆迁补偿机制极有可能会是有失公平的。

（3）外来民工丢失了廉价的出租屋，住宿成了问题

在城中村拆迁过程中，往往会忽略一个重要的群体，那就是外来务工人员。城中村未拆迁时，他们大多居住在城中村的廉价出租屋里，但是城中村拆迁后，他们将失去廉价的出租屋，住宿成了问题，这势必将导致一个城市外来务工人员的缺失或劳动力的工资上涨。

（4）房子改造导致村民失去了主要的经济来源

城中村中的村民大多以出租房屋，收取租金为其主要经济来源，在城中村拆迁过程中，他们将长时间没有住处和收入。

（5）村民的社会保障问题

由于我国的户籍管理制度把户口与社会保障、医疗、子女教育、社会福利和社会地位直接挂钩，使得农民在失去土地后难以享受到和市民相同的待遇，即使在昆明就业，也无法享用城市的许多公共产品，无法进入城镇社会保障体系，生活得不到保障。

四、对昆明“城中村”改造建议

（一）明晰土地产权关系，完善农村土地产权制度

“农村集体对其所有的土地并不具有处分权，只是名义上的所有权而己，真正拥有支配权的是国家。”国家有偿出让使用权的城市土地一级市场的建立和扩展，使土地增值得到显化，从而使农村土地所有权转移的矛盾突出。由于法律限制农村集体土地直接进入土地市场，农民无法直接享有由此带来的土地增值。

（二）协调“三方”关系，保障村民合法权益

“城中村”涉及各方利益及角色定位。政府、开发商和“城中村”居民在改造中各方利益存在不一致，他们之间有共同利益，即都希望“城中村”问题得到妥善解决。但在这个过程中，应保证“城中村”居民的合法权益。

（三）制定合理的拆迁补偿制度、科学的土地出让政策

“城中村”房屋的拆迁改造直接触及到广大村民的既得利益，因此应制定出合理的拆迁补偿方案以保证村民的集体收益。在执行国家和省市有关政策法规的同时，应结合具体情况，作出适当调整，制定出双方都能接受的标准，协商解决补偿中可能发生的争端。

（四）制定科学的城市规划，预防“准城中村”

“准城中村”主要是指城市规划区域内，由于城市发展的需要，目前正在征地待建的地方，存在着大量的村庄和农户，随着城市的发展它们将很快成为新的“城中村”。为了预防再一轮的城中村改造，应制定科学的城市规划，在充分考虑现有制度和各种现实的约束条件的基础上预防新一批城中村的出现。

五、结语

“城中村”是在我国特有的二元经济社会体制和文化背景下，在快速推进城市化进程中出现的一种新的城市化问题，也是我国现代化进程中独有的一大难题。城市在发展，“城中村”的问题就不可避免。

“城中村”改造是一项复杂的系统工程，不仅涉及到社会、经济、法律、文化等多个领域，同时也是政府、房地产开发商、城中村集体和原村民等多方主体的博弈过程，并涉及农民、农村在城市化进程中的现实生活状况与长远出路。本文通过对城中村形成机制的深入分析，再详细分析研究昆明城中村的改造现状、存在改造问题等，提出相应的解决措施。

参考文献：

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[12]刘伟文.城中村的城市化特征及其问题分析——以广州为例[J].南方人口，2003，18（9）：29～33.

第4篇：城中村改造规划问题范文

*前大家的工作都很繁忙，之所以还要开这个会，是因为城中村改造工作意义重大，工作难度大，市委、市政府对这项工作要求高。通过这次经验交流会，主要是贯彻落实市委五届九次全体（扩大）会议精神，对*年城中村改造工作进行回顾总结，对09年的工作进行安排部署，进一步统一思想，提高认识，明确目标任务，加大工作力度，加快推进城中村改造工作。刚才，县（市、区）的分管同志分别汇报了城中村改造工作完成情况，介绍了经验和做法，讲得都很好。市规划、国土、财政、建委、人防等7个相关部门针对县（市、区）反映的具体问题和困难，现场进行解答，不仅说清了政策规定，而且提出了具体的指导性意见，希望县（市、区）和部门经常面对面沟通联系共同推动工作开展。下面，我结合*年试点工作开展情况和09年的工作任务，讲三点意见：

一、肯定成绩，正视问题

*年初，省委、省政府提出用三年的时间完成“城中村”改造任务，加快全省城镇化进程。按照省委、省政府的工作部署，我市成立了“城中村”改造协调小组，下发了指导性文件，制定了“城中村”改造三年计划；各县（市、区）也都建立健全了组织机构，研究制定相关政策。从*年2月份全市“城中村”改造全面启动以来，各级政府以解放思想为契机、心往一处想、劲往一处使、破解难题、搞好服务、提高效率，经过近一年的努力，我市的城中村改造工作取得了实质性进展。*市启动了4个城中村改造，累计投资2960万元；长葛市启动了坡杨村改造，已完成投资2000万元；*县启动了*、*2个城中村改造，完成投资4100万元；鄢陵县完成了8个城中村的控制性详细规划审批，启动了5个城中村改造，完成拆迁面积5万m2，开工建设3万m2，累计投资1.2亿元；襄城县启动了3个城中村改造，完成拆迁面积6.02万m2，完成投资4259万元；魏都区启动了俎庄、洞上2个城中村改造，俎庄安置房已开工建设，洞上已与投资商签订了合作协议；经济开发区启动了屯北城中村改造，已与外商签订了开发协议，正在编制修建性详细规划；东城区完成了9个城中村改造的控制性详细规划审批，启动了三里桥、大坑李、十里庙、唐岗、半截河、赵湾6个城中村改造，已完成拆迁面积58.6万m2，完成投资5.38亿元。截止目前，全市共完成城中村改造房屋拆迁面积70多万m2，开工建设面积52.9万m2，累计完成投资8.2亿元。对*而言，大规模地对城中村进行改造是一项新的工作，可以说没有成功的经验可遵循，外地的一些做法也仅仅是一种借鉴，大家在这种情况下，勇于创新，大胆实践，探索了不少好的做法和经验。概括起来，主要有以下五个方面的特点：

一是坚持规划引领。各县（市、区）严格按照《*市区城中村改造工作的意见》要求，坚持规划先行、城乡一体、充分对接、选好切点，努力从“四个有利于”（即有利于城市总体规划实施、有利于提升城市整体功能、有利于坚持集约、节约利用土地、有利于改善市区居住环境）出发进行规划。如长葛市树立“大统筹、大集中、大规划”的理念，对推进区内19个行政村统筹规划，将19个行政村合并建设成10个集中居住区,居民可达2万人。通过统筹规划，既节约了土地资源和基础设施建设投入，扩大了社区规模和人口,改善了农民生活环境，同时也更好地实现了推进区与城市总体规划的衔接。二是坚持试点先行。去年，我们在市区和推进区范围内共确定了7个市级试点城中村。目前，7个市级试点村探索形成了一些好的改造模式和工作经验：如*县*村采取“村企共建”的模式，由瑞贝卡公司投资8000万元对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业发展。目前，*“城中村”改造完成投资3600万元，一期16幢安置房已开工建设。魏都区俎庄城中村采取市场运作的模式，引进开发商进行投资改造，长葛坡杨村则采取政府贷款的模式进行改造，都取得较好的成效。三是坚持政府主导。各县（市、区）政府在城中村改造中积极发挥主导作用，如在招商方面，充分利用第八届中原花木交易博览会这个平台，布置展台，发放招商文件，开展项目推介，取得了明显成效。在拆迁补偿、群众安置方面，坚持群众利益最大化原则，规定先安置群众，后开发建设。东城区采取“以民为本，和谐拆迁安置”的模式，由区、乡（办）、村（社区）共同委托具有国家资质的评估公司对“城中村”改造拆迁房屋进行市场评估，把市场评估与评估有机结合起来，确保了拆迁补偿过程的公开公正、阳光透明。在此基础上，深入村组进行调查研究，较好地解决了“闺女户”、“外来户”、“困难户”等特殊对象安置问题，合理的安置办法充分调动了群众参与“城中村”改造的积极性。在建设用地上，各地都坚持以“招、拍、挂”方式供应，阳光操作。由于政府主导作用发挥得好，促进了城中村改造工作的健康、良性发展，促进了社会稳定。四是坚持兼顾各方利益。各地按照政府、业主、群众“三满意”的原则，维护好各方利益。各地在维护政府和社会公共利益的前提下，在法律法规政策许可的范围内，各尽所能地出台了优惠政策，对开发商给予让利。如东城区提出根据不同项目，对开发企业实行财政补贴，保证投资商合理的回报率，以消除其后顾之忧。五是坚持机制保障。经过一年多的运行，全市上下形成了一套系统协调的城中村改造运行机制。第一，建立了领导机制。各县（市、区）都成立了“城中村”改造领导小组或指挥部，下设办公室。主要领导亲自挂帅，*县王堃书记亲自担任政委，王民生县长任指挥长，实行四大班子领导分包制，提供了组织保证。第二，建立了督查机制。市经营办建立了“日督查”、“两周一通报”的制度，根据工作进展情况、现存问题，每两周编发一期督查通报，上报市有关领导，并把下两周需要完成的工作，以通报形式下发给有关单位，限期完成。第三，实行考评机制。市经营办下发了《*市“城中村”改造考评办法》，每两个月对全市“城中村”进展情况进展进行一次排名，最后一名在创建新闻会上作表态发言，有利地促进了我市“城中村”改造工作。第四，坚持方案评审机制。为了妥善解决实施方案的编制和评审，解决好村民安置、改造开发中的问题，市国土局苏晓局长和城中村改造办公室的同志根据工作需要，经常召开“城中村”改造联席办公会议，与建设、规划、财政等部门反复沟通协商，提出解决问题的意见和措施，指导和推动了城中村改造工作顺利进行。

在充分肯定成绩的同时，我们也要清醒地看到*年城中村改造存在的问题和不足。就全市而言，县（市、区）发展不平衡，个别地方工作推进不力，成效不明显。就*市区来讲，截止目前，7个试点村仍有4个没有开工，年度计划完成投资4.6亿元，实际完成0.7亿元，仅占年度计划的15%，无论从形象进度还是投资完成额度，都与省委、省政府、市委、市政府的要求和全市广大人民群众的期盼还有相当大的差距，分析原因，主要有以下几个方面：一是受国家宏观政策和市场经济形势影响，开发商对城中村改造投资热情不高。去年上半年国家实行紧缩性财政政策，下半年暴发的全球性金融危机对我国宏观经济形成冲击，房地产市场迅速下滑，开发商资金紧张，这在客观上影响了投资商参与城中村改造的热情，各地普遍出现城中村改造招商引资难的问题，有的协议已签订又临时退出，致使个别项目不能按时开工建设。二是开拓创新意识不强。一些地方认为城中村改造是一项长期工作，上级提出的改造时间太紧、任务太重，自给的少，畏难情绪大，工作不好推进；城中村改造的路子不多，方法不活，在破解资金难题、调动农民积极性等方面还需要进一步解放思想。三是开发商要求调整用地规划，打乱了原有布局。由于目前房地产低迷，部分开发商认为按照原计划用于打捆开发的经营性用地较少，赢利难以消化安置房费用，坚持要求调整用地计划，扩大经营性用地面积，原有布局被打乱。四是前期工作滞后，影响了整体工作进度。由于投资商确定难，资金到位慢，造成城中村改造项目前期工作滞后，修建性详细规划编制难、编制慢，规划审批、招商引资、拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进，影响了城中村改造工作的整体进度。对于上述问题，各县（市、区）和市直有关部门一定要高度重视，认真研究，刚才各部门初步提出了一些意见，下来后要继续沟通，采取切实有效措施加以解决。对于已开工建设的，要在去年工作基础上，加快进度，全面铺开，严格按照控制性详规和修建性详规的要求，把好建设质量关，把好公建工程关。对于没有开工建设的各县（市、区）政府要进一步加强组织领导，抓紧完成前期工作，尽快开工建设，对建设台帐要进行调整，科学安排施工计划，争取把前期耽误的时间在后期工程建设中赶出来，确保按照原定竣工时间按时完工。

二、提高认识，增强信心

城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城镇化的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。各级、各部门在思想认识上需要从四个方面进一步提高：

首先，要从扩内需、保增长的经济形势出发,进一步增强城中村改造的紧迫感。对于今年经济形势的严峻性和复杂性，大家都有了一定的了解和认识，目前中央总的判断是，受金融危机影响，我国经济社会运行的不确定因素和潜在风险可能还会增加，经济下滑还未“见底”，今年很可能是新世纪以来经济发展最困难的一年。我市同全国、全省一样，经济运行基本面保持良好，但也存在经济下行压力明显加大、企业经营困难逐步加剧等问题，保持经济平稳较快增长已经成为09年经济工作的首要任务。要保持全市经济平稳较快增长，当前情况下最有效最直接的措施就是加大投资力度，尤其是加大公共基础设施的投入。城中村改造项目产业关联性强，对建材、运输、房地产等行业拉动作用十分明显。当前，国家明确提出要保增长、扩内需、调结构，强调出手要快、出拳要重，并且陆续出台了加大信贷、鼓励投资的一系列刺激经济的措施，根据以往经验判断，我们可以抓住的建设和机遇也就是一两年时间，随着经济趋热，又将开始新一轮防过热、防通涨，到那时国家政策口子收紧，我们就会痛失机遇。因此，要切实增强紧迫感，抓住当前鼓励投资的良好环境，推动我市的城中村改造工作再上新台阶。

其次，要从加快推进城镇化进程的高度出发,进一步增强城中村改造的责任感。党的十七大报告指出，要坚定不移地走中国特色城镇化道路。中国特色的城镇化道路，就是城乡统筹发展，实现城乡一体化。*市城镇化的发展模式是“带状城市，组团发展”，发展的目标是“一个中心，五个片区”，即以“三区一县”（魏都区、东城区、开发区和*县城区）为中心，*市、长葛市、*县新城区、鄢陵县、襄城县为五个片区。要实现这一目标，就要加快城中村改造步伐。在推进城镇化进程中既要扩大城市规模，扩大城区面积，外延式发展，更要提升城市内涵，建设紧凑型的城市。目前，全国、全省各地都在抢抓机遇，大规模、大力度进行老城区和“城中村”改造。*市外环路以内城中村有61个、人口13.7万人，推进区内的城中村61个,人口9.5万人，两者相加有122个城中村，人口21万人，占地5万亩，安置用地2万亩，可以腾出3万亩建设用地，13.7万人能够通过身份置换转变为城市居民；*市、鄢陵县、襄城县计划三年改造29个行政村，人口8.1万，占地1.68万亩，可腾出土地3700亩，转换城市居民8万多人。其中，*市计划改造12个，人口3.3万人，占地6900亩，可腾出土地1500亩；鄢陵县计划改造6个，人口近3万人，占地2200亩，可腾出土地1300亩；襄城县计划改造10个，人口近1.8万人，占地7800亩，可腾出土地900亩。由此可以看出，通过城中村改造可以集约、节约用地，腾出宝贵土地去进行大项目的开发建设，进而强化城市的产业支撑。

第三，要从顺应广大群众的迫切愿望出发，坚定“城中村”改造的信心和决心。“城中村”改造符合我市城市发展的实际需要，更符合人民群众的愿望要求。随着我市城镇化进程的不断加快，广大群众看到了城市日新月异的新面貌，更希望享受到城市发展带来的实惠，因此对城中村改造更加关注，更加支持，更加期盼。近年来，不断有市民群众通过写信或市长信箱等多种方式强烈要求加快城中村改造改善居住环境。这些情况都充分说明加快城中村改造步伐，符合民意，顺应民心。这项工作既有政策机遇，又有群众支持，可谓天时、地利、人和。我们一定要抓住机遇，坚定信心，毫不动摇地把这项工作一抓到底，抓出成效。

第四，要从实践科学发展观出发，在不断解放思想中增强“城中村”改造工作的动力。各县（市、区）要坚持从实践科学发展观出发，深刻认识城中村改造对于推进我市“四城同创”，确保土地集约、节约利用，实现我市经济“新跨越、新崛起”的重要意义，进一步解放思想，与时俱进，在城中村改造资金、土地、拆迁等“瓶颈”问题上，吃透上情、吃透外情、吃透下情、研究政策，借鉴经验，顺应民意，选准平衡点，抓好结合点，难中求解，创造性地开展工作，推进“城中村”改造工作顺利进行。

三、精心组织，有序推进

2009年是市委、市政府确定的“项目建设推进年”。市委毛书记提出要着力在老城区和“三村”改造上实现突破，李市长要求以完善城市功能和老城区及“三村”改造为重点，加大城市建设力度，完成年度计划投资。今年市区共确定了19个城中村和旧城区改造项目，计划完成投资26.9亿元。这19个城中村和旧城区改造项目对推动全市经济又好又快发展具有重要意义，市委常委会议、市政府常务会议专门进行研究部署，市政府先后召开了项目协调会和前期工作对接会，对城中村改造工作提出了明确要求。总体要求是：坚定信心，规划引领，因村制宜，破解瓶颈，全面加快城中村改造工作进度。具体工作强调6点意见：

一是明确目标任务,落实工作责任。*市、襄城县、鄢陵县要按照省政府的要求，精心谋划，科学安排，确保三年完成城中村改造任务。*县、长葛市、魏都区、开发区、东城区要在三年内完成市区和推进区的城中村改造任务。市区和推进区各责任单位要按照《*市2009年城建重点项目及城中村和旧城区改造项目计划》确定的城中村改造目标任务,层层细化分解,明确工作时限,建立工作台帐,抓好工作落实。对城中村改造项目建设实行主要领导负责制,各责任单位主要领导负总责,分管领导具体负责抓落实。各县（市、区）和有关单位要切实增强责任主体意识,加强协调配合,采取切实有效措施,确保2009年城中村改造项目及早见效、及早惠及民众。

二是抓住关键环节,做好前期工作。要认真按照市政府规定的“十个程序、九个规范性动作”要求，扎实做好前期工作，确保项目有序推进。第一，要积极发挥规划的引领作用。各县（市、区）要坚持把规划作为“城中村”改造建设的“龙头”，用规划引领改造，用规划控制建设。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付，要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。市规划局要督促相关责任单位及早委托有资质的规划设计单位高标准编制修建性详细规划和施工图设计。第二，优先保障用地，探索新的用地政策和方式。市国土局要在国家土地政策趋紧的情况下,积极调整用地指标,优先保证城中村和旧城区改造项目建设用地。要认真落实十七届三中全会精神，积极探索农村土地制度改革，推进集体建设用地流转，为城中村改造用地探索新模式、新方法。各县市（区）要在城中村改造中坚持走集约、节约用地的路子，积极在存量建设用地上做文章，坚决杜绝占用基本农田搞改造，尽量不占或少占一般耕地。严禁借城中村改造的名义非法开发房地产，形成新的“小产权房”，要依法严查违法违规用地行为，做到既处理事，又处理人。第三，多方筹集资金。要坚持政府主导,市场运作,多方筹措建设资金。需要相关县(市、区)承担的,要克服困难,想方设法予以保障;需要业主投资的,要搞好引导,加强督促,确保到位。第四，依法和谐拆迁。要认真执行拆迁政策,在兼顾各方利益的前提下,及早考虑、及早实施、争取主动。要依法拆迁，有情操作，让群众充分了解政策，参与政策，充分尊重民意，做到透明、公开、公正、合情、合理、合法。各县（市、区）要加强协调，做好涉及群众过渡期生活安置和群众拆迁补偿工作；要优先建设群众安置住房，确保群众按时回迁后再进行经营性开发。

三是创新工作机制,破解筹资难题。要加大项目推介力度，吸引业主投资。各县（市、区）要认真组织编制招商文件，利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，要突出本地特色，讲清区域优势，讲明优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的开发商关注*、投资*。要精心组织推介活动。起点要高，规模要大，效果要好，各县（市、区）可以分散搞，也可以联手搞。要制定优惠政策，让利投资业主。目前，受经济下滑影响，房地产市场低迷，房地产开发商对城中村改造这种投资大、回报周期长的项目投资热情不高。各地要借鉴珠海、合肥、郑州、临沂等地的成功经验，因地制宜地制定优惠政策，需要政府给的政策一定要给足，政府已有的优惠政策要用好，积极引进市内外有实力的业主参与城中村改造。要坚持多策并举，确保资金供应。各地要结合实际，积极探索多元化投资模式。可以采取政府统征储备、市场开发运作、社区自主改造、“村企共建”、“村园共建”、“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”等多种模式。总之，各地要多动脑筋，多想办法，因地制宜，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，着力破解城中村改造融资难的问题。

四是沟通协调,做好改造方案评审。全市所有的城中村改造，都要在完成控制性详细规划编制与审批、确定投资商的基础上，抓紧做好实施方案的编制和评审。各个县（市、区）一定要重视方案的评审论证工作，编制好方案。市规划、土地、财政、建委四个部门要依据国家有关法律、法规政策和各个村的具体情况，因村制宜，一村一案地进行评审。四个部门要主动搞好服务，各个县（市、区）要主动沟通对接，共同搞好评审工作。

五是及时查处违章建筑，降低改造成本。近期私搭乱建的歪风越刮越烈，听说哪里的城中村要改造，就有人在那里搞违章建筑，不仅影响恶劣，而且给改造工作带来了很大的阻力和难度，增加了改造成本。市规划局要切实发挥牵头部门作用，依照职能加大对违章建筑的查处力度，要抓紧制定完善制止私搭乱建的长效机制和实施细则。各县（市、区）要加强监管，对违章建筑要做到及时发现、及时立案、及时拆除，为我市的城中村改造创造最低的改造成本，最佳的改造环境。

第5篇：城中村改造规划问题范文

一、文登市城中村改造的现状

近年来，伴随工业化、城镇化和农业现代化的融合推进，文登市城市规模迅速扩大，城市功能日益完善，城市面貌日新月异。城区面积由1978年的4.31平方公里扩大到2013年的36.5平方公里，城区人口由1978年的1.3万人扩大到现今的24万人。但同时，规划区内存在的38个城中村，极大制约了城市形象和功能品位的全面提升。目前，全市38个城中村已有5个村完成整体改造、搬入新居，18个村已取得了阶段性成果，9个村正在启动改造项目，城市面貌和人居环境得到显著改善，广大群众真正享受到经济社会发展的丰硕成果。

二、文登市城中村改造存在的问题

第一，政策依据问题。城中村改造是一项全新的工作，到目前为止，国家未出台一部完善的指导城中村改造的法规文件，没有现成的经验可以借鉴，必须根据自身实际和城中村居民的接受能力来制定政策。虽然文登市出台了一系列的城中村改造政策，但形势变化较快，其政策相对滞后，在实际操作中出现偏差，且前后政策涉及的补偿标准等内容不一致，容易引发社会矛盾，影响到城中村改造工作的顺利进行。

第二，“半城市化问题”突出。从发达国家的经验来看，非农化、城镇化与市民化本应是“三位一体”的整体，而在文登这三者与中国其他城市一样严重脱节，形成了比较独特的“半城市化”现象，即农村人口向城市人口转化过程中的不完整状态。也就是说大量的进城务工的农民工不具有城市居民户口，不能与城市居民享有同等待遇。因此，这部分人虽离开了农村，但又没有真正融入城市，由此形成了独特的“半城市化现象”。这种半城镇化现象固然支撑了低成本的工业化，但也引发了一系列的社会经济矛盾。

第三，群众观念问题。城中村居民内心渴望改变现有的居住环境，但考虑到以后高涨的生活费用，多数居民满足于目前出租房屋的生活现状，从而对城中村改造存有抵触情绪，对城中村改造的重要性和迫切性认识不到位，没能从整个城市的长远发展关注这一问题，改造的积极性和配合度不高。

第四，拆迁困难问题。城中村居民失去土地，且大部分无固定工作。因此，将养老、看病等后顾之优的所有希望都寄托在拆迁补助上，要价不断抬高，有的远远超出合理范围，政府或开发商难以接受。

第五，资金筹措问题。资金来源是城中村改造的瓶颈问题。城中村的拆迁和补偿费用是一笔巨大的开支，包括拆除旧房、规划设计、土地出让、土地使用、临时安里等费用。高昂的拆迁安置成本，导致开发商不愿涉足城中村改造，大大制约了城中村改造进程。另外，政府也要承担大量的城市基础设施建设任务，仅靠政府财力也是一时难以解决的。

三、加快文登市城中村改造的对策

城中村是在城市化建设高速发展过程中遗留下来的间题。由于历史遗留问题大多都会产生后遗症，解决起来有一定的难度，花费的精力和付出的代价可能要更多一点。所以对城中村改造需要多费一点心思，以实事求是的态度，制定科学的政策思路和建设规划。通过调查和分析，借鉴其他城市的成功经验，提出如下思考和建议：

第一，加大政策和法制的宣传力度。一是要充分考虑到拆迁工作直接关乎广大被征收房屋拆迁人的切身利益，在制订完善拆迁补偿政策时，应广泛征求被拆迁人的意见，并多层次全方位的利用媒体等形式宣传拆迁安置政策，让被征收房屋拆迁人了解其内容，理解其合理性；二是要加大对“公平公正、阳光操作、依法拆迁、和谐拆迁”和相关法律法规的宜传力度，使与被征收房屋拆迁人切身利益息息相关的法律法规深人民心，家喻户晓，使被征收房屋拆迁人在突发性事件中能明大理顾大局识大体；三是参与拆迁的工作人员要熟悉拆迁的有关法律法规和政策规定，在帮助群众算清算好拆迁补偿账，以及货币安置、调房安置与迁建安置的对比账的同时，给群众讲解有关法律法规，以便达到说服、动员的目的。

第二，发挥市场资源配置作用。城中村改造是一项艰巨而复杂的系统工程，需要政府、城中村、开发商在市场作用下合力推进。因此，政府必须明确自身的职能定位，有所为有所不为。坚持政府调控与市场运作相结合的办法，由政府统筹安排项目计划，统一规划审批改造片区，平衡征地拆迁补偿标准，组织对土地进行公开“招、拍、挂”；同时依靠市场进行公平竞争开发，通过市场运作筹集建设资金，解决建设资金缺口问题。

第6篇：城中村改造规划问题范文

在×××推动城市化进程中，由于县城总体规划范围的不断扩大，对**镇原农村村民保留下来的集体土地长期缺乏统一、有效的规划控制和用地管理，使其逐步形成了城市发展的异化物“城中村”。随着新×××建设步伐的不断加快，优化提升城市环境，显得犹为紧迫。“城中村”现象也已成为社会关注的热点，如不尽快扭转其现状，不仅将延缓×××城乡统筹的进程，还将在很大程度上困扰×××的现代化建设。希望县委、县政府在制定“城中村”改造总体实施方案的基础上，尽快修订和完善有关政策措施，学习和引进外地在“城中村”改造过程中积累下的先进经验和成功做法，率先推出一批“城中村”改造范围内的土地进行“招、拍、挂”，并以次作为试点，积极推动“城中村”改造的步伐。本提案以平邑镇为背景，探讨“城中村”现状和存在的问题，提出几点“城中村”改造的建议。

一、××ד城中村”现状

×××**镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新×××建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是×××建设和长远发展的一个根本性措施。

二、“城中村”改造面临的问题

（一）拆迁补偿问题

1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。

2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。

（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。

（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。

（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。

三、“城中村”改造的几点建议

（一）政府主导，做好拆迁补偿。

1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。

2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。

（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。

针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：

1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。

2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。

3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。

（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。

“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。

第7篇：城中村改造规划问题范文

关键词：上虞市；城中村；改造

“城中村”问题的发生是城市化发展中经济社会矛盾的表现，是城市化过程中城市与农村的一道新裂痕，不利于经济社会健康有效的发展。我们只有抹平这道横跨于城乡之间的裂痕，即对“城中村”进行行之有效的改造，才能为打破城乡二元结构、推进城市化深入发展开辟更大的空间。

1 其他城市

广州市“城中村”改造不允许房地产开发商插手，提出“谁受益，谁投资”原则，以村集体和村民个人出资为主，自足开发改造，这实质上是一种集体资产权属关系的改革。政府在具体规划上逐步拆迁原村生活居住区内的非公寓式住宅，将原村民迁往周围本村新辟建的新村居住，同时发挥原村的商业氛围，打造以“IT”、“日用百货”等为主题的行业街区，增加公共设施和市政基础设施合理保留少量住宅。

国外贫民窟的改造主要分为“消灭”与“改造升级”两个部分。先是“消灭贫民窟”，将贫民窟全部推倒,并转移其居民；把土地向社会拍卖,使得那些能够提供高额税收的项目取而代之。再进行贫民窟的升级改造，包括规范土地和住房权利，改善现有基础设施， 如供水、卫生、雨水排放和供电等；升级的内容还包括其他一些行动，如清除环境公害、鼓励社区管理和维护，以及建造诊所和学校等。在这个阶段中居民、社区、私人部门多主体参与。并通过政府发起和引导，低收入居住区、贫民窟、非法聚集居住区的居民及房地产开发商、NGO 等积极参与社区建设，实施有效的市地整理，使国家、社区、社区居民及企业等多方受益。

2 上虞经验的分析

2.1上虞市“城中村”现状和改造情况

上虞市共有82个“城中村”，其中：地处城市核心的A类“城中村”42个；相对处于城市边缘的B类“城中村”40个。涉及到百官街道的有34个村，曹娥街道有35 个村，东关街道有7个村，崧厦镇有1个村，道墟镇有5个村。位于城北新区范围内的有21个村。

上虞市城中村改造工程于2004年正式开始。后村成为第一个改造村，2004年至2007年完成了丰一村的改造，星五村的改造于2005年至2008年完成，头甲村于2006至2010年完成改造。在此过程中，国家的拆迁政策一直在变化，相对上虞市补偿政策和评估办法等方面也有、一系列的变动。2003年政府按重置价格向村民作拆迁补偿，2008年则开始按市场增价，到了2009年开始的补偿既有货币补偿又有产权置换补偿。后村、丰一、星五、民丰等四个村的改造已全面完成，共涉及到2317户、5181人，共拆迁房屋建筑面积32．59万平方米，共需建造安置房40．66万平方米 (其中己交房的有9．6万平方米)，据测算，除去安置用地，改造后整合的己用及可用土地为2122亩。

2.2上虞市“城中村”改造成效

（1）保障了城市建设项目的顺利实施。根据“规划集中、统一安置”的原则，通过对原有自然村的拆迁，打破了村庄对城市规划的制约，提高了土地利用效率。实现了城市空间上的融合和城市规划区块功能的完善。

（2）促进了城市形象的快速提升。随着一大批城市建设项目的实施，城市框架得以拉大，新的城市格局逐步形成，城市形象日益改观，为实现从龙山时代走向曹娥江时代，进而迈向杭州湾时代的发展目标打下了基础。同时，通过改造，使被改造村村民的居住条件得到了极大的改善，为提高城市管理水平，提升城市品位提供了有力的保障。

（3）积累了一定的改造工作经验。上虞市的“城中村”改造从无到有，通过三年的实践，边改造边探索，积累了一定的经验：一是创新了拆迁方法。二是调整了安置方式。三是改进了安置房建设方式。

2.3上虞市“城中村”改造的不足与限度

（1）纵观上虞市“城中村”改造的历程，对照周边县市进展情况，我们感到此项工作相对滞后。一是起步较迟。上虞市自2003年试点， 2004年3月正式实施，而绍兴市越城区于2002年、绍兴县2001年、义乌市1999年就开始着手“城中村”改造工作。二是进展较慢。到目前为止，上虞市基本完成改造的仅有一个村，正在实施改造的只有三个村。而绍兴市越城区已完成了14个村，正在实施改造的有9个村；义乌市已完成了46个村，正在实施改造的有35个村。

（2）从具体实施的过程看，上虞市的“城中村”改造模式单一、工作较为被动。从改造机理上讲，目前上虞市实施的“城中村”改造采取的是全包全揽的方式，即由政府统一制订政策、组织拆迁、负责安置、实施改制、收储土地，这种单一的改造模式，使政府成为集运动员、教练员、裁判员于一身的多重角色，不能较好地体现政府主导与市场运作相结合的原则，牵制了大量的人力、物力和财力。从改造法理上讲，国家对“城中村”改造工作没有专门的相关法律、法规，在遇到难通产、钉子户等较大阻力时，缺乏有效的法律支持。各地的做法也不尽相同，没有现成的模式可供借鉴。

（3）从政策配套的情况看，上虞市的“城中村”改造政策体系不够完备、操作性欠强。“城中村”改造是一项复杂的系统工程，涉及面广、针对性强、工作环节多，需要建立一整套相关的配套政策，主要有以下几个方面：一是村级集体资产处置方面的问题。二是“村改居”、“农转非”工作方面的问题。三是涉及“城中村”改造被征地农民培训转移工作方面的问题。

3上虞市“城中村”改造思路

改造“城中村”，是区域经济发展的必然要求，是顺应城市化趋势的战略举措，是提升城市竞争力、提高人民群众生活质量的必由之路。当前，我们必须结合实际，借鉴周边县市的成功做法，按照“有利于城市发展，有利于社会安定，有利于群众利益”的原则，积极稳妥地推进“城中村”改造。

根据国家的宏观形势和上虞市“城中村”改造工作的实际情况，对如何改造上虞市“城中村”提出以下对策与建议：

（1）积极探索，寻求“城中村”改造的新模式

目前的改造模式，采用了“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”的方式，政府的主导作用较强，这对于推进城市化建设，提高城市品位起到了积极的作用。但由于受宏观政策的影响，资金、土地等要素对“城中村”改造制约较大，对此我们必须适应形势发展的需要，应对面临的困难和问题，实行政府推动、统一规划、因村制宜、分类实施，对于不同的村采用不同的改造模式。

（2）规范操作，建立配套的政策体系

在“城中村”改造中，旧村改造是基础，撤村建居是保证，村级集体资产处置是关键。需要把握“城中村”改造的过程中的各个环节，规范操作程序，明确工作职责，制订配套政策。

（3）形成合力，确保城中村改造工作顺利推进

城中村改造工作任务重、难度大，需要集聚政府的各种有效资源和有关乡镇和部门的大力支持。为此，提出如下建议：①加强宣传。②强化考核。③明确政策导向。④讲究工作方法。 ⑤尽快解决历史遗留问题。 ⑥切实解决好资金问题。

参考文献

[1] 郭谦,吴昊潼. 广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究[J]. 四川建筑科学研究,2007(7).

[2] 孙军华. 太原市城中村改造的对策[J]. 科技情报开发与经济, 2009（21）.

第8篇：城中村改造规划问题范文

关键词：景观都市主义；城中村改造；理论；实践；探讨

1.景观都市主义概述

从某种意义上说，景观都市主义是一种全新的理论，它不仅跨越了不同的学科，还涉及到很多领域。相应地，在城市规划方面，景观都市主义主要是以景观作为其中的纽带。在此基础上，景观都市主义在对不同领域予以整合的基础上，全面解决城市在发展过程中遇到的问题。同时，还把景观作为媒介，创造出一种不一样的城市形态以及空间结构。景观都市主义的出现，主要是因为城市在环境方面存在的很多问题与不合理的设计有着密切联系。针对这些问题，需要以景观都市主义的理论为基础，对它的实践予以分析，采取可行的对策来解决。

2.关于城中村的改造

从某种角度来说，城中村是城市化进程中一道独特而亮丽的风景线。城中村急需根据实际状况来予以合理的改造，因为随着大量人口不断涌入到城市中心地带，城中村的规模不断扩大，而它并没有处于有序的管理之中。它存在很多问题：一是高大的建筑物不断增加，却没有进行合理的规划与布局，处于混乱的格局中。二是在城市中心地带，人口的容量已经远远超过城市中心应有的容量，在安全方面埋下了隐患问题。与此同时，随着城中村的改造，还引发了一系列的其它问题，比如，城市土地的价格不断提高，造成房屋拆迁方面的费用不断增加。城中村的改造并不是随意改造。在改造过程中，不仅需要在社会历史学的角度分析，还要站在长远发展的角度进行全面考虑。换句话说，城中村的数量需要保持在一定范围之内，需要坚持适度的原则，可见，在改造城中村时，需要遵循谨慎而稳步的原则。与此同时，在经济方面以及城市的持续发展方面，加以重视。改造后的城中村展现出城市应有的活力，再现它的精神文化。总的来说，对城中村改造予以完善，也是对农民城市化问题进行合理的解决。同时，在城中村改造方面，需要站在城市持续发展的角度，对它各个方面予以恰当的调整。比如，城市人口的合理分配；予以科学规划与布局城中村，需要对城中村带来的环境问题予以全面分析。在此基础上了，实现城乡一体化的发展战略。

3.启示

第9篇：城中村改造规划问题范文

【关键词】城中村 经济 武汉市

一、城中村及存在的经济问题

改革开放以来，我国生产力水平大大提高，经济基础日益增强，城市化进程也在不断加速。在城市快速发展的过程中，城市建设用地急剧扩张，一些距离城市较近的村庄被纳入城市建设用地内，形成了所谓的城中村。由于各种制度原因，城中村因其存在的各种经济问题成为城市发展的障碍。

1、较少有相应的集体企业等经济增长点

城中村居民主要靠出租房屋获取租金、征地补贴、城中村拆迁改造补偿费用等维持日常生活开支。因此，城中村房屋出租成为村民收入的主要来源之一，城中村的违章建筑物极大的影响了城市形象，阻碍了城市化发展的道路。

2、城中村土地利用率低，缺乏规划

城中村的违章建筑多，结构复杂，市政管网、城市功能不能延伸到其中的很多地方，由于缺乏统一规划或规划执行力度不到位、管理不规范等原因，致使城中村土地利用粗放、土地资产流失、拆迁改造成本增加。城中村土地利用率和产出率低下主要表现为房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，呈现出城市景观与农村村落景观共存的现象。

3、城中村房地产二级市场活跃

城中村土地区位条件相对优越，土地产权属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对低廉的土地价格，使城中村中不规范的房地产二级市场特别活跃（例如，小产权房的买卖交易等），导致由于城市规划实施和基础设施条件改善而使土地升值的部分国有土地资产严重流失。

另外城中村建筑在拆迁改造过程中不仅造成建筑材料资源的严重浪费，而且还大大增加拆迁改造的补偿费用，增加拆迁改造成本，使国家整体利益损失严重。因此，经济视角的城中村改造越早越好，否则成本将更高，代价将更大，国家资产的损失将更惨重。

二、武汉市城中村改造现状

1、武汉市城中村

根据武汉市的界定，城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市二环线以内共有147个城中村，综合改造的总体范围包括江岸、江汉、口、汉阳、武昌、洪山等区（城郊区暂未纳入改造范围），涉及总人口35.66万人，农业人口17.10万人，土地总面积21381.82公顷，相当于全市规划中2020年建成区面积的1/4。2004 年底武汉市开始城中村的综合改造工作，根据实际拥有耕地现状，武汉市将全市城中村分为三类：A类村，人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1小于或等于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。并确定了首批进行综合改造的16个试点村，A类村由改制后的村经济实体自行改造；B类村以项目开发的方式改造；C类村以统征储备的方式改造。在先行试点并借鉴其他城市改造经验的基础之上，武汉市探索出了一条城中村改造的新路子。

2、武汉市城中村改造实践

（1）创新理念，转变政府职能。城中村的形成是一个历史过程，实际是城市发展中多重原因造成政府职能缺失的历史欠账。进行城中村综合改造，促使都市“洼地”早日崛起，是城市政府责任和使命，更是坚持城市科学、持续、协调发展理念的具体体现。在武汉市城中村的改造过程中政府开始转变观念，结合城市发展、土地整合、变城中村“二元”结构为“一元”结构的需要，从实现大规划的需要出发，制定相关政策并采取相应措施来保障武汉市城中村改造实践的进行。武汉市政府在改造工作中的角色定位在资金调配上可见一斑，武汉市政府在综合改造城中村中不仅没有经济利益的诉求，而且承担了巨额补贴，在城中村居民的就业安安置以及社保方面承担了无限责任。

（2）目标明确，循序渐进。武汉市出台城中村综合改造政策，确定了“五个转变”的目标：村民边居民、村委会变社区、村集体经济变企业集团、农民变股民、集体土地变国有土地。按照“两步走”的思路，先改制，后改建；先试点，后全面。通过股份制改造，将村集体经济组织依法改制为符合现代企业制度要求的经济实体；进行清产核资和资产评估，清理登记好债权债务，资产评估结果经村民会议认可，并报上级部门确认；对村集体经营性净资产适当扣除社会保障和公共事业管理资金后，原则上全部作为股权量化的资产。在此基础上，着手城中村改建。改建须符合城市总体规划和产业发展要求，规划编制、建设管理的各项标准和控制指标，按城市规划、管理标准执行。

（3）引进市场化道路，推动城中村改造。土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让，有效的避免政府低估地价以及房地产商与村之间进行“幕后交易”的可能。武汉市城中村综合改造政策规定：“开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍”。这样一方面是让有开发资质的村集体经济组织在争取自行改造的竞争中处于有利地位；另一方面则可以给前期进入的开发商以适当补偿。为避免基础设施配套资金无法落实，规定土地出让金、增值收益的60％划转给城中村所在的区财政专户储存，专用于城中村综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40％由市政府统筹用于城中村市政基础设施配套建设。

三、关于武汉市城中村改造的建议

1、进一步建立健全地方法律法规

武汉市城中村改造涉及范围广，各村层次参差不齐，改造起来难有统一的标准。基于城中村改造工作的政策性，如果没有相应的法律法规作为指导，会因为管理人员的素质差距、管理模式的不一致使得改造混乱不堪，并且可能会有的人利用手中的权利，损害集体和村民的利益。政府应该根据武汉市的实际情况制定相应的法律法规来指导城中村的改造，严格控制操作程序，强化协调服务和加强监管。

2、妥善解决就业、社会保障等配套制度安排

城中村失地村民的就业和社会保障问题的解决是城中村改造的内在要求。应该采取各种措施，大力促进失地农民再就业。原村集体所有财产、土地可以改组为农工贸股份公司，人员就业由农工贸股份公司就地解决，成为公司职员。可以用发展都市农业的办法，发展现代化农业、养殖业。及早培育经济增长点，为村民安居乐业创造条件，为农村城市化奠定良好基础。改造后的城中村的村民理应享受城市居民同等的养老保险、医疗保险和失业保险等社会保障待遇，应设计一个与城市居民相对接近、便于以后与城镇社保体系相衔接的操作方案，先养老保险，后医疗保险和失业保险，因地制宜、循序渐进。

3、合理调整利益关系

城中村改造过程中，土地市场化，政府应让利于村及村民。随着城中村的土地逐步挂牌，走进市场土地量的占比肯定会提高，市场关注度也会提高。但由于城中村改造中土地地块零碎不规则，利用效率不高，随着城中村的土地逐步挂牌，竞争可能会日趋激烈。为了调动城中村改制企业参与的积极性，并保护村与合作伙伴的合法利益，保证改造工作的平稳推进，政府可考虑对城中村土地挂牌交易减免规费，并在土地出让、土地增值收人中，拿出一定比例实行“以奖促改”，或明确一定的比例用于城中村改造公共设施建设。

【参考文献】

[1] 周新宏：城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析[D].上海：复旦大学，2007.

[2] 杨爽、周晓唯：基于制度经济学的视角分析“城中村”城市化问题[J].经济师，2006（10）.

[3] 宋亚平：一村一策，综合改造――武汉市城中村改造调查报告[EB/OL].中国乡村发现网，省略 2006.