房屋建筑风险普查精选(九篇)

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第1篇：房屋建筑风险普查范文

【关键词】雷电灾害；防雷设施；对策

近年来，根据气象部门的统计资料显示，我国雷电灾害导致的人员伤亡及损失总体呈上升趋势，雷电灾害已成为我国三大危害程度最严重的气象灾害之一，仅次于暴雨洪涝和气象地质灾害。防雷已经成为时下社会安全保障工作的一个重要任务，是当今社会安全防雷机构内外共同关注的一大课题。但是现阶段我国农村防雷工作依然存在很多问题，而且随着时间的推移这个问题日益凸显。加强对农村防雷工作现状的分析，完善雷电防御设备及措施，切实做好农村防雷减灾工作是气象工作者们继续解决的问题。无论对农村人民生命财产安全利益考虑，还是对社会安全保障经济发展的角度，农村防雷工作都有着不可忽略的意义。

1.目前农村防雷减灾工作开展中存在的问题

在我国广大农村，由于居民的平均受教育程度不高，缺乏防雷知识和技术，加之农村经济落后，防雷减灾防御系统不健全，导致农村雷电灾害安全事故频发，损失严重。

1.1我国农村人员缺乏防雷减灾科普知识

我国农村居民的平均受教育程度普遍偏低，且迷信思想严重，认为雷电灾害是“天意”，影响了防雷工作的开展。此外，农村居民普遍缺乏防雷减灾知识，防雷意识薄弱，认为雷电灾害无法预防，不懂得在雷雨天气中如何保护自己，往往遇到雷雨天气时，选择在没有防雷措施的简易棚、凉亭下或容易遭雷击的树下避雨，导致雷击伤亡。

1.2农村人员缺乏防雷基础设施

（1）农村大部分的房屋未安装避雷网、避雷针和避雷引下线，且房屋建筑结构内的钢筋没有和屋顶连通，几乎所有的房屋都没有安装接地网，一些即便安装了防雷引下线但其设置不合理。（2）大部分农村通信线路、供电线路、电视接收天线、太阳能热水器以及有线电视线路等未安装防雷设施，部分有线电视、供电及通信线路安装混乱，架空线路太长、没有安装防雷设施等。（3）由于缺乏防雷意识和防雷减灾知识，且考虑到建筑成本等因素，建筑选址时忽略了雷电风险，施工前没有对雷电灾害进行风险评估，将建筑地址选择在了一些地下水及矿物质丰富的容易遭雷击的地方。（4）一些人流量较大的公共场合，如集镇、室外场地、寺院等，缺乏防雷设施。（5）农村居民的野外作业频繁，由于野外缺乏躲避直接雷击的场所，不得不选择在树下或凉亭等易遭雷击的地方避雨。

1.3防雷减灾工作不到位

防雷工作不到位是我国农村普遍存在的问题，由于农村经济落后，居民缺乏防雷知识和技术，政府对防雷减灾工作的人力及财力投入有限，防雷减灾防御系统不健全，防雷及建设主管部门对于农村防雷管理还不够深入，防雷规范及防雷技术在农村还没有得到应用。

2.加强农村防雷工作的有效对策

2.1加强农村防雷知识的宣传力度

要切实做好农村防雷工作，首先应加强防雷知识的宣传力度。可以在各个乡镇及村居设置防雷宣传点，并实时更新防雷知识及讯息，树立村民的防雷意识，普及防雷减灾知识，提高广大农民的应急避险及自护救能力。

2.2针对开展防雷技术培训

农村建筑物的建筑设计及施工队伍大多不是专业的实际施工人员，缺乏防雷知识和技术。因此，防雷主管部门应根据农村实际制定一些通俗易懂且经济有效的防雷技术教材，并定期开展防雷技术培训，培养农村防雷技术骨干。

2.3加强农村防雷减灾工作的管理力度

政府及相关部门应加强对防雷减灾工作的监督管理，将农村防雷减灾工作作日常管理工作的重点内容之一，将其纳入到管理规范中，控制好农村房屋建筑的设计及施工质量，建立健全防雷设计及施工的审查、监督制度。此外，还应定期普查农村的防雷状况，并将检查结果公布，加强农村反隔离的监督力度。尤其要监督、指导农村企业、学校及公共建筑的防雷改造。政府在整个过程中应充分发挥其监督及调控作用。深入研究适合农村的防雷技术模型，向农户提供免费的防雷设计方案，并通过乡镇及村镇部门进行指导安装，并在旧房改造中乏力推广和应用。

2.4建立健全防雷基础设施

2.4.1合理选择建筑房屋的位置

农村房屋建筑应合理选择房屋建筑的位置，避开遭雷击率较大的地区，比如地形位置较高、接近河流、水塘等潮湿地区、地下金属矿藏丰富的地区等。此外，应注意避开高压输电线路及移动基站等，不要选择在高压输电线路或者大型铁塔的附近修建居民建筑。

2.4.2接地处理

农村民居建筑大多比较低矮，且屋顶没有设置防雷设施，当遇到雷雨天气时，房屋在遭受雷击后雷电流无法顺利地流入大地，从而导致事故发生。最好的解决办法是将整体结构中的金属构件连接起来，如各层圈粱、房梁、基础钢筋、楼板筋、结构柱以及金属构件等，并且将其与接地装置相连接，从而形成一个雷电维护网，对整个建筑进行保护，将雷击电场隔离在维护网外。此外，农村的很多大型牲畜饲养棚及蔬菜大棚等都采用金属架结构或者金属板屋顶，容易遭受雷击，应做好接地工作。

2.4.3加强家用电器的防雷

在家庭防雷中，可以在零线与低压相线之间安装金属氧化物无间隙避雷器，可以有效地防止雷击。也可以在将低压线路导入室内之前安装无间隙避雷器，并在室内安装防雷插座，以组成三重防护。在雷雨天气时应拔下电源插头，并取出网络连接线、有线电视信号线及电话线。所有的金属外壳家用电器均应连接地线，并应不定期地检查其可靠性和准确性。此外，在选购家用电器时，应尽量选择防雷电器，也就是安装了避雷器的家用电器，如防雷电视机、防雷电话机等。

2.4.4加强室外设施的防雷

农村居民建筑的房顶大多安装有太阳能热水器、不锈钢水箱、卫星天线以及一些软装饰物等容易遭雷击的装置，在防雷工作中尤其要注意这些室外设施的防雷，应在其周边安装避雷针，或者根据相关规范设置等电位连接等，以免在雷雨天气发生雷击事故。尤其是一些装有室外天线的居民，应安装好避雷针。避雷针应高出电视机室外天线，并且超出的高度应高于天线的高度及避雷针的高度。此外，避雷针与室外天线、接地线与室外天线之间的距离应不低于5m，不允许将室外电视机天线安装在避雷针上。

3.结束语

综上所述，农村防雷工作是一项综合性非常强的社会工程，也是我国农村防雷安全急于解决的一个任务。由于农村特定的经济条件和生活环境，防雷工作显得复杂而艰辛。要切实地做好农村防雷工作，确保农村居民的生命财产安全，需要各级政府部门及农村居民的积极配合。通过加强防雷科普知识的宣传教育，提高农村人员的防雷意识和自护能力，建立健全相关防雷管理制度，完善农村防雷设施，最大限度的有效改善农村防雷现状。

【参考文献】

[1]李广文.农村雷电灾害防范措施[J].现代农业科技，2010，（07）.

[2]姬文佳.搞好气象局防雷工作的具体途径及方法研究[J].农业与技术，2012，（08）.

第2篇：房屋建筑风险普查范文

关键词：地铁；安全管理 ；控制

Abstract: with the acceleration of urbanization, the ground traffic jams become more and more serious, to ensure that people of traffic facilities of smooth travel demand more and more. Vigorously developing the underground railway construction and development of underground railway transit a ease pressure of the important measures of city road.

Key words: the subway; Safety management; control

中图分类号：TU714文献标识码：A文章编号：

随着全国地铁建设的迅速发展,建设过程中的安全管理工作已成为全社会重点关注的焦点之一。在地铁的建设实践过程中,作为建设单位的地铁公司从本质安全和预防原则的角度对安全管理思路不断进行创新、梳理,力求使安全管理措施更加合理、有效。

一、建立健全地铁工程安全监督管理网络

1.1建设单位应成立专门的安全管理机构，配备安全生产管理人员，履行法律法规赋予的安全管理职责，组织协调勘察、设计、施工、监理等单位共同做好地铁安全管理工作。建设单位应建立地铁工程安全生产保证体系，制定安全管理目标、规划，定期组织开展安全专项检查，督促施工、监理单位加强对施工过程的安全生产控制。

1.2监理单位应成立以总监理工程师为组长的地铁工程施工安全监理小组，对地铁工程项目进行全过程安全监理。

1.3施工单位应成立以项目经理为组长的地铁项目施工安全领导小组，负责建立健全本项目的安全管理制度并组织实施。

1.4市建设安全监察站受市建委委托，依法对地铁工程实施安全监督，同时对建设单位的安全管理工作进行业务指导，对其安全管理主体责任的落实情况实施督察。

1.5市建委各相关部门（单位）应当根据自身职责，按照“联动”监管的有关要求，对地铁工程各负其责。做到源头把关、过程控制、综合治理。

二 加强地铁质量安全管理

2.1凡从事地铁工程建设的勘察、设计、施工、监理、施工图审查、质量检测、监控测量等单位必须具备相应的资质等级。省外单位须经省建设厅和市建委登记备案，依法承担地铁工程建设安全生产责任。

2.2建设单位是地铁工程建设安全生产责任主体，应按照基本建设程序，及时办理安全技术措施备案相关手续。要做好地铁工程建设的总体协调工作，强化风险管理，组织勘察、设计、施工、监理等单位开展隐患排查和综合治理

2.3地铁指挥部作为项目法人单位应设立工程质量和安全管理工作的专门机构，具体负责地铁工程建设过程中的质量、安全管理工作。同时，应成立地铁工程安全生产委员会，委员会主任由指挥部主要领导担任，并设办公室，成员由指挥部有关人员，以及参与地铁工程建设的施工、设计、监理等相关单位领导组成，明确任务，分解目标，健全措施，落实责任。

2.4建设单位在项目招标中，不得规避招标和虚假招标，不得干预总承包单位依法进行的分包活动，要加强对中标单位转包和违法分包工程行为的监督检查，督促承包单位按投标文件中确定的项目负责人、项目安全负责人、主要技术负责人履行安全生产责任，如果建设期间发生人员变更，应按有关规定办理。

2.5地铁工程应按照有关规定保证必要的安全设施和安全生产措施费的投入，在施工合同文件中明确安全技术、防护设施、劳动保护费用条款。施工单位要对安全专项资金专款专用，不得擅自或随意挪用。

2.6监理单位必须在施工现场配备足够数量的具有相应资格的总监理工程师、专业工程师和监理人员。监理单位应制定切实可行的监理工作计划，加强材料、设备、构配件的进场检查验收管理工作，对质量控制点进行严格的旁站式监理，认真履行质量监理责任。

2.7勘察单位应严格勘察质量，确保满足建设工程安全生产的需要。勘察单位在勘察作业时，应严格执行操作规程，采取措施保证各类管线、设施和周边建筑物、构筑物的安全。勘察深度应满足工程设计和施工所需的深度要求。勘察项目负责人、审核人、审定人及有关技术人员应当具有相应的技术职称或注册执业资格，并在勘察文件上签字、盖章。勘察文件应附有反映勘察工作真实性的现场工作照片和必要的钻探、取样照片。

2.8施工单位应编制有深度的施工组织设计和专项施工方案。尤其在隧道施工过程中，加强对护坡、模板支撑、透水、防毒、防火、通风、通道等方面的监测工作，坚决防止恶性事故的发生。

2.9施工单位必须建立健全质量和安全两个方面的保障体系，施工现场应按规定设置安全生产管理机构并配备足够数量的专职安全生产管理人员，制定和完善各类规章制度，建立严格的质量、安全生产责任制和质量、安全生产奖惩制，建立严格的质量、安全教育培训制度。明确责任，保证层层落实到位。

2.10为保证地铁工程的建设质量，市建设工程质量监督站单独设置地铁质量监督分站（以下简称地铁分站），按照国家有关规定依法履行政府监督程序。地铁分站应制定有针对性的地铁工程质量监督计划，分专业明确地铁质量监督的重点部位、重要工序，完善监管手段，加强过程控制，确保地铁工程的结构安全和使用功能。

三开展风险辨识,确定“五防”重点

地铁建设工程具有工期紧、参建单位多、施工工法多、作业环境艰苦、地质和周边建(构)筑物复杂、技术要求高和危险大等特点,施工涉及安全问题很多,各种安全隐患也是层出不穷。为此必须抓住重点难点,这是安全防范的关键,也是现代安全管理抓住事故预防工作关键性矛盾和问题的要求。深圳地铁重视安全系统工程的应用,开展安全风险预评估,始终将工程安全风险预防贯穿于工程建设的全过程。针对建设工程的共性和地铁工程的特殊性,确定防坍塌、防触电、防坠落、防轨行区事故、防火灾等“五防”作为安全工作的重点。

由于地铁建设涉及隧道施工和大量(深)基坑施工,坍塌事故是地铁建设施工最主要的危险源,容易造成施工人员的重大伤亡,导致周边环境出现重大隐患,地面或建筑物、构筑物沉降,对各类市政基础设施安全运行构成重大隐患。

施工临时用电安全是建筑施工安全管理中的重点工作之一,地铁建设施工也不例外。除了具有一般建筑施工临时用电安全的共性外,整个线路内35kV和接触网供电后,涉及的单位多,安全管理难度更大,必须保证作业人员安全进入带电区域及在带电区域内作业的安全。

在地铁轨道铺轨过程中或完成后,工程车和列车上线热滑、联调,都经过多个车站、区间,在这些车站、区间也有其他单位的工程施工、设备安装等作业,因此如果统一协调、综合管理不到位,则容易发生行车事故.

四、建立健全地铁工程各项建设安全生产管理制度

4.1地铁工程建设各相关单位应依法成立专门安全生产管理机构，足额配备专职安全生产管理人员。建立健全安全生产责任制，制定安全生产规章制度和操作规程，保证安全生产所必须的资金投入。要加强应急救援体系建设，做好重大危险源的普查登记和监控工作，建立应急救援预案和安全预警机制。

4.2地铁工程建设技术含量高，施工难度大，施工工艺复杂，要确保地铁建设工程的安全设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。要切实加强地铁工程建设从业人员的安全教育培训，特别是加强专业技术人员的安全业务培训，做好安全生产法律法规的宣传和普及工作。认真贯彻、落实安全生产风险抵押金制度、意外伤害保险制度和安全生产事故报告制度。

4.3修建地铁施工图审查制度。认真贯彻落实《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》规则，必须委托具有相应资质的施工图审查机构，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行审查，从源头上保证地铁工程建设施工与结构安全。

结束语：

多年来,面对地铁建设大规模开展以及复杂的工程地质环境所带来的严峻的安全形势,地铁建设者始终扎扎实实地狠抓安全管理。在安全管理上也不断创新,通过技术研究,结合工程实践,总结提炼出工程建设的有关标准和指南,陆续出台了环境安全管理体系和最新的安全风险技术管理体系,投入了巨大的人力、物力和财力,组织各参建单位,确定了地铁新线建设安全风险管理的模式和机制,建立并推广应用信息化管理平台和视频管理系统,促进了安全风险管理的规范化、系统化和信息化。不断创新,进一步提高管理水平,确保工程安全施工。

参考文献：

[1] 490―2007地铁工程监控量测技术规程[S].2007.

[2]轨道交通建设管理有限公司.轨道交通工程建设安全风险技术管理体系(试行)[G].2008.

第3篇：房屋建筑风险普查范文

[关键词]住房　空置率　差异

1　中国住房空置率统计概述

使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。空置率计算的偏差在所难免，但是如果数据偏离实际太远，以至于影响到国家整体的宏观决策，则是需要警惕的问题。近年来，“以讹传讹”的空置率分析方法和判断标准再次被使用，得出了令公众震惊却似乎不容怀疑的“权威”结论。这使笔者感到很有必要结合形势，重新讨论一下这个问题。

问题都出在空置率的计算公式和空置标准的规定上。欧美大多市场经济国家，崇尚的是市场调节，虽然都在搞住房保障制度建设，但并不会有政府机构重视商品房空置率的监测问题。而空置率在5％与10％之间为合理区，在10％与20％之间为空置危险区，在20％以上为商品房严重积压区这一“国际惯例”的出处，现在确实难以求证。

虽然国外确有学者使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子(在2006年3月1日建设部部长汪光焘主持召开的房地产市场形势座谈会上，刘志锋副部长印证了这一点)。而在国内，有的机构或学者是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率，有的却是用空置面积除以前三年竣工面积之和。显然，与国外学者使用的公式相比，这两个公式的分母缩小了大约20～60倍。

根据建设部综合财务司和住宅与房地产业司编写的《城镇房屋概况统计公报》，2004年12月末，我国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米，其中住宅建筑面积为96.16亿平方米；全国商品房空置面积为1.23亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米。按照外国学者的算法，商品房的空置率只有0.83％，商品住宅的空置率只有0.77％。根据最新数据，2005年12月末，全国商品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米(空置面积的上升与宏观调控中形成的市场观望有直接关系)，两者的空置率仍然不足1％。

2　中外住房空置率差异论述

空置率成为了国内楼市的“哥德巴赫猜想”。上海市统计局两年前启动的“现有住房闲置情况”调查已经搁浅，原因是调查过程中遇到了标准不统一等问题；国家统计局新闻发言人近期也针对住房空置率话题公开回应表示，要想摸清确切的住房面积、住房结构情况，还有待住房普查。

在西方国家，空置率是政府部门评判楼市供求状况的风向标，其计算模式成熟且数据透明；相形之下，近年来由于我国楼市建设速度较快、业界尚难形成统一衡量标准等因素，2008年之后权威的住房空置率数据一直付之阙如。然而，坊间对楼市空置率偏高的质疑之声却日渐高涨。应当看到的是，房屋空置与土地囤积一样，均是房地产业资源闲置的重要表现。对此，主管部门当尽早厘清有关数据，并有针对性地祭出调控利器。其实，空置率概念在西方国家由来已久，已成为楼市调控的重要依据。在欧美国家，空置房被定义为没有投入使用，尚处于待出租或出售状态的房屋。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总的空置率；并进一步依据诸如居住、办公、商用等用途，以及出租或出售等交易方式细分空置率。与此同时，西方国家对空置房均有严格的控制举措。例如在德国，业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用，在房屋闲置率超过10％的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房；在法国部分城市，在房屋闲置第一年，业主须缴纳房屋市值10％的罚金，第二年为12.5％，第三年则为15％；在丹麦，政府部门早在50多年前就开始对闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

客观而言，西方国家大规模的城市化进程也已结束，不确定因素较少，这给房地产的管理工作带来了便利。而时下中国各大城市的建设正如火如荼，有数据显示，中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和，纷繁复杂的变化因素加剧了主管部门的监管难度。当前，国内各界对住房空置率的计算方式众说纷纭，难以统一。首先，“空置房”的概念尚未有定论。有人将其定义为商品房未销售的房源；而也有人认为是指存量房中用于投资的无人居住房；还有人认为，空置房应是以上两者之和。其次，空置率的计算基数不明，有些地方以当年商品房竣工面积为计算分母；也有部分地方以前3年竣工面积之和为分母。因为各方的理解大相径庭，依其思路计算出的空置率数据也相去甚远，无法服众。

事实上，即便没有明确的官方数据，部分地方的居民也能感受到楼盘空置率实况。有关人士就北京、上海等城市部分大型楼盘夜晚“黑灯率”较高等现象给予曝光；同时，也有媒体记者证实，其实际走访的某些社区的确存在着无人居住或少人居住的现象。开发商捂盘惜售、投机客待价而沽等因素，被指为引发楼盘大面积黑灯的首因。据此，不少公众呼吁，房地产主管部门当与水务、电力等部门联手，以公用事业费为突破口彻底查清空置房状况。

民众之所以对住房空置率如此关注，关键还在于其反映了社会资源配置的公平性。在许多人蜗居的同时，却有另一部分人士拥有多套住房，并随着房价上扬而轻松获得资产增值，由此引发的心理落差需要行政力量给予适度平复。需要提及的是，催生国内楼市投机猖獗的一大主因就是保有成本偏低，无论开发商囤地还是商品房投机皆是如此。故而，如若能够参阅国外经验，或通过行政惩戒、或利用房产税等经济杠杆提高保有成本，使囤房行为利润微薄甚至无利可图，那么楼市中自然会有大量抛盘涌现。届时，随着闲置房源人市加快、存量商品房得到盘活，商品房市场当下供不应求的矛盾也将会有所缓解。因此，从打击楼市投机本源着手降低房屋空置率，将收到事半功倍的绩效。当然，为实现这一目标，主管部门需要做好大量基础工作，诸如建立全国统一的房产统计数据库、科学设计房产税实施细则、切断地方政府与房地产业的利益纽带以加强政策实施力度等，均属其列。

我国将改进住房空置率的的统计方法，在国务院新闻办举行的记者招待会上，建设部副部长回答了中外记者提出的当前房地产领域的热点问题。对于房屋空置率问题，我国尚未建立房屋空置率指标，目前关于中国房屋空置率达到20％甚至30％的说法是不科学不可信的。建设部正在与有关部门共同研究改进房屋空置

统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标，尽快建立和完善房地产预警体系。我国结束住房实物分配、进入住房商品化的阶段还不长，房屋市场化程度还不高。以2002年为例：全国城镇共建住房7.25亿平方米，其中商品房只有2.85亿平方米，商品房占全部竣工住房的比例约为40％。另据国家统计局提供的资料，2003年7月底，全国空置房面积为9700万平方米，其中5400万平方米为竣工一年以内的待售房屋。

空置房的统计会有适当调整，竣工一年以内的房屋将被作为待销房；竣工一年以上、三年以内的将被作为滞销房；竣工三年以上的将作为空置积压房。对于当前城市拆迁所带来的问题，刘志峰认为其原因是多方面的：有的城市政府不顾实力搞拆迁建设，造成了拆迁补偿标准降低，补偿资金不落实；有的部门不依法行政，工作简单粗暴；有的开发企业随便降低补偿标准；还有极少数拆迁户漫天要价。这些问题已经引起中央的高度重视，各地要充分认识其重要性，从落实“三个代表”重要思想出发做好拆迁工作。要量力而行，坚决反对为了搞形象工程而损害拆迁群众的利益。要严格按照国务院有关文件的规定，拆迁补偿不到位、拆迁方案不落实的不能拆迁。

3　合理住房空置率研究

在近期房地产泡沫论争中，“空置率超过国际”是人们频繁使用的论据之一。但是，何谓空置率?在我国却是一个含糊不清的东西。在国家统计主管部门和建设主管部门手中，只有新建商品房空置面积的数据，截至2004年9月商品房空置面积为9748万平方米，其中商品住宅空置面积为5736万平方米。那么，空置率分母、分子不清的情况下，人们争论的“空置率”是怎样推算出来的呢?在基本概念不清的情况下，生搬硬套“国际警戒线”又有何意义。

从国外的情况来看，空置是指房屋没有投入使用，处在待出租或出售的状态。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总空置率；也可以依据房屋的种类(住宅、办公楼、商业用房)和交易方式(出租或出售)细分空置率；计算单位可以是面积或套。以美国为例，2001年全国共有人口2.7亿人，住宅1.2148亿套，平均每2.25人拥有一套住房，空置期一年以上的住房为1091.6万套，空置率为9％；季节性空置住房为355.4万套，季节性空置率为2.9％。空置一年以上的住房中，有320万套为租赁住房；有130万套为出售住房。除对空置住宅总量进行分析外，美国还按住宅的类型(如出租房或出售房，独户或多户住宅)，住房的结构(一室、二室或多室厅)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所处的区域(大都市区内、大都市区外、东、中、西、南部)等分别计算出各类住房的空置率和空置期限住房空置率6个月、1年、1～2年和2年以上)。

从我国房地产的实践来看，首先，理想的空置率并不是零空置。住宅作为一种投资大的耐用消费品，开发商供给的时滞、结构与居民购房需求的不对称，很难使房屋的供给与需求一一对应，因此，市场的非均衡应该是一个常态。空置率过低，在求大于供的市场环境下，为开发商推动价格走高，获取高收益提供了便利；同时也剥夺了消费者的选择权，抑制了居民的消费偏好，导致消费需求不足。当然，空置率也不是越高越好，空置率过高、空置期限过长意味着供大于求，房屋利用率低，这会促使开发商改变经营策略，降价促销或减少房屋的供给，以寻找市场新的均衡点。从这个意义上讲，空置率是反映市场供需关系的指标器、风向标。

其次，各城市可承受的空置率大相庭径。房地产自身的特点即空间不可移动性、异质性，决定了房地产是一个属地化极强的市场。各城市的经济发展水平(GDP的规模、收入的增长、消费水平、房屋价格)、社会文化(人口规模、增长趋势和年龄结构、文化水平、消费品味)、制度政策环境(土地供给方式、融资渠道、税收政策)和开发企业的资质(自有资本金、经营管理水平等)千差万别，各城市合理空置率不能只有一个标准。对于一个人口规模小、经济落后、居民收入低和金融资产积累不足的中小城市来说，5％的空置率可能是一个警戒线，但是对于北京、上海这类常驻人口、流动人口多的大城市来说，合理的空置率可能是8％、9％或者高于10％。

再次，空置不能与不良资产直接划等号。在房地产经营中，各开发企业的资本实力、融资能力、营销能力千差万别，只要其生产经营所产生的收益大于成本，企业有一定比例的空置房屋在经济上都是合理的，因为它并不影响企业的还贷能力、也不增加其经营成本，只影响企业的盈利水平。如果一个企业资本金不足、负债率过高，销售业绩不佳，现金回流慢，直接影响企业清偿银行债务的能力，在这种情况下空置量大才可能会影响银行贷款的质量，但能否转变为银行的不良资产还取决于抵押物品质的优劣、抵押物在市场上的变现能力，而这些又有赖于相关法律、金融制度安排。这也是为什么各国政府都致力于相关法律制度、金融制度建设，保障银行债权人的利益，营造良好的信用环境，积极培育抵押二级市场，分散化解房地产信贷风险，帮助银行渡过房地产的周期波动所带来的风险的原因。

4　结论

虽然国内对房屋空置率的科学统计难以一蹴而就，但其背后所隐匿的社会资源配置失衡现状却应当得到主管部门的及时回应。就此而言，以提高商品房保有成本为目的的具体举措当尽快推出，最终才能够让商品房的市场属性得到显现。

参考文献：

[1]王幼松，林轶红，王芳，张雁．广州市商品房空置率的计算与分析．建筑经济，2008，(03)．

[2]朱佳敏，叶艳妹．杭州市住宅空置特征与空置率实证研究．科技通报，2011，(01)．

第4篇：房屋建筑风险普查范文

【关键词】90后 支撑房价 “安全期”

【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A

目前，房地产市场呈现减弱趋势，其影响因素是多重的，最主要的原因是现今楼市发展的推动力来源于自住需求，自住需求量与人口增长直接关联。过去30年是人口增长的高速时期，直到1990年后人口开始出现下降趋势。房地产行业的潜在规则是，人口增长与购房需求成正比，人口多，房屋需求也相应的增加。如果其比值接近，那么购房者就年轻人居多，只有购房需求稳定，楼市才能可持续发展，相应的房价出现跌落的可能性就会减少。①房地产市场的上涨离不开人口的急剧增长，城市人口净流入，房地产市场发展才能保持稳定，但是从目前城市发展局势上看，城市人口净流出远远超出人口净流入，所以支撑房地产发展的基本“刚需”在不断萎缩。但是在房产经济发展综合视野上观望，房价还是持续不断上涨的。房价是直观房地产经济的晴雨表，也是当前政府宏观调控的参照目标，其发展状态维系着国计民生，也是社会主义经济发展的支柱产业。文章通过具体分析房价走势与波动，浅析其十年内安定的主要因素。

住房需求

住房现实理论。住房现实理论与人不同周期消费理念有直接关系，笔者采用OLG研究其框架，分析家庭消费的生命周期性。设定以25岁为一个阶段，那么在75岁前共有三个生命周期。第二个生命周期就是组建个人家庭的关键时期，在该时间段涉及购房问题。这个阶段基本是父母资助年轻一代买房，正常情况下是父母消费越高，子女的商品消费比例越高，两者成正比关系，由父母利他主义的倾向决定此比例的发展关系。②简单来说，如果父母资助，年轻人买房的几率就高。

人口冲击。自2004年后，房地产市场呈现高度的繁荣和快速增长，很大程度取决于婴儿人口的增加，因为这个时期是“80后”开始组建家庭的阶段，造成房价一路飙升。婴儿的出生地点，并不一定是婴儿长大建立家庭的地点，在哪里生存即意味着在哪里购买住房，社会的模型不是建立在空间上的。我们可以粗略估计，现今在外省工作或成家的人员“80、90后”居多，1981年与1991年正是我国的生育高峰期，在未来一段时间内，这些年轻人组建家庭或者迁移工作，其购房需求就是房价不回落的有力支撑。

地价与房价。现今建设用地招标制推高了地价的原本市场价值，进而影响房价。目前，关于这种说法在房价理论上还不统一，但是主体思想是这样，因为地价在前期由房价决定，竞价高的地产开发商获得土地使用权。③如果地产开发预算房屋的未来房价高，那么在建筑成本上也会容易接受较高的地价。

房价总体走势

房价异常测试。我国在1998年实行住房公积金制度，房价持续走高，即使有下降趋势也是较为短暂的。2010年我国开始采取房价控制措施，出台了遏制房价的政策，但是大中城市的房屋销量依然在持续增长，平均房价的增长速度依然在不断上升。房价的总体走势及水平主要是采取测度研究，通过分析房价比值、楼市空置率、固定时间段内的房价增长率和房地产行业的投资指标来统一测度。

第一，房价比值。主要是分析人均收入是否能承受房价，其承受范围是否处于合理空间。房价与收入比值这一指标是目前调查探究房价泡沫的衡量指标，其计算公式是楼房住宅价格比居民承受购买力。相对来说，在计算评估我国房价泡沫时，要运用最高房价比值的6倍来估算，从而让结果更符合实际。当然，估算的数值大就说明一个地区的房价泡沫指数高。近十年我国房价的增长速度都是比较快的，促使实际房价越来越远离合理房价。

第二，楼市空置率。当楼市空置率合理时，就表示房地产市场资源配置状况处于良性发展状态、供求平衡，这种情况下，房价的波动较小。如果楼市空置率过高或者过低，都不利于社会经济稳定发展，这种情况是由于房地产泡沫成分过高。国际泛用的楼市空置率是用期末楼市空置量比三年内楼市竣工量。④

第三，房价增长率。GDP如果增长，那么房地产获得的信贷金额也会增加，因为居民收入增高存入银行的资金就比较充裕。⑤此时房价的上升就与居民收入水平高有了供求弹性关系，其短期的供给缺乏会引起房价上升。因为GDP可以作为动态指标，衡量房价发展速度。其得出的指标数值大，房地产泡沫异常程度就越大。

第四，开发商投资。房地产开发商投资在一定程度上决定了楼市繁荣程度，房地产作为国民经济的支撑部分，其投资比重占国民经济的30%以上，就证明其存在泡沫异常。

图1：房地产投资增速

从图1可以看出，2012年前房地产市场是处于平稳增长的，但是房价异常较明显，必须采取有效的措施对房地产行业加以规范，以促使其市场的有序健康性。

房价异常测试实证。笔者主要考虑房地产行业供求因素和市场需求变量来制作数学模型，以不脱离实际的计算出房地产泡沫程度。计算房价泡沫异常，首先要明确泡沫系数，其计算公式是客观实际房价增长率R1比理论性房价增长率RO。泡沫异常系数等于1时，就说明房地产市场存在泡沫成分，大于或者小于1时，就说明其泡沫过高或者没有泡沫。理论房价系数的增长率RO=A+K1X1+K2X2…+KiXi，其中X表示的是房价各种因素的变动率，比如GDP、失业率等。其中A与K1、K2等都是数学模型系数，计算我国的泡沫模型很难有等于1的情况发生，因为我国房价过于偏离房价理论价值，所以说其泡沫程度已经不能被市场小觑。

我国房价形成机理分析

从前文分析中，我们可以明确房价受各种因素的影响，在短期时间内依然呈增长趋势，其增长的泡沫异常性也是不可避免的。我国房价的特质就是将长期持续的上涨，最起码可以保证其十年不会出现大幅度下降状况。正常情况下，决定房价的直接因素是供给与需求，也可以说在两者的共同作用下，促使房地产价格不断攀升。其中，房地产建成出售楼市就是供给，购买者为满足居住需求或者是投机需求的一系列运作就是消费者需求。

供给影响。我国土地主要是国有制，土地是房屋建设的必需品，土地的控制权掌握在政府，通过“招、拍卖、挂”的土地使用制度让房地产开发商使用土地，这样，土地市场是十分商业化的，通过这种形式竞争土地使用，土地价格也会越来越高。⑥土地建筑面积是有限的，土地的控制性决定了其高价竞得性，土地的供给量直接影响到房地产的建筑数量，所以土地供给不足，房屋市场就会处于紧缩状态。

制度影响。国家宏观调控对房价的影响是重大的，比如近些年出台的控制信贷、限购、二房地产税等，在一定程度上限制了房价的快速上升。房地产运作资金量大，属于资本密集行业，银行信贷是支撑其建筑的强有力融资渠道，其建设方向与银行信贷密不可分。在人口不断下降的情况下，房地产建设数量增加，其资产泡沫比值将不断膨胀。

房价特殊性。这里涉及到一个现实问题，就是购买者的心理因素。由于房价市场具备一定的风险性，人们为了规避风险，会用掌握的相关信息对其做不确定预测。当预测房地产市场前景好时，购买者存在“早买升值”的心理，抱有这种投资目的，大批购房者涌入房地产市场，因此，造成房地产市场需求增加，从而房价持续升高。

房价影响因素分析

房地产特殊环境对其影响。房地产发展的推动力量影响房价的长期走势，当前，我国发展的重要经济战略是加大力度建设工业化、城市化。这也间接地促进了房地产稳定发展，当然，工业化与城市化建设必然冲击房价，给其正面的推动作用。城市人口规模扩大，住房需求也就日益增长，这是价值机制的中心论点。工业化也推动经济发展，一个经济高速发展的地区人们生活水平也会不断提升，反映在人们要求住房环境，面积更大居住更舒适上。总之，房价上涨的因素是比较繁杂的，这些比较客观的因素带动房价涨势。

经济体制对其影响。笔者重点关注经济体制的分权财政体制，因为在财税体制中，增值税占总资产的75%。相对而言，地方政府扣除财政刚性需求后资产寥寥无几，如果想开创经济繁荣局面，做出政绩，就要在土地财政上做文章。由此，政府需要此收入拓展其他产业。

社会体制对其影响。笔者主要在两个层面对其进行分析，就是户籍制度与人口控制政策。随着社会主与经济的发展，大批农村户口转移到城市，其转移方法普遍是，通过买房来转变户口类型。因此，原有户籍制度促使城市购房需求增加。我国自实行计划生育以来，人口经历了从高到低的生育率转变，所以短期生育率的提升并不是特别可观的。楼市需求也是由人口预期引导的，目前有独生子可生二胎的政策，这种预期人口调整二胎政策在未来很长一段时间会增加购房数目。

行政管理对其影响。一些媒体报道过，审批的经济适用房建成后发现是别墅区，显示了我国房屋建筑行政管理存在的缺陷。还有地方官员升迁问题与其政绩直接联系，而政绩衡量与地区国民经济增长与收入紧密联系。这也是楼市泡沫迫切需要解决的重大课题，我们在图2中具体分析这一问题：

图2：政府垄断土地的土地价格与供应需求变化

政府对土地的管理决定未来房地产市场的预期供给，并且影响着房价的走势。如果政府减少土地供给，房价就相应的走高。目前，我国土地的供给量一直不足，购买者与房屋数量不相符，促使房价持续上涨，并且高悬不降。运用经济学原理来说明图四观点，就是在土地垄断市场上，房地产追求最大利益A，A是利益的平衡点，实现其平衡的现实条件是边际成本（MR）与边际收益（MC）相等。图中PO与QO代表的是均衡价格与数量。当PO>P1时，QO

房地产价格预测研究

回顾过去十年房价，可以发现房价始终高悬不降、其根源因素比较广泛。房产行业是民生根本，其跌幅涨势凝集千万人心。务求发展的长效机制构建已经刻不容缓，想要改变这种局势，就得在根本问题上采取治理方案。实际上，治理关键就在于把土地审批纳入到中央财政，在根源上遏制房产利益链条。我国房产异常与分税制改革有直接影响关系，其中，政府占据土地使用权，土地开发又关乎到地方业绩，这是一个根源性政策问题，值得社会深思，解决房产泡沫也要在此处下手。

笔者建议运用逐步推进的政治经济手段，分阶段有步骤的在地方实施，逐步将土地开发收入归纳到中央财政中。比如在地方建立激励机制，促使政府自觉发挥其管理作用，把地方治理和发展作为政绩的主要考核点，这样，就有效地保证了短期机制顺利开展。当然，这种机制并不代表废除原有的土地制度，主要原因是这种落后机制影响了社会的稳定发展。只有调结构稳发展，才能为房产市场营建一个优良的发展环境。

结语

房价变动的因素极为复杂，其影响层面是较为广泛的。年轻人的增加会带动房屋的总需求增加。目前，市场投资需求减弱，大部分自住需求的购房者刚好是“90后”人员。20世纪90年代我国人口生育率高，所以“90后”的人口数量庞大，他们在未来十年内都是购房的主要力量，这也促使房地产产业潜在需求变得更加扎实，年轻人购房比重高，使得房地产市场发展更加持续稳定。

（作者为内蒙古财经大学副教授；本文受“内蒙古财经大学经济发展研究院”资助，2013年度国家社会科学基金项目青年项目“西部地区城镇化质量研究”成果，项目编号：13CJL045）

【注释】

①刘琳，刘洪玉：“地价与房价关系的经济学分析”，《数量经济技术经济研究》，2003年第7期，第27～30页。

②严金海：“中国的房价与地价：理论、实证和政策分析”，《数量经济技术经济研究》，2006年第23期，第17～26页。

③吕，王要武，姚兵：“房价增长时期商品房需求调控模型研究”，《哈尔滨工程大学学报》，2008年第29期，第1116～1121页。

④王文莉，武优勐：“基于房价发现过程的房价租金关系研究综述”，《经济问题探索》，2015年第1期，第173～178页。

⑤邹瑾：“人口老龄化与房价波动―来自中国的经验证据”，《财经科学》，2014年第6期，第115～124页。

第5篇：房屋建筑风险普查范文

（一）指导思想

坚持以人为本，把人民群众生命财富平安放在首位，坚持预防为主、防御与救助相结合，坚持依靠科技，依靠法制，依靠群众，坚持以政府为主导，强化社会管理与公共服务，坚持强化基层、打牢基础，进一步完善地震监测预报、震害防御和地震应急救援三大工作体系建设，不时提高我区防震减灾综合能力，最大限度减轻地震灾害损失，为经济社会发展发明良好条件。

（二）工作目标

全面建设适应社会经济发展需求的防震减灾工作体系。2015年，十二五”期间。全区基本具备综合抗御6级左右地震的能力，全区新建建设工程全部达到抗震设防要求，各类校舍和医院达到0.15g抗震设防规范，防震减灾知识普及率达25%学校达到95%建成上街区地震台；地震应急预案启动时间不超过15分钟；建立健全全区地震救援体系；完善抗震救灾物资储藏，确保震后24小时内灾民得到初步的生活救助。

二、加强地震监测预报体系建设

（一）建设上街区地震台。2011年上半年。完成上街区地震台的论证、选址、规划，下半年建成上街区地震台，并与市、省联网，实现实时观测。依法维护地震监测设施和地震环境，涉及对地震观测造成影响的城乡各类工程建设，应事先征得区地震部门的同意。

（二）认真做好地震短临跟踪工作。每年年初。同时加强与市地震局及其它县（市）区的联系和交流，积极参与地震预测信息会商，努力提高监测水平。

（三）加强地震群测群防工作。推进地震宏观测报网、地震灾情速报网、地震知识宣传网和各镇（办）防震减灾助理员的三网一员”建设。建立稳定的地震群测群防经费渠道。区宏观观测员的工资不低于市当年最低工资规范，经费由区级财政投入。各镇（办）要明确1名防震减灾助理员，各村（社区）要确定1名地震灾情速报员。同时，加强对助理员和速报员的地震业务知识培训和宣传工作，各镇（办）每年的防震减灾经费投入不低于5万元，保证地震群测群防工作的开展和群测群防工作队伍的稳定。

三、进一步推进震害防御体系建设

（一）加强对建设工程抗震设防工作的监管。年我区把建设工程抗震设防要求管理纳入基本建设管理顺序的基础上。要把抗震设防要求作为建设项目可行性论证的必备内容。同时，加强对工程勘查、设计、施工、监理和竣工验收等各个环节的抗震设防质量监管，切实落实工程建设各方责任主体的质量责任，所有建设工程必需依照抗震设防要求进行抗震设防。依法应进行地震平安性评价的建设工程，必需进行地震平安性评价。全区新建的学校、医院等人员密集场所的建设工程，要按照高于我区房屋建筑的抗震设防要求进行设计和施工，增强抗震设防能力。区地震工作主管部门负责全区建设工程抗震设防要求的监督管理工作。区发展改革、城乡建设（规划）城管、交通、人防、水利、国土资源等有关部门，各自职责范围内，共同做好建设工程抗震设防要求的监督管理工作。

加强对农村基础设施、公共建筑、新建农居抗震设防质量的指导管理，实施农村居民地震平安示范工程。结合南部山区整体搬迁，把搬迁工程建成农村居民地震平安示范工程。

编制3人（事业全供）区地震工作主管部门要会同区建设行政主管部门和其他有关部门，加强对建设工程抗震设防要求的执法监督。成立区专职地震执法分队。加强对建设工程抗震设防要求采用情况的监督检查，监管覆盖率要达到90%

（二）深化防震减灾宣传教育。建立防震减灾宣传教育长效机制。深入推进防震减灾知识进学校、进社区、进农村、进企业、进机关的五进”活动。区教育、地震等部门要进一步加强“防震减灾科普示范学校”创建工作。区教育部门要加大对创建“防震减灾科普示范学校”投入，建立奖励机制。各中小学要编制地震应急疏散预案，把防震减灾纳入学生平安教育内容，每学年至少开展两次应急疏散演练活动，使全区中小学生的防震减灾知识普及率达100%十二五”末，全区所有学校达到区级“防震减灾科普示范学校”规范，9所学校创建为市级“防震减灾科普示范学校”5所学校创建为省级“防震减灾科普示范学校”区宣传、新闻、民政、地震等部门及各镇（办）要采取多种形式，加强对机关工作人员、企业职工、居民（村民）防震减灾科普知识宣传教育，组织开展创建地震平安示范社区活动。区有关部门要建立地震信息和地震谣言应对制度，及时、准确地向社会震情灾害信息，保证公众知情权，维护社会稳定，以全面提高社会公众的防震减灾意识，紧急避险能力和识别地震谣传的能力。

（三）推进地震平安、基础探测工作。十二五”期间。城乡发展规划，环境维护规划等相关规划，必需依据地震小区划的工作效果，充分考虑潜在地震风险，予以合理躲避。

（四）推进地震灾害预测和地震灾害损失评估体系建设。十二五”期间。完成对建成区内建筑物和基础设施、生命线工程和可能发生严重次生灾害的抗震性能普查鉴定及加固改造。同时，建立地震灾害损失快速评估系统，为抗震救灾提供决策依据。

（五）开展地震破坏烈度速报系统建设。十二五”期间。建设上街区地震烈度台。

四、完善地震应急救援体系建设

（一）建立健全完善地震应急指挥体系。依照统一指挥、反应迅速、运转高效、保证有力的要求。完善指挥部工作制度和各成员单位的职责任务，建立经常性的工作通报和联络机制，保证指挥部指挥疏通。区应急、民政、安监、地震等部门定期组织开展地震应急检查，落实各部门的地震紧急救援人力、物力及各项救援措施，做到有备无患。

（二）加强地震灾害救援力量建设。区消防大队的基础上建立上街区应急救援综合队。提升救援能力。区电力、通讯及大中型企业建立行业救援队。区地震、共青团、红十字会加强对区地震救援志愿者队伍的指导和管理，2015年前将地震救援志愿者队伍由现在265人发展到700人。各有关部门每年要对各类地震救援队伍培训一次。

（三）完善地震应急预案体系。区政府及其各部门每年至少组织一次地震应急演练，检验反应能力，使地震应急预案更加科学、实用。区发展改革、民政、安监、地震等部门要认真配合，落实地震应急检查工作制度，加强对地震应急准备工作的督促检查。

（四）加快应急避难场所建设。区城管、建设（规划）地震及城区四个街道办事处。配备必要的设备设施。十二五”期间，结合乡村规划，再新建一所应急避难场所。各学校、医院、影剧院（艺术宫）商场、酒店、体育场馆等人员密集场所要设置应急避险通道，配置紧急救生避险设备。

（五）完善应急物资贮藏保证体系。区民政部门要空虚上街区救灾物资贮藏中心物资储藏。确保震后快速恢复通信、广播电视和电力供应。

五、加强防震减灾工作的组织领导

（一）制定实施防震减灾规划。并纳入全区国民经济和社会发展总体规划，实现防震减灾与经济社会同步规划、同步实施、同步发展。要建立以区财政投入为主体的稳定增长投入机制，加大对防震减灾工作的投入，从2011年起，设立防震减灾专项事业经费，每年防震减灾工作经费不少于15万元。

第6篇：房屋建筑风险普查范文

(一)资产分布基本情况。广西行政事业资产的基本特征是:自治区本级行政事业资产总量大，各地市分布不平衡。根据自治区财政厅组织的行政事业单位国有资产统计结果，截至2010年12月31日，全区行政事业单位资产总额为2139.38亿元。从构成情况看，行政事业单位固定资产1253.80亿元，占总资产58.61%;自治区本级624.94亿元，占全区总资产29.21%;各市本级747.19亿元，占全区资产34.93%;县级以下767.25亿元，占全区总资产35.86%。从各类资产的分配看，各单位办公资源的分配处于苦乐不均状态。多的单位闲置浪费，少的单位局促不堪，即以办公面积而论，有的单位人均办公面积超过100平方米，有的单位人均少于10平方米;用车方面存在的问题同样严重，有三四人就拥有一辆公务用车的，也有几十人仅有一辆公务用车的。这种配置造成了一股互攀互比之风，在一定程度上影响了党风政风。

(二)基本做法和经验。

1.逐步理顺管理体制。2006年，财政部以部令的形式颁布第35、36号令，明确规定:各级财政部门是政府负责行政事业单位国有资产管理的职能部门，对行政事业单位国有资产实行综合管理。2007年5月，自治区十届人民政府66次常务会议重新明确了自治区本级行政事业单位资产由自治区财政部门负责统一管理。2010年《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区财政厅主要职责内设机构和人员编制规定的通知》进一步明确了由财政部门负责制定行政事业单位国有资产管理规章制度，并按规定履行行政事业单位国有资产的管理职责。为此，至2011年，全区14个市都已明确由财政部门负责行政事业单位国有资产管理工作，其中:南宁、柳州、桂林、梧州、贺州、崇左、百色、来宾等8个市财政局建立了资产管理机构，配备了专职管理人员，部分区直部门也成立了资产管理机构，或明确了负责资产管理的工作人员。“国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用”的管理体制，以及与此相适应的“财政部门—主管部门—行政事业单位”的行政事业单位国有资产管理模式，在全区范围内基本建立，为广西行政事业资产管理工作提供了强有力的组织保障。虽然广西行政事业单位国有资产管理模式已基本确立，但受体制变动等多方面因素的影响，广西各地行政事业单位国有资产管理主体的职责尚未根本理顺，专职管理机构也不够健全。因此，理顺管理体制、健全管理机构仍旧是广西行政事业单位国有资产产权管理的重要内容。

2.构建管理制度体系。2008年以来，全区各级财政部门将制度建设作为加强资产管理的首要任务，加快研究制定各类资产管理制度，细化和规范工作流程。自治区财政厅先后出台了《自治区本级党政机关和参照管理事业单位经营性国有资产整合运营改革实施方案》、《自治区本级行政单位常用办公设施配置标准(试行)》、《自治区本级行政事业单位国有资产处置管理暂行办法》和《自治区本级行政事业单位危旧房改住房改造有关国有资产处置暂行规定》等资产管理制度。2011年9月29日，自治区主席马飚签发第68号政府令，《广西壮族自治区行政事业单位国有资产管理办法》(以下简称《办法》)，明确规定了县级以上人民政府财政部门主管行政事业单位国有资产管理工作，履行行政事业单位资产产权变动事项审批，负责组织行政事业单位产权界定、产权纠纷调处等工作。全区各市县也根据管理需要，研究制定了一系列具体办法，百色市、玉林市、来宾市以市政府名义印发了行政事业资产管理和资产处置等办法;崇左市、河池市、贵港市也制定了相关资产处置办法和工作规程。一系列行政事业资产管理制度的出台，构建了行政事业资产从形成、使用到处置全过程的有效监管体系，全面规范了资产管理各环节，为行政事业资产管理工作奠定了制度基础。

3.做好产权核销、转让、收益管理。首先把住资产使用年限关，对房屋、车辆及办公设备，按照规定的使用年限严格认真审核，凡未达到规定使用年限，要求处置资产单位必须提供符合报废条件相关技术鉴定，避免单位之间盲目攀比提前报废资产，有效规范了资产处置行为，节约了财政资金;其次把住资产评估关，对单位处置大型资产，要求必须提供有资质的资产评估公司出具评估报告，并通过市场方式进行公开处置，防止单位低价处置资产造成损失;最后把住资产处置“收益”关，对行政事业单位资产处置收益严格按照非税收入管理规定，实行“收支两条线”管理。据统计，2008～2010年，自治区本级共审核批复处置各类汽车2140辆、房产、土地面积795.23万平方米、其他种类办公设备资产14279件，资产总价值达8.1亿元，资产流失问题得到有效控制。柳州市对国有资产进行公开招租，并对收益的征收进行了统一规范管理。来宾象州县加强公车处置管理，统一收回行政事业单位达到使用期限的车辆，由财政局进行公开拍卖，行政事业单位的店铺、门面等经营性资产也全部由财政局组织进行公开招标，既有效地防止了腐败现象的滋生，又提高了资产使用效率。百色田东县结合“小金库”专项治理工作，对各单位执行“收支两条线”进行检查，并对各预算单位国有资产收益进行全面普查，加强对国有资产收益的监管，有效地规范了行政事业资产收入管理。

(三)积极探索行政事业资产产权经营管理新形式和途径。

1.自治区本级对行政单位和参公事业单位经营性资产进行整合运营，集中产权管理。为了盘活资产存量、提高行政事业资产使用效益，自治区党委、政府作出决定，将分散在各区直行政事业单位的经营性资产集中整合，由财政部门履行出资人职责，授权广西宏桂集团统一经营管理。截至2011年11月，宏桂集团已接收各类酒店、宾馆等独立核算经济实体的资产总额为4.75亿元，整合各类房产建筑面积为17.29万平方米、土地面积为17.86万平方米。宏桂集团通过创新经营管理模式，实现了国有资产效益快速提升。2010年，通过对接收的130间商铺采取阳光操作、竞价租赁的形式面向社会公开招租，租金收入较移交前平均提高了140%，个别铺面租金涨幅甚至超过8倍，有效防止“关系租”、“人情租”、“低价租”等严重偏离市场价格现象的发生，实现了国有资产的保值增值。广西宏桂集团依托接收的存量资产优势，成功为广西民族经济发展资金管理局融资118亿元项目资本金进行了担保，为推动广西经济平稳较快发展做出了积极的贡献。

2.南宁市“威宁模式”管理行政事业性国有资产。南宁市人民政府于2002年正式启动市本级行政事业性国有资产的产权改革，于同年4月组建南宁威宁资产经营有限责任公司，由市国资委授权威宁公司分期分批统一接收、管理、营运市本级行政事业性国有资产，将市本级行政事业性国有房屋、土地等产权、股权变更登记至威宁公司名下，包括各部门、各单位占有、使用的国有房屋、土地等产权、股权，同时负责托管各部门、各单位占用、使用国有资产(或资金)开办的包括宾馆、招待所、培训中心、印刷厂、劳动服务公司、工贸公司、各类公司、咨询服务部、经营网点、内部商店、合资合作企业等在内的各种经济实体，规定今后任何部门、单位不得再从事或参与任何形式的经营活动。由威宁公司用市场化观念和手段管理、运营行政事业性国有资产。一是重新优化配置办公资源，提高利用率，改善单位办公条件。各部门、单位完成占有、使用的国有房屋、土地权属变更或初始登记至威宁公司名下手续后，与威宁公司签订办公用房租赁协议，享有办公用房使用权。二是采取市场化、集约化、规模化的经营方式实现国有资产保值增值。根据市场状况和资产类型，采取重组、转让、租赁、置换、开发、拍卖等市场化运作手段，让国有资产参与各种形式的经济运行，在充分“流动”中实现保值增值。三是构建融资平台。充分发挥资产的价值属性效用，将沉寂多年的行政事业性国有“死资产”转变为资本，开辟新的融资担保途径。

3.崇左市盘活留邕行政事业资产。崇左市撤地设市后，市直党政机关和事业单位在南宁的国有资产统一上交市人民政府，并由市驻南宁管理处统一经营管理。据统计，崇左市留邕土地资产5518亩，房屋建筑物289978.85平方米。崇左市政府出资设立建卓资产经营有限公司对留邕行政事业资产进行管理运营。首先是分期分批接收产权，集中管理。逐类逐项登记，明晰产权、统计资产，确保资产账实相符。其次是进行市场化运作，盘活留邕国有资产。对接管的资产情况进行全面分析，并根据市场状况和资产类型拟定盘活经营计划，采取重组、转让、租赁、置换、开发、拍卖等手段实现资产收益的最大化目标。组建相关专业性公司，实行房产、租赁和物业等多元化经营。最后是发挥投融资平台作用。进一步整合资源，通过金融机构、信托公司、证券公司等一些中介机构，留邕国有资产进入资本市场，为城市建设和经济发展筹集资金，充分发挥财政投融资平台作用，解决政府项目投资和各项城建项目的融资担保问题。

二、广西行政事业国有资产产权管理存在的问题

(一)行政事业国有资产产权主体不够明确。1.管理体制多变而且缺乏连续性。2000年前由国资局管理，2000年机构改革之后行政事业单位国有资产管理职能弱化，由于种种原因，工作不到位，职责界定不清，认识不统一，使得所有者代表长期处于名存实亡状态，真正的管理者长期缺位。2006年5月财政部颁发35号和36号两个部令，明确了由财政系统进行管理。2008年9月，自治区财政厅才成立了行政事业单位国有资产管理处进行专职管理，但仍存在管理职责不清，职能交叉的现象。过去，行政事业单位国有资产管理从上到下统一实行产权登记和年检制度，而且各单位均有国资部门签发的产权证，作为资产所有权属的法律证明。撤并国资局后，行政事业单位的产权登记工作便中断，而行政事业单位所属企业则到国资委进行产权登记。财政部35号、36号令颁布后，自治区国资委仍然对行政事业单位所属企业办理产权登记，直到2010年自治区部门“三定方案”明确后，国资委才停止对行政事业单位所属企业办理产权登记。目前，广西财政部门尚未开展行政事业单位产权登记工作，单位需要在工商等部门办理相关注册、变更登记手续时，只能凭财政部门出具的确认函办理，存在诸多不便。由于体制变更工作衔接不好，使逐步理顺产权关系的工作夭折，出现了资产“前清后乱”、权属不明等现象。2.国有资产部门化严重影响了行政事业单位国有资产的使用效率。行政事业资产的所有权本来属于国家，但由于资产的构建、使用、占有和处分实际上都在占有单位，从而造成了国有资产事实上的部门化，成了部门资产。相当多的行政事业单位缺乏产权观念，很多单位认为资产都是国家给的，办不办产权证无所谓;视国有资产为部门、单位所有，随意处置、自行核销、低价出售国有资产，一些专人使用的资产如照相机、笔记本电脑等物随人用的资产，当使用人调离或退休时，竟出现将资产带走，长期存留在个人手中的现象，这些都严重侵犯了国有资产的权益，混淆了所有者与占有使用者的界限。许多单位资产原始资料不全，房地产有房产证无土地证，或有土地证无房产证，甚至两证全无。

(二)制度不健全，管理不严，监管体系不到位。财政部“两令”和自治区政府令是广西规范行政事业单位国有资产管理最高约束力的规章制度，低于国务院的条例，更低于专项法律，法律级次较低，约束力较弱。缺乏有效的激励机制和强有力的约束惩戒机制，对财产权使用主体难以进行有效的制约，资产处置随意性大。“先斩后奏”、“暗箱操作”、资产长期不作账务处理等问题时有发生。行政事业单位违规成本低，禁而难止。其次，配套制度不健全。对产权管理的规定原则性太强，缺乏相应的实施细则和指导意见，与土地、房产等相关法律法规衔接不够。同时，缺乏有效的资产预算管理机制和合理的管理程序进行约束，形成新资产不及时入账，甚至不入账;对于处置的资产也不及时地进行调账，造成账外资产、账账不符、账实不符等问题。由于监督不力，缺乏有效的制约机制，致使有部分国有产权游离于管理监督之外。

(三)资产购置、使用、处置各环节管理不善，资产闲置、流失，资产流通不畅。在资产购置方面，相当多的行政事业单位存在“重钱轻物、重购轻管”的思想。资产形成过程缺乏严格的科学、民主决策机制，造成无效资产重复购置，资产隐形流失现象比较普遍。比如有单位前些年为了与其他单位联营而购进了一批专用设备，其后该联营计划因市场原因搁浅，该批设备遂闲置无用，几年后上亿元的设备被当做废铜烂铁一卖了之。在资产使用和对外投资方面，一些行政事业单位资产管理不善，造成国有资产闲置、浪费。如一些部门、单位建设的招待所、培训中心，由于规模过小、业务量不大，最后都成为摆设，有些甚至已成为单位的包袱。事业单位及其所属企业盲目投资或担保，资产存在流失风险。一些单位缺乏市场经验和风险意识，投资盲目，对市场预计的不足，以投资的形式滥用国有资产，于是投资失败等情况时有发生，形成呆账、坏账。在资产处置方面，一些单位违反国家相关规定操作，擅自将国有资产作抵押担保，造成大量国有资产的流失，类似国有资产的损失并非个例。一些单位不按规定处置产权，擅自改变国有资产的产权关系，将国有资产划转给下属企业或经济实体，逐步变为集体和个人所有。如有些校办企业，初始投资都是国有资产，在经营中大部分采取个人承包，逐步变为名为校办，实为个人和集体企业。另外，受传统计划经济管理体制的影响，特别是市场经济发育不完善，中介机构薄弱，加之评估进场拍卖需投入较多资金，一定程度上影响了产权的畅通流动，有部分资产被人为地分割在各部门封闭式运行，而不能随事业的发展变化作相应流动，致使资产闲置与资产短缺并存，资产的总体流通渠道不畅，同时还为滋生腐败提供了温床。

三、强化行政事业单位国有资产产权管理的对策建议

(一)尽快恢复建立事业单位及行政事业单位所属企业产权登记制度。国有资产产权登记是指国有资产管理部门代表国家对属于国家所有的资产组织产权登记，取得所有权凭证和确认占有、使用单位国有资产经营权的法律行为。

1.产权登记制度的合理性和必要性。财政部令第36号第三十一条和自治区第68号政府令“第六章产权登记与产权纠纷处理”都规定事业单位应当向同级财政部门或者经同级财政部门授权的主管部门申报、办理产权登记，并由财政部门或者授权部门核发《事业单位国有资产产权登记证》。《办法》还规定机关、参照公务员制度管理的事业单位和社会团体所属独立核算的企业、实行企业化管理并执行企业财务会计制度的事业单位，以及事业单位创办的具有法人资格的企业，由财政部门按照企业国有资产监督管理的有关规定实施监督管理。其中，产权登记是企业国有资产监督管理的重要内容。上述制度对开展和规范事业单位及所办企业国有资产产权登记工作都作出了明确规定。开展此项工作，对于进一步理顺和巩固事业单位国有资产管理体制，明晰事业单位及行政事业单位所办企业国有资产产权关系;规范和加强国有资产产权管理，强化各部门、单位和所办企业的产权意识;规范和加强事业单位经商办企业行为的管理;推进财政“两基”建设，实现财政管理的“两化”目标都具有重要意义。特别是对行政事业单位所办企业而言，随着国家对行政事业单位企业国有资产的管理由以往的行政管理方式向出资人管理方式转变，国有资产监督管理需要从履行出资人职责的角度来改进和规范企业国有资产的产权登记工作。同时，产权管理工作也面临着国有资产广泛分布于股份制企业的新情况。为全面了解、掌握和监管企业国有资产的分布与变动情况，进一步强化产权意识，理顺产权关系，加强产权管理，建立健全现代产权制度以适应股权多元化的发展趋势，及时、真实、完整地记载国有资本的分布和变动状况，需要通过企业国有资产产权登记来实现。从目前各地产权管理的实践来看，行政事业单位国有资产产权管理主要是土地、房屋等不动产以及行政事业单位所属企业的产权管理。土地、房屋资产已有土地管理部门颁发的土地使用权证和房产管理部门颁发的房屋所有权证，这些“所有权证”从法律层面确认了资产的所有权，由于行政单位资产不得用于对外投资、担保，不需与其他主体发生所有权分割、转让和变更等关系，因此，建议目前暂不对行政单位本身进行产权登记管理，仅对事业单位及行政事业单位所属企业开展产权登记。

2.产权登记工作的开展方式。一是出台产权登记办法和操作规程，使产权登记规范化、科学化和制度化，以保障国有资产的完整无损，促进其运营效益不断提高。二是事业单位和行政事业单位所属企业分别开展登记。考虑到事业单位产权登记和行政事业单位所办企业产权登记是既相互联系，又相对独立的两项工作:一方面，二者本质上都属于确权行为，因此所遵循的管理原则、管理体制以及登记程序基本一致。另一方面，由于事业单位与企业的性质不同，决定了二者存在明显区别:首先事业法人与企业法人在法律地位上属于不同的法人形式，因此对二者国有资产的登记需要分别开展;其次事业单位侧重于对资产价值和使用形态的登记，企业侧重于对产权关系的登记;最后从财务和会计角度看，事业单位与所投资企业间在资产的关系上反映为投资与被投资的资本纽带关系，按照现行事业单位财务会计制度，在事业单位账上只反映所投资产的原始价值，而投入到企业之后就形成了企业的权益，这部分权益是随着企业的经营状况和盈利状况随时变动的。而且，这部分权益只是企业资产的来源之一，除此之外，其他投资者的权益、企业的负债也是企业资产的重要来源。因此，事业单位资产与企业资产之间是相互独立的。三是按照“统一政策、分级管理”的原则，由各级财政部门按照单位财务隶属关系组织实施。按财务隶属关系不便组织实施的，可按行政隶属关系组织实施。按财务隶属关系和行政隶属关系均不便组织实施的，可按属地原则组织实施。四是要明确产权登记的主要内容、登记形式和登记程序，并组织年度检查。产权登记内容包括单位名称、住所、负责人及成立时间;单位性质、主管部门;单位资产总额、国有资产总额、主要实物资产额及其使用状况、对外投资情况。登记形式包括占有登记、变更登记和注销登记。登记程序上，事业单位、企业申请办理产权登记应当经其主管部门出具审核意见，再向财政部门办理登记。

3.增强事业单位和企业产权法制观念。《产权登记证》是授予事业单位和企业对经营管理的国有资产享有占有、使用和依法进行处分权利的法律凭证。事业单位办理法人年检或变更、改制，资产处置，对外投资，出租、出借，资产评估核准和备案以及其他法律、法规规定的事项时应当出具《产权登记证》;企业在进行资产重组、产权转让、改制上市、国有股权评估以及其他法律、法规规定的事项时应当出具《产权登记证》。要严格报批程序、审核程序和定价原则，坚持评估作价的公开、公平、公正;要坚持依法办事、规范管理、统一政策、授权管理的原则，做好企业国有资产产权变动、占有、注销登记和年检工作，推进现代企业制度建设，保障国有资产的保值增值。

(二)做好行政单位经营性国有资产的产权处置。改革开放初期，行政单位根据党的方针政策用一些闲置的国有资产办企业，进行经营性运作，对分流机关人员、解决经费不足等问题起到了一定的积极作用。目前，随着市场经济发展和政企分开的要求，行政单位办企业已经不合时宜，自治区党委、政府作出决定，将区直行政事业单位的经营性资产集中整合，由财政部门履行出资人职责，授权资产运营公司统一经营管理，此项工作已初见成效。下一步，仍要继续推动自治区本级行政事业单位所属经营性资产整合运营管理改革，根据国家和自治区有关规定应当脱钩的，要及时脱钩。对于事业单位所属企业以及暂时未脱钩的行政单位所属企业，财政部门要从维护国家所有者权益的角度强化对行政事业单位所属企业国有资产的规范管理，建立健全履行行政事业单位所属企业国有资产出资人职责制度，进一步完善行政事业单位所属企业监管的体制机制，切实履行好对其产权、收益分配等的监管职责。要按照规定做好相关收益监管工作，维护国有资产安全完整、实现保值增值。

(三)积极做好在事业单位分类改革过程中的国有资产管理工作。按照事业单位分类改革的总体部署，充分发挥财政职能，做好在事业单位分类改革过程中的国有资产管理工作。一要明确职责，强化监管。切实履行对事业单位国有资产的综合监管职责，结合事业单位改革中出现的新情况、新问题，进一步建立健全事业单位国有资产管理规章制度，加强对各级各类事业单位改革中国有资产管理工作的指导、协调和监督工作。二要严格履行审批程序。在改革过程中涉及事业单位国有资产的有关审批事项，按照国家和自治区的要求，严格审批。三要加强监督检查。建立健全国有资产监督管理体系。防止改革过程中以私分、低价变卖、虚报损失等手段挤占、侵吞、转移国有资产。对违反规定的，要按相关规定追究责任。